TOE BP Lunette Eiland, eerste herziening vaststelling (02-03-2022)

Bestemmingsplan

Lunette Eiland, eerste herziening

Januari 2019 Maart 2022

Status: definitief Vastgesteld

Bestemmingsplan “Lunette Eiland, eerste herziening” Vastgesteld

Bestemmingsplan “Lunette Eiland, eerste herziening”

Bestemmingsplan:

Lunette Eiland, eerste herziening

IDN:

NL.IMRO.0301.bp0717HerzLuEiland-vs01

Status:

Vastgesteld

Datum:

Maart 2022

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

2

Bestemmingsplan “Lunette Eiland, eerste herziening” Vastgesteld

TOELICHTING

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

3

Bestemmingsplan “Lunette Eiland, eerste herziening” Vastgesteld

INHOUDSOPGAVE HOOFDSTUK 1 INLEIDING ................................................................................... 6 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

AANLEIDING ............................................................................................................................................... 6 LIGGING VAN HET PLANGEBIED ....................................................................................................................... 6 DE BIJ HET PLAN BEHORENDE STUKKEN ............................................................................................................. 7 HUIDIGE PLANOLOGISCHE REGIME ................................................................................................................... 7 LEESWIJZER ................................................................................................................................................ 8

HOOFDSTUK 2 DE HISTORISCHE EN HUIDIGE SITUATIE .............................................. 10 2.1. 2.2

HISTORIE.................................................................................................................................................. 10 HUIDIGE SITUATIE ...................................................................................................................................... 12

HOOFDSTUK 3 PLANBESCHRIJVING ..................................................................... 15 3.1

GEWENSTE ONTWIKKELING .......................................................................................................................... 15

HOOFDSTUK 4 BELEIDSKADER ........................................................................... 19 4.1 4.2 4.3 4.4

RIJKSBELEID .............................................................................................................................................. 19 PROVINCIAAL BELEID .................................................................................................................................. 24 REGIONAAL BELEID ..................................................................................................................................... 25 GEMEENTELIJK BELEID................................................................................................................................. 26

HOOFDSTUK 5 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN .................................................. 29 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10

GELUID .................................................................................................................................................... 29 BODEMKWALITEIT ...................................................................................................................................... 30 LUCHTKWALITEIT ....................................................................................................................................... 31 EXTERNE VEILIGHEID ................................................................................................................................... 32 MILIEUZONERING ...................................................................................................................................... 34 ECOLOGIE................................................................................................................................................. 36 ARCHEOLOGIE & CULTUURHISTORIE .............................................................................................................. 39 CONVENTIONELE EXPLOSIEVEN ..................................................................................................................... 42 VERKEER EN PARKEREN ...............................................................................................................................

43 BESLUIT MILIEUEFFECTRAPPORTAGE .............................................................................................................. 44

HOOFDSTUK 6 WATERASPECTEN........................................................................ 46 6.1 6.2

VIGEREND BELEID....................................................................................................................................... 46 WATERPARAGRAAF .................................................................................................................................... 47

HOOFDSTUK 7 JURIDISCHE ASPECTEN EN PLANVERANTWOORDING .............................. 51 7.1 7.2 7.3

INLEIDING................................................................................................................................................. 51 OPZET VAN DE REGELS ................................................................................................................................ 51 VERANTWOORDING VAN DE REGELS............................................................................................................... 52

HOOFDSTUK 8 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID .................................................. 55 HOOFDSTUK 9 VOOROVERLEG & ZIENSWIJZEN ..................................................... 56 9.1 9.2

VOOROVERLEG .......................................................................................................................................... 56 ZIENSWIJZEN............................................................................................................................................. 56

BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING ............................................................................... 57 BIJLAGE 1 BIJLAGE 2

BEELDKWALITEITSPLAN ....................................................................................................................... 58 VERKENNEND BODEM- EN ASBESTBODEMONDERZOEK ............................................................................... 59 BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

4

Bestemmingsplan “Lunette Eiland, eerste herziening” Vastgesteld BIJLAGE 3 BIJLAGE 4 BIJLAGE 5 BIJLAGE 6 BIJLAGE 7 BIJLAGE 8 BIJLAGE 9 BIJLAGE 10

AERIUS-BEREKENING......................................................................................................................... 60 QUICKSCAN NATUURWAARDEN............................................................................................................. 61 NADER ECOLOGISCH ONDERZOEK .......................................................................................................... 62 ARCHEOLOGISCH BUREAU- EN VELDONDERZOEK ....................................................................................... 63 ARCHEOLOGISCH PROEFSLEUVENONDERZOEK .......................................................................................... 64 CE-ONDERZOEK ................................................................................................................................. 65 AANMELDNOTITIE BESLUIT MILIEUEFFECTRAPPORTAGE.............................................................................. 66 GEOHYDROLOGISCH ONDERZOEK .......................................................................................................... 67

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

5

Bestemmingsplan “Lunette Eiland, eerste herziening” Vastgesteld

HOOFDSTUK 1 1.1

INLEIDING

Aanleiding

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op de locatie Lunettestraat 1 tot en met 13 en het achterliggende terrein van de voormalige jeugdgevangenis, beter bekend als ‘Lunette Eiland’, gelegen in de stad Zutphen. De locatie was tot 2008 in gebruik als jeugdgevangenis. In 2017 is het grootste gedeelte van de voormalige jeugdgevangenis gesloopt, met uitzondering van het gevangenisgebouw (hoofdgebouw met daarachter het cellengebouw), de directeurswoning en de vijf voormalige dienstwoningen. De locatie vrijgekomen voor herontwikkeling. In dat kader heeft het Rijksvastgoedbedrijf de locatie verkocht aan initiatiefnemer. Initiatiefnemer is voornemens het gebied te herontwikkelen met woningbouw met bijbehorende groen-, water- en infrastructurele voorzieningen, waarbij het hoofdgebouw (voorgebouw) en het cellengebouw overwegend gesloopt zal gaan worden. In eerste instantie was het de bedoeling om het hoofdgebouw te verbouwen en te renoveren. Uit nader bouwkundig onderzoek is echter gebleken dat dit geen reële optie betreft, waardoor gekozen is voor overwegend sloop en nieuwbouw. Uitsluitend de voor- en zijgevels en het dak zullen behouden en hersteld worden, ter behoudt van de uitstraling van het gebouw. Het plan voorziet in het realiseren van 20 grondgebonden woningen en een kleinschalig appartementengebouw.

De grondgebonden woningen bestaan uit 12 vrijstaande woningen en twee blokken met 4 rijwoningen. Het appartementengebouw zal bestaan uit 9 appartementen en wordt gerealiseerd ter plaatse van het te slopen hoofdgebouw (m.u.v. voor- en zijgevels en dak). De directeurswoning wordt gehandhaafd en is in gebruik genomen als reguliere woning. Tot slot worden de voormalige dienstwoningen overeenkomstig de bestaande situatie gehandhaafd ten behoeve van reguliere bewoning. Het binnenterrein wordt een groen hof waar mede het parkeren een plaats krijgt. Het voornemen is niet passend binnen het vigerende bestemmingsplan, omdat de uitwerking van het plan niet past binnen de planregels. Een herziening van het bestemmingsplan is noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de gewenste juridisch planologische kaders. Er zal worden aangetoond dat het gewenste plan vanuit ruimtelijk en planologisch oogpunt verantwoord is.

1.2

Ligging van het plangebied

Het plangebied bevindt zich aan de Lunettestraat, in de wijk Waterkwartier. In afbeelding 1.1 is de ligging van het plangebied in de stad Zutphen en ten opzichte van de directe omgeving weergegeven.

Afbeelding 1.1

Ligging van het plangebied in Zutphen en ten opzichte van de directe omgeving (Bron: ArcGIS)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

6

Bestemmingsplan “Lunette Eiland, eerste herziening” Vastgesteld

1.3

De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan “Lunette eiland, eerste herziening” bestaat uit de volgende stukken: • •

verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.0301.bp0717HerzLuEiland-vs01) en een renvooi; regels.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. Naast voorliggend bestemmingsplan is tevens een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan, opgenomen in bijlage 1 bij deze toelichting, geeft de gewenste inrichting voor het plangebied aan en maakt na vaststelling onderdeel uit van de welstandsnota.

1.4

Huidige planologische regime

1.4.1

Algemeen

Het plangebied is gelegen binnen de begrenzing van het bestemmingsplan ‘Lunette Eiland’. Dit bestemmingsplan is op 23 mei 2016 vastgesteld door de gemeenteraad van Zutphen. Het plangebied heeft op basis van het bestemmingsplan de enkelbestemmingen ‘Wonen’ en ‘Woongebied Uit te werken’ en is voorzien van diverse functie- en maatvoeringsaanduidingen. Daarnaast is het plangebied voorzien van de gebiedsaanduidingen ‘milieuzone – grondwaterbeschermingsgebied’ en ‘veiligheidszone – gas’. Tot slot kent het plangebied de dubbelbestemmingen ‘Waarde - Bekende Archeologische Waarde 1’ en ‘Waarde - Bekende Archeologische Waarde 2’. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van het bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied opgenomen. Het plangebied is indicatief aangegeven middels de rode omlijning. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding.

Afbeelding 1.2

Uitsnede geldend bestemmingsplan (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

7

Bestemmingsplan “Lunette Eiland, eerste herziening” Vastgesteld 1.4.2

Beschrijving bestemmingen/gebiedsaanduidingen

Enkelbestemming Wonen (artikel 3) De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor maximaal vijf bestaande woningen en behoud, beheer en herstel van de cultuurhistorische waarde van de bestaande gebouwen met de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - 2'. Woningen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd en de goot- en bouwhoogte mag niet meer bedragen dan de bestaande goot- en bouwhoogte. Enkelbestemming Woongebied – Uit te werken (artikel 4) De voor 'Woongebied - Uit te werken' aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor woningen, aan huis verbonden beroepen, behoud, beheer en herstel van de cultuurhistorische waarde van de bestaande gebouwen met de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - 1' en uitsluitend in de bestaande bebouwing ter plaatse van de aanduiding ‘gemengd’ (semi-commerciële) maatschappelijke dienstverlening, maatschappelijk en culturele voorzieningen en bedrijven in categorie A als genoemd in bijlage 1 van de Staat van bedrijfsactiviteiten (categorie A), een en ander met bijbehorende voorzieningen. Op basis van de uit te werken regels zijn maximaal 21 woningen toegestaan, waarvan 20 nieuwe woningen en 1 ter plaatse van de bestaande woning. De goot- en bouwhoogte mogen maximaal respectievelijk 7 en 12 meter bedragen.

Dubbelbestemmingen 'Waarde - Bekende Archeologische Waarde 1' en 'Waarde - Bekende Archeologische Waarde 2' (artikel 5 en 6) De voor Waarde - Bekende Archeologische Waarde 1 en 2 aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen (artikel 3 en 4), mede bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van archeologische waarden in de bodem. Gebiedsaanduiding ‘milieuzone – grondwaterbeschermingsgebied’ De gronden ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' zijn, behalve de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van de kwaliteit van het grondwater in verband met de drinkwatervoorziening, met bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Gebiedsaanduiding ‘veiligheidszone – gas’ De gronden ter plaatse van de aanduiding 'veiligheidszone - gas' zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het tegengaan van een te hoog veiligheidsrisico van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten in verband met gasdrukmeet- en regelstation. 1.4.3

Strijdigheid

Geconstateerd is dat de beoogde invulling van het plangebied niet geheel in overeenstemming is met het uitwerkingskader zoals vervat in de bestemming ‘Woongebied – Uit te werken’. Zo wordt bijvoorbeeld het maximaal aantal woningen (21) overschreden en is de verplichte zuidelijke ontsluiting ten behoeve van hulpdiensten niet meer nodig. Ook is de behoefte aan gemengde functies in het Waterkwartier komen te vervallen. Tot slot is geconstateerd dat het behoud, beheer en herstel van het poortgebouw vanwege de bouwtechnische staat niet mogelijk is. Om het gewenste plan mogelijk te maken dient het bestemmingsplan herzien te worden. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het gewenste juridische planologisch kader om de voorgenomen herontwikkeling te kunnen realiseren.

1.5

Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van de historie van en de huidige situatie in het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 bevat een beschrijving van het gewenste plan. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, de provincie Gelderland, de regio Stedendriehoek en de gemeente Zutphen beschreven. BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

8

Bestemmingsplan “Lunette Eiland, eerste herziening” Vastgesteld In hoofdstuk 5 passeren alle relevante milieu- en omgevingsaspecten de revue. Hoofdstuk 6 gaat in op de wateraspecten. In de hoofdstukken 7 en 8 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten/planverantwoording en de economische uitvoerbaarheid. Hoofdstuk 9 gaat in op het vooroverleg.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

9

Bestemmingsplan “Lunette Eiland, eerste herziening” Vastgesteld

HOOFDSTUK 2

DE HISTORISCHE EN HUIDIGE SITUATIE

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de historische ontwikkeling van het gebied en de huidige situatie in het plangebied.

2.1.

Historie

2.1.1

Lunette-eiland

De historie van het terrein gaat terug tot in de Late Middeleeuwen. Tot in de 18e eeuw was het gebied ten zuidoosten van Zutphen uitsluitend agrarisch in gebruik. De ovale lemige zandhoogte, waarop de voormalige jeugdgevangenis lag, is historisch onder twee namen bekend: de Spittaalderkamp en De Vijf Morgen. Beide namen zijn vereeuwigd in straatnamen resp. ten noorden en zuiden van het Lunette-eiland. De Vijf Morgen (zoals we het terrein nu maar even noemen) maakten oorspronkelijk deel uit van het Gelderse grafelijke goed Wesse. In 1321 en 1323 worden grote delen van de villa Wesse (dan behorend tot het kerspel Warnsveld) door de Gelderse graaf Reynald II aan de stad Zutphen geschonken. Het zou tot 1929 in bezit van de stad blijven. Het toponiem Vijf Morgen dateert van na de middeleeuwen. Het duidt op het formaat van het stuk grond – een morgen is het gebied dat in één morgen te ploegen is. Pas in 1796 vinden weer ingrijpende veranderingen plaats op het terrein van de Vijf Morgen. Directeur-generaal der fortificatiën Herman van Hooff laat een verdedigingslinie aan de zuidoostzijde van de stad aanleggen. Deze linie staat bekend als de Linie van Wambuis, naar de gelijknamige herberg aan de Emmerikseweg. Aan de oostzijde van de stad worden in 1799 de vestingwerken uitgebreid met de Linie van Van Hooff.

Deze bouwactiviteiten zijn te relateren aan het uitroepen van de Bataafse Republiek in 1795. Dit was in feite een vazalstaat van Frankrijk. De in deze periode dreigende oorlogen met onder meer Engeland en Oostenrijk maakten de defensieve maatregelen noodzakelijk. De opheffing van de vestingstatus van Zutphen resulteerde in 1885 in de egalisatie van de lunetten en de aanleg van de Lunettenstraat, Wambuisstraat en Vijfmorgenstraat. Vanaf datzelfde jaar werden deze straten volgebouwd met kleine woningen voor de lagere klassen. Op de middelste Lunet van de Linie van Wambuis werd in 1886 de gevangenis gebouwd. 2.1.2

Gevangenis

Metzelaar ontwierp voor dit terrein een gevangenis met oorspronkelijk 45 à 50 cellen. De bouw werd gerealiseerd door fa. H.J. Haytink uit Zutphen die de klus voor een bedrag van 83.790 gulden had aangenomen. Het oorspronkelijke gebouw, dat nog steeds deel uitmaakt van het complex, bestond uit een voorgebouw met begane grond en zolderverdieping. Links bevond zich de directeurswoning en rechts directeursbureau, regentenkamer, administratie portiers vertrek en een bezoekruimte. Het gevangenisgebouw had twee verdiepingen waar hoofdzakelijk mannelijke gedetineerde werden gehuisvest. Er was een kleine afdeling voor vrouwen. Het gebouw had geen keukenvoorziening, eten werd van buiten aangeleverd. In afbeelding 2.1 en 2.2 zijn fragmenten van de oorspronkelijke bouwtekeningen weergegeven.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

10

Bestemmingsplan “Lunette Eiland, eerste herziening” Vastgesteld

Afbeelding 2.1

Plattegrond oorspronkelijke bouwtekening (1885)

Afbeelding 2.2

Gevels en doorsneden oorspronkelijke bouwtekening (1885)

Zeven jaar later in 1903 werden al 107 cellen bijgebouwd naar een ontwerp van Willem Cornelis Metzelaar (zoon van J.F. Metzelaar) Na een aanvankelijk voortvarende bouw en bezetting komt in 1928 echter een ommekeer. Wegens de vermindering van het aantal veroordeelden wordt de Strafgevangenis Zutphen buiten gebruik gesteld. In 1929 wordt een nieuwe wet aangenomen die voor de Zutphense Strafinrichting een nieuwe toekomst betekent. Het 'Instituut van de bijzondere gevangenis voor jongelieden' (18 tot 23 jaar) is een feit. Opvoedkunde, resocialisatie en hervorming zijn kernwoorden van dit nieuwe beleid. In 1932 werd begonnen met de ingrijpende verbouwing om aan de nieuwe eisen te kunnen voldoen. De opening werd door geldgebrek tijdens de crisisjaren tot 22 september 1937 uitgesteld. Wel kreeg de directeur een eigen woning, kwam in het hoofdgebouw een bibliotheek (tevens onderwijsruimte) en kwamen een modernere bad afdeling en keuken. Ook de stalleskerk werd uitgebroken tot een 'gewone' kerk. Het omliggende terrein werd opgehoogd omdat dit met hoog water onderliep en werd uitgebreid met 4 hectare waarop sportvelden en een tuin verrezen.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

11

Bestemmingsplan “Lunette Eiland, eerste herziening” Vastgesteld Het terrein is nadien voor een lange periode als zodanig in gebruik geweest. Pas in 2008 vond de definitieve sluiting van de jeugdgevangenis plaats. Nadien is de locatie nog enkele jaren in gebruik geweest als paintballlocatie. Sinds het vertrek van deze functie wordt het terrein niet meer gebruikt. In 2017 is het grootste gedeelte van de voormalige jeugdgevangenis gesloopt, met uitzondering van het gevangenisgebouw bestaande uit het hoofdgebouw met aangebouwde cellengebouw, de directeurswoning en de vijf voormalige dienstwoningen. Op onderstaande afbeelding is het plangebied weergegeven op drie (historische) kaarten.

Afbeelding 2.3

2.2

(Historische) kaarten van Lunette Eiland uit 1910, 1950 en 2017 (Bron: Topotijdreis)

Huidige situatie

Het plangebied is gelegen centraal in de wijk Waterkwartier op korte afstand van het centrumgebied van Zutphen. Het plangebied wordt aan de zuidzijde begrensd door de gracht die grenst aan de Vijfmorgenstraat, aan de oostzijde door de gracht die grenst aan een nieuwe woonbuurt (de Lunettetuin) waar voorheen de voormalige sportvelden van de jeugdgevangenis hebben gelegen, aan de noordzijde door de gracht die grenst aan de woonbebouwing van de Spittaalderkamp en tot slot vormt in het westen de gracht langs de Lunettestraat de grens. De functionele structuur van de omgeving van het plangebied is overwegend wonen, waarbij aan de zuidwestzijde wijkcentrum Hart van de Wijk gelegen is. De huidige inrichting van het plangebied bestaat uit: • • •

Het hoofdgebouw met voorzieningengebouw (1a) met daarachter het cellengebouw (1b) uit 1885/86; Vijf dienstwoningen ten zuiden van het hoofdgebouw (2); De directeurswoning ten noorden van het hoofdgebouw (3).

De overige bebouwing in het plangebied is reeds gesloopt. In afbeelding 2.4 zijn bovenstaande gebouwen weergegeven. Na de afbeelding is een beknopte beschrijving van de betreffende bebouwing opgenomen.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

12

Bestemmingsplan “Lunette Eiland, eerste herziening” Vastgesteld

Afbeelding 2.4

(historische) bebouwing binnen het plangebied (Bron: Beeldkwaliteitsplan Lunette Eiland)

1. Gevangenisgebouw Het gevangenisgebouw (bouwdeel 1) is in 1885-1886 gebouwd naar een ontwerp van J.F. Metzelaar en bestaat uit een hoofdgebouw (1a) en het daarachter achterliggende cellengebouw (1b). Het hoofdgebouw (1a) is een gebouw van twee lagen onder een flauw hellend zadeldak. De hoofdvorm van het gebouw is eenvoudig en symmetrisch. De enige bijzondere elementen waren in het oorspronkelijke ontwerp aanwezig rondom de hoofdtoegangsdeur. Bij een latere verbouwing zijn deze ornamenten verwijderd en zijn de gemetselde ornamenten aan het oog onttrokken door een witte pleisterlaag. Midden achter het hoofdgebouw staat het cellengebouw (1b) uit 1886. Dit gebouw is ook een tweelaags gebouw met van oorsprong een grote ruimte onder de kap. In de jaren ’70 is de kap verwijderd en zijn de muren hoger opgetrokken ten behoeve van de realisatie van een sportzaal. 2: Dienstwoningen (Lunettestraat 5, 7, 9, 11 en 13) Deze dienstwoningen (2) die rondom 1905 zijn gebouwd bestaan uit twee bouwlagen met metselwerk onder een hellend dak. 3: Directeurswoning (Lunettestraat 1) Deze woning (3) is in 1932 gebouwd als directeurswoning. De woning is een gebouw in dertiger jaren stijl van twee lagen onder een hellend dak. De achterzijde van het perceel wordt gevormd door de gevangenismuur. In afbeelding 2.5 is een luchtfoto van de huidige situatie ter plaatse van het plangebied opgenomen.

Afbeelding 2.6 omvat enkele foto’s van de huidige situatie.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

13

Bestemmingsplan “Lunette Eiland, eerste herziening” Vastgesteld

Afbeelding 2.5

Luchtfoto ligging plangebied (Bron: PDOK)

Afbeelding 2.6

Straatbeeld plangebied (Bron: Natuurbank Overijssel)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

14

Bestemmingsplan “Lunette Eiland, eerste herziening” Vastgesteld

HOOFDSTUK 3

PLANBESCHRIJVING

In hoofdstuk 2 is ingegaan op de historische ontwikkeling van het gebied en de huidige situatie in het plangebied. In dit hoofdstuk wordt op de ontwikkeling zelf ingegaan.

3.1

Gewenste ontwikkeling

Initiatiefnemer is voornemens het gebied te herontwikkelen met woningbouw met bijbehorende groen-, water- en infrastructurele voorzieningen, waarbij het hoofdgebouw en het cellengebouw overwegend gesloopt gaan worden. Uitsluitend de voor- en zijgevels en het dak van het hoofdgebouw zullen behouden en hersteld worden, ter behoudt van de uitstraling van het gebouw. In 2016 is een nieuw bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan (bkp) opgesteld door de Rijksvastgoeddienst voor het voormalige gevangenisterrein Lunette eiland. Initiatiefnemer heeft geconstateerd dat er een aantal zaken in staan die achterhaald zijn zoals het maximaal aantal woningen, de hoofdzaak voor het oprichten van gemengde voorzieningen en de wijze van ontsluiten. Daarnaast is de vraag vanuit de markt gewijzigd en is het van belang om het sociaaleconomisch evenwicht in de wijk terug te brengen, conform het beleid van de gemeente. Om bovengenoemde redenen is ervoor gekozen geen gebruik te maken van de uitwerkingsbevoegdheid, maar te kiezen voor een bestemmingsplanherziening. Daarnaast is het bkp aangepast in samenwerking met de gemeente. In het plan zijn zowel de stedenbouwkundige en architectonische kaders omschreven voor zowel de bestaande als nieuwe elementen. Het doel is een harmonisch beeld te laten ontstaan waarin deze nieuwe ontwikkeling samengaat met de historie van de locatie en de omgeving.

Zoals ook in het oorspronkelijke bkp, vormen de vestingwerken, het groene talud en water, de randen van het gebied. Deze vormt de buitenschil van het plan met een harde lijn en een wat strakkere ritmiek zodat de randen van de Lunette worden ervaren. Deze buitenrand blijft ontoegankelijk voor de mens. Het binnengebied krijgt een ander, veel zachter, karakter met een informelere uitstraling waarbij gerefereerd wordt aan de kenmerkende hofjes. De richting van de woningen zoals in het eerdere beeldkwaliteitsplan opgenomen, blijft behouden waarbij de woningen aan het water 2 voorkanten krijgen. Tot slot is de woningtypologie voor een gedeelte van het plangebied gewijzigd van vrijstaande woningen naar rijtjeswoningen. Dit is gedaan om de hoeken te benadrukken en om diversiteit in het programma passend bij de wensen en noodzaken van het Waterkwartier. Hierna zijn enkele onderdelen uit het plan opgenomen. Voor het volledige bkp wordt verwezen naar bijlage 1 bij deze toelichting. In afbeelding 3.1 is een indicatieve inrichtingstekening van het plangebied opgenomen.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

15

Bestemmingsplan “Lunette Eiland, eerste herziening” Vastgesteld

Afbeelding 3.1

Inrichtingstekening (Bron: Brummelhuis)

Het plan voorziet concreet in het realiseren van 12 vrijstaande, 8 rijwoningen en een kleinschalige appartementengebouw met 9 appartementen. Het appartementengebouw wordt gerealiseerd ter plaatse van het te slopen hoofdgebouw (deels behoudt en herstel gevels). De appartementen krijgen een oppervlakte tussen de 80 en 100 m2 en bevinden zich in het midden / hogere segment. De directeurswoning wordt gehandhaafd en is als reguliere woning in gebruik genomen. Tot slot worden de voormalige dienstwoningen overeenkomstig de bestaande situatie gehandhaafd. De nieuw te bouwen woningen dienen zodanig te worden geplaatst dat het specifieke karakter van de locatie naar buiten toe verder wordt versterkt, terwijl midden op het eiland als het ware een besloten ruimte gaat ontstaan die referenties oproepen met de hofjes in de binnenstad van Zutphen en met de binnenhoven van de voormalige gevangenis. De zijde welke naar de gracht is gericht dient als achtergrond/decor voor het aangrenzende park. Daarmee vragen deze gevels om een bepaalde mate van samenhang waarmee de buitenzijde van het eiland wordt begrensd. De samenhang en eenduidige opzet wordt bereikt door een uniforme uitstraling door een bepaalde ritmering en uniformiteit van proporties (ook qua hoogte), materialisatie, kleur en detaillering.

Ook de kaprichtingen, welke met name voor de vrijstaande woningen haaks op het water is, draagt hieraan bij. Plaatsing van containers, fietsen, en opslag voor tuinmeubelen dienen zoveel mogelijk inpandig te worden gerealiseerd. De bij de woning behorende grond mag aan de grachtzijde niet worden bebouwd. Wat betreft erfafscheidingen is het groene karakter van het binnenterrein, de hof, zacht en informeel met hagen ter afscheiding privé/openbaar. Aan de zijde van de Lunette aan de grachtzijde is het groene karakter strak en laag. Tussen de woningen onderling mag de haag hoog zijn. Het binnenterrein van het Lunette-eiland is openbaar toegankelijk, maar heeft een besloten karakter. Door de inrichting als semiopenbare ruimte zal een bezoeker zich hier te gast voelen, net zoals in de hofjes in de

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

16

Bestemmingsplan “Lunette Eiland, eerste herziening” Vastgesteld binnenstad van Zutphen. Omdat ontsluiting via de grachtzijde niet mogelijk is, zijn de gevels (voor- of zijgevel) die naar de hofjeszijde gericht zijn voorzien van de voordeuren. Op de noord- en zuidoostelijke hoek van het terrein wordt de bebouwing verbijzonderd door hier blokken van 4 woningen te plaatsen. Deze blokken geven meer massa aan de hoeken. Door deze manier van invulling, krijgt het gebied zijn eigen identiteit als ‘enclave’ en uitstraling naar buiten en naar binnen. De hoekwoningen in rijvorm (nieuw te bouwen) spiegelen de bestaande zuidelijke hoeken welke door de te realiseren massa de hoek accentueert. De hoofdvorm van de kap volgt 1 lijn in de u-vorm van de bebouwing op het eiland. Door het niet hoeven hebben van een aansluiting in de zuidoostelijke hoek is dit een kans om de bebouwing op de hoek door te laten lopen en er geen gaten te laten ontstaan. Het hoofdgebouw was in het oorspronkelijke plan bedoeld voor gemengde functies. Gezien de aandacht die er vanuit het gemeentelijk beleid is voor het Waterkwartier, zijn gemengde functies niet meer aan de orde. Dit heeft te maken met de sociale aanpak van de wijk en het opwaarderen van de hele wijk. Elke toevoeging van functies in het Waterkwartier moet een kwaliteitsslag zijn.

Het toevoegen van bijvoorbeeld maatschappelijke functies draagt hier juist niet aan bij. Daarom is ervoor gekozen om op de plek van deze (in zeer slechte staat verkerende) bebouwing woningen in de vorm van appartementen toe te voegen en het overige deel niet te bebouwen, maar te gebruiken ten behoeve van groenvoorzieningen, wateropvang/klimaatadaptie en parkeren. Hiermee wordt de binnenzijde van het terrein vergroend en ontsteent wat bijdraagt aan diverse klimaat- en groendoelen. Daarnaast moet het plangebied duurzaam worden ontwikkeld. Bij de verkaveling en ontwerp van de bebouwing moet maximaal gebruik worden gemaakt van de momenteel beschikbare kennis en technieken over duurzame ontwikkeling van nieuwe en bestaande gebouwen. Hierbij wordt onder meer ook gedacht aan: Zonnepanelen •

zonnepanelen mee ontwerpen in totaal van de woning

Faunavriendelijk maatregelen • •

openingen creëren voor vleermuizen, huismussen, zwaluwen aanleg hagen

Water • • •

hemelwater zichtbaar afvoeren dakwater opvangen ten behoeve van bewateren tuin water bergen en afvoeren op en in de directe nabijheid van het plangebied

Oplaadpunten • •

meenemen als onderdeel van de openbare ruimte passend in gekozen lijn voor straatmeubilair

In afbeelding 3.2 zijn impressies van het beoogde plan opgenomen.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

17

Bestemmingsplan “Lunette Eiland, eerste herziening” Vastgesteld

Afbeelding 3.2

Impressies beoogde invulling (Bron: Brummelhuis)

De ontwikkeling in het Waterkwartier met aandacht voor het opwaarderen van de sociale samenhang in de wijk, heeft ervoor gezorgd dat met een vernieuwend woonprogramma met diverse woningtypen deze locatie wordt herontwikkeld. Dit zijn nieuwe en inzichten welke ertoe moeten bijdragen dat dit deel van het Waterkwartier goed kan functioneren en een bijzondere plek in de wijk wordt/blijft. Wat daarmee ook effect heeft op het functioneren van de buurt en de wijk. De bijbehorende typologie van woningen past ten aanzien van vrijstaande woningen op deze unieke plek, past ten aanzien van twee te realiseren hoekblokken bij de rijwoningen in het Waterkwartier en de bestaande, te handhaven rijwoningen op het zuidwestelijk deel van het eiland. Het toevoegen van appartementen zorgt er mede voor dat er een diverse doelgroep op Lunette Eiland kan wonen. Een mix aan doelgroepen levert een mix in de sociale cohesie van dit deel van het Waterkwartier.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

18

Bestemmingsplan “Lunette Eiland, eerste herziening” Vastgesteld

HOOFDSTUK 4

BELEIDSKADER

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven.

4.1

Rijksbeleid

4.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

4.1.1.1 Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. 4.1.1.2 Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1.

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal.

2.

Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair.

3.

Sterke en gezonde steden en regio’s Er zijn vooral in steden en stedelijke regio’s nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio’s behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio’s geborgd.

4.

Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

19

Bestemmingsplan “Lunette Eiland, eerste herziening” Vastgesteld 4.1.1.3 Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1.

2.

3.

Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten komst gaat van die van toekomstige generaties.

4.1.1.4 Toetsing van het initiatief aan de NOVI Het betreft een project waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Geconstateerd is dat de reeds eerder bestemde woonfunctie de meest logische vervolgfunctie is voor deze locatie. Bij het uitwerken van het plan zijn de kenmerken en identiteit van het gebied centraal gesteld evenals uitgangspunten voor zoveel mogelijk groen en opvang van water. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in dit bestemmingsplan opgenomen herontwikkeling. 4.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (2011)

4.1.2.1 Algemeen Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden, aangevuld met diverse wijzigingen, waaronder de wijziging van 18 mei 2016 voor de Grote Rivieren. In het Barro, beter bekend als de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte, zijn een aantal nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen Het Barro is gericht op doorwerking van deze nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Per onderwerp worden regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen zullen moeten voldoen. 4.1.2.2 Toetsing van het initiatief aan de Barro In het plangebied is het onderwerp 'defensie' uit het Barro van toepassing. Hierna wordt nader ingegaan op dit onderwerp. Defensie - Radarstations (zone) In de hele gemeente Zutphen is sprake van een radarverstoringsgebied. In artikel 2.6.9 van het Barro is bepaald dat bij de eerstvolgende herziening van een bestemmingsplan dat betrekking heeft op een radarverstoringsgebied voor een radarstation, geen bestemmingen worden opgenomen die het oprichten van bouwwerken mogelijk maken die door hun hoogte onaanvaardbare gevolgen kunnen hebben voor de werking van de radar. Ter plaatse van het plangebied geldt de maximale bouwhoogte van 114 meter ten opzichte van NAP. Met voorgenomen ontwikkeling wordt deze maximale hoogte niet benaderd dan wel overschreden.

De voorgenomen ontwikkeling is dan ook in overeenstemming met het Barro.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

20

Bestemmingsplan “Lunette Eiland, eerste herziening” Vastgesteld 4.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

4.1.3.1 Algemeen In de SVIR is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen ‘bestaand stedelijk gebied’ en ‘stedelijke ontwikkeling’. In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.

stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´ Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). 4.1.3.2 Toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking De Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna 'Ladder') is van toepassing op bestemmingsplannen, uitwerkings- en wijzigingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 sub c in samenhang met artikel 2.12 lid 1 onder a sub 3 van de Wabo. Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling? Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Uit jurisprudentie blijkt dat woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen worden beschouwd als een stedelijke ontwikkeling en daarmee Ladderplichtig zijn. Het voornemen betreft een woningbouwontwikkeling die voorziet in 29 nieuwe woningen. Hiermee is sprake van een stedelijke ontwikkeling. Hierna vindt de laddertoetsing plaats.

Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de woningen die mogelijk worden gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Het zwaartepunt van het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde ontwikkeling ligt op een lager schaalniveau en komt grotendeels overeen met de stad Zutphen zelf, en is voor een deel toe te spitsen op de wijk Waterkwartier. Bedoeling is niet alleen een buurt te ontwikkelen maar ook om de doorstroming verder op gang te helpen en kwaliteit toe te voegen. Beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling Het plan beoogt de realisatie van 29 nieuwe woningen. Het gaat om 20 grondgebonden woningen in de vorm van vrijstaande en rijwoningen en 9 appartementen in het midden- en hoge segment.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

21

Bestemmingsplan “Lunette Eiland, eerste herziening” Vastgesteld Kwantitatieve behoefte Het woningbouwprogramma van de gemeente Zutphen is in afstemming met de provincie en de regiogemeenten vastgelegd in de regionale Woonagenda welke door de provincie is overgenomen en vastgesteld. In de Woonagenda is op basis van de actuele Primos woningbehoefteprognoses per gemeente een kwantitatief woningbouwprogramma voor de periode 2018 tot 2027 bepaald. Hierbij is een bandbreedte gehanteerd tussen een behoefte op basis van de huishoudensgroei en een waarbij ook het theoretische woningtekort wordt ingelopen. Voor de realisatie van die laatste, hogere behoefte, is het noodzakelijk om te sturen op de gewenste kwaliteit omdat die aantallen alleen realistisch zijn als het aanbod goed aansluit op de vraag. Het woningbouwprogramma voor Zutphen gaat tot 2027 uit van het toevoegen van 700 woningen op basis van alleen huishoudensgroei. Indien het inlopen van het theoretische woningtekort wordt meegenomen dan gaat het programma uit van het toevoegen van 1.025 woningen. Daarnaast mogen er 150 woningen extra worden gebouwd op basis van de maatwerkafspraak voor migratie. Het woningbouwprogramma van Zutphen telt op basis van de Woonagenda 1325 woningen, 225 hoger dan de 1100 woningen die aan Zutphen is toegerekend. Het voornemen betreft de bouw van in totaal 29 woningen.

In het woningbouwprogramma zijn voor dit project 29 woningen opgenomen, waarmee het plan qua aantallen in overeenstemming is met het programma. Het plan draagt bij aan het voorzien in de kwantitatieve behoefte aan woningen in Zutphen. Kwalitatieve behoefte Het kwalitatief woonprogramma van de gemeente Zutphen is in afstemming met de provincie en de regiogemeenten eveneens vastgelegd in de Woonagenda. Het behouden en versterken van de woonkwaliteit vraagt om de juiste woning, voor de juiste doelgroep, op de juiste plek in de regio. Daarom wordt met de woningbouwprogrammering gestuurd op kwaliteit. De speerpunten vanuit de regio zijn: • • •

Woningbouw draagt bij aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit van de bestaande stad, wijk, dorp, kern en buitengebied; Woningbouw is behoeftegericht, past bij de lokale vraag van een specifieke doelgroep en levert een strategische (toekomstgerichte) aanvulling op het bestaande woningaanbod; De programmering is flexibel en kan aangepast worden om goed te blijven aansluiten op de speerpunten van ons beleid en actuele marktontwikkelingen.

In de woonagenda zijn ook de lokale speerpunten van gemeenten opgenomen. Hierna wordt ingegaan op de lokale speerpunten van Zutphen. “Zutphen werkt aan haar kracht als centrumgemeente” Zutphen heeft een aantrekkelijke binnenstad en is landschappelijk mooi gelegen, maar de zwakke sociaaleconomische structuur vraagt om versterking. Daarvoor is het raadsbreed omarmde focustraject “Krachtig Zutphen” gestart. Zutphen voegt kansrijke woonmilieus in het hogere segment toe met de transformatie van gebieden in en om de binnenstad naar kwalitatief hoogwaardig wonen én middeldure en dure woningen. De 3 prioritaire woningbouwlocaties; Noorderhaven, Leesten-Oost en het afronden van de herstructurering van het Waterkwartier zijn daarbij erg belangrijk. Vooral in het hogere segment weet Zutphen daarmee inwoners van elders aan te trekken. Maar liefst de helft van de woningvoorraad valt in de kernvoorraad voor huishoudens met een laag inkomen (40% sociale huur en 10% goedkope koop). Op basis van het coalitieakkoord 2018-2022 wordt ervoor gezorgd dat de verhouding niet groter wordt. Dat vraagt ook om afstemming van de opgaven in de sociale huur met omliggende gemeenten en de corporaties. Niet alleen over de sociaaleconomisch minder krachtige inwoners, maar ook voor oudbewoners van zorginstellingen.

Historisch heeft Zutphen hiervan veel en in dat verband zijn de gevolgen van extramuralisering in Zutphen duidelijk merkbaar. Naast het investeren in de bestaand huurvoorraad is ook stedelijke vernieuwing en herstructurering aan de orde. BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

22

Bestemmingsplan “Lunette Eiland, eerste herziening” Vastgesteld Zutphen krijgt ruimte tot boven in de bandbreedte van de woningbehoefte voor haar kwaliteitsslag op de 3 prioritaire woningbouwlocaties en in en rond de binnenstad. Zutphen pakt haar kansen, maar is zich ook bewust van de risico’s. Daarbij wordt flexibiliteit in het programma behouden om bij veranderende marktomstandigheden bij te kunnen sturen en locaties uit de markt te nemen. Door de huidige druk op de huurmarkt ligt de herstructurering in de sociale huur (verdunning) op een wat lager pitje, maar uitgaande van de huidige prognose zal met deze opgave gerekend moeten worden als op termijn de druk op de markt afneemt. Voorliggend plan is gelegen in de prioritaire woningbouwlocatie Waterkwartier. Het plan voorziet in (grondgebonden) woningen in het midden- en dure segment, waarbij de mogelijkheid bestaat om de woningen levensloopbestendig te bouwen. Hiermee wordt vooral gericht op de doelgroepen; starters, midden- en hoge inkomens en senioren. Het plan draagt hiermee bij aan het verbeteren van het sociaaleconomisch evenwicht in de wijk Waterkwartier.

Over deze doelgroepen wordt in de gemeentelijke woonvisie ‘Zutphen: daar wil ik wonen 2019-2024’ het volgende geschreven: “Huishoudens met een middeninkomen komen door toewijzingsregels moeilijk aan bod in de sociale huursector en hebben minder (financiële) mogelijkheden op de (koop)woningmarkt. Tot voor kort misten zij in Zutphen met name huurwoningen net boven de liberalisatiegrens voor sociale huurwoningen (maandhuur tot € 710,68). Ook huishoudens die meer te besteden hebben en bijvoorbeeld willen doorstromen naar een andere woning stuiten op barrières. Uit gegevens van de NVM blijkt dat het te koop staande woningaanbod in de gemeente Zutphen de afgelopen vier jaar is afgenomen van ruim 500 woningen in april 2014 naar ruim 240 woningen in april 2018. Dat betekent dat de markt in een paar jaar tijd is omgeslagen in een verkopersmarkt en dat de keuzemogelijkheden van kandidaat-kopers bijna zijn gehalveerd. Makelaars in Zutphen geven aan dat de vraag sterk is aangetrokken en mensen weer vaker willen kopen. Hier ligt uiteraard een relatie met de verbeterde economische situatie in combinatie met de lage marktrente. Volgens de makelaars is er in Zutphen met name krapte in het segment € 250.000 - € 300.000, twee-onder-een-kapwoningen en kleine betaalbare appartementen.

Tot slot zorgen de vergrijzing en het rijksbeleid - dat nastreeft dat mensen langer zelfstandig thuis wonen ervoor dat de vraag naar comfortabele en gelijkvloerse woningen voor senioren de komende jaren toeneemt, zowel in het koop- als huursegment. Het is een kieskeurige groep die een weloverwogen stap moet maken van de (gezins)woning waar men jarenlang heeft gewoond met vaak lage woonlasten, naar een kleinere woning met niet zelden relatief hogere woonlasten. Binnen de gemeente Zutphen zal voldoende betaalbaar én kwalitatief hoogwaardig aanbod voor deze doelgroep moeten zijn om ook ruimte te maken voor andere huishoudens om door te stromen en de slagingskansen voor huishoudens over de gehele linie te verbeteren.” Gelet op het vorenstaande wordt gesteld dat voorliggend plan aansluit op de kwalitatieve behoefte. Daarnaast wordt tevens bijgedragen aan de doorstroming op de woningmarkt. Immers komen er door het realiseren van het plan woningen voor starters en middeninkomens elders in Zutphen beschikbaar. Ligt de stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied? Als de woningbouwontwikkeling voorziet in een behoefte en gepland is binnen bestaand stedelijk gebied dan wordt voldaan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. De woningbouwontwikkeling vindt – gezien de huidige bestemming, inrichting en omgeving - plaats binnen het bestaand stedelijk gebied van Zutphen.

Hiermee is sprake van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, indachtig het doel van de ladder voor duurzame verstedelijking, waarbij wordt gestreefd naar een optimale benutting van de ruimte in stedelijk gebied. Conclusie Voorliggend plan voorziet binnen bestaand stedelijk gebied zowel in de kwantitatieve als kwalitatieve vraag naar woningen. Gezien het vorenstaande wordt gesteld dat met deze ontwikkeling wordt voldaan aan de 'Ladder voor duurzame verstedelijking'. 4.1.3

Conclusie toets aan het rijksbeleid

Geconcludeerd kan worden dat het relevante ruimtelijke ordeningsbeleid op rijksniveau de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling niet in de weg staat. BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

23

Bestemmingsplan “Lunette Eiland, eerste herziening” Vastgesteld

4.2

Provinciaal beleid

Het provinciaal beleid behelst een doorvertaling van rijksbeleid en is verwoord in tal van plannen. De belangrijkste plannen betreffen de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland en de Omgevingsverordening Gelderland. 4.2.1

Omgevingsvisie Gaaf Gelderland

4.2.1.1 Algemeen In de Omgevingsvisie staan de hoofdlijnen van het provinciale beleid over onderwerpen als ruimte, water, mobiliteit, economie, natuur en landbouw. In de Omgevingsvisie worden twee provinciale hoofddoelen onderscheiden: • •

een duurzame economische structuur; het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving.

Deze hoofddoelen zijn vertaald in provinciale ambities, waarbij per ambitie de aanpak op hoofdlijnen is beschreven. De nadere invulling vindt plaats via provinciale uitvoeringsprogramma's en samenwerking met partners. Daarmee is de Omgevingsvisie een 'plan' dat richting geeft en ruimte biedt; geen plan met exacte antwoorden. Ofwel: ‘de Omgevingsvisie gaat over het speelveld en de spelregels, niet over de uitkomst van het spel’. In voorliggend geval is met name het beleid ten aanzien van het woon- en leefomgeving van belang. 4.2.1.2 Woon- en leefomgeving: Dynamisch, divers, duurzaam Om Gelderland voor mensen en bedrijven aantrekkelijk te houden, is de kwaliteit van de leefomgeving van groot belang. Bovendien draagt een goede kwaliteit van de leefomgeving bij aan gezondheid. Goed bereikbare voorzieningen, aansprekende evenementen, unieke cultuurhistorie, inspirerende culturele voorzieningen, een mooie natuur; het is allemaal van belang. Ook goed wonen hoort daarbij. Gelderland heeft op woongebied een bijzondere positie met uiteenlopende woonkwaliteiten, zowel stedelijke als landelijke. De Gelderse streken hebben ieder hun eigen aard, waar mensen zich thuis en verbonden met elkaar voelen. In de groeiende Gelderse steden komen veel activiteiten samen. Tegelijkertijd wordt er geïnvesteerd in een vitaal platteland, juist als daar krimp plaatsvindt.

Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand verstedelijkt gebied het vertrekpunt. De voorkeur wordt gegeven aan het benutten van bestaande gebouwen en het concentreren van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, wordt er uitgebreid aan de randen van de steden of dorpen. 4.2.1.3 Toetsing van het initiatief aan de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland Het plan voorziet in de realisatie van 29 woningen en sluit aan bij de ambitie om ook de komende jaren voor de stad Zutphen zowel kwantitatief als kwalitatief te voorzien in de lokale woningbehoefte. Het plangebied is gelegen binnen de wijk Waterkwartier en vormt gelet op de kenmerken een geschikte inbreidingslocatie. De ontwikkeling vormt geen belemmering voor overige functies in de omgeving. De nieuwe woningen passen zowel vanuit stedenbouwkundig als functioneel oogpunt goed in de omgeving. Voor een nadere toelichting hierop wordt verwezen naar hoofdstuk 3. Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland. 4.2.2

Omgevingsverordening Gelderland

4.2.2.1 Algemeen Met een omgevingsverordening stelt de provincie regels aan ruimtelijke plannen van gemeenten. De provincie richt zich hierbij op onderwerpen die van provinciaal belang zijn, zoals verstedelijking, natuur, nationale landschappen, water en glastuinbouw. Gemeenten krijgen op sommige terreinen meer beleidsvrijheid, terwijl ze op andere gebieden te maken krijgen met strikte provinciale richtlijnen.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

24

Bestemmingsplan “Lunette Eiland, eerste herziening” Vastgesteld De regels in de verordening kunnen betrekking hebben op het hele provinciale grondgebied, delen of gebiedsgerichte thema's. Gemeenten moeten binnen een bepaalde termijn hun bestemmingsplan op deze regels afstemmen. 4.2.2.2 Van toepassing zijnde artikel In voorliggend geval is uitsluitend artikel 2.2 (instructieregel bestemmingsplan doorwerking regionale woonagenda) van de omgevingsverordening van toepassing. Artikel 2.2 (instructieregel bestemmingsplan doorwerking regionale woonagenda) 1. 2.

Een bestemmingsplan maakt nieuwe woningen alleen mogelijk als die ontwikkeling past binnen een door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda. Als een ontwikkeling niet past binnen de vigerende regionale woonagenda, kan een bestemmingsplan vooruitlopend op de eerstvolgende actualisatie van de regionale woonagenda nieuwe woningen toch mogelijk maken onder de volgende voorwaarden: a. er wordt voldaan aan de eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking; b. de ontwikkeling past binnen het meest recente provinciale beleid c. er heeft aantoonbaar regionale afstemming plaatsgevonden over deze ontwikkeling, e d. Gedeputeerde Staten stemmen in met deze ontwikkeling.

4.2.2.3 Toetsing van het initiatief aan de Omgevingsverordening Gelderland In de verordening wordt aangegeven dat een ontwikkeling dient te passen binnen een door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda. Kortheidshalve wordt verwezen naar subparagraaf 4.1.3.2 waar het voornemen is getoetst aan de Woonagenda Cleantech Regio 2018 ‘Investeren in maatwerk voor goed wonen’. Hier wordt geconcludeerd dat het voornemen in overeenstemming is met artikel 2.2 van de Omgevingsverordening Gelderland.

4.3

Regionaal beleid

4.3.1

Woonagenda Cleantech Regio 2018

4.3.1.1 Inleiding De acht gemeenten uit de Cleantech Regio hebben samen met de provincie Gelderland een nieuwe woonagenda voor deze regio opgesteld. Hiermee geeft de regio richting aan het soort en aantal woningen dat gebouwd kan worden. Verduurzamen en klimaatbestendig maken van de bestaande woningen, wonen in combinatie met zorg en het karakter van stad en platteland zijn belangrijke uitgangspunten voor het regionale woonbeleid. 4.3.1.2 Toetsing van het initiatief aan de Woonagenda Cleantech Regio 2018 Zoals verwoord in paragraaf 4.1.2.2 sluit de gewenste ontwikkeling zowel kwalitatief als kwantitatief goed aan bij de woningbouwbehoefte. De ontwikkeling is expliciet als project opgenomen in de geactualiseerde woningbouwprogrammering.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

25

Bestemmingsplan “Lunette Eiland, eerste herziening” Vastgesteld

4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1

Ontwikkelingsvisie Zutphen 2020

4.4.1.1 Inleiding De Ontwikkelingsvisie Zutphen 2020 behelst de vertaling van de gemeentelijke ambities in een ruimtelijk functioneel toekomstperspectief tot 2020. Zutphen wil zijn bestaande identiteit behouden en versterken, maar zich tegelijkertijd verder ontwikkelen als een moderne stad, waarin historie en dynamiek hand in hand gaan. Gericht op de toekomst wil Zutphen zich profileren als een duurzame gemeente, met een sterke sociale en economische structuur en burgers die tevreden zijn over het woon- en leefklimaat. Het ruimtelijk totaalconcept voor 2020 valt uiteen in negen planelementen. Het plangebied maakt deel uit van het element ‘De Woonkwartieren’, waarbinnen zich de meeste inbreidingslocaties bevinden. Voorliggend plangebied is dan ook, samen met de voormalige sportvelden ten oosten van het plangebied, in de visie aangewezen als inbreidingslocatie. Ten behoeve van het inbreiden acht Zutphen een integrale aanpak van belang, waarbij tevens vanuit een sociaal-maatschappelijke invalshoek naar de ontwikkelingen wordt gekeken en rekening wordt gehouden met de betekenis en uitstraling van de betreffende locatie in relatie tot de omgeving. 4.4.1.2 Toetsing van het initiatief aan de Ontwikkelingsvisie Zutphen 2020 Het plangebied maakt deel uit van het bestaand bebouwd gebied en betreft een herontwikkelingslocatie.