GEWIJZIGD Bijlage 2 Herstelbesluit Bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 – Toelichting A25.003851

Sweco | Herstelbesluit Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum 31-10-2025

Versie Vastgesteld 29/122

Figuur 3.4 Uitbreidingsvraag in Midden-Holland in netto ha Deze uitbreidingsvraag is te vertalen naar vijf typen werkmilieus. Uit de behoefteraming blijkt dat in Midden-Holland de vraag het grootst is naar het reguliere segment en grootschalige distributie.

Figuur 3.5 Uitbreidingsvraag naar werkmilieu in Midden-Holland in netto ha, 2021 t/m 2030 Wanneer de vervangingsvraag wordt opgeteld bij de uitbreidingsvraag komt de totale ruimtevraag in Midden-Holland in de periode 2021 tot en met 2030 uit op 74 tot 117 ha bedrijventerreinen. Dit betekent een gemiddelde jaarlijkse vraag van circa 7 tot 12 ha. De bovenkant van de bandbreedte ligt iets boven de langjarige (2005-2019) historische uitgifte in de regio.

Figuur 3.6 Gemiddelde jaarlijkse ruimtevraag en historische uitgifte in netto ha in Midden-Holland Uitgesplist naar subregio’s in de regio Midden-Holland komt vervolgens de volgende totale ruimtevraag naar voren:

Figuur 3.7 Totale ruimtevraag per subregio in de periode 2021 t/m 2030 in Midden-Holland Kwalitatieve bedrijventerreinstrategie Midden-Holland (Stec, juni 2023) Uit deze bedrijventerreinstrategie (bijlage 7) voor Midden-Holland blijkt dat er een flink tekort is aan bedrijventerreinen in de regio Midden-Holland. Het tekort doet zich voor over een brede linie: van regulier lokaal MKB tot ruimte voor Hogere Milieu Categorie (HMC) bedrijven. In de bedrijvenstrategie is een overzicht gegeven van nieuwe (zachte) bedrijventerreinen in de regio en de status daarvan. Daarin zijn de twee bedrijventerreinen Doelwijk II en Gouwepark II reeds meegenomen. De ontwikkeling van deze twee

Sweco | Herstelbesluit Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum 31-10-2025

Versie Vastgesteld 30/122

bedrijventerreinen worden genoemd als een van de veelbelovende ontwikkelingen die ook daadwerkelijk invulling kunnen geven aan de daadwerkelijke ontwikkeling van benodigde capaciteit. Veel andere ontwikkelingen blijven om verschillende redenen ‘hangen’. De ontwikkeling van deze twee bedrijventerreinen is volgens de bedrijvenstrategie echter niet genoeg. Conclusie behoefte bedrijventerreinen Concluderend kan worden gesteld dat er een grote behoefte is aan bedrijverterreinen. Dit geldt zowel voor de provincie Zuid-Holland als voor de regio Midden-Holland. Het plangebied bevindt zich in de subregio MiddenHolland Noord. Zoals in bovenstaande tabel te zien is, bedraagt de uitbreidingsvraag en de vervangingsvraag in deze regio Midden-Holland Noord 58 tot 92 netto ha bedrijventerrein. De realisatie van Doelwijk II (netto 28 ha) en Gouwepark (netto 19 ha) past daarmee binnen deze behoefte.

3.1.3.3

Voorzieningen

De realisatie van 8.000 woningen betekent een forse groei van het aantal inwoners in de gemeente. Een dergelijke forse groei van het aantal inwoners genereert een vraag naar voorzieningen. Om inzicht te krijgen naar deze vraag en de invloed van de nieuwe voorzieningen op de provinciale/regionale/lokale detailhandelsstructuur zijn door Businessunit Stedelijke Planning van Sweco (het voormalige Bureau Stedelijke Planning) twee distributieplanologische onderzoeken uitgevoerd naar publieksvoorzieningen en zorgvoorzieningen (zie bijlage 8 & 9). Ook is door Businessunit Stedelijke Planning in 2023 een Laddertoets uitgevoerd voor de winkelfuncties in het dorp (bijlage 10) en is er door de gemeente Zuidplas de Ruimtelijke verkenning voorzieningen uitgebracht (bijlage 11), waarin de gemeente de behoefte naar maatschappelijke voorzieningen beschrijft. Hieronder wordt, op basis van deze documenten, de ladder doorlopen. Op basis van bovenstaande documenten heeft er ook, in het kader van de ontwikkeling van het Middengebied, regionale afstemming plaatsgevonden met de regio Midden-Holland over de voorgenomen voorzieningen. Uit deze regionale afstemming is naar voren gekomen dat het triple helixoverleg (overleg tussen gemeente, onderwijs en bedrijven uit de regio Midden-Holland) positief advies heeft gegeven over de geplande ontwikkelingen met betrekking tot voorzieningen.

Nieuwe stedelijke ontwikkeling Bij onderhavige ontwikkeling is er sprake van de realisatie van meer dan 500 m² bruto vloeroppervlak aan voorzieningen. De ladder dient daarmee te worden doorlopen. Bestaand stedelijk gebied In dit geval gaat het om een voorzieningenprogramma als onderdeel van een grotere stedelijke ontwikkeling, de realisering van een omvangrijk woningbouwprogramma in het nieuw te realiseren dorp. Het voorzieningenprogramma dient als een initiatief binnen bestaand stedelijk gebied, omdat het volgt op de realisering van het woningbouwprogramma en in toekomstig stedelijk gebied is gesitueerd.

Sweco | Herstelbesluit Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum 31-10-2025

Versie Vastgesteld 31/122

Behoefte Een forse groei van het aantal inwoners genereert een vraag naar (commerciële en maatschappelijke) publieksvoorzieningen. Deze voorzieningen voorzien niet alleen in producten en diensten, maar zorgen ook voor werkgelegenheid in het dorp zelf. Daarnaast kunnen commerciële en maatschappelijke publieksvoorzieningen bijdragen aan de ontwikkeling van het dorp. Een goed functionerend dorpscentrum met voldoende voorzieningen kan bijvoorbeeld bijdragen aan de ontwikkeling van de lokale economie. Bij de ontwikkeling is ingezet op een Vijfde Dorp dat qua maatschappelijke en commerciële voorzieningen aanvullend is op de bestaande dorpen, zonder dat er verstorende effecten optreden ten aanzien van de bestaande voorzieningen in Zuidplas. Winkelfuncties Voor de winkelfuncties in het Vijfde Dorp is een Laddertoets uitgevoerd. Deze Laddertoets omvat een behoeftetoets, waarin door middel van een DPO in combinatie met een dichthedenanalyse de behoefte naar winkelfuncties in beeld is gebracht. Daarnaast omvat de Laddertoets een effectenanalyse over de effecten van de nieuwe winkelfuncties op bijvoorbeeld de regio en het woonen leefklimaat. Dagelijkse detailhandel & supermarkten Om het benodigde aantal bedrijfsvloeroppervlakte (hierna: bvo) voor dagelijkse detailhandel in te schatten is uitgegaan van 18.500 inwoners in het eindbeeld.

Om het aantal benodigde voorzieningen te bepalen is de nieuwe situatie vergeleken met de gemiddelde koopstroomgegevens van dorpen in de Randstad en Noord-Brabant die qua inwoneraantallen vergelijkbaar zijn. Daarnaast is gekeken naar het bestedingscijfer per persoon voor de dagelijkse sector, de vloerproductiviteit (de gemiddelde vloerproductiviteit geeft aan wat een winkel in de dagelijkse sector gemiddeld per jaar per m² winkelvloeroppervlakte (hierna: wvo) omzet) en het gevestigde aanbod (omdat het dorp nog ontwikkeld moet worden is er op dit moment nog geen aanbod). Op basis van de distributieve berekening is er overwegend voldoende marktruimte om het gewenste programma aan dagelijkse detailhandel in het Middengebied te realiseren. Voor supermarkten is er rekening gehouden met dezelfde kengetallen. Op een aantal punten is echter gebruik gemaakt van een aantal andere (ken)getallen. Dit gaat om bestedingen (bestedingscijfer per persoon voor de supermarktsector), vloerproductiviteit (omzet per m² voor supermarkten) en gevestigd aanbod (er zijn nog geen supermarkten in het gebied gerealiseerd). Ook hier blijkt dat dat voldoende marktruimte is om het gewenste programma aan supermarktaanbod in het Middengebied te realiseren. In de eindsituatie is er behoefte van 6.000 m² bvo aan supermarkten en een behoefte van 1.990 m² bvo aan overige dagelijkse detailhandel.

Niet-dagelijkse detailhandel Voor niet-dagelijkse detailhandel is gebruik gemaakt van een dichthedenanalyse voor zowel de eerste fase van de ontwikkeling van het Vijfde Dorp (1.500 woningen) als de tussenfase (5.000 woningen) en de eindfase (8.000 woningen). Een dichtheid betreft het aantal m² wvo aan bepaalde detailhandel per inwoner in een gebied. Voor het Vijfde Dorp is gekeken naar de landelijke dichtheid ‘recreatief’ detailhandelsaanbod en de dichtheid

Sweco | Herstelbesluit Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum 31-10-2025

Versie Vastgesteld 32/122

recreatief detailhandelsaanbod in kernen in de Randstad en Noord-Brabant met 15.000 – 25.000 inwoners. Een dichtheidsanalyse geeft echter enkel een indicatief beeld van de mogelijkheden voor de ontwikkeling van detailhandel. De recreatieve detailhandelssector staat steeds meer onder druk. Het aandeel online winkelen groeit binnen deze sector, wat verder versterkt is door de coronacrisis. Dit heeft een gekrompen winkelvloeroppervlak tot gevolg gehad. Daarnaast is het zo dat de inwoners van het Vijfde Dorp voor recreatief winkelen gericht zullen zijn op omliggend aanbod in grotere kernen zoals Gouda en Rotterdam. Desalniettemin is er nog steeds ruimte voor enig regulier niet-dagelijks aanbod in het Vijfde Dorp. Gebaseerd op de dichtheidsanalyse en deze uitgangspunten komen de mogelijkheden voor het niet-dagelijks aanbod uit op 2.900 m² bvo. Kwalitatieve onderbouwing dagelijkse en niet-dagelijkse detailhandel Er zijn naast kwantitatieve argumenten ook diverse kwalitatieve motieven voor de realisatie van het detailhandelsaanbod voor het Middengebied: • Vermindering van reisbewegingen. Wanneer het Middengebied een eigen voorzieningencluster kent zullen bewoners van het Middengebied niet hoeven uit te wijken naar omliggende dorpen.

Hierdoor worden reisbewegingen verminderd, wat een positief effect heeft op het klimaat, de drukte op de weg en het gemak voor de bewoners van het Vijfde Dorp. • Levendigheid en ontmoeting. Het lokale winkelgebied zal het hart worden van het Middengebied. Een op het dorp gericht detailhandelscluster zorgt voor levendigheid en ontmoeting in het dorp. Hierbij gaat het om ontmoetingen tussen bewoners, werknemers en bezoekers. Deze ontmoetingen zorgen voor levendigheid en daarmee voor de aantrekkelijke dynamiek die bij een dorp past. • Voorzieningen in de nabijheid. Realisatie van een dorpskern in het centrum van het Middengebied zorgt ervoor dat bewoners van het Middengebied in de nabijheid van hun eigen woningen boodschappen kunnen doen en kunnen ontspannen. • Werkgelegenheid. Het realiseren van een lokaal winkelgebied in het Middengebied zorgt voor werkgelegenheid. Dit heeft positieve effecten voor de economie en maakt het gebied aantrekkelijker om in te wonen. • Passend bij planologische structuur. In de gemeente Zuidplas kent elke dorpskern een eigen lokaal winkelgebied. Vanuit de planologische opzet van het onderzoeksgebied is het dan ook logisch dat in het Middengebied een eigen voorzieningencluster wordt gerealiseerd.

Effectenanalyse detailhandelsprogramma centrumplan Uit de effectenanalyse komt naar voren dat de realisatie van het winkelprogramma in het hart van het Middengebied zowel tijdelijke als structurele economische voordelen met zich meebrengt. Tijdens de ontwikkeling zullen er tijdelijke werkgelegenheidseffecten zijn, voornamelijk in de bouw. Daarnaast zal de komst van extra detailhandel zorgen voor structurele werkgelegenheid, zowel direct (e.g. winkels) als indirect (e.g. toeleveranciers). Het winkelcentrum zal ook uitstralingseffecten hebben, zoals het versterken van de sociale functie van het dorp en het bevorderen van het vestigingsklimaat en nieuwe investeringen in de omgeving. Daarnaast zal het winkelcentrum ruimtelijke effecten hebben, zoals het passen binnen de bestaande structuur van de gemeente en het voorkomen van verkeersstromen door dagelijkse voorzieningen lokaal beschikbaar te maken.

Sweco | Herstelbesluit Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum 31-10-2025

Versie Vastgesteld 33/122

De realisatie van een detailhandelsprogramma in het hart van het Middengebied kan naast positieve economische en uitstralingseffecten ook effecten hebben op de bestaande structuur van de gemeente Zuidplas. Op basis van een distributieve berekening (DPO) is er in de huidige situatie onvoldoende marktruimte in de dagelijkse en supermarkt sector in de gemeente Zuidplas als geheel (zie ook bijlage 8). Dit kantelt door de substantiële groei van de gemeente rond 2035. Echter, beleidsmatig wordt er zowel gemeentelijk als regionaal gestuurd om centrale commerciële voorzieningen te realiseren voor dorpskernen. De uitbreidingsmogelijkheden op gemeentelijk schaalniveau zijn dan ook niet representatief voor de behoefteraming van het Vijfde Dorp. De functies die een rol spelen zullen voornamelijk een lokale behoefte vervullen. Effecten op gemeentelijk niveau van het initiatief en de fasering daarin zijn dan ook beperkt. Dat geldt ook voor het gebied daarbuiten (Midden-Holland en MRDH-regio). Mogelijke verdringingseffecten zijn het grootst in de supermarktsector. Het effect op het functioneren van het reeds gevestigde supermarktaanbod in de gemeente is door de substantiële groei van het bevolkingsdraagvlak zeer beperkt tot verwaarloosbaar en zal zich ook nog eens verspreiden over de gevestigde supermarkten in de gemeente Zuidplas.

In het bestemmingsplan wordt uitgegaan van maximaal 4.000 m2 bvo aan supermarkten, waarbij elke supermarkt maximaal 2.000 m2 bvo groot mag zijn. Als op termijn sprake is van een extra behoefte aan supermarkten, kan – na distributieplanologisch onderzoek- 2.000 m2 bvo extra ruimte voor supermarkten worden toegestaan. Als gevolg van de realisatie van de supermarkten in het Middengebied zal geen sprake zijn van uitval van gevestigd aanbod in de omliggende centra van de gemeente Zuidplas. Tot slot gaat de Ladderonderbouwing in op de effecten op de regio MiddenHolland en omliggende winkelgebieden. Het detailhandelsprogramma in het Middengebied heeft vooral een lokale impact en de effecten op regionaal niveau zijn daarmee beperkt. De focus ligt op het bedienen van de lokale behoeften en het versterken van de lokale economie. Er wordt daarom niet verwacht dat de ontwikkeling significante verschuivingen teweegbrengt in de concurrentieverhoudingen tussen de winkelgebieden in de regio. Horeca De behoefte aan Horeca is in kaart gebracht door middel van een dichthedenanalyse. Het huidige aanbod aan horeca in de gemeente Zuidplas is als uitgangspunt genomen. Door de huidige dichtheid van Zuidplas af te zetten tegenover het toekomstige aantal inwoners in het Vijfde Dorp is de behoefte vastgesteld. Ook is er gekeken naar de kwalitatieve behoefte: • • •

Horeca is een groeisector: het aanbod aan horeca in het stedelijk gebied is sterk groeiend. Horeca zorgt voor levendigheid en ontmoeting in het dorp Bijzondere concepten: consumenten zijn in toenemende mate op zoek naar bijzonder concepten op verrassende locaties met een verhaal.

Bovenstaande punten en de huidige horecadichtheid in ogenschouw nemend worden de mogelijkheden voor horeca ingeschat op 4.120 m².

Sweco | Herstelbesluit Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum 31-10-2025

Versie Vastgesteld 34/122

Fasering Binnen het plan is het uitgangspunt dat de detailhandel meegroeit met de woningbouw. Zo wordt voorkomen dat er een volledig detailhandelsprogramma kan worden gerealiseerd na de bouw van de eerste woningen zonder dat hier vraag naar is. De fasering gaat uit van drie fases; de eerste fase tot 1.500 woningen, de tweede fase tot 5.000 woningen en het eindbeeld tot 8.000 woningen. Om voor de behoefteberekeningen het aantal woningen om te zetten in aantal inwoners voor elke fase is in de Laddertoets Centrumplan Middengebied Zuidplas uitgegaan van de gemiddelde huishoudensgrootte van 2,3. Deze is gebaseerd op het type woningen dat gerealiseerd zal worden in het Middengebied (zie voor een aanvullende uitwerking van deze fasering bijlage 9). Detailhandel fase 1 (tot 1.500 woningen): - supermarkten - overig dagelijkse detailhandel - (hoogfrequente) niet-dagelijkse detailhandel Detailhandel fase 1 en 2 (5.000 woningen): - supermarkten - overig dagelijkse detailhandel - (hoogfrequente) niet-dagelijkse detailhandel Detailhandel eindbeeld (8.000 woningen): - supermarkten - overig dagelijkse detailhandel - (hoogfrequente) niet-dagelijkse detailhandel

2.000 m2 bvo 350 m2 bvo 1.550 m2 bvo

2.000 m2 bvo 350 m2 bvo 350 m2 bvo

4.000 m2 bvo 1.175 m2 bvo 2.900 m2 bvo

2.000 m2 bvo 350 m2 bvo 350 m2 bvo

6.000 m2 bvo 1.990 m2 bvo 2.900 m2 bvo

2.000 m2 bvo 350 m2 bvo 350 m2 bvo

Commerciële diensten Voor commerciële diensten is er ook een dichtheidsanalyse uitgevoerd. Bij een stijging van het aantal inwoners is het van belang dat het aantal commerciële diensten ook meegroeit. Wanneer de huidige dichtheid in Zuidplas afgezet wordt tegenover het verwachte aantal inwoners komt, in het eindbeeld, de indicatieve marktruimte uit op 2.190 m² bvo. Commerciële sport Er is bij commerciële sport onderscheid gemaakt tussen kleinschalige sportvoorzieningen (zoals fitnesscentra) en grootschalige sportvoorzieningen (zoals padel en squashcentra). Voor kleinschalige sport is er gekeken naar het aanbod en de dichtheid van fitnesscentra. Op basis van verhoudingsgetallen is vervolgens een doorvertaling gemaakt naar de andersoortige kleinschalige sportaanbieders (meer informatie over deze werkwijze kan gevonden worden in bijlage 8). Met een dichtheid van 2,8 fitnesscentra per 25.000 inwoners ligt het aanbod in de gemeente Zuidplas onder het landelijk gemiddelde (4,0) en onder dat van een aantal benchmarkgemeenten. Om de behoefte in beeld te brengen is het nieuwe inwoneraantal afgezet tegen dichtheden in Zuidplas. Hiermee komt de vraag uit op 2.000 m² bvo. Voor grootschalige sport is vanwege het ontbreken van data en grote verschillen in omvang lastig te kwantificeren. De mogelijkheden zijn daarom in beeld gebracht op basis van een kwalitatieve beoordeling.

Hieruit volgt dat er op basis van trends en ontwikkelingen steeds meer behoefte is aan klim- en

Sweco | Herstelbesluit Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum 31-10-2025

Versie Vastgesteld 35/122

boulderhallen en squash- en padelcentra. Op basis van de behoefte in de regio wordt er geschat dat één grootschalige sportvoorziening landt. Hiervoor wordt 1.500 m² bvo geschat. Zorgvoorzieningen Voor zorgvoorzieningen in het Vijfde Dorp is gekeken naar het huidige aanbod aan zorgvoorzieningen binnen de gemeente Zuidplas (bijlage 9). Specifiek is daarbij gekeken naar het aantal m² bvo voor huisartsen, tandartsen, apotheek, fysiotherapeuten en verloskundigen. Tevens is gekeken naar trends en ontwikkelingen (clustering van zorgfuncties en schaalvergroting en distributieconcept voor apotheken), maar ook naar landelijke referentienormen. Hieruit is gebleken dat een aantal zorgfuncties minder aanwezig zijn in de gemeente Zuidplas dan dat de landelijke normering aangeeft. Op basis van deze gegevens is er gekeken naar welke en hoeveel m² bvo er nodig zal zijn bij de bouw van 8.000 woningen. In het eindbeeld wordt er uitgegaan van een behoefte van maximaal 5.500 m² eerstelijnszorg, bestaande uit huisartsen, tandartsen, apotheken, fysiotherapeuten en verloskundigen. Naast eerstelijns zorg is er in de Ruimtelijke verkenning voorzieningen Middengebied ook gekeken naar andere typen zorgvoorzieningen. De samenleving vergrijst. In eerste fase van het Vijfde Dorp zal de impact ervan waarschijnlijk beperkt zijn.

Maar op een later moment zal ook in het Vijfde Dorp behoefte ontstaan aan een zorgvoorziening voor senioren, bijvoorbeeld een verpleeg- of verzorgingshuis. Daarom is er met het oog op de toekomst in de planvorming voor het Vijfde Dorp rekening gehouden met zo’n type voorziening. Naast senioren is ook rekening gehouden in de ruimtelijke verkenning met zorgvoorzieningen voor andere doelgroepen, waaronder een Centrum voor Jeugd en Gezin, een dagbestedingslocatie voor inwoners met een beperking en een woonzorgcombinatie. Voor overige zorg komt dit neer op een vraag van 5.270 m² bvo. Ook houden we rekening met welzijnsvoorzieningen die sterk gerelateerd zijn aan zorgvoorzieningen, zoals huisvesting voor een welzijnsstichting en buurt-of dorpshuizen. Voor dit type welzijnsvoorzieningen is 2.780 m² bvo opgenomen. Onderwijshuisvesting Voor de behoefte naar onderwijsinstellingen zijn de benodigde m2’s gebaseerd op de prognoses van de leerlingenaantallen uit het Integraal Huisvestingsplan Onderwijs 2023 – 2027 (IHP) voor het Vijfde Dorp, waarbij gerekend en geredeneerd is vanuit een pieksituatie. Bij een pieksituatie komt het aantal leerlingen op basis van voorlopige prognoses uit op 880 leerlingen in de pieksituatie. Als deze groei doorgetrokken wordt naar een volledig gerealiseerd Vijfde Dorp, komt dit neer op 10 à 11 basisscholen.

Uitgangspunt ten aanzien van het onderwijs is dat er ingezet wordt op het realiseren van doorlopende ontwikkellijnen voor leerlingen. Om die reden wordt bij de realisatie van huisvesting van primair onderwijs ingezet op de vorming van Integrale Kindcentra (IKC’s) waarbij het pedagogisch en didactisch klimaat van kinderopvang en onderwijs op elkaar aansluiten. Concreet leidt dit ertoe dat primair onderwijs, kinderopvang en/of buitenschoolse opvang in hetzelfde gebouw geclusterd aanwezig zijn. Dit sluit aan op landelijke ontwikkelingen. Ook heeft de gemeente Zuidplas de ambitie op volledig voortgezet onderwijs aan te bieden in Zuidplas, want mogelijk in Vijfde Dorp gerealiseerd kan worden. Gebaseerd op de nieuwe vraag zal er een behoefte zijn van 72.853 m2

Sweco | Herstelbesluit Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum 31-10-2025

Versie Vastgesteld 36/122

bvo (bebouwd en onbebouwd) aan primair onderwijs en 9.326 m2 aan voortgezet onderwijs. Sport, cultuur & welzijn Voor het bepalen van de behoefte naar sport, cultuur en welzijn is de Ruimtelijke verkenning voorzieningen Middengebied van de gemeente Zuidplas opgesteld. Door de toekomstige groei van het dorp groeit als vanzelfsprekend ook de behoefte aan voorzieningen voor onderwijs, zorg, sport, welzijn, cultuur en recreatie. Het college wil dat de realisatie van voorzieningen beheerst verloopt. Daarom dient regelmatig getoetst te worden of het niveau van voorzieningen past bij de aard en omvang van de samenleving van Zuidplas. Dat gebeurt aan de hand van het eerder opgestelde Referentiebeeld maatschappelijke voorzieningen 2021 – 2023. Op basis van dit referentiebeeld en de ruimtelijke verkenning voorzieningen, volgt dat er met de komst van 8.000 woningen een behoefte is aan: 90.757 m2 bvo aan sport, inclusief sport in de openbare ruimte en speelvoorzieningen. Op het gebied van cultuur wordt in de Ruimtelijke verkenning voorzieningen Middengebied ingezet op het realiseren van een multifunctioneel gebouw voor ontmoeting (‘Kulturhus’) gepositioneerd in het dorpshart, met daarin een nader te bepalen mix van culturele, maatschappelijke en commerciële functies. In totaal komt dit uit op de volgende behoefte aan voorzieningen: Functie

Maximum aantal

Woningen

8.000

Detailhandel: - supermarkten - overig dagelijkse detailhandel - recreatief aanbod

6.000 m² bvo4 1.990 m² bvo 2.900 m² bvo

Horeca

4.120 m² bvo

Commerciële diensten

2.190 m² bvo

Commerciële leisure/sport

3.500 m² bvo

Maatschappelijke voorzieningen: - Sport (bebouwd, zoals sporthal) - Sport (onbebouwd, zoals sportveld) - Sport (openbare ruimte) - Cultuur - Welzijn (kinderboerderij en volkstuin)5 - Welzijn (overig) - Onderwijs (primair)6 - Onderwijs (voortgezet) - Zorg (1e lijn) - Zorg (overig) Overig: - Veiligheidsdiensten - Maatschappelijke voorzieningen niet voorzien

7.767 m² bvo 60.000 m² bvo 23.000 m² bvo 1.800 m² bvo 27.499 m² bvo 2.780 m² bvo 72.853 m² bvo 9.326 m² bvo 5.500 m² bvo 5.270 m² bvo 1.205 m² bvo

4

In eerste instantie is ruimte voor 4.000 m2 bvo aan supermarkten, via een afwijking is eventueel nog 2.000 m2 bvo extra mogelijk, onder voorwaarden. 5 Hiervan is circa 10% bebouwd oppervlak. 6 Het betreft 46.112 m2 aan bebouwing.

Sweco | Herstelbesluit Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum 31-10-2025

Versie Vastgesteld 37/122

Conclusie Voor de woonfunctie en de bedrijventerreinen in het programma geldt dat de totale ladderruimte voldoende is. Voor alle commerciële en maatschappelijke voorzieningen geldt dat dat met 8.000 woningen ook een commercieel en maatschappelijk programma moet worden gerealiseerd om in de behoefte te voorzien. De regels van het bestemmingsplan sluiten aan bij de ladderruimte en geven ook een minimaal te realiseren programma om de bedoelde functiemenging te borgen met het oog op het realiseren van een leefbare buurt. Om in te kunnen blijven spelen op trends en ontwikkelingen, te kunnen blijven voorzien in de behoefte van de inwoners en ter voorkoming van leegstand worden de beoogde voorzieningen in aantal en m² gemonitord.

3.1.4

Brief Water en bodem sturend

Op 25 november 2022 verscheen de brief ‘Water en bodem sturend’ van de Staatssecretaris van Infrastructuur en Waterstaat. Met deze brief beschrijft het kabinet hoe zij meer rekening gaat houden met water en bodem als sturende basis bij besluiten over de indeling van het land. In de brief worden zeven uitgangspunten genoemd en 33 structurerende keuzes gemaakt om water en bodem als sturend principe vorm te geven. Bij de ontwikkeling van het Middengebied is de rol van water en bodem van groot belang. Dit gebied ligt als bouwlocatie onder een vergrootglas, vanwege de lage ligging van bijna 7 meter onder NAP. Dit brengt uitdagingen met zich mee waar rekening mee gehouden dient te worden. Desondanks biedt het gebied genoeg mogelijkheden door er klimaatadaptief te bouwen. In de laaggelegen polder kan een veilig maar vooral ook leefbaar en toekomstbestendig ‘klimaatdorp’ gebouwd worden. Onder strikte voorwaarden waaruit blijkt dat water en bodem leidend zijn in het ontwerp en de bouw. In dit bestemmingsplan wordt daarom uitgebreid ingegaan op hoe ‘Water en bodem sturend’ terugkomt bij de ontwikkeling.

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1

Omgevingsvisie Zuid-Holland

De Omgevingsvisie vormt samen met de Omgevingsverordening en het Omgevingsprogramma het provinciale Omgevingsbeleid van de provincie ZuidHolland. Middels zeven ambities is het omgevingsbeleid vormgegeven: 1. Samen werken aan Zuid-Holland: inwoners, organisaties en bedrijven in een vroeg stadium betrekken bij besluiten; 2. Bereikbaar Zuid-Holland: efficiënt, veilig en duurzaam over weg, water en spoor; 3. Schone energie voor iedereen: op zoek naar schone energie, haalbaar en betaalbaar voor iedereen; 4. Een concurrerend Zuid-Holland: diversiteit, de economische kracht van Zuid-Holland; 5. Versterken natuur in Zuid-Holland: een aantrekkelijk landelijk gebied draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving; 6. sterke steden en dorpen in Zuid-Holland: versnellen van de woningbouw met behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteit; 7. Gezond en veilig Zuid-Holland: beschermen en bevorderen van een gezonde, veilige en sociale kwaliteit.

Sweco | Herstelbesluit Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum 31-10-2025

Versie Vastgesteld 38/122

Voor de bebouwde ruimte streeft de provincie naar een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied. Stedelijke ontwikkelingen die niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied gerealiseerd kunnen worden, kunnen in het landelijk gebied plaatsvinden in aansluiting op bestaand stads- en dorpsgebied of in bebouwingslinten. Betekenis voor het bestemmingsplan: Onderhavige planontwikkeling sluit aan bij de ambities ‘schone energie voor iedereen’, ‘een concurrerend Zuid-Holland’, ‘sterke steden en dorpen in ZuidHolland’ en ‘gezond en veilig Zuid-Holland’. Er wordt invulling gegeven aan de energietransitie door uit te gaan van een ontwikkeling van het Middengebied dat als geheel energieneutraal is. Daarbij wordt o.a. ingezet op energiezuinig bouwen, energiegebruik van mobiliteit zoveel mogelijk beperken en inzet van technieken voor de kleinschalige opwek van duurzame energie (bijvoorbeeld zonnepanelen op daken of gevels). Daarnaast geeft de ontwikkeling invulling aan een concurrerend Zuid-Holland door de ruimte voor twee bedrijventerreinen. Verder versnelt het Middengebied de woningbouw met een focus op behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteit. Het Middengebied wordt gezond en veilig ingericht door de beperking van het autogebruik en het inzetten op een modal shift (zie meer hierover in paragraaf 4.3).

Ook ligt er grote nadruk op het klimaat- en toekomstbestendig bouwen van de woningen, waardoor er rekening gehouden wordt met klimaatadaptatie. Dit wordt onder andere gedaan door voldoende groen en water op te nemen in het plan.

3.2.2

Omgevingsverordening Zuid-Holland

De Omgevingsverordening is een kaderstellende doorvertaling van de omgevingsvisie en bestaand provinciaal beleid. In de omgevingsverordening wordt het provinciaal beleid uitgewerkt in een ruimtelijk plan voor de gehele provincie die aansluit op de uitgangspunten van de Omgevingswet. In de verordening zijn regels gesteld over de inhoud van bestemmingsplannen en de inhoud van de toelichting van bestemmingsplannen. Bij het opstellen van bestemmingsplannen dient daarom ook rekening te worden gehouden met provinciaal beleid. Het gaat daarbij verder vooral om het integrale ruimtelijke beleid dat is opgenomen in de provinciale Omgevingsvisie. Tegelijk met de Omgevingsvisie is de Omgevingsverordening op 1 april 2023 in werking getreden. De Omgevingsverordening omvat in aanvulling op de Omgevingsvisie toetsbare criteria waaraan planvorming moet voldoen. Voor het plangebied (of een deel daarvan) en de beoogde ontwikkeling zijn de volgende thema’s van belang: • • • • • • • • • • •

Waarborgen van de veiligheid; Beschermen van de gezondheid en milieu; Beheer van watersystemen; Beheer van infrastructuur; Natuurbescherming; Bescherming van landschappelijke en stedenbouwkundige waarden; Ruimte voor (toekomstige) functies; Behoud van cultureel erfgoed; Detailhandel; Windenergie; Digitalisering, uitvoering en toezicht en handhaving.

Sweco | Herstelbesluit Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum 31-10-2025

Versie Vastgesteld 39/122

Om in te spelen op het Vijfde Dorp heeft de provincie op 13 oktober 2022 wijzigingen aangebracht op de Omgevingsverordening Zuid-Holland met de ‘Omgevingsverordening - Ontwikkeling Middengebied Zuidplaspolder’. Hierin komen aanvullingen en wijzigingen naar voren over woningbouw, bedrijventerreinen, greenports, beschermingscategorieën ruimtelijke kwaliteit en Natuurnetwerk Nederland. Deze aanvullingen zijn later opgenomen in de geüpdatete versie van de Omgevingsverordening Zuid-Holland van 1 februari 2023. De ontwikkeling van het Middengebied past daarmee volledig binnen de Omgevingsverordening Zuid-Holland. Betekenis voor het bestemmingsplan: Voor het plangebied zijn een aantal artikelen uit de omgevingsverordening relevant: Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit Op grond van artikel 6.9 van de Omgevingsverordening kan een bestemmingsplan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mits is aangetoond dat de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. Om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen wordt in het plan rekening gehouden met de beschermingscategorie, het gebiedstype en de relevante richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit. De bijbehorende motivering hoort in het geval van een transformatie als deze in te gaan op de beschreven kenmerken en waarden van het gebied en de effecten van de ontwikkeling daarop (artikel 6.9 lid 4).

Een transformatie wordt uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door een integraal ontwerp waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd. In dit geval is sprake van een ontwikkeling die niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit. Dit betekent dat er een motivering benodigd is waarin aandacht besteed wordt aan de ruimtelijke kwaliteit, de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd. Motivering De motivering is gericht op de richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit, hieronder beschreven, zoals opgenomen is in de omgevingsvisie beleidskeuze landschap (Omgevingsbeleid provincie Zuid – Holland) en afkomstig uit het vastgestelde Masterplan Middengebied Zuidplaspolder en de stedenbouwkundige vervolgonderzoeken en uitwerkingen die vervolgens weer vertaald zijn in de Nota Van Uitgangpunten Ontwikkeling Middengebied Zuidplaspolder. Algemeen geldende richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit: • Verdichting vindt plaats in reeds bestaande verdichte zones • Ontwikkelingen houden rekening met het behoud van kenmerkende landschapselementen • Ontwikkelingen houden de onregelmatige patronen en het reliëf in het landschap herkenbaar en in stand.

Het gaat hierbij om aardkundige waarden die door de natuur tot stand zijn gekomen.

Sweco | Herstelbesluit Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum 31-10-2025

Versie Vastgesteld 40/122

•

• •

•

Waar mogelijk worden de archeologische waarden van de structuren meer herkenbaar gemaakt bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Genoemde archeologische waarden betreffen door de mens gemaakte fenomenen. Nieuwe ontwikkelingen dienen te passen binnen de structuur van het landschap. Nieuwe ontwikkelingen sluiten aan bij bestaande landschappelijke structuren en dragen waar mogelijk bij aan versterking van de groenblauwe structuur. Waar mogelijk worden de cultuurhistorische waarden meer herkenbaar gemaakt bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

Gebiedsgericht geldende richtpunten: • Droogmakerij veen en klei o Behoud van de (ring)dijk en/of vaart als herkenbare landschappelijke structuurdrager en begrenzing van de droogmakerijpolders. o De droogmakerij blijft als eenheid herkenbaar door het beleefbaar houden van de randen (ringdijk of –vaart) en het hoogteverschil tussen laaggelegen droogmakerij en omringend land. • Droogmakerij klei o Nieuwe ontwikkelingen in de droogmakerij worden vormgegeven als eigentijdse objecten aan de ontginningslijnen, passend bij de schaal en het patroon van de rechthoekige verkaveling, met strakke groene omzoming en behoud van ruime doorzichten. • Droogmakerij veen o Bewaren verkavelingspatroon. Lengtesloten zijn beeldbepalend en worden behouden. o Behoud van maat en weidsheid van de poldereenheden. Eventuele nieuwe bebouwing en bouwwerken worden geplaatst binnen de bestaande structuren/ linten en niet in de veenweidepolders • Lint o Behouden van de doorzichten vanaf de dijk op het achterliggende landschap. o Kleinschalige nieuwe ontwikkelingen langs linten zijn mogelijk indien er sprake is van de functieverandering van de bebouwing van een perceel, bijvoorbeeld van een agrarische functie naar een woonfunctie (voorheen ‘ruimte voor ruimte’ genoemd). o Linten behouden hun lineaire karakter. Individuele ontwikkelingen door de tijd heen horen bij linten.

Inpassen van nieuwe bebouwing op een onbebouwd perceel, kan in een lint, met vrijstaande bebouwing met behoud van doorzichten naar het achterliggende landschap. o Het bestaande slotenpatroon behouden. o Karakter: ontwikkelingen dienen te passen in het karakter van het lint. Dit betekent dat de ontwikkeling aansluit op het profiel van het lint, de maat en schaal van de bebouwing aan het lint en de inpassing van de percelen in het landschap. o Grootschalige ontwikkelingen: bij de uitbreiding van steden of dorpen blijft het lint herkenbaar als bebouwingsvorm. Dit betekent

Sweco | Herstelbesluit Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum 31-10-2025

Versie Vastgesteld 41/122

dat op gepaste afstand van het lint gebouwd wordt, waarbij het landschap, het lint en de nieuwe ontwikkeling bepalend zijn voor deze afstand. Het lint behoudt zijn eigen gezicht. Onderbouwing van bovenstaande richtpunten: De Zuidplaspolder is een belangrijke ontwikkelingslocatie in de Zuidelijke Randstad. Hier liggen actuele opgaven rondom landschap, natuur, water, recreatie, wonen en werken. De gemeente Zuidplas zet daarbij in op een zorgvuldige balans tussen ‘groen’, ‘blauw’ en ‘rood’ en tussen een verdere ontwikkeling van de bestaande dorpen en nieuwbouw in het Middengebied van de Zuidplaspolder. Op 19 juni 2019 heet de gemeenteraad van Zuidplas de concept-ontwikkelingsvisie Zuidplaspolder voor reactie en verrijking vrijgegeven aan de samenleving. Daarin is het kader meegegeven voor de ontwikkeling van een nieuw dorp in het Middengebied. De volgende hoofduitgangspunten zijn meegegeven en mede bepalend geweest voor het masterplan: • • • •

Behouden dorpse identiteit Zuidplaspolder; Tegen gaan van verrommeling; Dorps wonen in het groen; Robuuste, groene buffer met bestaande dorpen.

De contouren van deze ontwikkelingsopgave worden grotendeels gevormd door bestaande infrastructuren als de A20, N219 en de spoorlijn Gouda-Den Haag. Ook de omgeving van de Gouweknoop valt binnen het plangebied. In het plangebied van het Middengebied zijn landschappen opgenomen die als groene buffers fungeren met bestaande dorpen, zoals de Groene Waterparel, het Koning Willem I bos, de Groene Schakel en het Energielandschap. Buiten de scope van het plangebied van deze opgave is er geanticipeerd op aansluitingen op de omliggende kernen en landschappen. Zo is er in de planuitwerking rekening gehouden en ruimte gereserveerd voor de komst van een plangebied overstijgende Ecologische verbindingszone. Het overwegend bebouwde deel van het plangebied wordt omarmt door landschap. Voorbeeld hiervan is de Groene Schakel. Deze zal, in tegenstelling tot het overwegende bebouwde deel van het plangebied, de komende jaren geleidelijk transformeren, waarbij er naast (extensief) agrarisch gebruik ook meer ruimte komt voor water, natuur, energie en recreatie. Daarbij wordt de landschappelijke karakteristiek beleefbaar gemaakt en wordt een robuuste landschappelijke buffer behouden tussen de verschillende kernen in en rond de Zuidplaspolder.

De bestaande ruimtelijk/landschappelijke opzet van het Middengebied brengt daarbij samenhang en herkenbaarheid voor het gehele Middengebied omdat kenmerkende structuren hiervan zijn ingepast en/of richtinggevend zijn geweest voor verdere planuitwerkingen. Voorbeelden hiervan zijn: •

Bestaande ontginningslijnen als tochten en polderlinten, structuren in noordwest-zuidoost richting, en bijbehorende groen omzoomde erven en lintwoningen die worden behouden. De kenmerkende smalle wegen van ca. 3,5 m breed met aan weerszijden van de weg sloten en bomen (wilgen)

Sweco | Herstelbesluit Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum 31-10-2025

Versie Vastgesteld 42/122

•

•

•

•

•

•

•

blijven het ruimtelijke beeld van de linten bepalen. Daar waar de linten het ontwikkelgebied kruisen zal het beeld veranderen doordat er op een aantal plekken tussen de lintwoningen zelf, op onbebouwde kavels, nieuwe woningen worden toegevoegd en achter de lintkavels het nieuwe dorps ontwikkeld zal worden. Daarbij wordt de kenmerkende lintzone, een strook van ca 50 m breed waarbinnen de lintwoningen zich bevinden, behouden. Tevens gelden er voorwaarden voor nieuw toe te voegen lintwoningen direct aan lint zodat deze aansluiten bij het ruimtelijke beeld van de bestaande lintkavels en de slagenstructuur van het huidige landschap. (richtpunt ruimtelijke kwaliteit tav verdichting bestaande zones en landschappelijke structuren en richtpunt lint). Bij verdere planuitwerkingen zal gezocht worden naar een zorgvuldige inpassing; Behouden van een aantal doorzichten tussen de lintwoningen in, zodat er zicht behouden blijft dwars over de polder van lint naar lint op een aantal plekken. (richtpunt lint); Fijnmazige sloten- en greppelstructuur met natuurlijke oevers die hier, met name in de “Watertuin”, de kenmerkende slagenstructuur, structuren in zuidwest-noordoost richting, van de polder volgen.

(richtpunt ruimtelijke kwaliteit tav landschappelijke structuren en groen/blauwe structuur en richtpunt droogmakerij veen en droogmakerij klei); Informele, recreatieve doorsteken tussen de linten in de vorm van laarzenpaden, fraai ingebed in het landschap. (richtpunt ruimtelijke kwaliteit tav landschappelijke structuren en richtpunten droogmakerijen); Broekbosstroken dwars op de linten, als groene afscherming van grotere bedrijven, als inkadering van de vista’s, als groene lopers voor de laarzenpaden en als verrijking van de uitstraling en biodiversiteit. (richtpunt ruimtelijke kwaliteit tav landschappelijke structuren richtpunten droogmakerijen); De Zuidelijke Dwarsweg en de Hartlijn staan daar haaks op. Deze vormen de belangrijke dwarsverbindingen en dé plek om de verschillende karakteristieken van de polder te ervaren. Binnen dit polderraamwerk ontstaan (afhankelijk van de bodem, watersituatie en positionering) subtiele verschillen in gebruik en inrichting. (richtpunt landschapsstructuren en richtpunt lint); Minder zichtbaar in het huidige landschap maar richtinggevend voor de planvorming is de kreekrug en haar organische gevormde contouren. Nu subtiel zichtbaar in het landschap door een licht hoogteverschil. Het uitgangspunt voor de opgave is water en bodemsturend.

De kreekrug bleek uit bodemonderzoeken meer draagkrachtig te zijn heeft door haar vorm en ligging het karakter van het plan grotendeels bepaald. Niet in de laatste plaats omdat de kreekrug onderdeel uitmaakt van de landschapshistorie van de Zuidplaspolder en gekenmerkt is als gebiedseigen dat identiteit geeft aan het nieuwe dorp doordat het in de ruimtelijke opzet van het plan meer zichtbaar gemaakt is. (richtpunt ruimtelijke kwaliteit tav landschapselementen, reliëf, archeologie/landschapshistorie, herkenbaarheid cultuurhistorische waarde); De ringvaart / dijk in de gemeente Zuidplas ligt buiten het plangebied van de ontwikkelopgave Middengebied. De ontwikkelopgave heeft geen

Sweco | Herstelbesluit Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum 31-10-2025

Versie Vastgesteld 43/122

ruimtelijke invloed op deze landschappelijke structuurdrager en de blijft als eenheid herkenbaar en beleefbaar. (richtpunt droogmakerij veen en klei). Artikel 6.9a Beschermingscategorie 3 – Buitengebied Een bestemmingsplan voor een locatie binnen de beschermingscategorie 3 buitengebied kan voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling mits de openheid en het groene karakter van het landschap niet onevenredig wordt aangetast, blijkens een afdoende motivering die tevens ingaat op de keuze voor een locatie buiten bestaand stads- en dorps gebied. Deze regel is niet van toepassing op de ontwikkeling van natuur- en groengebied en grote buitenstedelijke bouwlocaties. Omdat bij onderhavig plan sprake is van de ontwikkeling van buitenstedelijke bouwlocaties (zie artikel 6.10) in deze paragraaf), is een motivering niet benodigd.

Figuur 3.8 Beschermingscategorie 3 Artikel 6.9e Beschermingscategorie 1 - Natuurnetwerk Nederland Een bestemmingsplan voor een locatie binnen het Natuurnetwerk Nederland, onderverdeeld in bestaande en nieuwe natuur, waternatuurgebied en ecologische verbinding, wijst geen bestemmingen aan die de instandhouding en ontwikkeling van de wezenlijke kenmerken en waarden van deze gebieden significant beperken, of leiden tot een significante vermindering van de oppervlakte, kwaliteit of samenhang van die gebieden.

Sweco | Herstelbesluit Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum 31-10-2025

Versie Vastgesteld 44/122

Figuur 3.9 Ecologische verbindingszone in Omgevingsverordening Middengebied Zuidplaspolder Een deel van het bestemmingsplan is onder de omgevingsverordening bestemd als ecologische verbindingszone. Dit, nog te realiseren, tracé loopt vanaf de Groene Waterparel tussen de Tweede Tocht en de Derde Tocht naar de N219 en loopt dan direct ten zuiden van de N219 naar het oosten naar het reeds vastgelegde tracé. In het bestemmingsplan is deze ecologische verbindingszone opgenomen door middel van de bestemming ‘Natuur’. Daarmee is dit bestemmingsplan in overeenstemming met artikel 6.9e. In paragraaf 4.10 is deze EVZ uitgebreider beschreven. Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkeling Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen: a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; b. Indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 ha nodig is, wordt gebruik gemaakt van grote buitenstedelijke bouwlocaties. Woningbouw In de Omgevingsverordening Zuid-Holland komt naar voren dat de ontwikkeling van het Middengebied overeen komt met de geplande grootstedelijke bouwlocaties.

Er is één bouwlocatie aangegeven door middel van een indicatieve ‘stip’. Dit is de roze stip, die te zien is in figuur 3.10. In de Omgevingsverordening wordt beschreven dat dit de ontwikkeling van het Vijfde Dorp betreft. Het bestemmingsplan sluit dus aan op de Omgevingsverordening, wat betreft woningbouwlocaties.

Sweco | Herstelbesluit Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum 31-10-2025

Versie Vastgesteld 45/122

Bedrijventerreinen Voor bedrijventerreinen geldt eenzelfde situatie als voor de woningbouw. Zo zijn twee grootstedelijke bouwlocaties voor bedrijventerreinen te vinden binnen het plangebied (de blauwe stippen). Deze komen overeen met onderhavige ontwikkeling namelijk: • •

Doelwijk II’ (28 ha uitgeefbaar) Gouwepark II’ (19 ha uitgeefbaar)

Figuur 3.10 Grote buitenstedelijke bouwlocaties Artikel 6.10a Dichtheid woningbouw In artikel 6.10a van de Omgevingsverordening is bepaald dat een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling met woningbouw mogelijk maakt, rekening houdt met een zo hoog mogelijke woningdichtheid en bijdraagt aan goede woon- en leefomgeving. Bij de ontwikkeling van het Vijfde Dorp wordt ingezet op een dorps en landelijk woonmilieu. Dorps en landelijke woonmilieus laten zich kenmerken door de kleinschalige opzet, lage dichtheden en de landelijke omgeving. De gemeente Zuidplas zet daarom in op een gevarieerde woningdichtheid die past bij een dorp: gemiddeld 30 woningen per hectare. Met deze dichtheden wordt een ontspannen ruimtelijke opzet gerealiseerd met dorpse straatjes en afwisselende woonbebouwing, waar groen, water en tuinen het beeld bepalen. De hoogste dichtheden zijn te vinden in het centrum (maximaal 50 woningen per hectare). De hogere dichtheden in het centrum worden gecombineerd met voorzieningen om zo een centrumgevoel te krijgen. Zo wordt met dorpse dichtheden een goede woon- en leefomgeving gecreëerd. De hogere dichtheid van het centrum valt samen met de ligging van het centrum op de kreekrug.

Vanwege de betere draagkracht van de kreekrug, krijgt het deel van het Vijfde Dorp dat op de kreekrug wordt gebouwd gemiddeld een hogere dichtheid dan het deel van het Vijfde Dorp dat buiten de kreekrug ligt.

Sweco | Herstelbesluit Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum 31-10-2025

Versie Vastgesteld 46/122

Artikel 6.10h Kansen voor biodiversiteit Dit artikel is van toepassing op deze ontwikkeling en vraagt om de mogelijkheden om het bevorderen van de biologische diversiteit te betrekken. In paragraaf 4.10 is beschreven hoe biodiversiteit terugkomt bij de ontwikkeling van het ontwikkelgebied. Artikel 6.10g Huisvesting arbeidsmigranten Op grond van het derde lid van artikel 6.10g van de omgevingsverordening wordt gevraagd in het bestemmingsplan de extra huisvestingsbehoefte voor de toekomstige werknemers in beeld te brengen en tevens aan te geven op welke wijze hierin zal worden voorzien. Bij onderhavig ontwikkeling is er sprake van de ontwikkeling van 47 hectare netto bedrijventerreinen. Hierdoor is de kans dat hier veel werknemers, waaronder arbeidsmigranten, worden aangetrokken groot. Hieronder wordt dieper ingegaan op de huisvestingsbehoefte en hoe hieraan wordt voorzien. Huisvestingsbehoefte is onduidelijk Uit het onderzoek van Decisio (2020) blijkt dat er in de gemeente Zuidplas zo’n 1.630 arbeidsmigranten werken. Dit beeld is bevestigd naar aanleiding van diverse gesprekken met een aantal (grote) ondernemers in Zuidplas in 2022. Uit een opgave van Stichting Normering Flexwonen blijkt dat er in 2021 ca. 460 huisvestingsplekken in Zuidplas zijn geregistreerd.

Bekend is dat arbeidsmigranten zich in de dorpen in eengezinswoningen, in bedrijfswoningen en/of op (incourante)recreatieparken in de gemeente zijn gehuisvest. Daarnaast komen er dagelijks arbeidsmigranten vanuit andere gemeenten om hier werk te verrichten. Vanwege het gebrek aan registratie van arbeidsmigranten blijft het lastig om het aantal arbeidsmigranten en de huisvestingsbehoefte in de gemeente in kaart te brengen. De gemeente wil huisvestingsinitiatieven faciliteren Om te voorzien in behoefte aan huisvestingsplekken is de gemeente Zuidplas bezig om een beleidskader met betrekking tot de huisvesting van arbeidsmigranten te ontwikkelen. De planning is om het beleidskader voor de zomer van 2023 aan te bieden aan de raad. Het uitgangspunt van het beleidskader is te zorgen voor voldoende huisvesting van voldoende kwaliteit dicht bij het werk. Zo willen we ruimte bieden voor verschillende type (geconcentreerde) huisvesting in- aan en buiten de dorpen in bestaande woningen of (bij)gebouwen en in (tijdelijke)woonunits. Met de kwantitatieve ruimte die het (concept)beleidskader biedt zorgt de gemeente voor meer balans tussen het aantal arbeidsmigranten dat werk en woont in Zuidplas. De inzet is om de behoefte aan huisvesting te blijven monitoren en waar nodig bij te stellen als dat nodig is bij uitbreiding van bedrijvigheid in Zuidplas.

Toename werkgelegenheid is nog onbekend Op het bedrijventerreinen zijn bedrijven toegestaan tot en met categorie 4.1, wat een breed scala aan bedrijven omvat. Aangezien het nog niet bekend is welke specifieke bedrijven zich op het terrein zullen vestigen en welke activiteiten hier zullen plaatsvinden, kan nog niet precies inzichtelijk worden gemaakt welke toename aan werkgelegenheid wordt verwacht en waar werknemers (straks) vandaan komen en indien nodig worden gehuisvest.

Sweco | Herstelbesluit Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum 31-10-2025

Versie Vastgesteld 47/122

Effectenrapportage in de omgevingsvergunning bedrijfskavels Doelwijk II en Gouwepark II De gemeente voegt bij vergunningverlening van de bedrijfskavels regels toe over het in beeld brengen van het benodigde personeel (waaronder arbeidsmigranten) en hoe de huisvesting van eventueel benodigde arbeidsmigranten wordt geregeld. Bedrijven zijn zelf verantwoordelijk om voor huisvesting te zorgen. De gemeente Zuidplas beoogt met het (nog vast te stellen) beleidskader ‘huisvesting arbeidsmigranten en kamerverhuur’ hiervoor de benodigde ruimte te bieden. Artikel 6.13 Detailhandel Volgens artikel 6.13 voorziet een bestemmingsplan uitsluitend in nieuwe detailhandel op gronden: a. binnen of aansluitend aan een bestaande winkelconcentratie in de centra van steden, dorpen en wijken; b. binnen een nieuwe wijkgebonden winkelconcentratie in een nieuwe woonwijk; c. binnen een nieuwe goed bereikbare en centraal gelegen winkelconcentratie als gevolg van herallocatie. Bij onderhavig plan is er sprake van nieuwe detailhandel. Het gaat om wijkgebonden detailhandel met een winkelconcentratie in een nieuwe woonwijk. Het bestemmingsplan mag daarmee voorzien in nieuwe detailhandel. Daarnaast is in artikel 6.13 aangegeven dat de ontwikkeling van detailhandel in het Vijfde Dorp aan de volgende eisen moet voldoen: a.

de ontwikkeling is in overeenstemming met het in het Omgevingsprogramma en de Omgevingsvisie beschreven ontwikkelingsperspectief voor de daarin benoemde te versterken centra, te optimaliseren centra en de overige centra; b. aangetoond is dat als gevolg van de ontwikkeling het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast en geen onaanvaardbare leegstand ontstaat; c. voor zover de ontwikkeling een omvang heeft van meer dan 4.000 m² bruto vloeroppervlak in de binnensteden van Rotterdam en Den Haag of 2.000 m² bruto vloeroppervlak in de andere centra, is mede met het oog op de eisen onder a en b, advies gevraagd aan de adviescommissie detailhandel Zuid-Holland. Ontwikkelingsperspectief Allereerst is de ontwikkeling in overeenstemming met het ontwikkelingsperspectief uit het Omgevingsprogramma en de Omgevingsvisie. De detailhandel in het Vijfde Dorp is te kwalificeren als een ‘overig centrum’. Bij onderhavige ontwikkeling is sprake van de bouw van een heel nieuw dorp waar nog geen voorzieningen aanwezig zullen zijn. De nieuwe winkelconcentraties zijn daarmee gericht op het bieden van een gevarieerd aanbod van winkels en diensten die voldoen aan de dagelijkse behoeften van de bewoners van het nieuwe dorp.

Door deze lokale voorzieningen binnen handbereik te hebben, wordt de noodzaak om naar nabijgelegen steden of dorpen te reizen verminderd, waardoor de bereikbaarheid van het dagelijks aanbod wordt vergroot. Bovendien dragen deze winkelconcentraties bij aan de leefbaarheid van het nieuwe dorp. Ze creëren een sociale ontmoetingsplek waar bewoners

Sweco | Herstelbesluit Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum 31-10-2025

Versie Vastgesteld 48/122

samenkomen en ze kunnen zorgen voor werkgelegenheid en economische groei in het Middengebied. Woon- en leefklimaat en leegstand Ten tweede is in paragraaf 3.1.4.3 en bijlage 8 aangetoond dat als gevolg van de ontwikkeling het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast en geen onaanvaardbare leegstand ontstaat. Advies adviescommissie detailhandel Zuid-Holland Als laatste is er advies gevraagd aan de adviescommissie Detailhandel ZuidHolland, omdat de ontwikkeling een omvang heeft van meer dan 2.000 m² bruto vloeroppervlak aan detailhandel. De adviescommissie heeft hierbij een zogenoemde ‘Eerste Reactie’ gegeven. De ‘Eerste Reactie’ is een tussenstap om tot de definitieve adviesaanvraag te komen. De reactie van de adviescommissie detailhandel is opgenomen in de zienswijze van de provincie Zuid-Holland. Hierop is een separate notitie (bijlage 12) opgesteld als aanvulling op de laddertoets. Artikel 6.20a Hoofdfietsnetwerk en lange afstandswandelpaden Een bestemmingsplan dat voorziet in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling houdt rekening met het belang van de instandhouding en zo mogelijk de verbetering van het hoofdfietsnetwerk. Het plangebied wordt doorkruist door regionale fietsroutes over de Zuidelijke Dwarsweg, de Bredeweg en de Middelweg. Veel van deze routes lopen echter over - soms smalle - wegen bestemd voor autoverkeer.

Op grote delen van het fietsnetwerk delen de fietsers de weg dan ook met gemotoriseerd verkeer. Binnen het plangebied zijn nog geen vastgestelde ontwikkelingen voor het langzaam verkeer voorzien. Wel wordt de Zuidelijke Dwarsweg in het projectenprogramma van het Nationaal Toekomstbeeld Fiets genoemd als project in de planstudiefase. Deze weg krijgt in het bestemmingsplan dan ook de bestemming ‘Verkeer – Langzaam verkeer’, waar de nadruk ligt op langzaam verkeer en bestemmingsverkeer. De gemeente Zuidplas start in 2023 met het opstellen van een gemeentelijk fietsroutenetwerk: het gaat om het bezien van de bestaande routes en de fietsroutes uit het wegencategoriseringsplan – dit plan zal ook anticiperen op de ontwikkelingen in het Middengebied en een gewenst fietsroutenetwerk voor de toekomst omvatten. Het fietsnetwerk dat voor het Middengebied (en verder in de gemeente Zuidplas) wordt voorzien, is een uitwerking van de beoogde fietsroutes die in de provinciale verordening zijn opgenomen. Artikel 6.27a Risico’s van klimaatverandering Een toelichting op de manier waarop rekening wordt gehouden met de verschillende risico’s van klimaatverandering is opgenomen in paragraaf 4.12 van deze toelichting. Daaruit blijkt dat met de maatregelen die onderdeel uitmaken van het planvoornemen voldoende rekening wordt gehouden met deze risico’s.

Sweco | Herstelbesluit Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum 31-10-2025

Versie Vastgesteld 49/122

Artikel 6.28 Windenergie Een bestemmingsplan laat nieuwe windturbines alleen toe op gronden binnen de locaties voor windenergie. In de verschillende alternatieven voor de realisatie van het Vijfde Dorp is gekeken naar locaties voor windenergie. Er is echter besloten deze niet te realiseren. Het bestemmingsplan voorziet niet in nieuwe windturbines en is daarmee in overeenstemming met artikel 6.28 uit de Omgevingsverordening.

Figuur 3.11 Potentiële locaties windenergie Artikel 6.28a Zonnevelden Voor zover een bestemmingsplan van toepassing is op een nieuw zonneveld, laat het bestemmingsplan dit alleen toe op de volgende locaties: a) agrarische bouwpercelen; b) gronden met een functie verkeersinfrastructuur of ten dienste daarvan; c) slibdepots, waterbassins, spaarbekkens, waterbergingsgebieden en voormalige stortplaatsen; d) glastuinbouwgebied mits er sprake is van meervoudig ruimtegebruik en aangetoond is dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de omvang en de bruikbaarheid van het glastuinbouwgebied; e) gronden waar een stedelijke functie is toegekend, maar waar die functie nog niet is gerealiseerd; f) een windpark. Onderhavig plan maakt maximaal 32 ha zonneweide mogelijk. Hiervoor wordt een zonneweide aangelegd in het Energielandschap. Daarnaast ziet de gemeente ruimte om, op de langere termijn, in het gebied tussen de twee nieuw te realiseren bedrijventerreinen (het zogenoemde ‘visje’) een tweede zonneweide te realiseren van 25 ha, mocht dit nodig zijn voor de energieopwek. Een eventuele tweede zonneweide op deze locatie zal een eigen ruimtelijke procedure doorlopen door middel van een wijziging omgevingsplan of het doorlopen van een buitenplanse omgevingsplan activiteit (BOPA).

De zonneweide in het energielandschap wordt echter niet gerealiseerd op één van bovenstaande locaties uit artikel 6.28a. In de Omgevingsverordening is echter een afwijking opgenomen. In zoekgebieden voor zon uit de Regionale Energiestrategieën (RES) die door provinciale staten zijn vastgesteld zijn ook buiten deze locaties zonnevelden mogelijk, mits het zoekgebied verder is

Sweco | Herstelbesluit Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Datum 31-10-2025

Versie Vastgesteld 50/122

uitgewerkt en regionaal is afgestemd. De regio Midden-Holland is aangewezen als één van de 30 locaties waar een RES voor is opgesteld. In de zogenaamde RES 1.0 Midden-Holland komt naar voren dat de locaties uit onderhavig plan overeenkomen met de zoekgebieden voor de regio Midden-Holland. Figuur 3.12 toont dat het energielandschap is aangeduid als zon in transitiegebied. Transitiegebieden zijn zoekgebieden in Zuidplas die gaan veranderen door de ontwikkeling van woningbouw in combinatie met recreatie en natuurontwikkeling, verduurzaming en energieopwekking. Het zoekgebied uit de RES 1.0 Midden-Holland is echter nog niet uitgewerkt en regionaal afgestemd. In dit bestemmingsplan zijn daarom de voorwaarden van de provincie voor de realisatie van een zonneveld overgenomen in de regels als voorwaarde voor vergunningverlening. Daarmee wordt het zonneveld enkel gerealiseerd zodra de zoekgebieden verder is uitgewerkt en regionaal is afgestemd.

Figuur 3.12 Zoekgebieden Midden-Holland voor hernieuwbare opwek elektriciteit 2030 Daarnaast bevat een bestemmingsplan dat voorziet in het toelaten van een nieuw zonneveld als bedoeld in het tweede en derde lid in aanvulling op artikel 6.9 een toelichting over: a) de bijdrage die wordt geleverd aan het behouden en versterken van de biodiversiteit en een zorgvuldige landschappelijke inpassing; b) het combineren met andere relevante opgaven. Zoals te zien in figuur 3.13 is het zonneveld binnen het Energielandschap landschappelijk ingepast binnen de omgeving. Dit is gedaan door het opnemen van een groene omzoming van 40 meter rondom het energielandschap. Binnen het energielandschap zijn ook mogelijkheden opgenomen om invulling te geven aan meervoudig ruimtegebruik, conform het provinciaal omgevingsbeleid. Hierbij gaat de gemeente uit van de mogelijkheid van wandelpaden, agrarisch medegebruik, recreatief gebruik en/of waterberging. De groene inpassing wordt voorts versterkt door de zogenaamde ecologische verbindingszone (EVZ) die