1. Rapportage Over Morgen ‘Bijdrage erfpacht aan betaalbare woningbouw’

Wanneer sprake is van een slechtere woningmarkt waarbij de woningprijzen dalen dan deelt de gemeente de lasten en draagt daarmee meer risico. De consequenties voor de hypotheekverstrekker en ontwikkelaar zijn conform de KoopGarant regeling. Voor de gemeente kan dit een financieel voordeel hebben. In de praktijk ziet Over Morgen dat de gemeente de woning terugkoop tegen de oorspronkelijk koopsom of tegen de oorspronkelijk inclusief een jaarlijkse indexering (CPI). Het verschil tussen oorspronkelijk koopsom en terugkoopbedrag is daardoor minimaal. De gemeente kan ervoor kiezen om vervolgens de woning weer op te markt te zetten tegen een koopsom wat binnen de beoogde prijsklasse valt. Met dit instrument kan de gemeente op korte termijn de woning betaalbaar krijgen voor de juiste doelgroep. VON-prijzen van woningen kunnen als resultaat van de terugkoopovereenkomst lager op de markt gezet worden. Toch is het voor de lange termijn lastig vast te stellen of het vanuit het oogpunt van zowel de woonconsument als de gemeente de gewenste effecten behaald.

21

5. Voorbeeldberekening erfpacht Om meer gevoel te krijgen bij het effect van erfpacht (en overige instrumenten) op de betaalbaarheid van woningen is een voorbeeldberekening opgesteld (stap 2 van het stappenplan). In deze berekening is Over Morgen van een aantal uitgangspunten uitgegaan. Deze uitgangspunten en eventuele bijstelling hiervan hebben een directe invloed op het resultaat. Gelet op de grote mate van vrijheid van het bepalen van diverse uitgangspunten van erfpacht is het mogelijk dat een andere partij van andere uitgangspunten uitgaat. Daarom heeft Over Morgen het rekenmodel om het effect te analyseren toegevoegd aan deze rapportage. De gemeente Zwolle kan daarmee in een later stadia andere uitgangspunten hanteren om te analyseren wat voor gevolg dit heeft op het resultaat. Effect erfpacht op woningwaarde In deze rapportage wordt uitgegaan van een tussenwoning van 90 m² GBO met een VON-prijs van € 350.000,-. Dit is een van de woningtypen die gewaardeerd is in een eerder opgesteld rapport van Over Morgen. Dit bedrag is gebaseerd op een uitgebreide marktanalyse. Hierin is uitgegaan dat de woning (de opstal) en grond verkocht worden aan een woonconsument. Zoals beschreven in paragraaf 3.2 is beschreven wat het (theoretische) effect van erfpacht is op de VON-prijs van een woning zonder grondeigendom.

Stap 1: ten eerste wordt de grondwaarde residueel berekend bij een woning inclusief grondeigendom. Op basis van gespecificeerde woningkenmerken is de VON-prijs met bijbehorende kosten berekend. Het residu wat overblijft betreft het aandeel grond in de VON-prijs. In dit voorbeeld betreft het een grondwaarde van € 100.000,-.

Residuele berekening

m² GBO vormfactor m² BVO m² kavel

Tussenwoning

90 0,75 120 120

VON-prijs Ontwikkelomzet

350.000 289.256

Kosten Bouwkosten Bijkomende kosten Algemene kosten Winst & Risico Totale stichtingskosten

141.273 24.016 6.612 17.355 189.256

Grondwaarde

100.000

Stap 2: de verwachting is dat grond wat in erfpacht wordt uitgegeven een minder hogere waarde heeft dan de grond in een normale situatie. Daarom wordt 90% van de grondwaarde meegenomen als aandeel in de VONprijs. Vervolgens moet er nog met BTW gerekend worden boven op de grondwaarde aangezien de erfpachtcanon belast is met 21% BTW. De grondwaarde wat uit de residuele berekening komt betreft een bedrag exclusief BTW. Het totale aandeel grondwaarde bij erfpacht (inclusief BTW) bedraagt daarmee € 108.900,-. Grondwaarde

100.000

Correctie Grondwaarde na correctie BTW op grondwaarde

90% 90.000 18.900

Totaal aandeel grondwaarde bij erfpacht

108.900

22

Stap 3: om tot een (theoretische) waardering van de VON-prijs (exclusief grondeigendom) te komen moet de grondwaarde bij erfpacht in mindering gebracht worden op de VON-prijs van een woning waarvan het grondeigendom wordt mee verkocht. Het resultaat wat hieruit komt is de theoretische VON-prijs van een woning waarvan de grond in erfpacht wordt uitgegeven. Bij deze berekening komt de VON-prijs uit op een waarde van € 241.100,-. Op basis van de hoogte van deze VON-prijs valt de woning daarmee in de prijsklasse middelduur 1. VON-prijs woning inclusief grondeigendom

350.000

Grondwaarde bij erfpacht

108.900

VON-prijs woning bij uitgegeven erfpachtgrond

241.100

Erfpachtberekening Voor het bepalen van de jaarlijkse erfpachtcanon Grondwaarde exclusief BTW 100.000 wordt de rekensystematiek grondwaarde x Correctie afslag 90% canonpercentage gebruikt. In de geschetste Grondwaarde erfpacht (exclusief BTW) 90.000 berekening kwam de grondwaarde bij erfpacht Canonpercentage 3,50% (exclusief BTW) uit op € 90.000,-. Het Erfpachtcanon per jaar (exclusief BTW) 3.150 canonpercentage bestaat uit basisrendement en Erfpachtcanon per maand (exclusief BTW) 263 risico-opslag inclusief beheerkosten. Voor deze berekening wordt een canonpercentage van 3,5% gehanteerd. Op basis van dit percentage komt de jaarlijkse erfpachtcanon exclusief BTW uit op € 3.150,-. Maandelijks is dit een bedrag van € 263,- exclusief BTW. Per 2015 wordt de erfpachtcanon belast met 21% BTW. Hiermee komt de jaarlijkse canon inclusief BTW uit op € 3.812,-. Veel gemeenten, ongeacht de erfpachtcategorie zoals genoemd in paragraaf 3.1, hanteren een gemiddelde looptijd van 50 jaar om de gronden in erfpacht uit te geven. Het is interessant om op basis van bovenstaande uitgangspunten voor een looptijd van 50 jaar te analyseren wat de totale opbrengsten voor de gemeente zal zijn. Oftewel, wat levert het de gemeente bij een looptijd van 50 jaar op om de gronden in erfpacht uit te geven.

Een gemeente kan ervoor kiezen om de canon te indexeren, tussentijds opnieuw te bepalen of geen aanpassing in de canon in deze looptijd toe te passen. Over Morgen kiest voor deze voorbeeldberekening om de canon op basis van het jaarlijkse CPI-index te indexeren. De afgelopen tien jaar was de gemiddelde CPIindex 1,66%. Bij een erfpachtcanon van € 4.500 (exclusief BTW), gemiddelde jaarlijkse indexering van 1,66% en een looptijd van 50 jaar dan levert het de gemeente ca. € 142.448,- NCW op. De eventuele organisatorische kosten moeten nog in mindering gebracht worden. Op basis van deze uitgangspunten en dit resultaat kan geconcludeerd worden dat het de gemeente financieel meer oplevert om gronden bij een looptijd van 50 jaar in erfpacht uit te geven dan een grondverkoop. Een eenmalige grondverkoop levert de gemeente € 100.000,- op. Hypotheekberekening Op basis van het Nibud-rekenmodel financieringslastnormen 2022 kan op basis van het bruto jaarinkomen berekend worden wat de maximale hypotheek is. In deze voorbeeldberekening gaan wij uit van het salaris van ‘Jan Modaal’. Dit betreft een bruto jaarsalaris van € 38.000,-. Verder wordt uitgegaan dat de partner deeltijd werk. Het bruto jaarsalaris van deze partner is € 20.000,-. In deze berekening wordt uitgegaan van een 10 jaar gemiddeld rentepercentage 1,40% (prijspeil 22-2-2022).

Bij de situatie dat een woning met grond(eigendom) wordt gekocht dan is op basis van bovenstaande situatie een maximale hypotheek van ca. € 270.000,mogelijk. Deze woning heeft dan een VON-prijs van. € 350.000,- waardoor men ca. € 80.000 aan eigen geld moet inbrengen. In de situatie dat men een hypotheek wil aanvragen voor een woning waarvan de grond in erfpacht is uitgegeven moet er een correctie op de maximale hypotheeksom gebracht worden. Op basis van een jaarlijkse erfpachtcanon inclusief BTW bedraagt dit ca. € 108.000,-. Dit betekent dat de maximale hypotheek (270.000 -

23

73.000) ca. € 194.000,- is. De woning heeft bij uitgeven gronden in erfpacht een VON-prijs van € 241.000,-. Alsnog moet men in dit voorbeeld ca. € 47.000,- aan eigen geld inbrengen ondanks dat de woning ‘goedkoper’ is geworden. Op basis van deze voorbeeldberekening kan geconcludeerd worden dat de woning weliswaar goedkoper wordt, maar de woning op basis van maandlasten nog steeds redelijk ‘onbereikbaar’ blijft. Gevolgen maandlasten Bij een maximale hypotheeksom van ca. € 270.000,- en een rentepercentage van 1,40% zijn de bruto maandlasten voor de woonconsument € 923,- per maand. In de situatie dat de grond in erfpacht wordt uitgegeven bedraagt de maximale hypotheek ca. 194.000,- Dit resulteert in een bruto maandlast van € 579,-. Dit is exclusief de (maand-)lasten die een woonconsument nog kwijt is aan erfpacht. Bij het onderdeel erfpachtberekening is uitgegaan van een jaarlijkse canon inclusief BTW van € 3.812,-. Dit resulteert in een maandelijks erfpachtcanon inclusief BTW van € 318,-. Inclusief de bruto maandlasten aan hypotheek bedragen hiermee de totale maandlasten € 980,-. Dit bedrag ligt € 57,- per maand (en € 682,- per jaar) hoger dan bij de situatie waarin een woning inclusief grondeigendom wordt gekocht. Veel gemeenten faciliteren voor bepaalde doelgroepen een extra lening om alsnog de woning (financieel) bereikbaar te krijgen.

Dit betreft een aanvullende lening boven op de hypotheek bij een geldverstrekker waardoor de maandlasten zullen toenemen. Gelet op bovenstaande totale maandlasten (€ 980,-) bij erfpacht is het vraag in hoeverre een extra lening financieel verantwoord is. De totale maandlasten liggen namelijk bij erfpacht al hoger dan in een situatie waarbij de woning inclusief grond wordt gekocht wordt. Invloed tijd en prijsstijging Op basis van de voorbeeldberekening kan geconcludeerd worden dat erfpacht een effect heeft op de betaalbaarheid van een koopwoningen. In dit voorbeeld heeft de woning waarvan de grond in erfpacht is uitgegeven een (theoretische) VON-prijs van ca. € 241.000,-. Hiermee valt het binnen de prijsklasse van middelduur 1 (tot € 270.000,-). Om het effect op langere termijn te voorspellen is een berekening opgesteld waarin per jaar geanalyseerd wordt of de woning waarvan de grond in erfpacht is uitgegeven binnen de desbetreffende prijsklasse middelduur 1 valt. De onderdelen VON-prijs, grondwaarde en prijsklasse zijn in de tijd uitgezet en geïndexeerd op basis van CBS-cijfers. In onderstaand tabel zijn de drie onderdelen per jaar weergegeven. De regel VON woning exclusief grond geeft weer wat de prijs van een woning (waarvan de grond in erfpacht is uitgegeven) in het desbetreffende jaar is.

In jaar 1 is de VON-prijs € 241.000,- en een jaar later (jaar 2) is de woning zonder grond ca. € 252.000,-. Tevens geeft de regel afwijking weer of de woning nog binnen de prijsklasse (na indexering) valt. Bij jaar 2 is bijvoorbeeld valt de woning met een verschil van € 22.065,- nog binnen de gewenste prijsklasse (na indexatie). De afgelopen 10 jaar was de gemiddelde waardestijging van een woning in de provincie Overijssel ca. 3,75% per jaar. De verwachting is dat de gemiddelde stijging in de gemeente Zwolle hoger ligt dan in de rest van de provincie Overijssel. Alsnog is gekozen om het percentage van 3,75% over te nemen vanwege het ontbreken van informatie over de gemiddelde woningstijging in de gemeente Zwolle. Met dit percentage wordt jaarlijks de VON-prijs van de woning (inclusief grondeigendom) geïndexeerd. De grondwaarde van de erfpacht wordt conform de gemiddelde CPI-index van 1,66% jaarlijks geïndexeerd aangezien in deze voorbeeldberekening de erfpachtcanon hiermee ook jaarlijks wordt geïndexeerd. Tenslotte wordt de gewenste prijsklasse eveneens elk jaar met dit percentage geïndexeerd omdat in de ontvangen documenten aangegeven is dat de gehanteerde prijsklasse elk jaar conform de CPI-index geïndexeerd kunnen worden.

24

Opbouw VON-prijs incl. grond Grondwaarde (erfpacht) VON woning exclusief grond Prijsklasse gemeente Afwijking

1

2

350.000 -108.900 241.100

3 4 5 6 7 8 9 10 363.125 376.742 390.870 405.528 420.735 436.512 452.882 469.865 487.485 -110.708 -112.545 -114.414 -116.313 -118.244 -120.207 -122.202 -124.231 -126.293 252.417 264.197 276.456 289.215 302.491 316.306 330.680 345.634 361.192

270.000 28.900

274.482 22.065

279.038 14.842

283.670 7.214

288.379 -835

293.166 -9.325

298.033 -18.273

302.980 -27.699

308.010 -37.624

313.123 -48.069

Op basis van deze percentages voor de desbetreffende onderdelen zijn de diverse bedragen in de tijd uitgezet. In de eerste vier jaar valt de woning nog binnen de gewenste prijsklasse, maar vanaf jaar 5 vindt er een omslag plaats. Vanaf dat jaar valt de woning niet meer binnen de prijsklasse en wordt het verschil tussen de VON-prijs (exclusief grond) en de gewenste prijsklasse elk jaar groter. Op de middel- en langere termijn draagt erfpacht (op basis van de gehanteerde uitgangspunten) niet bij aan het behouden van een woning in de gewenste prijsklasse. Dit wordt veroorzaakt doordat de opstal (de woning) harder in waarde stijgt dan de grond in erfpacht. Mocht de gemeente ervoor kiezen om de jaarlijkse erfpachtcanon niet te indexeren conform CPIindex dan zal de woning (exclusief grondeigendom) nog eerder uit de gewenste prijsklasse verwijden. Invloed erfpacht op winst ontwikkelaar Middels een opstalberekening opgesteld vanuit het perspectief van een ontwikkelaar is inzichtelijk gemaakt wat de mogelijke winst is voor een ontwikkelaar. Het betreft hier de winst wat een ontwikkelaar verdient bij de verkoop van een nieuwbouwwoning. Om het verschil aan te duiden is Over Morgen uitgegaan van een situatie waarin de ontwikkelaar inclusief grondeigendom verkoopt aan een consument en een situatie waarin een woning wordt verkocht waarin de grond in erfpacht is uitgegeven.

Opstal normale situatie OPEX

m² GBO vormfactor m² BVO m² kavel VON-prijs Ontwikkelomzet

Opstal erfpacht

Tussenwoning

90 0,75 120 120

OPEX

m² GBO vormfactor m² BVO m² kavel

Tussenwoning

90 0,75 120 120

350.000 289.256

VON-prijs Ontwikkelomzet

241.100 199.256

Kosten Grondkosten Bouwkosten Bijkomende kosten Algemene kosten Totale kosten

100.000 141.273 24.016 6.612 271.901

Kosten Grondkosten Bouwkosten Bijkomende kosten Algemene kosten Totale kosten

141.273 24.016 6.612 171.901

Winst & risico

17.355

Winst & risico

27.355

De totale kosten bij een normale situatie bestaat uit grondkosten en stichtingskosten. Bij een situatie met erfpacht bestaan de totale kosten alleen uit de stichtingskosten voor de bouw van de woning aangezien het grondeigendom niet deel uitmaakt van deze verkoop. Opvallend is dat op basis van deze uitgangspunten de winst voor de ontwikkelaar bij een erfpacht situatie hoger ligt dan bij een normale situatie. Voorzichtig kan geconcludeerd worden dat alleen het verkopen van de woning (de opstal) niet automatisch een lagere winst voor de ontwikkelaar betekent. Op basis van deze voorbeeldberekening is het is de vraag of het terecht is dat erfpacht tot een extra winst van ca. € 10.000,- leidt voor de ontwikkelaar. Een deel van deze extra ‘winst’ moet

25

namelijk wel weer gebruikt worden voor het dekken van extra verkoopkosten en communicatie doordat de gronden in erfpacht worden uitgegeven. Het is onduidelijk hoeveel meerwerk dit veroorzaakt voor een ontwikkelaar en zijn daarom buiten beschouwing gelaten in de opstalberekening. Korting op de koopsom geven (overige instrumenten) In hoofdstuk vier Overige instrumenten zijn een aantal instrumenten beschreven waarvan alle instrumenten redelijk wat raakvlakken hebben met betrekking tot betaalbaarheid. Bij het meerwaardebeding, Koopgarant en terugkoopregeling wordt een korting op de koopsom van de woning gegeven waardoor de woning bereikbaarder wordt voor consumenten. De koopsom van de woning ligt hierdoor lager dan de marktwaarde van de woning. Een korting van 23% op de VON-prijs is nodig om een woning met een VON-prijs van € 350.000,- binnen de gewenste prijsklasse middelduur 1 van maximaal € 270.000,- te laten vallen. De koopsom, na deze korting, wordt € 269.500,-. Opgemerkt moet worden dat de koopsom en marktwaarde twee verschillende begrippen zijn. De woning wordt welleswaar tegen een koopsom van € 269.500,- verkocht terwijl de woning op de vrije markt € 350.000,- zou opleveren. Oftewel, de woning wordt tegen een lagere prijs dan de marktwaarde verkocht. Middels een voorbeeldberekening wordt weergeven wat het effect in tijd en met prijsstijging is bij deze drie instrumenten.

Meerwaardebeding Bij een meerwaardebeding geeft de gemeente een korting op de koopsom van de woning. De gemeente geeft in dit voorbeeld een korting van € 80.500,- op de waarde van woning zodat de koopsom van de € 269.500,wordt waardoor de woning binnen de categorie middelduur 1 valt. Hierdoor ligt de koopsom lager dan de marktwaarde (€ 350.000,-). In het beding wordt opgenomen dat bij een toekomstige verkoop de gemeente deels profiteert van een mogelijke winst. Een meerwaardebeding geldt vaak voor een periode tussen de 5 en 15 jaar. In dit voorbeeld is contractueel afgesproken dat voor de 1e drie jaar een anti speculatiebeding geldt en dat bij gedurende een periode van 15 jaar een deel van de verkoop ten goede komt aan de gemeente. Deze meerwaarde wordt wel afgebouwd over een gestelde periode van 15 jaar. In dit voorbeeld wordt uitgegaan dat de woning na 5 jaar door de 1e koper wordt verkocht. Gemakshalve is in deze berekening geen rekening gehouden met een eventuele waardestijging van de woning.

Jaar Afdracht aan gemeente Verkoper ontvangt bij verkoop Verlies gemeente 1 80.500 269.500 2 80.500 269.500 3 80.500 269.500 4 73.792 276.208 -6.708 5 67.083 282.917 -13.417 6 60.375 289.625 -20.125 7 53.667 296.333 -26.833 8 46.958 303.042 -33.542 9 40.250 309.750 -40.250 10 33.542 316.458 -46.958 11 26.833 323.167 -53.667 12 20.125 329.875 -60.375 13 13.417 336.583 -67.083 14 6.708 343.292 -73.792 15 350.000 -80.500 De gemeente ontvangt daardoor in jaar 5 een bedrag van ca. € 67.000,-. Gelet op de gegeven korting van € 80.500,- bedraagt daarmee het verlies van de gemeente ca. € 13.400,-.

26

KoopGarant Bij koopgarant (i.c.m. erfpacht) wordt de woning weer terug verkocht wordt aan de verpachter. Bij een toekomstige verkoop wordt de betreffende waardestijging- of daling gedeeld door koper en de betrokken partij. In dit voorbeeld betreft het de gemeente die de grond in erfpacht heeft uitgegeven en wordt ervanuit gegaan dat de woning na 5 jaar weer wordt terug verkocht aan de gemeente. Een korting van 23% (€80.500,-) op de VON-prijs leidt tot een koopsom van € 269.500,-. Hiermee valt de woning binnen de gewenste prijsklasse. Van tevoren is contractueel vastgelegd dat de gemeente voor 30% profiteert van een eventuele waardestijging- of daling en de eigenaar voor 70%. In 5 jaar stijgt de marktwaarde van de woning elk jaar met 3,75%. Op basis van een VON-prijs (marktwaarde) van € 350.000,- heeft de woning na deze periode een marktwaarde van ca. € 405.000,-. Ofwel in vijf jaar tijd is de woning ca. € 55.000,- in waarde gestegen. Bij een verkoop van de woning profiteert de eigenaar van de woning met € 38.500,- (70%) en de gemeente met € 16.500,- (30%) van deze waardestijging. Op het moment dat de gemeente de woning terug gaat kopen dan bedraagt de totale koopsom wat de gemeente aan de eigenaar betaalt ca. € 308.000,-. Dit bedrag is opgebouwd uit de oorspronkelijk koopsom (€ 269.500,-) en het aandeel van de waardestijging voor de eigenaar (€ 38.500,-).

Omschrijving Marktwaarde jaar 1 Korting (23%) Koopsom na correctie korting

Bedrag 350.000 80.500 269.500

Marktwaarde na 5 jaar Waardeontwikkeling woning Deel voor eigenaar (70%) Deel voor gemeente (30%) Terugkoopprijs

405.528 55.528 38.869 16.658 308.369

Prijsklasse gemeente (5 jaar) Verschil

288.379 -19.990

De gewenste prijsklasse van middelduur 1 is, na indexatie, in jaar 5 ca. € 289.000,-. Het bedrag waarvoor de gemeente de woning heeft aangekocht ligt ca. € 20.000,-. Hoger. De woning valt niet meer binnen de gewenste prijsklasse. Mocht de gemeente ervoor kiezen om de teruggekochte woning weer beschikbaar te stellen binnen de gewenste prijsklasse, dan zal de koopsom in dit voorbeeld weer € 20.000,- lager moeten liggen. In totaal kost het de gemeente binnen een termijn van 5 jaar ca. € 100.500,- per woning. Dit bedrag bestaat uit de korting wat eerst op de woning is gegeven (€ 80.500,-) en het verschil tussen de terugkoopprijs en koopsom (€20.000,-) om te voldoen aan de gewenste prijsklasse tot € 289.000,-. Terugkoopregeling Het prijseffect bij een terugkoopregeling is hetzelfde als bij KoopGarant. Ook bij een terugkoopregeling kan er korting gegeven op de woning waardoor de koopsom lager ligt dan de daadwerkelijke marktwaarde. Zoals geschetst in paragraaf 3.3 heeft de gemeente twee mogelijkheden waar tegen de gemeente de woning terugkoopt. De eerste mogelijkheid betreft een vergelijkbare situatie als bij voorbeeldberekening van KoopGarant. In deze situatie is het resultaat hetzelfde voor de gemeente. Verder heeft de gemeente de optie om de woning terug te kopen tegen een vast afgesproken bedrag. Hierin heeft de gemeente verschillen keuzes.

In deze voorbeeldberekening is gekozen voor de optie terugkopen tegen de oorspronkelijk koopsom en de optie terugkopen tegen de oorspronkelijke koopsom inclusief indexering conform CPI-index (1.66%). De reden voor de keuzes heeft te maken met het feit dat de gemeente na een terugkoop de woning de woning weer beschikbaar willen stellen voor de gewenste categorie. Een financieel voordeel hiervan is dat het de gemeente relatief weinig geld hoeft te kosten. In deze voorbeeldberekening wordt uitgegaan van een korting van € 80.500 op de VON-prijs van € 350.000,-. Na 5 jaar wordt de woning weer terug verkocht aan de gemeente.

27

Optie jaar 1 jaar 2 jaar 3 jaar 4 jaar 5 Oorspronkelijk koopsom 269.500 269.500 269.500 269.500 269.500 Oorspronkelijke Koopsom inclusief indexering 269.500 273.974 278.522 283.145 287.845 Bij de optie oorspronkelijk koopsom hoeft de gemeente niet meer te betalen dan de prijs waartegen de woning oorspronkelijk is verkocht. In totaal liggen daarmee de kosten voor de gemeente binnen een termijn van 5 jaar op € 80.500,- per woning. Dit bedrag bestaat alleen uit de korting die het eerder heeft gegeven op de woning. Bij de andere optie oorspronkelijk koopsom inclusief indexering koopt de gemeente de woning terug tegen de oorspronkelijk koopsom inclusief een jaarlijkse prijsstijging conform het CPI. Dit resulteert erin dat de gemeente ca. € 18.300 meer moet betalen voor de woning. Uiteindelijk kost deze optie de gemeente ca. € 98.800,- per woning. Dit bedrag komt zeer sterk overeen met de totale kosten bij het instrument KoopGarant.

28

6. Bijlagen Bijlage 1: Samenvatting instrumenten Bijlage 2: Rekenmodel erfpacht en KoopGarant (wordt apart aangeleverd)

29

Bijlage 1: Samenvatting instrumenten Instrument

Omschrijving

Bijdrage aan betaalbaar krijgen

Betaalbaarheid waarborgen

Erfpacht

De gemeente blijft eigenaar van de grond, terwijl de woning verkocht wordt aan de woonconsument. Als gevolg hiervan wordt de grondwaarde niet opgenomen in de VON-prijs die de woonconsument betaald. Als vervanging ontvangt de gemeente een tegenprestatie in de vorm van periodieke canonbetalingen. De afspraken over de invulling zijn in de akte van vestiging vastgesteld.

Het niet meenemen van de grondprijs resulteert in lagere VON-prijzen, wat een gunstig effect heeft op het betaalbaar maken van de woningen. Belangrijke kanttekening is dat de hypotheekverstrekker de erfpachtcanon meeneemt bij het bepalen van de hypothecaire lening. De hoogte van de lening valt lager uit waardoor het de vraag blijft of woningen middels erfpacht voor de juiste doelgroep beschikbaar worden gesteld.

Met erfpacht kan de gemeente zonder gemeentelijk geld te investeren geen betaalbaarheid op de langere termijn waarborgen. Onder meer komt dit doordat de VON-prijzen (bestaande uit de opstal) aanhoudend sterker toenemen dan de grondprijzen. Als volgt vallen de woningen niet meer binnen de gewenste prijsklassen.

Meerwaardebeding

Het inzetten van het meerwaardebeding creëert het recht om als eigenaar een vergoeding wegens waardestijging te ontvangen wanneer de woning binnen een vooraf gesproken termijn doorverkoopt.

Het verlenen van een korting bij aanvang heeft een positieve invloed op het betaalbaar krijgen van woningen. De gemeente kan een korting geven op de koopsom van de woning waardoor de woning ‘goedkoper’ verkocht kan worden dan de huidige marktwaarde.

Op termijn wordt de betaalbaarheid niet gewaarborgd aangezien een korting op de koopsom wordt gegeven. De koopsom ligt lager dan de marktwaarde van een woning. Bij verkoop van de woning ontvangt de verkoper een marktconforme prijs voor de woning. Een meerwaardebeding regelt dat het een deel van de winst ten goede laat komen aan erfpachter. Een deel van de gegeven korting op de koopsom bij de 1e koper kan daarmee (deels) terugverdient worden.

KoopGarant

30

De woonconsument ontvangt bij aankoop van een woning een koperskorting tussen de 10 en 25% waardoor de VON-prijs bij aanvang lager uitvalt. Deze korting moet de woonconsument echter tussentijds of bij verkoop terugbetalen. Daarnaast wordt een waardeontwikkeling gedeeld tussen de woonconsument en betrokken partij, zowel geldend bij een stijging als daling. Het percentage wordt vooraf vastgesteld.

Het verlenen van koperskorting aan de woonconsument heeft een positieve invloed op het betaalbaar krijgen van woningen. Zo vallen woningen binnen het gewenste prijssegment. Daarnaast heeft Koopgarant geen invloed op de hoogte van de mogelijke hypothecaire lening.

Principieel heeft KoopGarant tot doel om woningen betaalbaar op de markt te brengen. Mocht in de toekomst de woonconsument de woning willen verkopen dan is het verplicht de woning terug te verkopen aan de gemeente. Beide partijen profiteren van een (eventuele) waardestijging. Ondanks de inzet van dit instrument zorgen de continu stijgende VONprijzen voor onzekerheid. Bij een structurele waardestijging van de woning verdwijnt de woning alsnog uit gewenste categorie. De gemeente kan ervoor kiezen om de woning tegen een lager bedrag dan de aankoopprijs weer op de markt te zetten. Hiermee wordt de woning alsnog behouden voor de gewenste categorie.

Terugkoopregeling

31

De terugkoopregeling is vergelijkbaar aan de KoopGarant, waarbij een woonconsument een koperskorting ontvangt. Via deze weg wordt de VON-prijs verlaagd. Dit tegen óf een afgesproken bedrag óf tegen taxatiewaarde. In het laatste geval ontvangt de consument een deel van de waardeontwikkeling en moet de gemeente de woning tegen een hoger bedrag dan de oorspronkelijke koopsom terugbetalen.

Bijdrage conform KoopGarant regeling.

Anders dan bij de Koopgarant kan dit instrument beter de betaalbaarheid te borgen. De gemeente heeft de mogelijkheid om bij een eventuele terugkoop de woning tegen een vastgestelde koopsom terug te kopen. De vooraf vastgestelde koopsom kan daarmee binnen de gewenste prijscategorie vallen. Vervolgens kan de gemeente tegen dezelfde koopsom weer terug op te markt zetten.