Verweer HHSK - GEANONIMISEERD nadere reactie op CHW bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 (A25.001673)
Tekst van het document
informatie beschikbaar is om dit te kunnen concluderen. Aanvullende uitwerking in het
waterhuishoudingsplan
afhankelijk geenszins
van
is noodzakelijk én pas uitkomsten dat dit inderdaad
de
—
vast dat
verslechtering
op dit moment geen enkele voldaan aan de vanuit de KRW 10.
kan
geval
voorhanden
dat
het KRW-waterlichaam
onderbouwing geldende
worden
is.
geconcludeerd
—
Op dit moment staat dus niet zal optreden. Er is dus wordt
of kan
worden
eisen.
Verlegging vierde tocht / waterafvoer reactie
op
paragraaf iii van hoofdstuk C (pagina 35-36) en hoofdstuk
paragraaf 6.12 10.1.
van
dan
het
en
6.22
(pagina
108-109
en
III Verweer onder 6
114-115)
het hoogheemraadschap is aangegeven dat om de waterkwaliteit in Cortelande te garanderen omlegging van de Vierde Tocht is benodigd. Dit volgt ook uit het Waterstructuurplan (versie 03 definitief), waarin vastgesteld wordt om de afvoer vanuit het noordwestelijk gebied om het Kreekdrop heen te leiden (gedeeltelijk langs de Door
watertuinen
en
het
kreekdorp) en via de Derde Tocht geïsoleerd‘af te voeren
naar
het
gemaal Abraham Kroes, omdat dit de enige mogelijkheid is om de waterkwaliteit niet te laten verslechteren. Dit is niet overgenomen door de gemeenteraad of geborgd in de planregels.
16
Zie ook HvJ 5 mei 2022
-
C525/20, ECLI:EU:C:2022:350.
(geanonimiseerd)
ZIRIM 10.2.
In reactie varianten
hierop heeft
de
zijn onderzocht,
gemeenteraad
in het
maar
dat variant 1
dat
doordat
direct te realiseren
is én
daarnaast
nog
kunstwerk moet worden
gehouden
aan
een
—
voor
huidige afwateringsroute afweging is gemaakt. 10:3,
Om
de
verweerschrift aangegeven
dat vier
(incidentele piekafvoer via de vierde tocht) varianten
2 dit
niet direct
gerealiseerd onder de N219 dat
en
hiermee
een
mogelijk —
is én
vast wordt
zorgvuldige
en
juiste
robuust watersysteem te realiseren en de Zuidplaspolder droog te houden is de water van belang. Het hoogheemraadschap en de gemeenteraad verschillen mening over de meest wenselijke afvoer. De door de gemeente gekozen
een
afvoer van
van
afvoerroute
waterkwaliteit, leidt tot meerdere peilvakken, is minder toegerust op hevige neerslag én bevat meer kunstwerken. Dit heeft ook een negatief effect op de beleving, want dit zal leiden tot vies/troebel water. Ook zal vervuild water afkomstig van de glastuinbouw incidenteel door Cortelande stromen, hetgeen ook weer negatieve gevolgen heeft voor de waterkwaliteit en daardoor mitigerende maatregelen zijn benodigd. Doordat sprake zal zijn van verschillende peilvakken, zal dit voorts leiden tot wegzijging van water van de hogere waterpeilen naar de Vierde Tocht, waardoor de aanleg van schermen zullen zijn benodigd. De keuze van de gemeenteraad is vooral gebaseerd op de financiële haalbaarheid en de factor tijd, terwijl in dit geval het waterbelang voorop had moeten staan volgens het hoogheemraadschap, omdat moet worden gekeken naar de lange termijn. 10.4.
De
door
heeft
het
watersysteem,
een
negatief
effect
hoogheemraadschap
waardoor
deze
de
op
gewenste
afvoerroute
op
de
afvoer, zorgt lange termijn
beheersbaar is. Een aangesloten systeem heeft ook voordelen
voor
voor
ook
robuust financieel beter een
de waterkwaliteit.
10.5.
De gemeenteraad heeft Witteveen + Bos stellen. In dit waterstructuurplan is
ingeschakeld om een waterstructuurplan op te een analyse gemaakt over de bepalende voor de waterstructuur. Daartoe ontwerpkeuzes zijn ook de varianten voor de afvoerroute van het westelijk agrarisch gebied en de hoogte van de waterpeilen in het Energielandschap, de Vierde Tocht, de Watertuinen en het Dorp met elkaar vergeleken en beoordeeld op de factoren, waterkwaliteit, waterkwantiteit, inpassing bestaande infrastructuur en bebouwing, flexibiliteit, toekomstrobuustheid, fasering én financiële haalbaarheid. Op basis van deze factoren heeft Witteveen + Bos een advies gegeven voor de wenselijke waterstructuur. Uit dit advies blijkt juist dat ook Witteveen + Bos de door het hoogheemraadschap gewenste afvoer adviseert, sterker nog aangeeft dat dit de enige mogelijkheid is om de waterkwaliteit niet te laten verslechteren}?
10.6.
De argumenten van de gemeenteraad dat varianten 2 niet direct te realiseren zijn, volgt het hoogheemraadschap niet. Zo is een extra kunstwerk onder de N219 niet nodig voor
variant 2B. Wel zal in dit
geval grond van derden moeten worden verkregen, maar gelet planperiode van 20 jaar, hoeft dit als zodanig geen belemmering op te leveren. Er moet in dit geval juist worden gekeken naar wat op de langere termijn beter is voor een en komt dat toekomstbestendig klimaatadaptief dorp. Daarbij bepaalde beoordelingscriteria randvoorwaardelijk zijn omdat er simpelweg sprake is van een op de
17
Zie p. 66
van
het
(definitieve) Waterstructuurplan.
(geanonimiseerd)
ZIRM wettelijke varianten
daardoor,
verplichting.
waarbij zonder
de verschillende
Zo geldt een verbod op achteruitgang van waterkwaliteit; sprake is van een overschrijding van een kritische grensbelasting zijn aanvullende maatregelen, niet aan de orde. In ieder geval komt aan
beoordelingscriteria
zorgvuldige afweging sprake geweest.
niet hetzelfde
gewicht toe.
belangen bij de keuze
variant 1 is kortom
10.7.
Van
10.8.
wederom in afwijking van het advies Uit het verweerschrift blijkt dat de gemeenteraad van HHSK kiest voor een incidentele piekafvoer via de Vierde Tocht. In het
een
van
voor
geen
—
—
Waterstructuurplan (definitieve versie) komt echter naar voren dat bij de variant waarbij de tocht niet wordt omgelegd de kritische grens van de tocht wordt overschreden. Boven de kritische grens is het water troebel en algenrijk met potentieel schadelijke blauwalgen. Het water vanuit de tocht is hiermee ongeschikt als inlaatwater voor de kwetsbare natuur die aanwezig is in de Groene waterparel. Zoals aangegeven in het Waterstructuurplan p. 51 zijn hierdoor extra maatregelen nodig om het water van de tocht te scheiden van de Groene Waterparel. Het watersysteem wordt hierdoor wat weer voor de en meer is nadelig complexer versnipperd, ecologische connectiviteit Anders het van het gebied. dan de gemeenteraad stelt, is dus niet aannemelijk dat de Groene Waterparel verzekerd blijft van (kwalitatief goed) water vanuit de Vierde Tocht vast dat de en dus staat niet blijft. In het aanwezige katteklei behouden hadden daarom aanvullende deze maatregelen voor het bestemmingsplan benodigde beschermen van de kwetsbare natuur in de Groene Waterparel moet worden vastgelegd en dit is nu onvoldoende geconcretiseerd en geborgd. a1.
Bodem
—
restzettingseis
reactie op hoofdstuk Ill Verweer onder 6 120-121 van het verweerschrift) De
gemeenteraad
(ondanks 112:
is
bij
de
het alternatief
paragrafen 6.24-6.26,
vaststelling uitgegaan
maximaal
klimaatrobuust
van
een
van
10
6.31
(pagina 115-118,
restzetting 20 cm in 30 jaar in 60 jaar uit het MER).
cm
in deze restzettingseis. De restzetting die maakt acht, veelvuldiger ophoging nodig. Ook de gemeenteraad acceptabel kunstwerken van HHSK verzakken, zoals stuwen en duikers. Dit leidt tot hogere onderhoudskosten. Op basis van de gebiedspecifieke kennis en ervaring van HHSK is bekend dat dit al snel optreedt. Zo werd de in Westergouwe gehanteerde restzettingseis van 20 cm/30 jaar al na 6 jaar bereikt. Dit heeft geleid tot een aanzienlijke kostenpost van het ophogen van de kunstwerken in het watersysteem. Het de
hoogheemraadschap
kan zich niet vinden
Daarnaast geldt dat als de bodem zakt, dit het ten koste gaat van de beschikbare berging in het watersysteem, tegelijkertijd neemt de berging op maaiveld toe (water in de
openbare ruimte).
van het waterpeil om de bodemdaling te volgen is doorwerking op het reduceren van de kwelflux en helder en plantenrijk watersysteem. Bodemdaling kan leiden tot schade aan namelijk gebouwen en infrastructuur (woningen, wegen, riolering), maar leidt daarnaast ook tot verhoogde onderhoudskosten (ook voor particulieren door ophogen van tuinen) en grondwateroverlast (opbarsten van de
Het
aanpassen
nadelige geen optie vanwege daarmee het realiseren van een
(geanonimiseerd)
LIRA bodem
/ risico op toename grondwaterstroming).
Daarnaast vergroot bodemdaling het overstromingen, doordat de afstand tussen de bodem en het waterpeil groter wordt.!® De gevolgen worden dus afgewenteld op toekomstige generaties. risico op
11.4.
De
restzettingseis die de gemeente hanteert, is ook in strijd met de eis uit het convenant klimaatadaptief bouwen (namelijk maatregelen die schade door bodemdaling tegengaan en kosteneffectief zijn over de levensduur van 60 jaar worden in het ontwerp als de opgenomen) en een gezonde en veilige fysieke leefomgeving. Er had voor zou kunnen kiezen beter moeten al deze gemeenteraad restzetting gemotiveerd worden waarom is afgeweken van het voorkeursalternatief én er had onderzoek moeten worden gedaan naar de (financiële) gevolgen van deze restzettingseis. Dat is nu ten onrechte nagelaten, hetgeen in strijd is met de zorgvuldigheid. —
—
41,5:
In
het
verweerschrift
bepalen
de
daarmee de dat
is
onderhoudsfrequentie
hoogte van
relevant
is
de beheer het kader
in
dat
aangegeven van
en
“restzetting plus autonome bodemdaling toekomstige [onderhoudslinfrastructuur en
onderhoudskosten.
van
een
11.7.
ruimtelijke
ordening
maar
een
duidelijk wat volgens de gemeenteraad nu de als zodanig, gezien uitvoeringsaspect: restzetting of de beheeren onderhoudskosten. onderhoudsfrequentie juist
moet
uitvoeringsaspect”. 11.6.
goede
Daarmee vormt dit geen aspect
Het is het worden
hoogheemraadschap
Bodemdaling
niet
als
als
zodanig
restzettingseis vormen in elk geval wel degelijk goede ruimtelijke ordening een rol spelen.!® Vast staat dat als gevolg van de ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, sprake zal zijn bodemdaling. De vraag is welke restzettingseis in dit kader nog ruimtelijk aanvaardbaar is, gelet op de gevolgen die dit met zich brengt. Die gevolgen zien dus niet alleen op schade, maar ook beheer- en onderhoudskosten. Dit zijn niet louter uitvoeringsaspecten, zoals de gemeenteraad stelt. Gelet op de gekozen restzettingseis en de gevolgen die dit met zich brengt, dient de aanvaardbaarheid in het in het licht van een goede ruimtelijke ordening te worden afgewogen de bij vaststelling. Dat is dus niet gebeurd. Gelet op de kosten, wordt dit vooruitgeschoven, en worden de kosten afgewenteld op toekomstige bewoners en gebruikers én overige ingezeten van het beheersgebied van HHSK, nu iedereen via de waterschapsbelasting ‘meebetaalt’ aan alle extra onderhoudskosten die ophoging en vervanging van kunstwerken met zich brengt. aspecten die in het kader
Uit
het verweerschrift
en
dus ook de
van
een
de
lijkt
te volgen dat de gemeenteraad heeft gekozen in 30 jaar vanwege de (financiële) gevolgen die een
voor
een
restzettingseis van 20 cm scherpere restzettingseis met zich zou brengen voor met name bestaande gebouwen. De gemeenteraad verwijst hiervoor naar het gestelde door SWECO in het deelrapport ‘water, bodem, en klimaat.?? De nadelen die volgens SWECO kleven aan een scherpere restzettingseis doen zich echter maar in beperkte delen van het plangebied voor. Als alleen gekeken wordt naar de financiële gevolgen is het standpunt van de gemeenteraad ook niet overtuigend, want SWECO geeft juist aan dat restzetting van 20 cm in 30 jaar, ®
Bijlage 19 MER, water, bodem, klimaat. Vgl, bijvoorbeeld ABRS 25 juli 2012, ECLI:NL: RVS:2012:BX2606 20 p, 108 MER Deelrapport Water, bodem, klimaat 1
(geanonimiseerd)
r.o.
2.6.2.
LIRA leidt
tot
verhoogde
een
levenscyclus
niet
gemeenteraad
onderhoudsfrequente (en dus meer kosten) en kosteneffectief is. Bovendien scoort juist de gemaakte keuze
negatief
het verweerschrift dus cm
in 30
de de
op het criterium zetting. Dat de gemeenteraad zoals hij stelt in in redelijkheid heeft mogen uitgaan van de ‘standaardnorm’?
in het licht van het gestelde in het MER, de uitgangspunten jaar, is dus die de gemeenteraad zich heeft opgelegd en in het kader van een gezonde en fysieke leefomgeving, niet juist. De gevolgen hiervan zijn onvoldoende in kaart gebracht én worden zondermeer afgewenteld op de toekomstige bewoners en gebruikers van het plangebied. Van een afweging van belangen is geen sprake. van
20
in van
—
Lintbebouwing
12,
reactie op paragraof iv van Verweer onder paragrafen
6
hoofdstuk 6.18-6.19
In het verweerschrift (verweer bestaande lintbebouwing.
12de
(pagina 36-39 verweerschrift)en hoofdstuk (pagina 112-113 verweerschrift) C
hoofdstuk
Il
onder
C
onder
iv)
is
ingegaan
op
Il
de
opgemerkt dat het goed is om te lezen dat gestart is met het De lintbebouwing. beperkingen of kansen die de door de hebben de geschetste oplossingsrichtingen gemeenteraad op integrale het echter waterhuishouding van Middengebied zijn nog niet uitgewerkt. Dit wordt ook erkend in het verweerschrift waar wordt gesteld dat de inpassing van lintbebouwing zal worden meegenomen in de uitwerking van het waterhuishoudingsplan.
122
In reactie
onderzoek
hierop naar
wordt de
123:
De
ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt in het bestemmingsplan is niet mogelijk zonder verhoging van het waterpeil. Gevolg hiervan is dat het waterpeil hoger komt dan het waterpeil waarvan nu sprake is bij de bestaande lintbebouwing. Deze woningen hebben een wateroverlast laag vloerpeil en daardoor zullen deze woningen ondervinden van het hoger gelegen nieuwe gebied en daarmee gemoeide waterpeil. Hierdoor ontstaat wateroverlast op het moment dat om deze woningen het peil wordt verhoogd. HHSK heeft daarom als voorwaarde gesteld dat de bestaande lintbebouwing ofwel moet worden geamoveerd of moet worden opgevijzeld. Reden hiervoor is dat HHSK wil voorkomen dat er kleine peilvakken ontstaan, waar onderbemaling moet plaatsvinden. ledere onderbemaling moet worden voorzien van een aan- en afvoervoorziening, dit is kostbaar en niet duurzaam, moeilijk beheersbaar en juridisch complex. HHSK is peilbeheerder én verantwoordelijk voor het behouden peil. HHSK staat hiervoor aan de lat. Daar komt bij dat het ontstaan van verschillende kleine peilgebieden leidt tot versnippering van het watersysteem (uitgangspunt is zo min mogelijk peilvakken), dit is overigens in strijd met haar beleid.
12,4.
Het
realiseren van oppervlaktewater, de peilopzet en de heeft ook effect op de bestaande lintbebouwing.
mate
waarin
het
fluctueren 12.5.
De niet
21
p,150-151
22
Van
een
MER
keuze of en op welke wijze de bestaande lintbebouwing kan worden bekend
evenals
de
effecten
Deelrapport Water, bodem, klimaat.
‘standaardnorm’
is overigens
geen
sprake.
(geanonimiseerd)
die
hiermee
gepaard
gaan
op
de
peil kan
ingepast rest
is dus
van
de
LIRA waterhuishouding (verre) toekomst. 12.6.
Het
in stand
wederom
in het
houden
in
geamoveerd
van
afwijking of
Middengebied. de
van
opgevijzeld.
bestaande
het advies
Deze
keuzes zijn dus doorgeschoven
lintbebouwing van
HHSK
keuze
van
beoordelingsregel
voor
die
zoals de
gemeenteraad
heeft aangegeven
naar
de
wenst is
dat of moet
de gemeenteraad is niet met HHSK afgestemd én raakt HHSK direct, omdat zij in het peilbeheer gebonden is aan en verantwoordelijk is voor de nieuwe woningen en de daarmee moeilijk te verenigen belangen van de lintbebouwing zonder dat daarvoor de juiste voorzieningen zijn Deze
aangelegd. Om
die
reden
had
een
bouwen
in de
planregels opgenomen
worden, omdat de bebouwing die nieuw is gevolgen heeft voor de lintbebouwing, zonder dat hiervoor op dit moment een oplossing in zicht is. moeten
bestaande
kan worden aan een beoordelingsregel dat de nieuwe bebouwing verenigbaar is met de bestaande lintbebouwing én niet mag leiden tot negatieve (hydrologische) effecten op de bestaande lintbebouwing of dat nieuwe bebouwing alleen mag worden Gedacht
gerealiseerd
als
wateroverlast niet
te
vast staat voorkomen
dat
duidelijk hoe de bestaande
waterstructuur.
12.9.
benodigde
maatregelen worden getroffen om woningen. Het bestemmingsplan maakt wordt bebouwing ingepast in de bestaande- en nieuwe bestaande
Vast staat dat de bestaande lintbebouwing beperkingen oplegt én de integrale waterhuishouding. Echter doordat een
ontbreekt,
is
een
de nieuwe woningen waterhuishoudingsplan
aan
bekend in hoeverre de oplossingsrichtingen zowel technisch als stelt dat dit in strijd is met de eisen van en uitvoerbaar zijn. HHSK
niet
financieel haalbaar
13.
de
bij de
goede ruimtelijke ordening.
Planregels reactie
op paragraaf v van hoofdstuk C (pagina 39 verweerschrift) en Verweer onder 6 paragrafen 6.33-6.37 (pagina 122-125 verweerschrift)
hoofdstuk
III
Onevenredige hydrologische gevolgen omliggende gronden ABEL
In
paragraaf 6.91 van het beroepschrift is kort ingegaan op de in artikel 17.3.1 van het plan opgenomen beoordelingsregel, waarin is bepaald dat de gronden met de bestemming ‘woongebied’ alleen mag worden gebouwd indien dit geen onevenredige negatieve hydrologische gevolgen heeft voor de omliggende gronden. Aangegeven is dat deze beoordelingsregel in strijd is met de rechtszekerheid en niet duidelijk is hoe aan deze planregel wordt getoetst, nu het college zelf ter zake niet bij uitstek deskundig is.
In reactie
hierop
een
norm,
open
beoordelingsregel
is in het verweerschrift (pagina 39) aangegeven dat hier sprake is van een nader afwegingsmoment behelst en dat dit passend is bij een
die
zoals hier
aan
(geanonimiseerd)
de orde.
LIRA 13.3.
De
gemeenteraad
echter
gaat
voorbij
het
aan
feit
dat
Verder
een
objectief begrensd zijn. uitgewerkt in een beleidsregel, zodat er zwaardere eisen gelden norm zelf. Het is het hoogheemraadschap niet duidelijk
concreet
moet
en
beoordelingsregel
is
deze
open
voldoende
norm
niet nader open ten aanzien van de open hoe het college deze norm
zal gaan toepassen.
Ondergronds bouwen paragrafen 6.93-6.96 van het beroepschrift is ingegaan op het ondergronds bouwen, dit volgens de planregels tot 3,5 meter onder peil zondermeer is toegestaan, terwijl op deze locatie een grote kans bestaat op het opbarsten van de bodem? en kans op In
nu
1355:
instabiliteit
van
geadviseerd
om
In
hierop
reactie
de
‘standaardregel’ bouwen alleen
altijd
is
een
is.
onder
in
het
binnen
de
peil
te
hoogheemraadschap
Het
heeft
daarom
beperken.
verweerschrift
dat artikel 29,3 een aangegeven en dat omdat voor gemeente Zuidplas ondergronds omgevingsvergunning van het hoogheemraadschap is benodigd, die
is
verleend
wordt
ongegrond
kelderconstructie.
het bouwen
De
indien dit veilig en verantwoord kan, de er gemeenteraad gaat daarbij vanuit
vrees —
opbarsten begrijpt het
voor
zo
het het bouwen verweerschrift dat van hoogheemraadschap ondergrondse bouwwerken beperkt is tot nieuwe afvalinzamelpunten en randvoorzieningen, maar dat volgt niet uit de planregels, zo zijn ook ondergrondse parkeervoorzieningen toegestaan. —
Op
de
die
argumenten
De
beroepschrift zijn genoemd wordt verder niet ingegaan. verantwoordelijkheid voor de beoordeling van de gevolgen hetgeen in de planregels zonder meer mogelijk is gemaakt
in het de
gemeenteraad legt ondergronds bouwen dus onverkort bij het hoogheemraadschap én heeft duidelijk bij de vaststelling van het bestemmingsplan deze gevolgen niet onder ogen gezien. Dat is in strijd met de zorgvuldigheid. van
—
—
13.7.
In
het
verweerschrift
bouwwerken 13.8:
tot
3,5
wordt
meter
in
altijd
dit
kader
gesteld dat voor ondergrondse omgevingsvergunning van HHSK is vereist.
een
voorts
De locatie van Cortelande is aangewezen als ‘gemiddeld-kwelgevoelig van artikel 2.3, tweede lid Waterschapsverordening is het verboden activiteiten te verrichten die tot gevolg hebben
wegzijgt,
voor
het gaat
zover
het maaiveld of 1 realiseren van ondergrondse
om in dat gebied dat de kwel toeneemt of het grondwater
werkzaamheden
om
onder
meter
het
waterpeil
bouwwerken
gebied’. Op grond
op
van
kan
een een
ervoor
diepte van 2 m of meer onder oppervlaktewaterlichaam. Het zorgen
dat
de
druk
in
de
ondergrond toeneemt en dat er kwel ontstaat. Dit betekent dat er voor het realiseren van ondergrondse bouwwerken een vergunningplicht geldt. Feitelijk klopt het dus wat in het verweerschrift staat. 13:9.
Het
risico
van
deze
vergunningplicht
bouwen)
het bouwen
23
Zie ook p. 95 MER
echter
dat
hij vaak wordt vergeten
omdat
denken dat ze alleen een omgevingsvergunning (voor de activiteit de gemeente nodig hebben. Er is dan sprake van een voldongen feit. Door tot een diepte van 3,5 meter onder peil in de planregels toe te staan, zonder
initiatiefnemers van
is
deelrapport water,
bodem
en
klimaat.
(geanonimiseerd)
LIRA adviesrol voor het waterschap, wordt aan initiatiefnemers de indruk gewekt dat zij dit altijd zonder meer kunnen uitvoeren. Het risico is dat dan niet goed wordt gekeken wat een ondergronds bouwwerk voor gevolgen heeft voor de waterhuishouding. Ook geldt daarnaast het risico dat de initiatiefnemer wel toestemming van de gemeente krijgt, maar niet van het hoogheemraadschap. Dit acht het hoogheemraadschap ongewenst. HHSK vindt daarom dat het bestemmingsplan géén activiteiten mogelijk zou moeten maken, die op basis van de Waterschapsverordening (na een beoordeling door een
HHSK)
niet toelaatbaar
vooraf
goed regelen
Verwezen
zijn. Om dat te voorkomen wil HHSK bepaalde zaken bestemmingsplan. Dat is nu ten onrechte niet gebeurd. ook nog naar het gestelde in paragraaf 8.8.
zouden
in het
wordt in dit kader
Vloerpeil bij woningen 13.10.
Kortheidshalve wordt
AA,
Het
hoogheemraadschap
ophogen
afgraven
en
werken
uitvoeren van voor zowel de 13.12.
De
2.2
en
2.3
13-13.
Deze
in te
van
nodig.
artikelen
grijpen.
13.14.
Wanneer
13,15.
Artikel 2.2
paragraaf 7 van
de reactie in
heeft
bieden
Dit wordt
dat
aangegeven
vergunningplicht
of werkzaamheden,
heeft
belangen zijn geborgd. niet
een
waterhuishouding
gemeenteraad
artikelen
naar
deze nadere
reactie.
/ ophogen / afgraven
Voorbelasten ES
verwezen
in te
op omdat
als de bodem
dit
geval aanleiding
is om voor de in planregels voor het activiteiten gevolgen hebben
nemen
deze
in het
gebied.
aangegeven dat een vergunningplicht niet nodig is, omdat de Waterschapsverordening al een regeling bevat waarin deze Een extra vergunningsysteem acht de gemeenteraad daarom
voor
HHSK
als volgt
echter slechts
toegelicht.
een
beperkte mogelijkheid
om
hierop
gronden worden afgegraven of de bodem wordt verlaagd op minder dan 2 meter diepte, geldt artikel 2.3 Waterschapsverordening niet. Dat artikel geldt immers alleen voor activiteiten op een diepte van 2 meter of meer. In zoverre is het gestelde in het verweerschrift onvolledig. er
Waterschapsverordening biedt ook geen mogelijkheid om het voorbelasten, afgraven van gronden en het verlagen van de bodem vergunningplichtig te
ophogen
en
ophogen
en
maken. Dit artikel gaat enkel over de aanleg of wijziging van waterstaatswerken, het met elkaar in verbinding brengen van waterstaatswerken, het afwijken van het waterpeil of het aanleggen van verhard oppervlak. Geen van allen is aan de orde bij het voorbelasten,
gronden en het verlagen van de bodem. Ook elders Waterschapsverordening zijn hiervoor geen vergunningplichten opgenomen. NB:
afgraven
van
paragraaf 5.2 Waterschapsverordening gaat enkel over grondverzet
waterstaatswerken.2*
24
Hieronder wordt verstaan:
oppervlaktewateren, waterkeringen, bergingsgebied of ondersteunend kunstwerk.
(geanonimiseerd)
in de
binnen
LIRA 13.16,
Kortom, het gestelde door de gemeenteraad is op dit punt feitelijk onjuist. De Waterschapsverordening bevat géén regeling en reguleert het ophogen van gronden niet, en het afgraven van gronden uitsluitend in een aantal specifieke gevallen. Het vorenstaande betekent dat de gemeenteraad heeft miskend dat nu deze activiteiten gevolgen hebben voor zowel de waterhuishouding als de bodem dit had moeten worden gereguleerd in de planregels, nu HHSK hier niet, althans in onvoldoende mate op kan sturen omdat in veel gevallen een vergunningplicht ontbreekt. Vergunningplicht voor verhogen of verlagen waterpeil
1357
het
is dat in het met hoogheemraadschap aangegeven strijd specialiteitsbeginsel is gehandeld door het verlagen of verhogen van het waterpeil afhankelijk te stellen van een vergunningplicht van het college ten aanzien van de “waarde die de gronden bestemming archeologie 2 of 3” hebben. Deze het gehele plangebied. ‘aanlegvergunningplicht’ beslaat vrijwel Namens
—
13.18.
In het verweerschrift is aangegeven dat deze planregel uitsluitend ziet op feitelijke werkzaamheden en uitsluitend is ingegeven ter bescherming van de archeologische
waarde
en
aldus
geheel
hoogheemraadschap. 13.19.
In
reactie
hierop
wordt
los
staan
van
de
waterbeheertaken
het
van
aangegeven dat de gemeenteraad hiermee miskend in de planregel is beschreven ‘verhogen of verlagen
dat
als
van feitelijke werkzaamheid het waterpeil’. Nu bovendien dit verbod op het (feitelijk) verhogen of verlagen van het waterpeil op vrijwel het gehele plangebied rust, wordt onbedoeld toch ook het hoogheemraadschap geraakt. Weliswaar staat dit verbod niet in de weg aan het uitoefenen van de bevoegdheid van het hoogheemraadschap om een waterpeil vast te stellen, maar de gevolgen hiervan (verhogen of verlagen van het peil) vallen wel degelijk onder de vergunningplicht. Dat kan niet gelet op de formulering van de planregels de bedoeling zijn geweest. Gelet hierop dient de planregel te worden gewijzigd. —
14,
—
Financiële
uitvoerbaarheid
paragraaf iii van hoofdstuk A (pagina 15-16 verweerschrift) en paragraaf 6.42 hoofdstuk 6 (p. 128 verweerschrift)
reactie op van
14.1.
hoogheemraadschap is aangegeven dat sprake is van onoverkomelijke belemmeringen die aan de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan in de weg staan. het doorstaat het de Volgens hoogheemraadschap bestemmingsplan uitvoerbaarheidstoets niet. Daartoe is namens ‘het hoogheemraadschap in het beroepschrift gewezen op correspondentie waaruit blijkt dat veel van de maatregelen Namens
die
het
volgens
het
hoogheemraadschap getroffen
moeten
worden
om
hier te zorgen
voor
robuust watersysteem en een toekomstbestendig woon- werk- en leefgebied vanwege de kosten niet zullen worden getroffen omwille van de financiële haalbaarheid. Als voorbeeld geldt de restzettingseis van 10 cm in 30 jaar, waarvan door de een
is aangegeven dat dit alleen kan worden gerealiseerd middelen en dat nu daarvan geen sprake is wordt van 20 cm in 30 jaar. restzettingseis
gemeenteraad
financiële
-
(geanonimiseerd)
-
als zicht bestaat op
uitgegaan
van
een
ZIRM 14.2.
In reactie
hierop heeft de gemeenteraad in het verweerschrift in hoofdstuk A onder iii aangegeven dat hij geen inzicht hoeft te bieden in de (economische) uitvoerbaarheid van het plan, gelet op het bepaalde in artikel 7c lid 9 sub a Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet. Daaraan is toegevoegd dat voor fase 1 weliswaar sprake is van een tekort, maar dat dit tekort relatief beperkt is en wordt gedekt door gereserveerde middelen en dat weliswaar belangrijke investeringen nodig zijn, maar dat hiertegenover ook opbrengsten staan. Hierdoor is kennelijk de uitvoerbaarheid verzekerd, aldus de gemeenteraad.
14.3.
Allereerst wordt opgemerkt dat de gemeenteraad voorbij gaat aan de gedachte het bepaalde in artikel 7c lid 9 sub a Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet.
14.4.
In
achter
volgende groei is
“Eén van de opgenomen: dat de gemeente mogelijke
bestemmingsplan aangeeft hoe dit zal worden uitgevoerd. eerste lid, onderdeel f‚, niet van toepassing.2
Om deze reden is artikel 3.1.6,
de
Nota
Toelichting
van
onderscheidende
kenmerken
is van
o.m.
het
organische
ontwikkelingen vooral faciliteert en in mindere mate zelf de uitvoering van het bestemmingsplan ter hand neemt. Het bestemmingsplan kan worden gezien als een uitnodiging aan initiatiefnemers en ontwikkelaars om de mogelijkheden die het plan biedt te benutten. Nu de ontwikkeling van het gebied aan de markt wordt overgelaten, kan niet van de gemeente worden verlangd dat ze reeds bij het opstellen van het
14.5.
Bij ontwikkelingen die aan de markt worden overgelaten, zo is de gedachte, kan van de gemeente niet worden verwacht dat zij inzage verschaft in de uitvoering. Echter, deze situatie doet zich hier niet voor, want dit is bij uitstek een plan waarbij de gemeente vooral zelf de uitvoering ter hand neemt.
14.6.
Opvallend is verder dat in het verweerschrift expliciet geen aandacht is besteed aan de overige fasen van de ontwikkeling én ook niet aan het feit dat dit aanvankelijke tekort van fase 1, inmiddels al veel verder is opgelopen.
14.7.
aandacht wordt besteed aan de overige fasen is, omdat door de is onderkend dat een integrale grondexploitatie financieel gemeente Zuidplas onhaalbaar is (bijlage 2).2® Ook is niet vermeld dat de grondexploitatie door de gemeenteraad zelf grotendeels is bevroren, gelet op het risicoprofiel van de ontwikkelingen én de financiële positie van de gemeente Zuidplas, waarbij de De
reden
dat geen
al eerder
gemeenteraad
zelf
de
heeft opdracht De risicobeheersingsmaatregelen2’ grondexploitatie
gegeven
voor
te
komen
met
fase 1 is gelet daarop ook nog
gemeenteraad vastgesteld en het moment van vaststelling wordt ook steeds opnieuw uitgesteld vanwege de onhaalbaarheid. De gemeenteraad heeft zich in dit kader in het licht van het vorenstaande een go/no go moment voorbehouden. Dat niet
25 2%
door
de
Stb. 2014, 168, p. 16. Zie de reactie van de wethouder
wonen
en
van (geanonimiseerd) |
buitenruimte van 2 februari
de gemeente
Rotterdam
(deelnemer
aan
de
Grondbank)
aan
de commissie
bouwen,
2024.
27
Zie ook memo samenvatting consequenties bestemmingsplan Middengebied, met kenmerk Z24.001031 gemeenteraad d.d. 16 april 2024 (onderdeel van de raadstukken bij de vaststelling van het bestemmingsplan).
(geanonimiseerd)
van
het
college
aan
de
ZIRM zichzelf is natuurlijk al bijzonder, juist omdat de gemeenteraad dit bestemmingsplan wél heeft vastgesteld. op
gehele ontwikkeling verwacht de gemeente nog zonder rekening te houden met de maatregelen die volgens het hoogheemraadschap en Rijkswaterstaat zijn dus gigantische tekorten. Dit blijkt ook uit vertrouwelijke notities die door benodigd de gemeente zijn overgelegd aan o.a. de Grondbank?®, die een deel van de gronden bezit in het plangebied. De gemeente Rotterdam is voor 40% deelnemer in de Grondbank, die een deel van de gronden in het plangebied in bezit heeft en daardoor dus ook risico loopt. Aan de gemeenteraad van Rotterdam is, als deelnemer van de Grondbank, onder geheimhouding inzicht in de financiële situatie ontwikkeling Middengebied gegeven. Hoewel de financiële situatie geheim is, heeft dit er wel toe geleid dat de gemeenteraad van Rotterdam vervolgens op 19 december 2024 de motie “alle hens aan dek bij GREX Vijfde Dorp heeft aangenomen. Ook uit deze motie blijkt dat de grondexploitatie zwaar verlieslatend is (bijlage 3).
14.8.
Voor
de
—
—
blijkt al dat de vrees van het hoogheemraadschap terecht is én er wel die aan de uitvoerbaarheid van dit onoverkomelijke belemmeringen zijn bestemmingsplan in de weg staan, ondanks de planperiode van in beginsel 20 jaar. Als
14.9.
Hieruit
alleen
fase 1
ontwikkeling zou komen, is van een robuust watersysteem voor het gehele gebied bijvoorbeeld geen sprake. Gerede twijfel over de uitvoerbaarheid van het plan rechtvaardigt in een geval als dit de conclusie dat geen sprake is van een goede ruimtelijke ordening. tot
Conclusie
15.
HHSK handhaaft haar eerder conclusie het beroep gegrond te verklaren
15:
—
veroordeling Met ZIRM
van
de
gemeenteraad
en en
in de
verzoekt
gelet op het vorenstaande bestemmingsplan te vernietigen met proceskosten. u
—
mede
het
vriendelijke groet, B.V.
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) advocaat
Bijlage(n):
2}
3
De Grondbank
is een gemeenschappelijke regeling die bestaat uit 5 deelnemers, Rotterdam (40%), provincie (40%), Zuidplas 9%), (6 %) en Waddinxveen (5%). De deelnemers staan elk garant voor (de leningen van) de Grondbank (elk voor hun deelnemerspercentage). De Grondbank heeft 290 hectare in bezit, versnipperd in de Zuidplaspolder, waarvan een deel binnen het plangebied. Gouda
(geanonimiseerd)
IV BIJLAGE: REACTIE OP CONCEPT RAPPORT DOOR HET HOOGHEEMRAADSCHAP
Wítteveen+Bos I 127814/22-002. 407 I Bijlage IV I Definìtief
Reactie rapport Witteveen en Bos (adviesvraag d. d. 6 januari 2022) Hierbij ons ambtelijke schriftelijke reactie op het rapport Advisering water en bodem het stedenbouwkundig casco Middengebied Zuidplaspolder.
vòor
In de afgelopen maanden zijn wij intensief betrokken geweest bij de totstandkoming van dit rapport. De onderliggende gegevens van het rapport kloppen voor zover wij kunnen overzien. Ook herkennen we veel van de teksten die terugkomen op het rapport. Waar het echter mis gaat in onze ogen is hoe er in het rapport een score wordt gehangen aan de verschillende opties. Wij hebben grote bezwaren bij de scores die toegekend worden en daarom bij de conclusie van het rapport. Wij willen dan ook een sterk signaal afgeven om te voorkomen dat de adviezen en conclusies uit dit rapport de onderliggers worden voor het bestemmingsplan en planMER.
Onze reactie op het Masterplan ging in op een aantal voorwaarden voor deze
gebiedsontwikkeling: Waterveiligheid: Stel nieuwe overstromingsscenario's op; • Watersysteem: Zorg voor een systeem dat robuust en klimaatadaptief is; • Watersysteem: Zorg voor voldoende waterbergend vermogen; • • Watersysteem: Let op de inpassing van de bestaande woningen in het gebied; • Afvalwaterketen: Mogelijkheden voor sanitatie in het Vijfde Dorp; Aandacht voor beheer en onderhoud. • Door aan deze voorwaarden te voldoen is het mogelijk hier een gebiedsontwikkeling te realiseren die waterveilig is waar binnen de gestelde normen geen wateroverlast plaats zal vinden waar de waterkwaliteit voldoende is waar de verwerking van het afvalwater op een duurzame manier plaats kan vinden waar de verandering van het klimaat in meegenomen is en dat alles in een gebied dat geed beheerd en onderhouden kan worden. Kort gezegd: droge voeten en schoon water! Deze ambitie zien wij te rug in het rapport maar niet in de adviezen over de te kiezen varianten. ,
,
,
,
,
Hieronder in willekeurige volgorde onze meer inhoudelijke opmerkingen: Vloerpeil Het vloerpeil behoeft nog een naciere toetsing door nieuwe overstromingsberekeningen te laten uitvoeren. Dit gaat de gemeente doen en dit is ook een advies in het rapport. Uitgaan van NAP -500 m en onderzoeken of nieuwe berekeningen op een ander getal uitkomen. Hierbij willen we opmerken maken dat -500 al sinds 2008 ons advies is en dat dit sindsdien niet gewijzigd is zeals het rapport suggereert. Het rapport refereert aan een advies uit 2015 voor Zevenhuizen Zuid. Dit advies kan niet gebruikt worden voor het Middengebied vanwege de afwezigheid van de compartimenterende werking van de ,
,
N219.
Waterpeil Gesteld wordt dat het kwelwater met een stijghoogte van gemiddeld NAP -600 m voldoende wordt weggedrukt door een oppervlaktewaterpeil aan te houden van NAP 620 m. Hier zijn wij het niet mee eens. Een oppervlaktewaterpeil van NAP -600 m geeft ook geen garanties maar is waarschijnlijk voldoende om een deel van de kwel te onderdrukken. Bij voorkeur zien wij een oppervlaktewaterpeil dat nog iets hoger staat omdat zeals het rapport terecht opmerkt het waarschijnlijk is dat de stijghoogte in de toekomst verder toe zal nemen. Verschillende factoren speien hierbij een rol: enkele grote grondwateronttrekkingen in de omgeving (Croda DSM) zijn gestopt of worden mogelijk afgebouwd (toekomstige) ,
,
,
,
,
,
,
,
,
peilopzet om bodemdaling tegen te gaan kan lokaal lijden tot hogere kweldruk en tenslotte zal de kweldruk in de delen van de Zuidplaspolder kunnen toenemen door zespiegelstijging. Hoe groot de impact exact zal zijn is momenteel lastig te bepalen maar de stijghoogte zal in de toekomst in ieder geval niet dalen.
,
Door nu al een waterpeil te hanteren dat onder de stijghoogte zit is het risico op een grate invloed van kwelwater en daarmee oranjebruine watergangen aanzienlijk. Dit is strijdig met de waterkwaliteitsdoelen die voorschrijven dat er gestreefd moet worden naar een zo goed mogelijke waterkwaliteit. Achteruitgang in de waterkwaliteit is niet toegestaan (KR-doelen). Als argument voor een lager waterpeil wordt in het rapport genoemd dater dan minder water van siechte kwaliteit hoeft te worden aangevoerd in droge zomers. De aanvoer van water in droge zomers wordt primair beïnvloed door verdamping en gebruik van oppervlaktewater. Het waterpeil heeft daar op weinig invloed ook bij een gekozen lager peil zal er verdamping en verbruik zijn waardoor er water moeten worden aangevoerd. Wij kunnen dit argument daarom niet volgen. ,
Als laatste argument voor een lager waterpeil worden de kosten aangevoerd. Dit is een valide argument. Wij gaan uiteraard niet over de grondexploitatie. Toch drie beschouwingen: Allereerst is bouwen op deze plek duur. Dat is een gegeven. Ter vergelijking: het grootste deel van de reeds gebouwde huizen in Westergouwe heeft een vloerpeil van NAP -420 m en een waterpeil van NAP -550 m. Ten tweede doet de gemeente er goed aan zieh afte vragen of huizen in een wijk met watergangen van een goede kwaliteit niet al snel 4. 000 euro per huis meer opleveren dan huizen in een wijk met oranjebruine watergangen. Als derde beschouwing zien wij bij een lager waterpeil minimale mogelijkheden om te anticiperen op eventuele veranderende omstandigheden (klimaat kweldruk zetting). Dit vinden wij zeer onverstandig en verhoudt zieh siecht met de extra aandacht die bouwen op deze plek ondanks de verandering van het klimaat zou moeten krijgen. Overigens is dit ook wat het rapport adviseert; houdt rekening met een hager waterpeil. Wij zeggen doe het in één keer goed. Tenslotte levert een waterpeil van NAP -620 m voor een grater deel van het plangebied een peilverlaging op terwijl peilverlagingen in strijd zijn met ans beleid. Ook is het in strijd met de KRW-doelen. Op basis hiervan kunnen wij hiermee niet instemmen. ,
,
,
,
,
,
,
Kreekrugdorp We hebben altijd volgehouden dat bouwen op de kreekrug mogelijk is. Dat is het nog steeds. Belangrijke kanttekening is echter dat het dorp niet in z'n geheel op de kreekrug komt. Zoals de figuren er nu uit zien wordt er ook gebouwd random de kreekrug. Op dit moment is het nag onvoldoende duidelijk hoe sterk de ondergrond daar is. Als organisatie weten wij dat dit tegen kan vallen. Bij de bouw van gemaal Vierde Tocht zijn wij daar mee geconfronteerd. Wij adviseren om het ontwerp van de woonwijk flexibel te houden zodat de inrichting kan worden aangepast naar gelang de kennis over de ondergrond toeneemt. Hierdoor is een meer adaptieve benadering in het bouwrijp maken en ontwerpen van de woonwijk op basis van de meest recente inzichten mogelijk. Bouw de eerste fase op de kreekrug. Pas daar tenminste variant 3 toe maar beter nag hager. Oak afhankelijk van de nieuwe overstromingsberekeningen. Breng de bodem in de rest van het kreekrugdorp ondertussen beter in kaart en ontwerp het dorp echt met de ondergrond. Dus het park op de slechtste plek en voor de bebouwing zoveel mogelijk de banen van de kreekrug volgen. Ga voor de gehele watertuin uit van anders bouwen funderen en ophogen. Een dergelijke benadering kan gezien de grate onzekerheden in de kostenraming van de grondbalans veel verschil maken. ,
,
Li ntbebouwi ng Wij blijven ons grote zorgen maken over de inpassing van de lintbebouwing. Zowel bij " Westergouwe als bij Triangel zien wij hoeveel problemen het geeft als bestaande lintbebouwing wordt ingepast. Het huidige rapport is hierover nog onvolledig. Het zou goed zijn om te onderzoeken wat ook op de lange termijn de goedkoopste oplossing is. Hierbij zouden drie verschillende mogelijkheden moeten worden bekeken. 1. De voorgestelde oplossing in het rapport 2 opkopen en bij het plangebied betrekken en 3. de woningen opvijzelen en de tuinen ophogen. ,
,
Energielandschap Er wordt in het rapport gesproken over watercompensatie in het energielandschap. Hierbij moet worden opgemerkt dat wij ons afvragen hoe het water daarnaar en daar vandaan wordt vervoerd. Daarnaast kan het alleen als compensatie dienen als het voorafgaand aan het dorp ingericht is. Losse opmerkingen Hierbij nog wat losse opmerkingen: - Let op met de toepassing van verticale drainage. Bij de toepassing daarvan bij de A16 zijn door het samenpersen chemische stoffen vrijgekomen die de waterkwaliteit aantasten. - Het aanvoerwater in droge tijden zal waar het ook vandaan komt waarschijnlijk relatief zout zijn. De gemeente doet er goed aan in de openbare ruimte gebruik te maken van bomen en beplanting die tegen zilte omstandigheden kunnen en niet al te veel water verbruiken. Daarnaast adviseren wij om voor beplanting te kiezen die kan omgaan met drogere omstandigheden waarmee de watervraag in droge perioden beperkt wordt. - Zorgvuldig afkoppelen van vervuilde verhardingen door maximaal gebruik te maken van bodeminfiltratie en bodempassage is van groat belang voor behoud waterkwaliteit. Met dit geven moet voldoende ruimte in het plan worden gehouden. - Natuurvriendelijke oevers: ga bij de inrichting van watergangen uit van het niet van oeverzone (geen tuinen tot in het water).
Op deze wijze voorkom je uitgeven de damwanden langs de tuinen en is het uitgangspunt voor natuurvriendelijke oevers haalbaar. - Nieuwe kunstwerken dienen vispasseerbaar te worden uitgevoerd. Wij denken graag mee bij nieuwbouw van kunstwerken wat de mogelijkheden zijn om het kunstwerk vispasseerbaar uit te voeren. ,
,
,
k
be
Gemeente Rotterdam
B
Stadsontwikkeling
Bouwen, ei(geanonimiseerd) gignen Postadres: Postbus 70012 Rotterdam (geanonimiseerd) |
Website: www.rotterdam.nl
(geanonimiseerd) Telefoon: 14 010 E-mail: bbo@rotterdam.nl
Aan de
Uw kenmerk: 2355007226
ne
commissie
Bouwen, Wonen
en
n
Ons kenmerk: M2310-4136
'
Buitenruimte
-
2450003001
Onderwerp: Toezegging Grondbank Zuidplas
-
ontwikkelingen Middengebied Zuidplaspolder Datum: 2 februari 2024
Beste commissieleden, In de commissie reactie te komen
(23bb004999). (23bb007278),
BWB
van 25 oktober 2023 heb ik u toegezegd (23bb007226) om met de van de Grondbank RZG Zuidplas van 10 juli 2023 op 30 oktober 2023 heeft de Grondbank een vervolgbrief gestuurd Op
een
brief
waarin de raden en staten van de deelnemers van de Grondbank worden de voorlopige conclusie ten aanzien van de Grondbank-scenario's. In
geïnformeerd afdoening geef ik een toelichting en reactie op beide Grondbank-brieven. over
deze
Geen afname van alle gronden uit grondbank door Zuidplas De aanleiding van de (eerste) brief van de Grondbank was dat de
de conclusie is gekomen
dat het vaststellen
gehele ontwikkeling
zij daarmee Grondbank
rondom het Vijfde ook niet de middelen heeft
over
te
nemen.
De in 2021
van
Dorp
voor
om
een
in
gemeente Zuidplas tot
integrale grondexploitatie voor de haar onverantwoord is. Dit betekent dat transactie de volledige positie van de
een
met de Grondbank
gesloten koopovereenkomst
biedt Zuidplas de mogelijkheid om uiterlijk 31 december 2023 de overeenkomst te ontbinden als de (integrale) grondexploitatie niet door de gemeenteraad is vastgesteld. De
gemeente Zuidplas
heeft verzocht
aanpassing ontwikkeling grondpositie zijn onder welke (rand-)voorwaarden
om
met de Grondbank
in
gesprek te treden over
de koopovereenkomst zodat deze passend is bij een gefaseerde van het Middengebied en er voor de eerste fase een eerste tranche van de van de Grondbank kan worden overgenomen. Onderdeel van dat gesprek zal
van
worden
en
in welk
tempo
de resterende
posities kunnen
overgenomen door Zuidplas. Het Algemeen Bestuur van de Grondbank heeft aangegeven bereid te zijn dit gesprek met de gemeente Zuidplas te voeren. Laat ik vooropstellen dat ik bevindt.
De forse
de
begrip heb voor de onfortuinlijke situatie waarin Zuidplas zich afgelopen periode van de (bouw)kosten in combinatie met
stijging stijgende (hypotheek)rente en stagnerende VON-prijzen hebben de haalbaarheid van alle gebiedsontwikkelingen in Nederland onder forse druk geplaatst. Het is dan ook niet verrassend dat het Zuidplas niet lukt om middenin een dergelijke ‘perfect storm’ voor een uiterst complexe gebiedsontwikkeling zoals het Vijfde Dorp een integrale grondexploitatie te starten. Een analyse door de Grondbank-leden van de grondexploitatie op hoofdlijnen
Blad: Datum: Ons kenmerk:
2/3 2 februan1 2024 M2310-4136
en de (geheime) second opinion die Zuidplas met de Grondbank heeft gedeeld , bevesti gt dat een integrale grondexploitatie momenteel financieel onhaalbaar is.
Zuidplas heeft ondanks de huid i ge tegenwind het (publiekrechtelijke) proces onverminderd doorzet. Het ontwerpbestemmingsplan voor het gehele ontwikkelingsgebied (o. a. het Vijfde Dorp en bedrijfsterreinen) is inmiddels door de raad van Zuidplas vastgesteld en het bestemmingsplan voor de omliggende gebieden (0. a. natuur eco logische verbindingszone en bestaande (agrarische) bedrijvigheid) heeft vanaf 10 november ji. voor 6 weken ter inzage gelegen. De raad van Zuidplas heeft op 24 oktober j I. de Nota van Uitgangspunten voor de gehe le gebiedsontwikkeli ng en de grondexploitatie voor de 1 e fase vastgesteld waarbij ten aanzien van de grondexploitatie de raad van Zuidplas slechts een klein deel van het krediet heeft vrijgegeven en er wordt toegewerkt naar een definitief go-no go moment najaar 2024. ,
,
,
,
Verlenging koopovereenkomst De eerste (ambtelijke) gesprekken over de aanpassing van de koopovereenkomst zijn inmiddels gesta rt. Gezien de beperkte beschikbare tijd tot het verlopen van de huidige koopovereenkomst is in het overleg van het Dagelijks Bestuur van de Grondbank op 20 december 2023 een verlenging van de koopovereenkomst (verlenging van de ontbindende voorwaarde) overeengekomen. De precieze (financiële) effecten van de gefaseerde uitname door Zuidplas van de gronden van de Grond bank kunnen momenteel nog niet precies worden ingeschat. Zoals valt te lezen in de eerste brief is het maximale risico voor de Grondbank (in het worst case scenario als de gronden niet worden uitgenomen bij geheel niet ontwikkelen) € 70 min wat gegeven het deelnemerspercentage van 40% van Rotterdam voor Rotterdam een maximaal risico van € 28 min. betekent. Het uitgangspunt en streven is en blijft om de Grondbank uiteindelijk budgetneutraal afte kunnen sluiten. ,
,
Verlenging Grondbank De Grondbank (gemeenschappelijke regeling) eindigt zonder ingrijpen per 1 januari 2025. Zuidplas kan voor die datum de gronden echter niet overnemen. Om die reden is door de Grond bank onderzocht welke scenario's er ná 2024 mogelijk zijn wat de voor- en nade len zijn van deze scenario's en wat het voorkeursscenario is. In de (tweede) brief van 30 oktober 2023 (23bb007278) dee It de Grond bank de analyse van de scenario's en de door het bestuur van de Grond bank ondersteunde conclusie dat verlenging van de Grond bank het voorkeursscenario is. ,
,
,
De Grondbank heeft een vijftal scenario's grondig uitgewerkt waarbij de scenario's zijn getoetst aan de mate van zeggenschap democratische legitimatie financiële consequenties en financiering praktische uitvoering risico's en aansluiting bij de koopovereenkomst met Zuidplas. I k deel de conclusie dat verlenging van de Grondbank het voorkeursscenario moet zijn omdat dit het beste aansluit bij de oorspronkelijke 1 uitgangspunten de gemaakte (bestuurlijke) afsprakenen het beleid van deelnemers inclusief het deelnemingenbeleid van Rotterdam. Het lei dt ook tot de minste financiële impact op karte termijn voor de Grond bank (en daarmee haar partners) én past bij ans streven naar een budgettair neutrale afwikkeling van de Grondbank. ,
,
,
,
,
,
,
,
De Grondbank zal in 01 2024 een voorstel tot verlenging voorleggen aan het Algemeen Bestuur van de Grond bank waarna er een zorgvuldige zienswijzen- en bezwarenprocedure wordt doorlopen waarbij u (en de rad en en sta ten van de andere ,
Blad: Datum: Ons kenmerk:
ne
3/3 2 februarl 2024 M2310-4136
deelnemers)
zienswijzen kenbaar kan maken. In het verlengingsproces van de ook de wijzigingen die voortkomen uit de wetswijziging van de Wet gemeenschappelijke regelingen (Wgr) meegenomen, zoals het opnemen van voorwaarden voor uittreden en liquidatie. uw
Grondbank worden
Het is de
verwachting dat u in maart/april 2024 de concepttekst van de aangepaste gemeenschappelijke regeling ter zienswijze krijgt aangeboden, tegelijkertijd met de uitvraag voor een zienswijze op de conceptbegroting 2025 en meerjarenbegroting 20262028, anticiperend op een positieve zienswijze van de deelnemers. In Q3 2024 krijgt u dan de definitieve tekst voorgelegd met verzoek tot instemming, waarna het college het mandaat
heeft
regeling
te
om
het
daadwerkelijke
besluit tot
wijziging van
de
gemeenschappelijke
nemen.
Hiermee vertrouw ik u voldoende te hebben geïnformeerd en de toezegging “reactie op de brief van Grondbank Zuidplas over ontwikkelingen Middengebied Zuidplaspolder”
(23bb007226) Met
hiermee te hebben
afgedaan.
vriendelijke groet,
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) MA
Wethouder
Klimaat, Bouwen, Wonen
zus e
Partij voor
deDieren
Leefbaar
DE ROTTERDAMSE
Rotterdam
____
q255
ChristenUnie Rotterdam
Rotterdam
MOTIE
Alle
hens
dek bij GREX
aan
De gemeenteraad van voorstel tot vaststelling
Vijfde Dor
Rotterdam, in vergadering bijeen op 19 december 2024, ter bespreking Wijziging gemeenschappelijke regeling Grondbank RZG Zuidplas,
van
het
van
constaterende dat e
«
Gemeente
Zuidplas een grondexploitatie heeft geopend voor ontwikkeling van Cortelande, ook wel het Vijfde Dorp genoemd; De gemeente Rotterdam middelen heeft ingebracht, ter verwerving van gronden afspraak door gemeente Zuidplas in exploitatie zouden moeten worden gebracht;
overwegende _De
e
Gemeente met een
te
nemen
overwegende
De
gemeenteraad
verzoekt e
e
en
het
volgens
thans
Vijfde Dorp zwaar
deze
besluit;
te kunnen
afronden
verlieslatend is;
grondexploitatie herijkt
en
verwacht
dit
volgend jaar
dat van
Rotterdam
de
college
Bij de Grondbank erop aan te dringen Grondbank) de raad inzicht te geven Cortelande; Hierover uiterlijk in het tweede kwartaal gaat over
tot de orde
van
om
de
van
2025
financiële
terug
stand
te
van
koppelen
zaken
van
de
op
begroting
gebiedsontwikkeling
de raad;
aan
de dag.
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) Partij voor de Dieren
(geanonimiseerd)
Raadslid
periodiek (jaarlijks bij de zienswijzeprocedure
in
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) |
A
voorts
sturingsinformatie nodig heeft om goed te kunnen beslissen of gemeenschappelijke regeling Grondbank RZG Zuidplas nog opportuun is; De monitor grondexploitaties van de gemeente Rotterdam het geëigende instrument is om waardering van de GREX Vijfde Dorp onder de aandacht te brengen van de woordvoerders in de gemeenteraad; deelname aan
«
het
voor
Zuidplas
voorts e
die
woonkern
dat
grondexploitatie
e
nieuwe
Leefbaar Rotterdam
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) ChristenUnie
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) nn
(geanonimiseerd)
GEMEENTERAAD Vergadering van
13
DEC, 2024
0
AANGENOMEN
algemene
jennen
el
Toelichting grondslagen In dit document kunt u secties vinden die onleesbaar zijn gemaakt. Deze informatie is achterwege gelaten op basis van de Wet open overheid (Woo). De letter die hierbij is vermeld correspondeert met de bijbehorende grondslag in onderstaand overzicht.
J Art. 5.1 lid 2 sub e Het belang van de openbaarmaking van deze informatie weegt niet op tegen het belang van de eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer van betrokkenen
N Art. 5.1 lid 2 sub i Het belang van de openbaarmaking van deze informatie weegt niet op tegen het belang van het goed functioneren van de Staat, andere publiekrechtelijke lichamen of bestuursorganen