108480RH 2021_BW_00169

College van burgemeester en wethouders Besluit

2021_BW_00169

GOEDGEKEURD Vergadering van 23 maart 2021 Team Ruimte Economie en Duurzaamheid

Vaststellen bestemmingsplan Kattenhavestraat Besluitvormend

Zaaknummer: 108480 Portefeuillehouder: Laura Werger Openbaar Ja Embargo Ja, 1 week embargo

Samenstelling Aanwezig: mevrouw Annemieke Vermeulen, Burgemeester; de heer Harry Matser, Wethouder; de heer Mathijs ten Broeke, Wethouder; mevrouw Annelies de Jonge, Wethouder ; mevrouw Laura Werger, Wethouder; mevrouw Anja de Rouw, Adjunct-secretaris; mevrouw Monique Stouten, gemeentesecretaris

Besluit Besluitpunt 1 Het college besluit de raad voor te stellen het bestemmingsplan “Kattenhavestraat, Zutphen” gewijzigd vast te stellen overeenkomstig de bij dit plan behorende toelichting, regels en verbeelding (NL.IMRO.0508.bp1521Driesteek7-vs01);

Besluitpunt 2 Het college besluit de raad voor te stellen de zienswijzennota behorende bij het bestemmingsplan “Kattenhavestraat, Zutphen”, d.d. februari 2021, vast te stellen;

Besluitpunt 3  Het college besluit de raad voor te stellen geen exploitatieplan vast te stellen als bedoeld in artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening.

Motivering Aanleiding en context zie raadsvoorstel Beoogd effect zie raadsvoorstel

1/234

Argumenten zie raadsvoorstel Kanttekeningen zie raadsvoorstel Communicatie / vervolgtraject / uitvoering Na het collegebesluit krijgen reclamanten de zienswijzen nota toegezonden. Voor het overige, zie raadsbesluit. Rapportage / evaluatie n.v.t. Financiële consequenties zie raadsvoorstel Risico’s zie raadsvoorstel Personele consequenties zie raadsvoorstel Programmadoelen Programma 3. Duurzame leefomgeving

Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13.

Raadsvoorstel vaststellen bp Kattenhavestraat.pdf Nota_3_Zienswijzen_bp1508Kattenhave_1.0.pdf i_NL.IMRO.0301.bp0508Kattenhave-on01_kaart.pdf Regels BP Kattenhavestraat.pdf Toelichting BP Kattenhave va01 Bijlage 1 Verkennend bodemonderzoek24 jan 08 VO Kattenhavestraat 3.pdf Bijlage 2 17 jan 17 Evaluatierapport vml gasfabriekslocatie IJsselkade Zutphen.pdf Bijlage 3 Akoestisch onderzoek van der Boom.pdf Bijlage 4 Quickscan flora en fauna Kattenhavenstraat.pdf Bijlage 5 Voortoets stikstofdepositie Kattenhavestraat, Zutphen_Buro SRO_22-06-2020.pdf Bijlage 5a aanleg AERIUS_bijlage_20200617163612_RNLxu9sg46oB.pdf Bijlage 5b gebruik AERIUS_bijlage_20200617161327_RtDav9iyFsim.pdf Bijlage 6 Stedenbouwkundig advies Kattenhavenstraat Zutphen.pdf

2/234

VOORBLAD

Griffienummer:

ONTWERP RAADSVOORSTEL Onderwerp Programma

Vaststellen bestemmingsplan Kattenhavestraat, Zutphen 3. Duurzame leefomgeving --

Forum Portefeuillehouder Inlichtingen bij

oordeelsvormend Laura Werger Jaap Westerink 7947

Soort bevoegdheid Beleidsvrijheid Programmabegrotingswijziging

kaderstellend geen ja

j.westerink@zutphen.nl controlerend beperkt

budgetrecht ruim nee

overig

Het college van burgemeester en wethouders stelt de raad voor: 1. het bestemmingsplan “Kattenhavestraat” gewijzigd vast te stellen overeenkomstig de bij dit plan behorende toelichting, regels en verbeelding (NL.IMRO.0301.bp0508Kattenhave-vs01); 2. de zienswijzennota behorende bij het bestemmingsplan “Kattenhavestraat, Zutphen”, d.d. februari 2021, vast te stellen; 3. geen exploitatieplan vast te stellen als bedoeld in artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening.

3/234

1 van 6

TOELICHTING

Inleiding/aanleiding

Sinds de jaren '80 ligt het terrein waar de voormalige gasfabriek stond aan de Kattenhavestraat braak. In 2000 is in de nog geldende Ontwikkelingsvisie 2020 aangegeven dat deze locatie in aanmerking komt voor woningbouw. Destijds werd gesproken over maximaal 10 appartementen op deze plek. In samenhang met de Binnenstadsvisie (2012) is de ontwikkeling genuanceerd. De mogelijkheid voor ontwikkeling van woningen en het laten vervallen van de tijdelijke parkeerfunctie op deze locatie was in ieder geval wel een duidelijk aangegeven ontwikkelingsrichting. De definitieve ontwikkeling zoals dit bestemmingsplan voorstelt gaat uit van maximaal vier (4) grondgebonden stadswoningen. De woningen bieden ruimte aan de doelgroep met behoefte aan een woning met wat meer binnen- en buitenruimte, in de binnenstad. Het zijn woningen gericht op het bevorderen van de doorstroming van lokale inwoners van Zutphen op de woningmarkt. De behoefte aan deze woningen bleek ook tijdens de forumspecial wonen. Van 8 oktober tot en met 18 november 2020 heeft het ontwerpbestemmingsplan “Kattenhavestraat, Zutphen” ter inzage gelegen. Gedurende deze periode is een ieder in de gelegenheid gesteld een zienswijze over het plan kenbaar te maken bij de gemeenteraad. Tijdens de terinzage periode is door 3 partijen schriftelijk zienswijzen ingediend. Eén zienswijze is door een groot aantal omwonenden ondertekend.

Beoogd effect Het bestemmingsplan beoogt de realisatie van 4 grondgebonden aaneen gebouwde stadswoningen aan de Kattenhavestraat te Zutphen planologisch juridisch mogelijk te maken. Argumenten 1.1 De ontwikkeling geeft uitvoering aan meerdere ambities genoemd in vastgesteld beleid Ontwikkeling van deze “ontbrekende straathoek”, zoals in de binnenstadsvisie staat vermeld is een lang gekoesterde wens. Zowel de Ontwikkelingsvisie 2020, de Binnenstadsvisie van 2012 als de Mobiliteitsvisie uit 2018 staan voor ontwikkeling van deze locatie op de manier zoals dit bestemmingsplan regelt.

1.2 Dit bestemmingsplan geeft verdere uitvoering aan het bestemmingsplan Oude Stad/IJsselkade In het geldende bestemmingsplan Oude Stad/IJsselkade uit 2013, waarin de bestemming van dit perceel nu is geregeld, heeft de locatie al een woonbestemming, waarbij het gehele perceel bebouwd mag worden met een maximale hoogte van 14 meter. Enkel het áántal woningen dat ter plaatse gerealiseerd mag worden ontbreekt. Het nu voorliggende bestemmingsplan geeft de nadere invulling voor dit perceel: zowel qua aantallen nieuw te realiseren woningen als qua nuancering op de massa. De maximale bouwhoogte wordt teruggebracht naar ten hoogste 13,50 meter. Een stedenbouwkundige studie is onderdeel van het proces geweest om tot een passende invulling te komen. Op deze manier is een passend en proportioneel plan ontwikkeld.

4/234

2 van 6

1.3 Omwonenden zijn betrokken bij de ontwikkeling van het plan, de buurt is geïnformeerd door de initiatiefnemer Omwonenden zijn erg betrokken bij hun omgeving en waren benieuwd wat de plannen waren voor deze hoek. Niet in de laatste plaats omdat natuurlijk een parkeerplaats komt te vervallen. Ook uitzicht en uitstraling van het gebied speelt voor hen mee. De ontwikkelaar heeft de omwonenden, die zich verenigd hebben in het ‘Kattenhavecollectief’ diverse keren meegenomen in de mogelijke invulling van het perceel. Dit heeft bijvoorbeeld tot gevolg gehad dat het plan is aangepast van 5 naar 4 woningen. Binnen de geldende beleidskaders en met de wensen van omwonenden is de ontwikkelaar nu met het plan gekomen, zoals vertaald in dit bestemmingsplan.

2.1 Zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan leiden niet tot aanpassing van het bestemmingsplan Tijdens de inzage periode zijn van drie partijen zienswijzen ontvangen. De eerste zienswijze (zienswijzennota) is ondertekend door 32 + 1 personen (reclamant 2 heeft naast zijn eigen zienswijze ook deze zienswijze mede ondertekend). De zienswijzen van reclamanten 1 en 2 hebben betrekking op: vermeende inbreuk op privacy, schaduwval, verwachte waardevermindering van woningen, zorgen over een toename van hittestress, het opheffen van het parkeerterrein, het vermeend onvoldoende stedenbouwkundige advies inzake de hoogte van de nieuwe woningen en het ontbreken van een relatie van deze locatie met de rivier de Berkel. In de overweging bij de reactie op deze zienswijzen is vooral gerefereerd aan de intensieve zoektocht samen met omwonenden voor invulling van deze plek, passend in het geldende gemeentelijke beleid. Met dit voorliggend bestemmingsplan is gekozen voor een invulling van het perceel passend in de stedelijke omgeving van Zutphen. Kattenhave en omgeving is een overwegende woonomgeving. De realisatie van de vier woningen past in deze omgeving.

Gezien de woningbouwopgave en de wens voor invulling van deze hoeklocatie conform de geldende Binnenstadsvisie en het opheffen van de tijdelijke parkeerplaats conform de Mobiliteitsvisie, is de ruimtelijke keuze voor invulling van dit perceel niet alleen logisch, maar worden op deze manier ook meerdere doelen (Woonvisie, Mobiliteitsvisie, Ontwikkelvisie 2020 en Binnenstadsvisie) behaald. Daarnaast heeft Waterschap Rijn en IJssel een zienswijze ingediend. Zij verzocht in de toelichting van het bestemmingsplan een signaal af te geven over vergunningplichtige grondwerkzaamheden. In paragraaf 4.3 van de toelichting van het bestemmingsplan is aan dit verzoek tegemoet gekomen. De volledige inhoud van de zienswijzen en de reactie is opgenomen in de ‘Zienswijzennota’ behorende bij het bestemmingsplan. De nota is onderdeel van dit voorstel.

3.1 Er hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld In artikel 6.12, eerste lid, van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Volgens het tweede lid van dit artikel kan de gemeenteraad besluiten af te wijken van het vaststellen van een exploitatieplan indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins is verzekerd. De ontwikkeling wordt door een externe partij gerealiseerd. De kosten met betrekking tot de procedurele kant van zaken is verrekend in de verkoop van de grond. Voor dit bestemmingsplan is dan ook geen exploitatieplan opgesteld, omdat de kosten van de grondexploitatie bij een derde partij liggen. Kanttekeningen

5/234

3 van 6

1 Overweging bij de zienswijzen Ondanks de uitgebreide communicatie en de mogelijkheid om invloed uit te oefenen op de inhoud van het plan, is het zo dat niet iedereen zich kan vinden in ontwikkeling van deze locatie. Er is veel aan gedaan om een breed draagvlak te creëren, maar op een gegeven moment moet ook geconstateerd worden dat meer aanpassingen afbreuk kunnen doen aan de algehele doelstelling van gemeentelijk beleid. Met het voorgestelde plan wordt in ruime mate tegemoet gekomen aan de belangen van omwonenden waarbij de ontwikkeling ook de vastgestelde doelen van de gemeentelijke ambitie waar maken.

2 Er is procesmatig geen connectie tussen BIDS en dit bestemmingsplan De hoek Kattenhavestraat ligt aan de Berkel. Voor het Berkelgebied loopt het project ‘Berkel in de stad’. Dit project beoogt de beleving van de Berkel in de stad te vergroten, door initiatieven en ideeën vanuit de samenleving te bevorderen. Ondanks dat de Kattenhave gelegen is aan de Berkel hebben deze twee projecten procesmatig gezien geen verbinding. Deze twee projecten verknopen leidt tot oneigenlijke, niet bedoelde procesverstrengeling. Voor het onderhavige bestemmingsplan geldt het proces zoals vastgelegd in de Wet ruimtelijke ordening en Algemene wet bestuursrecht. Risico’s

Na bekendmaking van de vaststelling van het bestemmingsplan kunnen belanghebbenden gedurende zes weken beroep indienen bij de Raad van State. Na afloop van de beroepstermijn treedt het bestemmingsplan in werking, tenzij een verzoek om voorlopige voorziening is ingediend bij de Raad van State.

Communicatie/Vervolgtraject/Uitvoering Het besluit tot vaststelling van bestemmingsplan wordt bekendgemaakt op de gemeentepagina van het Contact, het digitale gemeenteblad (via www.overheid.nl), in de Staatscourant, op de website van de gemeente en op www.ruimtelijkeplannen.nl.

Rapportage/evaluatie N.v.t.

Financiën N.v.t.

Bijlagen

1. Bestemmingsplan “Kattenhavestraat, Zutphen”, (IDN: NL.IMRO.0301.bp0508Kattenhave-vs01) 2. Zienswijzennota behorende bij het bestemmingsplan “Kattenhavestraat, Zutphen” d.d. februari 2021

Stukken die ter inzage liggen

6/234

4 van 6

7/234

5 van 6

ONTWERP BESLUIT Griffienummer:

De raad van de gemeente Zutphen, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van

met nummer

;

gelet op de artikelen 3.1, 3.8 en 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening besluit: 1. het bestemmingsplan “Kattenhavestraat” gewijzigd vast te stellen overeenkomstig de bij dit plan behorende toelichting, regels en verbeelding (NL.IMRO.0301.bp0508Kattenhave-vs01); 2. de zienswijzennota behorende bij het bestemmingsplan “Kattenhavestraat, Zutphen”, d.d. februari 2021, vast te stellen; 3. geen exploitatieplan vast te stellen als bedoeld in artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening. Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Zutphen, gehouden op:

De voorzitter,

de griffier,

8/234

6 van 6

Zienswijzennota Behorende bij bestemmingsplan Kattenhavestraat, Zutphen gemeente Zutphen

ID Nummer: NL.IMRO.0301.bp1508Kattenhave-vs01

Zaaknummer: 108480 februari 2021

1 9/234

Zienswijzennota bestemmingsplan “Kattenhavestraat, Zutphen” Inleiding Van 8 oktober tot en met 18 november 2020 heeft het ontwerpbestemmingsplan “Kattenhavestraat, Zutphen” voor een ieder ter inzage gelegen. Gedurende deze periode is een ieder in de gelegenheid gesteld een zienswijze over het plan kenbaar te maken bij de gemeenteraad. De ter inzage legging is bekend gemaakt door publicatie in Het Contact, het elektronisch gemeenteblad en de Staatscourant van 7 oktober 2020. Tijdens de terinzage periode zijn geen mondelinge zienswijze kenbaar gemaakt. Er zijn 3 schriftelijke zienswijzen ingediend. Dit document geeft de inhoud van de zienswijzen. Er wordt een samenvatting gegeven. Vervolgens wordt daarop een reactie gegeven. Inspreker 1. 2. 3.

Datum 12 november 2020 9 november 2020 2 november 2020

Ontvangen op 17 november 2020 10 november 2020 2 november 2020

Aangevuld op 2 december 2020

Zaaknummer 108480 108480 108480

De zienswijzen zijn binnen de termijn verzonden en ontvangen. Alle ontvangen zienswijzen zijn ontvankelijk.

2 10/234

Inhoud en beantwoording zienswijzen 1. Zienswijze ondertekend door groot aantal omwonenden De 32 + 1 (reclamant 2 heeft ook deze zienswijze mede ondertekend) ondertekenaars stellen dat op een aantal punten het bestemmingsplan niet of onvoldoende is gemotiveerd. Om die reden wordt verzocht het bestemmingsplan niet vast te stellen. a.

‘Ecologische afweging’ De bouw leidt tot hittestress aan de achterzijde van alle woningen in het blok aan de IJsselkade, Kuiperstraat en Kattenhavenstraat. Hittestress is niet meegewogen in de planvorming, daarom wordt verzocht het bestemmingsplan niet vast te stellen. Reclamanten hebben in aanvulling op de zienswijze een generieke informatiefolder over Climate Proof Cities met het onderwerp ‘hittestress’ bijgevoegd.

Beantwoording De verandering van het klimaat is een gegeven. Klimaatverandering manifesteert zich op 4 manieren (bron: Deltaplan Klimaatadaptatie): wateroverlast, watertekort, droogte en toename van warmte in stedelijk gebied. Het kenteren van deze effecten en in dit geval met name vermindering van warmte in stedelijk gebied bereiken we door het stedelijk groen en de waterhuishouding goed in te richten. De Berkel, die langs de projectlocatie loopt zorgt juist al voor een koeler klimaat ter plaatse. De huidige situatie, een verharde parkeerplek, is niet koeler of warmer dan woningen. Als er ergens een kans ligt dan is dit het aanbrengen van groen aan de nieuw te bouwen woningen. Op de bestaande parkeerplaats is dat niet mogelijk. Concreet wijzigt het aantal vierkante meters verharding niet door de voorgestane ontwikkeling. Zoals gesteld komt de koelte voor deze plek juist van de Berkel. Dit wijzigt niet. De prioriteit voor het watervoerend houden van de Berkel is, ook vanuit het Waterschap, hoog. Er zijn weinig betere plekken in de stad waar nieuwbouw van woningen (op klimatologisch vlak) juist passend is, omdat hier reeds een goed stedelijk klimaat heerst. b.

‘Leefbaarheid en welbevinden’ en ‘historische gronden’ Het gebied is beschermd stadsgezicht. Ontwikkelingen moeten daarom “de aanwezige en kwalitatief hoogwaardige groenblauwe structuur van de Berkel versterken en bijdragen aan leefbaarheid en sociale veiligheid inclusief een gevoel van welbevinden vergroten”. Nieuwbouw van vier stadswoningen zoals het bestemmingsplan mogelijk maakt beperkt lichtinval en uitzicht en verminderd privacy van direct aangrenzende panden.

Beantwoording Het beschermd stadsgezicht kent een beschrijving. Verwijzing van reclamanten naar deze passage sluit niet aan bij de beschrijving van het beschermde stadsgezicht of komt niet uit de beschrijving van het van Rijkswege beschermde stadsgezicht. Desalniettemin streeft de gemeente naar hetgeen reclamanten beschrijven: bijdrage aan leefbaarheid, sociale veiligheid en een gevoel van welbevinden. Deze exact door reclamanten beschreven basis is opgenomen in de Woonvisie Zutphen 2019-2023. Door de voorgestane ontwikkeling worden betere leefbaarheid, sociale veiligheid en een gevoel van welbevinden juist nagestreefd. Zowel voor de mensen die om het plangebied wonen, maar ook zeker voor nieuwe bewoners/inwoners van Zutphen. Een concretisering van dit gegeven: een matig ogende parkeerplaats, met een hoek die ‘buiten het zicht valt’ (achter IJsselkade 24), wordt getransformeerd tot een in een omgeving passende functie met bijpassende bebouwing. Een in een in de jaren gesloopt en niet hersteld bouwvlak, met een woonbestemming wordt ingericht waarvoor het al jaren bedacht en bestemd is. De insteek over de manier waarop leefbaarheid, sociale veiligheid en een gevoel van welbevinden wordt nagestreefd verschilt. Reclamant zien dit anders dan de gemeente, maar stellen niet voor op welke wijze dit dan wel zou moeten. Uit de toelichting van het bestemmingsplan blijkt de goede insteek

3 11/234

om bij te dragen aan leefbaarheid, sociale veiligheid en een gevoel van welbevinden in het licht van de Woonvisie Zutphen. Met betrekking tot uitzicht wordt gesteld dat er geen recht op vrij uitzicht bestaat. Zeker in een stedelijke omgeving is vrij uitzicht eerder een uitzondering dan regel. Dit geldt nog eens sterker in een historische binnenstad als Zutphen. Een vermindering van privacy valt onder het burenrecht, de strekking is dat er geen (doorzichtige) gevelopeningen binnen 2 meter van de perceelgrens zijn toegestaan conform het Burgerlijk Wetboek. De nieuwe woningen worden in de noordoosthoek van het bestaande bouwvlak gebouwd. De voorkant van de nieuwe woningen is gericht naar de Berkel en niet naar de woningen aan de Kattenhavestraat of IJsselkade. De bestaande woningen ten oosten van de nieuwbouw kijken uit op een nieuwe gevel die op ca. 10 meter afstand van hun gevel ligt en met eventuele schaduwwerking worden geconfronteerd. Vanwege de breedte van het straatprofiel en de locatie waar wordt gebouwd zal schaduwwerking beperkt zijn. Voor IJsselkade 22 geldt hetzelfde, met de uitzondering dat er geen straat tussen ligt, maar de eigenaar van 22 zelf al een scherm op de aanbouw heeft geplaatst, waardoor schaduwwerking beperkt is en van aantasting van privacy of vrij uitzicht geen sprake.

Het feit dat zowel in de Ontwikkelingsvisie 2020 als in de Binnenstadsvisie is aangegeven dat de hoek Kattenhavestraat een ontwikkellocatie is, geeft ook aan dat bebouwing ter plaatse van de omvang als nu voorgesteld in dit bestemmingsplan lange tijd voorzienbaar was. De projectlocatie heeft in het nu bestemmingsplan Oude Stad/IJsselkade reeds de bestemming ‘wonen - gestapeld’. Indien enige belanghebbende van mening is dat hij/zij schade ondervindt als gevolg van de ontwikkeling die dit bestemmingsplan tot gevolg heeft, dan staat voor hem/haar de mogelijkheid open een verzoek om tegemoetkoming in planschade in te dienen binnen 5 jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. c.

‘Parkeerplaatsen’ Het plan gaat ten koste van parkeerplaatsen en doet afbreuk aan de mogelijkheid om in de nabijheid te parkeren.

Beantwoording Reclamanten stippen hier een streven van de gemeente aan. Er is een gemotiveerde keuze gemaakt. Dit is vastgelegd in de Visie Mobiliteit in de Binnenstad 2018 (vastgesteld door de raad op 11 maart 2019) en (mede) uitgevoerd in dit bestemmingsplan. In paragraaf 3.5.6 van de toelichting is aangegeven hoe gedacht wordt over verkeer en parkeren in de binnenstad. De visie mobiliteit in de Binnenstad is opgesteld om naar de toekomst de bereikbaarheid van de binnenstad van Zutphen te garanderen. Ontmoeten, ondernemen en verblijven staan centraal in de binnenstad. Om deze reden is het STOP-principe (Stappen, Trappen, OV en Personenwagens) als uitgangspunt gekozen. Het autoverkeer wordt zoveel mogelijk direct naar parkeerterreinen rond de historische binnenstad geleid. Het is acceptabel en vastgesteld beleid dat verkeer en parkeren een minder belangrijke rol in de stad moeten hebben, om het historisch karakter van de stad te behouden. Het is een afweging van belangen in het voordeel van beleving en uitstraling van de binnenstad.

Zoals opgenomen en toegelicht in de vastgestelde Mobiliteitsvisie, waarnaar ook in de toelichting van het bestemmingsplan is verwezen en dit bestemmingsplan een uitwerking is op het doel van de mobiliteitsvisie om: “de aantrekkelijkheid van de binnenstad te verbeteren (...)” wat “(...) alleen kans van slagen [heeft] als de huidige parkeervoorzieningen in de oude binnenstad ook echt een andere functie krijgen, waardoor het voor iedereen vanzelfsprekend wordt dat er niet geparkeerd wordt”. Het opheffen van de tijdelijke parkeerplek draagt direct bij aan het streven naar de herverdeling van parkeerplaatsen rond de binnenstad. Het bebouwen van het perceel zorgt ervoor dat in de toekomst

4 12/234

deze locatie ook echt niet meer gebruikt wordt als parkeerterrein wat volgens de visie Mobiliteit nadrukkelijk moet worden voorkomen. d.

‘Bestuurlijke gronden’ en ‘stedenbouwkundige gronden’ Belangen van omwonenden en participanten die zich bezighouden met de inrichting van het Berkelgebied zijn onvoldoende meegewogen/genegeerd in de planvorming.

Beantwoording Er is in de bijlage bij dit verslag een overzicht opgenomen van de momenten dat belanghebbenden, bewoners en het Kattenhavecollectief (waarin een aantal bewoners zich verenigd heeft) contact hebben hebben gehad met de gemeente over dit initiatief. De stelling dat belanghebbenden en participanten die zich bezighouden met de inrichting rond het Berkelgebied onvoldoende zijn meegewogen/genegeerd, wijzen wij van de hand. Uit het overzicht blijkt dat er uitvoerig en uitputtend overleg is geweest over de inrichting. De gemeente herkent zich niet in het standpunt van reclamanten. Het proces met betrekking tot het bestemmingsplan is vanaf het formele punt (ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan) correct doorlopen. Dit betwisten reclamanten niet. e.

‘Stedenbouwkundige gronden’ en ‘historische gronden’ In de stedenbouwkundige overweging is de omgeving onvoldoende meegewogen. Nieuwbouw zoals het bestemmingsplan toe staat onderbreekt de zichtlijn vanaf de IJssel. De goot- en nokhoogte van het nieuwe pand zijn te hoog. De ontwikkeling maakt de doelen uit het document “Vesting in de stad” onuitvoerbaar.

Beantwoording Onderdeel van het bestemmingsplan is de stedenbouwkundige studie die is gedaan voor bebouwing van deze plek, zoals aangegeven is in de vastgestelde Binnenstadsvisie. Zowel volume als zichtlijnen zijn onderdeel van deze afweging. De hoogte sluit aan bij de omgeving. De zichtlijnen op de toren van de St. Walburgiskerk, vanaf de IJsselkade zijn hierbij het uitgangspunt. Het voorstel van reclamanten om een ‘laag-hoog-laag’/golvende toepassing van bebouwing terug te bouwen op basis van historie is niet het uitgangspunt zoals dat in de Binnenstadsvisie is gegeven. Historie kán een uitgangspunt zijn, maar in casu is de vastgestelde Binnenstadsvisie het uitgangspunt met in achtneming van de nieuwe wenselijke functie (wonen) in relatie tot de bestaande omgeving. De visie ‘Vesting van de toekomst’, waar reclamanten waarschijnlijk naar verwijzen, wordt geen geweld aan gedaan met deze ontwikkeling. Reclamanten geven niet aan op welke punten dit zou gebeuren, maar deze strategische visie geeft handvatten (geen doelen) voor ruimtelijke kwaliteit en klimaatadaptatie. f.

‘Juridische gronden’ Het college heeft bij brief van 9 mei 2019 aangegeven dat ontwikkeling van het perceel een privaatrechtelijke aangelegenheid is. Op grond hiervan menen reclamanten dat de gemeente zich op een onjuist juridisch principe beroept.

Beantwoording Er spelen twee zaken. Enerzijds de verkoop van grond (een privaatrechtelijke handeling) en een wijziging van de bestemming van de grond (een publiekrechtelijke handeling). De brief van 9 mei 2019 is een reactie op een brief van het Kattenhavecollectief. Alle briefwisselingen bij elkaar is het leidende onderwerp, samengevat, ‘informatie over verkoop van grond’. De verkoop van grond is een privaatrechtelijke transactie tussen (markt)partijen. Dit staat los van het ruimtelijk proces van een bestemmingsplan. Grondtransacties zijn geen ruimtelijke afweging bij de vaststelling van een bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan heeft de publiekrechtelijke procedure als gesteld in de Wro/Bro/Awb correct doorlopen. Reclamanten geven niet aan dat er gronden zijn op basis waarvan de procedure voor het doorlopen van het bestemmingsplan niet klopt.

5 13/234

Conclusie De zienswijze geeft geen aanleiding het plan aan te passen.

2.

Omwonende, IJsselkade 26a, Zutphen

a.

Reclamant stelt dat de nieuwbouw van woningen een inbreuk is op zijn privacy aan de achterzijde van zijn woning. Het zicht vanuit zijn woning (op de Berkel) zal ook teniet worden gedaan. Reclamant zal een verzoek om tegemoetkoming in schade vragen vanwege de bouwmogelijkheden die dit nieuwe planologische regime mogelijk maakt.

Beantwoording Voor een reactie op deze zienswijze wordt verwezen naar de derde alinea onder 1.b. b.

Het plan is stedenbouwkundig niet passend. De hoogten passen niet in het historisch beeld van Zutphen. Het plan is niet in lijn met de inzichten omtrent klimaat, met name in vergroening van de stad. Het stedenbouwkundig advies van januari 2015, dat als bijlage bij de toelichting zit is enerzijds zeer kritisch op de hoogte van het pand waaraan in het bestemmingsplan niet tegemoet wordt gekomen. Anderzijds voldoet het stedenbouwkundige advies van januari 2015 niet.

Beantwoording De insteek over de manier waarop de invulling van het perceel gebeurt verschilt. Reclamant ziet dit anders dan de gemeente en stelt een meer groene invulling van het perceel voor. Mede in relatie tot de Berkel en opvattingen over het klimaat. Het streven van de gemeente voor fysieke ontwikkelingen (in de stad) is vastgelegd in verschillende thematische- en gebiedsvisies. Voor deze plek is reeds sinds 2000 gekozen voor de invulling van deze hoek met bebouwing. Passend in de omgeving. Diverse hoekoplossingen hebben de revue gepasseerd. Er is uitvoerig nagedacht over een goede invulling van het perceel. Dit blijkt ook uit de toelichting behorende bij het bestemmingsplan. Alle aspecten meewegende en prioriteit gevende aan de doelen die in de geldende, van toepassing zijnde, visies zijn vastgelegd, is deze invulling gekozen. Invulling van het perceel is een afweging, waarbij in casu met name doelen uit de Woonvisie, Mobiliteitsvisie en Binnenstadsivisie prioriteit hebben. Voor de volledigheid wordt hier ook verwezen naar onze reactie onder 1e. c.

Reclamant ziet liever een andere invulling van het perceel dan wonen, bij voorkeur iets in de context met de Berkel.

Beantwoording Er is gekozen voor een invulling van het perceel passend in de stedelijke omgeving van Zutphen. Kattenhave en omgeving is een overwegende woonomgeving. De realisatie van de vier woningen past in deze omgeving. Gezien de woningbouwopgave en de wens voor invulling van deze hoeklocatie conform de geldende Binnenstadsvisie is de ruimtelijke keuze voor invulling van dit perceel niet alleen logisch, maar worden op deze manier ook meerdere doelen (Woonvisie, Mobiliteitsvisie, Ontwikkelvisie 2020 en Binnenstadsvisie) behaald. Conclusie De zienswijze geeft geen aanleiding het plan aan te passen.

3.

Waterschap Rijn en IJssel

6 14/234

Het Waterschap geeft aan dat de nieuwbouw in de buitenbeschermingszone van de waterkering van de IJssel valt. Dit heeft tot gevolg dat grondwerkzaamheden vergunningplichtig zijn in het kader van de Waterwet. Bij werkzaamheden dient getoetst te worden of de stabiliteit en de veiligheid van de waterkering niet in het geding komen. Het verzoek is dit signaal als zodanig in de toelichting van het bestemmingsplan op te nemen. Beantwoording De reactie van het Waterschap is verwerkt in de toelichtingf. Conclusie De zienswijze geeft aanleiding paragraaf 4.3 van de toelichting van het plan aan te passen. Algehele conclusie De zienswijze van het Waterschap Rijn en IJssel geeft aanleiding paragraaf 4.3 van de toelichting van het plan aan te passen. De overige zienswijzen geven geen aanleiding het plan aan te passen. Voorgesteld wordt het bestemmingsplan “Kattenhavestraat, Zutphen” gewijzigd vast te stellen. Februari 2021 Team Ruimte, economie en duurzaamheid

7 15/234

Bijlage 1; Chronologisch overzicht ontwikkeling Kattenhavestraat 1988 -

2013 2014 2015 2016 2017 2018 -

-

De gesaneerde locatie Kattenhavestraat wordt tijdelijk ingericht als parkeerterrein voor 24 parkeerplaatsen voor vergunninghouders (waaronder 1 persoonlijke gehandicaptenparkeerplaats) tegelijk met de bestrating van de Waterstraat en n.a.v. vragen van bewoners op grond van ervaren parkeerproblemen. Bestemmingsplan Oude stad IJsselkade wordt vast gesteld. Voor de locatie Kattenhavestraat geldt de bestemming ‘Wonen, Gestapeld’ met bouwvlak en bestaand aantal woningen toegestaan (echter geen bebouwing aanwezig). Initiatief van projectontwikkelaar Trigonium Vastgoed B.V. voor de herontwikkeling van de locatie Kattenhavestraat (bestemming ‘wonen-gestapeld’) voor 12 appartementen (5 bouwlagen) Stedenbouwkundig Advies door SRO in opdracht van de gemeente Regietafel adviseert positief maar met max. 9 appartementen en 1 bouwlaag minder Trigonium dient een aangepast voorstel in voor 5 grondgebonden stadswoningen (4 bouwlagen) met parkeren op eigen terrein en de bestaande persoonlijke gehandicaptenparkeerplaats.

Regietafel stemt in met het voorstel onder voorbehoud van welstand, parkeren en grondopbrengsten Het college staat positief tegenover de ontwikkeling van 5 stadswoningen en is bereid het bestemmingsplan aan te passen en 23 parkeerplaatsen te laten vervallen en te zijner tijd binnen de parkeerbalans te compenseren op een andere locatie Er is mondelinge overeenstemming tussen de gemeente (tem GenV) en Trigonium over koopsom De gemeente constateert dat een deel van de beoogde bouwlocatie door aanwonenden van het parkeerterrein wordt gebruikt en onderzoekt of er sprake kan zijn van verjaring (bij verjaring heeft dit gevolgen voor de uitgeefbare m2 en daarmee haalbaarheid van het bouwplan) Het college besluit het ontwerp bestemmingsplan Kattenhavestraat in procedure te brengen Omwonenden verenigen zich in het Kattenhaven Collectief en dienen een inspraakreactie in met bezwaren en wensen. De procedure bestemmingsplanwijziging wordt aangehouden in afwachting van uitkomst van het onderzoek naar mogelijke verjaring van een deel van de grond. Het Collectief dient een 2e versie in van haar inspraakreactie. Hierin wordt een koppeling gelegd met het project Berkel in de Stad (BIDS). De gemeente concludeert dat geen sprake kan zijn van verjaring en deelt dat mee aan de gebruikers.

Naar aanleiding van de kritiek op het verdwijnen van de tijdelijke parkeerplaatsen op de bouwlocatie neemt de voormalig verantwoordelijk wethouder het standpunt in dat de gemeente niet eerder tot ontwikkeling over kan gaan tot duidelijk is hoe de parkeerproblematiek opgelost kan worden. Daarbij wordt aangehaakt bij het lopende onderzoek naar verkeer en parkeren in het kader van speerpunt binnenstad en naar aanleiding van de gebiedsontwikkeling Poort van Zuid. De wijkregisseur start op verzoek van de wethouder een omgevingswetpilot met bewoners/collectief en ontwikkelaar om scherp te krijgen welke waarden en belangen in het gebied spelen. De ontwikkelaar onderzoekt of- en in hoeverre hij zijn plan kan aanpassen om bewoners nog tegemoet te komen in het ontwerp De visie Mobiliteit binnenstad geeft in overweging het parkeren in de binnenstad te herverdelen mits huidige parkeervoorzieningen een andere functie krijgen en bewonersparkeren daarbij zo dicht mogelijk op de binnenstad wordt geherpositioneerd. Dit bevestigt het uitgangspunt in het collegebesluit van 12 juli 2016 om de parkeerplaatsen p Kattenhavestraat te laten vervallen en tezijnertijd te compenseren op een andere locatie.

2019

8 16/234

2020 -

De gemeente koppelt de resultaten van het Mobiliteitsplan en Participatietraject terug naar bewoners /Collectief en ontwikkelaar en geeft een toelichting op een vervolg van het proces rond de ontwikkeling (collegevoorstel verkoop, in procedure brengen bestemmingsplan en bouwplan). De ontwikkelaar heeft een overleg met vertegenwoordigers van het Collectief over mogelijke aanpassingen aan het ontwerp. Dit leidt niet tot een gewijzigde houding van het Collectief. Het Collectief dient een WOB verzoek in Het Collectief stuurt een brief aan de wethouder met punten voor overleg. De gemeente reageert op de brief en het WOB verzoek. De reactie van het Collectief geeft aan dat zij het oneens blijven met de gang van zaken rond het proces verkoop grond Kattenhavestraat en zich beraden over nadere stappen. De bestemmingsplan procedure voor realisatie van 4 grondgebonden stadswoningen wordt gestart

9 17/234

Plangebied

Enkelbestemmingen W

Wonen

Dubbelbestemmingen WR-BS

Waarde - Beschermd Stadsgezicht

WR-AMB

Waarde - Middelhoog Bekende Archeologische Waarde

Aanduidingen bouwvlak [aeg]

aaneengebouwd plangrens

9 13.5

[aeg]

9 13.5

W

maximum goothoogte (m) maximum bouwhoogte (m)

Verklaring

WR-BS

bgt

WR-AMB

Project/lokatie :

BESTEMMINGSPLAN KATTENHAVESTRAAT (CENTRUM) Onderwerp :

RED gewijzigd d.d. : Naam :

Datum :

ontwerp

7-10-2020

vastgesteld

NL.IMRO.0301.bp0508Kattenhave ONTWERP GEMEENTE ZUTPHEN Team: Ruimte, Economie & Duurzaamheid Postbus 41, 7200 AA Zutphen, tel. 0575-587000, fax 0575 587001 Bezoekadres, 's-Gravenhof 2, 7201 DN, Zutphen E-mail: info@zutphen.nl, internet: www.zutphen.nl

getekend :

datum :

gezien :

formaat :

schaal :

7-10-2020

JW

A-3

1:500

18/234

RJWP

Bestand: NL.IMRO.0301.bp0508Kattenhavenstraat

Regels BP Kattenhavestraat 1. Inleidende regels Artikel 1: Begrippen Aanduiding: een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden; Aanduidingsgrens: de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft; Aan huis verbonden beroep: beroep- of bedrijfsmatig verlenen van diensten op administratief, (para)medisch, juridisch, therapeutisch, ontwerptechnisch, kunstzinnig of hiermee naar aard gelijk te stellen beroep, dat door zijn aard en omvang in een woning en daarbij behorende bouwwerken, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend; Aaneen gebouwde woning: een woning in een rij van 3 of meer niet-gestapelde woningen waarvan het hoofdgebouw aan elkaar is gebouwd; Aanwijzing beschermd stadsgezicht Zutphen: de aanwijzing ingevolge de Monumentenwet van de binnenstad van Zutphen tot beschermd stadsgezicht, d.d.

16 december 1986; Archeologische waarde: een toegekende archeologische waarde in verband met de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden; Bebouwing: één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde; bed & breakfast een overnachtingaccommodatie gericht op het bieden van een toeristisch en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt; Bestaand (in relatie tot bebouwing): een bouwwerk dat op het moment van inwerkingtreding van het plan bestaat of wordt gebouwd, dan wel nadien kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, waarvoor de aanvraag voor het tijdstip van inwerkingtreding van het plan is ingediend, tenzij in de regels anders is bepaald; Bestaand (in relatie tot gebruik): het gebruik dat op het moment van inwerkingtreding van het plan bestaat en in overeenstemming is met het voorheen geldende planologische regime;

19/234

Bestemmingsgrens: de grens van een bestemmingsvlak;

Bestemmingsplan: de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels en bijlagen zoals vervat in het GML bestand ID: NL.IMRO.0301.bp0508Kattenhave-on01; Bestemmingsvlak: een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming; Bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk; Bouwgrens: de grens van een bouwvlak; Bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten; Bouwperceelgrens: de grens van een bouwperceel; Bouwvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten; Bouwwerk: elke bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

Bijbehorend bouwwerk: uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak; Consumentenverzorgende bedrijfsactiviteit: het als eenmanszaak beroepsmatig uitoefenen van een dienstverlenende bedrijvigheid gericht op consumentenverzorging, dan wel ambachtelijke bedrijvigheid gericht op consumentenverzorging, geheel of overwegend door middel van handwerk, waarbij de omvang van de activiteiten zodanig is dat, wanneer deze in een woning en de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, de woonfunctie in overwegende mate wordt gehandhaafd en de ruimtelijke uitstraling in overeenstemming is met die van de woonfunctie; de volgende consumentverzorgende bedrijfsactiviteiten zijn met inachtneming van de hier gestelde voorwaarden toelaatbaar: fotograaf, autorijschool, bloemschikker, decorateur, fietsenreparateur, goud- en zilversmid, hoedenmaker, hondentrimmer, pottenbakker, instrumentenmaker, kaarsenmaker, klompenmaker, lijstenmaker, loodgieter, meubelmaker, computerservice (o.a. systeembouw/-analyse), schoonheidsspecialiste, kapsalon, traiteur,

20/234

muziekinstrumentenmaker, zadelmaker, nagelstudio, tv/radio reparateur, reisorganisatie (kleinschalig), koeriersdienst, prothesemaker, reparatie van kleine consumentenartikelen (antiek/radio's TV's/horloges etc.) en glazenwasser; Cultuurhistorische waarde: de aan een bouwwerk of een gebied toegekende waarde, in verband met ouderdom en/of historische gaafheid; Gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt; Hoofdgebouw: gebouw dat op een perceel door zijn constructie of afmetingen, dan wel gelet op de bestemming als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken; Peil: a. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang; b. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw; c. indien in of op het water wordt gebouwd: de hoogte van het terrein ter plaatse van het meest nabij gelegen punt waar het water grenst aan het vaste land; d. voor woonboten en drijvende steigers: het waterpeil. Plan: het bestemmingsplan Kattenhavestraat NL.IMRO.0301.bp0508Kattenhave-on01 van de gemeente Zutphen; prostitutie: het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

Seksinrichting: een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een privé-huis of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar. Verbeelding: de analoge en digitale voorstelling van de in het plan opgenomen ruimtelijke informatie met identificatienummer: NL.IMRO.0301.bp0508Kattenhave-on01; Voorgevel: de naar de weg gekeerde of openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw; gebouwen welke met meer dan één zijde naar de weg en/of openbaar gebied gekeerd zijn hebben meerdere voorgevels; Voorgevelrooilijn:

21/234

een naar de weg of het openbaar gebied gekeerde bouwgrens; bij percelen op de hoek van straten/paden geldt dat langs beide straten/paden een voorgevelrooilijn is gelegen; Woning/wooneenheid: een complex van ruimten, dat blijkens zijn indeling en inrichting bestemd is voor de huisvesting van niet meer dan één huishouding;

Artikel 2: Wijze van meten 2.1 De dakhelling: langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak. 2.2 De goothoogte van het bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. 2.3 De inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. 2.4 De bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. 2.5 De oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

22/234

2. Bestemmingsregels Artikel 3: Wonen 3.1. Bestemmingsomschrijving De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. Wonen; b. Aan huis verbonden beroep; c. Consument verzorgende bedrijfsactiviteit; d. Bed & Breakfast; e. Parkeren; f. Water en waterhuishoudkundige voorzieningen; g. Met de bij deze bestemming behorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tuinen, erven en verhardingen; 3.2. Bouwregels Op de in lid 3.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd, met dien verstande dat: 3.2.1. hoofdgebouwen a. Hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd; b. ter plaatse van de aanduiding 'aaneen gebouwd' mogen maximaal 4 woningen uitsluitend aaneen worden gebouwd; c. ter plaatse van de aanduiding ‘maximale goot- en bouwhoogte (m)’ mag de goothoogte en bouwhoogte niet meer bedragen dan op de verbeelding is aangegeven; d. de dakhelling van de gebouwen is ten minste 45 graden; e. bouwen dient te geschieden in overeenstemming is met het bepaalde in ‘Artikel 4 Waarde – Beschermd stadsgezicht’; f. de voorgevel(s) moet(en) worden gesitueerd in de voorgevelrooilijn. 3.2.2. bijbehorende bouwwerken a.

De gezamenlijke oppervlakte voor bijbehorende bouwwerken, gebouwd buiten het bouwvlak, mag per woning niet meer bedragen dan 50% van de oppervlakte van het gedeelte van de grond gelegen achter de achtergevelrooilijn en niet meer dan 50 m², voor zover de oppervlakte van de bestaande bebouwing meer bedraagt, mag deze niet worden vergroot; b. de goothoogte is maximaal 3 meter; c. de bouwhoogte is maximaal 4,5 meter. 3.2.3. bouwwerken geen gebouw zijnde a.

voor (het verlengde van) de voorgevel van de woning mogen worden gebouwd: 1. erf- en terreinafscheidingen met een hoogte van maximaal 1 meter; b. achter (het verlengde van) de voorgevel van de woning mogen worden gebouwd: 1. erf en terreinafscheidingen met een hoogte van maximaal 2 meter; 2. de bouwhoogte van overige bouwwerken geen gebouwen zijnde is maximaal 3 meter;

23/234

3.3. Specifieke gebruiksregels 3.3.1. Aan huis verbonden beroep, consumentverzorgende bedrijfsactiviteiten en webwinkel. Binnen de bestemming 'Wonen' is de uitoefening van een aan huis verbonden beroep of consumentverzorgende bedrijfsactiviteit en webwinkel toegestaan, mits: a. geen gebruik plaatsvindt dat vergunningplichtig is op grond van de Wet milieubeheer zoals die luidde op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan; b. geen detailhandel plaatsvindt, uitgezonderd detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd of verwerkt; c. de woonfunctie in overwegende mate gehandhaafd blijft en de ruimtelijke uitstraling in overeenstemming is met die van de woonfunctie; d. het aan huis verbonden beroep en/of consumentverzorgende bedrijfsactiviteit wordt uitgeoefend door de bewoner van de woning; e. er mag slechts één beroep aan huis per woning worden uitgeoefend; f. ten hoogste 33,3% van de vloeroppervlakte van de woning en bijbehorende aan- en bijgebouwen, tot een maximum van 50 m² in gebruik mag zijn; g. geen parkeeroverlast in de directe omgeving wordt veroorzaakt; h. bij een webwinkel de opslag van goederen binnen het maximaal toegestane oppervlak voor de bedrijfsmatige activiteit blijft, geen afhaaladres en geen uitstalling ten verkoop aanwezig is. 3.3.2.

bed & breakfast Binnen de bestemming 'Wonen' is de uitoefening van een bed & breakfast toegestaan, mits: a. gevestigd in een woning of bijbehorend bouwwerk; b. wordt uitgeoefend door de bewoner(s) van de woning; c. de bed & breakfast bestaat uit maximaal vier slaapplaatsen in maximaal twee slaapkamers en een maximale oppervlakte van 50 m2.

24/234

Artikel 4 Waarde - Beschermd Stadsgezicht 4.1. Bestemmingsomschrijving. De voor ‘Waarde - Beschermd Stadsgezicht’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor bescherming van de cultuurhistorische waarden zoals die worden omschreven in de aanwijzing van het plangebied als beschermd stadsgezicht als bedoeld in de Monumentenwet, 1988; 4.2 Nadere eisen Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van bouwwerken ter instandhouding van de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het beschermd stadsgezicht. 4.3. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden 4.3.1 Omgevingsvergunningsplicht Het is verboden om binnen de bestemming ‘Waarde - Beschermd Stadsgezicht’ zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van het bevoegd gezag (omgevingsvergunning) bouwwerken geheel of gedeeltelijk te slopen. 4.3.2 Uitzondering omgevingsvergunningsplicht Het verbod, als bedoeld in artikel 4.5.1 is niet van toepassing indien de werken of werkzaamheden: a. b. c. d.

mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende (omgevings)vergunning; reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van in werking treden van het plan; behoren tot het normale onderhoud en beheer van de gronden; indien en voor zover reeds goedkeuring, vergunning of ontheffing is vereist uit hoofde van een wet, een algemene maatregel van bestuur of een gemeentelijke of provinciale verordening waarbij de schoonheid en het karakter van het beschermd stadsgezicht (mede) in overweging zijn genomen.

4.3.3 Voorwaarde omgevingsvergunning Het bevoegd gezag verleend de in artikel 4.3.2 bedoelde omgevingsvergunning niet, indien door de werken en werkzaamheden de stedenbouwkundige waarden of de schoonheid en het karakter van het beschermd stadsgezicht worden aangetast.

Artikel 5 Waarde – Middelhoog Bekende Archeologische waarde 5.1. Bestemmingsomschrijving De voor 'Waarde – Middelhoog Bekende Archeologische Waarde' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede en primair bestemd voor behoud, versterking en bescherming van archeologische waarden.

25/234

5.2.Bouwregels 5.2.1 Algemeen Ten aanzien van het oprichten van nieuwe bebouwing gelden de volgende regels: a. bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen voor het oprichten van een bouwwerk groter dan 100 m² danwel dieper dan 2 meter, dient de aanvrager een rapport te overleggen, waarin de archeologische waarden van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft in voldoende mate is vastgesteld; b. indien uit het in onder a genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het oprichten van het vergunde bouwwerk zullen worden verstoord, kan het bevoegd gezag één of meerdere van de volgende voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning voor het bouwen: 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor (ondanks de uitvoering van een bouw- of aanlegplan) archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden, zoals alternatieven voor heiwerk, het aanbrengen van een beschermende bodemlaag of andere voorzieningen die op dit doel zijn gericht of; 2. de verplichting tot het doen van opgravingen of; 3. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring te laten begeleiden door een archeologisch deskundige en/of; 4. de verplichting om na beëindiging van de werken en werkzaamheden schriftelijk verslag uit te brengen waaruit blijkt op welke wijze met de archeologische waarden is omgegaan; c.

het overleggen van een rapport is niet nodig indien de archeologische waarde van de gronden in andere beschikbare informatie, hetgeen is getoetst door een archeologisch deskundige, afdoende is vastgesteld, waarbij het bepaalde onder b van overeenkomstige toepassing is. 5.2.2 Archeologische deskundige Alvorens het bevoegd gezag beslist over een vergunning als bedoeld in artikel 5.2.1 onder a wint het bevoegd gezag advies in bij een archeologisch deskundige omtrent de vraag of door het verlenen van de vergunning geen onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de archeologische waarden, en zo ja of de voorwaarden zoals opgenomen in artikel 5.2.1 onder b sub 1 tot en met 4 dienen te worden gesteld. 5.3. Nadere eisen Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bouwwerken en de inrichting van gronden, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) te behouden. 5.4 Afwijken van de bouwregels Het bepaalde in artikel 5.2.1 onder a is niet van toepassing indien: a. op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn of; b.

het bouwplan betrekking heeft op vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte met maximaal 100 m² wordt vergroot of dieper wordt gegraven dan 2 meter; c. gebouwen maximaal 2,5 meter uit de bestaande fundering worden vergroot, mits de uitbreiding niet meer bedraagt dan 100 m². 5.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 26/234

5.5.1 Verbod Onverminderd het in de Monumentenwet 1988 bepaalde is het verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning op de in artikel 5.1 bedoelde gronden de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren: a. het ophogen , egaliseren en ontginnen van gronden; b. grondwerkzaamheden dieper dan 2 meter onder het maaiveld over een oppervlakte van meer dan 100 m², waartoe worden gerekend woelen, mengen, diepploegen, egaliseren en ontginnen van gronden, het graven of vergraven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren, het aanleggen van drainage en/of het aanbrengen van oppervlakteverhardingen; c. het aanleggen van overbeschoeiingen; d. het verlagen of afgraven van de bodem; e. het verlagen van het waterpeil; f. het aanbrengen of in exploitatie brengen van boor- en pompputten; g. het uitvoeren van heiwerken en/of indrijven van scherpe voorwerpen in de bodem; h. het rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden verwijderd; i. het aanbrengen van diepwortelende beplanting; j. het aanleggen van ondergrondse transport-, energie-, of telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur; k. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.

5.5.2 Weigeringsgrond Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 5.5.1 mag alleen en moet worden geweigerd, indien door het uitvoeren van de werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden dan wel door de daarvan direct of indirect te verwachten gevolgen blijvend onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de archeologische waarden van het gebied en hieraan door het stellen van voorwaarden niet of onvoldoende kan worden tegemoet gekomen. 5.5.3 Uitzonderingen Geen omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 5.5.1 is nodig voor: a. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden die het normale onderhoud, gebruik en beheer betreffen; b. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden binnen een afstand van maximaal 2,5 meter uit een bestaande fundering van een bestaand bouwwerk, mits deze niet meer bedragen dan 100 m²; c. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden die op het moment van het van kracht worden van het plan in uitvoering zijn of uitgevoerd kunnen worden op grond van een voor dat tijdstip aangevraagde dan wel verleende vergunning; d. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden waarvoor een vergunning ingevolge de Monumentenwet 1988 nodig is, dan wel waarvoor overige bepalingen van de Monumentenwet 1988 van toepassing zijn. 5.5.4 Toelaatbaarheid Ten aanzien van de in artikel 5.5.1 genoemde omgevingsvergunning gelden de volgende beoordelingscriteria: a.

de vergunning kan slechts worden verleend voor zover de archeologische waarden niet onevenredig worden aangetast, hetgeen moet blijken uit een rapport dat de aanvrager bij de aanvraag voor een vergunning dient te overleggen. In het rapport moeten de archeologische waarden van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld. Indien het rapport daartoe aanleiding geeft, dient op advies van een erkend archeoloog zo nodig een opgraving plaats te vinden;

27/234

b. het overleggen van een rapport is niet nodig indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van het terrein in andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld. 5.5.5 Voorschriften bij omgevingsvergunning Het bevoegd gezag kan aan de omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 5.5.1 voorschriften verbinden aan de omgevingsvergunning, waaronder: a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor (ondanks de uitvoering van een bouw- of aanlegplan) archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden, zoals het aanbrengen van een beschermende bodemlaag of andere voorzieningen die op dit doel zijn gericht of; b. de verplichting tot het doen van opgravingen op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd programma van eisen of; c. de verplichting de activiteit die tot een bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een archeologisch deskundige op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd programma van eisen. 5.5.6 Deskundig advies Voordat het bevoegd gezag beslist over het verlenen van een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 5.5.1 wint het bevoegd gezag advies in bij een archeologisch deskundige omtrent de vraag of door het verlenen van een omgevingsvergunning geen onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de archeologische waarden, en zo ja welke voorwaarden dienen te worden gesteld.

5.6 Wijzigingsbevoegdheid Het bevoegd gezag kan het plan wijzigen door het geheel of gedeeltelijk verwijderen van de dubbelbestemming 'Waarde –Middelhoog Bekende Archeologische Waarde', indien op basis van nader archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, dan wel er niet langer archeologische begeleiding of zorg nodig is.

3. Algemene regels Artikel 6 anti-dubbeltelregel Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 7 Algemene bouwregels 7.1. Algemene regels 7.1.1. Algemeen a. De in deze regels opgenomen bepalingen ten aanzien van bouwgrenzen zijn niet van toepassing voor wat betreft overschrijdingen met betrekking tot: 1. stoepen, stoeptreden, toegangsbruggen en funderingen;

28/234

2. plinten, pilasters, kozijnen, standleidingen voor hemelwater, gevelversieringen, wanden van ventilatiekanalen en schoorstenen, indien de overschrijding van de voorgevelrooilijn niet meer dan 12 cm bedraagt; 3. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken, overbouwingen, erkers, balkons, galerijen en luifels, mits zij de voorgevelrooilijn met niet meer dan 50 cm overschrijden; 4. ondergrondse funderingen en ondergrondse bouwwerken, voor zover deze de bouwgrens met niet meer dan 1 m overschrijden; 5. hijsinrichtingen aan tot bewoning bestemde gebouwen, voor zover deze hijsinrichtingen in geen enkele stand de voorgevelrooilijn met meer dan 1 m overschrijden; 6. vlaggenmasten, antennemasten en schoorstenen; 7. dakopbouwen ten behoeve van noodtrappen, luchtbehandelings- en liftinstallaties b.

c.

d.

e.

Vlaggenmasten, antennemasten en schoorstenen, die deel uitmaken van een gebouw, mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden opgericht en mogen de voor dat gebouw toegestane maximale hoogte met niet meer dan 5 m overschrijden. Dakopbouwen ten behoeve van noodtrappen, luchtbehandelings- en liftinstallaties mogen niet hoger zijn dan 3,50 m en mogen geen grotere oppervlakte hebben dan 40% van de vloeroppervlakte van de bovenste laag van het gebouw, waarop zij worden geplaatst. Bergbezinkbasins (dan wel andere waterstaatkundige werken) ten behoeve van de opvang van water (waaronder rioolwater) mogen worden gebouwd en aangelegd zowel boven- als ondergronds. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken ten behoeve van het overschrijden van de bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, met maximaal 1.5 m, indien het betreft: 1. verbouwingen ten dienste van de verbinding van twee gebouwen; 2. toegangen van bouwwerken; 3. stoepen, stoeptreden, toegangsbruggen en funderingen; 4. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, wanden van ventilatiekanalen en schoorstenen; 5. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken; 6. balkons en galerijen, mits;  redelijkerwijs op andere wijze niet kan worden voorzien in buitenruimte, c.q. ontsluitingen;  bewoners/gebruikers in de omgeving niet te zeer worden beperkt in hun privacy; 7.

luifels, reclametoestellen en draagconstructies voor reclame; 8. hijsinrichtingen, laadbruggen, stortgoten, stort- en zuigbuizen;

7.1.2

Ondergronds bouwen a. b.

Ondergrondse bouwwerken zijn niet toegestaan; Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken ten behoeve van ondergronds bouwen met inachtneming van de volgende voorwaarden: 1. De milieuhygiënische kwaliteit van de bodem danwel het grondwater geschikt is ten behoeve van de van toepassing zijnde bestemming gebouwde functie; 2. de diepte van kelders bedraagt maximaal 3 meter beneden peil;

29/234

3.

c.

de afstand tot de zijdelingse perceelgrens en de openbare weg bedraagt ten minste 1 m, met dien verstande dat in geval van kelderbouw in belendende percelen in de zijdelingse perceelgrens mag worden gebouwd; Ondergrondse bouwwerken die meer dan 1 m buiten het buitenwerk van het bovengronds gelegen gebouw worden gerealiseerd, tellen mee in de oppervlakteregeling voor bijgebouwen.

Artikel 8 Algemene gebruiksregels 8.1. Strijdig gebruik Onder gebruik in strijd met alle bestemmingen wordt in elk geval verstaan: a. een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud; b. een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van een of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud. c. een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie, tenzij in het plan anders is aangegeven. 8.2 Parkeren a. Het gebruik van gebouwen ten behoeve van de in artikel 3 genoemde functies is alleen toegestaan onder de voorwaarde dat minimaal één parkeerplaats per woning wordt gerealiseerd; b. Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning hiervan afwijken, mits de noodzakelijke parkeervoorzieningen op eigen terrein in onvoldoende mate kunnen worden gerealiseerd en op andere wijze in de parkeerbehoefte wordt voorzien, en; c. de situering van de parkeerplaatsen en het stedenbouwkundig beeld van de omgeving, verkeersveiligheid en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig aantast.