Bijlage 6 Maatschappelijke en economische effecten gebiedsontwikkeling Cortelande Z25.003052

ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES

Maatschappelijke en economische effecten van gebiedsontwikkeling Cortelande Eindrapport 22 oktober 2025 Mick Koopman, Thijs Visscher, Sander ten Hove, Niels Hoefsloot

Inhoudsopgave Samenvatting 1. Inleiding 2. Methodiek a. b. c.

Scope en bouwstenen Methoden en uitgangspunten Zichtperiode en scenario’s

3. Uitgangssituatie: Brede welvaart in Zuidplas 4. Effectinventarisatie 5. Effectuitwerking a. b.

Uitkomsten per effect Slotsom baten

6. Invloed op brede welvaart 7. Conclusie Bijlage ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES

2

Samenvatting Invloed gebiedsontwikkeling op brede welvaart Zuidplas •

•

•

•

Aanleiding en resultaat: De gemeente Zuidplas staat voor de opgave om het nieuwe dorp Cortelande te ontwikkelen: een toekomstbestendige woon- en werklocatie midden in Zuid-Holland. Om inzicht te krijgen in de maatschappelijke en economische effecten van deze gebiedsontwikkeling, is een effectenstudie uitgevoerd. Deze studie brengt de lokale en regionale baten in beeld, zodat deze kunnen worden afgezet tegen de kosten van de ontwikkeling. Doorgerekende bouwstenen: De effecten zijn berekend voor de volgende onderdelen van het plan: – 8.000 woningen (waarvan 30% sociale huur en totaal 50% betaalbare woningen); – Twee bedrijventerreinen (Doelwijk II en Gouwepark II, samen 65 hectare, waarvan 43 hectare uitgeefbaar); – Een energielandschap met zonnevelden; – Uitgebreide groengebieden en ecologische verbindingen; – Infrastructuur en mobiliteitsmaatregelen; – Ruimte voor voorzieningen, wijkeconomie en maatschappelijke functies. Huidige brede welvaart Zuidplas: Zuidplas scoort nu al bovengemiddeld op brede welvaart. Inwoners zijn relatief gezond, welvarend en tevreden, en de gemeente is veilig en schoon. Het voorzieningenniveau is volgens de brede welvaartsanalyse echter ondergemiddeld. Dat is af te lezen aan de scores ten opzichte van Nederland in de tabel.

Alle plusjes zijn positief en minnetjes zijn negatief; een score van -3% op overgewicht toont een negatieve score en geeft dus aan dat overgewicht 3% vaker voorkomt in Zuidplas dan op landelijk niveau. Invloed Cortelande op brede welvaart: De ontwikkeling van Cortelande versterkt de brede welvaart verder, met name door meer woningen, extra werkgelegenheid, meer voorzieningen en een groenere, gezondere leefomgeving. Dit is af te lezen aan de vele plusjes in de tabel.

Waar deze sheet voornamelijk ingaat op de brede welvaartsanalyse, worden op de volgende sheet van de samenvatting de effectberekeningen en de conclusie belicht.

Brede welvaartsindicator Welzijn Tevredenheid met het leven Tevredenheid met sociaal leven Tevredenheid met vrije tijd Gezondheid Overgewicht Ervaren gezondheid Personen met langdurige ziekten of aandoeningen Arbeid en vrije tijd Nettoarbeidsparticipatie Werkloosheid Voorzieningen Afstand tot ov Afstand tot basisschool Afstand tot horeca Samenleving Contact met familie, vrienden of buren Vrijwilligerswerk Vertrouwen in instituties Vertrouwen in anderen Veiligheid Geregistreerde misdrijven Materiële welvaart Gemiddelde schuld per huishouden Mediaan vermogen van huishoudens Mediaan besteedbaar inkomen Geregistreerde problematische schulden Milieu Particuliere zonne-energie Emissies van fijnstof naar lucht

Score Invloed t.o.v. NL Cortelande

+5% +4% +6%

+ -/+ +

-3% +6% +4%

+ + +

+5% +24%

+ +

-20% -20% -50%

= + +

+4% -5% -4% -3%

= + -/+

+36%

=

-25%

-

+81% +14% +21%

+ + =

+26% 0%

+ + 3

Samenvatting •

Belangrijkste effecten: – Werkgelegenheid: 5.870 tot 6.710 extra banen (+33 tot +38% t.o.v. nu; combinatie van parttime en fulltime banen); – Economische groei: Jaarlijks €530 tot €630 miljoen aan groei gemeentelijke economie (toegevoegde waarde; lonen (Lokale/regionale) batentabel met effecten in netto contante en winsten); waarden, zichtperiode 2050-2099, prijspeil 2024 – Indirecte effecten: 2.470 tot 2.870 extra banen bij toeleveranciers, die in ruim 70 procent van de gevallen in de Laag (x €1 mln) Hoog (x €1 mln) gemeente of regio actief zijn; Financieel Grondexploitatieoverschot € -12 € -12 – Woningbouw: 8.000 nieuwe woningen, waarvan 2.400 sociale huur draagt bij aan bovenregionale opgave; Economisch – Woongenot: Jaarlijks €2,7 tot €6,1 miljoen extra welvaart voor sociale huurders omdat zij voor een deel minder Groei lokale economie door directe effecten € 9.300 € 11.000 betalen dan de woningen ze waard zijn; Groei regionale economie door indirecte effecten € 4.500 € 5.500 – Waardering leefomgeving: opwaardering van bestaande woningen Zuidplas ter waarde van €20 tot €33 miljoen, wat Tijdelijk werkgelegenheidseffect realisatiefase + + Agglomeratie-effect € 143 € 200 het gevolg is van hogere waardering woonplaats door bewoners; – Groene leefomgeving: Jaarlijks €5,1 tot €6,2 miljoen aan gezondheidsbaten; Waardering leefomgeving Toename waarde omliggend vastgoed € 11 € 19 –

Duurzaamheid: Energieneutraal dorp, bijdrage aan klimaatdoelen en biodiversiteit; Woongenot nieuwe bewoners € 47 € 143 – Verkeerseffecten: Maatschappelijke kosten door extra reistijd: €63 tot €65 miljoen per jaar zonder realisatie Reistijdeffecten maatregelenpakket A en E. Na realisatie bedragen de jaarlijkse kosten tussen de €34 tot €36 miljoen.

•

•

•

Reistijdverliesuren door druk op knopen door Cortelande

Jaarlijkse effecten: De effecten die jaarlijks terugkeren na de realisatie van Cortelande kennen een positief Demping door maatregelen uit deelovereenkomst Demping door maatregelenpakketten A en E saldo van 775 miljoen euro tot 930 miljoen euro. Deze jaarlijkse bedragen zijn niet verdisconteerd en eenmalige effecten worden hier niet meegenomen. Klimaat, milieu, gezondheid Effecten modal shift Effecten verdisconteerd over 50 jaar: Verdisconteerd over een periode van 50 jaar na realisatie bedraagt de Biodiversiteit door energielandschap netto contante waarde van de maatschappelijke en economische effecten €13,5 tot €16,3 miljard. Het grootste Effecten groene leefomgeving deel van deze baten komt lokaal en regionaal terecht. Bijdrage aan opgaven Klimaatdoelen Conclusie: Cortelande zorgt voor meer banen, meer woningen, een sterkere economie en een fijnere Woningbouwopgave leefomgeving in Zuidplas. De gemeente, haar bedrijven en inwoners profiteren hiervan, zowel maatschappelijk als economisch. Inwoners zien voorzieningen en banen bereikbaarder worden, bestaande bedrijven zien afzet Som gekwantificeerde effecten toenemen. De gebiedsontwikkeling draagt bij aan het oplossen van de woningbouw- en klimaatopgaven, en maakt Zuidplas nog aantrekkelijker om te wonen en te werken. De toenemende verkeersdrukte vraagt aandacht.

Een belangrijk inzicht is dat met deze gebiedsontwikkeling woningen worden gerealiseerd op een locatie waar dat tot veel woongenot door hoge brede welvaart leidt.

€ € €

-1.260 € 120 € 530 €

-1.380 130 580

€ € €

8 € 0,4 € 89 €

10 0,4 108

+ + €

13.480

+ + €

16.300

4

1. Inleiding •

•

•

Aanleiding: in de gemeente Zuidplas vormt het Nieuwste Dorp Cortelande een uitdagend bouwproject. Cortelande wordt een nieuw, toekomstbestendig dorp, midden in Zuid-Holland. Wijk na wijk wordt vanuit het niets een complete gemeenschap gecreëerd, in een bijzondere samenwerking tussen provincie Zuid-Holland, gemeente Zuidplas, het Hoogheemraadschap Schieland en de Krimpenerwaard en Grondbank RZG. Cortelande moet laten zien hoe in laag Nederland toekomstbestendig gebouwd kan worden, ondanks klimaatverandering en zeespiegelstijging. Met de gebiedsontwikkeling gaan flinke overheidskosten gemoeid. Daar staan echter opbrengsten tegenover voor bewoners, bedrijven en maatschappij. Gemeente Zuidplas wil deze bredere maatschappelijke en economische effecten in kaart brengen om ze af te kunnen zetten tegen de kosten van de totale opgave. Decisio brengt de effecten in voorliggend onderzoek in beeld. Onderzoeksvragen: De onderzoeksvraag richt zich op het in kaart brengen van de maatschappelijke effecten van de gebiedsontwikkeling om deze af te kunnen zetten tegen de totale kosten die met de opgave gemoeid zijn. Daarbij moet oog zijn voor de lokale en regionale impact op de brede welvaart. De vragen die in dit onderzoek centraal staan zijn de volgende: 1. Welke economische en maatschappelijke baten zijn te verwachten als gevolg van de gebiedsontwikkeling? 2.

Hoe grijpt de gebiedsontwikkeling in op de brede welvaart in de gemeente en regio? Resultaat: Voorliggende effectenstudie geeft een overzichtelijk beeld van de economische en maatschappelijke effecten van het realiseren van het nieuwe dorp Cortelande. Er is gericht op de bredere economische en maatschappelijke effecten om deze te kunnen afzetten tegen het financiële plaatje dat de gemeente reeds scherp heeft. Daarbij hebben we ons niet beperkt tot de effecten die lokaal en regionaal ontstaan, maar is ook geduid welk deel van effecten elders ontstaan. Daarnaast is een overzicht gegeven van de huidige stand van de brede welvaart in de gemeente Zuidplas. Aanvullend is beredeneerd hoe Cortelande ingrijpt op de brede welvaart in de gemeente. In de effectberekeningen worden zowel de jaarlijkse effecten als effecten verdisconteerd over langere looptijd inzichtelijk gemaakt. Gezien een korte doorlooptijd voor het onderzoek doet voorliggend rapport dus verslag van een quickscan-effectenstudie. Mede vanwege de korte doorlooptijd is geen volledige Maatschappelijke Kosten-batenanalyse (MKBA) uitgevoerd. In een MKBA wordt het maatschappelijk effect op heel Nederland geanalyseerd, wat tot vragen leidt over de situatie waarin Cortelande niet zou worden gerealiseerd.

Leidt dit bijvoorbeeld tot programma elders in de gemeente, elders in de provincie, heel ergens anders in Nederland (en is dat binnen- of buitenstedelijk) of is het programma in Cortelande compleet additioneel? En zou de impact elders groter of kleiner zijn geweest dan in Cortelande? Die vragen vallen buiten de scope van dit onderzoek. Dit onderzoek richt zich dus hoofdzakelijk op de effecten die lokaal en regionaal ontstaan in en om de gemeente Zuidplas, en gaat niet in op de vraag hoe groot deze effecten zouden zijn bij een ontwikkeling elders in Nederland of wat het saldo aan netto-effecten is op nationale schaal. Daarbij wordt toegelicht op welke wijze de gemeente en haar inwoners profiteren.

5

2. Methodiek: Scope en bouwstenen De afbakening van de studie is als volgt : • We berekenen de effecten van de gebiedsontwikkeling op de locatie in gemeente Zuidplas. Zie hiernaast de bouwstenen. • De geografische reikwijdte van de effectanalyse is heel Nederland. Er wordt dus niet enkel naar de effecten in de gemeente Zuidplas en breder in de regio gekeken. Resultaten worden voor heel Nederland berekend omdat een deel van de baten niet alleen bij inwoners van de regio, maar ook daarbuiten kunnen landen. Een voorbeeld is het indirecte economische effect dat bij toeleveranciers van nieuwe bedrijven op de bedrijventerreinen in Cortelande landt. Per effect wordt wel aangegeven waar effecten landen en daarmee in hoeverre en op welke wijze lokaal en regionaal wordt geprofiteerd. • Dit onderzoek beperkt zich tot de maatschappelijke effecten van het plan. Toekomstige effecten worden verdisconteerd zodat de gemeente de effecten wel de te maken kosten kan afzetten (zie ook de volgende slide).

De effecten van de volgende bouwstenen zijn beoordeeld: • 8.000 woningen, waarvan 30 procent sociale huur en een groot deel betaalbare huur en koop. • 2 bedrijventerreinen (65 ha, 43 ha uitgeefbaar) – Doelwijk II: voornamelijk middelgrote bedrijven tot milieucategorie 4.1(/4.2) in voornamelijk industrie, agrifood en een deel kleinschalige distributie – Gouwepark II: regulier gemengd bedrijventerrein voor kleine en middelgrote bedrijven (max. 5 ha) tot milieucategorie 3.2 • Energielandschap: Meervoudig ruimtegebruik in de vorm van energie-opwek, natuurontwikkeling, waterberging en behoud van kenmerkende structuren van het polderlandschap. Cortelande wordt daarnaast energieneutraal ontwikkeld. • Verschillende groengebieden worden toegevoegd (o.a. NNN). Het gaat bijvoorbeeld om de zomen om bedrijventerreinen, minimumpercentages bladerdek in wijken, natuurvriendelijke oevers en de ecologische verbindingszone. • Infrastructuur en andere mobiliteitsingrepen: Voorziene projecten in het plangebied en de ingrepen uit de Deelovereenkomst Mobiliteit en maatregelenpakketten A en E. • Wijkeconomie en voorzieningen: er wordt ruimte geboden voor supermarkten, overige detailhandel, recreatieve voorzieningen, horeca, commerciële diensten en leisure/sport en maatschappelijke voorzieningen zoals zorg en onderwijs.

Daarnaast ontstaat door het ontwikkelen van woningen de mogelijkheid voor inwoners om aan huis te werken.

ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES

6

2. Methodiek: Methoden en uitgangspunten •

•

•

•

•

Het onderzoek bevat twee sporen. Allereerst is de huidige stand van de brede welvaart geanalyseerd. Hier is onderzocht hoe de brede welvaart in de gemeente Zuidplas zich op dit moment verhoudt tot de brede welvaart in de Corop-regio Groot-Rijnmond, de provincie Zuid-Holland en heel Nederland. Uit deze analyse wordt duidelijk op welke aspecten de gemeente en regio goed en minder goed scoren. Deze analyse verschaft inzicht in de uitgangsituatie van waaruit we na effectberekening kunnen beoordelen hoe de gebiedsontwikkeling hierop ingrijpt. Voor de brede welvaartsanalyse is de Regionale Monitor Brede Welvaart van het CBS (2023) gehanteerd. De effectberekeningen vormen het hart van de analyse. Hierin worden zoveel mogelijk de effecten van de gebiedsanalyse gekwantificeerd zodat gemeente Zuidplas deze kan afzetten tegen het financiële kostenplaatje. Hoewel geen complete MKBA is uitgevoerd, zijn in de analyse wel de rekenregels voor effectberekeningen in een MKBA gevolgd. De Algemene Leidraad voor MKBA's van het CPB en PBL (2013) is het te volgen handboek voor MKBA’s in Nederland. Daarnaast maken we gebruik van de Werkwijzer MKBA van integrale gebiedsontwikkeling van Ecorys (2009). We presenteren de effecten allereerst in jaarlijkse waarden. Dan gaat bijvoorbeeld over het aantal additionele banen of een bepaald percentage groei van de gemeentelijke werkgelegenheid.

Om de baten uiteindelijk te kunnen vergelijken met de kosten, worden de verwachte baten ook over een langere zichtperiode uitgezet door ze uit te drukken in netto contante waarden. De netto contante waarde is de som van de effecten over de meegenomen jaren, uitgedrukt in waarden van ‘vandaag de dag’. Het terugrekenen van toekomstige baten naar het basisjaar wordt verdisconteren genoemd. Voor het verdisconteren worden discontovoeten toegepast zoals die zijn voorgeschreven vanuit de werkgroep discontovoet van het ministerie van Financiën. Deze gaan uit van: – 1,60% discontovoet voor financiële effecten – 2,25% discontovoet voor maatschappelijke effecten – 2,90% discontovoet voor niet-lineaire reistijdeffecten De effecten rekenen we terug naar het prijspeil van 2024. Dit is het laatste jaar waarvan een definitief prijspeil bekend is. Het prijspeil van 2025 is na afloop van het onderzoek nog aan verandering onderhevig.

ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES

7

2. Methodiek: Zichtperiode en scenario’s •

•

•

•

Bij het optellen van de effecten tellen we de netto contante waarden over een looptijd van 50 jaar nadat het eindbeeld gereed is. De verdiscontering loopt met de grondexploitatie mee. Dit betekent dat verdiscontering begint voordat het eindbeeld gereed is. Het startjaar van investeringen en dus de GREX is 2025. Het eindbeeld is compleet in 2049. Vanaf dan loopt de batenanalyse nog 50 jaar tot 2099. We hanteren een zichtperiode van 50 jaar omdat die periode overeen komt met de economische levensduur van de hoofdfunctie van de gebiedsontwikkeling: woningen. Dit is gebaseerd op de Werkwijzer MKBA van integrale gebiedsontwikkeling (2009). Een effectenstudie is geen exacte wetenschap. De hoogte van bepaalde effecten is afhankelijk van onzekere toekomstige ontwikkelingen en sommige uitgangspunten kunnen in de planvorming nog niet zijn uitgekristalliseerd. Daarom berekenen we de effecten van de gebiedsontwikkeling in een laag- en hoog scenario. In deze scenario’s is rekening gehouden met de nieuwe WLO-scenario's (juni 2025, zie afbeelding). WLO staat voor Welvaart en Leefomgeving. Deze scenario’s schetsen mogelijke toekomstbeelden voor Nederland in 2040, 2050 en 2060. We rekenen met een bandbreedte en rekenen dus niet de vier WLO-scenario’s door. In ons laag- en hoog scenario zijn de uiterste WLO-scenario’s ‘laag vertraagd’ en ‘hoog snel’ gehanteerd.

Waar WLO niet relevant is (maar parameters wel onzeker zijn) werken we met afwijkende getallen in het laag- en hoog-scenario. Op die manier kunnen we voor alle effecten een onzekerheidsbandbreedte meegeven.

ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES

8

3. Uitgangssituatie: Brede welvaart in Zuidplas In hoofdstuk 3 analyseren we de huidige stand van de brede welvaart in de gemeente Zuidplas. Deze analyse geeft enerzijds een beeld waar Zuidplas achterloopt en uitblinkt. In hoofdstuk 6 wordt vervolgens beredeneerd of de ontwikkeling van Cortelande voor huidige inwoners en bedrijven de brede welvaart op die thema’s verhoogt of juist verslechtert. Daarnaast geldt ook dat er regionaal, provinciaal en landelijk een woningbouwopgave bestaat. Cortelande draagt daaraan bij en deze analyse toont in welke mate woningbouw op een gunstige plaats geschiedt.

Brede welvaartsindicatoren van gemeente Zuidplas, Groot-Rijnmond, ZuidHolland en Nederland in 2023 Nederland

Zuid-Holland

Groot-Rijnmond

Zuidplas

Welzijn 1,4 1,2 Milieu

Zuidplas kent sterke uitgangspositie voor wat betreft brede welvaart In de regionale monitor Brede Welvaart van het CBS (2023) worden gemeenten ‘gescoord’ op uiteenlopende maatschappelijke thema’s zoals welzijn, materiële welvaart, gezondheid en wonen. In de figuur hebben we de Brede Welvaart in gemeente Zuidplas en gebieden waartoe de gemeente behoort (Groot-Rijnmond en Zuid-Holland) afgezet tegen de gemiddelde brede welvaart in Nederland (Nederland vormt de 1-lijn, andere gebieden zitten daar onder of boven): • Welzijn: Zuidplas scoort 5 procent boven het landelijk gemiddelde op het gebied van welzijn. Groot-Rijnmond en Zuid-Holland vallen net onder het landelijk gemiddelde. De positieve score van Zuidplas komt door grote tevredenheid met het sociale leven, vrije tijd en het leven in het algemeen. • Gezondheid: Zuidplas scoort 2 procent boven het landelijke gemiddelde op het gebied van gezondheid. De corop-regio Groot-Rijnmond en provincie vallen daar wederom onder. In Zuidplas is de ervaren gezondheid bovengemiddeld en het aantal personen met langdurige ziekten ondergemiddeld, wat zorgt voor een positieve score. Nadeel is dat bovengemiddeld relatief veel mensen kampen met overgewicht.

• Arbeid en vrije tijd: Zuidplas scoort 14 procent hoger dan het landelijk gemiddelde op het gebied van arbeid en vrije tijd, terwijl Groot-Rijnmond en Zuid-Holland onder het landelijk gemiddelde liggen. In Zuidplas is sprake van hoge arbeidsparticipatie en lage werkloosheid.

Gezondheid

1 0,8 0,6 0,4 0,2

Materiële welvaart

Arbeid en vrije tijd

0

Veiligheid

Voorzieningen

Samenleving

ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES

9

3. Uitgangssituatie: Brede welvaart in Zuidplas •

•

•

•

•

Brede welvaartsindicatoren van gemeente Zuidplas, Groot-Rijnmond, ZuidVoorzieningen: Het voorzieningenaanbod is ondergemiddeld in Zuidplas, terwijl dat Holland en Nederland in 2023 bovengemiddeld is in de gehele regio en provincie. Gemiddeld gezien is de afstand tot OV, basisscholen en horeca 30 procent groter dan op landelijk niveau. Dit past bij een relatief Nederland Zuid-Holland Groot-Rijnmond Zuidplas kleine gemeente omringd door grotere steden. Welzijn Samenleving: Zuidplas scoort 2 procent onder het landelijk gemiddelde op het gebied van 1,4 samenleving. Dat geldt ook voor de provincie, de corop-regio Groot-Rijnmond scoort 6 1,2 procent onder het landelijk gemiddelde. Hoewel het contact met familie, vrienden en buren Milieu Gezondheid 1 en het vertrouwen in anderen bovengemiddeld is in Zuidplas, zijn de mate waarin 0,8 vrijwilligerswerk wordt gedaan en het vertrouwen in instituties ondergemiddeld. 0,6 Veiligheid: Zuidplas is veiliger dan de rest van de provincie en Nederland. Het verschil met 0,4 Nederland bedraagt 36 procent. Het verschil met het provinciale gemiddelde is nog groter. De veiligheid wordt bepaald door een laag aantal geregistreerde misdrijven. Dit wordt niet 0,2 voor corop-regio’s gemeten (vandaar de missende grijze lijn naar het punt veiligheid).

Materiële welvaart Arbeid en vrije tijd 0 Materiële welvaart: Zuidplas kent een 23 procent hogere score dan het landelijk gemiddelde door relatief weinig huishoudens met problematische schulden, hoge inkomens en grote vermogens. Daarmee vormt de gemeente een uitzondering in de Corop-regio en de provincie. Milieu: Het milieu wordt in Zuidplas aanzienlijk minder belast dan in de regio en provincie. De score ligt ook boven het landelijk gemiddelde. Dat komt door lage fijnstof-emissies en Veiligheid Voorzieningen veel particuliere zonne-energie.

Woningbouw op een gunstige locatie De brede welvaart in de gemeente Zuidplas vertoont hoge scores. De invloed die Cortelande op deze scores heeft, wordt verderop in het rapport belicht. Eén conclusie valt alvast te trekken: woningbouw in Zuidplas zorgt dat een deel van de bovenlokale woningbouwopgave wordt geaccommodeerd op een locatie die tot hoge brede welvaart van nieuwe inwoners leidt. Vanuit dat perspectief bezien is dit een gunstige locatie om te bouwen.

Samenleving

ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES

10

4.

Effectinventarisatie • •

Rechts staan de maatschappelijke en economische effecten die het gevolg zijn van de gebiedsontwikkeling. Deze effecten van het nieuwe dorp Cortelande worden zo veel als mogelijk gekwantificeerd en gemonetariseerd. Een aanvullend relevant effect zijn de belastinginkomsten voor de gemeente Zuidplas. De gemeente heeft aangegeven dat deze effecten separaat worden geanalyseerd in een losstaand document. In voorliggend onderzoek valt de berekening van dit effect daarmee buiten scope. We benoemen wel door welke effecten de gemeente hiervan profiteert.

•

• •

•

Financieel: – Exploitatie en stimulans bouwsector Economisch: – Groei lokale economie door meer arbeidsplaatsen – Groei regionale economie door indirecte effecten – Agglomeratie-effect Waardering leefomgeving: – Ruimtelijke kwaliteit: verandering omliggende vastgoedwaarden – Woongenot nieuwe bewoners Effecten infrastructuur: – Reistijdeffecten voor huidige bewoners en doorgaande reizigers door vertragingen Omgeving en gezondheid: – Effecten modal shift – Leefomgevingseffecten door energiepark – Biodiversiteit door aanpassing huidig landschap Bijdragen aan opgaven: – Klimaatdoelen – Woningbouwopgave

ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES

11

5. Effectuitwerking: Financieel Exploitatie en stimulans bouwsector: De gemeente Zuidplas heeft een Financieel Kader opgesteld waaruit kan worden opgemaakt welke exploitatiekosten en –opbrengsten er ontstaan door het ruimtelijke ontwikkelingsplan voor het Plangebied. De gemeente spant zich in om de 8.000 woningen zo snel mogelijk te realiseren. In het Financieel Kader Cortelande heeft de gemeente de begroting van het ruimtelijk ontwikkelingsplan voor Cortelande in beeld gebracht. De gemeente heeft volgens de huidige begroting na rentelasten een tekort van 11,8 miljoen euro. Hoewel het financieel kader Cortelande redelijk neutraal is, heeft de ontwikkeling wel een effect op de lokale economie tijdens de realisatiefase. De woningbouw heeft namelijk een investeringssom van ruim 3 miljard euro op basis van de verkoop op naamprijzen uit de vastgoedexploitatie. Ook wordt er naar schatting voor bijna 600 miljoen euro geïnvesteerd in de realisatie van de bedrijfspanden op de bedrijventerreinen. Daarnaast investeert de gemeente in het hele traject waarmee de totale investeringssom boven de 4,5 miljard euro kan uitkomen. De 4,5 tot 5 miljard euro die word geïnvesteerd zal ten goede komen aan partijen in de bouwketen. Profiterende bedrijven lopen uiteen van ontwikkelaars tot sloopbedrijven en van woningbouwbedrijven tot architecten.

Om transport- en communicatiekosten te beperken zullen veelal lokale en regionale partijen uit de bouwketen profiteren. Dan gaat het dus veelal om bedrijven die reeds in de gemeente of in de buurt van Zuidplas gevestigd zijn. Bedrijven uit de gemeente kunnen dus profiteren, wat voor lokale bedrijvigheid en dus omzetgroei zorgt. De inwoners profiteren omdat er meer lokale banen beschikbaar komen. De bouw van het vastgoed leidt daarnaast tot onroerendezaakbelasting (OZB) voor de gemeente. Nieuwe woningen en bedrijventerreinen zorgen voor meer bedrijven die OZB betalen. Daarnaast zullen gemeentelijke heffingen worden betaald, door bijvoorbeeld inwoners. Denk aan de afvalstoffenheffing. Daarnaast kan de uitkering uit het gemeentefonds toenemen door de koppeling met het aantal inwoners. Uiteraard staan hier de gemeentelijke uitgaven van meer inwoners tegenover.

ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES

12

5. Effectuitwerking: Economisch: wijkeconomie Naast voorzieningen is er ook ruimte voor wijkeconomie door werken aan huis. Dit leidt tot aanvullende Groei lokale economie door meer arbeidsplaatsen banen in de economie, die we verwachten in de dienstensector. Als we voor de specialistische zakelijke Op basis van CBS-cijfers over het aantal banen per genoemde diensten en verhuur en overige zakelijke diensten de aanvullende werkgelegenheid in voorzieningen met bedrijfstak per inwoner van Zuidplas en Nederland is het verwachtte aantal banen per sector voor deze extra inwoners berekend. Specifiek is 5 procent ophogen door deze extra inzet, dan levert dit nog eens 44 tot 56 extra banen en 5 tot 6 miljoen euro extra aan toegevoegde waarde op. het gemiddelde aanbod aan voorzieningen en overige wijkeconomie in een gebied per duizend inwoners in datzelfde gebied geprojecteerd op het aantal inwoners dat wordt verwacht in Cortelande. We hanteren voor Op de volgende slides werken we ook de overige veranderingen in werkgelegenheid, productiewaarde en toegevoegde waarde uit. Bijvoorbeeld door het realiseren van bedrijventerreinen en het verdwijnen van het lage scenario de gemiddeldes van Zuidplas en voor het hoge landbouwgrond. Daarna maken we het totaaleffect op de economie zichtbaar. scenario de landelijke gemiddeldes.

Voor verzorgende sectoren, zoals de detailhandel of het onderwijs, kan worden verwacht dat dit aantal De toegevoegde waarde van de wijkeconomie van Zuidplas neemt door de bevolkingsgroei toe met 260 banen per duizend inwoners een goed beeld geeft van het te tot 300 miljoen euro. Om dit te realiseren is wel ruimte voor voorzieningen nodig. Zuidplas houdt nu verwachten aantal banen in deze sectoren. Voor sectoren die minder rekening met ten minste nieuwe supermarkten, overige detailhandel, recreatief aanbod, horeca, extra gericht zijn op de lokale behoeften, kan het aantal banen in commerciële diensten, sport/leisure, zorg en onderwijs en overige maatschappelijke voorzieningen. werkelijkheid sterk afhangen van de vestigingsmogelijkheden van een o.b.v. Zuidplas o.b.v. Nederland bedrijf. Deze sectoren zijn dus niet meegenomen in de berekening Toegevoegde Toegevoegde hiernaast. We gaan er vanuit dat dergelijke bedrijven zich vestigen op de waarde waarde Werknemers Productiewaarde Werknemers Productiewaarde bedrijventerreinen, waarvoor een separate berekening is uitgevoerd op Detailhandel 965 € 80 mln. € 50 mln. 751 € 60 mln. € 40 mln. de volgende slide. De werknemersgetallen in de tabel geven het aantal te verwachten banen weer. In bijvoorbeeld de detailhandel en horeca zullen meer werknemers parttime werken dan in andere sectoren.

De arbeidsproductiviteit in de detailhandel en horeca liggen daardoor ook aanzienlijk lager dan in andere sectoren. Dit is terug te zien in de productiewaarde en toegevoegde waarde van deze sectoren.

Horeca Specialistische zakelijke diensten Verhuur en overige zakelijke diensten Openbaar bestuur en overheidsdienste Onderwijs Gezondheids- en welzijnszorg Cultuur, recreatie, overige diensten Subtotaal Extra specialistische zakelijke diensten Extra verhuur en overige zakelijke diens Totaal

282 362 523 261 342 845 201 3.781 18 26 3.825

€ 20 mln. € 110 mln. € 60 mln. € 50 mln. € 30 mln. € 70 mln. € 30 mln. € 450 mln. € 6 mln. € 3 mln. € 460 mln.

€ 10 mln. € 50 mln. € 30 mln. € 30 mln. € 30 mln. € 50 mln. € 10 mln. € 260 mln. € 3 mln. € 2 mln. € 260 mln.

349 € 30 mln. € 10 mln. 498 € 160 mln. € 70 mln. 613 € 70 mln. € 40 mln. 261 € 50 mln. € 30 mln. 342 € 30 mln. € 30 mln. 1.116 € 90 mln. € 60 mln. 209 € 30 mln. € 10 mln. 4.138 € 520 mln. € 290 mln. 25 € 8 mln. € 4 mln. ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES 31 € 3 mln. € 2 mln. 4.194 € 530 mln. € 30013 mln.

5. Effectuitwerking: Economisch: bedrijventerreinen Naast de werkgelegenheid van de vorige slide wordt er ook werkgelegenheid gecreëerd op de 65 hectare aan nieuwe bedrijventerreinen Doelwijk II en Gouwepark II. Hiervan zijn we in de berekening ervan uitgegaan dat 43 hectare uitgeefbaar is. Dit creëert niet alleen werkgelegenheid voor de eigen bevolking maar ook voor werknemers uit andere gemeenten dan Zuidplas. Het gaat om 40 hectare op de Doelwijk II en 25 hectare op de Gouwepark II. 8 hectare op de Gouwepark II wordt bestemd voor bedrijven met een grotere milieubelasting zoals de industrie en agrifood. De rest van het terrein is bestemd als regulier gemengd bedrijventerrein. Hier is ruimte voor het mkb in de industriële sector, handel, logistiek, bouw en dienstverlening. In de berekening gaan we er vanuit dat de 8 hectare op Gouwepark volledig wordt gebruikt door bedrijven met een grotere milieubelasting. In werkelijkheid kunnen er ook logistieke en mkb-bedrijven komen; de 8 hectare geldt immers als maximum. Voor de berekening kan dit enigszins een vertekenend beeld geven van het aantal banen, aangezien het grondgebruik van bedrijven met een grote milieubelasting doorgaans arbeidsextensiever is dan voor andere bedrijven.

Voor de productiewaarde en toegevoegde waarde zal het niet veel uitmaken omdat de gemiddelde productiewaarde en toegevoegde waarde per werknemer in deze sectoren bovengemiddeld is. Ook is er rekening gehouden met de verhuizing van een varkenshouderij. Aangezien dit bedrijf zich al in Zuidplas bevindt, mag dit niet worden meegenomen als additionele bedrijvigheid. Voor het ruimtebeslag van dit verplaatsende bedrijf zijn dus geen aanvullende banen gerekend. Voor de reguliere gemengde bedrijventerreinen hanteren we een ruimtegebruik van 170 m² per medewerker op basis van Feiten en cijfers bedrijventerreinen in Nederland (Stec groep, 2023). Voor de bedrijven met een groter milieugebruik gaan we uit van 30 werknemers per hectare. Dit komt neer op een ruimtegebruik van 333 m² per werknemer.

We rekenen met een bandbreedte van -10% en +10% voor het lage en hoge scenario. We weten namelijk niet zeker hoe ruimte-intensief de vestigende bedrijven precies zullen zijn. Met het aangegeven ruimtegebruik worden reguliere bedrijven verwacht met een werkgelegenheid van 1.900 tot 2.400 werknemers. Naar verwachting vestigen er bedrijven met een groter milieugebruik met een totale werkgelegenheid van 60 tot 75 werknemers. Op basis van CBS-cijfers over de gemiddelde arbeidsproductiviteit in de landbouw, industrie, handel, logistiek, bouw en dienstverlening is de productiewaarde en toegevoegde waarde van deze nieuwe bedrijventerreinen berekend. De bedrijven met een groter milieugebruik minus de verhuisde varkenshouderij zullen op jaarbasis voor 25 tot 30 miljoen euro produceren afhankelijk van het lage of hoge scenario. Van de overige nieuwe bedrijven wordt verwacht dat ze voor 670 miljoen euro zullen produceren in het lage scenario en 820 miljoen euro in het hoge scenario. Samen komt dit neer op meer dan 700 tot 850 miljoen euro. De toegevoegde waarde hiervan is 270 tot 330 miljoen euro. ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES

14

5. Effectuitwerking: Economisch: landbouw Agrarische grond moet plaats maken Door het bouwprogramma moet agrarische grond verdwijnen. Ongeveer 90 procent van de 500 hectare benodigde grond is momenteel landbouwgrond. Het gaat echter voornamelijk om grasland dat niet actief wordt gebruikt, maar wordt gebruikt om mest uit te rijden. Daarom doen we de aanname dat op 20 procent van deze grond wordt gewerkt. In totaal gaan we daarmee uit van 90 hectare aan agrarische grond waar actieve productie verdwijnt. In het lage scenario gaan we ervan uit dat op deze 90 hectare 12 personen werkten en in het hoge scenario gaan we ervanuit dat er 6 personen werkzaam waren. Dit is gebaseerd op het totale arbeidsvolume in de land- en tuinbouw en de totale oppervlakte cultuurgrond in Nederland. Beiden zijn opgehaald via het CBS. Met de gemiddelde productiewaardes per werknemers van het CBS komt dit in het lage scenario neer op 3,3 miljoen euro aan productiewaardeverlies. In het hoge scenario gaat het om 1,6 miljoen euro. De toegevoegde waarde die daarmee jaarlijks wordt opgegeven bedraagt 1,4 miljoen euro in het lage scenario en 700.000 euro in het hoge scenario.

ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES

15

5. Effectuitwerking: Economisch: zonnepark Op een deel van deze agrarische grond komt een zonnepark. Het gaat om 32,5 hectare. Er zijn op basis van Berenschot & Kalavasta (2020) drie alternatieven voor het zonnepark berekend die alle drie lokaal tot werkgelegenheid leiden. In een MKBA is alleen een nettotoename van de totale werkgelegenheid op nationaal niveau van waarde. Daarvan is hier geen sprake omdat er vermoedelijk voornamelijk sprake is van arbeidsverplaatsing. Op lokaal/regionaal niveau is een werkgelegenheidsgroei aannemelijker. Die berekenen we dan ook, gezien het lokale karakter van voorliggende studie. De werkgelegenheidsbaten gerelateerd aan het inpassen van zonne-energie bestaan uit twee onderdelen, te weten additionele werkgelegenheid vanwege installatie en structurele additionele werkgelegenheid vanwege de operationele fase van zon-pv. Onderstaand is weergegeven welke waarden zijn gebruikt om de tijdelijke en structurele (additionele) werkgelegenheid per alternatief mee te bepalen: • Voor alternatief 1 is gerekend met 0,25 tijdelijke fte per MW en 0,13 permanente fte per MW . • Voor alternatief 2 is gerekend met 0,5 tijdelijke fte per MW en 0,13 permanente fte per MW. Hierbij is de aanname gedaan dat er tweemaal zoveel tijdelijke additionele werkgelegenheid wordt gecreëerd door zon op daken van bedrijven vergeleken met zonneweides .

• Voor alternatief 3 is gerekend met 1,8 tijdelijke fte per MW en 0,09 permanente fte per MW

In totaal zal het zonnepark naar verwachting 17,1 MW opwekken. • Voor alternatief 1 betekent dit lokaal een tijdelijke werkgelegenheid van 4,3 fte en permanente werkgelegenheid van 2,2 fte. • Voor alternatief 2 betekent dit lokaal tijdelijke werkgelegenheid van 8,6 fte en permanente werkgelegenheid van 2,2 fte. • Voor alternatief 3 betekent dit tijdelijke werkgelegenheid van 30,8 FTE en permanente werkgelegenheid van 1,5 fte. We hanteren alternatief 1 als het lage scenario en alternatief 3 als het hoge scenario. In het lage scenario is de tijdelijke productiewaarde 2,9 miljoen euro tijdens de opbouwfase. In het hoge scenario is dit 21,1 miljoen euro. De toegevoegde waarde hiervan is 1,2 miljoen euro in het lage scenario en 8,4 miljoen euro in het hoge scenario. Daarnaast zorgt het zonnepark voor structurele jaarlijkse productiewaarde van 1,5 miljoen euro in het lage scenario. De toegevoegde waarde hiervan is 0,6 miljoen euro. In het hoge scenario is de jaarlijkse productiewaarde 1,1 miljoen euro. De toegevoegde waarde hiervan is 0,4 miljoen euro. Tijdelijke werkgelegenheid Permanente werkgelegenheid Werkgelegenheid Productiewaarde Toegevoegde WerkgelegenheidProductiewaarde Toegevoegde waarde waarde Alternatief 1 Alternatief 2 Alternatief 3

4,3 8,6 30,8

€ 2,9 € 5,9 € 21,1

€ 1,2 € 2,3 € 8,4

2,2 2,2 1,5

€ 1,5 € 1,5 € 1,1

€ 0,6 € 0,6 € 0,4

ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES

16

5. Effectuitwerking: Economisch: totale directe economische impact In onderstaande tabel is weergeven hoeveel werkgelegenheid, productiewaarde en toegevoegde waarde de bouw van Cortelande de economie van Zuidplas levert. Wat opvalt is dat de nieuwe bedrijventerreinen de meeste productiewaarde toevoegen aan de economie van Zuidplas. Maar ook de wijkeconomie voor de nieuwe inwoners van Zuidplas laat de economie sterk toenemen. In de wijken komen er naar verwachting de meeste werknemers bij, terwijl de productiewaarde en toegevoegde waarde op de bedrijventerreinen aanzienlijk hoger ligt. Dit komt doordat een ander (productiever) type banen worden verwacht op de bedrijventerreinen. In de wijkeconomie zitten bijvoorbeeld veel banen in de detailhandel, waarvan een groot deel niet fulltime wordt ingevuld. Op de tijdelijke werkgelegenheid voor het zonnepark na, komen al deze effecten ieder jaar terug. De werkgelegenheid in de gemeente stijgt structureel met 5.870 tot 6.710 banen door de ontwikkeling van Cortelande. Het gaat om een groei van 33 tot 38 procent ten opzichte van de huidige gemeentelijke werkgelegenheid. De lokale economie groeit met de toename van de toegevoegde waarde. Jaarlijks gaat het om een toename van de economie van 530 miljoen euro tot 630 miljoen euro.

Verdisconteerd over de periode 2050-2099 komt dit neer op 9,3 miljard euro in het lage scenario en 11 miljard euro in het hoge scenario. Dit effect vertegenwoordigt de groei van de gemeentelijke economie, maar is geen tastbaar bedrag waarmee de investering kan worden terugverdiend. De gemeente en haar inwoners profiteren wel. Het toevoegen van bedrijvigheid en specifiek bedrijventerreinen verbetert het gemeentelijke vestigingsklimaat. De gemeente int ook OZB over het bedrijfsvastgoed. Bestaande bedrijven zien de afzetmarkt en het arbeidspotentieel groeien, nieuwe bedrijven zorgen voor meer voorzieningen en meer kansen voor inwoners om dichtbij huis te wonen. Lage scenario

Hoge scenario

Productiew aarde Toegevoegde Productiew aarde Toegevoegde Werk gelegenheid (x € m ln) w aarde (x € m ln) W erk gelegenheid (x € m ln) w aarde (x € m ln) Wijkeconomie 3.781 450 260 4.138 520 290 Inzet kleinschalige werkgelegenheid 44 9 4 56 11 6 Bedrijventerreinen 2.058 700 270 2.520 850 330 Verloren landbouwgrond -12 -3 -1 -6 -2 -1 Zonnepanelen permanent 2 1 0 2 2 1 Totaalsom 5 .8 7 0 1 .1 6 0 530 6 .7 1 0 1 .3 8 0 630 Zonnepanelen tijdelijk 4 3 1 31 21 8

Wat is de directe economische impact? De productiewaarde is de waarde waartegen producten uiteindelijk verkocht worden. Ofwel, datgene wat bij de bedrijven op de rekening komt dat volgt uit de productie; dit komt grotendeels overeen met de omzet. Een gedeelte van deze productiewaarde moet worden gebruikt voor inkoopkosten: er kan pas iets verkocht worden als het eerst geproduceerd wordt, en hiervoor zijn bijvoorbeeld grondstoffen en ondersteunende diensten nodig. Het verschil tussen de productiewaarde en de inkoopkosten eindigt bijvoorbeeld als winst bij ondernemers of als loon bij werknemers. Dit deel is de toegevoegde waarde. Het is de waarde waarmee consumenten bijvoorbeeld bestedingen kunnen doen en ondernemers investeringen kunnen doen. Het woord “toegevoegd” staat daarmee letterlijk voor de waarde wat door het productieproces aan het nationale inkomen en bijbehorende welvaart wordt toegevoegd. De directe toegevoegde waarde is dus een onderdeel van de productiewaarde. Om waarde toe te voegen is naast inkoop en kapitaal ook arbeid nodig. De werkgelegenheid die ontstaat om het productieproces vorm te geven is de derde directe economische impact. De toegevoegde waarde is de mate waarin de economie (het Bruto Regionaal Product) daadwerkelijk groeit en kan worden meegerekend als lokaal welvaartseffect.

Daarom wordt toegevoegde waarde en niet productiewaarde als verdisconteerd effect getoond.

ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES

17

5. Effectuitwerking: Economisch: indirecte effecten Groei regionale economie door indirecte effecten De nieuwe bedrijvigheid in Zuidplas leidt ook tot meer productie bij lokale en regionale toeleveranciers. In totaal wordt er in het lage scenario voor 635 miljoen euro extra geproduceerd door deze toeleveranciers. De toegevoegde waarde hiervan is 260 miljoen euro en hiermee leidt dit tot extra werkgelegenheid voor 2.470 extra medewerkers. In het hoge scenario produceren bedrijven meer, en dit leidt dan ook tot meer productie bij toeleveranciers. In totaal gaat het om 765 miljoen euro. De toegevoegde waarde hiervan is 315 miljoen euro en dit leidt tot werkgelegenheid voor 2.870 werknemers. Ook deze indirecte effecten komen ieder jaar terug. Wanneer de indirecte toegevoegde waarde wordt verdisconteerd over de periode 2050 tot en met 2099 dan is de netto contante waarde in het lage scenario 4,5 miljard euro en in het hoge scenario 5,5 miljard euro. Ook dit is geen effect waarmee de investeringssom wordt terugverdiend. Het geeft aan waarmee de productie en werkgelegenheid toeneemt bij toeleveranciers van bedrijven die nieuw gaan vestigen. Deze toeleveranciers zijn voor een groot deel bedrijven die momenteel al in Zuidplas zijn gevestigd. Zij profiteren van toenemende productie, wat meer banen voor de inwoners van Zuidplas biedt.

Daarnaast worden de regionale economie en vestigingsklimaat versterkt. In onderstaande tabellen is voor beide scenario’s weergeven waar deze leveranciers zich naar verwachting bevinden. Zoals te zien, zijn de grootste indirecte effecten in de regio terug te vinden. Productiewaarde en toegevoegde waarde worden in miljoenen weergegeven. Lage scenario Productiewaarde Toegevoegde waarde Werkgelegenheid Hoge scenario Productiewaarde Toegevoegde waarde Werkgelegenheid

Direct effect

Indirecte effecten naar regio COROP PROVINCIE NEDERLAND Totaal 1.160 460 113 60 530 185 49 26 5.870 1.765 451 252 Indirecte effecten naar regio COROP PROVINCIE NEDERLAND Totaal 1.380 552 138 73 630 224 61 32 6.710 2.041 536 294

Multiplier 633 260 2.468

Direct effect

1,55 1,49 1,42 Multiplier

763 317 2.871

1,55 1,50 1,43

Wat is de indirecte economische impact? Deze slide gaat in op de indirecte economische betekenis. Oftewel, in welke mate is de werkgelegenheid, productiewaarde en de toegevoegde waarde in de rest van de regionale, provinciale en nationale economie gerelateerd aan de extra economische activiteiten in Cortelande. We hebben onderzocht hoe productie bij de verwachte bedrijven in Cortelande leidt tot indirecte effecten in de rest van de regio, de rest van de provincie en in de rest van Nederland (excl. provincie Zuid-Holland). Het gaat daarbij om de zogenaamde ‘achterwaartse’ indirecte economische activiteiten, oftewel de activiteiten die bij de toeleveranciers van bedrijven in de Cortelande ontstaan doordat producten en diensten worden afgenomen. Het idee is dat als de economie lokaal groeit (in dit geval door Cortelande), ook (regionale) toeleveranciers van de nieuwe bedrijven daarvan profiteren. Een voorbeeld: als er in Cortelande een bakker vestigt, dan zal de lokale vraag naar meel toenemen, waar meelproducenten van profiteren. Als die in de regio gevestigd zijn, zal de vraag omwille van transportkostenbeperking daar geaccommodeerd worden. Dus profiteert ook de bedrijvigheid in de regio van economische uitbreiding van Zuidplas in de vorm van Cortelande. De indirecte effecten kunnen worden uitgedrukt in ‘multipliers’.

Als het deel indirect effect ten opzichte van het directe effect bijvoorbeeld 50 procent is, dan betekent dit dat elke euro die direct aan waarde wordt toegevoegd elders tot 50 eurocent aan indirecte toegevoegde waarde leidt. In dat geval is de toegevoegde waarde multiplier 1,5 omdat de totale ONDERZOEK EN ADVIES toegevoegde waarde wordt ECONOMISCH berekend door de directe toegevoegde waarde met deze multiplier te vermenigvuldigen. 18

5. Effectuitwerking: Economisch: agglomeratie-effect Agglomeratie-effect Agglomeratie-effecten zijn de (positieve en negatieve) effecten die optreden wanneer mensen en bedrijven zich in elkaars nabijheid bevinden (Krabbenborg & Tillema, 2022). Wanneer meer mensen en bedrijven met elkaar in aanraking komen, kunnen ze beter kennis en ideeën uitwisselen (learning), een betere match vinden tussen werknemer en werkgever (matching) en betere en meer gespecialiseerde leveranciers vinden (sharing ). Door deze mechanismen worden werknemers en bedrijven productiever. Daartegenover staat dat meer mensen bij elkaar, ook meer drukte en overlast geeft (de agglomeratie-nadelen). De omvang van deze agglomeratievoordelen is uitvoerig onderzocht. De literatuur gaat ervan uit dat de productiviteit in een stad 2 tot 10 procent hoger is wanneer sprake is van een verdubbeling van de dichtheid (De economie van de stad, CPB & PBL, 2015). In Nederland wordt vaak met de ondergrens gerekend, aangezien Nederland een polycentrische stedelijke structuur kent waarbij veel middelgrote steden die dicht bij elkaar liggen en samen functioneren als netwerk in plaats van monocentrische megasteden die vaker in het buitenland voorkomen. Het nieuwste dorp Cortelande is echter geen stad.

In de MKEA binnen- en buitenstedelijk bouwen (Metafoor & Decisio, 2023) wordt onderscheid gemaakt tussen agglomeratie-effecten in binnenstedelijke en buitenstedelijke gebieden. Op basis van dit onderzoek hanteren we voor Cortelande een agglomeratie-effect van 1,25% in het lage scenario en 1,75% in het hoge scenario.

Aannames en berekening Het agglomeratie-effect van Cortelande is berekend voor de gehele gemeente Zuidplas van 2050 tot en met 2099. Cortelande is voor die tijd al volledig gerealiseerd en dus hoeft er geen rekening gehouden te worden met de fasering van het bouwprogramma. Hieronder de berekening: • De gemeente Zuidplas kent 19.862 huishoudens volgens het CBS. De woningbouw van 8.000 woningen laat de gemeente met 40 procent groeien. • Zuidplas kent 17.500 banen en we vermenigvuldigen dit aantal met de gemiddelde loonsom per arbeidsjaar van 58.700 euro in Nederland. De totale loonsom van Zuidplas komt hiermee uit op meer dan één miljard euro. • Rekening houdend met een langetermijnverwachting van de jaarlijkse economische groei van 1 procent is per jaar voor de extra woningbouw berekend hoeveel de economie van Zuidplas groeit als gevolg van de agglomeratiekracht. In 2050 verzorgt het agglomeratie-effect een plus op de gemeentelijke economie van 6,6 miljoen euro in het lage scenario tot 9,3 miljoen euro in het hoge scenario. • Verdisconteerd over de periode 2050 tot en met 2099 met een verdisconteringsvoet van 2,25% levert de bouw van Cortelande de gemeente Zuidplas 143 miljoen euro aan agglomeratie-effecten op in het lage scenario en 200 miljoen euro in het hoge scenario.

De bedrijven en de inwoners van Zuidplas worden productiever. Dit leidt tot hogere winsten en lonen. Voor inwoners neemt daarnaast de kans toe om in de buurt geschikt werk te vinden. ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES

19

5. Effectuitwerking: Waardering leefomgeving: vastgoedwaarde Ruimtelijke kwaliteit door verandering omliggende vastgoedwaarden: theorie Investeringen in gebiedsontwikkeling leiden in bepaalde gevallen tot positieve effecten op de leefbaarheid in een gebied of in direct aan het gebied grenzende wijken of buurten. Redenen daarvoor zijn een verbeterde toegang tot gebieden, toename van de voorzieningen in de directe omgeving of investeringen in de openbare ruimte (leidend tot een hogere kwaliteit van het groen en uitstraling van het gebied). Dergelijke investeringen verhogen het woongenot voor mensen in de directe omgeving. Negatieve effecten zijn er ook: bijvoorbeeld van het verminderen van openheid en afname van landelijk gebied. Dit effect is te kwantificeren en te monetariseren door een inschatting te doen van de vastgoedwaardestijging. We weten het volgende over aspecten van een gebiedsontwikkeling die een effect hebben op de vastgoedwaarde: • Bestaande en nieuwe woningen stijgen in waarde wanneer deze in de directe omgeving van een groenlijn, park of waterplas (ongeveer binnen een straal van 400 meter) worden gerealiseerd. Uit verschillende hedonische prijsstudies (waaronder Luttik & Zijlstra, 1997) blijkt dat de waardestijging 5 tot 8% bedraagt bij binnenstedelijke groenvoorzieningen.

• Uit onderzoek van CROW (Kwaliteitscatalogus openbare ruimte 2013) blijkt dat beter onderhoud van het openbaar groen leidt tot een stijging van het woongenot. Bij het beheer van het openbaar groen kennen gemeenten vijf kwaliteitsniveaus: D, C, B, A en A+. Indien de onderhoudskwaliteit stijgt met één volledig kwaliteitsniveau, dan stijgt het woongenot van de mensen die hierop uitkijken met circa 7%. • In een straal van 250 meter neemt de WOZ-waarde met 3% toe wanneer braakliggend terrein wordt bebouwd.

•

•

•

•

Verbetering van de leefbaarheid als gevolg van een gebiedsontwikkelingsproject wordt in verschillende studies (waaronder MKBA’s) gekwantificeerd door een vastgoedwaardestijging. Gebruikte opslagen hangen af van het type project (zo wordt de impact van Feyenoord City hoger ingeschat dan van Hart van Zuid) en komen uit op een bandbreedte van 1 – 5% Uit een evaluatie van het Centraal Planbureau uit 2018 blijkt dat de huizen in een straal tot 500 meter rondom de recent aangelegde Koning WillemAlexandertunnel in Maastricht 7,1 % meer waard zijn geworden. Daarnaast bleekt dat woningen in een straal van 500 tot 1.000 meter met 4,2 % in waarde zijn toegenomen, als gevolg van een verbeterde leefbaarheid in de directe omgeving van de tunnel. Iconische gebouwen kunnen een effect hebben van 3% waardestijging in een straal van 250 – 500 meter. Hierbij moet de kanttekening gegeven worden dat niet ieder gebouw dat met het doel ontworpen is ook daadwerkelijk iconisch wordt of er in slaagt om een waardestijging te veroorzaken. Ingrepen kunnen ook tot verminderde waardering leiden. Bijvoorbeeld bij het wegnemen van mooi uitzicht.

Hierboven wordt aangetoond dat gebiedsontwikkeling via verschillende mechanismes kan leiden tot een veranderende waardering van de leefomgeving. De waarde die men hier voor overheeft kan worden afgeleid van de veranderende vastgoedwaarden. Dit weerspiegelt namelijk de betalingsbereidheid voor een prettigere leefomgeving. Op de volgende sheet gaan we in op de te verwachten effecten op de waardering van de leefomgeving als gevolg van de ontwikkeling van Cortelande.

ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES

20

5. Effectuitwerking: Waardering leefomgeving: vastgoedwaarde Veranderende waardering van de leefomgeving als gevolg van Cortelande • De bestaande bouw kan profiteren van de ontwikkeling van het dorp doordat natuur wordt toegevoegd, doordat het voorzieningenniveau toeneemt en doordat er banen in het gebied ontstaan. Een nadeel kan zijn het wegnemen van weids uitzicht door bijvoorbeeld het zonnepark en de realisatie van vastgoed. We gaan er vanuit dat het toevoegen van natuur en de afname van openheid elkaar opheffen. Dan resteren er nog voordelen waardoor de voordelen van voorgenomen gebiedsontwikkeling zwaarder wegen dan het nadeel van verdwijnend open landelijk gebied. • Bij de berekening van het effect op vastgoedwaarden moet eerst worden afgebakend welk vastgoed mogelijk van waarde veranderd. Oftewel, welke huidige inwoners van gebied rond Cortelande ondervinden veranderingen van de ontwikkeling van het dorp. • Daarbij wordt eerst gekeken naar het aantal huishoudens in de gemeente. Dit zijn er volgens de wijk- en buurtstatistieken van het CBS 19.865. We gaan er vanuit dat omdat alleen in de nabije omgeving effecten worden verwacht, de effecten zich beperken tot Zevenhuizen, Nieuwerkerk aan den IJssel en Moordrecht. Deze dorpen grenzen direct aan het plangebied en/of ondervinden invloed van de ontwikkeling. Er blijven dan 17.885 huishoudens over.

• Vervolgens is de vraag welk deel van deze huishoudens impact ondervindt van de gebiedsontwikkeling. –

–

Naar verwachting is dat aandeel in Nieuwekerk aan den IJssel klein; slechts een beperkt deel van het dorp grenst aan het plangebied en voor het voorzieningen en werkgelegenheid is het gebied sterker gericht op Rotterdam waar het tegenaan ligt. We gaan er vanuit dat het in het lage scenario om 5 procent gaat en in het hoge scenario om 10 procent. Zevenhuizen is afgelegen en kleiner, waardoor een grotere impact van de gebiedsontwikkeling wordt verwacht. We gaan er vanuit dat het in het lage scenario om 40 procent gaat en in het hoge scenario om 60 procent van de woningen.

–

•

•

•

Moordrecht ligt verder van het plangebied af, maar heeft baat bij de ontwikkelingen gezien het eigen voorzieningenniveau laag is en de bereikbaarheid. We gaan in het lage scenario van 10% en het hoge scenario van 20% uit.

Aan de hand van de aantallen huishoudens per kern en de genoemde percentages loopt het aantal beïnvloede woningen uiteen van 2.555 in het lage scenario tot 4.270 in het hoge scenario. Deze aantallen dienen te worden vermenigvuldigd met de gemiddelde verkoopprijs van woningen in Zuidplas. Deze bedroeg in 2024 volgens het CBS 510.400 euro. Daarmee komen we op een beïnvloed vastgoed met een waarde van 1,3 miljard euro in het lage scenario tot 2,2 miljard euro in het hoge scenario. Hiervan kan de waardestijging als gevolg van de gebiedsontwikkeling worden meegenomen. We schatten deze – met inachtneming van de genoemde percentages op de vorige slide – op 1,5 procent. Enerzijds is het een impactvolle ontwikkeling, wat een hoog percentage vastgoedstijging suggereert. Anderzijds liggen veel van de meegenomen woningen op lange afstand van het plangebied. Gezien de impact van de ontwikkeling nemen we voor verder gelegen woningen ook een effect mee, al is deze relatief gezien niet zo hoog. Voor hen kan namelijk evengoed het voorzieningenaanbod toenemen, recreatie, natuur of werkgelegenheid dichterbij komen of de ontsluiting verbeteren. Dit resulteert in een eenmalige vastgoedwaardestijging van 20 miljoen euro in het lage scenario tot 33 miljoen euro in het hoge scenario. Verdisconteerd over de looptijd komt dit eenmalige effect lager uit.

Dat komt omdat het eenmalig ontstaat in een jaar dat relatief ver in de toekomst ligt. Het welvaartseffect dat resulteert als het hele dorp is afgebouwd bedraagt 11 miljoen euro in het lage scenario tot 19 miljoen euro in het hoge scenario. Bestaande inwoners profiteren omdat ze een fijnere woonomgeving ervaren en de vermogenspositie verbetert. In de gemeente nemen de WOZ-waardes toe, wat leidt tot meer OZB. ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES 21

5. Effectuitwerking: Waardering leefomgeving: woongenot Woongenot nieuwe bewoners Wanneer woningen in de sociale huursector worden gerealiseerd geldt dat de grondopbrengsten lager zijn dan de marktprijs. Daar staat woongenot voor de bewoner tegenover. Dat komt omdat de prijs in de sociale huurt begrensd is. De onbegrensde huurprijs van de woningen (die het op de markt zou opleveren) is aanzienlijk hoger. Het verschil tussen de middenhuurgrens en de betaalde huurprijs resulteert in een consumentensurplus voor de bewoners. Omdat sociale huurders niet bereid of in staat zijn de middenhuurgrens te betalen, kan niet het complete verschil tussen de middenhuurgrens en de sociale huurprijs worden geteld als welvaartseffect. We passen daarom de ‘rule of half’ toe voor het bepalen van het consumentensurplus. De helft van het verschil tussen de marktprijs en de sociale huurprijs, is het consumentensurplus. Zie onderstaand de effectberekening: • Om het consumentensurplus van het aandeel sociale huurbouw te berekenen nemen we de maximale sociale huurprijs als uitgangspunt. Het gaat om 879,66 euro per maand (medio 2024) volgens Pararius. • In de Nota van Uitgangspunten wordt 1.000 euro (prijspeil 2020) genoemd als maandprijs voor betaalbare huur. Het ging hier om de toenmalige grens voor het middenhuursegment. Op dit moment ligt deze grens afgerond op 1.185 euro.

Met een onzekerheidsbandbreedte van +10% en -10% leidt dat tot een mogelijke maandhuurprijs van 1.090 euro tot 1.333 euro in het geval de sociale huurwoningen in het middensegment zouden worden aangeboden.

•

• •

Vermenigvuldigd met 12 maanden en de 2.400 voorziene sociale huurwoningen, ontstaat op jaarbasis een huurprijsverschil van 5,4 miljoen euro in het lage scenario tot 12,2 miljoen euro in het hoge scenario. Dit bedrag betalen de bewoners van sociale huurwoningen dus niet, terwijl zij dat in het middensegment wel hadden moeten betalen. Wanneer we de ‘rule of half’ toepassen resteert een jaarlijks welvaartseffect door woongenot van 2,7 miljoen euro in het lage scenario tot 6,1 miljoen euro in het hoge scenario. Dit effect zetten we uit over de looptijd van 50 jaar nadat het eindbeeld van de gebiedstransformatie in 2050 is bereikt. Verdisconteerd vertegenwoordigt dat een positief welvaartseffect door woongenot van 47 miljoen euro in het lage scenario tot 143 miljoen euro in het hoge scenario.

De meerwaarde voor de bewoners is evident; zij betalen dus minder voor woningen dan dat deze waard zijn. Daarmee wordt een deel van het inkomen overgehouden. Dit leidt weer tot bestedingen bij lokale bedrijven. De gemeente profiteert ook. Zij realiseert betaalbare woningen, waarmee wordt bijgedragen aan sociale doelen.

ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES

22

5. Effectuitwerking: Reistijdeffecten Richting 2040 ontstaan ook zonder Cortelande knelpunten op de aansluitingen van de N219 en N457 op de A12 en A20. De realisatie van Cortelande leidt tot extra verkeersdrukte op de A12 en A20 en daardoor tot een extra toename van deze knelpunten. Het aantal voertuigkilometers is het totaal aantal kilometers dat binnen het afgebakende gebied wordt afgelegd door alle voertuigen. Het aantal voertuigverliesuren is de totale vertraging gedurende een tijdsperiode van alle voertuigen in het gebied.

Kaartweergave van verkeersknelpunten rond ontwikkelgebied Cortelande

Voor de mobiliteitstafel is een onderzoek gedaan door RHDHV naar de effecten van de realisatie van Cortelande en de effecten van maatregelenpakket A en E. Dit zijn aanvullende maatregelenpakketten bovenop de Deelovereenkomst Mobiliteit (DOKM), waarover ook cijfers worden getoond in het rapport van RHDHV. In de analyse van reistijdeffecten berekenen we de effecten stapsgewijs: 1. We berekenen eerst de negatieve reistijdeffecten (maatschappelijke kosten) als Cortelande wordt gerealiseerd, maar er geen infrastructurele-/mobiliteitsmaatregelen worden uitgevoerd. Dit is Variant 1 van RHDHV, die wordt afgezet tegen Variant 0, waarbij er geen Cortelande komt, en dus ook geen ingrepen. 2. Vervolgens is berekend in welke mate de maatschappelijke kosten worden gemitigeerd door het beperken van voertuigverliesuren in Variant 2. In deze variant wordende maatregelen uit de DOKM uitgevoerd. 3. Tot slot wordt het verdere mitigerende effect van maatregelenpakketten A en E (exclusief station) geschat. De ontwikkeling van Cortelande vormt namelijk aanleiding om deze aanvullende maatregelen toe te voegen. In de cijfers van RHDHV wordt duidelijk dat door de realisatie van Cortelande het aantal voertuigverliesuren in 2040 31 procent hoger is in variant 1. Door de maatregelen uit de DOKM (variant 2) liggen de voertuigverliesuren nog 28 procent hoger.

Door het aanvullend toevoegen van maatregelenpakketten A en E neemt het aantal voertuigverliesuren verder af naar 15 procent. Dit is nog steeds een toename ten opzichte van de huidige situatie, maar ruim de helft minder dan wanneer geen infrastructurele-/ mobiliteitsmaatregelen worden genomen.

ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES

23

5. Effectuitwerking: Reistijdeffecten De extra vertraging leidt (volgens De prijs van een reis) tot vier typen kosten: ▪ kosten van reistijdverliezen/reistijdwaardering, uitgedrukt in ‘value-of-time’ ▪ kosten van onbetrouwbare reistijden ▪ plankosten, kosten die optreden doordat weggebruikers anticiperen op files en/of vertragingen ▪ indirecte kosten: congestie op het wegennetwerk kan ook leiden tot effecten op andere markten, wat resulteert in indirecte effecten. Extra vertragingen leiden ook tot extra emissies van broeikasgassen en fijnstof. Hiervan berekenen we echter geen effecten. Het eindbeeld is in 2049 gereed waardoor in 2050 de eerste baten worden berekend. Klimaatbeleid schrijft voor dat er in dat jaar geen brandstofauto’s meer rijden, waardoor deze effecten niet ontstaan. Voor de berekening hanteren we de verder de volgende uitgangspunten: ▪ Het aantal voertuigverliesuren en het aantal voertuigkilometers neemt toe richting de toekomst. We maken onderscheid tussen WLO-hoog en WLO-laag. ▪ We gaan ervanuit dat voornamelijk personenauto’s, bussen, vrachtauto’s en bestelauto’s impact ondervinden van toenemende drukte op de A12 en A20.