Bijlage 8 Bijlage 5 Behoefteraming Bedrijventerreinen Provincie Zuid-Holland 2021 A24.000172

Dit betekent ook dat bij de programmering van nieuwe bedrijventerreinen de mogelijkheid voor het realiseren van multimodale bereikbaarheid veel zwaarder moet gaan meewegen. Iets wat op de kantorenmarkt al heel logisch is (knooppuntlocaties).

15

Zie Deloitte, ‘State of the State onderzoek. Ruimtewinst in de stad door smart mobility, 40% minder parkeerplaatsen in 2040’ (2017).

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

21

Verdozing en clustering Door de sterke groei van grootschalige ruimtevragers (logistiek, glastuinbouw, datacenters) is de afgelopen jaren de kritiek toegenomen op de zogenaamde ‘verdozing’ van het landschap. Deze discussie bereikte een climax toen het College van Rijksadviseurs (CrA) in 2019 in het rapport ‘XXL Verdozing’ een advies uitbracht om het aantal nieuwe, grote ruimtevragers te beperken. Inmiddels heeft dit advies zijn uitwerking gehad. Zo heeft het Rijk in de (uitgestelde) aanvullingsbrief op de NOVI aangegeven dat het de regie op de fysieke inrichting van Nederland naar zich toe wil trekken, samen met de provincies. Voor grootschalige vestigers stuurt het kabinet op sterke concentratie op bestaande locaties (bovengemiddelde knooppunten). Er moet bovendien ‘aantoonbare behoefte’ bestaan. Ook moet er meer werk worden gemaakt van verduurzaming.

VERWACHTE TOTAAL-EFFECT VAN DE TRENDS Op korte tot middellange termijn (2030/2035) verwachten we per saldo een aanzienlijke extra ruimtevraag vanuit de trends in Zuid-Holland. Enerzijds omdat er simpelweg meer ruimte nodig is. Zo vereisen robots en machines soms meer ruimte, zeker als mens en robot samen (co-bots) aan producten werken. Anderzijds omdat er sprake is van een overgangseffect: ‘oude’ lineaire economie bestaat eerst naast ‘nieuwe’ circulaire economie. Op langere termijn is sprake van een ruimtelijk inverdieneffect. Zo kunnen diverse bedrijfsactiviteiten door bijvoorbeeld robotisering meer de hoogte in. Ook is hierdoor meer productie en toegevoegde waarde te realiseren op dezelfde meter. Het precieze effect hangt sterk af van de sector en de aard van de activiteiten. Kwantitatief en kwalitatief proberen we dat op basis van de kennis van nu en de input vanuit de regio’s en markt zo goed als mogelijk te duiden in deze behoefteraming. De diverse trends hebben we daarvoor – en rekening houden met de specifieke uitgangssituatie per regio – concreet vertaald naar impact op de verschillende prognoseparameters. We leggen hierna eerst goed uit hoe de behoefteraming is opgebouwd en hoe deze gelezen (geïnterpreteerd) moet worden. Daarna zoomen we per Zuid-Hollandse regio in op de uitkomsten.

3.4 Onderdelen behoefteraming Behoefte is vraag minus aanbod We ramen de behoefte aan (ontwikkeling van) extra bedrijventerrein. Dit doen we door de ruimtevraag naar bedrijventerreinen te confronteren met het (uitgeefbare) aanbod. De ruimtevraag bestaat uit drie componenten (zie volgende alinea). Die ruimtevraag kan landen in zowel de bestaande voorraad (leegstaand vastgoed, maar bijvoorbeeld ook uitgegeven braakliggende kavels) als op nog uitgeefbare bedrijventerreinen. Voor de bestaande voorraad houden we rekening met frictieleegstand. Een leegstand van zo’n 5% is gewenst om enige schuifruimte te bieden aan ruimtezoekende bedrijven. Leegstand boven dit niveau beschouwen we als overmatig en kan in potentie een deel van de ruimtevraag opvangen. Figuur 7: Onderdelen behoefteraming

22

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

Ruimtevraag bestaat uit drie componenten De ruimtevraag naar bedrijventerreinen bestaat uit drie componenten: (1) uitbreidingsvraag, (2) vervangingsvraag en (3) additionele vraag. In dit onderzoek brengen we de uitbreidingsvraag en vervangingsvraag kwantitatief en kwalitatief in beeld. De additionele vraag is niet direct te ‘voorspellen’ via de ramingsmethodiek. Wel gaan we in op welke onderdelen hierin een rol kunnen spelen. We rapporteren steeds over netto hectares 16, tenzij anders aangegeven. Tabel 5: Ruimtevraag in drie componenten Wat is het? Vraag naar extra bedrijventerrein, ten opzichte van huidige voorraad, door natuurlijk verloop en dynamiek van bedrijven in de regio. Ook wel autonome vraag genoemd.

+

Additionele vraag

Vervangingsvraag

Uitbreidingsvraag

X +

+

Hoe bepalen we deze ruimtecomponent? Via Bedrijfslocatiemonitor (BLM) methodiek, ontwikkeld door het CPB. Basis voor deze methodiek is werkgelegenheid.

-

Recent voorbeeld in Zuid-Holland Nieuwbouw/uitbreiding van Lely Industries op de Lely Campus in Maassluis.

Onttrekking (bijv. transformatie)

+

+

Wat is het? Vraag naar bedrijventerrein door onttrekking van een deel van de huidige voorraad bedrijventerreinen (bijvoorbeeld door transformatie van een bedrijventerrein naar een woonfunctie). Hoe bepalen we deze ruimtecomponent? Inventarisatie van plannen voor onttrekkingen (transformaties) onder alle gemeenten. Recent voorbeeld in Zuid-Holland Nieuwbouw Vandenberg-Verdegaal op Bulb Trade Park in Noordwijkerhout als gevolg van herontwikkeling naar wonen op oude locatie. Wat is het? Vraag naar bedrijventerrein die niet direct te ‘voorspellen’ is via ramingsmethodiek. Het gaat veelal om grote, nieuwe (economische) ontwikkelingen 17, incidenteel van aard. Hoe bepalen we deze ruimtecomponent? Inschatting op basis van bestaande onderzoeken en eigen databases over locatiedynamiek, maar ook veelal niet direct kwantificeerbaar. Recent voorbeeld in Zuid-Holland De nieuwbouw van Zalando in Bleiswijk. Dit betekent nieuwe activiteit voor Zuid-Holland vanuit een bedrijf dat er nog niet gevestigd was.

De gemiddelde netto-bruto verhouding op bedrijventerreinen in Zuid-Holland is 0,77. Ontwikkelingen voor bijvoorbeeld de energie infrastructuur zijn hier dus geen onderdeel van. Dit zijn immers geen bedrijven (economische activiteit) en kennen dus afwijkende vestigingscriteria. Bovendien kunnen dit soort ontwikkelingen ook elders (buiten bedrijventerreinen) landen. Het is wel raadzaam om te monitoren of dit soort ontwikkelingen ten koste gaan van ruimte voor bedrijven.

16 17

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

23

We ramen de ruimtevraag over een bepaalde periode; de komende tien en twintig jaar. Bij het bepalen van de behoefte zetten we de ruimtevraag af tegen hard planaanbod volgens de provinciale monitor. We weten dat niet al het harde aanbod in de monitor ook direct uitgeefbaar is. Waar mogelijk geven we dit aan bij de aanbodanalyse per deelregio. Het harde aanbod komt naar verwachting wel beschikbaar binnen de periode dat we ook de vraag ramen. Dit betekent ook dat er een discrepantie kan zijn tussen de ervaren ruimtevraag en het aanbod dat nú beschikbaar is, en onze confrontatie van vraag en aanbod op langere termijn/de periode waarin we de vraag ramen. We schetsen in dit rapport verschillende beleidsknoppen om vraag en aanbod beter met elkaar in balans te brengen, want oplossingen liggen niet alleen aan de aanbodzijde (nieuwe bedrijventerreinen ontwikkelen).

3.5 Interpretatie van behoefteraming Werkgelegenheid als basis, maar geen wetmatigheid, voor toekomstige ruimtevraag De gehanteerde methodiek voor het bepalen van de uitbreidingsvraag is een van onderop (op basis van specifieke lokale en regionale data uit de Zuid-Hollandse regio’s 18) opgebouwde modelmatige benadering van de ruimtevraag. Belangrijk uitgangspunt daarbij is dat de ruimtevraag afgeleid kan worden van de werkgelegenheidsontwikkeling. Daarbij kijkt het model naar het resultaat van drie parameters (zie bijlage A voor nadere methodische toelichting): • de ontwikkeling van het aantal banen (naar sector en naar regio) tussen het basisjaar van de prognose en een moment in de toekomst; • waar deze banenontwikkeling plaatsvindt, de locatietypevoorkeur: vindt de groei plaats op bedrijventerreinen of bijvoorbeeld op kantoorlocaties en in centrumgebieden?; • hoeveel ruimte elke baan inneemt, de terreinquotiënt, en de verwachte ontwikkeling daarvan. Daarbij nemen we bijvoorbeeld het effect van trends als robotisering/automatisering mee, die soms leiden tot minder of stabiele werkgelegenheid op de productielocatie, maar wel groei in productie, toegevoegde waarde en ruimtebeslag (een stijgende terreinquotiënt dus).

Het is nadrukkelijk de combinatie van de verwachte ontwikkeling op deze parameters die het toekomstige ruimtebeslag en daarmee de verwachte uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen bepaalt. Van invloed op deze toekomstige ontwikkeling zijn onder meer economische groei, vraag naar werknemers, trends, maar bijvoorbeeld ook (gemaakte) beleidskeuzes tot op heden. Laatste factor is bijvoorbeeld van invloed op hoe/waar bedrijven nu zijn gevestigd in een regio en daarmee op de locatietypevoorkeur; zeker in een provincie waar de ruimteclaims vanuit verschillende opgaven groot zijn. Daarnaast geldt dat ontwikkelingen in het model niet altijd direct veranderingen in de praktijk betekenen. Theoretisch betekent elke extra baan per direct ook extra ruimtevraag en andersom. Zeker op microniveau (bedrijfsniveau) klopt deze aanname in de praktijk niet altijd direct. Werkgelegenheid moet erg sterk terugvallen wil er daadwerkelijk sprake zijn van krimp in ruimtebeslag. De werkgelegenheid bij bedrijven beweegt met de economische golven mee. Bij de eerste de beste paar werknemers die erbij komen of eraf gaan, zal een bedrijf niet zomaar ruimte afstoten of uitbreiden. Dit gebeurt pas als echt duidelijk is dat er structureel meer of minder ruimte nodig is, waarbij vaak ook meer strategische, bedrijfseconomische afwegingen en andere factoren dan alleen de werkgelegenheid een rol spelen.

19 Daardoor bewegen dus ook parameters als de terreinquotiënt met deze ontwikkelingen mee en is sprake van een tijdsfactor tussen de ontwikkelingen bij bedrijven en het ruimtelijk effect. Dit is één van de redenen dat de behoefteraming op een bepaald schaalniveau opgesteld moet worden om een betrouwbaar beeld te kunnen geven. Op

Zie de bouwstenennotitie. Uit eerder onderzoek (CPB, 1998 en Stec Groep, 2018) blijkt dat bedrijven pas structureel fysiek inkrimpen als de werkgelegenheid met zo’n 50% afneemt. Voor de industrie moet die afname zelfs meer dan 80% zijn. Feitelijk gaat het dan om faillissementssituaties of fundamentele herlocatie-afwegingen.

18 19

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

24

regionaal schaalniveau – en over langere termijn – geeft de beschreven behoefteramingsmethodiek een gedegen inschatting van de ruimtevraag 20. Behoefteraming is beleidsneutraal, uitgedrukt in twee scenario’s De WLO-scenario’s zijn de basis voor de raming van de uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen in ZuidHolland. De ontwikkeling van de totale werkgelegenheid is gebaseerd op de twee WLO-scenario’s van het CPB/PBL (2015): WLO laag en WLO hoog. De algehele groeipercentages van de WLO-scenario’s zien we als gegeven, en leggen we bovenop de meest recente werkgelegenheidscijfers (LISA, 2020). Hoewel de WLO scenario’s een langjarige raming zijn, kiezen we er dus voor om het basisjaar te verschuiven naar het meest recente jaar. Daarmee ligt de verwachte werkgelegenheidsgroei in lijn met de langjarige historische ontwikkeling in Zuid-Holland, en ook meer in lijn met de meest recente bevolkingsprognoses van ZuidHolland. Deze methodiek is besproken en bevestigd als solide en betrouwbaar met het PBL in het deskundigenpanel. Zie bijlage A voor meer informatie over de gebruikte methodiek. De WLO-scenario’s zijn gecheckt op realiteit voor Zuid-Holland. De onderliggende aannames zijn vergeleken met historische ontwikkelingen en met de provinciale bevolkingsprognose. We concluderen hieruit dat het WLO-laag scenario niet erg realistisch lijkt.

Zowel de langjarige historische ontwikkeling van de werkgelegenheid als de verwachte ontwikkeling van de bevolking liggen meer in lijn met de uitgangspunten van het WLO hoog scenario. Hierbij zien we wel enige regionale verschillen. In de behoefteramingen per regio gaan we bij de conclusies in op deze regionale situatie en interpretatie van de scenario’s. De geraamde uitbreidingsvraag is een beleidsneutraal scenario. De raming kijkt naar langjarige historische ontwikkelingen en houdt rekening met trends en ontwikkelingen in de toekomst. De raming gaat dus uit van het voortzetten van de huidige praktijk van bedrijventerreinenontwikkeling en -planning, en van de autonome groei van bedrijven. Huidige locatievoorkeuren en gemiddeld ruimtegebruik worden dus min of meer voortgezet (rekening houdend met trends en ontwikkelingen). In het expertpanel voor deze prognose werd dit omschreven als ‘als je doet wat je altijd deed, krijg je wat je altijd kreeg’. Beleidskeuzes en -ambities kunnen echter grote impact hebben op de ruimtevraag. Een goed voorbeeld daarvan is de provincie Utrecht, dat ook met grote ruimtedruk te maken heeft. Hier zijn verschillende keuzes gemaakt om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren: • In de Ruimtelijke Economische Strategie (RESU) is gekozen om nieuwvestiging van ‘XXL-logistiek’ niet meer te faciliteren.

• In het door PS vastgestelde ‘kader regionaal programmeren’ heeft de provincie de regiogemeenten uitgangspunten meegegeven waarbinnen ze moeten opereren. Hierin is onder meer opgenomen dat circa 10% van de geprognosticeerde ruimtevraag niet wordt geaccommodeerd en dat 20 tot 30% van de behoefte wordt afgedekt door intensiveren/herstructureren van bestaande bedrijventerreinen. Dit is een inspanningsopgave die betrokken wordt bij de regionale programmering. • Deze keuzes en uitgangspunten gaan gepaard met flankerende maatregelen zoals de inzet van Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU) als uitvoeringsorganisatie en een aanvullende financiering vanuit de provincie aan OMU van € 30 miljoen voor de eerste vier jaar. Het is dus belangrijk om te beseffen dat de geraamde uitbreidingsvraag niet zonder meer een ‘gegeven’ is, maar dat hier invloed op uitgeoefend kan worden. In onderstaand figuur schetsen we de mogelijke ontwikkeling van de voorraad in de twee scenario’s en geven we indicatief weer wat de impact kan zijn van beleidskeuzes. Overigens zijn er ook beleidskeuzes die een verhogend effect hebben op de ruimtevraag, zoals het actief verplaatsen van bedrijven vanuit het buitengebied naar een formeel bedrijventerrein. In de behoefteraming per regio gaan we in op de knoppen waar aan gedraaid kan worden, en geven we (indicatief) weer welke impact dit heeft op de ruimtevraag.

Dit blijkt onder meer uit een evaluaties van de BLM door het Planbureau voor de Leefomgeving en een evaluatie van Erik Louw en Han Olden (2016), hier te raadplegen.

20

25

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

Figuur 8: Indicatieve verbeelding impact beleidskeuzes op ontwikkeling bedrijventerreinvoorraad in WLO-scenario’s

Netto uitgegeven voorrad in ha

8.400 8.200 8.000 7.800 7.600 7.400 7.200 7.000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Netto uitgegeven voorraad

WLO laag

WLO hoog

Voorbeeld impact beleidskeuzes op WLO hoog

Effect COVID-19 crisis valt naar verwachting binnen de bandbreedte van WLO laag en hoog De coronacrisis heeft in 2020 een forse impact gehad op de Nederlandse economie. De economie kromp in 2020 met 3,7% (bron: CBS, 2021; voorlopig cijfer). Dat was de grootste krimp sinds 2009. Hoewel de (lange termijn) effecten nog niet duidelijk zijn, zien we inmiddels echter dat de economie zich sneller herstelt dan verwacht. Voor 2021 wordt volgens de juniraming van het CPB uitgegaan van een economische groei van 3,2%, en voor 2022 zelfs van 3,3%. Het bbp ligt naar verwachting in het derde kwartaal van dit jaar alweer op het niveau van vóór de coronacrisis. Het CPB verwacht dat ook de werkgelegenheid snel terugkeert op het oude niveau. Hoe het herstel er uit ziet, verschilt per sector. Het voorlopige beeld is dat sectoren die veelal op bedrijventerreinen zijn gevestigd er relatief goed vanaf komen. Uit onze eigen monitoring van locatiedynamiek zagen we in 2020 in Nederland een afname van 15% in de ruimtevraag op bedrijventerreinen (zowel uitgifte van nieuw bedrijventerrein, herontwikkeling van brownfields als opname in de bestaande voorraad) ten opzicht van (topjaar) 2019. In Zuid-Holland was het beeld anders en was zelfs sprake van een toename van bijna 20% in 2020.

Dit had alles te maken met een aantal grootschalige logistieke transacties, zoals Odin Warehousing dat een nieuw distributiecentrum van zo’n 120.000 m² in gebruik gaat nemen op Distripark Maasvlakte West en verschillende grootschalige uitgiftes op Distripark Dordrecht. We zien op landelijk niveau dat de locatiedynamiek zich weer snel herstelt en in de eerste helft van 2021 weer op het ‘oude’ niveau zit 21. Rabobank 22 verwacht dat belangrijke sectoren voor bedrijventerreinen als de transportsector en industrie in 2021 bovengemiddeld groeien. Voor de bouw verwachten zij wel een krimp voor 2021. Daarnaast zien we dat de coronacrisis vooral een katalysator is geweest van trends die al zichtbaar waren in de bedrijventerreinenmarkt. Voorbeelden zijn de groei van ecommerce (en daardoor versterkte groei van zowel XL- als kleinschalige stadslogistiek) en meer aandacht voor een groene, gezonde en prettige werkomgeving. Vanwege de grote sectorale groeiverschillen en specifieke regionale kenmerken verwacht Rabobank dit jaar ook grote regionale groeiverschillen. Voor de Zuid-Hollandse regio’s is het vooruitzicht daarbij gemiddeld tot goed. Regio Delft en Westland is naar verwachting één van de sterkste groeiers in Nederland. Al met al verwachten we dat de bandbreedte van de WLO-scenario’s op de lange termijn overeind blijft als realistisch toekomstbeeld.

WLO laag gaat, voor heel Nederland, uit van een jaarlijkse economische groei

21 22

https://stec.nl/wp-content/uploads/2021/09/Stec-Groep-Marktupdate-bedrijventerreinen-medio-2021.pdf. https://www.rabobank.nl/kennis/s011153233-grote-regionale-verschillen-in-economisch-herstel.

26

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

van 1,1% tot 2030. Hoewel de economie in 2020 sterk kromp, zien we dat de economie zich snel herstelt en verwachten we dat de economische groei op lange termijn niet onder WLO laag uit komt. Figuur 9: Economische groei in Nederland in perspectief; corona-effect lijkt kortstondig 4 Volumemutatie bbp (in %)

3 2 1 0 -1 -2 -3 -4 -5 2015

2016 2017 Historisch

2018

2019* 2020* 2021 2022 2023 2024 Voorspelling CPB (juniraming 2021)

2025 2026 2027 WLO laag

2028 2029 2030 WLO hoog

Bron: CPB (juni 2021) Actualisatie Verkenning middellange termijn 2022-2025; CBS Statline, 2021; CPB/PBL (2015), Nederland in 20302050: twee referentiescenario’s – Toekomstverkenning Welvaart en Leefomgeving.

Behoefteraming is een saldobenadering De geraamde uitbreidingsvraag is een saldo-benadering: positieve en negatieve uitkomsten van sectoren vallen tegen elkaar weg. Vertaald naar ruimtevraag betekent dit dat op termijn bestaande locaties vrijvallen en hier – in potentie – nieuwe bedrijven gevestigd kunnen worden. De vraag is hoe het (bestaande, vrijkomende) aanbod aansluit bij de wensen en eisen van de zoekende partij. Inzicht in de kwalitatieve kant van vraag en (bestaand, mogelijk vrijkomend) aanbod wordt in deze context dus extra belangrijk. De behoefteraming gaat dus niet alleen over nieuwe terreinen; juist de bestaande voorraad is van groot belang. Het toekomstbestendig maken en houden van de bestaande voorraad, bijvoorbeeld via herstructurering, is van belang om een deel van de vraag ook binnen die bestaande voorraad te laten landen. In de praktijk zit vaak een gat tussen vrijval en herbenutting van ruimte. Herontwikkeling vraagt tijd, waardoor ook rekening gehouden moet worden met een bepaalde schuifruimte: beschikbaarheid van voldoende en kwalitatief passend aanbod om in de behoefte van bedrijven te kunnen voorzien terwijl ondertussen de vrijgevallen ruimte vraaggericht en passend bij de kwaliteiten van de vraag wordt herontwikkeld. Een negatieve uitbreidingsvraag betekent dus ook niet dat er helemaal geen ruimtevraag is.

Bedrijven kunnen om kwalitatieve redenen een vervangingsvraag hebben naar een andere locatie. Zoals door veranderende huisvestingswensen en eisen – bijvoorbeeld door krimpende ruimtevraag – en door ontwikkelingen in de omgeving van het bedrijf (ruimtelijk, wetgeving, et cetera).

3.6 Vertaling vraag naar werkmilieus De behoefteraming wordt in de basis uitgesplitst naar sectoren. Per sector wordt een verwachting uitgesproken over de drie prognoseparameters (werkgelegenheid, locatietypevoorkeur en terreinquotiënt) en zo wordt per sector de ruimtevraag in beeld gebracht. Dit is de basis van de BLM-methodiek, ontwikkeld door het CPB/PBL. We zien echter dat het ruimtelijke en kwalitatieve onderscheid in de vraag naar bedrijventerreinen zich steeds minder voordoet op basis van sectorafbakeningen. De sector waarin een bedrijf actief is (o.b.v. SBI-codering) zegt niet altijd iets over de activiteit of het soort vestiging van het bedrijf. Bijvoorbeeld: een industriebedrijf kan ook een logistieke vestiging openen, om de distributie van de producten te verzorgen. Of een bouwbedrijf dat een prefab-fabriek (productie) begint.

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

27

Om tot een praktische en werkbare behoefteraming te komen, kijken we daarom naar andere aspecten die kwalitatief onderscheidend zijn. Wij zien twee kenmerken die het meest bepalend zijn in ruimtelijk relevant onderscheid in de vraag naar bedrijventerreinen: 1. De activiteit van een bedrijf, en daarmee de mate van hinder 2. De omvang van een bedrijf (klein/middelgroot versus groot/XL) In onderstaand figuur hebben we deze twee kenmerken op twee assen uiteengezet, waarmee een matrix van typen werkmilieus ontstaat. Een indeling is nooit met een schaartje te knippen, maar we zien grofweg vijf onderscheidende typen werkmilieus. Let op: een werkmilieu is niet hetzelfde als een bedrijventerrein. Er kan bijvoorbeeld ook behoefte zijn aan grootschalige productie (HMC) op een binnenstedelijk terrein als de Binckhorst. Een uitgebreidere toelichting op de (kenmerken van de) werkmilieus vindt u in bijlage C. 1. Gemengd stedelijk: lichte bedrijvigheid, stadsverzorgend, klein tot middelgroot 2. Campus: drie locaties in Zuid-Holland (Leiden Bio Science Park, Space Business Park en TU Delft Campus Zuid) 23 3. Regulier: reguliere bedrijventerreinactiviteiten als handel, bouw, productie en transport, (boven)lokaal, klein tot middelgroot 4. Grootschalige distributie (XXL > 3 ha 24): grootschalige distributie en warehousing, (boven)regionaal 5.

Grootschalige productie (HMC): grootschalige (overwegend vanaf 1 ha) productie/assemblage/recycling/etc., circulair, regionaal. Deze ruimtevraag bestaat voor circa 95% uit HMC bedrijven De uitbreidingsvraag vanuit de verschillende sectoren vertalen we naar deze vijf typen werkmilieus. Vervolgens beoordelen we het harde planaanbod vanuit de (ruimtelijk relevante) kenmerken die bij elk werkmilieu passen, zoals kavelomvang en milieucategorie. Op die manier maken we een confrontatie van vraag en aanbod per werkmilieu, en wordt duidelijk wat de kwalitatieve behoefte is.

MILIEUCATEGORIE Provincie Zuid-Holland spreekt in zijn bedrijventerreinenstrategie over HMC als milieucategorie 3 en hoger. Dit zou betekenen dat bijna alle bedrijven op bedrijventerreinen hoge milieucategorie bedrijven zijn. Dat strookt niet met de classificatie van de VNG, waarbij vanaf categorie 4 doorgaans een hogere milieucategorie wordt genoemd. Ook wij rekenen in de behoefteraming bedrijven(terreinen) vanaf categorie 4 tot HMC. Wel moet volgens de provinciale compensatieregeling een gemeente vanaf milieucategorie 3.1 compenseren (indien het kavel groter is dan 1 hectare). Maar daarmee is categorie 3.1 en 3.2 nog geen HMC. Het aandeel van milieucategorie 3.1 en 3.2 in de uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen in Zuid-Holland bedraagt circa 50 tot 60%.

23 Dit zijn de locaties die specifiek zijn genoemd in het omgevingsbeleid onder ‘een concurrerend Zuid-Holland’ en in de subsidieregeling campussen van de provincie. 24 Vraag in dit segment kan deels ook kleiner zijn dan 3 ha, indien het gaat om doorgroei/uitbreiding van bestaande bedrijven die groter zijn dan 3 ha.

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

28

Figuur 10: Schematische weergave werkmilieus bedrijventerreinen

WERKMILIEUS EN SEGMENTEN (XXL, HMC EN WATERGEBONDEN) De provincie heeft in de uitvraag voor deze prognose specifiek gevraagd om de behoefte voor een drietal segmenten in beeld te brengen: XXL, HMC en watergebonden. Daarnaast besteden we aandacht aan de stadsdistributie als opkomend segment. We hebben het XXL- en HMC-segment geïntegreerd in de typen werkmilieus. • Het XXL-segment (> 3 ha) valt samen met werkmilieu ‘grootschalige distributie’. Incidenteel kan het voorkomen dat vraag naar kavels > 3 ha vanuit bijvoorbeeld productie afkomstig is. Echter, we verwachten dat dit hoofdzakelijk distributie/warehousing zal zijn. Dynamiek uit recente jaren bevestigt dit beeld. • Het HMC-segment valt in onze indeling samen met werkmilieu ‘grootschalige productie’. We hanteren hier de ondergrens van 1 hectare kavelomvang. Het werkmilieu grootschalige productie heeft naast de HMC bedrijven nog een klein aandeel (circa 5%) overige ruimtevragers: denk aan bedrijven in de schil van de HMC bedrijven (schoonmaak, beveiliging, een gespecialiseerd transportbedrijf, een tankstation, et cetera). • Het watergebonden segment gaat dwars door de werkmilieus heen. Dit brengen we per regio aanvullend op de werkmilieus in beeld. Wel is het dus zo dat de vraag naar dit segment niet additioneel is, maar onderdeel is van de uitbreidingsvraag in de verschillende werkmilieus.

• Een ander segment dat dwars door de indeling van werkmilieus heen gaat is stadsdistributie. Dit is een vraagsegment dat sterk in opkomst is. Dit brengen we per regio aanvullend op de werkmilieus in beeld, zie bijlage C voor verdieping op stadsdistributie. Ook de vraag naar stadsdistributie is niet additioneel, maar is onderdeel van de uitbreidingsvraag in de verschillende werkmilieus.

29

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

4 Behoefteraming provincie ZuidHolland In dit hoofdstuk vindt u de behoefteraming voor de provincie als geheel. In de volgende hoofdstukken lichten we de behoefteraming per regio toe en gaan we uitgebreid in op de verschillende onderdelen van de behoefte (vraag, aanbod, confrontatie). In dit hoofdstuk beschrijven we bondig de resultaten op totaalniveau van provincie Zuid-Holland.

4.1 Ruimtevraag 4.1.1 Uitbreidingsvraag De uitbreidingsvraag ramen we in twee perioden: voor de komende tien jaar, en een doorkijk naar 2040. Voor de kwalitatieve vertaling van de vraag en de confrontatie met het aanbod kijken we alleen naar de periode tot en met 2030. Totale vraag op provincieniveau De bandbreedte van de uitbreidingsvraag in provincie Zuid-Holland in de periode 2021 tot en met 2030 is 273 tot 664 hectare bedrijventerrein. Dit betekent een jaarlijkse vraag van circa 27 tot 66 hectare in de periode 2021 tot en met 2030. In de periode 2031 tot en met 2040 is er een uitbreidingsvraag van maximaal circa 431 hectare in Zuid Holland. De uitbreidingsvraag in deze periode ligt op een lager niveau vanwege een afvlakkende werkgelegenheidsontwikkeling en naar verwachting minder harde stijging van de terreinquotiënt. Tabel 6: Uitbreidingsvraag in provincie Zuid-Holland in netto hectare Tijdsperiode ▼ 2021 tot en met 2030 2031 tot en met 2040

Scenario ►

WLO laag 273 14

WLO hoog 664 431

286

1.095

2021 tot en met 2040

VERGELIJKING MET PROGNOSE RUIMTEVRAAG UIT DE NOVI In opdracht van het ministerie van Economische Zaken hebben medio 2019 het Economisch Instituut voor de Bouw en Buck Consultants per landsdeel de ruimtevraag naar kantoren en bedrijventerreinen tot en met 2030 geraamd. Het areaal bedrijventerrein in landsdeel West (Zuid-Holland, Noord-Holland, Utrecht) zal volgens deze raming naar verwachting tussen 2017 en 2030 met 14% tot 21% toenemen (ofwel een jaarlijkse toename van 1,0% tot 1,5%). Voorliggende behoefteraming (273 tot 664 hectare uitbreidingsvraag in 2021 t/m 2030) gaat uit van een toename van 4% tot 9%, ofwel een jaarlijkse toename van 0,4% tot 0,8%. 4.1.2 Vervangingsvraag Door transformatie van bestaande bedrijventerreinen verwachten we een vervangingsvraag van maximaal circa 189 hectare in Zuid-Holland tot en met 2040. Dit is circa 3,0% van de huidige uitgegeven voorraad. Het

30

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

faciliteren van de ruimtevraag die voortkomt uit de transformatie van bestaande bedrijventerreinen is afhankelijk van de compensatieplannen 25 van de individuele gemeenten waar transformatieplannen spelen. Voor circa 117 hectare is de verwachting dat de uitvoering van de transformatie binnen nu en 5 jaar start. We nemen bij deze plannen aan dat de vervangingsvraag vóór 2031 concreet wordt, mede vanwege de verstedelijkingsambitie en woningbouwopgave van Zuid-Holland. Tabel 7: Vervangingsvraag in provincie Zuid-Holland Indicatie start uitvoering 0 tot 5 jaar 5 tot 10 jaar Na 10 jaar of onbekend Totaal t/m 2040

Verwachte periode vervangingsvraag 2021 t/m 2030 2031 t/m 2040 na 2040

Indicatie vervangingsvraag in netto hectare 117 39 33 189

Bron: Stec Groep (2021), op basis van invenarisatie transformatieplannen onder gemeenten.

4.1.3 Additionele vraag Grootschalige vestigers Additionele vraag bestaat uit veelal grote, nieuwe (economische) ontwikkelingen, incidenteel van aard. In de praktijk zien we dat deze zogenaamde witte raven voornamelijk grootschalige logistieke of industriële vestigers zijn of (hyperscale) datacenters. We drukken deze potentiële extra vraag niet uit in hectares, maar beschrijven kwalitatief de potentie van deze ruimtevragers voor de regio. 4.1.4 Totale ruimtevraag Totale ruimtevraag in perspectief De totale ruimtevraag bestaat uit de uitbreidingsvraag plus vervangingsvraag. De bandbreedte van de totale ruimtevraag in provincie Zuid-Holland in de periode 2021 tot en met 2030 is 392 tot 783 hectare bedrijventerrein. Dit betekent een gemiddelde jaarlijkse vraag van circa 39 tot 78 hectare. De bovenkant van de bandbreedte ligt enkele hectaren boven de langjarige (2005-2019) historische uitgifte in de provincie. Figuur 11: Gemiddelde jaarlijkse ruimtevraag en historische uitgifte in netto ha in Zuid-Holland 0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

Uitbreidingsvraag + vervangingsvraag 2021 t/m 2030 - WLO laag Uitbreidingsvraag + vervangingsvraag 2021 t/m 2030 - WLO hoog Historische uitgifte 2005 t/m 2019 (langjarig) Historische uitgifte 2015 t/m 2019 (hoogconjunctuur) Behoefteraming 2017 - uitbreidingsvraag 2016 t/m 2030 - laag Behoefteraming 2017 - uitbreidingsvraag 2016 t/m 2030 - hoog

4.2 Aanbod 4.2.1 Bestaande voorraad Kwaliteit bestaande voorraad Bureau BUITEN heeft in opdracht van de provincie Zuid-Holland een vitaliteitsscan gemaakt van alle bedrijventerreinen in de provincie. Dit onderzoek geeft inzicht in de kwaliteit (op de aspecten duurzaam en gezond, fysiek ruimtelijk en sociaal economisch) per bedrijventerrein. Alle terreinen worden op provincieniveau ingedeeld in de categorieën koplopers (meeste kwaliteit), peloton (gemiddelde kwaliteit) en achtervolgers (minste kwaliteit). In Zuid-Holland zitten circa 15% van de terreinen in de categorie koploper, circa 68% van de terreinen in de categorie peloton en circa 17% in de categorie achtervolgers. Compensatieplannen zijn als maatregel opgenomen in de provinciale Omgevingsverordening met als doel het in goede banen leiden van transformaties van bestaande bedrijventerreinen naar een andere bestemming dan bedrijven.

25

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

31

Op bestaande terreinen met een gemiddelde of lagere kwaliteit zijn er kansen om te intensiveren door incourante panden en kavels te herontwikkelen. Hiermee verbeter je de kwaliteit van het terrein door courante nieuwbouw te realiseren en boek je ruimtewinst door meer bedrijfsmeters mogelijk te maken binnen hetzelfde gebied. We gaan ervan uit dat het realistisch is 2,5% ruimtewinst te boeken op peloton terreinen en 5% ruimtewinst te boeken op achtervolger terreinen. We gaan er dus uit dat er een ruimtewinst van circa 142 hectare gerealiseerd kan worden door te intensiveren door middel van herontwikkeling in de bestaande voorraad in Zuid-Holland. Als bijkomend voordeel zal de kwaliteit van deze terreinen toenemen door het toevoegen van nieuwe en courante panden. Leegstand Het totale aanbod van panden op bedrijventerreinen in Zuid-Holland bedraagt circa 1.408.000 m2 bvo (peildatum juni 2021). Hiermee komt het aanbodpercentage op bedrijventerreinen op circa 2,8%. Aanbod is een goede graadmeter voor het leegstandspercentage maar is niet hetzelfde als leegstand. Panden kunnen aangeboden worden én nog in gebruik zijn. Anderzijds kunnen panden leeg staan maar niet aangeboden worden. Naast onze eigen aanbodmonitor houdt het CBS jaarlijks een leegstandsmonitor bij. Deze monitor heeft ook een afbakening op bedrijventerreinen.

Als we kijken naar de meest recente gerapporteerde leegstand op bedrijventerreinen (uit 2019) zien we voor Zuid-Holland een leegstandspercentage van circa 3,9%. We merken hierbij op dat het CBS administratieve leegstand monitort. Panden worden als leeg geregistreerd wanneer er geen eindgebruiker op het adres staat ingeschreven. Daarmee kan het voorkomen dat wanneer een bedrijf verderop in de straat een extra opslaghal huurt en op dit extra adres niet staat ingeschreven, dat dit pand als ‘leeg’ wordt geregistreerd. Onze inschatting op basis van deze twee bronnen is dat de leegstand op provincieniveau onder frictieleegstand zit. Er is dus sprake van krapte op de bedrijfsruimtemarkt in Zuid Holland. Regionaal en lokaal kunnen uiteraard verschillen bestaan. 4.2.2 Hard planaanbod Er is in de regio per 1-1-2021 nog zo’n 632 hectare aan harde plannen beschikbaar, inclusief de campuslocaties. Dit zijn plannen die al zijn vastgelegd in onherroepelijke bestemmingsplannen.

4.3 Behoefte (confrontatie vraag-aanbod) De confrontatie van vraag en aanbod maken we voor de periode 2021 tot en met 2030. We ramen dus de vraag vanaf 1-1-2021 tot en met 31-12-2030 en zetten daar het harde planaanbod per 1-1-2021 tegen af. Wel constateren we dat er veel ruis zit tussen hectares die in de monitor hard en uitgeefbaar zijn en wat er in de praktijk op dit moment beschikbaar is (bijvoorbeeld doordat delen van bestemmingsplannen nog uitgewerkt moeten worden, kavels niet bouwrijp zijn of kavels niet actief aangeboden worden door particuliere eigenaren). We gaan er van uit dat dit aanbod wel in de komende tien jaar op de markt komt, en dus meegenomen moet worden in de confrontatie voor de komende tien jaar. 4.3.1 Kwantitatieve confrontatie vraag-aanbod Totaalniveau Zuid-Holland We confronteren de totale ruimtevraag (uitbreidingsvraag en vervangingsvraag) met het harde planaanbod. In het WLO-laag scenario is er meer aanbod dan vraag. Er is in dit scenario een overaanbod van 186 hectare tot en met 2030. In het WLO-hoog scenario is sprake van een behoefte van circa 205 hectare tot en met 2030. We merken daarbij op dat de component vervangingsvraag een onzekere factor is, en dat additionele vraag hierin niet is meegerekend.

32

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

Figuur 12: Kwantitatieve vraag-aanbodverhouding Zuid-Holland in netto hectare (2021 t/m 2030) 1.200 1.000 800

Zacht planaanbod

600

Hard planaanbod

400

Vervangingsvraag

200

Uitbreidingsvraag

0 Ruimtevraag 2021 t/m 2030 WLO laag

Ruimtevraag 2021 t/m 2030 WLO hoog

Planaanbod

4.3.2 Kwalitatieve confrontatie vraag-aanbod In de volgende hoofdstukken (H5 t/m 8) gaan we in op de kwalitatieve confrontatie van vraag en aanbod per regio. Daarin splitsen we de vraag uit naar verschillende typen werkmilieus en beoordelen we het beschikbare aanbod op geschiktheid voor het huisvesten van de vraag vanuit deze werkmilieus. Doordat een groot deel van de vraag lokaal tot regionaal gebonden is, is een kwalitatieve confrontatie op provincieniveau niet zinvol. Er is één segment dat wel regio overstijgend is, namelijk grootschalige distributie. Grootschalige distributie is namelijk gebonden aan bedrijventerreinen met een goede verbinding naar grote vervoerassen in plaats van regio’s of kernen. De grote vervoersassen in Zuid-Holland gaan over de regio- en provinciegrenzen heen 26. In het zuiden van de provincie gaat het om de A15/A16corridor en centraal in de provincie gaat het om de A12-corridor, zie ook de figuren hieronder. We kunnen uitbreidingsvraag en aanbod voor grootschalige distributie confronteren op corridor-niveau: • In de regio’s Linker Maasoever en Zuid-Holland Zuid is circa 105 hectare uitbreidingsvraag naar het werkmilieu grootschalige distributie tot en met 2030, hiervan zal niet alles in de A15/A16-corridor landen. In de A15/16-corridor is circa 174 hectare geschikt voor grootschalige distributie en goed bereikbaar vanaf de A15/A16.

Hiervan is wel circa 80 hectare uitsluitend voor agro-gerelateerde bedrijven bedoeld op Nieuw-Reijerwaard. Er is kwantitatief voldoende aanbod om aan de vraag te voldoen in de A15/A16-corridor. • In de Haagse Regio en Midden-Holland is circa 108 hectare uitbreidingsvraag naar het werkmilieu grootschalige distributie tot en met 2030, hiervan zal niet alles in de A12-corridor landen. In de A12corridor is circa 8 hectare geschikt voor grootschalige distributie en goed bereikbaar vanaf de A12. Er is dus kwantitatief niet genoeg aanbod om aan de vraag te voldoen in de A12-corridor.

Buiten deze corridors zit er uiteraard ook aan de randen van de regio’s dynamiek over de provinciegrenzen heen. In elke regio staan we stil bij de dynamiek en het concurrerende aanbod buiten Zuid-Holland en hoe we dit zien in relatie tot vraag-aanbod binnen de provincie.

26

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

Figuur 13: Uitbreidingsvraag en aanbod voor grootschalige distributie in A15/A16-corridor in ZuidHolland

Uitbreidingsvraag t/m 2030 in WLO hoog.

Figuur 14: Uitbreidingsvraag en aanbod voor grootschalige distributie in A12-corridor

Uitbreidingsvraag t/m 2030 in WLO hoog.

33

34

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

5 Behoefteraming Holland Rijnland In dit hoofdstuk vindt u de behoefteraming voor regio Holland Rijnland. We lopen de verschillende onderdelen van de behoefte (vraag, aanbod, confrontatie) stap voor stap langs en sluiten vervolgens af met conclusies en adviezen. Methodiek, achterliggende cijfers en uitgangspunten vindt u in de bijlage. Ook vindt u hier een verslag van de marktconsultatie dat is gebruikt als input voor dit hoofdstuk.

5.1 Ruimtevraag 5.1.1 Uitbreidingsvraag De uitbreidingsvraag ramen we in twee perioden: voor de komende tien jaar, en een doorkijk naar 2040. Voor de kwalitatieve vertaling van de vraag en de confrontatie met het aanbod kijken we alleen naar de periode tot en met 2030. Totale vraag op regioniveau De bandbreedte van de uitbreidingsvraag in Holland Rijnland in de periode 2021 tot en met 2030 is 51 tot 111 hectare bedrijventerrein. Dit betekent een jaarlijkse vraag van circa 5 tot 11 hectare in de periode 2021 tot en met 2030. In de periode 2031 tot en met 2040 is er een uitbreidingsvraag van maximaal circa 62 hectare in Holland Rijnland. De uitbreidingsvraag in deze periode ligt op een lager niveau vanwege een afvlakkende werkgelegenheidsontwikkeling (licht negatief in WLO laag scenario) en naar verwachting minder harde stijging van de terreinquotiënt. Tabel 8: Uitbreidingsvraag in Holland Rijnland in netto hectare Tijdsperiode ▼ 2021 tot en met 2030 2031 tot en met 2040

Scenario ►

2021 tot en met 2040

WLO laag 51 -11

WLO hoog 111 62

40

173

Vraag naar werkmilieu De uitbreidingsvraag vertalen we naar vijf typen werkmilieus. Een toelichting op de werkmilieus vindt u in bijlage C. Uit de behoefteraming blijkt dat in Holland Rijnland de vraag het grootst is naar het reguliere segment en grootschalige distributie. Tabel 9: Uitbreidingsvraag naar werkmilieu in Holland Rijnland in netto hectare, 2021 t/m 2030 Werkmilieu ▼ Scenario ► Gemengd stedelijk Campus Regulier Grootschalige distributie (XXL > 3 ha) Grootschalige productie (HMC) Totaal

WLO - Laag 4 5 20 19 4 51

WLO - Hoog 8 12 42 34 14 111

Watergebonden vraag Alle drie de componenten van de ruimtevraag (uitbreiding, vervanging en additioneel) kunnen van toepassing zijn op de watergebonden vraag. Dat maakt een inschatting van de ruimtevraag gecompliceerd. De vraag kan immers vanuit doorgroei van bestaande bedrijven komen (bijvoorbeeld in waterbouw, zoals

35

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

Holcim Coastal in Alphen aan den Rijn), maar ook vanuit volledig nieuwe activiteiten zoals circulaire initiateven. We baseren ons bij de inschatting van de watergebonden ruimtevraag op een combinatie van bronnen. We kijken naar het aandeel van overwegend watergebonden sectoren in de totale werkgelegenheid, de huidige situatie op watergebonden bedrijventerreinen middels een steekproef (welk deel is daadwerkelijk in gebruik door watergebonden bedrijven?), we kijken naar de historische marktdynamiek 27, maken gebruik van bestaande onderzoeken, gebruiken de input uit het markt- en deskundigenpanel en houden tot slot rekening met beleidsambities. In de marktconsultatie kwam naar voren dat de watergebonden vraag niet acuut speelt in Holland Rijnland, maar wat verder in de tijd ligt. De deelnemers aan de marktconsultatie constateren daarnaast dat kavels aan het water ook voor woningbouwontwikkeling zeer gewild lijken. In Alphen aan den Rijn wordt bijvoorbeeld een deel van de Rijnhaven getransformeerd, terwijl dit terrein in potentie ook geschikt is om circulaire activiteiten te huisvesten. Woningbouw op dit soort plekken kan in de toekomst ook bedrijvigheid in de nabijheid belemmeren, bijvoorbeeld door geluidsrichtlijnen. Al met al schatten we de watergebonden vraag in Holland Rijnland in op grofweg zo’n 4 tot maximaal circa 10 hectare tot en met 2030.

We zien daarbij een opgave om bestaande watergebonden bedrijventerreinen beter te benutten. 5.1.2 Vervangingsvraag Door transformatie van bestaande bedrijventerreinen verwachten we een vervangingsvraag van maximaal circa 16 hectare in Holland Rijnland tot en met 2040. Dit is circa 1,2% van de huidige uitgegeven voorraad. Het faciliteren van de ruimtevraag die voortkomt uit de transformatie van bestaande bedrijventerreinen is afhankelijk van de compensatieplannen van de individuele gemeenten waar transformatieplannen spelen. Voor circa 16 hectare is de verwachting dat de uitvoering van de transformatie binnen nu en 5 jaar start. We nemen bij deze plannen aan dat de vervangingsvraag vóór 2031 concreet wordt, mede vanwege de verstedelijkingsambitie en woningbouwopgave van Zuid-Holland. De vervangingsvraag tot en met 2030 speelt in Leiden (8 ha) en Alphen aan den Rijn (8 ha). Daarnaast is er voor 28 hectare aan vervangingsvraag nog onbekend wanneer dit gaat spelen. Tabel 10: Vervangingsvraag Holland Rijnland Indicatie start uitvoering 0 tot 5 jaar 5 tot 10 jaar Na 10 jaar of onbekend Totaal t/m 2040

Verwachte periode vervangingsvraag 2021 t/m 2030 2031 t/m 2040 na 2040

Indicatie vervangingsvraag in netto hectare 19,0 0,0 28,3 47,3

Bron: Stec Groep (2021), op basis van inventarisatie transformatieplannen onder gemeenten.

In bijlage B vindt u een lijst met alle door de regiogemeenten opgegeven transformatieplannen in Holland Rijnland. Ook leest u daar hoe de opgegeven transformatieplannen zijn omgezet naar verwachte vervangingsvraag in de kwantitatieve vraag-aanbodconfrontatie. 5.1.3 Additionele vraag Grootschalige vestigers Additionele vraag bestaat uit veelal grote, nieuwe (economische) ontwikkelingen, incidenteel van aard. In de praktijk zien we dat deze zogenaamde witte raven voornamelijk grootschalige logistieke of industriële vestigers zijn of (hyperscale) datacenters. We drukken deze potentiële extra vraag niet uit in hectares, maar beschrijven kwalitatief de potentie van deze ruimtevragers voor de regio.

Op basis van de historische uitgifte in Zuid-Holland en onze eigen Database Locatiebeslissingen Nederland, waarin ook bestaande voorraad wordt meegenomen.

27

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

36

Holland Rijnland is de enige Zuid-Hollandse regio die de afgelopen jaren geen grootschalige distributiecentra heeft aangetrokken. Deels is dit te verklaren doordat de regio minder hoog op het lijstje staat als logistieke vestigingslocatie bij ontwikkelaars en eindgebruikers (ten opzichte van logistieke hotspots als de A12-corridor en het Rotterdamse havengebied). Deels heeft dit ook te maken met het ontbreken van courant aanbod, zowel in de bestaande voorraad als op nieuw uit te geven terreinen. Er zijn momenteel wel plannen voor een grootschalig distributiecentrum nabij de containerterminal in Alphen aan den Rijn, dat in potentie geschikt is om additionele vraag te huisvesten. We verwachten de vraag naar grootschalige distributie in Holland Rijnland echter met name vanuit (door)groei van lokale en regionale bedrijven, zoals retailers, (agro)groothandels en verladers/producenten die hier (van oudsher) gevestigd zijn. De potentie voor additionele vraag zien we in Holland Rijnland vooral voor de campuslocaties, Leiden Bio Science Park in het bijzonder. Recent werd nog bekend gemaakt dat het Amerikaanse farmaceutische bedrijf Bristol Myers Squibb zich op de campus gaat vestigen. Uitgedrukt in hectares omvat de ruimtevraag van dit soort bedrijven veelal zo’n halve tot twee hectare (per bedrijf).

Kijkend over de regiogrenzen Additionele vraag kan ook vanuit omringende regio’s komen, doordat daar bijvoorbeeld geen (geschikt) aanbod meer is en bedrijven in andere regio’s een alternatief gaan zoeken. Vanuit dat perspectief is met name Metropoolregio Amsterdam relevant voor Holland Rijnland. Vanwege de sterke economische groei in die regio, in combinatie met een beperkt aanbod aan nieuwe bedrijventerreinen, zou dit in potentie additionele vraag voor Holland Rijnland kunnen betekenen. We zien echter dat de (verhuis)dynamiek met deze regio tot nu toe minimaal is. Hetzelfde geldt voor de ruimtedruk vanuit de MRDH. Er is daar veel druk op de bedrijventerreinmarkt, bijvoorbeeld door transformatieplannen. Op dit moment zien we nog geen dynamiek naar Holland-Rijnland. Voor bedrijven uit de regio Rotterdam zijn de Hoeksche Waard en de Drechtsteden op dit moment nog belangrijke ‘overloopregio’. Voor de Haagse Regio zou de A4-as een mogelijke ‘overloopregio’ kunnen worden, maar de afstand tot Leiden vinden we voor lokaal gewortelde bedrijven in de Haagse Regio toch nog fors. 95% van de bedrijfsverplaatsingen vindt binnen de eigen regio plaats, zo laat onderzoek van PBL en CPB zien. Het ontbreken van aanbod langs de A4 in Holland-Rijnland helpt uiteraard ook niet. Er is simpelweg geen aanbod dat bedrijven zou kunnen aantrekken.

5.1.4 Totale ruimtevraag Totale ruimtevraag in perspectief De totale ruimtevraag bestaat uit de uitbreidingsvraag plus vervangingsvraag. De bandbreedte van de totale ruimtevraag in Holland Rijnland in de periode 2021 tot en met 2030 is 70 tot 130 hectare bedrijventerrein. Dit betekent een gemiddelde jaarlijkse vraag van circa 7 tot 13 hectare. De bovenkant van de bandbreedte ligt ruim boven de langjarige (2005-2019) historische uitgifte in de regio. De uitgifte lag in recente jaren (hoogconjunctuur) op een relatief laag niveau in Holland Rijnland, mede vanwege een beperkt aanbod aan (markttechnisch geschikt) nieuw bedrijventerrein. De historische uitgiftes dienen enkel om de geraamde hectares in perspectief te plaatsen: om hoeveel hectare per jaar gaat het? En hoe verhoudt dat zich tot wat er de afgelopen jaren is uitgegeven? We laten zowel een langjarige (inclusief conjunctuureffecten) als de laatste periode van hoogconjunctuur zien. Historische uitgiftes worden uiteraard beïnvloed door beschikbaarheid en markttechnische geschiktheid van het aanbod.

37

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

Figuur 15: Gemiddelde jaarlijkse ruimtevraag en historische uitgifte in netto ha in Holland Rijnland 0

2

4

6

8

10

12

14

Uitbreidingsvraag + vervangingsvraag 2021 t/m 2030 - WLO laag Uitbreidingsvraag + vervangingsvraag 2021 t/m 2030 - WLO hoog Historische uitgifte 2005 t/m 2019 (langjarig) Historische uitgifte 2016 t/m 2020 (hoogconjunctuur) Behoefteraming 2017 - uitbreidingsvraag 2016 t/m 2030 - laag Behoefteraming 2017 - uitbreidingsvraag 2016 t/m 2030 - hoog

Indicatieve verdeling naar subregio We verdelen de uitbreidingsvraag indicatief naar subregio’s op basis van een verdeelsleutel. We gebruiken daarvoor twee indicatoren: het aandeel in de netto uitgegeven voorraad en het aandeel in werkgelegenheid op bedrijventerreinen. De vervangingsvraag delen we toe aan de gemeenten waar de te transformeren terreinen gelegen zijn. Tabel 11: Totale ruimtevraag per subregio in periode 2021 t/m 2030 in Holland Rijnland Subregio Duin- en Bollenstreek Leidse Regio Rijn- en Veenstreek Totaal Holland Rijnland

Uitbreidingsvraag 12 – 27 23 – 50 15 – 33 51 – 111

Vervangingsvraag 5 7 8 19

Totaal 17 – 32 30 – 57 23 – 41 70 – 130

5.1.5 Impact beleidskeuzes De geraamde uitbreidingsvraag is een beleidsneutraal scenario. De raming houdt wel rekening met trends en ontwikkelingen, maar niet met eventuele grote wijzigingen in het ruimtelijk-economisch beleid zoals dat tot nu toe werd gevoerd. Beleidskeuzes kunnen echter grote impact hebben op de ruimtevraag. In onderstaande tabel omschrijven we een aantal knoppen om aan te draaien, en de mogelijke impact daarvan op de ruimtevraag in Holland Rijnland. De impact is niet voor elke knop direct te kwantificeren. Daarnaast merken we op dat sommige knoppen nadrukkelijk capaciteit en middelen vragen. Bijvoorbeeld in de vorm van EZ-accountmanagement, medewerkers vergunningen en investeringen in herontwikkeling en intensivering van bedrijventerreinen. Daarbij kan niet alleen naar de gemeenten worden gekeken, maar heeft ook de provincie een rol. Tabel 12: Knoppen om aan te draaien en impact op ruimtevraag Knop om aan te draaien

Toelichting Een beleidskeuze kan zijn om in te zetten op intensiever ruimtegebruik op bestaande bedrijventerreinen, en Intensiveren / daardoor een deel van de ruimtevraag te laten landen in herstructureren de bestaande voorraad. Dit vraagt extra inzet op herstructurering. Naast intensiveren op bestaande locaties, kan ook gekozen worden om op nieuwe bedrijventerreinen alleen bedrijven te huisvesten met een bepaald minimaal aantal Nieuwe locaties intensief arbeidsplaatsen per hectare. Of een hogere fsi of gebruiken maximaal bebouwingspercentage hanteren dan tot nu toe gebruikelijk. Een hoge fsi begint overigens bij marktconforme grondprijzen zodat ruimte zo efficiënt mogelijk gebruikt wordt. Er is ruimtewinst te behalen wanneer actief ingezet Selectiever wordt op een strenger vestigingsbeleid, waarbij vestigingsbeleid: geen bedrijven uit milieucategorie 1 en 2 niet meer (of minder) categorie 1 en 2 op BT worden toegestaan op formele bedrijventerreinen. Dit

Impact op ruimtevraag in Holland Rijnland • Afname ruimtevraag. • Ruimtevraag van circa 26 hectare kan gefaciliteerd worden in bestaande voorraad door intensiveren tot en met 2030, zie 4.2.1 voor een toelichting. • Geen tot beperkt effect op ruimtevraag. • Aanbod kan tot 10% intensiever gebruikt worden. Dit levert in Holland Rijnland in het harde aanbod een ‘ruimtewinst’ op van maximaal circa 5 hectare tot en met 2030.

• Afname ruimtevraag van circa 6 tot 14 hectare doordat een deel van de vraag naar stedelijke terreinen en reguliere terreinen elders gefaciliteerd kan worden.

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

38

• Let wel: dit zorgt wel voor extra ruimtevraag op andere locatietypen als informele werkmilieus of woonwerkgebieden. • We taxeren dat inzet van deze knop zorgt voor een maximale afname van de vraag naar het gemengd stedelijke werkmilieu met 50%. Voor het reguliere werkmilieu gaat het om een maximale afname van circa 10-25% van de ruimtevraag. Dit is de vraag die ook elders kan landen (in informele of gemengde milieus), mits hier ruimte voor beschikbaar is. De ruimtedruk is groot in Holland Rijnland, en dus ook de • Geen tot beperkt effect in Holland Rijnland, noodzaak om zorgvuldig met het beschikbare aanbod om doordat de regio in het verleden niet of te gaan. Een keuze kan zijn om het beschikbare aanbod nauwelijks additionele vraag van buiten de alleen uit te geven aan regionale bedrijven, en geen regio heeft gefaciliteerd. vraag van buiten de regio te faciliteren. In sommige gemeenten in Holland Rijnland zijn diverse • Toename ruimtevraag. bedrijven in het buitengebied en/of op solitaire locaties • Omvang zeer afhankelijk van initiatieven gevestigd. Wanneer actief wordt gestuurd om deze die zich aandienen en het soort bedrijven naar een formeel bedrijventerrein te initiatieven. verplaatsen kan dit tot extra vraag leiden. soort bedrijven zijn ook goed in te passen op andere locatietypen.

Selectiever vestigingsbeleid: geen ‘witte raven’ huisvesten

Bedrijven uit buitengebied en solitaire locaties naar BT

5.2 Aanbod 5.2.1 Bestaande voorraad Kwaliteit bestaande voorraad Bureau BUITEN heeft in opdracht van de provincie Zuid-Holland een vitaliteitsscan gemaakt van alle bedrijventerreinen in de provincie. Dit onderzoek geeft inzicht in de kwaliteit (op de aspecten duurzaam en gezond, fysiek ruimtelijk en sociaal economisch) per bedrijventerrein. Alle terreinen worden op provincieniveau ingedeeld in de categorieën koplopers (meeste kwaliteit), peloton (gemiddelde kwaliteit) en achtervolgers (minste kwaliteit). In de regio Holland Rijnland zitten circa 8% van de terreinen in de categorie koploper, circa 72% van de terreinen in de categorie peloton en circa 20% in de categorie achtervolgers. Ten opzichte van de provincie hebben minder bedrijventerreinen in Holland Rijnland een hoge kwaliteit (koploper) en meer terreinen een gemiddelde kwaliteit (peloton) of lage kwaliteit (achtervolgers). Op bestaande terreinen met een gemiddelde of lagere kwaliteit zijn er kansen om te intensiveren door incourante panden en kavels te herontwikkelen. Hiermee verbeter je de kwaliteit van het terrein door courante nieuwbouw te realiseren en boek je ruimtewinst door meer bedrijfsmeters mogelijk te maken binnen hetzelfde gebied. We gaan ervan uit dat het realistisch is 2,5% ruimtewinst te boeken op peloton terreinen en 5% ruimtewinst te boeken op achtervolger terreinen.

Voor Holland Rijnland gaan we er dus uit dat er een ruimtewinst van circa 26 hectare gerealiseerd kan worden door te intensiveren door middel van herontwikkeling in de bestaande voorraad. Als bijkomend voordeel zal de kwaliteit van deze terreinen toenemen door het toevoegen van nieuwe en courante panden. Leegstand Het totale aanbod van bedrijfspanden op bedrijventerreinen in Holland Rijnland bedraagt circa 176.900 m2 bvo (peildatum juni 2021). Hiermee komt het aanbodpercentage op bedrijventerreinen in de marktregio op circa 2,1%. Recent zijn hier de panden van Hoogvliet in Alphen aan den Rijn nog bij gekomen (totaal zo’n 43.000 m²). Het aanbod van bedrijfsruimte is in elke gemeente onder of rond een gezond frictieniveau van circa 5%. Aanbod is een goede graadmeter voor het leegstandspercentage maar is niet hetzelfde als leegstand. Panden kunnen aangeboden worden én nog in gebruik zijn. Anderzijds kunnen panden leeg staan maar niet aangeboden worden.

39

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

Naast onze eigen aanbodmonitor houdt het CBS jaarlijks een leegstandsmonitor bij. Deze monitor heeft ook een afbakening op bedrijventerreinen. Als we kijken naar de meest recente gerapporteerde leegstand op bedrijventerreinen (uit 2019) zien we voor het totaal van de gemeenten in Holland Rijnland een leegstandspercentage van circa 3,5%. We merken hierbij op dat het CBS administratieve leegstand monitort. Panden worden als leeg geregistreerd wanneer er geen eindgebruiker op het adres staat ingeschreven. Daarmee kan het voorkomen dat wanneer een bedrijf verderop in de straat een extra opslaghal huurt en op dit extra adres niet staat ingeschreven, dat dit pand als ‘leeg’ wordt geregistreerd. Onze inschatting op basis van deze twee bronnen is dat de leegstand op regioniveau onder frictieleegstand zit. Er is dus sprake van krapte op de bedrijfsruimtemarkt in Holland Rijnland. Lokaal kunnen uiteraard verschillen bestaan, er zijn op basis van bovenstaande analyses echter geen gemeenten met een problematisch hoge leegstand. 5.2.2 Hard planaanbod Er is in de regio per 1-1-2021 nog zo’n 71 hectare aan harde plannen beschikbaar, inclusief de campuslocaties (44 ha aanbod > 1 ha, 5 ha aanbod < 1 ha, 23 ha aanbod campuslocaties). Dit zijn plannen die al zijn vastgelegd in onherroepelijke bestemmingsplannen.

Daarbij valt op dat verschillende gemeenten niet of nauwelijks over uitgeefbaar aanbod beschikken (zoals Hillegom, Lisse en Zoeterwoude). We beoordelen het harde planaanbod op ruimtelijk relevante kenmerken. We gebruiken hiervoor een vraagprofiel per werkmilieu, zie bijlage C voor een toelichting. Dit doen we voor alle bedrijventerreinen met een harde planstatus, en minimaal 1 hectare uitgeefbaar. Van al deze terreinen hebben we relevante en objectieve ruimtelijke kenmerken in beeld gebracht, zoals bereikbaarheid, kavelomvang, en milieucategorie. De kenmerken van de locaties zijn geconfronteerd met het vraagprofiel per werkmilieu. Elk terrein krijgt op deze manier per werkmilieu een score tussen 0 en 100%. Deze scores zijn vervolgens ingedeeld in vier categorieën, zie onderstaand tabel. Een terrein kan voor meerdere werkmilieus geschikt zijn. Er zijn ook uitsluitingscriteria gehanteerd voor bepaalde werkmilieus, zoals een minimale kavelomvang voor grootschalige distributie. Beschikt een terrein daar niet over, dan is het per definitie niet geschikt. Categorie

Score < 30% 30 – 59% 60 – 89% 90 – 100%

Toelichting Niet geschikt, voldoet niet aan cruciale markttechnische eis(en) vanuit de doelgroep. Of voldoet niet aan tenminste een uitsluitingscriterium. Markttechnisch ongeschikt. Voldoet niet aan het merendeel van de markttechnische eis(en) vanuit de doelgroep. Geschikt, voldoet aan belangrijkste markttechnisch gestelde eisen vanuit de doelgroep. Volledig geschikt, voldoet markttechnisch aan alle eisen die de doelgroep stelt aan een vestigingslocatie.

In onderstaande tabel staan de scores voor het harde planaanbod in Holland Rijnland weergegeven. Het aanbod aan campuslocaties (Leiden Bio Science Park en Space Business Park) is hierin niet meegenomen. In paragraaf 5.3.2 komen we hier specifiek op terug. Voor Space Business Park is wel het deel opgenomen dat planologisch voor reguliere bedrijven geschikt is. In de onderste rij is per werkmilieu aangegeven hoe veel hectares als geschikt (lichtgroen) en volledig geschikt (donkergroen) zijn beoordeeld. Let wel, elke hectare kan meer één keer uitgegeven worden. Wordt een kavel uitgegeven voor grootschalige distributie, dan is het uiteraard niet meer beschikbaar als regulier werkmilieu. In paragraaf 5.3 confronteren we de vraag met deze kwalitatieve beoordeling. Tabel 13: Hard planaanbod (>1 ha.) marktregio Holland Rijnland en beoordeling type werkmilieus Gemeente

Bedrijventerrein

Alphen a/d Rijn Alphen a/d Rijn Alphen a/d Rijn

Crown Business Center* De Schans II Hoogewaard

Uitgeefbaar in ha 3,7 3,4 2,0

Gemengd stedelijk

Regulier

Grootschalige distributie

Grootschalige productie

40

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

Alphen a/d Rijn Alphen a/d Rijn Alphen a/d Rijn

Hoorn West* Molenwetering Steekterpoort I

4,4 1,8 7,7

Alphen a/d Rijn Katwijk Nieuwkoop Noordwijk Noordwijk

Steekterpoort II Klei-Oost Zuid Schoterhoek Uitbr. Space Business Park** Uitbr. Delfweg Bulb TP

12,0 3,2 1,0 1,0 1,6

Teylingen Totaal aanbod > 1 ha

BT Rijksstraatweg

1,8 43,6

(ca 3 ha)

*** 0,0 ha 0,0 ha

31,6 ha 0,0 ha

6,7 ha 12,0 ha

13,3 ha 0,0 ha

Bron: Monitor bedrijventerreinen Provincie Zuid-Holland, 2021; Beoordeling aanbod: Stec Groep. * Terreinen liggen al jaren braak. ** Circa 1 hectare planologisch geschikt voor regulier, rest is specifiek bestemd.*** Specifieke bestemming: “agrarisch aanverwante, niet-grondgebonden bedrijven”.