Document · PDF

TOEGEVOEGD 301.103 - Gemeente Zutphen - Woningmarktanalyse 2023 - definitief

Economie en Cultuur - Oordeelsvormend (W) 12 januari 2026, gemeente ZutphenBij agendapunt: Handelingsperspectief, Ruimte voor Wonen en Werken (indicatietijd 19.30 - 20.30 uur)13.598 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Woningmarktanalyse Zutphen Wonen in sterke wijken en dorpen

Gemeente Zutphen 22 december 2023 Definitief

301.103/G | Woningmarktanalyse Zutphen

DATUM

22 december 2023

TITEL

Woningmarktanalyse Zutphen

OPDRACHTGEVER

Gemeente Zutphen

AUTEUR(S)

Jeroen Wissink Vera Elferink

PROJECTNUMMER

301.103/G

STATUS

Definitief

Tivolilaan 205 6824 BV Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl info@companen.nl 026 351 25 32 301.103/G | Woningmarktanalyse Zutphen

KvK-nummer: 09035291 2 BTW-nummer: NL001826517B01

Inhoud 1 1.1 1.2 1.3

Inleiding Aanleiding Vraagstelling Onderzoeksaanpak

4 4 4 5

2 2.1 2.2

Conclusies en aanbevelingen Wat is de aanvullende woningbehoefte? Wat is het effect van woningbouw op voorzieningen in Zutphen? Spanningsveld schaalsprong en beschikbare ruimte Wat zijn de kansen en risico’s per scenario? Onze aanbevelingen

6 6

2.3 2.4 2.5 3 3.1 3.2

Toelichting voorzieningen Zutphen Onderwijs Zorg Sport Winkels Cultuur

30 30 31 33 34 35

6 6.1 6.2

Woningvraag aandachtsgroepen Ouderen en mensen met een mobiliteitsbeperking Overige doelgroepen

36 36 39

7 9 10 12 14 14

3.3 3.4 3.5 3.6 3.7

Toelichting huidige situatie Toenemende bevolkingsontwikkeling Toename lokale vestigers en afname binnengemeentelijke verhuizingen Zutphen is aantrekkelijk wonen voor gezinnen Huidige woonsituatie Opvallende verschillen per wijk Stabiele koopmarktontwikkeling Druk op sociale huurmarkt is sterk opgelopen

4 4.1 4.2 4.3

Toelichting woningbehoefte Prognose woningbehoefte per scenario Gevraagde woonkwaliteiten Aanvullende kwalitatieve woningbehoefte per scenario

20 20 24 26

301.103/G | Woningmarktanalyse Zutphen

5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

14 15 16 17 18 19

1 Inleiding 1.1 Aanleiding De druk op de woningmarkt in de gemeente Zutphen is fors opgelopen. De vraag naar sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen is groot. Dit heeft te maken met de sterk gestegen woningprijzen op de koopmarkt, waardoor mensen steeds vaker geen woning kunnen kopen. Naast huisvesting van ‘reguliere’ groepen op de woningmarkt zoals starters, gezinnen en ouderen is aandacht nodig voor het verbeteren van de kansen van verschillende aandachtsgroepen (bijvoorbeeld dak- en thuislozen, arbeidsmigranten en woonwagenbewoners). In woondeals hebben gemeenten, woningcorporaties, provincie en rijk afspraken gemaakt over de woningbouwopgave. De gemeente Zutphen staat aan de lat voor de bouw van woningen. Maar hoeveel woningen is het uitgangspunt? Voor wie? Wat is de gevraagde kwaliteit? Wat is de invloed van woningbouw op de ruimte en mobiliteit? En wat is de impact op voorzieningen in gemeente Zutphen? Dit onderzoek bouwt voort op de woningmarktanalyse die Companen in 2021 heeft uitgevoerd.

Doel van dit onderzoek Momenteel werkt de gemeente Zutphen aan haar omgevingsvisie. Hierin staan de ambities voor de fysieke leefomgeving van Zutphen voor de lange termijn centraal. Er zijn drie ontwikkelscenario’s bedacht: • Wonen in sterke wijken en dorpen • Werkstad Zutphen • Hanzestad in een groenblauwe jas De gemeente heeft ambitie om in te zetten op het versterken van Zutphen als woonstad (scenario wonen in sterke wijken en dorpen). De gemeente wil inzicht wat dit betekent in woningbehoefte (aantallen en kwaliteit) in relatie

301.103/G | Woningmarktanalyse Zutphen

met de impact van verschillende woningbehoefte-aantallen op voorzieningen in Zutphen. Dit hebben we uitgewerkt aan de hand van drie scenario’s: • Een basisscenario waarbij we inzicht geven in de autonome woningbehoefte (trend geboorte/sterfte en zeer beperkt migratie) voor Zutphen. • Een trendscenario waarbij we inzicht geven in de woningbehoefte volgens trends in geboorte/sterfte, binnenlandse en buitenlandse migratie van de afgelopen jaren. • Een schaalsprongscenario waarin we de impact van woningbouw volgens de geschetste woningbouwaantallen in scenario ‘Wonen in sterke wijken en dorpen’ voor Zutphen schetsen. Bij alle scenario’s staan we stil bij de kansen en risico’s voor Zutphen.

1.2 Vraagstelling Wij vatten de onderzoeksvragen als volgt samen: 1. Hoe ontwikkelt de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte zich in de periode tot 2030, met een doorkijk naar 2040? 2. Hoe ontwikkelt de vraag naar sociale huurwoningen in de periode tot 2030, met een doorkijk naar 2040? Wat is de ‘autonome’ behoefteontwikkeling en welke invloed heeft huisvesting van de aandachtsgroepen op de sociale huur? 3. Welke ruimte is er voor een schaalsprong en wat is het effect hiervan? Welke schaalsprong is realistisch en waar liggen potentiële kansen? En welke schaalsprong kan zorgen voor het instandhouden en versterken van lokale/regionale voorzieningen? 4. Hoe ontwikkelt de woonzorgvraag zich voor verschillende doelgroepen in de periode tot 2030, met een doorkijk naar 2040? Met daarbij onderscheid naar ouderenhuisvesting en andere zorgdoelgroepen.

1.3 Onderzoeksaanpak Om de vragen in dit onderzoek te beantwoorden hebben we diverse (feitelijke) bronnen geanalyseerd: • Bevolkingsstatistieken van CBS statline. • De samenstelling van de woningvoorraad op basis van gemeentelijke WOZ-registratie. Dit hebben we aangevuld met de sociale huurvoorraad van corporaties Woonbedrijf Ieder1 en Ons Huis Apeldoorn. • Ontwikkelingen op de huurmarkt van corporaties en koopmarktontwikkelingen van het Kadaster. • Wie verhuizen binnen, van en naar Zutphen van CBS-microdata over een periode van 2015 tot en met 2021. • Voor de kwalitatieve woningbehoefte is gebruik gemaakt van een combinatie van gegevens: huishoudensprognose (Gelderse variant Primos 2022), verhuisgedrag (CBS-microdata) en woonwensen (WoON2021onderzoek). • In gesprek met betrokken gemeentemedewerkers van wonen, welzijn, zorg en ruimte. Specifiek in een verkennend gesprek met een medewerker van het Gelre ziekenhuis over de impact van woningbouw in relatie met de aanwezige ziekenhuisvoorziening.

301.103/G | Woningmarktanalyse Zutphen

2 Conclusies en aanbevelingen We gaan in dit hoofdstuk in op de belangrijkste uitkomsten en aandachtspunten voor de woningbehoefte in Zutphen. Dit doen we aan de hand van een drietal scenario’s (basis, trend, schaalsprong) die variëren in woningbouwaantallen. Het trendscenario sluit het meest aan bij de ontwikkelingen van de afgelopen jaren. We beschrijven de belangrijkste conclusies voor de aanvullende kwalitatieve woningbehoefte tot 2030 en tot 2040 voor Zutphen. Per scenario geven we inzicht in het effect van woningbouwaantallen op de huidige voorzieningen. Ook staan we stil bij het spanningsveld tussen schaalsprong en de beschikbare ruimte voor woningbouw in Zutphen. En we bieden de kansen en risico’s per scenario en sluiten af met aanbevelingen.

•

2.1 Wat is de aanvullende woningbehoefte? De woningbehoefte in gemeente Zutphen vatten we als volgt samen: • Uitbreidingsbehoefte van + 1.170 tot + 2.200 woningen tot 2030. In de meest recente basisprognose van de provincie Gelderland wordt voor Zutphen tot 2030 een groei van + 1.170 woningen voorspeld, vooral door vergrijzing. In de trendprognose van de provincie Gelderland groeit Zutphen met +1.820 woningen tot 2030 sterker, mede door komst van gezinnen. In het geval van de schaalsprong, waar extra inzet nodig is op het aantrekken van jongeren en gezinnen is er behoefte aan +2.200 woningen tot 2030. In alle scenario’s blijft er vraag naar woningen na 2030. • Boventrendmatige groei lijkt realistisch. Het realiseren van een schaalsprong vraagt aanzienlijke inspanning om vestigers naar Zutphen te trekken en hangt sterk samen met het geboden woonproduct. De aanwas van mensen van buitenaf hangt samen met de huidige druk op de woningmarkt. Bij gebrek aan betaalbaar aanbod wijken woningzoekenden uit naar

301.103/G | Woningmarktanalyse Zutphen

•

andere regio’s dan Zutphen (Apeldoorn/Deventer). Bij onvoldoende inzet op de woningbouwopgave ontstaat mogelijk verdere risico op verdringing van lokale woningzoekenden. Vestigers en lokale woningzoekenden concurreren dan om dezelfde schaarse woning. Tekorten aan goedkope en middeldure koopwoningen. De druk op de koopmarkt is opgelopen; de gemiddelde koopprijzen zijn flink gestegen. In Zutphen ook, maar wel minder hard dan in omliggende gemeenten. De koopmarkt is voor lage en middeninkomens steeds minder bereikbaar. Er is de komende tijd behoefte aan meer woningaanbod in het goedkope tot middeldure koopsegment (tot € 250.000 en tot € 355.000). Er is grotendeels vraag naar appartementen, door het groeiend aantal alleenstaanden op de woningmarkt. Vraag naar meer en snel beschikbare sociale huurwoningen. Ook in de huursector neemt de druk toe door meer vragers (groeiende aandachtsgroep) dan vrijkomend aanbod op de markt. De behoefte aan sociale huurwoningen varieert van +335 tot +545 sociale huurwoningen tot 2030 en om +555 tot +1.480 woningen tot 2040. Behoefte aan appartementen/toegankelijke woningen voor doorstroming ouderen. Ouderen hebben behoefte aan appartementen of toegankelijke grondgebonden woningen (met een klein tuintje), zowel in de koop- als in de huursector. Nabijheid van voorzieningen is van belang en het liefst dichtbij de bekende en vertrouwde woonomgeving.

Ouderen wensen minimaal een driekamerappartement. Wanneer niet aan de woonwensen van ouderen voldaan wordt, zijn ouderen geneigd om in de huidige woning te blijven. Ook een deel van de jonge huishoudens richt zich om betaalbaarheidsredenen op appartementen, zowel in de huur- als in de koopsector. Jongeren wensen vooral een tweekamer- of driekamerappartement.

Scenario Basis

Scenario Trend

Scenario Schaalsprong

Woningbehoefte tot 2030

+1.170

Woningbehoefte tot 2030

+1.820

Woningbehoefte tot 2030

+2.220

Woningbehoefte tot 2040

+1.640

Woningbehoefte tot 2040

+2.410

Woningbehoefte tot 2040

+5.400

Vergrijzing (65+ jaar) tot 2040`

+2.330

Vergrijzing (65+ jaar) tot 2040`

+2.610

Vergrijzing (65+ jaar) tot 2040`

+3.660

Verjonging (< 35 jaar) tot 2040 Gezinnen (stellen en eenouder) tot 2040

- 370 +250

Verjonging (< 35 jaar) tot 2040 Gezinnen (stellen en eenouder) tot 2040

- 260 +420

Verjonging (< 35 jaar) tot 2040 Gezinnen (stellen en eenouder) tot 2040

+90 +1.420

Sociale huur

Middenhuur

Koop tot €250.000

Koop €250.000 - €355.000

Koop vanaf €355.000

-500

500 1.000 1.500 2.000

-500

Huur grondgebonden

Huur appartement / levensloopgeschikt

Koop grondgebonden

Koop appartement / levensloopgeschikt

-500

Tot 2030

500

1.000 1.500 2.000

2030 - 2040

Kernkwaliteit: Kans behoud gelijke gedachten over normen en waarden onder inwoners in Zutphen door beperkte migratie.

-500

Tot 2030

500

1.000 1.500 2.000

2030 - 2040

Kernkwaliteit: Mix toename kans voor lokale woningzoekenden (starters en doorstromers) en vestigers.

-500

Tot 2030

500 1.000 1.500 2.000

500

1.000 1.500 2.000

2030 - 2040

Kernkwaliteit: Verversing woningvoorraad door meer nieuwbouw en extra kansen aantrekken jongeren en gezinnen.

2.2 Wat is het effect van woningbouw op voorzieningen in Zutphen? Groei van Zutphen zet druk op huidige voorzieningen. De groei van Zutphen met de toestroom van jonge huishoudens en gezinnen zorgt er samen met de ouder wordende bevolking voor dat de druk op voorzieningen toeneemt. Bij het trendscenario komt zorg verder onder druk te staan. Bij een schaalsprong staan onderwijs

301.103/G | Woningmarktanalyse Zutphen

en de zorg potentieel onder druk door een grote toename van inwoners. Zonder toestroom van buitenaf (zie basisscenario) zal Zutphen sterk vergrijzen en is er mogelijk sprake van vraaguitval bij voorzieningen onderwijs, sport en winkels. Het is belangrijk om te beseffen dat niet alle ontwikkelingen die van invloed zijn op de vitaliteit door de gemeente beïnvloedbaar zijn. Ontwikkelingen als individualisering of digitalisering hebben ook veel invloed op de uiteindelijke vraag naar voorzieningen.

Onderwijs

Zorg

Sport

Winkels

Cultuur

Scenario Basis

Scenario Trend

Scenario Schaalsprong

Druk op primair, voortgezet onderwijs en MBO neemt toe. Potentieel te weinig leerlingen op kleinere scholen in Zutphen. Dit komt door de verwachte afname van het aantal leerlingen op scholen, door afname van gezinnen en jonge huishoudens door beperkte migratie.

Druk op primair en voortgezet onderwijs neemt toe, maar potentieel voldoende leerlingen op de meeste scholen. Blijvende druk op MBO-instelling door trend afname van vmbo-leerlingen en toename havo- en vwo-leerlingen.

Op termijn verwachte toename belasting op primair en voortgezet onderwijs door een verwachte toename van leerlingen per school. Dit is waarschijnlijk binnen de huidige scholen op te vangen. Blijvende druk op MBO-instelling door trend afname van vmbo-leerlingen. Geen uitbreidingskansen MBO verwacht.

De zorgketen staat onder druk door toenemend beroep van ouderen. Momenteel al druk op huisartsen. Druk neemt naar verwachting verder toe. Oplopende personeelstekorten in ziekenhuis.

De zorgketen staat onder druk door toenemend beroep van ouderen en sterkere toename van het aantal inwoners. Momenteel al druk op huisartsen. Druk neemt naar verwachting verder toe. Oplopende personeelstekorten in ziekenhuis.

Het aantal leden bij sportverenigingen staat potentieel onder druk. Aantal jongeren dat sport neemt af en naar verwachting doorzetten trend van individualisering van sporten.

Sportverenigingen staan alleen onder druk door toename individualisering van sporten.

Zorgketen verder onder druk door toename inwoners, waaronder potentieel meer ouderen maar ook andere leeftijdsgroepen. Huidige tekorten bij huisartsen neemt verder toe door grote toename van aantal inwoners. Tegelijkertijd potentieel meer personeelsaanbod door aantrekken van doelgroep jonge huishoudens en gezinnen, zowel voor huisartsenzorg als ziekenhuiszorg (verpleegkundigen en artsen) Sportverenigingen minder onder druk als de potentieel grote vestigersgroep zich aansluit bij sportverenigingen. Naar verwachting zullen ook vestigers zich vaker richten op individuele sporten. Dus geen verdere uitbreidingsmogelijkheden voor sportclubs verwacht.

In sommige wijken lijkt draagvlak voor supermarkt beperkt en dit zal verder toenemen door beperkte toename inwoners en trend van online boodschappen. Voldoende draagvlak voor speciaalzaken.

Meer inwoners voor supermarkten en voldoende draagvlak voor speciaalzaken. Blijvende trend van online boodschappen wat zorgt voor potentieel minder draagvlak voor supermarkten.

Minder druk op supermarkten door meer inwoners voor supermarkten en overige speciaalzaken. Tegelijkertijd trend van digitalisering waarbij mensen vaker online boodschappen doen.

Momenteel voldoende draagvlak voor bibliotheek, wel druk vanuit digitalisering. Toenemende druk op cultuurdeelname (musea en dergelijke) door afname fysieke deelname. Kansen voor digitale (hybride) cultuurdeelname.

Voldoende draagvlak voor cultuurvoorzieningen en versterking borging van deelname door meer inwoners. Toename digitale cultuurdeelname verwacht.

Legenda: Rood Groen Oranje

Onderdruk - potentieel te weinig inwoners Voldoende draagvlak o.b.v. aantal inwoners Bovendruk + potentieel te veel inwoners

301.103/G | Woningmarktanalyse Zutphen

2.3 Spanningsveld schaalsprong en beschikbare ruimte Er is een spanningsveld tussen de nieuwbouwopgave en de ruimtelijke impact op Zutphen. De beschikbare ruimte voor nieuwbouw is namelijk beperkt en daarmee een belangrijk dilemma. Zutphen trekt jonge huishoudens en gezinnen aan. Jonge huishoudens en gezinnen wensen een grondgebonden woning. Indien de gemeente deze wens grotendeels in het schaalsprongscenario wil voorzien dan moet Zutphen groeien met 1,5 keer de wijk het Leesten (320 ha). Deze ruimte is naar verwachting onvoldoende beschikbaar in de gemeente Zutphen. Bij keuze voor woningbouw in een hoge dichtheid (veel woningen per hectare) met grotendeels appartementen groeit Zutphen bij een schaalsprongscenario met 1,5 keer het centrum (200 ha). Hierdoor speelt de gemeente naar verwachting meer in op de vraag van starters en oudere huishoudens en minder op de vraag van gezinnen. Dit betekent dat Zutphen een andere doelgroep moet aantrekken dan in het verleden het geval is.

301.103/G | Woningmarktanalyse Zutphen

Een wijk met hoge dichtheid 3.500 woningen op 130 ha

Schaalsprong + 5.400 woningen Hoge dichtheid 200 ha

Een wijk met lage dichtheid 3.300 woningen op 200 ha

Schaalsprong + 5.400 woningen Lage dichtheid 320 ha

2.4 Wat zijn de kansen en risico’s per scenario? Scenario Basis •

•

Kansen

•

• • •

Beperkte ruimtelijke impact op Zutphen. Behoud van groen en openbare ruimte. Goede benutting bestaand vastgoed en bestaande ruimte staan centraal. Behoud van inwoners met gelijke waarden (potentieel minder conflict met waarden nieuwkomers). Voorzieningen komen meer onder druk te staan. Beperkte verversing bestaande voorraad, mogelijk verpaupering. Verdringing van lokale woningzoekenden op de woningmarkt, door beperkte toevoeging van woningen. Lokale starters concurreren met vestigers.

Risico’s

Scenario Trend • • •

•

• •

Scenario Schaalsprong

Verversing van de woningvoorraad. Verdringing van starters verminderen. Beperkt effect van bevolkingsgroei op voorzieningen verwacht.

• •

Sociale samenhang onder inwoners kan onder druk komen door contrast waarden nieuwkomers/vestigers. Beperkte ruimtelijke impact op Zutphen. Potentieel wel concentratie van woningbouw. Druk op mobiliteit neemt toe. Realisatie van de woningaantallen in de gevraagde periode tot 2030 is, gezien de huidige korte en middellange termijn woningbouwplannen, bij de gemeente een uitdaging.

•

• •

301.103/G | Woningmarktanalyse Zutphen

Ruimte voor verversing van de woningvoorraad. Potentieel minder verdringing: Meer ruimte voor huidige inwoners en vestigers om te verhuizen. Mogelijkheid om te voorzien in (boven)regionale woningvraag indien wordt ingezet op kansrijke woonmilieus (woning en locatiekenmerken).

Boventrendmatige migratie nodig om schaalsprong te realiseren. Dit gaat niet vanzelf! Realisatie kan waarschijnlijk pas grotendeels na 2030, terwijl de groeipotentie in de markt voor 2030 ligt. Extra groei willen realiseren op moment van potentieel afkoeling van vraag na 2030 is risicovol. Effecten op samenleving en voorzieningen in Zutphen afhankelijk van samenstelling instromers. In dit scenario naar verwachting meer gezinnen, maar ook tegelijkertijd veel ouderen en daarmee stijgende druk op zorg. Aantrekken van instromers sterk afhankelijk van keuzes bij nieuwbouw en geboden woonmilieu (woning en locatie). Bij concurrerend aanbod in regiogemeenten kan potentiële vraag in Zutphen sterk afnemen. Voorzieningen zoals onderwijs en zorg potentieel meer onder druk door juist meer inwoners dan huidig draagvlak. Druk op ruimtelijke capaciteit en mobiliteit door sterke toename van aantal inwoners met bijbehorend ruimtevraagstuk en woon-werkverkeer.

Kansen voor positie Zutphen •

•

Woonkwaliteit een kracht van Zutphen: Hanzestad, stadswonen qua voorzieningen en rijke omgevingskwaliteit nabij natuur met een gemoedelijke sfeer. Goede spoorverbindingen met Arnhem, Achterhoek, Apeldoorn en Deventer. Maakt mogelijk om in Zutphen te wonen en ergens anders te werken. Aantrekkelijk voor lokale en regionale vestigers. Momenteel vooral verhuisbewegingen over korte afstanden met omliggende gemeenten, nog beperkt met randstadgemeenten. Groeiende markt voor verhuizers uit Arnhem bij inzet op kansrijke woonmilieus (wonen en locatiekenmerken).

Risico’s voor positie Zutphen •

•

301.103/G | Woningmarktanalyse Zutphen

Concurrentie van omliggende steden door nabijgelegen Apeldoorn en Deventer. Deze steden liggen dichter aan de snelweg A1 en daarmee voor woningzoekenden aantrekkelijker om te vestigen als forens. Beperkte toegang tot snelweg beperkt Zutphen in aantrekkingskracht op overloop vraag uit randsteden (regio Utrecht, Amersfoort Amsterdam). Bereikbaarheid Zutphen per auto. Zutphen ligt niet centraal aan snelwegen en heeft last van verkeersopstoppingen over de brug over de IJssel. 11

2.5 Onze aanbevelingen Op basis van de voorgaande conclusies en opgaven komen we tot de volgende aanbevelingen:

Kijk verder dan de woningbouwaantallen; visie op gewenste kwaliteit woning en woonomgeving Waar je bouwt of juist niet, beïnvloedt de vitaliteit van Zutphen. Nieuwbouw staat vaak gelijk aan groei en meer economische draagkracht. Toch is nieuwbouw geen garantie voor een sterker draagvlak voor voorzieningen en economie. Het kan bijvoorbeeld sociale structuren in de gemeenschap onder druk zetten. Bovendien beïnvloeden ook mobiliteit, (groen)voorzieningen en verkeersdruk hoe bewoners hun woonomgeving ervaren en of vestigers voor Zutphen kiezen of aantrekkelijke alternatieven in naastgelegen Apeldoorn of Deventer vinden. De ervaring met vitaliteit verschilt per inwoner. Waar een begrip als ‘verbetering door nieuwbouw’ voor de een is verbonden met sfeer of aanvulling op bestaande gemeenschap, verbindt de ander het met de behoefte aan rust, groen en veiligheid wat vestigers kunnen verstoren. Focus daarom niet alleen op woningbouwaantallen; hoe meer hoe beter. Het gaat veel meer over wat voor gemeente wil Zutphen zijn.

Richt je op woningbouwkwaliteit in relatie met ruimtevraag, mobiliteit, natuur en klimaat Het aantrekken van nieuwe bewoners van buiten de regio is in Zutphen niet vanzelfsprekend. Het aantrekken van meer mensen hangt sterk af van de kwaliteit van de woning en de woonomgeving. Kijk dus naar specifieke woningbouwlocaties en het woonproduct dat je kan leveren in passende woonmilieus. Denk bijvoorbeeld na over het creëren van woonmilieus die bijvoorbeeld het tekort aan zorgpersoneel helpen verminderen. De afstand tot werk

301.103/G | Woningmarktanalyse Zutphen

is bepalend voor werkenden in spoeddiensten. Het aantrekken van verpleegkundigen en specialisten vraagt andere woonproducten. Verbondenheid met natuur, ruimte, kleinschaligheid en voorzieningenaanbod spelen mee in de afweging van gezinnen voor Zutphen. Voor het behalen van de schaalsprong woningbouwaantallen zijn meer vestigers nodig. De gemeente is nu in trek bij hoger opgeleiden en kan dit uitbouwen. Hoger opgeleiden verhuizen vaker over een grotere afstand dan mensen met middelbare opleiding. Het aantrekken van hoger opgeleiden vraagt dan ook een ander woningbouw en omgevingsproduct dan voor lokale woningzoekenden. Er zijn kansen voor Zutphen om in te spelen op de hoge vraag naar woningen, maar dit kan alleen slagen als er wordt gewerkt aan verbetering van de bereikbaarheid van Zutphen naar snelwegen, terwijl het behoud van natuur en ruimte wordt gewaarborgd. Daarnaast is het belangrijk om aandacht te besteden aan woningbouwlocaties in gebieden die gevoelig zijn voor waterstijging als gevolg van klimaatverandering. Wonen aan het water kan tegelijkertijd ook een aantrekkelijk woonproduct zijn.

Kansen voor inzet op verversing woningvoorraad Zutphen is een karakteristieke stad met een oud stadscentrum. In de gemeente staan veel woningen die minder toekomstbestendig zijn (bijvoorbeeld minder geïsoleerd) en ook woningen die moeilijk toekomstbestendig te maken zijn. Een schaalsprongscenario met meer woningbouw biedt dan ook kansen voor het verversen van de woningvoorraad. Bij nieuwbouw kan meer mogelijk zijn in duurzaamheidsmaatregelen dan in de bestaande woningbouw. Tegelijkertijd is de keerzijde dat het grootste deel van de woningvoorraad in Zutphen er al staat. Een toename van +5.400 woningen bij een schaalsprong is nog steeds minder dan het aantal woningen met een mindere toekomstbestendigheid in Zutphen. Woningverbeteringen in de bestaande voorraad blijven een aandachtspunt.

Van visie naar korte, middellange en lange termijnuitvoering De uitdaging is om op korte termijn woningen te realiseren. Er is momenteel veel maatschappelijke druk om tempo te maken met het bouwen van nieuwe woningen. Aan de andere kant gaan woningen lang mee en bepaalt de kwaliteit die je vandaag aan de voorraad toevoegt de ruimtelijke kwaliteit van de toekomst. Dit dilemma vraagt richtinggevende uitspraken in het woonbeleid. Om in te spelen op de huidige behoefte aan woningen moet in het woningbouwprogramma meer inzet komen op betaalbare koopwoningen en woningen geschikt voor doorstroming van ouderen. In een periode met stijgende bouwkosten en oplopende rentes is dit een lastige opgave. Dit vraagt actieve sturing van de gemeente. Dit kan bijvoorbeeld door: • De realisatie van nieuwe woonconcepten of fabrieksmatige bouw kan bijdragen aan het ontwikkelen van betaalbare woonproducten. • Ook kan transformatie of woningsplitsing bijdragen aan realisatie van betaalbaar woningaanbod. • Met behulp van (pré)-mantelzorgwoningen kunnen inwoners met een zorgbehoefte zelfstandig blijven wonen. In een Woonzorgvisie kan de gemeente specifieke beleidsregels opstellen voor een 2e zelfstandige woonruimte op een perceel voor mantelzorg.

Om de komende jaren zoveel als mogelijke sturing te geven, kan de gemeente inzetten op de volgende drie niveaus: • Korte termijn (< 5 jaar): Geef prioriteit aan de echt realiseerbare plannen. Dit betekent dat de minder harde plannen concreet moeten worden en versneld tot uitvoer. Verhoog de harde plancapaciteit (momenteel slechts 23% van de woningbouwplannen is hard/vergevorderd in planstatus). • Middellande termijn (5 tot 10 jaar): Houdt voldoende plannen in de pijplijn voor continuïteit in bouwstroom. Het advies is om een planvoorraad van minimaal 130% van de behoefte aan te houden om voldoende woning-

301.103/G | Woningmarktanalyse Zutphen

•

bouwproductie te realiseren. Zo compenseer je voor planuitval of vertraging. Lange termijn (> 10 jaar): Er is momenteel nog geen zicht op planvoorraad na 2030. Dit is een risico wanneer de gemeente wil inzetten op een schaalsprong. Plannen die nu bedacht worden komen pas over vele jaren in uitvoering. Maak plannen voor de lange termijn.

Potentieel anticyclische woningbouw Nederland kampt momenteel met een groot woningtekort. De landelijke overheid heeft daarom een contourennota opgesteld waarbij extra woningbouw buiten de randstad wordt gestimuleerd, zo ook de regio Stedendriehoek. Zutphen kan hier een rol in vervullen. Het bereiken van de beoogde woningaantallen in het schaalsprongscenario zal waarschijnlijk pas na 2030 kunnen plaatsvinden. Er bestaat echter het risico dat de vraag na 2030 afneemt, waardoor de extra groei na 2030 lastig wordt. Aan de andere kant biedt dit de kans om tegen de marktcyclus in te bouwen. Als de vraag afneemt, overweeg dan om de woningbouw niet meteen te verminderen, maar monitor de vraag en blijf woningbouw continueren.

Aandacht voor snelle beschikbaarheid woningen voor kwetsbare doelgroepen Vanuit het landelijke programma ‘Een thuis voor iedereen’ worden diverse aandachtsgroepen op de woningmarkt benoemd. Hierbij valt te denken aan dreigend dak- en thuislozen en uitstromers uit Beschermd Wonen, Maatschappelijke opvang of Jeugdinstellingen. Een groot deel van deze doelgroepen maakt onderdeel uit van de demografische ramingen in het basis-, trend- en schaalsprongscenario. Deze doelgroepen zijn echter kwetsbaar door de grote concurrentie op de woningmarkt. De vraag concentreert zich op snel beschikbare goedkope huurwoningen.

3 Toelichting huidige situatie

Figuur 3.1: Bevolkingsgroei en migratie (personen) 2015 - 2022 500 400

In dit hoofdstuk beschrijven we de huidige situatie in Zutphen. Wie wonen er in Zutphen? Wie verhuizen naar Zutphen? Als laatste staan we stil bij de woonsituatie van inwoners in Zutphen.

300 200 100 0

3.1 Toenemende bevolkingsontwikkeling

-100

Zutphen is gegroeid de afgelopen jaren. Op 1 januari 2023 telde Zutphen circa 48.500 inwoners en 22.870 huishoudens. Sinds 2015 is het aantal inwoners met +1.660 personen toegenomen, dit is een groei van +3,5%. De bevolkingsgroei ligt net wat lager dan de groei in Nederland (4,1%). Het aantal huishoudens is met +1.560 huishoudens (+7,3%) sterker gegroeid dan het aantal inwoners. Dit komt door de steeds ouder wordende bevolking van Zutphen en de daarmee samenhangende gezinsverdunning. Met name het aantal alleenstaande ouderen neemt toe.

-300

-200 2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Geboortesaldo

Binnenlands migratiesaldo

Buitenlands migratiesaldo

Bevolkingsontwikkeling

Bron: CBS, 2023.

3.2 Toename lokale vestigers en afname binnengemeentelijke verhuizingen

Zutphen groeit door migratie Het geboortesaldo is in Zutphen al jaren negatief. Dit betekent dat er meer sterfgevallen zijn dan geboorten. Zutphen groeit door binnenlandse en buitenlandse migratie. Het is aantrekkelijk wonen in Zutphen voor vestigers uit andere gemeenten in Nederland. Sinds 2019 neemt het aantal vestigers sterk toe. Het is zeer waarschijnlijk dat de nieuwbouwproductie in de afgelopen jaren daar een belangrijke rol in heeft gespeeld. Met als piek +350 nieuwbouwwoningen in 2020. Naast de binnenlandse migratie fluctueert de buitenlandse migratie. In 2022 is de buitenlands migratie sterk toegenomen ten opzichte van de jaren daarvoor.

301.103/G | Woningmarktanalyse Zutphen

We zien een belangrijke trend in de migratie van Zutphen. Het aantal vestigers in Zutphen neemt sneller toe dan het aantal binnengemeentelijke verhuizingen. Sinds 2017 neemt het aantal personen dat binnen Zutphen verhuist af. Vanaf 2018 neemt het aantal vestigers in verhouding met binnenverhuizers toe. In 2021 waren er meer vestigers dan binnengemeentelijke verhuizingen. Mogelijk speelt het recente nieuwbouwaanbod hierin een rol wat aantrekkelijk voor vestigers was. Tegelijkertijd is het aannemelijk dat een deel van de vestigers terugkerende jongeren/jonge gezinnen betreft waarvoor Zutphen een aantrekkelijk woonmilieu biedt in vergelijking met de oververhitte markt in randsteden.

Figuur 3.2: Verhuizingen binnenverhuizers, vestigers en vertrekkers, 2015 - 2021

3.3 Zutphen is aantrekkelijk wonen voor gezinnen

4.000 2.000 0 2015

2016

2017

Binnenverhuizers

2018

Vestigers

2019

2020

2021

Vertrekkers

Bron: CBS-microdata, 2023.

Zutphen bedient lokale/regionale woningmarkt De meeste vestigers uit andere gemeenten in Nederland komen uit Arnhem, Lochem, Apeldoorn en Deventer. In de jaren waarin veel nieuwbouwwoningen zijn gerealiseerd (2020/2021) zien we meer mensen uit Arnhem naar Zutphen verhuizen. Het aantal vestigers uit de regio Utrecht/Amersfoort of verdere randstadgemeenten is relatief klein. De overloopvraag door de opgelopen woningmarktdruk in het westen van het land reikt nog beperkt tot Zutphen. De verwachting is dat veel vestigers die over een grote afstand naar Zutphen verhuizen een sociale binding hebben met de gemeente (familie/vrienden). Figuur 3.3: Ontwikkeling vestigers naar herkomstgemeente (personen), 2015 - 2022 600 400 200 0

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

In de afgelopen jaren zijn er relatief veel gezinnen in Zutphen komen wonen. Het aandeel vestigende gezinnen is met 20% hoger dan het aandeel vertrekkende gezinnen van 17%. Jonge huishoudens tot 35 jaar verlaten per saldo, net als in veel gemeenten in Nederland, de gemeente Zutphen. Zij verhuizen voor studie of werk veelal naar grotere steden (met name leeftijd tot 25 jaar). Jongeren tot 25 jaar zoeken vaak een eerste stap op de woningmarkt om op zichzelf te wonen. Zij verhuizen vaker naar een sociale of particuliere huurwoning. Jonge huishoudens tussen de 25 en 35 jaar zoeken vaker een woning om te settelen in Zutphen. Zij richten zich op de koopsector, maar zij hebben vanwege beperkte financiële middelen en gestegen woningprijzen steeds minder toegang tot de koopsector. In de praktijk blijven jonge huishoudens dan ook langer thuiswonen of wijken uit naar de particuliere huursector, terwijl zij in de basis liever zouden kopen. We zien dat een deel van de vertrekkende jongeren in een latere levensfase als gezin Zutphen aantrekkelijk wonen vindt. Zij hebben betere mogelijkheden op de Zutphense woningmarkt dan in andere grote steden, doordat Zutphen beschikt over relatief betaalbare grondgebonden woningen met een tuin nabij een rijk scala aan voorzieningen. Ouderen verhuizen beperkt.

Per saldo vestigen meer ouderen zich in Zutphen dan er vertrekken, wat mede te maken heeft met het aanbod aan wonen dat Zutphen voor hen biedt.

2022

Bron: CBS, 2023.

301.103/G | Woningmarktanalyse Zutphen

Figuur 3.4:

Huishoudenssamenstelling binnenverhuizers, vestigers en vertrekkers, 2015 - 2021

Vertrekkers

51%

Vestigers

36%

Binnenverhuizers

33% 0%

20%

18% 19%

7% 5%

17%

11% 10% 4%

20%

17%

8% 8% 5%

40%

60%

Centrum - De Hoven

1-2 phh tot 35 jaar

1-2 phh tussen de 35 en 55 jaar

1-2 phh tussen de 55 en 65 jaar

1-2 phh tussen de 65 en 75 jaar

1-2 phh ouder dan 75 jaar

Gezin

26%

25%

Waterkwartier

29% 80%

Figuur 3.5: Huidige woonsituatie naar eigendom

100%

52%

Noordveen

27%

Zuidwijken

32%

Leesten

14% 5%

Warnsveld

24%

Gemeente Zutphen

11%

37%

64%

59% 81%

69%

31% 0%

49%

12%

20%

57%

40%

Huur corporatie

60%

Huur particulier

80%

100%

Koop

Bron: CBS-microdata, 2023. Bron: WOZ-registratie gemeente Zutphen, 2023.

Wat verder opvalt is dat vestigers in Zutphen vaker hoogopgeleid zijn. Dit is meer dan in voorgaande jaren. In het vorige woningmarktonderzoek waren vestigers vaker middelbaar opgeleid. Qua inkomensniveau verschillen mensen die binnen de gemeente Zutphen verhuizen beperkt van vestigers en van vertrekkers.

3.4 Huidige woonsituatie Er staan circa 21.800 reguliere woningen in Zutphen. 31% van de woningen is in bezit van de corporaties (circa 6.700 woningen). Daarnaast staan er circa 2.600 particuliere huurwoningen en 12.500 koopwoningen. Het merendeel van de woningvoorraad is eengezinswoning, waaronder bijna 50% rij/-hoekwoningen. In de wijken Waterkwartier en Zuidwijken staan de meeste woningen met een WOZ-waarde onder de € 300.000. De meeste dure woningen staan in Warnsveld en in het Centrum - De Hoven.

301.103/G | Woningmarktanalyse Zutphen

Figuur 3.6: Huidige woonsituatie naar woningtype Centrum - De Hoven

34%

56%

Waterkwartier

51%

Noordveen

56%

14% 5%

25%

Zuidwijken

57%

9% 4%

30%

Leesten

43%

56%

25%

10% 9%

Warnsveld

47%

27%

18%

Gemeente Zutphen

49%

13% 7%

31%

0% Rij-/hoekwoning

20% 2-1 kap

40%

60%

Vrijstaand

80%

100%

Appartement

Bron: WOZ-registratie gemeente Zutphen, 2023.

Figuur 3.7: Huidige koopvoorraad naar WOZ-klassen Centrum - De Hoven Waterkwartier

8% 9% 11% 10% 13%

Zuidwijken

14%

56% 29%

24%

Leesten

26%

Warnsveld

19%

Gemeente Zutphen 4% 10% 0%

16%

20%

Noordveen

3.5 Opvallende verschillen per wijk 9%

25%

36%

46%

16%

17%

54%

17%

21%

60%

25% 20%

In de volgende tabel vatten we de belangrijkste verschillen tussen de wijken in Zutphen samen. Voor betekenis van de gebruikte iconen zie rechts de legenda.

31%

16% 40%

< 200.000

200.000-250.000

300.000-355.000

> 355.000

45% 60%

80%

100%

250.000-300.000

Bron: WOZ-registratie gemeente Zutphen, 2023. Tabel 3.1: Verschillen per wijk in trends en ontwikkelingen Ontgroening en vergrijzing Woningvoorraad Centrum - De Hoven Ontgroening en vergrijzing Historisch centrum. Veel appartementen

Marktontwikkeling Met name dure woningen

Waterkwartier

Gemiddeld

Overwegend jaren ‘60 woningen 52% sociale huur

Betaalbaar aanbod aanwezig: Gemiddelde transactieprijs € 248.000 (2023)

Noordveen

Gemiddeld

Gemiddelde woningsamenstelling

Gemiddelde marktontwikkeling

Zuidwijken

Vergrijzing

Overwegend jaren ‘80 woningen (bloemkoolwijk)

Betaalbaar aanbod aanwezig: Gemiddeld transactieprijs € 288.000 (2023)

Leesten

Gemiddeld

Vinex wijk. Veel koopwoningen. Veel vrijstaande woningen

Met name dure woningen

Warnsveld

Ontgroening en vergrijzing

Veel koopwoningen

Met name dure woningen

301.103/G | Woningmarktanalyse Zutphen

Wie vestigen momenteel in Zutphen?

3.6 Stabiele koopmarktontwikkeling

Figuur 3.8: Ontwikkeling transactieprijzen Zutphen en de regio, 2015 - 2023 € 450.000

De gemiddelde koopprijs ligt lager dan in de regio De koopvoorraad in Zutphen heeft een relatief gunstig prijsniveau. De woningprijzen in Zutphen stijgen snel, maar relatief minder dan in vergelijkbare gemeenten en gemiddeld in Nederland. De gemiddelde transactieprijs in Zutphen ligt begin 2023 op € 360.000. In zowel Gelderland als gemiddeld in Nederland liggen de transactieprijzen met € 420.000 een stuk hoger dan in Zutphen. Sinds 2015 is de gemiddelde transactieprijs in Zutphen met 80% gestegen. Het aantal transacties in de gemeente neemt sinds 2019 af, waardoor de keuzemogelijkheden van kopers afnemen. Begin 2023 lag de gemiddelde transactieprijs van een appartement in Zutphen op circa € 286.000. Voor een tussenwoning betaalden kopers gemiddeld al gauw € 339.000 en voor een hoekwoning € 367.000. De twee-onder-een-kapwoning lag met € 402.000 net als de vrijstaande woning met € 593.000 gemiddeld een stuk hoger.

€ 350.000 € 250.000 € 150.000

Gemeente Zutphen

Achterhoek

Gelderland

Nederland

Bron: Kadaster, woningmarktcijfers.nl, 2023.

Maar de betaalbaarheid van het wonen staat onder druk Appartement € 286.000

2/1 kapwoning € 402.000

Rij- € 339.000 hoekwoning € 367.000

Vrijstaand € 593.000

301.103/G | Woningmarktanalyse Zutphen

Ondanks de relatief lagere prijzen van koopwoningen staat ook in Zutphen de betaalbaarheid van koopwoningen onder druk. Voor een woning van € 300.000 heeft men al gauw een huishoudinkomen van € 66.000 nodig. Een huishouden met een laag middeninkomen van € 48.000 kan maximaal een woning van € 200.000 betalen. In de praktijk komt het erop neer dat alleenstaanden en/of mensen met een laag/middeninkomen geen toegang meer hebben tot de koopmarkt indien zij geen woning te verkopen hebben en/of voldoende eigen geld meebrengen. Alleen in de wijken Waterkwartier (€ 248.000) en Zuidwijken (€ 288.000) ligt de gemiddelde transactieprijs begin 2023 onder de € 300.000. In deze wijken staan tevens de meeste woningen met een WOZ-waarde onder de € 300.000. De meeste dure woningen staan in Warnsveld en in het Centrum - De Hoven.

3.7 Druk op sociale huurmarkt is sterk opgelopen Figuur 3.9: Verhuringen, gemiddeld aantal reacties op woning en slaagkansen woningzoekenden

Verhuringen

Gemiddeld aantal reacties op woning

250

200

150

100

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

0 Appartement met lift 2018

2019

Appartement Eengezinswoning zonder lift 2020

2021

2022

Slaagkans

Appartement met lift 2018

2019

Appartement Eengezinswoning zonder lift 2020

2021

2022

t/m 22 23 t/m 30 t/m 55 t/m 65 t/m 75 jaar jaar 29 jaar 54 jaar 64 jaar 74 jaar en ouder 2018

2019

2020

2021

2022

Bron: Verhuurgegevens Woonbedrijf Ieder1 en Ons Huis Apeldoorn.

Druk op de sociale huurmarkt is sterk opgelopen De druk op de sociale huurmarkt is niet in één indicator te vatten. Daarom kijken we naar een combinatie van ontwikkelingen op de sociale huurmarkt. De druk op de sociale huurmarkt is de afgelopen jaren net als op de koopmarkt aanzienlijk opgelopen. Het beschikbare aanbod neemt af, te zien aan de terugloop in verhuringen de afgelopen jaren. Tegelijkertijd neemt het gemiddeld aantal reacties op een woning sterk toe. De meeste mensen reageren op eengezinswoningen. Eengezinswoningen zijn in trek, omdat mensen hun wachttijd/inschrijftijd graag willen verzilveren in een woning waar ze een langere tijd kunnen wonen. Dit is mede ingegeven door het systeem van woningtoewijzing. Mensen moeten veel inschrijftijd hebben om in aanmerking te komen voor een woning. Tegen de tijd dat zij in aanmerking komen voor een woning, kunnen woningzoekenden al in een volgende levensfase zitten of hier alvast op voorsorteren en vaker kiezen voor een eengezinswoning in plaats van

301.103/G | Woningmarktanalyse Zutphen

een appartement. De slaagkansen van alle leeftijdsgroepen lopen terug. Ouderen hebben hogere slaagkansen dan jongeren. Dit heeft te maken met de opgebouwde inschrijftijd en met het aanbod senior gelabelde woningen. Jongeren hebben in de praktijk weinig kans van slagen op de sociale huurmarkt. Dit is vanwege beperkte financiën ook het geval op de koopmarkt. Jongeren kunnen in de praktijk alleen terecht op de particuliere huurmarkt. Weigeringen van huurwoningen komen steeds minder vaak voor. Toch zien we in Zutphen dat woningen gemiddeld drie keer moeten worden aangeboden voor acceptatie. Woningzoekenden wegen goed af aan welke woning zij hun opgebouwde punten verzilveren. De kans dat je binnen afzienbare termijn weer kunt doorverhuizen naar een passende woning is niet groot. Dus woningzoekenden die al een woning hebben proberen vaker voor te sorteren op een (mogelijk) veranderende woonvraag in de toekomst. Spoedzoekers reageren meer op lotingwoningen waar je niet mag weigeren zonder gevolgen.

4 Toelichting woningbehoefte

ontwikkelingen. Daarom werken we in onze benadering met verschillende woningmarktscenario’s die de impact op Zutphen in bandbreedtes laten zien.

In eerder hoofdstuk hebben we de huidige situatie op de Zutphense woningmarkt beschreven. In dit hoofdstuk staan we stil bij de toekomstige woningbehoefte. We behandelen de verschillende woningbouwscenario’s en wat dit betekent voor de gevraagde kwalitatieve woningbehoefte.

Figuur 4.1: Onderdelen woningbehoeftebepaling

Kwalitatieve woonvraag

Hoe bepalen we de toekomstige woonbehoefte De woningbehoeftebepaling bestaat uit een kwantitatief (aantal woningen) en een kwalitatief deel (welke woningen). De kwantitatieve woningbehoefte baseren we op de Gelderse variant Primos, waarbij we gebruik maken van drie verschillende scenario’s. De kwalitatieve woningbehoefte baseren we enerzijds op feitelijk verhuisgedrag (CBS-Microdata) en anderzijds op de woonwensen (WoON2021). Zo maken we inzichtelijk welke woningzoekenden feitelijk een woning betrekken, aangevuld met mogelijk onvervulde woonwensen. We maken onderscheid tussen woonbehoeften van lokale woningzoekenden en van vestigers. Bij de woningbehoeftebepaling houden we rekening met doorstroming van huishoudens op de woningmarkt en de vraag vanuit doelgroepen die momenteel in de knel komen doordat woningaanbod maar beperkt vrijkomt. Als we dit vertalen naar de toekomstige bevolking met een veranderende huishoudenssamenstelling, krijgen we een beeld van de verhoudingen op de woningmarkt in gemeente Zutphen.

Prognose

Maatschappelijke trends

Aanvullende woonbehoefte

4.1 Prognose woningbehoefte per scenario Daarnaast houden we rekening met veranderende maatschappelijke trends. De woningmarkt is namelijk sterk afhankelijk van economische, sociaalculturele en politieke trends en ontwikkelingen. Een ding weten we zeker: we kunnen de toekomst niet tot in detail voorspellen. Er zijn trends die vrij zeker zijn, zoals vergrijzing en ontgroening. Maar er zijn ook trends die moeilijker te voorspellen zijn. Denk aan verhuisgedrag, kooporiëntatie en economische

301.103/G | Woningmarktanalyse Zutphen

Uitwerking in scenario’s De afgelopen jaren groeit de binnenlandse migratie naar Zutphen sterk. Binnenlandse migratie is dan ook een sterke bepaler in de woningbehoefte. De ontwikkeling van het aantal geboorten en sterften zijn doorgaans met meer zekerheid te voorspellen. Vanwege de onzekerheden die samenhangen met de

ontwikkeling van het migratiesaldo in Zutphen gaan we uit van drie prognosescenario’s. Hierbij sluiten we aan bij de basis- en trendvariant van de Gelderse Primos. Daarnaast is doorgerekend hoe de bevolking zich ontwikkelt op basis van een schaalsprong waarbij wordt ingezet op verhogen van de migratie naar Zutphen. De drie scenario’s en aannames in het kort: • Een basisscenario waarbij we inzicht geven in de autonome woningbehoefte (trend geboorte/sterfte en zeer beperkt migratie) voor Zutphen. Dit scenario gaat uit van de opgave als absoluut minimum om in de eigen behoefte in Zutphen te voorzien. • Een trendscenario waarbij we inzicht geven in de woningbehoefte volgens trends in geboorte/sterfte, binnenlandse en buitenlandse migratie van de afgelopen jaren. Deze ontwikkelingen doen recht aan de marktontwikkelingen van de afgelopen tien jaar. • Een schaalsprongscenario waarin we de impact van woningbouw volgens de geschetste woningbouwaantallen +5.400 woningen tot 2040 in scenario ‘Wonen in sterke wijken en dorpen’ voor Zutphen schetsen. Hoeveel extra vestigers moet je aantrekken om deze woningbouwaantallen te realiseren en wat vraagt dat aan woningkwaliteit?

Zoomen we in op de binnenlandse migratie dan zien we wel grote verschillen tussen de feitelijke ontwikkeling en de aannames. De afgelopen tien jaar kwamen er jaarlijks gemiddeld per saldo +130 vestigers bij in de gemeente Zutphen. De afgelopen vijf jaar lag dit stukken hoger met jaarlijks gemiddeld per saldo +230 vestigers erbij in de gemeente Zutphen. In de basisvariant van de Gelders variant Primos wordt uitgegaan van een licht negatief binnenlands migratiesaldo. Dit basisscenario gaat uit van beperkte migratie naar Zutphen, wat de autonome ontwikkeling van Zutphen weergeeft, maar een trendbreuk met afgelopen jaren zou zijn. De aannames voor jaarlijks binnenlands migratiesaldo volgens trendvariant ligt in lijn met de gemiddelde feitelijke ontwikkeling over de afgelopen 10 jaar. Dit trendscenario geeft dan ook een stabiele trend in binnenlandse migratie weer.

Aannames migratie In het volgende figuur zijn de uitgangspunten van de Gelderse variant Primos 2022 in geval van basis en trend weergegeven voor geboortesaldo, binnenlandse- en buitenlandse migratie. Deze zijn afgezet tegen de feitelijke ontwikkeling op bassis van de afgelopen tien jaar en afgelopen vijf jaar. Hieruit blijkt dat de verwachtingen ten aanzien van het geboortesaldo redelijk in lijn liggen met de feitelijke situatie de afgelopen jaren. Bij de buitenlandse migratie zien we dat de verwachtingen de komende jaren hoger liggen dan de feitelijke ontwikkeling in de afgelopen jaren. Dit sluit aan bij landelijke trends en verwachtingen ten aanzien van de groei van buitenlandse migratie.

301.103/G | Woningmarktanalyse Zutphen

Figuur 4.2: Input geboorte- en migratiesaldo bevolkingsprognose gemiddeld per jaar

Woningbehoefte tot 2030 + 1.170 / + 1.820 / + 2.200 woningen Afhankelijk van het scenario groeit de woningbehoefte van Zutphen met + 1.170 tot + 2.220 woningen tot 2030. Tot 2040 gaat het om + 1.640 tot + 5.400 woningen. In alle scenario’s blijft Zutphen groeien.

300 250 200 150 100 50 0 -50 -100 -150

Figuur 4.3: Woningbehoeftegroei op basis van scenario’s 2023 - 2040 30.000 28.000 26.000 24.000 22.000 Feitelijk jaarlijkse ontwikkeling o.b.v afgelopen 10 jaar (gemiddeld 2013-2022) Feitelijk jaarlijkse ontwikkeling o.b.v afgelopen 5 jaar (gemiddeld 2018-2022)

20.000

2023

2030

Gelderse variant basis - jaarlijkse ontwikkeling gemiddeld 2022-2030

Gelderse basisvariant

Gelderse trendvariant - jaarlijkse ontwikkeling gemiddeld 2022-2030

Scenario schaalsprong

Bron: Gelderse variant Primos, 2022.

Schaalsprong vraagt flinke trendbreuk in migratie Het schaalsprongscenario gaat uit van een woningtoename van +5.400 woningen tot 2040, waarvan +2.200 woningen tot 2030. Als van geboorte en buitenlandse migratie aannames gelijk blijven en we gemiddeld de feitelijke binnenlandse migratie van de afgelopen vijf jaar tellen, dan neemt de bevolking tot 2040 toe met +4.230 personen. Dit is minder dan de op basis van schaalsprong benodigde bevolkingstoename van +6.600 inwoners en huishoudenstoename van +5.400 tot 2040. De inzet op een schaalsprongscenario vraagt dus een flinke trendbreuk in migratie naar Zutphen.

301.103/G | Woningmarktanalyse Zutphen

2035

2040

Gelderse trendvariant

Bron: Gelderse variant Primos (basis en trend) 2022, Schaalsprong bewerking Companen, 2023. Tabel 4.1: Woningbehoeftegroei op basis van scenario’s 2023 - 2040 Tot 2030 Tot 2023 2030 2035 2040 2030 2040 2040 Gelderse 22.870 24.040 24.350 24.510 + 1.170 + 470 + 1.640 basisvariant Gelderse 22.870 24.690 25.080 25.280 + 1.820 + 590 + 2.410 trendvariant Scenario 22.870 25.090 26.680 28.270 + 2.220 + 3.180 + 5.400 schaalsprong Bron: Gelderse variant Primos (basis en trend) 2022, Schaalsprong bewerking Companen, 2023.

Vergrijzing en verjonging De komende jaren zal de huishoudenssamenstelling in de gemeente Zutphen veranderen. Dit is te zien in het figuur op de volgende pagina. Het aantal jonge huishoudens tot 35 jaar zal de komende jaren afnemen op basis van de Gelderse trendvariant Primos. Het aantal huishoudens van 65 tot 75 jaar en van 75 jaar en ouder neemt sterk toe. Het aantal gezinnen en eenoudergezinnen neemt naar verwachting toe. In het basisscenario zien we minder jongeren en gezinnen dan in het trendscenario. Bij het scenario schaalsprong hanteren we de volgende aannames: • Substantieel meer dan bij trendscenario inzet bij migratie op verjonging; aantrekken van jonge alleenstaanden en stellen tot 35 jaar, 35- tot 55jarigen en (eenouder)gezinnen. • In het schaalsprongscenario is er meer compensatie voor vergrijzing, maar ook in dit scenario worden huishoudens ouder en trek je met meer woningaanbod mogelijk ook oudere huishoudens. De vergrijzing van de bevolking ga je in dit scenario niet tegen.

301.103/G | Woningmarktanalyse Zutphen

Figuur 4.4: Huishoudensprognose (Gelderse Primos Trend); vergrijzing en verjonging gemeente Zutphen

7.000 6.000 5.000 4.000

3.000 2.000 1.000 0 1-2 phh tot 35 jaar

1-2 phh 35 - 55 jaar

1-2 phh 55 - 65 jaar 2023

1-2 phh 65 - 75 jaar 2030

2035

1-2 phh ouder dan 75 jaar

Gezin (stel met kinderen)

Eenoudergezin

2040

Bron: Gelderse variant Primos trend, 2022.

4.2 Gevraagde woonkwaliteiten Er is een aantal groepen op de woningmarkt die de woningbehoefte in sterke mate beïnvloedt. We lichten er de volgende drie groepen uit:

301.103/G | Woningmarktanalyse Zutphen

Jonge alleenstaanden en stellen

• • • • • •

Prioriteit betaalbaarheid. Hoe jonger (onder de 25 jaar) hoe meer prioriteit. Vraag naar sociale huurappartementen. Vraag naar goedkope koopappartementen. Vraag naar twee (39% van de vraag) of drie (38% van de vraag) kamerappartementen. Stellen: Grondgebonden koopwoningen veelal max. tot € 275.000 te financieren. Middenhuur als tijdelijke uitweg, maar financieel lastig te betalen.

Stellen met kinderen

Ouderen

Stellen met kinderen: • Focus op grondgebonden koopwoningen in alle prijssegmenten. • Vooral vraag naar goedkope tot middeldure koopwoningen. Er is meer vraag vanuit jonge gezinnen die een eerste stap op de woningmarkt willen maken dan beschikbaar aanbod door gestegen woningprijzen. • Duurdere grondgebonden koopwoningen, vraag naar woningen met nieuwbouwkwaliteit (duurzaamheid).

Ouderen tot circa 75 jaar: • Verhuizen beperkt maar willen toegankelijkere woning (van ruime woning met grote tuin naar meer comfort en minder onderhoud aan de woning). • Vraag naar appartementen met fatsoenlijk balkon of grondgebonden met tuintje. • Minimaal drie kamerappartement (68% van de vraag). 19% van de ouderen vraagt een vier kamerappartement. • Willen dichter bij voorzieningen wonen. • Babyboomgeneratie kiest ook op late leeftijd vaker voor kopen.

Eenoudergezinnen: • Doen vaker een beroep op de sociale huursector of de (noodgedwongen) vrije sector huur gezien een beperkter inkomen.

Ouderen 75+ jaar: • Verhuizen vrijwel alleen nog bij acuut fysieke of geestelijke belemmeringen. Zij verhuizen dan vooral naar appartementen (voorkeur drie kamers).

Bron: CBS-microdata 2015 - 2021, WoON2021.

301.103/G | Woningmarktanalyse Zutphen

4.3 Aanvullende kwalitatieve woningbehoefte per scenario Scenario Basis

Scenario Trend

Scenario Schaalsprong

Sociale huur

Middenhuur

Koop tot €250.000

Koop €250.000 - €355.000

Koop vanaf €355.000

-500

500 1.000 1.500 2.000

-500

Huur grondgebonden

Huur appartement / levensloopgeschikt

Koop grondgebonden

Koop appartement / levensloopgeschikt

-500

500

1.000 1.500 2.000

-500

500

1.000 1.500 2.000

-500

500

1.000 1.500 2.000

-500

500 1.0001.5002.000

Huur sociaal ggb

Huur sociaal app. / llg

Vrije sectorhuur ggb

Vrije sectorhuur app./ llg

Koop ggb tot €250.000

Koop ggb €250.000 - €355.000

Koop ggb vanaf €355.000

Koop app. / llg tot € 250.000

Koop app. / llg vanaf € 250.000

Tot 2030

500 1.0001.5002.000

2030 - 2040

301.103/G | Woningmarktanalyse Zutphen

-500 Tot 2030

500 1.0001.5002.000

2030 - 2040

500 1.000 1.500 2.000

Huur sociaal app. / llg

-500

Tot 2030

2030 - 2040

In de meeste woningmarktsegmenten zijn extra woningen nodig. In enkele segmenten ontstaat mogelijk juist ruimte. De volgende ontwikkelingen zijn belangrijk om te benoemen en spelen in meerdere of mindere mate per scenario mee: • Behoefte aan uitbreiding sociale huurvoorraad. In de sociale huursector is vooral behoefte aan sociale huurappartementen/levensloopgeschikte woningen. De vraag naar appartementen is afkomstig van oudere huishoudens die een voor hen geschikte woning zoeken, maar ook van jongeren die zich richten op een huurappartement omdat zij inschatten dat een dergelijke woning betaalbaar en naar verhouding snel beschikbaar is. Er is in mindere mate behoefte aan het toevoegen van grondgebonden sociale huurwoningen. Deze extra vraag komt van de groep starters en gezinnen met een laag inkomen. • Beperkte vraag naar middenhuur. Er is een beperkte aanvullende vraag naar huurwoningen in de vrije huursector. Het betreft per saldo vooral appartementen. In potentie ontstaat er een overschot aan grondgebonden woningen in de vrije huursector. Deze woningen komen mogelijk vrij omdat de huidige bewoners vaak eigenlijk de voorkeur geven aan het kopen van een woning. De vrije huursector is voor veel huishoudens een tussenstap richting een koopwoning. Als er onvoldoende goedkoop en betaalbaar aanbod wordt toegevoegd in de koopsector blijft er vraag naar vrije sector huurwoningen.

• Vraag naar betaalbare koopwoningen. Er is een aanvullende vraag naar goedkopere en betaalbare grondgebondenwoningen in de koopsector. Het betreft voornamelijk kleine rijwoningen voor (lokale) koopstarters. De meeste vrijkomende koopwoningen hebben een prijs boven de € 355.000, wat veel starters in de huidige markt niet kunnen betalen. • Dure ruime koopwoningen vooral markt voor vestigers. De uitbreidingsbehoefte aan ruime en duurdere grondgebondenwoningen is beperkt. Een groot deel van de woningen staan al in de gemeente, namelijk in de

301.103/G | Woningmarktanalyse Zutphen

bestaande voorraad. Vaak worden ze bewoond door ouderen. Als zij de komende jaren een stap zetten naar een levensloopgeschikte woning of een woning achterlaten bij overlijden komen veel van deze woningen vrij. Voor veel lokale (startende) woningzoekenden zijn deze woningen te duur, maar dit segment is aantrekkelijk voor vestigers. Door vergrijzing ligt het verwachte aanbod op termijn hoger dan de vraag van doorstromers uit de gemeente en vestigers samen. Hierdoor ontstaat er in potentie een mogelijk overschot bij het basis- en trendscenario. In de praktijk zal dit vooral zichtbaar worden bij de oudere, minder onderhouden woningen met slechter energielabel. In het schaalsprongscenario is er nog wel wat vraag van vestigers naar het duurdere grondgebonden koopsegment met nieuwbouwkwaliteit. • Vraag naar koopappartementen, ook in duurdere segment. Tot slot is er veel vraag naar koopappartementen of levensloopgeschikte grondgebonden woningen. Deze vraag is met name afkomstig van huishoudens die ouder worden en nadenken over een stap naar een wat kleinere woning waarin zij comfortabel ouder kunnen worden. Maar ook een deel van de koopstarters geeft de voorkeur aan een betaalbaar koopappartement. Het accent ligt op het toevoegen van koopappartementen in het middeldure en dure segment (€ 250.000 tot ca € 450.000).

Het opstellen van een gemeentelijk woningbouwprogramma is niet alleen een vertaling van de (lokale) vraag, want er is ruimte voor het maken van beleidsmatige keuzes: wie wil de gemeente bedienen, wat voor gemeente wil Zutphen zijn, waar zitten knelpunten en kansen? Daarnaast zijn er meer mogelijkheden dan het woningbouwprogramma om in een woonbehoefte te voorzien. Zo kan gekeken worden naar betere inzet van de bestaande voorraad, bijvoorbeeld door maatregelen te nemen tegen langdurige leegstand of het delen van woningen mogelijk te maken (friendscontracten).

Behoefte sociale huur De behoefte aan sociale huur wordt deels bepaald op basis van de woonwensen die huishoudens hebben. Maar minstens zo belangrijk zijn de toewijzingseisen. Wettelijk is hierbij vastgelegd dat eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 44.035 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 48.625 tot de doelgroep van woningcorporaties behoren. Voor hen zijn sociale huurwoningen tot € 808 bedoeld. Daarnaast mogen corporaties sinds 2022 7,5% van de vrijkomende woningen vrij toewijzen aan huishoudens die niet tot de corporatiedoelgroep behoren. Deze 7,5% mag verhoogd worden naar 15% als de corporatie hierover afspraken maakt met de gemeente en de huurdersorganisatie en dit vastlegt in prestatieafspraken. Op grond van verschillende (on)zekere ontwikkelingen hebben we een inschatting gemaakt van de behoefteontwikkeling aan sociale huur vanuit de doelgroep van woningcorporaties. We richten ons hierbij op meetbare economische, demografische en maatschappelijke trends: • effect van de huishoudensgroei; • effect van veranderende bevolkingssamenstelling en veranderende huurkooporiëntatie (generatie-effect); • effect van de koopkrachtontwikkeling.

We ramen de behoefte aan sociale huurwoningen van corporaties in Zutphen tot 2030 per scenario op: • + 335 29% (Basis) • + 465 26% (Trend) • + 545 24% (Schaalsprong) Behoefte tot 2040 aan sociale huurwoningen in Zutphen: • + 555 34% (Basis) • + 715 30% (Trend) • + 1.480 27% (Schaalsprong)

301.103/G | Woningmarktanalyse Zutphen

Het betreft hier een netto aanvullende behoefte; als er corporatiewoningen worden gesloopt zijn méér woningen nodig om in de behoefte te voorzien. Uitleg methodiek raming sociale huur De behoefte aan sociale huurwoningen is bepaald door uit te gaan van de behoefte die voortkomt uit de demografische ontwikkeling van de groep huishoudens in de corporatiedoelgroep die een sociale huurwoning nodig hebben en te rekenen met het inlopen van een deel van het woningtekort. Omdat er sprake is van een generatie-effect, zijn er minder sociale huurwoningen nodig dan uit een trendmatige berekening blijkt. Dit hangt er mee samen dat er meer oudere huishoudens komen die een hoger inkomen hebben en meer vermogen hebben opgebouwd dan eerdere generaties ouderen. Zij kiezen bij verhuizing naar een levensloopgeschikte woning er vaker voor om opnieuw te kopen. We maken een afslag op de behoefte voor dit generatieeffect. De behoefte is gebaseerd op een economisch scenario waarin de koopkracht van huishoudens daalt (met 0,7% op jaarbasis). Dat scenario past bij het huidige tijdsbeeld. Als wordt uitgegaan van een iets positievere ontwikkeling van de koopkracht, heeft dat effect op het aantal corporatiewoningen dat moet worden toegevoegd.

Vergelijk met woningbouwplannen Op dit moment heeft gemeente Zutphen plannen voor ruim 1.600 woningen tot 2030. Dit zijn bijna net zoveel plannen als de woningbehoefte volgens het trendscenario. Over het algemeen liggen de woningbouwplannen redelijk in lijn met de aanvullende woningbehoefte. Er is wat meer sociale huur behoefte dan in de huidige woningbouwplannen naar voren komt. En we zien meer vraag naar betaalbare grondgebonden koopwoningen tot € 250.000 en tot € 355.000. In slechts 23% van de woningbouwplannen is de planfase hard

(vergevorderd plan). Om de woningbouwaantallen volgens basis- of trendscenario te realiseren is een uitdaging, gezien de nog vele zachte plannen. In geval van schaalsprong vraagt dit nog meer uitdagingen voor de gemeente. Tabel 4.2: Huidige woningbouwplannen in relatie met woningbehoefte tot 2030 WoningWoningbehoefte bouw2023 tot 2030 plannen Basis Trend Schaalsprong Huur grondgebonden 60 115 165 sociaal Huur appartement 200 275 350 380 sociaal/ levensloopgeschikt Vrije sectorhuur 50 -35 55 90 grondgebonden Vrije sectorhuur 167 80 195 220 appartement/ levensloopgeschikt Koop ggb tot € 250.000 82 190 315 390 Koop ggb € 250.000 197 390 505 640 € 355.000 Koop ggb vanaf € 355.000 407 -55 -30 30 Koopappartement tot 115 155 170 250/levensloopgeschikt Koop appartement 250+/ 327 150 160 160 levensloopgeschikt Onbekend 190 Totaal 1.620 1.170 1.820 2.245 Bron: Planningslijst gemeente Zutphen, woningmarktanalyse Companen, 2023.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Zutphen&id=ef770eb8-b38f-4652-aea6-b2239cbaf56e