1. Rapportage Over Morgen ‘Bijdrage erfpacht aan betaalbare woningbouw’

Bijdrage erfpacht aan betaalbare woningbouw [Onderwerp]

rapportage

1

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

3

2.

Managementsamenvatting (incl. conclusie)

5

3.

Erfpacht

11

4.

Overige instrumenten

20

5.

Voorbeeldberekening erfpacht

22

6.

Bijlagen

29

2

1. Inleiding De afgelopen jaren zijn de woningprijzen in de gemeente Zwolle sterk gestegen waardoor de betaalbaarheid van de woningen zwaar onder druk staat. Bij nieuwbouwprojecten wordt de impact van deze wooncrisis dan ook sterk gevoeld. Bij een nieuwbouwproject moet beleidsmatig altijd een aandeel van 30% goedkoop en 40% middelduur (1 en 2) worden geprogrammeerd. Gelet op de sterke prijsstijging is het vastgestelde woonprogramma in Breezicht Noord (en de Tippe) niet meer haalbaar. Op 22 oktober 2021 is middels een beslisnota voorgesteld om af te wijken van het vastgestelde aandeel goedkoop en middelduur. Dit was voor de Raad aanleiding om een motie in te dienen en te ondersteunen om een second opinion uit te voeren op de VON-prijzen van het woonprogramma. Over Morgen heeft deze second opinion uitgevoerd. In de opgeleverde rapportage zijn de uitkomsten beschreven en zijn diverse maatregelen benoemd. Deze rapportage is betrokken bij de beraadslagingen door de raad over het voorstel voor Stadshagen en bij de stadsbrede betaalbaarheidsagenda 2022. Een van de alternatieve maatregelen die Over Morgen voorstelt in haar rapportage is om erfpacht (mogelijk in combinatie met terugkoopregeling) nader te onderzoeken. Dit om de betaalbaarheid van nieuwbouwwoningen te vergroten.

In de betaalbaarheidsagenda 2022, in paraaf 2.3 pijler experimenteren met durf en lef, is naar aanleiding van de rapportage beschreven dat een nadere verkenning van het instrument erfpacht nodig is. Stadshagen is als project aangewezen voor het uitvoeren van een erfpachtpilot. Ook de mogelijke inzet van andere instrumenten zoals meerwaardebeding, koopgarant of terugkoopregeling in combinatie met erfpacht wordt bij de opdracht en deze pilot meegenomen. Naar aanleiding hiervan heeft de gemeente Zwolle aan Over Morgen gevraagd om te analyseren of erfpacht een bijdrage kan leveren aan het betaalbaar houden van woningen. In dit onderzoek moet rekening worden gehouden met de verschillende actoren/belanghebbenden en thema’s zoals financiën en organisatie. Mocht erfpacht daadwerkelijk een positieve bijdrage leveren aan de betaalbaarheid van de woningen dan is een vervolgstap het uitwerken van een erfpachtpilot in de gemeente Zwolle. Daarom stellen jullie ons de volgende vraag: “Kan Over Morgen onderzoeken of het instrument erfpacht bijdraagt aan de betaalbaarheid van woningen en kan bij een positieve bijdrage een erfpachtpilot worden uitgewerkt?”

Kwantitatieve analyse Opstellen voorbeeldberekening

Stap 3

Kwalitatieve analyse Instrument erfpacht

Stap 2

Stap 1

De opdracht is opgesplitst in 3 stappen, waarbij de eerste twee stappen antwoord geven op het eerste deel van de hoofdvraag. Deze rapportage werkt de eerste twee stappen verder uit. Op het moment dat uit deze stappen geconcludeerd wordt dat het instrument erfpacht bijdraagt aan de betaalbaarheid van woningen wordt de derde stap in een apart rapport behandeld. Hierin wordt de erfpachtpilot voor de gemeente Zwolle nader uitgewerkt.

Kwalitatief en kwantitatief Uitwerken erfpachtpilot

Figuur 1 Stappenplan

In de literatuur wordt erfpacht veelal onderverdeeld in agrarisch erfpacht en stedelijk erfpacht. In theorie wijken beide erfpachtvormen (licht) van elkaar af. In deze rapportage wordt uitgegaan van stedelijk erfpacht. De omschrijving van stedelijk erfpacht in dit rapport is als volgt: gronden die binnen de gemeente Zwolle worden gebruikt voor de realisatie van woningbouw.

3

In deze rapportage is Over Morgen voor de categorieën goedkoop en middelduur 1 van dezelfde prijsgrenzen uitgegaan als bij second opinion op de VON-prijzen. Dit betreft voor de categorie goedkoop een maximale prijs van € 218.000,- en voor de categorie middelduur 1 een maximale prijs van € 270.000,-. Tijdens het afronden van deze rapportage zijn de prijsgrenzen door de gemeente Zwolle geïndexeerd. Door deze indexatie heeft de categorie goedkoop een prijsgrens van € 224.154,- en de categorie middelduur 1 een prijsgrens van € 277.524,-. Deze geïndexeerde prijzen zijn vanwege de strakke tijdsplanning niet meer verwerkt in deze rapportage.

4

2. Managementsamenvatting (incl. conclusie) In deze rapportage gaat Over Morgen van de situatie uit dat de gemeente Zwolle de gronden in een erfpacht voor woningbouw uitgeeft en dat de woonconsument de grond in erfpacht afneemt. Doordat de grond in eigendom blijft van de gemeente Zwolle is het geen onderdeel meer van de VON-prijs van een nieuwbouwwoning. In theorie betekent dit dat de VON-prijs lager ligt dan in de situatie dat de woning inclusief grondeigendom verkocht wordt aan de woonconsument. De gemeente ontvangt voor de uitgifte van de in erfpacht uitgegeven gronden een vergoeding (canon) van de woonconsument. Voor het bepalen van de hoogte van deze erfpachtcanon zijn geen (wettelijke) richtlijnen- en kaders vastgelegd. Hetzelfde geldt voor het bepalen van de diverse erfpachtvoorwaarden. De gemeente Zwolle heeft daardoor grote contractsvrijheid in het bepalen van de voorwaarden en erfpachtcanon. Over Morgen hanteert in deze rapportage een aantal uitgangspunten, erfpachtvoorwaarden en een gekozen rekensystematiek. Deze hebben een (direct) effect op het conclusies en aanbevelingen. Mocht de gemeente Zwolle voor andere voorwaarden en uitgangspunten kiezen dan zal dit leiden tot andere resultaten. Gelet op de grote mate van vrijheid in het bepalen hiervan is deze kans aanwezig. Het gevolg is dat resultaten kunnen verschillen van de resultaten uit dit rapport.

Gemeentelijk erfpacht kan in drie categorieën worden ingedeeld, te wetende: 1. Erfpacht voor bepaalde tijd 2. Erfpacht voor onbepaalde tijd (eeuwigdurend) 3. Voortdurende erfpacht Voor de rapportage is gekozen om (voornamelijk) de categorieën erfpacht voor onbepaalde tijd (2) en voortdurende erfpacht (3) te behandelen. Beide categorieën komen in de praktijk zeer sterk overeen en de gemeente kan bij beide categorieën volledige regie behouden. Over Morgen gaat ervan uit dat er jaarlijks een erfpachtcanon betaald wordt en dat de erfpacht niet wordt afgekocht. Het afkopen van erfpacht wordt in deze rapportage buiten beschouwing gelaten. Bij afkoop van de erfpacht hoeft er geen canon meer betaald te worden waardoor de ‘vaste’ maandlasten voor de woonconsument lager komen te liggen. Hierdoor kan door de woonconsument een hogere hypothecaire lening afsluiten. Het negatieve effect van erfpacht op de maandlasten vervalt daardoor Over Morgen verwacht daarom dat het effect van (afgekocht) erfpacht op de woningprijs nihil is. Het effect van erfpacht op de VON-prijs (korte termijn) De grond speelt in theorie een belangrijke rol bij de totstandkoming van de VON-prijs. Het merendeel van alle nieuwbouwwoningen worden inclusief grondeigendom verkocht aan de woonconsument. De VON-prijs van een woning zal bij geen grondeigendom in theorie lager liggen.

Het betreft hier een theoretisch denkwijze die lastig is te staven met voorbeelden uit de praktijk. Weinig gemeenten hebben recent de overstap gemaakt van verkoop van gronden naar erfpacht. Op dit moment ontbreekt er bewijst uit de praktijk om de toetsen of erfpacht daadwerkelijk een effect heeft. De gemeente Ede is recent start met erfpacht (i.c.m. terugkoopregeling). Over een paar jaar, na de eerste ‘terugkopen’, kan het effect pas daadwerkelijk getoetst worden. Om het effect van erfpacht aan te tonen moet eerst geanalyseerd worden wat de grondwaarde in een standaard situatie is. Het betreft hier een situatie waarin de woning inclusief grond(eigendom) verkocht wordt aan een woonconsument. De grondwaarde kan residueel (VON-prijs minus BTW en stichtingskosten) berekend worden om het effect van de grondcomponent op VON-prijs aan te tonen. Het residu wat overblijft vertegenwoordigt de uiteindelijke waarde. Een nieuwbouwwoning (inclusief grondeigendom) van 90 m² groot van € 350.000,- heeft in deze rapportage een grondwaarde van € 100.000,-.

5

De verwachting is dat erfpacht in de gemeente Zwolle als een ‘beklemming’ op de verkoopbaarheid van een woning wordt gezien omdat erfpacht voor hogere maandlasten zorgt. Tevens hebben woonconsumenten in de gemeente Zwolle nog geen ervaring met erfpacht waardoor het als extra verkoopdrempel gezien kan worden. Over Morgen verwacht dat daardoor de grondwaarde bij een erfpachtsituatie wat lager ligt dan bij een standaard situatie. Veel taxateurs hanteren eveneens een correctie op de grondwaarde. Over Morgen corrigeert de grondwaarde uit de standaard situatie met 90%. Dit resulteert in een grondwaarde van € 90.000,exclusief BTW. Sinds 2015 zijn zakelijke rechten zoals erfpacht belast met BTW. Als gevolg hiervan moet de jaarlijkse canon belast worden met BTW (21%), wat kostenverhogend werkt. Over de grondwaarde na correctie worden meerkosten berekend. In dit voorbeeld wordt het totaal aandeel grondwaarde bij erfpacht € 108.900,-. Zoals eerder beschreven heeft in een standaard situatie een woning van 90 m² (inclusief grondeigendom) een VON-prijs van € 350.000,-. Om tot een VON-prijs te komen van een woning in erfpacht uitgegeven gronden zal de grondwaarde van € 108.900,- in mindering gebracht worden op de VON-prijs een woning in een standaard situatie. Immers, de grondwaarde (in erfpacht) is geen onderdeel meer van de VON-prijs.

Op basis van bovenstaande berekening zal de VON-prijs van een woning met erfpacht uitkomen op € 241.000,-. Op basis van de hoogte van deze VON-prijs valt de woning daarmee in de prijsklasse middelduur 1. In erfpacht uitgegeven grond zorgt voor een lagere VON-prijs van de woning. Op de korte termijn kan de gemeente Zwolle daarmee woningen binnen de gewenste prijsklasse middelduur 1 realiseren. Het effect van erfpacht op de VON-prijs (lange termijn) Om het prijseffect op langere termijn te analyseren is een berekening opgesteld waarin elk jaar, nadat de woning is gebouwd, geanalyseerd kan worden of de woning waarvan de grond in erfpacht is uitgegeven nog steeds binnen de desbetreffende prijsklasse middelduur 1 valt. In deze berekening is rekening gehouden met het effect van tijd en prijsstijging; de VON-prijs van de woning evenals de grondwaarde (in erfpacht) stijgt gemiddeld elk jaar. Ook de prijsklasse van middelduur 1 wordt elk jaar conform de gemiddelde CPI-index geïndexeerd. Op basis van de gehanteerde uitgangspunten wordt geconcludeerd dat de woning de eerste vier jaar, na realisatie, binnen de gewenste prijsklasse van middelduur 1 valt. Vanaf jaar vijf vindt er een omslag plaats en valt de woning niet meer binnen de gewenste prijsklasse. Op de middel- en langere termijn draagt erfpacht daarmee niet meer bij aan het behouden van de woningen in de gewenste prijsklasse.

Dit wordt veroorzaakt doordat de VON-prijs van de woning elk jaar harder stijgt dan de grondwaarde en de geïndexeerde prijsklasse.

6

Financiële gevolgen erfpacht voor diverse actoren Voor de woonconsument heeft erfpacht een aantal financiële gevolgen. De belangrijkste zijn de betaalbaarheid van de woning en de maandlasten. De VON-prijs van een woning wordt lager waardoor een woonconsument minder hoeft te betalen voor een woning. Daar staat tegenover dat de woonconsument, die tevens erfpachter is, periodiek een vergoeding voor de grond betaalt aan de gemeente (erfpachtcanon). Dit leidt tot een stijging van de vaste maandlasten voor de woonconsument. Een hypotheekverstrekker zou hier in het bereken van de maximale hypotheek rekening mee houden. Hypotheekversterkers zijn in het algemeen voorzichtiger bij het verstrekken van een hypotheek voor woningen op erfpachtgronden. Daardoor zullen zij bij erfpacht niet een maximale hypotheeksom verstrekken. Op basis van gezamenlijk bruto jaarinkomen van € 58.000,- kan een huishouden een maximale hypotheek van ca. € 270.000,- afsluiten. In een erfpachtsituatie bedraagt de hypotheek maximaal ca. € 194.000,-. Voor een volledige onderbouwing wordt doorverwezen naar hoofdstuk 5. Voorbeeldberekening erfpacht. Voor de woningconsument blijft de woning nog steeds ‘onbereikbaar’ ondanks dat de VON-prijs van een woning met in erfpacht gegeven gronden lager is. De toenemende maandlasten door een periodieke erfpachtcanon zorgen ervoor dat de woonconsument minder kan lenen.

Bij erfpacht liggen de totale maandlasten (hypotheek + erfpachtcanon) voor een woonconsument zelfs hoger dan in een standaard situatie. Voor de gemeente heeft het eveneens een aantal financiële gevolgen. De gemeente blijft (bloot) eigenaar van de grond waardoor de gemeente geen eenmalige grondinkomsten bij verkoop ontvangt. In erfpacht uitgegeven gronden worden op een andere manier gewaardeerd dan gronden die verkocht worden. Dit kan tot een hogere of lagere grondwaardering leiden. Dit heeft directe gevolgen voor het resultaat van de gemeentelijke grondexploitatie. Hier staan wel jaarlijkse canoninkomsten tegenover. Het uitgeven en beheren van gronden in erfpacht resulteert financieel ook voor hogere ambtelijke kosten omdat het extra werk veroorzaakt voor een gemeente. In het bepalen van de erfpachtcanon kan rekening gehouden worden met deze toenemende kosten. De stijgende kosten kunnen hiermee volledig of voor een belangrijk deel gedekt worden. Voor een ontwikkelaar die de nieuwbouwwoningen bouwt en verkoopt (op erfpachtgronden) zijn de gevolgen mede in het resultaat van de opstalberekening zichtbaar. De VON-prijs van een woning waarvan de grond in erfpacht is uitgegeven ligt lager dan de VON-prijs van een woning inclusief grondeigendom. Verder worden de grondkosten ook uit de opstalberekening gehaald.

Door wijziging van deze twee onderdelen zal de winst voor een ontwikkelaar veranderen. De voorbeeldberekening in hoofdstuk 5 toont aan dat de (theoretische) winst voor een ontwikkelaar bij erfpacht voor een ontwikkelaar ca. € 10.000,- hoger ligt. Hier staat mogelijk wel tegenover dat het risico op de verkoopbaarheid van de woning wat hoger ligt. Mogelijk wil een ontwikkelaar een woningbouwproject (in erfpacht) altijd combineren met een ander woningbouwproject (grondeigendom) om de financiële risico’s te verkleinen. Ook liggen de verkoopkosten voor een ontwikkelaar bij erfpacht hoger. Naast erfpacht zijn in deze rapportage drie andere instrumenten geanalyseerd, namelijk: meerwaardebeding, Koopgarant en een terugkoopregeling. In bijlage 1 staat een samenvattende tabel van de vier instrumenten.

7

Conclusies Erfpacht heeft een prijs verlagend effect op de VON-prijs en draagt daarbij bij aan het betaalbaar krijgen van de woningen. De VON-prijs van een woning in erfpacht uitgegeven gronden ligt lager dan in een situatie waarin de woning inclusief grond(eigendom) verkocht wordt aan de woonconsument. Als gevolg wordt bij erfpacht de woning voor de woonconsument betaalbaarder. Op de langere termijn wordt het effect op de VON-prijs van een woning steeds kleiner waardoor de woning na een aantal jaar niet meer behouden kan worden voor de gewenste categorie. De woning wordt op een gegeven moment te duur doordat de prijs van een woning (de opstal) harder stijgt dan het aandeel grondwaarde. Gelet op de gewenste prijs voor de categorie goedkoop (< € 218.000,-) is het de vraag of alleen het instrument erfpacht voldoende is om woningen binnen deze prijsklasse te realiseren. Mogelijk zal erfpacht i.c.m. een van de andere genoemde instrumenten gecombineerd moeten gaan worden. Voor de categorie middelduur 1 (tot € 270.000,-) lijkt het instrument erfpacht geschikter. De gemeente kan dit instrument inzetten om het beoogde aandeel middelduur 1 op korte termijn te behalen. Een oplossing is om de indexering van de erfpachtcanon jaarlijks hoger te zetten dan de CPI-index.

Hierdoor stijgt jaarlijks de grondwaarde harder waardoor de verhouding grondwaarde en prijs van de woning (exclusief grondeigendom) vergelijkbaar blijft en de woning voor de desbetreffende categorie in de toekomst behouden kan blijven. Gelet op de hoogte van de maandlasten voor de consument is het daarentegen nog maar de vraag in hoeverre dit financieel verantwoord is. De maandlasten (hypotheek inclusief erfpachtcanon) liggen voor een woonconsument bij een woning in erfpacht uitgegeven gronden al hoger dan bij een standaard situatie (woning inclusief grondeigendom). Bij een hogere indexering van de periodieke erfpachtcanon zullen de maandlasten jaarlijks harder stijgen terwijl de maandlasten bij een standaard situatie gelijk blijven. Elk jaar wordt het verschil in maandlasten als volgt alleen maar groter. Verder blijft de woning bij erfpacht voor een woonconsument nog steeds onbereikbaar doordat de consument een minder hoge hypotheek kan afsluiten. De woning wordt weliswaar goedkoper, maar de maximale hypotheek wordt kleiner. Aansluitend moet de woonconsument nog steeds veel eigen geld inbrengen. De hoogte van het bedrag is lager dan bij een standaard situatie, alleen betreft het nog steeds een groot bedrag. Gelet op de hoogte van de maandlasten van de woonconsument lijkt het niet logisch om vanuit de gemeente een starterslening voor de consument bij erfpacht te faciliteren.

Een extra lening zorgt ervoor dat de consument een hoger bedrag beschikbaar heeft. Tegelijkertijd zullen de maandlasten verder toenemen. De gemeente zal een afweging moeten maken in hoeverre een stijging in maandlasten voor een woonconsument financieel verantwoord is. Het verlagen van de periodieke erfpachtcanon zorgt ervoor dat het bedrag aan maximale hypotheek omhooggaat. Over Morgen verwacht daarmee dat het effect van erfpacht op de woningprijs bij een lagere erfpachtcanon steeds kleiner wordt. Woonconsumenten hebben bij een lagere erfpachtcanon meer te besteden en de bereidheid om meer te betalen neemt daarmee toe. De verwachting is dat de VON-prijs bij een woning met een lagere erfpachtcanon hoger ligt dan de VON-prijs van een vergelijkbare woning met een hogere erfpachtcanon. Het toepassen van de andere instrumenten hebben evenals erfpacht hoogstwaarschijnlijk een kort termijneffect op de woningprijs. Een combinatie van erfpacht in samenwerking met een van de andere instrument lijkt de woning langer voor de beoogde categorie te behouden. Op de langere termijn verdwijnt de woning alsnog uit de gewenste categorie omdat de woning te duur wordt.

8

Er worden twee mogelijke oplossingen gezien om alsnog de woningen voor beoogde categorie te behouden. Het betreft hier erfpacht in combinatie met KoopGarant. Bij de combinatie met de KoopGarant koopt de gemeente bij verkoop de woning terug tegen de oorspronkelijke koopsom inclusief een deel (percentage) van de waardeontwikkeling van de woning. Een onafhankelijke taxateur stelt de waardeontwikkeling van de woning vast. De voorbeeldberekening toont aan dat de woningprijs bij terugkoop alsnog boven de maximale prijsklasse voor middelduur 1 ligt. De gemeente kan ervoor kiezen om vervolgens de woning tegen een lager bedrag (dan de aangekochte koopsom) weer op te markt te zetten. Het voordeel hiervan is dat door deze korting de woning weer binnen de beoogde categorie valt. Het grote nadeel hiervan is dat het de gemeente (gemeenschaps-)geld kost. In de voorbeeldberekening ging het na een tijdsbestek van 5 jaar om ca. € 20.000,- per woning. Samen met de gegeven korting van € 80.500,- kost het de gemeente na 5 jaar ca. € 100.500,- per woning om de woningen te behouden voor de gewenste categorie. Een andere optie is een terugkoopregeling. Van tevoren kan een ‘vast’ bedrag afgesproken worden waartegen de gemeente de woning weer terugkoopt. De gemeente kan ervoor kiezen om de woning terug te kopen tegen de oorspronkelijke koopsom inclusief indexering conform CPI.

Op deze manier profiteert de woonconsument van een (minimale) prijsstijging van de woning, lost een deel van de hypotheek af en kost het de gemeente relatief weinig geld. Immers, alleen de mogelijke prijsstijging op basis van vastgestelde indexering moet ‘extra’ betaald worden. De voorbeeldberekening geeft weer dat het de gemeente na 5 jaar ca. € 98.800,- per woning kost. Dit bedrag is opgebouwd uit de eerder gegeven korting (€ 80.500,-) en de prijsstijging conform het CPIindex (€18.300,-). Een andere optie is dat de gemeente de woning alleen tegen de voor afgesproken koopsom terugkoopt. Een voordeel hiervan is dat het de gemeente tussentijds geen geld kost wanneer zij de woning vervolgens weer op de markt voor de desbetreffende prijscategorie zet. Dit kost de gemeente € 80.500,- per woning en bestaat alleen uit de eerder gegeven korting. Gelet op de financiële resultaten bij KoopGarant en de optie terugkoop inclusief indexering is dit voor de gemeente de financieel meest aantrekkelijke optie. De consument profiteert alleen van de aflossing van de hypotheek en niet van een eventuele waardestijging van de woning. Mocht de voorkeur van de gemeente uitgaan naar alleen het betaalbaar krijgen van de woningen dan is het instrument meerwaardebeding de meest geschikte oplossing. Dit instrument is voor de gemeente financieel en organisatorisch de meest efficiënte oplossing.

De gemeente geeft een korting op de koopsom van de woning maar krijgt gedurende een bepaalde periode een (groot) deel terug. De voorbeeldrekening toont aan dat de gemeente bij verkoop van de consument in jaar 5 nog een afdracht ontvangt van ca. € 67.000,-. Hiermee wordt een groot deel van de gegeven korting (€ 80.500,-) gedekt waardoor het de gemeente ca. € 13.500,- heeft gekost om de woning in categorie middelduur 1 te krijgen. Een ander bijkomend voordeel is dat het instrument meerwaardebeding ook niet leidt tot extra meerwerk voor het gemeentelijk apparaat. Voor de 1e koper van de woning (consument) heeft het meerwaardebeding ook een aantal positieve gevolgen. De koopsom van een woning ligt door de gegeven korting lager dan de daadwerkelijke marktwaarde van de woning. Daarmee wordt de woning voor de 1e koper goedkoper. Verder heeft dit instrument een voordeel dat het geen negatieve gevolgen heeft voor de hoogte van de hypotheeksom. Anders dan bij erfpacht leidt het meerwaardebeding niet tot hogere maandlasten waardoor een consument een maximale hypotheeksom kan afsluiten. De woning wordt door het meerwaardebeding goedkoper zonder dat het ten koste gaat van de bereikbaarheid voor de 1e koper. Verder kan de 1e koper (deels) profiteren van een waardestijging van de woning.

9

Instrument

Betaalbaar maken

Korte termijn (tot 3 jaar)

Erfpacht Meerwaardebeding Koopgarant Terugkoopregeling

+ + + +

+/+ +

Lange termijn (vanaf 3 jaar) +/+/-

Effect op hoogte hypotheek

Woonlast = gelijk of lager

+ -

+ + +

Verlaging financiële lasten gemeente + -

+ definieert ‘ja’ - definieert ‘nee’ +/- huidige trendlijn houdt woningen op gronden die in erfpacht zijn uitgegeven binnen gewenste prijsklassen. Sterk afhankelijk van toenemende VON-prijzen met bijbehorende voorwaarden

10

3. Erfpacht 3.1. Introductie erfpacht De erfpacht gaat over het gebruiksrecht op een onroerend goed van een ander. Ofwel de woning (de opstal) wordt eigendom van de koper, maar de gemeente behoudt het grondeigendom. De grondprijs is daarmee geen onderdeel meer van de VON-prijs. In deze rapportage gaat Over Morgen ervanuit dat de woonconsument de grond in erfpacht afneemt (hierna te noemen erfpachter) en dat de gemeente de grond in erfpacht uitgeeft (verpachter). De tegenprestatie die de gemeente ontvangt voor de uitgifte van grond in erfpacht is de betaling van een vergoeding (canon) door de erfpachter. Het bedrag dat aan canon wordt betaald is in de meeste gevallen een percentage van de grondwaarde: het canonpercentage. Voor de bepaling van deze tegenprestatie zijn geen wettelijke vaste richtlijnen (volledige contractvrijheid). Globaal kunnen de bestaande systemen van gemeentelijke erfpacht in drie categorieën worden ingedeeld, te weten: 1. Erfpacht voor bepaalde tijd (meestal 30 tot 75 jaar): recht eindigt van rechtswege aan het einde van de periode. Mochten de partijen het gebruik willen voortzetten dient een nieuw recht te worden gevestigd (uitzondering: indien de verpachter de zaak niet ontruimt zet erfpacht voort). 2.

Erfpacht voor onbepaalde tijd (eeuwigdurend): het recht kan enkel door de grondeigenaar beëindigd worden als de canon gedurende twee jaar niet betaald wordt of bij ernstig tekortschieten in de nakomingen van de overige verplichtingen van de akte. 3. Voortdurende erfpacht: door het verdelen van erfpacht in tijdvakken van ter illustratie 50 jaar kan deze vorm beschouwd worden als een recht voor onbepaalde tijd. Na het einde van het tijdvak heeft de grondeigenaar het recht om de voorwaarden eenzijdig te veranderen. De keuze voor één van deze drie systemen beïnvloedt in zekere mate de consequenties die de vier gedefinieerde actoren ondervinden; woonconsument, gemeente, hypotheekverstrekker en ontwikkelaar/bouwer. In deze rapportage gaat Over Morgen uit van erfpacht voor onbepaalde tijd (2) en voortdurende erfpacht (3). In theorie komen deze twee categorieën zeer sterk overeen en is er weinig verschil tussen beide categorieën. Tenslotte kan de gemeente eenzijdig bepaalde voorwaarden opnemen/bepalen. 3.2. Invloed erfpacht op woningwaarde (theoretische benadering) De VON-prijs van een woning wordt onder andere bepaald op basis van kenmerken van het opstal (de woning) zoals woninggrootte en kwaliteit. Ook speelt de grondcomponent een rol in de totstandkoming van de VONprijs.

Het merendeel van alle nieuwbouwwoningen in Nederland worden inclusief grond(eigendom) verkocht aan de woningkoper. Daarom spelen deze twee onderdelen een belangrijke rol bij het bepalen van de VONprijs. Wanneer alleen de opstal (de woning) geleverd wordt aan een koper en de grond in erfpacht wordt uitgegeven dan zal dit effect hebben op de VON-prijs. Het betreft hier een theoretische denkwijze die lastig is te staven is met voorbeelden uit de praktijk. Op dit moment ontbreekt bewijs uit de praktijk om te toetsen of erfpacht daadwerkelijk een erfpacht heeft op de woningprijs. Dit wordt veroorzaakt doordat weinig gemeente de afgelopen jaren de overstap hebben gemaakt van verkoop van gronden naar erfpacht. Een aantal gemeenten, zoals de gemeente Ede, zijn wel recent (< 1 jaar) gestart met erfpacht. Doordat dit nog zeer recent is gebeurd kan het daadwerkelijk effect nog niet getoetst worden. Dit kan pas als de 1e woning weer (terug) worden verkocht.

11

Stap 1 bepalen grondwaarde Om het mogelijke effect van de grondwaarde bij erfpacht op de VON-prijs aan te tonen moet men eerst weten wat de grondwaarde in een standaard situatie is. Dit betreft een situatie waarin de woning inclusief grond(eigendom) verkocht wordt aan een koper. Na deze transactie is de koper zowel eigenaar van de grond als van de woning. In dit geval kan de grondwaarde residueel berekend worden om het effect van de grondcomponent op de VON-prijs aan te tonen. Bij de residuele grondberekening worden de BTW en totale stichtingskosten in mindering gebracht op de VON-prijs. Het ‘residu’ wat overblijft betreft de marktconforme grondwaarde (exclusief BTW). Stap 2 bepalen grondwaarde bij erfpacht Het residu, oftewel de grondwaarde, wat hieruit voortkomt kan vervolgens worden gebruikt voor het bepalen van de VON-prijs van een woning waarvan de grond in erfpacht wordt uitgegeven. De verwachting is dat deze grondwaarde niet voor 100% meegenomen kan worden omdat erfpacht als ‘beklemming’ op de verkoopbaarheid van een woning wordt gezien. In de gemeente Zwolle is erfpacht geen instrument wat al eerder is toegepast bij nieuwbouw en waar woningeigenaren in de gemeente Zwolle ervaring mee hebben. Daardoor wordt aangenomen dat erfpacht als beperking op de verkoop van een woning wordt gezien.

Verder zorgt erfpacht voor hogere vaste maandlasten (door betalen canon) dan situaties waarin de gronden niet in erfpacht worden uitgegeven. Ook hebben deze extra maandlasten negatieve gevolgen voor de maximale hypotheek wat een consument kan afsluiten bij een hypotheekverstrekker. De verwachting is dat potentiële woningkopers in Zwolle bereid zijn minder te betalen voor een woning waarvan de grond in erfpacht wordt uitgegeven. Gelet op bovenstaande zal de grondwaarde wat uit stap 1 komt niet volledig meegenomen worden bij een situatie waarin de gronden bij nieuwbouwwoningen in erfpacht worden uitgegeven. De grondwaarde uit stap 1 zal daarom gecorrigeerd gaan worden. Hiervoor bestaan geen wettelijke regels of gebruikelijke denkwijzen aangezien de beperking van erfpacht per situatie of locatie kan verschillen. Voor de gemeente Zwolle wordt geadviseerd om een percentage van 90% te hanteren om de grondwaarde uit stap 1 te corrigeren voor erfpacht. De grondwaarde na correctie betreft een bedrag exclusief BTW. Sinds 2015 zijn zakelijke rechten zoals erfpacht belast met BTW. De jaarlijkse canon zal daardoor ook belast moeten worden met BTW waardoor dit kostenverhogend werkt. Over deze grondwaarde na correctie moet daardoor nog met BTW (21%) gerekend worden. Particulieren kunnen deze BTW kosten niet zoals bedrijven (deels) terug kunnen krijgen via de belastingdienst.

Deze meerkosten zullen daardoor meegenomen moeten worden bij het bepalen van de grondwaarde bij erfpacht. Stap 3 bepalen VON-prijs woning grond uitgegeven in erfpacht De grondwaarde (inclusief BTW) wat resulteert uit stap 2 zal meegenomen worden voor het bepalen van de VON-prijs van een woning waarvan de gronden in erfpacht worden uitgegeven. De grondwaarde uit stap 2 zal in mindering gebracht worden op de VON-prijs van een woning inclusief grondeigendom. Het resultaat wat hieruit voortkomt betreft de VON-prijs van een woning waarvan de grond in erfpacht is uitgeven. Op basis van bovenstaande stappenplan kan het (mogelijke) effect van erfpacht op de VON-prijs bepaald worden. Figuur 2 geeft een korte samenvatting weer van de diverse stappen.

12

minus

Bepalen grondwaarde bij erfpacht Grondwaarde (4)

Stap 3

VON-prijs woning inclusief grond (1)

stap 2

stap 1

Bepalen grondwaarde

Bepalen VON-prijs grond in erfpacht VON-prijs woning inclusief grond (1)

correctie (90%) minus

BTW (2) STICHTINGSKOSTEN (3)

Grondwaarde na correctie (5)

Grondwaarde bij erfpacht (7)

Residu

Rekenen met BTW op grondwaarde na correctie (6)

Resultaat

GRONDWAARDE (4)

Grondwaarde bij erfpacht (7)

VON-PRIJS WONING bij uitgegeven grond in erfpacht (8)

Figuur 2 Wijze van berekenen VON-prijs met inbegrip van erfpacht

Aansluitend wordt erfpacht vanuit drie invalshoeken belicht, te weten: financieel, juridisch en administratief (inclusief organisatorisch). Hierbij wordt ook onderscheid gemaakt tussen vier verschillende actoren. 3.3. Financieel Allereerst de financiële invalshoek. 3.3.1. Woonconsument Voor de woonconsument heeft erfpacht een aantal financiële gevolgen. De woning heeft een lagere VON-prijs in situaties waarin de gronden in erfpacht zijn uitgegeven. Het eigendom is geen onderdeel meer van de VONprijs. Hierdoor hoeft een woonconsument een lagere VON-prijs te betalen voor de woning. Daar staat tegenover dat de woonconsument, die tevens erfpachter is, periodiek een vergoeding voor de grond betaald aan de gemeente (erfpachtcanon). Deze erfpachtcanon is sinds 2015 belast met 21% BTW. De onderbouwing van het bepalen van de jaarlijkse canon wordt in paragraaf 3.3.2. Gemeente nader toegelicht. Het verrekenen van de grondwaarde bij erfpacht op de VON-prijs resulteert erin dat de woonconsument een lagere hypothecaire lening kan afsluiten. Immers, de VON-prijs bestaat per slot van rekening alleen uit de opstal (woning) en de woning wordt zonder grond goedkoper. Dit zorgt ervoor dat de woonconsument te maken heeft met lagere bruto hypotheeklasten. Hier staat tegenover dat de woonconsument periodieke lasten moet betalen in de vorm van een erfpachtcanon.

Net als bij een hypotheek kan de woonconsument een deel van deze erfpachtcanon bij de jaarlijkse belastingaangifte aftrekken van het belastbaar inkomen. Hierdoor komen de netto lasten voor een erfcanon lager te liggen. Dat erfpacht aftrekbaar is, zorgt er ook voor dat men hetzelfde voordeel heeft als wanneer men de woning met grond had gekocht voor een hogere hypotheek. De woning zonder erfpacht was namelijk duurder geweest en een hogere hypotheek betekent ook meer hypotheekrenteaftrek.1 Concluderend liggen de hypothecaire maandlasten bij de woonconsument lager. Daar staat tegenover dat de betreffende woonconsument wel extra (maand-)lasten kent door de erfpachtcanon. In stap 2 wordt ingegaan op een voorbeeldberekening waarin op basis van bruto maandlasten de constructie cijfermatig inzichtelijk wordt gemaakt.

1 Indien sprake is van een tijdelijke of eeuwigdurende afkoop van de canon dan werkt de optie tot fiscale aftrekbaarheid anders dan in dit document gesteld.

13

Tenslotte heeft erfpacht voor een woonconsument een aantal extra financiële nadelen: • De woonconsument bouwt minder eigen vermogen op. Voornamelijk in het geval van eeuwigdurende erfpacht bouwt de woonconsument geen eigen vermogen op over de grondwaarde, omdat deze grond niet in eigendom is van de woonconsument. Alleen over de opstal zal de woonconsument profiteren van een bronnen eventuele waardestijging. • De “Ondernemingsdatabank” en “Bureaubosma” geven aan dat erfpacht geen invloed heeft op de WOZ-waarde. Wettelijk is geregeld dat de WOZ-waarde wordt bepaald onder de fictie dat de volle en onbezwaarde eigendom kan worden overdragen. Een woning op in erfpacht uitgegeven gronden levert bij verkoop minder op dan een vergelijkbare woning met eigen grond. De WOZ-waarde zal in de eerste plaats in beide gevallen hetzelfde zijn. 3.3.2. Gemeente Voor de gemeente heeft het uitgeven van gronden via erfpacht een aantal financiële gevolgen. De gevolgen zullen hieronder in het kort geschetst worden. Zoals hiervoor geconstateerd heeft de erfpacht geen invloed op de WOZ-waarde en daarmee ook niet voor de gemeentelijke belastingen. Dit onderdeel zal daarom niet behandeld worden. Financiële gevolgen gemeentelijke grondexploitatie In deze rapportage wordt alleen rekening gehouden met het uitgeven van gronden in erfpacht voor woningbouw.

Erfpacht heeft naast de beoogde bouwvolumes en de locatie ook invloed op de marktwaarde van de grond. Dit kan consequenties hebben voor o.a. de grondexploitaties van Breezicht Noord en De Tippe. In deze vastgestelde grondexploitatie zijn de grondopbrengsten geraamd op basis van grondverkoop en niet op basis van erfpacht. De geraamde grondopbrengsten zullen voor de gronden niet meer ontvangen worden en de gronden die in erfpacht worden uitgegeven zullen op een andere manier gewaardeerd moeten worden. Dit leidt tot de mening van Over Morgen tot een andere waardering van de gronden. Bij de voorbeeldberekening in hoofdstuk vier wordt middels een casus inzichtelijk gemaakt wat de gevolgen voor de grondexploitatie kunnen zijn. Boekhoudkundig kunnen de gronden die in erfpacht wel min of meer gelijk worden behandeld als bij grondverkoop. Bij erfpacht zal een ‘interne’ transactie tussen twee afdelingen plaatsvinden. De grondexploitatie zal na afronding van het project afgesloten worden. Het is daardoor aannemelijk dat een andere afdeling verantwoordelijk is voor het beheer en de administratie van de in erfpacht uitgegeven gronden. De in erfpacht uitgegeven gronden vertegenwoordigen op basis van een erfpactcanon een bepaalde waarde. Hier zal een bepaalde opbrengst tegen overstaan.

Conform de regels van het BBV verandert de bouwrijpe grond in erfpachtgrond als er een erfpachtcontract is afgesloten. Daarna vindt herrubricering op de balans plaats van onderhanden werk c.q. voorraad naar materiële vaste activa. Hierin moet nadrukkelijk worden aangegeven welke gronden in erfpacht zijn uitgegeven. Deze herrubricering bevestigt de veranderende economische positie van de erfpachtgronden en rechtvaardigt een waardering gebaseerd op de marktwaarde c.a. van de (onder)grond bij die eerste uitgifte”. Aansluitend classificeert deze grond zich als “een activum met economisch nut”, want de gemeente ontvangt periodiek een canonvergoeding voor de grondwaarde. In de notitie Erfpacht in het BBV (d.d. mei 2017) wordt geen rekensystematiek behandeld over hoe de uitgifteprijs van eerste uitgifte gewaardeerd moet worden. Erfpacht taxateurs waarderen veelal op basis van een drietal methoden de grondwaarde van erfpacht: • Grondquote • De residuele methode • Comparatieve grondwaarde (vergelijkende methode)

14

De voorkeur van Over Morgen gaat uit naar de residuele grondwaardeberekening omdat op deze manier het aandeel grond en aandeel opstal in de VON-prijs afzonderlijk inzichtelijk en onderbouwd wordt. Een ander voordeel is dat het resultaat uit de residuele berekening een afgeleide is van de specifieke kenmerken van de woning en de plaatselijke omstandigheden. Het toepassen van een grondquote- of comparatieve methode is meer gebaseerd op algemene omstandigheden en daarmee is de uitkomst minder specifiek gericht op de desbetreffende woning (met bijbehorende kenmerken en omstandigheden). Zoals geschetst in paragraaf 3.2 wordt geadviseerd om wel een correctie op de desbetreffende grondwaarde te hanteren. Ook taxateurs passen gemotiveerd een correctiefactor toe op grondwaarde want in erfpacht uitgegeven gronden worden minder hoog gewaardeerd. De hoogte van de factor is afhankelijk van de mate waarin beperkende voorwaarden in de erfpachtovereenkomst worden opgenomen en naar de mate dat het consequenties heeft op de aard van de opstal. Erfpachtcanon De gemeente zal geen eenmalige inkomsten bij grondverkoop ontvangen wanneer er gronden in erfpacht worden uitgegeven. Hier staat een periodieke erfpachtcanon tegenover. Afhankelijk van de looptijd en hoogte van de grondwaarde zal de gemeente jaarlijks een canonbijdrage ontvangen.

Het totaalbedrag aan erfpachtcanon van deze looptijd kan daardoor hoger of lager liggen dan de eenmalige inkomsten uit grondverkoop. In hoofdstuk drie wordt inzichtelijk gemaakt wat de financiële gevolgen (op de langere termijn) voor de gemeente kunnen zijn. De hoogte van de canon is daarmee bepalend of er sprake is van een hogere of lagere opbrengst. Wettelijk zijn geen regels van toepassing voor de wijze waarop een canon dient te worden bepaald. De meest gebruikelijk en transparante methode is: grondwaarde x canonpercentage. De opbouw van een canonpercentage is opgebouwd uit een basisrendement (percentage kapitaalmarkt) en een risico-opslag inclusief beheerkosten. Gelet op de zeer ruime ervaring met betrekking tot erfpacht bij de gemeente Amsterdam is deze gemeente een goede referentie voor het bepalen van het canonpercentage. De gemeente Amsterdam hanteert een (maximale) canonpercentage van 3,5% wat tevens ook in lijn ligt van het landelijk gemiddelde (tussen de ca. 1% en ca. 10%). Veel gemeenten die gronden in erfpacht uitgegeven indexeren vervolgens de jaarlijkse erfpachtcanon conform de CPI-index. De erfpachtcanon stijgt hierdoor jaarlijks licht. In deze rapportage wordt geen rekening gehouden met de situatie dat het erfpacht afgekocht kan worden.

Afkoop zorgt ervoor dat er geen periode erfpachtcanon betaald hoeft te worden waardoor dit direct gevolgen heeft de maandlasten en maximale hypotheeksom van de woonconsument. Over Morgen verwacht dat erfpacht door de consument daardoor niet meer als ‘beperking’ op de woning wordt gezien waardoor de bereid toeneemt om mee te betalen voor een woning Tevens kan de consument bij afkoop ook een hoger bedrag aan hypotheek afsluiten bij een hypotheekverstrekker. Stijging ambtelijke kosten Het uitgeven en beheren van gronden in erfpacht resulteert financieel gezien ook in hogere ambtelijke kosten, als gevolg van jaarlijkse terugkerende werkzaamheden rondom erfpacht. Daarnaast zijn er ook een aantal (meer) eenmalige werkzaamheden als erfpacht wordt geïntroduceerd, zoals kennisontwikkeling, inrichting administratie, aanpassen beleid en communicatie. Op dit moment kan geen inschatting gegeven worden wat de kosten hiervoor precies zullen zijn. Het is onduidelijk wat de exacte werkzaamheden zullen zijn evenals het aantal gronden wat in erfpacht worden uitgegeven. Zoals geschetst in het bepalen van het canonpercentage kunnen de beheerskosten aan erfpacht ook onderdeel zijn van dit percentage. De stijgende ambtelijke kosten ten behoeve van de uitgegeven erfpachtgronden kunnen hiermee volledig of voor een belangrijk deel gedekt worden.

15

3.3.3. Hypotheekverstrekker De hypotheekverstrekker maakt het voor de woonconsument mogelijk om de woning exclusief grond te financieren. Zoals eerder beschreven zorgt deze constructie ervoor dat de hypothecaire lening een lager bedrag betreft, wat voor de hypotheekverstrekker betekent dat zij een lagere hypotheek verleent aan de woonconsument. Echter, hypotheekverstrekkers kunnen ook bezwaar hebben tegen het woonproduct en daardoor terughoudender zijn. Zij willen namelijk garantie hebben dat de hypotheeknemers in staat zijn om de maandelijkse hypotheekkosten te betalen. Wanneer er sprake is van erfpacht voor bepaalde tijd kunnen kosten tussentijds stijgen, mits niet voldoende ingedekt door duidelijke afspraken in de vestigingsakte. Bij eeuwigdurende erfpacht kan de verpachter de erfpacht opzeggen/ontbinden als het gaat om een situatie waarin de erfpachter te kort schiet in de nakoming van de verplichtingen en/of canon niet meer kan betalen. Via deze weg blijft de hypotheekverstrekker met de woning achter waarvoor de erfpachtcanon betaald dient te worden. Aansluitend moet de woning verkocht worden aan de erfverpachter. Paragraaf 3.4.3 somt factoren op waar hypotheekverstrekkers op kunnen letten bij een verlening. Afhankelijk van de gekozen erfpachtvorm met bijbehorende voorwaarden willen hypotheekversterkers zekerheid inbouwen bij de hypothecaire lening.

Concreet betekent dit dat een hypotheeknemer (woonconsument) bij een woning op erfpachtgronden geen maximaal hypotheekbedrag kan afnemen. Hypotheekverstrekkers zullen een afslag doen op de hoogte van de maximale leencapaciteit. Hierdoor kan de hypotheeknemer een minder hoog hypotheekbedrag afnemen. Voor het bepalen van het bedrag wat minder geleend kan worden, wordt in de praktijk vaak de volgende ‘vuistregel’ gehanteerd: de jaarlijkse erfpachtcanon in jaar 1 maal 20. Het bedrag wat hieruit voortkomt wordt vervolgens in mindering gebracht op de maximale leencapaciteit in een situatie waarin een woning inclusief grondeigendom wordt gekocht. Het betreft hier een algemene vuistregel en het totale bedrag wat in mindering wordt gebruik kan per situatie en hypotheekverstrekker verschillen. Voor deze rapportage hanteert Over Morgen deze rekenregel. In de voorbeeldberekening in hoofdstuk vijf wordt deze rekenregel nader toegelicht. 3.3.4. Ontwikkelaar/bouwer De ontwikkelaar/bouwer (hierna te noemen ontwikkelaar) is ook betrokken bij de erfpachtconstructie en is verantwoordelijk voor het realiseren van de opstal. De hoogte van de VON-prijs en de grondkosten zijn twee belangrijke onderdelen in de opstalberekening die een grote invloed hebben op de winst en risico van een ontwikkelaar.

De VON-prijs van een woning waarvan de grond in erfpacht is uitgegeven ligt lager dan de VONprijs van een woning inclusief grondeigendom. Verder worden de grondkosten ook uit de opstalberekening gehaald. Door wijziging van deze twee onderdelen zal de winst voor een ontwikkelaar ook anders liggen. Deze financiële wijziging wordt in hoofdstuk 3 (stap 2) inzichtelijk gemaakt. Daarnaast kan het uitgeven van gronden in erfpacht ook effect hebben op de uitgifteplanning. Voor woonconsumenten in Zwolle kan het een extra drempel zijn om een woning met erfpacht te kopen. Dit kan effect hebben op de verkoopbaarheid en financierbaarheid van het woonproduct ondanks de ‘goede’ woningmarkt. Dit kan leiden tot meer risico en hogere (verkoop)kosten voor de ontwikkelaar. In verband met risicoverspreiding kan een ontwikkelaar ervoor kiezen om woningbouwproject waarvan de grond in erfpacht is uitgegeven (zuur) te combineren met een ‘normale’ woningbouwproject (zoet).

16

3.4. Juridisch Met juridische gevolgen wordt gedoeld op de relaties met het Nederlandse recht. 3.4.1. Woonconsument Zowel de woonconsument als de gemeente ondergaan in geval van een gemeentelijke erfpachtconstructie meerdere juridische consequenties. Deze wettelijke regeling is vastgelegd in de artikelen 5:85 tot en met 5:100 van het BW. Veelal zijn deze bepalingen niet van dwingend recht, maar aanvullend recht. In de eerste plaats is erfpacht een afgeleide van het eigendomsrecht (privaatrecht), en is daarmee een beperkt recht. De erfpachter, ofwel woonconsument, heeft het recht om de onroerende zaak te gebruiken, mits zover niet anders bepaald is in de akte. Dit betekent dat de positie nagenoeg gelijk is aan het hebben van economische eigendom. In ruil hiervoor is bepaald dat de erfpachter in veel gevallen een canon betaald aan de eigenaar. Het kan voorkomen dat deze canon in één keer of voor een bepaalde of gehele periode wordt afgekocht. Of dit mogelijk is hangt af van de keuze tot erfpacht voor bepaalde tijd, eeuwigdurende of voortdurende erfpacht. Welk type erfpacht van kracht is heeft zowel invloed op de periode van erfpacht, de mogelijkheid tot afkoop en het (tussentijds) herijken van de erfpachtcanon. De afspraken die rechtsgeldig zijn worden verwerkt in de akte van vestiging.

Wat hierin verwerkt kan worden is slechts in beperkte mate geregeld in de wet, wat betekent dat de verpachter invloed uitoefent op de inhoud. Voorbeelden van voorwaarden die vermeld moeten/kunnen worden zijn als volgt: • • • • • • • •

Wie de erfverpachter is (in de erfpachtakte wordt deze ook wel bloot-eigenaar genoemd); De duur van de erfpacht; De afspraken over de canon (hoogte, afkoop, indexering, herziening); De bestemming van de grond en de woning; De opzeggingsmogelijkheden; Overeengekomen regels over overdracht erfpacht; Overeengekomen regels over lasten en onderhoud voor rekening van de erfpachter; Overeengekomen bijzondere regels over bijv. de kleur van buitenschilderwerk of een erfdienstbaarheid zoals een recht van overpad.

Deze erfpachtproducten op de markt voor particuliere bewoning, vormen veelal een combinatie van koop, erfpacht, terugkoop en financiering. Afhankelijk van de voorwaarden van de overeenkomst worden de kosten van de woning extra gedrukt. Daarmee hebben deze invloed op de woonconsument. In de akte van vestiging kunnen ook bepalingen staan die gelden voor het voortijdig beëindigen van de erfpacht. Voor de erfpachter betekent dit dat hij/zij kan opzeggen als dat in de erfpachtakte niet is uitgesloten. Een opzegging van de erfpachter terwijl in de akte staat dat dit uitgesloten is heeft daarom geen effect. Doorgaans vindt opzegging minstens een jaar van tevoren plaats, mits geen sprake is van ernstig tekortschieten. Op het moment dat de erfpachter twee achtereenvolgende jaren de erfpachtcanon niet betaalt of in ernstige mate tekortschiet in het nakomen van overige verplichtingen kan de erfverpachter het recht beëindigen2. Om hiertoe te komen moet de erfpachter in bepaalde situaties eerst schriftelijk in gebreke zijn gesteld door de grondeigenaar. Ter illustratie kunnen een canonherziening of heruitgifte zorgen voor een (plotselinge) stijging van de canon. Naast het beëindigen kan het verkopen van de opstal een optie zijn, maar ook hiervoor dient de erfpachter toestemming te vragen aan de grondeigenaar. 2 Deze twee voorwaarden zijn opgenomen in de wettelijke regeling.

Het is niet toegestaan om hier ten nadele van de erfpachter vanaf te wijken.

17

3.4.2. Gemeente De gemeente bevindt zich aan de andere kant van het speelveld en geeft de gronden van de woningen in erfpacht uit. Zoals eerder benoemd is erfpacht een privaatrechtelijk recht. Tevens gaat erfpacht over het uitgeven in bloot-eigendom, namelijk: de met erfpacht belaste grond. Hieruit volgt dat de gemeente de blooteigenaar wordt genoemd. In de akte kan de gemeente mede vastleggen wanneer de canon herzien dient te worden. Via deze weg kan de gemeente ook vastleggen dat een latere intensivering van het grondgebruik wat resulteert in meerwaarde leidt tot een hogere canon. Met de extra inkomsten kunnen bijvoorbeeld publieke investeringen gefinancierd worden. 3.4.3. Hypotheekverstrekker De hypotheekverstrekker heeft juridisch gezien geen directe consequenties aan de erfpachtconstructie. Desondanks zijn hypotheekverstrekkers kritischer zijn ten aanzien van het verlenen van de hypothecaire lening. Zij letten onder meer op de volgende punten: 1. 2. 3. 4. 5.

Hoogte van de periodieke canon; Herzieningsdatum van de canon (risico van stijging van de canon) Inhoud van erfpachtvoorwaarden (beperkingen in gebruik) Erfpachtrecht voor onbepaalde tijd of bepaalde tijd? Eigenaar van het stuk grond, overheid of niet-overheid

Verder moeten hypotheekversterkers op basis van art 114. Besluit gedragstoezicht Wft drie maanden voor het aflopen van een rentevaste periode de hypotheeknemer (consument) informeren en een nieuw rente aanbod doen voor het restant van de looptijd van de hypotheek. Consumenten hebben de mogelijkheid om de rente voor een aantal jaar (variërend tussen de 10 en 30 jaar) vast te zetten. Er bestaat een risico dat de consument, afhankelijk aantal jaar dat rente is vastgezet, gedurende de looptijd van de hypotheek een of meerdere renteaanbiedingen krijgt. De hypotheekverstrekker kijkt bij het aanbieden van een nieuw renteaanbod o.a. naar de marktwaarde van de woning, restschuld en erfpachtvoorwaarden. Het tussentijds wijzigen van de erfpachtvoorwaarden door de gemeente kan daarmee een (negatief) effect hebben op een nieuw renteaanbod. Dit kan gevolgen hebben voor de financierbaarheid en maandlasten van de woonconsument. 3.4.4. Ontwikkelaar/bouwer De laatste actor betreft de ontwikkelaar/bouwer. In het geval van de casus van gemeente Zwolle betreft het geen particuliere erfpacht, maar gemeentelijke erfpacht. Als gevolg hiervan heeft de ontwikkelaar/bouwer geen langdurige relatie met de woonconsument. Tussen de ontwikkelaar en de gemeente kunnen wel administratieve afspraken gemaakt worden over wie verantwoordelijk is voor de erfpachtovereenkomst.

In de praktijk komt het veel voor dat de ontwikkelaar, naast de koop- en aannemingsovereenkomst van de woning, ook zorg draagt voor de erfpachtovereenkomst. Hier staat wel vaak een financiële verplichting vanuit de gemeente richting de ontwikkelaar tegenover. Aangezien erfpacht privaatrecht is, betreft brengt dit geen verandering in het publiekrecht met zich mee. Dit betekent dat aanvragen van een omgevingsvergunning nog steeds nodig is. In het bestemmingsplan moet de locatie dus zijn aangewezen als bestemming woning, of aangepast worden naar bestemming woning. De gemeente wil graag woningen realiseren en zal dus welwillend zijn om de bestemming aan te passen indien nodig. De omgevingsvergunning levert in dit opzicht geen problemen/wijzigingen op, mits de locatie ruimtelijk gezien geschikt is voor woningbouw.

18

3.5. Organisatorisch (inclusief administratie) De laatste invalshoek bestaat uit de organisatorische invalshoek, met inbegrip van mogelijke administratieve impact. 3.5.1. Woonconsument Voor de woonconsument resulteert erfpacht niet per definitie in aanvullende administratieve handelingen. Toch kan de hypotheekverstrekker voor de beoordeling extra documenten opvragen, plus het erfpachtcontract. Afhankelijk van het systeem van erfpacht vraagt het gedurende de periode oplettendheid in financiële zin van de woonconsument. Een eventuele verhoging van de jaarlijkse canon, middels indexatie of hertaxatie, heeft gevolgen voor de financiële maandlasten van de woonconsument. Bij een te snelle (of te hoge) verhoging kunnen consumenten in de financiële problemen komen. 3.5.2. Gemeente Zoals eerder omschreven zorgt het invoeren van de erfpacht binnen de gemeente voor aanvullende administratieve lasten. Onder meer moet zij een erfpachtcontract (akte van vestiging) inclusief voorwaarden en dergelijke op- en vaststellen. Wettelijk zijn hier geen vaste richtlijnen voor, wat betekent dat de gemeente verantwoordelijkheid draagt voor de precieze invulling. Bovendien moeten betrokkenen als de woonconsument en ontwikkelaar/bouwer op de juiste manier geïnformeerd worden. Zo willen zij inzicht krijgen in de gevolgen die het heeft voor henzelf.

Aansluitend resulteert dit in de vraag naar extra arbeidskracht (organisatorisch). Ook nadat de overeenkomsten gesloten worden kost het de gemeente arbeidskracht voor de controle en de handhaving van de overeenkomsten. De gemeente ontvangt in de meeste gevallen tegenprestaties in de vorm van canonbetalingen. Wanneer deze inkomsten niet op de juiste wijze binnenkomen dient de gemeente hier achteraan te gaan. Hetzelfde geldt voor het berekenen en doorvoeren van mogelijke canonverhogingen en indien woonconsumenten woningen op grond van erfpacht willen verkopen. 3.5.3. Hypotheekverstrekker Indien sprake is van een hypothecaire leningsaanvraag voor een op erfpacht beruste woning kan het zijn dat de hypotheekverstrekker aanvullende documenten opvraagt bij de woonconsument. Daarmee kan het voor hen ietwat meer administratieve lasten opleveren. Ook hangt de hypotheekverstrekking af van factoren zoals in paragraaf 3.4.3 gesteld. 3.5.4. Ontwikkelaar/bouwer De ontwikkelaar draagt verantwoordelijkheid voor het opleveren van de opstal aan de woonconsument. Aangaande de administratieve lasten dient de ontwikkelaar af te stemmen met de gemeente over de manier waarop uitgifte plaatsvindt. Daarnaast vraagt erfpacht van ontwikkelaars een andere manier van berekeningen.

Onder het financiële perspectief is reeds opgehelderd dat er meer risico en hogere (verkoop)kosten verbonden kunnen zijn aan erfpacht. Denk aan bijvoorbeeld extra communicatie wat nodig is richting potentiële woningkopers. Organisatorisch gezien vraagt dit van de ontwikkelaar een zekere mate van expertise.

19

4. Overige instrumenten Naast erfpacht kunnen in combinatie nog andere instrumenten optioneel worden ingezet om de betaalbaarheid van woningen te verzekeren. Dit kan gaan om het betaalbaar krijgen van woningen en het betaalbaar houden van woningen. Per instrument is kort ingegaan op de definitie en werking ervan, gevolgd door een korte omschrijving van de consequenties voor de vier actoren (mits van toepassing). 4.1. Meerwaardebeding Een van de mogelijk instrumenten die toegepast kan worden is het meerwaardebeding. Een meerwaardeclausule (beding) vormt een bepaling van het contracten. Een voordeel van dit instrument is dat woningen hierdoor ‘goedkoper’ dan de marktwaarde verkocht kunnen worden. De eerste koper krijgt daardoor een korting op de woning. Door dit beding in te zetten ontstaat het recht om als eigenaar een vergoeding wegens waardestijging te ontvangen op het moment dat het blote eigendom doorverkocht wordt binnen een bepaalde periode. Het beding komt met name voor bij de overdracht van agrarisch vastgoed, zodat de waarde in gelijke mate verdeeld moet worden over koper en verkoper. Bij het verkopen van gronden kan ook een meerwaardebeding worden opgenomen. Dit heeft dan tot doel om in geval van verkoop door de erfpachter binnen bijvoorbeeld vijf jaar een percentage van ‘winst’ ten goede te laten komen aan de oorspronkelijke erfpachter.

Het is ook mogelijk dat het instrument meerwaardebeding zonder de combinatie met erfpacht wordt ingezet. Mocht de gemeente Zwolle kiezen voor om alleen het instrument meerwaardebeding (zonder erfpacht) toe te passen dan zal een deel van de winst ten goede komen aan de gemeente Zwolle. 4.2. KoopGarant Een woning kopen met KoopGarant betekent dat starters een woning kunnen kopen voor een lagere prijs dan de oorspronkelijke marktwaarde bedraagt. Primair bepaalt een onafhankelijke taxateur de marktwaarde, waarna de kopers een koperskorting tussen de 10 en 25% ontvangen. Door deze korting te verminderen op de marktwaarde ontstaat een gecorrigeerde verkoopprijs (koopsom). Dit komt de betaalbaarheid voor de doelgroep ten goede. Voor het bepalen of iemand in aanmerking komt voor dit instrument bestaat voor nieuwbouw geen vaste rekenmethode, zoals wel het geval is bij bestaande woningbouw. Echter, het uitgangspunt blijft dat de korting bestemd is voor degenen die het echt nodig hebben om de woningmarkt te kunnen betreden. Als de woning vervolgens door de koper terug verkocht wordt aan de gemeente vindt er wederom een (onafhankelijke) taxatie plaats, waarna de gemeente een percentage van de waardeontwikkeling inclusief de oorspronkelijk koopsom terugbetaalt aan de verkoper.

Het percentage voor de waardeontwikkeling wordt vooraf vastgelegd en wordt toegepast op zowel een waardedaling als -stijging. Het instrument KoopGarant voorkomt bij langdurige prijsstijgingen niet dat woningen op de vrije markt worden doorverkocht in een hoger prijssegment. Dat versterkt zich doordat de gemeente op het verdere prijsverloop geen invloed kan uitoefenen op de directe verkoopprijzen. Voornamelijk twee van de vier gedefinieerde actoren ondervinden directe consequenties van het instrument. Primair ontvangt de woonconsument voordelen aan het kopen met KoopGarant. Er wordt een korting geven op de woningprijs waardoor de woning eerder betaalbaarder wordt voor de woonconsument. Tevens profiteert de woonconsument deels van een mogelijke waardestijging van de woning. Voor de gemeente heeft het instrument als gevolg dat woningen binnen de gemeentelijke grenzen (op korte termijn) betaalbaarder kunnen worden voor de woonconsument. Kortingen kunnen ervoor zorgen dat woningen binnen het gewenste prijssegment vallen. De gemeente kan deze korting op de woning faciliteren door bijvoorbeeld een korting te geven op de grondprijs. Dit kost de gemeente wel potentiële grondopbrengsten die

20

niet meer ingezet kunnen worden voor andere publieke investeringen. Voor de hypotheekverstrekker heeft het naar verwachting geen gevolgen omdat de korting hoogstwaarschijnlijk de kloof betreft tussen de maximale hypotheekmogelijkheden van de woonconsument en de oorspronkelijke marktwaarde. Op het moment dat de VON-prijzen gestaag toe blijven nemen bestaat het risico dat kortingen gefinancierd door KoopGarant niet meer toereikend genoeg kunnen zijn (snel stijgende VON-prijzen zorgen ervoor dat ook kortingen nagenoeg in lijn hiermee moeten stijgen). Daarmee heeft Over Morgen geconstateerd dat dit instrument primair een positief kort termijneffect heeft op de betaalbaarheid. Voor het bepalen van de effecten op de lange termijn bestaan er met de huidige woningmarkt te veel onzekerheden. 4.3. Terugkoopregeling Het instrument terugkoopregeling heeft tot gevolg dat een koper een woning kan kopen, op voorwaarde dat de woning in geval van verkoop weer in bezet komt van de eigenaar (aanbestedingsplicht). Hierbij geldt dat er geen sprake is van een jaarlijkse canonbetaling en de koper hoeft geen nieuwe afkoopsommen te betalen. Met behulp van een onafhankelijke taxatie wordt de waarde van de woning bepaald. Aansluitend kunnen er twee situaties voorkomen: 1. Bij verkoop wordt de betreffende waardestijging- of daling conform de KoopGarant gedeeld door de koper en de betrokken partij.

Zo worden lusten en/of lasten met elkaar gedeeld. Het percentage staat in de koopakte. 2. Bij verkoop koopt de gemeente tegen een vast afgesproken bedrag de woning terug. Nadat de woning verkocht is en weer in bezit is van de eigenaar, kan de gemeente opnieuw in erfpacht via een terugkoopregeling de opstal inclusief de gebruikersrechten op de kavel uitgeven. Via deze weg kan de gemeente de woning herhaalbaar inzetten voor de lagere middeninkomens. Overeenstemmend met de KoopGarant regeling heeft de terugkoopregeling voor de woonconsument hetzelfde voordeel. Zo ontvangt de woonconsument korting, wat de betaalbaarheid op korte termijn ten goede doet. Dat beïnvloedt eveneens de potentie om het eigen vermogen op te bouwen. Als zich de tweede geschetste situatie voordoet dan heeft de woonconsument minder tot geen profijt van een waardeontwikkeling bij een markt waarin de woningprijzen blijven stijgen. Uiteraard is dit wel afhankelijk van het terugkoopbedrag wat vooraf is afgesproken. In de huidige markt kan dit het nadelige effect van het opbouwen van een eigen vermogen versterken; de VON-prijzen stijgen aanhoudend en hier kan de woonconsument vervolgens niet van profiteren. Bij het kopen van een ander huis kan de woonconsument de overwaarde niet inzetten.