Bijlage 9 Bijlage 6 Nadere analyse Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop Zuidplas A24.000173
Tekst van het document
Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop Nadere analyses Stec Groep aan Gemeente Zuidplas
Juriën Poulussen, Callum Lewis & Anneloes Bouma 22 december 2020
2
Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop 20.284
Inhoudsopgave 1
Inleiding 1.1 1.2 1.3
2
Aanleiding................................................................................................. 3 Uw vragen ................................................................................................ 4 Leeswijzer ................................................................................................. 4
Beantwoording van onderzoeksvragen 2.1 2.2 2.3
3
5
HMC-bedrijvigheid ................................................................................... 5 Circulaire bedrijvigheid ......................................................................... 16 Faseringsscenario’s ............................................................................... 18
Bijlage A: Referenties meervoudig ruimtegebruik
21
Bijlage B: Grondprijsberekening
24
Bijlage C: Trends en ontwikkelingen
27
Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop 20.284
3
1 Inleiding 1.1 Aanleiding De Gemeente Zuidplas is intensief bezig met een nieuwe gebiedsontwikkeling in het Middengebied, de ontwikkeling van Het Vijfde Dorp. Naast de realisatie van ca. 4.000 woningen tot 2030 op deze locatie, overweegt u om in deze gebiedsontwikkeling ook de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein op te nemen. Als locatie hebt u daarvoor de Gouweknoop in gedachten: het gebied ten noordoosten van het Middengebied, in de oksel van de A12 en A20, nabij de bestaande bedrijventerreinen Distripark A12 en het gebied ten zuiden van Gouwe Park (en ten oosten van de A20). Figuur 1: Onderzoeksgebied in de Gouweknoop
Bron: Google Maps (2020); Stec Groep (2020)
Om die overweging voor het al dan niet ontwikkelen van een nieuw bedrijventerrein goed te kunnen maken, maar ook om te bepalen wát potentieel een kansrijke invulling van een nieuw bedrijventerrein zou zijn, hebben wij in de eerste helft van dit kalenderjaar een marktonderzoek voor u uitgevoerd. Dit marktonderzoek dient als uitgangspunt voor de te maken keuzes ten aanzien van het nieuwe bedrijventerrein. Het bedrijventerrein moet gaan functioneren als een belangrijke kostendrager voor de ontwikkeling van het Middengebied. Het eerder uitgevoerde marktonderzoek geeft aan dat er voldoende vraag is om het bedrijventerrein te ontwikkelen, maar voor u is nu een nadere detaillering nodig om verantwoorde keuzes
Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop 20.284
4
te maken met een financieel verantwoorde onderbouwing. Daarom hebt u verschillende vragen geformuleerd waarop u op korte termijn antwoord wilt hebben. In deze rapportage geven we concreet antwoord op deze vragen.
1.2 Uw vragen In uw uitvraag heeft u de volgende vragen aan ons gesteld, opgedeeld in drie thema’s: 1.
Uit verschillende rapporten blijkt dat er een ruimtevraag is betreffende HMC-bedrijvigheid. Deze vraag komt vooral voort uit een tekort aan bedrijven in een “industrieel werkmilieu” in de rechtermaasoever. De vraag komt met name door uitbreiding en veranderring van bestaande bedrijven. • • • • • • • • • •
2.
Het beoogde gebied in de Gouweknoop kan in fasen ontwikkeld worden. Hierbij gaat het om (a) HMCgedeelte (naast Distripark) en (b) Gouwepark II (circulair/gemengd tot 3.2). •
3.
Is het potentieel vanuit de rechtermaasoever te concretiseren? Is de aard van de HMC-bedrijvigheid geschikt voor de beoogde locatie? Hier wil de gemeente Zuidplas gesloten gebouwen betreffende HMC-bedrijvigheid. Is er zicht op vraag betreffende HMC-bedrijvigheid? Kan er een concretisering plaatsvinden ten aanzien van de benodigde kavelgrootte? Hoeveel oppervlakte van het nieuwe bedrijventerrein moet worden ingericht voor HMCbedrijvigheid? Gouwepark II is nu bedacht als gemengd bedrijventerrein (tot 3.2). Is hier ook HMCbedrijvigheid mogelijk en wenselijk? Is dubbel ruimtegebruik mogelijk bij HMC-bedrijven? Gelet op de energieopgave wil de gemeente zonnepanelen op de daken van bedrijfsgebouwen. Welk uitgiftepatroon is te verwachten van af 2024? Welke ontsluitingsmogelijkheden zijn noodzakelijk om vestiging van HMC-bedrijvigheid mogelijk te maken? Op dit moment is ontsluiting voorzien via het Distripark in Waddinxveen. Wat is een reële grondprijs?
Zijn er, met name gelet op het gewenste uitgiftepatroon, verschillende scenario’s te schetsen met de daarbij behorende opbrengsten en mogelijke risico’s.
De Gemeente Zuidplas wil een toekomstbestendig bedrijventerrein ontwikkelen. Dat betekent dat het terrein duurzaam ingericht moet worden en ook de te vestigen bedrijven aan alle voorwaarden voldoen. De gemeente wil zich daarbij richten op innovatieve en circulaire bedrijvigheid. • •
Is de marktpotentie voor circulaire en innovatieve bedrijven te concretiseren? Is er een type bedrijvigheid aan te bevelen, die bijdraagt aan een ambitieus bedrijventerrein, maar dat tevens zorgt dat het beoogde uitgiftepatroon behaald kan worden?
1.3 Leeswijzer In het volgende hoofdstuk geven we één-voor-één antwoord op bovenstaande vragen en lichten we beknopt toe op welke analyses hieraan ten grondslag liggen. In de bijlagen van dit rapport zijn de analyses verder uitgewerkt en ter naslag toegevoegd.
5
Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop 20.284
2 Beantwoording van onderzoeksvragen 2.1 HMC-bedrijvigheid Is het potentieel vanuit de rechtermaasoever te concretiseren? Voor de beantwoording van deze vraag maken we op basis van beschikbare data (LISA) en kengetallen een inschatting van welke bedrijven tot de HMC-categorie behoren. Vervolgens hebben we deze bedrijven op verschillende aspecten nader beoordeeld met behulp van het BAG-register en een digitale schouw. Hieronder het overzicht van de resultaten. Daarbij hebben we ons niet alleen beperkt tot de rechtermaasoever, conform de onderzoeksvraag, maar direct ook de resultaten voor de regio MiddenHolland in kaart gebracht. Tabel 1: Kenmerken HMC-bedrijven in de marktregio van de Gouweknoop Aantal bedrijven Verdeling naar sectoren (vestigingen)
Verdeling naar grootteklasse vastgoed (vestigingen)
Huidige vestigingsvoorkeur Bereikbaarheid
Multimodaliteit Beeldkwaliteit
Buitenruimte Ruimtelijke intensiteit (fsi)
Transformatielocatie
Rechtermaasoever 218 bedrijven 70% algemene industrie 15% agrofood 8% afval, energie en water 7% logistiek en groothandel 31% < 1.000 m² 31% 1.000 – 2.500 m² 17% 2.500 – 5.000 m² 12% 5.000 – 10.000 m² 9% > 10.000 m² 96% bedrijventerrein 4% buitengebied 56% A-weg 22% N-weg 22% Lokale weg 32% directe waterontsluiting 36% functioneel (verouderd) 60% functioneel (modern) 4% hoogwaardig 3% opslag 0% productie 26% < 0,4 11% 0,4 – 0,6 17% 0,6 – 0,8 12% 0,8 – 1,0 34% > 1,0 24% op transformatielocatie 76% niet op transformatielocatie
Bron: LISA (2020); BAG (2020); Stec Groep (2020)
Midden-Holland 44 bedrijven 68% algemene industrie 30% agrofood 0% afval, energie en water 2% logistiek en groothandel 0% < 1.000 m² 16% 1.000 – 2.500 m² 50% 2.500 – 5.000 m² 23% 5.000 – 10.000 m² 11% > 10.000 m² 91% bedrijventerrein 9% buitengebied 25% A-weg 73% N-weg 2% Lokale weg 14% directe waterontsluiting 34% functioneel (verouderd) 57% functioneel (modern) 9% hoogwaardig 5% opslag 2% productie 20% < 0,4 20% 0,4 – 0,6 10% 0,6 – 0,8 20% 0,8 – 1,0 10% > 1,0 10% op transformatielocatie 90% niet op transformatielocatie
6
Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop 20.284
Figuur 2: HMC-bedrijven op de rechtermaasoever in aantallen per grootteklasse (links) en totale pandomvang per grootteklasse (rechts) 60
250.000
50
200.000 Industrie
40
150.000
30
Logistiek & groothandel
100.000
Voedingsmiddelen industrie
20 50.000
Afval, energie en water
10 0 0
0 tot 1.000 tot 2.500 tot 5.000 tot 10.000 of 1.000 2.500 5.000 10.000 meer
0 tot 1.000 tot 2.500 tot 5.000 tot 10.000 of 1.000 2.500 5.000 10.000 meer Bron: LISA (2020); BAG (2020)
Figuur 3: HMC-bedrijven in Midden-Holland in aantallen per grootteklasse (links) en totale pandomvang per grootteklasse (rechts) 14
80.000
12
70.000 60.000
10
Industrie
50.000
8
40.000 6 4 2
30.000
Logistiek & groothandel
20.000
Voedingsmiddelenindu strie
10.000 0
0 1.000 tot 2.500
2.500 tot 5.000
5.000 tot 10.000
10.000 of groter
1.000 tot 2.500 tot 5.000 tot 10.000 of 2.500 5.000 10.000 groter
Bron: LISA (2020); BAG (2020)
Is de aard van de HMC-bedrijvigheid geschikt voor de beoogde locatie? Hier wil de gemeente Zuidplas gesloten gebouwen betreffende HMC-bedrijvigheid. Voor de beantwoording van deze vraag bouwen we voort op bovenstaande analyse. Uit deze analyse blijkt dat ongeveer 20 à 26% van de bedrijven een zeer extensieve verschijningsvorm heeft en hun kavel voor minder dan de helft heeft bebouwd (fsi < 0,4). In deze gevallen gaat het dus om bedrijven die zeer ruimteextensief zijn. Voor van de bestaande bedrijven ligt de oorzaak van deze ruimtelijk extensieve invulling van het bestaande kavel in veel parkeerruimte en/of logistieke manoeuvreerruimte, constateren we. Slechts 3 tot 5% van de bestaande HMC-bedrijven in de marktregio van de Gouweknoop HMC-bedrijven maakt gebruik van de buitenruimte voor structurele opslag – ofwel, opslag die niet enkel voorkomt uit slordigheid of een tekort aan ruimte, zoals vaker zichtbaar is op bedrijventerreinen – en slechts 0 tot 2% van de bedrijven maakt
Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop 20.284
7
gebruik van de buitenruimte voor productieprocessen. Met andere woorden, in ongeveer 95% van de bestaande HMC-bedrijven in de regio vindt de bedrijfsvoering plaats in gesloten gebouwen. Bovengenoemde percentages betreffen bovendien de bestaande bedrijven in hun huidige verschijningsvorm. We verwachten dat het voor een groot deel van deze bedrijven uitstekend mogelijk is om hun bedrijfsvoering op een nieuwe locatie in te kapselen. Op verschillende plekken zien we dat ook gebeuren. Met andere woorden, het toekomstige percentage ligt waarschijnlijk hoger. We schatten in dat toekomstige percentage HMC-bedrijven in de marktregio dat gebruik maakt of kan maken van gesloten gebouwen vrijwel 100% is, mits daar vanuit overheidswege via het bestemmings- of omgevingsplan, beeldkwaliteitsplan en/of uitgifteprotocol ook voldoende op wordt gestuurd. De aard van de bestaande HMC-bedrijvigheid hoeft dus geen beperking te zijn voor de ambitie van de gemeente om gesloten gebouwen betreffende HMC-bedrijvigheid te realiseren. De belangrijkste reden voor deze verwachting is de toenemende druk op de ruimte in Zuid-Holland (en daarmee het marktgebied voor de Gouweknoop). In de provincie is er naar de komende jaren een steeds groter tekort aan vestigingslocaties voor HMC-bedrijven.
Daarnaast ontbreekt het op veel bestaande locaties aan toekomstperspectief door een gebruik aan ruimte, maar vaak ook door oprukkende woningbouw in de directe nabijheid. Met andere woorden, de keuze voor HMCbedrijven is beperkt. We zien in de markt dat een dergelijke ontwikkeling leidt tot verregaande ruimtelijke compromissen tussen bedrijven en overheden om vestiging op een passende manier mogelijk te maken. Steeds meer bedrijven kiezen Bron: Bouwonderneming Stout (2020) ervoor om hinder (geluid, geur, stof, etc.) bij de bron aanpakken, bijvoorbeeld door hun opslag en productie te overkappen, en daarmee hun impact op hun omgeving verkleinen. Ook besteden bedrijven steeds aandacht besteden aan beeldkwaliteit. Ook in de marktregio van de Gouweknoop zien we dat HMC-bedrijven qua uitstraling vaak niet te onderscheiden zijn van een equivalent met een lagere milieucategorisering. Zie bijvoorbeeld de nieuwe bio-energiecentrale in Amsterdam (figuur 4). Figuur 4: Bio-energiecentrale Amsterdam
Is er zicht op vraag betreffende HMC-bedrijvigheid? Voor de beantwoording van deze vraag hanteren we twee methoden: •
•
Als eerste inventariseren we welk aandeel van de HMC-bedrijven is gevestigd op een transformatielocatie, voor zover dat is aangegeven in de regionale bedrijven-terreinenstrategieën. Daarbij maken we op basis van de regionale strategieën, projectwebsites en openbare documenten een inschatting van de termijn waarop de transformatie plaats moet gaan vinden en daarmee wanneer er zicht is op vraag. Als tweede inventariseren we van de totale groep aan HMC-bedrijven op modelmatige wijze welke bedrijven op hun bestaande locatie potentieel ‘uit hun jasje’ groeien. Op basis van een modelmatige raming hoe groot de kans is op verplaatsing, maken we een inschatting van de te verwachten vraag binnen 10 jaar (< 2030).
Uit de eerste analyse naar bestaande transformatielocaties constateren we dat de potentiële markt met name fors is op de Rechtermaasoever. Hier zijn naar inschatting 54 HMC-bedrijven op locaties die als transformatielocatie zijn aangemerkt, die op dit moment een gezamenlijk ruimtegebruik hebben van 29,8 hectare. Op basis van de huidige informatie over het tijdspad van de transformatieplannen verwachten we dat ongeveer 14,8 hectare in beweging komt binnen 10 jaar (< 2030). Aanvullend verwachten we in
8
Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop 20.284
diezelfde periode een beweging van 5,3 hectare vanuit Midden-Holland. In totaal is er binnen afzienbare termijn dus zicht op een dynamiek van ongeveer 20 hectare als gevolg van transformatie te verwachten. We verwachten overigens dat het tijdspad vloeibaar is. We zien in de markt dat transformatie vaak pas van de grond komt als het zittende bedrijf een alternatieve locatie heeft gevonden. Vanuit dat perspectief zou een ontwikkeling van een goede HMC-locatie aan de Gouweknoop niet alleen voor de bedrijven soelaas bieden, maar tegelijkertijd ook als versnellende factor kunnen werken voor de woningbouwopgave. Let wel, het is geen gegeven dat alle bedrijven die van een transformatielocatie moeten vertrekken ook daadwerkelijk een nieuwe plek in de regio zoeken. In enkele gevallen zien we dat een vestiging ophoudt te bestaan en bijvoorbeeld de focus wordt verlegd naar uitbreiding of capaciteitsverbetering van een bestaande vestiging elders. Tabel 2: Dynamiek op basis van transformatiedruk Aantal bedrijven Totale oppervlakte Tijdspad
Rechtermaasoever 54 bedrijven 29,8 hectare 14,8 ha < 10 jaar 15 ha > 10 jaar
Midden-Holland 4 bedrijven 5,3 hectare 5,3 ha < 10 jaar 0 ha > 10 jaar
Bron: LISA (2020); Kadaster (2020); diverse beleidsdocumenten (n.d.)
Aanvullend maken we voor de gehele groep geïdentificeerde HMC bedrijven een analyse van de bedrijven die ‘uit hun jasje’ groeien op hun huidige locatie. Hierin brengen wij per HMC bedrijf in kaart: • • • •
Wat de verhouding is tussen bebouwd en onbebouwd kaveloppervlak (fsi), om de potentiële groeiruimte op de huidige locatie in beeld te brengen. Wat de huidige terreinquotiënt (m2 kavel per werknemer) is, om in beeld te brengen welke bedrijven voor hun respectievelijke segment relatief ruim of krap ‘in hun jasje’ zitten. Wat het bouwjaar is van het huidige pand, om op hoofdlijnen een inschatting te krijgen van de courantheid van het bestaande vastgoed. Of het bedrijf in een groeiend, stabiel of krimpend marktsegment zit, op basis van groeiverwachtingen per sector.
Aan de hand van bovenstaande indicatoren geven we ieder HMC bedrijf een score, zie onderstaande scoringstabel. Op basis van deze score we een onderbouwde inschatting van de omvang van de potentiële verplaatsingsvraag. Bij het verbinden aan conclusies aan de eindscore zijn we bewust terughoudend. Bedrijfsverplaatsingen zijn voor de individuele bedrijven immers een forse stap, met name voor industriële bedrijven die vaak forse kapitaalinvesteringen op locatie hebben gedaan. Daarnaast leidt niet ieder bedrijf dat krap ‘in zijn jasje’ zit tot een verplaatsingsvraag. Verhuizen is vaak complex en duur, en opwaardering van de huidige locatie, ander (productiever) werkmaterieel, het openen van een kleinere dependance en/of het opkopen van de buurman zijn in de markt beproefde methoden om met een ruimtetekort op de bestaande locatie om te gaan. Op basis van deze methode verwachten we dat voor de periode < 10 jaar in het marktgebied van de Gouweknoop een marktdynamiek van HMC-bedrijven ontstaat van in totaal 15,5 hectare (o.b.v. huidige omvang). Daarvan heeft 3,1 hectare een overlap met de analyse van de transformatielocaties. Van HMCbedrijven die op dit moment niet op een transformatielocatie zijn gevestigd verwachten we voor de periode < 10 jaar in het marktgebied van de Gouweknoop dus een aanvullende marktdynamiek van in totaal 12,4 hectare (o.b.v. huidige omvang).
9
Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop 20.284
Tabel 3: Indicatoren en scoring verplaatsingskans Indicator ▼ Score ► Floor space index (fsi)
Terreinquotiënt
10 Groter dan 1, ofwel fors meer bebouwd oppervlak (incl. verdiepingen) dan kaveloppervlak en zeer intensief bebouwd. Minder dan 75% van het gemiddelde voor het segment, ofwel relatief zeer veel werknemers per hectare
Bouwjaar Segment
Bouwjaar 1990 of ouder • Alle logistieke segmenten • HTSM
Score 35 en hoger 25 t/m 30 15 t/m 20 0 t/m 10
Conclusie Reële kans Enige kans Beperkte kans Zeer beperkte kans
5 Tussen 0,6 – de gemiddelde bruto/netto verhouding voor grootschalige logistiek – en 1, ofwel bovengemiddeld intensief bebouwd. Tussen 75 en 100% van gemiddelde voor het segment, ofwel gemiddeld of bovengemiddeld veel werknemers per hectare Bouwjaar tussen 1990 en 2005 • Agro & Food • Chemie • Delfstoffen & recycling • Overig
0 Minder dan 0,6, ofwel beneden gemiddeld intensief bebouwd.
Meer dan 100% van het gemiddelde voor het segment, ofwel een beneden gemiddeld aantal werknemers per hectare Bouwjaar later dan 2005 • Overige industrie
Vertaling naar vraag 25% 10% 5% 1%
Bron: Stec Groep (2020)
Kan er een concretisering plaatsvinden ten aanzien van de benodigde kavelgrootte? Voor de beantwoording van deze vraag bouwen we voort op de eerste analyse. In de huidige voorraad zien we dat ongeveer 37% van de bedrijven over een kavel beschikt dat groter is dan 5.000 m2. Ongeveer 19% beschikt over een kavel groter dan 10.000 m2 en ongeveer 6% beschikt zelfs over een kavel groter dan 25.000 m2. We verwachten dat, op een nieuwe locatie, de gewenste kavels nog vaak iets groter zijn dat dat we nu in de praktijk zien. Daar liggen meerdere ontwikkelingen aan ten grondslag: •
•
Bedrijven die verplaatsen – met name in het industriële segment, vanwege de lage verhuisbereidheid en relatief hoge investeringen in vaste activa op locatie – verplaatsen vaak naar een grotere kavel dan zij op basis van hun huidige omvang strikt genomen minimaal nodig hebben, om zich te verzekeren van voldoende flexibiliteit en groeiruimte. In de praktijk zien we dat met name de groep bedrijven van (middel)grote omvang – met een kavel van 5.000 m2 of groter – snel in de knel komt op hun huidige locatie en tegelijkertijd van wege hun omvang moeilijk een nieuwe plek elders kan vinden. Aan de andere kant zien we dat de bedrijven die op een transformatielocatie gevestigd zijn – en dus waarschijnlijk eerder verhuisdynamiek laten zien – vaak kleinschaliger van aard zijn en gevestigd zijn op kavels van 2.500 tot 5.000 m2. Wanneer dergelijke partijen verhuizen, zien we vaak echter dat zij voor een groter, ruimer opgezet kavel kiezen.
Voor de Gouweknoop lijkt het ons daarom reëel om in te zetten op voornamelijk kavels met een omvang van 5.000 tot 25.000 m2 in omvang, eventueel met de mogelijkheid om verschillende kavels te combineren tot een grotere kavel en/of om de kleinste kavels op te delen kleinere delen. Voor zover mogelijk adviseren we om een flexibele kavelgrootte te hanteren, zodat u zoveel als mogelijk maatwerk kunt leveren voor ondernemers. Combineer dat bovendien met een strategisch uitgiftebeleid waarin u geschakeld en aaneengesloten uitgeeft, zodat er zo min mogelijk snipperkavels overblijven.
10
Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop 20.284
Figuur 5: Aantal HMC-bedrijven op de rechtermaasoever en in Midden-Holland naar kavelomvang 140 120 100 80 60 40 20 0 0 - 2.500 m2
2.500 - 5.000 m2
5.000 - 10.000 m2
10.000 - 25.000 m2
25.000 m2 of meer
Bron: Kadaster, (2020); LISA (2020)
Hoeveel oppervlakte van het nieuwe bedrijventerrein moet worden ingericht voor HMC-bedrijvigheid? Potentieel kan een HMC-cluster in de regio groot worden. In ons eerdere marktonderzoek constateerden dat de marktvraag voor een regionale HMC-hub 8 à 23 hectare netto bedraagt in de periode tot en met 2040 en uit voorgaande analyse lijkt dat daar nog minimaal ongeveer 12 hectare bijkomt van bedrijven die in de marktregio ‘krap in hun jasje’ zitten. Tegelijkertijd is de markt voor HMC-bedrijvigheid grillig. In het eerder uitgevoerde marktonderzoek adviseerden we al om uit te gaan van het lage scenario, omdat daar geen rekening wordt gehouden met het vaak onzekere en veranderlijke tijdspad van stedelijke transformatieopgaven en rekening wordt gehouden met economische tegenslag, waardoor bedrijven minder snel investeren in een nieuwe locatie. Tegelijkertijd bestaat er de kans dat er in de regio een concurrerende plek tot ontwikkeling wordt gebracht, die kannibaliseert op de markt van Gouweknoop. Denk bijvoorbeeld aan een locatie als A12-Noord (Waddinxveen), waarvoor eerder ook al is nagedacht over een HMC-cluster, maar ook aan een circulaire grondstoffenhub, waarvoor verschillende gemeenten uit de MRDH nu in de Bouwcampus een verkenning uit laten voeren.
Ons advies is daarom om, bij voorkeur grenzend aan Distripark, in beginsel een kleine ontwikkeling te faciliteren volgens het lage scenario (ca. 8 hectare netto) en deze fasegewijs uit te breiden tot een deelgebied dat een omvang van in ieder geval 20 à 30 hectare netto kan bereiken. Gouwepark II is nu bedacht als gemengd bedrijventerrein (tot 3.2). Is hier ook HMC-bedrijvigheid mogelijk en wenselijk? ‘Reguliere’ bedrijvigheid die doorgaans op de gemengde bedrijventerreinen is niet altijd een goede match met HMC-bedrijvigheid in de nabijheid. We beantwoorden bovenstaande onderzoeksvraag op twee manieren: •
•
Als eerste confronteren we de ruimtelijke programma’s van eisen van regulier-gemengde bedrijven en verschillende HMC-segmenten met elkaar en taxeren we waar beide met elkaar overeenkomen of juist botsen. Via deze analyse laten we zien waar een combinatie van ‘reguliere’ bedrijvigheid en HMC-bedrijvigheid mogelijk is. Als tweede geven we een korte beschouwing van de bedrijventerreinenmarkt in de regio, op basis waarvan we concluderen in hoeverre een combinatie van ‘reguliere’ bedrijvigheid en HMCbedrijvigheid wenselijk is.
Regulier-gemengde bedrijven hebben per sector verschillende programma’s van eisen voor hun vestigingslocatie. Voor het ene bedrijf is bijvoorbeeld een goede bereikbaarheid voor goederen over de weg belangrijk, terwijl dat voor andere bedrijven geen doorslaggevend criterium is. In tabel 4 zijn de
11
Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop 20.284
programma’s van eisen voor sectoren die zich vaak vestigen op regulier-gemengde bedrijventerreinen te vinden. Tabel 4: Ruimtelijke programma’s van eisen regulier-gemengde sectoren Ligging
Logistiek en handel Perifeer, verwijderd van woonwijken, of aan de rand van woonwijken, i.v.m. opslag en vele vervoersbewegingen
Productie en bouw Bij grootschalige activiteiten perifeer, verwijderd van woonwijken, of aan de rand van woonwijken, i.v.m. omvang en vervoerbewegingen. Bij kleinschalige activiteiten dichtbij klant en woonplek, aan de rand van de stad/kern en eventueel op woonwerk-units. Vraag naar lager en middelbaar opgeleid personeel. Bij high tech juist technisch hoog opgeleid personeel.
Dienstverlening De sector heeft de wens/eis dichtbij stedelijke centra gevestigd te zijn met een hoogwaardig voorzieningenniveau en een goede OV-bereikbaarheid. De meeste bedrijven zoeken een plek in, of nabij de stedelijke centra of een locatie aan de rand van de stad/ kern. Kwaliteit en omvang van arbeidspool zeer belangrijk (vooral vanwege de toenemende hightech/ ict-gerelateerde werkzaamheden); Flexibiliteit van relatief groot belang. Aan een reguliere (boven)lokale wegenstructuur, liefst een radialenmilieu of N-weg
Arbeidsmarkt
Nabijheid van geschikte arbeidspool (van voldoende omvang) zeer relevant criterium. Toename belang van hoogwaardige arbeidsmarkt
Bereikbaarheid weg
Directe nabijheid snelwegknooppunt/ eigen snelwegafslag of een vierbaans Nweg (ongehinderde doorstroming tot snelweg) Geen doorslaggevend criterium, wel pré Niet relevant.
Een goede en directe wegverbinding (N-weg) waarbij geen woonkernen doorsneden worden. Voor kleinschalig voldoet een radialenmilieu. Geen doorslaggevend criterium, wel pré Niet relevant.
Milieucategorie 2 en 3, bij uitzondering 4 Doorgaans > 5.000 m2.
Max. milieucategorie 2
50%-75%
Milieucategorie 3, bij uitzondering 4 Voor het kleinere segment (<1 hectare) vaak kleinere units (1.000 tot 2.500 m2). 50%-75%
14-20 meter; bij uitzondering hoger dan 20 meter
14-20 meter. Vrijstelling tot hoger mogelijk.
Overwegend maximaal 8 meter, maar mogelijk meerlaags tot ca. 20 meter.
Bereikbaarheid OV Bereikbaarheid water Milieucategorie Kavelgrootte
Bebouwingspercentage Bouwhoogte
Belangrijk criterium. Niet relevant.
Kavels overwegend tussen de 2.000 tot 5.000 m² 75%-100%
Bron: Stec Groep, 2020.
HMC-bedrijven hebben net zoals regulier-gemengde bedrijven eigen programma’s van eisen voor hun vestigingslocatie. In tabel 5 zijn de programma’s van eisen voor verschillende HMC-segmenten te vinden. Op sommige vlakken zijn de programma’s van eisen van regulier-gemengde bedrijven en HMC-bedrijven niet goed verenigbaar. In tabel 6 zijn bovenstaande programma’s van eisen voor regulier-gemengde bedrijven en HMC bedrijven tegen elkaar afgezet. Als twee sectoren ruimtelijke eisen hebben die moeilijk verenigbaar zijn op één plek, wordt die combinatie in onderstaande matrix rood ingekleurd. Als twee sectoren deels verschillende ruimtelijke eisen hebben die mogelijk verenigbaar zijn op één plek dan wordt die combinatie oranje ingekleurd. Als twee sectoren niet of nauwelijks conflicterende ruimtelijke eisen hebben dan wordt die combinatie groen ingekleurd. Over het geheel genomen zien we dat vooral de dienstverlening conflicteert met de verschillende HMCbedrijven. Beide staan dan ook aan weerszijden van het spectrum. Waar de dienstverlening immers vooral waarde hecht aan een goede OV-bereikbaarheid, hoogwaardige uitstraling en een goed voorzieningenniveau, vragen alle HMC-segmenten juist om een uitstekende ontsluiting voor vrachtverkeer en een functioneel terrein. Daarnaast zijn met name de glas-, cement en betonindustrie en ‘afval en
12
Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop 20.284
recycling’ niet goed verenigbaar met regulier-gemengde bedrijven vanwege de zeer functionele uitstraling van dergelijke bedrijven, vaak open opslag en productie en hoge mate van hinder. Daarnaast geldt voor deze segmenten, evenals voor maritieme industrie, dat een ligging aan een vaarweg en een kade met laaden losfaciliteiten vaak belangrijke vestigingsfactoren zijn. De beste match met regulier-gemengde bedrijvigheid is te maken de metaal- en machine-industrie, die vaak inpandig werken, een reguliere uitstraling hebben en een beperkte logistieke component. Voor alle overige HMC-segmenten geldt dat casuïstiek beoordeeld kan worden in hoeverre vestiging van een dergelijk bedrijf conflicteert met de uitgangspunten van een regulier-gemengde ontwikkeling. Tabel 5: ruimtelijke programma’s van eisen van HMC-segmenten Ligging
Arbeidsmarkt
Bereikbaarheid weg
Bereikbaarheid OV Bereikbaarheid water
Milieucategorie Kavelgrootte Bebouwingspercentage Bouwhoogte
Agrofood
Chemie
Maritiem
Perifeer, op afstand van woonwijken i.v.m. hinder en vervoersbewegingen. Vraag naar lager en middelbaar opgeleid personeel.
Perifeer, op afstand van woonwijken i.v.m. hinder en vervoersbewegingen. Vraag naar lager en middelbaar opgeleid personeel. Bij hightech toepassingen juist technisch hoog opgeleid personeel. Van groot belang. Goede ontsluiting nodig. Relatief veel vervoersbewegingen. Geen doorslaggevend criterium. Geen doorslaggevend criterium.
Perifeer, op afstand van woonwijken i.v.m. hinder en vervoersbewegingen. Vraag naar lager en middelbaar opgeleid personeel.
Van gemiddeld belang. Goede ontsluiting nodig. Relatief veel vervoersbewegingen. Geen doorslaggevend criterium. Pré, maar geen harde eis.
4.1 t/m 5.2 0,5 tot 5 hectare 75%
4.1 t/m 5.2 0,5 tot 10 hectare 50%
Voor maritieme industrie van ondergeschikt belang. Pré voor metaalindustrie. Geen doorslaggevend criterium. Van essentieel belang, kade noodzakelijk voor transport (scheepswerf/ overslag). De industrie is direct watergebonden. 4.1 t/m 5.2 0,5 tot 3 hectare 50%
tot 30 meter
tot 30 meter
tot 25 meter
Bron: Stec Groep, 2020.
Metaal en machine Perifeer, op afstand van woonwijken i.v.m. hinder en vervoersbewegingen. Vraag naar lager en middelbaar opgeleid personeel. Bij hightech toepassingen juist technisch hoog opgeleid personeel. Van gemiddeld belang, relatief veel vervoersbewegingen.
Glas, cement en beton Perifeer, op afstand van woonwijken i.v.m. hinder en vervoersbewegingen. Vraag naar lager en middelbaar opgeleid personeel.
Afval en recycling Perifeer, op afstand van woonwijken i.v.m. hinder en vervoersbewegingen. Vraag naar lager en middelbaar opgeleid personeel.
Met name voor betonindustrie belangrijk, vanwege korte verwerkingstijd product. Geen doorslaggevend criterium. Van zeer groot belang, vooral voor betonmortelcentrales voor aanvoer zand en grind.
Strategische ligging en voldoende milieuruimte belangrijker dan ontsluiting. Geen doorslaggevend criterium. Pré, maar geen harde eis.
4.1 t/m 5.2 0,5 tot 3 hectare 75%
4.1 t/m 5.2 1 tot 3 hectare 30%
4.1 t/m 5.2 1 tot 5 hectare 30%
Tot 20 meter
tot 20 meter
tot 20 meter
Geen doorslaggevend criterium. Geen doorslaggevend criterium.
13
Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop 20.284
Tabel 6: Confrontatie programma’s van eisen HMC en regulier-gemengd programma Gouweknoop Agrofood
Chemie
Maritiem
Metaal en machine
Glas, cement en beton
Afval en recycling
Logistiek en handel Productie en bouw Dienstverlening Bron: Stec Groep, 2020.
Naast wat er strikt genomen mogelijk is, speelt de vraag wat wenselijk is. We adviseren daarbij om, los van wat er mogelijk is, om de ‘reguliere’ bedrijven en HMC-bedrijven op de bedrijventerreinen zoveel als mogelijk fysiek van elkaar te scheiden. Daarvoor zien we meerdere argumenten, die bijvoorbeeld ook ingebed zijn in onderzoeken als MensenWerk en het recente advies over ‘verdozing’ van het College van Rijksadviseurs: •
•
•
Clustering van bedrijven van dezelfde aard en omvang maakt het gemakkelijker om draagvlak te vinden voor gezamenlijke voorzieningen, zoals een duurzaam mobiliteitssysteem, realiseren van energiedoelstellingen of een uniforme, gewenste kwaliteit van de openbare ruimte en bereikbaarheid. In het verlengde daarvan, maakt het splitsen van functies het gemakkelijker om delen van terreinen in een latere toekomst te verkleuren (publieksgerichte functies of zelfs combineren met woningbouw). Op dit moment zien we in Zuid-Holland veel bedrijven terug waar dergelijke ontwikkelingen worden gefrustreerd door de grote diversiteit aan functies. Clustering van bedrijven met een min of meer gelijk(blijvend) ruimtelijk programma van eisen maakt het terrein toekomstbestendiger en langer courant.
Figuur 6: In het onderzoek MensenWerk wordt duidelijk dat HMC-clusters en overige werkmilieus bij voorkeur gescheiden werelden zijn
Bron: Spontaneous City International (2018)
Is dubbel ruimtegebruik mogelijk bij HMC-bedrijven? Gelet op de energieopgave wil de gemeente zonnepanelen op de daken van bedrijfsgebouwen. Voor de beantwoording van deze vraag kijken we naar verschillende referentieprojecten, zie bijlage A. Op basis daarvan constateren we dat zonnepanelen op daken van HMC-bedrijven een reële mogelijkheid zijn. Voornamelijk de ruimte-extensieve bedrijfsvoering biedt kansen. Dat lichten we toe:
Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop 20.284
•
•
14
Doordat veel HMC-bedrijven een ruimte-extensieve bedrijfsvoering hebben, is de opbrengst per m² vaak relatief laag in verhouding tot de kosten. Dat is in het bijzonder op A-locaties, waar de grond relatief duur is, het geval. Door dubbel ruimtegebruik – ongeacht of het gaat om kantoren op de tweede bouwlaag, zonnepanelen op het dak of een andere invulling – kan de balans tussen beide teruggebracht worden. Doordat veel HMC-bedrijven een ruimte-extensieve bedrijfsvoering hebben, kunnen er potentieel ook een groot aantal zonnepanelen op één dak komen te liggen. Dat maakt dat de businesscase voor een individueel bedrijf gemakkelijker rond te rekenen is. Daarbij komt bovendien dat steeds meer bedrijven hun bedrijfsvoering overkappen (of bereid zijn om hun bedrijfsvoering te overkappen), wat de potentie voor zonnepanelen vergroot.
Figuur 7: Rutte Groep (boven; zonnepanelen) en Hitachi Vantara (onder; zonnepanelen en parkeren op het dak)
Naast zonnepanelen zien we in het land ook andere manieren om dubbel ruimtegebruik bij HMCbedrijven te realiseren. Ook (half)ondergronds parkeren en parkeren op het dak is bijvoorbeeld dubbel ruimtegebruik en levert ruimtewinst op. Daarnaast zien we het plaatsen van windmolens op productieterreinen en zien we dat bedrijven infrastructuur realiseren om restwarmte uit te wisselen, bijvoorbeeld om een nabijgelegen logistieke hal te verwarmen. Meervoudig ruimtegebruik voor HMC-bedrijven kent ook uitdagingen. Zo moet er worden voldaan aan technische en financiële voorwaarden. Een grotere omvang van een dak maakt bijvoorbeeld een betere businesscase. Bovendien moet draagconstructie van het dak voldoende sterk zijn. Daarnaast zijn verdergaande oplossingen, zoals (half)ondergronds parkeren en parkeren op het dak kostbare investeringen die zichzelf niet snel terugverdienen.
Eén van de belangrijkste succesvoorwaarde voor het meervoudig inzetten van de ruimte is dat het aansluit bij de visie op duurzaamheid van het bedrijf. Als doelstellingen van overheid en bedrijfsleven overeen komen, levert dat de meest vruchtbare resultaten op. Dat zien we bijvoorbeeld bij de vestiging van Rutte Groep in Zaandam. Waar dat niet het geval is of waar een stok achter de Bron: Google Images (2020) deur nodig is, zien we verschillende constructies toegepast worden. Sommige gemeenten vullen bijvoorbeeld hun actief grondbeleid aan met een ‘duurzaam uitgiftebeleid, waarbij wordt afgedwongen dat de aankoop van grond altijd gepaard gaat met investeringen in bijvoorbeeld groene energieopwekking op het terrein. In Waalwijk wordt op een vergelijkbare wijze afgedwongen dat daken van nieuwe vestigingen ofwel over zonnepanelen beschikken, ofwel ter beschikking worden gesteld aan een derde partij die hier zonnepanelen wil exploiteren. Ook kiezen gemeenten bijvoorbeeld voor aantrekkelijke financieringsconstructies, waar investeringen in duurzaamheid een korting opleveren op de grondprijs. Welk uitgiftepatroon is te verwachten vanaf 2024? Hiervoor verwijzen we naar het antwoord op de vraag over of er zicht is op vraag vanuit HMC-bedrijvigheid (pagina 7 t/m 9) over de oppervlakte die ingericht moet worden voor HMC-bedrijvigheid (pagina 10).
Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop 20.284
15
Vanwege de grillige markt voor dergelijke bedrijven en het lage aantal aan potentiële vestigende partijen is het moeilijk om hier aan de voorkant een vast uitgiftepatroon voor te voorspellen. Wel verwachten we dat de bulk van de markt als gevolg van de grote transformatieopgave eerder voor dan na 2030 in beweging gaat komen. In onze eerdere marktanalyse verwachtten we dat van de totale marktvraag voor een regionale HMC-hub ongeveer 45 à 50% van de vraag zich voordoet voor 2030. Welke ontsluitingsmogelijkheden zijn noodzakelijk om vestiging van HMC-bedrijvigheid mogelijk te maken? Op dit moment is ontsluiting voorzien via het Distripark in Waddinxveen. Hiervoor baseren we ons op In de analyse van HMC bedrijven in Midden-Holland en op de Rechtermaasoever hebben we ook de ontsluiting van HMC bedrijven onderzocht. Ongeveer 90% van de bedrijven zit zonder grote obstakels – bijvoorbeeld ontsluiting door een woonwijk – op een bedrijventerrein of andere locatie aan een A-weg of N-weg gevestigd. Gezien de aarde van de bedrijvigheid is dat ook niet vreemd. Veel HMC-bedrijven hebben te maken met veel en/of zware vrachtvervoersbewegingen en het is in het bedrijfsbelang dat zij deze bewegingen vlot en veilig kunnen laten verlopen.
Dat wil zeggen dat op de ontsluitingswegen zo min mogelijk fiets- en voetpaden worden gekruist, geen woongebieden gepasseerd hoeven te worden en dat de ontsluitingsweg congestievrij is. We zien dat bedrijven hier in hun locatiekeuze ook rekening mee houden. Het Distripark en de bestaande interne en externe ontsluiting van dit terrein voldoen aan deze eisen. In hoeverre de bestaande toe- en afrit van het terrein ook toegerust is op een toename van het aantal (vracht)verkeersbewegingen hebben we in dit onderzoek echter niet onderzocht. Wat is een reële grondprijs? Voor het HMC bedrijventerreinensegment vinden we, op basis van onze analyses, een grondprijs van € 230 tot 270 (excl. btw) per m² marktconform. Daarbij kunt u kavels onderscheiden op basis van onder meer ligging, omvang en zicht. In bijlage B gaan we verder in op de ontwikkeling van de parameters voor de grondprijsberekening. Hieronder geven we weer wat dit betekent voor de residuele waarde van uw grond. UITGANGSPUNTEN VOOR BEREKENING VAN GRONDPRIJZEN • De grondprijzen zijn primair berekend via de residuele grondprijsmethode, waarbij de grondprijs het residu is tussen de commerciële waarde van het object en de bouwkosten. Het prijspeil van de parameters in de residuele berekening is 1 januari 2020 en de berekende prijzen zijn exclusief btw.
• De grondprijzen zijn secundair berekend via de comparatieve methode, waarin is gekeken naar vraag- en transactieprijzen van HMC-bedrijven op locaties met een vergelijkbaar profiel. • In de prijsberekening hanteren we als uitgangspunt een floor space index (fsi) van 1. Bij het huisvesten van een ontwikkeling die sterk ruimte-extensiever is, is het legitiem om naar rato een lager grondprijs te hanteren. Met name banken zijn in de huidige coronatijden minder ruimhartig met kredietverleningen voor transacties waar de grondprijs een relatief hoog aandeel van uitmaakt. • In de prijsberekening is geen rekening gehouden met extra afdrachten, bijvoorbeeld aan verplicht parkmanagement, of hogere bouwkosten, bijvoorbeeld door strengere eisen aan beeldkwaliteit en duurzaamheid van het vastgoed. Over het algemeen zien we dat ontwikkelingen in de grondprijsparameters een licht opdrijvend effect hebben op de grondprijs. Er is, met name voor logistiek vastgoed, sprake van een aanblijvend beleggersvertrouwen en daarmee gepaarde daling van het bruto aanvangsrendement (BAR). Ook zien we een stabiele ontwikkeling tot lichte stijging van de huurprijzen, met name door de druk op het aanbod. Daar staat tegenover dat de bouwkosten een stijgende lijn laten zien en daarmee het opdrijvende effect drukken. Zie bijlage B voor een uitgebreide toelichting van de waarden van de gekozen parameters.
16
Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop 20.284
Tabel 7: Residuele grondprijzen Gouweknoop bedrijventerrein, prijspeil 1-1-2020 Case
Huur per m²/jaar
Vormfactor
BAR
Stichtingskosten
Residueel per m²
HMC
€ 52,50 - € 62,50
0,95
5,5 – 7,0%
€ 570 - € 680
€ 230 - € 270
2.2 Circulaire bedrijvigheid Is de marktpotentie voor circulaire en innovatieve bedrijven te concretiseren? Voor de beantwoording van deze vraag maken we op basis van beschikbare data (LISA) en kengetallen een inschatting van welke bedrijven tot de circulaire categorie behoren. Vervolgens hebben we deze bedrijven op verschillende aspecten nader beoordeeld met behulp van het BAG-register en een digitale schouw. Hieronder het overzicht van de resultaten. Om circulair te definiëren hebben we primair gebruik gemaakt van de definitie die het PBL hanteert in haar onderzoek ‘Circulaire economie in kaart’. In dit onderzoek hebben zij de zogenaamde R-strategieën vertaald in een afbakening van SBI-codes, waarmee bedrijven met een (deels) circulaire bedrijfsvoering geïdentificeerd kunnen worden. Aangezien deze definitie relatief breed is en daarmee niet helemaal van toepassing op de Gouweknoop – onder de R-strategieën worden in de PBL-definitie bijvoorbeeld ook kringloopwinkels en fietsenreparateurs verstaan – hebben we secundair alleen de bedrijven onderzocht die volgens de BAG in een pand met een industriefunctie gevestigd zijn. Dat zijn namelijk de bedrijven die we primair terugvinden op een bedrijventerrein. Figuur 8: De zes R-strategieën van het Planbureau voor de Leefomgeving
Bron: Planbureau voor de Leefomgeving (2018)
Daarbij willen we de kanttekening plaatsen dat de circulaire economie zich niet helemaal laat vangen in bovenstaande afbakeningen. Onderzoek wijst bijvoorbeeld uit dat wil een regio haar circulaire ambities
17
Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop 20.284
halen, het vooral ook van belang is dat industriële en logistieke functies zich ruimtelijk kunnen vestigen. Dit staat haaks op een vestigingsbeleid waarbij aan de voorkant alleen de (beoogde) krenten uit de pap worden gevist, bijvoorbeeld op een SBI-afbakening. Het gaat namelijk niet alleen om hoe een bedrijf vandaag de dag opereert, maar juist met name om de ontwikkelingen waar een bedrijf in de toekomst voor staat. We weten bijvoorbeeld dat de beton-, cement- en glasindustrie voor grote circulaire innovaties staat als gevolg van dreigende beprijzing van CO2-uitstoot en dat ook bestendigd heeft in het grondstoffenakkoord. Daarnaast weten we veel bedrijven hun bestaande bedrijfsvoering steeds duurzamer maken vanuit maatschappelijke betrokkenheid, vraag vanuit klanten en opdrachtgevers (bijv. aanbestedingen in de bouwsector), strengere eisen van overheidswege en dreigende beprijzing van milieukosten in brede zin. Daarnaast weten we dat uit onderzoek veel maakindustrie tegenwoordig hoogst modern, competitief en innovatief is, en dat dit steeds verder beweegt richting circulaire processen waarin afval vermeden wordt en productie en consumptie dicht bij elkaar komen.
Met andere woorden, voor de ontwikkeling van een circulair bedrijventerrein loont het om niet alleen de ‘circulaire’ bedrijven op basis van de PBL-definitie te willen huisvesten, maar vooral om een brede basis van industrie en hieraan gelieerde logistiek te faciliteren. Wanneer dat bedrijven zijn die een heldere, duurzame visie hebben, wordt dat de grootste succesfactor. Tabel 8: Kenmerken circulaire bedrijven op bedrijventerreinen in de marktregio van de Gouweknoop Aantal bedrijven Verdeling naar sectoren (vestigingen)
Verdeling naar grootteklasse vastgoed (vestigingen)
Transformatielocatie
Rechtermaasoever 420 bedrijven 3% Afval, energie en water 56% Bouw, handel en reparatie 4% Consumentendiensten 27% Dienstverlening 6% Industrie 4% Logistiek en groothandel 69% < 1.000 m² 20% 1.000 – 2.500 m² 7% 2.500 – 5.000 m² 3% 5.000 – 10.000 m² 1% > 10.000 m² 30% op transformatielocatie 70% niet op transformatielocatie
Midden-Holland 105 bedrijven 4% Afval, energie en water 61% Bouw, handel en reparatie 4% Consumentendiensten 26% Dienstverlening 5% Industrie 0% Logistiek en groothandel 70% < 1.000 m² 15% 1.000 – 2.500 m² 9% 2.500 – 5.000 m² 6% 5.000 – 10.000 m² 0% > 10.000 m² 4% op transformatielocatie 96% niet op transformatielocatie
Bron: LISA (2020); BAG (2020); Stec Groep (2020)
Figuur 9: Aantal/oppervlakte circulaire bedrijven Midden-Holland naar grootteklasse vastgoed 80
50.000
70
40.000
60 50
30.000
40 20.000
30 20
10.000
10 0
0 0 tot 1.000
1.000 tot 2.500
2.500 tot 5.000
5.000 tot 10.000
Bron: LISA, 2019; PBL, 2019. Bewerking: Stec Groep, 2020.
0 tot 1.000
1.000 tot 2.500
2.500 tot 5.000
5.000 tot 10.000
18
Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop 20.284
Figuur 10: Aantal/oppervlakte circulaire bedrijven Midden-Holland naar grootteklasse vastgoed 350
140.000
300
120.000 0 tot 1.000 m2
250
1.000 tot 2.500 m2
200
2.500 tot 5.000 m2
150
5.000 tot 10.000 m2
100
10.000 m2 of groter
100.000 80.000 60.000 40.000
50
20.000
0
0
0 tot 1.000 m2 1.000 tot 2.500 m2 2.500 tot 5.000 m2 5.000 tot 10.000 m2 10.000 m2 of groter
Bron: LISA, 2019; PBL, 2019. Bewerking: Stec Groep, 2020.
Is er een type bedrijvigheid aan te bevelen, die bijdraagt aan een ambitieus bedrijventerrein, maar dat tevens zorgt dat het beoogde uitgiftepatroon behaald kan worden? Vanuit voorgaande analyse adviseren we om voor een innovatief en circulair bedrijventerrein niet om in te zetten op een (te) selectieve lijst van bedrijven die nu als ‘circulair’ aangemerkt kunnen worden of reeds circulair opereren, maar op een breed cluster van maakindustrie, kleinschalige verladende logistiek (geen groothandels, retailers en reguliere ‘dozenschuivers’) en ondersteunende dienstverlening en onderzoek. Op die manier slaat u twee vliegen in één klap. Enerzijds bewerkt u een brede groep aan potentiële vestigende partijen, waardoor uitgifte sneller gaat dan wanneer de focus wordt gelegd op slechts een selectieve groep of grillige markt. Anderzijds werkt u aan een basis van waaruit de kans op innovatie en circulaire ontwikkelingen het grootst is. Daarnaast kun u een ambitieus bedrijventerrein voor een belangrijk deel in randvoorwaarden vormgeven.
Bijvoorbeeld via de aanleg van een warmtenet en/of energiecircuit op het bet bedrijventerrein, onderlinge uitwisseling van grondstoffen tussen bedrijven, inzet op meervoudig ruimtegebruik, organisatie van gezamenlijke logistiek, inzet op een energieneutrale en klimaatadaptieve ontwikkeling en over het algemeen op een bedrijventerrein waarbij parkmanagement verplicht is en de basis (schoon, heel, veilig en duurzaam) op orde.
2.3 Faseringsscenario’s Zijn er, met name gelet op het gewenste uitgiftepatroon, verschillende scenario’s te schetsen met de daarbij behorende opbrengsten en mogelijke risico’s? Samen met u hebben we een drietal scenario’s opgesteld voor de inrichting van het te ontwikkelen bedrijventerrein. Het gaat om de volgende scenario’s: 1. 2.
3.
Doelgroep omvat circulaire bedrijven (conform definiëring PBL) en het terrein wordt volledig duurzaam ingericht (buitenruimte, eisen aan gebouwen en energieverbruik, zonnepanelen, etc.). Doelgroep omvat een brede doelgroep aan circulaire bedrijven en ondersteunende bedrijvigheid en het terrein wordt volledig duurzaam ingericht (buitenruimte, eisen aan gebouwen en energieverbruik, zonnepanelen, etc.). Doelgroep omvat kleinschalige en middelgrote logistiek en distributie (< 3 hectare) en het terrein wordt volledig duurzaam ingericht (buitenruimte, eisen aan gebouwen en energieverbruik, zonnepanelen, etc.).
We toetsen de scenario’s ten opzichte van een basisscenario waarin een brede doelgroep aan bedrijven wordt gefaciliteerd en waarin er door de gemeente geen aanvullend eisen worden gesteld aan de (duurzame) inrichting van het bedrijventerrein. We gaan ervan uit dat het te ontwikkelen bedrijventerrein in het geval van dit basisscenario resulteert in een terrein met een brede, regulier-gemengde doelgroep, zoals
Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop 20.284
19
bijvoorbeeld ook op bedrijventerrein Gouwepark te vinden is. De investeringen die bedrijven in dit basisscenario doen in duurzame inrichting van kavel en pand zijn het rechtstreekse resultaat van een positieve businesscase met een relatief korte terugverdientijd (< 10 jaar), het verkrijgen van subsidies (bijv. SDE+) of welwillendheid van het betreffende bedrijf. We beschouwen dat als minder vergaand dan een ‘volledig duurzaam ingericht’ bedrijventerrein, waar ook op grote schaal investeringen worden gedaan die een langere terugverdientijd hebben of bedrijfseconomisch zelfs helemaal niet lucratief zijn. Hieronder toetsen we alle drie de scenario’s op vier variabelen: toegevoegde waarde voor de regio, afzetsnelheid, grondprijs en risico. We beoordelen op een vijfpuntschaal van ‘++’ tot ‘--’ en voorzien iedere beoordeling van een korte toelichting. Op de aspecten ‘afzetsnelheid’, ‘grondprijs’ en ‘risico’ is het basisscenario door het brede en flexibele profiel het optimale scenario. Ten opzichte van de scenario’s hieronder vindt er een uitruil plaats met het aspect ‘toegevoegde waarde’. Door een specifiekere afbakening kan de toegevoegde waarde voor de regio groeien, maar dat gaat vaak ten koste van afzetsnelheid, grondprijs en risico. Dat is feitelijk dan ook de strategische afweging die voor deze ontwikkeling relevant. Is. 1.
Doelgroep: selectief circulair – Inrichting: zo duurzaam mogelijk Toegevoegde waarde 0/+ Ten opzichte van een regulier bedrijventerrein heeft een bedrijventerrein met een selectief circulair profiel een kleine grotere toegevoegde waarde. Door de doelgroep van de ontwikkeling op deze manier streng af te bakenen, wordt de ontwikkeling geschikt voor bedrijven die op basis van hun eigen bedrijfsvoering, dus los van collectieve samenwerking op het terrein, al circulair zijn. De toegevoegde waarde ten opzichte van het basisscenario is klein, omdat dergelijke bedrijven, met uitzondering van recycling en groene energieopwekking, op een regulier bedrijventerreinen ook terecht kunnen. Alleen voor het vergroten van de vestigingsmogelijkheden in de regio voor recycling en groene energieopwekking kan een strenge afbakening nuttig zijn, maar de strakke definitie die we in dit scenario hanteren beperkt vervolgens wel weer de mogelijkheid tot het ontwikkelen van innovatieve concepten met ketenpartners die op zichzelf niet circulair zijn op terreinniveau. Daarmee is de afbakening onnodig streng. Afzetsnelheid -Door de strenge afbakening van de doelgroep zal het afzettempo (en de totale vraag) van het bedrijventerrein fors lager zijn dan bij de ontwikkeling van een regulier bedrijventerrein.
Op basis van ons eerdere onderzoek schatten we in dat het afzettempo 5 à 7 maal lager ligt dan in het basisscenario. Grondprijs -Het vastgoed op het bedrijventerrein krijgt door de strenge afbakening een hoger risicoprofiel dan in het basisscenario. Bovendien zijn de bouwkosten door de strenge eisen voor duurzame inrichting van pand en kavel waarschijnlijk hoger. Daarom is maximale marktconforme grondprijs waarschijnlijk lager dan in het basisscenario. Risico -Door de selectieve doelgroep is de ontwikkeling weinig flexibel en vatbaar voor tegenwind uit de markt. Wanneer het bedrijventerrein concurrentie krijgt van andere locaties of wanneer economische tegenwind tot weinig groei en verhuisdynamiek binnen de doelgroep leidt, is dat direct merkbaar in het uitgiftetempo.
Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop 20.284
20
2. Doelgroep: breed circulair – Inrichting: zo duurzaam mogelijk Toegevoegde waarde ++ Ten opzichte van een regulier bedrijventerrein heeft een bedrijventerrein met een breed circulair profiel een grote toegevoegde waarde. Door op het bedrijventerrein zowel inherent circulaire bedrijven als een brede basis van industriële bedrijvigheid toe te laten, wordt niet alleen vestigingsruimte geboden aan een doelgroep die (op dit moment) in de regio moeilijk een plek kan vinden, maar wordt ook een goede basis gecreëerd voor collectieve maatregelen (bijv. op het vlak van duurzaamheid) en collectieve innovatie op het terrein. Afzetsnelheid Door de enigszins strengere afbakening van de doelgroep zal het afzettempo (en de totale vraag) van het bedrijventerrein lager zijn dan bij de ontwikkeling van een regulier bedrijventerrein. Op basis van ons eerdere onderzoek schatten we in dat het afzettempo 2,5 à 3 maal lager ligt dan in het basisscenario. Grondprijs Het vastgoed op het bedrijventerrein krijgt door de strengere afbakening een iets hoger risicoprofiel dan in het basisscenario, maar het verschil is minimaal. Wel zijn de bouwkosten door de strenge eisen voor duurzame inrichting van pand en kavel waarschijnlijk hoger. We verwachten dat de maximale marktconforme grondprijs daarom lager is als in het basisscenario.
Risico Door de selectieve doelgroep is de ontwikkeling beperkt flexibel en relatief vatbaar voor tegenwind uit de markt. Wanneer het bedrijventerrein concurrentie krijgt van andere locaties of wanneer economische tegenwind tot weinig groei en verhuisdynamiek binnen de doelgroep leidt, is dat direct merkbaar in het uitgiftetempo. 3. Doelgroep: logistiek en distributie – Inrichting: zo duurzaam mogelijk Toegevoegde waarde 0 Ten opzichte van een regulier bedrijventerrein heeft een bedrijventerrein voor kleinschalige en middelgrote logistiek en distributie een vergelijkbare toegevoegde waarde. Logistiek en distributie kunnen immers ook op (de meeste) regulier bedrijventerreinen terecht en hoewel er in de regio een tekort is aan ruimte voor middelgrote bedrijven, geldt dat ook voor andere doelgroepen. Daarmee wordt er met dit profiel geen concreet hiaat ingevuld. Afzetsnelheid -/0 Door de enigszins strengere afbakening van de doelgroep zal het afzettempo (en de totale vraag) van het bedrijventerrein mogelijk iets lager zijn dan bij de ontwikkeling van een regulier bedrijventerrein, maar het verschil is minimaal. Kleinschalige en middelgrote logistiek en distributie is de komende jaren namelijk één van de grootste groeisegmenten. We schatten we in dat het afzettempo hoogstens 1,5 maal lager ligt dan in het basisscenario.
Grondprijs 0 Omdat logistiek vastgoed een relatief laag risicoprofiel heeft, verwachten we dat de maximale marktconforme grondprijs minimaal vergelijkbaar en misschien zelfs hoger is dan in het basisscenario. Dat wordt echter gecompenseerd door de waarschijnlijk hogere bouwkosten door de strenge eisen voor duurzame inrichting van pand en kavel. Risico -/0 Door de selectieve doelgroep is de ontwikkeling beperkt flexibel en relatief vatbaar voor tegenwind uit de markt. Wanneer het bedrijventerrein concurrentie krijgt van andere locaties of wanneer economische tegenwind tot weinig groei en verhuisdynamiek binnen de doelgroep leidt, is dat merkbaar in het uitgiftetempo. Daarbij moet worden opgemerkt dat kleinschalige en middelgrote logistiek en distributie voor de komende jaren en ook de lange termijn wordt verwacht een zeer potente sector te zijn, in het bijzonder aan de A12, nabij de grote steden en centraal in de consumentenconcentratie van de Randstad.
Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop 20.284
21
Bijlage A: Referenties meervoudig ruimtegebruik Gezien de opgave in de energietransitie, wilt u meervoudig ruimtegebruik bij HMC bedrijven om energie op te wekken stimuleren. Om een beeld te schetsen van de mogelijkheden van meervoudig ruimtegebruik voor HMC bedrijvigheid introduceren wij een viertal HMC bedrijven die op verschillende manieren de ruimte in relatie tot energieopwekking dubbel of zelfs driedubbel gebruiken. Hitachi Vantara (Zaltbommel) In Zaltbommel is op bedrijventerrein de Wildeman het bedrijf Hitachi Vantara gevestigd. Het softwarebedrijf heeft zich op deze locatie in 2013 gevestigd met een distributiecentrum. Het pand heeft een totaal bruto vloeroppervlak van circa 32.000 m². Hiervan is meer dan de helft bedekt met zonnepanelen (1,7 hectare). De zonnepanelen liggen op het magazijn en logistieke deel van het pand. Circa 5.500 m² van het dakoppervlakte is ingericht als parkeerdek. Er zijn op het dak circa 210 parkeerplaatsen, Hitachi Vantara heeft slecht een tiental parkeerplekken op grondniveau. Het parkeerdak bevindt zich boven het deel van het pand waar de kantoren en de testruimtes gesitueerd zijn. Op dit moment is binnen de Coöperatie Duurzame Bedrijventerreinen Zaltbommel ook de ontwikkeling van een warmtenet gaande. Hitachi Vantara gaat restwarmte leveren aan de naastgelegen DHL vestiging. Belangrijkste beweegredenen en succesfactoren: • •
•
Gemeente Zaltbommel heeft gestuurd op een de ontwikkeling van een duurzaam en innovatief bedrijventerrein door verplicht parkmanagement en het uitdragen van een heldere ontwikkelvisie. Hitachi Vantara beschikt over een bedrijfsvisie waarin verduurzaming een belangrijke rol speelt. Vanuit deze visie hebben zij zelf de zonnepanelen en het parkeerdek gerealiseerd, zonder gemeentelijke subsidies. De investeringen zijn extra aantrekkelijk gemaakt door afspraken over onderlinge uitwisseling van energie en warmte op het terrein een collectieve energie-inkoop.
Rioolwaterzuiveringsinstallatie (Zutphen) Rondom de rioolwaterzuiveringsinstallatie (RWZI) in Zutphen is een drietal windmolens geplaatst. Een RWZI heeft een groot oppervlakte nodig en de bebouwing op het perceel van de RWZI is hooguit één bouwlaag hoog. Omdat een RWZI binnen milieucategorie 5.1 valt, is er al ruimte voor milieuhinder op de
22
Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop 20.284
locatie. Door boven het RWZI hernieuwbare energie op te wekken, wordt de toegestane hinderruimte optimaal benut. Milieuhinder wordt hierdoor geclusterd. Het waterschap Rijn en IJssel onderzoekt op dit moment de mogelijkheden naar uitwisselingen van restwarmte en het omzetten van biomassa naar energie. Belangrijkste beweegredenen en succesfactoren: • •
Het Waterschap Rijn en IJssel heeft als bestuursorgaan de ambitie om in 2025 energieneutraal zijn en is vanuit die visie bereid om te investeren in windmolens. De lokale energiecoöperatie IJsselwind wil in hetzelfde gebied twee windmolens plaatsen, waardoor aanlegkosten en aansluiting op het netwerk gedeeld konden worden en waardoor bewonersdraagvlak ontstond.
Waerdse energie circuit (Heerhugowaard) Bedrijven en andere instellingen kunnen samenwerken in het verduurzamen van de energiestromen. Dit gebeurt bijvoorbeeld binnen het samenwerkingsverband Het Waerdse Energie Circuit (WEC). Bedrijven, instellingen en woningen binnen het WEC zijn aan elkaar verbonden in Heerhugowaard. Een warmteoverschot of koude-overschot kan op deze manier uitgewisseld worden tussen aangesloten partijen. Deze methode is duurzaam en goedkoop. Afvalverwerkings- en recyclingbedrijf HVC heeft van uit Alkmaar een warmtenet dat naar het noorden door Heerhugowaard loopt . Warmte van het warmtenet van HVC wordt al afgenomen door een aantal ondernemers in Heerhugowaard, waaronder in glastuinbouwgebied Alton. Alton is verantwoordelijk voor circa een derde van het aardgasgebruik in Heerhugowaard, hier kunnen dus grote duurzaamheidsstappen gezet worden. 2F
Belangrijkste beweegredenen en succesfactoren: •
• •
Bedrijven wisselen onderling warmte en koude op een langere termijn met elkaar uit tegen aantrekkelijkere tarieven, waardoor een businesscase ontstaat. Daardoor kunnen bedrijven energie goedkoper inkopen en ontvangen leverende bedrijven ook een vergoeding voor hun diensten. Door deze constructie wordt de CO2 uitstoot vermindert en worden panden ‘groen’ verwarmd, waardoor de energielabels verbeteren. Het WEC is een gezamenlijk initiatief vanuit overheid, onderwijs en ondernemers en geniet daarom een breed draagvlak.
Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop 20.284
23
Rutte Groep (Zaandam) De betoncentrale van Rutte Groep in Zaandam is koploper op het gebied van duurzaamheid en circulariteit in zijn branche. Op de bedrijfslocatie wordt niet alleen beton geproduceerd, het wordt er ook weer gesplitst. Deze werkzaamheden veroorzaken geluids- en stofoverlast die het bedrijf weet te beperken door snelweggeluidschermen te hergebruiken. Normaal gesproken worden werkzaamheden van betoncentrales niet overdekt. Maar Rutte Groep kiest er voor de ruimte optimaal te benutten door de bestaande bedrijfshallen te behouden en de daken vol te leggen met zonnepanelen, in totaal circa 1,4 hectare. Daarnaast wordt het regenwater opgevangen en gebruikt als aanmaakwater voor de betonproducten. Het minimaliseren van milieuhinder kan het mogelijk maken voor HMC bedrijven om zich dichter bij woningen te vestigen. Belangrijkste beweegredenen en succesfactoren: •
•
Rutte Groep had enerzijds voorkeur voor de locatie vanwege de multimodale bereikbaarheid, ligging nabij de stad en haar afzetgebied en het kunnen maken van een schaalsprong en anderzijds weinig alternatieven, waardoor onderhandeld kon worden over de vestigingsvoorwaarden van het bedrijf. De gemeente Zaanstad was grondeigenaar in het gebied, waardoor zij wensen en eisen neer kon leggen bij de uitgifte.
24
Marktanalyse bedrijventerrein in de Gouweknoop 20.284
Bijlage B: Grondprijsberekening Om voor de HMC-doelgroep tot een advies te komen voor een reële grondprijs voeren we een residuele en comparatieve grondprijsanalyse. Voor de comparatieve grondprijsanalyse kijken we naar vergelijkbare locaties in de Zuid-Holland: welke grondprijzen worden hier gehanteerd, wat is het uitgiftemodel en welk uitgiftetempo is hier gerealiseerd? Voor de residuale grondprijsanalyse brengen we parameters als huurwaarden, BAR en bouwkosten in beeld, mede aan de hand van historische transacties in MiddenHolland en op de rechtermaasoever. Ontwikkeling residuele grondprijsparameters voor bedrijfskavels De residuele grondwaarde berekenen we op basis van drie parameters: de huurprijs, het bruto aanvangsrendement en de stichtingskosten. We lopen de drie parameters langs en gaan daarbij in op recente ontwikkelingen en marktconforme uitgangspunten voor Gouweknoop. Huurprijzen Huurprijzen voor bedrijfsruimte (industrieel en logistiek vastgoed) laten in recente jaren een stabiele ontwikkeling zien. Onderstaande tabel geeft een overzicht van recente gerealiseerde huurprijzen per m² per jaar voor bedrijfsruimtes van HMC bedrijven in de gemeente Zuidplas en omringende gemeenten zoals Waddinxveen, Gouda en Krimpenwaard. Gemiddeld liggen de huurprijzen voor modern vastgoed tussen € 50 en € 90 per m².