Bijlage 9 Bijlage 6 Nadere analyse Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop Zuidplas A24.000173

Tabel A9: Gerealiseerde huurprijzen HMC bedrijfsruimte Zuidplas en omgeving, vanaf 2015 Grootteklasse transactie Tot 1.000 m² 1.000 – 2.000 m² 2.000 – 5.000 m² 5.000 – 10.000 m² Vanaf 10.000 m²

Prijs per m2 € 78 € 62 € 52 € 54 € 49

Bron: Vastgoeddata.nl, 2020. Bewerking: Stec Groep, 2020.

Bruto aanvangsrendement Het Bruto Aanvangsrendement (BAR) voor bedrijfsruimte liep begin 2020 van 3,8% voor eersteklas vastgoed op de beste plekken tot 8,5% voor vastgoed op de slechtste locaties (Cushman & Wakefield, 2020). Het BAR is de afgelopen jaren gedaald, zowel op de beste als op de overige locaties. Voor Gouweknoop gaan we uit van een BAR tussen de 5,5% en 7% voor HMC bedrijfsruimte.

25

Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop 20.284

Figuur 11: Ontwikkeling bruto aanvangsrendement voor industriële bedrijven

Bron: Cushman & Wakefield, 2020

Bouwkosten De bouwkosten van bedrijfspand (met kantoren) kleiner dan 2.000 m² bedragen momenteel volgens Bouwkostenkompas zo’n € 801 per m². Voor bedrijfspanden (met kantoren) groter dan 2.000 m² bedragen de bouwkosten € 728 per m² (basis). De bouwkosten van distributiecentra kleiner dan 5.000 m² bedragen momenteel zo’n € 858 per m². Voor distributiecentra met een omvang van tot een hectare bedragen de bouwkosten € 807 per m². Bij distributiecentra met een omvang van meer dan 4 hectare bedragen de stichtingskosten zo’n € 667 per m². Kleinere opslagloodsen van tot 5.000 m² kennen volgens bouwkostenkompas bouwkosten van € 627 per m². Voor grotere opslagloodsen bedragen de bouwkosten zo’n € 560 per m². Over de gehele bandbreedte heeft een stijging plaatsgevonden. We merken daarbij op dat we in de markt vaak zien dat de door Bouwkostenkompas gehanteerde cijfers voor bedrijfsvastgoed aan de hoge kant zijn. Gerealiseerde bouwkosten neigen dan ook vaker naar de kosten die worden weergegeven voor het lage afwerkingsniveau. Tabel 10: Bouwkosten bedrijfspanden Zuid-Holland (excl. bijkomend) Bouwkosten / BVO Met kantoren (< 2.000 m²) Met kantoren (> 2.000 m²) Distributiecentrum (< 5.000 m²) Distributiecentrum (< 10.000 m²) Distributiecentrum (< 40.000 m²) Opslagloods (< 5.000 m²) Opslagloods (> 5.000 m²)

Laag

Basis € 740 € 677 € 766 € 733 € 614 € 572 € 519

Hoog € 801 € 728 € 858 € 801 € 667 € 627 € 560

Bron: Bouwkostenkompas, 2020.

Grondprijs indicatie Op basis van bovenstaande gegevens en kengetallen taxeren wij de grondprijs in op circa €230 tot €270 per vierkante meter. Comparatieve grondprijzen voor bedrijfskavels Hieronder staat een overzicht van gehanteerde vraagprijzen op bedrijventerreinen in de provincie. Deze prijzen variëren van € 180 tot € 350.

€ 897 € 814 € 964 € 898 € 735 € 686 € 611

26

Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop 20.284

Tabel 11: Comparatieve vraagprijzen bedrijventerreinen Gemeente Zuidplas Waddinxveen Waddinxveen Zoetermeer Lansingerland Lansingerland Ridderkerk Ridderkerk

Plaats Moordrecht Waddinxveen Waddinxveen

Bedrijventerrein Gouwe Park Distripark A12 Coenecoop III

Bergschenhoek Berkel en Rodenrijs Ridderkerk Ridderkerk

Leeuwenhoekweg Oudeland

€ 225 € 295 € 195 € 180 € 190 € 250

Max € 252 € 295 € 215 € 265 € 220 € 306

Cornelisland Cornelisland

€ 270 € 290

€ 325 € 350

Bron: Grondprijsbrieven en -nota’s, 2020

Min

Type

MKB

Locatie Snelweg Snelweg Snelweg

MKB MKB

Provinciale weg Provinciale weg

Logistiek Hoogwaardig

Snelweg Snelweg

Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop 20.284

27

Bijlage C: Trends en ontwikkelingen In aanvulling op voorgaande inventarisatie van de HMC-bedrijvigheid werken we een beknopt overzicht uit van de trends en ontwikkelingen op het gebied van de toekomstige vraag. Hiermee komen we tot een indicatie van het toekomstige (kwalitatieve) ruimtegebruik. Circulair ontwikkelen wordt de norm De circulaire economie en daarmee circulair inkopen is een belangrijke (internationale) beleidsprioriteit, omdat het winnen van hoogwaardige grondstoffen steeds moeilijker is. Het is van belang om verspilling van grondstoffen te voorkomen en producten en materialen beter herbruikbaar te maken. De transitie naar een circulaire economie biedt kansen voor nieuwe werkgelegenheid, besparingen en vermindering van milieubelasting.

EFFECT OP DE RUIMTEVRAAG VAN HMC BEDRIJVIGHEID Veel bedrijven herzien het productieproces om meer circulair te kunnen ontwikkelen. Dit betekent in de praktijk vaak voor extra ruimtevraag om bijvoorbeeld materialen op te slaan of uit elkaar te halen. Circulair ontwikkelen kan ook voor onverwachte samenwerkingsverbanden ontstaan. Bedrijven die in de productketen niets met elkaar te maken hebben, kunnen gaan profiteren van elkaars reststromen. Dit kan op termijn de lokale verbinding van bedrijven versterken. Toenemend belang multimodale bereikbaarheid De klimaat- en energieagenda op lokaal, nationaal en Europees niveau zetten in op beperking (en mogelijk beprijzing) van vervuilende vormen van (goederen)vervoer en transport. Onder andere regionale afspraken met bedrijven (zoals convenanten met regionale vervoerders en verladers), nationale en regionale maatregelen/ambities (bv. vastgelegd in Omgevingsagenda en MIRT) en EU-beleid (Green deal: zoals de ambitie om driekwart van het transport van goederen over de weg naar spoor en waterwegen te verplaatsen) vormen prikkels ter stimulans van het vervoer over (o.a.) water.

EFFECT OP DE RUIMTEVRAAG VAN HMC BEDRIJVIGHEID Voor HMC bedrijven met grote (internationale) transportstromen wordt een multimodaal bereikbare locatie steeds aantrekkelijker. Over het algemeen is een afstand van 15% van de totale reis nog lucratief als afstand tot de terminal. Voor veel HMC bedrijven is dat een afstand tot zo’n 20 kilometer. Binnen die straal van Gouweknoop wordt het Holland Rail Terminal in de gemeente Lansingerland ontwikkeld. Deze terminal kan door HMC bedrijven gebruikt worden om goederen te vervoeren. Energietransitie Bedrijven zullen steeds meer gestimuleerd (en gedwongen) worden om duurzamer te produceren, vervoeren en om hun (fossiele) energieverbruik te reduceren. Door de invoering van de CO2-heffing voor grootschalige industrie in 2021 wordt de noodzaak om de CO2-uitstoot te verminderen nog groter. Veel grote industriële bedrijven zijn op zoek naar alternatieve, hernieuwbare energiebronnen.

Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop 20.284

28

EFFECT OP DE RUIMTEVRAAG VAN HMC BEDRIJVIGHEID HMC bedrijven investeren hierdoor in het opwekken van hernieuwbare energie. Plaatsen waar energieopwekking uit bijvoorbeeld geothermie of zonnepanelen mogelijk is, krijgen de voorkeur door HMC bedrijven. Met name plaatsen waar meerdere manieren van duurzame energieopwekking mogelijk zijn worden interessanter. Bij nieuwe vestigingen van HMC bedrijven gaat de potentie tot het opwekken van hernieuwbare energie steeds zwaarder meetellen. Wij verwachten niet dat deze trend op de korte termijn voor verplaatsingen van bestaande bedrijven gaat zorgen. Smart Industry Smart Industry is de koppeling van automatisering en gegevensuitwisseling in industriële productie via slimme sensoren, big data, internet of things, robots et cetera. Bestaande producten en processen worden hierdoor slimmer en efficiënter. Er ontstaan bovendien nieuwe producten, diensten en processen. Samenwerking tussen bedrijven in de (high tech) waardeketen wordt belangrijker om innovatief en concurrerend te blijven. Op locatieniveau leidt dit onder andere tot het delen van bedrijfsgebouwen, voorzieningen en faciliteiten.

EFFECT OP DE RUIMTEVRAAG VAN HMC BEDRIJVIGHEID Smart Industry draagt de opleving en reshoring van de industrie naar Nederland. Hier is de kennis én infrastructuur voor innovatieve hightech maakindustrie van veel toegevoegde waarde. Automatisering zorgt er voor dat er minder mensen nodig zijn op de werkvloer. Met name routinematig werk verdwijnt. Daarentegen neemt de vraag naar personeel dat de robots kan instellen toe. Hoger opgeleid personeel is veelal bereid verder te reizen voor werk. De afstand tot een praktisch geschoolde potentiële arbeidsmarktpool wordt op de lange termijn een minder belangrijke vestigingsfactor voor de werkgever. Er ontstaat een impuls aan de vraag vanuit logistiek, dienstverleners, onderzoeks- en kennisinstellingen et cetera. Er zit meerwaarde in fysieke clustering van partijen in de keten, om zo faciliteiten en kennis te delen. Een succesvol voorbeeld van een samenwerkingsverband tussen overheid, onderwijs, onderzoek en ondernemers is ‘Groene Hart Werkt!’. Er ontstaan ook andere typen ruimtevraag zoals naar fieldlabs, test- en experimenteeromgevingen en proeffabrieken. Druk op de ruimte in de provincie Zuid-Holland De druk op de ruimte is hoog in de dichtstbevolkte provincie van Nederland. Er is een tekort aan woningen, het groen moet zoveel mogelijk behouden worden en de energietransitie brengt ook een ruimtevraag met zich mee.

Daarnaast zijn er op werklocaties nog andere ruimtevragers. Er liggen transformatieplannen voor met name binnenstedelijke bedrijventerreinen. Stadsverzorgende bedrijven worden hierdoor weg gedrukt naar bedrijventerreinen aan de randen van de stad.

EFFECT OP DE RUIMTEVRAAG VAN HMC BEDRIJVIGHEID De vraag naar ruimte is hoog, HMC bedrijven willen inzetten op meervoudig ruimtegebruik. Zo kan de beschikbare ruimte op een zo efficiënt mogelijke manier worden ingezet. De toenemende vervangingsvraag van (stadsverzorgende) bedrijven landt steeds vaker op bedrijventerreinen aan de rand van de stad. Hier zijn mogelijk ook HMC bedrijven gevestigd. De milieuhinder van HMC bedrijven wordt idealiter ingeperkt zodat ook stadsverzorgende en publiekstrekkende bedrijven een plaats kunnen hebben op deze terreinen.