Document · PDF

405238RH 2022_BW_00467

Raadsvergadering 12 december 2022, gemeente ZutphenBij agendapunt: Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022-211.452 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

College van burgemeester en wethouders Besluit

2022_BW_00467

GOEDGEKEURD

Vergadering van 1 november 2022 Team Grondzaken en Vastgoed

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022-2 Besluitvormend

Zaaknummer: 405238 Portefeuillehouder: Jasper Bloem Openbaar Ja Embargo Nee

Samenstelling Aanwezig: mevrouw Annemieke Vermeulen, Burgemeester; mevrouw Eva Boswinkel, Wethouder; de heer Rick Verschure, Wethouder; de heer Jasper Bloem, Wethouder; de heer Sjoerd Wannet, Wethouder; mevrouw Monique Stouten, Gemeentesecretaris; mevrouw Anja de Rouw, Adjunct-secretaris

Besluit Besluitpunt 1 Het college besluit de raad voor te stellen het geprognosticeerde prijsstijgingspercentage voor de kosten bouw- en woonrijp maken 2022 aan te passen van 5% naar 12%. Besluitpunt 2 Het college besluit de raad voor te stellen het geprognosticeerde prijsstijgingspercentage voor de overige kosten 2022 aan te passen van 2% naar 5%. Besluitpunt 3 Het college besluit de raad voor te stellen de risicoanalyse te actualiseren waarbij de risico’s verband houdende met de voorbereidingskredieten voor Noordrand de Hoven en Schouwbroek zijn meegenomen. Besluitpunt 4 Het college besluit de raad voor te stellen de Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022-2 (bijlage MPG 2022-2) vast te stellen. Besluitpunt 5 Het college besluit de raad voor te stellen de begroting dienovereenkomstig te wijzigen (2022-24). Besluitpunt 6 Het college besluit voorlopig geheimhouding op te leggen op grond van artikel 55, eerste lid en artikel 25, tweede lid van de Gemeentewet (vanwege het belang vermeld in artikel 5.1, tweede lid, onder b. van de Wet open overheid) op:

1/55

• bijlage 3 van de MPG 2022-2 (toelichting voorzieningen en reserves) • bijlage 4 van de MPG 2022-2 (toelichting risicoanalyse) en de raad voor te stellen deze geheimhouding te bekrachtigen.

Motivering Inleiding Om ruimtelijke en maatschappelijke doelen te behalen ontwikkelt de gemeente Zutphen nieuwe ruimtelijke plannen. Wanneer de gemeente gronden voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zelf verwerft, bouw- en woonrijp maakt en weer uitgeeft, spreekt men van een actief grondbeleid. Voor die gebiedsontwikkelingen worden grondexploitaties vastgesteld. Via de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) wordt tweemaal per jaar gerapporteerd over de voortgang van deze grondexploitaties. De MPG geeft informatie over actuele ontwikkelingen binnen de projecten en de verwachte financiële resultaten, de bijbehorende risico’s en de ontwikkeling van de reserves en voorzieningen van het grondbedrijf. De eerste rapportage (MPG 2022-1) heeft de raad in mei 2022 vastgesteld. De nu voorliggende tweede rapportage (MPG 2022-2) betreft een voortgangsrapportage. De MPG bestaat uit twee delen: deel A, de samenvatting op hoofdlijnen, en deel B, met daarin een toelichting op de individuele projecten. Als gevolg van de eerder dit jaar vastgestelde voorbereidingskredieten voor Schouwbroek en Noordrand de Hoven en de toegenomen onzekerheden over prijsontwikkelingen is bij deze voortgangsrapportage tevens de risicoanalyse herzien.

Bijlagen 1. 2. 3. 4.

Raadsvoorstel MPG 2022-2.pdf MPG 2022-2-gecomprimeerd.pdf Begrotingswijziging 2022-24 Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022-2.pdf Raadsvoorstel en besluit bekrachtiging geheimhouding bijlage 3 en 4 MPG model WOO.pdf

2/55

3/55

VOORBLAD

ONTWERP Invulinstructie RAADSVOORSTEL

Griffienummer:

Onderwerp Programma

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022- 2 3. Duurzame leefomgeving 5. Aantrekkelijke stad, met een sterke economie

Forum Portefeuillehouder Inlichtingen bij

oordeelsvormend Jasper Bloem Madelon van Leeuwen 06 289 46 114. m.vanleeuwen@zutphen.nl

Soort bevoegdheid Beleidsvrijheid Programmabegrotingswijziging

kaderstellend geen ja

controlerend beperkt 2022-24

budgetrecht ruim nee

overig

Het college van burgemeester en wethouders stelt de raad voor: 1) Het geprognosticeerde prijsstijgingspercentage voor kosten bouw- en woonrijp maken 2022 aan te passen van 5% naar 12% 2) Het geprognosticeerde prijsstijgingspercentage voor de overige kosten 2022 aan te passen van 2% naar 5% 3) De risicoanalyse te actualiseren waarbij de risico’s verband houdende met de voorbereidingskredieten voor Noordrand de Hoven en Schouwbroek zijn meegenomen. 4) De Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022-2 (bijlage) vast te stellen. 5) De begroting dienovereenkomstig te wijzigen (2022-24).

4/55

1 van 6

TOELICHTING

Inleiding Om ruimtelijke en maatschappelijke doelen te behalen ontwikkelt de gemeente Zutphen nieuwe ruimtelijke plannen. Wanneer de gemeente gronden voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zelf verwerft, bouw- en woonrijp maakt en weer uitgeeft, spreekt men van een actief grondbeleid. Voor die gebiedsontwikkelingen worden grondexploitaties vastgesteld. Via de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) wordt tweemaal per jaar gerapporteerd over de voortgang van deze grondexploitaties. De MPG geeft informatie over actuele ontwikkelingen binnen de projecten en de verwachte financiële resultaten, de bijbehorende risico’s en de ontwikkeling van de reserves en voorzieningen van het grondbedrijf. De eerste rapportage (MPG 2022-1) heeft de raad in mei 2022 vastgesteld. De nu voorliggende tweede rapportage (MPG 2022-2) betreft een voortgangsrapportage. De MPG bestaat uit twee delen: deel A, de samenvatting op hoofdlijnen, en deel B, met daarin een toelichting op de individuele projecten. Als gevolg van de eerder dit jaar vastgestelde voorbereidingskredieten voor Schouwbroek en Noordrand de Hoven en de toegenomen onzekerheden over prijsontwikkelingen is bij deze voortgangsrapportage tevens de risicoanalyse herzien.

Beoogd effect Het vast laten stellen van de geactualiseerde grondexploitaties die, op basis van laatste inzichten, een reëlere prognose voor het verdere verloop van deze projecten vormen. Tevens hiermee verantwoording afleggen aan de raad over de stand van zaken binnen de grondexploitaties en daaraan gerelateerde onderwerpen zoals project specifieke risico’s, voorzieningen en reserves. Argumenten 1.1 Hiermee ontstaat een reëlere prognose van het resultaat van de grondexploitaties. In 2022 heeft de GWW-sector te maken met forse kostenstijgingen als gevolg van lockdowns in China, de oorlog in Oekraïne en de huidige energiecrisis. Hierdoor bestaat het risico dat de huidige (restant)ramingen van de civiele kosten niet toereikend zijn. Daarnaast kan er door schaarste en leveringsproblemen vertraging met betrekking tot de uitvoeringsplanning ontstaan. Door het prijsstijgingspercentage opwaarts bij te stellen wordt dit risico beperkt en zijn de restantramingen met betrekking tot de civiele kosten binnen de grondexploitaties accurater. 2.1 Hiermee ontstaat een reëlere prognose van het resultaat van de grondexploitaties. Als gevolg van inflatie worden producten en diensten duurder. Het langjarig streefgemiddelde van het ECB is een inflatie van 2%. Echter valt de inflatie in 2022 veel hoger uit dan dit streefgemiddelde.

Daardoor is het raadzaam om voor 2022 het prijsstijgingspercentage voor de overige kosten, zoals bijvoorbeeld schoonmaakkosten en promotiekosten te verhogen naar 5%. Hiermee wordt het risico beperkt dat budgetten (in de toekomst) ontoereikend blijken. 3.1 De geactualiseerde risicoanalyse is van invloed op het benodigde weerstandsvermogen. Risico’s omtrent de genoemde voorbereidingskredieten zorgen voor een ophoging van het benodigde weerstandsvermogen binnen de reserve GZ exploitatieresultaten (berekend als de som van de gewogen risico’s over de komende 5 jaar). Het benodigde weerstandsvermogen heeft vervolgens weer gevolgen voor mogelijke aanvullingen vanuit of afdrachten aan de algemene reserve. 4.1 Het vaststellen van de grondexploitaties is een bevoegdheid van de raad De ‘Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022-2’ wordt op grond van artikel 14 van de Financiële Verordening gemeente Zutphen 2019 ter vaststelling voorgelegd aan de raad. De MPG bevat alle actuele

5/55

2 van 6

grondexploitaties van de gemeente Zutphen. Besluiten binnen de vastgestelde exploitaties zijn een bevoegdheid van het college. 4.2 De goedgekeurde grondexploitaties vormen de basis voor kredietverlening en planontwikkeling In de herziene grondexploitaties zijn alle actuele inzichten verwerkt. Een vastgestelde exploitatie is de basis voor de verdere planontwikkeling en kredietverlening. 4.3 De raad moet volledig, juist en tijdig geïnformeerd worden over de voortgang van de grondexploitaties De raad wordt met de MPG tweemaal per jaar geïnformeerd over de voortgang van de grondexploitaties. 5.1 De begroting wordt in lijn gebracht met de actuele ramingen voor 2022-2025 Uit de herziene grondexploitaties volgen de geraamde kosten en opbrengsten voor de jaarschijven 2022-2025. De meerjarenbegroting 2022-2025 wordt hieraan aangepast, zodat deze een actueel beeld geeft. De raad besluit over het jaar 2022; de voorliggende begrotingswijziging voorziet hierin.

Kanttekeningen 3.1 In de risicoanalyse is alleen rekening gehouden met de lopende grondexploitaties en voorbereidingskredieten De omvang van de reserve GZ exploitatieresultaten is toereikend voor de vastgestelde grondexploitaties en voorbereidingskredieten behorende bij toekomstige projecten. Zodra voor nieuwe projecten grondexploitaties worden geopend, wijzigt het risicoprofiel en zal meer geld uit de reserve GZ nodig zijn om de bijbehorende gewogen risico’s te dekken. Om wijzigingen in het risicoprofiel op te kunnen vangen is vastgelegd dat niet het gehele surplus van de reserve GZ exploitatieresultaten wordt gestort in de algemene reserve, maar 20% zoals vastgelegd in de financiële verordening. 4.1 De MPG 2022-2 geeft de situatie weer per 1 augustus 2022 De grondexploitaties zijn in augustus / september herzien. Tussen het actualiseren van de grondexploitaties en de behandeling van de MPG in de raad zit enkele maanden. In die tijd kunnen nieuwe ontwikkelingen plaatsvinden die logischerwijs niet zijn verwerkt in de grondexploitaties/ MPG. Door twee keer per jaar de MPG op te stellen worden de grondexploitaties zo actueel mogelijk gehouden.

Financiën Een toelichting op de financiële stand van zaken van de grondexploitaties is in de MPG 2022-2 (bijlage 1) opgenomen. Het verwachte resultaat van een grondexploitatie bestaat uit reeds gerealiseerde kosten en opbrengsten (de boekwaarden) en nog te realiseren kosten en opbrengsten, inclusief faseringinvloeden zoals rente en inflatie. Het geeft dus een beeld over meerdere jaren. De ontwikkeling van de verwachte resultaten staat in onderstaande tabel. De bedragen zijn weergegeven als kosten – opbrengsten. Bij de getoonde resultaten in onderstaande tabel betekent een negatief bedrag dus een verwachte winst.

6/55

3 van 6

De verwachte resultaten van de herziene grondexploitaties (MPG 2022-2) zijn in onderstaande tabel weergegeven. De resultaten worden vanaf heden zowel op contante waarde (ncw) als eindwaarde (ew) weergegeven. Een uitleg van de begrippen contante waarde en eindwaarde is te vinden in bijlage 1 van MPG 2022-2. Bedragen * €1.000

MPG 2022-1 (ncw)

Leesten-Oost Noorderhaven Helbergen Fort de Pol Achtermars Vitensterrein Totaal generaal

MPG 2022-1 (ew)

-4 2.685 -3.435 359 250 -158 € -303

-4 2.965 -3.869 389 276 -175 € -418

MPG 2022-2 (ncw) -45 3.039 -3.270 375 270 -108 € 260

MPG 2022-2 (ew) -48 3.356 -3.682 406 298 -122 € 208

Het verwachte resultaat op portefeuilleniveau ( “totaal Zutphen”) is ten opzichte van de voorgaande rapportage (MPG 2022-1) verslechterd. De verwachte totale winst van ca. € 0,3 miljoen (ncw) is veranderd in een klein verlies van ca. € 0,3 miljoen (ncw). De belangrijkste oorzaken hiervan zijn: - De kostenstijgingen binnen de GWW-sector en de hoge inflatie werkt door op de kosten voor civiele kosten maar ook de overige kosten. Dit heeft zijn weerslag op alle lopende grondexploitaties. Op eindwaarde (31-12-2027) bedraagt het verwachte verlies op portefeuilleniveau € 0,2 miljoen. Voor verwachte verliesgevende grondexploitaties worden voorzieningen getroffen. Dit gebeurt tegen contante waarde. De verwachte ontwikkeling van de verliesvoorzieningen is als volgt: Bedragen * €1.000 Noorderhaven Fort de Pol Achtermars Totaal generaal

31-12-2021 2.685 359 250 3.294

Toevoeging 354 16 20 389

Onttrekking 31-12-2022 3.039 375 270 0 3.683

Door het toepassen van een hoger prijsstijgingspercentage voor zowel het bouw- en woonrijp maken als de overige kosten is het verwachte resultaat van bovenstaande 3 projecten in de tabel toegenomen. Hierdoor is ook de omvang van de verliesvoorziening toegenomen. Het totaaloverzicht van de reserves is als volgt:

Bedragen * €1.000 Reserve GZ exploitatieresultaten Afwikkelreserve afgesloten grex Reserve Strategische aankopen Reserve Bovenwijkse voorzieningen Totaal generaal

31-12-2021 4.856 893 847 258 6.854

7/55

Toevoeging

268 0 106 99 473

Onttrekking 31-12-2022

914 44 0 0 957

4.211 849 953 356 6.369

4 van 6

Uit de herziene grondexploitaties volgen ook de actuele kosten en opbrengsten voor de jaarschijf 2022. Sommige kosten en opbrengsten worden volgens de nieuwe inzichten eerder gemaakt, andere later. Per saldo wordt verwacht dat de boekwaarde (balans) aan het eind van 2022 € 336.000 lager is dan eerder voorzien. Dit is verwerkt in de begrotingswijziging 2022-24. Deze wijziging is budgettair neutraal voor de begroting 2022: inkomsten en uitgaven nemen met hetzelfde bedrag af. Communicatie n.v.t.

Uitvoering n.v.t.

Evaluatie n.v.t.

Bijlagen 1. Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022-2 2. Begrotingswijziging 2022-24

Stukken die ter inzage liggen 1. Bijlage 3 bij MPG 2022-2:Toelichting voorzieningen en reserves (geheim) 2. Bijlage 4 bij MPG 2022-2 Toelichting risicoanalyse (geheim)

8/55

5 van 6

ONTWERP BESLUIT Griffienummer:

De raad van de gemeente Zutphen, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 11 oktober 2022 met nummer 405238; gelet op artikel 14, derde lid van de Financiële verordening gemeente Zutphen 2019; besluit: 1) Het geprognotiseerde prijsstijgingspercentage voor kosten bouw- en woonrijp maken 2022 aan te passen van 5% naar 12% 2) Het geprognotiseerde prijsstijgingspercentage de overige kosten 2022 aan te passen van 2% naar 5% 3) De risicoanalyse te actualiseren waarbij de risico’s verband houdende met de voorbereidingskredieten voor Noordrand de Hoven en Schouwbroek zijn meegenomen. 4) De Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022-2 (bijlage) vast te stellen. 5) De begroting dienovereenkomstig te wijzigen (2022-24). Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Zutphen, gehouden op:

De voorzitter,

de griffier,

9/55

6 van 6

Meerjaren Prognose Grondexploitaties Voortgangsrapportage Zutphen 2022-2

10/55

Gemeente Zutphen Team Grondzaken en Vastgoed September 2022 405238 11/55

Inhoudsopgave Deel A

Samenvatting........................................................................................ 3

1.1

Grondbeleid en MPG ............................................................................................................................. 3

1.2

Ontwikkelingen Grondmarkt ................................................................................................................. 3

1.3

Resultaten grondexploitaties .................................................................................................................. 3

1.4

Geïnvesteerd kapitaal ............................................................................................................................ 5

1.5

Voorzieningen en reserves ..................................................................................................................... 5

1.6

Risicoanalyse ......................................................................................................................................... 6

1.7

Conclusies en verwachtingen. ............................................................................................................... 7

Deel B

Projectinformatie grondexploitaties .......................................... 8

2.1

Exploitatiegebieden ............................................................................................................................... 8

2.2

Projectrapportages ................................................................................................................................. 9

Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5

Begrippenlijst .................................................................................... 10 Toelichting projectrapportages................................................. 13 Toelichting reserves en voorzieningen (geheim) .............. 14 Toelichting risicoanalyse (geheim) ......................................... 15 Cashflow totaal grex-portfolio Zutphen ................................ 16

12/55

Deel A

1.1

Samenvatting

Grondbeleid en MPG

Het gemeentelijk grondbeleid is vastgelegd in de “Nota grondbeleid gemeente Zutphen 2017”. Deze nota heeft als doel op hoofdlijnen vast te leggen op welke wijze wij de komende jaren doelgericht opereren op de grondmarkt. Naast de nota grondbeleid wordt jaarlijks bij de begroting en jaarrekening in de paragraaf grondbeleid verslag gedaan van o.a. het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s uit de begrotingen, de te verwachten resultaten van de grondexploitaties en de stand van zaken omtrent de risico’s en reserves. De periodieke rapportage van de doorrekening van projecten (de bouwgronden in exploitatie, BIE) vindt plaats in de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG). Deze rapportage wordt twee maal per jaar opgesteld. Dit is de tweede Meerjaren Prognose Grondexploitaties van het jaar 2022 (MPG 2022-2). Het betreft een actualisatie van de MPG 2022-1 die in mei door de raad is vastgesteld. In deze rapportage wordt een toelichting gegeven op de voortgang van en (verwachte) wijzigingen in de grondexploitaties van de gemeente Zutphen en de financiële positie van grondzaken.

1.2

Ontwikkelingen Grondmarkt

De vraag naar woningen in Zutphen is hoog onder woningzoekenden binnen en buiten de regio. De spanning op de woningmarkt blijft, in lijn met de landelijke situatie, toenemen. Er is veel vraag terwijl aanbod relatief schaars is. Hierdoor is de vraag naar bouwgrond voor woningbouw hoog. Ook de belangstelling voor kwalitatief goede bedrijventerreinen houdt aan. Naast deze schaarste zijn er ook (macro-economische) ontwikkelingen gaande die de vraag juist (kunnen) doen afremmen: stijgende hypotheek rente en extreem gestegen bouwkosten maken dat de financierbaarheid van nieuwbouw onder druk staat. Een andere complicerende factor is de wet- en regelgeving. Ruimte in Nederland is voor de meeste functies schaars en belangen vanuit natuur, landbouw en wonen/werken zijn vaak tegenstrijdig. Dit vormt een knelfactor in de realisatie van nieuwe woningbouwlocaties en bedrijventerreinen. Het realiseren van nieuwe plannen vraagt tijd, inzet en zorgvuldigheid.

1.3

Resultaten grondexploitaties

De saldo’s in de tabellen worden weergeven als kosten – opbrengsten. Bij de getoonde resultaten betekent een negatief bedrag dus een verwachte winst. Een positief bedrag betekent een (verwacht) verlies. Voor de berekening van de grondexploitatieresultaten worden kosten en opbrengsten uitgezet in de tijd. In die berekening wordt rekening gehouden met kostenstijging, opbrengstenstijging en rente. Doorgaans worden deze parameters 1 keer per jaar geactualiseerd. Omdat er het afgelopen half jaar veel ontwikkelingen zijn die de markt voor gebiedsontwikkeling direct raken, zijn de parameters tussentijds geactualiseerd. Als gevolg van onder andere de lockdowns in China en de oorlog in Oekraïne zijn logistieke ketens verstoord en zijn de prijzen voor materialen en energie in rap tempo gestegen. Kosten voor civiele werken1 zijn in een half jaar tijd gemiddeld met 11,4% gestegen.

Bron: CBS GWW-index input.

13/55

Voor deze 2e periodieke rapportage van 2022 is gebruik gemaakt van de volgende parameters:

Prijsstijgingspercentage kosten bwrm Prijsstijgingspercentage P, V & T-kosten Prijsstijgingspercentage overige kosten Prijstijgingspercentage verwervingen Prijsstijgingspercentage baten (woningbouw) Prijsstijgingspercentage baten (bedrijventerrein) Prijsstijgingspercentage baten (maatschappelijk) Rentepercentage kosten en baten Rentepercentage contant maken

2022 2023/2024 2025e.v. 2,00% 12,00% (was 5%) 4,00% 2,00% 4,00% 3,00% 2,00% 5,00% (was 2%) 2,00% 3,00%* 2,50%* 2,00%* 3,00%** 2,50%** 2,00%** 1,50% 1,50% 1,50% 0,00% 0,00% 0,00% 1,66% 1,66% 2,00%

De verwachte resultaten per peildatum 1-8-2022 zijn hieronder weergegeven. De resultaten worden sinds de MPG 2022-1 zowel op contante waarde (ncw) als eindwaarde (ew)2 weergegeven. Bedragen * €1.000 Leesten-Oost Noorderhaven Helbergen Fort de Pol Achtermars Vitensterrein Totaal generaal

MPG 2022-1 (ncw) -4 2.685 -3.435 359 250 -158 € -303

MPG 2022-1 (ew) -4 2.965 -3.869 389 276 -175 € -418

MPG 2022-2 (ncw) -45 3.039 -3.270 375 270 -108 € 260

MPG 2022-2 (ew) -48 3.356 -3.682 406 298 -122 € 208

Het verwachte resultaat op portefeuilleniveau ( “totaal generaal”) is ten opzichte van de eerste rapportage dit jaar (2022-1) verslechterd en bedraagt nu een verlies van € 0,26 miljoen euro (NCW). De wijziging van het verwachte resultaat komt hoofdzakelijk door de kostenstijgingen binnen de GWW-sector.

Zie voor een uitleg van deze begrippen de begrippenlijst (bijlage 1)

14/55

1.4

Geïnvesteerd kapitaal

In onderstaande tabel worden de investeringen en inkomsten die in de periode januari tot augustus 2022 zijn gedaan/gerealiseerd weergegeven. De hoogte van de boekwaarde heeft invloed op de rentekosten. Bij een negatieve boekwaarde worden rentebaten bijgeschreven.

Bedragen * €1.000 Leesten-Oost Noorderhaven Helbergen Fort de Pol Achtermars Vitensterrein Totaal Zutphen

boekwaarde Investering inkomsten boekwaarde 31-12-2021 2022 2022 1-8-2022 -886 486 -24 -424 5.144 1.339 -480 6.003 252 113 -31 334 1.237 49 0 1.286 1.821 60 -31 1.850 -175 5 -170 7.393 2.052 -566 8.879

In de tweede helft van 2022 worden inkomsten uit grondverkopen verwacht op de projecten Noorderhaven en Leesten Oost waardoor de boekwaarde eind 2022 zal zijn afgenomen.

1.5

Voorzieningen en reserves

Voor verwachte verliesgevende grondexploitaties worden verliesvoorzieningen getroffen. Dit gebeurt tegen netto contante waarde. De verwachte ontwikkeling van de verliesvoorzieningen is als volgt: Bedragen * €1.000 Noorderhaven Fort de Pol Achtermars Totaal generaal

31-12-2021 2.685 359 250 3.294

Toevoeging 354 16 20 389

Onttrekking

31-12-2022 3.039 375 270 3.683

De omvang van de verliesvoorzieningen is iets toegenomen als gevolg van de wijzigingen in het verwachte resultaat van de grondexploitaties Noorderhaven, Fort de Pol en Achtermars. Dit wordt veroorzaakt door het aanhouden van een hoger percentage kostenstijging ten aanzien van de GWWkosten. Voornamelijk op het project Noorderhaven heeft dit een relatief groot financieel effect. De verwachte ontwikkeling van de reserves is als volgt: Bedragen * €1.000 Reserve GZ exploitatieresultaten Afwikkelreserve afgesloten grex Reserve Strategische aankopen Reserve Bovenwijkse voorzieningen Totaal generaal

31-12-2021 4.856 893 847 258 6.854

Toevoeging

268 0 106 99 473

Onttrekking 31-12-2022

914 44 0 0 957

4.211 849 953 356 6.369

De omvang van de reserves is afgenomen. Dit komt mede door het ophogen van de verliesvoorzieningen voor Noorderhaven, Fort de Pol en Achtermars vanuit de reserve GZ en een afdracht van ca. € 0,5 mln. aan de algemene reserve conform raadsbesluit bij de MPG 2022-1.

15/55

1.6

Risicoanalyse

Exploitatie van bouwgrond gaat altijd gepaard met risico’s. Afhankelijk van de aard, omvang en duur van een project kunnen deze risico’s groot of klein zijn. Risico’s bestaan uit kansen en bedreigingen. Om de financiële gevolgen van bedreigingen op te kunnen vangen, wordt de reserve GZ exploitatieresultaten aangehouden. De reserve GZ exploitatieresultaten vormt het zogeheten “weerstandsvermogen van het grondbedrijf”. Jaarlijks wordt een risicoanalyse gemaakt om te bepalen hoe hoog het benodigde weerstandsvermogen is. Indien het aanwezige weerstandsvermogen lager is dan het benodigde weerstandsvermogen dan wordt de reserve GZ exploitatieresultaten aangevuld vanuit de algemene reserve. Volledige doorrekening van de risicoanalyse en toetsing aan het weerstandsvermogen vindt doorgaans 1 keer per jaar plaats bij de eerste MPG. In deze voortgangsrapportage is echter een nieuwe doorrekening gemaakt in verband met de genomen raadsbesluiten over de voorbereidingskredieten van de nieuwe gebiedsontwikkelingen Noordrand de Hoven en Leesten Schouwbroek en de gewijzigde marktomstandigheden. In bijlage 3 (vertrouwelijk) staat een nadere toelichting op de geactualiseerde risicoanalyse. In het vervolg van deze paragraaf wordt alleen ingegaan op de verwachte ontwikkeling van de Reserve GZ exploitatieresultaten.

Verwachte ontwikkeling reserve GZ exploitatieresultaten In onderstaande grafiek is de verwachte ontwikkeling van de reserve GZ exploitatieresultaten weergegeven (blauwe lijn). In dit verloop is rekening gehouden met: - Gewogen projectrisico’s (bedreigingen), gewogen risico’s omtrent voorbereidingskredieten en gewogen marktrisico ‘s, uitgezet in de tijd; - Toevoegingen vanuit winstgevende grondexploitaties. - Mogelijke afdrachten aan de algemene reserve - Verrekeningen met de grondexploitaties/ophoging of verlaging van verliesvoorziening € 6.000.000

€ 5.000.000

€ 4.000.000 verloop reserve GZ exploitatieresultaten

€ 3.000.000

cumulatief benodigd weerstandsvermogen (excl. Projectspecifieke kansen)

€ 2.000.000

€ 1.000.000

€0 31-7-2022

2022

2023

2024

2025

16/55

2026

Uit bovenstaande grafiek blijkt dat de omvang van de reserve voor de komende vijf jaar toereikend is voor de lopende projecten. Zodra nieuwe projecten worden gestart, wijzigt het risicoprofiel en zal meer geld uit de reserve GZ nodig zijn om de gewogen risico’s te dekken. Voor de komende jaren worden minimaal 2 nieuwe grondexploitaties verwacht Schouwbroek en Noordrand de Hoven. Conform nota grondbeleid wordt jaarlijks 20% van het surplus/tekort op de Reserve GZ exploitatieresultaten verrekend met de Algemene reserve van de gemeente. De stand van de reserve GZ exploitatieresultaten bedraagt € 5.101.807. Bij het raadsbesluit over de MPG 2022-1 is reeds bepaald dat er een berekende afdracht van € 502.376 wordt gedaan in 2022. Uit de risicoanalyse volgt dat het benodigd weerstandsvermogen3 voor de komende 5 jaar € 2.666.975 bedraagt.

1.7

Conclusies en verwachtingen.

De verkoop van gronden binnen de lopende projecten verloopt voorspoedig. De sterk gestegen kosten in de GWW-sector hebben er echter voor gezorgd dat de verwachte resultaten van de grondexploitaties zijn verslechterd. Daarnaast spelen er veel thema’s (o.a. oorlog, energie, stikstof en rente) die onzekerheden met zich meebrengen voor de gebiedsontwikkelingen. Ondanks dat blijft de omvang van de Reserve GZ exploitatieresultaten naar verwachting voldoende om de verliesvoorzieningen en risico’s van de lopende projecten te dekken. De komende jaren staat Zutphen voor een uitdagende woningbouwopgave. Het college heeft in haar coalitieakkoord aandacht voor “gevarieerd en betaalbaar wonen”. Zij heeft zich onder meer als doel gesteld om het nieuwbouwaanbod in balans te brengen. Hierbij legt zij een focus op meer woningen voor jongeren, starters en jonge gezinnen. Naast het bouwen van sociale huurwoningen, vindt het college het van belang om meer betaalbare middeldure huur in de gemeente Zutphen te realiseren. Nieuwe gebiedsontwikkelingen zijn noodzakelijk om de ambities waar te maken. Voor de projecten Schouwbroek en Noordrand de Hoven zijn voorbereidingskredieten aangevraagd in aanloop naar de werkelijke start van de projecten. Ook andere locaties zijn in beeld voor transformatie.

Het bestuur zal op basis van ambities en mogelijkheden een afweging maken welke projecten wanneer worden opgestart.

som van gewogen projectrisico’s (bedreigingen), gewogen marktrisico ’s en gewogen risico’s voorbereidingskredieten.

17/55

Deel B 2.1

Projectinformatie grondexploitaties

Exploitatiegebieden

Binnen de gemeente Zutphen zijn de volgende projecten in exploitatie: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Leesten-Oost Noorderhaven Helbergen Fort de Pol Achtermars Vitensterrein

Ligging grondexploitatieprojecten

Daarnaast zijn er veel particuliere initiatieven/ontwikkelingen, waar de gemeente soms wel, en soms niet bij is betrokken. Deze projecten worden in deze notitie buiten beschouwing gelaten.

5 2

6 1

18/55

2.2

Projectrapportages

In deze paragraaf zijn de zogeheten “projectrapportages” uit het projectmanagement informatiesysteem “Totallink” opgenomen. In deze rapportages is projectspecifieke informatie over onder meer programma, verwacht resultaat, voortgang, risico’s en duurzaamheid weergegeven. Een uitleg over deze projectrapportages (wat staat waar en hoe leest u de visuele informatie) is opgenomen in bijlage 2.

19/55

Projectrapport G.01.06 Leesten-Oost Algemeen Toelichting project Leesten-Oost is een uitleglocatie met woningbouw, scholen, sport, winkels en maatschappelijke voorzieningen. De gebiedsontwikkeling bevindt zich in de afrondende fase. In de laatste deelgebieden worden 327 woningen ontwikkeld/gebouwd. Oorspronkelijk was het gebied groter. Door regionale afspraken over woningbouwaantallen (op initiatief van de provincie) is de locatie Schouwbroek uit exploitatie gehaald. De voorbereidingen om dit gebied (waar bouwclaims op rusten) weer in exploitatie te nemen worden getroffen. Een bestemmingswijziging wordt voorbereid.

Programma Programmaonderdeel Woningen

Bron: TotalLink 9-9-2022

Mutatie

Nieuw

Gerealis.

Totaal

2022

2023

2024

327

306

20/55

1-3

Prestatie indicatoren Programma Het programma Leesten-Oost is grotendeels gerealiseerd. Het resterende programma bestaat uit middeldure en dure koopwoningen. Dit sluit aan bij 'Krachtig Zutphen'.

Exploitatie Het verwachte resultaat bedraagt ca. € 45.000 op netto contante waarde per 1-1-2022. Per 31-12-2021 is ca. € 92.000 aan tussentijdse winst genomen. Het verwachte resultaat is ten opzichte van de vorige MPG wederom verbeterd. Hoewel er sprake is van meer kostenstijging binnen de civiele werken, is het resterend budget ten aanzien van bestek en aanbesteding neerwaarts bijgesteld. Alle werken zijn ondertussen aanbesteed. Een restbudget is aangehouden in het geval er toch nog een werk aanbesteed moet worden.

Planning De verkoop van de woningen en daarmee de uitgifte van grond gaat sneller dan gepland. Alle woningen zijn inmiddels verkocht. In 2021 is er een koopovereenkomst gesloten met een ontwikkelaar voor 'het lint'. De kavels zijn reeds afgenomen en start bouw vangt naar verwachting in Q4 2022 aan. Vervolgens resteren er dan nog opleverwerkzaamheden en werkzaamheden in het kader van woonrijp maken (2023/2024) waarna de grondexploitatie kan worden afgesloten.

Besluitvorming Het (herziene) bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan voor het gebied ten westen van de houtwal zijn actueel. Door hernieuwde regionale afspraken over de woningbouw worden nu ook de resterende gronden zo snel mogelijk ontwikkeld. Om aan de marktvraag te kunnen blijven voldoen, is het noodzakelijk de bestemming van het deelgebied Schouwbroek te wijzigen naar woonbestemming.Hierover moet nog besluitvorming plaatsvinden. Het deelgebied Schouwbroek wordt onder gebracht in een afzonderlijke grondexploitatie.

Risico's Het risicoprofiel is beperkt. Door de herziene regionale afspraken over de woningbouw kunnen alle woningen gerealiseerd worden conform planning. Alle opbrengsten zijn gerealiseerd. Daarnaast zijn alle grote civieltechnische werken aanbesteed waardoor er goed zicht is op de resterende kosten. Voor eventuele tegenvallers op het gebied van kosten voor het bouw- en woonrijp maken zijn beheersmaatregelen getroffen binnen de exploitatie.

Duurzaamheid Er zijn afspraken gemaakt met de ontwikkelaars om de woningen energiezuiniger te bouwen dan het bouwbesluit. Ook krijgen de kopers het aanbod om de woning energieneutraal te bouwen (meerkosten voor de koper). Bij de aanbesteding van Berghege oost is gegund op duurzaamheidseisen (circulariteit).

Bron: TotalLink 9-9-2022

21/55

2-3

Exploitatie Eindwaarde: Netto Contante Waarde:

-47.447 -44.710

NCW datum:

1 jan 2022

Peildatum:

1 aug 2022

Boekwaarde op:

1 aug 2022

Omschrijving

Mutatie

Nieuw

Geboekt

Totale Prospectie

2022

2023

2024

Totaal kosten

40.523.554

-100.000

40.423.554

485.774

2.172.556

1.464.381

744.474

449.474

Totaal opbrengsten

53.121.884

24.200

1.935.800

1.960.000

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

-12.598.330

-100.000

-12.698.330

461.574

236.756

-495.619

744.474

449.474

128.381

57.886

186.267

47.987

82.025

56.255

Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente

12.465.646

-1.030

12.464.616

-46.120

-14.706

-22.381

-9.033

Saldo

-4.303

-43.144

-47.447

461.574

376.903

-462.338

804.118

496.697

-1.348.261

-544.143

-47.447

Saldo Cumulatief

Bron: TotalLink 9-9-2022

22/55

3-3

Projectrapport M.02.02.08 Noorderhaven Algemeen Toelichting project Noorderhaven is één van de grote gebiedsontwikkelingen in Zutphen. Het betreft de herontwikkeling van een deel van de Mars in een woonwijk (max. 1050 woningen) met voorzieningen. Het grondeigendom binnen dit project ligt grotendeels bij ontwikkelaar Heijmans. Met deze ontwikkelaar is in 2011 een samenwerkingsovereenkomst (SOK) gesloten. In 2019 is een allonge op de SOK overeengekomen. De SOK vormt de basis voor de gemeentelijke grondexploitatie.

Programma Programmaonderdeel

Mutatie

Nieuw

Gerealis.

Totaal

2022

2023

2024

2025 ev

Woningen

1.023

885

138

Overige Commerciële Dienstverlening

6.989

Prestatie indicatoren Programma In het projectgebied Noorderhaven worden maximaal 1050 nieuwe woningen gerealiseerd, aangevuld met commerciële voorzieningen. Het woningbouwprogramma kent een relatief hoog aandeel appartementen: 68%. De ontwikkeling van Noorderhaven draagt bij aan de woningbouw- en voorzieningenopgave en het verbeteren van de kwaliteit van de leefomgeving.

Bron: TotalLink 1-9-2022

23/55

1-3

Exploitatie Het verwachte resultaat van de grondexploitatie Noorderhaven bedraagt een verlies van ca. € 3,0 mln (netto contante waarde) / € 3,4 mln (eindwaarde). Ten opzichte van de grondexploitatie uit de MPG 2022-1 is dit resultaat verslechterd. Dit komt met name door de prijsstijgingen in de GWW-sector.

Planning Voor veld 2/3 heeft ontwikkelaar Heijmans het plan Kade Zuid bedacht, een ontwikkeling met 149 appartementen en commerciële ruimtes. De bouw is gestart en verloopt voorspoedig. Vanaf eind 2022 worden de appartementen opgeleverd. Het woonrijpmaken volgt direct daarop. Alle appartementen van veld 4 (Kade Noord) zijn opgeleverd. De inrichting van de openbare ruimte is klaar. De bouw van veld 5 wordt volgens de Allonge SOK 2019 vanaf 2022 opgepakt. Heijmans dient voor dit gebied een ontwikkelvoorstel uit te werken. Voor het hele gebied tussen de Contrescarp, dreef en Coenensparkstraat (deels buiten plangebied Noorderhaven) zijn verkennende stedebouwkundige studies verricht. Besluitvorming over verdere ontwikkeling van dit gebied moet nog plaatsvinden. De grond van veld 9 is overgedragen. Stichting Knarrenhof heeft hier een gemeenschappelijk meer-generatie woonproject laten bouwen. De woningen zijn Q2 2022 opgeleverd. De openbare ruimte rondom veld 9 is ingericht. De inrichting van het waterplein wordt aansluitend opgepakt. Voor velden 15,16 en 17 heeft ontwikkelaar Heijmans in samenwerking met Habion een plan uitgewerkt met wonen en zorg. De oplevering vindt naar verwachting plaats in december 2022. Het woonrijpmaken van het terrein rondom veld 15-16-17 start dit jaar. Veld 18 wordt volgens de Allonge SOK 2019 vanaf 2022 opgepakt.

Heijmans dient voor dit gebied een ontwikkelvoorstel uit te werken. Veld 21 wordt in 2 fases ontwikkeld. In de eerste fase, PUUR21, worden 77 grondgebonden woningen gebouwd. Het bestemmingsplan is onherroepelijk. De grond voor deze fase is eind 2021 overgedragen en de bouw is gestart. De aan de rand van het plangebied aanwezige POP-kast (glasvezelnetwerk) is verplaatst. Hierover zijn afspraken gemaakt met KPN. In fase 2 worden 3 woontorens met ondergrondse parkeergarage gebouwd. Het ontwerp van het IJsselpark (Zwaanpark) is opgepakt als gezamenlijke opdracht vanuit Gemeente en Heijmans. Besluitvorming In 2005 werd het Masterplan vastgesteld, gevolgd door het Gebiedsplan in 2008. Hierin opgenomen was de woningbouw in Noorderhaven. In 2011 ondertekenden Heijmans (voormalig Proper-Stok) en de Gemeente Zutphen een samenwerkingsovereenkomst (SOK) waarin de uitvoeringskaders voor de realisatie van het stedelijk woon- en werkgebied Noorderhaven zijn vastgelegd. Het stedenbouwkundig en landschapsplan zijn beide onderdeel van de SOK. De grondexploitatie is operationeel vanaf het moment van de eerste grondtransacties eind 2011. Na die tijd zijn tussen Partijen op diverse momenten en vanwege verschillende omstandigheden afwijkende én aanvullende afspraken gemaakt. Deze afspraken zijn vastgelegd in diverse allonges en afsprakenbrieven.

In 2019 is de SOK herijkt, wat heeft geleid tot ondertekening van de “allonge SOK 2019". Risico's De belangrijkste risico's binnen dit project hangen samen met de uitwerking van de resterende deelgebieden (ontwikkelvoorstellen). Deze risico's zijn benoemd en uitgewerkt in de risicoanalyse bij de MPG 2022-2.

Duurzaamheid In de grondexploitatie was een duurzaamheidsbijdrage opgenomen. Deze duurzaamheidsbijdrage vloeide voort uit de (mislukte) aanbesteding voor een warmtenet in de Noorderhaven. De duurzaamheidsbijdrage is in de herijking SOK ingezet voor een ambitie die hoger ligt dan de geldende norm. Voor een aantal ontwikkelvelden is eerder dan wettelijk verplicht gebouwd volgens de scherpere BENG-eisen. In veld 21 2e fase wordt een collectief gesloten bronsysteem met individuele warmtepompen voorzien.

Bron: TotalLink 1-9-2022

24/55

2-3

Exploitatie Eindwaarde: Netto Contante Waarde:

3.355.529 3.039.206

NCW datum:

1 jan 2022

Peildatum:

1 aug 2022

Boekwaarde op:

1 aug 2022

Omschrijving

Mutatie

Nieuw

Geboekt

Totale Prospectie

2022

2023

2024

2025 ev

Totaal kosten

48.383.567

197.000

48.580.567

1.338.556

7.876.758

2.849.460

2.716.322

1.703.512

1.946.021

Totaal opbrengsten

49.267.143

150.000

49.417.143

480.043

11.628.323

8.307.629

3.800.737

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

-883.576

47.000

-836.576

858.514

-3.751.564

-5.458.169

-1.084.414

1.703.512

1.946.021

Kostenstijging

650.086

333.035

983.121

61.441

295.607

261.967

364.106

Opbrengstenstijging Rente

3.196.546

12.438

3.208.984

121.661

85.387

-2.781

-15.922

54.977

Saldo

2.963.056

392.473

3.355.529

858.514

-2.646.782

-5.311.341

-791.588

1.949.557

2.365.104

-167.544

-959.132

990.425

3.355.529

Saldo Cumulatief

Bron: TotalLink 1-9-2022

25/55

3-3

Projectrapport G.01.11 Helbergen Algemeen Toelichting project Helbergen is een woningbouwlocatie, gelegen tussen de IJssel en de Laan naar Eme, ten zuiden van het centrum van Zutphen. Het terrein is opgedeeld in drie deelgebieden. Het noordelijk deel (woningbouw) en midden deel (parklandschap) zijn gerealiseerd. De grondexploitatie betreft het zuidelijke deel, waar woningen in particulier opdrachtgeverschap worden gerealiseerd.

Programma Programmaonderdeel Woningen

Bron: TotalLink 9-9-2022

Mutatie

Nieuw

Gerealis.

Totaal

2022

2023

2024

2025 ev

26/55

1-3

Prestatie indicatoren Programma Het programma voor Helbergen Zuid bestaat uit 34 kavels voor vrijstaande en 2^1-woningen die in particulier opdrachtgeverschap worden ontwikkeld.

Exploitatie Voor het zuidelijk deel resteert een verwachte winst van ca. € 3,3 mln (Netto contante waarde per 1-1-2022). Dit is een kleine verslechtering ten opzichte van de vorige MPG ten gevolge van kostenstijgingen in de GWW sector. Daarnaast is het budget voor de makelaarskosten iets opgehoogd daar waar deze ontoereikend bleek. De eerste tussentijdse winstneming kan naar verwachting in 2023 plaatsvinden.

Planning In een participatie traject hebben inwoners samen met de gemeente Zutphen vorm gegeven aan de toekomst van Helbergen. Dit heeft geleid tot een definitief ontwerp. Momenteel wordt het bouwrijp maken aanbesteed. Naar verwachting starten de werkzaamheden in Q4 2022. Dit is iets later dan waarmee rekening gehouden werd in de vorige MPG. Het bouwrijp maken is dan in Q1/Q2 2023 afgerond waarna de kavels overgedragen worden aan de kopers.

Besluitvorming In juni 2021 is het definitief ontwerp met beeldkwaliteitsplan, kavelpaspoorten en definitieve verkaveling en inrichtingsplan afgerond. Deze stukken alsmede de kavelprijzen zijn eind 2021 vastgesteld. Een kleine bestemmingsplanwijziging is nodig om de plannen planologisch mogelijk te maken en hoogbouw onmogelijk. Het bestemmingsplan ligt klaar voor vaststelling, besluitvorming hierover vindt plaats in september 2022

Risico's De risico's zijn eind 2021 opnieuw geïnventariseerd. Er zijn verschillende beheersmaatregelen getroffen om de risico's te beperken. Binnen de grondexploitatie is er behouden gefaseerd, rekening houdende met stagnatie in de verkoop. Daarnaast is er rekening gehouden met extra kosten voor grondwerk en kostenstijgingen.

Duurzaamheid In het noordelijk deel is veel duurzamer gebouwd dan het bouwbesluit voorschrijft, zonder dat dit is opgelegd door de gemeente. In de tweede fase wordt gestuurd op klimaat-adaptief bouwen. In het ontwerp van de openbare ruimte is aandacht besteed aan biodiversiteit, groen en een goede waterhuishouding.

Bron: TotalLink 9-9-2022

27/55

2-3

Exploitatie Eindwaarde: Netto Contante Waarde:

-3.682.247 -3.269.730

NCW datum:

1 jan 2022

Peildatum:

1 aug 2022

Boekwaarde op:

1 aug 2022

Omschrijving

Mutatie

Nieuw

Geboekt

Totale Prospectie

2022

2023

2024

2025 ev

Totaal kosten

8.258.013

25.000

8.283.013

112.543

3.093.335

955.428

1.006.537

492.717

751.195

Totaal opbrengsten

11.837.229

31.000

6.879.876

3.081.898

2.460.556

1.368.421

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

-3.579.217

25.000

-3.554.217

81.543

-3.786.541

955.428

-2.075.361

-1.967.839

-617.226

Kostenstijging

203.820

161.294

365.114

45.483

117.380

64.362

137.889

Opbrengstenstijging

428.481

-462

428.019

-462

131.891

169.447

127.142

Rente

-64.747

-378

-65.125

-166.424

4.185

20.877

-13.469

-178.017

Saldo

-3.868.625

186.378

-3.682.247

81.543

-4.015.870

1.005.557

-2.068.996

-2.086.392

-784.496

1.257.637

-811.358

-2.897.750

-3.682.247

Saldo Cumulatief

Bron: TotalLink 9-9-2022

28/55

3-3

Projectrapport G.01.16 Fort de Pol Algemeen Toelichting project Fort de Pol is een bedrijventerrein waar door de gemeente bouwrijpe kavels worden uitgegeven. Het bedrijventerrein is gelegen in de noordwest-hoek van bedrijventerrein de Mars en grenst aan de uiterwaarden van de IJssel en het Twentekanaal.

Programma Programmaonderdeel Bedrijfsterreinen

Bron: TotalLink 1-9-2022

Mutatie

Nieuw

Gerealis.

Totaal

2022

2023

2024

2025 ev

58.448

23.872

34.576

1.605

32.971

29/55

1-3

Prestatie indicatoren Programma Het programma bestaat uit 5,8 hectare bedrijventerrein, verdeeld over drie plateaus / vier percelen. Het bovenste plateau is uitgegeven ten behoeve van een zonnepark. Komend jaar wordt bepaald hoe de invulling van de resterende percelen er (planologisch) uit komt te zien. Zie verder de informatie onder het kopje " besluitvorming".

Exploitatie Het actuele verwachte resultaat bedraagt een verlies van ca. € 0,4 miljoen.

Planning Het zonnepark is gerealiseerd. De uitgifte van de overige kavels is afhankelijk van de planologische procedure(s) en de ontwikkelingen in de stikstof wet- en regelgeving. Voor de windmolenkavel is een voorwaardelijke koopovereenkomst gesloten. Indien bestemmingsplan (of inpassingsplan) en noodzakelijk vergunningen tijdig onherroepelijk zijn vindt afname van deze kavel uiterlijk in 2023 plaats.

Besluitvorming Op 12 mei 2021 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State het bestemmingsplan Fort de Pol, Eefde-West en Windpark IJsselwind vernietigd. Dit betekent dat er voor het gebied momenteel geen bestemmingsplan geldt. Het gebied is een zogenaamde “witte vlek”, waar geen regels en/of beperkingen voor gebruik of bouwen gelden. Om ongewenste ruimtelijke ontwikkelingen publiekrechtelijk te voorkomen heeft de raad in september 2021 een voorbereidingsbesluit tot het opstellen van een bestemmingsplan genomen. Hierdoor geldt een aanhoudingsplicht voor aanvragen om een omgevingsvergunning voor het bouwen van bouwwerken en/of gebouwen. Binnen een jaar na het besluit moet een nieuw bestemmingsplan ter inzage worden gelegd. Het doel is om het gebied in het op te stellen bestemmingsplan functies te geven die passen bij de huidige en toekomstige gewenste ontwikkelingen. Ook de (on)mogelijkheden die volgen uit de stikstofregelgeving spelen een rol bij de invulling van het bestemmingsplan. Op 15 maart 2022 heeft het toenmalige college met een richting gevend memo besloten de invulling van het bestemmingsplan voor Fort de Pol te laten passen in het energielandschap (inzet op zonnepanelen). In augustus 2022 heeft het huidige college er voor gekozen eerst nog nader onderzoek te doen naar de (on)mogelijkheden van verschillende invullingen van het gebied.

Dit betekent dat het voorbereidingsbesluit tot het opstellen van een bestemmingsplan opnieuw moet worden genomen.. De provincie Gelderland is eind 2021 een procedure gestart voor een provinciaal inpassingsplan voor de windmolens in Eefde west en Fort de Pol. Dit betekent dat de provincie het planologisch proces en plan oppakt. Het ontwerp inpassingsplan heeft medio 2022 ter inzage gelegen. Er zijn 30 zienswijzen ingediend. Risico's De invulling van de resterende kavels is, mede gezien de stikstofproblematiek, onzeker. In 2022 moet duidelijkheid ontstaan over de mogelijke invulling van de kavels. De resterende grondopbrengsten zijn afhankelijk van die mogelijkheden: deze kunnen hoger of lager uitvallen dan nu geraamd.

Duurzaamheid De realisatie van het zonnepark en de evt. vestiging van een windmolen dragen bij aan de duurzaamheidsdoelstellingen van de gemeente Zutphen.

Bron: TotalLink 1-9-2022

30/55

2-3

Exploitatie Eindwaarde: Netto Contante Waarde:

405.630 374.739

NCW datum:

1 jan 2022

Peildatum:

1 aug 2022

Boekwaarde op:

1 aug 2022

Omschrijving

Mutatie

Nieuw

Geboekt

Totale Prospectie

2022

2023

2024

2025

Totaal kosten

1.698.286

11.926

1.710.212

49.346

230.952

104.295

73.658

56.658

45.686

Totaal opbrengsten

1.574.576

1.205.000

265.000

940.000

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

123.710

11.926

135.636

49.346

-974.048

104.295

-191.342

-883.342

45.686

Kostenstijging

21.663

2.747

24.410

1.631

6.623

7.799

8.357

Opbrengstenstijging Rente

243.432

2.152

245.584

68.855

20.535

22.635

19.944

5.741

Saldo

388.805

16.824

405.630

49.346

-880.783

126.461

-162.084

-855.598

59.784

1.363.528

1.201.444

345.845

405.630

Saldo Cumulatief

Bron: TotalLink 1-9-2022

31/55

3-3

Projectrapport G.01.17 Achtermars Algemeen Toelichting project De Achtermars is een nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein gelegen aan de Marsweg. De locatie was voorheen bebouwd met sociale huurwoningen, die inmiddels zijn aangekocht en gesloopt. Tot eind 2017 maakte de herontwikkeling deel uit van de grondexploitatie Noorderhaven. Omdat het plan qua locatie, invulling en ontwikkeltempo een zelfstandig geheel vormt, is per 1-1-2018 een eigen grondexploitatie geopend. Het eerder toegevoegde voormalige Flamcoterrein maakt geen onderdeel meer uit van de grondexploitatie Achtermars. Dit is omdat de grond wordt uitgegeven ten behoeve van onderwijs.

Programma Programmaonderdeel

Mutatie

Nieuw

Gerealis.

Totaal

2022

2023

2024

2025 ev

Bedrijfsterreinen

38.668

18.437

20.231

7.109

3.095

5.114

4.913

Maatschappelijk

Bron: TotalLink 1-9-2022

32/55

1-3

Prestatie indicatoren Programma Het plan gaat uit van ca. 3,8 ha / 17 stuks uit te geven bedrijfskavels.

Exploitatie Het verwachte verlies van de grondexploitatie Achtermars bedraagt € 0,3 mln.

Planning Tot en met juli 2022 zijn in totaal 9 kavels overgedragen. Voor de overige kavels zijn diverse optie- en koopovereenkomsten getekend of in de maak. De resterende kosten voor het woonrijpmaken volgen het uitgiftetempo.

Besluitvorming De thematische herziening van het bestemmingsplan (beeldkwaliteitsplan) is in 2018 vastgesteld.

Risico's Door de sterk gestegen bouwkosten van het afgelopen half jaar wordt het voor initiatiefnemers steeds lastiger om hun financiële plaatje rond te krijgen. Dit kan leiden tot uit- of afstel van grondafname. Ook de stikstofproblematiek vormt nog altijd een risico voor de gronduitgifte. Wanneer vergunningverlening op basis van de Wnb te complex blijkt kunnen kopers afhaken. Tot op heden is dit nog niet gebeurd.

Duurzaamheid Het beeldkwaliteitsplan is vastgesteld. De gronden die niet worden uitgegeven worden groen ingericht voor mitigerende maatregelen en opvang en infiltratie van hemelwater.

Bron: TotalLink 1-9-2022

33/55

2-3

Exploitatie Eindwaarde: Netto Contante Waarde:

297.660 269.600

NCW datum:

1 jan 2022

Peildatum:

1 aug 2022

Boekwaarde op:

1 aug 2022

Omschrijving

Mutatie

Nieuw

Geboekt

Totale Prospectie

2022

2023

2024

2025 ev

Totaal kosten

3.873.159

3.279

3.876.438

60.135

365.881

111.935

106.988

97.868

109.224

Totaal opbrengsten

3.876.795

30.600

1.996.222

724.504

315.690

521.628

465.000

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

-3.635

3.279

-356

29.535

-1.630.341

-612.569

-208.702

-423.760

-355.776

Kostenstijging

34.733

16.440

51.173

1.967

12.290

15.824

21.092

Opbrengstenstijging

46.887

10.083

56.970

5.185

7.130

19.782

24.874

Rente

291.689

12.124

303.813

83.137

30.231

20.510

17.472

14.924

Saldo

275.900

21.760

297.660

29.535

-1.553.000

-585.556

-183.031

-410.246

-344.633

1.235.569

1.052.539

642.293

297.660

Saldo Cumulatief

Bron: TotalLink 1-9-2022

34/55

3-3

Projectrapport G.01.19 Vitens terrein Algemeen Toelichting project Het project betreft de herontwikkeling van het voormalig waterwingebied aan de Weg naar Vierakker. Het gebied is gelegen in het Emerpark, een groene zone binnen de bebouwde kom van Zutphen. Het terrein is aangekocht, de opstallen zijn gesloopt en de grond gesaneerd. Er worden drie kavels met maatschappelijke bestemming uitgegeven. De eerste kavel is tijdelijk uitgegeven. Definitieve uitgave van de drie kavels is in afwachting van een bestemmingswijziging.

Programma Programmaonderdeel

Mutatie

Nieuw

Gerealis.

Totaal

2022

2023

2024

2025 ev

Maatschappelijk

8.521

4.456

4.065

2.247

1.818

Bron: TotalLink 9-9-2022

35/55

1-3

Prestatie indicatoren Programma Er worden drie kavels uitgegeven voor maatschappelijke doeleinden. Eén kavel is tijdelijk uitgegeven. De andere twee kavels worden naar verwachting in 2025 en 2027 uitgegeven.

Exploitatie We verwachten een winst van ca. € 110.000,- (netto contante waarde per 1-1-2022). Dit is een verslechtering ten opzichte van de vorige MPG. Dit wordt veroorzaakt door het naar achter schuiven van de planning rondom civiele werkzaamheden en gronduitgifte (als gevolg van vertraging rondom de bestemmingswijziging).

Planning Kavel 1 is tijdelijk verhuurd. Kavels 2 en 3 kunnen na bestemmingswijziging definitief worden uitgegeven nu de gebiedsvisie is vastgesteld. De procedure daaromtrent is onderhevig aan vertraging. Daar waar bestemmingswijziging op korte termijn niet voorhanden lijkt worden kavels 2 en 3 pas na 2024 uitgegeven. De verhuurde kavel wordt in 2029 definitief uitgegeven, conform de dan geldende bestemming en kwaliteitseisen.

Besluitvorming Er is een gebiedsvisie opgesteld voor het Emerpark, het hele gebied van de Keucheniusstraat tot aan de IJssel. De gebiedsvisie is in juli 2021 door de raad vastgesteld. De procedure voor een nieuw bestemmingsplan is nog niet gestart. Bestemmingswijziging lijkt op korte termijn niet plaats te vinden.

Risico's De risico's zitten met name in de uitgifte van de kavels. De gewogen impact van de risico's bedraagt € 150.000,-.

Duurzaamheid De visie is in 2021 aan het college en raad aangeboden. Hierin is het aspect duurzaamheid meegenomen. Kavel 1 is tijdelijk uitgegeven.

Bron: TotalLink 9-9-2022

36/55

2-3

Exploitatie Eindwaarde: Netto Contante Waarde:

-122.082 -108.406

NCW datum:

1 jan 2022

Peildatum:

1 aug 2022

Boekwaarde op:

1 aug 2022

Omschrijving

Mutatie

Nieuw

Geboekt

Totale Prospectie

2022

2023

2024

2025 ev

Totaal kosten

1.164.183

5.369

500.349

18.629

86.480

113.466

287.144

Totaal opbrengsten

1.357.830

528.450

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

-193.647

5.369

-28.101

18.629

86.480

113.466

-241.306

32.051

50.648

82.699

476

9.069

17.276

55.877

2.352

Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente

-13.195

4.413

-8.782

-3.923

-2.918

-2.649

-1.107

2.751

Saldo

-174.792

52.709

-122.082

5.369

48.323

16.187

92.899

129.635

-185.029

-159.587

-66.688

62.947

-122.082

Saldo Cumulatief

Bron: TotalLink 9-9-2022

37/55

3-3

Bijlage 1

Begrippenlijst

Gebiedexploitatie of grondexploitatie Gedetailleerde raming van kosten en opbrengsten binnen de grenzen van een plangebied om de ontwikkeling van dat gebied financieel mogelijk te maken en te bewaken. Weerstandsvermogen Het aanwezige weerstandsvermogen is een beschikbare buffer die tot doel heeft financiële gevolgen van risico’s op te vangen. De Reserve GZ exploitatieresultaten is het aanwezige weerstandsvermogen voor het grondbedrijf. Voor het bepalen van het benodigde weerstandsvermogen wordt een risico-analyse opgesteld. VON prijs De Vrij Op Naam prijs is de verkoopprijs, inclusief BTW, zoals door de makelaar in de verkoopfolder aangegeven Grondquote Het percentage van de VON prijs dat door de ontwikkelaar van de woning als grondkosten aan de gemeente wordt betaald Nominale waarde Opbrengsten minus kosten excl. kosten/opbrengstenstijging en rente Eindwaarde Verwacht resultaat inclusief kosten/opbrengstenstijging en rente aan het einde van de looptijd. Contante Waarde Waarde op dit moment van een bedrag dat in de toekomst beschikbaar komt. Eindwaarde terug gerekend naar “nu”.

Looptijd De periode waarbinnen de ontwikkeling (planvoorbereiding) en de uitvoering (realisatie) van een plangebied plaatsvindt Fasering De verdeling in tijd en geld over de looptijd van een project Parameters De jaarlijks te bepalen percentages van kosten- en opbrengstenstijging en rente aan de hand van de actuele economische omstandigheden en gerelateerd aan de looptijd van de plannen (max 10 jaar) Kasstroom Het verschil tussen de kosten en opbrengsten uitgezet in de tijd Strategische aankopen Strategisch verwervingsbeleid houdt in, dat de Gemeente vooruitlopend op verwachte planvorming, gronden aankoopt om binnen een bepaald gebied haar grondpositie en onderhandelingspositie te versterken

38/55

Bovenwijkse voorzieningen Een bovenwijkse voorziening is een werk, werkzaamheid of maatregel van openbaar nut, waar meerdere ontwikkellocaties of gebieden profijt van hebben en waarvan de realisatiekosten wettelijk verhaalbaar worden geacht Bovenplanse kosten Bij bovenplanse kosten gaat het om de zogenoemde vrijwillige bijdrage in ruimtelijke ontwikkelingen. Dit is een financiële vergoeding aan de gemeente in de vorm van een fondsbijdrage voor in een vastgestelde structuurvisie vastgelegde ruimtelijke ontwikkelingen. Bepalingen over deze bijdrage kunnen op basis van vrijwilligheid worden opgenomen in een anterieure overeenkomst. Bij een aantal voorzieningen is sprake van een mogelijke toerekening aan exploitatiegebieden. De locaties die kansen bieden voor deze vorm van kostenverhaal, zijn aangeduid in de confrontatietabel. (Commissie) BBV De Gemeentewet en de Provinciewet schrijven voor dat elke gemeente en elke provincie jaarlijks begrotings- en verantwoordingsstukken moet opstellen. Het Besluit begroting en verantwoording (BBV) bevat de regelgeving daarvoor. In het BBV is opgenomen dat er een commissie voor het Besluit begroting en verantwoording (commissie BBV) is met als taak zorg te dragen voor een eenduidige uitvoering en toepassing van het BBV. Dit doet zij onder meer door het beantwoorden van praktijkvragen en het uitbrengen van richtinggevende notities.

Inrichtingsplan Een inrichtingsplan is de grafische beschrijving van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling in een gebied. Beeldkwaliteitsplan Een beeldkwaliteitplan regelt de ruimtelijke kwaliteit (uiterlijk) van gebouwen en openbare ruimte voor een deel van de stad waarin ontwikkelingen gepland zijn. Een beeldkwaliteitplan vormt een belangrijk instrument voor de kwaliteitsbewaking van ruimtelijke plannen. Het beeldkwaliteitplan (BKP) is een beleidsstuk waarmee voor een bepaald deel van de gemeente het welstandsbeleid wordt gewijzigd, zoals neergelegd in de gemeentelijke welstandsnota. In artikel 12a van de woningwet is bepaald dat de gemeenteraad bevoegd is tot het vaststellen van welstandbeleid Bestek Een bestek is de omschrijving van een uit te voeren (bouw)werk, inclusief de van toepassing zijnde administratieve, juridische en technische bepalingen, materialen en uitvoeringsvoorwaarden. Aan het bestek zijn tekeningen gekoppeld, de zogenaamde bestektekeningen die samen met de technische omschrijving de basis vormen van het contract tussen opdrachtgever en aannemer. Een bestek kan een volledige beschrijving, een functionele beschrijving of een prestatiebeschrijving van een werk zijn. In eerste instantie kan een bestek een basis vormen voor prijsvorming Anterieure en posterieure overeenkomst en kostenverhaal Indien sprake is van een bouwplan (art.

6.2.1 Bro) en voor de goedkeuring van dit bouwplan een wijziging van een ruimtelijk besluit (bijv. bestemmingsplan) nodig is, is een gemeente conform Wro verplicht om haar kosten op de initiatiefnemer te verhalen. Deze kosten zijn limitatief opgenomen in de kostensoortenlijst (art. 6.2.3 t/m 6.2.6 Bro). Er zijn drie soorten manieren voor gemeenten om kosten te verhalen bij projectontwikkelaars. Een vrijwillige overeenkomst met een grondeigenaar, een anterieure overeenkomst, blijft het uitgangspunt 39/55

van de wet. Hierin kunnen beide partijen over alle mogelijke onderwerpen afspraken met elkaar maken. Wanneer de gemeente met één van de grondeigenaren geen anterieure overeenkomst heeft afgesloten, dan dient de gemeente een exploitatieplan op te stellen. Nadat een exploitatieplan opgesteld is kan de gemeente alsnog afspraken maken met een grondeigenaar. In deze posterieure overeenkomst kunnen echter enkel zaken worden behandeld die ook in het exploitatieplan staan vermeld. Toch kan dit voor zowel de gemeente dan wel de grondeigenaar voordelen hebben. Indien de gemeente zelf eigenaar is van de gronden dan worden de kosten verhaald door de uitgifte (verkoop) van gronden Boekwaarde Waarde waarvoor de activa in de boeken staan en waarvoor ze vervolgens op de balans worden gezet. In deze notitie zijn het de kosten minus de opbrengsten. Particulier opdrachtgeverschap Van particulier opdrachtgeverschap is sprake wanneer een particulier zelf de grond kan kopen of in erfpacht kan krijgen en daarna zelf kan bepalen met welke partijen zijn of haar woning wordt gerealiseerd. Een koper kan ook worden betrokken bij de bouwplannen van een projectontwikkelaar. Dit is een vorm van medezeggenschap die ook wel consumentgericht bouwen wordt genoemd en tegenwoordig veel wordt toegepast. Consumentgericht bouwen is geen vorm van particulier opdrachtgeverschap.

De consument heeft wel medezeggenschap over de te bouwen woning, maar beschikt zelf niet over de grond(positie). Programma van Eisen Het Programma van Eisen is de basis van het ontwerp, of dit nu een gebouw betreft, een stedelijke ontwikkeling, een softwareapplicatie, een vaartuig, een voertuig, een vliegtuig, een keukenapparaat of een meubelstuk. Het is daarom een onderdeel van de opdracht aan een ontwerper. In het Programma van Eisen is nauwkeurig omschreven wat er van het product wordt verwacht Bouwclaim Bij het bouwclaim-model verkopen marktpartijen grond aan de gemeente in ruil voor het recht op afname van bouwrijpe kavels. De gemeenten dragen vrijwel volledig alle risico’s van de grondexploitatie. De sturingsmogelijkheden voor de gemeente zijn ook maximaal. In feite is er slechts beperkt sprake van “samenwerking”: het bouwclaim-model zit dicht tegen actief grondbeleid aan P, V &T-kosten Planontwikkelingskosten en kosten voor voorbereiding en toezicht op de uitvoering.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Zutphen&id=b73a686a-57d1-492c-ac4f-d34115b580ff