1126164 - Bijlage 2 - Kadernota Hoogbouw en Verdichten participatieverslag

Verslag bijeenkomsten (participatie) Bijlage A. Kadernota Hoogbouw & Verdichting 15 december 2025

Colofon Dit is een uitgave van de gemeente Zutphen Postbus 41 7200 AA Zutphen 's Gravenhof 2 www.zutphen.nl RED Versie: 1 Verslag bijeenkomsten (participatie) Kadernota Hoogbouw & Verdichting

2 / 59

Inhoud Samenvatting

5

1. Participatieaanpak

6

2. Wijkwandelingen 2.1 Waarom een stadschouw 2.2 Hoe zijn de wandelingen verlopen 2.3 Lessen voor vervolg 2.4 Stadswandeling 1. Noorderhaven en stationsgebied – noordelijke binnenstad Opgave bij verdichten en hoogbouw: leesbaar en leefbaar Noorderhaven Stationsgebied Noordelijke binnenstad/ Buitensociëteit/Deventerweg Historische binnenstad 2.5 Stadswandeling 2. Stadssilhouet en De Hoven Het dorpse in Zutphen Stadssilhouet De Hoven 2.6 Stadswandeling 3. Zuidwijken en de Stoven Zuidwijken De Stoven 2.7 Stadswandeling 4. Zuidelijke binnenstad Houtwal Waterkwartier 2.8 Stadswandeling 5. Warnsveld

8 8 9 9 9 9 10 11 12 12 14 14 14 16 18 18 20 22 23 24 26

3. Stakeholdersoverleg

30

4. Jongerendebat 4.1 Wie namen er deel? 4.2 Waarom hoogbouw en verdichting in Zutphen? 4.3 Stellingen en debat

31 31 32 32

5. Stadsdebat 5.1 Doel van de bijeenkomst 5.2 Aanwezigen panelleden 5.3 Opening van de avond door wethouder J. Bloem 5.4 Presentatie kaders voor verdichting en hoogbouw door Urhahn Kaders voor verdichtingen en Hoogbouw 5.5 Stellingen Stelling 1. “Hoogbouw niet in de historische binnenstad, maar wel in nieuwe clusters op afstand.” Stelling 2. “Kwalitatief verdichten in de binnenstad kan alleen met dure woningen”

34 34 34 34 35 38 39

Verslag bijeenkomsten (participatie) Kadernota Hoogbouw & Verdichting

40 41

3 / 59

Stelling 3. "Bij verdichten is een groene en prettige leefomgeving belangrijker dan parkeren in de nabijheid.” Stelling 4. "Verdichten in de woonwijken draagt bij aan de doorstroming & leefbaarheid” 5.6 Afsluiting stadsdebat 5.7 Uitkomst informatiepanelen van het Stadsdebat Brievenbus en poster: Denk mee en deel! 5.8 Zienswijzen Zienswijze 1 Zienswijze 2 Zienswijze 3 Zienswijze 4 Zienswijze 5 Zienswijze 6 Zienswijze 7 Zienswijze 8 Zienswijze 9 Zienswijze 10 Zienswijze 11 Zienswijze 12

Verslag bijeenkomsten (participatie) Kadernota Hoogbouw & Verdichting

42 43 44 45 47 48 49 50 52 52 53 55 55 55 56 57 58 58

4 / 59

Samenvatting Voorliggend document bevat een verslaglegging van de verschillende participatiemomenten die gehouden zijn voor het opstellen van de Kadernota Hoogbouw & Verdichting Zutphen. Voor het kunnen opstellen van deze kadernota zijn verschillende participatiebijeenkomsten georganiseerd. Zo hebben een vijftal stadswandelingen plaatsgevonden, in verschillende gebieden, met elk een eigen karakteristiek en DNA. Bij deze wandelingen waren inwoners van Zutphen en Warnsveld, belangenorganisaties, een afvaardiging van de Erfgoedadviesraad, de dorpsraad Warnsveld en wijkplatformen uit Zutphen aanwezig. Na afloop van de verschillende wandelingen vond telkens een gesprek plaats met de aanwezigen. Tijdens de wandelingen en de verschillende gesprekken is door de gemeente Zutphen en Urhahn veel informatie opgehaald. De opbrengst van de stadswandelingen is gepresenteerd tijdens een stakeholdersoverleg op 10 september. De uitkomsten van de stadswandelingen en het stakeholdersoverleg is verwerkt in een concept kadernota Hoogbouw en Verdichting. Deze informatie is met een presentatie, een aantal stellingen en 17 informatiepanelen tijdens het jongerendebat (30 scholieren) en stadsdebat (circa 100 bezoekers) gedeeld. Na het stadsdebat kon eenieder een reactie geven en dit is verwerkt in het laatste hoofdstuk van dit verslag.

Verslag bijeenkomsten (participatie) Kadernota Hoogbouw & Verdichting

5 / 59

1. Participatieaanpak Op 16 juni 2025 heeft een beeldvormende raadsbijeenkomst plaatsgevonden waar de proces- en participatieaanpak Hoogbouw en Verdichting is gepresenteerd door adviesbureau Urhahn en het cluster RO van team RED. Het te doorlopen proces is hieronder weergegeven:

De participatie met belanghebbenden vindt op verschillende niveaus plaats; informeren, raadplegen, adviseren, coproduceren en (mee)beslissen. Op de navolgende afbeelding is nader toegelicht voor wie dit geldt bij het opstellen van de kadernota. De participatieladder bestaat uit dus uit verschillende treden. Voor deze kadernota is bepaald dat met stakeholders, de stad en belangengroepen alleen participatie plaatsvindt die bestaat uit het informeren en raadplegen.

Verslag bijeenkomsten (participatie) Kadernota Hoogbouw & Verdichting

6 / 59

Verslag bijeenkomsten (participatie) Kadernota Hoogbouw & Verdichting

7 / 59

2. Wijkwandelingen 2.1 Waarom een stadschouw Om kennis uit Zutphen en Warnsveld op te halen zijn er verschillende wijkwandelingen georganiseerd. Tijdens deze wandelingen gingen we met bewoners en andere betrokkenen in gesprek over de identiteit en het karakter van de wijken. Inwoners kennen hun omgeving immers het beste en konden daardoor waardevolle inzichten geven. Het gesprek draaide om de centrale vraag: “Wat zijn de voorwaarden voor hoogbouw en verdichting?” We begonnen telkens met het vaststellen van wat kenmerkend en waardevol is in de wijk. Vanuit die basis verkenden we hoe verdichting en hoogbouw hierbinnen past. Tijdens de wandelingen kwamen drie hoofdonderwerpen aan bod:

1. Kenmerken van het gebied Per wijk, buurt of dorp zijn de kwaliteiten benoemd die bewoners waarderen. Zo werd in de Zuidwijken het groene, suburbane woonkarakter genoemd en in Warnsveld het landschappelijke en zelfvoorzienende dorpskarakter. Ook kwamen de structuur van de wijk, de kwaliteit van de openbare ruimte en betekenisvolle plekken aan bod. Bewoners spraken daarnaast over gebouwen – hun schaal, herkenbaarheid en gebruik – en over voorzieningen en woonprogramma’s. De sociale kant was eveneens belangrijk: ontmoeten, samenleven, leefbaarheid en veiligheid.

2. Typerende opgaven Tijdens de gesprekken werd duidelijk dat locaties met kansen voor verdichting vaak ook plekken zijn waar identiteit, ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid verbeterd kunnen worden. Per locatie kwamen verschillende accenten naar voren: • Stationsomgeving: leesbaar en leefbaar verdichten • Zuidwijken: doorstroming en betaalbaarheid versterken • Warnsveld: zorgvuldig dorps inbreiden • De Hoven: behoud van het dorpse karakter • Zuidelijke binnenstad: betaalbaarheid combineren met cultuurhistorie en ruimtelijke kwaliteit Ook de dilemma’s kwamen nadrukkelijk ter sprake, zoals de spanning tussen betaalbaarheid en ruimtelijke kwaliteit, de verhouding tussen bouwen, parkeren en groen, en de haalbaarheid van plannen in relatie tot de historische identiteit.

3. Bijdrage van verdichting en hoogbouw Volgens bewoners mag verdichting niet losstaan van de identiteit van stad en wijk. Het moet bijdragen aan doorstroming en meer betaalbare woningen, aan voorzieningen die nu ontbreken en aan een hogere kwaliteit van de leefomgeving. Daarnaast werden de mobiliteitstransitie en de verbetering van de buitenruimte – groen, klimaatadaptatie en gebruikswaarde – als belangrijke doelen genoemd. Bewoners gaven ook aan dat verdichting moet passen binnen bestaande groenstructuren, die behouden en waar nodig versterkt moeten worden. Erfgoed wordt hoog gewaardeerd: hoogbouw is alleen acceptabel op de juiste plekken, mits deze kwaliteit toevoegt en de leesbaarheid en leefbaarheid van de stad vergroot. In Warnsveld en De Hoven wordt hoogbouw Verslag bijeenkomsten (participatie) Kadernota Hoogbouw & Verdichting

8 / 59

ongewenst geacht vanwege het dorpse karakter, en in de binnenstad geldt het historische stadssilhouet als ‘heilig’.

2.2 Hoe zijn de wandelingen verlopen We kijken terug op vijf geslaagde wijkwandelingen. De groepen waren klein maar divers. Naast Urhahn en gemeente (projectleider en een wijkregisseur) liepen mee: bewoners (soms ook van buiten de wijk), vertegenwoordigers van de corporatie, de erfgoedraad, een bewonersvereniging (uit De Hoven), een projectontwikkelaar en wethouder Jasper Bloem (in zijn eigen wijk). Deze samenstelling zorgde voor inhoudelijk sterke gesprekken en waardevolle input op uiteenlopende thema’s. Bij alle wijkwandelingen hebben kleine groepjes inwoners meegelopen. Hierdoor werd unaniem aangegeven door de deelnemers dat de representativiteit van de wijkwandelingen in twijfel werd getrokken. Eenieder vond het heel fijn en prettig om hun visie te geven, maar een aantal deelnemers vond het spannend om over een dergelijk belangrijk onderwerp input te geven. Konden zij wel spreken namens de rest van de wijk? Een aantal deelnemers wilde de wijkwandelingen dan ook geen participatie noemen, maar raadplegen van enkele inwoners. Vanuit Urhahn en de ambtelijke organisatie is de inbreng wel gekwalificeerd als representatief en van zeer hoog niveau. Onze inwoners weten de waarden (ruimtelijk en stedenbouwkundig) van de wijk uiterst goed te duiden en hebben ons ook positief verrast met (nieuwe) inzichten ten aanzien van het DNA van de wijk en visie op hoogbouw en verdichting.

Met het stadsdebat is wel een hele mooi opkomst behaald.

2.3 Lessen voor vervolg Tijdens de wijkwandelingen bleek dat niet iedereen via de bestaande kanalen op de hoogte was van de stadschouw. Sommige deelnemers hoorden er pas via bekenden over. Online-kanalen zoals Facebook, Instagram en het Contact bereikten volgens deelnemers onvoldoende mensen. Het Contact wordt dan wel huis-aan-huis verspreid, maar niet iedereen is online actief. In het vervolg starten wij ook eerder met de voorbereidingen en de communicatie. Daarnaast is het beter om de wijkwandelingen niet in de vakantieperiode te organiseren, ondanks dat het buiten de bouwvak viel.

2.4 Stadswandeling 1. Noorderhaven en stationsgebied – noordelijke binnenstad Opgave bij verdichten en hoogbouw: leesbaar en leefbaar Zutphen heeft een heldere eigen identiteit die goed leesbaar is met namen in de middeleeuwse kern. De schil rondom de middeleeuwse binnenstad kent een hoge dynamiek door de tijd heen, die resulteert in een divers beeld op het gebied van ruimtelijke kwaliteit, functioneren en leefbaarheid. Verdichting zou die identiteit moeten versterken en de schoonheid van de stad zichtbaar moeten maken. Daarom kan niet

Verslag bijeenkomsten (participatie) Kadernota Hoogbouw & Verdichting

9 / 59

alles overal. De stationsomgeving is een gebied waar de leesbaarheid en de leefbaarheid verbeterd kan worden. Quotes: Ik ben voor verdichting want: Er zijn veel mensen die een woning zoeken. Zutphen mist de middenlaag (inwoners rond de 40), zowel als het gaat om inkomensgroepen als leeftijd. Zij trekken weg naar onder andere Deventer. Jonge gezinnen die uit de Randstad komen vertrekken naar Deventer. Niet alles buiten de stad.

Hoogbouw kan mits: Hoogbouw op gepaste afstand van de binnenstad bijt niet; vlak langs het spoor bijt wel. Op de tweede linie vanuit het silhouet van de stad; hiermee helder dat het niet bij het historische stadssilhouet hoort. Maar wel: Leesbaar: herkenbaar, heldere structuur passend bij de oorsprong, aansluiten de bij de omgeving, minder contrasten. Leefbaar: je goed voelen op een plek, groen en menselijke maat. Voorbeeld van niet leesbaar: Overwelving bij de C&A, hier is de route van het station naar de historische binnenstad niet helder. Station zou het visitekaartje moeten zijn van de stad, is dat nu niet. De stationsomgeving vormt geen heldere entree naar de binnenstad. Voorbeeld van niet leefbaar: Versteende omgeving langs het spoor.

Noorderhaven Karakteristiek Noorderhaven is de transformatie van een deel van het bedrijventerrein De Mars. Aan de IJsselzijde is de dichtheid hoger. De nieuwbouw is rond drie openbare ruimtes georganiseerd: de haven, het plein met fonteinen bij het station en de natuurspeelplaats. Aan de Dreef sluit de nieuwbouw aan op het bedrijventerrein met onder meer meubelwinkel Eijerkamp. De Mars heeft van oudsher een sterke sociaaleconomische betekenis voor de ontwikkeling van Zutphen. Het gebied heeft van oudsher ook een woonfunctie. Het nieuwe gemengd woongebied Noorderhavengebied speelt in die zin in op de cultuurhistorie van het gebied o.a. ook door behoudt van industriële relicten, zoals oude het Koelhuis, kades en IJsselkade kades. Het gebied is nu een combinatie van laat 19eeeuwse en modernistische bouw.

Verslag bijeenkomsten (participatie) Kadernota Hoogbouw & Verdichting

10 / 59

Ontwikkelrichting Noorderhaven is een overgangszone tussen De Mars, met zware industrie en de historische binnenstad. Het station is een plek waar de dichtheid hoger mag zijn, maar hoogbouw mag de binnenstad niet verstoren. Torens niet pal naast het spoor, dat heeft impact op de binnenstad en het stadssilhouet. Hoogbouw is wel denkbaar als dit verder van de binnenstad af staat, achter de Dreef ter hoogte van de drie torens aan de IJssel. Op de plek van Eijerkamp zou verdichting met behoud van bedrijven goed denkbaar zijn. Daarbij past hoogbouw op de tweede linie, waarbij de torens op de tweede linie hoger kunnen zijn dan de huidige IJsselwand. Torenstad 2.0 zou wel van toepassing zijn op Noorderhaven en De Mars, als tegenhanger van de historische binnenstad. De Mars bezit van oudsher ook een woonfunctie. Dit behouden in combinatie met lichte werkfunctie, zoals ambachtelijke werkplaatsen voor zzp’ers. Ruimtelijke principes • Van buiten naar binnen redeneren: landschap en positionering zijn maatgevend, niet het programma. • Torens op de tweede linie in noordelijk deel voorbij de Dreef – Contrescarp. • Direct aan het spoor zicht op de binnenstad met de toren van de St. Janskerk. • Noorderhaven moet groener.

Stationsgebied Karakteristiek Het stationsgebied volgt de lijn van het spoor. Dat is anders dan de structuur van de historische binnenstad, die cirkelvormig is. Hier heeft een bombardement plaatsgevonden in de tweede wereldoorlog en dat is te zien aan de bebouwing. Langs het spoor is sprake van losse gebouwen: school, ING-gebouw op antroposofische leest, de Kruittoren staat er verloren tussen. Ondergrondse fietsenstalling is een grote verbetering voor het stationsplein. Maar groen is ondermaats. De route naar de binnenstad is onduidelijk door de positie van de C&A en het Kwalitaria. Dit is geen waardig entree of visitekaatje voor de historische binnenstad. De Berkel vormt de overgang naar de historische binnenstad en is een kwaliteit. Ontwikkelrichting Quotes: “Bevrijden en heroveren” “Benut de ligging aan het station” “Sluit aan bij de omgeving” De opgave is om de mooiste entree vanuit het station te maken, waardig aan de binnenstad: poort naar Zutphen. Het DNA van Zutphen zichtbaar en beleefbaar maken, dat is de historische binnenstad. Maar ook zeker het aanwezige groen en water. Daarbij wordt contrast niet geschuwd. Er is sprake van leegstand, de diensteneconomie krimpt. Ook de hoeveelheid verkeer op het Stationsplein is groot. Verdichten met meer wonen is een kans.

Verslag bijeenkomsten (participatie) Kadernota Hoogbouw & Verdichting

11 / 59

Het stationsgebied kan meer in samenhang worden gezien met de noordzijde. Daar is nu een duidelijke entree van de wijk vormgegeven, dat mist aan de zijde van de binnenstad. Twee nieuwe tunnels onder het spoor zorgen voor verbinding, maar er mist nog wat op de plek van de oude spoorwegovergang. Met name ook goed voor de bereikbaarheid van de buiten sociëteit vanuit Noorderhaven. De afstand tussen de kleine voetgangerstunnel en de onderdoorgang bij de Industrieweg is te groot. Aan de voet van de IJsselbrug is de infrastructuur te dominant. Verdichting in deze zone is goed mogelijk, met behoud van het oude postkantoor en versterken van de groene zone langs de Berkel. Ruimtelijke principes • Van buiten (context) naar binnen (ontwikkelgebied) redeneren. • Herstellen historische lijnen en leesbaarheid, bijvoorbeeld ter hoogte van C&A. • De Berkel als rand van de binnenstad, hier vergroenen en beleefbaar maken. • Vernieuwen: compactere straatprofielen, minder straatparkeren, meer groen! • Optoppen mogelijk mits architectonisch verantwoord. • Behoud waardevolle objecten als het postkantoor. • Omgeving en aansluiting Berkel verdient extra aandacht.

Noordelijke binnenstad/ Buitensociëteit/Deventerweg Karakteristiek Bolwerken met parkkarakter zijn typerend voor dit deel van de binnenstad, statige panden lang de Singel. Er is een binnen/stadse kant met woonpanden en een buitkant/ de bolwerken, soms groene parkachtige ruimtes, soms bebouwd met samengestelde complexen Buitensociëteit. Dit geld voor zowel de binnen- als de buitengordel. In de buitengordel ligt de Buitensociëteit in een oksel met het spoor. Deze ligging voelt achteraf en er wordt de komende tijd in geïnvesteerd door de gemeente. Ontwikkelrichting Voor de Buitensociëteit en bolwerken is groen de kernkwaliteit die behouden blijft en versterkt kan worden. Extra spoorovergang verbeterd de bereikbaarheid vanuit Noorderhaven. Er zijn kansen voor verdichting langs het spoor. Hierbij wel sport behouden; huidige sporthal heeft zijn beste tijd gehad. Parkeren gedeelde opgave met Hanzehal/Buitensociëteit. Ruimtelijke principes • Van buiten naar binnen redeneren: landschap en positionering zijn maatgevend, niet het programma.

Historische binnenstad Karakteristiek Historisch dakenlandschap. Landschap en vestingwerken zijn een belangrijk onderdeel. Ontwikkelrichting Behoud is niet alles bevriezen in de huidige situatie, er is ruimte voor verbetering. Binnenstadsvisie kan richting geven in concentratie van winkels, positionering aanloopstraten. Bijvoorbeeld de Spittaalstraat kent veel leegstand.

Verslag bijeenkomsten (participatie) Kadernota Hoogbouw & Verdichting

12 / 59

Ruimtelijke principes • Beschermd stadsgezicht is leidend. • Van buiten naar binnen redeneren: landschap en positionering zijn maatgevend, niet het programma. • Schip van de Walburgiskerk als maximale bouwhoogte. • Verdichting gaat niet ten koste van historisch groen of water. • Inbreiding sluit aan bij de maat en schaal van de binnenstad. • Herstellen wat te herstellen is.

Verslag bijeenkomsten (participatie) Kadernota Hoogbouw & Verdichting

13 / 59

2.5 Stadswandeling 2. Stadssilhouet en De Hoven Het dorpse in Zutphen De wandeling aan de overkant van de IJssel gaat over het zicht op de stad (het stadssilhouet) en over De Hoven, een dorpse nederzetting die door de nabijheid van de stad zowel stadse als dorpse kenmerken heeft. De Hoven laat zien dat de sferen binnen Zutphen heel divers zijn en dat het van belang is de karakteristiek van de plek goed te duiden. Opgave bij verdichten en hoogbouw: Geworteld zijn De Hoven is geworteld in het dorpse van oudsher een zelfvoorzienende kern met nauwe familie en sociale verbanden in het dorp. De Hoven is al lang niet meer zelfvoorzienend, maar het dorpse is er nog wel. De uitbreiding met De Hoven Noord betekent een verdubbeling van het dorp en de komst van veel nieuwkomers. Hoe bewaak je hierbij dat bewoners zich nog geworteld voelen in De Hoven? Gedeelde voorzieningen en plekken in de openbare ruimte voor ontmoeting zijn nodig maar ook aansluiting zoeken bij het karakter van de Hoven en bewoners betrekken en ook iets bieden.

Stadssilhouet Karakteristiek De historische binnenstad wordt begrensd door de spoorbrug. De binnenstad wordt getypeerd door een basishoogte van 3 tot 5 lagen met 5 torens die het silhouet bepalen: Walburgistoren, Drogenaptoren, Wijnhuistoren, Nieuwstadkerk en de Watertoren. Dit beeld is onderdeel van de identiteit van Zutphen. Ten noorden van de spoorbrug is Noorderhaven ontwikkeld met bebouwing van circa 8 lagen aan de IJssel. Hiermee is de overkant letterlijk dichterbij gekomen. Beeldbepalend element is de bedrijfshal van het voormalige Gamog. Vanaf de overzijde zijn deze twee delen duidelijk verschillend en het contrast is passend. Het silhouet is afhankelijk van je standpunt, als je langs de IJssel loopt verandert het perspectief. Vanaf het noorden schuift de Noorderhaven voor de binnenstad, vanaf de zuidzijde is het andersom. Ook de ruimtes tussen de gebouwen verschuiven als je beweegt: soms loopt de bebouwing in elkaar over, soms zijn er duidelijke doorzichten de stad in, zoals bij de Noorderhaven met zicht op het Koelhuis en op de Sint Jan. Aan de zijde van De Hoven is het Kanon, een ruïne, het begin van de het dorp en een cruciaal element aan de IJssel. Ontwikkelrichting De IJsselbedding wordt gevoelsmatig smaller door de bebouwing van De Noorderhaven, de overkant komt dichterbij. Als De Hoven Noord wordt bebouwd voelt de bedding nog smaller.

Voorkom dit door op voldoende afstand te bouwen en niet te hoog aan de IJssel. De uiterwaarden en de weidsheid zijn een belangrijke kwaliteit. De manier waarop De Hoven Noord zich gaat manifesteren aan de IJssel is nadrukkelijk dorps.

Verslag bijeenkomsten (participatie) Kadernota Hoogbouw & Verdichting

14 / 59

Ruimtelijke principes/uitgangspunten • De historische binnenstad heeft een duidelijke begrenzing door de spoorbrug en de beëindiging van het witte gevelfront aan de zuidzijde. • Geen nieuwe hoogteaccenten in de binnenstad of een enkel nieuw hoogteaccent kan alleen mits: een nieuw icoon en in samenhang met de bestaande 5 torens ontworpen. • Van buiten naar binnen redeneren: landschap en positionering zijn maatgevend, niet het programma. • Doorzichten houden en voorkomen van dat de bebouwing als een wand zichtbaar wordt. • Hoogbouw kan op de tweede linie in Noorderhaven. • Zicht op beeldbepalende/ historische gebouwen versterken de leesbaarheid en karakter van Noorderhaven vanaf de overkant. • De Hoven is landschappelijk en dorps: Zutphen is geen stad op twee oevers.

Verslag bijeenkomsten (participatie) Kadernota Hoogbouw & Verdichting

15 / 59

De Hoven Karakteristiek De Hoven telt 1.100 woningen en is een dorp met een eigen identiteit en de stad op fietsafstand. De basis wordt gevormd door historische linten met woningen direct aan de straat en diepe tuinen. Door de aanleg van het spoor is het dorp in twee gedeeld: De Hoven (noordelijk deel) en Achterhoven. Dat leverde historisch twee groepen op. Met de groei zijn er nieuwe groepen komen wonen. De uitbreidingen Meulderkamp en De Teuge 1 en 2 zijn eigen identiteiten met een ander karakter dan de historische linten. Hier woon je meer suburbaan, achter een haag, met de auto voor de deur. Per buurtje is sprake van een andere bewonersgroep (historisch: tuinders/ marktkooplui, Achter de molen: de fabrieksarbeiders, Kruisstraat: de middenstanders werkend bij bijv. de NS of de post). De behoeftes per groep verschillen: de buurttuin aan de rand wordt omarmd door nieuwkomers (met namen uit Teuge 1) en de oude bewoners slaan er minder op aan. Tegelijk zijn er overeenkomsten: waarde van het landschap, tuinieren en dorpsgevoel. Sociaal:

• • • • •

Meulderskamp meer kwetsbare bewoners (concentratie); voor buurtleven veel afhakers; voor ouderen geen voorzieningen nabij; boodschappen worden door de kinderen gedaan en/ of bezorgd; Bever bus voor ouderenvervoer.

Quotes: “Zutphen, mekka antroposofie, dat is zichtbaar in de Hoven” “Een dorp is zelfvoorzienend, daar ben je van elkaar afhankelijk” “Geworteld zijn: je voetbalt bij de club, gaat er op school, kom elkaar tegen in het café.” Ontwikkelrichting • De Hoven Noord heeft een dichtheid van 24 woningen per hectare, dat is een dichtheid waarin dorps gebouwd kan worden. • Gemeentegrens met Brummen zou geen grens moeten zijn; het is logischer om de bereikbaarheid tussen rondweg en spoor te verdichten. • Met de uitbreiding verdubbelt het aantal inwoners. Belangrijkste is de sociale samenhang: waar ontmoeten dorpsbewoners elkaar? Hiervoor moet ruimte zijn, zowel in het dorp als in de uitbreiding. Hierbij is van belang dat: o Gedeelde voorzieningen zijn, zoals de voetbalclub en het buurthuis, maar ook een buurtsupermarkt en horeca. o Nieuwe parkstructuren die oud en nieuw verbinden: de huidige groene randen bieden potentie om een verbindend park/landschapszone te zijn. o Nieuwe verbindingen: spoor is een barrière; de huidige twee onderdoorgangen zijn smal en ook voor auto’s. Dit is niet veilig en onaantrekkelijk. o Ook sociale woningen in de Hoven Noord. o Niet alleen maar woningen voor mensen uit het westen van het land, maar ook een stap in de wooncarrière van Hovenaren.

o Bij verduurzaming van bestaande woningen is het belangrijk dat bestaande bewoners terug kunnen keren of elders in het gebied een plek krijgen. o De diepe tuinkavels lenen zich voor toevoegen van woonmeters (achter op het erf) voor meer-generatie kavels – versterkt de sociale binding.

Verslag bijeenkomsten (participatie) Kadernota Hoogbouw & Verdichting

16 / 59

•

•

•

Door de jaren heen zijn veel basisvoorzieningen verdwenen. Dit wordt als gemis ervaren. De hoop is dat met uitbreiding er ook meer draagvlak komt voor voorzieningen. Verbinden van de (oude en nieuwe) delen moet mee worden genomen in de nieuwe Verkeerscirculatieplan. De twee spoor-onderdoorgangen zijn te smal voor de functie (auto, fiets en voetgangers). Bereikbaarheid met OV verbeteren (de Buurtbus heeft maar een halte bij de IJsselbrug; bejaardenvervoer) en aanbod van deelmobiliteit is wenselijk.

Ruimtelijke principes • Put uit de rijkdom aan identiteit in De Hoven (bepalend voor het specifiek dorpskarakter hier) en bouw daarop voort. o Kleine clusters – buurtschapjes met eigen identiteit is typerend voor De Hoven. o Smalle straatjes, woningen aan de straat is kenmerkend voor de oudste delen. o Groene randen, zoals buurtmoestuin en natuurspeeltuin zijn goede voorbeelden. o Sociale samenhang en ontmoeting zijn belangrijk voor het dorps gevoel. • Sociale voorzieningen behouden en versterken. • Verbeteren van de bereikbaarheid en verbindingen. • “Geworteld zijn” bewaken voor de toekomst.

Verslag bijeenkomsten (participatie) Kadernota Hoogbouw & Verdichting

17 / 59

2.6 Stadswandeling 3. Zuidwijken en de Stoven Opgave bij verdichten en hoogbouw: doorstroming en goede alternatieven in de buurt. Quote: “Ik woon in een te kleine woning met twee kinderen in de basisschoolleeftijd en sta al 11 jaar ingeschreven voor een huurwoning” Doorstroming is een belangrijk onderdeel van het antwoord op die woningnood. Zutphen heeft meer dan genoeg eengezinswoningen, maar die worden voor een groot deel niet door gezinnen bewoond. De mechanismes van de woningmarkt maken doorstroming lastig: wie gaat er naar een kleinere woning als die duurder is dan je huidige woning? Verdichting gaat niet alleen over bijbouwen, maar ook over beter gebruiken wat er al is. Er worden verschillende oplossingen benoemd: woningsplitsing, woningdelen, verduurzaming van het vastgoed als hefboom om te verhuizen. Het is makkelijker om te verdichten met appartementen dan met eengezinswoningen, want daar bouw je geen dichtheid mee. Als er goede regelgeving en wellicht subsidie komt om de doorstroming te helpen heeft het zin om appartementen bij te bouwen. Dan kunnen de ouderen uit eengezinswoningen doorstromen naar een passender woning, bij voorzieningen en wellicht in een woonvorm die eenzaamheid tegen gaat.

Zuidwijken Karakteristiek Zuidwijken is gebouwd in de jaren 70 en 80 volgens de principes van de bloemkoolwijk: een rondweg met daaraan buurtjes met doodlopende straatjes. Twee voorzieningen clusters liggen centraal in de wijk: het winkelcentrum aan de Emmerikseweg en het scholencluster aan Het Zwanevlot. Het is een ideale gezinswijk. De empty nestors van de eerste generatie vormen een belangrijke bewonersgroep: 1 of 2 persoonshuishoudens in ééngezinswoningen. De nieuwe generatie gezinnen komt langzaam de wijk in, maar de speelplekken worden nog weinig gebruikt. Naast veel eengezinswoningen zijn er complexen met appartementen en maisonnettes, met name aan de rand van de wijk. Het groen is dé kwaliteit van de wijk: brede waterpartijen, veel bomen en kleine veldjes. De opkomst van de tweede auto maakt dat er ook veel ruimte op gaat aan parkeren, liefst voor de deur. Veel voortuinen worden volledig bestraat. Quotes: De architectuur is middelmatig: “Ik had liever in een jaren 30 woning gewoond, maar deze zijn groter, energiezuiniger en ook nog goedkoper”. “Groene rand daar fiets ik voor om, liever iets langer fietsen dan over de Emmerikseweg”

Verslag bijeenkomsten (participatie) Kadernota Hoogbouw & Verdichting

18 / 59

Ontwikkelrichting De opzet van de wijk maakt verdichting lastig. Er is veel groen, straten zijn breed en er zijn veel kleine hoekjes, maar nauwelijks plekken waar verdichting inpasbaar lijkt. Met het groen als het goud van de wijk vallen plekken af die op de kaart kansrijk lijken, maar in werkelijkheid te waardevol zijn om te bebouwen. Verdichting lijkt wel mogelijk op de plek van de twee voorzieningen clusters. Hier past bijbouwen om meerdere redenen goed: nabij voorzieningen is passend voor de oudere doelgroep die verleid kan worden door te stromen en aan de rondweg, zodat hoogbouw bijdraagt aan de leesbaarheid. Opgave is het parkeren: dat neemt veel ruimte in. Bouwen voor specifieke groepen (ouderen of woongroep) kan de parkeervraag reduceren en het gebruik van deelauto’s past goed bij deze groep. Ruimtelijke principes • Groen is het goud van de wijk: Niet de groenstructuur volbouwen, dan gooi je de kwaliteit van de wijk weg Meer divers gebruik van het groen, zoals de bijentuin. Inzetten op de grotere groene plekken, beheer hoort daarbij ( zoals de mooie vaste plantenborders in de binnenstad), deels zelfbeheer door bewoners? Fietspad diagonaal door de wijk is belangrijk, sluit aan op het park en kan doorverbonden worden naar buiten.

Oog voor sociale veiligheid, groenbeheer, meer ogen op straat? • Bouw voor doorstroming en vernieuwing: Nieuwe woonconcepten die ouderen verleiden en bijdragen aan diversiteit van het woningaanbod ( knarrehof, wooncooperatie). Daar horen ook andere mobiliteitsprincipes bij zoals deelauto’s. Verdichting wordt goed in de wijk ingepast, bijvoorbeeld bij de voorzieningenclusters, dus niet op onaantrekkelijke of geluidsgevoelige plekken. Verdichting draagt bij aan de leesbaarheid van de wijk ( want de wijk heeft een hoog verdwaalgehalte). • Clusteren draagt bij aan sociale samenhang, beter ruimtegebruik en terloopse ontmoeting: Woningdelen, woningsplitsen. Bestaande bouw kan anders worden ingericht: collectieve tuin, gedeelde klusschuur in plaats van alles individueel. Parkeren op afstand kan de kwaliteit van straten en hoven verbeteren. Dubbelgebruik parkeren voor wonen en voorzieningen (bv parkeerterrein IJsselflat). Benut (toekomstige) plekken, zoals de tankstations. • Beter verbinden met de omgeving: Route naar buiten, Bronsbergenmeer en recreatiepark. Als De Stoven wordt ontwikkeld biedt dat kansen voor een beteren verbinding met de Leesten. Laan naar Eme is onprettig fietsen, met name ’s avonds. Emmerikseweg kan een fietsvriendelijke profiel krijgen, vergelijk profiel in Waterkwartier. IJsseldijk is publieke waarde, goed bereikbaar vanuit de wijk, geen verdichting.

• Van buiten naar binnen redeneren: landschap en positionering zijn maatgevend, niet het programma.

Verslag bijeenkomsten (participatie) Kadernota Hoogbouw & Verdichting

19 / 59

De Stoven Karakteristiek De Stoven is een kleinschalig bedrijventerrein met veelal garagebedrijven, deels leegstand, een aantal bedrijfswoningen. Fietsenhandel Bleumink zit er net, komt uit de binnenstad en had meer ruimte nodig. Is een voorbode van verandering, want meer retail dan bedrijf. Lage milieucategorie, goed mengbaar met wonen. Aan de zuidzijde zit het Fletcherhotel, dat neemt te veel ruimte mede door het parkeerterrein. De Den Elterweg wordt afgeschermd door een groene wand. Ontwikkelrichting Transformatie naar wonen lijkt hier kansrijk. Belangrijk is dat de ontwikkeling aansluit bij de Zuidwijken en de verbinding tussen de Zuidwijken en Leesten en ook naar het zuidelijk gelegen recreatiegebied kan versterken. Geen op zichzelf staande ontwikkeling dus, maar aansluiting zoeken bij de bestaande context; oriëntatie vooral op de bestaande wijk en niet op de Den Elterweg of de rondweg; de groene wijkrand wordt hierbij doorgezet. Kans voor een fietstunnel onder de Den Elterweg, sluit aan bij woningbouwontwikkeling op het terrein van het ziekenhuis. Noord zuid verbinding met de sportfuncties, het zwembad en de Vijver aan de noordzijde. Hoogbouw kan bijdragen aan oriëntatie in de wijk die dat nodig mist.

Een goede plek daarbij lijkt de hoek Harenbergweg/ Laan naar Eme: in de stad, afstand tot de drukste wegen, uitzicht op het park en kan een goede entree vormen voor de Zuidwijken. Ruimtelijke principes • Verbinden met de omliggende wijken om woonkwaliteit te creëren en dat aansluiting gevonden wordt bij de sociale woningbouw. • Van buiten naar binnen redeneren: landschap en positionering zijn maatgevend, niet het programma. • Behoud groene zones, buffer naar de omliggende drukke wegen, maar vergroot sociale veiligheid aan de Laan naar Eme en De Stoven. • Transformatie kan geleidelijk, maar wel genoeg kritische massa voor het wonen, zodat het veilig voelt. • Hoogbouw vormt geen wand rondom de buurt, maar maakt integraal deel uit van de ontwikkeling. • Hoogbouw combineert leesbaarheid met leefbaarheid: op logische plekken die een herkenningspunt in de buurt vormen en waar ruimte is op maaiveld voor een aantrekkelijk leefmilieu.

Verslag bijeenkomsten (participatie) Kadernota Hoogbouw & Verdichting

20 / 59

Verslag bijeenkomsten (participatie) Kadernota Hoogbouw & Verdichting

21 / 59

2.7 Stadswandeling 4. Zuidelijke binnenstad Opgave: haalbaarheid/ betaalbaarheid versus ruimtelijke kwaliteit Aan de randen van de zuidelijke binnenstad zijn een aantal ontwikkellocaties. Hier is behoefte aan verbetering, maar het aanwezige vastgoed en de eigendomssituatie maken herontwikkeling complex. Er komt veel samen: erfgoed, groen, water, voorzieningen, parkeren én woningbouw. In de wetenschap dat van de woningbouw 70% betaalbaar moet zijn is het een vrijwel onmogelijke puzzel om hier te verdichten en een haalbaar plan te realiseren. Het roept de vraag op of het wel mogelijk is om op dit soort plekken betaalbaar te bouwen. Er moeten duidelijke prioriteiten worden gesteld, niet alles kan. Zo niet, dan gebeurt er niets want dan is ontwikkeling niet aantrekkelijk voor de eigenaren. Niets doen kan ook een oplossing zijn: dat de tijd er nog niet rijp voor is en moet de stad wat meer geduld hebben. Het is erger om nu mee te gaan in een te dichtbebouwd plan dat de stad niet verbetert. Kader vesting van de toekomst 1. Historische restanten beter zichtbaar maken 2. Structuren herstellen 3. Ecologie verbeteren 4. Klimaat adaptief maken 5. Economische waarde toevoegen: stedelijke dynamiek (bedrijvigheid, toerisme), energietransitie (opwekken, opslaan, verdelen), innovatie Terugkijken op Ravelijn Geen ruimte voor route langs het water > privatisering openbare ruimte.

Door de breedte een eenvormigheid van de torens wordt het een wand. Straatzijde zijn individuele torens beter herkenbaar. Polsbroek Karakteristiek De Boompjeswal vormt de grens van de historische binnenstad, grenzend aan het vestingwerk. Het vestingwerk wordt gekenmerkt door eenvoud: gras met bomen, geen wipkippen of bankjes, met daarachter de moddergracht die tegenwoordig droog is. Polsbroek ligt buiten de vesting en was lager veengebied. Polsbroek ligt tussen twee radialen in, de Laarstraat en de Spittaalstraat. Het is van oudsher geen stadsentree, maar functioneert nu zo, omdat het parkeerterrein van de Albert Heijn veel wordt gebruikt door bezoekers van de binnenstad. Het terrein is afgehekt en voorzien van slagbomen, zodat het niet voelt als onderdeel van de stad. Quotes: “Daar hoort het woord monumentaal bij” “Leenargumenten uit de geschiedenis worden gebruikt om een grootschalig plan te legitimeren”. “We hebben een fantastische stad, we mogen hem nog mooier maken” “Mijn zorg is: hoe fijnzinnig kunnen we reageren op onze stad?” “Hoogteaccenten? Wij noemen dat gewoon flatgebouwen”

Verslag bijeenkomsten (participatie) Kadernota Hoogbouw & Verdichting

22 / 59

Ontwikkelrichting Stapsgewijs vormgeven aan de overgang naar de historische binnenstad. Prettige ontvangst van bezoekers die op een natuurlijke manier de binnenstad betreden: uitnodigend, wekt nieuwsgierigheid op. Een opmaat naar de binnenstad. Dat vraagt om een maat en schaal die aansluit bij de binnenstad: compact stedelijk, met behoud van de bomen. Albert Heijn zou onderdeel kunnen zijn van een nieuwe blokstructuur, zodat de maat van de supermarkt beter aansluit bij de omgeving. Hoogbouw past niet direct aan de rand van de binnenstad. Het is te onderzoeken of een toren passend is aan de oostrand, bij de kruising Hoogestraatje/ Polsbroek of op de plek van de woningbouw ernaast. De gemeente moet een passende strategie ontwikkelen voor het bezoekers parkeren, dat kan zowel ruimtelijk als met beprijzing.

Houtwal Karakteristiek De Houtwal is een bedrijvenzone langs de Vispoortgracht, middenin het oude vestingwerk. Naast deze strook is in 2010 een nieuwbouwwijkje gebouwd, waarin een deel van het oude vestingwerk weer zichtbaar gemaakt is. Ontwikkelrichting Vernieuw op basis van de cadeaus die de stad je aanreikt. Bouw in een schaal die passend is bij de omliggende bebouwing én het ruime profiel aan het water. Geen hoogteaccenten, maar een strook die in balans is. Maak het oude vestingwerk weer zichtbaar. Ruimtelijke principes zuidelijke binnenstad Durf te dromen: ontwikkel het plan dat je echt wilt voor de lange termijn. Stadssilhouet van de binnenstad moet schoon blijven; hoogbouw onder strikte voorwaarden. • Positionering hoogbouw Verrijkt het stadssilhouet – denk in de diepte, tweede linie, niet achter, maar naast de Walburgiskerk. Draagt bij aan leesbaarheid van de stad: binnen of buiten de vestingwerken, oude invalswegen. Niet pal aan de straat, vaak beter op de 2e linie, ruimte voor goede routes, let op wind en schaduw. • Op welke manier is een toren passend/aanvaardbaar? Verrijken van het silhouet, gaat mee resoneren met wat er al is. Laag toevoegen aan de geschiedenis: icoon van deze tijd. Slank, een sierstuk of icoon. Goede landing op de grond. • Van buiten naar binnen redeneren: landschap en positionering zijn maatgevend, niet het programma.

Ontwikkeling aan de randen van de binnenstad is kostbaar als er passend wordt gebouwd. Voer de discussie over betaalbare woningbouw op deze plek, compenseren met een vereveningsfonds voor betaalbare woningen kan ook als sociaal op de plek zelf niet haalbaar is.

Verslag bijeenkomsten (participatie) Kadernota Hoogbouw & Verdichting

23 / 59

De autovrije binnenstad wordt afgewenteld op de randen, zoals het parkeerterrein bij AH en achter het politiebureau (Houtwal). Een camperparkeerplaats op een toplocatie aan de binnenstad? Prioriteiten aangeven: ruimte voor wonen, voor parkeren of voor een (kostbare) combinatie?

Waterkwartier Karakteristiek Dit was vroeger de rand van de stad. Oude linten dwars op de Emmerikseweg, tuindorp/ arbeidersbuurt, kleinschalig en compact. Winkelcentrum is recent vernieuwd, oude gevangenis eiland wordt herontwikkeld met duurdere woningen. De wijk wordt aan de oostzijde begrenst door de Den Elterweg met kantoren, een strokenverkaveling en een sterflat. Dit zijn twee ensembles die losliggen van het Waterkwartier. Ontwikkelrichting Er zijn plannen voor de ontwikkeling van het oostelijk deel van de Zeeheldenbuurt, de strokenbouw door woningcorporatie Ieder1. Ontwikkeling van de Zeeheldenbuurt moet in samenhang worden gezien met de kansen voor de kantoorstrook langs de Den Elterweg: zorg dat een toekomstige herontwikkeling van deze strook goed aansluit op de Zeeheldenbuurt, zodat geen losliggende strook langs de Den Elterweg ontstaat. De kantoren zijn goed te mengen met wonen, Ieder1 heeft hier ook een kantoor. Waterpartij en groen is nu de scheiding tussen twee sferen, maar kan het verbindende vormen. Ook aan de Gerard Doustraat zijn verdichtingsopties, zoals bij het benzinestation. Ruimtelijke principes • Verdichting aan de randen staat niet los van de wijk, maar goed verbonden. • Van buiten naar binnen redeneren: landschap en positionering zijn maatgevend, niet het programma. • Eventuele hoogbouw staat niet direct aan de straat.

• Parkeren vraagt om slimme oplossingen. • Klimaat adaptief: de smalle straatjes zijn relatief stenig. • De groenstructuur is de kernkwaliteit van de buurt en zorgt voor goede inpassing van de sterflat. Behoud van de groenstructuur is de basis voor herontwikkeling.

Verslag bijeenkomsten (participatie) Kadernota Hoogbouw & Verdichting

24 / 59

Verslag bijeenkomsten (participatie) Kadernota Hoogbouw & Verdichting

25 / 59

2.8 Stadswandeling 5. Warnsveld Opgave: dorps karakter versus zelfvoorzienend blijven Verdichting is inbreiden volgens de huidige DNA; architectonische vormgeving doet ertoe. Geen hoogbouw Quotes: “Hoogte alleen is geen criteria maar ook vorm en architectuur” “Zorgvuldigheid is nodig” “Verbinding met het groen maken” Karakteristiek Wat bewoners waarderen is de rust en het mooie en rijke groen in Warnsveld. De intieme en afwisselende straatjes (met veel lucht/ openingen) in het dorp zijn prettig. De diversiteit van het groen met o.a. veel boomsoorten (met bloesem, bessen, groot en klein) is karakteristiek. Dit geldt ook voor de groene landschappelijke randen. Hierin is het gebied langs de Berkel onderscheidend (maakt deel uit van het beschermd stadsgezicht), als ook de Lage Weide met zicht op de molen Nooit Gedacht. De relatie met de Berkel is waardevol: o.a. zicht op en doorzichten naar het groen langs de Berkel. De bebouwing in het beschermd stadsgezicht is kleinschalig, vaak 2 lagen en een kap. Af en toe is er een iets “groters gebouw”, maar door de architectuur past het. Welgelegen en Scheperskamp zijn buurten uit de jaren 70 met karakteristieken uit die periode, zogenaamde bloemkoolwijken. De buurt Overkamp is uit jaren 90 en later. Warken is het buitengebied.

Warnsveld is zelfvoorzienend met vele maatschappelijke voorzieningen op het gebied van zorg, onderwijs en sport, en detailhandel voor de dagelijkse boodschappen. Nieuwbouw uit het recente verleden is wisselend van kwaliteit: een geslaagd project is bijvoorbeeld het Zorgwooncentrum Den Bouw. Hier is o.a. door de speelsheid in de architectuur en de bouwhoogte uiting gegeven aan de dorpse schaal van Warnsveld. Jammer was wel dat bestaande bomen moesten wijken voor de nieuwbouw. Minder geslaagd is de toren op de hoek Scheperdreef – Ooyerdreef. Het gebouw oogt grootschalig met weinig menselijke maat, onder andere door de lange gesloten wand op de begane grond en de dichte delen van de toren. Het straatbeeld is onaantrekkelijk veel verharding door parkeren en weinig groen. Ontwikkelrichting Er is een brede visie nodig voor verdichting in het dorp, zodat ontwikkelingen meer in samenhang worden ontwikkeld. In het beschermde dorpsgezicht en het dorp is ruimte voor inbreiding door vernieuwen van bestaande kavels - zoals het gebied bij de voormalige brandweerkazerne of de autogarage aan de Rijksstraatweg – maar wel volgens de huidige ruimtelijke karakteristieken. Hierbij is ook oog voor het groen bestaande bomen zoveel mogelijk behouden - en hoe daaraan bijgedragen kan worden (bijvoorbeeld met nieuwe bomen).

Dit zijn de plekken waar zekere vorm van verdichting mogelijk zou kunnen door een goede ruimtelijke inpassing; door te spelen met de schaal (laag voor hoger achter) en vorm van het gebouw en goede architectuur. Menselijke maat is hierbij belangrijk. Kansen voor verdichten in Scheperskamp door ontwikkelen van de

Verslag bijeenkomsten (participatie) Kadernota Hoogbouw & Verdichting

26 / 59

Lage Weide, ten westen van het Isendoorn college. Hier wel de groene rand aan de N348 – de Den Elterweg – doortrekken. Deze hele groene rand kan als stadspark worden doorontwikkeld. Hiermee wordt het aangezicht als ook de entrees van Warnsveld (aan de Rijkstraatweg en de Draaiomsdreef) verbeterd. Ruimtelijke principes • Geen hoogbouw. • Van buiten naar binnen redeneren: landschap en positionering zijn maatgevend, niet het programma. • In het beschermde stadsgezicht inbreiding & vernieuwen van bestaande kavels volgens de huidige DNA. Hierbij is ook oog voor het groen en hoe daaraan bijgedragen kan worden. Bestaande bomen zoveel mogelijk behouden. • Behoud zichtrelatie met groengebied langs de Berkel. Alle bomen zijn waardevol en zouden niet zonder meer gekapt moeten kunnen worden, ook al staan ze op privaat eigendom. • Groene randen langs de N348 openhouden: deel van dit gebied valt binnen het beschermd stadsgezicht en binnen de molenbiotoop. • Zelfvoorzienendheid behouden en versterken: voorzieningen uitbreiden/aanvullen waar mogelijk. • Aandacht voor de entrees van het dorp en de dorpsgezichten ook bij onderhoud. • Molenbiotoop openhouden; ook als het om beplanting gaat. • Architectuur is kwalitatief en in samenhang met de bestaande context; door te spelen met massa, schaal, hoogte, voor en achtergrond en kleur is veel (meer) mogelijk binnen de dorpse DNA.

• Woningen bouwen voor starters en voor senioren = waar behoefte aan is bij de huidige inwoners (dure huizen is met name gericht op nieuwkomers). Lessen uit het verleden: De Albert Heijn is te massief en niet passend bij het karakter van Warnsveld: te dicht op de weg, eerder groen inpassen was beter geweest. Het hoogteaccent aan de straat is fors met veel dichte delen zichtbaar; op de tweede linie met laag aan de openbare ruimte voor menselijk maat; gebouw is van de straat afgekeerd wat niet bijdraagt aan het straatbeeld.

Verslag bijeenkomsten (participatie) Kadernota Hoogbouw & Verdichting

27 / 59

Verslag bijeenkomsten (participatie) Kadernota Hoogbouw & Verdichting

28 / 59

Verslag bijeenkomsten (participatie) Kadernota Hoogbouw & Verdichting

29 / 59

3. Stakeholdersoverleg Naast het organiseren van de stadswandelingen, waar veelal ook de wijk- en dorpsraden in meeliepen, hebben meerdere overleggen plaatsgevonden met verschillende stakeholders. Zo was in een vroeg stadium de stichting “Zicht op Zutphen” betrokken en hebben diverse bestuurlijke en ambtelijke overleggen met de stichting plaatsgevonden. Op 10 september heeft in de Oude Raadszaal van Zutphen een stakeholdersoverleg plaatsgevonden. Het eerste concept van de Kadernota Hoogbouw & Verdichting is toen gepresenteerd aan de aanwezigen. Hier was alleen de Dorpsraad Warnsveld bij aanwezig. De overige uitgenodigde stakeholders waren verhinderd of hebben geen gebruik gemaakt van de uitnodiging. Een aantal wijkraden konden niet bij dit moment aanwezig zijn, maar gaven aan wel te komen naar het stadsdebat op 17 september. Bij het stakeholdersoverleg waren daarnaast een aantal studenten van de Saxion Hogescholen aanwezig. Deze groep studenten is een onderzoek aan het uitvoeren naar verdichtingsopgaven (o.a. Zutphen). Dit is een opdracht vanuit woningbouwcorporatie Ieder1. Ook was Ieder1 aanwezig bij dit stakeholdersoverleg. De studenten gaven aan ook graag te komen naar het jongeren- en stadsdebat. Na het stadsdebat heeft de Vereniging Commercieel Vastgoed Zutphen (VCOZ) op 23 september een gesprek gevoerd met de gemeente.

De vereniging heeft circa 300 leden en 400 adressen in Zutphen. Naar aanleiding van het stadsdebat wil de VCOZ de gemeente een aantal aandachtpunten meegeven. Tijdens het stadsdebat werd door verschillende bewoners de groei van Zutphen om de voorzieningen in stand te houden in twijfel getrokken. De VCOZ benadrukt dat een groei naar 60.000 (dan wel meer) inwoners nodig is om als stad relevant te blijven. Alleen dan kan je de voorzieningen, in combinatie met een passend woningaanbod, in stand houden. Kentering naar meer woningen voor jongeren is nodig tegen het vergrijzing van de stad. Meer appartementen in en nabij de binnenstad draagt hieraan bij en er zal ook meer vertier geboden moeten worden voor deze doelgroep. Ook is visie nodig op het aantrekken van meer hoogwaardige werkgelegenheid om dit vliegwiel aan te jagen. Naast een prettig woonklimaat realiseer je dan ook een prettig vestigingsklimaat voor bedrijven. De VCOZ is voornemens om nog in te spreken tijdens de oordeelsvormende vergadering en een memo in te dienen met aanbevelingen. Die memo kan de gemeente dan meenemen in het nog op te stellen omgevingsprogramma ruimte. Op 25 september heeft een afvaardiging van de VVE van winkelcentrum De Brink een gesprek gevoerd met de gemeente over de kadernota. De VVE kan zich vinden in de aanpak en opzet van de kadernota.

Zij worden graag nader betrokken bij het opstellen van het omgevingsprogramma ruimte.

Verslag bijeenkomsten (participatie) Kadernota Hoogbouw & Verdichting

30 / 59

4. Jongerendebat 4.1 Wie namen er deel? Op 17 september heeft in de Buitensociëteit van de Hanzehof in de middag het jongerendebat hoogbouw & verdichting plaatsgevonden. Aan dit jongerendebat hebben 30 leerlingen van het Eligant Lyceum en het Isendoorn College deelgenomen. De scholieren van het Eligant Lyceum deden dit vanuit het vak Maatschappij Wetenschappen. De scholieren van het Isendoorn College zitten bij de debatgroep van de school. Het geheel werd geleid door een moderator.

Momentopnamen Jongerendebat 17 september 2025

Verslag bijeenkomsten (participatie) Kadernota Hoogbouw & Verdichting

31 / 59

4.2 Waarom hoogbouw en verdichting in Zutphen? Het adviesbureau Urhahn heeft samen met de gemeente eerst een toelichting gegeven over het onderwerp hoogbouw en verdichting. Hierna heeft de gemeente nog uitleg gegeven hoe de besluitvorming door de gemeenteraad over (bijvoorbeeld een kadernota) plaatsvindt. Urhahn heeft de Kadernota Hoogbouw & Verdichten vervolgens nader toegelicht en heeft de moderator verschillende vragen gesteld, met de volgende uitkomsten: Favoriete plek: • De Pelikaan in de binnenstad, lekker rustig, goede koffie en weinig jongeren • De sportschool: daar kom ik mijn vrienden tegen. • Noorderhaven, mijn oma woont daar in een hechte gemeenschap, het is een nette wijk met speelplekken, mooie mix van groen en huizen. • Binnenstad, geen specifieke plek, de knusse straatjes. • De IJssel is geweldig, gewoon om te wandelen. • Het water, Berkel en IJssel, om te kanoën en te zwemmen. Hoe ziet je ideale woonplek eruit? • Rustig, rijtjes huis, kinderen kunnen buiten spelen op straat. In Noordveen kan dat. • Dicht bij de stad in een rustig straatjestukje fietsen naar de stad is ok, als er maar een supermarkt en een bakker is. • Thuis meer ruimte, dat is belangrijk. • Maar ook: liever een appartement dan bij mijn ouders thuis. Over Torenstad: • Niet persé gek of raar om meer torens te maken. • Er zijn 5, 6 torens, dat is nog best leeg, ik vind het gewoon niet genoeg.

• Een stad ontwikkelt zich, dus het stadsbeeld ontwikkelt mee. Ik zou zelf in een toren willen wonen als: • Mooi dakterras. • Uitzicht, dus wel hoog in een toren. • Voorzieningen dichtbij. • Flats waar jongeren bij elkaar wonen, dingen in de buurt die jongeren nodig hebben, niet tussen de ouderen wonen. • Jong volwassenen: nieuwe start, uit huis, beetje New York gevoel kan wel. • Appartement met veel ramen, veel licht en mooi interieur; ik ben erg voor kleurrijk, creatief, veel licht.

4.3 Stellingen en debat Het tweede deel van de middag bestond uit het voeren van het debat. Dit vond plaats op basis van verschillende stellingen met de volgende quotes als resultaat. Stelling 1: Over wonen in de binnenstad versus de buitenwijk: • Een jongere in een buitenwijk is alleen, niks te doen, geen gezelligheid; tussen ouderen wonen, dan krijg je misschien een depressie. • In Zutphen is alles maximaal 20 minuten fietsen, dus zo ver is het allemaal niet. • Wel duur als je in de dorpen om Zutphen woont en je moet met het OV ➢ maar je woont daar wel goedkoper, dus dan kunnen die OV kosten er wel bij. • Je woont wel fysiek in Zutphen, maar je hebt niet het Zutphen gevoel.

Verslag bijeenkomsten (participatie) Kadernota Hoogbouw & Verdichting

32 / 59

Het gevoel van de stad kwijtraken is nog groter als je geen huis hebt; liever een uur fietsen is beter dan dakloos zijn. Als het dan niet rustig is in die buitenwijk, want het is de rand van de stad, dan heb je niks. Jongeren in de buitenwijk is de dood voor de binnenstad, binnenstad verliest het stadsgevoel, niet leuk om in Zutphen te zijn. ➢

• •

Stelling 2: Over dichter bouwen in de buitenwijk: • “Dit is Henk. Henk woont al 30 jaar in dezelfde buurt in hetzelfde huis. Op een dag komt en een sportschool voor zijn huis. Henk is boos, want zijn uitzicht is verpest. Misschien is Henk over 10 jaar wel dood, denk aan de toekomst!” • Er is wel een samenleving mogelijk waarbij oud en jong samenleven, het kan aantrekkelijker voor iedereen. • Jongeren zijn de bloedlijn, Zutphen is een stad waar veel ouderen wonen. • Win- win kans met jongeren in de buurt: jongeren krijgen een aantrekkelijke buurt en ouderen krijgen aantrekkelijke mannen. • Bewoner de Hoven: bij ons gaat heel veel gebouwd worden, in de tussentijd is het dan één grote bouwstroom. • Ouderen moeten ook kunnen verhuizen, ze worden niet verdreven. • Als je hier tegen bent, ben je tegen de toekomst van Zutphen. Wie gaat er dan werken? Stelling 3: Over nieuwe hoge gebouwen in de binnenstad • Wil de gemeente uitstralen dat Zutphen een stad voor boomers is? • Kijk maar naar Arnhem, daar kan nieuwbouw samengaan met de binnenstad. • We kunnen ook kijken naar De Mars en de Hoven voor nieuwbouw; de Hoven en de Mars is geen reistijd naar de binnenstad. • Op een gegeven moment moet je de lucht in, we hebben geen keus. • Hoog bouwen op plekken waar jongeren juist willen wonen. • Vraag een goede architect, maak de skyline beter. • Mooie hoge gebouwen, daar zijn mensen trots op.

• Ziel en cultuur van Zutphen niet verliezen. • Hanzestad is groter dan Zutphen, verbindt ons met andere Europese steden. • Je kunt de geschiedenis in tact laten als je er nieuwbouw aan toe voegt. Aanvullend na het debat: • Hoogbouw wat verder weg van de IJssel: als je mensen wilt trekken, moet je de charme van de stad in stand houden. Dit is Zutphen, daar kies je bewust voor. • De sfeer is heel leuk, maar ik wil wonen. • Je moet meegaan met de tijd: wat we nu bouwen is over 100 jaar oud. De jongeren hebben goed kunnen laten horen waar zij voor staan en wat zij belangrijk vinden voor de toekomst van Zutphen en Warnsveld. De argumenten waren steekhoudend, van hoog niveau en geven ook zicht in wat de jongeren belangrijk vinden en waar zij zich zorgen over maken. De historische binnenstad wordt zeker gewaardeerd, maar de jongeren vinden het vinden van een passende woning op termijn (lees na het studeren) toch wel belangrijker. Ook starterswoningen in de binnenstad zijn nodig. Een minderheid gaf aan dit dan direct te zoeken in Zutphen (door het ontbreken van perspectief). Zutphen wordt gezien als een hele fijne plek om een gezin te starten en veilig je kinderen te laten spelen op straat en in de wijk. Ook het ontbreken van sociale voorzieningen en plekken voor ontmoeten in de wijk werd meerdere malen genoemd. Denk hierbij aan een café of kroeg.

Verslag bijeenkomsten (participatie) Kadernota Hoogbouw & Verdichting

33 / 59

5. Stadsdebat 5.1 Doel van de bijeenkomst Het stadsdebat is geslaagd als we de kaders voor verdichting en hoogbouw met elkaar hebben verkend vanuit verschillende perspectieven.

5.2 Aanwezigen panelleden Ontwikkelaar: Directeur bij Torenstad Vastgoed Corporatie: Directeur bij Ons Huis Architect: architect bij Architecten Lab Erfgoedadviesraad: stedenbouwkundige gemeente Deventer Culturele sector: Artistic Director in Zutphen Gemeente Zutphen: Beleidsadviseur ruimtelijke ontwikkeling

5.3 Opening van de avond door wethouder J. Bloem De avondvoorzitter - opent de avond, heet iedereen hartelijk welkom en geeft het woord aan Wethouder J. Bloem.

Wethouder J. Bloem tijdens het stadsdebat

Nederland heeft te weinig woningen. Tot 2050 wil het Rijk in heel Nederland zo’n 1.000.000 woningen bouwen. Zutphen neemt 5000 woningen voor zijn rekening. Waarom is dit debat vanavond zo belangrijk, hij heeft de oude hoogbouwvisie mee van Zutphen (vastgesteld in 2000) om te laten zien wanneer er voor het laatst een goede discussie is geweest op dit onderwerp. Er is ambitie met het vaststellen van de Omgevingsvisie Zutphen uitgesproken om te groeien als stad tot 50.000/60.000 duizend inwoners. Dat is juist nodig om onze voorziengingen te kunnen behouden. Als wij stilstaan als stad, trekken we geen jongeren aan en vergrijzen we langzaam, waardoor voorzieningen sluiten. Hij wordt wekelijks geconfronteerd met de wooncrisis. Jongeren gaan samenwonen bij hun vader, of ouderen die geen geschikte woning kunnen vinden. Er is dus ook een urgent maatschappelijke noodzaak. Vanmiddag was er een jongerendebat met 30 scholieren wat ook een goede opbrengst had. Daarnaast is de ruimte in

Verslag bijeenkomsten (participatie) Kadernota Hoogbouw & Verdichting

34 / 59

Nederland schaars, willen we de weilanden volbouwen terwijl die weilanden ook nodig zijn voor onze landbouw. Daarom is ook hoogbouw nodig, dan is alles compacter en wonen mensen dichtbij voorzieningen. Tegelijkertijd is erfgoed een van de belangrijkste waarden van Zutphen en ons stadssilhouet. Het is een onderwerp wat erg leeft in de samenleving. Wethouder J. Bloem bedankt vast iedereen voor hun komst en is blij met de grote opkomst en meldt dat het fijn is om uw expertise te kunnen gebruiken bij dit debat.

5.4 Presentatie kaders voor verdichting en hoogbouw door Urhahn De stedenbouwkundig adviseur van Urhahn (stedenbouwkundig adviesbureau) laat vervolgens een presentatie over de Kadernota Hoogbouw & Verdichten zien.

Eerst volgt een uitleg over de opgave en de noodzaak om te proberen zoveel mogelijk woningen in bestaand stedelijk gebied toe te toevoegen. Ook wordt uitgelegd wat onder verdichting wordt verstaan: beter benutten van de bestaande stad.

Verslag bijeenkomsten (participatie) Kadernota Hoogbouw & Verdichting

35 / 59

Fragment presentatie Urhahn

Fragment presentatie Urhahn

Maar er zijn ook geschikte plekken waar je wel kan verdichten, zoals winkelcentrum De Brink in de Zuidwijken, zodat je daar nieuwe inwoners en jonge gezinnen kan trekken. Dit doen we op basis van verschillende gebiedsprofielen:

Verslag bijeenkomsten (participatie) Kadernota Hoogbouw & Verdichting

36 / 59

Fragment presentatie Urhahn

Fragment presentatie Urhahn

Verslag bijeenkomsten (participatie) Kadernota Hoogbouw & Verdichting

37 / 59

Kaders voor verdichtingen en Hoogbouw De eerste twee kaders zijn opgehaald uit de stadswandelingen: • Leesbaar (herkenbaarheid) en; • Leefbaar (groene kwaliteiten en voorzieningen die erbij horen). Verder geldt: • Stadssilhouet blijft herkenbaar; • Binnenstedelijk verdichten (bv. Polsbroek, Station, Houtwal. Locaties rand centrum, niet hoger dan categorie 2) • Wijkcentra versterken (bv. appartementen toevoegen) • Sterke groei Wijkranden (met hoogbouw erbij) • Intensiveren Werkgebieden (waarbij de disclaimer geldt dat eerst de sociaal economische visie moet zijn vastgesteld.) Op basis van de stadswandelingen hebben wij gebiedsprofielen gemaakt. Daarbij hebben we 3 hoogtecategorieën benoemd: • Categorie 1: Basishoogte 1 tot 4 lagen ( tot 12 meter) • Categorie 2: 4 tot 8 lagen ( max 25 meter) • Categorie 3: Torens boven 25 meter, hoger dan 8 lagen. Kansen voor hoogbouw in Zutphen wordt dus per plek bekeken en wordt onderzocht tot welke categorie herontwikkeling mogelijk is.

Fragment presentatie Urhahn

Verslag bijeenkomsten (participatie) Kadernota Hoogbouw & Verdichting

38 / 59

5.5 Stellingen Citaat uit één van de zienswijze die is ingediend door een inwoner die aanwezig was bij het stadsdebat: “Resultaten mentimeter: De vragen die gesteld zijn bij de mentimeter hebben tot discussie geleid. Maar ze waren ook heel zwart-wit gesteld, wat in de praktijk nooit helemaal klopt: in veel gevallen stond de juiste keuze er niet bij. Geschikt om discussie te genereren, maar niet om conclusies aan te verbinden.”

Momentopnamen tijdens het stadsdebat

Verslag bijeenkomsten (participatie) Kadernota Hoogbouw & Verdichting

39 / 59

Stelling 1. “Hoogbouw niet in de historische binnenstad, maar wel in nieuwe clusters op afstand.” Toelichting Panel: Culturele sector: geeft aan dat er in het centrum ook een nieuw mooi passend gebouw kan komen die ook binnen erfgoed past. Je kan nieuwe lagen aan een stad toevoegen, oude panden. Erfgoedadviesraad: Binnenstad heeft qua vormgeving ook heel prettige straten en niet alleen de toren zijn heilig. Hij is het eens met verdichting, maar moet dit perse met de verhoging.