1 Bestemmingsplan Buitengebied, Valkenbergweg 24

3.3.2 Buitenruimte en parkeren De locatie voldoet aan alle ruimtelijke voorwaarden om het bedrijf te kunnen vestigen. Er moet een meerwaarde worden geleverd. Daarom is een inrichtingsplan opgesteld waarin de meerwaarde van het plan is vertaald. Het inrichtingsplan is als bijlage 1 van deze toelichting opgenomen. Het inrichtingsplan is tevens als voorwaardelijke verplichting gekoppeld aan de regels van het bestemmingsplan. Daarmee is geborgd dat de gronden alleen voor de toegestane functies gebruikt mogen worden indien uitvoering aan het inrichtingsplan wordt gegeven. Toelichting op inrichtingsplan Ten behoeve van de voorziene bedrijfsmatige activiteiten is geen grootschalige aanpassing van de buitenruimte noodzakelijk. De bestaande tuin, het bestaande terras en de bestaande parkeerplaatsen kunnen gebruikt worden. Dit is ruim voldoende voor de werknemers en bezoekers. Het aantal bezoekers van de locatie in de vorm van bijvoorbeeld opdrachtgevers of samenwerkingspartners is beperkt en komt het in de praktijk niet voor dat alle medewerkers en een groot aantal (zakelijke) bezoekers gelijktijdig aanwezig zijn. Omdat de parkeerbehoefte afneemt wordt een deel van het bestaande verharde parkeerterrein vergroend. Vergroening levert een positieve bijdrage aan de biodiversiteit en gaat hittestress tegen.

Tevens wordt ruimte gecreëerd voor (deel)scooters en worden fietsenstallingen geplaatst om het autogebruik terug te dringen en alternatieve vervoerswijzen te stimuleren. Ook worden eenvoudige maatregelen getroffen in de vorm van het plaatsen van regentonnen om hemelwater op te vangen en te gebruiken voor het onderhoud van de bij het kantoor behorende tuin. Ook in het kantoor wordt veel groen toegevoegd. Door binnen en buiten in elkaar over te laten lopen is sprake van een uniek kantoorconcept.

3.4 Meerwaarde In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat het plan een meerwaarde heeft. Bij meerwaarde kan het gaan om ruimtelijke meerwaarde, sociaal maatschappelijke meerwaarde, economische meerwaarde en duurzame meerwaarde. Afhankelijk van het gebied of de locatie van het plan kan aan een bepaald aspect meer of minder waarde worden toegekend. Ten aanzien van onderliggend plan is er sprake van zowel een ruimtelijke, economische als een duurzame meerwaarde.

24

Ruimtelijke meerwaarde Onder ruimtelijke meerwaarde wordt de mate waarin tegemoet wordt gekomen aan de gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde verstaan. Onderliggend initiatief vindt plaats in een pand dat leeg staat. Langdurige leegstand doet afbreuk aan de ruimtelijke kwaliteit van de plek en kan zodoende voor een aantasting van de belevingswaarde zorgen. Door een passende nieuwe functie aan het pand te geven wordt leegstand voorkomen en blijft het karakteristieke pand behouden. Daarnaast draagt het voorziene plan bij aan de leefbaarheid van de locatie. In de huidige situatie is sprake van een horecabestemming. Op ongewenste momenten, voornamelijk in de avond en de nacht, kan ten gevolge van deze horecabestemming sprake zijn van enige mate van akoestische effecten op de omgeving ten gevolge van autoverkeer en/of stemgeluid of van geur-effecten. Ten gevolge van een gemengde bestemming, waarbinnen het voorziene kantoor mogelijk wordt gemaakt, beperken de mogelijke akoestische effecten zich tot verkeersbewegingen die veelal overdag plaatsvinden en verdwijnen de geur-effecten. In de avond en met name de nacht zullen geen activiteiten plaatsvinden die negatieve impact hebben op de omgeving.

De impact van een kantoorfunctie op met name de woningen die tegenover het pand en ten noorden van het pand zijn gelegen is zodoende veel beperkter dan de mogelijke impact van een horecafunctie. Ten opzichte van de naastgelegen kerk is het effect minder relevant vanwege het beperkte gebruik van de kerk. Duurzame meerwaarde Op basis van het planconcept wordt een nieuwe toekomstwaarde gecreëerd voor de locatie. De passende invulling voor een pand dat leeg staat wordt daarmee duurzaam ingevuld. Daarbij speelt dat de nieuwe kantoorfunctie binnen het bestaande casco plaatsvindt, waardoor gebruik wordt gemaakt van bestaand vastgoed en niet nieuw gebouwd hoeft te worden. Op het dak worden mogelijk zonnepanelen geplaatst. Daarnaast wordt verstening van het parkeerterrein tegengegaan door meer groen te planten. Dit draagt bij aan de biodiversiteit en gaat hittestress tegen. Ook wordt regenwater opgevangen en geïnfiltreerd. Ook ten aanzien van mobiliteit wordt een meerwaarde geleverd. Vanuit Brainstud wordt gestimuleerd dat gebruik wordt gemaakt van duurzame vervoersmiddelen om op het kantoor te komen. Denk daarbij aan elektrische deelscooters, OV-fietsen en gedeeld autogebruik. In paragraaf 3.9 wordt dieper ingegaan op de wijze waarop mobiliteit wordt ingevuld binnen het planconcept.

Economische meerwaarde Onder de economische meerwaarde wordt verstaan, de mate waarin de lokale en regionale economie gestimuleerd wordt. Daar draagt voorliggend initiatief aan bij doordat een Zwols bedrijf zich verder kan ontwikkelen binnen de gemeentegrenzen. Dit zorgt voor werkgelegenheid en kennisontwikkeling. Brainstud is voor de economie van Zwolle een interessant bedrijf om te behouden vanwege de maatschappelijke betrokkenheid en de (digitale) kennisontwikkeling voor onderwijsinstellingen. Ook vanuit het gemeentelijk kantoorbeleid zijn er kansen voor het initiatief. Het huidige kantorenbeleid is afgestemd op het Economisch Perspectief en mede gericht op behoud en groei van ICT-bedrijven in Zwolle. Omdat de oorspronkelijke huurlocatie van Brainstud bij Citypost aan de 25

Westerlaan wordt herontwikkeld blijft er geen lege kantoorruimte achter. Op dit moment is er geen geschikte alternatieve kantoorruimte van vergelijkbare omvang in Zwolle te koop. Daarmee voldoet het initiatief aan de hoofdlijnen van het Zwolse kantorenbeleid.

26

3.5 Archeologie en cultuurhistorie 3.5.1 Huidige situatie Archeologie Ter plaatse van het plangebied geldt op basis van het geldende bestemmingsplan een archeologische dubbelbestemming. De voor 'Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud van de archeologische monumenten die ter plaatse aanwezig zijn en het behoud van de archeologische monumenten, waarvan de aanwezigheid redelijkerwijs vermoed wordt. Het plan voorziet echter niet in bodemingrepen die kunnen leiden tot aantasting van archeologische waarden, maar slechts in een gewijzigd gebruik van een bestaand pand. Het aspect ‘archeologie’ is zodoende niet van belang voor het initiatief. Cultuurhistorie Ter plaatse van het plangebied is het bestemmingsplan ‘Buitengebied – Herfte, Wijthmen, cultuurhistorie’ van toepassing. Binnen deze plannen kent het gebouw de dubbelbestemming ‘Waarde - Cultuurhistorie 1’. Met deze bestemming worden cultuurhistorische waarden beschermd.

De voor 'Waarde - Cultuurhistorie -1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en herstel van de cultuurhistorische waarden, zoals beschreven in de lijst met cultuurhistorisch waardevolle bebouwing en structuren, welke als een bijlage bij de regels van het bestemmingsplan is opgenomen Het pand is daarin opgenomen en aangemerkt als ‘Cultuurhistorisch waardevol pand’ met een hoge waarde. De karakterisering van het gebouw is als volgt: Alhoewel er vooralsnog geen bouwtekeningen zijn aangetroffen is het parochiehuis aan de Valkenbergweg 24 vermoedelijk in dezelfde periode als de kerk en pastorie op de nrs. 26-28 gebouwd (1948-1951), of kort daarna. Het zal om een ontwerp van architect J.H. Sluijmer gaan, die ook de kerk en pastorie ontwierp. Het parochiehuis is uitgevoerd in een traditionalistische trant. In hoofdzaak rechthoekige plattegrond, één bouwlaag en een roodgedekt zadeldak. In de loop van de tijd onderging het bouwwerk een aantal wijzigingen. Tezamen met de kerk en pastorie vertegenwoordigt het object belangrijke beeld- en ensemblewaarde. Ten gevolge van het plan worden de waarden niet aangetast aangezien alleen inpandige wijzigingen plaatsvinden die geen afbreuk doen aan de waarden van het pand. Het plan is op basis van de aspecten ‘archeologie en cultuurhistorie’ uitvoerbaar.

3.5.2 Uitgangspunten bestemmingsplan In het nieuwe bestemmingsplan wordt aansluiting gezocht bij de archeologische bestemming van het perceel zoals deze in Buitengebied – Herfte, Wijthmen, cultuurhistorie’ van toepassing is. Daarom is de dubbelbestemming voor 'Waarde - Cultuurhistorie -1' uit het bestemmingsplan ‘Buitengebied – Herfte, Wijthmen, cultuurhistorie’ opgenomen in voorliggend bestemmingsplan om de karakteristiek van het bestaande gebouw te behouden.

27

3.6 Natuur 3.6.1 Huidige situatie In ruimtelijke plannen moet worden aangetoond hoe de ontwikkelingen die hierin mogelijk worden gemaakt zich verhouden met de wet- en regelgeving op het gebied van gebieds- en soortenbescherming. Sinds 1 januari 2017 is de bescherming van gebieden, soorten en houtopstanden geregeld in de Wet natuurbescherming. Op het gebied van gebiedsbescherming regelt de wet de bescherming van zes verschillende soorten natuurgebieden: het natuurnetwerk Nederland, bijzondere provinciale natuurgebieden, bijzondere provinciale landschappen, nationale parken, bijzondere nationale natuurgebieden en Natura 2000-gebieden. Bij activiteiten of ontwikkelingen die kunnen leiden tot negatieve effecten op instandhoudingsdoelen voor een van deze gebieden moet een vergunning worden aangevraagd. Analyse Voorafgaand aan de uitvoering van de plannen dient te worden onderzocht of binnen en in de nabijheid van het plangebied streng beschermde plant- en diersoorten en/of natuurgebieden aanwezig zijn en of deze worden aangetast ten gevolge van het plan. Daar is in voorliggend geval geen sprake van. Het plan voorziet in een gewijzigd gebruik van het gebouw. Waar het pand voorheen voor horecadoeleinden gebruikt werd, wordt het plan nu als kantoor gebruikt.

De ruimtelijke en milieukundige impact van dit gebruik (waaronder stikstofuitstoot) is minder dan van het gebruik ten behoeve van horeca. Ten behoeve van de horeca (met een bezoekerscapaciteit van 200 personen) zijn er meer verkeersbewegingen en grotere bezoekersaantallen mogelijk dan ten gevolge van het kantoor voor circa 20 mensen. Ook zijn er geen bouwkundige ingrepen voorzien die enig effect kunnen hebben.

3.6.2 Uitgangspunten bestemmingsplan Op basis van voorgaande kan redelijkerwijs worden geconcludeerd dat het plan geen negatieve effecten heeft op beschermde soorten of gebieden. Het plan is op basis van het aspect ‘ecologie’ uitvoerbaar.

3.7 Milieu 3.7.1 Bodem Bij de ontwikkeling van een ruimtelijk plan en/of bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of voor de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Voor een bestemming zoals wonen, gelden andere normen dan voor bijvoorbeeld de bestemming bedrijven. Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit als gevolg van aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bovendien mag de bodemkwaliteit niet verslechteren door grondverzet (bijvoorbeeld graafwerkzaamheden). Dit is het zogenaamde stand still-beginsel. Gezien het voormalige gebruik van het pand en de locatie kan er redelijkerwijs vanuit worden gegaan dat er ter plaatse van het plangebied geen sprake is van bodemvervuiling. Daarnaast voorziet voorliggend plan niet in bodemingrepen en/of de afvoer van grond. De bodemkwaliteit wordt niet verslechterd ten gevolge van het plan. Onderzoek naar de bodemkwaliteit is derhalve redelijkerwijs niet noodzakelijk. 28

Conclusie Het plan is op basis van het aspect ‘bodem’ uitvoerbaar.

3.7.2 Luchtkwaliteit Met betrekking tot de luchtkwaliteit moet rekening worden gehouden met het gestelde in de Wet milieubeheer (Wm), hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen en de bijbehorende bijlagen. In deze wet en de daarop gebaseerde regelingen - Besluit NIBM (luchtkwaliteitseisen) en Regeling NIBM (luchtkwaliteitseisen) - is getalsmatig vastgelegd dat bepaalde projecten 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Het begrip 'niet in betekenende mate' is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor stikstof (NO2), fijnstof (PM10) en zeer fijn stof (PM2,5) In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de Wet milieubeheer geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als: -

er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde; een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt; een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL; een project ‘niet in betekenende mate’ bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

Analyse Het plan betreft de transformatie van een horecabestemming naar een gemengde bestemming waarbinnen een bestaand pand als kantoor wordt gebruikt. Naast kantoor is ook een maatschappelijke invulling van het plangebied mogelijk. Het betreft hier een plan categorie 3A.2 overeenkomstig bijlage 3a van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (milieukwaliteitseisen). Per ontsluitingsweg worden minder dan 1.500 woningen en/of minder dan 100.000 m² bvo kantoor gerealiseerd. Volgens bijlage 3B van de Regeling draagt het plan hierdoor ‘niet in betekenende mate’ bij. Er hoeft daarom niet getoetst te worden aan de grenswaarden voor stikstofdioxide en fijn stof PM10/PM2,5. Conclusie Het plan draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Het plan is op basis van het aspect ‘luchtkwaliteit’ uitvoerbaar.

3.7.3 Geluid Kader Geluidsoverlast kan worden veroorzaakt door industrielawaai, railverkeerslawaai, wegverkeerslawaai en luchtverkeerslawaai. De Wet geluidhinder en de Luchtvaartwet kennen grenswaarden voor geluid. Bepaalde geluidgevoelige objecten mogen alleen worden toegelaten als zij geen ontoelaatbare geluidsbelasting ondervinden. Daartoe moeten op grond van artikel 3.3.1 Besluit ruimtelijke ordening zones in het bestemmingsplan worden opgenomen rond geluidbronnen. Het bestemmingsplan moet de ligging en de afmetingen van woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen en van geluidsgevoelige terreinen gelegen binnen de zone van een weg, spoorweg of industrieterrein als bedoeld in de Wet geluidhinder aangeven. Als een bepaalde bestemming en/of een bepaalde geluidsbron niet in de Wet geluidhinder of Luchtvaartwet is geregeld, moet in het kader van de goede ruimtelijke ordening toch een akoestische afweging gemaakt worden. 29

Analyse Voorliggend plan voorziet in de wijziging van een horecabestemming naar een gemengde bestemming waarbinnen maatschappelijke voorzieningen en kantoren gerealiseerd kunnen worden. Specifiek vindt binnen het plangebied een transformatie van een horeca-gebouw naar een kantoorgebouw plaats. Een kantoorgebouw of een gebouw met een maatschappelijke functie betreffen geen geluidgevoelige functies. In het kader van voorliggend plan hoeft daarom geen onderzoek naar akoestisch effect van omgevingsfactoren op het gebouw plaats te vinden. Op basis van de VNG-publicatie bedrijven en milieuzonering geldt voor kantoren en maatschappelijke functies een richtafstand van 10 meter ten opzichte van omliggende bedrijven op basis van het aspect ‘geluid’. De dichtstbijzijnde woning is aan de overzijde van het plangebied gelegen op meer dan 50 meter. Naast het plangebied bevindt zich binnen de bestemming ‘Gemengd-1’een een pand voor opvang voor meisjes met een ‘rugzak’ van 18 t/m 21 jaar. Dit pand, waar ook gewoond wordt, ligt op meer dan tien meter. Daarnaast wordt opgemerkt dat redelijkerwijs kan worden aangenomen dat de horeca-bestemming meer geluid veroorzaakt dan een kantoorfunctie of een maatschappelijke functie. Met name ten gevolge van wegverkeerslawaai en stemgeluid van grotere groepen mensen.

De omvang van het voorziene kantoor of in potentie de maatschappelijke functie is beperkt en daarbij is geen sprake van dergelijke effecten. Conclusie Het plan is op basis van het aspect ‘akoestiek’ uitvoerbaar.

3.7.4 Bedrijven en milieuzonering Kader In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet worden beoordeeld of bedrijven in de omgeving van een beoogde ontwikkeling worden belemmerd door de ontwikkeling en of ter plaatse van gevoelige functies, zoals woningen, sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het gaat hierbij om interne en externe werking. Voor de beoordeling is gebruik gemaakt van de Handreiking Bedrijven en milieuzonering (VNG, editie 2009). Per milieucategorie geldt een minimaal gewenste afstand, de richtafstand. Deze richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds als uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunning vrij bouwen mogelijk is. De in de handreiking opgenomen afstanden zijn indicatief en kunnen per gebiedstype, waarin de ontwikkeling zal plaatsvinden, verschillen. Hierbij is het uitgangspunt dat deze afstanden gemotiveerd worden toegepast. Wanneer het plangebied en omgeving getypeerd kunnen worden als 'gemengd gebied' bedragen de hindercontouren minder. De VNG-publicatie omschrijft een gemengd gebied als: ‘Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging.

Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels horeca en kleine bedrijven.’ Analyse Voorliggend plan voorziet in het wijzigen van de horecabestemming in een gemengde bestemming waarbinnen kantoorfuncties en maatschappelijke functies mogelijk zijn. Concreet betreft het een gebruik van een horecapand ten behoeve van een kantoor. Een kantoorgebouw heeft op basis van de VNG-publicatie een richtafstanden ten aanzien van geluid van 10 meter. Datzelfde geldt voor 30

maatschappelijke functies. In voorgaande paragraaf is onderbouwd dat er daardoor geen sprake is van beperking van omliggende functies. Ook de voorziene kantoorfunctie en eventueel een toekomstige maatschappelijke functie worden niet belemmerd door de naastgelegen woonfuncties en gemengde/maatschappelijke functies. Conclusie Het plan is op basis van de aspecten ‘bedrijven en milieuzonering’ uitvoerbaar.

3.7.5 Externe veiligheid Kader Uitgangspunt bij het externe veiligheidsbeleid is een risicobenadering op basis van risicoberekeningen, met daarbij een wettelijke norm voor het plaatsgebonden risico (een basisbeschermingsniveau voor elk individu) en een afwegingsruimte voor het bevoegd gezag om te bepalen welke risico’s voor grotere groepen mensen aanvaard worden (de verantwoordingsplicht van het groepsrisico). De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid luidt: ‘Het uitvoeren van een veiligheids- en risicobeleid om mens en milieu te beschermen tegen maatschappelijk onaanvaardbaar geachte gezondheids- en milieurisico’s. De overheid garandeert een zogenaamd ‘basisbeschermingsniveau’ voor externe veiligheid.’ Analyse In het kader van voorliggende ontwikkeling is de risicokaart geraadpleegd. Hieruit blijkt dat zich in de directe omgeving van het plangebied geen risicobronnen bevinden die enige invloed op de uitvoerbaarheid van het plan hebben. Ook het plan voorziet niet in activiteiten die van invloed zijn op de veiligheid van de omgeving. Conclusie Het voorziene bouwplan is op basis van het aspect ‘externe veiligheid’ uitvoerbaar.

3.7.6 M.e.r.-beoordeling Op 7 juli 2017 is het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. De wijziging van het Besluit m.e.r. volgt uit de implementatie van artikel 1, vierde lid, onder a en b, van Richtlijn 2014/52/EU van de Europese Unie. De artikelen 7.16 tot en met 7.20a van de Wet milieubeheer (Wm) zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing, waarbij het niet uitmaakt of het een activiteit betreft boven of onder de D-drempel. In het gewijzigde Besluit m.e.r. is de procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling beschreven. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, dienen de volgende stappen genomen te worden. 1. De initiatiefnemer stelt een aanmeldingsnotitie op. 2. Het bevoegd gezag neemt binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit. 3. De initiatiefnemer voegt het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag (Artikel 7.28 Wet milieubeheer). Vormvrije m.e.r-beoordeling Het besluit tot het verlenen van een omgevingsvergunning heeft betrekking op activiteiten die voorkomen op de D-lijst (D11.2: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen) uit het Besluit 31

m.e.r. Voor deze activiteit zijn drempelwaarden opgenomen voor de omvang het stedelijke ontwikkelingsproject. Deze drempelwaarden betreffen stedelijke ontwikkelingsprojecten met een omvang van: -

een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied dat 2.000 of meer woningen omvat of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

De oppervlakte van de voorgenomen activiteit blijft onder de drempelwaarden van 100 hectare en het bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m². De voorgenomen activiteit voorziet niet in het bouwen van 2.000 of meer woningen. Conclusie De voorgenomen activiteit blijft onder de genoemde drempelwaarden voor stedelijke ontwikkelingsprojecten die voorkomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r. Er zijn geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Dat is in deze toelichting aangetoond en onderbouwd. Daarom hoeft geen milieueffectrapport te worden opgesteld.

3.8 Water 3.8.1 Huidige situatie Sinds 1 november 2003 is de toepassing van de watertoets wettelijk verplicht door de verankering in het Besluit op de ruimtelijke ordening 1985. De watertoets heeft betrekking op alle grond- en oppervlaktewateren en behandelt alle van belang zijn de waterhuishoudkundige aspecten (naast veiligheid en wateroverlast ook bijvoorbeeld waterkwaliteit en verdroging). De watertoets is een belangrijk procesinstrument om het belang van water een evenwichtige plaats te geven in de ruimtelijke ordening. Uit de waterparagraaf blijkt de betrokkenheid van de waterbeheerder in het planproces en de wijze waarop het wateradvies van de waterbeheerder is meegenomen in de uitwerking van het plan. De watertoets procedure kan op drie manieren gevolgd worden: de procedure geen waterbelang, de korte procedure en de normale procedure. Welke procedure gevolgd moet worden hangt af van de implicaties van het ruimtelijk plan voor de waterhuishouding. De procedure geen waterbelang en de korte procedure zijn bedoeld voor ruimtelijke plannen met beperkte gevolgen voor de waterhuishouding. Bij deze twee procedures kan de watertoets volledig digitaal doorlopen worden. De normale procedure is gericht op ruimtelijke plannen met relatief vergaande consequenties voor de waterhuishouding.

3.8.2 Uitgangspunten in het bestemmingsplan In het kader van voorliggend plan is de digitale watertoets uitgevoerd (zie bijlage 2). Het plan betreft alleen een functieverandering van bestaande bebouwing en heeft geen invloed op de waterhuishouding. Er is geen sprake van (grond) wateroverlast in de omgeving van het plan. Er is geen waterschapsbelang. Het plan is op basis van het aspect ‘water’ uitvoerbaar.

3.9 Verkeer 3.9.1 Huidige situatie In het kader van ruimtelijke plannen dient te worden aangetoond dat het plan niet leidt tot ongewenste situaties ten aanzien van parkeren. Om de parkeerbehoefte te bepalen wordt door de 32

gemeente Zwolle gebruik gemaakt van het parapluplan parkeren. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen en/of een wijziging van het bestemmingsplan moet zijn verzekerd dat op eigen terrein, dat bij dat bouwwerk of terrein waarvoor vergunning wordt verleend hoort, wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid voor motorvoertuigen. Daarbij moet worden voldaan worden aan de parkeeropgave, zoals neergelegd in de ‘Regeling Parkeernormen 2016, versie 2021’. Indien deze regeling wordt gewijzigd, moet rekening worden gehouden met deze wijziging.

3.9.2 Uitgangspunten bestemmingsplan Verkeer Het plangebied wordt ontsloten door de Valkenbergweg. Deze weg vormt het verlengde van de Erfgenamenweg die vanuit zuidoostelijke richting vanaf Wijthmen loopt. Vanaf Wijthmen is de N35 bereikbaar die richting Zwolle en Heino leidt. Langs de N35 ligt een fietspad waarmee de ontsluiting richting Zwolle geborgd is. De Valkenbergweg loopt ten noorden van het plangebied dood voor gemotoriseerd verkeer. Voor fietsers en voetgangers loopt de weg door richting Herfte. Parkeeropgave Op basis van de bestaande situatie is sprake van een horecapand met een oppervlakte van circa 250 m². Een horecabestemming heeft een parkeeropgave van ten minste 10 parkeerplaatsen per 100 m² BVO. In voorliggend geval is er sprake van een opgave van 25 parkeerplaatsen in de huidige situatie. In de voorziene situatie is er sprake van het toevoegen van het gebruik als kantoor. De parkeeropgave is als volgt: -

categorie: kantoor niet stedelijk gebied buitengebied 250 m² BVO

Op basis van deze categorie-indeling is sprake van een parkeeropgave van 2,6 parkeerplaatsen per 100 m² BVO. Dat maakt voor het plangebied een parkeeropgave van 2,6 * 2,5 = 7 (6,5) parkeerplaatsen. In de huidige situatie zijn die in de vorm van een parkeerterrein aan de voorzijde van het perceel beschikbaar. Het concrete plan van Brainstud is op basis van het aspect ‘parkeren’ uitvoerbaar. Indien er in de toekomst sprake is van een gewijzigde situatie, dan dient dat plan te voldoen aan het dan geldende parkeerbeleid. Mobiliteit In voorgaande paragraaf is het theoretisch benodigde aantal parkeerplaatsen berekend met behulp van de geldende parkeernormen. Hieruit blijkt dat ruimschoots aan de parkeerbehoefte kan worden voldaan op eigen terrein. Het beleid van de gemeente Zwolle is echter dat verder wordt gekeken dan alleen naar het theoretisch aantal parkeerplaatsen waarin moet worden voorzien. De mobiliteitsvisie ‘Mobiliteit brengt Zwolle verder 2020-2030’ ligt daar aan ten grondslag. Uitgangspunt bij nieuwe ontwikkelingen is het ‘STOMP-principe’ : Stappen, Trappen, Openbaar Vervoer, Mobility as a Service en Privé-vervoer. De ambitie van Zwolle is om innovatieve oplossingen in te zetten als bijdrage aan het oplossen van mobiliteitsvraagstukken. In voorliggend plan wordt hier door Brainstud waar mogelijk rekening mee gehouden. 33

1. Stappen

Brainstud vindt stappen belangrijk. Het is gezond, zorgt voor fitte medewerkers en beweging is belangrijk. Essentiële onderdelen een voor fitte organisatie. Stappen doet Brainstud veel met elkaar voor, na of tijdens werk. Echter is het voor de ‘last mile’ (Station Zwolle/woonplaats -> Valkenbergweg) te tijdrovend. Niet passend bij de afstand in deze voor woon-werk verkeer. 2. Trappen

Brainstud wil haar medewerkers voorzien van bedrijfsfietsen in plaats van bedrijfswagens. Fietsen is een gezonde vervoerswijze die niet vervuild is. Brainstud is voornemens bedrijfsfietsen ter beschikking te stellen om haar medewerkers aan te moedigen en hun bewust te maken van dit vervoermiddel om hun woon-werkverplaatsingen te vergemakkelijken. Zo draagt Brainstud bij tot de vermindering van de vervuiling en de uitstoot van broeikasgassen. Gezien er meerdere medewerkers woonachtig in Zwolle zijn, behoort dit tot een goede vervoersoptie. -

-

-

Actie: Om medewerkers aan te moedigen de voorkeur te geven aan het gebruik van de fiets, wordt een fietsenstalling abonnement ter beschikking gesteld op het station. Zo weten de medewerkers dat ze een veilige plaats hebben om hun fiets te stallen tijdens hun werkdag. Actie: laadpalen elektrische fietsen. Zowel voor personeel als ook voor de Rondje Zwolle fietsers. Brainstud hecht er waarde aan om de omgeving iets terug te geven. Actie: De installatie van een doucheruimte zal medewerkers ook aanmoedigen om de fiets te gebruiken omdat ze dan een douche kunnen nemen nadat ze naar het werk zijn gefietst. Een ander belangrijk idee om rekening mee te houden is dat de medewerkers door fysieke activiteit voor het werk efficiënter kunnen werken omdat ze zich gemotiveerder en productiever voelen. Idee: voor de medewerkers die geen vaste fiets hebben zou Brainstud fietsen kunnen aankopen voorzien van een speciaal slot die middels een smartphone App geopend kunnen worden. Deze fietsen zullen op station staan en daardoor voor alle collega’s toegankelijk zijn.

3. Openbaar Vervoer

De medewerkers hebben op dit moment al een NS Kaart. Het stimuleren van openbaar vervoer blijft de bedrijfsfilosofie van Brainstud. Een aantal medewerkers komt per trein vanuit hun woonplaats richting Zwolle. Het reizen van station Zwolle naar Valkenbergweg lukt helaas niet middels Openbaar Vervoer. -

Actie: Brainstud geeft haar personeel van buiten Zwolle een NS abonnement als secundaire arbeidsvoorwaarden (blijvende bedrijfsvoering).

4. Mobility as a Service (MaaS)

Brainstud heeft geen bedrijfsauto’s. Hiervoor maakt Brainstud gebruik van deelauto's die in Zwolle staan. Hierin behoort Brainstud tot early adopter sinds de introductie van Free To Go, waar Brainstud meerdere abonnementen heeft lopen. Niet iedere MaaS oplossing is toereikend voor de rand van Zwolle, toch gelooft Brainstud enorm in MaaS oplossingen, daarom is Brainstud voornemens dit zelf te organiseren. Bijvoorbeeld door het plaatsen van twee elektrische auto’s op de P+R Zwolle.

34

-

Actie: Brainstud neemt contact op met Go Sharing om het gebied van te parkeren scooters te verruimen tot Valkenbergweg 24 (servicegebied). Actie: concept uitwerken aanschaf (elektrische) deelauto’s welke gebruikt kunnen worden door collega’s i.c.m elektrische laadpalen op Valkenbergweg.

5. Privaat

Het verbieden of volledig tegengaan lukt niet. Ontmoedigingsbeleid voeren daarentegen wel. Dit doet Brainstud door het autokilometers te maximaliseren en OV onbeperkt te laten zijn voor de medewerkers die in aanmerking komen voor reiskostenvergoeding. Zoals al eerder benoemd stimuleert Brainstud openbaar vervoer, geen privaat vervoer. Conclusie Op basis van voorgaande wordt geconcludeerd dat Brainstud waar mogelijk voldoet aan het principe van S.T.O.M.P. , waarmee Brainstud op een duurzame wijze invulling geeft aan een vernieuwend mobiliteitsconcept. Hierdoor biedt het plan een meerwaarde.

3.10 Duurzaamheid 3.10.1 Duurzaamheid In januari 2007 heeft de gemeenteraad de ‘Beleidsvisie Duurzaam Bouwen’ vastgesteld. Het beleid is van toepassing op gebouwen en grond-, weg- en waterbouw en is erop gericht dat overal een minimaal niveau voor duurzaamheid bereikt moeten worden. Duurzaam bouwen heeft betrekking op de thema's energie, materialen, afval, water, gezondheid en woonkwaliteit. Het minimaal te bereiken niveau van kwaliteit- en duurzaamheidsprestaties komt overeen met de toepassing van de vaste, kosten neutrale maatregelen uit het Nationaal Pakket Duurzame (Utiliteits)bouw (maatregelen, die altijd technisch goed toepasbaar zijn en in de regel kostenneutraal zijn). Onderliggend plan wordt uitgevoerd overeenkomstig dit gemeentelijk duurzaamheidsbeleid.

3.10.2 KEC KEC staat voor Klimaat adaptief, Energieneutraal en Circulair. De gemeente Zwolle heeft beleid geformuleerd om bij nieuwe ontwikkelingen waar mogelijk aan te sluiten bij deze aspecten. Bij voorliggend plan wordt op bescheiden schaal invulling gegeven aan dit beleid. Klimaatadaptief De deltabeslissing Ruimtelijk Adaptatie geeft aan dat Nederland in 2050 water-robuust en klimaatbestendig is ingericht. Het college heeft klimaatadaptatie en energietransitie benoemd als speerpunten voor de toekomstige stad Zwolle waarin het prettig wonen, werken en recreëren is. Zwolle wil kloploper zijn in het praktisch maken van de deltabeslissing Ruimtelijk Adaptatie en ziet klimaatadaptatie als kans om te innoveren en als verdienmodel. De gemeente wil hieraan invulling geven door samen met partners in de stad, denkend vanuit de generieke opgaven (klimaatadaptatie), bij ruimtelijke ontwikkelingen te zoeken naar mogelijkheden om meerwaarde robuustheid (of veerkracht) en een aantrekkelijk stadsklimaat te creëren. Een klimaatadaptieve omgeving is een leefomgeving die toekomstbestendig is. Dat wil zeggen voorbereid op hoogwater, bestand tegen langdurige droge periodes, om kunnen gaan met hevige regenval en voldoende resistent tegen hittestress.

35

Het plangebied wordt groener door parkeerplaatsen op te offeren voor groen. Deze maatregel maakt het plangebied minder gevoelig voor hittestress en er kan betere infiltratie van regenwater plaatsvinden. Het extra groen dat wordt toegevoegd vergroot op beperkte schaal de biodiversiteit. Energieneutraal Zwolle onderkent de energietransitie als een belangrijke nieuwe opgave. De gemeenteraad van Zwolle heeft bij het vaststellen van de Agenda Duurzaamheid in 2015 bepaald dat Zwolle op termijn energieneutraal wil zijn. Dit gelet op de ambities en doelstellingen in EU-verband, in het SER Energieakkoord, de klimaatconferentie van Parijs én meest recent tijdens de Nationale Klimaattop. Het is daarom van belang om in de verkenning te bezien hoe het plan energieneutraal uit te kunnen voeren. Dat wil zeggen dat de aan het gebouw gebonden energiegebruik en het huishoudelijke energiegebruik duurzaam worden opgewekt. Dit kan door: -

Zonnepanelen op daken leggen; Warmtepompen of andere voorzieningen te installeren; Te besparen op energiegebruik (individueel en/of collectief).

Wat betreft de voorgenomen ontwikkeling kan in ieder geval gesteld worden dat er op een deel van de daken van het gebouw zonnepanelen worden geplaatst. Circulair In het voorgenomen plan is geen sprake van bouwkundige activiteiten. Er is zodoende geen sprake van hergebruik van materialen. Het hergebruik van het gebouw is op zich wel duurzaam.

36

4. Juridische aspecten 4.1 Inleiding In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de bestaande situatie, de voorziene situatie en het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het opstellen van het bestemmingsplan: de verbeelding (plankaart) en de regels. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de opzet van dit bestemmingsplan. Daarnaast worden de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels verantwoord. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom bepaalde bestemmingen zijn aangewezen en waarom bepaalde bebouwing acceptabel is. Het bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, regels en een verbeelding. De regels en de verbeelding vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. De toelichting vormt de verantwoording voor de gemaakte keuzen voor de inrichting van het plangebied en de toekenning van de bestemmingen. Dit bestemmingsplan is opgesteld aan de hand van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen SVBP2012, zoals vastgelegd in de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012. De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende hoofdstukken: -

Hoofdstuk 1 Inleidende regels; Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels; Hoofdstuk 3 Algemene regels; Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

Gevolgd door de bijlagen. Hoofdstuk 1 Inleidende regels De inleidende regels zijn van algemene aard en bestaan uit de volgende regels -

Artikel 1 Begrippen Artikel 2 Wijze van meten

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Toelichting op de regels voor de enkelbestemmingen: Het gehele plangebied is onderverdeeld in enkelbestemmingen. Dit in tegenstelling tot een bestemming die andere bestemmingen als dubbelbestemming overlapt. De dubbelbestemmingen behoeven niet in het gehele plangebied voor te komen. Een enkelbestemming kan in het plangebied op één plaats, maar ook op meerdere plaatsen voorkomen. De bij deze bestemmingen behorende regels zijn per bestemming in een apart artikel ondergebracht. Alle regels die op een bepaalde bestemming van toepassing zijn, worden zoveel mogelijk in de bestemmingsregels zelf geregeld. Op deze wijze wordt bij de digitale versie van het plan bij het aanklikken op adres of bestemmingsvlak zo veel mogelijk informatie gegeven zonder dat er verder doorgeklikt behoeft te worden. 37

De opbouw van een bestemmingsregel is als volgt: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Bestemmingsomschrijving; Bouwregels; Nadere eisen; Afwijken van de bouwregels; Specifieke gebruiksregels; Afwijken van de gebruiksregels; Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden; 8. Wijzigingsbevoegdheid. Per bestemmingsonderdeel wordt hierna een korte toelichting wordt gegeven. 1. Bestemmingsomschrijving: In de bestemmingsomschrijving wordt een nadere omschrijving gegeven van de aan de gronden toegekende functie(s). De hoofdfunctie wordt als eerste genoemd. Indien van toepassing, worden ook aan de hoofdfunctie ondergeschikte functies mogelijk gemaakt. De ondergeschiktheid wordt aangegeven door de zin 'met daaraan ondergeschikt'. De ondergeschikte functies staan ten dienste van de hoofdfunctie in de bestemming. De bestemmingsomschrijving is niet alleen functioneel maar bevat ook inrichtingsaspecten. 2. Bouwregels: In de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld. Bij woningen wordt een onderscheid gemaakt tussen 'hoofdgebouwen', 'bijbehorende bouwwerken' en 'bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zonder dak'. Een 'bijbehorend bouwwerk' is een uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak'.

Deze definitie is gelijk aan de definitie in het Besluit omgevingsrecht (Bor). Voor de andere functies geldt dat er meestal geen sprake is van 'bijbehorende bouwwerken'. Bij deze functies wordt dan alleen gebruik gemaakt van de begrippen 'gebouwen' en 'bouwwerken, geen gebouwen zijnde'. De maatvoering waaraan een (hoofd)gebouw, bijbehorend bouwwerk c.q. bouwwerk, geen gebouw zijnde, dient te voldoen wordt in deze regel opgenomen. De maximum goothoogte en maximum bouwhoogte worden in meters weergegeven, de dakhelling in graden. De hoogte van de gebouwen wordt op de kaart aangegeven, indien er geen uniforme hoogteregels voor de gehele bestemming van toepassing zijn. Dit wordt in de verbeelding op papier van het plan gedaan door middel van een symbool in de vorm van een rondje verdeeld in een matrix met 2 of 3 vlakken. Linksboven staat bijvoorbeeld de maximum goothoogte in meters vermeld, rechtsboven de maximum bouwhoogte in meters en onderaan staat zo nodig het maximum bebouwingspercentage aangegeven. Het symbool is gekoppeld aan het bouwvlak, of indien er geen bouwvlak aanwezig is, aan het bestemmingsvlak. 38

3. Nadere eisen: Op grond van artikel 3.6, eerste lid onder d, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kan in het bestemmingsplan worden bepaald dat door burgemeester en wethouders nadere eisen kunnen worden gesteld. Het betreft hier nadere eisen ten behoeve van bepaalde doorgaans kwalitatief omschreven criteria, zoals stedenbouwkundig beeld, woonsituatie, en verkeersveiligheid. De nadere eisenregeling biedt de mogelijkheid om in concrete situaties in het kader van het verlenen van een omgevingsvergunning sturend op te treden door het stellen van nadere eisen. De criteria zijn in de bepaling van nadere eisen zelf opgenomen. De procedure voor het stellen van nadere eisen is in deze bestemmingsregels omschreven in Hoofdstuk 3 Algemene regels Artikel 9 Algemene procedureregels.

4. Afwijken van de bouwregels: Op grond van artikel 3.6, eerste lid onder c, van de Wro kan in het bestemmingsplan worden bepaald dat bij een omgevingsvergunning van het bestemmingsplan kan worden afgeweken. In deze bepaling wordt een opsomming gegeven van de bouwregels waarvan kan worden afgeweken. Een afwijkingsmogelijkheid van de bouwregels wordt alleen opgenomen, indien dit noodzakelijk wordt geacht in verband met het gewenste beleid en het een afwijking of verduidelijking betreft van de algemene afwijkingsregels. De criteria zijn in de afwijkingsregel zelf opgenomen. De procedure voor het afwijken van de bouwregels is omschreven in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). 5. Specifieke gebruiksregels: In artikel 2.1, eerste lid onder c, van de Wabo wordt aangegeven dat het verboden is zonder omgevingsvergunning gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met het bestemmingsplan. Ter verduidelijking worden in een aantal bestemmingen in de specifieke gebruiksregels specifieke vormen van gebruik met name uitgesloten. Dit zijn gebruiksvormen, waarvan het op voorhand gewenst is aan te geven dat deze in ieder geval niet zijn toegestaan. 6. Afwijken van de gebruiksregels: Bij specifieke gebruiksregels wordt in een aantal bestemmingen een daarop gerichte afwijkingsbevoegdheid opgenomen. Bij zo'n specifieke afwijkingsbevoegdheid zijn ook hier de criteria opgenomen.

Ook deze afwijkingsbevoegdheid is gebaseerd op artikel 3.6, eerste lid onder c, van de Wro. De procedure voor het afwijken van de gebruiksregels is omschreven in de Wabo. 7. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden: Door het opnemen van de eis voor een omgevingsvergunning overeenkomstig artikel 2.1, eerste lid onder b, van de Wabo, kunnen specifieke inrichtingsactiviteiten aan een omgevingsvergunning worden 39

verbonden. Het betreft het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden. Het bouwen wordt niet aangemerkt als zo'n inrichtingsactiviteit. De eis voor een dergelijke omgevingsvergunning wordt opgenomen om extra bescherming aan een specifieke waarde van de bestemming te bieden, zoals de landschappelijke of cultuurhistorische waarde. De eis voor deze omgevingsvergunning wordt met de criteria voor vergunningverlening in de bestemmingsregel opgenomen. Dit betekent dat in die gevallen dat er gebouwd wordt, er niet ook nog een vergunning nodig is voor het uitvoeren van een werk, tenzij de (bouw)aanvraag ook ziet op het uitvoeren van werken (bijvoorbeeld het inrichten van een terrein met parkeerplaatsen). 8. Wijzigingsbevoegdheid: Het gaat hier om een specifieke op een bepaalde bestemming gerichte wijzigingsbevoegdheid als bedoel in artikel 3.6, eerste lid onder a, van de Wro. Hierin wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om de betreffende bestemming op de aangegeven punten te wijzigen. Op het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid is de Uniforme openbare voorbereidingsprocedure (Uov) van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing. Toelichting op de regels voor dubbelbestemmingen: Een dubbelbestemming wordt opgenomen in een bestemmingsplan wanneer er sprake is van twee functies die onafhankelijk van elkaar op dezelfde plaats voorkomen.

Het opnemen van een dubbelbestemming zorgt met het oog op een specifiek belang voor bescherming van het betreffende gebied. In dit bestemmingsplan betreft dit: -

Artikel 4 Waarde – Archeologie

-

Artikel 5 Waarde – Cultuurhistorie – 1

Deze bestemmingen liggen als het ware over de reguliere (enkel)bestemmingen heen. De bestemmingsomschrijving van de dubbelbestemming geeft aan dat de gronden, naast de andere aan die gronden gegeven (enkel)bestemmingen, mede voor deze dubbelbestemming zijn bestemd. De opbouw van een dubbelbestemmingregel is dezelfde als die van een (enkel)bestemmingsregel, maar alleen die regels worden ter aanvulling opgenomen die noodzakelijk zijn. De regels in de dubbelbestemming geven de verhouding van de enkelbestemming ten opzichte van de dubbelbestemming aan. Hoofdstuk 3 Algemene regels In de algemene regels zijn de volgende regels in onderstaande volgorde opgenomen: -

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel; Artikel 8 Algemene afwijkingsregels; Artikel 9 Algemene procedureregels.

40

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels In dit laatste hoofdstuk komen de overgangsregels en de slotbepaling aan de orde.

4.2 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen Hierin worden de in de regels gebruikte begrippen gedefinieerd. Ze zijn alfabetisch gerangschikt met uitzondering van de begrippen plan en bestemmingplan die als eerste zijn genoemd. Het doel van deze regels is om misverstanden of verschillen in interpretatie te voorkomen. Dit als aanvulling op de gevallen waarbij het woordenboek van Van Dale geen uitsluitsel geeft. Artikel 2 Wijze van meten Dit is de handleiding voor de manier van meten van diverse in het plan bepaalde maten.

4.3 Bestemmingsregels Hierna wordt - voor zover nog nodig - een toelichting op een aantal artikelen van de bestemmingsregels gegeven. Artikel 3. Gemengd - 1 De voor 'Gemengd - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen, kantoren en bedrijfswoningen, met daaraan ondergeschikt onder andere wegen, paden, parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen. Binnen deze bestemming wordt met voorliggend plan een kantoorfunctie mogelijk gemaakt. In de gebruiksregels van deze bestemming is opgenomen dat de locatie alleen gebruikt mag worden indien uitvoering wordt gegeven aan het opgestelde inrichtingsplan. Artikel 4. Waarde – Archeologie De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud van de archeologische monumenten die ter plaatse aanwezig zijn en het behoud van de archeologische monumenten, waarvan de aanwezigheid redelijkerwijs vermoed wordt. In de regels zijn voorwaarden opgenomen ten aanzien van de noodzaak van het uitvoeren van noodzakelijk archeologisch onderzoek. Artikel 5.

Waarde – Cultuurhistorie 1 De voor 'Waarde - Cultuurhistorie -1 ' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en herstel van de cultuurhistorische waarden, zoals beschreven in de lijst met cultuurhistorisch waardevolle bebouwing en structuren, welke als een bijlage bij deze regels is opgenomen. De Valkenbergweg is als cultuurhistorisch waardevol beschreven.

41

4.4 Algemene regels Artikel 6 Anti-dubbeltelregel De anti-dubbeltelregel moet op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) worden opgenomen om bijvoorbeeld te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een perceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Artikel 8 Algemene afwijkingsregels In deze regels is als eerste de op grond van vaste jurisprudentie vereiste algemene afwijking in de vorm van de zogenaamde 'toverformule' opgenomen. Bij een omgevingsvergunning moet van het gebruiksverbod worden afgeweken, indien strikte toepassing zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd. Daarnaast wordt in deze regels de bevoegdheid gegeven om bij een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde in het bestemmingsplan geregelde onderwerpen. Hierbij gaat het om afwijkingsregels die gelden voor alle bestemmingen in het plan. Deze regels zijn niet van toepassing, indien en voor zover er specifieke in de bestemming zelf geregelde afwijkingsregels van toepassing zijn. Ten slotte zijn de criteria voor de toepassing van deze afwijkingsregels hier opgenomen.

Artikel 9 Algemene procedureregels Hierin wordt de standaardprocedure bij Zwolse bestemmingsplannen voor de voorbereiding van een besluit tot het stellen van een nadere eis beschreven. Artikel 10. Overige regels In dit artikel is onder andere opgenomen dat bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen en/of een omgevingsvergunning voor een wijziging van het gebruik is verzekerd, dat op eigen terrein, dat bij dat bouwwerk of terrein waarvoor vergunning wordt verleend hoort, wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid voor motorvoertuigen. Bij een omgevingsvergunning kan hiervan worden afgeweken, indien anderszins in voldoende ruimte kan worden voorzien. Ten slotte kan bij een omgevingsvergunning worden afgeweken in bijzondere omstandigheden, onder andere op basis van criteria van de ‘Regeling Parkeernormen 2016, versie 2021’.

4.5 Overgangs- en slotregels Artikel 11 Overgangsrecht Het overgangsrecht is vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is voorgeschreven. Tevens is een hardheidsclausule opgenomen in de vorm van persoonsgebonden overgangsrecht op de wijze zoals door de regering bij de totstandkoming van het Bro werd aanbevolen. Artikel 12 Slotregel Als laatste wordt de slotregel opgenomen. Deze regel bevat zowel de aanhalingstitel van het plan, de aanhalingstitel van de regels van het plan als de vaststellingsregel van het plan. 42

5. Economische uitvoerbaarheid Conform artikel 3.1.6 van het Bro dient bij de voorbereiding van een ruimtelijke procedure onderzoek te worden ingesteld naar de uitvoerbaarheid van het plan. Bij de uitvoering van een plan kan in zijn algemeenheid onderscheid worden gemaakt tussen de maatschappelijke uitvoerbaarheid en de economische uitvoerbaarheid. Bij maatschappelijke uitvoerbaarheid gaat het er om hoe de verwezenlijking door de maatschappij (overheid en burgers samen) wordt gedragen. Dit onderdeel wordt in hoofdstuk 6 behandeld. Bij het tweede gaat het om de kosten en andere economische aspecten die met de verwezenlijking van het plan samenhangen. Tevens is in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) geregeld dat in het kader van een ruimtelijk plan voor bepaalde bouwplannen de grondexploitatieregeling van toepassing is. Voorliggend plan wordt uitgevoerd op risico van een commerciële partij. Alle kosten die verbonden zijn aan de uitvoering van het initiatief zijn voor rekening van deze initiatiefnemer. Deze afspraken zijn vastgelegd in een anterieure overeenkomst die is gesloten tussen de gemeente Zwolle en de eigenaar van de locatie.

43

6. Maatschappelijke en economische haalbaarheid 6.1 Algemeen Conform artikel 3.1.6 van het Bro dient bij de voorbereiding van een ruimtelijke procedure onderzoek te worden ingesteld naar de uitvoerbaarheid van het plan. Bij de uitvoering van een plan kan in zijn algemeenheid onderscheid worden gemaakt tussen de maatschappelijke uitvoerbaarheid en de economische uitvoerbaarheid. De economische uitvoerbaarheid is in hoofdstuk 5 beschreven. Bij maatschappelijke uitvoerbaarheid gaat het er om hoe de verwezenlijking door de maatschappij (overheid en burgers samen) wordt gedragen.

6.2 Vooroverleg Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg worden gepleegd met betrokken waterschap(pen) en diensten van rijk en provincie die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Dit plan is maakt een beperkte nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogelijk. Met deze herziening zijn geen nationale, provinciale, dan wel waterschapsbelangen in het geding. Om die reden heeft geen vooroverleg plaatsgevonden met het rijk, de provincie en het waterschap.

6.3 Overleg met de buurt In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich voornamelijk bedrijven en woningen. Belanghebbenden in de directe omgeving van het plangebied zijn door initiatiefnemer op de hoogte gesteld van voorliggend initiatief op basis van individuele gesprekken. Daarbij is het plan besproken en is een toelichting gegeven op de bedrijfsmatige activiteiten die ter plaatse uitgevoerd gaan worden.

44

Bijlagen Bijlage 1. Inrichtingsschets Bijlage 2. Digitale watertoets

45

Inrichtingschets

datum 29-6-2021 dossiercode 20210629-59-26975 Samenvatting van de watertoets In dit document vindt u een overzicht van de door u ingevoerde gegevens opwww.dewatertoets.nl. De aanvraag is uitgevoerd op een ruimtelijke ontwikkeling in het beheergebied van het waterschap Drents Overijsselse Delta. Voor algemene informatie over het proces van de watertoets kunt u ook terecht op onze websitewww.wdodelta.nl. Mocht u specifieke vragen hebben naar aanleiding van uw aanvraag dan kunt u ons bereiken via telefoonnummer 088 - 2331200. U kunt ook een email sturen naar info@wdodelta.nl. Vermeld in de mail om welk plan het gaat. Uit deze toets volgt de procedure geen waterschapsbelang. U heeft in een afzonderlijk document een standaard waterparagraaf ontvangen. Hieronder vindt u puntsgewijs een overzicht van de door u ingevulde gegevens.

Plangegevens Valkenbergweg 24 Zwolle: Transformatie van een horeca pand naar kantoor.

Ligging plan: Valkenbergweg 24 8026 RK Zwolle

Uw gegevens: Thom Melenhorst BP&A Thom@bureaupena.nl Korenbloemstraat 30 8012 xs Zwolle

Gegevens gemeente: Zwolle M. Bonsink 14038

M.Bonsink@zwolle.nl

Samenvatting resultaat Kaartlagen: Heeft u een beperkingsgebied geraakt? nee Welke gemeente omvat het grootste deel van het door u getekende plangebied? Zwolle Vragen: Gaat het om een plan met uitsluitend een functiewijziging van bestaande bebouwing? ja Is er sprake van een uitbreiding van de lozing van huishoudelijk afvalwater in het landelijk gebied groter dan 9 vervuilingseenheden (ve) of in het stedelijk gebied van 30 ve? nee Is er in of rondom het plangebied sprake van wateroverlast of grondwateroverlast? nee

Verklaring Dit document is een automatisch gegeneerd bestand op basis van de door u ingevulde gegevens. U bent akkoord gegaan met de door u ingevulde gegevens en u heeft verklaard alles naar waarheid te hebben ingevuld. www.dewatertoets.nl

datum 29-6-2021 dossiercode 20210629-59-26975 Geachte Thom Melenhorst, U heeft een watertoets uitgevoerd op de website www.dewatertoets.nl. Op basis van deze digitale toets concluderen wij dat met uw plan geen waterschapsbelangwordt geraakt. Het waterschap gaat akkoord met het plan. U kunt direct door met de planvorming van uw plan en wij verzoeken u onderstaande tekst op te nemen in de toelichting van het plan (de waterparagraaf).

WATERPARAGRAAF GEEN WATERSCHAPSBELANG Deze standaard waterparagraaf heeft betrekking op het plan Valkenbergweg 24 Zwolle. Het plan betreft alleen een functieverandering van bestaande bebouwing en heeft geen invloed op de waterhuishouding. Er is geen sprake van (grond) wateroverlast in de omgeving van het plan. Er is geen waterschapsbelang. Deze conclusie is automatisch getrokken op basis van de ingevoerde gegevens op www.dewatertoets.nl. Het proces van de watertoets is goed doorlopen. Het waterschap Drents Overijsselse Delta gaat akkoord met het plan.

Verklaring Dit document is een automatisch gegenereerd bestand op basis van de door u ingevulde gegevens in de Digitale Watertoets. U bent akkoord gegaan met de door u ingevulde gegevens en u heeft verklaard alles naar waarheid te hebben ingevuld. www.dewatertoets.nl

REGELS BESTEMMINGSPLAN BUITENGEBIED, VALKENBERGWEG24

1

Inhoud Regels 1. Inleidende regels ...................................................................................................................... 3 Artikel 1 Begrippen .............................................................................................................................. 3 Artikel 2 Wijze van meten ................................................................................................................... 7 2. Bestemmingsregels ................................................................................................................... 8 Artikel 3 Gemengd - 1.......................................................................................................................... 8 Artikel 4 Waarde - Archeologie ......................................................................................................... 11 Artikel 5 Waarde - Cultuurhistorie 1 ................................................................................................. 13 3. Algemene regels ..................................................................................................................... 15 Artikel 6 Anti-dubbeltelregel .............................................................................................................

15 Artikel 7 Algemene aanduidingsregels .............................................................................................. 16 Artikel 8 Algemene afwijkingsregels ................................................................................................. 17 Artikel 9 Algemene procedureregels................................................................................................. 19 Artikel 10 Overige regels ................................................................................................................... 20 4. Overgangs- en slotregels ......................................................................................................... 21 Artikel 11 Overgangsrecht ................................................................................................................. 21 Artikel 12 Slotregel ............................................................................................................................ 22

2

1. Inleidende regels Artikel 1 Begrippen 1.1 Plan het bestemmingsplan Buitengebied, Valkenbergweg 24 met identificatienummer NL.IMRO.0193.BP21008-0004 van de gemeente Zwolle.

1.2 Bestemmingsplan de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

1.3 Aanduiding een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.4 Aanduidingsgrens de grens van een aanduiding, indien het een vlak betreft.

1.5 Archeologische monumenten terreinen die van algemeen belang zijn wegens daar aanwezige vóór tenminste 50 jaar vervaardigde zaken, welke van algemeen belang zijn wegens hun schoonheid, hun betekenis voor de wetenschap of hun cultuurhistorische waarden.

1.6 Archeologische waarden de aan een gebied toegekende waarden, gekenmerkt door het belang voor de archeologie en de kennis van de beschavingsgeschiedenis.

1.7 Bebouwing één of meer gebouwen, bijbehorende bouwwerken en/of andere bouwwerken.

1.8 Bebouwingspercentage •

•

•

indien het percentage een bestemmingsvlak betreft: o de verhouding tussen de oppervlakte van het te bebouwen terreingedeelte en de totale oppervlakte van het bestemmingsvlak; indien het percentage een perceel betreft: o een percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van een perceel, dat ten hoogste mag worden bebouwd; dit percentage wordt slechts berekend over het gedeelte van het bestemmingsvlak of het perceel, waarbinnen de bouwwerken mogen worden gebouwd;

1.9 Bedrijfswoning een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein gewenst is.

1.10 Beschermde monumenten monumenten die als beschermd monumenten zijn aangewezen en zijn ingeschreven in een monumentenregister.

1.11 Bestemmingsgrens de grens van een bestemmingsvlak.

3

1.12 Bestemmingsvlak een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.13 Bijbehorend bouwwerk uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

1.14 Bouwen het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

1.15 Bouwgrens de grens van een bouwvlak.

1.16 Bouwlaag een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder.

1.17 Bouwperceel een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.