1 Bestemmingsplan Ceintuurbaanzone, Dokter van Deenweg 84 - 92_totaal

Ceintuurbaanzone, Dokter van Deenweg 84 - 92 vastgesteld

nr. NL.IMRO.0193.BP20010-0004 Afdeling Ruimtelijke Planvorming Stadskantoor Lübeckplein 2 Postbus 10007 8000 GA Zwolle postbus@zwolle.nl www.zwolle.nl Opdrachtgever ZWPP Opdrachtnemer ZWPP Publicatieversie: NL.IMRO.0193.BP20010-0004 Datum:

25 april 2023

25 april 2023 bestemmingsplan Ceintuurbaanzone, Dokter van Deenweg 84 - 92

Inhoudsopgave

TOELICHTING

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Plangebied 1.3 Geldende bestemmingsplannen

6 6 6 7

Hoofdstuk 2 Beleidskader 2.1 Inleiding 2.2 Rijksbeleid 2.2.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 2.2.2 Nationale Omgevingsvisie Extra (NOVEX) en Mooi Nederland 2.2.3 Nationale Woon- en Bouwagenda 2.2.4 Ladder voor duurzame verstedelijking 2.3 Provinciaal beleid 2.3.1 Omgevingsvisie en Omgevingsverordening provincie Overijssel 2.3.2 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel 2.4 Regionaal beleid 2.4.1 Woonagenda West-Overijssel 2021-2025 2.5 Gemeentelijk beleid 2.5.1 Omgevingsvisie 'Ons Zwolle van morgen 2030' 2.5.2 Thematisch beleid

9 9 9 9 10 11 11 14 14 15 18 18 19 19 23

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving 3.1 Stedenbouw 3.1.1 Huidige situatie 3.1.2 Uitgangspunt bestemmingsplan 3.2 Archeologie 3.2.1 Huidige situatie 3.2.2 Uitgangspunt bestemmingsplan 3.3 Verkeer 3.3.1 Huidige situatie 3.3.2 Uitgangspunt bestemmingsplan 3.4 Natuur 3.5 Water 3.5.1 Huidige situatie 3.5.2 Uitgangspunt bestemmingsplan 3.6 Wonen 3.6.1 Huidige situatie 3.6.2 Uitgangspunt bestemmingsplan 3.7 Milieu 3.7.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling/Milieueffectrapportage 3.7.2 Bodem 3.7.3 Geluid 3.7.4 Bedrijvigheid (Wet milieubeheer) 3.7.5 Luchtkwaliteit 3.7.6 Externe veiligheid 3.7.7 Klimaatadaptatie, Energietransitie, Circulariteit 3.7.8 Kabels, leidingen en straalpaden

37 37 37 40 43 43 44 44 44 44 46 47 47 47 51 51 51 51 51 52 52 54 54 55 56 57

Hoofdstuk 4 Juridische aspecten 4.1 Inleiding

58 58

2/313

25 april 2023 bestemmingsplan Ceintuurbaanzone, Dokter van Deenweg 84 - 92

4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7

Inleidende regels Bestemmingsregels Algemene regels Overgangs- en slotregels Bijlagen Handboek

60 61 62 63 63 63

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid 5.1 Economische uitvoerbaarheid 5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 5.2.1 Overleg met de buurt 5.2.2 Uitkomsten overleg

64 64 64 64 64

BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING

67

Bijlage 1

Memo parkeerbehoefte

68

Bijlage 2

Aanmeldnotitie Vormvrije m.e.r.- beoordeling

75

Bijlage 3

Akoestisch onderzoek wegverkeer Dokter van Deenweg 84

91

Bijlage 4

Geluidswering Gevel

114

Bijlage 5

Memo Stikstof Dokter van Deenweg

233

Bijlage 6

Quickscan Ecologie

252

Bijlage 7

Memo klimaatadaptief Oosterenk

279

Bijlage 8

Samenvatting gesprekken belanghebbenden

289

REGELS

293

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

294 294 299

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4

Bestemmingsregels Tuin Wonen - Meergezinshuis

301 301 303

Hoofdstuk 3 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels Algemene procedureregels Overige regels

305 305 306 308 309 310

Hoofdstuk 4 Artikel 10 Artikel 11

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

311 311 313

3/313

25 april 2023 bestemmingsplan Ceintuurbaanzone, Dokter van Deenweg 84 - 92

4/313

25 april 2023 bestemmingsplan Ceintuurbaanzone, Dokter van Deenweg 84 - 92

T OELICHT ING

5/313

25 april 2023 bestemmingsplan Ceintuurbaanzone, Dokter van Deenweg 84 - 92

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Het pand aan de Dokter van Deenweg 84-92 in Zwolle is in onbruik geraakt. De nieuwe eigenaar wil het voormalige kantoorgebouw transformeren naar een woongebouw met in totaal 24 appartementen. Het beoogde gebruik is niet toegestaan in het huidige bestemmingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, zal het bestemmingsplan gewijzigd moeten worden.

1.2

Plangebied

Het plangebied ligt aan de oostzijde van de Ceintuurbaan in Zwolle, aan de Dokter van Deenweg 84. Op onderstaans kaartbeeld is het plangebied aangegeven door middel van een stippellijn. Het perceel is kadastraal bekend als gemeente Zwolle, sectie B, nummer 6383. Het perceel is circa 1.700 m² groot.

6/313

25 april 2023 bestemmingsplan Ceintuurbaanzone, Dokter van Deenweg 84 - 92

1.3

Geldende bestemmingsplannen

Het plangebied maakt deel uit van het bestemmingsplan 'Ceintuurbaanzone', vastgesteld door de gemeenteraad op 27 mei 2013. Het plangebied en de bebouwing in de directe omgeving zijn bestemd als 'gemengd - 1'. Binnen deze bestemming zijn gebouwen toegestaan ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen, kantoren, fabrieken voor medische en optische apparaten en instrumenten inclusief reparatie, computerservice- en informatietechnologiebureaus, datacentra, natuurwetenschappelijk speuren ontwikkelingswerk, maatschappij en geesteswetenschappelijk onderzoek. geluidsgevoelige functies zijn binnen de bestemming niet toegestaan. Voor de bebouwing geldt dat deze wordt gerealiseerd binnen het bouwvlak en een maximale hoogte heeft van 19 m met een maximum bebouwingspercentage van het terrein van 55%. Ceintuurbaanzone, 2e partiële herziening (uitsluiten bijzondere woonvormen) Op 10-10-2022 heeft de gemeenteraad van Zwolle het bestemmingsplan 'Ceintuurbaanzone, 2e partiële herziening (uitsluiten bijzondere woonvormen)' vastgesteld. Met deze herziening is binnen de bestemming 'Gemengd - 1' de mogelijkheid voor een bijzondere woonvorm komen te vervallen.

7/313

25 april 2023 bestemmingsplan Ceintuurbaanzone, Dokter van Deenweg 84 - 92

Parapluplannen Voor het gehele plangebied geldt het parapluplan 'Zwolle, parapluplan parkeren'. In het parapluplan parkeren zijn regels opgenomen ten behoeve van parkeren. In paragraaf 2.5.2.5 wordt het plan getoetst aan het verkeersbeleid van de gemeente Zwolle. Vervolgens worden in paragraaf 3.3 de uitwerking en de uitgangspunten voor dit bestemmingsplan beschreven.

8/313

25 april 2023 bestemmingsplan Ceintuurbaanzone, Dokter van Deenweg 84 - 92

Hoofdstuk 2 2.1

Beleidskader

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt het relevante beleid uiteengezet dat van belang is bij de toetsing van het initiatief. Allereerst wordt beleid op rijksniveau belicht, daarna provinciaal beleid en gemeentelijk beleid.

2.2

Rijksbeleid

2.2.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken; te kiezen voor slimme combinaties van functies; uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden en er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI. Binnen de NOVI zijn acht voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. Regio Zwolle is aangewezen als voorlopig NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren.

Opgaven Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven: 1. ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie; 2. de economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden; 3. steden en regio's sterker en leefbaarder maken; 4. het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen. Realiseren opgaven In de NOVI is een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren: 1. De Omgevingsagenda. Voor Oost-Nederland is een omgevingsagenda opgesteld, waar de Regio Zwolle onderdeel van uitmaakt. In de Omgevingsagenda agenderen het Rijk en de regio de gezamenlijke vraagstukken en de gewenste aanpak daarvan. De Omgevingsagenda biedt een basis voor uitvoeringsafspraken en inzet van programma's en projectbesluiten van Rijk en regio. 2. De NOVI-gebieden. Een NOVI-gebied is een instrument waarbij het Rijk en de regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Vaak wordt voortgebouwd op bestaande samenwerkingstrajecten.

Denk aan een Regio Deal en een verstedelijkingsstrategie.

9/313

25 april 2023 bestemmingsplan Ceintuurbaanzone, Dokter van Deenweg 84 - 92

Conclusie Gelet op de te realiseren opgaven uit de NOVI kan de conclusie worden getrokken dat de voorgenomen ontwikkeling geen rijksbelangen raakt als opgenomen in de NOVI. 2.2.2

Nationale Omgevingsvisie Extra (NOVEX) en Mooi Nederland

De grote opgaven voor Nederland op het terrein van onder meer de volkshuisvesting, de transitie van het landelijk gebied en de opwek van duurzame energie, worden nu door verschillende ministeries uitgewerkt in nationale programma's. De keuzes die daarin gemaakt worden, zullen in de provincies ruimtelijk gaan landen. De samenhang daarvan wordt door het Rijk bewaakt door middel van de programma's NOVEX en Mooi Nederland.

NOVEX Het programma NOVEX geeft regie aan het leggen van de ruimtelijke puzzel in samenwerking met provincies, gemeenten en waterschappen. Het zorgt voor samenhang in het ruimtelijke beleid, verbindt de 22 nationale programma's en het versnelt de uitvoering door te sturen op heldere voorwaarden en concrete uitvoeringsafspraken. In het kader van het programma zijn het NOVI-gebied Regio Zwolle aangewezen als een van de NOVEX-gebieden.

Verstedelijkingsgebied Regio Zwolle Belangrijk vraagstuk in dit gebied is hoe de opgave voor wonen en werken te combineren met de klimaatopgave en het watersysteem in deze regio. Tot 2040 moeten er 49.000 woningen en 20.000 arbeidsplaatsen in de regio Zwolle worden gerealiseerd. De grootste uitdaging voor de regio zit in het 'klimaatadaptief verstedelijken'. Door haar ligging in de delta van de IJssel én de Vecht is de regio extra kwetsbaar voor klimaatverandering en waterveiligheid.

Mooi Nederland In het programma 'Mooi Nederland' staat ruimtelijke kwaliteit centraal. Het programma werkt aan een gedeeld beeld van de toekomst van ons land en regelt nieuwe concepten voor de inrichting van gebieden. In de regie op de ruimtelijke ordening staan drie perspectieven centraal: 1. landbouw en natuur; 2. netwerken voor energie en onze economie; 3. leefbare steden en regio's. 'Mooi Nederland' schetst voor elk perspectief drie nog uit te werken concepten die op gebiedsniveau toepasbaar zijn. Daarbij wordt gedacht aan het tegengaan van 'verrommeling' door grootschalige bedrijfsvestigingen, samen met andere opgaven, mooi in het landschap op te laten gaan. Of de toepassing van 'groen' tegen hittestress en wateroverlast bij binnenstedelijke verdichting. Een ander concept in 'Mooi Nederland' is de teelt van 'biobased' bouwmaterialen zoals vezelgewassen. Het versterkt het landschap, het vermindert de CO2-uitstoot en verduurzaamt de woningbouw.

10/313

25 april 2023 bestemmingsplan Ceintuurbaanzone, Dokter van Deenweg 84 - 92

2.2.3

Nationale Woon- en Bouwagenda

In de Nationale Woon- en Bouwagenda worden de oorzaken van de wooncrisis, de doelstellingen en de programmatische aanpak voor de komende jaren geschetst. Het doel van de Nationale Woon- en Bouwagenda is het bevorderen van de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod in Nederland. Daartoe wordt een aanpak in zes programma's uitgewerkt: 1. woningbouw; 2. een thuis voor iedereen (gericht op aandachtgroepen); 3. betaalbaar wonen; 4. leefbaarheid en veiligheid; 5. verduurzaming gebouwde omgeving; 6. wonen en zorg voor ouderen. Programma Woningbouw In het woningbouwprogramma wordt gefocust op een versterking van de regie en samenwerking om gezamenlijk de urgente maatschappelijke opgaven een plek te geven in dit land waar ruimte schaars is. Daar waar de verschillende opgaves kunnen knellen, bijvoorbeeld bij het bouwen in diepe polders, zullen we afwegingen maken om de belangen van zowel de huidige als de toekomstige generaties te beschermen. De uitvoering van dit programma richt zich op alle delen van ons land. Voor een goede ruimtelijke regie en afstemming van genoemde opgaven, hebben Rijk en regio gezamenlijk verstedelijkingsstrategieën voor zeven regio's met de hoogste woningbouwopgave en verstedelijkingsdruk opgesteld.

Binnen deze regio's zijn grootschalige integrale woningbouwgebieden geïdentificeerd waar intensieve betrokkenheid van het Rijk nodig wordt geacht. Tot en met 2030 kunnen in deze zeven regio's 600.000 woningen worden gerealiseerd. Tot 2040 gaat het om 900.000 woningen. De cijfers kennen onzekerheid, aangezien het prognoses betreft. Daarom zijn in de prognoses drie varianten uitgewerkt. in de hoge variant zouden er circa 1.022.000 woningen nodig zijn en in de lage variant 759.000 woningen. Ongeacht het scenario zijn er dus fors meer woningen nodig. Uit de prognoses blijkt dat voor de provincie Overijssel een behoefte is tot en met 2030 van 32.000 woningen. Uit de raming blijkt eveneens dat in 2031 een tekort is van 9.800 woningen.

Toetsing Gelet op de te realiseren opgaven uit de NOVEX, en de Nationale Woon- en Bouwagenda kan de conclusie worden getrokken dat het voorliggende bestemmingsplan in overeenstemming is met het beleid. 2.2.4

Ladder voor duurzame verstedelijking

Artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), zoals die geldt vanaf 1 juli 2017, bevat de verplichting om in de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving te geven van de behoefte aan die ontwikkeling. Daarnaast, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient een motivering te worden gegeven waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. In artikel 1.1.1 van het Bro is omschreven wat verstaan moet worden onder een stedelijke ontwikkeling. Namelijk een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Volgens de Handreiking Ladder voor duurzame verstedelijking van het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat (IenW) vallen onder het begrip 'andere stedelijke voorzieningen' onder meer accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport en leisure. Bovendien zijn er inmiddels meerdere uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State, waarin het begrip stedelijke ontwikkeling verder is verduidelijkt.

11/313

25 april 2023 bestemmingsplan Ceintuurbaanzone, Dokter van Deenweg 84 - 92

Of bij een bovengenoemde voorziening sprake is van een stedelijke ontwikkeling, hangt af van de omvang en de gebruiksmogelijkheden. In de uitspraak van 25 maart 2015: ECLI:NL:RVS:2015:953 is bepaald dat woningbouwplannen met een omvang vanaf 12 woningen als stedelijke ontwikkeling kunnen worden gezien, terwijl in de uitspraak van de Afdeling van 16 september 2015: ECLI:NBL:RVS:2015:2921 een plan van 11 woningen niet als stedelijke ontwikkeling werd gezien vanwege de beperkte omvang. Dit betekent dat er wel sprake is een woningbouwlocatie, welke aan te merken is als een stedelijke ontwikkeling. Derhalve is de Ladder van duurzame verstedelijking wel van toepassing. Nu de ladder van toepassing is, moet worden omschreven wat de behoefte is aan de woningen die mogelijk gemaakt worden binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. Daarbij zijn de aard en omvang van de ontwikkeling leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Tevens moet op basis van de aard en omvang van het woningbouwplan worden bepaald of er regionale afstemming nodig is. Ten slotte moet worden gemotiveerd, indien de woningbouwontwikkeling voorziet in een behoefte en gepland is buiten het bestaand stedelijk gebied, waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Behoefte binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied en afstemming Kort gezegd is de 'behoefte' het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende 10 jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). De gemeenten in West-Overijssel hebben de hoofdafspraak gemaakt dat iedere gemeente maximaal 100% van de eigen vraag naar woningen als harde plancapaciteit beschikbaar maakt. Dat is in lijn met de Ladder voor duurzame verstedelijking en de visie van provincie. Op 25 maart 2021 heeft de provincie Overijssel De Woonagenda West Overijssel vastgesteld. Hierin zijn nieuwe regionale woonafspraken gemaakt voor de periode 2021-2025. In de Woonagenda West Overijssel is het volgende opgenomen ten aanzien van de woonbehoefte. De druk op de woningmarkt en de woningtekorten zijn hoog. Steeds meer huishoudens hebben moeite de gewenste woning te kopen of te huren in onze regio. De provincie Overijssel en Overijsselse gemeenten voelen de urgentie daar wat aan te doen. Er moeten de komende jaren veel nieuwe woningen bijgebouwd worden, maar er moeten ook gezamenlijk manieren gevonden worden om de dynamiek en slaagkansen binnen de bestaande woningvoorraad te vergroten.

De druk op de woningmarkt is niet de enige uitdaging: ook de investeringsopgave in bestaande wijken en op transformatielocaties, de verduurzaming van de woningvoorraad en de huisvesting van bijzondere doelgroepen vragen aandacht. Tot slot kan wonen niet los gezien worden van regionale opgaven, zoals verstedelijking, de vitaliteit van de dorpen en steden en de transitie van het platteland. Wonen vormt in deze grote opgaven een belangrijke sleutelfunctie en heeft een rol als (financieel) drager in deze opgaven. Vanuit een gezamenlijke agenda willen partijen de kwaliteit van West-Overijssel versterken: een groene en bereikbare regio met sterke steden, vitale kernen en platteland en een koploperspositie als het gaat om duurzaamheid, circulariteit en klimaatbestendigheid. Voor de komende 10 jaren wordt een sterke groei van de regio verwacht. Die verwachting is opgebouwd uit drie elementen: 1. woningbehoefteprognoses tot 2030; 2. het naar voren halen van de woningbehoefte die ontstaat na 2030; en 3. een impuls om bij te dragen aan het oplossen van de actuele woningnood in Nederland. In de woonagenda worden vier woonstrategieën beschreven, welke de verschillen kenmerken tussen de

12/313

25 april 2023 bestemmingsplan Ceintuurbaanzone, Dokter van Deenweg 84 - 92

steden, dorpen en het buitengebied. Het gaat om: ‘ontspannen wonen’ in het landelijk gebied en kleine kernen; 'centraal wonen’ in kernen met een flinke omvang, een goed voorzieningenniveau; goede bereikbaarheid (OV/treinverbinding), met bovendien ruimte voor grootschalige woningtoevoeging, en; ‘stedelijk wonen’ in de steden Deventer en Zwolle. Om het regionale woningbouwprogramma kracht bij te zetten, zijn regionale sleutelprojecten aangewezen. Deze sleutelprojecten hebben de volgende kenmerken: inbreiding (complexiteit); versnelling (start realisatie voor 2025); nabijheid van een mobiliteitsknooppunt. Tabel 1 laat zien dat de gemeenten in West-Overijssel samen tot 2030 een kleine 26.000 woningen in harde en zachte plancapaciteit hebben. Voor de gemeente Zwolle geldt dat er tot 2030 circa 12.700 aan totale plancapaciteit is.

Tabel Inventarisatie harde en zachte plancapaciteit najaar 2020

Volgens de prognoses groeit het aantal huishoudens in de regio met circa 25.000 tot ruim 251.000 huishoudens in 2030. Mede in het licht van de huidige regionale woningtekorten (gemiddeld 3%, dus een kleine 7.000 woningen) en andere ontwikkelingen, zoals de verstedelijkingsopgave in Deventer en Zwolle, de toenemende marktdruk (met name in het stedelijk gebied) en migratiestromen willen we als regio een groei van 35.000-40.000 huishoudens tot 2030 accommoderen. Tabel 1 laat zien dat de gemeenten in West-Overijssel samen tot 2030 een kleine 26.000 woningen in harde en zachte plancapaciteit hebben. Dat betekent dat naast het realiseren van harde en zachte plannen ingezet zal worden op het toevoegen van extra plancapaciteit voor 9.000-14.000 woningen in West-Overijssel in de periode tot 2030, waarvan ongeveer de helft (5.500) voor de autonome behoefte en ongeveer de helft voor de extra (verstedelijkings)ambities. De huidige capaciteit, en dus de omvang en verdeling van de zoekopgave naar extra capaciteit voor autonome behoefte en voor verstedelijkingsambities, verschilt per gemeente. De

13/313

25 april 2023 bestemmingsplan Ceintuurbaanzone, Dokter van Deenweg 84 - 92

genoemde aantallen in tabel 2 vormen een voorstelling van de behoefte en geven de richting aan, maar zijn uiteindelijk de uitkomst van het sturen op kwaliteiten.

Toetsing Zoals blijkt uit de woonagenda is er in de West-Overijsselse gemeenten de komende jaren behoefte aan nieuwe woningen om de druk op de woningmarkt en de woningtekorten te verlagen. Het gaat hier niet alleen in kwantitatieve zin om nieuwe woningen maar ook kwalitatief gezien moet gestuurd worden op de lokale behoefte. De in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling levert een (beperkte) bijdrage aan het verlagen van de druk op de woningmarkt en de woningtekorten. In paragraaf 2.5 wordt ingegaan om het gemeentelijke woonbeleid waaruit blijkt dat tevens wordt aangesloten op de kwalitatieve behoefte in de gemeente Zwolle. Het aantal van maximaal 24 woningen in dit bestemmingsplan maakt deel uit van de zachte plancapaciteit. Gelet op het feit dat er een ondercapaciteit is in aantal woningen, is er ruim voldoende kwantitatieve ruimte voor de woningen. Dat betekent dat voor dit bestemmingsplan voldoende planologische ruimte bestaat.

Bestaand stedelijk gebied De Ladder voor duurzame verstedelijking vraagt tevens naar een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied. Daarbij wordt verstaan onder bestaand stedelijk gebied het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. De locatie waar de woningen zijn voorzien, is bestaand stedelijk gebied.

2.3

Provinciaal beleid

2.3.1

Omgevingsvisie en Omgevingsverordening provincie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel van 1 mei 2017 geeft de provinciale visie op de fysieke leefomgeving van Overijssel weer. Hierin staan onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van de leefomgeving. De Omgevingsvisie is onder andere een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening. De Omgevingsvisie is op 12 april 2017 vastgesteld en op 1 mei 2017 in werking getreden. Op 13 november 2019 is de Actualisatie Omgevingsvisie en Omgevingsverordening 2018/2019 vastgesteld en op 3 maart 2021 is de Actualisatie Omgevingsvisie en Omgevingsverordening 2019/2020 vastgesteld. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. De ambities in het kader van duurzaamheid zijn: klimaatbestendigheid, het realiseren van een duurzame energiehuishouding, het sluiten van kringlopen (circulaire economie) en het beter benutten van ruimte, bestaande bebouwing en infrastructuur. Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit wordt ingezet op het vergroten van de gebruikswaarde, de belevingswaarde en de toekomstwaarde. Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is daarbij van belang, waarbij een vitaal en samenhangend stelsel van gebieden met een hoge natuur- en waterkwaliteit wordt ontwikkeld.

Ook de ontwikkeling van een continu en beleefbaar watersysteem, het voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen en het contrast tussen dynamische en luwe gebieden versterken, zijn ambities op het gebied van ruimtelijke kwaliteit. Het zorgvuldig inpassen van nieuwe initiatieven heeft als doel om de samenhang in en de identiteit van een gebied te versterken en nieuwe

14/313

25 april 2023 bestemmingsplan Ceintuurbaanzone, Dokter van Deenweg 84 - 92

kwaliteiten te laten ontstaan. Een zichtbaar en beleefbaar landschap en het behouden en waar mogelijk verbreden van het bestaande aanbod aan woon-, werk- en mixmilieus betreffen ruimtelijke kwaliteitsambities. De ambitie van de provincie Overijssel is dat elk project bijdraagt aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit van de leefomgeving en dat nieuwe initiatieven worden verbonden met bestaande kwaliteiten. De Catalogus Gebiedskenmerken, die per gebiedstype beschrijft welke kwaliteiten behouden, versterkt en ontwikkeld moeten worden, is daarbij een instrument om te sturen op ruimtelijke kwaliteit. Ten aanzien van sociale kwaliteit is het koesteren en het gebruik maken van 'noaberschap' de ambitie, evenals het stimuleren van culturele identiteit van de provincie Overijssel, zowel lokaal als regionaal. Duurzame ontwikkeling van cultureel erfgoed (bijvoorbeeld herbestemmen/hergebruik monumenten en karakteristieke bebouwing) hoort hier bij. Het realiseren van sociale kwaliteit wordt gedaan door het actief betrekken van bewoners bij projecten en het bieden van ruimte aan initiatieven van onderop. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken, is de Omgevingsverordening Overijssel 2017.

De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. 2.3.2

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel 2017 geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: generieke beleidskeuzes; ontwikkelingsperspectieven; gebiedskenmerken. Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.

Generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase de zgn. 'SER-ladder' gehanteerd. Deze komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaande bebouwing en herstructurering worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden. Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Ecologische Hoofdstructuur en verbindingszones et cetera. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

Ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van 6 ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven.

15/313

25 april 2023 bestemmingsplan Ceintuurbaanzone, Dokter van Deenweg 84 - 92

Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel 2017 (Bron: Provincie Overijssel) 2.3.2.1 Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten Omgevingsvisie Overijssel 2017 Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de visie wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. In het uitvoeringsmodel staan de stappen of, waar en hoe centraal. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door provinciale generieke beleidskeuzes, de ontwikkelingsperspectieven geven richting aan waar wat ontwikkeld kan worden en de gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij de vraag hoe een initiatief ingepast kan worden. Dit is verbeeld in de bovenstaande figuur.

Generieke beleidskeuzes Of een ontwikkeling nodig of mogelijk is, wordt bepaald op basis van generieke beleidskeuzes. Het concentratiebeleid van de provincie Overijssel houdt in dat stedelijke ontwikkelingen (wonen, werken en voorzieningen) zoveel mogelijk geconcentreerd worden in de stedelijke netwerken Twente (Enschede, Hengelo, Almelo, Oldenzaal en Borne), Zwolle-Kampen en Cleantech Regio. Daar mag gebouwd worden voor de (boven)regionale behoefte. De kernen Hardenberg en Steenwijk kunnen bouwen voor de regionale behoefte, mits dit past binnen de regionale programmering. In de onderbouwing van nieuwe initiatieven geeft de gemeente inzicht in de wijze waarop daarmee wordt

16/313

25 april 2023 bestemmingsplan Ceintuurbaanzone, Dokter van Deenweg 84 - 92

voorzien in de behoefte van deze gemeente.

Toetsing generieke beleidskeuzes Zoals hiervoor beschreven in paragraaf 2.2.4 Ladder voor duurzame verstedelijking past het plan binnen de behoefde en de regionale afspraken.

Ontwikkelingsperspectieven De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Volgens de kaart 'Ontwikkelingsperspectief' ligt het plangebied in het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties binnen de stedelijke netwerken'. Dit betreft de gebieden rond de binnensteden, met diverse woon- en werklocaties, elk met hun eigen woon-, werk- of mixmilieu. Voor dit gebied geldt dat herstructurering en transformatie deze gebieden vitaal en aantrekkelijk moeten houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur of water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld door in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening te houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten).

Toetsing ontwikkelingsperspectieven Het initiatief betekent een transformatie van een voormalig kantoorgebouw naar een appartementengebouw. Door het toevoegen van de woonfunctie in dit gebied wordt de diversiteit en levendigheid van dit gebied vergroot, in aansluiting op de uitgangspunten van het ontwikkelingsperspectief. Met de ontwikkeling wordt tevens ingezet op het verduurzamen van het gebouw en het toevoegen van groen onder meer door de toepassing van groene gevels. Hierbij wordt de situatie ten aanzien van hittestress en het vergroenen van de stedelijke leefomgeving verbeterd. Concluderend kan worden gesteld dat de ontwikkeling passend is binnen het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties binnen de stedelijke netwerken'.

Gebiedskenmerken Het plangebied is aangeduid als 'dekzandvlakte en ruggen' (natuurlijke laag). In de occupatiegeschiedenis zijn de dekzandgebieden voor het overgrote deel in cultuur gebracht als essenlandschap, oude hoevenlandschap en heide-ontginningslandschap. Kenmerkend reliëf is op veel plaatsen vervlakt, bijvoorbeeld door egalisaties ten behoeve van de landbouw. De ambitie is de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken. Dit kan bijvoorbeeld door een meer natuurlijk watersysteem en door beplanting met ‘natuurlijke’ soorten. En door de (strekkings)richting van het landschap te benutten in gebiedsontwerpen. De beoogde ontwikkeling voorziet slechts in een perceel gebonden ontwikkeling. Er vinden geen ingrepen plaats die invloed hebben op het reliëf van het gebied. De verordening kent geen specifieke normen voor het plangebied.

Laag van de agrarische cultuurlandschappen In het agrarisch cultuurlandschap gaat het er altijd om dat de mens inspeelt op de natuurlijke omstandigheden en die ten nutte maakt. Het agrarisch cultuurlandschap is bij uitstek een gebruikslandschap. Het aanzien van ruim twee derde van het oppervlak van Overijssel wordt bepaald door 17/313

25 april 2023 bestemmingsplan Ceintuurbaanzone, Dokter van Deenweg 84 - 92

het agrarisch gebruik. Het plangebied ligt in het stedelijk gebied van Zwolle. Het stedelijk gebied van Zwolle is niet opgenomen in de Laag van de agrarische cultuurlandschappen waardoor deze laag niet van toepassing is.

Stedelijke laag Het plangebied heeft als gebiedskenmerk 'woonwijken 1955 - nu' (stedelijke laag). De woonwijken van na 1955 zijn grotendeels planmatig ontworpen en gerealiseerd. Dat heeft geleid tot een per wijk kenmerkende hoofdstructuur met eigen aard, maat en karakter (patroon van o.a. hoofdroutes en wegen, wooneenheden en parken en groenstructuur). Functies zijn meestal ruimtelijk van elkaar gescheiden. De omgevingsverordening geeft voor ontwikkelingen in 'woonwijken 1955 - nu' de volgende richting. Als ontwikkelingen plaatsvinden in de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. De groenstructuur is onderdeel van het wijkontwerp. De ontwikkeling bestaat uit de transformatie van een bestaand gebouw. Er vinden geen ingrepen plaats die van invloed zijn op de stedelijke laag.

Laag van beleving De laag van beleving wordt ook wel de laag van lust en leisure genoemd. Op basis van deze kaartlaag geldt dat het plangebied in de zone ligt die aangeduid is met 'IJssellinie inundatieveld'. De IJssellinie was een militaire verdedigingslinie die tussen 1951 en 1954 langs de IJssel gebouwd werd om Nederland door middel van inundatie (het onder water zetten van land) te beschermen tegen een landinvasie. In de gebiedskenmerken is dit gebied één van de bakens in de tijd en geldt er een cultuurhistorische ambitie. Het creëren van verbindingen en verbanden tussen bestaande bakens die onderdeel van een groter geheel zijn, maar nu verloren of geïsoleerd in het landschap liggen, is een onderdeel van die ambitie. Ook is het mogelijk bakens van deze tijd toe te voegen. Cultuurhistorische waarden dienen behouden te worden door ze bewust in te zetten in gebiedsopgaves. In het plangebied zelf zijn geen cultuurhistorische elementen aanwezig. 2.3.2.2 Conclusie Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten planologische wijziging overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

2.4

Regionaal beleid

2.4.1

Woonagenda West-Overijssel 2021-2025

Op 25 maart 2021 heeft de provincie Overijssel De Woonagenda West Overijssel vastgesteld. Hierin zijn nieuwe regionale woonafspraken gemaakt voor de periode 2021-2025. In de Woonagenda West Overijssel is het volgende opgenomen ten aanzien van de woonbehoefte. 'Volgens de prognoses groeit het aantal huishoudens in de regio met circa 25.000 tot ruim 251.000 huishoudens in 2030. Mede in het licht van de huidige regionale woningtekorten (gemiddeld 3%, dus een kleine 7.000 woningen) en andere ontwikkelingen zoals de verstedelijkingsopgave in Deventer en Zwolle, de toenemende marktdruk (met name in het stedelijk gebied) en migratiestromen willen we als regio een groei van 35.000-40.000 huishoudens tot 2030 accommoderen. Tabel 1 laat zien dat de gemeenten in West-Overijssel samen tot 2030 een kleine 26.000 woningen in harde en zachte plancapaciteit hebben. Dat betekent dat naast het realiseren van harde en zachte plannen ingezet zal worden op het toevoegen

18/313

25 april 2023 bestemmingsplan Ceintuurbaanzone, Dokter van Deenweg 84 - 92

van extra plancapaciteit voor 9.000-14.000 woningen in West-Overijssel in de periode tot 2030, waarvan ongeveer de helft (5.500) voor de autonome behoefte en ongeveer de helft voor de extra (verstedelijkings)ambities. De huidige capaciteit, en dus de omvang en verdeling van de zoekopgave naar extra capaciteit voor de autonome behoefte en voor verstedelijkingsambities, verschilt per gemeente. De genoemde aantallen in tabel 2 vormen een voorstelling van de behoefte en geven de richting aan, maar zijn uiteindelijk de uitkomst van het sturen op kwaliteiten.'

Tabel Inventarisatie harde en zachte plancapaciteit najaar 2020

2.5

Gemeentelijk beleid

2.5.1

Omgevingsvisie 'Ons Zwolle van morgen 2030'

Inleiding Ter voorbereiding op de komst van de Omgevingswet heeft de gemeente de omgevingsvisie 'Ons Zwolle van morgen 2030' opgesteld. De omgevingsvisie, die op 13 september 2021 door de raad is vastgesteld, beschrijft de koers voor de fysieke leefomgeving van de gemeente Zwolle vooral op de periode tot 2030. De visie helpt om de volgende stappen te zetten in de ontwikkeling van de gemeente waarin leefbaarheid, gezondheid, wonen, mobiliteit, klimaat, duurzaamheid en economie hoog in het vaandel staan.

Steeds meer Zwolle: ambities en kernopgaven Aan de hand van de Zwolse Kernopgaven wordt de omgevingsvisie opgebouwd. 'De drager' van de gemeente is het menselijk kapitaal. Centraal staat de ambitie: Zwolle versterkt en benut het menselijk kapitaal van Zwolle. De kwaliteiten op het gebied van landschap, cultuurhistorie en biodiversiteit van de bestaande stad en haar natuurlijke omgeving is een ijzersterk 'fundament', om op verder te bouwen.

19/313

25 april 2023 bestemmingsplan Ceintuurbaanzone, Dokter van Deenweg 84 - 92

Centraal staat de ambitie: Zwolle behoudt en versterkt haar ruimtelijke, cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteiten. De drager en het fundament vormen de structurele verbindingen in het 'Huis van Zwolle' te midden van de volgende drie leidende ambities voor de verdere ontwikkeling: 1. Zwolle versterkt haar stedelijkheid, wordt nationaal en internationaal aantrekkelijker en bestendigt zo haar (economische) toppositie als regio; 2. Zwolle is in 2050 klimaatbestendig en energieneutraal; 3. vitale, solidaire, gezonde en duurzame stadsdelen. Dit is terug te vertalen naar de volgende afbeelding.

Het ‘huis van Zwolle' (bron: gemeente Zwolle)

Ontwikkelingen en opgaven verbonden aan ambitie De wereld om ons heen verandert voortdurend. Er zijn allerlei factoren die van invloed zijn hoe we de ruimte inrichten. Trends en ontwikkelingen op gebieden als leef-, klimaatbestendige, duurzame en werkgemeente, een gemeente waar we ons verplaatsen en Zwolle als onderdeel van Nederland en de regio geven inzicht voor de visie met een doorkijk naar de effecten ervan voor Zwolle.

Ruimtelijke koers Basis De ruimte om te leven is de belangrijkste waarde. Ruimte om te leven voor mens, plant en dier. Leefbaarheid of kwaliteit van leven staat voorop en is leidend bij iedere ontwikkeling: een gezonde balans tussen welzijn en welvaart.

Sturen op kwalitatieve ontwikkeling 20/313

25 april 2023 bestemmingsplan Ceintuurbaanzone, Dokter van Deenweg 84 - 92

Voor de inrichting van de stad en van het buitengebied zijn de volgende spelregels en principes van toepassing als sturingsfilosofie: 1. combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. de kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. afwentelen wordt voorkomen; 4. de Omgevingsvisie wordt gebruikt als gids voor ruimtelijke ontwikkelingen. Ambities mogen gewogen worden in een goed proces met de omgeving en met de gemeenteraad; 5. er wordt gebiedsgericht gewerkt. Daarbij gelden ook de opgaven, doelen, randvoorwaarden en ambities uit de thematische raamwerken en de gebiedsprofielen. Randvoorwaarden Deze ontwikkeling vinden plaatsen binnen een aantal randvoorwaarden. Ruimte voor een leefbare stad Er is ruimte nodig om het woningtekort aan te pakken. Er is ook ruimte nodig voor een gezonde buitenruimte met veel groen. Er is ruimte nodig voor ondernemers. Ruimte is ook nodig om te wandelen, te fietsen, voor de bus, de trein en de auto. 1.000 woningen per jaar met een focus op stedelijk wonen Uitgangspunt is het toevoegen van stedelijke woonkwaliteit door te ontwikkelen als een sterke groeistad, een vernieuwende woonstad, een solidaire leefstad en een duurzame deltastad. Met 1.000 woningen per jaar tot 2030 wordt het woningtekort op alle fronten aangepakt met onderscheidende woonmilieus en een gevarieerd woonaanbod voor iedere inkomenscategorie.

Het woonprogramma bestaat voor 30% uit goedkope woningen, 40% is middelduur en 30% duur. Grofweg landt 60% van de nieuwe woningen in de bestaande stad met verschillende stedelijke woonmilieus en stedelijke woonvormen. Grofweg 40% van de woningen wordt gerealiseerd in de suburbane woonmilieus, wat hoofdzakelijk bestaat uit grondgebonden woningen. In de ontwikkeling van de woningen wordt gestreefd naar nieuwe onderscheidende, stedelijke woonvormen en combinaties van wonen en werken. Mobiliteit en bereikbaarheid als belangrijke drager voor leefbaarheid Meervoudig ruimtegebruik en denken in drie dimensies is het vertrekpunt. Dat betekent enerzijds de hoogte opzoeken (hoogbouw en verdichting) anderzijds wordt ingezet op beter passende vormen van mobiliteit en bereikbaarheid met minder ruimtebeslag. Ten slotte wordt meer aandacht besteed aan de fietser en de voetganger en minder voorrang gegeven aan de automobilist. Aandacht voor de economie van stad, gemeente en regio De economie wordt versterkt, voornamelijk voor het cluster rond gezondheidszorg, voor ICT/e-commerce en de creatieve industrie. Er wordt ruimte gezien voor de groei van de logistieke sector. Innovatie en nieuwe bedrijvigheid wordt gestimuleerd waarbij gekeken wordt naar de koppeling met maatschappelijke thema’s.

De Zwolse strategische ontwikkelzones Er is een drietal strategische ontwikkelzones met daarbinnen diverse gebieden die (deels) transformeren naar een andere functie: 1. de binnenstad en de schil rondom de historische binnenstad: de StadsKrans; 2. de zone verbonden aan de stadsring en dus aan de belangrijkste openbaar vervoer- en autoverbindingen: de StadsRuit met daarin een aantal belangrijke ontwikkelgebieden, zoals de Spoorzone en de Zwartewaterallee; 3. de schil waar de stad het omliggende buitengebied ontmoet. De scherpe rand tussen het groen van het landschap en het grijs en rood van de stad: de StadsRand.

21/313

25 april 2023 bestemmingsplan Ceintuurbaanzone, Dokter van Deenweg 84 - 92

Voorliggend plangebied maakt onderdeel uit van de StadsRuit.

Raamwerken Om het goed ondernemen en prettig wonen in Zwolle te borgen, wordt gewerkt aan het behouden, beschermen en ook ontwikkelen van de Zwolse omgevingskwaliteiten. Dit door het vastleggen van de belangrijkste fysieke structuren van Zwolle: raamwerken genoemd, het geraamte van Zwolle. Het raamwerk laat de grote fysieke structuren zien die bepalend zijn voor de ontwikkeling op lange termijn. Een hoofdstructuur waarbinnen ontwikkelingen mogelijk zijn en benoemd de condities om Zwolle in de toekomst aantrekkelijk en toekomstbestendig te houden. Het gaat om de volgende raamwerken: het fysiek kapitaal (landschap, cultuurhistorie en natuur), klimaatadaptatie, gezondheid, mobiliteit, circulariteit, de ondergrond en de buitenruimte. Eén van de geformuleerde topambities is het behouden en beschermen van cultuurhistorie, biodiversiteit en landschap als belangrijke fysieke waarden. Er is inzichtelijk gemaakt waar die waarden aanwezig zijn. Daaruit volgen een achttal spelregels hoe hiermee om te gaan wanneer sprake is van ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving.

Gebiedsprofielen De gebiedsprofielen beschrijven een integraal toekomstbeeld voor de gebieden. Er is aandacht voor het gewenste woonmilieu, de sociale en economische dynamiek, de ruimtelijke kwaliteit, de mate van functiemenging, het mobiliteitsbeleid, gezondheid, de mogelijkheden van vergroening en de verduurzaming van gebouwen en de buitenruimte. Elk gebiedsprofiel is opgebouwd uit de volgende twee onderdelen: beschrijving van het gebied; de gewenste ontwikkelrichting met specifieke opgaven. De bestaande kenmerken (fysiek en sociaal) en kwaliteiten van gebieden zijn het vertrekpunt voor ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving. De volgende gebiedsprofielen worden onderscheiden: het Zwolse centrumgebied; stedelijk gebied; levendige gebieden (winkelcentra, ontmoetingsplekken en evenementenlocaties); sub-urbaan gebied/groenstedelijk; dorpen in het buitengebied van Zwolle; werkgebieden en -locaties; stedelijk groen; agrarisch landschap; gemengd landelijk gebied en buurtschappen; natuurlandschap; vechtcorridor. Voorliggend plangebied maakt onderdeel uit van de Werklocatie Oosterenk en Werklocatie Oosterenk Transitie.

Realisatiestrategie Aan de slag met het grote aantal opgaven en uitdagingen kan alleen door samen op te trekken met de Zwolse samenleving, met andere overheden, ondernemers en investeerders. Ons vertrekpunt is, we doen

22/313

25 april 2023 bestemmingsplan Ceintuurbaanzone, Dokter van Deenweg 84 - 92

het samen, waarbij de rol van de gemeente telkens maatwerk is en zijn we iedere keer duidelijk over onze rol. Participatie is van groot belang om doelen en ambities in de leefomgeving te bereiken. De opgaven worden met een gebiedsgerichte benadering aangepakt. Op die wijze kunnen opgaven worden gebundeld en meekoppelkansen worden benut. Bij ieder initiatief in de fysieke leefomgeving, groot of klein, staan de doelen uit de Omgevingsvisie centraal. De Omgevingsvisie is het integrale beleidskader voor de eerste beoordeling van ruimtelijke initiatieven. 2.5.1.1 Vertaling naar plangebied In de Omgevingsvisie ligt het plangebied in het gebiedsprofiel ‘Werklocatie Oosterenk en Werklocatie Oosterenk Transitie’. Als onderdeel van de ontwikkeling van de compacte stad zijn er diverse werklocaties, waarbij de functie van het gebied de komende jaren transformeert. Dit zijn de Top Innovatie Centra, Oosterenk, Voorsterpoort, de Spoorzone en een aantal kantorenlocaties.

Naast de ligging in het gebiedsprofiel ‘Werklocatie Oosterenk en Werklocatie Oosterenk Transitie’ ligt het plangebied ook in de strategische ontwikkelzone ‘StadsRuit’. Het gaat om de Spoorzone, de Zwartewaterzone, Zwartewaterallee en Oosterenk. De gebieden hebben gemeen dat ze liggen aan de stadsring. Ze vormen als het ware een ruit over een deel van de stad; de StadsRuit dus! Waarbij de ring veel meer wordt dan een verkeersader. Op termijn zien we een stadsboulevard die telkens aansluit bij de specifieke omgeving, lokaal en regionaal. Veel van de 6.000 woningen komen hier terecht. Bij Oosterenk is de rust van het landschap nabij. Het groen is om de hoek. Deze uitdaging geldt ook voor de andere ontwikkelingen in de stad. Voorliggend plan, waarbij op basis van de herontwikkeling van bestaand bebouwd gebied invulling wordt gegeven aan een woningbouwopgave, sluit aan op de beschreven ambities in de Omgevingsvisie. Er worden voor een brede doelgroep woningen gerealiseerd. Dit draagt bij aan een evenwichtige opbouw van de samenleving en aan een dynamische invulling van de Stadruit. Dit gebeurt op basis van een goede ruimtelijke afstemming op de omgeving, zodat de leefomgeving verbetert. Door een verruiming van het woningaanbod wordt Zwolle aantrekkelijker als woonstad. Dat straalt de stad nationaal reeds uit.

Daarnaast worden op regionaal niveau woningbouwafspraken gemaakt waar onderliggend plan invulling aan geeft. Het gegeven dat het plan duurzaam wordt gerealiseerd (benutten van een bestaand pand, technische toepassingen en gasloos) draagt bij aan de duurzaamheidsdoelstellingen van de gemeente. Verder is het zo dat er landelijk sprake is van een nieuwe trend van jonge gezinnen die vaker in of nabij de binnenstad willen wonen en bovendien wordt in Zwolle wonen in de nabijheid de rand van de stad hoog gewaardeerd. Dit zijn aspecten waaraan de voorgenomen ontwikkeling voldoet. De gemeente Zwolle richt zich op het grootstedelijk ontwikkelen. Dit plan past binnen de ambities uit de omgevingsvisie. 2.5.2

Thematisch beleid

2.5.2.1 Gemeentelijke Woonvisie 2017-2027 De Woonvisie Ruimte voor Wonen 2017 is vastgesteld door de raad op 8 mei 2017 en geldt als onderlegger voor de Omgevingsvisie. Hierin is het onderstaande opgenomen. Zwolle moet een aantrekkelijke en inclusieve stad blijven waar voor iedereen een plek is om fijn te wonen. Dat vraagt om vernieuwing van de woonopgave, ruimte voor creativiteit en innovatie in bouwtechnologie in relatie tot thema's als duurzaamheid, circulariteit, gezondheid, betaalbaarheid en inclusiviteit. Uitgangspunt bij elke woonontwikkeling is dat we stedelijke woonkwaliteit toevoegen door ons te ontwikkelen

23/313

25 april 2023 bestemmingsplan Ceintuurbaanzone, Dokter van Deenweg 84 - 92

als een sterke groeistad, een vernieuwende woonstad, een solidaire leefstad en een duurzame deltastad. In de ontwikkeling van de woningen streven we naar onderscheidende, stedelijke woonmilieus, en nieuwe vormen van stedelijk (samen) wonen in een mengvorm met andere stedelijke activiteiten, zoals uitgaan, spelen, werken, ontmoeten en bewegen. De mens en de biodiversiteit staan centraal. Tot 2030 willen we 10.000 woningen toevoegen aan onze gemeente. Dat doen we om het huidige woningtekort aan te pakken, waarbij we zien dat de vraag blijft toenemen. Een woningtekort dat velen merken, jong en oud. Studenten, schoolverlaters, starters op de arbeidsmarkt, allemaal groepen die moeilijk aan een woning komen. Dat geldt ook voor de groeiende groep ouderen die langer zelfstandig blijven wonen, en daar wel de passende voorzieningen bij willen. In ons woonbeleid zetten we sterker in op een doelgroepenbenadering. We zetten ons in om met name jongeren en kenniswerkers te behouden voor onze stad. Ruim 60% van de nieuwe woningen worden gerealiseerd in de bestaande stad met verschillende stedelijke woonmilieus en stedelijke woonvormen. We volgen hiermee ook de landelijke trend dat mensen vaker in of nabij de binnenstad willen wonen. Met meer focus op binnenstedelijk wonen wordt ook een steviger basis gelegd voor stedelijke voorzieningen.

Het biedt kansen voor een stedelijke dynamiek gericht op bijvoorbeeld studenten en jong-werkenden en de aanpak van vereenzaming in alle geledingen van de Zwolse samenleving. Ook voor grondgebonden woningen met een tuin blijven we ruimte bieden. Grofweg 40% van de woningen wordt gerealiseerd in de groenstedelijke woonmilieus van Zwolle wat bestaat uit een groot aandeel grondgebonden woningen. Grotendeels komen deze woningen terecht in de gebiedsontwikkelingen Stadshagen en Harculo maar ook kleinschalig op diverse plekken in de bestaande stad en in de kernen bij Wijthmen en Windesheim. Ook bieden we ruimte aan de verandering van bestaande agrarische erven naar wonen.

Opgave De grote opgave voor Zwolle is om het bouwtempo op te voeren en het woningbouwprogramma voor de komende tien jaar evenwichtig te vullen. En daarbij het woningbouwprogramma te verbinden met de andere majeure opgaven: met de opgaven voor wonen en zorg, met de klimaat- en energieopgave en met de ambitie om de economische toppositie in Nederland te behouden. Een nieuwe stap naar verstedelijking is nodig, omdat het woningbouwprogramma grotendeels binnenstedelijk moet worden opgelost. De totale stedelijke mix bestaat uit de verdeling in prijs van 30% goedkoop, 40% middelduur en 30% duur. De gemeente wil strategisch programmeren en naar een evenwichtig programma in de stad en de wijken. Tegelijkertijd wil de gemeente ook rekening houden met de marktvraag. Daarom verwacht de gemeente dat de verdeling 30-40-30 als (gemiddeld) streven bij nieuwbouw realistisch is, maar ook afhankelijk van het aantal, de ligging van de ontwikkellocatie en het woningaanbod in de omgeving. Met het woningaanbod dat gerealiseerd zal worden zal niet geheel worden voldaan aan de verdeling qua prijsklassen (30-40-30). Qua verdeling zullen meer woningen in het middeldure en dure prijssegment vallen. Dit is verantwoordbaar omdat in de wijk Dieze voornamelijk goedkope woningen te vinden zijn en met de voorgenomen ontwikkeling dus een betere mix van woningen qua prijsklasse op wijkniveau ontstaat.

Een uitdaging voor Zwolle is dat het huidige aanbod aan centrumstedelijke woonmilieus beperkt is. Over het algemeen is er schaarste aan binnenstedelijke en centrumstedelijke locaties. Gelet op de huidige krapte op de woningmarkt in Zwolle moet goed worden gekeken waar huidige bebouwing kan worden verdicht en waar mogelijkheden zijn voor transformatie van winkels, kantoren en werklocaties. Een ring van aantrekkelijke, gemengde stadswijken met een hoge dichtheid aan wonen en andere stedelijke functies maakt wonen aantrekkelijk voor stedelijk georiënteerde mensen. Sinds 2016 wordt door de gemeente duidelijk ruimte gegeven aan transformatie van kantoren naar wonen in de Binnenstad, de Singels en delen van Hanzeland en Oosterenk. Het college heeft daartoe in 2016 het collegebesluit ‘Zwolle Transformeert’ genomen. Transformatie van kantoren naar wonen is daarmee een belangrijke pijler geworden om verkleuring en functiemenging van gebieden mogelijk te maken, woningen toe te voegen en leegstand van kantoren te verminderen. Dit beleid heeft zich doorvertaald in de Woonvisie.

24/313

25 april 2023 bestemmingsplan Ceintuurbaanzone, Dokter van Deenweg 84 - 92

In het woningbouwprogramma gaan we uit van een verdeling 30% goedkoop, 40% midden en 30% duur segment (zie onderstaande tabel prijspeil 2022) ), waarbij doelgroep- en functiemenging (wonen, werken, zorgen) wenselijk is.

Vanuit het woningbouwprogramma is de omslag gemaakt naar kwalitatief programmeren en stimuleren zodat vanuit de kracht van de locatie en met de nodige flexibiliteit kan worden ingespeeld op de marktvraag. De gemeente schrijft niet vooraf in detail voor welke woningen, waar en wanneer gebouwd moeten worden. Maar vanuit haar publieke rol toetst de gemeente de plannen op ruimtelijke kwaliteit en het ontstaan van een mix van producten en woningtypen. 2.5.2.2 Ontwikkelstrategie Wonen Op 14 Oktober 2019 heeft de raad de Ontwikkelstrategie Wonen 2019-2024 vastgesteld als aanscherpingen uitvoeringsprogramma van de Woonvisie 2017. Daarin is de woningbouwproductie ambitie opgehoogd naar in totaal 10.000 woningen tot 2030. Met gemiddeld 1.000 woningen per jaar tot 2030 willen het woningtekort op alle fronten aanpakken met onderscheidende woonmilieus en een gevarieerd woonaanbod voor iedere inkomenscategorie. Hier gaan we adaptief, flexibel en schaalbaar mee om; 'de toekomst is niet voorspelbaar, wel voorstelbaar'.

We bouwen in de prijsverhouding 30-40-30. Dat wil zeggen 30% van het woonprogramma bestaat uit goedkope woningen, 40% is middelduur en 30% duur volgens de 'prijsgrenzen woningbouw Zwolle' dat jaarlijks geïndexeerd wordt. 50% van het woonprogramma is betaalbaar conform het coalitieakkoord 'samen voor een waarde(n)volle toekomst' (mei 2022). Dat wil zeggen 30% goedkoop, waarvan in ieder geval 20% sociale huur, en 20% middelduur 1. Zie onderstaand figuur. Circa 10% van het woonprogramma is bestemd voor maatschappelijke doelgroepen.

De Ontwikkelstrategie is ook een werkwijze hoe we samen onze stad in balans laten groeien en stedelijke

25/313

25 april 2023 bestemmingsplan Ceintuurbaanzone, Dokter van Deenweg 84 - 92

woonkwaliteit toevoegen. We werken gebiedsgericht, data gedreven en samen met onze partners op de woningmarkt. Daarvoor hebben we samenwerkingsafspraken gemaakt. Onder andere door te werken volgens de Zwolse methode van gebiedsontwikkeling, de basisregels voor een inclusieve stad, en het Zwols pakket van maatregelen. Eind 2021 is aanvullend hierop de betaalbaarheidsagenda 2022 gevormd waarin we naast beschikbaarheid van betaalbare woningen inzetten op blijvend betaalbare woningen. Dit doen we o.a. door het vergroting van het betaalbare huuraanbod in combinatie met een verordening middeldure huur. Ook zetten we in op flexwoningen om een extra betaalbaar aanbod toe te voegen. Aanvullend gelden de volgende specifieke beleidsregels: verordening middenhuur Zwolle 2022; beleidsregel zelfstandig wonen; beleidsregel kamerbewoning. Relatie met initiatief Voorliggend plan in de vorm van meer dan appartementen nabij de schil rond de binnenstad, voorziet in de groeiende vraag naar stedelijk wonen. Door de ligging geeft het plan invulling aan het vergroten van de dichtheid, waarbij de combinatie met andere stedelijke functies bijdraagt aan de levendigheid van de schil. 2.5.2.3 Gebiedsvisie Oosterenk Zwolle, Sterk, groen en gezond Momenteel wordt door de gemeente Zwolle de gebiedsvisie Oosterenk opgesteld. Deze gebiedsvisie is vastgesteld op 23 november 2020.

Voor de volledigheid wordt dit plan wel getoetst aan deze visie.

Het doel van de visie is om een gezamenlijk gedragen identiteit en stedelijke uitgangspunten voor het gebied vast te stellen, die richting geven aan alle actuele en toekomstige ontwikkelingen. Zo kan vervolgens een uitvoeringsprogramma worden opgesteld. Daarnaast kan de visie een beoordelingskader zijn voor initiatieven op de korte en lange termijn. Bij het benutten van de kansen die er voor dit gebied zijn, staan 6

26/313

25 april 2023 bestemmingsplan Ceintuurbaanzone, Dokter van Deenweg 84 - 92

ambities centraal. 'Sterk, groen en gezond' zijn daarbij de overkoepelende kernwaarden. Oosterenk is opgebouwd uit een aantal deelgebieden die verschillende karakters en functies hebben. Van noord naar zuid is er globaal een indeling te maken: stadion; HIP; Isala ziekenhuis; kantoorgebied; watersteeg. Het plangebied ligt in het gebied 'Kantoorgebied'. Dit is het gebied ten zuiden van het Isala Ziekenhuis. In dit gebied bevinden zich kleine, middelgrote en grote kantoorgebouwen en twee scholen. De gebouwen zijn omgeven door snippergroen, parkeerterreinen met slagbomen, hekken en fietsenstallingen. Het gebied kent weinig samenhang. Op spitsmomenten, wanneer leerlingen met busjes worden opgehaald of afgezet, ontstaan rondom de scholen onoverzichtelijke en soms onveilige verkeerssituaties. Onderdeel van deze zone is het project Midwest, waarbij een aantal kantoorgebouwen is en wordt omgezet naar woningen. In de visie is voor elke gebied een gebiedsprofiel opgesteld. Het plangebied valt in het gebied: 'Oosterenk boulevard: stedelijk wonen en voorzieningen in het hart'. In bovenstaande figuur wordt een uitsnede van de visiekaart 'Oosterenk boulevard' weergegeven. Hierin is het plangebied aangewezen als: Ontwikkelveld: Wonen.

De uitdaging in het gebied 'Oosterenk boulevard' is het creëren van een aaneengesloten en samenhangend woongebied. Om een woongebied goed te laten functioneren, zijn er genoeg woningen nodig. Qua gebiedskwaliteit dient ook rekening gehouden te worden met het milieu en met de geluidsbelasting van de hoofdinfrastructuur. Voor het Thema wonen in dit deelgebied is een woonprogramma opgesteld. Programma woningen: Voor een doelgroep met de oranje leefstijl (volgens het DISC-model): de Inspirators zijn in het algemeen kritisch, scherp en sterk in hun communicatie. Zij zijn creatief en direct trendvolgend. Deze bewoners benutten de mogelijkheden van hun omgeving. Ze storen zich niet snel aan hun medebewoners en accepteren andere werelden. Hun buitenruimte richten zij zo in dat ze zich er goed bij voelen. Een woonmilieu dat te typeren is als (hoog)stedelijk wonen in een gemengd gebied met een goede (fiets-/OV-)verbinding met de binnenstad. (Hoog)stedelijk wonen is vooral in trek bij huishoudens tot 35 jaar (starters, stedelijke professionals en stedelijk gerichte jonge gezinnen) en huishoudens in de leeftijdsgroep tussen 55 en 75 jaar. Beide zijn geneigd om te verhuizen ('empty nesters' en vitale senioren). Vooral de laatste groep huishoudens groeit de komende 20 jaar sterk en is voor Oosterenk een kansrijke doelgroep.