Bijlage 8 Bijlage 5 Behoefteraming Bedrijventerreinen Provincie Zuid-Holland 2021 A24.000172
Tekst van het document
Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland Stec Groep aan provincie Zuid-Holland
Evert-Jan de Kort, Jasper Beekmans, Peter Stopel & Callum Lewis 28 oktober 2021
2
Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341
Inhoudsopgave 1
Samenvatting
4
2
Inleiding
7
2.1 2.2 2.3 2.4
3
Bedrijventerreinen Zuid-Holland in beeld 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6
4
6
7
8
58
Ruimtevraag ........................................................................................... 58 Aanbod.................................................................................................... 63 Behoefte (confrontatie vraag-aanbod) ................................................. 66 Conclusies en advies ............................................................................. 74
Behoefteraming Zuid-Holland Zuid 8.1 8.2 8.3
46
Ruimtevraag ........................................................................................... 46 Aanbod.................................................................................................... 50 Behoefte (confrontatie vraag-aanbod) ................................................. 52 Conclusies en advies ............................................................................. 55
Behoefteraming MRDH 7.1 7.2 7.3 7.4
34
Ruimtevraag ........................................................................................... 34 Aanbod.................................................................................................... 38 Behoefte (confrontatie vraag-aanbod) ................................................. 41 Conclusies en advies ............................................................................. 44
Behoefteraming Midden-Holland 6.1 6.2 6.3 6.4
29
Ruimtevraag ........................................................................................... 29 Aanbod.................................................................................................... 30 Behoefte (confrontatie vraag-aanbod) ................................................. 31
Behoefteraming Holland Rijnland 5.1 5.2 5.3 5.4
11
Regionale economische structuur ........................................................ 11 Bedrijventerreinen ................................................................................. 13 Trends en ontwikkelingen ..................................................................... 16 Onderdelen behoefteraming ................................................................. 21 Interpretatie van behoefteraming ......................................................... 23 Vertaling vraag naar werkmilieus ......................................................... 26
Behoefteraming provincie Zuid-Holland 4.1 4.2 4.3
5
Waarom een nieuwe behoefteraming? .................................................. 7 Scope behoefteraming ............................................................................ 7 Procesaanpak ........................................................................................... 9 Leeswijzer ............................................................................................... 10
77
Ruimtevraag ........................................................................................... 77 Aanbod.................................................................................................... 82 Behoefte (confrontatie vraag-aanbod) ................................................. 84
3
Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341
8.4
9
Conclusies en adviezen ......................................................................... 88
Aanbevelingen
Bijlagen
90 95
A: Methodiek ....................................................................................................... 95 B: Inventarisatie vervangingsvraag ................................................................. 103 C: Kwalitatieve vertaling uitbreidingsvraag en beoordeling aanbod ........... 106 D: Verslagen panels .......................................................................................... 113
4
Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341
1 Samenvatting Behoefteraming belangrijke bouwsteen voor vitale, toekomstbestendige bedrijventerreinenmarkt De provincie Zuid-Holland streeft naar een vitale, toekomstbestendige bedrijventerreinenmarkt. Dit begint bij een goede balans tussen vraag naar en aanbod van bedrijventerreinen. Daarnaast zet de provincie in op het beter benutten van de ruimte op bestaande bedrijventerreinen en het verduurzamen en voorbereiden van de bedrijventerreinen op de toekomst. Deze drie beleidslijnen staan centraal in de nieuwe bedrijventerreinenstrategie die Zuid-Holland begin 2021 heeft vastgesteld. Een actuele raming van de verwachte ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen is hiervoor een belangrijke bouwsteen. Zo vormt de raming bijvoorbeeld input voor nieuwe regionale visies en afspraken over bedrijventerreinen.
Behoefteraming: vraag – aanbod bedrijventerreinen
Onder meer via regionale bedrijventerreinenvisies
Bron: Bedrijventerreinenstrategie Zuid-Holland (2021) en Stec Groep (2021)
De provincie heeft Stec Groep gevraagd om de ruimtebehoefte in beeld te brengen voor Zuid-Holland en de regio’s MRDH, Holland Rijnland, Midden-Holland en Zuid-Holland Zuid. Startpunt: scherpe regiofoto van economie en ruimtegebruik bedrijventerreinen en kantorenlocaties Hiervoor is eerst gekeken hoe de economie van Zuid-Holland en de regio’s in elkaar steekt. Dus hoe is de samenstelling naar sectoren, werkgelegenheid en bedrijvendynamiek en hoe vertaalt zich dat ruimtelijk op dit moment. Waar bevindt zich de bedrijvigheid en werkgelegenheid? Hoeveel daarvan zit op (formele) bedrijventerreinen? Hoeveel ruimtebeslag is daarmee gemoeid? Hoe heeft zich dat over een langjarige periode ontwikkeld? Hoe is het beeld uitgesplitst naar sectoren en wat zijn de ruimtelijke kenmerken daarvan (kavelgrootte, milieucategorie, bereikbaarheid, etc.)? Ook is alle informatie die al beschikbaar is in de regio’s geïnventariseerd en gebruikt. Denk aan bedrijventerreinenstrategieën, kwalitatieve verdiepingen en lokale inventarisaties. Deze ruimtelijk-economische regiofoto zorgt voor nauwkeurige gegevens van onderaf, gebaseerd op de praktijksituatie op de bedrijventerreinenmarkt in Zuid-Holland en regio’s.
Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341
5
Raming uitbreidingsvraag op basis van economische- en werkgelegenheidsscenario’s en trends De informatie uit de regiofoto is gecombineerd met de verwachte economische- en werkgelegenheidsontwikkeling (WLO Hoog en WLO Laag 1) in Zuid-Holland en regio’s en inschattingen over de betekenis van trends als robotisering, circulaire economie en energietransitie op het (toekomstige) ruimtegebruik van bedrijven. Hierbij is ook een deskundigenpanel geraadpleegd met daarin experts op het vlak van prognoses, modellering, regionale economie en bedrijventerreinen. Daarnaast heeft consultatie plaatsgevonden van regionale marktpanels met ondernemers. Dit alles leidt tot een raming van de (A) autonome uitbreidingsvraag naar ruimte op bedrijventerreinen van bedrijven in Zuid-Holland en regio’s. Ofwel: het verwachte extra ruimtebeslag dat nodig is op bedrijventerreinen ten opzichte van nu 2. Daarnaast kan sprake zijn van ruimtevraag doordat bestaande bedrijventerreinen transformeren… Er kan ook vraag naar bedrijventerreinen ontstaan doordat een gemeente een bestaand bedrijventerrein omzet naar een andere functie, zoals woningen. Voor de (actieve) bedrijven op het bedrijventerrein moet dan vervangende ruimte worden aangeboden. Daarom noemen we dit (B) vervangingsvraag.
We hebben bij alle regiogemeenten geïnventariseerd of dit soort plannen er zijn, om hoeveel hectare het precies gaat, om welk type bedrijven en bovenal hoe concreet de plannen zijn. Op basis hiervan hebben we de precieze vervangingsvraag bepaald. …en door nieuwe, grote ruimtevragers van buiten of belangrijke beleidswijzigingen Tot slot kan (C) additionele ruimtevraag ontstaan door de komst van grote, nieuwe bedrijven van buiten de regio of Zuid-Holland, die niet in de reguliere raming te voorspellen zijn. En er kan extra (of andere) vraag ontstaan door grote beleidswijzingen en infrastructurele ontwikkelingen. Denk aan inzet op aantrekken van nieuwe, andere typen van economische activiteit, sterkere inzet op bepaalde beleidsambities of de realisatie van een havenfaciliteit, waardoor extra economische activiteiten worden aangetrokken. De drie vraagonderdelen (A+B+C) bij elkaar vormen de totale ruimtevraag naar bedrijventerreinen in ZuidHolland en regio’s. Behoefte = totale ruimtevraag – hard planaanbod Vervolgens is gekeken hoeveel hard aanbod aan bedrijventerrein er is om de vraag te bedienen. Hard aanbod zijn bedrijventerreinen met een onherroepelijk vastgesteld bestemmingsplan. Vaak gaat het om terreinen die al bouwrijp en in uitgifte zijn. Maar het kan dus ook gaan om bedrijventerreinen waarvoor de schop nog in de grond moet. IJkpunt is de status van het bestemmingsplan.
Gekeken is naar de omvang van het aanbod, maar ook naar de kenmerken daarvan. Past het aanbod bij het type bedrijven dat extra ruimte zoekt? Is er een goede match met het programma van eisen dat bedrijven uit de verschillende sectoren hebben? Uit deze confrontatie kan komen dat er nog aanvullend bedrijventerrein nodig is. We noemen dat de behoefte. Hieronder staan de conclusies voor Zuid-Holland en subregio’s. Regio Holland Rijnland
Midden-Holland
Conclusies • Er is sprake van krapte op de bedrijventerreinenmarkt in Holland Rijnland, en daarmee behoefte aan aanvullende bedrijventerreinontwikkeling. • Lokaal knelt het op verschillende plekken. Met name in de Leidse regio is sprake van grote krapte. In en om Leiden is volgens gesprekken met lokale ondernemers nauwelijks tot geen aanbod meer beschikbaar (behalve op Leiden Bio Science Park). • Tegelijkertijd zijn er in Leiden en Alphen aan den Rijn plannen voor transformatie. Dat zet extra druk op toch al schaarse ruimte voor bedrijventerreinen. • Het tekort speelt feitelijk in alle werkmilieus: gemengd stedelijk, regulier, grootschalige distributie en grootschalige productie (HMC). • Er is een fors tekort aan hard planaanbod in Midden-Holland, en dus een dringende opgave om aanvullend aanbod aan bedrijventerreinen te realiseren.
Dit zijn de werkgelegenheidsscenario’s van CPB en PBL. Deze variëren op onder meer verwachte economische groei en demografische ontwikkeling. We hebben de scenario’s gecheckt en beoordeeld op realiteit voor Zuid-Holland en regio’s. 2 Hierin zijn bestaand beleid en bekende voorgenomen maatregelen zijn onderdeel van de raming. Eventuele toekomstige koerswijzigingen niet. 1
Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341
•
• • • •
MRDH
•
•
•
Zuid-Holland Zuid
•
• •
•
6
Lokaal knelt het op diverse plekken. Er is een groot tekort aan ruimte voor het lokale MKB in verschillende gemeenten. Alleen in Waddinxveen is nog aanbod (> 1 ha) beschikbaar. Dit beeld wordt onderschreven door het marktpanel. Ondernemers hebben hier ook aanvullend onderzoek naar laten doen. Tegelijkertijd zijn er relatief veel plannen voor transformatie. Dat zet extra druk op toch al schaarse ruimte voor bedrijventerreinen. Wel zijn er voldoende zachte plannen om kwantitatief in de ruimtevraag te voorzien. Het tekort speelt in meerdere alle werkmilieus: stedelijk gemengd, regulier, grootschalige distributie en grootschalige productie (HMC). Ook aan watergebonden bedrijventerreinen is een tekort. Door actief te intensiveren/herstructureren in de bestaande voorraad (vermindering ruimtevraag met circa 10 hectare) en nog uit te geven bedrijventerreinen intensiever te benutten dan nu (toename ‘ruimte’ binnen hard aanbod met circa 2 hectare) kan maximaal 12 hectare ruimtewinst geboekt worden in Midden Holland. We zien een grote kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod. Enerzijds sluit het aanbod niet voldoende aan bij het type vraag.
Dit is het duidelijkst zichtbaar voor de segmenten regulier (vrijwel al het aanbod is geschikt om in de vraag te voorzien en in potentie is er voor dit segment dus overaanbod) en grootschalige distributie (de vraag overstijgt het beschikbare aanbod ruimschoots). Anderzijds zien we dat ook binnen de regio aanbod niet altijd op de juiste locatie gelegen is. Voor grootschalige distributie is vrijwel geen geschikt aanbod beschikbaar. Behalve in Linker Maasoever is voor dit segment ook in het lage scenario de vraag groter dan het aanbod. In de grote steden (Den Haag en Rotterdam) is in of direct nabij de stad nauwelijks aanbod in het gemengd stedelijke segment. Voor regulier is nog maar zeer mondjesmaat aanbod volgens de monitor. Dit is voor stadsverzorgende bedrijvigheid die echt in of zeer nabij de stad moet vestigen een belangrijk knelpunt. Tegelijk zien we dat locaties als Nieuw Reijerwaard vooral voorzien in additionele (incidentele) grote vragers. Hierdoor is het voor andere grootschalige regionale bedrijven moeilijk om door te groeien. Geschikt aanbod voor die partijen ontbreekt grotendeels. Er is nog een grote voorraad zachte plannen, verspreid over de regio. De markt geeft aan dat de zachte plannen voor een locatie als Honderdland nu al niet voldoende zijn om de huidige ruimtevraag op te vangen.
Voor lokale vraag zijn er belangrijke ‘witte vlekken’ in het westelijk deel van Goeree-Overflakkee, De Hoeksche Waard en Molenlanden. Voor Goeree-Overflakkee wordt dit beeld in het marktpanel niet zozeer herkend. Mogelijk bedient het aanbod in Oude Tonge een wat grotere marktregio. Voor de Hoeksche Waard is problematisch dat deze regio door de druk nadrukkelijk in beeld is bij bedrijven die uitwaaieren vanuit de Rijnmond. Dit zet extra druk op de uitgeefbare ruimte. Over de gehele planperiode gezien liggen er voldoende plannen op de plank. Op korte termijn is daarvan echter veel aanbod niet direct uitgeefbaar. Aanbod dat op termijn beschikbaar komt is op dit moment, zo geven gemeenten en markt aan, ‘overtekend’ door interesse. Uiteraard hoeft niet al die interesse ook daadwerkelijk te gaan landen op het moment dat hectares beschikbaar komen. Marktomstandigheden kunnen wijzigen, en bedrijven kunnen andere afwegingen gaan maken. Maar klip en klaar is dat de druk op de markt op dit moment groot is. Cijfermatig lijkt er meer aanbod dan vraag in gemeenten als Molenlanden & Gorinchem. Als we op het aanbod in de monitor inzoomen valt voor deze regio op dat het overgrote deel van het aanbod uit Groote Haar bestaat. Deze kavels zijn naar verwachting pas over enkele jaren daadwerkelijk uit te geven omdat de ontsluiting nog niet gerealiseerd is en kan worden.
De gemeente Molenlanden heeft op papier nog circa 8 hectare aanbod op Schelluinen West. Dit is aanbod dat specifiek bedoeld is voor transport en logistiek, maar ook toeleverende bedrijven. In de praktijk is fase I al (nagenoeg) uitverkocht en fase II beslaat volgens de eigen website van ROM-S uit circa 4 hectare. Er zit in deze regio dus een grote discrepantie tussen de praktijk en de papieren werkelijkheid van het aanbod.
Aanbevelingen • Ga uit van een autonome vraag die zich aan de bovenkant van de geraamde bandbreedte (WLO Hoog) begeeft. Dit lijkt het meest realistisch op basis van de huidige informatie en inzichten. • Hou echter strak vinger aan de pols via monitoring. De precieze ruimtelijke impact van veel grote ontwikkelingen, zoals de circulaire economie, zal komende jaren moeten blijken. • Verbeter de huidige monitoring. Zo moet de respons veel beter en moet er meer aandacht komen voor kwalitatieve aspecten en ontwikkelingen. Niet alleen aan aanbodzijde, maar juist ook aan de vraagkant. • Maak keuzes en afspraken in een bedrijventerreinenvisie vanuit een duidelijk toekomstbeeld voor de regio: waarom werken we samen bij bedrijventerreinen en waar werken we naar toe? • Een ‘beter benutten en verduurzamingsaanpak’ kost tijd, inzet en middelen, maar het wiel is al op andere plekken uitgevonden. Haal inspiratie hieruit en vertaal dit in een aanpak voor Zuid-Holland.
Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341
7
2 Inleiding 2.1 Waarom een nieuwe behoefteraming? Laatste raming stamt uit 2017 De laatste behoefteraming van de provincie Zuid-Holland stamt uit 2017. Een raming in de context van het toenmalige vraaggerichte bedrijventerreinenbeleid met sterke focus op evenwicht realiseren in vraag en aanbod, passende kwaliteit en kritisch programmeren. De economie herstelde uit de financiële crisis en op veel plekken was al lange tijd sprake van teveel bedrijventerreinen. Veel dynamiek op Zuid-Hollandse bedrijventerreinen Sindsdien is de situatie razendsnel veranderd. De vraag naar kwalitatief sterke bedrijventerreinen is sterk opgelopen; in lijn met de prognose uit 2017 vooral uit logistieke hoek. Maar ook onder MKB-bedrijven is veel (lokale) dynamiek. Daarbij komen nieuwe ruimtevragers vanuit energie, digitalisering (datacenters) en circulaire economie (bijv. prefab woningfabrieken). Verder is de ruimtedruk op bedrijventerreinen vanuit andere opgaven als wonen, energie en klimaat fors gegroeid. Nieuwe provinciale bedrijventerreinenstrategie: opstellen geactualiseerde behoefteraming Redenen voor u om met een nieuwe provinciale bedrijventerreinenstrategie te komen. Een van de acties uit deze strategie is het opstellen van een geactualiseerde ruimtebehoefteraming voor bedrijventerreinen.
Deze behoefteraming moet: • minimaal bruikbaar zijn op niveau van de vier hoofdregio’s zoals door provincie gehanteerd (MRDH, Zuid-Holland-Zuid, Midden-Holland en Holland Rijnland) en daarbinnen de relevante subregio’s; • kwalitatieve inzichten geven. Dit betekent dat enerzijds inzicht moet komen in de samenstelling van de vraag naar sectoren, omvang, watergebondenheid, milieucategorie en eventuele andere relevante kenmerken. Anderzijds gaat het om inzicht in het geografische schaalniveau (marktregio’s) van de vraag; • een volwaardig beeld geven van de vervangingsvraag door transformatie van bedrijventerreinen. Dit is een aanvulling op de vorige prognose, die focuste op de uitbreidingsvraag: de vraag naar extra ruimte door bedrijven autonome groei; • door confrontatie van vraag en aanbod van bedrijventerreinen behoefte en de mate van kwalitatieve match/mismatch duidelijk maken per regio en voor de provincie als geheel; • zich baseren op alle informatie die al beschikbaar is in de regio’s, zoals bedrijventerreinenstrategieën, kwalitatieve verdiepingen en lokale inventarisaties; • inzicht geven in – en waar nodig rekening houden met – de effecten van de coronacrisis. Bouwsteen voor regionale bedrijventerreinenstrategieën U heeft Stec Groep ingeschakeld om deze geactualiseerde behoefteraming te maken.
De raming is een bouwsteen op basis waarvan u als provincie de regio’s straks vraagt om de regionale bedrijventerreinenstrategie te actualiseren en vormt ook een bouwsteen voor provinciaal beleid.
2.2 Scope behoefteraming Bedrijventerreinen belangrijke ruimtelijke pijler onder Zuid-Hollandse economie Bedrijventerreinen zijn een essentieel onderdeel van de Zuid-Hollandse economie. Bedrijventerreinen zijn in het spectrum ‘ruimte voor economie’ (zie figuur ‘Ruimte voor economie’) dé locaties waar hinder veroorzakende functies zich kunnen vestigen, zoals stadsverzorgende bedrijven (bouw, service), (stads)logistiek en (circulaire) industrie. Op dit moment wordt ruim 30% van het Bruto Regionaal Product van Zuid-Holland op bedrijventerreinen gerealiseerd en zijn de terreinen goed voor ruim een kwart van de directe werkgelegenheid in Zuid-Holland.
Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341
8
Doel raming: beeld geven van vermoedelijke verloop ruimtevraag bedrijventerreinen Zuid-Holland Ook qua ruimtebeslag zijn de bedrijventerreinen belangrijk: in totaal telt Zuid-Holland circa 600 bedrijventerreinen (exclusief zeehaventerreinen) die circa 3% van het grondoppervlak van de provincie innemen. Doel van de behoefteraming is een goed beeld – in een bandbreedte – te vormen van de verwachte ontwikkeling van het benodigde ruimtebeslag voor bedrijventerreinen in de komende jaren. Dit op basis van verwachtingen over de economische en werkgelegenheidsontwikkeling, de locatievoorkeuren van bedrijven, de ontwikkeling van het ruimtegebruik bij bedrijven en de invloed van diverse trends hierop. De focus ligt daarbij op de periode t/m 2030 en doorkijk daarna (2040). Deze raming brengt dus een deel van de ruimtevraag vanuit economische activiteiten in Zuid-Holland in beeld: die naar bedrijventerreinen. De ruimtevraag vanuit economie doet zich uiteraard ook op andere plekken voor, zoals op locaties in het buitengebied, de wijk, het centrum, et cetera. Beleidskeuzes en flankerend beleid van invloed op daadwerkelijke verloop Los van de inherente onzekerheid die hoort bij een behoefteraming zijn meerdere flankerende factoren van invloed op de verwachte ruimtevraag. Denk aan beleidskeuzes over waar welke ruimtevraag wel/niet wordt gefaciliteerd.
Een voorbeeld: als gemeenten besluiten meer bedrijven actief vanuit het buitengebied of de wijk naar bedrijventerreinen te verplaatsen dan neemt de vraag toe, bovenop de autonome ontwikkeling. Andersom geldt dat de bedrijventerreinenvraag afneemt als gemeenten selectiever zijn in wat voor bedrijvigheid zich nog op (nieuwe) bedrijventerreinen kan vestigen en wat in de wijk of in leegkomende winkelpanden kan. In deze raming kijken we naar de vermoedelijke autonome ontwikkeling van de ruimtevraag naar bedrijventerreinen in Zuid-Holland en regio’s, maar we duiden ook het indicatieve effect van beleidskeuzes. Daarnaast is flankerend beleid van invloed rondom aspecten als (multimodale) bereikbaarheid, arbeidsaanbod, woningbouw, capaciteit van het elektriciteitsnet, et cetera. Het valt buiten de scope van deze behoefteraming om hier concrete uitspraken over te doen, maar we roepen op tot aandacht hiervoor in het vervolg van deze raming: het opstellen van regionale visies/afspraken, beleid en investeringsagenda’s rondom bedrijventerreinen in Zuid-Holland. Figuur 1: Bedrijventerreinen als onderdeel van ecosysteem aan werklocaties
Bron: Provincie Zuid-Holland (2020), Bedrijventerreinenstrategie.
Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341
9
2.3 Procesaanpak Rode draad: bottom-up opbouw raming in intensief proces met regio’s en markt De aanpak voor deze behoefteraming was vanaf het begin gericht op het zo goed mogelijk van onderop opbouwen van de raming en het zorgen voor transparantie (begrip) en draagvlak. Deze raming is namelijk geen doel op zich. De uitkomsten zijn voor de regio’s input om aan de slag te gaan met afspraken en strategie. Gestart met een eerste ronde regionale bijeenkomsten In januari/februari van dit jaar is daarom gestart met een eerste ronde langs de regio’s om uit te leggen welke aanpak gehanteerd wordt, zowel ambtelijk als bestuurlijk. Ook zijn die bijeenkomsten gebruikt om een informatievraag bij gemeenten neer te leggen. Denk aan relevante beleidsstukken, informatie over bedrijvendynamiek en transformatieplannen. Vervolgens opstellen regiofoto’s: bouwstenennotitie als fundament voor solide raming Vervolgens is een bouwstenennotitie opgesteld. Deze notitie geeft een profielfoto van de bedrijventerreinenmarkt van Zuid-Holland als geheel en de vier regio’s MRDH, Zuid-Holland Zuid, MiddenHolland en Holland Rijnland. De profielfoto gaat in op de specifieke (sub)regionale uitgangssituatie, de belangrijkste trends & ontwikkelingen, beleidsambities en bedrijventerreinafspraken en de mogelijke impact hiervan op de ruimtebehoefte aan bedrijventerrein.
Tweede ronde langs regio’s en eerste stappen naar concept raming De bouwstenennotitie is in een tweede ronde bijeenkomsten langs de regio’s gepresenteerd. Wederom zowel ambtelijk als bestuurlijk. Alle input daarop is verzameld en verwerkt in een definitieve notitie. Vervolgens is begonnen met de concept behoefteraming. De vraag is geraamd op basis van alle regionale data en input en deze is afgezet tegen het beschikbare, harde planaanbod zoals zelf opgegeven door de gemeenten in de meest recente Bedrijventerreinenmonitor 2021 van de provincie Zuid-Holland. Conceptraming besproken in derde regionale ronde, vervolgens conceptrapportage opgesteld De conceptraming is vervolgens in een derde ronde bijeenkomsten aan de regio’s (ambtelijk en bestuurlijk) toegelicht en besproken. Tot half september hebben de regio’s ambtelijk en bestuurlijk een reactie kunnen geven op de rapportage. Vervolgens is dit verwerkt in een definitief rapport dat eind oktober is opgeleverd. Procesbegeleiding: begeleidingsgroep, klankbordgroep, deskundigenpanel en regionale marktpanels Tijdens het bovenstaande proces zijn de volgende stakeholders betrokken: • Een begeleidingscommissie met daarin een afvaardiging van de provincie Zuid-Holland (EZ en RWB) en een afvaardiging vanuit de regio’s. Met de begeleidingsgroep vond elke drie weken een afstemmingsoverleg plaats.
• Om de betrokkenheid van alle regio’s extra te borgen is daarnaast een klankbordgroep ingesteld. Deze groep was voor regio’s en een selectie van gemeenten die aan de voorkant extra betrokken wilden worden. De klankbordgroep is twee keer bij elkaar gekomen voor de zomer. Een derde bijeenkomst over het conceptrapport vond eind augustus plaats. • Een deskundigenpanel met daarin experts op het gebied van onder meer prognoses, modellering, regionale economie, bedrijventerreinen en logistiek (zie tabel 1). Er zijn twee bijeenkomsten met dit
Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341
•
10
panel geweest: een eerste bijeenkomst (8 april) over de ramingsmethodiek en de input hiervoor, een tweede (17 mei) over het eerste conceptbeeld uit de prognose. Een viertal marktpanels – een per regio – met daarin een afvaardiging van ondernemers en lokale en regionale bedrijventerreinenmarktkenners om alle couleur locale goed mee te kunnen nemen. Met deze marktpanels is op 9 juni een bijeenkomst gehouden. De conceptresultaten zijn gepresenteerd en vervolgens is met de deelnemers besproken of (-) ze het beeld herkennen, (-) welke trends en ontwikkelingen zij zien, (-) welke oproep/aandachtspunten zij gemeente, regio en/of provincie mee willen geven. In bijlage D zijn de verslagen met daarin de belangrijkste punten van de discussie per regio opgenomen, hierin is ook commentaar verwerkt dat vanuit de deelnemers is aangeleverd.
Tabel 1: Deelnemers deskundigenpanel Naam Edwin Buitelaar Jan Ritsema van Eck Erik Louw Daan Zandbelt Erwin van der Krabben Cees-Jan Pen 3 Rogier Krabbendam Bart Kuijpers Arènso Bakker
Organisatie en functie Hoofd sector verstedelijking en mobiliteit (a.i.), PBL; Research fellow Amsterdam School of Real Estate; Bijzonder hoogleraar Land and Real Estate Development Universiteit Utrecht Senior wetenschappelijk onderzoeker Verstedelijking en Mobiliteit, PBL; Lid klankbordgroep behoefteramingen bedrijventerreinen in het kader van de NOVI Universitair docent grondbeleid, TU Delft Partner de Zwarte Hond en (scheidend) lid College van Rijksadviseurs Hoogleraar gebiedsontwikkeling, Radboud Universiteit Nijmegen; Lid Provinciale Raad voor Omgevingsbeleid, provincie Gelderland Lector Ondernemende Regio, Fontys Hogescholen; Lid SER Noord-Brabant VNO-NCW West, onder andere betrokken geweest bij opstellen bedrijventerreinenstrategie van de provincie Senior Onderzoeker Haveneconomie, Erasmus Universiteit Partner NLHave. Eindverantwoordelijk voor ontwikkeling van onder andere Harnaschpolder en Kickersbloem en betrokken bij BP Haaglanden; Voormalig directeur site development bij Havenbedrijf Rotterdam
2.4 Leeswijzer In hoofdstuk 3 worden de regionale economische achtergrondcijfers van Zuid-Holland geschetst. Er wordt ingegaan op de ontwikkeling van bedrijventerreinen, recente trends en ontwikkelingen en op de methodiek achter de behoefteraming. In hoofdstukken 4 tot en met 8 komen de uitkomsten van de behoefteraming van achtereenvolgens Holland-Rijnland, Midden-Holland, MRDH en Zuid-Holland Zuid aan bod. Tot slot worden in hoofdstuk 9 aanbevelingen gegeven.
AFRONDINGSVERSCHILLEN MOGELIJK IN TABELLEN In verschillende tabellen in het rapport worden hectares afgerond naar gehele getallen. Afhankelijk van de decimalen achter het afgerond getal kan het voorkomen dat totalen in tabellen niet hetzelfde zijn als de som van de afgeronde getallen in de tabel.
3
Was beide keren helaas last minute verhinderd, wel schriftelijk input gegeven.
11
Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341
3 Bedrijventerreinen Zuid-Holland in beeld De ruimtevraag naar bedrijventerreinen komt voor het grootste deel vanuit bestaande, al in Zuid-Holland gevestigde, bedrijven. De huidige situatie bepaalt dus in belangrijke mate de ruimtevraag van de toekomst. Daarnaast hebben trends en ontwikkelingen impact op de ruimtevraag. Deze kunnen zorgen voor nieuwe bedrijven, voor veranderingen in de activiteiten bij bestaande bedrijven, maar ook voor bedrijven die niet met de veranderingen mee kunnen en moeten krimpen of sluiten. De uitkomst van dit proces bepaalt de toekomstige ruimtevraag, zowel in omvang als aard. Daarbij hebben gemeenten en regio’s zelf sturingsmogelijkheden. Het is uiteindelijk een (beleids)keuze of én hoe overheden de ruimtevraag zoals die in deze rapportage wordt gepresenteerd willen faciliteren. De informatie die we in dit hoofdstuk presenteren gebruiken we om ons prognosemodel bottom-up op te bouwen. We brengen eerst de huidige ruimtelijk-economische structuur van Zuid-Holland en de regio’s in beeld, en bespreken vervolgens de belangrijkste trends en ontwikkelingen op bedrijventerreinenmarkt. De gegevens en analyses in dit hoofdstuk zijn gebaseerd op de bouwstenennotitie, die als voorloper op de behoefteraming is opgesteld. Deze notitie is als (separate) bijlage toegevoegd.
3.1 Regionale economische structuur Vier bestuurlijke regio’s, verschillende marktregio’s Provincie Zuid-Holland bestaat uit 52 gemeenten, die opgedeeld zijn in vier bestuurlijke regio’s: HollandRijnland, Midden-Holland, Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH) en Zuid-Holland Zuid. Figuur 2: Bestuurlijke regio’s provincie Zuid-Holland Het gros van de marktdynamiek vindt binnen de bestuurlijke regio’s plaats, maar er bestaat ook zeker dynamiek over de regiogrenzen heen. De A12-zone is daar een goed voorbeeld van. De prognose stellen we op voor zes marktgebieden, waarbij de bestuurlijke regio MRDH opgedeeld wordt naar drie marktgebieden: Linker Maasoever, Rechter Maasoever en de Haagse Regio. Waar nodig zoomen we in op subregio’s om de confrontatie van vraag en aanbod op het juiste schaalniveau te maken. Zie bijlage A voor de indeling naar marktgebieden.
Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341
Figuur 3: Regionaal economische-structuur Zuid-Holland
Peildatum bedrijventerreinen: februari 2021
Zuid-Hollandse sleutelspelers willen investeren in verdienvermogen, brede welvaart en werkgelegenheid Zuid-Holland staat voor een aantal grote uitdagingen: achterblijvende economische prestaties, relatief hoge werkloosheid, een grote woningbouwopgave, té beperkte bereikbaarheid en onder druk staande leefbaarheid. Daarnaast zijn er een aantal grote transities: o.a. de energietransitie, digitalisering, de overgang naar een circulaire economie, veranderingen in de gezondheidszorg. Publieke en private sleutelspelers hebben daarom de handen ineen geslagen en de Groeiagenda Zuid-Holland opgesteld. De groeiagenda richt zich op vijf systeeminterventies, zie de afbeelding hiernaast. Belangrijke speerpunten voor Zuid-Holland zijn het havenindustrieel complex Rotterdam, de internationale stad Den Haag, de maakindustrie van Noordwijk tot Dordrecht, de glastuinbouw in de Greenports en de kennis- en innovatie ecosystemen in Leiden, Delft en Rotterdam 4. 4
Bron: Groeiagenda Zuid-Holland, 2021.
12
13
Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341
3.2 Bedrijventerreinen Bedrijventerreinen goed voor ruim een kwart van de economie De bedrijventerreinen van Zuid-Holland hebben een duidelijke relatie met de uitdagingen en ambities van de provincie. Zuid-Holland telt 615 bedrijventerreinen. De gezamenlijke netto uitgegeven oppervlakte op bedrijventerreinen in de provincie is circa 7.625 hectare 5. Dit is circa 3% van het totale landoppervlakte. Bedrijventerreinen in Zuid-Holland huisvesten bijna 33.000 bedrijven die goed zijn voor ruim 475.000 banen. Zo’n 27% van alle werkgelegenheid in de regio is daarmee op een bedrijventerrein gevestigd. In toegevoegde waarde gaat het om zo’n 30%. Deze cijfers liggen iets lager dan het landelijk gemiddelde, doordat buiten de randstedelijke provincies de diensteneconomie minder sterk vertegenwoordigd is. Daarmee zijn bedrijventerreinen een cruciale schakel in het economisch functioneren van Zuid-Holland. Tabel 2: Ruimtelijk-economisch belang bedrijventerreinen Zuid-Holland
32.800 bedrijfsvestigingen circa 10% van totaal aantal vestigingen
475.000 werkzame personen 27% van totale werkgelegenheid
7.625 netto uitgegeven hectare 2,8% van totale landoppervlakte
Circa € 47 miljard toegevoegde waarde circa 30% van bruto regionaal product
Bron: LISA, 2019; IBIS, 2021; CBS, 2021; Provincie Zuid-Holland, 2021.
In bestaande voorraad grote opgaven in energietransitie en circulaire economie: kans voor nieuwe investeringsdynamiek en opwaardering In 2019/2020 heeft de provincie een onderzoek laten uitvoeren naar de vitaliteit van de bestaande voorraad aan bedrijventerreinen. 6 Hierbij is gekeken naar de fysiek-ruimtelijke (zoals uitstraling openbare ruimte en vastgoed en digitale bereikbaarheid), sociaaleconomische (zoals werkgelegenheid en toegevoegde waarde) en duurzame kant (zoals energietransitie en klimaatadaptatie) van bedrijventerreinen. Gemiddeld genomen functioneren de terreinen naar behoren. Relatief veel terreinen hebben nog forse kansen voor verbetering op de thema’s energietransitie en circulaire economie. De verschillen tussen de regio’s zijn beduidend kleiner dan de verschillen tussen diverse typen terreinen: high tech en hoogwaardige terreinen scoren duidelijk hoger dan agribusiness en industrie. Tot slot blijkt dat de aanwezigheid van een vorm van organisatie van ondernemers invloed heeft op de vitaliteit van het terrein. Terreinen waar ondernemers zich georganiseerd hebben scoren gemiddeld hoger dan terreinen waarbij dat niet het geval is. Stec Groep herkent deze conclusies ook uit eigen toekomstbestendigheidsonderzoeken in andere provincies 7.
Sterke kwalitatieve verschillen zichtbaar tussen regio’s In onderstaande tabel hebben we een aantal belangrijke kenmerken van de bedrijventerreinenmarkt in de zes marktgebieden weergegeven. Hiermee wordt een aantal verschillen tussen de marktgebieden duidelijk, zoals de verdeling van banen naar sectoren en de intensiteit van het ruimtegebruik op bedrijventerreinen.
Op basis van nieuwe definitie bedrijventerreinen Provincie Zuid-Holland uit 2021. Bureau BUITEN (2020), Vitale bedrijventerreinen Zuid-Holland; een bouwsteen voor de bedrijventerreinenstrategie 2020. 7 Bijvoorbeeld voor Noord-Holland Noord, Utrecht, Groningen en regio’s als Metropoolregio Eindhoven en De Bevelanden (Zeeland). Zie ook dit whitepaper. 5 6
14
Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341
Figuur 4: Factsheet regionaal-economische structuur bedrijventerreinen Omvang voorraad bedrijventerreinen 120.000
Netto uitgegeven voorraad
2.500
Aantal werkzame personen op bedrijventerrein
100.000
2.000
80.000 1.500 60.000 1.000 40.000 500
20.000 0
Netto uitgegeven voorraad in hectare
Banen op bedrijventerreinen
0 Holland Rijnland
Midden-Holland
Haagse Regio
Linker Maasoever Rechter Maasoever Zuid-Holland Zuid
Werkgelegenheid op bedrijventerreinen naar sector 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
6%
16%
17% 5%
19% 7%
5%
7%
29%
23%
26%
26%
26%
7%
7%
7%
29%
34%
17%
12%
26%
Holland Rijnland
2%
14% 1%
Haagse Regio
Linker Maasoever
Locatievoorkeur (aandeel banen op bedrijventerrein) 0% Holland Rijnland Midden-Holland Haagse Regio Linker Maasoever Rechter Maasoever Zuid-Holland Zuid Totaal provincie
10%
20%
30%
40%
26% 7% 35% 20% 1% 26% 15% 22% 40% 26% 1% 2%
Bedrijventerrein
Campus
Overheid, zorg en onderwijs
5%
Dienstverlening & ICT
26%
Consumentendiensten
27%
Logistiek en groothandel
18%
13%
17%
Midden-Holland
18%
Bouw, handel en reparatie
14%
12%
23%
3%
4%
Zeehaven
Rechter Maasoever
Industrie
30%
22%
Landbouw
Zuid-Holland Zuid
Terreinquotiënt (m² kavel per werkzaam persoon)
50%
0 Holland Rijnland Midden-Holland Haagse Regio Linker Maasoever Rechter Maasoever Zuid-Holland Zuid Totaal provincie
50
100
150
200
250
157 191 136 123 151 215 160
We lichten de grafieken uit figuur 4 kort toe: • In het bovenste figuur is de omvang van de zes marktgebieden naast elkaar gezet. De netto uitgegeven voorraad van Midden-Holland is met circa 710 hectare bijvoorbeeld de kleinste in omvang. Daarnaast is in dezelfde figuur ook het aantal banen op bedrijventerreinen weergegeven. • In het middelste figuur is de verdeling van het aantal banen op bedrijventerreinen naar sector weergegeven. Zo valt op dat er op de Linker Maasoever relatief veel banen zijn in de logistiek en groothandel en in Zuid-Holland Zuid relatief veel industrie. • De onderste twee figuren laten de locatietypevoorkeur (het aandeel van banen op bedrijventerreinen in de totale werkgelegenheid) en de terreinquotiënt (het gemiddelde ruimtegebruik per werknemer) zien.
15
Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341
Zuid-Holland Zuid is bijvoorbeeld een regio waar relatief veel economie op bedrijventerreinen is gevestigd. In de Haagse Regio, dat bijvoorbeeld ook een grote kantorenmarkt heeft, is dit aandeel een stuk lager. Het gemiddelde ruimtegebruik per werknemer is afhankelijk van de sectorale structuur, maar ook van de mate van stedelijkheid. Vraag naar bedrijventerreinen is conjunctuurgevoelig De vraag naar bedrijventerreinen beweegt zich op de golven van de conjunctuur. Dit is in Zuid-Holland ook duidelijk terug te zien (zie onderstaand figuur). De beschikbaarheid en de kwaliteit van het aanbod speelt ook een rol in het uitgifteniveau. Zo zien we bijvoorbeeld in Holland Rijnland in de laatste jaren een beperkte uitgifte, vanwege een tekort aan (kwalitatief geschikt) aanbod. Tegelijkertijd is er ook een sterke relatie tussen uitgifte van nieuwe bedrijventerreinen en de kwaliteit van de bestaande voorraad. Bedrijven die bouwen op nieuwe bedrijventerreinen laten in een deel van de gevallen bestaande locaties achter. Een goede balans tussen nieuw en bestaand is van belang om de kwaliteit op bestaande terreinen op peil te houden. Figuur 5: Historische uitgifte in netto hectare naar bestuurlijke regio 8 140 120 100 Zuid-Holland Zuid
80
MRDH
60
Midden-Holland Holland Rijnland
40 20 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020* Bron: IBIS & Monitor bedrijventerreinen Provincie Zuid-Holland. *Conceptcijfers monitor bedrijventerreinen 2020.
Gemeenten werken op regionaal niveau samen aan ambities en opgaven Na de vorige prognose uit 2017 zijn verschillende regio’s aan de slag gegaan met een regionale bedrijventerreinenstrategie. Daarnaast heeft een aantal (sub)regio’s aanvullende economische ambities. In onderstaande tabel vatten we de opgaven vanuit de bedrijventerreinenstrategieën en ambities per bestuurlijke regio bondig samen. Tabel 3: Opgaven en ambities bestuurlijke regio’s op hoofdlijnen Regio Holland Rijnland
MiddenHolland
Opgaven en ambities • Voor zowel MKB, HMC als grootschalige logistiek is behoefte aan nieuw areaal bedrijventerrein. • Nieuw bedrijventerrein noodzakelijk, maar ook noodzaak voor integrale afweging met andere ruimtevragen op lokaal en/of (sub)regionale schaal. • Uitgangspunt van duurzaam ruimtegebruik: bestaand voor nieuw. • Iedere subregio ‘houdt de eigen broek op’ voor lokale uitbreidings- en vervangingsvraag voor MKB. • Vier thematische speerpunten (Techniek, Zorgtechnologie, bouwen in moeilijke bodemomstandigheden, transport/logistiek/distributie). • Ruimte voor reguliere bedrijfsruimtegebruikers (MKB), XXL en HMC is urgent en een belangrijk regionaal vraagstuk.
Per 1 januari 2019 zijn voormalige Zuid-Hollandse gemeenten Zederik en Leerdam onderdeel geworden van de nieuwe Utrechtse gemeente Vijfheerenlanden. Cijfers vóór 2019 over Zuid-Holland Zuid bevatten ook uitgiftecijfers van Zederik en Leerdam.
8
Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341
MRDH
ZuidHolland Zuid
16
• Aanbod aan beschikbaar bedrijventerrein is gering en heeft deels ook een specifiek label. • De regio geeft aan dat er veel zachte plannen zijn waarvan er in Zuidplas drie tot een bedrijventerrein ontwikkeld worden de komende jaren. Daarnaast zijn er nog een aantal zachte plannen die niet in voorbereiding zijn. • Werken aan kwalitatieve versterking van terreinen. • Zorgvuldige afweging van transformatiebehoefte. • Er is mogelijk een tekort aan klassiek kleinschalige terreinen in de Haagse Regio, als de vervangingsvraag door transformatie en intensivering doorzet zonder afdoende compensatie. • Balans in HMC en watergebonden terrein: veel plekken niet optimaal benut. • Balans in (grootschalige en agro-)logistiek. Voor reguliere grootschalige logistiek ligt focus op A12-corridor. Agrologistiek sterk gebonden aan netwerk van bedrijven in het cluster, dus locatiegebonden aan de greenports van Westland-Oostland en Barendrecht. • Stimuleren van verduurzaming en de transitie naar een circulaire economie. • Drechtsteden: (1) bestaande voorraad toekomstbestendig houden. (2) Groeiagenda 2030: toevoegen van 30.000 arbeidsplaatsen. (3) Juiste bedrijf op de juiste plek: ambitie om bedrijven aan het water (meer) gebruik te laten maken van vervoer over water. • Molenlanden en Gorinchem: (1) belangrijke clusters: (maak)industrie, agrarische industrie, transport.
(2) Ontwikkeling Groote Haar voor (boven) regionale maar ook lokale vraag. Beide gemeenten willen graag aan de slag met een nieuw terrein. • Goeree-Overflakkee: Gemeente richt zich op vier speerpunten: Water & Energie, Food, Circulair & Energie en Gezondheid. De bedrijventerreinenvisie van de gemeente Goeree-Overflakkee kan worden onderverdeeld in drie onderling samenhangende doelstellingen: 1. Faciliteren van lokale ondernemers; 2. Ruimte bieden aan bedrijvigheid die bijdraagt aan de thema’s binnen het Smart Waterbeleid en de innovatieve duurzaamheidsambities; 3. Verduurzaming van bedrijventerreinen in het kader van de energietransitie. • Hoeksche Waard: (1) Goede afstemming tussen en profilering van de (boven)regionale bedrijventerreinen. (2) Versterk lokale collectiviteit; bevorder overleg tussen gemeenten en ondernemers. (3) Onderzoek mogelijkheden/wenselijkheid van overloop uit MRDH, met name op gebied van watergebonden en HMC. (4) Aandacht voor bereikbaarheid, zowel binnen als naar buiten. (5) Een inventarisatie leert dat er op verschillende plekken solitaire bedrijven gevestigd zijn die mogelijk kunnen verplaatsen naar bedrijventerreinen. Vraagt mogelijk meer ontwikkel-/schuifruimte.
Bron: Regionale bedrijventerreinenstrategieën en economische visies
3.3 Trends en ontwikkelingen Verschillende ‘next economy’ trends van invloed op omvang en aard ruimtevraag bedrijventerreinen Ontwikkelingen en innovaties volgen elkaar in de hedendaagse markt in hoog tempo op. Door technologische ontwikkelingen (digitalisering, nieuwe productietechnieken) en maatschappelijke opgaven (klimaat, energie, circulair) herstructureren bedrijven hun (productie)processen en kiezen zij voor een andere vormen van samenwerking. Technologische vooruitgang zorgt voor een nieuwe dynamiek in de locatiekeuze en het gebruik van robots, digitale innovaties en de ‘internet of things’ leiden tot verhoogde productie, efficiëntie en flexibiliteit. Er wordt ook wel gesproken over de ‘vierde industriële revolutie’ (industrie 4.0). De oude verticale, hiërarchische economische structuur verandert steeds meer in een netwerkeconomie. Samenwerking, diversiteit en kennisuitwisseling tussen bedrijven (werknemers), overheden en onderwijs- en kennisinstellingen zijn daarbij steeds belangrijker om innovatie te creëren. De ‘next economy’ is het gevolg van meerdere op elkaar passende ontwikkelingen, die op dit moment in de markt worden waargenomen. We gaan in op drie prominente ontwikkelingen hierbinnen die naar verwachting de grootste invloed op (de vraag naar) bedrijventerreinen in Zuid-Holland gaan hebben en welke impact deze hebben op de prognoseparameters.
In de bijlage zijn alle uitgangspunten voor de prognoseparameters te vinden.
17
Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341
Tabel 4: Impact trends op ruimtevraag bedrijventerreinen Trend
Circulaire economie (CE)
Energie en klimaat
Impact kwantitatief • De circulaire economie (CE) leidt tot nieuwe activiteiten, zowel bij bestaande als nieuwe bedrijven. Sinds 2018 zien we een groei van +20% groei in CE-initiatieven op bedrijventerreinen en deze groei versnelt (bron: Database Locatiebeslissingen Nederland, Stec Groep). Denk aan fabrieken voor recycling van metalen of kunststoffen, prefab-fabrieken voor circulaire woningbouw en circulaire bouw- en upcyclehubs. • Deze nieuwe initiatieven leiden tot een toename van de uitbreidingsvraag. Denk daarnaast aan groeiende ruimtevraag door o.a. toenemende behoefte aan opslag van producten die hergebruikt en/of verwerkt moeten worden. Dit strookt met verwachtingen uit eerder onderzoek van ons uit 2018 9: 51% van de ondervraagde Nederlandse industriebedrijven verwacht een stijgende ruimtevraag door CE. • Zeker in de transitieperiode komende 10-20 jaar waarin ‘oude’ activiteiten nog naast nieuwe, CE-activiteiten plaatsvinden, verwachten we een aanvullende ruimtevraag. Er zullen op langere termijn echter ook bedrijven zijn die de boot missen en die krimpen/sluiten.
Impact kwalitatief • Toenemende voorkeur voor grotere formele bedrijventerreinen met milieuruimte voor het ontplooien van circulaire activiteiten. • Behoefte aan multimodaal ontsloten locaties, met name watergebonden activiteiten, om logistiek duurzaam vorm te geven. • Parallel hieraan ook toenemende ruimtevraag in het stedelijk gebied. Denk aan plekken voor experiment en innovatie. Maar ook grotere bedrijventerreinen in en aan de rand van de stad, dicht op de herkomst van reststromen, waar collectie van deze stromen kan plaatsvinden. Hier ligt bijvoorbeeld een belangrijke link met de woningbouwopgave: er moeten dicht op de stad plekken zijn om de materialen die vanuit sloop en de urban mine beschikbaar komen op te slaan, te scheiden en weer te verwerken voor de circulaire bouw van nieuwe woningen in Zuid-Holland.
Effect op prognoseparameters • Per saldo verwachten we een licht stijgende LTV door de circulaire transitie en dan met name in de industriële sectoren en de logistiek (van rest- en retourstromen bijvoorbeeld). • We verwachten we dat het ruimtegebruik door deze trend meer stijgt dan de werkgelegenheid. Dit betekent dat de terreinquotiënt in het prognosemodel licht toeneemt door de circulaire transitie. Dit is vooral het geval in de sectoren industrie en logistiek. • Geen tot beperkt effect op uitbreidingsvraag van reguliere • Veranderende eisen aan werklocaties, bedrijventerreingebruikers, zoals ook bevestigd tijdens de op gebied van de inrichting van marktconsultatie. Leidt grotendeels tot andere activiteiten bij bedrijventerreinen (o.a. groenstructuur, bestaande bedrijvigheid (bijv. installateurs). hittestress, wateroverlast), en vastgoed (zonnepanelen, isolatie, etc.). • Beperkingen in de netcapaciteit kunnen wel effect hebben op de uitbreidingsvraag en de verduurzamingsmogelijkheden 10 van • Bedrijventerreinen kunnen een rol bedrijven en bedrijventerreinen in Zuid-Holland. Steeds vaker zijn spelen in zowel opwekking als opslag er situaties waarin bedrijven niet kunnen uitbreiden of vestigen van energie. Dit heeft ook gevolgen voor omdat de maximale netcapaciteit is bereikt. Uitbreiding van de de energie-infrastructuur.
capaciteit is dus een randvoorwaarde voor groei en vestiging van • De ruimtelijke impact van rijden op bedrijven. waterstof is beperkt; een of enkele • De energietransitie kan daarnaast ook leiden tot nieuwe toevoegingen aan tankstations. Meer activiteiten op bedrijventerreinen, zoals waterstof- en/of vervoer over water vraagt wel om batterijfabrieken en noodzakelijke ruimte voor de duurzame ruimte. energie-infrastructuur. Denk hierbij aan de realisatie van nieuwe onderstations (110/150 kV) waarvoor regelmatig bedrijventerreinen in beeld zijn, ook in Zuid-Holland 11. Het gaat bij dit soort initiatieven al snel om 5 à 6 hectare ruimtebeslag. Maar bijvoorbeeld ook ruimte die nodig is voor grootschalige tijdelijke opslag van duurzaam opgewekte energie. Dit zijn voorbeelden van additionele ruimtevraag die niet in de reguliere raming van de
Lange termijn ruimtebehoefte industrie, Stec Groep samen met 10 provincies, waaronder Zuid-Holland (2018). Klik hier voor Q&A rapport. 10 Verduurzaming van de energievoorziening gaat in de eerste plaats om energieverbruik te verminderen. Door groei van bedrijven, maar bijvoorbeeld ook elektrificatie van productieprocessen, neemt het elektriciteitsverbruik komende jaren echter nog aanzienlijk toe. Om dit verbruik vervolgens groen te voorzien is naast ruimte voor groene opwek vooral ook voldoende capaciteit op het stroomnet nodig. 11 Investeringsplan Net op land 2020 – 2029 (Tennet, 1 oktober 2020). 9
Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341
Digitalisering (o.a. Smart industry & logistics)
18
uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen zit. In hoofdstuk 3 gaan we verder in op componenten van de additionele ruimtevraag. • De energietransitie kan ook effect hebben via de verduurzaming van vervoer, bijvoorbeeld tanken met waterstof en modal shift van weg naar water. Effect op prognoseparameters • Per saldo verwachten we een neutraal tot licht positief effect op de LTV. • Geen specifiek effect te verwachten door deze trend op de terreinquotiënt, al kan de tendens om duurzaam en maatschappelijk verantwoord te ondernemen betekenen dat bedrijven ook kritischer kijken naar hun ruimtegebruik. Dit kan de terreinquotiënt drukken. In de prognose gaan we nu uit van een neutraal effect. • Robotisering en automatisering leidde de afgelopen jaren en naar • Veranderende (hogere) eisen aan verwachting ook komende jaren tot meer ruimtevraag in de werklocaties, op gebied van digitale industrie. Nieuwe geautomatiseerde productielijnen met robots – infrastructuur. met alle voorzieningen die daarbij extra nodig zijn – nemen vaak • Smart industry en logistics leidt op meer ruimte in dan de oude lijn met werknemers. Bovendien biedt beperkt aantal plekken ook tot juist de automatisering en robotisering bedrijven de mogelijkheid samenwerking en/of clustering van om te groeien in productie en toegevoegde waarde en daarmee bedrijven in de keten. ook regelmatig in ruimtebeslag.
• In de logistiek toename van • Dit beeld werd door meerdere (industriële) ondernemers bevestigd bouwhoogtes door mogelijkheden om in de regionale marktpanels. Ook kwam dit beeld eerder naar voren extra de hoogte in te gaan. uit eigen grootschalig onderzoek onder industriële bedrijven in • Deels meer menging mogelijk door 2018 12 en uit recent onderzoek naar de ruimtelijke impact van stillere en schonere technologische innovaties van de provincie Zuid-Holland 13. productieactiviteiten. Tegelijkertijd ook Tegelijkertijd betekent de toenemende digitalisering onder de juist plekken nodig met ruimte voor industrie dat ook stillere, schonere en kleinschaligere productie groter groeiende bedrijven. groeit. • Groter belang van arbeidsmarkt bij • In de logistiek zien we door robotisering toenemende locatiekeuze van bedrijven. Omdat door mogelijkheden om de hoogte in te gaan. Ook biedt digitalisering automatisering het productie en (smart warehousing) kansen voor efficiëntere opslag en lay-out logistieke proces steeds meer als van distributiecentra. Door automatisering kan bijvoorbeeld de vanzelf verloopt, verschuift de nadruk in padbreedte kleiner (dus intensiever).
Tegelijkertijd worden activiteiten van werknemers naar automatisering en robotisering in de logistiek pas rendabel bij een organisatie, planning, onderhoud en bepaalde omvang (investeringskosten versus efficiencywinst), wat ICT. De eisen aan kennis, interactie, dus in eerste instantie ook weer schaalvergroting in de hand creativiteit, innovatie worden groter. werkt. Stedelijke gebieden zijn zo bezien juist • Dit verwerken we in de raming door rekening te houden met een voor productie en bepaalde typen hardere stijging van de terreinquotiënt, met name in industriële en logistieke bedrijven extra interessant – in mindere mate – logistieke sectoren. als vestigingsplaats. • Indirect leidt de snel groeiende digitalisering tot meer ruimtevraag vanuit datacenters. Het gaat daarbij om uitbreidingen van bestaande centers, maar ook nieuwe initiatieven. Eerder onderzoek van de provincie Zuid-Holland 14 laat zien dat de locatie van het datacenter voor bedrijven (waar zij hun ICT onder brengen) steeds minder van belang is. Er zal een markt blijven voor middelgrote datacenters, ook in Zuid Holland, maar grootschalige ontwikkeling en clustering van datacenters hoeft niet per sé ook in Zuid Holland plaats te vinden. Deze zijn bovendien moeilijk inpasbaar door hun grote elektriciteitsbehoefte en ruimtebeslag in de context van een forse ruimtestrijd tussen functies in de provincie.
Effect op prognoseparameters • We verwachten een overwegend neutraal effect op de LTV vanuit robotisering/automatisering. Door robotisering en automatisering zijn sommige bedrijfsactiviteiten schoner en stiller en daardoor makkelijker te combineren met andere functies, ook buiten formele bedrijventerreinen. Toch zal het voor veel bedrijven aantrekkelijk zijn om juist op bedrijventerreinen gevestigd te zijn en blijven.
Lange termijn ruimtebehoefte industrie, Stec Groep samen met 10 provincies, waaronder Zuid-Holland (2018). Klik hier voor Q&A rapport. Uit het onderzoek kwam onder meer dat de toegevoegde waarde van veel (hoogwaardige) industrie al jaren groeit bij een gelijkblijvende of soms zelfs dalende werkgelegenheid en een stabiel of groeiend ruimtebeslag. Dit betekent voor de prognose dat de het ruimtegebruik per werknemer – de terreinquotiënt – dus stijgt. 13 Impact technologische innovaties op ruimtegebruik economische sectoren in Zuid-Holland, Stec Groep en Technopolis Group in opdracht van provincie Zuid-Holland (30 maart 2021). 14 Nut en noodzaak van datacenters in de provincie Zuid-Holland (Stratix in opdracht van de provincie Zuid-Holland, 29 mei 2020). 12
Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341
19
• Naar verwachting stijgt het ruimtegebruik door deze trend meer dan de werkgelegenheid. Bedrijven in onze lange termijn verkenning industrie voor Zuid-Holland (Stec Groep, 2018) geven bijvoorbeeld aan dat de robots vaak meer ruimte in nemen of ‘naast’ het personeel ingezet wordt. Daardoor neemt de terreinquotiënt in het prognosemodel licht toe. Dit is vooral het geval in de sectoren industrie en logistiek, maar bijvoorbeeld ook – in lichtere mate – in de bouw, handel en reparatiesector. Wel is dit naar verwachting vooral een effect op de korte (2025) tot middellange termijn (2030).
Bedrijven(terreinen) moeten op deze trends inspelen voor toekomstperspectief en continuïteit Bedrijven moeten op deze trends en transities inspelen om ook in de toekomst op verantwoorde wijze geld te kunnen blijven verdienen met hun activiteiten. Bedrijven die bijvoorbeeld al in energiebesparing en duurzame energievoorziening hebben geïnvesteerd hebben het voordeel van een lagere energierekening. Door de recent sterk stijgende grondstof- en energieprijzen en verwachte verder toenemende grondstofschaarste neemt het belang van circulair en duurzaam produceren toe. Duurzame bedrijven doen het ook beduidend beter bij beleggers. Verduurzaming zorgt voor voorrang bij opdrachten, een beter bedrijfsmodel en een hogere marge. Hierdoor hechten institutionele beleggers en banken steeds meer waarde aan investeren volgens ESG-criteria (Ecological, Social en Governance), in bijzonder omdat duidelijk wordt dat niet-duurzaam beleggen steeds grotere financiële risico’s met zich meebrengt. Kortom, voor steeds meer bedrijven is een duurzaam bedrijfsmodel dé manier om zich te onderscheiden en van belang voor de continuïteit. Hun vestigingsplek, een toekomstbestendig bedrijventerrein, moet hierin faciliteren. Uiteindelijk is dit alles in het belang van het verdienvermogen, de ambities uit de Groeiagenda Zuid-Holland (o.a.
5,5% extra economische groei) en daarmee de Brede Welvaart in de provincie van morgen. Figuur 6: Belang toekomstbestendige bedrijventerreinen
Bron: Stec Groep, 2021.
Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341
20
Bredere (maatschappelijke) trends Daarnaast speelt nog een aantal bredere trends op en relevant voor bedrijventerreinen. Verkleuring en opkomst informele (woon)werklocaties De afgelopen jaren vindt een toenemende verkleuring van bedrijventerreinen plaats. Het gaat dan bijvoorbeeld om activiteiten binnen de detailhandels- en vrijetijdssector die steeds vaker op zoek zijn naar een (grootschalige) ruimte op relatief goed bereikbare locaties, bij voorkeur goedkoper dan de van oudsher populaire binnensteden of wijkcentra. Denk hierbij aan kringloopwinkels, dansscholen, kartcentra, indoor speeltuinen, maar ook vormen van persoonlijke dienstverlening zoals kappers, tandartsen, fysiotherapie en schoonheidssalons. Bedrijventerreinen zijn aantrekkelijke locaties voor dit soort functies, zeker als het wat grootschaliger is, vanwege de aanwezige ruimte en de relatief lage huisvestigingslasten. Voor sommige terreinen is dit een prima ontwikkeling, en geeft dit een nieuwe impuls. Maar het wordt problematisch als hierdoor onvoldoende ruimte blijft voor de ‘oorspronkelijke’ bedrijfsruimtegebruiker en deze bedrijven in hun functioneren belemmerd worden (verkeers- en parkeeroverlast, klagende buren of beperkingen in de milieugebruiksruimte). Daarnaast is een groei zichtbaar van (informele) werklocaties in woonwijken. Dit vooral door de toename van aantal zzp-ers en microbedrijfjes.
We zien dit vooral in de ict en zakelijke dienstverlening, maar bijvoorbeeld ook in sectoren als bouw, handel en reparatie, zorg en persoonlijke diensten. Transformatie Een stap verder is dat er ook steeds meer bedrijventerreinen zijn waarop woningbouw plaatsvindt of is gepland. Door het grote woningtekort en een ruimtelijk beleid dat over het algemeen inzet op zoveel mogelijk bouwen binnen bestaand stedelijk gebied (o.a. Ladder) neemt daardoor de druk op bedrijventerreinen toe, zeker in de grotere steden. Het vizier is daarbij veelal gericht op de oudere terreinen die dicht tegen de binnenstad of bijvoorbeeld aan het water liggen. Dit zijn aantrekkelijke locaties vanuit woonperspectief, maar veelal ook heel waardevolle locaties voor stadsverzorgende bedrijvigheid (loodgieters, stadslogistiek, bouwbedrijven/aannemers, etc.) en voor ontwikkelingen die in de toekomst hard nodig zijn voor duurzame economische groei, zoals circulaire activiteiten. Transformatieplannen die ‘boven een terrein hangen’ dat in de ogen van de ondernemers nog goed functioneert kunnen een negatief effect hebben op investeringen door bedrijven. Uiteraard kan transformatie voor incourante (maar: wat is incourant als er nog bedrijven gevestigd zijn?), slecht ontsloten locaties ook goed uitpakken en bijdragen aan andere opgaven zoals de woningbouwopgave.
Transformatie en druk op bedrijventerreinen speelt in Zuid-Holland een grote rol. Voor deze behoefteraming hebben we een inventarisatie gemaakt van alle transformatieplannen, en op basis daarvan een inschatting gemaakt van de vervangingsvraag die hier uit voort komt. Duurzame mobiliteit Veel bedrijventerreinen zijn nu alleen per (vracht)auto uitstekend bereikbaar. Dit is vaak ook logisch, gezien ligging nabij snelweg of aan de rand van een gemeente. Busvervoer is er soms wel, maar vaak niet hoogfrequent. Toch veranderen ook op bedrijventerreinen de eisen aan het bereikbaarheidsprofiel. Het belang van een goede OV-bereikbaarheid of de inzet van mobiliteitsoplossingen, waaronder Mobility as a Service (via speciale apps), maar in de toekomst bijvoorbeeld ook zelfrijdende (deel)auto’s, neemt toe met het oog op de verwachte afname van het autobezit met 40% richting 2040 15. Deze ontwikkeling heeft ook consequenties voor bedrijventerreinen. Niet alleen het aantal parkeerplaatsen kan dan afnemen (wat intensieve benutting van locaties versterkt en mogelijkheden biedt voor vergroening en andere duurzame maatregelen), maar de bereikbaarheid per openbaar vervoer en ook (elektrische) fiets moet dan ook sterk verbeteren.