Bijlage 7 Markup-versie - Bestemmingsplan ’t Verlaat en Leliestraat Toelichting GEWIJZIGD A23.001615

bestemmingsplan

Van 't Verlaat en Leliestraat, Zevenhuizen Gemeente Zuidplas

Planstatus:

vastgesteld

Plan identificatie:

NL.IMRO.1892.BpLeliestraatZhn-Va01Va02

Datum:

18 oktober 2022 4 december2023

Contactpersoon Buro SRO:

H.J.M. van Arendonk

Kenmerk Buro SRO:

SR210130

Opdrachtgever:

Gemeente Zuidplas

Buro SRO 't Goylaan 11 3525 AA Utrecht 030-2679198 www.buro-sro.nl

2

Inhoudsopgave hoofdstuk 1 Inleiding .................................................................................................................................. 4 1.1 Aanleiding ........................................................................................................................................................... 4 1.2 Ligging plangebied............................................................................................................................................... 4 1.3 Geldende bestemmingsplannen ......................................................................................................................... 6 1.4 Leeswijzer ............................................................................................................................................................ 7 1.5 Addendum........................................................................................................................................................... 7

hoofdstuk 2 Planomschrijving ................................................................................................................... 9 2.1 Huidige situatie ................................................................................................................................................... 9 2.2 Toekomstige situatie ......................................................................................................................................... 11 2.3 Beeldkwaliteit ................................................................................................................................................... 17

hoofdstuk 3 Beleidskader ........................................................................................................................ 19 3.1 Nationaal beleid ................................................................................................................................................ 19 3.2 Provinciaal beleid .............................................................................................................................................. 21 3.3 Gemeentelijk beleid .......................................................................................................................................... 25

hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten ........................................................................................... 29 4.1 Milieueffectrapportage ..................................................................................................................................... 29 4.2 Bodem ............................................................................................................................................................... 30 4.3 Bedrijven en milieuzonering.............................................................................................................................. 32 4.4 Geluid ................................................................................................................................................................ 37 4.5 Externe veiligheid .............................................................................................................................................. 40 4.6 Luchtkwaliteit .................................................................................................................................................... 43 4.7 Ecologie .............................................................................................................................................................

45 4.8 Archeologie ....................................................................................................................................................... 48 4.9 Waterparagraaf ................................................................................................................................................. 50 4.10 Verkeer en parkeren ....................................................................................................................................... 54 4.11 Niet gesprongen explosieven .......................................................................................................................... 56 4.12 Duurzaamheid ................................................................................................................................................. 57 4.13 Bezonning ........................................................................................................................................................ 58

hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving ................................................................................................. 60 5.1 Algemeen .......................................................................................................................................................... 60 5.2 Bestemmingen .................................................................................................................................................. 60

hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid ............................................................................................ 63 hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ..................................................................................... 64 7.1 Algemeen .......................................................................................................................................................... 64 7.2 Participatie ........................................................................................................................................................ 64 7.3 Vooroverleg ....................................................................................................................................................... 64 7.4 Zienswijzen ........................................................................................................................................................ 67

hoofdstuk 8 Handhaving .......................................................................................................................... 68

3

hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding In verband met de verstedelijkingsopgaves in en om Zevenhuizen is de gemeente Zuidplas voornemens een tweetal locaties in Zevenhuizen te herontwikkelen, namelijk de locatie van sportpark Van 't Verlaat en de Swanladriehoek. Het voornemen is om de sportvelden te verplaatsen naar de Swanladriehoek. De vrijkomende locatie van sportpark Van 't Verlaat kan vervolgens worden herontwikkeld ten behoeve van woningbouw. Dat gebeurt in samenhang met een verplaatsing van woonzorgcentrum De Zevenster en een herontwikkeling van de huidige locatie van De Zevenster aan de Leliestraat. In dit kader is op 3 juli 2019 door het college van de gemeente Zuidplas de 'Ontwikkelstrategie Sportpark Van ‘t Verlaat, Swanladriehoek en locatie Leliestraat' vastgesteld. Deze ontwikkelstrategie is verder uitgewerkt in een 'Nota van Uitgangspunten Ontwikkeling Van ’t Verlaat, verplaatsing sportpark en ontwikkeling Swanladriehoek' en nadien ook in een 'Stedenbouwkundig plan + Beeldkwaliteitsplan'. Het voorliggende bestemmingsplan heeft betrekking op herontwikkeling van de gronden van sportpark Van 't Verlaat en de huidige locatie van De Zevenster aan de Leliestraat. De huidige locatie van De Zevenster is verouderd. Al eerder zijn plannen kenbaar gemaakt voor een verplaatsing naar een locatie aan de Noordelijke Dwarsweg.

Daar is in 2012 het bestemmingsplan 'De Zevenster' voor vastgesteld, maar dat initiatief is nimmer gerealiseerd. Nu zijn er plannen om op die plek een nieuw woonzorgcentrum te realiseren voor 84 zorgwoningen (inclusief 4 plekken voor palliatieve zorg) en 40 aanleunappartementen. De huidige locatie komt dan vrij voor reguliere woningbouw. Ook de gronden van Sportpark Van 't Verlaat worden herontwikkeld ten behoeve van circa 235 woningen en appartementen. In totaal gaat het dus om 359 woningen/ zorgwoningen en appartementen/ zorgappartementen. Daarnaast blijven de 17 bestaande woningen Leliestraat 5 - 37 behouden: deze worden omgezet van een maatschappelijke bestemming naar een woonbestemming. De beoogde ontwikkelingen passen niet binnen de mogelijkheden van het geldend planologisch regime. Derhalve is een nieuw bestemmingsplan vereist. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet daar in en heeft als doel een nieuw en actueel planologisch-juridisch kader te bieden dat de realisatie van de voorgenomen plannen mogelijk maakt.

1.2 Ligging plangebied Het plangebied is gelegen aan de noordwestrand van het dorp Zevenhuizen. Zevenhuizen is onderdeel van de gemeente Zuidplas. De planlocatie bestaat uit het sportpark Van ‘t Verlaat (met Voetbalvereniging Groeneweg en tennisclub Zevenhuizen), een groen- en speelparkje en een braakliggend terrein en de locatie van woonzorgcentrum De Zevenster aan de Leliestraat. Het plangebied wordt grotendeels omsloten door water en groen en ligt globaal opgespannen tussen de Knibbelweg aan de noordoostzijde, de Noordelijke Dwarsweg aan de zuidoostzijde, gedeeltelijk aan de Leliestraat aan de zuidwestzijde en de Stampioenstraat en Tirionstraat aan de noordwestzijde. Het plangebied is kadastraal bekend onder de gemeente Zevenhuizen, sectie E, percelen 2869, 1638, 1005, 1004, 1003. Tevens maakt aan de zuidwestzijde van het plangebied een deel van het kadastrale perceelnummer 3378 onderdeel uit van het plangebied. Het totale plangebied heeft een omvang van ca. 7,3 hectare.

4

Op de volgende afbeeldingen is de globale begrenzing en ligging van het plangebied weergegeven.

Globale ligging plangebied, rood omcirkeld (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Globale begrenzing plangebied, rood omkaderd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

5

1.3 Geldende bestemmingsplannen Voor het plangebied geldt grotendeels het bestemmingsplan 'Zevenhuizen Dorp', dat is vastgesteld op 27 november 2012 door de gemeenteraad van Zuidplas. Voor het zuidelijke deel van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'De Zevenster', dat is vastgesteld op 30 mei 2012 door de gemeenteraad van Zuidplas. Voorts geldt voor het gehele plangebied het bestemmingsplan 'Parapluherziening Archeologie' (vastgesteld op 6 maart 2018) en het bestemmingsplan 'Parapluherziening Parkeren' (vastgesteld op 24 april 2018). De volgende afbeelding toont een uitsnede van de verbeelding ter plaatse van het plangebied.

Uitsnede geldend bestemmingsplan 'Zevenhuizen Dorp', incl. bestemmingsplan 'De Zevenster', plangebied rood omkaderd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Binnen het bestemmingsplan 'Zevenhuizen Dorp' geldt grotendeels de bestemming 'Sport'. Een deel van die gronden is voorzien van de aanduiding 'sportveld'. Er zijn twee bouwvlakken opgenomen voor de clubgebouwen van de voetbalvereniging en de tennisclub, met een maximum bouwhoogte van 4 m. de bouwvlakken zijn tevens voorzien van de functieaanduiding 'horeca'. De huidige locatie van De Zevenster heeft de bestemming 'Maatschappelijk', met een bouwvlak dat voor 70% bebouwd mag worden en met een maximum bouwhoogte van 9 m. Voorts gelden de bestemmingen 'Verkeer - Verblijfsgebied' en 'Water'. Voor het zuidelijke deel van het plangebied, ten zuiden van sportpark Van 't Verlaat, is het bestemmingsplan 'De Zevenster' van kracht. Hier geldt de bestemming 'Maatschappelijk'. Er is een royaal bouwvlak opgenomen dat voor 70'% bebouwd mag worden. Tevens geldt een maximum bouwhoogte van deels 14 m en deels 17 m. Het deel aan de kant van de Leliestraat is voorzien van de bestemmingen 'Groen' en 'Water'. Tevens geldt ter plaatse het bestemmingsplan 'Parapluherziening Archeologie'. Er geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 3', waarbij de gronden mede bestemd zijn voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Ook geldt de 'Parapluherziening Parkeren' (vastgesteld op 24 april 2018).

Dit bestemmingsplan biedt een eenduidige regeling ten aanzien van het aspect ‘parkeren’ in de gemeente Zuidplas. Het vormt de juridische vertaling van het geactualiseerde parkeerbeleid.

6

Het voorgenomen plan is niet toegestaan binnen de mogelijkheden van het bestemmingsplan 'Zevenhuizen Dorp' en 'De Zevenster'. Om de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken moet een nieuw bestemmingsplan vastgesteld worden. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet hierin.

1.4 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt een algemene beschrijving van het plan weergegeven. De huidige ruimtelijke en functionele structuur van het gebied en de eventuele verschillen tussen het geldende planologische regime en de toekomstige manier van bestemmen wordt beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante rijks-, provinciale en gemeentelijke beleid opgenomen. In hoofdstuk 4 komen alle voor het bestemmingsplan relevante milieu- en overige aspecten aan de orde, waarna het geheel wordt vertaald in een juridische bestemmingsregeling die in hoofdstuk 5 wordt toegelicht. Hoofdstuk 6 betreft de economische uitvoerbaarheid. Hoofdstuk 7 bevat de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan, waarbij de uitkomsten van de participatie en overlegmomenten zijn opgenomen. Tot slot bevat hoofdstuk 8 een handhavingsparagraaf.

1.5 Addendum De gemeenteraad van de gemeente Zuidplas heeft het bestemmingsplan 'Van 't Verlaat en Leliestraat, Zevenhuizen' op 18 oktober 2022 gewijzigd vastgesteld. Tegen dit besluit is beroep ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. De Afdeling oordeelt in haar uitspraak 202207081/2/R3 d.d. 8 februari 2023 dat de raad met een verwijzing naar de notitie van de Omgevingsdienst onvoldoende gemotiveerd dat met een afstand van 50 m tussen het bedrijventerrein en de beoogde woningen de bedrijfsvoering van de op het bedrijventerrein aanwezige bedrijven niet wordt belemmerd. Ook heeft de raad onvoldoende gemotiveerd dat het niet laden en lossen voor 7:00 uur voor de bestaande bedrijven op het bedrijventerrein als een acceptabele beperking kan worden aangemerkt, danwel aanvaardbaar is voor de bedrijven die passend zijn binnen de planologische mogelijkheden. Op basis hiervan is geconcludeerd om een voorlopige voorziening te treffen en het bestemmingsplan te schorsen. Die schorsing is beperkt tot de gronden waaraan de bestemming "Wonen" is toegekend en die zijn gelegen binnen een zone van 100 m gemeten vanaf het bestemmingsvlak waarop ingevolge het bestemmingsplan "Zevenhuizen Dorp" de bestemming "Bedrijf" met de functieaanduiding "specifieke vorm van bedrijf - 1" rust.

De voorzieningenrechter overweegt in dit verband dat naar zijn voorlopig oordeel de gronden met de bestemming "Maatschappelijk" waarop de zorgwoningen zijn voorzien, buiten die zone van 100 m zijn gelegen. De schorsing heeft daarom op die gronden geen betrekking. Om deze reden wordt, met inachtneming van de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State, een nieuw bestemmingsplan vastgesteld. Naar aanleiding van de uitspraak is gezocht naar een wijze van bestemmen waarmee de beoogde woningbouw rond het perceel van appellant niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Na vaststelling van het bestemmingsplan 'Van 't Verlaat en Leliestraat, Zevenhuizen' op 18 oktober 2022 zijn een akoestisch onderzoek naar de bedrijfsactiviteiten op het perceel van appellant uitgevoerd (Aveco de Bondt, d.d. 10 oktober 2023, zie bijlagen bij de regels, bijlage 3) en een toets hinder door geur, gevaar en stof (Omgevingsdienst Midden-Holland, d.d. 6 september 2023, zie bijlagen bij toelichting, bijlage 3) uitgevoerd. Uit het akoestisch onderzoek van Aveco de Bondt is gebleken dat, om te borgen dat de nieuwe woningen het bedrijf niet beperken in de bedrijfsvoering, een geluidscherm met een hoogte van 2 meter aangelegd dient te worden langs het zuidwestelijke buitenterrein.

Het betreffende geluidscherm is op de verbeelding opgenomen middels de functieaanduiding 'geluidscherm'. Het geluidscherm wordt juridisch geborgd in de vorm van een 'Voorwaardelijke verplichting geluidscherm', waarin bepaald is dat de woningen binnen een straal van 100m gemeten vanaf het bestemmingsvlak, waarop ingevolge het bestemmingsplan "Zevenhuizen Dorp" de bestemming "Bedrijf" met de functieaanduiding "specifieke vorm van bedrijf - 1" rust,

7

pas in gebruik mogen worden genomen worden, als voorzien is in een geluidscherm overeenkomstig het uitgevoerde akoestische onderzoek. Met een omgevingsvergunning kan hiervan worden afgeweken indien uit nader onderzoek blijkt dat de naastgelegen bedrijfsvoering een lagere geluidsemissie kent dan verondersteld in het uitgevoerde akoestische onderzoek, of als met maatwerkvoorschriften de bestaande geluidsruimte juridisch kan worden geborgd, of als bij de verdere planuitwerking blijkt dat de geluidsbelaste woningen uitgevoerd worden met een dove gevel. De binnenwaarden van de nieuwe woningen zijn geborgd op basis van de minimale geluidweringseisen uit het Bouwbesluit. In het akoestisch onderzoek wordt immers geconcludeerd dat het mogelijk is voor het betreffende bedrijf om een ontheffing van de grenswaarde voor het LAmax in de nachtperiode te krijgen. Op deze wijze is aangetoond dat er bij de op de gevels van de nieuwe woningen, op de grens van de maximale uitbouwmogelijkheden en in de buitenruimte, sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Ten aanzien van de andere hinderaspecten is door de Omgevingsdienst Midden-Holland het advies 'Bestemmingsplan Van ’t Verlaat en Leliestraat, Zevenhuizen; toets hinder door geur, gevaar en stof' (d.d. 6 september 2023) uitgevoerd.

Daarbij is beoordeeld of, in het kader van een goede ruimtelijke onderbouwing, derden niet onevenredig belemmerd worden en of sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Geconcludeerd wordt dat met de gehanteerde richtafstand van 50 meter tussen bedrijfsbestemmingen en geprojecteerde woningen, sprake is van een goede ruimtelijke ordening voor wat betreft de hinderaspecten stof, gevaar en geur. Voornoemde wijzigingen hebben naast aanpassing van de verbeelding en regels ook geleid tot aanpassingen in toelichting paragraaf 4.3 (Bedrijven en milieuzonering) en toelichting paragraaf 5.2 (Bestemmingen). Daarnaast is paragraaf 4.7 (Ecologie) geactualiseerd. Er is een 'Mitigatieplan vleermuizen Van 't Verlaat en de Zevenster, Zevenhuizen' (Regelink Ecologie & Landschap, d.d. 23 februari 2023) opgesteld. Op basis hiervan heeft de Omgevingsdienst Haaglanden bij besluit van 19 mei 2023 een beschikking in het kader van de Wet natuurbescherming afgegeven. Daarnaast is -waar nodig- het beleid geactualiseerd en zijn nieuwe Aeriusberekeningen uitgevoerd, waarbij nu ook de bouwfase is meegerekend. De betreffende Aeriusberekeningen zijn verwerkt in paragraaf 4.7 Ecologie en zijn als bijlage 7 toegevoegd.

8

hoofdstuk 2 Planomschrijving 2.1 Huidige situatie De planlocatie is gelegen aan de noordoostzijde van Zevenhuizen en bestaat uit het sportpark Van 't Verlaat en de locatie van woonzorgcentrum De Zevenster. Omgeving plangebied De planlocatie grenst aan de zuidoostzijde aan de Noordelijke Dwarsweg. De Noordelijke Dwarsweg betreft een bestaand bebouwingslint door Zevenhuizen. Het lint wordt gekenmerkt door afwisselende bebouwing, met zowel woningen als bedrijvigheid. Aan de noordwestzijde van de planlocatie is de woonwijk Swanla gelegen, bestaande uit overwegend grondgebonden woningen. Aan de noordoostzijde grenst de planlocatie aan de Knibbelweg. Langs de Knibbelweg bevindt zich lintbebouwing. In het lint bevinden zich woningen, al dan niet gecombineerd met een bedrijfsfunctie. Verder is hier sprake van agrarisch gebruik, waaronder glastuinbouw. Op de hoek van de Knibbelweg en de Noordelijke Dwarsweg is een bedrijvenlocatie aanwezig. Het betreft bedrijven op de locatie Knibbelweg 18a en Noordelijke Dwarsweg 49b. Deze gronden hebben binnen het geldende bestemmingsplan de bestemming ‘Bedrijf’, waarbij ten hoogste bedrijven in categorie 3.1 zijn toegestaan. Daarnaast is ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - 1' een bedrijfsactiviteit met SBI-code 281.1, uit ten hoogste categorie 3.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten toegestaan.

Hiervoor geldt dat een constructiewerkplaats voor de vervaardiging en reparatie van producten van metaal is toegestaan. De navolgende afbeeldingen tonen het aanzicht van de omgeving.

Overzicht bestaande situatie (bron; Stedenbouwkundig plan + Beeldkwaliteitsplan, Buro SRO, 22 maart 2022)

9

Plangebied Sportpark Van ‘t Verlaat is gelegen op de hoek van de Knibbelweg en de Noordelijke Dwarsweg. Het sportpark bevat drie (kunstgras-)voetbalvelden en een clubaccommodatie met 12 kleedkamers voor V.V. Groeneweg. Daarnaast zijn zes all-weather-tennisbanen en een clubaccommodatie voor Tennisclub Zevenhuizen aanwezig. Aan de noordzijde van het sportpark ligt een parkeerterrein ten behoeve van beide sportclubs, ontsloten vanaf de Knibbelweg. Dit parkeerterrein wordt tevens gebruikt door bewoners van de naastgelegen woonwijk Swanla. Tevens is er een aansluiting op de Noordelijke Dwarsweg, met ook een parkeervoorziening. Ten behoeve van het langzame verkeer (voetgangers en fietsers) zijn er aansluitingen op de Tirionstraat, Stampioenstraat en Leliestraat. Woonzorgcentrum De Zevenster is een centrum voor ouderenzorg, met kleinschalig wonen en verpleeghuiszorg, aan de Leliestraat. Het gaat om een gebouw in 2-4 bouwlagen, met een groene binnentuin, voor circa 80 bewoners. Aan de zijde van de Leliestraat zijn 17 zelfstandige woningen aanwezig die gebruik maken van de voorzieningen van De Zevenster. Dit gebouw zal in de toekomstige situatie behouden blijven en wijzigen naar een woonbestemming. De Zevenster wordt ontsloten vanaf de Leliestraat en grenst met een groene ruimte aan de Schoolstraat. De huidige locatie van De Zevenster verkeert op dit moment in een verouderde staat.

Nabij de hoek van de Noordelijke Dwarsweg en de Leliestraat zijn verder groen- en speelruimten aanwezig.

Overzicht bestaande situatie met de voetbalvelden, het tenniscomplex, het speelpark en De Zevenster (bron: Buro SRO, Inventerra en Blom Ecologie)

10

2.2 Toekomstige situatie Het voornemen is om ter plaatse van de vrijkomende gronden van het voormalige sportpark Van 't Verlaat woningen te realiseren. Tegelijkertijd zal de huidige locatie van woonzorgcentrum De Zevenster worden herontwikkeld ten behoeve van woningen. Het woonzorgcentrum zal elders binnen het plangebied worden herbouwd. Voor het plangebied is een 'Stedenbouwkundig plan + Beeldkwaliteitsplan' gemaakt (Buro SRO, d.d. 11 augustus 2022): zie bijlagen bij toelichting, bijlage 1. Het beoogde plan voorziet in de realisatie van in totaal 359 wooneenheden, waaronder 84 zorgwoningen voor de nieuwe locatie van woonzorgcentrum De Zevenster en 40 aanleunappartementen van Woonpartners Midden-Holland. Daarnaast zullen de 17 bestaande woningen van Woonpartners Midden-Holland aan de Leliestraat 5-37 worden omgezet van een maatschappelijke bestemming naar een woonbestemming. Stedenbouwkundige opzet De beoogde ontwikkeling laat een ‘dorpse’ invulling zien in aansluiting op de omliggende buurten en voegt daarmee een duurzaam en aantrekkelijke woon- en verblijfskwaliteit toe, rekening houdend met meer groen, minder verharding en meer biodiversiteit. Binnen het plangebied wordt ruimtelijk onderscheid gemaakt tussen de oude locatie van De Zevenster en het sportpark Van ‘t Verlaat. Deze laatste is te verdelen in twee gebieden: 'De Stroken' en 'Het Groene veld'.

Ze wijken weliswaar van elkaar af, maar stedenbouwkundig bestaat er samenhang. De oude locatie van De Zevenster, 'Het Bloemenhof', wijkt stedenbouwkundig af van de rest van het plan. Daarvoor wordt de relatie met de Bloemenbuurt gelegd. Binnen de hoofdopzet van het stedenbouwkundig plan wordt nadrukkelijk rekening gehouden met de geurcontour van de naastgelegen bedrijven. Binnen een afstand van 50 meter kunnen geen woningen worden gerealiseerd. Een groot deel van de parkeeropgave, in combinatie met groen en water, is hier voorzien. Onderstaande afbeeldingen tonen de uitgangspunten en het stedenbouwkundig plan.

Stedenbouwkundige uitgangspunten (bron: Buro SRO, d.d. 11-08-2022)

11

Stedenbouwkundige opzet beoogde situatie (bron: Buro SRO, d.d. 11-08-2022)

Voor de locatie Van ‘t Verlaat gaat het stedenbouwkundig plan uit van een hoofdstructuur die gebaseerd is op de aanwezige landschapsstructuur van de (polder)sloten, groene randen en omliggende bebouwing. De centrale ontsluitingsweg, door het plangebied, vormt de verbinding voor auto’s met de Noordelijke Dwarsweg en voor langzaamverkeer met de Tirionstraat. Vanuit deze centrale entree ontsluiten vier woonstraten, waar tevens een deel van het parkeren is geclusterd, De Stroken en Het Groene veld. Binnen De Stroken zijn de woningen vanaf de woonstraten via woonpaden bereikbaar. Hier zijn de woningen ook op georiënteerd. De navolgende afbeelding toont de ligging van de verschillende deelgebieden.

Deelgebieden (bron: Buro SRO, d.d. 11-08-2022)

12

De Stroken De randen Van ’t Verlaat worden gevormd door de bestaande groen- en waterstructuur. Deze structuur wordt in het plan doorgezet tussen de woonblokken met een gevarieerd woonprogramma. De woonblokken bestaan uit bouwstroken (grondgebonden woningen) en een aantal hogere objecten in de vorm van appartementencomplexen, variërend van 4 tot maximaal 6 bouwlagen. De stroken en complexen zijn zodanig ruimtelijk gesitueerd dat doorzichten, over het water en groen, vanuit de bestaande woonomgeving mogelijk zijn. Daarbij is rekening gehouden met onder andere uitzicht, bezonning en privacy. Het Groene veld In de zuidoosthoek van het plangebied ligt het Groene veld, in aansluiting op het bestaande buurtparkje. Hier is het nieuwe woonzorgcentrum voor De Zevenster voorzien in combinatie met andere appartementencomplexen en een woongroep met 20 woningen. De bouwblokken in dit plandeel wijken in typologie en massa af van De Stroken, maar sluiten door hun positie en lichte verdraaiingen aan bij de stedenbouwkundige hoofopzet. De blokken staan overwegend in een groene ruimte, welke wordt ontsloten door één centraal gelegen straat waar tevens wordt geparkeerd. Het Bloemenhof Ter plaatse van de huidige locatie van De Zevenster sluit het stedenbouwkundig plan aan bij de Bloemenbuurt. Hier wordt dan ook voor een andere stedenbouwkundige opzet gekozen, die passend is bij deze buurt.

Woningen zijn allen georiënteerd op de openbare ruimte. Aan de binnenzijde is een parkeerhof waar het overgrote deel van de parkeeropgave is voorzien en grotendeels is onttrokken aan het zicht. Binnen de ontwikkeling blijft het bestaande appartementencomplex van Woonpartners (Leliestraat 5 - 37) gehandhaafd en kan op termijn vervangen worden door een nieuw appartementencomplex. De navolgende afbeelding toont de stedenbouwkundig opzet in 3D.

Stedenbouwkundig opzet perspectieftekening beoogde situatie (bron: Buro SRO, d.d. 11-08-2022)

Groen, water en openbare ruimte Het stedenbouwkundig plan kent een groen-blauw raamwerk. De basis voor dat raamwerk wordt gevormd door de bestaande centrale watergang door het plangebied vanaf de Knibbelweg tot aan de Leliestraat en de watergangen rondom het plangebied. Deze watergangen worden ingepast, voorzien van natuurvriendelijke oevers en waar mogelijk verbreed. Tevens wordt het aangevuld met een stelsel van nieuwe watergangen die eveneens voorzien worden van natuurvriendelijke oevers. De watergangen worden afgewisseld met groenstroken, waaraan de woningen zijn gesitueerd. Een groot deel van deze woningen krijgen bergingen aan de voorzijde, waardoor de achterkanten aan het water vrij kunnen blijven van bijbehorende bouwwerken en er ook geen achterpaden nodig zijn. Uitgegaan wordt van geen bergingen en erfafscheidingen direct aan het water. Hiervoor is de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - openheid' opgenomen. Bij tuinen met een diepte tot 10 m is deze zone 3 m diep, terwijl bij diepere tuinen de

13

aangeduide zone 4 m diep is. Dit zorgt voor een optimale betrokkenheid op het water, als verlengstuk van de tuin. Daar waar achtertuinen direct aan het water grenzen kan een talud, vlonder of verlaagd terras de overgang vormen. In de groenstructuur worden paden en voorzieningen aangelegd die mensen van alle leeftijden de gelegenheid bieden te ontmoeten, ontspannen en bewegen. Daarmee wordt het openbaar groen prettig ingericht met groene plekken voor de toekomstige bewoners. Dit komt nader aan bod in het inrichtingsplan dat voor dit gebied wordt opgesteld. Nabij de entree van de buurt, aan de Noordelijke Dwarsweg, is de ruimte binnen de aanwezige geurcontour ingevuld met een ‘groen’ parkeerveld. Langs de zuidzijde van de entreeweg is een groenstrook met boombeplanting voorzien. Het bestaande buurtparkje aan de Leliestraat en een deel van de bestaande bomen worden ingepast binnen de groenstructuur van het plan. De inrichting van het buurtparkje wordt afgestemd met omwonenden. In de watergang aan de noordwestzijde van het bestaande bedrijventerrein is een schiereiland voorzien die wordt ingeplant met bomen en onderbeplanting. Zo wordt het zicht op het bedrijventerrein vanuit de woonomgeving ontnomen en wordt extra biodiversiteit gecreëerd.

De watergang direct grenzend aan het bedrijventerrein krijgt hetzelfde peilniveau als de bestaande watergang aan de Knibbelweg, waarmee een juiste waterhuishoudkundige situatie van het bedrijventerrein is veiliggesteld. Op de huidige locatie van De Zevenster wordt het stedenbouwkundige patroon aangeheeld. De bestaande water- en groenstructuur blijft grotendeels gehandhaafd. Ten noorden van het te behouden gebouw wordt de watergang plaatselijke verbreed en voorzien van natuurvriendelijke oevers. Een deel van de nieuwe woningen kijkt hier op uit. Het groen wordt ingericht met gras en een enkele boom. De openbare ruimte nabij de Schoolstraat wordt eveneens heringericht en afgestemd op het plan in een combinatie van groen en parkeren. Het aanwezige speelplekje ten zuiden van de Schoolstraat kan worden verplaatst naar het plantsoen aan de noordzijde van deze straat. De navolgende afbeelding toont de groen- en blauwstructuur binnen het plangebied.

Toekomstige groen- en waterstructuur (bron: Buro SRO, d.d. 11-08-2022)

14

Programma Het voorgenomen plan betreft de realisatie van in totaal 359 woningen, inclusief het programma van De Zevenster. Binnen deelgebied 'De Stroken' zijn in totaal 133 woningen voorzien. Hiervan zijn 54 appartementen, waarvan 22 sociale huur en 32 appartementen dure koop. De overige 79 woningen worden als grondgebonden woning gerealiseerd in de sociale en middenhuur, goedkope en middeldure koop en dure koop. Daarvan zijn er 8 als twee-onder-een-kapwoningen en 71 als rijenwoningen beoogd. In deelgebied 'Het Groene veld' zijn in totaal 197 woningen voorzien. Dit deelgebied omvat 84 zorgwoningen ten behoeve van de nieuwe locatie van De Zevenster, bestaande uit: 32 somatisch, 48 psychogeriatrisch en 4 voor palliatieve zorg. Tevens is bijbehorende ondersteunende horeca voorzien, alsmede een kleine ruimte voor dienstverlening (bijv. een kapper). Daarnaast zijn 40 aanleunappartementen in de sociale en middenhuur en 20 woningen voor een woongroep voorzien, alsmede twee appartementencomplexen met in totaal 53 woningen, waarvan 33 als sociale huurwoningen en 20 als middenhuur woningen. In deelgebied 'Het Bloemenhof' worden in totaal 29 woningen gerealiseerd, waarvan 4 twee-onder-eenkapwoningen in de dure koop en de resterende 25 woningen als rijwoningen in de middeldure koop.

Bouwhoogten Alle grondgebonden woningen in het plan worden twee lagen met een kap, met een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 7 en 12 meter, of 3 lagen plat. De appartementencomplexen variëren van 3 tot maximaal 6 bouwlagen met een bijbehorende bouwhoogte van circa 10 tot respectievelijk circa 20 meter. Onder een tweetal complexen wordt een verdiepte of halfverdiepte parkeerlaag gerealiseerd. De appartementencomplexen in het plangebied zijn dusdanig in het plangebied gepositioneerd, rekening houdend met de bestaande woonomgeving, dat de hoogste complexen (5 tot 6 bouwlagen + evt. parkeerlaag) zoveel als mogelijk aan de binnenzijde van het plangebied liggen en de lagere complexen (3 tot 4 bouwlagen + evt. parkeerlaag) meer aan de randen. De navolgende afbeelding toont het beoogd aantal bouwlagen.

Beoogde bouwlagen (bron: Buro SRO, d.d. 11-08-2022)

15

Oriëntatie en accenten Het plan is dusdanig opgezet dat er een goede oriëntatie voor alle (zorg)woningen mogelijk is. Oriëntatie en zichtbaarheid dragen bij aan de herkenbaarheid van het plan en de sociale controle in het openbaar gebied. Alle woningen zijn met hun voorzijde op de straat georiënteerd en staan met hun voorgevel in een rooilijn. Daarmee ontstaat samenhang binnen het plan. De appartementengebouwen in het plangebied worden alzijdig ontworpen, met duidelijk en aantrekkelijk vormgegeven entrees. De oriëntatie van de buitenruimte van de appartementen dient afgestemd te worden op de aanliggende woningen en openbare ruimte. De grondgebonden woningen bestaan veelal uit rijwoningen. De ‘koppen’ van deze bouwstroken dienen extra aandacht te krijgen. Dit kan bijvoorbeeld door middel van entrees, geveldetails, etc. en dienen zo het plan en de betreffende woonstraat aantrekkelijker te maken. Deze accenten dienen in de architectonische uitwerking extra aandacht te krijgen. Dit geldt tevens voor het visueel verkleinen van de langere bouwstroken. Dit kan worden bereikt door het toepassen van een lichte sprong in de gevel, kapverdraaiing, kleurstelling, het verlagen van de goot, etc. Ontsluiting De auto-ontsluiting van 'De Stroken' en 'Het Groene veld' vindt plaats via een centraal gelegen entreeweg die aansluit op de Noordelijke Dwarsweg ter hoogte van de Anjerlaan.

Binnen het plangebied wordt een drietal woonstraten voorgesteld die de verschillende woonvelden ontsluiten. Deze woonstraten lopen dood voor het autoverkeer. Wel is rekening gehouden met eventuele calamiteiten. Hiervoor zijn verbindingen mogelijk met de Knibbelweg, de Noordelijke Dwarsweg en de Leliestraat en een calamiteitenroute nabij het woonzorgcentrum. Verder worden langzaamverkeeraansluitingen op de Leliestraat en op de Tirionstraat/ Stampioenstraat voorgesteld. De woningen op de huidige locatie van De Zevenster ('Het Bloemenhof'), worden ontsloten vanaf de bestaande Schoolstraat en Leliestraat. Een deel van de woningen zal ontsloten worden vanaf een voetpad.

Toekomstige ontsluitingsstructuur en parkeren (bron: Buro SRO, d.d. 11-08-2022)

Parkeren Voor de deelgebieden 'de Stroken' en 'het Groene veld' heeft het parkeren voor het overgrote deel in openbaar gebied plaats in grote clusters nabij en langs de entreeweg (binnen de milieucontour) en aan de noordelijke en zuidelijk gelegen woonstraten. Voor een deel wordt er op eigen terrein geparkeerd. Dit geldt zowel voor de twee-onder-één-kap woningen, op de oprit, als voor een deel van de rijenwoningen in de

16

voortuin. Geheel of halfverdiept onder een tweetal appartementencomplexen zijn parkeergarages voorzien. Tevens is rekening gehouden met 25 parkeerplaatsen ter compensatie voor de bewoners van Stampioenstraat-Tirionstraat. Voor het deelgebied 'het Bloemenhof' wordt het overgrote deel van het parkeren opgelost aan de binnenzijde van het plan, in de vorm van een parkeerhof. Daarnaast is er een tweetal kleinere parkeerclusters, die direct aan de Leliestraat en de Schoolstraat zijn gelegen. Bij de twee-onder-éénkapwoningen wordt op eigen terrein geparkeerd. Met het vertrek van De Zevenster op deze locatie en de komst van nieuwe woningen blijft er eenzelfde aantal parkeerplaatsen over voor de bestaande woningen. Ten aanzien van het parkeren op eigen terrein geldt een instandhoudingsplicht. De betreffende parkeerplaatsen zijn op de verbeelding voorzien van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - parkeren'. Hiervoor is in de parkeerregeling in het voorliggende bestemmingsplan een regeling opgenomen. In toelichting paragraaf 4.10.2 wordt nader ingegaan op de parkeerbehoefte in de toekomstige situatie. Ook wordt er in het plan rekening gehouden met invalidenparkeerplaatsen en met oplaadplaatsen. Met het voorgenomen plan worden er voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd.

2.3 Beeldkwaliteit De Welstandsnota van Zuidplas (2015) laat zien dat het plangebied valt onder het regime ‘welstandvrij’. Daarnaast zijn er geen criteria voor ontwikkelingsprojecten die de bestaande structuur en ruimtelijke karakteristiek doorbreken. Om de ambities omtrent omgevingskwaliteit te borgen is een beeldkwaliteitsplan (BKP) gemaakt dat door de gemeenteraad gelijktijdig met het bestemmingsplan wordt vastgesteld. Dit beeldkwaliteitsplan vormt daarmee het toetsingskader voor Welstand en/of het Q-team voor de verdere planuitwerkingen. Het 'Stedenbouwkundig plan + Beeldkwaliteitsplan' is toegevoegd aan het voorliggende bestemmingsplan als bijlage 1. De werking van een beeldkwaliteitsplan reikt tot vijf jaar na het opleveren van de ontwikkeling waarvoor deze is opgesteld. Tevens wordt het beeldkwaliteitsplan opgenomen in de welstandsnota en de in 2022 vast te stellen 'Nota Omgevingskwaliteit Zuidplas'. Het beeldkwaliteitsplan dat in samenhang met het stedenbouwkundig plan is opgesteld vormt een uitgebreid beoordelingskader, met een beschrijving van het plan op hoofdlijnen, eventuele uitwerkingsscenario’s voor deelgebieden, referentiebeelden, uitgangspunten voor de beoordeling en criteria die richting geven aan de uitwerking. De inrichting van de openbare ruimte wordt in een nog op te stellen Inrichtingsplan vastgelegd.

Het beeldkwaliteitsplan is richtinggevend op zowel stedenbouwkundig niveau als architectuur. Het geeft de beoogde sfeer en kwaliteit aan, maar is dermate flexibel dat ontwerpers een eigen invulling aan de richtlijnen kunnen geven. Ze vormen geen blauwdruk, maar tippen principes (niet uitputtend) aan om tot de beoogde sfeer en ruimtelijke kwaliteit te komen. Indien met andere principes hetzelfde wordt bereikt dan is dit ‘in de geest van het plan’ en wordt aan de richtlijnen voldaan. Ambitie De nieuwe buurt wordt een gevarieerde buurt waar wonen, zorg en recreëren samengaan. Een dorpse schaal, passend bij de schaal en structuur van Zevenhuizen en afgestemd op de ligging aan onder andere de wijk Swanla en Bloemenbuurt, de Knibbelweg, Noordelijke Dwarsweg en Leliestraat. Een afwisseling in traditionele en moderne sfeervolle architectuur binnen een groen en waterrijke omgeving is het uitgangspunt. Daarbij wordt gerefereerd aan de architectuur van onder andere de wijk Swanla en Bloemenbuurt, maar dan met een eigentijdse twist en oog voor detail in samenhang met de aanliggende openbare ruimte. Hierbij wordt onderscheid in woonsferen op basis van stedenbouwkundige situering en programma binnen de drie deelgebieden; 1.

De Stroken is het woongebied tegen de wijk Swanla. Alle woningen zijn gelegen aan het groen en/of water en krijgen grote open gevels. Korte rijenstroken, met specifieke aandacht voor de koppen, en tweekappers zorgen voor een wisselend straatbeeld. Lange rijenblokken worden

17

2.

3.

visueel opgedeeld. Soms wordt er in de voortuin geparkeerd. Samen met de berging in de voortuin vraagt dit om een zorgvuldige architectuuruitwerking. De appartementengebouwen vormen de entree van de nieuwe wijk aan de noordzijde, markeren deze en staan met hun voeten in het groen. Buitenruimtes hier aan worden meeontworpen. Het Groene veld betreft een woon- en zorgveld dat zich onderscheid door zijn bouwvolumes. De verschillende massa’s staan letterlijk in het groen en hebben meeontworpen buitenruimtes. De meeste woningen kijken op het groen en water uit. Enkele van de woonblokken vormen en begeleiden de entree vanaf de Noordelijke Dwarsweg. Aantrekkelijke gevels en goede hoekoplossingen dragen hier aan bij. Het Bloemenhof sluit aan bij het beeld van de Bloemenbuurt. Tweekappers afgewisseld met rijwoningen. Voortuinen met groene erfafscheidingen, lopen over in de aanliggende groene ruimten. Goede hoekwoningen met aantrekkelijke gevels. Lange rijen worden visueel opgedeeld.

In aansluiting op onder andere de omgeving en het representatieve en functionele karakter, zijn specifieke richtlijnen per deelgebied opgesteld. In het 'Stedenbouwkundig plan + Beeldkwaliteitsplan' wordt nader ingegaan op deze richtlijnen.

18

hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Nationaal beleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI schrijft een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: 1. 2. 3. 4.

ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; duurzaam economisch groeipotentieel; sterke en gezonde steden en regio's; toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de bovenals de ondergrond. Planspecifiek Gezien de aard en omvang is de NOVI verder niet specifiek van belang. Wel wordt er aangesloten op de ambities en belangen van het Rijk zoals het realiseren en behouden van een goede leefomgevingskwaliteit en het realiseren van nieuwe woningen wat bijdraagt aan sterke en gezonde regio's.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens provinciale verordening respectievelijk bij of krachtens algemene maatregel van bestuur, regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 13 nationale belangen opgenomen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Planspecifiek Het plan valt niet binnen één van de projecten aangewezen in het Barro. Vanuit het Barro zijn er dan ook geen specifieke randvoorwaarden voor dit plan.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

19

De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, leden 2 - 4 Bro als volgt omschreven:

•

•

•

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Indien in een bestemmingsplan, als bedoeld in het tweede lid, toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel. Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Planspecifiek Stedelijke ontwikkeling Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien, ligt tussen de 9 en 14 nieuwe woningen afhankelijk van de omgeving waarin de ontwikkeling plaatsvindt. Onderhavige ontwikkeling betreft de realisatie van 235 wooneenheden, 84 zorgwoningen en 40 aanleunappartementen. Daarbij dient opgemerkt te worden dat, planologisch gezien, reeds woonzorgeenheden zijn toegestaan binnen het plangebied, aangezien het een verplaatsing van een bestaand woonzorgcentrum betreft. Behoefte Bij een stedelijke ontwikkeling dient aangetoond te worden dat er behoefte is aan de ontwikkeling binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied. De aard en de omvang van de stedelijke ontwikkeling bepaalt op welk niveau de afweging moet worden gemaakt. De omvang van de ontwikkeling betreft 235 woningen, 84 zorgwoningen en 40 aanleunappartementen. De behoefte aan de woningen komt nader aan bod in de Woonvisie 2025 van de gemeente Zuidplas, zie toelichting paragraaf 3.3.2.

Hierin wordt gesteld dat er tot 2030 behoefte is aan 3.250 woningen, bestaande uit 70% koopwoningen, 27% sociale huurwoningen en 3% aan middenhuur woningen. Het voorgenomen plan voorziet in de realisatie van 45 rijwoningen, 75 appartementen en 40 aanleunappartementen in de categorie, 'betaalbaar koop', 'middenhuur' en 'sociale huur'. Verder zullen er 44 rijwoningen en 20 appartementen in de categorie 'middenhuur' worden gerealiseerd. De overige woningen bestaan uit 12 twee-onder-één-kapwoningen, 7 rijwoningen en 32 appartementen in de categorie 'duur'. Op basis hiervan is de conclusie gerechtvaardigd dat er behoefte is aan de ontwikkeling binnen het plangebied. Bestaand stedelijk gebied Het bestaand stedelijk gebied wordt volgens het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) als volgt gedefinieerd: ’bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. De gronden in het plangebied maken onderdeel uit van het bestaand stedelijk gebied. Conclusie Gelet op het voorgaande wordt geconcludeerd dat voorgenomen ontwikkeling past binnen de ladder voor duurzame verstedelijking.

20

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland De meeste recente versie van de Omgevingsvisie van de provincie Zuid-Holland is in werking getreden op 7 augustus 2021. 1 april 2023. De Omgevingsvisie bestaat uit vier onderdelen:. 1.

Ruimtelijke hoofdstructuur

De ruimtelijke hoofdstructuur toont de essentie en de samenhang van verschillende ruimtelijke beleidskeuzes uit de Omgevingsvisie. Het integrale kaartbeeld van de ruimtelijke hoofdstructuur is opgebouwd uit de volgende kaartbeelden:

•

het dagelijks stedelijk systeem, dat bestaat uit de stedelijke agglomeratie en de daarmee via hov (hoogwaardig openbaar vervoer) verbonden regiokernen;

• •

de hoogstedelijke zone tussen Leiden en Dordrecht;

• • • •

de samenhang van grote landschappelijke eenheden met de stedelijke agglomeratie;

het logistiek-industriële systeem van mainport, greenports langs vaarwegen en zware infrastructuur; de groene ruimte en de groenblauwe structuur; het bodem- en watersysteem; energie.

In aanvulling hierop toont de ruimtelijke hoofdstructuur van de ondergrond indicatief de ruimtelijke situatie van de ondergrond. 2.

Ambities en sturing

De provincie wil meer vertrouwen geven aan maatschappelijke initiatieven. De provincie werkt daarom vanuit een aantal sturingsprincipes: opgavegericht, provinciaal belangnetwerkaanpak en maatwerk. De provincie heeft zeszeven richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving. Deze ambities zijn geworteld in de historie, ligging en economische structuur van Zuid-Holland en zijn gekoppeld aan de strategische uitdagingen waar de regio voor staat. De provincie heeft de volgende ambities:

•

naar een klimaatbestendige delta;

•

naarSamen werken aan Zuid-Holland: inwoners, organisaties en bedrijven in een vroeg stadium betrekken bij besluiten.

• •

Bereikbaar Zuid-Holland: efficiënt, veilig en duurzaam over weg, water en spoor.

•

Een concurrerend Zuid-Holland: diversiteit, de economische kracht van Zuid-Holland.

• • • •

Versterken natuur in Zuid-Holland: een nieuwe economie: the next level;

•

gezonde en aantrekkelijkeaantrekkelijk landelijk gebied draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving.

•

Sterke steden en dorpen in Zuid-Holland: versnellen van de woningbouw met behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteit.

Schone energie voor iedereen: op zoek naar schone energie, haalbaar en betaalbaar voor iedereen.

naar een levendig meerkernige metropool; energievernieuwing; best bereikbare provincie;

21

•

Gezond en veilig Zuid-Holland: beschermen en bevorderen van een gezonde, veilige leefomgeving.

3.

Omgevingskwaliteit

Onder 'omgevingskwaliteit' wordt verstaan: het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen. De volgende onderdelen vormen de basis van de omgevingskwaliteit:

• •

een beschrijving van de unieke kwaliteiten van Zuid-Holland: de drie deltalandschappen, de ZuidHollandse steden en de strategische ligging in internationale netwerken; een beschrijving van de bestaande omgevingskwaliteit op basis van de leefomgevingstoets, met aandacht voor aspecten van milieukwaliteit. Hiertoe implementeert de provincie de beleidscyclus en monitor Omgevingskwaliteit;

•

een nadere uitwerking van het provinciale beleid voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit, op basis van de 'kwaliteitskaart' en de 'richtpunten ruimtelijke kwaliteit'.

4.

Beleidskeuzes

De provincie heeft in de Omgevingsvisie een overzicht gemaakt van samenhangende beleidskeuzes. De ruimtelijke hoofdstructuur maakt met een integraal kaartbeeld inzichtelijk hoe de strategische beleidskeuzes uit de Omgevingsvisie ruimtelijk samenkomen. De voor onderhavig plan relevante beleidsuitgangspunten uit de Omgevingsvisie worden hierna behandeld. Planspecifiek De ontwikkeling sluit aan bij de beleidskeuze: 'Behoud en versterking ruimtelijke kwaliteit'. Met deze beleidskeuze geeft de provincie richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en gebiedskwaliteit. In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een ‘ja, mits-beleid’: ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit (waarborg ruimtelijke kwaliteit). Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart. Dit beleid maakt naar zijn aard meerdere uitleg mogelijk. Vanuit de nieuwe sturingsfilosofie is dit een kans en geen bedreiging. Gelet op het gezamenlijke belang is een gedeelde opvatting over de uitleg en interpretatie van het kwaliteitsbeleid per concreet gebied wenselijk. De kwaliteitskaart en de richtpunten geven richting aan de interpretatie van ruimtelijke kwaliteit.

Onderstaand zullen de relevante kaartlagen van de kwaliteitskaart en de bijbehorende richtpunten nader worden omschreven. Laag van de ondergrond Een grootaanzienlijk deel van Zuid-Holland bestaat uit veengrondenveenachtige gebieden met een hoge waterstand. Het hoog grondwaterpeil, waarbij het veen kent een geringebeperkte draagkracht. Daarnaast vinden we hier een groot aantal heeft. Bovendien zijn er talrijke bestaande en voormalige plassen. te vinden in dit gebied. De voormalige plassen zijn drooggemalenontwaterd en staan bekend als droogmakerijen. OntwikkelingenDe bodem in deze droogmakerijen leveren een bijdragevarieert van veenachtig tot oude zeeklei. Het plangebied maakt deel uit van een droogmakerij. Verwacht wordt dat in de toekomst verzilting van het bodemwater zal optreden en waterbeheer moeilijker wordt, waarbij de waterkwantiteit, -kwaliteit en -veiligheid mogelijk onder druk komt te staan. De provincie wenst dat toekomstige ontwikkelingen bijdragen aan een duurzame waterhuishouding. Het plangebied voorliggende plan voorziet in de toename van het totale oppervlaktewater, zoals beschreven in toelichting paragraaf 4.9, waardoor er sprake is invan een verbetering van de huidige watersituatie. In de toekomstige situatie grotendeels in gebruik als sportlocatie met voetbal- en tennisvelden.

Daarmee kan gestelddus meer water vastgehouden worden dat de gronden intensief gebruiktin het plangebied waardoor er meer water beschikbaar is en verzilting kan worden. Zoals uit toelichting paragraaf 4.9 blijkt wordt er met het voorgenomen plan een bijdrage geleverd aan een duurzame waterhuishouding tegengegaan. Laag van de cultuur- en natuurlandschappen

22

De nieuwe ontwikkeling bevindt zich in het 'Droogmakerijenlandschap'. Droogmakerijen zijn ontstaan uit natuurlijke meren en uit verveningen.veenontginningen. Ze hebben een duidelijke begrenzingworden duidelijk afgebakend door een ringdijk, een ringvaart of oude hoge oeverlanden., verhoogde oevergebieden. Het landschap is visueeloverwegend open van karakter (tenzij het is verstedelijkt), grootschalig is), heeft een grootschalige uitstraling en ligt gemiddeld enkele meters lager dan de omgeving. Nieuwe ontwikkelingen in de droogmakerij worden omringende omgeving. Droogmakerijen zijn voorzien van een doordacht watersysteem met hoofdwaterwegen, gemalen en een regelmatige basisverkaveling. Ontginningsboerderijen bevinden zich op regelmatige afstand langs de ontginningswegen. Elke droogmakerij vertoont een unieke ordening en maat; de grootte van kavels en de lengte-breedte-verhouding zijn onderscheidend. Deze karakteristieke structuur heeft een grote invloed op de manier waarop nieuwe ontwikkelingen geïntegreerd worden. In klei droogmakerijen is het de bedoeling dat nieuwe ontwikkelingen vormgegeven worden als eigentijdse objecten aan de ontginningslijnen,die passend bij de schaal en het patroon van de rechthoekige verkaveling, met strakke groene omzoming en behoud van ruime doorzichten.

De beoogde ontwikkeling heeft geen effect op de herkenbaarheid van het gebied doordat omliggende sloten intact blijven. In de huidige situatie is er nauwelijks sprake van zichtlijnen doordat het plangebied in een stedelijk gebied ligt. De randen van het plangebied worden passend met het omliggende landschap ingericht, waarbij de watergangen in stand worden gehouden. zijn binnen de omgeving. Het voorliggende plan voldoet hieraan. Laag van de stedelijke occupatie Het plangebied is deels gelegen binnen de kaartlaag 'Steden en dorpen' en deels binnen de kaartlaag 'Stads- en dorpsranden'.'Bouwwerken voor energie-opwekking'. Voor de 'Steden en dorpen' geldt dat elk dorp bij ontwikkelingen rekening houdt met de eigen identiteit en voort bouwtvoortbouwt op haar karakteristieke structuur en ligging aan en in het landschap. Het dorp is deel van het omringende landschap, doordat onderliggende patronen herkenbaar zijn in de structuur van het dorp. Het initiatief is passend in de omgeving omdat in de directe omgeving van het plangebied reeds woningen zijn gelegen. De kaartlaag 'Bouwwerken voor energie-opwekking' is voor de beoogde ontwikkeling niet relevant. Conclusie Met de beoogde ontwikkeling zijn er geen belemmeringen vanuit de Omgevingsvisie. De ruimtelijke kwaliteit Geacht wordt niet aangetast.

De beoogde ontwikkeling past binnen de Omgevingsvisie en is dat het voorliggende plan in lijn is met de provinciale ambities. Omgevingsvisie van Zuid-Holland en dus geen belemmering vormt voor het voorliggende plan. 3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland Tegelijk met de Omgevingsvisie is de Omgevingsverordening op 7 augustus 2021 1 april 2023 in werking getreden. In de verordening stelt de provincie regels aan ruimtelijke ontwikkelingen. De Omgevingsverordening draagt bij aan het realiseren van de provinciaal ruimtelijke beleid zoals dat benoemd is in de Omgevingsverordening. De verordening omvat in aanvulling op de Omgevingsvisie toetsbare criteria waaraan planvorming moet voldoen. Ruimtelijke kwaliteit In artikel 6.9 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een bestemmingsplan, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit, kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling: 1.

de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit, waardoor de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. In dit geval is er sprake van de kwaliteitskaart (inpassen);;

a.

als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar veroorzaakt wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen),. Een dergelijke ontwikkeling wordt deze uitsluitendalleen toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door :

2.

zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, enruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van aanpassen;

23

i.

b.

3.

het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid; als de ruimtelijke ontwikkeling past niet past bijbinnen de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren),. Een dergelijke ontwikkeling wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door : een integraal ontwerp, waarin. Daarin wordt behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede en wordt ook rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, enruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van transformeren. i.

het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid.

Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit is sprake van een vorm van inpassen (sub a), omdat de ontwikkeling zich afspeelt binnen het bestaand stedelijk gebied. Met de stedenbouwkundige invulling van de beoogde nieuwbouw is zoveel mogelijk rekening gehouden met de bestaande gebiedsidentiteit. De relevante richtpunten van de kwaliteitskaart zijn in toelichting paragraaf 3.2.1 toegelicht. toelichting paragraaf 3.2.1 toegelicht. Hieruit blijkt dat de beoogde plannen aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart voldoen. Ladder voor duurzame verstedelijking In artikel 6.10 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voldoen aan de volgende eisen: a.

b.

de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte.