Bijlage 1 - Bestemmingsplan Hasselt om de Weede 1B vastgesteld Toelichting

Hasselt om de Weede 1B Bestemmingsplan

Gemeente Identificatienummer Versie Datum Opsteller Projectnummer

Zwartewaterland NL.IMRO.1896.BP0081-VG01 Vastgesteld 9 mei 2022 R. Nijdam 1104

DNS Planvorming BV | Klaprozenweg 75 C | 1033 NN Amsterdam | info@dnsplanvorming.nl

Inhoudsopgave 1 1.1 1.2 1.3 1.4

Inleiding ......................................................................................................................... 1 Aanleiding ..................................................................................................................... 1 Ligging........................................................................................................................... 2 Huidig bestemmingsplan ............................................................................................... 2 Leeswijzer ..................................................................................................................... 3

2 2.1 2.2 2.3 2.4

Het plangebied .............................................................................................................. 4 Voorgeschiedenis ......................................................................................................... 4 Omgeving ...................................................................................................................... 4 Stedenbouwkundig plan ................................................................................................ 6 Deelgebieden ................................................................................................................ 9

3 3.1 3.2 3.3 3.4

Beleidskader ............................................................................................................... 12 Inleiding ....................................................................................................................... 12 Rijksbeleid ................................................................................................................... 12 Provinciaal beleid ........................................................................................................ 16 Gemeentelijk beleid .................................................................................................... 24

4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13

Omgevingsaspecten ................................................................................................... 27 Inleiding ....................................................................................................................... 27 Archeologie ................................................................................................................. 27 Cultuurhistorie ............................................................................................................. 28 Bodemkwaliteit ............................................................................................................ 28 Water........................................................................................................................... 28 Natuur ......................................................................................................................... 33 Verkeer en parkeren ................................................................................................... 36 Bedrijven en Milieuzonering ........................................................................................ 41 Geluid ..........................................................................................................................

42 Geurhinder .................................................................................................................. 43 Luchtkwaliteit............................................................................................................... 44 Externe veiligheid ........................................................................................................ 44 Besluit milieueffectrapportage..................................................................................... 45

5 5.1 5.2

Toelichting op de regels .............................................................................................. 46 Algemeen .................................................................................................................... 46 Nadere toelichting op de regels .................................................................................. 46

6

Financieel-economische uitvoerbaarheid ................................................................... 50

7 7.1 7.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid .............................................................................. 51 Vooroverleg artikel 3.1.1. Bro ..................................................................................... 51 Zienswijzen ................................................................................................................. 51

Bijlagen bij de toelichting (separaat) 1 Archeologisch onderzoek 2 Bodemonderzoek 3 Waterhoudingsplan 4 Watertoets 5 Stikstofdepositie onderzoek 6 Natuurtoets 7 Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r. beoordeling

Bestemmingsplan Hasselt om de Weede 1B, Vastgesteld

1

Inleiding

1.1

Aanleiding

Aan de oostzijde van de kern Hasselt is de wijk Hasselt om de Weede in ontwikkeling. De ontwikkeling kent een lange voorgeschiedenis en is opgedeeld in verschillende fases. Om in te kunnen spelen op de woningbehoefte voor de kern Hasselt is verdere uitbreiding van de nieuwbouwwijk noodzakelijk. Het voorliggende bestemmingsplan betref het deelgebied “1B – Over de Weede”.

afbeelding 1: fasering van de gebiedsontwikkeling Hasselt Om de Weede

Voor fase 1B - Over de Weede is in maart 2020 een proces opgestart om te komen tot een stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan. Het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan zijn, na een uitgebreid (vanwege corona) digitaal participatieproces, op 22 april 2021 vastgesteld door de gemeenteraad. Het gebied van Over de Weede is nu nog onbebouwd agrarisch gebied. Het doel op deze locatie is een nieuw woongebied met circa 225 woningen. Wat betreft woningtypen gaat het om vrijstaande woningen, twee-onder-een-kap woningen, rijenwoningen, gestapelde en levensloopbestendige woningen. De woningen zijn geschikt voor uiteenlopende doelgroepen waaronder (door)starters, gezinnen en senioren.

Bestemmingsplan Hasselt om de Weede 1B, Vastgesteld

1/54

Inleiding

Met het voorliggende nieuwe bestemmingsplan wordt de woningbouwontwikkeling planologischjuridisch mogelijk gemaakt.

1.2

Ligging

Het plangebied ligt ten oosten van de kern Hasselt en ligt aan de noordzijde van de Weede. Het gebied bestaat uit agrarische gronden. Aan de noordzijde van het plangebied is op dit moment nog een agrarisch bedrijf gevestigd aan het eind van de weg Ter wee. Ten zuiden van het plangebied ligt de recent gerealiseerde nieuwbouw van Hasselt Om de Weede 1A en 1B Zuid. Het water de Weede vormt de grens van het plangebied aan de west-, zuid en oostzijde.

afbeelding 2: ligging plangebied (rode stippellijn)

1.3

Huidig bestemmingsplan

Ter plaatse geldt het bestemmingsplan ‘Buitengebied Zwartewaterland’ (vastgesteld 2013). Het gebied heeft bijna volledig de bestemming ‘Agrarisch met waarden - Landschap’ (zie afbeelding 3). Er is een bouwvlak opgenomen op de boerderijlocatie. De weg heeft een verkeersbestemming. Er is een dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie opgenomen ter hoogte van de huidige boerderij.

Bestemmingsplan Hasselt om de Weede 1B, Vastgesteld

2/54

Inleiding

afbeelding 3: uitsnede huidige bestemmingsplan ‘Buitengebied Zwartewaterland’

1.4

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt het plan beschreven, waarbij eerst wordt ingegaan op de bestaande situatie en de context van het plangebied en vervolgens op de toekomstige situatie. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op het relevante ruimtelijk beleid op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Hoofdstuk 4 gaat in op de milieu- en omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt toegelicht hoe de planuitgangspunten zijn vertaald naar de bestemmingsregels. De economische uitvoerbaarheid van het plan is beschreven in hoofdstuk 6 en de maatschappelijke uitvoerbaarheid in hoofdstuk 7.

Bestemmingsplan Hasselt om de Weede 1B, Vastgesteld

3/54

Het plangebied

2

Het plangebied

2.1

Voorgeschiedenis

In 2006 is het Masterplan Hasselt Om de Weede vastgesteld. De stedenbouwkundige opzet van Om de Weede is gebaseerd op de kwaliteiten van de oorspronkelijke landschappelijke krekenstructuur. De watergangen en de wadi’s vormen samen een ruimtelijk raamwerk voor de woonvelden. De wijk heeft één hoofdontsluiting, de Grote Weede, die vanaf de rotonde aan de Vaartweg dwars door de landschappelijke structuren kronkelt. Het totale plan omvatte circa 1.200 woningen. In 2016 is besloten Hasselt Om de Weede terug te brengen tot circa 600 woningen. Op 25 januari 2018 is de Ontwikkelingsrichting Hasselt Om de Weede vastgesteld waarin de oorspronkelijke Stadsweide inclusief de Wachters uit het Masterplan zijn behouden en plangebied 1B is opgedeeld in drie fases: Noord, Midden en Zuid. Voor fase 1B-Zuid is een stedenbouwkundig plan opgesteld onder de naam De Weede Hoven. In dit plandeel worden momenteel woningen gebouwd. Binnenkort start de ontwikkelaar met de bouw van 12 woningen op de Dedemsvaartlocatie

2.2

Omgeving

Rondom Hasselt liggen landschappen van nationale betekenis. Aan de noordwestzijde bevinden zich de Uiterwaarden Zwarte Water (Natura 2000) en aan de zuidwestzijde het Staphorsterveld (onderdeel Natuurnetwerk Nederland), waar de Olde Maten (Natura 2000) onderdeel van uitmaakt. Met dit gebied wordt aansluiting gezocht bij de Weerribben en de Wieden. Hasselt Om de Weede ligt tussen deze landschappen in. Door de noordelijke stadsrand, waar Hasselt Om de Weede deel van uit maakt, aan te sluiten op deze landschappen, kunnen de natuurgebieden nog beter worden verbonden en kunnen de landschappelijke waarden onderdeel worden van de woonkwaliteit.

Bestemmingsplan Hasselt om de Weede 1B, Vastgesteld

4/54

Het plangebied

afbeelding 4: regionale landschappen rond Hasselt (bron: Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan Over de Weede)

Het landschap aan de zuidzijde van de Holtrustweg onderscheidt zich met kleine sloten en kreken van de rechtlijnige ontginningen aan de noordzijde. Landschap en cultuur zijn in de stadsrand van Hasselt met elkaar verbonden met als drager het restant van de kreek de Weede die door het landschap kronkelt. Het boerenerf op de locatie van de havezate Groot Terwee uit de 16e eeuw ligt prominent in het landschap. De toegangsweg Ter Wee en de diverse erven zijn vanzelfsprekende eenheden in hetzelfde landschap. De hooibergen, de eendenkooi en de begroeide oevers langs de Weede zijn karakteristieke elementen. Voor de verdere ontwikkeling van Hasselt Om de Weede worden deze elementen opgenomen in een landschappelijk casco. Dit geeft betekenis aan de verbinding tussen landschap en cultuur in de stadsrand en biedt de kans deze zichtbaar en toegankelijk te maken. De aanleg van de Nieuwe Weede als nieuwe kreek uit het masterplan is al deels voltooid. Aansluitend daarop kunnen waar mogelijk verdwenen routes, watergangen en begroeiing worden hersteld.

Bestemmingsplan Hasselt om de Weede 1B, Vastgesteld

5/54

Het plangebied

afbeelding 5: cultuurhistorische elementen in en rond het plangebied (bron: Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan Over de Weede)

2.3

Stedenbouwkundig plan

2.3.1 Landschappelijk casco De ontwikkelvelden van Hasselt Om de Weede 1B Midden, Noord en de boerderijlocatie worden zorgvuldig ingepast in het landschappelijk casco. De randen van het de woonvelden worden bepaald door landschappelijke en historische lijnen. Het plangebied is de eerste stap aan de noordzijde van de Weede en heet daarom ‘Over de Weede’. De positie van het landschappelijk casco tussen de verschillende natuurgebieden biedt kansen voor verdere natuur- en recreatieontwikkeling in de toekomst. Een deel van de gras- en akkerlanden kan mogelijk worden geëxtensiveerd naar kruiden- en faunarijk grasland, vochtig grasland voor weidevogels, vochtig hooiland en nat schraalland. Binnen dit extensieve landschap zijn kansen voor struinpaden, fietsroutes, buurttuinen, trapveldjes en, afhankelijk van verdere ontwikkeling van de boerderijlocatie, bijvoorbeeld een dierenweide.

Bestemmingsplan Hasselt om de Weede 1B, Vastgesteld

6/54

Het plangebied

afbeelding 6: landschappelijk casco (bron: Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan Over de Weede)

2.3.2 Ruimtelijke opzet Het cultuurlandschap van de noordelijke stadsrand is van hoge kwaliteit en de natuur- en recreatiewaarde is tijdens het participatietraject veelvuldig genoemd als belangrijke woonkwaliteit. Een van de belangrijkste uitkomsten was ook de wens om het landschap de basis te laten vormen voor de verdere planontwikkeling voor Hasselt Om de Weede. Niet alleen door het omliggende landschap te benutten en toegankelijk te maken, maar ook door een aansluitend groen casco als onderdeel van de directe woonomgeving. Dit groene casco sluit aan op de natuurwaarden van het cultuurlandschap. Langs de Weede liggen natte hooilanden met plas- dras-rietbermen. Het krekenlandschap is, onder meer met de Nieuwe Weede, duidelijk zichtbaar. In de Stadsweide bevinden zich hoger gelegen delen met speel- en ligweides. Aan de noordoostrand bieden boomgroepen van elzen en wilgen doorkijken naar het ruime en weidse landschap. Van noord naar zuid verbindt een parkstrook de Nieuwe Weede met Ter Wee. In deze parkstrook ligt een wadi als een droge kreek die eens in de zoveel tijd vol regenwater loopt. In dit centrale park bevinden zich verschillende eetbare bomen en planten en wisselen dichte en open plekken met speel- en zitplekken elkaar af. Aan de westzijde sluit de parkstrook aan op drie verschillende erven.

De landweg Ter Wee wordt na de laatste boerderij ten oosten van het projectgebied geknipt, zodat deze historische lijn onderdeel kan uitmaken van het fiets- en wandelnetwerk. Door de knip wordt voorkomen dat recreatief verkeer in confrontatie komt met het landbouwverkeer. Rondom de boerderijlocatie is ruimte voor diverse invullingen zoals een boomgaard, een buurttuin of een dierenweide.

Bestemmingsplan Hasselt om de Weede 1B, Vastgesteld

7/54

Het plangebied

afbeelding 7: groen casco (bron: Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan Over de Weede)

Uitgangspunt voor de verkaveling van Over de Weede is het optimaal benutten van de kwaliteiten van het omliggende landschap en het groene casco. Alle woningen zijn altijd met de voorzijden naar het landschap gericht en langs de gehele rand zijn oevers en paden openbaar toegankelijk. In de stadsweide staat een wachter als een havezate ingepast in het landschap. Langs de Nieuwe Weede ligt een bijzonder wooncluster als een compact en intiem buurtje omgeven door groen. Aan de westzijde grenzen kavels met de achterzijde aan een watergang, terwijl de woningen aan de voorzijde een deftige wand vormen aan de stadsweide. De woningen aan de oostzijde van deze watergang begeleiden de laan naar de boerderijlocatie. Aan de andere zijde liggen drie erven omsloten door het centrale park. Deze drie verschillende erven bestaan uit diverse woningtypen per erf, die eveneens met de voorzijde op het park zijn georiënteerd. Het oostelijke deel van het plan bestaat uit diverse woonvelden rondom een buurtplein. Langs de kleinschalige en verspringende woonstraten staan vrijstaande woningen, twee-onder-eenkapwoningen en rijwoningen, die een op een ingetogen wijze aansluiten op de landschappelijke randen. Uitgangspunt voor de toekomstige herontwikkeling van de boerderijlocatie is het behoud van de karakteristiek van het historische erf.

De invulling is nader te bepalen, maar bestaat bij voorkeur naast woningen ook uit een sociaalmaatschappelijk en/of culturele voorziening voor de buurt.

Bestemmingsplan Hasselt om de Weede 1B, Vastgesteld

8/54

Het plangebied

afbeelding 8: stedenbouwkundig plan (bron: Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan Over de Weede)

2.4

Deelgebieden

Binnen het plangebied zijn vier deelgebieden te onderscheiden: 1. Het westelijk plandeel reageert op de stadsweide, en draagt de naam 'Statige Stadsweide'. De woningen in het woonveld direct grenzend aan deze open ruimte hebben een plechtige uitstraling. De twee losse eenheden die in de stadsweide gelegen zijn, de wachter en het woningencluster, maken ook onderdeel uit van dit deelgebied. 2. In het centrale park vormen de drie erven samen het deelgebied 'De Buurterven'. 3. Het oostelijk gelegen plandeel, 'De Weederanden', presenteert zich bescheiden langs de landschappelijke en historische randen en creëert aan de binnenzijde een geborgen en besloten sfeer. 4. De boerderijlocatie blijft noordelijk als zelfstandige eenheid gehandhaafd. Voor deze locatie wordt in een later stadium het stedenbouwkundig plan en de beeldkwaliteit uitgewerkt. De nummering correspondeert met de nummers in afbeelding 9. Per deelgebied is in het Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan een uitwerking gegeven van de woningtypologie en de maatvoeringen, zoals goot- en bouwhoogte en oriëntatie. Deze kenmerken hebben aan de basis gestaan van de bouwregels in het bestemmingsplan.

Bestemmingsplan Hasselt om de Weede 1B, Vastgesteld

9/54

Het plangebied

afbeelding 9: deelgebieden in het plangebied (bron: Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan Over de Weede)

2.4.1 Statige stadsweide In het deelgebied de Statige stadsweide komt een groot open gebied als stadsweide van fase 1B. De nieuwe woningen zijn hier op georiënteerd. Het deelgebied wordt doorsneden door een watergang waar de achterzijden van de vrijstaande woningen aan grenzen. In de Statige stadsweide komen behalve vrijstaande woningen nog twee andere typologieën voor. Aan de zuidzijde is een afzonderlijk cluster geprojecteerd van kleine huisjes als een soort ‘nederzetting’. Het gaat om zeven woningen die één gezamenlijk (geschakeld) bouwvolume dienen te vormen. In de stadsweide komt een appartementengebouw van maximaal 14 m hoog met ruimte voor twintig appartementen. Het parkeren komt op een (verlaagd) maaiveld aan de noordzijde van het gebouw of half ondergronds. 2.4.2 De buurterven Het deelgebied de ‘Buurterven’ ligt in en aan de centrale parkruimte. Het deelgebied bestaat uit drie verschillende ensembles, te weten het ‘compacte erf’, het ‘open erf’ en het ‘collectieve erf’. Binnen de buurterven komen vrijstaande woningen, twee-onder-een-kap woningen en rijwoningen. De erven zullen qua uitstraling een samenhangend ensemble vormen met een beperkt palet van kleuren en materialen en beeldbepalende kappen. De overgang van privéruimtes naar het park wordt zorgvuldig vormgegeven. 2.4.3 De Weederanden Het deelgebied de Weederanden vormt het grootste deelgebied.

Voor de woningen langs de stadsrand van Hasselt is als overgang naar het landelijk gebied gekozen voor een beeldtaal van boerderijen en schuren. De randen bestaan uit vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen. De woningen kijken uit over het buitengebied en de Weede. Het middendeel van de Weederanden, de Groene Straten, krijgt een meer dorps karakter. Hier is ook meer vrijheid in woningtypologie. Het plan biedt ruimte aan zowel vrijstaande, twee-onder-een-kap en rijwoningen.

Bestemmingsplan Hasselt om de Weede 1B, Vastgesteld

10/54

Het plangebied

2.4.4 Boerderijlocatie De locatie waar nu het agrarisch bedrijf is gevestigd, is de Boerderijlocatie genoemd. De plannen door dit deelgebied zijn nog niet in detail uitgewerkt. Het uitgangspunt is om de karakteristiek van het historische erf te behouden. Dit kan door de bestaande bebouwing te benutten of door de bebouwing te slopen en nieuwbouw te realiseren. Er wordt ruimte gegeven aan een invulling bestaande uit woningen en/of zorgwoningen en sociaalmaatschappelijk voorzieningen. Ook een aan de hoofdfunctie ondergeschikte kleinschalige horeca- of winkelvoorziening is mogelijk. De randen van de locatie dienen open en groen te blijven. Dagrecreatieve initiatieven zoals een pluktuin of een dierenweide kunnen hier ook komen.

Bestemmingsplan Hasselt om de Weede 1B, Vastgesteld

11/54

Beleidskader

3

Beleidskader

3.1

Inleiding

Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de inhoud van het ruimtelijk relevante beleid op rijks-, provinciaal en gemeentelijk schaalniveau. Dit beleid vormt het kader waarbinnen de nieuwe ontwikkeling plaats dienen te vinden.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Vanaf 2022 treedt de nieuwe Omgevingswet in werking. De Omgevingswet bundelt alle huidige wetten over de leefomgeving. Daarbij hoort ook één rijksvisie op de leefomgeving. Het Rijk heeft op 11 september 2020 de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Het doel van de Omgevingswet is het bereiken van een balans tussen: ‘(a) bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften’. Deze dubbele doelstelling uit de Omgevingswet is vertaald in een omgevingsinclusieve benadering van de leefomgeving: ontwikkeling van de leefomgeving gaat samen met versterking van te beschermen waarden als gezondheid, landschap, waterveiligheid, natuur, cultureel erfgoed, leefomgevingskwaliteit en milieukwaliteit. In de NOVI zijn de maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten: • ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie • duurzaam economisch groeipotentieel • sterke en gezonde steden en regio’s • toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Met betrekking tot ‘sterke en gezonde steden en regio’s’ is in de NOVI aangegeven dat vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig zijn voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Tegelijk streeft men naar een verbetering naar de leefbaarheid en klimaatbestendigheid in steden en dorpen. Schonere lucht, voldoende groen en water en genoeg publieke voorzieningen waar mensen kunnen bewegen (wandelen, fietsen, sporten, spelen), ontspannen en samenkomen. Betekenis voor het plan De NOVI is van beperkte betekenis voor onderhavig bestemmingsplan. Dit plan voorziet in de realisatie van nieuwe woningen grenzend aan de bestaande kern. Zo draagt het plan bij aan de gewenste nieuwe locaties voor wonen. Het groene casco en de opzet met ruimte voor beplanting, waterrretentie met wadi’s en ruimte voor natuurinclusieve voorzieningen, zorgen voor een leefbare en klimaatbestendige woonwijk. De beoogde ontwikkeling sluit goed aan bij de beleidsdoelen die op rijksniveau in de NOVI zijn gesteld. 3.2.2 Besluit ruimtelijke ordening Sinds 1 juli 2017 is de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' aangepast in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6. lid 2 Bro). Het artikel luidt nu als volgt:

Bestemmingsplan Hasselt om de Weede 1B, Vastgesteld

12/54

Beleidskader

“De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” Het artikel heeft tot doel om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren en overprogrammering te voorkomen. Eerst moet worden beoordeeld of sprake is van een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Een stedelijke ontwikkeling is gedefinieerd in artikel 1.1.1, lid 1, onder i van het Bro. Deze luidt: “Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen”. 3.2.2.1 Betekenis voor het plan Het bestemmingsplan maakt ca. 225 woningen mogelijk en wordt gezien als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De locatie is niet gelegen in het bestaand stedelijk gebied. Zodoende is de toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking uitgevoerd, waarin eerst is ingegaan op de behoefte aan de woningen en vervolgens is gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet in het bestaand stedelijk gebied kan plaatsvinden.

3.2.2.2 Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte en toets aan regionale woonafspraken De behoefte bij een woonplan wordt bepaald door de confrontatie van de langetermijnprognose van de vraag naar woningen, met het woningaanbod in de bestaande plancapaciteit om in die vraag te voorzien. Bij het bepalen van de actuele regionale behoefte, dient zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte in beeld te worden gebracht. Zowel de gemeentelijke Woonvisie, die dateert uit 2017 en een looptijd heeft tot 2025, als een woonbehoefteonderzoek dat in 2020 is uitgevoerd, hebben als basis gediend voor het plan voor fase 1B - Over de Weede. Bij het bepalen van woningbouwprogramma voor fase 1B - Over de Weede, is daarnaast de relatie met de andere woningbouwplannen in Hasselt gelegd. Hiermee is het woningprogramma voor het nieuwe wijkdeel zo goed mogelijk toegesneden op de woningbehoefte in Hasselt. Kwantitatieve behoefte: In de gemeente Zwartewaterland is sprake van een kwantitatieve actuele behoefte van zo’n 750 woningen voor de periode tot en met 2030. Dit is berekend in het woonbehoefteonderzoek 2020, Pearl 2019 en daarnaast ook aangehouden voor de Regionale Woonagenda West-Overijssel 2021-2025. De huidige harde plancapaciteit in Zwartewaterland tot 2030 bestaat uit ruim 200 woningen.

Tabel 1: Inventarisatie harde en zachte plancapaciteit najaar 2020 (Bron: Regionale Woonagenda WestOverijssel 2021-2025)

Bestemmingsplan Hasselt om de Weede 1B, Vastgesteld

13/54

Beleidskader

Om te voorzien in 759 woningen de komende 10 jaar is het dus noodzakelijk om zachte plannen om te zetten in harde plannen. Dit is berekend door de vraag op basis van actuele huishoudensprognose af te zetten tegen het aanbod in harde plannen. • Woningbehoefte voor gemeente Zwartwaterland bedraagt 750 woningen. • Aanbod in harde plannen goed voor 209 woningen. • De resterende actuele behoefte die hieruit volgt is 491 woningen. Met een resterende behoefte van 491 woningen, is er nog voldoende ruimte voor de geplande 193 woningen in fase 1B - Over de Weede en de 12 woningen op de boerderijlocatie. Er wordt voldaan aan de kwantitatieve behoefte. Kwalitatieve behoefte: De komende 10 jaar neemt vooral de behoefte aan koopwoningen in Zwartewaterland toe. De uitbreiding van de behoefte bestaat uit 600 koopwoningen en 150 huurwoningen. In het woonbehoefteonderzoek 2020 worden de categorieën voor de kern Hasselt als volgt aangegeven: Woningtype

Koop

Vrijstaand en tweekapper

+++

Hoek- en tussenwoning

++

Huur

Totaal +++

++

++

Multifunctionele woning1 + + + Tabel 2: overzicht behoefte aan woningen in Hasselt (Bron: woonbehoefteonderzoek Zwartewaterland 2020)

Het plan voor fase 1B - Over de Weede voorziet in circa 225 woningen, als volgt onderverdeeld: Woningtype

Aantal

Percentage

Vrijstaand / 2-1-kap

115

51%

Rijwoningen Levensloopbestendig (waarvan appartementen) Boerderijlocatie

51 47 (20) 12

23% 21% (9%) 5%

Totaal 225 Tabel 3: Overzicht woningtypes fase 1B - Over de Weede

100%

Bij confrontatie van het stedenbouwkundig plan met de globale kwalitatieve behoefte ontstaat het volgende beeld: De categorie ‘vrijstaand en tweekapper’ voorziet in ca. 50% van de capaciteit in het plan fase 1B – Over de Weede. Rijwoningen en levensloopbestendige woningen voorzien gezamenlijk in de andere helft. Een aantal rijwoningen kan als sociale huurwoning of goedkope koopwoning worden gebouwd. Dit is globaal in overeenstemming met de verdeling zoals in de tabel hierboven is aangeven. Als laatste dient bij dit plan te worden aangemerkt dat de invulling nog niet in beton gegoten is. Een aantal ‘velden’ woningen met daarin opgenomen vrijstaande en 2/1 kap woningen kunnen, indien nodig, worden ingevuld met andere woningtypologieën. Door flexibiliteit in het bestemmingsplan op te nemen, kan gedurende het realisatieproces, aangesloten worden op de actuele lokale woningbehoefte. Regionale woonafspraken Op 25 maart 2021 is de Regionale Woonagenda West-Overijssel vastgesteld voor de periode 2021-2025. Hierin staan de gezamenlijke ambities en een visie op wonen voor de regio. Daar horen de volgende ambities bij: 1

Onder multifunctionele woningen worden gelijkvloerse woningen verstaan en woningen die relatief eenvoudig gelijkvloers te maken zijn. Het kunnen zowel appartementen als rijwoningen zijn. Er is een grote overlap met het begrip ‘levensloopbestendig’.

Bestemmingsplan Hasselt om de Weede 1B, Vastgesteld

14/54

Beleidskader

1. Toevoegen van 60.000 woningen tot 2030 in de provincie Overijssel, waarvan 40.000 in West-Overijssel; 2. Versnelling van de woningbouwproductie; 3. Voorsorteren op veranderende woningvraag; 4. Vormgeven aan verstedelijkingsopgave; 5. Sterke dorpen en platteland in het regionale netwerk; 6. Verduurzaming (nieuwbouw en bestaande woningvoorraad); 7. Vergroten toegankelijkheid en doorstroming. Dit betreffen afspraken waar het plan fase 1B- Over de Weede een goede bijdrage aan kan leveren. Voor Zwartewaterland dient de woningbouwopgave voornamelijk te worden gerealiseerd in de kernen Genemuiden (plan Tag-West fase 2) en Hasselt. Om passend en vroegtijdig in te kunnen spelen op de (veranderende) woningbehoefte laat de regio vanaf nu elke twee jaar een woningmarktonderzoek uitvoeren waarin op regionaal en lokaal niveau een koppeling wordt gelegd tussen huidige en toekomstige woningbehoefte en het bestaande aanbod. Het eerstvolgende woningmarktonderzoek vindt plaats in 2022. Op basis daarvan wordt de Woonagenda geactualiseerd. De provincie initieert en faciliteert dit woningmarktonderzoek. Zoals eerder is aangegeven, betreft Over de Weede een deels flexibel plan, dat daarmee in kan spelen op een veranderende woningbehoefte.

3.2.2.3 Bestaand stedelijk gebied De definitie van bestaand stedelijk gebied is opgenomen in artikel 1.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. In deze stap wordt onderzocht of binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien in de regionale behoefte, door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins. Dit bestemmingsplan voorziet in de planologische invulling voor de uitbreiding van fase 1B van de uitbreidingswijk Hasselt om de Weede met circa 225 woningen. Binnen het bestaande stedelijk gebied van de kern Hasselt zijn geen geschikte locaties aanwezig om de woningbouwbehoefte op te kunnen vangen. Ook zijn er geen gronden binnen de kern Hasselt beschikbaar die door herstructurering of transformatie als zodanig geschikt te maken zijn. Alle gronden binnen de kern worden in de huidige situatie benut ten behoeve van een bepaalde functie en het is niet te verwachten dat op korte termijn een functie wordt beëindigd waardoor voldoende ruimte beschikbaar komt voor de gewenste woningbouw.

Een dergelijke grootschalige uitbreiding van de kern Hasselt in oppervlakte, gewenste kwaliteit, stedenbouwkundige opzet en aantal woningen is binnenstedelijk redelijkerwijs niet te realiseren. Het uitbreiden van de bestaande kern is dan ook noodzakelijk, teneinde te kunnen voorzien in de lokale behoefte. Het plangebied is onderdeel van het al in 2006 vastgestelde Masterplan Hasselt Om de Weede. Het gebied grenst aan een bestaande woonwijk en vormt hierdoor een logische uitbreidingslocatie. Er kan eenvoudig worden aangesloten op de aanwezige infrastructuur. Andere locaties rond de kern Hasselt zijn minder geschikt voor de realisatie van een nieuwe woonwijk van deze omvang, vanwege bestaande weg- en waterstructuren en aanwezige cultuurhistorische en landschappelijke waarden. 3.2.2.4 Conclusie toetsing ladder voor duurzame verstedelijking De in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling is in overeenstemming met het rijksbeleid en de ladder voor duurzame verstedelijking. Er wordt voldaan in de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte en er in onvoldoende ruimte binnen het bestaand stedelijk gebied.

Bestemmingsplan Hasselt om de Weede 1B, Vastgesteld

15/54

Beleidskader

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Overijssel De Omgevingsvisie Overijssel (2017) is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Het uitgangspunt is gericht op het jaar 2030. De visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Daarbinnen krijgen gemeenten, waterschappen, maatschappelijke organisaties en andere initiatiefnemers mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn verwerkt in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. Deze beleidsthema's worden benaderd vanuit de overkoepelende rode draden duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit. • • •

Duurzame ontwikkeling voorziet in de behoefte van de huidige generatie, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien. Ruimtelijke kwaliteit is datgene wat de ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is. Ruimtelijke kwaliteit gaan vooral over 'goed': mooi, functioneel en toekomstbestendig. Sociale kwaliteit gaat over het welzijn of 'goed voelen' van de mens. In de omgevingsvisie gaat het over het welzijn van de mens in relatie tot de fysieke leefomgeving.

3.3.2 Omgevingsverordening Overijssel Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel (2017). De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen, waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied. 3.3.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. In dit uitvoeringsmodel staan de volgende stappen centraal: 1. Of – generieke beleidskeuzes 2. Waar – ontwikkelingsperspectieven 3. Hoe – gebiedskenmerken Bij een initiatief voor in dit geval woningbouw is aan de hand van deze drie stappen te bepalen of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden. In afbeelding 10 is het Uitvoeringsmodel weergegeven. De eerste stap, het bepalen van de vraag of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door provinciale generieke beleidskeuzes uit de Omgevingsvisie.

De ontwikkelingsperspectieven geven vervolgens richting aan ‘waar’ wat ontwikkeld kan worden en de gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij de vraag ‘hoe’ een initiatief ingepast kan worden.

Bestemmingsplan Hasselt om de Weede 1B, Vastgesteld

16/54

Beleidskader

afbeelding 10: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

3.3.4 Toets aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld. - Of - Generieke beleidskeuzes: Voor de toets aan de eerste stap 'Of – generieke beleidskeuzes' zijn artikel 2.1.3 (Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik) en artikel 2.2.2 (Realisatie nieuwe woningen) uit de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Hierna is op beide artikelen ingegaan. Artikel 2.1.3 (Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik) Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving, wanneer aannemelijk is gemaakt: • dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; • dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. Onder “Groene Omgeving” worden door de provincie de gronden verstaan die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied.

Het ‘bestaand bebouwd gebied’ betreft de gronden binnen steden en dorpen die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Het bestemmingsplan maakt circa 205 woningen mogelijk. De woningen voldoen aan de kwantitatieve behoefte (zie paragraaf 3.2.2.2). Ook is de ontwikkeling niet mogelijk binnen het bestaand stedelijk gebied van Hasselt (zie paragraaf 3.2.2.3). Het uitbreiden van de bestaande kern is dan ook noodzakelijk, teneinde te kunnen voorzien in de lokale behoefte. Het projectgebied grenst aan een bestaande woonwijk en vormt hierdoor een logische uitbreidingslocatie.

Bestemmingsplan Hasselt om de Weede 1B, Vastgesteld

17/54

Beleidskader

Artikel 2.2.2: Realisatie nieuwe woningen (leden 1 en 4) 1. Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. 4. De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming. De van belang zijnde begrippen in het kader van artikel 2.2.2 zijn hierna opgenomen: • Nieuwe woningen: te realiseren woningen, waarvoor nog geen omgevingsvergunning is afgegeven • Actueel onderzoek woningbouw: door de raad vastgesteld onderzoek waarin de behoefte van de gemeente aan nieuwe woningen is onderbouwd op basis van de regionale behoefte woningbouw, markt- en vastgoedanalyses en andere relevante gegevens (met actueel wordt bedoeld eens in de 2 jaar geactualiseerd). • Regionale behoefte woningbouw: door Gedeputeerde Staten vastgestelde provinciale analyse waarin de regionale behoefte aan nog te realiseren woningen is onderbouwd op basis van provinciale behoefteprognoses.

• Woonafspraken: bestuurlijke afspraken tussen provincie Overijssel en gemeenten over onder meer doelgroepen, wonen en zorg, stedelijke vernieuwing, toekomstbestendigheid bestaande voorraad, programmeren en zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en bijbehorende programmeringsdocumenten, zoals voor een aangegeven periode zijn gemaakt. • Regio: de gemeenten die onderdeel uitmaken van de samenhangende woningmarkt die bediend wordt met de woningbouwmogelijkheden die een gemeente biedt. De gemeente Zwartewaterland heeft haar woonbeleid opgenomen in de Woonvisie Zwartewaterland 2017. Deze woonvisie is opgesteld voor de periode 2017-2025. In paragraaf Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. wordt hier nader op ingegaan. Kortheidshalve wordt hier naar verwezen. Het plan voldoet aan het gemeentelijke woonbeleid en voorziet in een kwalitatieve en kwantitatieve opgave zoals beschreven in paragraaf 3.2.2.2. Het plan is in overeenstemming met artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening. Waar – Ontwikkelingsperspectieven In dit geval zijn vooral de ontwikkelingsperspectieven voor de Groene Omgeving van belang.

In de Groene Omgeving gaat het vooral om: behoud en versterking van de kwaliteit van het landschap, het realiseren van een samenhangend netwerk van gebieden met natuur- en waterkwaliteit, ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw, het toerisme en andere economische dragers, realisatie van waterkwaliteitsdoelen, het duurzaam beheer van drinkwatervoorraden én het opwekken van hernieuwbare energie. In de Groene Omgeving onderscheidt de provincie de volgende drie ontwikkelingsperspectieven: • de zone Ondernemen met Natuur en Water (ONW); • agrarisch ondernemen in het grootschalige landschap; • wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap. Het plangebied kent op basis van de ontwikkelingsperspectievenkaart van de provincie Overijssel het ontwikkelingsperspectief ‘Wonen en werken in het kleinschalig mixlandschap’ (zie afbeelding 11). Na de uitbreiding zal het gebied qua kenmerken echter meer aansluiten bij het nabijgelegen gebiedstype ‘woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken’. Daarom wordt aan beide gebiedstypen getoetst.

Bestemmingsplan Hasselt om de Weede 1B, Vastgesteld

18/54

Beleidskader

afbeelding 11: Perspectievenkaart Omgevingsvisie Overijssel (het plangebied is met een rode stippellijn aangeduid)

‘Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap’ Van de ruimtelijke kwaliteitsambities staat in dit ontwikkelingsperspectief de ambitie Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen voorop. Daarnaast gelden – net als voor alle andere ontwikkelingsperspectieven – de ruimtelijke kwaliteitsambities: • zichtbaar en beleefbaar mooi landschap; • sterke ruimtelijke identiteiten als merken voor Overijssel; • continu en beleefbaar watersysteem. ‘Steden en dorpen als veelzijdige leefmilieus - Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken’ De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico’s op overstroming of wateroverlast.

Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten). Toetsing van het initiatief aan de ‘Ontwikkelingsperspectieven’ De verdere uitbreiding van nieuwbouwwijk Om de Weede sluit aan bij de ambitie om ook de komende jaren voor de kern Hasselt zowel kwantitatief als kwalitatief te voorzien in de lokale woningbehoefte. De woningbehoefte kan niet worden opgevangen binnen de kern Hasselt, hierdoor is uitbreiding noodzakelijk (zie ook paragraaf 3.2.2.2).

Bestemmingsplan Hasselt om de Weede 1B, Vastgesteld

19/54

Beleidskader

Het plangebied grenst aan een bestaande woonwijk en vormt hierdoor een geschikte uitbreidingslocatie. De fase 1B – Over de Weede is een voortzetting van fase 1A en 1B Zuid. Met ontwikkeling wordt de stedenbouwkundige structuur voortgezet en afgerond. De uitbreiding wordt ingepast in de contouren van het bestaande landschap, zodat een uniek en kwalitatief hoogwaardig woonmilieu ontstaat. In paragraaf 2.3 is dit nader toegelicht. Van een belemmering van omliggende (agrarische) functies is geen sprake. Voor een nadere onderbouwing hierop wordt verwezen naar hoofdstuk 5 waar nader wordt ingegaan op diverse milieu- en omgevingsaspecten. Hier wordt gesteld dat de ontwikkeling zowel vanuit ruimtelijk als functioneel oogpunt aanvaardbaar is. Hoe - Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. 1. De “Natuurlijke laag” Overijssel bestaat uit een rijk en afwisselend spectrum aan natuurlijke landschappen. Deze vormen de basis voor het gehele grondgebied van Overijssel. Het beter afstemmen van ruimtelijke ontwikkelingen op de natuurlijke laag kan ervoor zorgen dat de natuurlijke kwaliteiten van de provincie weer mede beeldbepalend worden.

Ook in steden en dorpen bij voorbeeld in nieuwe waterrijke woonmilieus en nieuwe natuur in stad en dorp. Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart de “Natuurlijke laag” aangeduid met de gebiedstype “Oeverwallen” en een klein deel aan de noordzijde valt binnen ‘dekzandvlakte en ruggen’ (zie afbeelding 12). In dit kleine deel zijn geen ontwikkelingen voorzien en is dus verder buiten beschouwing gelaten. De oorspronkelijke gebiedskenmerken van de ‘Natuurlijke laag’ zijn ter hoogte van het plangebied nauwelijks nog waarneembaar. Dit komt doordat het gebied in cultuur is gebracht ten behoeve van de landbouw. In het stedenbouwkundig plan is aansluiting gezocht bij de landschapsstructuren en de stedenbouwkundige opzet van Om de Weede, waarbij gekeken is naar de inpassing van het plan in relatie tot het watersysteem (onder andere voldoende waterberging en beleefbaar/zichtbaar maken van water) en de randen van het gebied. Geconcludeerd wordt dat voldoende rekening is gehouden met de gebiedskenmerken ten aanzien van de ‘Natuurlijke laag’.

Bestemmingsplan Hasselt om de Weede 1B, Vastgesteld

20/54

Beleidskader

afbeelding 12: De “Natuurlijke laag”: Hoogveengebied (in cultuur gebracht) (bron: Provincie Overijssel)

2. De “Laag van het agrarisch cultuurlandschap” In het agrarisch cultuurlandschap gaat het er om dat de mens inspeelt op de natuurlijke omstandigheden en die ten nutte maakt. Hierbij hebben nooit ideeën over schoonheid een rol gespeeld. Wel zijn we ze in de loop van de tijd gaan waarderen om hun ruimtelijke kwaliteiten. Vooral herkenbaarheid, contrast en afwisseling worden gewaardeerd. De ambitie is gericht op het voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen door óf versterking óf behoud óf ontwikkeling of een combinatie hiervan. Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart de “Laag van het agrarisch cultuurlandschap” aangeduid met de gebiedstype “Oeverwallen”. Zoals ook bij de toetsing aan de ‘Natuurlijke laag’ is beschreven, is de hoofdopzet gebaseerd op de bestaande landschapsstructuur en het reeds gerealiseerde deel van de nieuwbouwwijk Om de Weede. Er is in het stedenbouwkundig plan zorgvuldig aandacht besteed aan de vormgeving van de woonbuurt en de openbare ruimte, met veel ruimte voor groen. De nieuwe woonwijk en met name de randen worden op een adequate wijze landschappelijk ingepast. Dit is nader beschreven in paragraaf 2.3.

Bestemmingsplan Hasselt om de Weede 1B, Vastgesteld

21/54

Beleidskader

afbeelding 13: De “Laag van het agrarisch cultuurlandschap”: Veenkoloniaal landschap (Bron: Provincie Overijssel)

3. De “Stedelijke laag” De stedelijke laag is de laag van de steden, dorpen, verspreide bebouwing, wegen, spoorwegen en waterwegen. Het gaat in deze laag om de dynamiek van de steden en de grote infrastructurele verbindingen, maar ook om de rust van de dorpen en de landelijke wegen en paden. Het plangebied heeft op basis van de ‘Stedelijke laag’ momenteel geen specifieke kenmerken. Met de beoogde woningbouw krijgt het dit echter wel. De uitbreiding zoekt aansluiting bij de naastgelegen woonwijk, welke valt onder het kenmerk ‘woonwijken 1955-nu’. Het realiseren van de woningbouwontwikkeling tegen het bestaand bebouwd gebied aan, is zowel vanuit functioneel als stedenbouwkundig oogpunt passend in de omgeving. De woonwijk zal aansluiten op het reeds gerealiseerde deel van de nieuwbouwwijk Om de Weede. Wat betreft de bouwmogelijkheden wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de bouwregels voor woningen zoals deze voor de woonwijken in Hasselt zijn opgenomen. Hiermee zullen de woningen qua maatvoering en vormgeving goed passen binnen de woonomgeving van Hasselt. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling aansluit op de kenmerken en uitgangspunten van de ‘Stedelijke laag’. 4. De “Laag van de beleving’’ Met de natuurlijke laag, de laag van het agrarische cultuurlandschap en de stedelijke laag is het spectrum van de ruimtelijke kwaliteit nog niet compleet.

De Laag van de beleving is het domein van de belevenis, de betekenis en identiteit. Het voegt kenmerken toe als landgoederen, recreatieparken, recreatieve routes maar benut ook vooral de kwaliteit van de andere drie lagen. Het maakt ze beleefbaar en tot een belevenis. Het belevenisaspect wordt een steeds belangrijker pijler onder het ruimtelijk kwaliteitsbeleid. De provinciale ambitie is gericht op sterke ruimtelijke identiteiten als motor voor gebiedsontwikkeling. Het gaat er om beleving, betekenis en kwaliteit van de omgeving te versterken en de beleefbaarheid en toegankelijkheid van het landschap te vergroten.

Bestemmingsplan Hasselt om de Weede 1B, Vastgesteld

22/54

Beleidskader

De locatie is op de gebiedskenmerkenkaart de ‘Laag van de beleving’ aangeduid met ‘Donkerte’ en ‘IJssellinie inundatieveld’. In afbeelding 14 is dit weergegeven (donkerte is de zwarte arcering en het inundatieveld is licht blauw). Ten aanzien van het aspect donkerte is het van belang om op te merken dat nagenoeg de volledige kern Hasselt als zodanig is aangemerkt. In de omgeving van het projectgebied is reeds sprake van verlichting door stedelijke functies. Daarnaast is het gebruik van verlichting inherent bij woon- en werkgebieden. Wel zal geprobeerd worden onnodige verlichting (lichtvervuiling) te voorkomen onder meer door de toepassing van LED verlichting. LED kenmerkt zich door de gerichte verlichting en weinig verstrooiing van licht naar de omgeving. Wat betreft de IJssellinie inundatieveld kan worden gesteld dat er in het projectgebied geen bijzondere geologische danwel bouwkundige monumenten aanwezig zijn. Voor een nadere toelichting hierop wordt verwezen naar hoofdstuk 5, waar nader wordt ingegaan op het aspect archeologie. Geconcludeerd wordt dat de ‘Laag van de beleving” zich niet verzet tegen de voorgenomen ontwikkeling.

afbeelding 14: de “Laag van de beleving”: donkerte en IJsselline inundatieveld (bron: Provincie Overijssel)

3.3.5 Conclusie toetsing aan het provinciaal beleid Geconcludeerd wordt dat de in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte woningbouwontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid. 3.3.6 Regionale Woonagenda West-Overijssel De provincie Overijssel richt zich op sterke dorpen en een sterk platteland. De groene, ruime, bereikbare en betaalbare woonmilieus waarmee Overijssel zich onderscheidt, liggen voor een groot deel in de dorpen. Er wordt steeds meer naar de dorpen gekeken voor het verlichten van de woningbouwopgave in de steden.

Bestemmingsplan Hasselt om de Weede 1B, Vastgesteld

23/54

Beleidskader

De regio West-Overijssel streeft naar een toekomstbestendige woningmarkt. Een van de drie ruimtelijke woonstrategieën is ‘ontspannen wonen’. Hierbij ligt de focus op wonen in het landelijk gebied en in kleine kernen. Wonen is hier nauw verbonden met het Overijsselse landschap, het dorpse leven, natuur en landbouw. Op deze manier kan de bijzondere en karakteristieke woonomgeving in de natuur met kwaliteit worden behouden. Beoordeling van het plan Zwartewaterland heeft de Regionale Woonagenda ondertekend en voert de afspraken uit die hierin zijn gemaakt: • De gemeente voorziet in de woningbehoefte tot 2030 door de bouw van 750 woningen. Tag-West in Genemuiden en Hasselt Om de Weede zijn de twee belangrijkste woningbouwlocaties die in de behoefte moeten voorzien. Tot en met 2025 ligt de focus op realisatie van harde (vastgestelde) woningbouwplannen en het versneld ontwikkelen van zachte (nog niet vastgestelde) woningbouwplannen. Voor de periode tot 2030 wordt gezocht naar extra ruimte voor potentiële woningbouwplannen, mede in relatie tot de bestaande achterstanden in de woningbouw en de verstedelijkingsambities in de regio Zwolle. • De gemeente werkt mee aan de versnelde uitvoering van de woningbouwopgave in de regio. Het woningbouwplan Tag-West 2e fase in de gemeente is aangemerkt als een regionaal sleutelproject woningbouwimpuls (240 woningen vanaf 2022).

• Door de toenemende vergrijzing is er aandacht nodig voor de bouw van levensloopbestendige woningen in nieuwbouwplannen. De gemeente staat positief tegenover de ontwikkeling van nieuwe woon-zorgconcepten voor ouderen. Het nieuwe bestemmingsplan is nodig om de afspraken voor Hasselt Om de Weede na te komen. Daarmee sluit het plan aan op de ambities uit de Regionale woonagenda. Voor de boerderijlocatie is ruimte in het bestemmingsplan opgenomen om een woonzorgconcept te realiseren.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1 Omgevingsvisie Zwartewaterland De Ontwerp Omgevingsvisie Zwartewaterland is samen met veel inwoners en organisaties uit de gemeente ontwikkeld. De verschillende bijdragen weerspiegelen het karakter van Zwartewaterland: een plattelandsgemeente, maar met een sterk industrieel karakter. Dat is ook de kracht van Zwartewaterland. Die verscheidenheid is prachtig maar kan, bij het nemen van grote beslissingen, wel tot tegengestelde belangen en opvattingen leiden. De omgevingsvisie is dan ook geen blauwdruk, maar maakt het mogelijk om een afweging te maken tussen de verschillende belangen. In de omgevingsvisie staat welke opgaven en ambities de gemeente heeft . De omgevingsvisie loopt vooruit op de Omgevingswet, die vanaf 2022 in werking treedt. Tot het moment dat de Omgevingswet van kracht is en daarmee het instrument omgevingsvisie wettelijk geborgd wordt, is de Omgevingsvisie Zwartewaterland tevens aangemerkt als structuurvisie conform de Wro. De omgevingsvisie heeft een thematische opbouw. Het meest relevant voor dit bestemmingsplan is het thema ‘Wonen’. Dit heeft directe relatie met het thema ‘Landschap en natuur’. Woningbouw Het beleid in de Omgevingsvisie ten aanzien van het wonen is afkomstig uit de Woonvisie Zwartewaterland 2017. Er wonen in verhouding veel gezinnen en maar weinig jonge eenpersoonshuishoudens. In Zwartewaterland staan veel koop-eengezinswoningen.

Er zijn weinig (sociale) huurwoningen en appartementen. Het hoge aantal gezinnen zorgt in de gemeente Zwartewaterland voor groei van het aantal jonge kinderen. Het geboorteoverschot (verschil tussen het aantal geboortes en het aantal sterfgevallen) ligt bijna vijf keer hoger dan het landelijk gemiddelde.

Bestemmingsplan Hasselt om de Weede 1B, Vastgesteld

24/54

Beleidskader

Het toekomstbeeld voor de gemeente is een gemeente met unieke en vitale kernen. In de kernen is een goed woon- en leefklimaat. Dit toekomstbeeld wil de gemeente bereiken met de volgende zes pijlers: Pijler 1: Sterke positionering in de regio Pijler 2: Voldoende betaalbare huurwoningen beschikbaar Pijler 3: Duurzame woningvoorraad en leefomgeving Pijler 4: Wonen, services en zorg Pijler 5: Bouwen voor vitale kernen Pijler 6: Voldoende woningen voor jongeren en stimuleren eigen woningbezit starters De gemeente wil woningbouw zoveel mogelijk laten plaatsvinden binnen de bestaande bebouwde omgeving. De uitbreiding van de woningbouw in Hasselt vindt voornamelijk plaats in Hasselt om de Weede, aansluitend op de bestaande bebouwde omgeving. Zwartewaterland heeft de Regionale Woonagenda ondertekend en voert de afspraken uit die hierin zijn gemaakt. Zie hiervoor paragraaf 3.3.6. De ontwikkeling van Hasselt Om de Weede maakt daar onderdeel van uit. Landschap en natuur Het uitgangspunt is om zorgvuldig met de waardevolle landschapskwaliteiten om te gaan en deze te behouden en verder te ontwikkelen. Vanuit dit uitgangspunt is er ruimte voor nieuwe ontwikkelingen om invulling te geven aan de ruimtebehoefte van inwoners en ondernemers. Het principe van inbreiding vóór uitbreiding past de gemeente hierbij expliciet toe.

De gemeente zet in op het realiseren van woningbouwopgaven zoveel mogelijk binnen en aan de randen van het bestaand bebouwd gebied. De gemeente stuurt op verbetering van de landelijke en recreatieve uitstraling van haar grondgebied. Daarbij investeert ze in de kwaliteit van de stadsranden, gezien vanuit welstand en groen. Beoordeling van het bestemmingsplan De ontwikkeling van Hasselt om de Weede is onderdeel van de Omgevingsvisie en de regionale woningbouwafspraken. In Hasselt Om de Weede ligt de grootste woningbouwopgave voor de kern Hasselt. Het bestemmingsplan is nodig om hier uitvoering aan te geven. Voor de boerderijlocatie is ruimte in het bestemmingsplan opgenomen om een woonzorgconcept te realiseren. Uitgangspunt voor de verkaveling in het stedenbouwkundig plan is het optimaal benutten van de kwaliteiten van het omliggende landschap en het groene casco. Alle woningen zijn altijd met de voorzijden naar het landschap gericht en langs de gehele rand zijn oevers en paden openbaar toegankelijk. Zie de paragrafen 2.2 en 2.3 voor een uitgebreidere beschrijving van het stedenbouwkundige plan en de inbedding in het landschap. Het plan sluit zodoende goed aan bij de beleidsdoelen uit de Omgevingsvisie. 3.4.2 Stadsrandvisie Hasselt De historische ontwikkeling van de Hanzestad Hasselt heeft geleid tot enkele zelfstandige ruimtelijke gebieden met elk een eigen stadsrand.

Het stadshart, de rivier en dijken, het omliggend landschap, de 20e-eeuwse woongebieden, recreatie en bedrijven vormen nu niet één ruimtelijk geheel met daaromheen één stadsrand, maar vormen een vlechtwerk van gebieden en randen die het historische centrum aan het zicht onttrekt. De opgave is om de barrièrewerking van de stadsranden en infrastructuur te veranderen in verbindingen, waardoor de verschillende gebieden elkaar weer meer betekenis en belevingswaarde kunnen geven. Om dit te bereiken is de Stadsrandvisie Hasselt opgesteld. De Stadsrandvisie is door de raad vastgesteld op 7 juli 2016. De Stadsrandvisie dient als inspiratiebron en leidraad bij nieuwe ontwikkelingen en bij beheer van groen en gebouwen in de stadsranden. De gemeente zal de stadsrandvisie ook betrekken bij het beoordelen van plannen van derden. Het plangebied is in afbeelding 15 met een rode cirkel aangeduid.

Bestemmingsplan Hasselt om de Weede 1B, Vastgesteld

25/54

Beleidskader

Beoordeling van het bestemmingsplan In het stedenbouwkundig plan is rekening gehouden met de stadsrandvisie. Het ontwerp is opgesteld vanuit de landschappelijke structuren en er is zorgvuldige aandacht besteed aan de begrenzing van de bebouwing richting het open landschap. Daarnaast voorziet het plan in het realiseren van meer groen in de stadsrand en nieuwe verbindingen in het recreatieve netwerk.

afbeelding 15: kaart Stadsrandvisie Hasselt (plangebied is met gele cirkel aangeduid

Bestemmingsplan Hasselt om de Weede 1B, Vastgesteld

26/54

Omgevingsaspecten

4

Omgevingsaspecten

4.1

Inleiding

In dit hoofdstuk is de uitvoering van het project verantwoord aan de hand van de relevante omgevingsaspecten.

4.2

Archeologie

4.2.1 Algemeen Door ondertekening van het Verdrag van Malta (1992) heeft Nederland zich verplicht om bij ruimtelijke planvorming nadrukkelijk rekening te houden met het niet-zichtbare deel van het cultuurhistorisch erfgoed, te weten de archeologische waarden. In de Erfgoedwet (2016) is geregeld hoe met in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden moet worden omgegaan. Het streven is om deze belangen tijdig bij het plan te betrekken. Bij ingrepen waarbij de ondergrond wordt geroerd, dient te worden aangetoond dat de eventueel aanwezige archeologische waarden niet worden aangetast. 4.2.2 Archeologisch onderzoek Voor het bestemmingsplan is archeologisch onderzoek uitgevoerd, zie rapport ‘Hasselt Om de Weede Een Inventariserend Veldonderzoek’ (Afd. Stad en Landschap, Monumentenzorg en Archeologie gemeente Zwolle, februari 2019. In het gebied zijn vijftien proefsleuven gegraven. Het onderzoeksrapport is opgenomen als bijlage 1 bij de toelichting. Uit het onderzoek is gebleken dat er ter hoogte van de boerderij Groot Terwee nog sporen aanwezig kunnen zijn geweest van bewoning uit de 10de tot de 13e eeuw. Op deze plek is bij bodemingrepen vervolgonderzoek noodzakelijk. Voor het overige deel van het plangebied is geen vervolgonderzoek nodig omdat de bodem teveel verstoord is gebleken door sporen van spitmachines of diepploegen.