1. Ruimtelijk ontwikkelplan Centrumgebied Oosterenk, mei 2024, incl. bijlagen (1 t/m/ 13)
Tekst van het document
OOSTER
ENK Ruimtelijk ontwikkelplan Mei 2024
INHOUDS
Over welk gebied hebben we het precies? PEC Zwolle
Centrumgebied Oosterenk bestaat uit een aantal deel-
OPGAVE
gebieden, waarvan de eerste twee de aankomende jaren herontwikkeld worden. Het deelgebied de Stadsrand ligt naast de Westerveldse Aa en aan de Dokter van Thienenweg. Bij veel Zwollenaren staat deze plek bekend als de waterschapslocatie, een verwijzing naar het kantoor van het Waterschap dat hier tot 2020 stond. Richting de Wipstrik ligt, aan de Dokter Spanjaardweg, de Kop van de Boulevard. Het gaat hier om de oude bloedbank-locatie en kantoorgebouw Matisse. Op langere termijn is het mogelijk
Health Innovation Park
dat de ABC-locatie van Isala ook transformeert, als onder-
Dokter va
Stadsrand
g
urbaan
we nen
hie
Isala
Centu
Wipstrik
T van ter Dok
eg n Heesw
deel van de Boulevard. Zie hoofdstuk Context.
Westerveldse Aa
Leger des Heils
8. Doelgroepen en programma
30
2. Centrumgebied in 2030
6
9. Stedenbouwkundig plan
40
3. Context
8
10. Landschap en natuurinclusiviteit
54
4. DNA van de plek
12
11. Mobiliteit
5. Opgaven
16
12. Onderwerpen fysieke leefomgeving 108
6. Participatie
19
13. Randvoorwaarden en planaspecten 126
7. Ontwikkelprincipes
24
14. Ontwikkelstrategie
ABC eg
w ard anja r Sp
te Dok
ds eA a
4
92
Centrumgebied Oosterenk
el rv e t es W
n
aa
urb
ntu
Ce
2
1. Inleiding
Kop van de Boulevard
168 3
1. INLEIDING
LEIDING
1.
IN
Centrumgebied Oosterenk staat aan de vooravond van grootse ontwikkelingen: van een gebied waar mensen werken, leren en zorgen naar een dynamische leefomgeving waar we wonen en recreëren aan toevoegen. Met dit Ruimtelijk Ontwikkel Plan (ROP) krijgt die nieuwe toekomst voor de eerste twee deelgebieden in Centrumgebied Oosterenk vorm. Sociaal en ruimtelijk heeft de coalitie Centrumgebied Oosterenk flinke ambities; we leggen de basis voor een krachtige stadsbuurt, die de harten van de toekomstige bewoners en gebruikers van Oosterenk zal veroveren. Samen kom je verder, daar geloven we in. Daarom hebben grondeigenaren BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling (Stadsrand) en Jansen Vastgoed (Kop van de Boulevard) met deltaWonen, namens de drie Zwolse woningcorporaties, een coalitie gevormd om in samenspraak met de gemeente Zwolle te komen tot dit ROP. Om te transformeren van een monofunctioneel gebied naar een gebied met natuurlijke levendigheid is meer nodig dan het toevoegen van woningen en dagelijkse basisvoorzieningen. Als gebiedsontwikkelaars vinden we het belangrijk om een onderscheidende leefomgeving te creëren: een plek waar huidige en toekomstige bewoners en gebruikers zich thuis gaan voelen. Bij de planvorming hebben we daarom gekeken vanuit het perspectief van de stad en ingezoomd op de mens, de plek en de omgeving.
Met een participatieproces hebben we belanghebbenden, bewoners en belangstellenden gevraagd om mee te denken. Een gebiedsontwikkeling als deze is per definitie een kans om integraal aan verschillende opgaven te werken, zoals mobiliteit, klimaat, energie en sociale samenhang. Met dit plan geven we kleur aan de invulling van het ruimtelijk raamwerk. In combinatie met de toekenning van de Woningbouwimpuls zijn alle ingrediënten om tot ontwikkeling te komen voorhanden. In dit ROP krijgt een nieuwe buurt vorm, waarmee de stad Zwolle een stap maakt in haar schaalsprong. Een levendige buurt die past in het grotere geheel en tegelijkertijd een eigen karakter heeft. Het nieuwe Centrumgebied Oosterenk; wij zien het voor ons. Kijk met ons mee.
4
5
CENTRUMGEBIED 6
Krachtig
Natuurlijk Levendig
Centrumgebied Oosterenk in 2030, dit is de plek in Zwolle waar het beste van twee werelden wordt gecombineerd. De dynamiek van de stad én de rust van de natuur. Het beeklandschap van de Westerveldse Aa is als inspiratiebron genomen en vanaf die enk bouwen de woongebouwen op naar de stedelijkheid van de toekomstige Ceintuurbaanzone.
2. CENTRUMGEBIED IN 2030
IN 2030
De openbare ruimte is het groenblauwe cement tussen de Stadsrand en de Kop van de Boulevard. In de Stadsrand sta je met je voeten in het landschap. Bij de Kop van de Boulevard klimt het groen de hoogte in, bijvoorbeeld naar de collectieve daktuin. Het gebied is gelegen rondom het ziekenhuis. Tussen de wijken Wipstrik en Berkum en vult deze geliefde buurten perfect aan. Dynamiek bestond al in Oosterenk en is gecomplementeerd met een groene leefomgeving. Door het toevoegen van woningen, voorzieningen voor dagelijkse boodschappen én de aanpak van de openbare ruimte is Centrumgebied Oosterenk echt tot leven gekomen. Wat ooit puur een kantorenpark was is anno 2030 een dynamische leefomgeving. Het is nu ook een thuis. Dat ervaar je meteen als je vanuit de binnenstad of het buitengebied het gebied in het vizier krijgt. Dat thuis gevoel zit – bewust of onbewust – in de herkenbare gezichten. Zo hebben de verschillende woongebouwen een architectonische relatie met elkaar. Er is ruimte voor ontmoeting. Bijvoorbeeld op het dakterras, in de collectieve tuinen én de groene openbare ruimte. Een herkenbare buurt waarin sociale
2.
samenhang de rode draad is. Naast die levendigheid heeft ook rust een plek gevonden. Er is alle gelegen heid om je terug te trekken. Thuis of rondom huis. Voor de wandelaar, hardloper en fietser is de groene loper uitgelegd. Het is uitnodigend om de benenwagen te nemen, mede doordat er nieuwe ommetjes toegevoegd zijn. Waar het lekker struinen is én die de nieuwe buurt verweven met de omgeving. Het is aantrekkelijk om de fiets te pakken, want met een kwartiertje sta je onder de Peperbus, midden in de binnenstad. In Centrumgebied Oosterenk heb je alles binnen handbereik. Welkom in Centrumgebied Oosterenk: de krachtige stadsbuurt van Zwolle! 7
3. CONTEXT
TEXT
3.
CON
Eigendommen De Kop van de Boulevard is in eigendom van Jansen Vastgoed en de Stadsrand van BPD | Bouwfonds gebiedsontwikkeling.
Stadsrand (BPD)
Kop van de Boulevard
(Jansen Vastgoed)
ABC-locatie Isala
Herontwikkeling naar wonen
De ABC-locatie van Isala is volgens de
De gemeente Zwolle staat voor een grote woningbouw-
vastgestelde gebiedsvisie onderdeel van
opgave. Tot 2030 moeten er minimaal 10.000 woningen
Centrumgebied Oosterenk, deelgebied de
bij komen. Oosterenk is één van de 6 focusgebieden voor woningbouw. Om dit in goede banen te leiden heeft de gemeente Zwolle een aantal jaar geleden een gebiedsvisie gemaakt voor Oosterenk. Uit deze gebiedsvisie blijkt
De herontwikkeling van Centrum gebied Oosterenk is een uitdagende opgave waarin onder meer verschillende maatschappelijke op gaves, gemeen schappelijke belangen en woon wensen samen komen. Denkend vanuit de kenmerken, kwaliteiten en kansen van de plek. Met dit ruimtelijk ontwikkel plan wordt invulling gegeven aan verschillende beleids doelstellingen en ambities, passend binnen de context waarin we werken. Om tot ontwikkeling van een onderscheidende nieuwe leefomgeving én een haalbaar ruimtelijk plan te komen maken we integrale afwegingen. 8
op visieniveau hoe Oosterenk kan transformeren van een kantorenpark naar een leefomgeving waar wonen, werken, leren, zorgen en recreëren hand in hand gaan. Voor de herontwikkeling naar wonen is een aantal gebieden aangewezen, waaronder Centrumgebied Oosterenk met daarbinnen de deelgebieden Stadsrand en Boulevard. Het toekomstige Centrumgebied Oosterenk is centraal gelegen op Oosterenk. In de huidige situatie bestaat de Kop van de Boulevard uit 2 kantoorgebouwen. Eén van de gebouwen wordt op dit moment ingevuld met leegstandsbeheer en de ander als kantoor. Op de Stadsrand-locatie stond in het verleden het kantoorgebouw van Waterschap Drents Overijsselse Delta en Intermezzo heeft hier een tijdelijk onderkomen. Het kantoor van het waterschap is in 2020 gesloopt, waardoor dit terrein nu braak ligt.
Bestemming Beide deelgebieden liggen in het Bestemmingsplan Ceintuurbaanzone en hebben in de huidige situatie de bestemming Gemengd-1.
Boulevard. Deze locatie is echter op korte termijn niet beschikbaar voor herontwikkeling. In overleg met Isala is dit deelgebied daarom niet tot in detail uitgewerkt in het ruimtelijk ontwikkelplan. In de gebiedsvisie staat een aantal ambities omschreven voor deelgebied de ‘Boulevard’, zoals invulling geven aan het ‘hart van de wijk’. Om te zorgen voor een goede integrale gebiedsontwikkeling is er wel op visieniveau gekeken naar de ABC-locatie, zodat deze plek in de toekomst het laatste puzzelstukje kan zijn van Centrumgebied Oosterenk. De Ontwikkelprincipes gelden bijvoorbeeld voor het hele Centrumgebied en zorgen voor integraliteit. Hierin zijn de eerste contouren voor die locatie ook zichtbaar. Op een aantal plekken in het ruimtelijk ontwikkelplan geven we doorkijkjes. Isala volgt te zijner tijd een eigen planvormingsproces met de gemeente Zwolle. 9
de gemeente samen met stakeholders heeft gemaakt, vastgesteld door de gemeenteraad. Daaropvolgend zijn in 2021 de omgevingsvisie ‘Ons Zwolle van morgen 2030’ in werking getreden en in 2023 de Verstedelijkingsstrategie voor de Regio Zwolle. De coalitie heeft vanuit deze context in december 2021 een convenant gesloten en gezamenlijk dit Ruimtelijk Ontwikkel Plan (ROP) voor Centrumgebied Oosterenk opgesteld.
noemde Centrumgebied dat bestaat uit de Boulevard en de
Omgevingsvisie ‘Mijn Zwolle van Morgen’
het licht van de aanpak van woningtekort en de noodzake-
Per 1 januari 2024 is de Omgevingswet in
De gemeente Zwolle heeft in 2020 een gebiedsvisie
Stadsrand. In de gebiedsvisie voor geheel Oosterenk zijn
De Omgevingsvisie ‘Mijn Zwolle van morgen 2030’ schetst
lijke mobiliteitstransitie. Een aantal punten uit de verstedelij-
werking getreden. Daarmee is de wetgeving
gemaakt waarin de toekomst van Oosterenk is omschreven.
onder meer de volgende ambities vastgelegd:
het toekomstbeeld van Zwolle in 2030. Zwolle moet een
kingsstrategie:
veranderd. De coalitie is in december 2021
Dit gebeurde in samenspraak met onder meer een stake-
→ Drie verbindende kernwaarden: sterk, groen en gezond.
aantrekkelijke en inclusieve stad blijven waar voor iedereen
→ Verstedelijking Ceintuurbaanzone
begonnen met de totstandkoming van het
holdersgroep,
→ Aantrekkelijk woon- en werkgebied met ruimte voor
een plek is om fijn te wonen. Dat vraagt om vernieuwing van
→ 000-5000 woningen in de Ceintuurbaanzone
ROP. In deze tijd zijn onder meer onderzoeken
de woonopgave, ruimte voor creativiteit en innovatie in
→ Mobiliteitstransitie
uitgevoerd en afgerond. Dit betekent dat de
bouwtechnologie in relatie tot thema’s als duurzaamheid,
→ Positionering Zwolle Hartstad
gedane onderzoeken uitgevoerd zijn onder
bestaande
uit
Ondernemersvereniging
OVB, Isala, Jansen Vastgoed, Lenferink Groep, Landstede, Camelot Real Estate, en omwonenden. Deze visie met de kernwaarden sterk, groen en gezond is door de gemeente-
1000-1500 woningen. → Werk- en woonfuncties zijn optimaal met elkaar en de omgeving verbonden.
circulariteit, gezondheid, betaalbaarheid en inclusiviteit.
de toen geldende wetgeving. De conse-
raad vastgesteld op 23 november 2020. In de gebiedsvisie
→ De nabijheid van het landelijk gebied is optimaal benut.
Uitgangspunt is dat in Zwolle stedelijke woonkwaliteit wordt
quentie van de manier van berekenen is
wordt omschreven dat Oosterenk de potentie heeft om zich
→ Een kloppend hart en een aantrekkelijk openbaar
toegevoegd door de gemeente te ontwikkelen als een sterke
veranderd, maar ook de normeringen zijn
in de toekomst te ontwikkelen tot een dynamisch stedelijk
gebied met ruimte voor ontmoeting.
groeistad, een moderne woonstad, een solidaire leefstad
aangepast. In de basis zijn de veranderingen
→ Nieuwe vormen van gezonde mobiliteit vanuit
en een duurzame deltastad. Oosterenk is onderdeel van
dusdanig ingestoken dat ze beleidsneutraal
bineerd. In de gebiedsvisie voor Oosterenk zijn er meerdere
Stomp-principe en herinrichten wegprofielen.
Stadsruit. In de Omgevingsvisie staat in relatie tot de
zouden zijn. Dit om te voorkomen dat ontwik-
gebiedsprofielen te onderscheiden, waaronder het zoge-
→ Een duurzaam en toekomstbestendig Oosterenk.
gebiedsvisie van Oosterenk een aantal kaders voor de
kelingen onder de nieuwe wetgeving opeens
herontwikkeling van het Centrumgebied, zoals onder meer:
veel duurder zouden uitpakken. Veel van de
→ Hoogbouw: de visie op hoogbouw uit de Omgevings-
onderzoeken ten behoeve van het ROP zijn
visie is toegepast in het ruimtelijk ontwikkelplan. In de
nog steeds van toepassing. Het betrokken
Stadsruit zijn op specifieke plekken gebouwen mogelijk
onderzoeksbureau heeft geoordeeld dat de
tot een hoogte van 70 meter. Aan de rand van de stad
Quickscans die onder oude wetgeving zijn
gebied waar werken, wonen, leren en zorgen wordt gecom-
OOSTER
ENK Ruimtelijk ontwikkelplan April 2024
omgevingsplan per deelgebied
In december 2020 is de gebiedsvisie voor Oosterenk, die
Gebiedsvisie Oosterenk
is dit maximaal 25 meter. Voor gebouwen hoger dan 25 meter is een hoogbouweffectrapportage nodig bij het Omgevingsplan en een quickscan bij het ROP. → Mobiliteit: het STOMP-principe is leidend bij gebiedsontwikkelingen en herinrichting van de infrastructuur. → De herontwikkeling van Oosterenk is de kans om het gebied klimaatadaptiever en natuurinclusiever te
Gebiedsvisie Oosterenk
Omgevingsvisie Zwolle
Ruimtelijk ontwikkelplan Centrumgebied Oosterenk
Verstedelijkings strategie regio Zwolle
maken.
Wijziging omgevingsplan per deelgebied
→ Waterberging: Oosterenk is aangewezen als noodven-
Bouw
2021
Convenant coalitie
2022
2023
Intentieovereenkomst Woningbouw impuls
2024
2024-2025
2026-2030
Anterieure overeenkomst per deelgebied
(niveau voorlopig ontwerp) van het plangebied waaruit blijkt dat alle beschreven ambities uit het ROP ruimtelijk, financieel en juridisch haalbaar zijn. Met een haalbare businesscase en met onderliggende onderzoeken om voldoende
per 1 januari ‘24 voldoende zijn. In de volgende fase, bij het opstellen van het Omgevingsplan, worden de onderzoeken uitgevoerd conform de normeringen en berekeningsmethodiek conform de Omgevingswet.
vertrouwen te hebben in de totale haalbaarheid van het van dit plan. Waarbij afspraken over de uitvoering van het
ingepast wordt in de omgeving en een plek creëert met een
Verstedelijkingsstrategie regio Zwolle
plan (eerst doorlopen planologisch-juridische procedure,
goed woon- en leefklimaat voor de huidige en toekomstige
daarna realisatie) worden vastgelegd in een anterieure
bewoners en gebruikers. Het ROP geeft inzicht in de ruim-
overeenkomst. Het ROP is de voorloper van het wijzigen
telijke kwaliteit van Oosterenk in de toekomst. De ruimtelijke
van het Omgevingsplan per deelgebied. In de fase van het
kwaliteit is de verhouding tussen gebruikswaarde, bele-
Omgevingsplan krijgen reeds verrichte onderzoeken een
vingswaarde en toekomstwaarde van de fysieke leefomge-
verdiepingsslag.
ving. Al deze waarden worden in dit ROP behandeld.
de ontwikkelprincipes en ontwikkeluitdagingen voor de klimaatbestendige ontwikkeling van de Regio Zwolle Leidend daarin is de strategie van de ontwikkeling van ‘Warme Harten’. Zwolle is het stedelijke ‘Warme Hart voor de hele regio met unieke kwaliteiten en kenmerken binnen en voor de regio. Door verdere groei kan Zwolle haar unieke stedelijke kenmerken versterken en verder ontwikkelen in
10
uitgewerkt ruimtelijk plan op stedenbouwkundig niveau
en onder het regime van de Omgevingswet
plan. Partijen durven zich te committeren aan de uitvoering
voor de stedelijke thema’s wonen, mobiliteit en economie.
Kernpunten AOK per deelgebied
Het doel van het opstellen van een ROP is een voldoende
uitgevoerd, voor nu in deze fase van het ROP
tiel in het geval van extreme buien.
De Verstedelijkingsstrategie regio Zwolle geeft inzicht in
2020
Ruimtelijk ontwikkelplan
3. CONTEXT
Van Gebiedsvisie naar Ruimtelijk ontwikkelplan
Omgevingswet
Dit ROP is de basis voor de volgende stap: het per deelBinnen bovenstaand doel dient het plan bij te dragen aan
gebied wijzigen van het omgevingsplan. In het hoofdstuk
de maatschappelijke ambities en opgaven van Zwolle. Een
Ontwikkelstrategie staan de vervolgstappen, na vaststelling
plan dat, na een integrale afweging, op een goede wijze
ROP, omschreven. 11
Gemeentelijk sportpark en zwembadcomplex, 1938
Oosterenk: de voormalig akker aan de oostzijde van Zwolle. De naam is helder en geeft duiding aan de voormalige agrarische functie. Het gebied had een hogere ligging tussen de Wipstrikkerallee en het lager gelegen agrarisch land rondom de Westerveldse Aa richting Veldhoek. De wijk Wipstrik is op het noordwestelijk deel van de enk gebouwd. Door de aanleg van de Ceintuurbaan in het tweede kwart
Foto 4c
van de 20e eeuw, dwars over de enk, is de Wipstrik binnen
Voor het ontwikkelen van een toekomstbestendige leefomgeving is het essentieel om terug te kijken en het DNA van de plek te ontrafelen. De betekenis van Oosterenk voor de ontwikkeling van Zwolle is gevormd door keuzes, gebeur te nissen en ingrepen in het verleden. Vanuit het verleden kijken we naar het heden en de toekomst, waar dit stadsdeel van Zwolle voor een grote schaalsprong staat.
de ‘stadsring’ komen te liggen. De nieuwe ring vormde de
Nieuwe structuren
begrenzing tussen het stedelijk gebied en het platteland.
Door deze ontwikkeling is de landschappelijke struc-
De oorspronkelijke verbindingen tussen het landelijk gebied
tuur niet meer zichtbaar. Ook de oude landschappelijke
aan de oostzijde en het stedelijk gebied aan de westzijde
patronen van verkavelingsstructuren en de sloten werden
zijn daardoor verdwenen.
grotendeels opgegeven. Het gebied werd ontsloten door een nieuw stratenplan, waarbij enkele van de oudere
Schaalsprong
structuren herkenbaar bleven. De Boerendanserdijk en de
In de jaren ’30 van de vorige eeuw werd de sprong naar
Kuyerhuislaan aan de noord- en zuidzijde van Oosterenk
buiten gemaakt door de aanleg van het Gemeentelijk Sport-
zijn nog de oorspronkelijke wegenstructuren. Het Rood-
park, wat uiteindelijk de thuisbasis is geworden voor onder
huizerpad met dubbele laanbeplanting is een oude struc-
andere voetbalclub PEC Zwolle. In de jaren ’70 werd het
tuur die goed bewaard is gebleven. Door de komst van de
Sophia ziekenhuis gebouwd, met ziekenzalen die uitkeken
Ceintuurbaan is de oorspronkelijke verbinding richting het
op het open agrarisch landelijk gebied. Vervolgens verrezen
centrum van Zwolle echter doorsneden. De Ceintuurbaan
in rap tempo rondom het ziekenhuis kantoorpanden, instel-
is een bepalend element dat de stadsrand karakteriseert en
lings- en onderwijsgebouwen.
een hard contrast vormt tussen stad en landschap. 13
Gelijkvloerse kruising Ceintuurbaan. 1965
DNA VAN
Sophiaziekenhuis, 1972
4. DNA VAN DE PLEK
12
Foto 4b
4.
Foto 4a
DE PLEK
der jaren een grote ontwikkeling doorgemaakt. Maar de afgelopen decennia zijn we de stad anders gaan gebruiken. Wonen en werken hoeft niet meer Cultuurhistorie
gescheiden te zijn: de mix geeft zoveel meer kracht aan een wijk. Daarom is het
Uit cultuurhistorisch onderzoek blijkt dat op Oosterenk altijd weinig bebou-
tijd voor de volgende stap. De transitie naar een wijk waarin alles samenkomt:
wing heeft gestaan. In Oosterenk is momenteel geen historische bebouwing
4. DNA VAN DE PLEK
De volgende stap Van landbouw en veeteelt naar kantorenpark; Oosterenk heeft in de loop
wonen, zorgen, werken, leren en recreëren. Door woningen en voorzieningen
meer aanwezig. De architectonische invulling van de 20e eeuw bepaalt het
Stedelijke context
beeld. Aan het einde van deze eeuw is een aantal infrastructurele ingrepen
Oosterenk huisvest twee grote regionale functies: het ziekenhuis Isala en
Verouderd
dicht bij de natuur en de binnenstad van Zwolle. De herontwikkeling is de kans
aan de Ceintuurbaan gedaan. Hierbij zijn kruispunten aangepast en fietstun-
het stadion van PEC Zwolle. Hieromheen zijn diverse bedrijven gevestigd,
Veel kantoorgebouwen zijn eind jaren '80 en begin jaren '90 van de vorige
om de huidige kwaliteiten te koesteren én om Oosterenk onderdeel te maken
nels aangelegd.
veelal op zorg gericht, zoals de bedrijven in het Health Innovation Park
eeuw gebouwd. Deze gebouwen zijn inmiddels verouderd en hebben
van zowel de stad als het beeklandschap. De transformatie is deels al ingezet;
gelegen tussen het stadion en Isala. In totaal zijn in het gebied meer dan 300
weinig uitstraling en verbinding met de straat. Het nieuwe Isala ziekenhuis
met de herontwikkeling van Midwest en het flexwonen van deltaWonen.
Westerveldse Aa
bedrijven gevestigd die werk geven aan ruim 12.500 mensen. Met 12% van
onderscheidt zich door de organische architectuur en het kleurgebruik.
De Westerveldse Aa was oorspronkelijk de scheiding tussen de marken
de banen is Oosterenk een belangrijk werkgebied voor Zwolle. Daarnaast
Door de zachte kleuren, natuurlijke materialen en veel groen heeft het
Dieze en Berkum. In de loop der jaren raakte de beek steeds verder uit beeld.
zijn er diverse onderwijsfuncties in Oosterenk. Zo’n 4.500 leerlingen volgen
gebouw een positieve invloed op het welbevinden van patiënten, bezoekers
Zo’n 15 jaar geleden is de Westerveldse Aa gereconstrueerd en in oostelijke
hier onderwijs. Vanwege de ligging aan de Ceintuurbaan is het gebied voor
en medewerkers. De natuur en de verbinding met de buitenomgeving zijn
richting verplaatst. Nu markeert de beek op een fraaie manier de overgang
autoverkeer goed aangesloten op het landelijk wegennetwerk.
inspiratiebronnen geweest voor dit ontwerp.
te realiseren, transformeert Oosterenk naar een multifunctionele woonwijk,
naar het landelijk gebied. Gesloten
Kansrijke schakel
Nieuwbouw Isala
Opvallend in het gebied is de geslotenheid. Zowel van de gebouwen op
Oosterenk is de schakel tussen de binnenstad en het landschap. De binnen-
Rond 2010 vond er grootschalige vernieuwing rondom het ziekenhuis
straatniveau, oftewel de plinten, als door de vele hekken in het gebied. De
stad en het station zijn met de fiets binnen 10 minuten te bereiken. En aan
plaats. Er kwam nieuwbouw op de plek waar eerst het open voorterrein lag
straten zijn ruim opgezet waardoor intimiteit mist. Op sommige plekken voelt
de andere kant stap je zo het prachtige coulisselandschap in. Het gebied
en het parkeren en de bijgebouwen werden verschoven naar het hart van
het leeg door de overmaat aan ruimte. De openbare ruimte nodigt niet uit
tussen de Ceintuurbaan en het landschap heeft weinig verblijfskwaliteit en
het perceel. Als gevolg daarvan veranderde de oriëntatie van het ziekenhuis
tot verblijven, doordat in het ontwerp de auto de belangrijkste plek heeft
de routes zijn niet uitnodigend voor voetgangers en fietsers. De huidige
en de relatie met de omgeving radicaal. Het hoofdgebouw ligt nu met haar
gekregen. Hoewel Oosterenk met het OV en met de fiets goed bereikbaar
inrichting van Oosterenk zorgt voor een barrièrewerking tussen stad en
uitnodigende kant naar het gebied toe dat eerder de achterkant van het
is, voelt het juist als een autoplek. De auto heeft ruim baan en overal in het
landschap, tussen mens en natuur. Oosterenk kan een kansrijke schakel zijn
terrein vormde.
gebied kan dichtbij op maaiveld worden geparkeerd.
die de verbinding tussen stad en land stap voor stap herstelt. 2022
Bronnen Gebiedsvisie Oosterenk, 23 november 2020 Cultuurhistorische quickscan Ceintuurbaanzone, februari 2012 Analyse t.b.v. gebiedsconcept en ontwikkelstrategie Oosterenk Zwolle, juli 2021
1850
1940
1960
1980
1995
15
16
5 OPGAVEN
Met de herontwikkeling van Centrumgebied Oosterenk tot een duurzame leef omgeving geven we invulling aan vier kernopgaven.
GAVEN
5.
OP
1. Dynamische leefomgeving
2. Groenblauw stadslandschap
3. Gezond onderweg
Op kantorenpark Oosterenk, waar de focus ligt
Aan de rand van Oosterenk ligt beeklandschap
Begeef
in
Het is dagelijks een komen en gaan op Oosterenk.
op gezondheid, economie en onderwijs, is er een
de Westerveldse Aa. In dit stroomgebied van
Oosterenk en je ziet dat de auto in de huidige
Duizenden mensen stromen het gebied in en uit.
groot deel van de dag activiteit. Omdat de regio
de Westerveldse Aa en in Watersteeg heeft de
situatie domineert. Het kantorengebied is in het
Scholieren, werknemers, zorgmedewerkers en
Zwolle voor een verstedelijkingsopgave staat,
afgelopen jaren veel natuurontwikkeling plaatsge-
verleden ingericht voor automobilisten; het blik
bezoekers van Isala, maar ook buurtbewoners uit
voegen we een woonfunctie aan deze bedrijvig-
vonden, in combinatie met beekherstel en water-
is overal zichtbaar. Op de weg, maar ook op de
Berkum en Wipstrik die een blokje om gaan langs
heid toe. Er is grote vraag naar woningen voor alle
berging. Sindsdien is dit gebied tussen Oosterenk
parkeerplaatsen die veelal achter een slagboom
de Westerveldse Aa. Die levendigheid willen we
doelgroepen en doorstroommogelijkheden vanuit
en Berkum voor velen, van buurtbewoner en
liggen. Oosterenk is goed bereikbaar met het
faciliteren met plekken waar bewoners, bezoekers
de omliggende wijken. In focusgebied Oosterenk
werknemer tot ziekenhuisbezoeker, een geliefde
openbaar vervoer en ligt vlak bij de N35 en de A28.
en gebruikers van Oosterenk kunnen verblijven.
kunnen 1000-1500 woningen worden toegevoegd,
plek voor een ommetje. Het contrast met Centrum
Met 10 minuten fietsen sta je bovendien onder de
Van doorstromen naar ontspannen op plekken die
waarmee significant wordt bijgedragen aan het
gebied Oosterenk is in de huidige situatie groot,
Peperbus, midden in het centrum van Zwolle. Een
uitnodigen om te verblijven. En dit op alle schaal-
profiel van Zwolle als moderne woonstad. Daarmee
want daar domineert grijs boven groen en blauw.
integraal duurzaam mobiliteitsconcept is voor heel
niveaus, met aandacht voor de menselijke maat.
verandert Oosterenk stapsgewijs van kantoren-
Dit is ook zichtbaar op de hittestresskaarten, waar
Oosterenk de start voor een nieuw verhaal. Met
In de openbare ruimte, rondom de plinten van
gebied, waar nu minimaal gewoond wordt, naar
een deel van Oosterenk relatief slecht scoort. Door
de ontwikkeling van Centrumgebied Oosterenk
gebouwen, maar ook binnen de woongebouwen.
een duurzame, inclusieve leefomgeving. Het
het Centrumgebied klimaatrobuust en natuur
geven we de wandelaar en de fietser meer de
Herkenbare plekken waar mensen zich op hun
Centrumgebied van Oosterenk, gelegen rondom
versterkend in te richten, onder meer door het land-
ruimte, bijvoorbeeld door routes toe te voegen die
gemak voelen.
het ziekenhuis Isala, is een van de eerste gebieden
schap naar binnen te trekken, kan hierin een grote
uitnodigen om te bewegen. Gezond onderweg
die herontwikkeld wordt. Een nadrukkelijke opgave
sprong worden gemaakt.
is de opgave: denken én doen vanuit het stomp-
je
op
een
doordeweekse
4. Ontspannen verblijven dag
voor de gebiedsontwikkeling is om de huidige
principe, zie hoofdstuk 11. Samen kiezen we voor
dynamiek te omarmen en er overdag rust aan toe te
duurzame, toekomstbestendige mobiliteit.
voegen en 's avonds juist meer levendigheid. Om zo te komen tot een balans die passend is bij de behoeften van de beoogde toekomstige bewoners én de gebruikers die er nu al zijn. 17
PARTI Atelier Centrumgebied 16 februari 2023
Atelier Centrumgebied 16 februari 2023
Directe buren van het Centrumgebied zijn met name bedrijven en instellingen die gevestigd zijn op het
6. PARTICIPATIE
CIPATIE
kantorenpark. Ook Isala is in de gebiedsontwikkeling een directe buur en belanghebbende. Wipstrik en Berkum zijn omliggende wijken, waarbij de Ceintuurbaan en de Westerveldse Aa een ruimtelijke barrière vormen. Aan de
6.
zijde van de Stadsrand woont een aantal omwonenden, bijvoorbeeld aan het Roodhuizerpad en de Gooseveldweg. Met alle stakeholders zijn we op diverse manieren in contact getreden. Onder meer om ze mee te nemen in het proces en de wensen en aandachtspunten op te halen. Daarnaast vinden we het essentieel om de mening van de toekomstige bewoners een rol te laten spelen.
6.1 Uitgangspunten participatie
Hieronder omschrijven we onze uitgangs-
punten voor participatie en communicatie. Dit benaderen we vanuit het perspectief: de goede buur.
Atelier Centrumgebied 30 januari 2024
18
Bij de planvorming voor de gebiedsontwikkeling van Centrumgebied Oosterenk zijn directe buren, (toekomstige) bewoners en gebruikers, en belanghebbenden betrokken. Met als doel om een leefomgeving te ontwikkelen waar huidige en nieuwe bewoners en gebruikers graag willen wonen en zich thuis voelen. In dit hoofdstuk geven we inzicht in het proces en de gemene deler uit de diverse participatiemomenten. Dit hebben we verwerkt in het plan en het vervolgproces. In het participatiejournaal, toegevoegd als bijlage, staat een uitgebreide toelichting op onze aanpak en het verslag van alle participatiemomenten.
→ Als goede buur willen we de herontwikkeling in overleg tot stand laten komen. Met de buurt, de gebruikers, de toekomstige bewoners (ook van buiten Zwolle) en andere betrokkenen. → De input van mensen die deelnemen aan het participatietraject (zowel groepen, klein en groot, als 1-op-1) zien we als zeer waardevol; veel van hen maken het gebied dagelijks mee en kennen de situatie uit de praktijk. Ze wijzen ons op belangrijke details, wat kan zorgen voor nieuwe inzichten. → In gebiedsontwikkelingen hebben we per definitie te maken met meerdere en soms tegenstrijdige belangen van verschillend formaat. Deze wegen we zorgvuldig af. Daarbij zijn niet alle wensen in te willigen. We gaan voor het beste gezamenlijke resultaat. 19
Start communicatie
oktober 2022
januari 2024
Online enquête
Gesprekken directe buren
Huidige en toekomstige bewoners en gebruikers, 394 reacties
→ Persbericht (dec. ‘21) → Website live (juni ‘22) → Huis-aan-huisuitnodigingen (sept. ‘22)
6. PARTICIPATIE
6.2 Routekaart participatie Centrumgebied Oosterenk
30 januari 2024
februari 2023
Gesprekken directe buren
Atelier Centrumgebied
Behandelde thema's
Buurtbewoners Wipstrik en Berkum
→ Terugblik vorige participatieronde → Woningen → Voorzieningen
20
september 2022
februari 2023
→ Ontwikkelprincipes
Gesprekken directe buren
Belangen verenigingen
→ Landschap en Klimaat
27 september 2022
16 februari 2023
Atelier Centrumgebied
Behandelde thema's
Bedrijven en buurtbewoners Wipstrik en Berkum
→ Centrumgebied Oosterenk → De 4 opgaven → Dynamische leefomgeving → Waterrijk stadslandschap → Gezond onderweg → Ontspannen verblijven → Leefomgeving → Verkeer en mobiliteit → Vrije tijd en voorzieningen
→ Mobiliteit en parkeren → Hoogte → Voorbeelduitwerkingen
Atelier Centrumgebied
Behandelde thema's
Bedrijven en buurtbewoners Wipstrik en Berkum
→ Leefstijlen en programma → Stand van zaken ontwerp → Verwerkt uit vorige participatie → Vervolgproces
juli 2023
Communicatie → Mailing
Communicatie rondom afronding en besluitvorming ROP 21
6. PARTICIPATIE
6.4 Hoe zijn de opbrengsten verwerkt in het plan?
6.3 Opbrengst participatie
Acties veldse Aa hebben we als inspira-
De massa van de bebouwing op de Kop van de Boulevard is afgeschaald en heeft een getrapte opbouw.
2
1 Het beeklandschap van de Wester-
Stedenbouw
Wonen, leven en werken
Parkeren
tiebron genomen voor het groen en
→ Hoogte bij de Stadsrand getrapt opbouwen.
→ Behoefte aan woningen in alle prijssegmenten
→ Parkeren op eigen terrein.
eigen flora en fauna.
→ Effect van de hoogte en massa van de gebouwen. → Lagere hoogte op de Kop van de Boulevard. → Minder massa op de Kop van de Boulevard.
en verschillende type woningen. → Behoefte aan basisvoorzieningen zoals een supermarkt, kleinschalige horeca en
→ Parkeeroverlast in Wipstrik. → Zorgen om parkeerdruk Oosterenk.
→ Meer groen op Oosterenk.
→ Stappen en trappen als voorkeur voor mobiliteit.
→ Aandacht voor rust, natuur en privacy.
→ Verkeersafwikkeling Ceintuurbaan.
→ Handhaven van zoveel mogelijk bomen bij de
→ Fietsoversteek Dokter Spanjaardweg.
→ Zorg ervoor dat water niet tot stilstand komt.
→ Intermezzo zo dicht mogelijk bij Isala. → Hondenoverlast. → Toenemende drukte recreatiegebied Westerveldse Aa. → Krijgen de bewoners geen geluidsoverlast van de Ceintuurbaan? → Hoe zit het met de traumahelikopter van Isala? → Wat is er gebeurd met input uit traject gebiedsvisie (gemeente)?
7
Parkeren doen we op eigen terrein.
De eerste buurtvoor zieningen komen bij de Kop van de Boulevard.
5 Er is ruimte voor maatschappelijke voorzieningen.
4
→ Bereikbaarheid van het ziekenhuis en de kantoren.
Parkeren doen we op eigen terrein.
6
onderzoek gedaan hoe we een pret-
Mobiliteit en verkeer
Westerveldse Aa.
Er komen ontmoetings plekken.
de ruimtelijke uitwerking hebben we
Landschap Overig
Oosterenk zijn er zorgen geuit over de van de Boulevard en de hoogte. In
→ Behoefte aan uitbreiding wandel- en → Overlast van Leger des Heils.
→ Waardeer het landschap van de
2 Tijdens de Ateliers Centrumgebied
massa van de bebouwing van de Kop
ontmoetingsplekken. fietsnetwerk.
Stadsrand.
blauw, hierdoor ontstaat er gebieds-
tige stedelijke woonomgeving kunnen
Er komen ontmoetings plekken.
creëren, waarbij is gezocht naar een goede balans tussen het belang van
4
7
het bouwen van voldoende woningen in de stad en het maken van een prettige, hoogwaardige woon- en leefomgeving. Er is gekozen voor een getrapte opbouw van de gebouwen. Hierdoor zijn de gebouwen minder massief en ontstaat er een fijne binnenwereld (daktuin) voor de toekomstige bewoners. De hoogte hebben we dus in tact gehouden, gezien de grote woningbouwopgave
3
3 De openbare ruimte van de Dokter Spanjaardweg en Dokter van Thienenweg gaat op de schop.
1 2
en het kader van de Omgevingsvisie.
De bebouwing gaat getrapt omhoog vanaf de Westerveldse Aa.
3 Er komt meer ruimte voor de wande-
Ook worden er nieuwe ommetjes toegevoegd.
Het landschap van de Westerveldse Aa slingert als een groenblauwe ader door het Centrumgebied.
laar en de fietser, waardoor vitaliteit de motor wordt en tegelijkertijd de
22
4 Bij de woningen en buurtvoorzieningen
5 Het voorzieningenprogramma is voor
6 Er is ruimte gereserveerd voor maat-
schappelijke voorzieningen.
verkeersveiligheid verbetert. De auto
komen voldoende parkeerplaatsen, zodat
de buurt, zo komt er bijvoorbeeld een
gaat zo snel mogelijk uit het zicht.
parkeren op eigen terrein wordt opge-
buurtsupermarkt. Hiermee maken we een
Hierop aanhakend worden er nieuwe
lost. Voor de Kop van de Boulevard wordt
begin met het hart voor de wijk, zoals
7 Op logische plekken komen er ontmoe-
ommetjes toegevoegd. Hiervoor gaat
aanvullend gekeken naar mogelijkheden
omschreven staat in de gebiedsvisie.
tingsplekken in de openbare ruimte,
de openbare ruimte op de schop, zie
voor gebruik van omliggende parkeer-
zodat bewoners en gebruikers van
hoofdstuk 11.
plaatsen, middels slimme slagbomen.
Oosterenk elkaar kunnen ontmoeten. 23
24
7. ONTWIKKELPRINCIPES
ONTWIKKEL
PRINCIPES
7.
Vier ontwikkelprincipes geven invulling aan de gestelde opgaven voor Centrumgebied Oosterenk. Ook in de toekomstige uitwerking van de deelgebieden blijven deze principes leidend. 25
7.2 Een buurt met herkenbare gezichten
Wat is er al op deze plek? Dat is de eerste vraag die ten grond-
begint met een samenhangende structuur. Een hart, een reden om in het
slag ligt aan deze ontwikkeling. We kijken letterlijk vanuit de bodem verder.
gebied te verblijven. We noemen de ontwikkeling niet voor niets Centrum-
Het beeklandschap van de Westerveldse Aa vormt niet alleen inspiratie,
gebied Oosterenk; het moet echt een plek worden. In de deelgebieden Kop
we verbinden het nadrukkelijk met de ontwikkeling. Wat nu een geliefd
van de Boulevard en de Stadsrand worden de eerste stappen gezet om te
ommetje is, wordt omarmd en loopt straks door in het stedelijk gebied. Niet
komen tot een nieuw, herkenbaar centrumgebied.
alleen aangenaam voor mensen; we vergroten het leefgebied van vogels en andere dieren door het landschap te laten groeien.
Hoe doen we dat? Een stedelijk ontwikkeling met een menselijke maat. Samen creëren we een omgeving waar mensen zich thuis voelen, elkaar
Dat maakt de ontwikkeling bij uitstek contextgevoelig. Een buurt in het land-
zien. Met plekken waar je de rust kunt nemen om met elkaar te praten.
schap, met onderlinge verschillen tussen de deelgebieden. In de Stadsrand
Bewoners voelen eigenaarschap over hun leefomgeving. De Stadsrand is
is het landschap verweven met de vier bouwvelden. Richting de Kop van de
meer ingetogen qua karakter. Hoe verder richting de Kop van de Boulevard,
Boulevard ontstaat meer stedelijk groen, waarbij de verticale mogelijkheden
hoe stedelijker het gebied aanvoelt. De verschillende delen horen bij elkaar,
goed worden benut. Twee deelgebieden, verschillend, maar als familie van
maar hebben ook een eigen signatuur die past bij de context. Zowel in
elkaar. Waar je ook woont of verblijft in Centrumgebied Oosterenk; het land-
architectuur, als in uitstraling en gevoel. Zo creëren we voor iedereen een
schap voelt er passend.
eigen thuis.
intens groen
een groen centrum wonen in het groen
26
Het huidige Oosterenk heeft voor de meeste gebruikers geen
uitstraling die trots teweegbrengt. Die beleving willen we kantelen. Dat
7. ONTWIKKELPRINCIPES
7.1 Het beeklandschap van de Westerveldse Aa als inspiratie
naar binnen brengen Westerveldse Aa
26
27
Vanuit de laaggelegen enk bouwen we stapsgewijs op rich-
ting de toekomstige Ceintuurbaanzone. Dicht bij de enk blijven we lager bij de grond. Hoe dichterbij de stad, hoe hoger de mate van stedelijkheid. Dat is voelbaar op verschillende manieren en zichtbaar in de hoogte van de gebouwen. De getrapte opbouw, ook op de Kop van de Boulevard, biedt ruimte om het landschap in het gebied te verwelkomen en vanuit de nieuwe woningen te ervaren. We werken in een bebouwde omgeving waar een stevige woonopgave ligt. Hogere gebouwen zijn een bewuste keuze. De manier waarop is daarbij cruciaal. Als de verschillende volumes in het gebied op een logische manier met elkaar samenhangen, voelt dit prettig aan. Die logica schuilt niet alleen in hoogteaccenten, maar ook in de positonering op plekken waar het passend is. Door de doordachte opbouw van de enk naar de Ceintuurbaanzone ervaren bewoners en gebruikers het nieuwe Centrumgebied Oosterenk als een geheel. Met zicht op het landschap en de stad.
28
7.4 Vitaliteit als motor
De ligging en de fijne verblijfskwaliteit van het nieuwe
Oosterenk maken het prettig om door het gebied heen te bewegen. We stellen de bewegende mens dan ook centraal; voor wandelaars en fietsers wordt de rode loper uitgelegd. Wat nu nog eentonige routes zijn, zijn straks prettige manieren om van a naar b te komen, of gewoon een blokje om te maken. Ook voegen we plekken toe waar spelen wordt gestimuleerd. Die
7. ONTWIKKELPRINCIPES
7.3 Van de enk naar de Ceintuurbaanzone
focus op gezond bewegen past in een leefomgeving waarin rust én reuring te vinden zijn. In Centrumgebied Oosterenk bieden we ruimte aan bestemmingsverkeer, maar we creëren wel slimme oplossingen om het bezit en gebruik van de auto te beperken. We richten de openbare ruimte, waar mogelijk, in met prioriteit voor stappen en trappen. Naast gezond bewegen wordt er aandacht besteed aan gezond wonen. Zo worden de woningen dusdanig ontworpen dat bewoners minimale geluidshinder hebben en een gezonde luchtkwaliteit.
29
Bewoners met een paarse leefstijl houden van dynamiek. Ze ondernemen
mensen tot aangetrokken worden en zich thuis gaan voelen. Passend bij de
veel en wonen graag ergens waar veel te beleven valt. Het liefst op centrale
leefstijlen van de huidige en toekomstige bewoners en gebruikers, maar ook
locaties in de grotere steden. Hun woonambitie ligt bij een wijk met een
bij de positionering van Zwolle als woonstad en de ruimtelijke kwaliteiten van
dynamische uitstraling en bijzondere kenmerken. De paarse bewoners zien
de plek en omgeving. Tegelijkertijd moet er invulling gegeven worden aan
we als een kansrijke leefstijl voor de bovenste verdiepingen van de Kop van
een aantal ontwikkelingen in de markt, zoals de toenemende vergrijzing, de
de Boulevard.
groei van het aantal alleenwonenden en het verminderen van eenzaamheid. Met als belangrijke opgave: de woningen blijvend betaalbaar houden.
8.1 Leefstijlen
Door na te denken over de leefstijlen van toekomstige bewoners,
van ter Dok
Dokter van Heesweg
wordt het gebied onder meer vanuit dat gedachtengoed ingericht. Dit is bijvoorbeeld zichtbaar in de ruimtelijke opzet, de woningtypes, de
Thi
bijbehorende voorzieningen en de openbare ruimte. Voor Centrumgebied
g
e nw
ene
Oosterenk richten we ons op onderstaande leefstijlen: Oranje: Samen in Centrumgebied Oosterenk Mensen met een oranje leefstijl hebben een moderne, stedelijke oriëntatie en zijn gericht op interactie. Contact met andere mensen is voor hen erg
8.
De regio Zwolle staat de aankomende jaren voor een verstedelijkingsopgave. Deels door de bevolkingsgroei van de stad, maar ook door de toenemende trek van nieuwe Zwollenaren. Om invulling te geven aan deze groei zijn in Zwolle zes focusgebieden voor woningbouw aangewezen. Oosterenk is hier één van. In dit hoofdstuk beschrijven we de kansrijke leefstijlen en doelgroepen, het woonprogramma en de voorzieningen die daarbij horen.
belangrijk. Deze bewoners gaan vitaal om met de mogelijkheden van hun omgeving. Ze wonen graag in een levendige buurt met veel mogelijkheden voor sport en ontspanning. Kortom, een doelgroep die zich makkelijk aanpast,
urbaan
DOELGROEPEN EN
dan ook noodzakelijk om onderscheidende leefomgevingen te creëren waar
Centu
30
Paars: Dynamiek op de Kop van de Boulevard
8 LEEFSTIJLEN, DOELGROEPEN EN PROGRAMMA
PROGRAMMA
Een aantal van de focusgebieden komt tegelijkertijd in ontwikkeling. Het is
goed samengaat met de bestaande bewoners en gericht is op ‘samen leven’. Deze leefstijl is interessant voor een deel van de Stadsrand en de Boulevard en is daarmee de verbindende leefstijl in de gebiedsontwikkeling.
eg
rdw njaa
Spa ter Dok
Aqua: Rust aan de Stadsrand De aqua leefstijl is vriendelijk, tactvol en ze onderscheiden zich door hun ingetogen karakter. Ze omschrijven zichzelf als eerlijk, gewoon, serieus, kalm,
Oranje leefstijl
behulpzaam en nuchter. Ze wonen bij voorkeur in een rustige woonomgeving,
Aqua leefstijl
aan de rand van het centrum. Het is belangrijk dat hun omgeving hen een gevoel
Paarse leefstijl
van veiligheid geeft. De aqua leefstijl gaat goed samen met de oranje leefstijl. 31
8 LEEFSTIJLEN, DOELGROEPEN EN PROGRAMMA
8.2 Kansrijke doelgroepen en woonprogramma Om de kansrijke doelgroepen voor het woon-
programma te bepalen is een marktonderzoek gedaan. Hierin is de ontwikkeling van Zwolle in ogenschouw genomen en welke kansen dit biedt voor Centrumgebied Oosterenk. Dit onderzoek hebben we aangevuld met de lokale expertise van de Woonfabriek Zwolle en de wensen en aandachtspunten die we kregen uit een enquête onder woningzoekenden. Op Oosterenk woont in de huidige situatie, omdat het een kantorenpark is, een beperkt aantal mensen. De enige woonlocaties zijn De Steiger van deltaWonen en een aantal woongebouwen op Midwest. Voor doorstroommogelijkheden is dan ook breder gekeken naar
De doelgroep Stedelijke Dynamiek typeert zich als echt stadsmens. Deze doelgroep is fulltime werkend en valt in de leeftijdscategorie 25 t/m 35 jaar. Op zoek naar avontuur, houdt van hectiek en geniet van vrijheid.
Wat een onbezorgd leven leiden deze overwegend 50-plus-
De Jong en Hoopvolle doelgroep leeft in het hier en nu en zit
sers die nog midden in het leven staan. Ze zijn vaak al klaar
vol ambitieuze plannen. Gehecht aan het stadse leven waar
met werken, beschikken over voldoende middelen, de
voorzieningen altijd dichtbij zijn. Geniet en sport graag in het
omliggende wijken, zoals Wipstrik en Berkum. Daarnaast
kinderen zijn het huis uit en ze wonen in een fijn huis met
park en hecht veel waarde aan een duurzame omgeving.
werd tijdens meerdere participatiemomenten duidelijk
inmiddels geen hoge kosten meer. Alle ingrediënten zijn
dat er een woonbehoefte is van mensen die nu werken op
aanwezig om heerlijk te genieten. Daarom gaan de mensen
Oosterenk, bijvoorbeeld bij de scholen of in het zieken-
van Zorgeloos en Actief ook regelmatig op vakantie en
huis. Dit geldt met name voor starters op de woningmarkt.
houden ze van een rijk cultureel leven.
Voor Centrumgebied Oosterenk zijn meerdere kansrijke doelgroepen op basis van Whize doelgroepensegmentatie gekozen. Voor de drie belangrijkste doelgroepen worden in zowel de Kop van de Boulevard als de Stadsrand een variatie aan woontypologieën ontworpen.
Whize
32
Whize is ontworpen om alle ruim 7,7 miljoen huishou-
De doelgroep Plannen en Rennen is druk met carrière,
dens in Nederland te beschrijven en classificeren.
het gezinsleven en hun sociale leven. Naast de dagelijkse
De doelgroep Gewoon Gemiddeld staat midden in het leven
De huishoudens zijn gesegmenteerd in 59 subseg-
drukte is er tijd voor ontspanning in en om het huis of een
en heeft kinderen. Gewoon Gemiddeld is zoals de naam het
menten, die zijn samengevoegd in 11 segmenten. Het
dagje uit met het hele gezin.
al aangeeft. Toch heeft dit segment het zeker niet slecht.
resultaat is een classificatie die een duidelijk beeld
De doelgroep Dromen en Rondkomen werkt hard om hun
Doordat beide ouders werken en een modaal inkomen
schetst van de Nederlandse consumenten voor wat
dromen te verwezenlijken. Een vriendelijk en zorgzaam type
hebben, is er genoeg geld voor onder andere leuke kinder-
betreft hun sociodemografie, levensstijl en (koop)
met oog voor de medemens. Woont graag in een buurt voor
activiteiten. Al zit de agenda soms wel erg vol met school,
gedrag. Als bijlage hebben we de Whize-brochure
jong en oud met voorzieningen en groen dichtbij.
werk, sport en kinderen!
toegevoegd.
33
Zorg en bijzondere woonvormen
Op basis van de beoogde leefstijlen, de kansrijke doelgroepen (bestaande uit
Vanuit de behoefte van specifieke doelgroepen en de door-
huidige en toekomstige Zwollenaren) en de doorstroommogelijkheden vanuit omliggende wijken
stroomkansen zoals omschreven zijn er mogelijkheden in het
is een gevarieerd woonprogramma uitgedacht voor de twee deelgebieden in Centrumgebied
Centrumgebied voor bijvoorbeeld senioren die gelijkvloers
Oosterenk. Voor beide deelgebieden samen gaat het om circa 600 woningen, waarvan er circa
willen wonen en al dan niet zorgbehoevend zijn. De nabijheid van
250 beoogd zijn bij de Stadsrand. De Kop van de Boulevard heeft minimaal 290 woningen en
Goedkoop
dagelijkse voorzieningen, maar ook het ziekenhuis en andere
maximaal 350.
Middelduur 1 (huur)
zorggerelateerde functies, maakt dat dit een aantrekkelijke plek In de twee deelgebieden Kop van de Boulevard (Jansen Vastgoed) en de Stadsrand (BPD)
het ook om andere doelgroepen gaan, met een specifieke zorg-
hebben we als marktpartijen afgesproken samen (dus het totaal van de twee deelgebieden) de
behoefte, die we in samenwerking met een zorgpartij kunnen
prijssegmentatie van 30% goedkoop, 40% middelduur en 30% duur te garanderen, inclusief
invullen. Dit betreffen kleinschalige woonconcepten waarbinnen
20% sociale huur en 10% middeldure huur 1, conform de betaalbaarheidsagenda 2022 van de
de zorgvragers niet opvallen. In de volgende fase wordt per
gemeente Zwolle die als uitgangspunt genomen is.
raties en de gemeente, onderzocht welke mogelijkheden er zijn voor Zorg en bijzondere woonvormen.
Voor zowel de Stadsrand als de Kop van Boulevard zijn er kansen voor doorstroming vanuit omliggende buurten, zoals Wipstrik en Berkum. Bewoners blijven vaak
Woningtype
Ca. gbo m2
Segment
Aantal
Dromen en rondkomen
Appartement
52
Sociale koop
34
Dromen en rondkomen
Appartement
57
Sociale huur
34
Goedkope koop
Zorgeloos en actief
Appartement
52
Md-1 zorg huur
25
Sociale huur
Zorgeloos en actief
Appartement
73
Md-2 huur/koop
40
Middelduur 1 (huur)
Zorgeloos en actief
Appartement
85
Dure koop
25
Middelduur 2 (huur en koop)
Zorgeloos en actief
Appartement
113
Dure koop
25
Plannen en rennen/ gewoon gemiddeld
Stadswoning
143
Dure koop
67
Totaal
250
gebrek aan passend aanbod zorgt er echter voor dat deze groep in de huidige
Whize-doelgroep
Woningtype
Ca. gbo m2
Segment
Aantal
woning blijft. Ook als deze niet meer volledig voldoet aan de wensen. Door voor deze
Dromen en rondkomen
Appartement
40
Goedkope huur/koop
25
Dromen en rondkomen
Appartement
50
Sociale huur
40
Jong en Hoopvol
Appartement
65
Sociale huur
40
die in Wipstrik een grondgebonden jaren-30-woning hebben en in Centrumgebied
Jong en Hoopvol
Appartement
50
Md-1 huur
32
Oosterenk een gelijkvloers appartement kunnen betrekken. Daarnaast zijn er kansen
Stedelijke Dynamiek
Appartement
60
Md-2 huur/koop
80
voor ouderen met een zorgbehoefte, waarbij zodanige aanpassingen nodig zijn in
Stedelijke Dynamiek
Appartement
70
Md-2 huur/koop
55
hun eigen woning dat ze moeten verhuizen naar een passende woning met zorg-
Stedelijke Dynamiek
Appartement
80
Dure huur/koop
55
Totaal
327
voorzieningen in de nabijheid. Een groot aantal woningen wordt – in de volgende fase - levensloopbestendig ontworpen. 34
30%
Segmentatie Stadsrand
Whize-doelgroep
Woonprogramma Kop van de Boulevard*
andere doelgroepen. Er zijn bijvoorbeeld doorstroommogelijkheden voor senioren
10%
Duur
Woonprogramma Stadsrand*
de persoonlijke situatie verandert, heeft dit soms een verhuizing als gevolg. Een
doorstroming ontstaan in de bestaande woningmarkt, wat weer ruimte geeft voor
30%
Globaal woonprogramma, gekoppeld aan de beoogde leefstijlen en doelgroepen
wonen in hun vertrouwde omgeving, waar hun sociale leven zich afspeelt. Pas als
doelgroep meer passend aanbod te realiseren in Centrumgebied Oosterenk kan er
30%
Middelduur 2
is voor een (zorggerelateerd) woonconcept. Naast senioren kan
deelgebied, onder meer in samenwerking met de Zwolse corpo-
Doorstroommogelijkheden omliggende wijken
Woningbouwprogrammering gebiedsniveau
8 LEEFSTIJLEN, DOELGROEPEN EN PROGRAMMA
8.3 Woonprogramma
*Dit is een voorbeelduitwerking van het woonprogramma. In de volgende fase worden de woonproducten, onder meer met een architect, tot in detail uitgewerkt. Hierdoor kunnen de definitieve metrages licht afwijken. Aan de afgesproken segmentatie wordt niet getornd.
13,5% 13,5% 47% 10%
Duur
Segmentatie Kop van de Boulevard
16%
17%
Goedkope koop
24,5%
Sociale huur Middelduur 1 (huur) Middelduur 2 (huur en koop)
7,5%
41%
10%
Duur
35
8 LEEFSTIJLEN, DOELGROEPEN EN PROGRAMMA
8.4 Betaalbaarheid
Het realiseren van betaalbare huisvesting is een van de opgaven
bij de herontwikkeling. Daarom conformeren we ons aan de Uitgangspunten Sociale huurwoningen Zwolle en de Middenhuurverordening. Hieronder beschrijven we hoe we deze woningen ook op langere termijn betaalbaar willen houden. Zelfbewoning en anti-speculatie Met de instrumenten zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding voorkomen we dat de woningen terechtkomen bij speculanten of particuliere beleggers. Zo komen én blijven de woningen bij de mensen voor wie ze bedoeld zijn. Vanuit het Zwolse Concilium is dit onderwerp verwoord in een aantal maatregelen dat starters en mensen met een lager inkomen meer kans geeft op de Zwolse woningmarkt. Sociale huur Centrumgebied Oosterenk wordt een inclusieve wijk met 30% goedkope woningen, waarvan minimaal 20% sociale huur. Hierbij worden de uitgangspunten sociale huur van de gemeente Zwolle in acht genomen. De woningen die worden gerealiseerd blijven voor minimaal 25 jaar in de categorie sociale huur. De drie Zwolse Woningcorporaties zijn preferent partner. Stadsrand: BPD Woningfonds
36
Kop van de Boulevard: langjarig betaalbaar én verbonden
In aanvulling op het aandeel sociale huur wordt in de Stadsrand het BPD
Het woonprogramma van de Kop van de Boulevard bestaat grotendeels uit
Woningfonds ingezet voor de betaalbaarheid. BPD Woningfonds is een
woningen in het betaalbare segment. Als aanvulling op het sociale huur-
uniek woningfonds dat duurzame, betaalbare nieuwbouwhuurwoningen
programma zal er een fors deel van de woningen worden gebouwd in het
realiseert en verhuurt voor huishoudens met een middeninkomen, zoals
middenhuursegment. Jansen Vastgoed is voornemens om een groot deel
(her)starters, gezinnen en zelfstandig wonende ouderen. Daarmee bedienen
van de middenhuurwoningen in eigen portefeuille te blijven exploiteren en
we de groeiende groep mensen die niet in aanmerking komt voor sociale
hierdoor als lokale projectontwikkelaar en belegger verbonden te blijven
of dure huur, of voor wie een koopwoning vooralsnog buiten bereik ligt.
aan dit project. Hiermee zijn bewoners verzekerd van een lokaal gewortelde
Hierdoor blijft BPD als gebiedsontwikkelaar voor langere tijd betrokken bij
verhuurder.
de Stadsrand in Centrumgebied Oosterenk. 37
Om van Centrumgebied Oosterenk een succesvolle stads-
buurt te maken zijn er naast woningen ook voorzieningen benodigd. Er is een marktonderzoek uitgevoerd om de behoeftes van nieuwe bewoners
Focus gebied programma
Kop van de Boulevard en Stadsrand* Type
Niet-Wonen Actieve plint mogelijk
bvo
en bestaande gebruikers van Oosterenk te inventariseren. Aanvullend
Maatschappelijk en zorggerelateerd
1.150 m2
hebben we tijdens de verschillende participatiemomenten gevraagd wat
1.100 m2
Niet-Wonen Actieve plint vereist
kantorengebied met voorzieningen gericht op de huidige functies. Om een
Kleinschalige voorzieningen (retail en gemakswinkel) en werkvoorzieningen, zoals een co-workingspace met ondergeschikte horeca)
fijne leefomgeving te creëren voor de nieuwe bewoners is het essentieel
Buurtsupermarkt
500 m2
Flexibel invulling mogelijk in de plint: werken en wonen, naar gelang ontwikkeling ABC.
de wensen zijn qua voorzieningen. Oosterenk is in de huidige situatie een
om voorzieningen toe te voegen. Uit onderzoek blijkt bijvoorbeeld dat voor
2.750 m2
senioren de aanwezigheid van een supermarkt, arts en apotheek van groot
Totaal
belang zijn bij de keuze voor een nieuwe woning. Uit gesprekken met stake-
Dit beoogde voorzieningenprogramma geldt voor de Stadsrand (BPD) en
holders blijkt onder andere dat er grote behoefte is aan een buurtsupermarkt, gemakswinkels, een plek voor een kop koffie en bijvoorbeeld vergader faciliteiten. Voorzieningen om de hoek zorgen ook voor extra levendigheid op straat, ongedwongen ontmoetingen en minder verkeersbewegingen. Het grootste deel van het voorzieningenprogramma krijgt een plaats in de Kop van de Boulevard, waarmee een start wordt gemaakt met het hart van de wijk, zoals benoemd in de gebiedsvisie. De precieze invulling wordt in de volgende fase bepaald. Uitgangspunt voor de voorzieningen zijn: → Geen wijkoverstijgende voorzieningen. In aansluiting op de gebiedsvisie kleinschalige detailhandel met een maximaal metrage van 350 m2 per eenheid, ondergeschikte horeca (maximaal 10% van een hoofdfunctie), health en care gerelateerde voorzieningen, gemaksvoorzieningen. → Ten behoeve van nieuwe bewoners Oosterenk, gebruikers van de kantoren, scholen, maatschappelijke instellingen en van het ziekenhuis. → De voorzieningen bevorderen levendigheid van de plinten in gebouwen en leefbaarheid in de stadsbuurt. → Flexibiliteit in gebouwontwerpen zodat bij verdere groei woonwijk voorzieningen ook verplaatst kunnen worden naar andere ontwikkellocaties. → Flexibiliteit in bestemmingsplan binnen beoogde functies en
Wonen
Kop van de Boulevard (Jansen Vastgoed), waarbij het grootste deel van het globale voorzieningenprogramma 2.300 van de 2.750 vierkante meter landt op de Kop van de Boulevard, zodat dit gebied de start van het Centrumgebied markeert. In de Kop van de Boulevard zal ruimte komen voor een ondergeschikte horecagelegenheid, bijvoorbeeld bij een co-workingspace of de buurtsupermarkt. De ondergeschikte horeca betreft geen zelfstandige horecagelegenheid, maar één die ondergeschikt is aan een andere functie. Daarnaast zijn er klein-
Fasering voorzieningen ABC
schaligere wijkfuncties beoogd, denk aan een bloemist, fietsenmaker, etc. Na
De voorzieningen in de Kop van de Boulevard zijn
het Ruimtelijk Ontwikkelplan wordt dit nader uitgewerkt. De voorzieningen zijn
de eerste fase in de realisatie van het hart van de
bedoeld om levendigheid van de plinten in de gebouwen en leefbaarheid in
wijk. Als de ABC-locatie (na 2030) mogelijk tot
de wijk te bevorderen. Zowel in het gebouwontwerp als in het omgevingsplan
ontwikkeling komt, kan die locatie de hartfunctie
wordt naar flexibiliteit gezocht zodat de ruimtes van de voorzieningen in de
completeren.Bijvoorbeeld door voorzieningen in de
toekomst ook courant blijven. Zo kan een commerciële unit bij veranderende
plinten (begane grond van gebouwen), maar ook door
vraag ook eenvoudig getransformeerd worden tot een stadswoning. Natuur-
een goede pleinfunctie waar mensen elkaar kunnen
lijk met bijbehorende spelregels, zodat de units wel gebruikt kunnen worden
ontmoeten, passend bij de beoogde oranje leefstijl.
waarvoor ze bedoeld zijn. Ook wordt onderzocht of bijvoorbeeld een kantoor
De totale ontwikkeling van Oosterenk heeft tegen
aan huis of een klein atelier aan huis past binnen de vraag van toekomstige bewoners.
die tijd naar verwachting een schaalsprong gemaakt,
toekomst aangepast kan worden aan de dan geldende behoefte.
Naast de commerciële voorzieningen in de Kop van de Boulevard is er in de
→ Om de leefbaarheid te borgen mogen alleen bedrijven met milieuca-
Stadsrand ruimte voor ondersteunende maatschappelijke functies. Zo wordt
Eeftinck Schattenkerkweg. Dat gecombineerd met de
tegorie 1 en 2 zich vestigen, zie tevens paragraaf 11.3. Voor het Omge-
gekeken naar het inpassen van IntermeZZo, dat nu tot 2028 huurt in het voor-
vingsplan wordt de meest kritische functie getoetst.
malige kinderdagverblijf op de Stadsrand. Het inpassen van een zorgconcept
gemaximaliseerde m2 zodat het voorzieningenprogramma in de
→ Het gebouw dient dusdanig ontworpen te zijn dat flexibiliteit geen nade-
kan ook betekenen dat er extra behoefte ontstaat vanuit deze zorgpartijen
lige invloed heeft op de gezondheid van bewoners. Er wordt daarmee
om de zorg breder aan te bieden in de wijk en daarbij een uitvalsbasis en/
rekening gehouden met de milieuaspecten.
of kantoor nodig hebben. Dit soort ondersteunende functies passen bij het
→ Stedenbouwkundig: kleinschalige korrel ter waarborging van de 38
Globaal voorzieningenprogramma
menselijke maat.
8 LEEFSTIJLEN, DOELGROEPEN EN PROGRAMMA
8.5 Niet-woonprogramma
ingetogen karakter van de Stadsrand, waar een veilige en rustige woonomgeving wordt gecreëerd.
onder meer door Midwest en woningen aan de Dokter * Het benoemde programma gaat om wijkvoorzieningen voor de woningbouw, maar ook om de omliggende kantoren en instellingen aanvullend te bedienen. Dit is ook een nadrukkelijke wens van partijen die al op Oosterenk gevestigd zijn en die geïnteresseerden geuit hebben in de digitale enquête.
mogelijke kansen vanuit de Verstedelijkingstrategie van de regio Zwolle en de daarmee gekoppelde kansen voor de Ceintuurbaanzone maakt dat ontwikkeling van ABC het puzzelstukje kan zijn voor Centrumgebied Oosterenk.
39
STEDENBOUWKUNDIG
40
9. STEDENBOUWKUNDIG PLAN
PLAN
9.
Dit hoofdstuk laat zien hoe de ontwikkelprincipes vertaald zijn naar een stedenbouwkundig plan. Om ervoor te zorgen dat er een helder kader is voor de verdere uitwerking van de Kop van de Boulevard en de Stadsrand is er per deelgebied een randvoorwaardenkaart met heldere spelregels.
9.1 Raamwerk
Legenda Wandelen
Het raamwerk schetst de toekomst van Centrumgebied Oosterenk. Het
Fietsen
geeft de deelgebieden weer en de positie van de accenten aan voor de bebouwing, net
Auto
als de groenstructuren voor de straten en het landschap van de Westerveldse Aa. Op
Herinrichting wegen
principeniveau zijn de verkeersstromen te zien.
De raamwerkkaart is een schetsmatige weergave. De marktpartijen werken in de vervolgfase werkt in de vervolgfase het landschap voor de deelgebieden uit en de gemeente de aanpalende openbare ruimte.
41
Korrel en schaal
Oosterenk toont zich in de huidige situatie als een wijk met een veelheid aan
Om te komen tot een buurt met een menselijke maat, wordt een aantal maatregelen
losse (vaak blokkerige) volumes, vrijstaand in het groen. De uitzondering hierop is uiteraard
getroffen. Voor de ervaring op het maaiveld zijn de maximale lengtes van de gevels van
Isala. Om niet met deze bestaande bouw te concurreren en geen nieuw icoon toe te voegen
belang. Hiervoor schrijven we een maximale gevellengte van 27 meter voor, op beide loca-
aan de wijk, wordt de beeldentaal van de losse volumes doorgezet. De volumes verhouden
ties. Na 27 meter moet er iets gebeuren: dat kan zijn een terugspringing van de gevel, een
zich in samenhang en passend tot de omgeving. Essentieel is dat er een samenhangende
doorgang of een andere architectuurnuance. De bestaande bomen kunnen een aanleiding
buurt ontstaat met herkenbare gezichten.
zijn dat er op natuurlijke wijze verspringingen in gevels en bouwmassa’s ontstaan.
De nieuwe buurt krijgt een menselijke maat door een diversiteit en rijkheid in architectuurexpressies, zodat een monotone of massieve uitstraling wordt voorkomen. Juist op ooghoogte is deze diversiteit en rijkheid van belang. De woongebouwen verschillen onder-
Bij de Kop van de Boulevard zorgen de verspringen en de setbacks er, samen met de maatregelen voor de uitstraling, voor dat passanten het gebouw ervaren als een samenspel van losse volumes, zie de spelregels bij de randvoorwaardenkaart in hoofdstuk 13.