1. Ruimtelijk Ontwikkelingsplan (ROP) Nieuwe Veemarkt

•

•

Ritmes van openingen, neggen van kozijnen, toepassen van overstekken en balkons geven de verschillende gevels een ander aanzien Op basis van de omgeving kan de gevelopbouw variëren: een geluidsluwe gevel aan zijde van geluidsbronnen, een zongerichte gevel met overstekken maken om de koellast te beperken, het maken van grote ramen op noordgevels voor daglicht enz. In principe staan de hoekpanden van elk blok in de rooilijn, met geringe variaties tussen de hoekpanden.

Voor de appartementengebouwen zijn vooral de buitenruimten voor woningen op de begane grond een bijzondere ontwerpopgave. Uitgangspunt is dat de buitenruimte op de begane grond niet uit het gebouwvolume richting de openbare ruimte steekt en dat deze voldoende privacy kent, bijvoorbeeld door het toepassen van plantenbakken of gevelbegroeiing. De buitenruimten (balkons) daarboven kunnen vanaf een hoogte van 3,5m wel boven de straat uitsteken. Bijzondere aandacht moet worden besteed aan de wijze van afscherming van de balkons; een te open hekwerk zorgt ervoor dat mensen hun balkons zelf gaan afschermen, een te gesloten hekwerk geeft te weinig zicht vanuit de woning op de straat. • •

De begane grond van werkruimten of voorzieningen is meer open en transparant vormgegeven dan die van woningen. Balkons van appartementen kunnen vanaf 3,5m hoogte uitsteken boven de straat, daaronder worden ze opgenomen in de gevel, of bevinden buitenruimten zich aan de binnenzijde van het blok.

Geleding begane grond

De beganegrondverdieping moet door zijn geleding en opbouw zorgen voor een vriendelijk en herkenbaar karakter. Dit kan worden gedaan door het toepassen van reliëf, lijsten, in- en uitspringende delen etc. Raamopeningen met daarachter leefruimten, moeten zorgen voor sociale veiligheid (ogen op straat), maar tegelijkertijd ook voldoende beschermen tegen blikken van buiten naar binnen (privacy). De Kamperpoortse stoep kan helpen dit spanningsveld op te lossen doordat er afstand wordt gecreëerd tussen de stoep en de gevel.

62

Geleding begane grond door inspringen Beeld: Doesjka Majdandzic

Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Nieuwe Veemarkt

Appartementen met over de stoep uitstekende en verspringende balkons Beeld: Doesjka Majdandzic

hplan

Kaart Randvoorwaarden Verplichte rooilijn Verspringende rooilijn Overbouwing rooilijn Gevel minimaal 40% transparant Gevel maximaal transparant Groene gevel Overhoekse oriËntatie Hoogte-accent stadsniveau Hoogte-accent wijkniveau Hoogte-accent buurtniveau E

Entree expeditieruimte Entreezijde woningen Entreezijde bogenhal Entreezijde parkeerhub (voet) Inpassen pleintje

Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Nieuwe Veemarkt

63

hplan

Bouwhoogten

Met middelhoogbouw (alles van 4 tot en met 8 bouwlagen) zit je op een ideale schaal voor efficiënte gebouwen; geen dure brandnormen, zoveel mogelijk woonlagen afschrijven op één fundering en één dak. En het levert een goed klimaat op maaiveld, met weinig windhinder en een menselijke maat. Deze hoogten passen binnen de kaders van de Omgevingsvisie en de Hoogbouwvisie. Aan de Rieteweg is de basis bouwhoogte 4-6 lagen, zowel voor grondgebonden woningen als voor appartementen. Op hoeken van bouwblokken zijn appartementenblokken geplaatst, die hoger kunnen zijn. In de bouwblokken langs de Rieteweg is ruimte voor één hoger accent van ca. 36m, die aansluit op het niveau van de stad. Daarnaast zijn er enkele hogere gebouwen van 8 tot 10 lagen hoog, op markante plekken aan de Rieteweg en het stadspark, die helpen bij de oriëntatie en herkenbaarheid van het gebied. Tot slot zijn er nog gebouwen tussen de 6 en 8 lagen hoog, die variatie in het bouwblok mogelijk maken. Langs de watergang en de nieuwe ontsluiting is de bouwhoogte voor de grondgebonden woningen minimaal 3 lagen, op de hoeken 4 lagen. In de straatjes tussen de Rieteweg en de watergang kan de bouwhoogte variëren tussen 2 en 4 lagen voor de grondgebonden woningen en 4 tot 6 lagen voor de appartementen. Aan de kant van de Veemarkt is de bebouwing 3 tot 4 lagen hoog, met accenten van 5 tot 6 lagen. •

•

•

64

Alle gebouwen langs de lange lijnen hebben minimale verdiepingshoogte voor de begane grond van 3,5m; de bouwhoogte van de begane grond is minimaal 4m voor nietwonen functies. Hoogte-opbouw is gevarieerd; hoger langs de Rieteweg, het park en de watergang, lager langs de Veemarkt en in de dwarsstraatjes. Maximaal 40% van een gevellengte van een bouwveld heeft dezelfde bouwhoogte

Rieteweg: Plinthoogte minimaal 4m.

Veemarkt, watergang en toegangsweg: Plinthoogte minimaal 3.5m.

Tussenstraatjes: Plinthoogte minimaal 3m.

Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Nieuwe Veemarkt

hplan

Kaart Bouwhoogten

11

Bouwhoogte (in meter) Circa 36 meter 6-10 lagen 4-6 lagen 3-5 lagen 3-4 lagen 2-4 lagen

Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Nieuwe Veemarkt

65

hplan

Dakbeëindigingen

De Kamperpoortse lappendeken krijgt een extra dimensie door ook variatie aan te brengen in de dakbeëindigingen. Langs de Rieteweg en de watergang en de Veemarkt (de lange lijnen in het plan) is minimaal 50% van de daken niet plat, maar heeft een kap haaks op de weg, in de vorm van een lessenaarsdak, een sheddak, een zadeldak of anderszins. Dit zorgt ervoor dat er meer variatie komt in de grote lengte van de bouwblokken langs deze lange lijnen. In de korte straatjes is juist meer gelijkvormigheid, zodat dit samenhangende plekken op zichzelf worden. De hellingen van de daken zijn zoveel mogelijk gericht op de zon, om een gunstige bezonning van zonnepanelen te hebben; oost-, west- of zuidhellingen maar er komen geen langskappen voor langs de lange lijnen. Zonnepanelen en -collectoren zijn zoveel mogelijk onzichtbaar vanaf de straat, bij schuine daken zijn de zonnepanelen en collectoren zoveel mogelijk geïntegreerd in de dakbedekking. • • •

•

De hogere gebouwen (>6 lagen) hebben een bijzondere bekroning. Platte daken en verschillende (stedelijke) dakvormen wisselen elkaar af (minimaal 50% heeft geen plat dak). Dakhellingen zijn zoveel mogelijk gericht op een optimale energie-opwek, maar er komen geen langskappen voor langs de lange lijnen (Rieteweg, watergang en Veemarkt). Zonnepanelen maken deel uit van de ontwerpopgave, zeker als ze in het zicht zijn vanaf de openbare ruimte.

Langs de lange lijnen staan de kappen haaks op de weg

66

verschillende kapvormen en platte daken Beeld: Doesjka Majdandzic

Terugliggende laag bij hoogte-accent Beeld: Doesjka Majdandzic

In de straatjes kunnen kappen zowel haaks op als parallel aan de weg staan Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Nieuwe Veemarkt

hplan

lange lijnen

lange lijnen

lange lijnen

bouwhoogte minimaal 4 lagen Basishoogte 4-6 lagen Hoogte-accenten 6-10 lagen

bouwhoogte minimaal 3 lagen Basishoogte 3-5 lagen Hoogte-accenten 6-7 lagen

bouwhoogte minimaal 3 lagen Basishoogte 3-4 lagen Hoogte-accenten 5-6 lagen

bouwhoogte minimaal 2 lagen Basishoogte 2-4 lagen Hoogte-accenten 4-6 lagen

Korrelgroote: Large panden: 15- 25m breed

Korrelgroote: Medium panden: 5- 20m breed

Korrelgroote: Medium panden: 5- 20m breed

Korrelgroote: Small panden: 4- 16m breed

Nieuwe wijkweg, Wetering

Veemarkt, grachtje

Straatjes

dwars op de lange lijnen

Dakebeëindiging

Korrelgrootte

Bouwhoogten

Rieteweg

hoogte-accenten met bijzondere bekroning per 2-5 panden zelfde afdekking, verschillend van buurpand

Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Nieuwe Veemarkt

per 1-5 panden zelfde afdekking, verschillend van buurpand hoogte-accenten met kap of terugliggende laag op verdieping

67

hplan

Referentiebeelden appartementen

68

Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Nieuwe Veemarkt

hplan

Referentiebeelden grondgebonden woningen

Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Nieuwe Veemarkt

69

hplan

Overgangen openbaar - privé - voorzijde

De bouwblokken hebben rondom een zone van 1 tot 2m die behoort tot het uitgeefbare terrein: de ‘Kamperpoortse stoep’. In deze zone worden de overgangen naar het openbaar gebied vormgegeven. Hoogteverschillen tussen de woning en de stoep worden hierin opgelost. De Kamperpoortse stoep heeft ook de functie van kleinschalige ontmoetingsplek. De plaatsing van bankjes en plantenbakken kan helpen om het ‘leven aan de straat’ dat zo kenmerkend is voor Kamperpoort, vorm te geven. Het mee-ontwerpen van dergelijke elementen versterkt de samenhang en zorgt voor een hoogwaardig beeld. Dit is vooral van belang bij de Rieteweg, de Veemarkt, langs de nieuwe ontsluitingsweg en langs de watergang. De kleine dwarstraatjes kunnen informeler zijn. Langs de kade van de Kamperpoortse Wetering krijgt deze zone de vorm van een stedelijke wadi; een begroeide bak waarin regenwater langzaam de bodem in kan zakken en zodat het grondwater wordt aangevuld. Entrees van grondgebonden woningen sluiten via (gekoppelde) bruggetjes of paden aan op de stoep. Tegelijkertijd zorgt de stedelijke wadi voor privacy in de woning, door afstand te scheppen. •

•

Margezone ingevuld met trap en groen als overgang naar een inpandige veranda aan de stoep. Beeld: Nanda Sluijsmans

De entrees van de woningen en de zone tussen stoep en voordeur krijgt bijzondere aandacht als informele ontmoetingsplek. In deze zone worden op aangewezen plekken voorzieningen opgenomen voor gevelgroen (zoals groeiplaats, spankabels).

Stedelijke wadi of regentuin als overgang naar de woning Beeld: Nanda Sluijsmans

70

Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Nieuwe Veemarkt

margezone met gevelgroen Beeld: Doesjka Majdandzic

hplan

Kaart Margezone

Kamperpoortse stoep Stedelijke wadi Groene overgang

Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Nieuwe Veemarkt

71

hplan

Overgangen collectief - privé – achterzijde

Aan de binnenzijde van de bouwblokken zijn er, naast of in plaats van privé-tuinen, ook collectieve tuinen. Deze spelen een rol in het bergen en vertraagd afvoeren van regenwater. Bij voorkeur worden de collectieve tuinen samen met de bewoners ontworpen en ingericht. Klimaatadaptatie en biodiversiteit zijn daarbij belangrijke thema’s. De overgang van de woning naar de collectieve tuin is een aparte ontwerpopgave. Het is van belang dat hier een balans gevonden wordt tussen enerzijds de privacy van de (buitenruimte van de) woning en anderzijds de mogelijkheid om de collectieve ruimte echt als een gedeelde ruimte te ervaren en gebruiken. Dit kan bijvoorbeeld door geringe hoogteverschillen (tot ca. 1,2m) tussen de private buitenruimte en een collectieve tuin, of door lage hagen, begroeide hekwerken etc.

Bergingen en fietsenstallingen

Bij voorkeur worden bergingen in de woning opgenomen en worden fietsen in collectieve inpandige stallingen per blok gestald, zowel voor de appartementen als voor de grondgebonden woningen. De meeste grondgebonden woningen staan deels op of tegen een parkeergarage aan en hebben geen tuin, maar een dakterras. Daarom is een collectieve berging in het bouwblok en een berging in de woning logisch.

Collectieve tuin. Beeld: Nanda Sluijsmans

Sommige grondgebonden woningen hebben wel een tuin. In dat geval is de juiste plaatsing van individuele bergingen in achtertuinen cruciaal voor het welslagen van de collectieve ruimte. Ze moeten niet als een hoge scheiding gaan fungeren waardoor de collectieve ruimte niet beleefd kan worden vanuit de woning. De collectieve fietsenstallingen moeten per blok op de beste plek worden geplaatst, nabij entrees, met daglicht en aansluitend op routes voor fietsers. Hierbij geldt dat de afstand tot de woning, de sociale veiligheid en het gebruiksgemak van de stalling bepalen of hij al dan niet goed gebruikt gaat worden. Dit betekent dat zoveel mogelijk gelijkvloers wordt gestald, de entrees aan de straat liggen en gekoppeld zijn aan de entrees van de appartementen of dat je

72

Collectieve tuin. Beeld: Doesjka Majdandzic

Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Nieuwe Veemarkt

hplan

gemakkelijk bij je grondgebonden woning kunt komen vanuit de collectieve stalling. Ook moeten de loopafstanden klein zijn en de entrees liggen aan de belangrijkste fietsroutes. Door een deel van de fietsenstalling aan de gevel te leggen, kan er daglicht in de stalling vallen, waardoor die prettiger aanvoelt. Dit moet in verhouding niet een te groot deel van de gevel in beslag nemen, omdat dit afbreuk doet aan de levendigheid van mogelijk ander programma en sociale ogen vanuit de woningen op de straat.

Nutsvoorzieningen/ trafohuisjes

Fietsenstalling op begane grond, met daglicht, en ruimte voor buitenformaat fietsen en scooters. Beeld: Doesjka Majdandzic

Op basis van het actuele plan voor de Nieuwe Veemarkt heeft Enexis aangegeven dat er circa 18 trafo’s nodig zijn. Dit aantal is mede het gevolg van de toenemende vraag door de energietransitie. Deze trafo’s moeten een plek krijgen in het plan. In het plan is de ruimte beperkt omdat we een stedelijke wijk maken. Ook dragen trafo’s vaak niet positief bij aan de kwaliteit van de openbare ruimte. Uitgangspunt is daarom dat voor de trafo’s inpandig een oplossing gezocht moet worden. Een combinatie met het collectief fietsparkeren is een mogelijkheid, omdat deze voorzieningen ook deels aan de gevel liggen en bij voorkeur gelijkvloers zijn. Hiertoe dient door de gemeente een beleidsregel opgesteld te worden voor het plaatsen van trafo’s in de bouwblokken. Mogelijk is er ook een nieuw middenspanningsstation nodig. Hiervoor wordt een plek gereserveerd in de westelijke hub aan de kant van de A28. Via een expeditiestraat is deze trafo van buitenaf bereikbaar.

Deel nutsvoorzieningen is opgenomen in de fietsenstalling en vanaf buiten bereikbaar voor nutsbeheerders en brandweer. Beeld: Doesjka Majdandzic

Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Nieuwe Veemarkt

73

hplan

Naar een nieuwe bouwcultuur

Om concreet invulling te geven aan de ambitie voor een duurzame stedelijke ontwikkeling én ruimte voor experiment, heeft de gemeente Zwolle in samenwerking met het College van Rijksadviseurs een prijsvraag biobased en natuurinclusief bouwen uitgeschreven. Met de Ontwerpprijsvraag biobased en natuurinclusief bouwen op de Nieuwe Veemarkt in Zwolle roept de gemeente Zwolle architecten op om een ruimtelijk ontwerp te maken voor een bouwveld, passend in de gebiedsvisie Nieuwe Veemarkt. De bebouwing is biobased, natuurinclusief, betaalbaar en aanpasbaar. Het programma is gemengd en bevat wonen in diverse vormen, prijscategorieën en typen, een mobiliteitshub, kleinschalige werkruimten, (collectieve) voorzieningen en buitenruimten. Een deel van het bouwveld wordt uitgewerkt op woningniveau, inclusief (collectieve) buitenruimte. Deelname aan de prijsvraag stond open voor architecten die, gelet op het multidisciplinaire karakter van de opgave, aanvullende expertise uit andere vakgebieden betrekken. Een selectiecommissie selecteerde uit een groot aantal inzendingen vijf teams. Deze teams hebben een visie op de opgave ingestuurd. De jury beoordeelde deze visie anoniem en selecteerde drie teams die in de tweede ronde een plan voor het bouwveld mochten maken. Voordat de jury de plannen beoordeelde, zijn deze tentoongesteld in de Elbertsschool aan de Veemarkt in Zwolle.

De tentoonstelling werd geopend door wethouder Gerdien Rots, waarna de teams hun inzendingen hebben toegelicht aan de bezoekers. Gedurende de tentoonstellingsperiode werden bezoekers in de gelegenheid gesteld

74

Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Nieuwe Veemarkt

hplan

om schriftelijke reacties op de voorstellen te geven. Deze reacties zijn voorafgaand aan de beoordeling aan de jury gestuurd. De jury wijst het plan Nieuwe Veenmarkt unaniem aan als winnaar van de prijsvraag. Dit plan overtuigt het sterkst op alle onderdelen. Alles komt aan bod in dit integrale en inclusieve plan, dat getuigt van zowel idealisme als realiteitszin. Daarbij draagt het perspectief dat wordt geschetst in de tijd sterk bij aan de overtuigingskracht. Het plan biedt dan ook hoge verwachtingen voor uitwerking in het vervolg. In het juryrapport is een uitgebreide beschrijving te vinden van de drie plannen. De gemeente Zwolle is voornemens om het winnende plan verder te ontwikkelen en hiertoe de grond uit te geven aan één of meerdere partijen. Met deze prijsvraag willen wij enerzijds het biobased en natuurinclusief ontwikkelen een boost geven. Anderzijds is het een nieuwe manier van opdrachtgeverschap, waarbij nadrukkelijk ontwerpkracht wordt gevraagd om de opgaven van de toekomst op te lossen. Deze manier van opdrachtgeverschap geeft bovendien jonge bureaus, die hun portfolio nog moeten opbouwen, de kans hun plannen te realiseren. Hiermee is een maatschappelijk belang gediend, door meer en andere ontwerpers de kans te geven zich te ontwikkelen en bij te dragen aan de bouwpraktijk

Beelden: Studio Nauta en Mulder Zonderland

Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Nieuwe Veemarkt

75

hplan

5.4 Beeldkwaliteit openbare ruimte Verhardingen

Er is in het gebied een hiërarchie in wegen en paden, die zich vertaalt in de materialisatie en inrichting. Aan de randen van het gebied wordt aansluiting gezocht met de materialisatie van Kamperpoort; de roodbruine gebakken klinkers voor de trottoirs en afhankelijk van de functie asfalt of klinkers voor de wegen. Het binnengebied en de dwarstraatjes hebben een afwijkende materialisatie; hier wordt duidelijk dat De Nieuwe Veemarkt een nieuwe buurt is in Kamperpoort. Voor deze plek onderzoeken wij of de bestaande betonklinkers in het gebied opnieuw gebruikt kunnen worden.

Straatmeubilair

Het straatmeubilair sluit aan bij de sobere, stoere geschiedenis van werken, die bij het gebied hoort. Om ontmoeting te stimuleren komen er banken in het park en bij de speelplekken.

Kunst in de openbare ruimte

Het buitengeluk van de wijkbewoner kan behalve met groen ook worden versterkt met kunst in de openbare ruimte. Deze kunst kan deels zijn gemaakt in het kader van community art samen met de buurtbewoners; deels kan kunst ook worden ingezet om de wijk en Zwolle landelijk op de kaart te zetten, door iconische kunst te realiseren. Wij willen hierbij aansluiten bij het verleden van het gebied en de Veemarkt als inspiratie gebruiken voor het vervaardigen van nieuwe kunst. Het bestaande kunstwerk op het IJsselhallenterrein (de rode stoel) krijgt een nieuwe plek in het park.

76

Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Nieuwe Veemarkt

hplan

impressie pocketpark, gezien vanuit het park Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Nieuwe Veemarkt

77

hplan

Principedoorsnedes (indicatief)

8

7

5 6 2

3 1

4

1. Rieteweg

78

Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Nieuwe Veemarkt

hplan

2. Wijkontsluitingsweg

3. Gracht

Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Nieuwe Veemarkt

79

hplan

4. Veemarkt (oost)

5. Veemarkt (noord) 80

Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Nieuwe Veemarkt

hplan

8

7

5 6 2

3 1

4

6. Kamperpoortse wetering Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Nieuwe Veemarkt

81

hplan

7. Pocketpark

82

Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Nieuwe Veemarkt

hplan

8

5

7 6 2

1

3

4

8. Bogenhal

Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Nieuwe Veemarkt

83

hplan

5.5 Duurzaamheid Circulair bouwen

Komende jaren gaat er heel veel gebeuren op gebied van circulair bouwen, onder andere met steeds verdere aanscherpingen van wet- en regelgeving in lijn met het klimaatakkoord. Op deze ontwikkeling willen we voorbereid zijn. In de ontwikkeling van de Nieuwe Veemarkt willen wij werken volgens ‘Het Nieuwe Normaal’ en sturen op 10%- ambitieuzere scores. Voor de ontwikkeling van de bouwvelden geldt dat we streven naar een maximaal gebruik van biobased materialen. De overige materialen dienen een zo laag mogelijke CO2-impact te hebben en na het einde van de gebruiksfase opnieuw te kunnen worden gebruikt. Dit kan bijvoorbeeld door bouwelementen losmaakbaar te maken, bakstenen niet te metselen maar droog te stapelen, leemstuc te gebruiken als gevelafwerking etc. Voor het totale plan onderzoeken we of er kan worden gewerkt met een maximaal CO2-budget, te vertalen naar een budget per bouwveld en een budget voor de openbare ruimte. Doelstellingen voor materiaalgebruik en circulair bouwen zijn: • De gebouwen zijn voorzien van een materiaalpaspoort, een demontagehandleiding en 100% demontabel. Dit betekent dat er losmaakbaar gebouwd wordt, met droge verbindingen. • 50% van de materialen (massapercentage) is hernieuwbaar (biobased) of afkomstig uit reststromen.

• Van materialen uit primaire grondstoffen geldt: • Beton heeft minimaal 40% gerecyclede materialen • Staal en aluminium bestaat voor 80% uit gerecyclede materialen • Kunststof wordt alleen toegepast als er geen duurzaam en haalbaar alternatief is • Glas bestaat voor minimaal 20% uit gerecyclede grondstoffen

84

Uitgangspunten gebiedsvisie: • Keuze voor materialen met een lage CO2-impact, of materialen die CO2 vastleggen. • Niet traditionele materialen toepassen, zoals hout of andere biobased materialen. • Toepassen van de vier strategieën: voorkomen van afval en uitval; flexibel/aanpasbaar en losmaakbaar bouwen; reststromen gebruiken en biobased materialen toepassen. • Aandacht voor circulaire inrichting van de openbare ruimte.

Beeldkwaliteit bij biobased bouwen Het gebruik van biobased materialen kan zichtbaar worden in het beeld van de wijk, maar het hoeft niet overal. Zo kan de constructie van hout gemaakt zijn, terwijl de gevel bestaat uit (gestapelde in plaats van gemetselde) baksteen. Maar het zichtbaar toepassen van nieuwe materialen in gevels en daken past wel bij het gewenste experimentele en gevarieerde beeld van de Nieuwe Veemarkt. Hiermee wijkt de nieuwe buurt dus (deels) af van de baksteenarchitectuur in bestaand Kamperpoort. De aansluiting op het bestaande zit vooral in de korrelgrootte en de variatie. Voor nieuwe gevels is het streven naar het behoud van een zo hoog mogelijke kwaliteit van de gevels, gevelproducten en -materialen. Zo mogelijk maakt dat wat eens raam, kozijn, deur of vliesgevel was, in een volgende cyclus weer deel uit van de gevel. Het is daarom nodig de gevels geschikt te maken voor ontmanteling en demontage en hergebruik of (in laatste instantie) recycling.

Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Nieuwe Veemarkt

hplan

Biobased gevels, voornamelijk hout, en overstekken om hitte uit de woning te houden (rechtsonder, middenboven). Beelden: Nanda Sluijsmans en Doesjka Majdandzic (links- en rechtsboven Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Nieuwe Veemarkt

85

hplan

Biobased materialen

Nederland staat voor een grote bouwopgave én een grote verduurzamingsoperatie. De CO2-uitstoot van productieprocessen en gebruik van de gebouwde omgeving zal drastisch omlaag moeten om klimaatdoelstellingen te kunnen halen. De sleutel hiervoor ligt bij de inzet van biobased bouwmaterialen. Dat zijn natuurlijke, levende materialen, zoals hout, hennep, vlas, lisdodde, bamboe, stro en zeewier. Deze materialen slaan CO2 op en groeien in volume over de levensloop van een gebouw weer volledig terug. Deze bouwmaterialen kunnen een grote bijdrage leveren aan de verduurzaming van de woningbouw en aan een duurzame, gezonde en inclusieve woonomgeving. Definitie biobased bouwmateriaal (afgestemd met de City Deal Circulair en Conceptueel Bouwen): biobased bouwmateriaal is bouwmateriaal gemaakt van dierlijk materiaal of van schimmels, planten, bacteriën die ecologisch verantwoord geteeld, geoogst, gebruikt en hergebruikt worden.

• Deze biobased materialen zijn (in de levenscyclus van het materiaal): • Afkomstig van een regeneratieve teelt die de ecologisch gezonde condities van de oogstlocatie waarborgt, nu en later; • Gemaakt van grondstoffen uit de levende natuur die na een oogst terug groeien binnen 100 jaar; • Geen abiotische grondstoffen uit geologische formaties, zoals zand en klei; • Later herbruikbaar als grondstof in een nieuw (bouw-)materiaal of in de natuur, wanneer ze vrijkomen bij een sloop of renovatie.

Beeld: prijsvraag biobased en natuurinclusief bouwen, Studio Nauta en Mulder Zonderland

86

Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Nieuwe Veemarkt

hplan

Nederlands Douglas hout

BioM

Bermgras biocomposiet

Bamboe

Biolaminaat

Riet

Houtvezelisolatie

Mycelium

Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Nieuwe Veemarkt

87

hplan

Beeldkwaliteit bij materialen uit reststromen

Vooral de gevel speelt een rol bij de beeldkwaliteit van gebouwen met materialen uit reststromen. Omdat niet bekend is welke materialen wanneer beschikbaar zijn, is hier niet in letterlijke zin op te sturen. Bij toepassing van deze materialen gelden de algemene uitgangspunten ten aanzien van de beeldkwaliteit bebouwing. Als extra uitgangspunt wordt gehanteerd dat de materialen uit reststromen: Duurzaam verouderen Onderdeel uitmaken van een structuur of een ritme hebben Losmaakbaar zijn Zoveel mogelijk hun natuurlijke uitstraling behouden Voor nieuwe gevels is het streven naar het behoud van een zo hoog mogelijke kwaliteit van de gevels, gevelproducten en -materialen. Zo mogelijk maakt dat wat eens raam, kozijn, deur of vliesgevel was, in een volgende cyclus weer deel uit van de gevel. Het is daarom nodig de gevels geschikt te maken voor ontmanteling en demontage en hergebruik of (in laatste instantie) recycling.

Natuurinclusief bouwen

Huismussen en vleermuizen hebben sinds de vele sloop, renovatie en hoge bouwnormen in Nederland, en ook het luchtdichte bouwen, minder mogelijkheden voor nesten en andere vormen van verblijfplaatsen. Dit vermindert de kansen van voortplanting. Betonnen tegels zorgen voor minder voedsel voor insecten. De bouwopgave op de Nieuwe Veemarkt is een grote kans voor de natuurlijke omgeving: het kan een variatie en veelheid van geschikte biotopen toevoegen in de gebouwde omgeving voor soorten planten en dieren daar thuishoren.

en insecten. Als verbinding tussen andere groenelementen lijken groene daken ook een rol te kunnen spelen. Bij de juiste inrichting en opbouw kan een groen dak (naast koeling en verbeteren van de luchtkwaliteit) de biodiversiteit bevorderen. Zorg daarom voor variatie in substraatdiepte, variatie in vegetatie, het gebruik van lokale grond, gebruik van inheemse planten, variatie in substraateigenschappen en microtopografie Inbouwkasten hebben een beter resultaat dan opbouwkasten, zeker wanneer het gaat om vleermuizen. Ook de toegankelijkheid en beschikbaarheid van de spouw van belang; dit is een goede verblijfsplek voor vleermuizen. Speciale aandacht is er voor natuurinclusieve maatregelen in en aan de mobiliteitshubs. Omdat deze gebouwen vanuit hun functie vaak onaantrekkelijke gevels hebben, willen we de gevels die niet ingepakt worden door woningen of werkprogramma, laten begroeien en inzetten voor het verblijf van vogels, insecten en vleermuizen. Hierbij is een juiste oriëntatie op de zon belangrijk. Daarbij moet er geen lichtvervuiling vanuit de mobiliteitshub naar de omgeving zijn; dit is overigens ook prettig voor menselijke bewoners. Voor natuurinclusief bouwen sluiten we aan op de methodiek die gemeentebreed ontwikkeld wordt, waarbij voor natuurinclusieve maatregelen punten gehaald moeten worden.

De verdere uitwerking vindt plaats bij het opstellen van de kavelpaspoorten.

Natuurinclusieve maatregelen aan gebouwen kunnen meer of minder zichtbaar zijn. Op de Nieuwe Veemarkt kiezen we waar het kan zichtbare maatregelen; vooral groene gevels en groene daken (zichtbaar vanuit de appartementen). Minimaal 40% van de daken heeft een groen dak met natuurwaarde. Groene daken (en gevels) vormen een leefgebied en voedselbron, vooral voor planten, vogels

88

Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Nieuwe Veemarkt

hplan

Nestkasten voor vogels en vleermuizen. Beeld: Nanda Sluijsmans (links) en Doesjka Majdandzic

Hergebruikte gevelmaterialen. Beeld: Doesjka Majdandzic en Superuse Studio (rechts)

Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Nieuwe Veemarkt

89

hplan

impressie nieuwe weg van Rieteweg naar Veemarkt 90

Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Nieuwe Veemarkt

hplan

5.6 Supervisie

In het vervolg op het ROP stellen we een beeldkwaliteitsplan en een bestemmingsplan op, waarbij we ruimte willen laten voor experiment. Om ervoor te zorgen dat er een samenhangende woonbuurt ontstaat willen we werken met een vorm van beeldregie op basis van een beeldkwaliteitsplein. Iedereen heeft er immers belang bij dat er een samenhangende woonbuurt ontstaat waarbij de ambities van de Nieuwe Veemarkt worden gerealiseerd. Daarom zal er gewerkt worden met een supervisieteam.

Samenstelling supervisieteam

Omdat ook de doelstellingen voor duurzaamheid een grote invloed kunnen hebben op de beeldkwaliteit, kiezen wij op de Nieuwe Veemarkt voor een wat breder samengesteld supervisieteam. Naast de secretaris van de Welstandscommissie en expertise op het gebied van architectuur en stedenbouw kan het team worden aangevuld met bijvoorbeeld expertise op het gebied van circulair bouwen, landschapsarchitectuur, ecologie, duurzaamheid of wonen.

ook gericht op inspireren, stimuleren en meedenken, in plaats van alleen een toetsende rol achteraf. Op deze wijze zal de kwaliteit van de woningen en woongebouwen worden geborgd. Verder bewaakt het supervisieteam het grotere verband. Het supervisieteam kan advies geven over de op te stellen kavelpaspoorten, het kwaliteitsdeel in aanbestedingen en over de bouwplannen tot en met de VO-fase. Het DO van de bouwplannen wordt voorgelegd aan de welstandscommissie in het kader van de formele vergunningverlening. Het toetsingskader voor deze beoordeling is het Beeldkwaliteitsplan. Voor de openbare ruimte zal de gemeente zelf het ontwerp maken. Het supervisieteam bewaakt de samenhang van openbare ruimte en de bouwplanontwikkeling.

Werkzaamheden supervisieteam

Het supervisieteam bewaakt de ontwikkelprincipes van de gebiedsvisie, de kaders en de uitgangspunten voor de ruimtelijke kwaliteit uit het ROP en het beeldkwaliteitsplan. De begeleiding is

Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Nieuwe Veemarkt

91

hplan

6. Een gezonde en veilige leefomgeving De Nieuwe Veemarkt is een locatie waar extra rekening gehouden dient te worden met het geluid en de externe veiligheidsrisico’s van o.a. de A28 en industrieterrein Voorst.

6.1 Geluid

Op basis van de stedenbouwkundige ontwerpen is de impact van de verschillende geluidsbronnen indicatief onderzocht. Mede op basis van het onderzoek van de omgevingsdienst IJsselland kan woningbouw gefaciliteerd worden op deze locatie mits er op een aantal locaties dove gevels toepast worden.

6.2 Externe veiligheid

Woningen die blootgesteld worden aan hoge geluidbelastingen kunnen normaal gesproken niet gebouwd worden, omdat niet voldaan kan worden aan de geluidsnormen. Door de woningen te ontwerpen met dove gevels is het wel mogelijk om woningen te bouwen langs snelwegen of nabij industrieterreinen. In een dove gevel bestaat uit een muur die ervoor zorgt dat binnenshuis voldaan wordt aan leefbaar geluidsniveau. Ook kunnen ramen niet worden geopend en moeten ventilatie- en afvoerkanalen geluidsdicht uitgevoerd te worden. Als er wel een raam of deur gebruikt wordt die open kan, dan mag er achter de muur geen verblijfsruimte aanwezig zijn. Dus een gang of berging mag, maar een slaapkamer of woonkamer niet. Met de toepassing van dove gevels wordt gezorgd voor een verantwoord geluidsniveau binnen in de woningen.

Uitgangspunt is dat het LPG-tankstation gestopt is en de vergunningen ingetrokken zijn op het moment dat het bestemmingsplan wordt vastgesteld. Bij de ontwikkeling van de Nieuwe Veemarkt hoeft dus geen rekening gehouden te worden met de aanwezigheid van een LPG-vul- en verkooppunt.

In en rondom het plangebied van de Nieuwe Veemarkt zijn een drietal risicobronnen gelegen. De A28, een LPG-tankstation en de hogedruk aardgasbuisleiding. Daarnaast zijn op grotere afstand enkele risicobronnen op industrieterrein Voorst aanwezig.

Het plan is zo ontworpen dat de dichter bij de A28 gelegen bouwblokken en de westelijke mobiliteitshub een afschermende werking voor geluid hebben. Daarmee wordt zoveel mogelijk geluid weghouden uit de nieuwe wijk. Ook wordt in de openbare ruimte en op daken zoveel mogelijk groen gebruikt om weerkaatsing van geluid te voorkomen. Ook bij het ontwerp van de watergang wordt rekening gehouden met weerkaatsing van geluid.

92

In de bestemmingsplanfase wordt de geluidsbelasting van de verschillende geluidsbronnen gedetailleerd onderzocht. Ook wordt dan definitief bepaald welke maatregelen noodzakelijk of aanvullend mogelijk zijn.

De externe veiligheidsrisico’s door de aanwezigheid van de A28 waarover transport van gevaarlijke stoffen mag plaatsvinden en de hogedruk gasleiding worden in afstemming met de veiligheidsregio in beeld gebracht. De invloed van deze risicobronnen op de beoogde gevoelige functies binnen het plan worden bepaald en bekeken wordt of het treffen van maatregelen wenselijk is. Er wordt niet alleen naar fysieke maatregelen gekeken. Ook wordt beoordeeld of het plangebied geschikt is voor alle doelgroepen. Mogelijk dat specifieke delen gelegen binnen de invloedssfeer van de A28 of hoge drukbuisleiding niet geschikt zijn voor minder zelfredzame doelgroepen. Bij een calamiteit met gevaarlijke stoffen kan het risico namelijk beperkt worden als bewoners zelfstandig het gebied snel kunnen verlaten.

Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Nieuwe Veemarkt

hplan

6.3 Luchtkwaliteit

De luchtverontreiniging is afkomstig van verschillende bronnen. Denk bijvoorbeeld aan het gemotoriseerde verkeer, industriële en agrarische inrichtingen en achtergrondconcentraties van verontreinigende stoffen. Om voldoende kwaliteit van de buitenlucht in de leefomgeving te waarborgen zijn regels opgesteld die de uitstoot van verontreinigende stoffen door de industriële en agrarische inrichtingen en het gemotoriseerde verkeer beperken. Er zijn grenswaarden opgesteld waaraan de kwaliteit van de buitenlucht moet voldoen. De grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn maatgevend bij ruimtelijke plannen. Uitgangspunt is dat een project niet leidt tot overschrijding van luchtkwaliteitsnormen. In het kader van de bestemmingsplanprocedure wordt de luchtkwaliteit onderzocht. Voor de Nieuwe Veemarkt geldt dat er zoveel mogelijk niet gevoelige functies nabij de snelweg worden gesitueerd, zoals de mobiliteitshub en de werkfuncties in de Bogenhal. Wel zullen er woningen binnen de afstand van 150m tot de snelweg liggen. Bij het verder uitwerken van het programma per bouwveld, zal rekening gehouden worden met het plaatsen van woningen voor kwetsbare groepen op afstand van de snelweg.

6.4 Milieuzonering

Bij de ontwikkeling van gebieden wordt bepaald binnen welke straal bedrijven invloed hebben op de omgeving en met welke milieuaspecten (zoals geluid, gevaar, e.d.) rekening gehouden dient te worden. Hierbij wordt de systematiek uit de VNG uitgave ‘Bedrijven en milieuzonering’ gebruikt om een eerste beeld te vormen van relevante milieuzones. In de VNG uitgave zijn voor de diverse bedrijven en instellingen (per SBI-code) deze zogenoemde milieuzones bepaald ten opzichte van gevoelige functies zoals woningen, uitgaande van het referentie-omgevingstype “rustige woonwijk”. Tevens is aangegeven voor welke milieuaspecten gecorrigeerd kan

worden in geval van een ander omgevingstype. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan wordt uiteindelijk ook getoetst aan specifieke milieuwetgeving en de rechten van reeds aanwezige bedrijven en instellingen. Door de ligging tussen verschillende drukke wegen en langs een spoorlijn is het plangebied Nieuwe Veemarkt nu en in de toekomst te typeren als een omgevingstype “gemengd gebied”. Door het drukkere karakter van het omgevingstype gemengd gebied is het mogelijk om functies op kortere afstand van elkaar mogelijk te maken. De milieuzones van bepaalde functies en activiteiten kunnen gecorrigeerd worden. Ook is onder bepaalde voorwaarden functiemenging mogelijk. Bij functiemenging moet wel rekening gehouden worden met bouwkundige maatregelen en/of het planologisch uitsluiten van functies en activiteiten met een zwaardere milieu-invloed op de omgeving. Deze uitgangspunten kunnen zowel bij inwaartse als uitwaartse milieuzonering toegepast worden. Indien een functie of activiteit niet kan voldoen aan de milieuzones uit de VNG-uitgave is nader onderzoek nodig om te bepalen of activiteiten toegestaan kunnen worden. Met name bij functies als onderwijs en buitenschoolse opvang dient hiermee rekening gehouden te worden. Deze functies zijn zowel milieugevoelig als milieubelastend en vragen daarom vanuit milieuoogpunt extra aandacht.

Bovenstaande uitgangspunten worden toegepast bij het opstellen van het bestemmingsplan. Momenteel zijn er nog twee bedrijven aanwezig binnen het plangebied die een belemmering vormen voor de ontwikkeling van woningbouw. Zowel het LPG-tankstation als de IJsselhallen (met o.a. evenementen en padelbanen) kennen een grote milieuzone. Echter deze activiteiten zullen beëindigd worden.

Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Nieuwe Veemarkt

93

hplan

6.5 Bodem

De bodem en de ondergrond maken deel uit van het natuurlijk systeem en zijn onlosmakelijk onderdeel van duurzame oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken als de energietransitie en klimaat. O.a. de kwaliteit van de bodem bepaalt welke functies en activiteiten binnen een plangebied mogelijk zijn. Daarvoor moet een balans gezocht worden tussen bescherming en gebruik van de bodem.

De percelen van het tankstation aan de Rieteweg zijn niet meegenomen in het verkennende bodemonderzoek, omdat er een sanering plaatsvindt. De percelen worden gesaneerd in verband met de aanwezigheid van brandstofcomponenten. Na bedrijfsbeëindiging worden ook de resterende verontreinigingen onder de bebouwing gesaneerd. Na de sanering is het perceel geschikt voor het beoogd toekomstige gebruik.

De Nieuwe Veemarkt kent van oudsher meerdere activiteiten die hun sporen hebben nagelaten in het gebied. De aanwezige vervuilingen en verontreinigingen in de bodem en grondwater kunnen (gezondheids)risico’s veroorzaken voor toekomstige bewoners. Om deze risico’s in te kunnen schatten is bij de Omgevingsdienst IJsselland het historische bodembestand opgevraagd. Aan de hand van de aangeleverde onderzoeken is een eerste beeld gevormd van de bodemkwaliteit binnen het plangebied.

Op basis van de verzamelde informatie kan in het kader van de Wet bodembescherming (Wbb) gesteld worden dat de bodemkwaliteit ter plaatse van de locatie, na verwijderen van de aangetroffen verontreinigingen, geschikt is voor de herontwikkeling.

In november 2022 is op basis van de verkregen informatie de beschikbare bodeminformatie geactualiseerd met een Verkennend bodemonderzoek conform NEN5740. Ook is een indicatief asbestonderzoek uitgevoerd. Fysiek heeft bodemonderzoek plaatsgevonden naar potentieel verdachte locaties en heeft tevens onderzoek plaatsgevonden op de onverdachte terreindelen. Vanwege het nog in gebruik zijn van de IJsselhallen en de aldaar aanwezige verharding is deze in beperkte mate onderzocht. Op het moment dat de hal niet meer in gebruik is en de vloeren verwijderd zijn moet dit deel van het plangebied conform de richtlijnen aanvullend onderzocht om een volledig beeld te hebben van de bodemkwaliteit. De puinlaag onder de hallen moet onderzocht worden op mogelijke verontreinigingen en asbest. Daarnaast zijn op een 5-tal locaties binnen het gebied verontreinigingen met zware metalen en PAK’s aangetroffen. De omvang van deze verontreinigingen is nader onderzocht. De omvang is beperkt. Gelet op de beperkte omvang en de aard van de verontreinigingen is het risico beheersbaar. 94

Voorafgaand aan het grondverzet en de onderbouwing van het bestemmingsplan wordt nog aanvullend bodemonderzoek verricht: • Op het moment dat de locatie (bodem) van de IJsselhallen volledig toegankelijk (vrij) is (omdat de puinlaag gesitueerd is onder de hallen) wordt er aanvullend asbestonderzoek conform de richtlijnen, uitgevoerd. • Ter plaatse van het brandstofverkooppunt aan de Rieteweg. Met behulp van het onderzoek dient gespecifieerd te worden welke omvang de brandstofverontreiniging heeft en welke saneringsaanpak wenselijk is.

6.6 Stikstof

Bij de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk als de Nieuwe Veemarkt vormt het thema stikstof een belangrijk onderwerp. Stikstofemissie kan namelijk leiden tot depositie op hiervoor gevoelige habitats en leefgebieden van soorten binnen Natura 2000-gebieden. Dit kan vervolgens leiden tot significant negatieve gevolgen voor de natuurlijke kenmerken van Natura 2000-gebieden, wat in strijd is met de Wet natuurbescherming. Er is een verkennend stikstofonderzoek uitgevoerd om zicht te hebben op een eventueel stikstofknelpunt bij de herontwikkeling van de Nieuwe Veemarkt. De stikstofdepositie als gevolg van het

Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Nieuwe Veemarkt

hplan

uitvoeren van het voorgenomen plan en de mogelijke gevolgen hiervan op omliggende Natura 2000-gebieden zijn in beeld gebracht. De uitgangspunten zijn in het onderzoek gekozen vanuit een worstcasebenadering, zodat de consequenties van het plan in dit stadium niet onderschat kunnen worden. Op basis van het verkennende onderzoek kan geconcludeerd worden dat in de aanlegfase en gebruiksfase van alle scenario’s sprake is van een toename van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Vanwege deze toename is gekeken of een verschilberekening met het bestaande gebruik mogelijk is. Na verdiscontering met de het huidig gebruik (intern salderen) blijft er sprake van een beperkte toename van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Het beoogde plan conflicteert daarmee in met de Wet natuurbescherming. De resultaten laten ook geen significant verschil zien tussen de verschillende scenario’s die onderzocht zijn. Vervolgstappen, zoals een planaanpassing, extern salderen of een nadere effectbeoordeling (Ecologische beoordeling of Passende beoordeling) zijn daarom noodzakelijk. Deze vervolgstappen moeten gezet worden ten behoeve van de onderbouwing van de bestemmingswijziging. De stikstofemissie tijdens de aanlegfase is nu gebaseerd op een generieke dataset van vergelijkbare referentieprojecten. Tijdens de bestemmingsplanfase van de planvorming wordt de aanlegfase nader gespecificeerd.

Dit biedt meer ruimte voor maatwerk en detail in plaats van de worstcasebenadering uit voorliggend onderzoek. Aangenomen mag worden dat de stikstofemissie en -depositie afneemt als het plan specifieker wordt onderzocht. De direct aan Zwolle grenzende Natura 2000-gebieden (Rijntakken en Uiterwaarden Zwarte Water en Vecht) zijn namelijk minder gevoelig voor de effecten van stikstofdepositie. In deze Natura 2000-gebieden speelt rivierdynamiek een bepalende rol voor de kwaliteit van de beschermde natuurwaarden ten opzichte van stikstofdepositie.

6.7 MER

In het Besluit milieueffectrapportae (Besluit m.e.r.) zijn activiteiten aangewezen waarop het besluit van toepassing is. Behalve de aanwijzing van activiteiten, moet ook sprake zijn van een bijbehorend aangewezen plan (kolom 3 van de C- of D-lijst van het Besluit m.e.r.) en/of besluit (kolom 4 van de C- of D-lijst van het Besluit m.e.r.). Als aan beide criteria wordt voldaan, is het voor een activiteit van de C-lijst direct nodig om een milieueffectenrapport (MER) op te moeten stellen, als ook de betreffende drempelwaarden worden overschreden (m.e.r.-plicht). Voor een activiteit van de D-lijst, mits ook sprake is van een aangewezen plan en/of besluit, is altijd een m.e.r.-beoordelingsbesluit van toepassing (m.e.r.-beoordelingsbesluit). Voor activiteiten van de D-lijst is bij onderschrijding van de drempelwaarden sprake van een zogenaamde vormvrije m.e.r.-beoordeling (anders een ‘formele’ m.e.r.-beoordeling). Het beoogde plan maakt activiteiten mogelijk die vallen onder categorie D11.2 van het besluit MER. De drempelwaarden worden niet overschreden. Ter voorbereiding op het bestemmingsplan dient een aanmeldnotitie voor een (vormvrije) m.e.r.-beoordeling opgesteld te worden. Op basis van deze aanmeldnotitie kan in het kader van de bestemmingsplanprocedure een vormvrij m.e.r.-beoordelingsbesluit genomen worden.

In de (vormvrije) m.e.r.-beoordeling wordt beoordeeld of de voorgenomen activiteiten belangrijke nadelige milieugevolgen veroorzaken en zo ja, of er een Plan-MER opgesteld moet worden. Een plan-MER-verplichting kan ook ontstaan indien voor het beoogde bestemmingsplan een Passende Beoordeling in het kader van de Wet Natuurbescherming opgesteld moet worden. Indien een Passende Beoordeling enkel nodig is in verband met stikstof dan is deze verplichting niet van toepassing.

Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Nieuwe Veemarkt

95

hplan

impressie Veemarkt ter hoogte van het nieuwe park (rechts)

96

Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Nieuwe Veemarkt

hplan

7. Civieltechnische aspecten 7.1 Bouwrijp maken

Er zal verder onderzoek gedaan moeten worden naar de bodemkwaliteit in verband met mogelijke bodemsanering en onderzoek naar Niet Gesprongen Explosieven (NGE) in verband met mogelijke ruiming. Deze werkzaamheden dienen vooraf aan het bouwrijpmaken te worden uitgevoerd.

Verwijderen van obstakels/opstallen betekent sloop van het grootste deel van de IJsselhallen incl. funderingsresten, sloop van het bestaande tankstation inclusief funderingsresten en ondergrondse tankopslag en leidingwerk (voor zover niet al gebeurd in het kader van oplevering door de huidige exploitant), verwijderen van hekwerken, verharding, straatmeubilair en lichtmasten, verplaatsen van het kunstwerk, kappen of verplanten van bomen, verwijderen van kabels en leidingen (nutsbedrijven) en van oude riolering (gemeente). Bestaande kabels en leidingen van nutsbedrijven en bestaande riolering moeten worden verlegd.

7.2 Grondwerkzaamheden

Om de ontwikkeling op de Nieuwe Veemarkt mogelijk te maken, wordt het terrein bouwrijp gemaakt. Bouwrijp maken houdt in het verwijderen van obstakels/opstallen, aanleg van riolering, aanleg van bouwwegen en afwerken van het terrein op hoogte.

Op basis van het ontwerp voor de openbare ruimte en de bouwplannen wordt de nieuwe ondergrondse infrastructuur uitgewerkt en aangelegd door de gemeente en de nutsbedrijven. Tijdens het bouwrijp maken legt de gemeente de nieuwe riolering aan. De nutsbedrijven hebben een eigen verantwoordelijkheid voor de aanleg van de nieuwe kabels en leidingen (water, elektra, data en warmtevoorziening). Het heeft de voorkeur deze voorzieningen aan te leggen voor de start van de bouw van de woningen.

Voor de ontwikkeling van De Nieuwe Veemarkt is veel grondverzet nodig. Er wordt een watergang ontgraven, bouwputten worden ontgraven en het terrein wordt op hoogte afgewerkt. Op basis van het ROP is een grondbalans opgesteld en het blijkt dat werken met een gesloten grondbalans niet mogelijk is. Overtollige grond moet daarom naar elders worden vervoerd. In de verdere planvorming wordt nog onderzocht of kruipruimteloos bouwen een positief effect op de grondbalans en of dit het plan verbetert. Een extra aandachtspunt is de doorlatendheid van de bodem. Om te bepalen of infiltratie een mogelijkheid is zijn er infiltratiemetingen uitgevoerd. Op basis hiervan is de conclusie dat de doorlatendheid erg varieert in het gebied. De aanwezige veen- en of kleilagen hebben voor delen van het plangebied hebben een negatieve invloed op de doorlatendheid. Ter plaatse is infiltratie niet goed mogelijk. De infiltratiemogelijkheden in de openbare ruimte en op de kavels worden in het nog op te stellen definitief ontwerp nader onderzocht.

Voor een goede bereikbaarheid van het bouwterrein tijdens de bouwfase worden bouwwegen aangelegd. Mogelijk dient tijdens het bouwrijp maken ook al aanpassingen aan de bestaande wegen infrastructuur te worden uitgevoerd.

Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Nieuwe Veemarkt

97

hplan

2023

2024

2025

Gebiedsvisie (gereed) ROP Bestemmingsplan Ontwerp IP (VO/DO) Sloop Aahal, Meerhal, Diezehal Sloop entree Bogenhal zijde A28 Fase 1 bouwrijp maken (woning)bouw woonrijp maken Fase 2 bouwrijp maken (woning)bouw woonrijp maken Fase 3 bouwrijp maken (woning)bouw woonrijp maken Planning bouw- en woonrijpmaken

98

Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Nieuwe Veemarkt

2026

2027

2028

2029

2030

2031

hplan

7.3 Hoogteplan

Het plangebied is omsloten door bestaand stedelijk gebied. Voor een goede aansluiting van de Nieuwe Veemarkt op de omgeving dienen de vloerpeilen van de te bouwen woningen en de straatpeilen van de aan te leggen wegen hierop te worden afgestemd. Dit wordt meegenomen bij het ontwerp voor de inrichting van de openbare ruimte. Mogelijk zijn buiten het plangebied aanpassingen nodig aan de openbare ruimte.

7.4 Woonrijp maken

Na het gereedkomen van de woningen wordt de openbare ruimte ingericht op basis van het definitieve inrichtingsplan (woonrijpmaken).

7.5 Fasering

De ontwikkeling van De Nieuwe Veemarkt vindt gefaseerd plaats over een periode van 4-6 jaar. Hiervoor is een faseringsplan nodig waarbij het plangebied opgedeeld is in deelprojecten. Dit faseringsplan en de ontwikkel- en uitgiftestrategie dienen op elkaar te worden afgestemd. Het bouwrijp maken kan gefaseerd worden uitgevoerd om bepaalde werkzaamheden binnen het hele plangebied parallel aan elkaar te laten plaatsvinden.

Met name de nieuwe inrichting van de Rieteweg vraagt bijzondere aandacht door het moment waarop dit wordt uitgevoerd. Tijdens het bouwrijp maken zullen naar verwachting al werkzaamheden onder de Rieteweg uitgevoerd moeten worden in verband met aanpassingen van de ondergrondse infrastructuur. Hiertoe dient de bestaande verharding te worden opgebroken. Planning In onderstaand overzicht staan de producten, activiteiten en planning aangegeven. Na bouwrijpmaken (BRM) fase 1 volgt het woonrijpmaken (WRM) fase 1 en BRM/WRM fase 2 en 3. Deze doorlopen dezelfde Voorbereidingsfase en Realisatiefase. Vooralsnog wordt uitgegaan van 3 fasen.

Fase Ontwerpfase

Activiteiten Uitwerken ROP naar VO openbare ruimte Opstellen DO openbare ruimte

Product VO (inclusief Beheerparagraaf)

Planning Q2 – Q4 ‘23

DO en budgetraming

Q1 ‘24

Voorbereidings- Opstellen TO en contract BRM-fase 1

TO, contract en raming

Q2 - Q3 ‘24

fase

Gunning

Q4 ‘24

Aanbesteding BRM fase 1

Opleverdossier inclusief Realisatiefase

Bij de fasering vragen de werkzaamheden van het rioleringsplan, plan kabels en leidingen en het waterplan bijzondere aandacht. Mogelijk kunnen niet al deze werkzaamheden gefaseerd worden uitgevoerd en zijn tijdelijke voorzieningen nodig.

Uitvoeren werkzaamheden BRM fase 1

proces verbaal van

Q1 – Q2 ‘25

overdracht

Bereikbaarheid en bouwlogistiek zijn een belangrijk aandachtspunt als er woningen zijn opgeleverd en woningen nog in aanbouw zijn. De fasering van het woonrijp maken zal hierop moeten worden afgestemd. Daarbij zal de aanleg van parkeervoorzieningen in de pas moeten lopen met de oplevering van de woningen. Bij de fasering zal ook aandacht moeten zijn voor mogelijke ontwikkeling door derden aan de randen van het plangebied.

Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Nieuwe Veemarkt

99

hplan

Nummering ontwikkelvelden

Vier ontwikkelgebieden

Veld 1

Veld 2

Veld 3

Veld 4

Parkeerdek

27

132

60

33

Mobiliteitshub

0

224

0

0

Veld 7

Veld 8

Totaal

95

79

100

526

0

0

200

424

Veld 5-6

Globale verdeling parkeerplaatsen over ontwikkelvelden

100

Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Nieuwe Veemarkt