Getekend Rv Masterplan Middengebied Zuidplaspolder R21.000005

gemeente

Zuidplas

Raadsvoorstel registratienummer

onderwerp

Kz1 .UUUUUo

Masterplan Middengebied Zuidplaspolder

raadsvergadering 20/04/2021 (opiniërend)

portefeuillehouder

behandelend ambtenaar

J. Hordijk

S. Hoogendijk, M. van Lente

18/05/2021 (besluitvormend)

datum

bijlagen

Openbaar, besloten of geheim

30/03/2021

38 (8 geheim)

Openbaar

Aan de raad van de gemeente Zuidplas Toelichting op de beslispunten In de Zuidplaspolder liggen actuele opgaven rondom wonen, werken, landschap, natuur, water, en recreatie. Deze opgaven zijn niet nieuw, en oplossingsrichtingen voor het tot ontwikkeling brengen van het Middengebied zijn bijna 20 jaar een onderwerp van onderzoek en gesprek. Met de conceptontwikkelingsvisie Middengebied in juni 2019 heeft de raad een belangrijke stap gezet om te komen tot de integrale ontwikkeling van het Middengebied. In de periode daarna zijn twee participatiebijeenkomsten georganiseerd. Vervolgens is aan de hand van een Plan van Aanpak, dat in het najaar van 2019 in de gemeenteraad is behandeld, in samenwerking met de bestuurlijke partners gewerkt aan een Masterplan Middengebied Zuidplaspolder waarin de ambities en uitgangspunten uit de concept-ontwikkelingsvisie aangescherpt en uitgewerkt zijn tot een zorgvuldig afgewogen ruimtelijke visie met bijbehorend financieel kader. Dit Masterplan en bijbehorende stukken vormen de basis voor de uitwerking van omgevingsplan(nen) voor het Middengebied alsmede voor de voorbereiding van de feitelijke realisatie van de bouwopgave.

Parallel hieraan is gewerkt aan een bestuurlijke overeenkomst tussen de gemeente Zuidplas, de provincie Zuid-Holland en de Grondbank RZG Zuidplas om het bestuurlijk commitment te verkrijgen op het bouwprogramma, de bereikbaarheidsopgave, de inzet van de gronden en de rol- en taakverdeling om de ambities van het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder te kunnen realiseren. Met de beslispunten in dit voorstel kan uw raad de inhoudelijke kaders vaststellen waarbinnen de ontwikkeling van het Middengebied in de komende periode gestalte kan krijgen. Na de vaststelling van de kaders zuilen het college van B&W van Zuidplas, het college van Gedeputeerde Staten van de provincie en het Dagelijks Bestuur van de Grondbank RZG Zuidplas de bestuurlijke overeenkomst aangaan. Beslispunten 1. Het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder Z21.000079 inclusief ontwikkel- en uitvoeringsstrategie vast te stellen en de onder 1a tot en met 1h vermelde uitgangspunten als kader te hanteren bij het opstellen van omgevingsplan(nen) voor de ontwikkeling van het Middengebied: a. b.

c. d. e.

Het ontwikkelen van 8.000 woningen en bijbehorende voorzieningen in een dorps woonmilieu. In het woningbouwprogramma te bepalen dat tenminste 50% zal worden gerealiseerd als betaalbare huurwoningen tot een huur van € 1.000,- per maand (prijspeil 2020) en betaalbare koopwoningen tot € 325.000,- v.o.n. (NHG-grens 2021). Het aandeel sociale huurwoningen te bepalen op 30% oftewel 2.400 woningen. Het ontwikkelen van twee bedrijventerreinen van in totaal 65 hectare bruto in de Gouweknoop. Het realiseren van twee hoofdontsluitingen voor het Middengebied via twee nieuwe aantakkingen op de provinciale weg N219 (tussen de Zuidelijke Dwarsweg en A20 en ter hoogte van de Knibbelweg) alsmede langzaam verkeersverbindingen. pagina 1 van 19

^ -j 111

gemeente

TM Zuidplas onderwerp

registratienummer

Masterplan Middengebied Zuidplaspolder

R21.000005

f.

g. h.

De woningbouw, de bedrijventerreinen en het omliggende landschap van het Middengebied worden conform het Convenant “Klimaatadaptief Bouwen” van de provincie Zuid-Holland klimaatadaptief ingericht met een wijze van bebouwing die bijdraagt aan een gezonde en veilige leefomgeving. Het Vijfde Dorp wordt tenminste energieneutraal ontwikkeld. Het accepteren van de bouw van het Vijfde Dorp binnen de brandaandachtsgebieden van in het gebied aanwezige gasleidingen met inachtneming van de maatregelen uit de rapportage “Omgang met brandaandachtsgebieden” Z20.002581.

2.

Voor het ontwikkelgebied van het Middengebied actief grondbeleid te voeren teneinde de geformuleerde doelstellingen en programmatische uitgangspunten van het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder Z21.000079 te kunnen realiseren. 3. Het Financieel Kader Z21.000699 ontwikkeling Middengebied vast te stellen als uitgangspunt voor door het college aan de raad voor te leggen grondexploitaties. 4. De Notitie Reikwijdte en Detailniveau Z21.000353 in het kader van de MER-procedure gedurende zes weken ter inzage te leggen. 5. Het college op te dragen om zo spoedig mogelijk een ontwerp-omgevingsplan voor het Middengebied in procedure te brengen. 6. Afzien van grootschalige woningbouwontwikkeling in Nieuwerkerk Noord tot 2035 en het college op te dragen om onderzoek te doen naar alternatieve ontwikkeimogelijkheden voor Nieuwerkerk Noord. 7. Kennis te nemen van het definitief-concept Bestuurlijke Overeenkomst Ontwikkeling Middengebied Zuidplaspolder Z21.000697 inclusief bijlagen. 8. Een aanvullend voorbereidingskrediet van € 2.500.000,- ter beschikking te stellen voor de verdere planvorming en voorbereiding van de uitvoering en de bijbehorende begrotingswijziging A21.000522 vast te stellen. 9. Het opdragen van het college van B&W om de gemeenteraad periodiek separaat te informeren over de voortgang van de ontwikkeling van het Middengebied. 10.

Het opdragen van het college van B&W om een prijsvraag uit te schrijven voor de naamgeving van het nieuw te ontwikkelen Vijfde Dorp in het Middengebied. Inhoud van het voorstel •

Aanleiding Eerdere besluiten en voorgaand proces De planontwikkeling voor het Middengebied kent een lange historie, die kort wordt geschetst. In 2004 is Zuidplas aangewezen als ontwikkellocatie voor woningbouw in de Nota Ruimte. Naar aanleiding hiervan is de Grondbank RZG Zuidplas in 2004 opgericht, door de rechtsvoorgangers van de gemeente Zuidplas, de buurgemeenten Rotterdam, Gouda en Waddinxveen en de provincie Zuid-Holland, met als doel om gezamenlijk gronden in de Zuidplaspolder te verwerven, te beheren en tot ontwikkeling te brengen. In de periode tussen 2004 en 2011 heeft de Grondbank circa 300 hectare grond verworven in en om het Middengebied. Ook private partijen verenigd in de GOM Zuidplaspolder CV hebben voor 2010 een omvangrijke grondpositie opgebouwd in en om het Middengebied. In de periode 2008 en 2010 hebben de rechtsvoorgangers van de gemeente Zuidplas bestemmingsplannen vastgesteld voor de ontwikkeling van de Zuidplaspolder ten behoeve van woningbouw, bedrijventerrein en glastuinbouw. Voor het Middengebied zijn deze bestemmingsplannen grotendeels vernietigd door de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Daarna is de planontwikkeling mede onder invloed van de slechte economische omstandigheden gestagneerd. In samenhang met de opheffing van de regionale Ontwikkelorganisatie Zuidplaspolder pagina 2 van 19

111

gemeente

TH Zuidplas onderwerp

registratienummer

Masterplan Middengebied Zuidplaspolder

R21.000005

in 2014 hebben de gemeente Zuidplas en de provincie Zuid-Holland een aantal afspraken gemaakt over de hoofdplanstructuur waarbij taken en verantwoordelijkheden zijn geherdefinieerd (de zogeheten ontvlechtingsafspraken). In 2017 heeft de Gemeente het bidboek 'Integrale ontwikkeling Zuidplas' vastgesteld voor de toekomstige ontwikkeling van het Middengebied van de Zuidplaspolder en deze aan de Provincie aangeboden. De Provincie heeft ingestemd met het aanbod van de Gemeente om de dialoog aan te gaan over de ontwikkeling op basis van de uitgangspunten uit het bidboek. Ook andere bestuurlijke partners lieten zich positief uit over de visievorming. Op 19 juni 2019 heeft de gemeenteraad de concept-ontwikkelingsvisie voor de ontwikkeling het Middengebied vrijgegeven aan de samenleving en de bestuurlijke partners ter verrijking, verdieping en versterking. Met de concept- ontwikkelingsvisie heeft de gemeente Zuidplas een belangrijke stap gezet om onder eigen regie en uitgaande van de eigen unieke kwaliteiten te komen tot de ontwikkeling van het Middengebied. In vervolg op de vrijgegeven concept-ontwikkelingsvisie hebben twee consultatierondes plaatsgevonden, waar input vanuit de samenleving en andere belanghebbenden is opgehaald voor het uitwerken van de concept- ontwikkelingsvisie tot masterplan. De inbreng is vastgelegd in het zogeheten consultatiedocument.

Op 19 november 2019 is een Plan van Aanpak aan de raad gepresenteerd om te komen tot een definitieve ontwikkelingsvisie voor het Middengebied. Het college heeft vervolgens intensief en constructief samengewerkt met de bestuurlijke partners, de provincie Zuid-Holland, gemeenten Rotterdam, Gouda, Waddinxveen, Grondbank RZG Zuidplas en het Hoogheemraadschap Schieland en Krimpenerwaard, om te komen tot afspraken die noodzakelijk zijn om het Middengebied tot ontwikkeling te kunnen brengen. Gedurende deze periode heeft het college de raad onder geheimhouding geinformeerd over de voortgang van de planontwikkeling en de bestuurlijke afspraken op 22 januari 2020, 5 februari 2020, 17 juni 2020 en 5 november 2020. Voorts zijn onder geheimhouding diverse achterliggende onderzoeksrapporten ter informatie aan de raad toegestuurd. Daarnaast heeft uw raad twee keer aanvullend voorbereidingskrediet ter beschikking gesteld, waarmee het totale voorbereidingskrediet tot dusver uitkomt op € 2.490.000,-. Op 19 februari 2021 heeft de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een beschikking gestuurd voor een financiële bijdrage in het kader van de Woningbouwimpuls 2e tranche aan de woningbouw in het Middengebied ter hoogte van € 14.153.205,-.

Het college is zeer verheugd dat het Rijk met deze bijdrage de financiële haalbaarheid van de integrale ontwikkeling van het Middengebied vergroot. Voor u ligt het resulterende Masterplan Middengebied ZuidplaspolderZ21.000079 voorde ontwikkeling van het Middengebied met bijlagen en diverse afspraken en financiële kaders voor de uitwerking van het Masterplan tot omgevingsplan(nen) en om tot de daadwerkelijke uitvoering van de ontwikkeling te komen. Masterplan Middengebied Zuidplaspolder De uitgangspunten die de gemeenteraad heeft gesteld met het vrijgeven van de conceptontwikkelingsvisie zijn leidend geweest voor de planvorming. Het resultaat is een Masterplan met een integrale en technisch en financieel onderbouwde ontwikkelingsvisie voor de ontwikkeling van het Middengebied. Het Masterplan dient hiermee als de onderlegger voor de nader uit te werken overeenkomsten met de bestuurlijke partners en het doorlopen van de noodzakelijk publiekrechtelijke procedures om het Middengebied tot ontwikkeling te brengen. Het uitgangspunt is het ontwikkelen van een nieuw Vijfde Dorp, nieuwe ruimte voor bedrijvigheid en en vernieuwd landschap in het Middengebied, waarbij de gemeente actief en voor eigen rekening en risico de ontwikkeling ter hand wil nemen. pagina 3 van 19

gemeente

Zuidplas onderwerp Masterplan Middengebied Zuidplaspolder

registratienummer R21.000005

Parallel aan dit raadsvoorstel wordt een separaat voorstel voorgelegd om het voorkeursrecht te vestigen op gronden in het toekomstige ontwikkelgebied van het Middengebied die in eigendom zijn van particuliere eigenaren. o Argumenten la . 1. Het ontwikkelen van 8.000 woningen en bijbehorende voorzieningen in een dorps woonmilieu. Er bestaat een grote behoefte aan nieuwe en vooral betaalbare woningen in de Zuidvleugel van de Randstad. Met de ontwikkeling van 8.000 woningen wordt een bijdrage geleverd aan de woningbouwopgave in een onderscheidend woonmilieu. De meeste nieuwe woningen worden binnenstedelijk ontwikkeld. Het Vijfde Dorp zal worden ontwikkeld in een landschappelijke setting en dorps woonmilieu. Het dorpse woonmilieu komt tot uiting in de dichtheid per hectare: deze varieert van 5-10 woningen per hectare (buitenplaatsen) tot 40 woningen per hectare (centrum Vijfde Dorp), maar ook met verscheidenheid in de diverse buurtjes met een veel variatie van de woningen en straten en pleintjes. De ruimtelijke situering van het Vijfde Dorp, aan de oostelijke zijde van het Middengebied, hangt samen met diverse aspecten: de gewenste landschappelijke setting, de bodemsituatie (de aanwezigheid van de kreekrug), milieuaspecten (o.a. geluidhinder), uitvoerbaarheid (o.a. de grondeigendomssituatie) en financiële haalbaarheid.

In het Masterplan worden in de technische paragraaf alle relevante aspecten belicht. Het aantal van 8.000 woningen is een geconcretiseerde nadere invulling van het bij de conceptontwikkelingsvisie genomen besluit om 4.000 woningen tot 2030 te realiseren en vervolgens adaptief door te ontwikkelen. Het aantal van 8.000 woningen is om meerdere redenen wenselijk: bij een dergelijke toekomstige omvang (circa 20.000 inwoners) ontstaat een dorp, gelegen in het landschap, met een ruim aanbod aan voorzieningen. Te denken valt aan maatschappelijke voorzieningen zoals onderwijs, kinderopvang, sport, zorg, maar ook commerciële voorzieningen (o.a. winkels en horeca). De exacte invulling van het voorzieningenprogramma willen wij in de komende periode in een breder perspectief plaatsen gelet op het referentiekader Maatschappelijke Voorzieningen dat wij nog dit jaar aan uw raad willen voorleggen. Daarnaast zorgen de 8.000 woningen voor voldoende financieel draagvlak voor de benodigde investeringen voor mobiliteitsmaatregelen. Daarmee kan voldaan worden aan het credo: “Eerst bewegen dan bouwen”. Gebleken is dat voor 4.000 woningen bijna een zelfde pakket aan maatregelen nodig is als voor 8.000 woningen. Ook versterking van het landschap is met 8.000 woningen goed te realiseren zodat tegengaan van verrommeling, recreatief medegebruik en natuurontwikkeling plaats kunnen vinden.

De behoefte aan 8.000 woningen zal bij het omgevingsplan in het kader van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking voldoende moeten worden aangetoond. Hierover is het college in gesprek met de provincie Zuid-Holland en met de regio Midden-Holland. Wij verwachten dat de regio Midden-Holland 8.000 woningen, na overleg met de provincie, in de regionale programmering op zal nemen. la .2 Het Middengebied wordt integraal ontwikkeld. Er wordt naast de woningbouw en bedrijfsterrein ontwikkeling ook geïnvesteerd in landschapsen natuurontwikkeling, energievoorziening, bereikbaarheid en aanpassingen van het watersysteem. Met deze investeringen worden de opgaven in brede zin aangepakt. Daarmee wordt naast de woningbouwontwikkelingen gelijktijdig ingezet op vernieuwing van de overige landschapsdelen van het Middengebied. Deze investeringen moeten worden bekostigd uit onder meer de woningopbrengsten. Met 8.000 woningen is dit alles financieel haalbaar. pagina 4 van 19

gemeente

Zuidplas onderwerp Masterplan Middengebied Zuidplaspolder

registratienummer R21.000005

1.a.3. Het waterbeheer kan worden vereenvoudigd. Door het reduceren van het aantal peilgebieden kan het waterbeheer kan worden vereenvoudigd. De ingrepen die nodig zijn voor het Vijfde Dorp geeft die gelegenheid. Zo worden door de ontwikkeling kansen gecreëerd om bestaande uitdagingen aan te pakken en tot oplossing te brengen. Verder helpt het Vijfde Dorp in het tegengaan van bodemdaling omdat het waterpeil niet voortdurend moet worden verlaagd voor de landbouw. Deze opgaven zijn aanwezig en vragen ook zonder ontwikkeling om aanpak. Kortom, het Middengebied laten voor wat het is kan niet, niets doen is voor de gemeente geen optie. Het Hoogheemraadschap van Schieland en Krimpenerwaard onderschrijft dit en ziet realisering van de ambities van het Masterplan duidelijk als een kans om het Middengebied voor de lange termijn toekomstbestendig te maken. Het Dagelijks Bestuur van het Hoogheemraadschap zal dit naar verwachting met een brief over het Masterplan kenbaar maken. 1.b. 1. Voldoet aan de behoefte aan betaalbare huur- en koopwoningen en duurdere marktwoningen. Tenminste 50%1 zal worden gerealiseerd als betaalbare huurwoningen tot een huur van € 1.000,- (prijspeil 2020) per maand en betaalbare koopwoningen tot € 325.000,- v.o.n. (NHGgrens 2021). Aan dit segment is grote behoefte.

De woningbehoefte is vooral groot in de sociale huursector, maar ook bij middeldure huurwoningen en betaalbare koopwoningen. Daarom is tenminste 50% van het woningbouwprogramma bedoeld voor mensen die op zoek zijn naar deze woningen. Met de afspraak om tenminste 50% betaalbare woningen te realiseren voldoet de gemeente ook aan de eisen die het Rijk heeft gesteld bij de Regeling Woningbouwimpuls. De overige woningen zijn woningen die, omdat ze in een andere prijscategorie vallen, bijdragen aan een gemengd dorp en daarmee de lange termijn leefbaarheid ervan. De overige woningen zijn marktsector woningen in uiteenlopende hogere prijscategorieën boven de NHGkostengrens. Verder is ook een duidelijke behoefte aan die differentiatie. Zo is er ook voorzien dat er vrije kavels worden gerealiseerd voor mensen die zelf een huis willen (laten) bouwen. 1.c. 1. Voldoet aan het bij de concept-ontwikkelingsvisie vastgestelde aandeel sociale woningbouw. Het aandeel sociale huurwoningen bedraagt 30% oftewel 2.400 woningen. De raad heeft besloten bij de concept-ontwikkelingsvisie circa 30% sociale huurwoningen in het woonprogramma voor het Vijfde Dorp op te nemen. Naast de 30% voor de eerste 4000 woningen zoals besloten door u tijdens besluitvorming over de concept-ontwikkelingsvisie is het college met u van mening dat deze 30% voor de gehele omvang van 8.000 woningen moet gelden.

1.d.1 Voldoet aan de behoefte aan nieuwe bedrijventerreinen. In het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder Z21.000079 is de ontwikkeling van twee bedrijventerreinen voorzien in de Gouweknoop, de benaming voor de bundel weg- en spoorinfrastructuur ten oosten van het Vijfde Dorp. Recent onderzoek (Z20.001798) heeft uitgewezen dat het aanbod van reguliere bedrijventerreinen binnen een aantal jaren onvoldoende is om te voldoen aan de vraag. Met de ontwikkeling van twee bedrijventerreinen aansluitend op de bestaande bedrijventerreinen Doelwijk en Gouwepark kan 65 hectare bruto bedrijventerrein worden gerealiseerd. Deze terreinen zijn bedoeld voor bedrijven in de gemeente Zuidplas die willen groeien of uitgeplaatst moeten worden en voor de regionale behoefte. In de regionale bedrijventerreinenstrategie zijn beide locaties voorzien. Een deel van

1 De woningbouwimpuls heeft tot doel om sneller en meer betaalbare woningen realiseren voor starters en mensen met een middeninkomen. Tegelijkertijd moeten wijken op de lange termijn leefbaar blijven en moet voorkomen worden dat er eenzijdige wijken worden gebouwd. Er is daarom voor gekozen om de ondergrens voor het aandeel betaalbare woningen op 50% van de woningen vast te stellen. Dit borgt enerzijds dat er voldoende betaalbare woningen worden gebouwd, anderzijds zorgt prijsdifferentiatie ervoor dat er gemengde wijken ontstaan. (Bron: toelichting Regeling Woningbouwimpuls 2020). pagina 5 van 19

gemeente

Zuidplas onderwerp Masterplan Middengebied Zuidplaspolder

registratienummer R21.000005

het terrein aansluitend op Doelwijk is geschikt voor bedrijven in de hogere milieu categorieën (t/m 4). De ontwikkeling is afhankelijk van de wens, behoefte en lokale onderbouwing. Ie . 1. De nieuwe woon- en werkgebieden mogen niet leiden tot onoverkomelijke verkeersbeiemmeringen (“Eerst bewegen dan bouwen”) Voor ontsluiting van het dorp en de bedrijfsterreinen wordt gebruik gemaakt van spreiding van de verkeersafwikkeling. In aansluiting op bestaande wegen (voor het dorp met name de Middelweg richting de A20 en Moordrechtboog) wordt het Vijfde Dorp via twee nieuwe gebiedsontsluitingswegen aangetakt op de N219. Aan de gekozen ontsluitingsvariant in het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder Z21.000079 is uitgebreid verkeerskundig onderzoek voorafgegaan (Z20.002572 met bijlagen A21.000114, A21.000115 en A21.000136). Dit onderzoek is in opdracht van de gemeente en de provincie uitgevoerd. Aan de hand van verkeersmodellen kan de verwachte benutting en belasting van lokale, provinciale en snelwegen worden uitgerekend voor het jaar 2040. Op basis daarvan kunnen varianten onderling worden vergeleken en kan worden bekeken waar knelpunten optreden en hoe die zo goed mogelijk kunnen worden opgelost.

Hoewel de provincie aanvankelijk als uitgangspunt hanteerde dat het Vijfde Dorp ongelijkvloers op de Moordrechtboog zou worden aangesloten, is uit het onderzoek gebleken dat deze ontsluiting te weinig verkeersoplossend vermogen heeft. De Moordrechtboog heeft vooral een functie als provinciale verbindingsweg tussen de A12 en de A20. Daarom zijn vele alternatieven onderzocht. De beste variant omvat een ontsluiting op de N219 in de omgeving van de Knibbelweg en een ontsluiting op de N219 tussen de Zuidelijke Dwarsweg en de A20, naast de bestaande aansluiting van de Middelweg op de Moordrechtboog/A20. De variant waarbij de bestaande N219 wordt “verschoven” in oostelijke richting is een variant die lang goede kans maakte vanwege het verkeersoplossend vermogen. Uiteindelijk is deze afgevallen omdat de flexibiliteit bij aanleg van de deze variant onvoldoende is geacht. Ook vallen de aanlegkosten aanmerkelijk hoger uit dan die van de uiteindelijk gekozen variant. Om de verkeersdruk in de omgeving van het Middengebied acceptabel te houden zullen waar door de ontwikkeling dit nodig blijkt te zijn aanvullende mobiliteitsmaatregelen worden getroffen. Deze aanvullende mobiliteitsmaatregelen zullen, voor zover veroorzaakt door de ontwikkeling van het Middengebied, hieruit worden bekostigd.

Teneinde het aandeel van het autoverkeer te reduceren wordt tevens geïnvesteerd in (snel)fietsverbindingen, wordt onderzoek gedaan naar de mogelijkheden voor een station op de lijn Den Haag-Gouda of Alphen a/d Rijn-Gouda en worden deelmobiliteitsconcepten uitgewerkt. Uit onderzoek (Z21.000047) is gebleken dat een station op de lijn Rotterdam-Gouda de komende 20 jaar niet realistisch is. 17.1 Sluit aan bij de duurzame en klimaat adaptieve ambities van de gemeente. In februari van dit jaar heeft het college besloten om aan te sluiten bij het convenant Klimaatadaptief Bouwen van de provincie Zuid-Holland. Hiermee wordt een concrete invulling gegeven aan de gestelde ambities uit het Programma Duurzaamheid & Klimaatadaptatie om te komen tot een klimaatadaptieve en waterrobuuste gemeente. Het Masterplan voor het Middengebied geeft invulling aan de verschillende ambities als het gaat om bestrijding van wateroverlast, meer biodiversiteit, minder hittestress en tegengaan van bodemdaling. 1.g.1. Draagt bij aan de energie-ambitie van de gemeente. In het programma duurzaamheid & klimaatadaptatie staat de ambitie om in 2050 energieneutraal te zijn. Dus dat er in de gemeente evenveel energie wordt opgewekt als dat er gebruikt wordt. De inzet is om Het Vijfde Dorp minimaal energie neutraal te laten zijn om te voldoen aan de gestelde opgave.

Indien mogelijk zelfs om meer energie op te wekken dan zelf nodig om zo te kunnen bijdragen aan de vraag uit de andere dorpen van de gemeente. pagina 6 van 19

gemeente

Zuidptas onderwerp Masterplan Middengebied Zuidplaspolder

registratienummer R21.000005

1.g.2. Past binnen de kaders van de RES. In oktober 2020 heeft de raad zich uitgesproken over de concept RES. In januari 2021 heeft de gemeenteraad kaders vastgesteld waarbinnen de regionale energie strategie moet worden opgesteld. In juni 2021 zal de RES 1.0 ter besluitvorming voorliggen in de raad. Vooruitlopend hierop is in het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder Z21.000079 conform de vastgestelde kaders van de RES concreet opgenomen op welke wijze het Vijfde Dorp tenminste energieneutraal zal worden ontwikkeld. Dit gebeurt niet alleen door de woningen gasloos te bouwen conform de huidige wet- en regelgeving, maar ook door alle daken van de woningen en voorzieningen optimaal te voorzien van zonnepanelen en door locaties aan te wijzen voor zonnevelden. Het belangrijkste gebied voor de zonnevelden is gelegen aan de noordkant van het Vijfde Dorp, aansluitend op de locatie voor het nieuwe onderstation. Daarnaast wordt onderzocht of de pauzelandschappen ook tijdelijk ingezet kunnen worden als energielandschap. Verder wordt ook onderzocht of benutting van aquathermie uit de door het gebied lopende aanvoerleiding van Dunea mogelijk is. Dit lijkt kansrijk. De gemeente en Dunea zijn voornemens hiervoor een intentieovereenkomst te sluiten (Z21.000698). 1.h. 1

Het aspect externe veiligheid/omgevingsveiligheid wordt op een adeguate wijze meegenomen in de planvorming Door het plangebied lopen verschillende gasleidingen. De leidingenstrook langs de Vierde Tocht is het belangrijkst. In deze leidingenstrook liggen meerdere (gas-)leidingen. Er is onderzoek gedaan naar de risico’s van de gasleidingen (Z20.002581). Daaruit blijkt dat deze risico’s zeer klein zijn voor de toekomstige bewoners. Het risico dat speelt is een fakkelbrand (een grote fakkel van brandend gas met grote warmtestraling naar de omgeving) door graafschade aan leidingen. In Nederland worden er verschillende maatregelen genomen om de risico’s op graafschade bij buisleidingen zo klein mogelijk te houden. Bij de leidingenstrook zorgen we er aanvullend voor dat het risico nog kleiner wordt door de strook ontoegankelijk te maken voor graafvoertuigen: er wordt daarom een extra watergang langs leidingenstrook Vierde Tocht aangelegd. Hiermee wordt de leidingenstrook van twee kanten ontoegankelijk gemaakt. Bovendien zullen we ervoor zorgen dat kwetsbare voorzieningen in het dorp (scholen etc.) zo ver mogelijk van de leidingenstrook worden gebouwd. Het eventueel verplichten van bouwkundige maatregelen (60 minuten brandwerend) aan de woningen wordt een bevoegdheid van de gemeente onder de Omgevingswet (bij omgevingsplan).

Het treffen van deze bouwkundige maatregelen bij (beperkt) kwetsbare objecten wordt minder opportuun geacht: verhoudingsgewijs levert dit beperkte veiligheidswinst op, terwijl het wel nadelen oplevert ten aanzien van de bouwkosten en de ontwerp- en gebruiksmogelijkheden van de woningen. In het traject MER en omgevingsplan zullen de implicaties van het aspect “omgevingsveiligheid” nader geduid en geconcretiseerd worden.

2.1 Door zelfde ontwikkeling actief te sturen houdt de gemeente maximale regie over de realisatie van de maatschappelijke doelen van het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder. In het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder Z21.000079 is ook de ontwikkel- en uitvoeringsstrategie opgenomen. Wij stellen de raad voor dat de gemeente de gronden in het ontwikkelgebied, bedoeld voor de woningbouw, de bedrijventerreinen en de energielandgoederen, actief aan te kopen en voor eigen rekening en risico te ontwikkelen en exploiteren. Hiervoor zullen een of meerdere grondexploitaties worden opgesteld die in later stadium aan de raad zullen worden voorgelegd. De keuze voor actief grondbeleid is mede op uw verzoek getoetst door middel van een second opinion. Hierin wordt geconcludeerd dat het gemeentelijke standpunt valide is. De keuze voor dat het model van de gemeentelijke grondexploitatie het beste beantwoordt aan de pagina 7 van 19

gemeente

Zuidplas onderwerp Masterplan Middengebied Zuidplaspolder

registratienummer R21.000005

gemeentelijke behoefte aan een optimale gemeentelijke regie bij de ontwikkeling van het Middengebied, wordt in de second opinion A21.000457 bevestigd. Voor de versterking van het actief grondbeleid is op 24 maart 2021 door het college voorkeursrecht gevestigd op particuliere gronden in het ontwikkelgebied en wordt u via een apart raadsvoorstel R21.000040 gevraagd dit te bekrachtigen. 2.2 De publieke partijen, waaronder de gemeente, verenigd in de Grondbank RZG Zuidplas en de provincie Zuid-Holland hebben reeds een omvangrijk areaal gronden in het Middengebied in bezit. Er is door de publieke partijen al actief grond verworven sinds 2004. Door deze gronden te verwerven verkrijgt de gemeente in één keer een forse grondpositie. Daarnaast ambiëren De Grondbank en de provincie Zuid-Holland zelf geen risicodragende deelname in de gebiedsontwikkeling. 2.3 Om woningbouw te kunnen realiseren is het noodzakelijk dat de hindercirkel van de varkenshouderij aan de Zuidelijke Dwarsweg verdwijnt. Dit vereist aankoop van de varkenshouderij. Allereerst wordt getracht op minnelijke wijze tot overeenstemming te komen. Mocht dit niet lukken zal onteigening aan de orde zijn. Onteigening kan alleen door de gemeente worden gedaan.

2.4 Kostenverhaal via facilitair grondbeleid is niet voldoende mogelijk Actief grondbeleid heeft ruimere mogelijkheden tot kostenverhaal door eigen gronduitgifte dan privaat kostenverhaal via anterieure overeenkomsten of publiek kostenverhaal via een of meerdere exploitatieplannen. Uit een globale verkenning van kostenverhaal blijkt dat niet alle kosten die voortvloeien uit het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder en bestuurlijke afspraken voldoende verhaald kunnen worden. Ander financiering is dan nodig (bijvoorbeeld infrastructuur) of keuzes om minder kwaliteit te realiseren (bijvoorbeeld kleinere of geen impuls ontwikkeling Groene Schakel). 3.1 Het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder moet financieel uitvoerbaar zijn met voldoende mogelijkheden voor beheersing van de financiën en risico’s U heeft bij besluitvorming over de uitwerking van de concept-ontwikkelingsvisie de opdracht meegegeven te zorgen dat het toekomstig financieel kader minimaal een budgettair neutraal resultaat heeft inclusief een robuuste risicoreserve ter afdekking van toekomstige risico’s. Het bij het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder horende financieel kader voldoet hieraan.

Het Financieel Kader Z21.000699 (met bijlagen A21.000458, A21.000457, A21.000460) voor de ontwikkeling van het Middengebied met 8.000 woningen met tenminste 50% betaalbaar programma, 65 hectare bedrijventerrein, infrastructuur, energievelden en landschappelijke inpassing kent een budgettair neutraal financieel resultaat. Dit is mede te danken aan de door het Rijk toegekende financiële bijdrage uit de regeling Woningbouwimpuls van ruim € 14 miljoen. Het college realiseert zich daarbij terdege dat het gaat om een voor de gemeente Zuidplas zeer omvangrijke investeringsopgave waarmee een bedrag is gemoeid van meer dan € 700 miljoen. En daar zijn de gemeentelijke investeringen in maatschappelijke voorzieningen zoals schoolgebouwen nog niet in meegenomen. 3.2 Het Financieel Kader is wendbaar en weerbaar, is daarmee robuust en kent voldoende risicobuffer. Het Financieel Kader Z21.000699 (met bijlagen A21.000458, A21.000457, A21.000460) heeft goede mogelijkheden voor inhoudelijke keuzes zodat ingespeeld kan worden op toekomstige veranderingen. Aanvullend bevat het kader financiële waarborgen zodat naast inhoudelijk keuzes om bedreigingen of extra investeringen op te vangen ook financiële ruimte aanwezig is. Daarbij benadrukken wij dat het belangrijkste is dat er sprake is van voldoende wendbaarheid in het Financieel Kader.

De gemeente kan tijdens de looptijd van zeker 20 jaar van de ontwikkeling voldoende bijsturen wanneer de marktomstandigheden daarom vragen of wanneer wet- en regelgeving wijzigen.

pagina 8 van 19

gemeente

Zuidplas onderwerp Masterplan Middengebied Zuidplaspolder

registratienummer R21.000005

Om het risicoprofiel van het Financieel Kader te beoordelen is een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd. Daaruit blijkt dat het Financieel Kader voldoende wendbaar en weerbaar is om eventuele negatieve effecten in belangrijke/voldoende mate op te vangen. Daarnaast heeft het college een onafhankelijk bureau een second opinion laten uitvoeren op de uitgangspunten van de financiële haalbaarheidsberekening (A21.000460). Hieruit komt naar voren dat er sprake is van een marktconforme robuuste berekening met voldoende wendbaarheid en weerbaarheid. Belangrijk voor voldoende risicobuffering is het treffen van risicobeheersingsmaatregelen. Voor de omvangrijke grondverwerving van publieke partijen (gronden Grondbank RZG Zuidplas en provincie Zuid-Holland) is dit ook aan de orde. Hiervoor zijn afspraken gemaakt zodat overname van de gronden pas daadwerkelijk plaatsvindt als er sprake is van de mogelijkheid van ontwikkelen. Een onherroepelijk omgevingsplan waarin de woningbouw en het bedrijventerrein is verankerd biedt de planologische zekerheid dat de ontwikkeling van het Middengebied kan plaatsvinden. Op basis van het onherroepelijke omgevingsplan kunnen de beoogde grondtransacties met de Grondbank en de provincie Zuid-Holland worden geeffectueerd.

Een zeer belangrijke randvoorwaarde voor dit Financieel Kader is de concept Bestuurlijke Overeenkomst Z21.000697 die wij willen sluiten met onze bestuurlijke partners. 3.3 De financiële uitwerking en resultaat en het risicoprofiel past bij de financiële mogelijkheden van de gemeente. Tot slot hebben wij onderzocht of de ontwikkeling van het Middengebied past bij de financiële mogelijkheden van de gemeente Zuidplas. De financiële gevolgen voor de gemeentelijke begroting zijn op langere termijn immers aanzienlijk. Het gaat daarbij niet alleen om investeringen in maatschappelijke voorzieningen, maar ook onder meer om gevolgen voor de algemene uitkering uit het gemeentefonds, de OZB-inkomsten, de personele kosten en de kosten voor beheer en onderhoud van toekomstig openbaar gebied. Door de ontwikkeling van het Middengebied is er sprake van een schaalsprong van de gemeente, omdat het inwonertal (in circa 20-25 jaar) naar verwachting met ongeveer 40% zal toenemen. Om een beeld te geven van de mogelijke effecten op de verwachte financiële positie van de gemeente presenteren we een viertal kengetallen: - schuldquote; - solvabiliteit; - structurele begrotingsruimte; - grondexploitaties. Het is belangrijk te vermelden dat een kengetal alleen niets zegt zonder het achterliggende verhaal en de unieke situatie waarin de gemeente Zuidplas zich bevindt.

De informatie uit een set van kengetallen kan wel ondersteunen bij een te maken afweging. Zijn er bijvoorbeeld voldoende bijsturingsmogelijkheden en/of keuzes voor handen wanneer bepaalde ontwikkelingen zich voordoen? In het verleden heeft de inmiddels opgeheven werkgroep kengetallen geconcludeerd dat er niet primair gestuurd moet worden op kengetallen maar op de te behalen maatschappelijke effecten/doelen. Kengetallen ondersteunen daarbij in het te nemen besluit. Voor de achterliggende techniek verwijzen wij u naar het financiële bijlagen. Hieronder wordt een korte algemene toelichting gegeven over welke informatie deze kengetallen ons op dit moment bieden. Schuldquote Omdat de kosten voor de baten uitgaan, zal de schuldquote van de gemeente in de komende jaren aanzienlijk stijgen. Een hoge schuldquote past echter bij een ontwikkel- en groeigemeente als Zuidplas. Zuidplas is immers voldoende in staat om extra inkomsten te generen om de pagina 9 van 19

gemeente

Zuïdplas onderwerp Masterplan Middengebied Zuidplaspolder

registratienummer R21.000005

schulden in de toekomst terug te dringen. Aan het einde van de planperiode is de verwachte schuldquote weer op een soort vergelijkbaar niveau als bij de start van de ontwikkeling. De quote zal vermoedelijk verder door dalen omdat zowel de maatschappelijke voorzieningen als de voorzieningen in de openbare ruimte in Middengebied nog relatief nieuw zijn en pas op een later moment om meer onderhoud en herinvestering vragen. Solvabiliteit De solvabiliteitsratio daalt structureel. Dit komt doordat de totale begroting van Zuidplas toeneemt en de reservepositie in beginsel gelijk blijft. Dit zegt op zichzelf niet veel. De gemeente moet in de toekomst oog blijven houden voor de reservepositie en moet bedachtzaam zijn over de inzet van de algemene reserve. Waar mogelijk kan worden geprobeerd de reservepositie te verstevigen, om voldoende buffer te creëren zodat toekomstige risico's opgevangen kunnen blijven worden. Structurele begrotingsruimte De programmabegroting van 2021-2024 laat geen meerjarig structureel sluitende begroting zien. Hiervoor loopt het traject Keuzes Maken wat als doel heeft om tot een structureel in evenwicht zijnde meerjarenbegroting te komen. Het voorliggende plan heeft vooralsnog geen effect op de meerjarenbegroting van Zuidplas. Er zal in het begin sprake zijn van te maken kosten waar nog geen inkomsten tegenover staan.

Denk hierbij aan investeringen aan maatschappelijke voorzieningen, terwijl de extra inkomsten uit de algemene uitkering of extra OZB-inkomsten nog achterblijven. Daartegenover staat dat er in het nieuw openbaar aangelegde gebied naar verwachting nog weinig grote onderhoudskosten zijn, terwijl daar al wel middelen voor worden ontvangen. Per saldo zal dit ongeveer in evenwicht zijn. Voor de berekeningen is als uitgangspunt gehanteerd dat gemiddeld gezien de structurele kosten in balans zijn met de structurele inkomsten. Grondexploitaties Dit kengetal laat zien wat de financiële omvang van de in exploitatie zijnde grondexploitaties is ten opzichte van de begroting. Evenals de schuldquote zien we hier ook de kosten voor de baten uitgaan en zal dit kengetal weer teruggaan naar lagere waarden. Ook hier is het logisch dat dit kengetal in het begin van de looptijd hoog is en dat deze weer terugloopt naar 0 wanneer de grondexploitaties afgerond worden. Monitoring kengetallen Gedurende de looptijd van het Middengebied wordt er constant gemonitord op onder andere deze kengetallen. Dat er nu bij bepaalde kengetallen hoge waarden verschijnen is begrijpelijk omdat we zien dat deze uiteindelijk weer teruglopen tot het niveau van voor de ontwikkeling. Daarnaast zijn er voldoende beheersmaatregelen binnen en buiten het project om bij te sturen wanneer dit noodzakelijk of wenselijk is.

De uitkomsten inclusief het verhaal van de kengetallen geven vanuit de (financiële) techniek geen aanleiding voor een negatief advies. Wel geven ze aan dat we scherp zullen moeten blijven nadenken over de schaarse middelen waarover Zuidplas beschikt. Zowel voor de reservepositie als de meerjarenbegroting. 4. Ter inzage legging van de Notitie Reikwijdte en Detailniveau De ontwikkelingen van het Middengebied zijn door het grote aantal woningen in combinatie met een bedrijventerrein m.e.r.-beoordelingsplichtig. Dit betekent dat beoordeeld moet worden of er door de voorgenomen ingreep (het plan) sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Wanneer sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, dan zal een Milieu Effect Rapportage (MER) moeten worden opgesteld en onderdeel zijn van de besluitvorming. Voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordelingsbesluit bij deze omvang van ontwikkelingen zijn verschillende milieu-onderzoeken nodig. De inspanning die moet worden geleverd om een m.e.r.-beoordeling op te stellen, wordt gebruikt om direct een MER op te stellen. Gezien de omvang van de ontwikkeling is de kans groot dat een MER noodzakelijk is. pagina 10 van 19

gemeente

Zuidplas onderwerp Masterplan Middengebied Zuidplaspolder

registratienummer R21.000005

Door deze werkwijze worden de milieubelangen volwaardig meegenomen bij de besluitvorming over het op te stellen omgevingsplan(-nen). De m.e.r.-procedure start formeel met de ter inzage legging van de notitie Reikwijdte en Detailniveau (NRD, Z21.000353). In deze NRD is beschreven hoe de m.e.r.-procedure voor het Middengebied eruit ziet en welke rol deze speelt in de planvorming. Ook biedt de NRD inzicht in wat er in het MER onderzocht wordt (reikwijdte) en op welke manier dit gebeurt (detailniveau). Ingediende zienswijzen worden meegenomen in de m.e.r.-procedure. 5.7 Ontwerp omgevingsplan in procedure brengen. Zoals reeds aangegeven streven wij ernaar om zo snel mogelijk een of meerdere ontwerp omgevingsplan(nen) in procedure te brengen. Een onzekerheid die hierbij een rol speelt is de datum waarop de nieuwe Omgevingswet in werking treedt. Momenteel is deze datum voorzien op 1 januari 2022. Wanneer deze datum onverhoopt zou worden uitgesteld, dan bestaat de mogelijkheid dat een ontwerp bestemmingsplan in procedure wordt gebracht op basis van de huidige Wro. Wij merken daarbij op dat snelheid niet gaat boven zorgvuldigheid. Een goed onderbouwd omgevingsplan vraagt voorbereidingstijd. 6.1 Gezien de regionale en provinciale woningbouwprogrammering kan Nieuwerkerk Noord niet gelijk met het Middengebied ontwikkeld worden en maakt alternatieve bestemmingen nodig.

De ontwikkeling van 8.000 woningen in plaats van 4.000 woningen in het Vijfde Dorp heeft als consequentie dat grootschalige woningbouwontwikkeling in Nieuwerkerk Noord tot 2035 geen doorgang kan vinden. Dit hangt samen met de regionale en provinciale woningbouwprogrammering en de verwachte woningbouwbehoefte. De provincie heeft als voorwaarde gesteld dat grootschalige woningbouw in Nieuwerkerk Noord tot 2035 niet aan de orde is om te kunnen instemmen met 8.000 woningen in het Vijfde Dorp. De woningbouwbestemming met uitwerkingsplicht voor Nieuwerkerk Noord zullen wij daarom aanpassen. Daarnaast achten wij het van belang voor de grondeigenaren en overige belanghebbenden in Nieuwerkerk Noord dat de gemeente onderzoek gaat doen naar de mogelijkheden van alternatieve bestemmingen in Nieuwerkerk Noord. 7.1 Bevoegdheid sluiten bestuurlijke overeenkomst is aan het college maar kennis van de inhoud van de overeenkomst is relevant voor besluitvorming Raad. Bij de besluitvorming over de concept-ontwikkelingsvisie in 2019 heeft u als uitgangspunt meegegeven dat afspraken met de bestuurlijke partners, de provincie Zuid-Holland en de Grondbank en haar deelnemers randvoorwaardelijk zijn aan de feitelijke ontwikkeling van het Middengebied.

Tegen deze achtergrond heeft het college een concept Bestuurlijke Overeenkomst Z21.000697 in samenspraak met de bestuurlijke partners voorbereid met de inhoudelijke opgaven van het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder Z21.000079 als uitgangspunt. Het college is voornemens deze concept Bestuurlijke Overeenkomst te ondertekenen na positieve besluitvorming door de raad over het onderhavige raadsvoorstel. Doel van de concept Bestuurlijke Overeenkomst Z21.000697 is om kaders, rolverdeling, taken en verantwoordelijkheden bij de integrale gebiedsontwikkeling vast te leggen en de woningbouw binnen zo kort mogelijke termijn te starten. De afspraken in de concept Bestuurlijke Overeenkomst omvatten bepalingen over onder meer de woningbouw, de bedrijventerreinen, mobiliteit, de ecologische verbindingszone en de gronden van de provincie en Grondbank. pagina 11 van 19

111

gemeente

5Ü Zuidplas onderwerp

registratienummer

Masterplan Middengebied Zuidplaspolder

R21.000005

Heel belangrijk voor het in procedure kunnen brengen van een omgevingsplan is dat Gedeputeerde Staten zich met de ondertekening van de concept Bestuurlijke Overeenkomst Z21.000697 verbinden aan het doen van voorstellen aan Provinciale Staten voor het wijzigen van het provinciaal omgevingsbeleid en de 3-hectarekaart, zodanig dat het beoogde ontwikkelingsprogramma planologisch kan worden verankerd in een omgevingsplan. Tegelijk met de ondertekening van de concept Bestuurlijke Overeenkomst Z21.000697 zal het college twee koopovereenkomsten sluiten met de provincie Zuid-Holland en de Grondbank over de aankoop van de gronden in het Middengebied in het kader van actief grondbeleid. De koopovereenkomsten kennen een opschortende voorwaarde, namelijk dat er sprake moet zijn van een onherroepelijk omgevingsplan waarin in ieder geval de woonbestemming en de bedrijvenbestemming is opgenomen conform het voorstel van het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder Z21.000079. Pas na het vervullen van die voorwaarde koopt de gemeente tegen marktconforme voorwaarden alle gronden van de Grondbank en de gronden van de provincie voor zover gelegen in het ontwikkelgebied. Dit betekent dat er geen sprake zal zijn van gefaseerde grondaankoop. Dit hangt voor wat betreft de Grondbank samen met de wens van alle bestuurlijke partners om de Grondbank op te kunnen heffen.

De looptijd van de Grondbank zoals vastgelegd in de gemeenschappelijke regeling is momenteel tot 1 januari 2025. Daarmee verkrijgt de gemeente in één keer het merendeel van de gronden in het ontwikkelgebied in eigendom. De financiële consequenties van de koopovereenkomsten zijn opgenomen in het Financieel Kader Z21.000699. Daarnaast merken wij op dat met de beoogde opheffing van de Grondbank de gemeentelijke verliesvoorziening ter hoogte van circa € 1,5 miljoen zal vrijvallen. In de concept Bestuurlijke Overeenkomst Z21.000697 is tot slot vermeldenswaard dat de provincie Zuid-Holland € 4 miljoen ter beschikking stelt voor de duurzame ontwikkeling. Aanvullend spreekt de provincie de intentie uit om te investeren in de eerdergenoemde Ecologische Verbindingszone. 8.1 Voortvarende planontwikkeling is nodig en vooruitlopend op te openen grondexploitatie is een aanvullend voorbereidingskrediet nodig. Een aanvullend voorbereidingskrediet van € 2.500.000,- is nodig om te starten met de noodzakelijke werkzaamheden. Het door de raad reeds verstrekte krediet bedraagt tot op heden € 2.490.000,-. Dit krediet is bij de behandeling van dit raadsvoorstel uitgeput. Daarom stellen wij voor een aanvullend voorbereidingskrediet voor het Middengebied ter beschikking te stellen van € 2.500.000,- voor de periode tot de vaststelling van een of meerdere grondexploitatie(s).

Na de vaststelling van het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder Z21.000079 en ondertekening van de Bestuurlijke Overeenkomst Z21.000697 zullen wij voortvarend door gaan met de planontwikkeling en werkzaamheden verrichten om een omgevingsplan in procedure te kunnen brengen, de grondverwerving te starten, voorbereidingen treffen voor het bouwrijp maken en de aanleg van infrastructuur alsmede de uitwerking van de stedenbouwkundige en landschappelijke planvorming. Ook het opstellen van een of meerdere grondexploitaties worden voorgelegd aan de raad en zal een deelovereenkomst over de ecologische verbindingszone met de provincie worden uitgewerkt en een deelovereenkomst over mobiliteit met de bestuurlijke partners. Het voorbereidingskrediet duurt in beginsel tot eind 2021. Het krediet kan echter voor een langere periode nodig zijn tot in 2022, tot een of meerdere grondexploitatie(s) zijn geopend. Het aanvullende voorbereidingskrediet zal worden geactiveerd onder de immateriële vaste activa (A21.000522). Bij de vaststelling van de grondexploitatie(s) wordt de boekwaarde van de voorbereidingskosten ingebracht in de grondexploitatie. In de haalbaarheidsberekening is rekening gehouden met de aan te vragen voorbereidingskosten. Er zal sprake zijn van opschaling van werkzaamheden, omdat de realisatie van de plannen van het Middengebied nu pagina 12 van 19

gemeente

Zuidplas onderwerp Masterplan Middengebied Zuidplaspolder

registratienummer R21.000005

dichterbij komt. De gemaakte kosten zullen vervolgens worden geactiveerd in de grondexploitaties voor het Middengebied. Wanneer de ontwikkeling van het Middengebied te zijner tijd toch geen doorgang kan vinden, dan zullen de gemaakte voorbereidingskosten ten laste worden gebracht van de reserve Grondbedrijf. Gelet op het bereikte bestuurlijke commitment achten wij dit echter een uiterst onwaarschijnlijk scenario. 9.1 Periodieke informatievoorziening over het Middengebied aan de gemeenteraad. De ontwikkeling van het Middengebied is voor de gemeente Zuidplas een buitengewoon majeure opgave. In de komende jaren zullen niet alleen voorstellen over de gebiedsontwikkeling om besluitvorming door uw raad vragen, maar ook over beleidskaders die in samenhang met de opgave Middengebied dienen te worden vastgesteld. Ook de financiële risicobeheersing zal voor ons college, maar ongetwijfeld ook voor de raad, van groot belang zijn. Daarom gaan wij ervan uit dat wij de raad periodiek op de hoogte zullen stellen van de voortgang van de gebiedsontwikkeling en alle relevante aspecten die daarbij horen. Wij vernemen graag van de raad op welke wijze de raad de informatievoorziening wenst vorm te geven. 10.1 Prijsvraag naamgeving Vijfde Dorp.

Tot dusver wordt de woningbouwontwikkeling in het Middengebied aangeduid met Vijfde Dorp van de gemeente Zuidplas, naast Nieuwerkerk aan den IJssel, Zevenhuizen, Moerkapelle en Moordrecht. Nu met de vaststelling van het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder Z21.000079 en de ondertekening van de Bestuurlijke Overeenkomst Z21.000697 de realisering van het Vijfde Dorp een forse stap dichterbij is gekomen, zal ook de naamgeving van het Vijfde Dorp aan de orde zijn. Dit is een unieke situatie in Nederland; sinds vele jaren komt er weer een zelfstandig dorp bij! Wij stellen voor om voor de naamgeving van het Vijfde Dorp een prijsvraag uit te schrijven zodat als mensen willen gaan wonen in het Vijfde Dorp ook weten in welke plaats dat zal zijn. • Kanttekeningen 1. Bouwen in de diepste polder van Nederland vraagt om extra motivatie. De Zuidplaspolder is één van de veiligste polders in Nederland als het gaat om waterbeheersing. Het Hoogheemraadschap onderschrijft dat de ontwikkeling van het Middengebied een bijdrage kan leveren aan de klimaatadaptatie en de doelstellingen van het convenant Klimaatadapatief Bouwen. Bijvoorbeeld het tegengaan van bodemdaling en vergroten van biodiversiteit kan met de uitvoering van het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder Z21.000079 worden gerealiseerd. Ook wordt verrommeling tegengegaan en ondermijning voorkomen.

De gronden waarop het Vijfde Dorp zijn voorzien, vormen het betere deel van het Middengebied met de kreekrug als belangrijkste drager. Wanneer het Middengebied niet wordt ontwikkeld, leidt dat tot afboekingen bij de Grondbank. Dit betekent dat de verliesvoorziening die de gemeente Zuidplas heeft getroffen aanzienlijk groter zal worden. Ook de andere deelnemende partijen in de Grondbank zullen dan worden geconfronteerd met aanzienlijke afboekingen. 1.a.1. De 8.000 woningen zijn nog niet voldoende geborgd in provinciaal beleid en regionale programmeringsafspraken. Het is nu zo dat de voorgestelde 8.000 woningen niet voldoende geborgd zijn in het provinciaal planologisch beleid en regionale woningbouwafspraken. We is het zo dat met de ondertekening van de Bestuurlijke Overeenkomst Z21.000697 Gedeputeerde Staten zich committeren aan verankering van de woningbouwopgave in het provinciaal omgevingsbeleid. Daarnaast is de verwachting is dat de woningbouwontwikkeling in het Middengebied ook in de regionale programmeringsafspraken zal worden opgenomen als provincie en belangrijke regiopartners (Gouda en Waddinxveen) zich hieraan hebben gecommitteerd (via de Grondbank). 1.a.2 Er is onvoldoende vraag naar 8.000 woningen. pagina 13 van 19

gemeente

Zuidplas onderwerp Masterplan Middengebied Zuidplaspolder

registratienummer R21.000005

De looptijd van de ontwikkeling van 8000 woningen is lang. Gedurende die tijd kan er veel veranderen en mogelijk onvoldoende vraag zijn naar genoemd aantal woningen. Heel waarschijnlijk is dat niet. De kwantitatieve woningbouwbehoefte in Nederland en in het bijzonder in de Randstad is bijzonder groot. Het gaat daarbij niet alleen om lokale behoefte, maar ook om regionale en bovenregionale behoefte. Daarnaast is uit recente bevolkingscijfers gebleken dat de groei van de bevolking in Nederland nog veel langer doorgaat dan eerder was voorzien. De huidige lange termijn prognoses van diverse instituten en partijen laten zien dat deze behoefte lang aan houdt tot ver na 2030. Door crisis kan het zo zijn dat er sprake is van tijdelijke uitval van vraag. De behoefte aan woningen blijft wel door constante factoren als gezinsverdunning, trek uit de stad, en bevolkingsgroei. Ie . 1 Het autoverkeer neemt tijdens de spitsuren te veel toe. Uiteraard zal er sprake zijn van toenemend autoverkeer in en om het Middengebied met de toevoeging van 8.000 woningen en 65 hectare bedrijventerrein. Volgens de verkeersmodellen is er echter geen sprake van te grote verkeersdruk. De gemeente investeert daarom in mobiliteitsmaatregelen om het groeiende autoverkeer op te vangen. Daarnaast zet het ook in op maatregelen om het autoverkeer te beperken ten gunste van openbaar vervoer en fietsverkeer.

Ook moet worden opgemerkt dat het onzeker is of de verkeerssituatie in 2040 zoals uitgerekend met de verkeersmodellen zich daadwerkelijk voordoet. Zo wordt er in de verkeersmodellen geen rekening gehouden met de effecten van de coronacrisis, waardoor mogelijk het thuiswerken structureel zal toenemen. Daarnaast biedt de gekozen infrastructuuroplossing veel flexibiliteit. In de komende jaren zal de verkeerssituatie rondom het Middengebied dan ook worden gemonitord, om te kunnen bijsturen wanneer dat noodzakelijk is. 2.1 Faciliterend grondbeleid kent veel minder risico’s dan actief grondbeleid. Het is juist dat faciliterend grondbeleid minder grote risico’s kent dan actief grondbeleid. Echter, de mate waarin de risico’s kunnen worden beheerst is bij actief grondbeleid vele malen groter. En de kans op winstgevende exploitaties is bij faciliterend grondbeleid nihil. Uit ervaring blijkt dat bij faciliterend grondbeleid het vrijwel zeker is dat de gemeente er niet budgettair neutraal uitkomt. Dit omdat met behulp van anterieure overeenkomsten niet alle gemeentelijke investeringen kunnen worden verhaald op private grondeigenaren. En juist die gemeentelijke investeringen in groen, landschap, energie en infrastructuur maken van het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder Z21.000079 een integrale opgave waarmee de gemeente haar maatschappelijke doelstellingen kan realiseren.

Daarvoor is actief grondbeleid een vereiste. 2.2 Waar minder sterke sturing nodig is wordt gekozen voor facilitair grondbeleid Voor de delen buiten het ontwikkelingsgebied van het Middengebied stellen wij een stimulerend of faciliterend grondbeleid voor. Met name voor de landschappelijke buffer de Groene Schakel gaan wij uit van een langzame transformatie waarbij de gemeente de huidige grondeigenaren wil stimuleren tot vermindering van bebouwd oppervlak. Wij zijn voornemens om bij de voorbereiding van omgevingsplannen voor het Middengebied met alle grondeigenaren in overleg te treden om rekening te houden met hun gerechtvaardigde belangen. 3.1 Wanneer de markt tegenzit, ontstaat er een fors financieel tekort voor de gemeente. De ontwikkeling van het Middengebied kent een looptijd van zeker 20 jaar. In die twee decennia zullen zeker periodes voorkomen van economische neergang met gevolgen voor huizenprijzen en daarmee grondprijzen. Maar er zullen ook periodes van hoogconjunctuur zijn zoals de afgelopen jaren op de huizenmarkt is te zien. In het Financieel Kader wordt daarom uitgegaan van een gematigde prijsontwikkeling van woningen en bedrijventerrein. Daarnaast kunnen veel investeringen (bouwrijp maken, infrastructuur) ook door de gemeente worden uitgesteld tot de vraag naar woningen weer aantrekt. De wendbaarheid voor de pagina 14 van 19

^ - i 111

gemeente

TH Zuidplas onderwerp

registratienummer

Masterplan Middengebied Zuidplaspolder

R21.000005

gemeente om mee te kunnen bewegen met de markt is in het Financieel Kader groot. Daarnaast is in het Financieel Kader rekening gehouden met een robuuste risicoreserve om financiële tegenvallers op te vangen. De bijbehorende gevoeligheidsanalyse en de second opinion laten dit ook zien. 7.1 De Bestuurlijke Overeenkomst laat nog onzekerheden bestaan. Met de Bestuurlijke Overeenkomst Z21.000697 maakt de gemeente afspraken met de provincie om de ontwikkeling van het Middengebied planologisch mogelijk te maken. Daarnaast worden afspraken gemaakt over de overdracht van de gronden van de Grondbank en de provincie. Al deze afspraken zijn gekoppeld aan een onherroepelijk omgevingsplan. Over het in procedure brengen van een omgevingsplan zal u zelf een besluit moeten nemen. Ook over eventuele reparaties of aanvullingen indien goedkeuring door de Raad van State wordt onthouden of delen worden vernietigd. U stuurt daarmee in zeer belangrijke mate zelf op deze onzekerheid. Na het onherroepelijk worden zijn de belangrijkste onzekerheden weggenomen waarna de gemeente zelf voldoende sturingsmogelijkheden in handen heeft. Beoogd effect Met het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder Z21.000079, het Financieel Kader Z21.000699 en de Bestuurlijke Overeenkomst Z21.000697 wordt beoogd de ontwikkeling van het Middengebied dichterbij uitvoering te brengen.

Daarnaast zal de gemeente in overleg treden met de grondeigenaren in het Middengebied bij de uitwerking van het Masterplan in een ontwerp omgevingsplan. Daarmee wordt duidelijkheid gegeven aan de grondeigenaren en gebruikers in het gebied na een lange periode van onzekerheid. Wettelijk kader Wet ruimtelijke ordening Beleidskader Structuurvisie Zuidplas 2030, Concept-ontwikkelingsvisie Middengebied (juni 2019). Financiën Het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder Z21.000079 en bijbehorende stukken zijn uitgewerkt binnen het krediet dat de gemeenteraad voor de planontwikkeling voor het Middengebied beschikbaar heeft gesteld. Een aanvullend voorbereidingskrediet van € 2.500.000,- zal ten laste gaan van de reserve van het Grondbedrijf tot de opening van de grondexploitatie Middengebied. Communicatie / participatie In september van 2019 zijn twee participatiebijeenkomsten georganiseerd voor bewoners, bedrijven en belanghebbenden. De uitkomsten daarvan zijn vastgelegd in hetconsultatiedocument. Voorde opiniërende behandeling van het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder Z21.000079 in de gemeenteraad zal een slotbijeenkomst (digitaal) worden georganiseerd voor diezelfde doelgroepen waarin zal worden aangegeven wat de gemeente heeft gedaan met alle opmerkingen, vragen en suggesties uit de eerste twee participatiebijeenkomsten.

Fliervoor is ook een nieuw document Participatie Masterplan Middengebied Zuidplaspolder A21.000571 opgesteld. Ook is er een strategisch communicatieplan Middengebied Zuidplaspolder 2021-2023 Z21.000821 opgesteld voor het vervolg. Aanpak Na besluitvorming over het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder Z21.000079 zal het college overgaan tot vaststelling en ondertekening van de Bestuurlijke Overeenkomst Z21.000697. Daarna worden de voorbereidingen voor een of meerdere grondexploitaties, omgevingsplan, een MER, grondverwerving en nader planvorming gestart. Tevens worden deelovereenkomsten over de EVZ en mobiliteit opgesteld in samenspraak met de provincie Zuid-Flolland en overige bestuurlijke partners. Verder zullen consultatiegesprekken worden ingepland met bewoners, bedrijven en grondeigenaren in pagina 15 van 19

11I

gemeente

TH Zuidplas onderwerp

registratienummer

Masterplan Middengebied Zuidplaspolder

R21.000005

het Middengebied ter voorbereiding van het omgevingsplan. In bijlage Z21.000815 is een indicatieve planning tot start bouw van de eerste woningen weergegeven. In de planning is rekening gehouden met het feit dat de Zuidplaspolder is benoemd in de Crisis- en Herstelwet. Bijlagen 1. Masterplan Middengebied Zuidplaspolder met uitvoeringsen ontwikkelstrategie met bijlagen: 1.1 Pamflet Masterplan Middengebied Zuidplaspolder 1.2 Participatie Masterplan Middengebied Zuidplaspolder

Z21.000079 A21.000453 A21.000571

met achterliggende onderzoeken: Z20.001802 Goudappel Coffeng Statische verkeerseffecten Middengebied 1.3 Royal HaskoningDHV Dynamisch verkeersonderzoek 1.4 Z20.002572 Middengebied met bijlagen: A21.000114 1.4.1 Aanvullende voorkeursvarianten verkeersontsluiting A21.000115 1.4.2 Kostenramingen voorkeursvarianten verkeersontsluiting A21.000136 1.4.3 Aanvullend OV-onderzoek Middengebied Z21.000047 Movares locatiestudie station in de Zuidplaspolder 1.5 Deltares onderzoek voorbelastingen Middengebied Zuidplaspolder Z20.001803 1.6 1.7 Witteveen+Bos beschouwing bouwen op slappe bodem Z20.001801 in Zuidplaspolder Witteveen+Bos beschouwing gevolgen op kwel door bouwen 1.8 Z20.001799 in diepe polders Z20.001800 1.9 Witteveen+Bos beschouwing watersysteem Zuidplaspolder Z20.001804 1.10 ROM3D Aquathermie in De Nieuwe Zuidplaspolder Z20.001805 1.11 TNO Verkenning houtbouw gemeente Zuidplas Z21.000185 1.12 ODMH Milieuonderzoek Middengebied Z20.002581 1.13 AnteaGroup omgang met brandaandachtsgebieden Z21.000184 (GEHEIM) 1.14 AnteaGroup onderzoek stikstofdepositie Middengebied met bijlage: A21.000113 (GEHEIM) 1. 14.1 Rekenresultaten stikstofonderzoek Middengebied Z20.001798 1.15 StecGroep Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 1.16 StecGroep marktanalyse bedrijventerrein Gouweknoop: Z21.000044 nadere analyses 2 .