1. Nota van Uitgangspunten MPV 2021

CPB, Economische scenario’s corona

Nota van uitgangspunten MPV 2021

57

Datum

11 November 2020

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2021

de eerste 4 jaar. De kans dat de komende jaren de opbrengstenparameter lager gaat uitvallen wordt gemiddeld ingeschat (kans 50%).Dit resulteert in een risicobedrag van € 8.481.000. Bedrijvigheid e De daling van de verwachte opbrengsten (huur / BAR) is in een “2 golf-scenario” sterker dan wat we in de grondexploitaties (basisscenario) opvoeren, maar de verwachting van Fakton is dat met name grootschalige bedrijvigheid niet erg zal dalen. De stichtingskosten gaan wel verder dalen en houdt ook langer aan. Hierdoor lijkt het dat er sprake is van een betere trendmatige ontwikkeling van de grondprijs. Dit signaal nemen we voor nu voor kennisgeving aan, maar we nemen dat advies niet over. We hanteren het uitgangspunt voor het economisch risicoprofiel bij bedrijvigheid dat zowel de opbrengsten als de kosten binnen de bedrijfsmatige ontwikkelingen in verhouding zullen blijven muteren de eerste vier jaar conform het basisraming scenario (geen extra claim op het weerstandsvermogen voor bedrijvigheid). Voorzieningen (maatschappelijk en commercieel) / retail / kantoren De grondprijsontwikkeling voor maatschappelijke vastgoed delen we onder in advies over maatschappelijk vastgoed zonder winstoogmerk en maatschappelijk vastgoed mét winstoogmerk. De markt voor horeca en retail is erg locatie specifiek.

Dit is moeilijk te vatten in regio’s, omdat er zelfs verschillen bestaan tussen aangrenzende winkelstraten. Dit is allemaal specifiek vastgoed met te weinig mutaties. Daarom adviseren wij u om bij een gronduitgifte altijd een taxatie uit te laten voeren, zeker nu met de onzekere impact van COVID-19. We verwachten in deze sectoren een stevige negatieve aanpassing. Winkelstraten hebben steeds meer moeite om te overleven door de concurrentie van het internet. Kantoorgebruik, nu en in de toekomst, zal drastisch veranderen, mede door de resultaten van het thuiswerken door de COVID-19. Digitaal en op afstand wordt vanzelfsprekender. Dat zet de beleggingswaarde van kantoren verder onder druk. Door het ontbreken van gerealiseerde ontwikkelingen is het voor nu nog te vroeg om grote prijscorrecties door te voeren. Echter, het advies van Fakton gaat al wel in die richting. We gaan dit monitoren, door bij elke potentiële ontwikkeling eerst een marktadvies te vragen (externe taxatie). Voor het bepalen van het economisch risicoprofiel adviseren we vooralsnog om als uitgangspunt mee te nemen dat het niet mogelijk is om een inflatiecorrectie (zoals in het bassiscenario is opgenomen) in de grondprijzen door te voeren. Het inschatten van het tijdstip en de omvang van een mogelijke “Tweede-golfscenario” is omgeven van aannames.

Daarom houden we rekening met een effect van -1,9% op de opbrengstenparameter gedurende de eerste 4 jaar. De kans dat de komende jaren de opbrengstenparameter lager gaat uitvallen wordt gemiddeld ingeschat (kans 50%). Totaal percentage vastgoedportefeuille Voor het zo reëel mogelijk onderbouwen van het economisch risico, uitgaande van de huidige onzekerheden, hebben we een weging aangebracht op basis van de te verwachten omzet voor e de 1 vier jaar. Dit is de te verwachten omzet van de MPV portefeuille (per peildatum 1-1-20), inclusief de door de raad onlangs vastgestelde (woningbouw)projecten de Tippe en Breezicht Noord.

Nota van uitgangspunten MPV 2021

57

Datum

11 November 2020

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2021

Omzet * mln. mutatie

Totaal

2021

2022

2023

2024

118.0 37.2 18.3 173.5

23.5 15.0 1.6 40.1

37.5 8.1 11.3 56.9

36.3 7.1 2.4 45.8

20.7 7.0 3.0 30.7

e

“2 golf-scenario” Woningbouw Bedrijvigheid Voorzieningen Totaal

In de tabel hieronder is te zien dat de woningbouw met 68% in verhouding stevig drukt op het gewogen percentage van -2,3%. Correctie % mutatie

Totaal

e

“2 golf-scenario” Woningbouw Bedrijvigheid Voorzieningen Totaal

118.0 37.2 18.3 173.5

Verhouding

Aanpassing

%

risico

68% 21% 11% 100%

-3,1% -0,0% -1,9%

Weging

-2,1% -0,0% -0,2% -2,3%

Noot: Omdat we werken met 1 parameter voor de gehele opbrengstenportefeuille bij het bepalen van het economisch risicoprofiel, is op basis van de verwachte omzet per vastgoedsegment er een weging toegepast. De economische risico’s zijn per onderdeel planning, rente, kosten en opbrengsten doorgerekend. Deze zijn afzonderlijk vermeld in bijlage 2 en afgezet tegen het huidige niveau. Het economische risicoprofiel loopt op van € 4,8 mln. bij de MPV 2020 naar € 6,9 mln. (besluitvorming raad van de Tippe en Breezicht Noord). Vervolgens is het economisch risicoprofiel toegenomen met € 5,8 mln., dit door het aanpassen van de economische parameters (huidig advies). Het totale berekende economische risicoprofiel komt hiermee uit op € 12.652.000.

Nota van uitgangspunten MPV 2021

57

Datum

11 November 2020

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2021

5

Stortingen reserve Vastgoed

In de MPV 2020 is een analyse gemaakt van de mogelijke tussentijdse winstname op de in uitvoering zijnde complexen voor de aankomende vier jaar. De bandbreedte van de winstneming per 31.12.2020 die is afgegeven bedraagt € 10,0 miljoen tot € 13,5 miljoen. De daadwerkelijke winstname zal worden vastgesteld bij het opstellen van de jaarrekening 2020 / MPV 2021. Dit jaar wordt een tussentijdse winstneming verwacht vanuit de lopende grondexploitaties; Stadshagen, Kamperpoort, Hessenpoort, Breecamp Noord en Kraanbolwerk.

6

Specifieke informatie projecten

In dit hoofdstuk worden de projecten benoemd, waarvan wordt verwacht of waarvan reeds is besloten, dat die bij de MPV 2021 te maken krijgen met mogelijke wijzigingen in de kaderstelling. 15

Tippe In het Ontwikkelplan zijn de ambities voor de Tippe geconcretiseerd en is ingestemd met het kader voor het woningbouw- en voorzieningenprogramma. Het Ontwikkelplan kent een hoog ambitieniveau op het gebied van circulariteit, natuur inclusiviteit, energie, betaalbaar wonen en klimaatbestendigheid. Om het Ontwikkelplan te kunnen realiseren is een grondexploitatie opgesteld welke ter besluitvorming is aangeboden. Met de vaststelling van de grondexploitatie door de Raad op 7 september 2020 is het financiële kader voor de ontwikkeling van de Tippe bepaald, waarbinnen een toekomstbestendige en duurzame woon- en leefomgeving wordt gerealiseerd. Met het besluit is er inzicht in het verwachte financiële resultaat, de risico's en zijn de budgetten voor kosten en opbrengsten vastgesteld. 16

Breezicht Noord Begin 2018 heeft u kennisgenomen van het Stedenbouwkundig plan Breezicht en later dat jaar heeft u ingestemd met het beeldkwaliteitsplan Breezicht Zuid. In aansluiting op de ontwikkeling van Breezicht Zuid is door de Raad op 28 september 2020 het Ontwikkelplan Breezicht Noord vastgesteld. In dit Ontwikkelplan leggen de samenwerkende ontwikkelpartners (Van Wonen, Bouwinvest, Woningcorporaties SWZ en deltaWonen en de gemeente Zwolle) vast hoe invulling wordt gegeven aan de ontwikkeling van Breezicht Noord om de versnelling van de woningbouw van 300 naar 500 woningen in Stadshagen te kunnen realiseren. Met de vaststelling van de grondexploitatie door de Raad op 28september 2020 is het financiële kader voor de ontwikkeling van Breezicht Noord bepaald, waarbinnen een toekomstbestendige en duurzame woon- en leefomgeving wordt gerealiseerd. Met het besluit is er inzicht in het verwachte financiële resultaat, de risico's en zijn de budgetten voor kosten en opbrengsten vastgesteld. Voorsterpoort Oost Op moment van dit schrijven zal het college aan de gemeenteraad voorstellen doen om de locatie Voorsterpoort Oost aan te wijzen als gebied voor grootschalige indoor eventvoorziening. De mogelijk geïnteresseerden voor deze locatie wordt door middel van een marktselectie in de gelegenheid gesteld om invulling te geven aan de indoor event voorzieningen.

Na het doorlopen van de marktselectie komt het moment van het openen van een grondexploitatie en wordt ter besluitvorming voorgelegd aan de gemeenteraad.

15

Raadsbesluit 20200907-8, 7 september 2020

16

Raadsbesluit 20200928-7, 28 september 2020

Nota van uitgangspunten MPV 2021

57

Datum

11 November 2020

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2021

Hessenpoort 3 en 4 Vooruitlopend op de huidige en toekomstige vraag is gestart met onderzoeken van de mogelijke uitbreiding van Hessenpoort. Zwolle voorziet in het huidige uitgifte tempo binnen enkele jaren een kwalitatief tekort aan kavels voor kleinere bedrijven (2.500 m2 tot 1 ha). In een markverkenning heeft de Stec Groep de behoefte van dit segment onderzocht. De conclusie is dat Hessenpoort 3 (ca 10 hectare uitbreiding van Hessenpoort Zuid tot aan de N340) een kwalitatieve toevoeging is op de bestaande planvoorraad en voorziet in uitbreidingsruimte voor een segment waarvoor in de bestaande voorraad in de marktregio op termijn niet voldoende aanbod beschikbaar is. De uitbreiding is op korte termijn nog niet nodig voor daadwerkelijke uitgifte, zolang er aanbod is op Hessenpoort Zuid. Wel is inmiddels het plan van aanpak voor Hessenpoort 3 in uitvoering genomen om snel te kunnen schakelen wanneer de behoefte er is.

Nota van uitgangspunten MPV 2021

57

Datum

11 November 2020

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2021

7

Klimaatadaptatie, Energietransitie en Circulaire economie

KEC binnen exploitatie van gebiedsontwikkelingen Om de doelen op het gebied van klimaat, energie en circulariteit te kunnen realiseren zal de komende jaren een grotere inspanning geleverd moeten worden dan tot op heden het geval is. Uitgangspunt zou daarbij moeten zijn dat gebiedsontwikkelingen toekomstbestendig worden uitgevoerd. Daarmee wordt niet afgewenteld op andere gebieden (waar mogelijk biedt de ontwikkeling juist een oplossing voor andere gebieden) en wordt geen extra hypotheek gelegd op de stad. Zoals reeds aangemerkt zullen de ontwerpeisen op het gebied van KEC bij aanvang van de projecten dienen te worden opgenomen in het Programma’s Van Eisen (PvE). Wanneer de gestelde eisen resulteren in kostenverhogende en/of opbengstverlagende maatregelen heeft dit effect op het financiële resultaat. Het effect op het financieel resultaat van de ruimtelijke ontwikkeling kan zijn:  De ruimtelijke ontwikkeling laat geen sluitende (grond)exploitatie meer zien. Hierdoor is het noodzakelijk dat aanvullende dekkingsmiddelen beschikbaar worden gesteld;  Het financiële resultaat van ruimtelijke ontwikkelingen zal afnemen waardoor minder winsten worden gerealiseerd. Het gaat er bij het realiseren van de KEC-doelen om de groeistad Zwolle leefbaar, klimaatadapatief en duurzaam te houden.

Niet alleen om de gemeentelijke ontwikkelopgave maar ook de ontwikkelopgave die door de private markt (ontwikkelaars/bouwers met eigen grond) moet worden opgepakt. Dit betekent dat een integraal antwoord gegeven moet worden op de vraag hoe de investeringen voor het behalen van de KEC-ambities binnen alle gebiedsontwikkelingen in de stad gefinancierd en financieel gedekt moeten worden. De kosten van deze voorzieningen zijn niet aan één exploitatiegebied toe te rekenen. Zowel de gemeente als de private markt kunnen duurzaamheidsopgaven niet altijd binnen het exploitatiegebied oplossen. Eén van de mogelijkheden kan zijn te investeren in voozieningen op wijk- of stadsniveau (bovenwijkse voorzieningen) waarbij de mogelijke financiële aragementen moet worden verkend (fondsvorming, kostenverhaal, resultaatafdracht, etc.). Voor komende besluiten wordt KEC in het ontwerpproces geïntegreerd. Daarbij wordt naar de totale levensduurkosten van projecten gekeken. Besparingen in de exploitatiefase moeten worden betrokken bij eventueel hogere investeringskosten (Total Cost of Ownership benadering). Lopende grondexploitaties De eerste (voorzichtige) stappen zijn gezet om tot een inventarisatie bij de lopende grondexploitaties te komen in relatie tot het toepassen van de uitgangspunten.

Aan de hand van een KEC toets, die ziet op het projectgebied en op het omliggende gebied, wordt bepaald welke ontwerpeisen op het gebied van energietransitie, klimaatadaptatie en circulaire economie reeds zijn opgenomen. Daarnaast wordt bekeken wat aanvullend kan worden toegevoegd aan het programma van eisen om te voldoen aan de ambities en op welke doelen de markt (nog) kan worden uitgedaagd. Voor de financiering van de (extra) maatregelen wordt gezocht naar de mogelijkheden binnen de bestaande financiële kaders. De gemeenteraad heeft met het college reeds de afspraak gemaakt omtrent het kader van fundamentele wijzigingen (zie bijlage 3: fundamentele wijzingen). Deze afspraak geldt ook voor wijzigingen binnen projecten in het kader van het bereiken van de KEC-doelen binnen lopende grondexploitaties. Dit betekent dat als blijkt dat de extra kosten hoger zijn dan €250.000,- het besluit om deze maatregelen door te voeren wordt voorgelegd aan het college en de gemeenteraad. Voor het uitvoeren van extra maatregelen voor minder dan € 250.000,- wordt het besluit genomen door het college.

Nota van uitgangspunten MPV 2021

57

Datum

11 November 2020

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2021

Voor een aantal grondexploitaties zal gelden dat de mogelijkheden voor het realiseren van KEC-doelen beperkt zijn gezien de resterende looptijd, deze projecten zijn in een afrondende fase. Nieuwe grondexploitaties Op het moment dat een grondexploitatie ter besluitvorming wordt voorgelegd aan de gemeenteraad zal vooraf een KEC-toets worden uitgevoerd binnen het betreffende project waarmee keuzes expliciet en voorzien van een financiële analyse en juridische check inzichtelijk worden gemaakt. In alle gevallen geldt dat maatwerk mogelijk moet zijn, waarbij tevens rekening moet worden gehouden met de belangen van de zakelijke partners in een gebied. In geval van een onhaalbare stapeling van eisen of bij conflicterende eisen moeten keuzes worden gemaakt. Het is zaak om de eisen en wensen in de verkenningsfase van een project, zowel inhoudelijk alsmede financieel, beargumenteerd in beeld te brengen. Indien financiële effecten zich voordoen binnen gemeentelijke grondexploitaties als gevolg van het toepassen van gemeentelijke uitgangspunten op het gebied van energietransitie, klimaatadaptatie en circulaire economie zal dit invloed hebben op het resultaat van de vastgoedportefeuille van de gemeente Zwolle. De raad heeft deze werkwijze reeds in de praktijk gebracht bij het vaststellen van de ontwikkelplannen en grondexploitaties van de Tippe en Breezicht Noord (besluitvorming sept. 2020)

Nota van uitgangspunten MPV 2021

57

Datum

11 November 2020

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2021

8

Vigerend beleid

Binnen de Nota van Uitgangspunten worden gedragsregels vastgesteld die voor meerdere jaren gelden en/of een verbinding hebben met wet- en regelgeving (BBV). Deze kunnen worden gezien als vigerend beleid bij het opstellen van de Meerjaren Prognose Vastgoed. Het gaat hierbij om de onderstaande thema’s waarbinnen zich geen of geringe wijzigingen hebben voorgedaan.  Fundamentele wijzigingen  Onvoorzien in Grondexploitaties  Algemene kosten Vastgoed  Kostensoortenlijst BRO is limitatief  Tussentijdse winstneming  Grex systemathiek  Grondvoorraad  Notitie grondbeleid Ten behoeve van een totaal overzicht zijn deze thema’s wel opgenomen in de bijlage van deze Nota van Uitgangspunten.

Nota van uitgangspunten MPV 2021

57

Datum

11 November 2020

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2021

9

Bronvermelding

Deze Nota van Uitgangspunten is mede tot stand gekomen met behulp van het raadplegen en analyseren van diverse bronnen.              

Fakton Consultancy, 20200829 Rapportage Indices Stec Groep Beeldenbank 2021, Update grondprijzen voor woningbouw in Stadshagen en indexen voor het grondprijsbeleid, 10 september 2020 Stec Groep iov VNG | Wat is grond waard, Onderzoek naar gemeentelijk grondprijsbeleid | augustus 2020 ABNAMRO Sectorprognose Vastgoed | 10 september 2020 ABNAMRO Economisch Bureau | 8 oktober 2020 | Woningmarktmonitor ABNAMRO Economisch Bureau | 7 oktober 2020 | NL Economie tijdens covid-19 Rabobank | Kwartaalbericht Woningmarkt | 8 september 2020 Centraal Plan Bureau (CPB), CPB – cijfers Prinsjesdag 2020 Centraal Plan Bureau (CPB) Macro Economische Verkenning 2021 Monitor Koopwoningmarkt, 2e kwartaal 2020, Expertise centrum TU Delft Economisch Instituut voor de bouw (EIB), juni 2020, reconstructie en vooruitzichten Gemeente Zwolle, Raadsbesluit de Tippe en Breezicht NVM, woningmarktcijfers 2e kwartaal 2020, 9 juli 2020 Centraal bureau voor de statistiek, Gww index

Nota van uitgangspunten MPV 2021

57

Datum

11 November 2020

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2021

Bijlage 1: Financiële effecten van rekenparameters Het financiële effect van de rekenparameters is gebaseerd op de vastgestelde MPV 2020. Bij de berekening van de effecten is verondersteld dat alle elementen binnen de grondexploitaties onveranderd zullen zijn. Een kanttekening die moet worden gemaakt is dat in de praktijk plannen wijzigen en bijgesteld worden. Het berekende financiële effect moet dan ook worden gezien als een indicatie en zal bij de MPV 2021 opnieuw berekend worden. Woningbouw

2021

2022

2023

2024

2025

2026 e.v.

MPV 2020

3,0%

2,5%

2,0%

1,9%

1,9%

1,9%

1,5%

1,5%

2,8%

4,4%

2,9%

1,9%

NvU 2021

Financieel effect:

€ 1.411.000 positief

Bedrijvigheid

2021

2022

2023

2024

2025 e.v.

MPV 2020

1,8%

1,9%

1,9%

1,0%

1,0%

2,0%

2,0%

1,5%

1,0%

1,0%

NvU 2021

Financieel effect:

€ 76.000 positief

Maatschappelijk

2021

2022

2023

2024

2025 e.v.

MPV 2020

1,8%

1,9%

1,9%

1,9%

1,9%

1,9%

1,9%

1,9%

1,9%

1,9%

NvU 2021

Financieel effect:

€ nihil

Commercieel

2021

2022

2023

2024

2025 e.v.

MPV 2020

1,8%

1,9%

1,9%

1,9%

1,9%

NvU 2021

1,9%

1,9%

1,9%

1,9%

1,9%

Financieel effect:

€ nihil

Kosten

2021

2022

2023

2024

2025

2026 e.v.

MPV 2020

2,4%

2,1%

1,9%

1,9%

1,9%

1,9%

NvU 2021

0,4%

1,1%

2,0%

2,8%

2,8%

2,0%

Financieel effect:

€ 1.723.000 positief

Rente

2021

2022

2023

2024

2025 e.v.

MPV 2020

1,45%

1,45%

1,45%

1,45%

1,45%

NvU 2021

1,30%

1,30%

1,30%

1,30%

1,30%

Financieel effect:

€ 422.000 positief

Nota van uitgangspunten MPV 2021

57

Datum

11 November 2020

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2021

Bijlage 2: Risicobedrag gewogen economische risico’s Het gewogen economische risico van de vastgoedportefeuille is gebaseerd op de vastgestelde MPV 2020. Bij de berekening van de effecten van is verondersteld dat alle elementen binnen de grondexploitaties onveranderd zullen zijn. Een kanttekening die moet worden gemaakt is dat in de praktijk plannen wijzigen en bijgesteld worden. Het berekende economische risico moet dan ook worden gezien als een indicatie. Planning

MPV 2020

NvU 2021

Risico

1 jaar

1 jaar

Kans

75%

75%

Gewogen risico bedrag

€ 2.494.000

€ 1.721.000

Rente

MPV 2020

NvU 2021

Risico

Kans Gewogen risico bedrag

Kostenstijging Risico Kans

2021: - 0,2%

2021: - 0,1%

2022: - 0,3%

2022: - 0,2%

2023: - 0,3%

2023: - 0,3%

2024: - 0,3%

2024: - 0,3%

25%

25%

-

-

MPV 2020

NvU 2021

1,0%

2,0%

75%

50%

Gewogen risico bedrag

€ 1.159.000

€ 2.450.000

Opbrengstenstijging

MPV 2020

NvU 2021

Risico

-0,25%

-2,30%

Kans

75%

50%

€ 1.147.000

€ 8.481.000

Gewogen risico bedrag

Nota van uitgangspunten MPV 2021

57

Datum

11 November 2020

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2021

Bijlage 3: Fundamentele wijzigingen Een van de stellige uitspraken van de commissie BBV zoals opgenomen in de notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019) onder paragraaf 5.2.2. is het volgende: Als de herziening van een grondexploitatie betrekking heeft op ondergeschikte punten, kan volstaan worden met een aanpassing van de grondexploitatiebegroting als normaal onderdeel van de jaarlijkse begroting- en verslagleggingprocedures, in de MPV dus. Voorbeeld is de vervanging van een raming van kosten door werkelijk gemaakte kosten. Ook voor herzieningen die het gevolg zijn van autonome ontwikkelingen (zoals de prijsontwikkeling van civieltechnisch werk) met beperkt financieel gevolg kan worden volstaan met aanpassing van de grondexploitatiebegroting in het reguliere begrotings- en verslaggevingsproces. Als herzieningen betrekking hebben op belangrijke punten zoals planinhoudelijke wijzigingen (programmering, planning, etc.), dan wel materiële financiële gevolgen hebben, dan zal de gemeenteraad uitgebreider moeten worden geïnformeerd in het kader van de gevraagde besluitvorming. Citaat stellige uitspraak: “Jaarlijks zal een herziening van de grondexploitatiebegroting moeten plaatsvinden.

Een actualisatie van het grondexploitatiecomplex en de grondexploitatiebegroting met planinhoudelijke wijzigingen, dan wel autonome wijzigingen met materiële financiële gevolgen, moet opnieuw door de gemeenteraad worden vastgesteld.” 17

De gemeenteraad heeft de volgende afspraak gemaakt met het college omtrent het kader van de fundamentele wijziging. In de nota is de manier van informeren van de gemeenteraad over afwijkingen in het resultaat van de grondexploitaties met een bedrag groter dan € 250.000 toegelicht. Bij fundamentele wijzigingen wijkt het project af van het bestuurlijk vastgesteld plan op in ieder geval één van de onderdelen: - een negatieve afwijking die groter is dan € 250.000 in de kosten/opbrengsten; - een negatieve afwijking die groter is dan € 250.000 en/of 10% van het projectresultaat; - een negatieve afwijking die groter is dan 5% van het vastgoedprogramma. Afwijkingen in de kwaliteit van het plan resulteren meestal in een verandering van kosten. Wanneer de afwijking groter is dan € 250.000, dan wordt de afwijking gezien als een fundamentele wijziging en wordt hierover gerapporteerd. In bovenstaande gevallen geldt dat het om een negatieve afwijking gaat, dus een afwijking, waardoor het resultaat op het projectresultaat verslechtert. Positieve afwijkingen worden via de VPP of de MPV gerapporteerd.

17

Besluit OW1111-0144 d.d.d. 09-01-2012

Nota van uitgangspunten MPV 2021

57

Datum

11 November 2020

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2021

Bijlage 4: Onvoorzien in Grondexploitaties Voor toekomstige grondexploitaties is een gedragslijn afgesproken (Nota van Uitgangspunten MPV 2018). Het onvoorzien is gekoppeld aan ingeschatte ramingen, middels een percentage over deze ramingen. Onvoorziene kosten voor gebeurtenissen die niet aan een raming zijn te koppelen, komen tot uiting in het risicoprofiel van het project en zijn vervolgens afgedekt middels het weerstandsvermogen van Vastgoed, als onderdeel van de Algemene Concernreserve. Indien de onvoorziene gebeurtenis niet is opgenomen binnen het project en/of het risicoprofiel en het doet zich toch voor, dan zal er separaat een voorstel richting gemeenteraad gaan. Het percentage is afhankelijk van de fase waarin een project zich bevindt. De gedetailleerdheid van de ramingen zal toenemen naar gelang de fase waarin het project zich bevindt. Fasering van de kosten

% onvoorzien

Haalbaarheid

(raming op kengetallen)

Ontwerpfase

(raming op voorlopig ontwerp en definitief ontwerp)

Voorbereiding

(raming op bestek)

Uitvoering

(na aanbesteding tot oplevering)

20% 12,5% - 15% 10% Naar rato stand werk

Indien er afwijkingen op het kader binnen een project zijn, dan worden deze expliciet voorgelegd en beargumenteerd. Bij het berekenen van de opbrengsten is een belangrijk moment in de fasering het al dan niet bouwrijp hebben van de uit te geven kavels. Daarbij is het uitgangspunt dat de opbrengsten op basis van interne / externe analyse tot stand zijn gekomen. De opbrengsten worden altijd extern getoetst. Fasering van de opbrengsten

% onvoorzien

Haalbaarheid / Ontwerpfase

(niet bouwrijp)

-0.5 tot -10%

Uitvoering

(bouwrijp van de kavels)

0% tot -5%

Nota van uitgangspunten MPV 2021

57

Datum

11 November 2020

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2021

Bijlage 5: Algemene kosten Vastgoed De jaarlijkse kosten van de afdeling Vastgoed, die nauw samenhangen met grondexploitaties, (circa 2.000 uur - € 225.000) kunnen op basis van de kostensoortenlijst uit de BRO, artikel 6.2.3. tot en met 6.2.5., worden toegerekend aan de lopende projecten. Het betreft hier kosten die betrekking hebben op (beleid)producten, waaronder de MPV, Nota van Uitgangspunten, nota grondprijzen, marktanalyses, juridica en interne controles etc. en verder de werkzaamheden in het kader van de begrotingscyclus. Aan deze producten wordt door meerdere vastgoedmedewerkers gedurende het jaar aan gewerkt en deze zijn niet een-op-een toe te rekenen aan grexen, maar zijn wel een direct gevolg van het “product” van de afdeling Vastgoed. Het betreft kosten die op basis van de kostensoortenlijst van de Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) en in het kader van de Vennootschapsbelasting (Vpb) zijn toe te rekenen. Vanaf 2017 is besloten dat het transparanter is om deze kosten toe te rekenen aan de grondexploitaties middels een verdeelsleutel. De volgende kaders (berekeningssystematiek) zijn daarbij van belang: 1. Er wordt op begrotingsbasis een raming in de exploitaties opgenomen; 2. De systematiek zal jaarlijks worden toegepast voor een exploitatieperiode van vier jaar; 3.

Op basis van de gerealiseerde kosten wordt er bij de jaarrekening doorbelast aan de projecten; 4. Verdeling over de grondexploitaties zal plaatsvinden op basis van gerealiseerde opbrengsten; 5. Jaarlijks zal bij de MPV een paragraaf worden opgenomen met het jaarresultaat en toelichting. Het toerekenen van de algemene kosten aan grondexploitaties vraagt een eenduidige, goed beschreven systematiek. Uiteindelijk beoordeelt de fiscus in het kader van de Vennootschapsbelasting (Vpb) of en in welke mate de opgevoerde kosten aanvaardbaar zijn. Een goede beschrijving, dossiervorming en consistente toepassing van de systematiek zijn beheersmaatregelen om dit risico te minimaliseren. Wij zetten hiermee de consistente gedragslijn door. Het toerekenen van algemene kosten Vastgoed aan de grondexploitaties wordt jaarlijks aangepast voor een exploitatieperiode van vier jaar.

Nota van uitgangspunten MPV 2021

57

Datum

11 November 2020

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2021

Bijlage 6: Kostensoortenlijst BRO is limitatief Vanwege de eenduidigheid en aansluiting bij de kostentoerekening van de Vennootschapsbelasting is de kostensoortenlijst van artikel 6.13 Wro / 6.2.3. tot en met 6.2.5. Bro limitatief voor de grondexploitaties. Voor de kosten die aan de Bouwgrond in Exploitatie (nader te nomen BIE) kunnen worden gerekend tot de vervaardigingkosten als bedoeld in artikel 63, 3e lid BBV, wordt aangesloten op de kostensoortenlijst zoals opgenomen in artikel 6.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening. Dit betekent dat maximaal deze kostensoorten kunnen worden toegerekend aan de BIE. Zoals aangegeven bevat deze lijst de kostensoorten die maximaal kunnen worden toegerekend aan de BIE. De opzet van deze lijst maakt het in principe mogelijk om alle kosten, die gemoeid zijn met de ontwikkeling van locaties mee te nemen. De ‘kan’-bepaling betekent dat het niet verplicht is om deze kosten toe te rekenen. Vanuit fiscaal oogpunt (VpB) is het echter wel verstandig om zoveel kosten als toegestaan toe te rekenen. De kostensoortenlijst uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) wordt ook door de fiscus gehanteerd als toerekenbare kosten in het kader van de Vennootschapsbelasting. Hierdoor behoeven er bij het opstellen van de fiscale winstbepaling geen correcties te worden toegepast op de binnen het BBV toegerekende kosten.

De kostensoortenlijst zoals opgenomen in artikel 6.2.4 van het Bro is het uitgangspunt voor de grondexploitatieberekening ten behoeve van de waardering van de BIE volgens het BBV in de gemeentelijke jaarrekening. Dit betekent niet dat alle regels vanuit de Wro, het Bro en de bijbehorende jurisprudentie hierdoor van toepassing worden binnen het BBV. Binnen het BBV wordt gebruik gemaakt van een bestaande lijst met kosten die kunnen worden toegerekend in het kader van grondexploitaties. De ‘kan’-bepaling binnen het BBV is ook anders dan het verplichte karakter die de kostensoortenlijst heeft in het kader van kostenverhaal. In tegenstelling tot kostenverhaal bestaat bij grondexploitaties geen risico op staatssteun wanneer kosten uit de Bro-kostensoortenlijst niet worden toegerekend aan de BIE. De opbrengsten die worden gegenereerd vanuit de BIE zijn namelijk niet afhankelijk van de toegerekende kosten, maar worden bepaald door de markt. In het Wro / Bro staat een kostensoortenlijst die de gemeente publiekrechtelijk mag en soms moet verhalen. In verband met de controle, analyse en verslaglegging worden genoemde artikelen hieronder beschreven. Wet ruimtelijke ordening Artikel 6.13 1.Een exploitatieplan bevat: a. een kaart van het exploitatiegebied; b.

een omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied; c. een exploitatieopzet, bestaande uit: 1°. voor zover nodig een raming van de inbrengwaarden van de gronden, welke inbrengwaarden voor de toepassing van deze afdeling worden beschouwd als kosten in verband met de exploitatie van die gronden; 2°. een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie, waaronder een raming van de schade die op grond van artikel 6.1 voor vergoeding in aanmerking zou komen;

Nota van uitgangspunten MPV 2021

57

Datum

11 November 2020

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2021

3°. een raming van de opbrengsten van de exploitatie, alsmede de peildatum van de onder 1° tot en met 3° bedoelde ramingen; 4°. een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden; 5°. voor zover nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen; 6°. de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden. 2. Een exploitatieplan kan bevatten: a. een kaart waarop het voorgenomen grondgebruik is aangegeven en de gronden welke de gemeente beoogt te verwerven; b. eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied; c. regels omtrent het uitvoeren van de onder b bedoelde werken en werkzaamheden; d. een uitwerking van de in artikel 3.1, eerste lid, en artikel 2.22, zesde lid, van de Wetalgemene bepalingen omgevingsrecht bedoelde regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid; e. regels met inachtneming waarvan bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van bij het exploitatieplan aan te geven regels. 3.

Voor gronden, waarvoor nog een uitwerking als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder b, moet worden vastgesteld, of waarvoor ingevolge de fasering geen omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 6.17, eerste lid, kan worden verleend, kunnen de onderdelen van een exploitatieplan, bedoeld in het eerste en tweede lid, een globale inhoud hebben. 4. Voor de berekening van de kosten en opbrengsten wordt ervan uitgegaan dat het exploitatiegebied in zijn geheel in exploitatie zal worden gebracht. 5. Indien geen sprake is van onteigening wordt de inbrengwaarde van gronden vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Voorgronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet. 6. Kosten in verband met werken, werkzaamheden en maatregelen waarvan het exploitatiegebied of een gedeelte daarvan profijt heeft, en welke toerekenbaar zijn aan het exploitatieplan worden naar evenredigheid opgenomen in de exploitatieopzet. 7.

Bovenplanse kosten kunnen voor meerdere locaties of gedeeltes daarvan in de exploitatie opzet worden opgenomen in de vorm van een fondsbijdrage, indien er voor deze locaties of gedeeltes daarvan een structuurvisie is vastgesteld welke aanwijzingen geeft over de bestedingen die ten laste van het fonds kunnen komen. 8. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur worden nadere regels gesteld over de exploitatie opzet en de daarin op te nemenopbrengsten, en de verhaalbare kostensoorten. 9. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen regels worden gesteld omtrent de beschikbaarstelling van het exploitatieplanen nadere regels worden gesteld over: a. de kaarten, eisen en regels, bedoeld in het eerste en tweede lid; b. de manier van opstellenen de berekeningsmethode van de exploitatie opzet, en c. kosten, welke deel uitmaken van de exploitatieopzet.

Nota van uitgangspunten MPV 2021

57

Datum

11 November 2020

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2021

10. De voordracht voor een krachtens het achtste lid vast te stellen algemene maatregel van bestuur wordt niet gedaan dan nadat het ontwerp is overgelegd aan beide kamers der StatenGeneraal, in de Staatscourant en langs elektronische weg is bekendgemaakt en aan een ieder de gelegenheid is geboden om binnen een bij die bekendmaking te stellen termijn van tenminste vier weken schriftelijk opmerkingen over het ontwerp ter kennis van Onze Minister te brengen. Besluit ruimtelijke ordening Artikel 6.2.3 Tot de kosten, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten eerste, van de wet, worden, voor zover deze redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, gerekend de ramingen van: a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; c. de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatie gebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; d. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. Artikel 6.2.4 Tot de kosten, bedoeld in artikel6.13, eerste lid, onder c, ten tweede, van de wet, worden gerekend de ramingen van: a.

de kosten van het verrichten van onderzoek, waaronder in ieder geval begrepen grond mechanisch en milieukundig bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, ander milieukundig onderzoek, archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek; b. de kosten van bodemsanering, het dempen van oppervlakte wateren, het verrichten van grondwerken, met inbegrip van het egaliseren, ophogen en afgraven; c. de kosten van de aanleg van voorzieningen in een exploitatiegebied; d. de kosten van maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen met betrekking tot gronden, opstallen, activiteiten en rechten in het exploitatiegebied, waaronder mede begrepen het beperken van milieu hygiënische contouren en externe veiligheidscontouren; e. de in artikel 6.2.3 en de onder a tot en met d en g tot en met n bedoelde kosten met betrekking tot gronden buiten het exploitatiegebied, waaronder mede begrepen de kosten van de noodzakelijke compensatie van in het exploitatiegebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen; f. de in artikel 6.2.3 en de onder a tot en met d bedoelde kosten, voor zover deze noodzakelijk zijn in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voorbebouwing in aanmerking komen; g.

de kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering, verband houdende met de aanleg van de voorzieningen en werken, bedoeld onder a tot en met f, en in artikel 6.2.3, onder c en d; h. de kosten van het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen ten behoeve van het exploitatiegebied; i. de kosten van het opzetten en begeleiden van gemeentelijke ontwerpcompetities en prijsvragen voor het stedenbouwkundig ontwerp van de locatie, en de kosten van vergoedingen voordeelname aan de prijsvraag; j. de kosten van andere door het gemeentelijk apparaat of in opdracht van de gemeente te verrichten werkzaamheden, voor zover deze werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de in dit besluit bedoelde voorzieningen, werken, maatregelen en werkzaamheden;

Nota van uitgangspunten MPV 2021

57

Datum

11 November 2020

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2021

k. de kosten van tijdelijk beheer van de door of vanwege de gemeente verworven gronden, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten; l. de kosten van tegemoetkoming van schade, bedoeld in artikel 6.1 van de wet; m. niet-terugvorderbare BTW, niet-gecompenseerde compensabele BTW, of andere nietterugvorderbare belastingen, over de kostenelementen, genoemd onder a tot en met l; n. rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten. Artikel 6.2.5 Tot de voorzieningen, bedoeld in artikel 6.2.4, onder c, worden gerekend: a. nutsvoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de verbruikstarieven kunnen worden gedekt; b. riolering met inbegrip van bijbehorende werken en bouwwerken; c. wegen, ongebouwde openbare parkeergelegenheden, pleinen, trottoirs, voet- en rijwielpaden, waterpartijen, watergangen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, bruggen, tunnels, duikers, kades, steigers, en andere rechtstreeks met de aanleg van deze voorzieningenverband houdende werken en bouwwerken; d. infrastructuur voor openbaar vervoervoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt; e.

groenvoorzieningen, waaronder begrepen openbare parken, plantsoenen, speelplaatsen, trapvelden en speelweiden, natuurvoorzieningen en openbare niet-commerciële sportvoorzieningen; f. openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen; g. straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten en afrasteringen in de openbare ruimte; h. gebouwde parkeervoorzieningen, voor zover deze leiden tot optimalisering van het grondgebruiken verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte, openbaar toegankelijk zijn en voornamelijk worden gebruikt door bewoners en gebruikers van het exploitatiegebied, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt; i. uit een oogpunt van milieuhygiëne, archeologie of volksgezondheid noodzakelijke voorzieningen.

Nota van uitgangspunten MPV 2021

57

Datum

11 November 2020

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2021

Bijlage 7: Tussentijdse winstneming Het nemen van tussentijds winst uit grondexploitaties is onderdeel van de aanscherping van de BBV richtlijnen vanaf 2016. Met de notitie Grondbeleid in Begroting en Jaarstukken van 2019 is de basis waarbinnen wordt gewerkt uitgeschreven. Om de Nota van Uitgangspunten leesbaar te houden is hieronder tekstueel uitleg gegeven aan het onderwerp, terwijl in bijlage 7 (in deze notitie) het voorbeeld financieel is beschreven, zodat de uitvoering van het tussentijds winstnemen daaraan kan worden getoetst. In verband met het feit dat we binnen de gemeente Zwolle te maken hebben met 2 grondexploitaties met een langere looptijd dan 10 jaar, is er een extra beheersmaatregel ingebouwd en vastgesteld. De exploitatie moet altijd binnen 10 jaar winstgevend worden (boekwaarde groter dan 0, positief dus). Is dit niet het geval, dan zal de tussentijdse winstneming hierop gecorrigeerd worden. Tussentijdse winstneming Bij het stelsel van baten en lasten zoals geformuleerd in het Besluit begroting en verantwoording (BBV) zijn het toerekeningbeginsel, het voorzichtigheidsbeginsel en het realisatiebeginsel essentiële uitgangspunten. Bij actief grondbeleid kan de gemeente eventueel winst maken. Baten en lasten – en het daaruit vloeiende resultaat – moeten worden toegerekend aan de periode waarin deze zijn gerealiseerd.

Bij meerjarige projecten betekent dit dat (de verwachte) winst niet pas aan het eind van het project als gerealiseerd moet worden beschouwd, maar gedurende de looptijd van het project tot stand komt en ook als zodanig moet worden verantwoord. Het verantwoorden van tussentijdse winst is daarmee geen keuze maar een verplichting die voortvloeit uit het realisatiebeginsel. Bij het bepalen van de tussentijdse winst is het wel noodzakelijk de nodige voorzichtigheid te betrachten. Voor winstneming geldt de percentage of completion methode (POC): voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd kan tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst op basis van de eindwaarde worden genomen. Hiervoor moet het resultaat op de grondexploitatie wel op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat. Dit is mogelijk wanneer het waarschijnlijk is dat de economische voordelen die aan het project zijn verbonden naar de gemeente zullen toevloeien. Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen: 1. het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én 2. de grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én 3. de kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie genomen). Volgens het realisatiebeginsel dient in die gevallen de winst ook te worden genomen.

Voorzichtigheid Het pakket aan maatregelen dat vanaf 2016 voor grondexploitatie van kracht is geworden zorgt er in zijn algemeenheid voor dat afdoende rekening wordt gehouden met het voorzichtigheidsbeginsel en risico’s beter kunnen worden beheerst. In het kort de belangrijkste maatregelen die invulling geven aan deze voorzichtigheid:  aanscherping van de definitie van grondexploitatie: eliminatie investeringen, lasten en te treffen voorzieningen die (te) ver verwijderd zijn van de feitelijke productie van bouwgrond;  beperking van de looptijd tot in beginsel 10 jaar en risico beperkende maatregelen ingeval sprake is van een looptijd langer dan 10 jaar;  kostentoerekening conform Wro/Bro;  jaarlijkse herziening/actualisatie van de grondexploitatie(begroting);

Nota van uitgangspunten MPV 2021

57

Datum

11 November 2020

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2021

 verbod op het toerekenen van rente over het eigen vermogen. Daarnaast wordt bij de bepaling van de tussentijdse winstrekening gehouden met de risico’s die specifiek samenhangen met de nog te realiseren kosten en opbrengsten van de individuele grondexploitaties. Het gaat bij het bepalen van risico’s uitdrukkelijk niet om risico’s ten aanzien van (macro) ontwikkelingen voor de totale grondexploitatie zoals de verwachtingen op het gebied van economische groei of de vastgoedmarkt in zijn algemeenheid (conjunctuurrisico’s). Het gaat ook niet om risico’s die samenhangen met mogelijke toekomstige programmatische aanpassingen van grondexploitaties waarover de gemeenteraad nog moet besluiten. Het betrekken van de project specifieke risico’s dient om bij de tussentijdse winstneming invulling te geven aan het voorzichtigheidsbeginsel. Daarnaast zal de gemeente de project specifieke risico’s, de conjunctuurrisico’s en de risico’s op nadelige financiële effecten van eventuele planwijzigingen betrekken bij de weging van het benodigde weerstandsvermogen van de gemeente. De wijze waarop project specifieke risico’s worden bepaald en gekwantificeerd is aan de gemeente zelf. Het gaat er hierbij om dat project specifieke risico’s worden gebaseerd op de beste schatting (beste schatting van de impact en kans) van de risico’s.

Dit kan ook een bandbreedte zijn van de beste schatting (impact en kans) van de project specifieke risico’s. Belangrijk hierbij is de onderbouwing van de impact en de kans. Percentage of completion (POC) Voor het bepalen van de tussentijdse winst is aansluiting gezocht bij een algemeen aanvaardbare methodiek (bedrijfsleven, fiscaal), waarbij rekening is gehouden met de bijzondere kenmerken van gemeentelijke grondexploitaties. De doelstelling van het gemeentelijk grondbeleid is immers niet primair gericht op het behalen van financieel rendement, maar op het bereiken van het gewenste voorzieningenniveau voor inwoners en bedrijven. De POC-methode houdt rekening met de fase waarin de grondexploitatie, zowel wat betreft de opbrengsten als de kosten, verkeert. Daarnaast is deze methode eenvoudig toepasbaar zoals blijkt uit de voorbeelden en kan eenduidig worden gehanteerd voor alle positieve grondexploitaties die door gemeenten worden uitgevoerd. Hiermee wordt aangesloten bij de doelstelling van de vernieuwing van het BBV, namelijk vereenvoudiging en eenduidigheid en daarmee een betere onderlinge vergelijkbaarheid tussen gemeenten. Voor het tussentijds verantwoorden van winst is het noodzakelijk dat voldoende zekerheid bestaat over het (verwachte) resultaat van de grondexploitatie, ofwel het resultaat moet op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat.

Het gaat hierbij niet om het hebben van zekerheid over alle aspecten die bij het uitvoeren van grondexploitatie spelen en macro-ontwikkelingen die zich kunnen voordoen. Aan schattingen kleven in alle gevallen inherente onzekerheden. Uitgangspunt is het hebben van een degelijke onderbouwing van de schattingen voor de te verrichten werkzaamheden, te maken kosten en te realiseren opbrengsten in overeenstemming met de specifieke invulling van het grondexploitatiecomplex. Deze onderbouwing is nodig voor de grondexploitatiebegroting zoals deze ter besluitvorming wordt voorgelegd aan de gemeenteraad. Voorts moet deze onderbouwing (grondexploitatiebegroting) jaarlijks worden herzien/geactualiseerd en moeten de specifieke projectrisico’s worden benoemd, onderbouwd en gemonitord. Een dergelijke basis geeft voldoende zekerheid over het verwachte resultaat. Dit verwachte resultaat is niet te positief en ook niet te negatief bepaald (best estimate).

Nota van uitgangspunten MPV 2021

57

Datum

11 November 2020

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2021

POC-methode in praktijk Naar rato van de voortgang van het project wordt tussentijds winst verantwoord. Hierbij wordt voor wat betreft de berekeningsmethodiek en de planinhoudelijke uitgangspunten niet afgeweken van de grondexploitatie of herziening zoals deze tot en met het verslagjaar door de raad zijn vastgesteld. De voortgang wordt berekend naar de mate waarin kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd per individuele grondexploitatie. Hiermee wordt de totale winst over de individuele grondexploitatie opgedeeld/toegerekend aan de reeds verkochte kavels. Dit gebeurt op basis van de verwachte winst op basis van eindwaarde. Voor de kosten en opbrengsten is het uitgangpunt de kosten en opbrengsten zoals opgenomen in de exploitatiebegroting. Dat is bij de gerealiseerde kosten inclusief de werkelijke rentekosten die over de boekwaarde per 1 januari is berekend en bij de nog te realiseren kosten inclusief de begrote rentelasten in de exploitatiebegroting. Bij de opbrengsten in een grondexploitatie kunnen subsidies van andere overheden opgenomen zijn. Indien nog geen gronden zijn verkocht is er dus nog geen sprake van gerealiseerde winst. Maatgevend is de realisatie tot en met het lopende jaar ten opzichte van het totaal van de kosten en opbrengsten van de grondexploitatie.

In formule: % kostenrealisatie x % opbrengstrealisatie = % POC (ingeval de kosten voor 50% zijn gerealiseerd en de gronden voor 50% zijn verkocht, dan is de POC dus 25%). Teveel winst in voorgaande jaren Het kan voorkomen dat bij de berekening van de tussentijdse winstneming in enig jaar blijkt dat de reeds genomen en verantwoorde tussentijdse winstneming in voorgaande jaren te hoog is geweest omdat (verwachte) kosten en/of opbrengsten nadelig zijn bijgesteld en of project specifieke risico’s zijn toegenomen. Het bedrag dat te veel aan tussentijdse winst is genomen wordt dan verrekend met de tussentijdse winstneming van het huidige jaar of indien nodig zelfs (gedeeltelijk) ‘teruggedraaid’ door een ‘verliesneming’ in het huidige jaar. Subsidies en grondexploitaties Bij de berekening van de tussentijdse winstneming volgens de POC-methode blijven de subsidie-opbrengsten en de daarmee samenhangende kosten (waar de subsidies voor worden verkregen) buiten beschouwing. Subsidie-opbrengsten worden als opbrengst in een grondexploitatie verantwoord als deze zijn gerealiseerd volgens de subsidievoorwaarden. De voorwaarden om subsidie-opbrengst als gerealiseerd te verantwoorden kunnen in veel gevallen afwijken van de POC-methode.

Het kan zijn dat de subsidie-opbrengsten worden verantwoord bijvoorbeeld op basis van de realisatie van de verkopen van kavels, of direct bij de start van een grondexploitatie (lumpsum) of bij de afronding van de grondexploitatie als het plan definitief gereed is.

Nota van uitgangspunten MPV 2021

57

Datum

11 November 2020

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2021

Bijlage 7a: Voorbeelduitwerking tussentijdse winstneming Onderstaande twee voorbeelden geven een nadere uitleg van de berekening van het tussentijds resultaat van een individuele grondexploitatie. Voorbeeld 1 (jaar 1):

De raming betreft de totale opbrengsten en kosten van deze grondexploitatie over de gehele looptijd. Op de nog te realiseren opbrengsten en kosten worden de project specifieke risico’s becijferd (bedrag risico * kans op voordoen) en in mindering gebracht. Deze risico’s moeten onderbouwd en toegespitst zijn op de nog te realiseren transacties en verwachte nog te maken kosten van deze grondexploitatie. De project specifieke risico’s bij de opbrengsten bedragen € 105. Dit zijn risico’s zoals bijvoorbeeld het risico dat de nog uit te geven kavels niet kunnen worden verkocht. De project specifieke risico’s bij de kosten bedragen € 80. Dit zijn risico’s op mogelijke aanvullende kosten. Tussentijdse winst De cumulatieve realisatie van opbrengsten en lasten tot en met het verslagjaar wordt afgezet tegen de raming van de totale opbrengsten en kosten van de individuele grondexploitatie. De realisatie van deze grondexploitatie komt hiermee uit op 62%. De tussentijdse winst die als gerealiseerd moet worden beschouwd komt hiermee uit op € 1.008. Het gaat hierbij om de gerealiseerde winst tot en met het verslagjaar. De tussentijdse winst die in voorliggende jaar/jaren reeds is verantwoord, moet - voor de winst over het lopende jaar hierop in mindering worden gebracht. In dit voorbeeld was nog geen winst genomen in een voorliggend jaar.

Berekening stand onderhanden werk (ultimo) € 5.000 (gerealiseerde kosten) -/- € 4.492 (€ 5.500 gerealiseerde opbrengsten -/- € 1.008 gerealiseerde winst) = € 508 (onderhanden werk)

Nota van uitgangspunten MPV 2021

57

Datum

11 November 2020

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2021

Nota van uitgangspunten MPV 2021

57

Datum

11 November 2020

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2021

Voorbeeld 2 Vervolg van voorbeeld: 1 jaar later (jaar 2): De nog te realiseren kosten zijn nu € 500 en de nog te realiseren opbrengsten zijn € 1.100. De risicopercentages zijn ongewijzigd: de bedragen onzekerheid zijn daarop aangepast.

De realisatie van deze grondexploitatie komt hiermee nu uit op 78%. De cumulatieve tussentijdse winst die als gerealiseerd moet worden beschouwd komt hiermee uit op € 1.325. Na aftrek van de in jaar 1 genomen winst € 1.008 is de te nemen winst in jaar 2 € 317. Tussentijdse winst jaar 2 De gerealiseerde ofwel tussentijdse winst is € 1.325. Na aftrek van de genomen winst van jaar 1 van € 1.008 resteert een gerealiseerde ofwel tussentijdse jaarwinst van € 317. De project specifieke risico’s bij de opbrengsten bedragen € 55. Dit zijn risico’s zoals bijvoorbeeld het risico dat de nog uit te geven kavels niet kunnen worden verkocht. De project specifieke risico’s bij de kosten bedragen € 50.Dit zijn risico’s op mogelijke aanvullende kosten omdat bij niet bouw- en woonrijp gemaakte kavels mogelijk resterende vervuiling dieper moet worden afgegraven. Bijzondere grondexploitaties Het overgrote deel van de gemeentelijke grondexploitaties geven een ‘normale’ cashflow te zien, met aan het begin relatief grote volumes aan kosten (vanwege voorbereiding, verwerving, sloop en werkzaamheden van bouwrijp maken) en na verloop van tijd een toenemende opbrengstenstroom door de verkoop van grondkavels.

Bij dergelijke grondexploitaties zal er in de beginfase nog geen of slechts beperkt sprake zijn tussentijdse winst, omdat de realisatie van opbrengsten relatief laag is en omdat de project specifieke risico’s bij de aanvang van een project veelal hoger zijn. De tussentijdse winst zal in omvang toenemen naarmate de grondexploitatie vordert en de grondkavels daadwerkelijk worden verkocht en bebouwd en de project specifieke risico’s afnemen. Uiteraard bestaan er uitzonderingen, waarbij de grondkavels relatief vlot en dus aan het begin van de grondexploitatie kunnen worden verkocht en de kosten voor voorzieningen zoals infrastructuur pas laat hoeven te worden gerealiseerd.

Nota van uitgangspunten MPV 2021

57

Datum

11 November 2020

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2021

De toepassing van de POC-methode leidt in dergelijke gevallen tot een behoudende tussentijdse winstverantwoording. Vanwege de eenduidigheid en eenvoud wordt voor dergelijke grondexploitaties geen uitzondering gemaakt voor het toepassen van de POC-methode. Raakvlak met fiscale aangifte (Vpb) Voor wat betreft de fiscale jaarwinstbepaling (Vpb) zijn er nog geen uniforme regels of methodieken voor gemeentelijke grondexploitaties vastgesteld. In zijn algemeenheid moet de fiscale jaarwinst op basis van goed koopmansgebruik worden berekend. Ook hierbij is een Percentage of Completion-methode (POC) een aanvaardbare methodiek, zij het dat de tussentijdse winst (in het bedrijfsleven) veelal wordt bepaald op basis van hetzij de gerealiseerde omzet, hetzij de gerealiseerde kosten (en niet de vermenigvuldiging daarvan). Het BBV is een (aangepast) stelsel van lasten en baten. De POC-methode is hierop aangepast en is gekozen om recht te doen aan het beginsel van voorzichtigheid dat bij een bestedingshuishouding als een gemeente extra belangrijk is. Gerealiseerde resultaten moeten immers niet te vroeg (er moet voldoende zekerheid zijn over het resultaat) worden besteed aan (andere) voorzieningen in de gemeente.

Nota van uitgangspunten MPV 2021

57

Datum

11 November 2020

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2021

Bijlage 8: Grex- Systematiek Het analyseren, monitoren en vernieuwen van de Grex-Systematiek en verslaglegging is een continue proces waar aan wordt gewerkt. In de paragraaf Grondbeleid, als onderdeel van de Begroting 2019, is de onderzoeksvraag opgenomen om de mogelijkheden te verkennen om te komen tot een gewijzigde grex-systematiek. De gemeenteraad heeft hierover een motie ingediend, die met ID 127 d.d. 21 januari 2019 is beantwoord. Een aantal aanbevelingen zijn echter al jaren vast onderdeel van het MPV proces, zoals het jaarlijks herzien van alle grondexploitaties, de interne controle, het in beeld brengen van de (financiële) risico’s en daarbij behorende weging (kans van optreden) en het SMART vast laten stellen van nieuwe projecten. In de verkennende fase van toekomstige grondexploitaties worden berekeningen voorgelegd waarin bandbreedtes op functie, prijs, volume en tijd worden gepresenteerd. Dat kan al in de praktijk worden gebracht bij de nieuwe omgevingsvisie. Aanbeveling Nota Grondbeleid Nieuw stijl Grondexploitaties met onbekende parameters?! Naar scenario’s en bandbreedtes Hoe ga je om met een grondexploitatie als de variabelen (functie (f), prijs (p), volume (q) en tijd (t) niet bekend zijn? Als dit al lastig is, laat staan het opstellen van een Meerjarenperspectief Grondexploitatie (MPG) die op meerdere grondexploitaties is gebaseerd.

Om te voorkomen dat een grondexploitatie een voor waar aangenomen schijnzekerheid weergeeft is het werken met scenario’s en hieruit volgende bandbreedtes een handig hulpmiddel om met de intrinsiek aanwezige onzekerheid om te gaan. Hierbij is het van belang om rekening te houden met gehanteerde veronderstellingen en randvoorwaarden. Dit kan bijvoorbeeld door middel van een duidelijke beschrijving welke onzekere factoren behandeld zijn en hoe hiermee om is gegaan. De gemeentelijke grondexploitatie heeft in dit geval de vorm van een robuust raamwerk waarbij nog geen exacte en definitieve invulling aan de variabelen f, p, q en t wordt gegeven. Grondexploitaties behoeven daarbij op regelmatige basis geactualiseerd te worden zodat ze kunnen worden herijkt. Idealiter bestaat naar mate een project verder is gevorderd meer zekerheid over de financiële consequenties, maar het kan ook zijn dat dit proces heel lang zal blijven voortduren. Om het vraagstuk hanteerbaar te maken zijn schaalverkleining (kleinere eenheden) en het hanteren van een kortere looptijd werkbare methoden. Als toch niet langer dan bijvoorbeeld 2-3 jaar vooruit gekeken kan worden, concentreer je financieel dan op die behapbare brokken en maak daar steeds afspraken over.

Ook kunnen (bijvoorbeeld voor braakliggende gronden of leegstaande gebouwen) mogelijkheden voor tijdelijke exploitatie interessant zijn (bijvoorbeeld ten behoeve van dekking van (een deel van) de rentekosten). Essay “Nota Grondbeleid Nieuwe Stijl”

Nieuwe grondexploitaties worden altijd afzonderlijk ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad. In een verkennende fase van toekomstige grondexploitaties kunnen berekeningen worden voorgelegd waarin bandbreedtes op functie (f), prijs (p), volume (q) en tijd (t) worden gepresenteerd. Deze berekening omvat daarbij:  globaal inzicht in de eigendomsituatie van het plangebied  sterkte, zwakte, kansen en bedreigingen analyse op de verschillende onderdelen (financieel, planologisch, stedenbouwkundig, cultuurhistorisch, vergunningen, milieukundig, mobiliteit, veiligheid en beheer)

Nota van uitgangspunten MPV 2021

57

Datum

11 November 2020

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2021

 betrokkenheid derden bij de planontwikkeling (krachtenveld analyse);  verkenning naar de financieel economisch haalbaarheid;  dekkingsbron voor mogelijke tekorten (risicodrager planontwikkeling). Dit kan al in de praktijk worden gebracht bij de in voorbereiding zijnde omgevingsvisie deel 2, wat zich richt op de verdere uitwerking van ontwikkelrichtingen en kwaliteiten van gebieden en locaties.

Nota van uitgangspunten MPV 2021

57

Datum

11 November 2020

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2021

Bijlage 9: Grondvoorraad Bij de MPV wordt jaarlijks uitgebreid verslag gedaan van de aanwezige voorraad gronden en bijbehorende exploitatie, mutatie en waardering. De BBV wetgeving geeft aan dat, wanneer de externe taxatie lager is dan de boekwaarde, we hiervoor geen voorziening meer treffen (wat we tot op heden als zodanig verwerkten), maar in dat geval de grond feitelijk dienen af te boeken. In BBV termen wordt gesproken over een duurzame waardevermindering van de grond. Daar waar van toepassing, zal er geen voorziening meer worden getroffen maar inderdaad een feitelijke afboeking plaatsvinden. Op 19 juni 2017 is de gemeenteraad geïnformeerd over het Grondvoorraadbeleid. Daarin zijn drie kernboodschappen geformuleerd die onveranderd zijn t.w.: 1.

De gemeente Zwolle heeft anno 2019 bijna 675 ha grond in bezit, waarvan circa 105 ha onder de rubriek MVA gronden korte termijn (16%) en circa 570 ha onder de rubriek MVA gronden lange termijn (84%). Er liggen weinig gronden braak. Het merendeel is in (biologisch) agrarisch gebruik. De totale exploitatie van onze grondvoorraad kent een jaarlijks financieel tekort van circa € 0,5 miljoen, wat afgedekt is in de begroting.

2.

Duurzame aanwending van MVA gronden korte termijn kunnen tijdelijk een mogelijkheid en prima overbrugging zijn alvorens er een nieuwe structurele functie komt. Op MVAgronden worden namelijk binnen tien jaar andere ruimtelijke ontwikkelingen gerealiseerd.

3.

Voor wat betreft onze Voorraad Gronden is de strategische vraag aan de orde: willen wij onze grondvoorraad langjarig aanhouden om gemeentelijke beleidsdoelen te realiseren via actief grondbeleid of niet?

18

Deze strategische vraag raakt de wijze waarop Zwolle wil omgaan met de toekomstige groei van de stad en de verstedelijkingsstrategie die daarbij het beste past. Wanneer hierover duidelijkheid is, stellen we voor om onze nota grondvoorraadbeleid te actualiseren.

18

Stand van zaken MPV 2020

Nota van uitgangspunten MPV 2021

57

Datum

11 November 2020

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2021

Bijlage 10: Notitie Grondbeleid De commissie BBV heeft op 8 augustus 2019 de notitie Grondbeleid in begroting en 19 jaarstukken gepubliceerd. Dit betekent dat we de huidige kaders uit de vigerende Nota van Uitgangspunten toetsen op de regelgeving zoals vermeld in bovengenoemde notitie en daar waar nodig aanpassen of aanvullen. We anticiperen op de actualisatie en blijven wettelijke aanpassingen nauwlettend volgen. De volgende stellige uitspraken blijven we in het bijzonder even aanstippen, aangezien deze nog steeds vigerend zijn en impact hebben op de werkwijze en inrichting van zowel grondexploitaties als de Meerjaren Prognose Vastgoed.  De looptijd van een grondexploitatie heeft een richttermijn van maximaal 10 jaar; benadrukt wordt dat een langere looptijd dan 10 jaar onder voorwaarden blijft toegestaan;  Planinhoudelijke wijzigingen moeten opnieuw door de gemeenteraad worden vastgesteld (zie bijlage 3);  Alleen de kosten zoals genoemd in de kostensoortenlijst artikel 6.13 Wro / 6.2.3 tot en met 6.2.5.BRO mogen aan een BIE (Bouwgrond In Exploitatie) worden toegerekend (zie bijlage 6);  Toevoeging aan een fonds / voorziening bovenwijks is niet toegestaan;  Gelden uit eigen middelen (reserves) in mindering brengen op de boekwaarde van de BIE is niet toegestaan.  Tussentijds winstnemen uit grondexploitaties is een verplichting (zie hoofdstuk 7).