1. Nota van Uitgangspunten MPV 2021
Tekst van het document
57
Nota van uitgangspunten
Ontwikkeling Vastgoed Stadskantoor Lübeckplein 2 Postbus 10007 8000 GA Zwolle Telefoon (06) 14393717 c.van.steenwijk@zwolle.nl www.zwolle.nl
MPV 2021
Kaders voor het opstellen van de Meerjaren Prognose Vastgoed 2021
57
Datum
11 November 2020
Titel
Nota van Uitgangspunten MPV 2021
Inhoud 1 2 2.1 2.2 2.3 2.4 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 5 6 7 8 9
Inleiding Programmatische uitgangspunten Wonen Kantoren Bedrijventerreinen Voorzieningen Visie op de rekenparameters Opbrengststijging woningbouw Opbrengststijging bedrijvigheid Opbrengststijging voorzieningen Kostenstijgingen Rente Economische risico’s Algemeen Planning Rente Kostenstijging Opbrengstenontwikkeling Stortingen reserve Vastgoed Specifieke informatie projecten Klimaatadaptatie, Energietransitie en Circulaire economie Vigerend beleid Bronvermelding
Bijlagen Bijlage 1: Financiële effecten van rekenparameters Bijlage 2: Risicobedrag gewogen economische risico’s Bijlage 3: Fundamentele wijzigingen Bijlage 4: Onvoorzien in Grondexploitaties Bijlage 5: Algemene kosten Vastgoed Bijlage 6: Kostensoortenlijst BRO is limitatief Bijlage 7: Tussentijdse winstneming Bijlage 7a: Voorbeelduitwerking tussentijdse winstneming Bijlage 8: Grex- Systematiek Bijlage 9: Grondvoorraad Bijlage 10: Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken
Nota van uitgangspunten MPV 2021
3 5 6 7 7 7 9 10 18 20 21 23 24 24 25 25 25 26 29 29 31 33 34
35 36 37 38 39 40 44 47 51 53 54
57
Datum
11 November 2020
Titel
Nota van Uitgangspunten MPV 2021
1
Inleiding
Jaarlijks leggen wij u de Nota van Uitgangspunten voor als kaderstelling voor de Meerjaren Prognose Vastgoed (MPV). De door de gemeenteraad vastgestelde uitgangspunten worden gebruikt bij het opstellen van de MPV 2021. Dit jaar staat de portefeuille vooral in het teken van de coronapandemie. INVLOED VAN CORONA OP DE VASTGOEDPORTEFEUILLE De Zwolse economie wordt, net als landelijk stevig geraakt door de effecten van de coronapandemie, verder in dit rapport af te korten met COVID-19. De economie maakt het afgelopen half jaar een krimp door en de vooruitzichten voor de korte en middellange termijn zijn dan ook niet gunstig. De vastgoedmarkt in Zwolle zal dit zeker gaan voelen maar dit zal per segment gaan verschillen. Eind 2020 (september/oktober) is er in Zwolle echter nog steeds sprake van stijgende woningprijzen en de druk op de woningmarkt is zeer hoog. De versnelling van nieuwbouwwoningen blijft, door o.a. de stikstofproblematiek, op dit moment nog achter bij de prognoses. Met de raadsbesluiten over de Tippe en Breezicht Noord moet de versnelling van de woningbouw worden aangejaagd. De uitgifte van bedrijventerreinen (logistiek) loopt gestaag door en de verwachting is dat dit aanhoudt.
ANALYSE IN DE TIJD VAN DE CORONACRISIS Het jaarlijks analyseren en monitoren van de indices over de totale gemeentelijke vastgoedportefeuille heeft plaatsgevonden middenin de coronacrisis. Meerdere gerespecteerde landelijke organisaties met een economische researchafdeling geven wel in enige vorm analyses af van de (vastgoed)segmenten. Deze analyses helpen ons, echter ze zijn vaak branche gerelateerd. De gemeente Zwolle heeft externe rapporten op laten stellen, die specifiek op de regionale/ Zwolse markt zijn gericht. Samen met de interne vastgoedanalyse geeft dit meer diepgang en resulteert in een (totaal)beeld van de lokale markt. We werken daarbij zoveel mogelijk data gedreven, waarop we de adviezen baseren en besluiten op kunnen worden genomen. Dat het geen sinecure is dit jaar geven de dagelijkse berichten in de pers, de e e uitspraken van banken en instellingen en branche analyses over het 1 tot en met 3 kwartaal 2020 goed weer. Nadrukkelijk wordt aangegeven dat deze visie een momentopname is (september/oktober 2020) die door de onzekere nabije toekomst, wellicht al voor de besluitvorming van de jaarrekening/ MPV in mei/juni 2021, nogmaals herzien moet worden. Specifiek willen we de aandacht vestigen op de benaming van de scenario’s in het rapport. Dit om spraakverwarring te voorkomen.
Het uitgangspunt is een “basisscenario” opnemen in de grondexploitaties en bij de economische risico’s uitgaan van een mogelijke “tweede golfscenario”. Deze benaming is aangehouden om een verbinding te leggen met de landelijk gehanteerde terminologie van het CPB. Inmiddels wordt er landelijk (politiek, economisch en medisch) al gesproken van die (mogelijke) tweede golfscenario. Ook een mogelijke derde 1 golfscenario waarbij de economische dip nog dieper is komt al in analyses voor . Deze “derde golfscenario” die de laatste dagen vooral wordt gebruikt, is om de mogelijke economische
1
De Nederlandse economie in zicht, Economisch Bureau ABNAMRO | 2 november 2020
Nota van uitgangspunten MPV 2021
57
Datum
11 November 2020
Titel
Nota van Uitgangspunten MPV 2021
scenario’s kracht bij te zetten. In onze eigen vastgoedcijfers zien we op dit moment nog geen data van enige terughoudendheid. Het economische berekende risico (“tweede golfscenario) van de vastgoedportefeuille is uitgewerkt conform de huidige systematiek (vigerend beleid). Dit risico is onderdeel van het totale gemeentelijke weerstandsvermogen. Deze Nota van Uitgangspunten is gebaseerd op het meest actuele beeld van de onderliggende portefeuille, waarbij in- en externe onderzoeken naar de grondprijzen en de indices hebben plaatsgevonden. We doen dit jaarlijks om zowel de interne bevindingen en resultaten af te zetten tegen de externe analyse van de Zwolse vastgoedmarkt. Hiermee leggen we een gedegen verbinding, zodat de scherpte in dit dossier aanwezig blijft. Vervolgens wordt, tezamen met de grondprijzennotitie, een totaalrapportage en advies ter besluitvorming voorgelegd. Zwolle groeit en dat is ook te merken in de vraag naar woonruimte. De Zwolse woningmarkt is nog steeds uit evenwicht, net als in de andere (middel)grote steden van Nederland. Door de grote woningbehoefte zal dit de aankomende jaren niet veranderen. Omdat de woningbouw goed is voor ca. 70% van de omzet in de vastgoedportefeuille MPV, is er dit jaar extra aandacht gegeven aan de analyse van de data en het beschrijven van de conclusies en adviezen.
De economische recessie waarin we momenteel zitten zal de druk op de woningmarkt naar verwachting een klein beetje verlichten en het evenwicht enigszins herstellen. Het algemene beeld in de markt is dat wordt verwacht dat de woningprijzen enigszins gaan dalen. Ondanks dat is het niet aannemelijk dat de woningnood in Zwolle op de korte en middellange termijn verdwijnt. Dit komt doordat er simpel gezegd meer vraag is naar woningen dan aangeboden wordt. Daarom wordt nog steeds hard gewerkt aan het creëren van nieuw aanbod. De vraag naar ruimte voor bedrijvigheid blijft gestaag doorlopen en kwaliteit van locatie specifieke elementen, waaronder ontsluiting en duurzaamheid wordt steeds belangrijker. Hessenpoort is hierbij een regionale koploper. We constateren dat er op de vastgoedsegmenten Commerciële voorzieningen en Retail onvoldoende data aanwezig is om tot een beargumenteerde bijstelling te komen. De indices herijken we op het moment van beschikbare data, zodat we beargumenteerd kunnen adviseren. Gemeentelijk acteren we zowel actief risicovol als actief faciliterend; dit om projecten daadwerkelijk te realiseren. We ondersteunen daarmee de ruimtelijke ontwikkeling van de stad en maatwerk is hierbij het handelsmerk, werkend vanuit de menukaart zoals vormgegeven in het grondbeleid. De projecten waar we actief grondbeleid voeren zijn opgenomen binnen de MPV.
Nota van uitgangspunten MPV 2021
57
Datum
11 November 2020
Titel
Nota van Uitgangspunten MPV 2021
De complexen uit de vigerende MPV 2020 en conform de besluitvorming uit 2020 zijn in onderstaande tabel opgenomen. In exploitatie genomen gronden Woningbouw - Stadshagen I en II - Breecamp Noord - Breezicht Noord * - De Tippe * - Oude Mars Bedrijventerreinen - Hessenpoort - Beers stork locatie - Welnesslocatie Scholtensteeg Herstructurering - Kamperpoort - Retail Voorsterpoort - Wipstrikkerallee Binnenkort af te sluiten complexen - Kraanbolwerk - Bos en Buitenplaatsen - Stinspoort - Stadshagen I, fase 1 - Stadshagen I, vlek 1 - Langenholterweg/Geert Grootestraat Bron: MPV 2020 + besluitvorming 2020 *
In dit rapport onderbouwen we op hoofdlijnen de ontwikkeling van de grondprijzen voor woningbouw, bedrijventerrein en de overige vastgoedproducten. Vervolgens doen we een voorstel voor de indices in de nabije toekomst en beheersen de risico’s. waarbij we de bandbreedte door middel van de berekeningen bij de economische risico´s in beeld brengen. Dit betreft een jaarlijks terugkerende activiteit om de markt goed te kunnen analyseren op mogelijke veranderingen, zowel in positieve als in negatieve zin. De projecten zijn volop in beweging en met de nieuwe raadsbesluiten voor de woningbouwlocaties de Tippe en Breezicht Noord verwachten we de aankomende jaren een stevige bijdrage te kunnen leveren aan de versnelling van de woningbouwopgave. De economische en maatschappelijke zorgen op het gebied van de COVID-19 zijn fors en ook de mogelijk stikstof oplossingen kunnen vertragend werken. In de MPV leggen we de financiële verantwoording af van de uitwerking van de door de Raad gestelde kaders, het lopende boekjaar 2020 en geven daarbij inzicht in het financiële toekomstperspectief met inbegrip van de lopende risico’s. Voor nu vragen we om de Nota van Uitgangspunten vast te stellen, dit om de MPV 2021 op te kunnen stellen. De grondprijzennota 2021 wordt gelijktijdig met deze nota separaat aan het college ter besluitvorming voorgelegd. De grondprijzennota wordt ter informatie aan de
Nota van uitgangspunten MPV 2021
57
Datum
11 November 2020
Titel
Nota van Uitgangspunten MPV 2021
gemeenteraad aangeboden en de Nota van Uitgangspunten wordt ter vaststelling aan de gemeenteraad voorgelegd. Inhoud Nota van Uitgangspunten MPV 2021 In de hoofdstukken zullen de volgende aspecten aan de orde komen - Hoofdstuk 2: Programmatische uitgangspunten - Hoofdstuk 3: Visie op de rekenparameters - Hoofdstuk 4: Economische risico’s - Hoofdstuk 5: Stortingen reserve Vastgoed - Hoofdstuk 6: Specifieke informatie projecten - Hoofdstuk 7: Klimaatadaptatie, Energietransitie en Circulaire economie - Hoofdstuk 8: Vigerend beleid - Hoofdstuk 9 Bronvermelding
2
Programmatische uitgangspunten
De doelstelling van het grondbeleid van de gemeente Zwolle is het ondersteunen van de ruimtelijke ontwikkeling van de stad. Het grondbeleid moet sturing geven aan de in de begroting 2 3 4 opgenomen ambities en doelstellingen en is faciliterend aan de doelen 5.1.1. , 6.1.2. en 6.2.1 . Om tot een financiële vertaling in de grondexploitatie te komen is een planning noodzakelijk. De planning is een mix van de opgave zoals is vastgesteld bij de begroting, echter wel met toevoegingen aan de hand van marktanalyse, de vraag in de markt en project specifieke inzichten. In dit hoofdstuk staat een vertaling van de bijdrage aan de ambities en doelstellingen naar een planning die in de gemeentelijke grondexploitaties zal worden gehanteerd. De programma’s voor de jaren 2021 en verder zijn gebaseerd op een situatie waarbij weer vergunningen kunnen worden afgegeven (stikstofdiscussie). Per grondexploitatie zal in beeld worden gebracht op welke manier en met welke acties de voortgang kan worden vlot getrokken. Dit is project specifiek en zal dan ook een plek krijgen in het risicoprofiel van de betreffende grondexploitatie bij de herziening van de MPV. Op het moment dat de oplossingsrichtingen in het project bekend zijn, dan kan een voorstel ter besluitvorming worden voorgelegd. De kaderstelling met betrekking tot fundamentele wijzigingen (bijlage 3) is ook hier van toepassing.
Geadviseerd wordt om binnen de MPV 2021 het in de tabel genoemde programma voor in exploitatie genomen gronden als uitgangspunten te hanteren. Programma Woningbouw Bedrijvigheid Commercieel Bijzondere doeleinden Woonwerk woningen
2021 487 st. 60.000 m2 29.700 m2 16.300 m2 5.100 m2
2022 759 st. 60.000 m2 21.500 m2 3.700 m2 2.040 m2
2023 448 st. 60.000 m2 2.900 m2 8.900 m2 2.040 m2
2024 272 st. 60.000 m2 2.900 m2 8.900 m2 2.040 m2
2025 254 st. 60.000 m2 2.900 m2 10.100 m2 2.040 m2
Tabel: uitgifte bouwgrond binnen lopende gemeentelijke grondexploitaties
2
We versterken de werkgelegenheid door het creëren van een concurrerend en toekomstbestendig vestigingsklimaat
voor bedrijven en instellingen. 3
We zorgen voor een stad met ruimtelijke kwaliteit en heldere toekomstbestendige ruimtelijke structuren op niveau van
concrete projecten en initiatieven. 4
We sturen op een woningaanbod dat aansluit bij de vraag.
Nota van uitgangspunten MPV 2021
57
Datum
11 November 2020
Titel
Nota van Uitgangspunten MPV 2021
2.1
Wonen
De ambitie en programmering is beleidsmatig vastgesteld in de Woonvisie ‘ruimte voor wonen, 2017-2027 en de Ontwikkelstrategie Wonen 2019-2024. Deze visie is door het Concilium ingebracht voor de Omgevingsvisie deel 2. De ontwerp-visie is in juli vastgesteld en vrijgegeven voor officiële inspraak. In het najaar worden de gesprekken gevoerd met inwoners, ondernemers, maatschappelijke organisaties en buurgemeenten. [3]
Op 14 oktober 2019 heeft de raad ingestemd met de Ontwikkelstrategie Wonen 2019-2024 als aanscherping van de woonvisie en adaptieve, gebiedsgerichte werkwijze. De beleidsaanscherping betreft het kantelen van de verhouding stedelijk/suburbaan wonen van 50/50 naar 60/40 en het aanpassen van de prijsgrenzen en deze prijsgrenzen jaarlijks te actualiseren. Voor de komende jaren wordt gestuurd op een woningbouwproductie van 1000 woningen per jaar met het centrumgebied, Stadshagen en Zwartewaterallee als focusgebieden voor woningbouw. Leidraad voor het woningbouwprogramma is een prijsverdeling van 30% goedkoop, 40% middelduur en 30% duur woningaanbod. De prijsgrenzen zijn voor 2021 ongewijzigd gebleven, op respectievelijk < € 210.000 als grens goedkoop en met de grens voor duur op > € 325.000. Onderzoek naar de methodiek en wenselijk van indexeren wordt opgepakt. e
Circa 45% (was vorig jaar 40%) van de langjarige ontwikkelopgave (1 vijf jaar) zal worden gerealiseerd binnen de gemeentelijke grondexploitaties, vooral in Stadshagen (suburbane woonlocatie). Binnen de grondexploitaties maken we afspraken met ontwikkelende partijen voor het op peil houden van de bouwproductie. In de gemeentelijke grondexploitaties worden de aantallen opgenomen zoals in onderstaande tabel zijn weergegeven. Het overige deel, circa 55% (was 60%) van de ontwikkelopgave zal hoofdzakelijk door de private markt (ontwikkelaars/bouwers met eigen grond) moeten worden opgepakt. Type
In %
Totaal
2021
2022
2023
2024
2025
Goedkoop
30,7%
683 st.
106 st.
291 st.
138 st.
75 st.
75 st.
Middenduur
37,7%
838 st.
209 st.
242 st.
187 st.
99 st.
99 st.
Duur
31,6%
702 st.
173 st.
227 st.
124 st.
99 st.
81 st.
Totaal
100%
2.222 st.
487 st.
759 st.
448 st.
272 st.
254 st.
Tabel: uitgifte bouwgrond binnen lopende gemeentelijke grondexploitaties
Ten aanzien van bovenstaande tabel wordt de volgende kanttekening gemaakt: In de Nota van Uitgangspunten is het programma opgenomen zoals is vastgesteld binnen de lopende grondexploitaties (MPV 2020), inclusief de door de Raad vastgestelde grondexploitaties in 2020 (de Tippe en Breezicht Noord).
[3]
besluitvorming oktober 2020
Nota van uitgangspunten MPV 2021
57
Datum
11 November 2020
Titel
Nota van Uitgangspunten MPV 2021
2.2
Kantoren
Binnen de grondexploitaties is geen programma aanwezig ten behoeve van kantoren.
2.3
Bedrijventerreinen
Voor de groei van de Zwolse economie is het van belang dat er voldoende ruimte is voor bedrijvigheid. De gemeente kan helpen door een goed vestigingsklimaat te scheppen. 5 Op het gebied van bedrijventerreinen is in 2017 een bestuursovereenkomst gesloten waarin afspraken zijn gemaakt tussen gemeenten en provincie over het in balans brengen van vraag en aanbod. Onderdeel van de afspraken was dat twee jaar na ondertekening van de overeenkomst een nieuw vraag- en prognoseonderzoek wordt uitgevoerd. Op basis van actueel marktonderzoek van de Stec Groep is binnen de afspraken gesteld dat de vraag aan hectares bedrijventerrein binnen de gemeente Zwolle de komende 10 jaar circa 88 hectare zal zijn. In 6 2019 zijn de afspraken geactualiseerd en vastgesteld . In de Nota van Uitgangspunten MPV 2021 is uitgegaan van een uitgifteprogrammering vanaf 7 2021 van 6 hectare. Dit aantal hectare is gebaseerd op het onderzoeksrapport van RIGO Research en Advies waarin wordt gesteld dat rekening kan worden gehouden met een uitgifte van 6 ha per jaar. Op basis van gegevens van leads en (vrijblijvende) reserveringen kan indicatief worden opgemaakt dat de belangstelling voor bedrijventerreinen nog steeds aanwezig is. De prognose van de uitgifte betreft: a. Voor 2021 uitgaan van uitgifte van 6 ha; b. Voor de middellange termijn (2022 tot en met 2025) uitgaan van 6 ha. per jaar; c.
Voor de lange termijn (vanaf 2026 en verder) uitgaan van een uitgifte van 6 ha. per jaar. De uitgifte van bedrijventerrein zal plaats vinden op de Hessenpoort (circa 109,9 ha.), Beers Stork locatie (circa 3,1 ha.), Scholtensteeg (circa 0,8 ha). Voorgesteld wordt om een uitgifteprogrammering te hanteren zoals opgenomen in onderstaande tabel. Jaar Bedrijventerreinen
2.4
2021
2022
2023
2024
2025
60.000m2
60.000m2
60.000m2
60.000m2
60.000m2
Voorzieningen
De prognose voor de hieronder genoemde commerciële en bijzondere doeleinden voorzieningen, alsmede woonwerk woningen betreft het programma binnen de gemeentelijke grondexploitaties. Commerciële voorzieningen Voor detailhandel en leisure wordt voorgesteld onderstaand programma te hanteren. Jaar Commerciële voorzieningen
2021
2022
2023
2024
2025
29.702m2
21.500m2
2.913m2
2.913m2
2.913m2
In Scholtensteeg-Noord is in 2021 de opname van 29.700m² voor een welnesscenter opgenomen. Daarnaast bevindt zich in 2022 2.500m² commerciële ruimte binnen Breezicht Zuid en is in Voorsterpoort 13.500m² retail geraamd en voor de uitbreiding van het huidige winkelcentrum Stadshagen van in totaal 5.500m².
5
Raadsbesluit “Bestuursovereenkomst herprogrammeren bedrijventerreinen West Overijssel 2017-2020”, 6 juni 2017 Raadsbesluit “Bestuursovereenkomst programmering bedrijventerreinen West Overijssel 2019-2022”, 8 juli 2019 7 Vraag bedrijventerreinen Zwolle in (inter)nationaal perspectief, RIGO Research en Advies 6
Nota van uitgangspunten MPV 2021
57
Datum
11 November 2020
Titel
Nota van Uitgangspunten MPV 2021
Bijzondere doeleinden (BD) voorzieningen Voor de bijzondere doeleinden voorzieningen wordt voorgesteld onderstaand programma te hanteren. Het programma heeft alleen betrekking op Stadshagen en is de enige exploitatie met bijzondere doeleinden voorzieningen in het programma. Jaar Bijzondere doeleinden
2021
2022
2023
2024
2025
16.300m2
3.700 m²
8.900 m²
8.900 m²
10.100 m²
Voor 2021 betreft het de opname van sportvoorzieningen in Breezicht en enkele kleine kavels in de voorzieningenstrook in Stadshagen. Daarnaast wordt in Stadshagen kleine kavels uitgegeven rondom de Milligerplas en wordt de uitgifte verwacht van de laatste kavels van de voorzieningenstrook in Stadshagen. In het programma winkelcentrum zit ook bijzondere doeleinden en wordt in 2022 uitgegeven. Vanaf 2023 worden maatschappelijke voorzieningen aangeboden in De Tippe. Woonwerk woningen Voor woon-werk woningen op Scholtensteeg (Stadshagen) is het werken ondergeschikt aan het wonen. Onderstaande tabel betreft het programma van woonwerk woningen binnen Scholtensteeg. In de periode 2021 tot en met 2025 gaat het om een totaal van 13 woonwerkkavels, gemiddeld 3 per jaar. Voor 2021 verwachten we een sterkere afname, dit gezien het aantal afgesloten reserveringsovereenkomsten. Jaar Woonwerk woningen
2021
2022
2023
2024
2025
5.100m2
2.040m2
2.040m2
2.040m2
2.040m2
Nota van uitgangspunten MPV 2021
57
Datum
11 November 2020
Titel
Nota van Uitgangspunten MPV 2021
3
Visie op de rekenparameters
Algemeen De opbouw van dit hoofdstuk zal door de coronacrisis uitgebreider zijn dan de afgelopen jaargangen. De reden hiervoor is dat we meer inzicht willen geven in de onzekere economische situatie waarin we ons bevinden. Daarbij hebben we oog voor de consequenties, de risico’s, maar ook voor de kansen en beheersingsmogelijkheden van de totale vastgoedportefeuille van de gemeente Zwolle (huidige MPV 2020). Met de huidige projecten en de recente besluitvorming in de raad over de (woningbouw) grondexploitaties Breezicht Noord en de Tippe ontstaat er een geprognosticeerde omzet voor de aankomende jaren (max. 10 jaar) wat richting de 400 miljoen gaat. Een brede blik op de totale vastgoedmarkt is daarbij onontbeerlijk. De toekomstverwachtingen van de vastgoedsegmenten worden verderop in dit hoofdstuk nader uitgediept en toegelicht. Bij het opzetten van een meerjarige exploitatie worden kosten (investeringen) en opbrengsten (o.a. verkoop van grond) in de tijd uitgezet. Om deze exploitaties te kunnen doorrekenen op het eindresultaat moet rekening worden gehouden met factoren als rente en inflatie. De recent door de raad vastgestelde grondexploitaties de Tippe en Breezicht-noord zijn daar een voorbeeld van. De overige MPV-projecten worden halfjaarlijks opnieuw beoordeeld, dit als basis voor de begroting en als onderdeel van de jaarrekening. Elke prognose kent onzekerheden.
Dit jaar is het de uitdaging om voor de periode 2021-2024 de beschikbare bronnen te analyseren, uit elkaar te rafelen en vervolgens weer te verbinden zodat we de data en conclusies bij elkaar kunnen brengen naar de Zwolse vastgoedportefeuille. Daarbij zijn we, zoals u van ons gewend bent, op zoek naar de marktconforme benadering, waarbij we de consistentie over de gehele vastgoedportefeuille niet uit het oog verliezen. Daar waar mogelijk zal het voorzichtigheid- en realiteitsbeginsel worden betracht. In een markt die in een te verwachten (tijdelijke) neerwaartse beweging terechtkomt en waarvan wordt verwacht dat dit per segment kan verschillen, is het dit jaar extra moeilijk om voor de tijdsinvloeden een prognose te doen voor een lange periode. Om de parameters te kunnen bepalen brengen we de landelijke data in verbinding met onze externe analyses. Samen met de interne analyse van de gerealiseerde producten in 2020 en kennis van de Zwolse vastgoedmarkt resulteert dit in een gedragen en evenwichtig advies in besluitvorming. Voor een periode van 1 tot en met 4 jaar kunnen we op basis van bronbeoordeling en analyse een onderbouwd voorstel doen. Het economisch risicoprofiel geeft hier mede weging aan. Voor de periode jaar 5 tot en met jaar 10 betreft het echt een prognose waarbij historische cijferreeksen en benchmark richting geven.
De opbrengstenindex heeft een looptijd van maximaal 10 jaar. Conform BBV-regelgeving wordt voor exploitaties met een langere looptijd dan 10 jaar geen opbrengststijging vanaf 2031 gehanteerd.
Nota van uitgangspunten MPV 2021
57
Datum
11 November 2020
Titel
Nota van Uitgangspunten MPV 2021
Geadviseerd wordt om binnen de MPV 2021 de in de tabel genoemde index te hanteren: Opbrengsten
2021
2022
2023
2024
2025
Woningbouw
1,5%
1,5%
2,8%
4,4%
2,9%
Bedrijvigheid
2,0%
2,0%
1,5%
1,0%
1,0%
Maatschappelijk
1,9%
1,9%
1,9%
1,9%
1,9%
Commercieel
1,9%
1,9%
1,9%
1,9%
1,9%
Kosten
2021
2022
2023
2024
2025
Kostenstijging
0,4%
1,1%
2,0%
2,8%
2,8%
Het wijzigen van de rekenparameters heeft effect op het financiële resultaat. Op basis van de vigerende MPV 2020 is het effect berekend (bijlage 1: financiële effecten van rekenparameters). Deze getallen zullen derhalve nog wijzigen bij het maken van de MPV 2021. In onderstaande paragrafen worden de parameters rente, opbrengstenstijging en kostenstijging uiteengezet.
3.1
Opbrengststijging woningbouw
Algemeen landelijk Momenteel draait de huizenmarkt op volle toeren. De huizenprijzen blijven landelijk stevig e doorstijgen met ca. 9% en ook het aantal verkopen is met ca. 7% toegenomen (t.o.v. 1 halfjaar 2019). De nieuwbouwmarkt presteert goed en blijft in trek bij consumenten. Dit komt mogelijk door de effectiviteit van de steunpakketten van de overheid, die hard oplopende werkloosheid onder potentiele huizenkopers vooralsnog weten te voorkomen. Maar ook het beperkte aanbod door o.a. de stikstofdiscussie, zeker in bepaalde prijsklasse, is hier mede de oorzaak van. Aanbod Zwolle In Zwolle is sprake van een overspannen woningbouwmarkt. Medio september ’20 staan er op de woningsite Funda in totaal maar 160 woningen te koop die vrij beschikbaar zijn (niet onder optie), waarvan maar 17 woningen onder de € 225.000. Er is veel vraag naar woningen in relatie tot het aanbod, de NVM krapte-indicator staat landelijk op 2,7 wetende dat een evenwichtige markt zich rond de 5,0 beweegt. Voor tussenwoningen staat de indicator zelfs op 1,7 woningen om uit te kiezen. Het aanbod dat op de markt komt wordt snel opgenomen tegen hogere prijzen door de stevige concurrentie. Dit zien we o.a. doordat bij meer dan de helft van de verkochte woningen er meer dan de vraagprijs wordt betaald. De krapte in Zwolle is sterker dan het landelijk gemiddelde.
Er is nog steeds sprake van een stevige verkopersmarkt. Het aantal transacties (jaarmutatie) is met 7,2% toegenomen, waarbij er gemiddeld 8,9% meer voor een woning is betaald. De marktstemmingsindicator (som van alle verkochte woningen in mln. euro’s) heeft zelfs een jaarmutatie van 15,3% ondergaan. De gemiddelde verkooptijd van een woning is gemiddeld van 31 dagen (2019-2) gedaald naar 24 dagen (2020-2), een mutatie van -17%. Allemaal signalen van een verder oplopende verkopersmarkt. Analyse jaargang Bij de vigerende Nota van Uitgangspunten, als basis voor de MPV (raadsbesluit januari 2020) is voor het jaar 2020 besloten om voor woningbouw uit te gaan van een stijging van de grondprijzen met 3,0% en dit geldt tevens voor het jaar 2021, waarbij we consistent en enigszins behoudend hebben geadviseerd. Voor Zwolle en omgeving geldt dat de huizenprijzen
Nota van uitgangspunten MPV 2021
57
Datum
11 November 2020
Titel
Nota van Uitgangspunten MPV 2021
8
tussen het tweede kwartaal 2019 en tweede kwartaal 2020 met gemiddeld 8,9% zijn toegenomen (ten opzichte van 8,8% voor Nederland) waarbij sommige grondgebonden producten (hoekwoningen en vrijstaand) zelfs stijgingen laten zien van boven de tien procent. De prijsontwikkeling van de appartementen laat met 4,3% een meer gematigde stijging zien, waardoor het gemiddelde op 8,9% uitkomt. Zie hiervoor onderstaande figuur van Nederland met de gerealiseerde prijsontwikkeling in percentages.
ZWOLLE 8,9 %
Bron: Marktinformatie, NVM
8
https://www.nvm.nl/media/4bgntmbq/prijsontwikkeling-2020-2
Nota van uitgangspunten MPV 2021
57
Datum
11 November 2020
Titel
Nota van Uitgangspunten MPV 2021
Ten opzichte van een jaar geleden (medio 2019), zijn de totale stichtingskosten voor de verschillende woningtypen gestegen met ca. 7 tot wel 11%. De stijging wordt vooral veroorzaakt door de voortdurende tekorten aan personeel (gestegen loonkosten), hogere materiaalkosten 9 en voorbereiding op de invoering van strengere duurzaamheidseisen . Daarmee zien we echter dat er gedurende 2020 nog steeds ruimte is voor stijging van het grondresidu, echter dat is per woningbouwproduct aan het fluctueren. We zien dat de woningmarkt op dit moment in een hoogconjunctuur zit met oplopende verkoopprijzen en een groot tekort aan beschikbare woningen (zeker voor starters op de woningmarkt). De verwachting is dat de woningbouwindex van 3% voor 2020 minimaal wordt gerealiseerd, (uitgezonderd de sociale woningbouw). Bij de MPV zal er verslag worden gedaan over het gehele verkoopjaar 2020. Prognose Dit jaar speelt de ontwikkeling van COVID-19 een dominante rol bij het bepalen van de indexen. Ook dit jaar hebben we extern onderzoek laten uitvoeren naar de onderbouwde grondprijzen voor woningen, genormeerd residueel bepaald. Daarbij wordt er eerst teruggekeken in de tijd, dit om mogelijke trends en macro-economische ontwikkelingen te identificeren.
Met de gegevens van de NVM, het Kadaster, Centraal Bureau voor de Statistiek en Kengetallen Bouwkosten en GWW wordt er een totaalbeeld gevormd van de markt. Met het raadplegen van bronnen als het CPB en de informatie van researchafdelingen van de banken wordt inzicht verkregen in prognoses en de impact van COVID-19. De toekomstverwachting kent een bepaalde mate van onzekerheid, doordat deze sterk afhankelijk is van macro-economische ontwikkelingen. Met de beschikbare data en prognoses is een basisscenario gemaakt die van toepassing is op de vigerende parameters van de vastgoedportefeuille. Uitgangspunt basisscenario Met het basisscenario sluiten we aan bij de terminologie van het CPB, waarbij ervan wordt uitgegaan dat er geen nieuwe grootschalige contactbeperkingen nodig zijn. Hierdoor laten de woningprijzen in 2021 en 2022 een lichte daling zien, maar zet het herstel dan weer stevig door, dit door de grote druk op de woningmarkt. Een mogelijke “Tweede-golfscenario” zal, waarbij nieuwe grootschalige contactbeperkingen nodig zijn, zal bij het economisch risicoprofiel worden uitgewerkt. De verwachting is dat de spanning op de woningmarkt, met uitzondering van de lichte dip in 2021 en 2022, nog wel voor langere tijd aanhoudt. Echter, de huizenmarkt blijft niet onaangeroerd, zeker niet op de korte termijn.
COVID-19 zorgt voor onzekerheid, de werkloosheid is aan het oplopen (zie de grafiek hiernaast) en zal verder gaan oplopen, het consumentenvertrouwen is aan het dalen en de angst voor baanverlies zal de vraag naar woningen remmen. Daar staat tegenover dat er ook een aantal factoren zijn die de woningmarkt sterk houden en bevorderen. Het 9
STEC rapport 2020, blz. 12, tabel 9
Nota van uitgangspunten MPV 2021
57
Datum
11 November 2020
Titel
Nota van Uitgangspunten MPV 2021
beperkte aanbod, de lage hypotheekrente, het verhogen van de Nationale Hypotheek Garantie e (NHG), de financieringscapaciteit (2 inkomen telt mee voor 80% in 2020) en de verdere verdunning van de huishoudens hebben daar (onder andere) een sterke invloed op. Op basis van de onderleggers voor de grondprijzennota 2021 worden de prijzen in de grondexploitaties herijkt naar het nieuwe prijsmoment. Daarbij is het belangrijk dat de grondprijzen een nieuw peilmoment per 1-1-2021 kennen, zodat het systeem van analyse, voorstel tot aanpassing, indexering en risico goed functioneert. De huizenprijzen zijn medio 2020 ten opzichte van medio 2019 met 5 tot 9% gestegen, afhankelijk van het woningtype. De stichtingskosten van de woningen stijgen in dezelfde periode met gemiddeld 7 tot 11%, waardoor het residu (grondprijs) over de meeste woningproducten stijgt met gemiddeld 2 tot 5%. Deze stijging is ook mede afhankelijk van specifieke locatie- en objectkenmerken. We zien dat de 2^1 kap woning het lastig heeft om tot een stijgende grondwaarde te komen, wat vooral veroorzaakt wordt door de lagere vormfactor (verhouding BVO/Gbo). De woonoppervlakte is daar minder efficiënt als bij de rijwoningen, waar meer sprake is van standaardisatie en optimalisatie.
De verwachting is dat de prognose van de woningbouw prijsindex over het jaar 2020 van 3% over het totale programma uit de MPV gerealiseerd gaat worden. De afgelopen jaren heeft Fakton voor de gemeente Zwolle diverse scenario’s voor ontwikkeling van de grondprijzen geanalyseerd en doorgerekend. Bij de MPV 2020 hebben we de middeling van de scenario’s van kortstondige – en aanhoudende groei* aangehouden, mede door de druk op de woningmarkt, waarbij ook de druk op de hoogte van de grondprijzen aanhoudt. Verder bouwden we verder op het voorzichtigheidsprincipe en de bestendige gedragslijn, wat zichtbaar is gemaakt in onderstaande tabel (MPV 2020 vigerend). Opbrengsten
2020
2021
2022
2023
2024 e.v.
Woningbouw (MPV 2019)
4,0%
2,5%
2,0%
1,8%
1,8%
Woningbouw (MPV 2020) *
3,0%
3,0%
2,5%
2,0%
1,9%
Vanwege de verder uit elkaar lopende prijsmutaties in de woningmarkt voor het lage, midden en hoge prijssegment (zie tabel hieronder), is het advies om meer maatwerk te gaan verrichten. Daarbij is het advies om te werken met: 1. Eén algemeen percentage voor de gehele woningportefeuille (bestendige gedragslijn conform eerdere jaren), wat mede is ingegeven vanuit het gehanteerde vastgoedrekenmodel; 2. Een aanpassing aan te brengen in de grondexploitaties met verschillende woningbouw producten, dit om aan te blijven sluiten bij het residu van het betreffende prijssegment laag/midden/hoog; 3. Bij de herzieningen op de grondexploitaties voor de MPV 2021 de mutaties doorvoeren en toelichten. In de rekenkundige aannames uit het rapport van Fakton, voor zowel de verwachte vrij op naam (VON) prijzen als de ontwikkeling van de stichtingskosten, zijn onderstaande percentages het resultaat van de verwachte ontwikkeling van de grondprijs (residu).
Nota van uitgangspunten MPV 2021
57
Datum
11 November 2020
Titel
Nota van Uitgangspunten MPV 2021
Scenario FAKTON grondprijs
2021
2022
2023
2024
2025
2026 e.v.
Laag
0,0%
5,20%
6,70%
8,30%
5,60%
2,00%
Midden
-2,90%
3,90%
6,30%
8,60%
5,70%
2,00%
Hoog
-6,30%
-2,30%
3,70%
9,60%
6,20%
2,00%
index prijs segmenten
Bron: trendmatige ontwikkeling grondprijzen woningbouw in “scenario basisraming” Fakton, bewerkt
We zien nu echter in bovenstaande tabel dat de prognoses in de prijssegmenten te ver uit elkaar gaan lopen om met alleen maar één algemene index te kunnen gaan werken. In het hoge prijssegment is er de prognose van een stevige dip in de jaren 2021 en 2022 (in totaal -8,6%), terwijl in het lage en middensegment in dezelfde periode alweer sprake is van een stijging (totaal + 6,3%). Een mutatieverschil van ca. 15% derhalve. De marktbenadering van de producten en het opbouwen van data vraagt om nadere nuancering en analyse. De researchafdelingen van De Nederlandsche Bank, de Rabobank en ABN AMRO geven het signaal af van een dalende huizenmarkt in 2021 en 2022, waarbij zowel de verkoopprijzen als de verkoopverwachting van het aantal woningen zal afnemen.
Tijdelijke dip in huizenprijzen en woningverkopen verwacht vanaf 2021 Kwartaalbericht Woningmarkt 08 september 2020
Nota van uitgangspunten MPV 2021
57
Datum
11 November 2020
Titel
Nota van Uitgangspunten MPV 2021
Het Economisch Bureau van de ABM AMRO bracht op 9 juli 2020 de Woningmarktmonitor uit.
We verwachten echter dat de krapte op de woningmarkt in Zwolle zal aanhouden, met stijgende woningprijzen tot gevolg. Het woningtekort is een demper voor de mogelijke prijsdalingen als gevolg van COVID-19. De verwachting is dat vooral de vraag naar woningen in het goedkope en middensegment groot blijft. Ook de Rabobank geeft de prognose af dat in de loop van 2022
Nota van uitgangspunten MPV 2021
57
Datum
11 November 2020
Titel
Nota van Uitgangspunten MPV 2021
de woningmarkt zich weer zal herpakken en dat medio 2023 we landelijk alweer op het jaargemiddelde van 2020 zitten. Met de robuuste woningmarkt in Zwolle, waarbij het verhogen van de woningbouwproductie een belangrijk gemeentelijk beleidskader is, verwachten we zeker een dergelijke beweging. Prijsontwikkeling opbrengsten (Vrij op Naam prijzen) Basisscenario verwachte
Fakton
2021
2022
2023
2024
2025
2026 e.v.
2,50%
3,75%
5,00%
4,00%
2,00%
prijsontwikkeling
woningen Laag
(< 210K)
0,0%
Midden
(210K tot 325K)
-1,00%
2,00%
3,50%
5,00%
4,00%
2,00%
Hoog
(>325K)
-2,00%
-0,00%
2,50%
5,00%
4,00%
2,00%
Prijsontwikkeling stichtingskosten (Bouwkosten en bijkomende kosten) Basisscenario verwachte
Fakton
2021
2022
2023
2024
2025
2026 e.v.
0,00%
1,00%
2,00%
3,00%
3,00%
2,00%
prijsontwikkeling
stichtingskosten Alle woningbouwproducten) *
*Voor alle nieuwbouwwoningen geldt vanaf 1 januari 2021 dat aanvragen van de omgevingsvergunning moeten voldoen aan de eisen voor bijna energie neutrale gebouwen (BENG). In de markt worden de meerkosten van duurzaamheidsmaatregelen een op een aan de consument doorbelast. Doordat de meerkosten doorbelast worden aan de woningkopers en de consumenten dit accepteren, heeft BENG geen impact op de grondwaarde.
In de rapportage van STEC met betrekking tot actualisatie van de grondprijzen voor 2021 wordt verwacht dat de bouwkosten het aankomende jaar gemiddeld met ca. een half procent gaan stijgen (0,54%). In de indexen zien we de bouwkostenindex stabiliseren en de aanbestedingsindex afneemt. Dit is in onderstaande grafiek goed waar te nemen. Er wordt weer voor scherpere prijzen ingeschreven, wat mede komt door het gebrek aan voldoende bouwlocaties. De vertraging door wet- en regelgeving (PFAS/PAS) en de invloed van COVID-19 zijn hier mede de oorzaak van.
Figuur: Indexontwikkeling bouwkosten Woningbouw (bron: Bouwkostenkompas, 2020)
Op basis van het bovenstaande, alle verzamelde inzichten uit de rapporten van STEC en Fakton en de interne analyse binnen vastgoed van de gerealiseerde verkopen in 2020, komen we tot het volgende advies voor de woningportefeuille MPV 2021:
Nota van uitgangspunten MPV 2021
57
Datum
11 November 2020
Titel
Nota van Uitgangspunten MPV 2021
De opbrengstenindex voor 2021 en 2022 verlagen naar 1,5% (van 3,0%/2,5% naar 1,5%). Intern zijn er (nog) geen signalen dat er niet minimaal de inflatiecorrectie kan worden doorberekend; De gepresenteerde sterke stijging van de verwachte grondwaardes vanaf 2023 uit het rapport van Fakton (zie tabel woningbouw index opbrengsten op de volgende pagina) blijven we intensief monitoren, echter doordat we aan het begin staan van een kortstondige economische terugval (economische recessie) vinden we deze prognose percentages (op dit moment nog) te positief. Geadviseerd wordt om 50% van deze percentages mee te nemen; Vanaf 2026 de prijsontwikkeling conform de inflatie (CPI) van 1,9% te hanteren (conform het advies van Fakton). Daarna gaat het conform de BBV voorschriften (na het 10e jaar van exploitatie) naar 0%. Woningbouw
index
2021
2022
2023
2024
2025
3,0%
2,5%
2,0%
1,9%
1,9%
-2,8%
2,6%
5,7%
8,8%
5,8%
1,5%
1,5%
2,8%
4,4%
2,9%
opbrengsten MPV 2020 vigerend Scenario basis Fakton MPV 2021 voorstel
10
Met dit advies wijken we op onderdelen af van het Fakton advies, aangezien het historisch beeld van Zwolle anders is dan de gehanteerde uitgangspunten van Fakton, waar meer wordt uitgegaan van landelijke/regionale broninformatie. We kiezen er bewust voor om een basisraming scenario op te nemen in de grondexploitaties en een mogelijke “Tweedegolfscenario” bij het economisch risicoprofiel op te voeren. Een “Tweede golfscenario” komt steeds nadrukkelijker in beeld, echter vooralsnog zijn de maatregelen nog redelijk beperkt. Zwolle is in de provincie een aantrekkelijke stedelijke agglomeratie met een geweldige druk op de woningmarkt, wat op de korte termijn niet is opgelost. Hierdoor zal ook de druk op de hoogte van de prijzen verder aanhouden, waarbij er wel wordt uitgegaan dat in het duurdere segment eerder sprake zal zijn van afvlakking van de grondwaarde. Vandaar onze motivatie om voor het jaar 2021 en 2022 een percentage van 1,5% op te voeren (minimaal inflatiecorrectie). Verder blijven we aandacht schenken voor zowel het realiteitsprincipe (waar wettelijk mogelijk) als ook het voorzichtigheidsprincipe. Een bestendige gedragslijn blijft onlosmakelijk verbonden aan deze portefeuille, maar een mogelijke tussentijdse bijstelling van de index kan aan de orde zijn.
Daarnaast dient te worden opgemerkt dat de gehanteerde indexen onlosmakelijk verband houden met een marktconforme basisgrondprijs (peilmoment 1-1-2021) en de bepaling van de economische risico’s binnen de vastgoedportefeuille (hoofdstuk 5). Een mogelijke “Tweedegolfscenario”, met grootschalige nieuwe contactbeperkingen, wordt bij de economische risico’s uitgewerkt en becijferd.
3.2
Opbrengststijging bedrijvigheid
De markt voor bedrijfsruimten is zeer volatiel. Ook betreft het een markt die, anders dan bij de woningmarkt, meer landelijk is. Er zijn substantiële schommelingen in zowel het jaarlijkse aanbod als de jaarlijkse opname. De afgelopen jaren is er een beperkte stijging van de grondprijzen voor bedrijventerreinen mogelijk geweest, maar het blijft beperkt tot de bandbreedte van 0% tot 2,5% procent. De prijsontwikkeling is sterk afhankelijk van locatie en marktomstandigheden.
10
Basisgrondwaarde gecorrigeerd naar gemeentelijke basis.
Nota van uitgangspunten MPV 2021
57
Datum
11 November 2020
Titel
Nota van Uitgangspunten MPV 2021
Landelijk gezien is de vraag van gebruikers al jaren aan het toenemen, vooral in de logistieke sector. Het opnamevolume over 2018 en 2019 waren landelijk zeer hoog maar vlakt in 2020 echter af. De bedrijfsruimtemarktratio geeft de verhouding weer tussen het aanbod van bedrijfsruimte en de opname daarvan door de markt. Een hogere bedrijfsruimtemarktratio betekent een hogere opname. Uit cijfers van Dynamis, zie onderstaande figuur op de volgende pagina, blijkt dat de bedrijfsruimtemarktratio op landelijk niveau sinds 2014 stijgt. In het afgelopen jaar zette deze stijging licht door. De marktratio in 2019 was circa 83%.
Figuur: Marktratio bedrijfsruimten Nederland (bron: Dynamis, bewerking Fakton)
Hoewel een economische crisis de bedrijfsruimtesector in een neerwaartse spiraal kan duwen, 11 stelt CBRE dat met name de logistieke sector relatief goed door de crisis heen zal komen. Ook Dynamis geeft aan dat huurprijzen in het tweede kwartaal stabiel bleven en dat naar verwachting zullen blijven, maar incentives zullen waarschijnlijk wel enigszins oplopen. Door corona groeit het aandeel van e-commerce harder dan verwacht en worden er meer voorraden aangelegd, waardoor er op de langere termijn meer vraag is naar logistiek vastgoed. Door deze toename in vraag en het beperkte aanbod zal de prijs enigszins toenemen. De vraag naar reguliere kleinschaligere bedrijfsruime neemt af, door een sterkere focus op thuiswerken en doordat de bedrijven terughoudend zijn met het doen van investeringen. Hierdoor verwachten wij wel een terugval in de vraag naar reguliere bedrijventerreinen, echter binnen de huidige MPV zijn geen actieve grondexploitaties met kleinschalige bedrijvigheid. Deze terugval wordt regionaal en landelijk gecompenseerd door de sterke vraag naar grootschalige logistieke bedrijvigheid. Per saldo lijkt het effect op huren en leegstand beperkt te blijven.
11
CBRE (juli 2020) Real Estate Mid-Year Market Outlook
Nota van uitgangspunten MPV 2021
57
Datum
11 November 2020
Titel
Nota van Uitgangspunten MPV 2021
Het marktperspectief voor grootschalige logistiek is op korte termijn (2025) goed. Voor de middellange termijn (2030) wordt verwacht dat er meer de focus wordt gelegd op build-to-suit logistiek en minder speculatieve ontwikkelingen. Eer wordt een verschuiving verwacht naar 12 meer kleinschalige stadsdistributie . De trend van vraag naar grootschalige kavels houdt naar verwachting in de komende jaren aan. De stichtingskosten voor de utiliteitsbouw volgen op korte termijn de ontwikkelingen in de woningbouw, daar wordt geen ander beeld verwacht. De indexen stabiliseren en de aanbestedingsindex is aan het dalen. De bedrijfsinvesteringen staan wel onder druk door de economische recessie. Door COVID-19 moeten bedrijven eerst overleven, wat uiting geeft aan het oplopen van het zwakkere ondernemersvertrouwen en de mindere afzetvooruitzichten. Mogelijk zullen de (bedrijfs)investeringen vanwege de verslechterde afzetvooruitzichten licht krimpen. We zien dat de markt voor bedrijventerreinen op dit moment nog redelijk stabiel is. Het volume van nieuwbouw lijkt af te nemen. De huurprijzen blijven intact met een maximale daling van 5%. De verwachting is dat de bruto aanvangsrendementen iets op gaan lopen vanwege de hogere financieringslasten voor beleggers.
Op basis van gerealiseerde verkopen en de marktomstandigheden adviseren wij om onderstaande prijsontwikkeling: Bij elke verkoop vooraf, mede door de onzekerheid in de parameters, een taxatie uit te laten voeren; Voor de korte en middellange termijn (1 tot en met 4 jaar) voor de ontwikkeling van de grondprijs op hoofdlijnen het advies van Fakton aan te houden, wat nagenoeg gelijk is aan de vigerende prognose; Voor de lange termijn (vanaf 2025) de consequente gedragslijn van voorzichtigheid te volgen en 1,0% vanaf 2025 te hanteren tot en met 2030. Daarna gaat het conform de BBV e voorschriften (na het 10 jaar van exploitatie) naar 0%. Opbrengsten
2021
2022
2023
2024
2025
Bedrijvigheid (vigerend)
1,8%
1,9%
1,9%
1,0%
1,0%
Bedrijvigheid (nieuw voorstel)
2,0%
2,0%
1,5%
1,0%
1,0%
3.3
Opbrengststijging voorzieningen
De grondprijsontwikkeling voor maatschappelijke vastgoed delen we onder in advies over maatschappelijk vastgoed zonder winstoogmerk en maatschappelijk vastgoed mét winstoogmerk. Dit is specifiek vastgoed en daarom adviseren wij u om bij een gronduitgifte altijd een taxatie uit te laten voeren, zeker nu met de onzekere impact van COVID-19. Op de korte termijn spelen ook de ontwikkelingen in het sociaal-maatschappelijke domein en de ontwikkelingen op de bouwmarkt een rol. Het maatschappelijke vastgoed zonder winstoogmerk redeneren wij vanuit een kostprijs dekkende huur. Nu de kosten, en daarmee ook de opbrengsten, dalen door de impact van COVID-19, moet de grond goedkoper zijn om hetzelfde te kunnen realiseren. Wij verwachten daarom dat de realisatie stil gaat vallen. Het maatschappelijke vastgoed met winstoogmerk gaat naar verwachting hard geraakt worden door de impact van COVID-19. Beperkende maatregelen beperken het gebruik van een groot aantal maatschappelijke voorzieningen. Gezondheidscentra en tandartspraktijken hebben te maken met extra maatregelen binnen hun praktijk, waardoor zij minder patiënten kunnen behandelen. Daarnaast kan het meer thuiswerken en op termijn eventuele ontslagen ervoor zorgen dat er
12
Marktverkenning Hessenpoort 3 en 4 Zwolle, Stec groep 31 januari 2019.
Nota van uitgangspunten MPV 2021
57
Datum
11 November 2020
Titel
Nota van Uitgangspunten MPV 2021
minder kinderopvang nodig is. Wij verwachten dat de grondprijsontwikkeling daarom de komende jaren mogelijk negatief kan gaan uitpakken. De grondprijsontwikkeling voor maatschappelijke voorzieningen koppelen we door de toenemende onzekerheid vooralsnog aan de inflatie (CPI index). De volgende prijsindex wordt voorgesteld: Voor de ontwikkeling van de grondprijs de vigerende index aan te houden (conform het lange termijn advies van Fakton). De index wordt door het ontbreken van data bevroren. Dit doen we door de economische onzekerheid door COVID-19 ook voor de korte- en middellange termijn. Elke ontwikkeling (mogelijke transactie) gaat vergezeld van een recente taxatie. Opbrengsten
2021
2022
2023
2024
2025
Maatschappelijk (vigerend)
1,8%
1,9%
1,9%
1,9%
1,9%
Maatschappelijk (nieuw voorstel)
1,9%
1,9%
1,9%
1,9%
1,9%
De commerciële voorzieningen bestaan uit een uiteenlopend programma en is door de beperkte omzet niet vast te leggen in een onderbouwde index. Voorgesteld wordt om: Voor de ontwikkeling van de grondprijs het vigerende niveau aan te houden. Opbrengsten
2021
2022
2023
2024
2025
Commercieel (vigerend)
1,8%
1,9%
1,9%
1,9%
1,9%
Commercieel (nieuw voorstel)
1,9%
1,9%
1,9%
1,9%
1,9%
3.4
Kostenstijgingen
De kostenparameter betreft een interpretatie van de prijsontwikkeling en is opgesteld op basis van kennis en ervaring plus bronnen van de afgelopen jaren, een vertaling van de diverse publicaties over de markt en prijsontwikkelingen van de kosten. De hoogte van de kostenparameter is afhankelijk van zowel de kostprijsontwikkeling als de aanbestedingsontwikkeling.
Figuur: Ontwikkeling kosten Grond, Water en Wegenbouw (bron: Bouwkostenkompas, 2020)
De GWW-index van het CBS (Grond- Weg en Waterbouw) geeft de historische ontwikkeling weer van deze kosten. De gemiddelde stijging van de GWW-index over de afgelopen 10 jaar bedroeg circa 1,5% (CBS). De afgelopen jaren heeft de GWW-index een stijging laten zien die boven het gemiddelde lag, mede door de economische voorspoed. Vanaf juli 2019 is er echter sprake van stabilisatie van de index, waarbij de aanbestedingsindex een neerwaartse beweging laat zien. Door het ontbreken van voldoende opdrachten door o.a. langdurige procedures (wetgeving) en de economische invloed van COVID-19 zal dit naar verwachting de GWW-index
Nota van uitgangspunten MPV 2021
57
Datum
11 November 2020
Titel
Nota van Uitgangspunten MPV 2021
de eerste jaren verder drukken, waarbij wordt verwacht dat er in 2021 nagenoeg geen ruimte is voor stijging. Ontwikkeling GWW-index
2021
2022
2023
2024
2025
Kosten index (MPV vigerend)
2,4%
2,1%
1,9%
1,9%
1,9%
0,4%
1,1%
2,0%
2,8%
2,8%
Scenario basisraming FAKTON (aangepast) 13
Noot: In de grondexploitaties zijn er bijna geen ramingen opgenomen voor het verwerven van grond. De noodzakelijke ruwe bouwgronden zitten bijna volledig in de boekwaarde. Daardoor is de weging van de kostenopbouw voor de GWW kosten en de plankosten respectievelijk 80% 20% aangehouden. Arbeid Voor de prijsontwikkeling van de plankosten houden we rekening met de ontwikkeling van de cao-lonen. Een groot gedeelte van de plankosten volgt de ontwikkeling van de cao-stijging. Deze stijging is met name van invloed op de inzet van arbeid als onderdeel van de voorbereiding en realisatie. Hierdoor nemen de tarieven van de plankosten & VTU toe. Deze kosten volgen daarom dezelfde lijn als de GWW-kosten. Het CPB schat in haar ramingen in dat de cao-lonen in 2020 nog stijgen tot 2,2% maar in 2021 daalt naar 1,4%. De afzwakking van de stijging zet dus door.
Figuur: Ontwikkeling cao-lonen (CBS, 2020)
Aanbestedingsontwikkeling De aanbestedingsontwikkelingen geven een weergave van de krapte c.q. ruimte op de aanbestedingsmarkt, en gaat met name over de hoogte van de algemene kosten, winst en risico die doorberekend worden. We volgen jaarlijks de prijsontwikkeling in de aanbestedingen, aangezien het van invloed is op de GWW-index. De aanbestedingsindex laat gedurende het jaar 2020 een stabilisatie zien op -2,0% tot -2,4% onder de bouwkostenindex, wat laat zien dat er lager wordt ingeschreven op aanbestedingen. Zie de figuur onder 3.4 op blz.21. Dit zal op de korte termijn doorzetten.
13
Afwijkend van de rapportage van FAKTON, is aangepaste raming op bestaande Grexen.
Nota van uitgangspunten MPV 2021
57
Datum
11 November 2020
Titel
Nota van Uitgangspunten MPV 2021
Advies Op basis van bovenstaande kostprijsontwikkeling en aanbestedingsontwikkeling nemen we het basisscenario van een kortstondige economische recessie op in de grondexploitaties: Voor de korte termijn 2021 en 2022 een index te hanteren van 0,4% en respectievelijk 1,1%, wat lager is (2,0% in 2021 en 1,0% in 2022) dan de bestaande vigerende kosten index; Vanaf 2024 zal de prijsontwikkeling bovengemiddeld oplopen door de aantrekkende markt; Vanaf 2026 rekening te houden met een langjarig gemiddelde van 2%. Kosten
2021
2022
2023
2024
2025
Kosten (MPV 2020 vigerend)
2,4%
2,1%
1,9%
1,9%
1,9%
Kosten (nieuw voorstel)
0,4%
1,1%
2,0%
2,8%
2,8%
3.5
Rente
De rente die mag worden toegerekend aan grondexploitaties is beperkt tot de werkelijk betaalde rente over het vreemd vermogen en sluit daarmee als uitgangspunt in belangrijke mate aan bij de fiscale regelgeving. De disconteringsvoet is vastgesteld door de ECB op 2,0%. Hierdoor ontstaat een eenduidige rentetoerekening, waardoor één berekening volstaat voor zowel de BBV (bedrijfseconomisch) als voor de fiscale winstbepaling/balans. Voor de grondexploitaties gelden de volgende renteparameters. Rekenrente 1,30% Het rentepercentage voor grondexploitaties is in 2020 gedaald naar 1,30%. In de begroting 2021-2024 wordt voor de grondexploitaties gerekend met een omslagpercentage van 1,30%. De rente (omslagpercentage) in de MPV is de afgelopen jaren steeds verder gedaald. In 2018 was dit nog 1,85%, in 2019 1,60%, in 2020 1,45% en zal voor de MPV 2021 derhalve wederom dalen, dit jaar met 0,15% naar 1,30%. Rekening courant rente 0,0% Tot en met de MPV 2019 werd binnen de prognose van lopende grondexploitaties rente toegerekend over de gemiddelde boekwaarde (dus boekwaarde begin + ½ x mutaties gedurende het boekjaar). Conform het BBV wordt er alleen rente toegerekend over de boekwaarde aan het begin van het boekjaar. Disconteringsvoet 2,0% De disconteringsvoet is gekoppeld aan het streefpercentage van de ECB voor de inflatie, zijnde 2,0%. Dit percentage is onveranderd.
Nota van uitgangspunten MPV 2021
57
Datum
11 November 2020
Titel
Nota van Uitgangspunten MPV 2021
4
Economische risico’s
Bij de begroting 2019, besluit d.d. 9/11/2018, is de kadernota risicomanagement en weerstandsvermogen vastgesteld. De risicosystematiek van de ruimtelijke projecten sluit aan op de systematiek zoals wordt gehanteerd voor de gemeente brede financiën, die alleen risico’s binnen de begrotingstermijn van 4 jaar meeneemt. Risico’s buiten deze periode zijn niet meegenomen in de berekening. Uitgangspunt is dat elk grondexploitatieproject projectgebonden risico’s signaleert en kwantificeert. Daarnaast worden de algemene economische risico’s binnen de MPV bepaald. Gezamenlijk is dit het totale risicobedrag van de Vastgoedportefeuille. Economische risico’s
Risico
Kans
Planning
1 jaar
75%
2021: - 0,1% 2022: - 0,2% 2023: - 0,3% 2024: - 0,3%
25%
Kostenstijging
2,0%
50%
Opbrengstenstijging
-2,3%
50%
Rente
Tabel: index economische risico’s
Net als voorgaande jaren wordt voorgesteld om de bovenstaande variabelen voor risico en kans vast te stellen en daarmee bij het opstellen van de MPV het risicobedrag betreffende de economische risico’s te bepalen. Het wijzingen van de variabelen voor risico en kans heeft effect op het risicobedrag. Op basis van de vigerende MPV 2020 en nieuw vastgestelde grondexploitaties de Tippe en Breezicht Noord is het risicobedrag berekend (bijlage 2: risicobedrag gewogen economische risico’s). Echter, deze getallen zullen derhalve, op basis van de laatste inzichten, nog wijzigen bij het maken van de MPV 2021.
4.1
Algemeen
In hoofdstuk 3 hebben we de visie op de parameters met de onderbouwing, zowel cijfermatig als tekstueel, uitgewerkt. Bij een vastgoedportefeuille van deze omvang is het verstandig om goed inzicht te hebben in de economische risico’s en daar bij het noodzakelijke weerstandsvermogen op te anticiperen. ANALYSE IN DE TIJD VAN DE CORONACRISIS “EEN TWEEDE GOLF SCENARIO” De economische vooruitzichten worden nog altijd beheerst door de coronacrisis. Om deze onzekerheid recht te doen, werken we met twee scenario’s. Het basisscenario is verwerkt in de vastgoedportefeuille. In de basisraming gaan we ervan uit dat er geen grootschalige contactbeperkingen in Nederland en bij onze belangrijke handelspartners nodig zijn. Maar nieuwe lockdowns zijn ook mogelijk, waar in deze “tweede golf scenario” van is uitgegaan. Dit scenario dient niet te worden gelezen als een bandbreedte c.q. richting. Ze dienen meer om te illustreren wat de mogelijke gevolgen kunnen zijn van het verloop van de pandemie. Niet
Nota van uitgangspunten MPV 2021
57
Datum
11 November 2020
Titel
Nota van Uitgangspunten MPV 2021
alleen de risico’s omtrent corona, maar ook aanvullende risico’s bij het verloop van de afwikkeling van de Brexit, de impact van de Europese steunpakketten en de Amerikaanse verkiezingen maakt de onzekerheid van de raming fors. De reactie op de woningmarkt is erg onzeker. Er zal enige vorm van afkoeling plaatsvinden, maar een herhaling van de vorige crisis is zeker niet te verwachten. De woningmarkt houdt zich in 2020 opvallend goed: de prijzen en het aantal transacties zijn in de eerste helft van het jaar gestegen. De woningmarkt zal zich echter niet volledig aan de crisis kunnen onttrekken en afkoelen, in ieder geval op de korte termijn. De uitgangspositie is echter anders, er zijn minder huishoudens met een zeer hoge hypotheek ten opzichte van de waarde van het huis door strengere leennormen en het fiscaal annuïtair aflossen (ten opzichte van de vorige crisis). De werkloosheid loopt wel op, maar de vraag naar woningen is zo hoog dat dit maar een beperkte invloed heeft. De hypotheekrente is stabiel laag. De bedrijfsinvesteringen in de overige vastgoedmarkten worden hard geraakt, waarbij alleen de uitgifte van het bedrijfsterrein Hessenpoort, door de aanhoudende vraag, overeind blijft. Daar lijkt het dat de grondwaarde overeind kan blijven, mede door de afnemende bouwkosten.
Voor de overige segmenten retail/kantoren en (commerciële) voorzieningen zal er bij een ontwikkeling nadere studie (externe taxatie) van locatie specifieke kenmerken, programma en prijsvorming noodzakelijk zijn.
4.2
Planning
Het programmatisch risico is als variabele aanwezig binnen de economisch risico’s, dit conform het vigerende kadernota risicomanagement en weerstandsvermogen. Dit betekent één jaar vertraging van de opbrengsten waarbij we het gemiddeld risicoprofiel verhogen met 25% tot 75%. Vertraging van het programma zou in theorie gunstig zijn voor het risicoprofiel, omdat de rente lager is dan de opbrengstenstijging. Bij de risicoberekening is ervan uitgegaan dat bij het doorschuiven van de productie geen sprake is van een opbrengstenstijging, maar we gedurende een jaar omzet derven, en deze in het 4e jaar weer goedmaken. Gerekend wordt met een renteverlies van een jaaromzet met een kans van 75%, wat resulteert in een risicobedrag van € 1.721.000.
4.3
Rente
De marktverwachting voor de Nederlandse kapitaalmarktrente (staatsrente 10 jaar) beweegt zicht tussen de -0,4% en de 0%. Gemiddeld bedroeg de kapitaalmarktrente deze eeuw 3,0%. De kapitaalmarktrente is al langer laag en kent al langere tijd een stabiel niveau rond de 0%. Dit wordt o.a. veroorzaakt doordat de ECB de beleidsrentes laag houdt. De banken betalen dus geld om overtollige middelen bij de ECB te stallen. In de MPV 2020 is in de grondexploitaties een rekenrente gehanteerd van 1,45% (in 2018 was het 1,60%). Bij de begroting 2021 is het toegerekende rentepercentage door treasury naar beneden bijgesteld tot 1,30%. Omdat de rente t.o.v. vorig jaar wederom met 0,15 punt naar beneden is bijgesteld, rekenen we voor het economisch risicoprofiel met een neerwaartse rentedruk op de grondexploitaties van 0,1% voor het jaar 2021, 0,2% in 2022 en dit oplopend naar 0,3% voor de jaren 2023 en 2024. De kans dat dit risico zich voordoet is laag (wegingsfactor van 25%). Het resultaat is nihil.
4.4
Kostenstijging:
Binnen de grondexploitaties houden we op basis van de kostprijs-, aanbestedingsontwikkeling en trends rekening met één kostenparameter. Factoren die een opwaartse druk kunnen geven
Nota van uitgangspunten MPV 2021
57
Datum
11 November 2020
Titel
Nota van Uitgangspunten MPV 2021
worden naar de achtergrond gedrukt door de economische recessie waarin we ons bevinden. Daarom stellen we voor om in de risicoberekening van de grondexploitaties te anticiperen op het externe advies van Fakton, waarbij een geringe gemeentelijke bijstelling heeft plaatsgevonden op de kostenverhoudingen. Noodzakelijk blijft een zorgvuldige monitoring van de kostenparameter, aangezien door de economische recessie er nieuwe krachten ontstaan waar lokaal geen invloed op is. Kosten index
2021
2022
2023
2024
2025
Kosten (MPV 2020 vigerend)
2,4%
2,1%
1,9%
1,9%
1,9%
Kosten (nieuw voorstel)
0,4%
1,1%
2,0%
2,8%
2,8%
In de advisering van Fakton wordt aangehouden om rekening te houden met een correctie van -2,0% op het basisscenario. Dit verwerken we als zodanig in het economisch risicoprofiel voor e de 1 vier jaar. Daarbij wordt de kans ingeschat op gemiddeld (kans 50%). Dit resulteert in een risicobedrag van € 2.450.000.
4.5
Opbrengstenontwikkeling:
Een verwachte daling van het consumentenvertrouwen, oplopende werkloosheid, nieuwe eisen voor ons milieu (BENG, PAS, PFAS en PFOS) en als gevolg van stijging van de woningprijzen afnemende betaalbaarheid van koopwoningen draagt bij aan onzekerheid. Deze zijn als index in het basisscenario voor de grondexploitaties opgenomen. Echter, de mogelijkheid van een “Tweede-golfscenario” van COVID-19 nemen we dit jaar op in het economisch risicoprofiel voor het bepalen van het weerstandsvermogen. Woningbouw De woningprijzen laten in 2021 en 2022 een daling zien en daarna komt het herstel in 2023 langzaam op gang. De bouwkosten dalen en die daling houdt langer aan. Index woning opbrengsten
2021
2022
2023
2024
1. MPV 2021 voorstel
1,5%
1,5%
2,8%
4,4%
2.Basisscenario Fakton
-2,8%
2,6%
5,7%
8,8%
Index woning opbrengsten
2021
2022
2023
2024
3.“2e golf” scenario Fakton
-2,8%
-0,9%
0,0%
1,5%
e
Om de mutatie van een “2 golf-scenario” te kunnen verwerken conform de huidige methodiek, is de mutatie per jaar, conform het 4 jaar principe, getotaliseerd naar 1 percentage met een gemiddelde van -3,1% (verschil tussen 1 en 3 uit de tabel hierboven). Daarmee zal het economisch risicoprofiel worden opgebouwd. e
Mutatie “2 golf-scenario”
2021
2022
2023
2024
Gemiddeld
MPV 2021- scenario Fakton
-4,3%
-2,4%
-2,8%
-2,9%
-3,1%
Het inschatten van het tijdstip en de omvang van een mogelijke “Tweede-golfscenario” is omgeven van onzekerheden (aannames). Hierbij wordt aangesloten bij de scenario’s van het 14 CPB, waarbij de combinatie van scenario 3 en 4 is aangehouden . Daarom houden we rekening met een effect van -3,10% op de opbrengstenparameter voor woningbouw gedurende 14