Bijlage 4 Rapportage inschatting levensvatbaarheid horecafunctie A24.001178

Verduijn Bouwmanagement Rapportage inschatting levensvatbaarheid horecafunctie locatie Kortenoord 1, Nieuwerkerk aan den IJssel

Locatie Kortenoord 1 (thans ingevuld door Eetcafé Rustwat)

Zoetermeer, 26 april 2023 Drs. T.G. Neuféglise RV

Inhoud 1

INLEIDING ............................................................................................................................. 4 1.1 Aanleiding voor de opdracht.............................................................................................. 4 1.2 Opdrachtgever ................................................................................................................... 4 1.3 Opdrachtformulering.......................................................................................................... 4 1.4 Aanpak, uitgevoerde werkzaamheden .............................................................................. 4 1.5 Opdrachtnemer .................................................................................................................. 5 1.6 Disclaimer .......................................................................................................................... 5 1.7 Conclusie............................................................................................................................ 6 1.8 Ondertekening ................................................................................................................... 6

2

HUIDIGE SITUATIE............................................................................................................... 7

3

EXPLOITATIEKADERS .......................................................................................................... 9 3.1 Doelstellingen .................................................................................................................... 9 3.2 Uitgangspunten ................................................................................................................. 9 3.3 Randvoorwaarden.............................................................................................................. 9 3.4 Reflectie op de exploitatiekaders..................................................................................... 10

4

MARKTVERKENNING .......................................................................................................... 11

5

CONCEPTUELE INVULLING ............................................................................................... 13 5.1 Overwegingen .................................................................................................................. 13 5.2 Meest geëigende horecaconcept ..................................................................................... 15 5.3 Alternatieve invulling ....................................................................................................... 16

6

INVESTERINGEN ................................................................................................................. 17 6.1 Investeringen in pand en huurbepaling .......................................................................... 17 6.2 Investeringen in interieur en terras................................................................................. 18

7

PROGNOSES ......................................................................................................................... 20

8

BIJLAGE 1: MARKTVERKENNING..................................................................................... 21 8.1 Uitgangspunten ............................................................................................................... 21 8.2 Vraagzijde ........................................................................................................................ 24 8.3 Aanbodzijde ..................................................................................................................... 26 8.4 Corona-crisis .................................................................................................................... 27

9

BIJLAGE 2: MEEST GEEIGEND HORECACONCEPT ........................................................ 30

10 BIJLAGE 3: INVESTERINGEN INTERIEUR EN TERRAS ................................................ 34 11 BIJLAGE 4: EXPLOITATIEPROGNOSE ............................................................................. 39 12 BIJLAGE 5: TOELICHTING OVERIGE EXPLOITATIEKOSTEN ...................................... 45

2

© 2023 Expertisecentrum Horeca B.V. Behoudens uitzondering door de wet gesteld mag, zonder uitdrukkelijke toestemming van Expertisecentrum Horeca B.V. te Zoetermeer, niets uit deze uitgave worden vermenigvuldigd en/of openbaar worden gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of anderszins, hetgeen ook van toepassing is op de gehele of gedeeltelijke bewerking.

3

1

INLEIDING

1.1

Aanleiding voor de opdracht

Verduijn Bouwmanagement begeleidt een cliënt van hen bij de herontwikkeling van een perceel gelegen aan de Kortenoord 1 te Nieuwerkerk aan den IJssel. De locatie kent thans een horecabestemming en wordt uitgebaat in de vorm van een café-restaurant met terrasvoorziening. Op eigen perceel is een beperkte mogelijkheid tot parkeren van auto’s. Verduijn Bouwmanagement en haar client zijn er van overtuigd dat een bedrijfseconomisch verantwoorde exploitatie van deze locatie in de vorm van een horecagelegenheid anno 2023 niet langer mogelijk is. Namens client is een principeaanvraag gedaan om de bovengenoemde locatie te herbestemmen van “horeca” naar “wonen”. De gemeente heeft in reactie hierop aangegeven dat gelet op de recreatieve mogelijkheden zij vooralsnog niet bereid is de horecabestemming op te geven. Zij begrijpt dat de huidige bebouwing niet meer volstaat maar meent dat vanuit economisch oogpunt dat zij wel kansen ziet voor een nieuw horecapand. De gemeente wenst een onafhankelijk onderzoek naar de mogelijkheden/haalbaarheid van horeca op het perceel Kortenoord 1, welke zij in haar besluitvorming kan betrekken betreffende het verzoek tot bestemmingsplanwijziging.

1.2

Opdrachtgever

Voor de huidige rapportage geldt als opdrachtgever Verduijn Bouwmanagement. Deze onderneming is gevestigd aan de Groenendijk 291, 2911 BB, Nieuwerkerk aan den IJssel. Verduijn Bouwmanagement is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 24433385.

1.3

Opdrachtformulering

Voor het door Expertisecentrum Horeca uit te voeren onderzoek is de volgende hoofdvraag geformuleerd:

Is het uitgaande van zowel de huidige bebouwing als uitgaande van een nieuwbouwpand mogelijk de locatie Kortenoord 1 te Nieuwerkerk aan de IJssel op bedrijfseconomisch verantwoorde wijze als horecalocatie te exploiteren?

1.4

Aanpak, uitgevoerde werkzaamheden

De volgende werkzaamheden zijn uitgevoerd om de door opdrachtgever gestelde vragen te beantwoorden: 1. Bestudering van bij opdrachtgever voorhanden informatie betreffende de locatie en planontwikkeling; 4

2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 1.5

Bespreking met opdrachtgever en initiatiefnemer verzoek bestemmingsplanwijziging; Observaties ter plekke en de directe omgeving; Beschrijving huidige situatie; Opstellen van de exploitatiekaders; Uitwerking marktverkenning; Positionering en bepaling meest geëigende horecaconcept; Uitwerken van investering- en exploitatieprognoses; Rapportage (huidige document). Opdrachtnemer

De opdracht is uitgevoerd door de heer drs. Thierry Gaston Neuféglise RV, werkzaam voor Expertisecentrum Horeca. De heer Neuféglise is aangesloten bij de beroepsvereniging NiRV (Nederlands Instituut voor Register Valuators, zie http://www.nirv.nl/nl/contact/vind-een-rv) en ingeschreven als Gerechtelijk Deskundige bij het LRGD onder nummer D0349 (zie https://www.lrgd.nl/zoeken?keys=neufeglise). Ook is de heer Neuféglise lid van de Dutch Corporate Finance Association.

De heer Neuféglise houdt zich voornamelijk bezig met bedrijfseconomische vraagstukken zoals haalbaarheidsanalyses, waardebepalingen en schadeberekeningen.

1.6

Disclaimer

De informatie in dit rapport is voor het merendeel verkregen van opdrachtgever en derden. Alhoewel Opdrachtnemer a priori geen reden heeft aan de betrouwbaarheid van de verwerkte informatie te twijfelen, kan de juistheid of volledigheid hiervan niet gegarandeerd worden. Opdrachtnemer aanvaardt dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor onjuiste of onvolledige informatie verkregen van opdrachtgever en/of derden. Opdrachtnemer gaat uit van de assumptie dat alle voor de huidige opdracht vereiste dan wel relevante informatie ontvangen is en dat opdrachtnemer van de juistheid hiervan op aan kan. Opgemerkt wordt dat de kwaliteit van de output (lees: de inschatting van omzet- en kostenniveaus en structuur van het beoogde horecabedrijf) mede bepaald wordt door de kwaliteit van de input (lees: de ontvangen en verzamelde informatie). Dit laatstgenoemde aspect ligt grotendeels buiten de invloedsfeer van opdrachtnemer. Opdrachtnemer heeft het huidige rapport met de grootste zorg samengesteld. Opdrachtnemer aanvaardt echter geen aansprakelijkheid voor schade voortvloeiend uit het gebruik van de informatie in dit rapport tenzij dergelijke schade het gevolg is van opzet of grove schuld door opdrachtnemer.

5

Dit rapport is geschreven op basis van de opdrachtomschrijving zoals opgenomen in paragraaf 1.3 en kan voor geen enkel ander doel worden gebruikt en door geen enkel ander (rechts-)persoon dan Opdrachtgever (tenzij hiervoor toestemming verleend is).

1.7

Conclusie

Op basis van alle verzamelde gegevens zijn een vijftal scenario’s benoemd en doorgerekend qua investeringen, omzet, kosten, resultaat en netto geldstroom: 1. 2. 3. 4. 5.

Café-restaurant, meest geëigend horecaconcept, verbouw huidig pand; Café-restaurant, meest geëigend horecaconcept, nieuwbouwpand; Lunchroom, verbouw huidig pand; Lunchroom, nieuwbouwpand; Restaurant, nieuwbouwpand.

Uitgaande van een passend ondernemersinkomen, de beschreven investeringen en in te brengen eigen vermogen, alsmede de berekende huur (als afgeleide van de investeringen door pandeigenaar/verhuurder) is het in geen van de vijf benoemde scenario’s, ook niet in jaar 3 van de exploitatie, mogelijk om een positief financieel resultaat te bewerkstelligen of een positieve netto geldstroom te realiseren. In tegendeel: geen der geschetste scenario’s komt ook maar in de buurt van een resultaat dat de conclusie “bedrijfseconomisch haalbaar zou kunnen legitimeren.” Expertisecentrum Horeca trekt dan ook de conclusie dat ongeacht of geopteerd wordt voor verbouw of nieuwbouw en ongeacht welke van de drie meest plausibele horeca concepten gehanteerd wordt, de exploitatie van de locatie Kortenoord 1 te Nieuwerkerk aan den IJssel niet op bedrijfseconomisch verantwoorde wijze plaats kan vinden.

1.8

Ondertekening

Huidige rapportage is op 26 april 2023 verstuurd aan opdrachtgever. Het betreft een op basis van feedback van opdrachtgever (enkel tekstuele opmerkingen) aangepaste rapportage.

Drs. T.G. Neuféglise RV, Expertisecentrum Horeca Zoetermeer, 26 april 2023 Het huidige rapport bestaat uit 45 pagina’s, inclusief 5 genummerde bijlagen (hoofdstukken 8 tot en met 12).

6

2

HUIDIGE SITUATIE

Ligging/situering De locatie Kortenoord 1 te Nieuwerkerk aan den IJssel is gelegen aan de rivier de Hollandsche IJssel. Alhoewel in de directe omgeving veel bedrijvigheid aanwezig is en de locatie aan de andere kant van de N219 ligt als de woonwijken van Nieuwerkerk aan den IJssel, is toch sprake van de bebouwde kom ter plekke. Aan de west en noordzijde van de locatie zijn bedrijven gesitueerd (waaronder ook een lunchroom), aan de oostzijde grenst het perceel aan de rivier en aan de zuid zijde woningen. Deze zijn recent direct naast het bedrijf gerealiseerd (op minder dan 10 meter afstand van het terras, het betreft een tiental geschakelde nieuwbouwwoningen).

Huidig bestemmingsplan Het vigerende bestemmingsplan geeft voor de locatie de bestemming “horecadoeleinden” aan, waarbij geen beperkingen zijn opgelegd voor wat betreft het type horecabedrijf. Wel zijn restricties aanwezig in de vorm van een aangegeven bouwvlak en dimensionering van goot- en bouwhoogte.

Huidige invulling In de huidige situatie is het hoofdgebouw circa 150 m2 groot (footprint, dijkniveau). Deze oppervlakte wordt verdeeld over het cafégedeelte (circa 88 m2), keuken (32) en eetcafé/restaurant gedeelte (33 m2). Op rivierniveau is nog een inpandige opslagruimte aanwezig, een uitpandige opslagruimte, een zeecontainer omgebouwd tot buitentoilet/uitgifte van dranken, terrasruimte en parkeergelegenheid.

Visualisatie huidige invulling perceel Kortenoord 1

7

Knelpunten Op basis van het locatiebezoek en analyse van de beschikbare vierkante meters komt Expertisecentrum Horeca tot de volgende knelpunten voor zowel de huidige horecaexploitatie als (in potentie) een andere (horeca)invulling daarvan: •

•

•

Uitzicht: vanuit het gebouw zelf bestaat het uitzicht uit omliggende bebouwing (bedrijven, woningen), vanaf het terras is weliswaar zicht op de rivier maar het uitzicht wordt grotendeels gedomineerd door een bedrijf gericht op zand op- en overslag. Vanuit horecaperspectief bezien is derhalve geen sprake van een fraaie ligging. Geluid: door de op steenworp afstand gelegen woningen is de horeca aan restricties gebonden voor wat betreft geluidsproductie. Daar kan slechts 11 keer per jaar ontheffing voor aangevraagd worden. Zeker ’s zomersdag valt niet uit te sluiten dat bewoners van de naastgelegen woningen geluidshinder zullen ervaren van bezoekers aan de horecalocatie. Parkeren: de gemeente Zuidplas hanteert als parkeernorm 9 plaatsen per 100 m2 BVO. Dat komt neer op 14,5 plaatsen. Op het terrein kan circa 300 m2 voor de parkeerfunctie aangewend worden. Voor één parkeerplaats inclusief verkeersruimte geldt een ruimtegebruik van 25 m2, waardoor ruimte is voor maximaal 12 auto’s. Theoretisch bezien kan er nog ruimte afgesnoept worden van de buitenruime/terras ruimte maar dit stuit op 2 bezwaren: o Hoog water: parkeren direct aan de kade is niet altijd mogelijk vanwege hoog water. o Praktisch bezien kom je nog steeds parkeerplaatsen te kort. Immers: uitgaande van het huidige aantal m2 horecaruimte is het mogelijk om binnen circa 80 gasten tegelijkertijd te huisvesten.

Gelet op de ligging zullen bijna alle gasten (zeker in de avonduren) met de auto komen. Uitgaande van 2,5 personen per auto bestaat dan een feitelijke behoefte aan 32 parkeerplaatsen. Hét feitelijke probleem hier is dat de parkeernormen afgestemd zijn op dubbelgebruik, namelijk dat vaak in de directe omgeving ook andere parkeervoorzieningen gesitueerd zijn. Dat is hier echter niet het geval en valt een horecabedrijf dan ook lastig uit te baten.

8

3

EXPLOITATIEKADERS

In dit hoofdstuk worden de exploitatiekaders weergegeven voor de realisatie en exploitatie van een horecagelegenheid aan de Kortenoord nummer 1 te Nieuwerkerk aan den IJssel. Deze doelstellingen, randvoorwaarden en uitgangspunten zijn geformuleerd op basis van de beschikbare gegevens, documentatie en gesprekken met opdrachtgever en koper van het perceel. Normaliter leiden exploitatiekaders (voor zover deze geen tegenstrijdigheden en onmogelijkheden bevatten) in combinatie met een marktonderzoek voor een nadere behoeftebepaling/afstemming op de marktomstandigheden van het concept, tot de best passende horeca. Oftewel: tot het meest geëigende horecaconcept/meest geëigende horecaconcepten, rekening houdende met de wensen/belangen van de diverse betrokken partijen.

3.1

Doelstellingen •

3.2

Het realiseren van een horecagelegenheid welke op bedrijfseconomisch verantwoorde wijze geëxploiteerd kan worden. Uitgangspunten

•

• •

• • • • •

3.3

De locatie is weliswaar aangekocht voor € 915.000,--. In afstemming met opdrachtgever en koper wordt als uitgangspunt een marktconforme prijsstelling voor de aankoop (inclusief kosten koper) van € 800.000,-- gehanteerd. Huursituatie bij de exploitatie, gelijk aan de huidige situatie. Door opdrachtgever zijn zelf enkele scenario’s uitgewerkt voor een toekomstige horeca-invulling, Expertisecentrum Horeca heeft de vrijheid enkele hiervan te laten vervallen en eigen scenario’s toe te voegen afhankelijk van de uitkomsten van het huidige onderzoek. Zowel verbouw van het huidige pand als nieuwbouw behoort tot de mogelijkheden. De huidige bestemming van het perceel is horeca met geen restricties wat betreft type horeca. Investeringen op marktconform/benchmarkniveau. Financiering tegen marktconforme voorwaarden. Bij het nieuwbouwscenario wordt uitgegaan van de vierkante meters zoals aangereikt door opdrachtgever. Randvoorwaarden

• • •

Uitgaande van een verbouwsituatie wordt uitgegaan van de huidige voorhanden m2. Financiering tegen marktconforme voorwaarden. Geen buitenexploitatie na 23:00 uur in de avond vanwege (dreiging van) geluidsoverlast.

9

•

• •

3.4

Alle ondersteunende functies (keuken, installaties, opslag inclusief vuilnis e.d..) en eventuele nevenfuncties (informatiepunt, b.v. uitgifte spelletjes) dienen inpandig gerealiseerd te worden. Parkeren voor alle gasten dient op eigen terrein plaats te vinden. De realisatie en exploitatie van de horecagelegenheid en eventuele nevenfuncties dient te geschieden binnen het kader van de vigerende wet- en regelgeving. Reflectie op de exploitatiekaders

De exploitatiekaders bevatten in principe maar 1 echt onoplosbaar knelpunt en dat is die van de parkeervoorziening. Die voldoet simpelweg niet aan de geldende parkeernormen. Maar zelfs al zou dat het geval zijn, dan matcht de ruimte voor de parkeergelegenheid op eigen terrein niet met de behoeften/wensen van bezoekers. Zeker op een locatie als Kortenoord 1 willen gebruikers omwille van veiligheid (lopen langs de weg, zowel overdag als in de avond) en comfort niet een auto (illegaal) langs de kant van de weg te parkeren of op afstand.

10

4

MARKTVERKENNING

Door Expertisecentrum Horeca is - middels deskresearch en meerdere bezoeken aan de locatie en omgeving - een verkenning uitgevoerd naar de marktomstandigheden (vraag- en aanbodzijde) voor de horecagelegenheid/horecafunctie aan de Kortenoord 1 te Nieuwerkerk aan den IJssel. Nadrukkelijk wordt gesproken van een marktverkenning in plaats van marktanalyse. Ten eerste omdat in de horeca een sluitende analyse van vraag- een aanbodzijde schier onmogelijk is. Zo bieden naast de ‘traditionele’ horecabedrijven een veelvoud aan anderssoortige bedrijven (supermarkt, pompstation, meubelzaken, culturele instellingen, musea, et cetera) horecadiensten aan. Daarnaast zijn geen detailgegevens aanwezig van b.v. horecabestedingen op gemeentelijk niveau. Als gevolg hiervan is een ‘harde’ confrontatie van de vraag- en aanbodzijde niet mogelijk, zoals dat b.v. wel bij supermarkten het geval is.

Deelconclusies: •

•

•

•

•

De vestigingslocatie wordt als geheel, per saldo net als ‘voldoende’ beoordeeld. Hierbij worden de geografische ligging, bereikbaarheid en zichtbaarheid als voldoende beoordeeld. De concentratie van woongebieden wordt als onvoldoende gekwalificeerd, net als de parkeergelegenheid. Voor de vraag naar horecadiensten is de particuliere markt te Nieuwerkerk aan den IJssel relatief gunstig samengesteld. Zo is weliswaar sprake van een beperkte omvang van het (primaire) verzorgingsgebied, maar is de huishoudsamenstelling gunstig, net als het gemiddelde inkomensniveau en de inkomensverdeling. De toeristische markt is qua omvang lastig te duidden, recente detailgegevens op het niveau van het Nieuwerkerk aan den IJssel of de gemeente Zuidplas zijn niet beschikbaar. Echter: gelet op de absentie van publiekstrekkers en de nabijheid van een grote stad als Rotterdam kan evenwel voorzichtig geconcludeerd worden dat de potentie van de toeristische markt uiterst gering is. Wat betreft de zakelijke markt kan opgemerkt worden dat die relatief bezien klein is, dit op grond van de werkgelegenheid (aantallen bedrijven en banen per 10.000 inwoners) en de ondervertegenwoordiging van de voor de horeca relevante contact-intensieve bedrijven. De aanbodzijde van de markt is matig ontwikkeld.

Sprake is van een uiterst beperkt aanbod (uitgedrukt in aantallen horecabedrijven per 10.000 inwoners) en een nogal eenzijdig aanbod in termen van restaurants, specifiek qua landenoriëntatie van de keuken. Een matig ontwikkeld horeca-aanbod kan in het algemeen enerzijds duiden op afvloeiing van bestedingen naar omliggende plaatsen, anderzijds kan dit ook een indicatie vormen dat er een gebrek is aan geschikte horecalocaties. Op basis van de marktkarakteristieken en nabijheid van grotere plaatsen en Rotterdam is Expertisecentrum Horeca de mening toegedaan dat het matig ontwikkelde horecaaanbod vooral of zelfs uitsluitend het gevolg is van de afvloeiing van bestedingen naar diverse andere/grotere plaatsen in de regio. Als gevolg van de Corona-crisis zijn de bestedingen aan horecadiensten in 2020 sterk gedaald, in 2022 is evenwel al weer sprake van een hogere omzet dan in 2019. Echter: dat is vooral het gevolg van prijsontwikkelingen aangezien de volumecomponent juist 11

afgenomen is. Veel horecaondernemers hebben in financieel opzicht niet één maar meerdere jassen ‘uitgedaan’, het zal nog vele jaren duren voordat in Coronatijd opgelopen schulden afgelost zijn en er weer geïnvesteerd kan worden. Sprake is van een sterke stijging van het aantal niet-gedwongen bedrijfsbeëindigingen. Op grond van de confrontatie van vraag- en aanbod kan vanuit kwantitatief perspectief geen ruimte voor uitbreiding van het horeca-aanbod gelegitimeerd kan worden. Andersom kan wel, zeker gelet op het gegeven dat de tendens naar meer horeca in concentratiegebieden en grote steden, in combinatie met de ‘naweeën’ van de Coronacrisis gesteld worden dat voor het gezond functioneren van het horeca-aanbod in de gemeente Zuidplas/in Nieuwerkerk aan den IJssel het niet direct verkeerd is als het aanbod op de korte/middellange termijn zou krimpen. In bijlage 1 (hoofdstuk 8) is een nadere uitwerking van de marktscan opgenomen.

12

5

CONCEPTUELE INVULLING

Het in het huidige hoofdstuk gepresenteerde meest geëigende concept dient als richtinggevend beschouwd te worden voor de uiteindelijke/daadwerkelijke invulling. Op basis van alle verzamelde gegevens acht Expertisecentrum Horeca dit bedrijfstype met bijbehorende conceptuele invulling als het meest kansrijke maar dat wil niet zeggen dat dit de enige mogelijkheid is.

5.1

Overwegingen

De in de huidige en navolgende paragraaf gepresenteerde conceptuele invulling wordt door Expertisecentrum Horeca gezien als het richtinggevende, meest geëigende concept voor een toekomstige invulling van de locatie Kortenoord 1 als horecagelegenheid. Deze conceptuele invulling is afgeleid uit: • • • •

De analyse van de situatie, specifiek de locatie; De exploitatiekaders; De marktverkenning; Overige kennis en informatie waarover Expertisecentrum Horeca de beschikking heeft.

Analyse situatie/locatie De vestigingslocatie sluit op voorhand geen bedrijfstypen uit, al acht Expertisecentrum Horeca een invulling als logiesbedrijf of zalenbedrijf vanwege de beperkingen van de locatie (ruimte, bouwrestricties) niet realistisch. Een invulling met de meeste bedrijfstypen uit de fastfoodsector (cafetaria, fastfoodrestaurant, shoarmazaak, lunchroom, ijssalon) ligt evenmin voor de hand vanwege de ligging van de locatie: dit type bedrijven gedijen op en zijn daarom vaak gelegen in centra van steden en wijkwinkelcentra, dan wel high trafficlocaties. Kortenoord kwalificeert als zodanig niet. Daarbij is het direct naastgelegen horecabedrijf een lunchroom. Eveneens op grond van type locatie vallen af een discotheek (omvang te klein) en café (type locatie: solitaire locatie i.p.v. concentratiegebied & afstand tot woonwijken). Vanuit de invalshoek van investeringen is het niet raadzaam een bedrijfstype te exploiteren dat enkel overdag of enkel in de avond geopend is.

Exploitatiekaders Vanuit de exploitatiekaders kan afgeleid worden dat bedrijfstypen waarvan geluidsoverlast te verwachten valt en/of laat geopend zijn niet passen bij de locatie vanwege de in de directe nabijheid aanwezige woningen. Het gebrek aan parkeergelegenheid maakt eigenlijk elke vorm van horeca moeilijk realiseerbaar maar zeker bedrijfstypen waarbij gemikt wordt op het hogere segment en/of de zakelijke markt. 13

Marktanalyse Vanwege de relatief geringe vraagpotentie vanuit alle markten (particulier, zakelijk, toeristisch) is het niet verstandig om een te specialistisch concept te voeren en enkel op de dag- of avondmarkt te richten. Het is dan ook verstandig een bedrijf met relatief ruime openingstijden (van circa 11:00 uur tot 22:00 uur) te voeren. De geringe variëteit in bedrijfstypen in het horeca-aanbod in de omgeving van Kortenoord 1 is niet verwonderlijk en komt eveneens voort uit het relatief kleine verzorgingsgebied. Hoe geringer de totale marktomvang en hoe meer besteding afvloeien naar grote steden in de nabijheid, hoe kleiner de potentie voor specifieke bedrijfstypen zoals b.v. een veganistisch of toetjesrestaurant. Het verzorgingsgebied ‘vraagt’ als het ware om horecabedrijven die zich niet op een niche in de markt richten maar een zo groot mogelijk deel van de markt bestrijken. Omdat het los van de belangrijkste doelgroep ook belangrijk is om omzet te genereren in de periode oktober-maart is het belangrijk dat specifiek de particuliere markt zich welkom voelt bij de horecagelegenheid. Dat betekent dat de openingstijden in de herfst/winter niet extreem teruggedrongen kunnen worden ten opzichte van het zomerseizoen.

Alhoewel een zekere mate van laagdrempeligheid qua concept (niet te ‘exotisch’) zeker gewenst is, kan gelet op het inkomensniveau en de inkomenssamenstelling, alsmede de lichte oververtegenwoordiging van DINKies gerust ingestoken worden op een gemiddelde tot iets bovengemiddelde prijsstelling. Een belangrijke submarkt is die van gezinnen met jonge kinderen. In de praktijk blijkt er een tekort te zijn aan kindvriendelijke restaurants. Kindvriendelijk in termen van assortiment en prijsstelling.

Overige kennis en informatie Vanuit haar kennis van de markt in het algemeen en kennis van exploitaties in termen van opbrengsten en kosten in het bijzonder brengt Expertisecentrum Horeca de volgende twee punten in voor de bepaling van het richtinggevende concept: Het bedrijfstype café is behoorlijk op haar retour, dit geldt met name op het platteland, dorpen en kleine steden. Dit is onder andere het gevolg van de toegenomen mobiliteit waardoor consumenten in staat zijn om naar plaatsen af te reizen met een groter horecaaanbod (=keuze), de gemiddelde besteding in een café vrij laag is terwijl de kapitaallasten verbonden aan een pand net zo snel zijn gestegen als bij andere bedrijfstypen en de toegenomen welvaart heeft het eten buiten de deur flink in populariteit doen toenemen. Een café waar om 17:00 uur een drankje geschonken kan worden wordt na dit drankje verruild voor een eetgelegenheid of wordt helemaal niet meer met een bezoek vereerd. Kortom: het ligt niet voor de hand dat een café-achtige invulling van de horecagelegenheid kansrijk is. Geplande omzet: een toverwoord in de horeca. Wanneer een etentje voor 20 mensen of een feest voor 100 mensen geboekt wordt, kan een horecaondernemer zeer efficiënt inkopen en personeel inplannen. Dit in tegenstelling tot de reguliere exploitatie, waarbij het druk kan 14

zijn maar ook de uren kunnen verstrijken en een enkele bak koffie uitgeserveerd wordt. Het is derhalve vanuit bedrijfseconomisch perspectief gewenst om grotere gezelschappen te kunnen accommoderen. Consequentie hiervan is dat het tenminste overwogen dient te worden om middels een flexibele wand een deel van het bedrijf waar gasten kunnen zitten af te kunnen scheiden van de rest.

5.2

Meest geëigende horecaconcept

Wanneer de informatie afkomstig uit de exploitatiekaders, analyse situatie, marktanalyse en overige kennis en informatie gebundeld wordt, dan ligt wat Expertisecentrum Horeca betreft het bedrijfstype café1-restaurant het meeste voor de hand. Immers: dit bedrijfstype vult de behoefte aan enkel het nuttigen van een drankje en klein gerecht/spijs in, terwijl tegelijkertijd de kans op een bedrijfseconomisch verantwoorde exploitatie niet (onnodig) verkleind wordt en rond het dinermoment goede omzetten behaald kunnen worden omdat meer geboden wordt dan een enkele daghap. Voorts kent een café-restaurant een relatief vroege sluitingstijd, wat aansluit op de karakteristieken van het gebied (rust in de avond/nacht vanwege omliggende woningen). Door met de prijsstelling aan te sluiten bij het midden/midden-hoog niveau in de horeca, én een menukaart die zeer toegankelijk is in termen van gerechten/hapjes (tosti, pannenkoek, satéschotel) te voeren, kan enerzijds een zekere laagdrempeligheid geborgd worden en anderzijds kwaliteit geleverd worden, welke aansluit op de karakteristieken van de particuliere markt.

Ongedwongenheid staat centraal, het concept maakt het mogelijk om overdag alleen een drankje te nuttigen, of te lunchen en in de vroege avonduren snel een gerecht te nuttigen of juist wat langer te genieten van enkele gangen en goed gezelschap: functioneel/fast dining qua prijsniveau, maar wil je wat langer blijven zitten, dan kan dat ook, je wordt dan niet weggekeken.

1 Café in “café-restaurant” verwijst niet naar een ‘kroeg’-functie maar dat naast de mogelijkheid om in de avond

een diner te genieten ook overdag de gelegenheid bezocht kan worden voor enkel een drankje of een klein gerecht.

15

Positionering van het horecaconcept

Segment

Fast Food

X

Besteding Tijd

Fast Dining

X

Casual Dining

Fine Dining

X

€5

€ 15

€ 30

€ 50

10-20 min

30-75 min.

60-90 min.

>90 min.

→

→





Fast, Fresh, Fun

Enjoy, Experience, Excellence

Bronnen: Food Service Instituut Nederland, Koninklijk Horeca Nederland, Onderzoek Unilever

Het in de optiek van Expertisecentrum Horeca meest geëigende horecaconcept is verder uitgewerkt in bijlage 2.

5.3

Alternatieve invulling

Door opdrachtgever zijn in een eerder stadium een aantal mogelijke invullingen voor horeca aan de gemeente gepresenteerd, te weten: • • •

Café-restaurant (gelijk aan de huidige conceptuele invulling); Lunchroom Restaurant

Alhoewel Expertisecentrum Horeca een invulling als café-restaurant het meest kansrijk acht (dan wel met een andere conceptuele invulling als de huidige) is het in de regel verstandig om ook andere bedrijfstypen in overweging te nemen. In de hierna volgende twee hoofdstukken wordt dan ook zowel voor het door Expertisecentrum Horeca uitgewerkte concept als voor een lunchroom en restaurant berekeningen uitgevoerd.

16

6

INVESTERINGEN

De financiële kant van de exploitatie wordt uitgebreid uiteengezet in het volgende Hoofdstuk: de exploitatie prognose. Voor het uitvoeren van de plannen voor de horecagelegenheid aan de Kortenoord 1 te Nieuwerkerk aan den IJssel is door Expertisecentrum Horeca een investeringsbegroting voor de inrichting en vermogensbehoefte opgesteld. Hierbij heeft Expertisecentrum Horeca als uitgangspunt de in het voorgaande hoofdstukken beschreven plannen en conceptuele uitwerking genomen en op basis van referentieprojecten, informatie van een gerenommeerde keukenleveranciers en benchmarkgegevens een richtinggevende investeringsbegroting opgesteld. Naast het type bedrijf en type huisvesting (bestaand/nieuwbouw) is ook de capaciteit/omvang een variabele en zo zijn er nog meer die van invloed zijn (b.v. kwalitatieve afwerking pand en inrichting). Om het aantal varianten die doorgerekend te worden enigszins behapbaar te houden opteert Expertisecentrum Horeca voor de volgende scenario’s: 1. 2. 3. 4. 5.

Café-restaurant, meest geëigend horecaconcept, verbouw huidig pand; Café-restaurant, meest geëigend horecaconcept, nieuwbouwpand; Lunchroom, verbouw huidig pand; Lunchroom, nieuwbouwpand; Restaurant, nieuwbouwpand.

Nadrukkelijk wordt niet geopteerd voor het presenteren van een berekening uitgaande van de huidige conceptuele invulling aangezien Expertisecentrum Horeca de mening toegedaan is dat dat sowieso niet tot een bedrijfseconomisch verantwoorde exploitatie leidt, uitgaande van marktconforme huurcondities. Uitgaande van een invulling als restaurant wordt geen variant doorgerekend uitgaande van verbouw aangezien een luxer (dan het meest geëigende concept voor een café-restaurant) concept niet ‘uit de voeten’ kan met de huidige beperkingen qua uitstraling van het pand en capaciteit. Bij de scenario’s voor verbouw wordt uitgegaan van de huidige omvang, bij de scenario’s met een nieuwbouwpand wordt uitgegaan van de opgave van de capaciteit door opdrachtgever.

6.1

Investeringen in pand en huurbepaling

Verbouw Uitgaande van verbouw van het pand geldt de volgende (basis) investeringsbegroting: • • •

Aankoop perceel/huidige bebouwing Achterstallig onderhoud/modernisering Herinrichting terrein

17

: : :

€ 800.000,-€ 150.000,-€ 50.000,--

Weliswaar is zoals eerder aangegeven meer betaald voor het perceel/pand maar wordt een bedrag van € 800.000,-- meer in overeenstemming met de marktwaarde geacht. De kosten voor achterstallig onderhoud/modernisering van het pand zijn aangereikt door opdrachtgever en worden door Expertisecentrum Horeca gelet op de omvang en waargenomen staat van onderhoud (o.a. scheurvorming in gevels), alsmede beschikbare gegevens van referentieprojecten gekwalificeerd als “uiterst behoudend/laag ingeschat”. Datzelfde geldt voor de herinrichting van het perceel. Eigenlijk zou het gehele parkeerterrein opnieuw bestraat moeten worden (voor het nette) en dan komen daar nog kosten bij voor beplanting e.d.. Totaal leidt het bovenstaande tot een investering in pand en perceel van € 1.000.000,--. Uitgaande van een marktconform geëist bruto aanvangsrendement (BAR) van 8% leidt dit tot een huursom van € 80.000,-- exclusief BTW per jaar.

Nieuwbouw Uitgaande van nieuwbouw geldt de volgende (basis) investeringsbegroting: Lunchroom Café-rest. • • •

Aankoop perceel/huidige bebouwing Nieuwbouw Herinrichting terrein

: : :

Restaurant

€ 800.000,-- € 800.000,-€ 850.000,-- € 950.000,-€ 50.000,-€ 50.000,--

Uiteraard blijft ook hier sprake van de aankoopsom voor het perceel en huidige bebouwing. De kosten voor nieuwbouw zijn gebaseerd op 340 m2 bruto vloeroppervlak tweelaags gebouwd, waarbij voor een restaurant van een iets hoogwaardiger bouwstijl geopteerd wordt dan in het geval van een lunchroom of café-restaurant. De opgave van opdrachtgever ligt in lijn met referenties betreffende de (her)bouwwaarde van horecapanden (o.a. de publicatie “taxatieboekje (her)bouwkosten bedrijfspanden”) en wordt derhalve als plausibel beoordeeld door Expertisecentrum Horeca. Totaal leidt het bovenstaande tot een investering in pand en perceel van € 1.700.000,-uitgaande van een lunchroom of café-restaurant en € 1.800.000,-- uitgaande van een restaurant. Uitgaande van een marktconform geëist bruto aanvangsrendement (BAR) van 8% leidt dit tot een huursom van € 136.000,--, respectievelijk 144.000,-- exclusief BTW per jaar.

6.2

Investeringen in interieur en terras

Voor de investeringen in het interieur maakt het niet uit of uitgegaan wordt van de bestaande bebouwing of nieuwbouw, de exploitatie doorzetten met het huidige gedateerde inrichting is geen realistische optie.

18

De benodigde investeringen zijn voor de verschillende opties uitgewerkt in bijlage 3 en daar ook van een toelichting voorzien. De investeringen in het interieur en overige ruimten (keuken, terrasmeubilair, et cetera) variëren van € 320.500,-- (verbouw, café-restaurant) tot € 532.750,-- (nieuwbouw, restaurant). Expertisecentrum Horeca gaat uit van een inbreng van 40% aan eigen vermogen en het financieren van de voorraad middels leverancierskrediet. De voorfinanciering BTW is in het investeringsoverzicht buiten beschouwing gelaten aangezien dit bedrag volledig terug verkregen wordt van de belastingdienst.

19

7

PROGNOSES

De exploitatiekaders, het marktonderzoek, de conceptbeschrijving en investeringsbegroting vormen de basis voor de exploitatieprognose, c.q. de in de voorgaande hoofdstukken verzamelde en beschreven informatie is door Expertisecentrum Horeca vertaald naar een exploitatieprognose voor de vijf beschreven scenario’s: 1. Café-restaurant, meest geëigend horecaconcept, verbouw huidig pand; 2. Café-restaurant, meest geëigend horecaconcept, nieuwbouwpand; 3. Lunchroom, verbouw huidig pand; 4. Lunchroom, nieuwbouwpand; 5. Restaurant, nieuwbouwpand. Een prognose is voor ieder scenario uitgewerkt voor de eerste drie jaar en gepresenteerd zijn de omzet & kosten, het resultaat en de netto geldstroom. De rekenkundige overzichten plus toelichting zijn opgenomen in bijlage 4. In bijlage 5 is een algemene toelichting op de overige exploitatiekosten (huisvesting, verkoop, algemeen) opgenomen. Uitgaande van een passend ondernemersinkomen, de beschreven investeringen en in te brengen eigen vermogen, alsmede de berekende huur (als afgeleide van de investeringen door pandeigenaar/verhuurder) is het in geen enkele van de vijf benoemde scenario’s, ook niet in jaar 3 van de exploitatie, mogelijk om een positief financieel resultaat te bewerkstelligen of een positieve netto geldstroom te realiseren.

In tegendeel: geen der geschetste scenario’s komt ook maar in de buurt van een resultaat dat de conclusie “bedrijfseconomisch haalbaar zou kunnen legitimeren.”

20

8 BIJLAGE 1: MARKTVERKENNING De in het huidige hoofdstuk gebruikte gegevens zijn afkomstig van het CBS, Kamer van Koophandel, Foodservice Instituut Nederland, Rabobank en ABN-AMRO.

8.1 Uitgangspunten Hieronder worden de marktsegmenten, het verzorgingsgebied en de vestigingslocatie beschreven. Marktsegmenten De exploitatiekaders en de beschrijving van de situatie geven reeds enige richting aan de conceptuele invulling van een horecagelegenheid aan de Kortenoord 1 maar laten ook nog enige ruimte. Een invulling als logiesbedrijf of zalenbedrijf acht Expertisecentrum Horeca omwille van de beperkingen van de locatie (ruimte, bouwrestricties) niet realistisch. Een invulling met de meeste bedrijfstypen uit de fastfoodsector (cafetaria, fastfoodrestaurant, shoarmazaak, lunchroom, ijssalon) ligt evenmin voor de hand vanwege de ligging van de locatie: dit type bedrijven gedijen op en zijn daarom vaak gelegen in centra van steden en wijkwinkelcentra, dan wel high trafficlocaties. Kortenoord kwalificeert als zodanig niet en daarbij is uitgerekend het naastgelegen horecabedrijf al een lunchroom. Eveneens op grond van type locatie vallen af een discotheek (omvang te klein) en café (type locatie: solitaire locatie i.p.v. concentratiegebied & afstand tot woonwijken). Vanuit de invalshoek van investeringen is het niet raadzaam een bedrijfstype te exploiteren dat enkel overdag of enkel in de avond geopend is. Wanneer naar de verschillende markten gekeken wordt, dan kan de zakelijke markt op voorhand als in mindere mate relevant beschouwd worden.

Een horecabedrijf dat zich sterk op de zakelijke markt richt boet in aan laagdrempeligheid. Een voorbeeld: een driegangen zakenlunch aan een tafel terwijl de tafel ernaast een moeder een drankje drinkt terwijl de kinderen rondrennen werkt in de praktijk niet goed. Ook stelt de zakelijke markt wezenlijk andere/hogere eisen aan een horecagelegenheid dan een particuliere/toeristische gast, zoals bijvoorbeeld parkeergelegenheid direct bij het bedrijf. Opgemerkt wordt dat medewerkers van bedrijven die ergens lunchen of een broodje halen tot de particuliere markt gerekend worden. Recente investeringen ten spijt geldt Nieuwerkerk aan den IJssel (en de gemeente Zuidplas) niet als plaats/gebied welke dag- en of verblijfstoeristen aantrekt. De vraagpotentie van deze markt kan dan op voorhand al als laag/nauwelijks relevant bestempeld worden. De locatie aan de dijk/naast de Hollandsche IJssel maken de locatie hooguit interessant voor dagrecreanten, voornamelijk afkomstig uit omliggende gemeenten. Dit leidt tot het navolgende overzicht van mogelijke functies, markten en segmenten die het meest relevant/kansrijk zijn voor een horecaexploitatie aan de Kortenoord 1 te Nieuwerkerk aan den IJssel.

21

Opgemerkt wordt dat sprake is van een overlap tussen potentiele bezoekers voor de horecagelegenheid uit de particuliere en toeristische markt. Immers: het zijn dezelfde personen die hetzij met het specifieke doel gebruik te maken van de horeca er naar af zullen reizen dan wel voor een recreatieve activiteit komen en vervolgens gebruik maken van de horeca. In deze eerste situatie rekenen we het bezoek tot de particuliere markt, in het tweede geval bestempelen we het bezoek als toeristisch.

Verzorgingsgebied De specifieke horecalocatie aan de Kortenoord 1, maakt dat de omvang van de particuliere markt relatief bezien uiterst gering is. Immers: inwoners van Moordrecht sterk georiënteerd op Gouda voor winkelen en uitgaan. Inwoners van Capelle aan den IJssel en Krimpen aan den IJssel beschikken in hun eigen plaats al over een ruim en gevarieerd horeca-aanbod, zij hoeven daarvoor nog geeneens uit te wijken naar Rotterdam. Dat betekent dat de locatie een de Kortenoord vooral voor inwoners van Nieuwerkerk aan den IJssel zelf relevant is. Daarnaast is sprake van een sterke geografische barrière, de rivier. Inwoners van plaatsen als Oudekerk aan den IJssel en Krimpen aan den IJssel moeten behoorlijk omrijden om de locatie te bereiken. In de praktijk blijkt dat inwoners van een rivierengebied inwoners voor winkels en horeca een sterke voorkeur hebben voor bedrijven aan ‘hun eigen zijde’ van de rivier. De bereikbaarheid van Nieuwerkerk aan den IJssel is goed per auto, middels het openbaar vervoer is die daarentegen matig te noemen, specifiek naar de locatie zelf. Nieuwerkerk aan den IJssel beschikt dan ook niet over een regiofunctie. Verwacht mag worden dat sprake is van een sterke afvloeiing van horecabestedingen richting eerder genoemde plaatsen als Gouda, Rotterdam en ook Capelle aan den IJssel.

Voor de particuliere markt acht Expertisecentrum Horeca het qua verzorgingsgebied dan ook aannemelijk om uit te gaan van enkel de gemeente Zuidplaszelf. Bij deze gemeente zal, gelijk aan voor de plaats Nieuwerkerk aan den IJssel sprake zijn van een behoorlijke afvloeiing van horecabestedingen naar diverse grote plaatsen. De toeristische markt is meer diffuus en laat zich lastig afbakenen, alhoewel specifiek voor de locatie Kortenoord 1 zal 22

gelden dat het merendeel van de bezoekers vooral uit de ‘eigen’ plaats of omliggende plaatsen afkomstig zal zijn.

Vestigingslocatie Een vestigingslocatie van een horecalocatie wordt door Expertisecentrum Horeca beoordeeld op een vijftal (hoofd)kenmerken: de geografische ligging, bereikbaarheid, zichtbaarheid, concentratie van woongebieden en parkeergelegenheid. In de onderstaande tabel is de beoordeling van het verzorgingsgebied schematisch weergegeven.

Toelichting: •

•

•

•

•

Geografische ligging: Kortenoord ligt buiten de bebouwde kom, de ligging aan de rivier zorgt ervoor dat de locatie vanuit verschillende relatief dichtbij gelegen plaatsen toch slecht benaderbar is. Voor veel potentiële bezoekers zal de locatie zeker gevoelsmatig als “perifeer” gekwalificeerd worden. Vanwege de nabijheid van grotere plaatsen wordt de geografische ligging per saldo als “voldoende” gekwalificeerd. Bereikbaarheid van het pand: per auto goed en de openbaarvervoerverbinding is matig. Rekening houdende met de particuliere markt en toeristische markt (waarvoor de openbaarvervoerverbinding minder relevant is), wordt de bereikbaarheid als “voldoende” gekwalificeerd. Zichtbaarheid van het pand: vanuit beide rijrichtingen op de dijk die langs de locatie loopt is zicht op het horecapand, vanuit de zuidelijke richting is langer van tevoren zicht op het horecapand dan vanuit de andere rijrichting. Vanwege de omliggende bebouwing is het pand niet in bijzondere mate zichtbaar. Expertisecentrum Horeca beoordeelt de zichtbaarheid per saldo als voldoende. Concentratie woongebieden: rondom de vestigingslocatie zijn behoorlijk wat woonconcentratiegebieden gelegen, al valt a priori te betwijfelen of die nu zo relevant zullen zijn qua omzetpotentie/te verwachten klandizie. De concentratie woongebieden wordt dan ook als onvoldoende beoordeeld.

Parkeergelegenheid: op het terrein zelf is in te beperkte mate parkeerruimte aanwezig en er zijn geen geschikte alternatieven aanwezig in de directe omgeving. Wel is de parkeervoorziening gratis. Vanwege de te beperkte capaciteit beoordeelt Expertisecentrum Horeca de parkeergelegenheid als “onvoldoende”.

23

8.2 Vraagzijde Particuliere markt Over de samenstelling en ontwikkeling van de particuliere markt kan het volgende opgemerkt worden: •

•

•

•

•

Inwoneraantallen: de gemeente Zuidplas telt op 1 januari 2023 circa 54.200 inwoners, in de plaats Nieuwerkerk aan den IJssel zijn dat er 22.700. In de periode 2018-2022 is de bevolking te Nieuwerkerk aan den IJssel met 5% gestegen. Hiermee ligt de groei in de plaats zelf beneden die van de gemeente maar nagenoeg op het landelijk gemiddelde en duidelijk hoger dan in de meeste referentiegemeenten2. Leeftijdsopbouw: de leeftijdsopbouw in het verzorgingsgebied wijkt slechts licht af van het landelijk beeld. De grootste verschillen zijn waarneembaar in de leeftijdscategorie 0-14 jaar, waar zowel in de gemeente Zuidplas en de plaats Nieuwerkerk aan den IJssel sprake is van een oververtegenwoordiging, het omgekeerde geldt voor de leeftijdscategorie 25-44. Voor de horeca in het algemeen zijn de leeftijdscategorieën 25-44 jaar en 45-65 het meest interessant wat betreft bezoekfrequentie en bestedingspatroon. Huishoudensamenstelling: de gemeente Zuidplas telt circa 18.300 huishoudens. Ten opzichte van het landelijk gemiddelde geldt zowel op gemeenteniveau als voor Nieuwerkerk aan den IJssel dat eenpersoons huishoudens duidelijk ondervertegenwoordigd zijn (27% versus landelijk 39%). Het omgekeerde is het geval voor de meerpersoons huishoudens met kinderen: 42% versus 32% in Nederland. De meerpersoonshuishoudens zonder kinderen zijn licht oververtegenwoordigd (31% versus 29% landelijk).

Een oververtegenwoordiging van het aantal meerpersoonshuishoudens zonder kinderen wordt in het algemeen als positief beschouwd. De meerpersoonshuishoudens zonder kinderen staan namelijk ook wel bekend als DINKies (Double Income No Kids) wat over het algemeen duidt op een hoog bestedingspatroon, deze categorie van consumenten doet bovengemiddeld vaak de horeca aan. Inkomensniveau: het gemiddeld besteedbaar inkomen per inkomensontvanger ligt in het verzorgingsgebied (de gemeente Zuidplas) duidelijk boven het landelijk gemiddelde met € 29.100,-- (versus 26.000,-- landelijk). Ook ten opzichte van de meeste referentiegemeenten is sprake van een bovengemiddeld inkomensniveau. Bij de verdeling van inkomenscategorieën is een zeer sterke ondervertegenwoordiging van de lage en een zeer sterke oververtegenwoordiging van de hoge inkomens. Winkelaanbod: een imago van een plaats wordt in sterke mate bepaald door het winkelaanbod. Zowel voor de particuliere als de toeristische markt geldt dat een attractief winkelaanbod voor de horeca nabij de winkels tot een hogere bezoekfrequentie leidt. Op gemeente- en plaatsniveau beschikken de inwoners van de gemeente Nieuwerkerk aan den IJssel over een winkelaanbod dat op het landelijk gemiddelde ligt.

2 Als referentiegemeenten zijn aangehouden Capelle aan den IJssel, Krimpen aan den IJssel, Lansingerland,

Pijnacker-Nootdorp, Waddinxveen en Moordrecht. Voor deze referentiegemeenten is geopteerd aangezien deze relatief nabij liggen, net als Zuidplas minder dan 75.000 inwoners tellen, geen (duidelijke/sterke) toeristische functie hebben én net als de gemeente Zuidplas in de nabijheid van middelgrote en grote steden liggen (Zoetermeer, Den haag, Delft, Rotterdam, Gouda).

24

Relevante trends en ontwikkelingen in de particuliere markt •

•

•

•

• • •

•

•

•

•

•

Consumenten zijn dankzij verschillende communicatiekanalen steeds beter geïnformeerd. Hierdoor worden consumenten ook mondiger, kritischer en veeleisender. Gastheerschap wordt daarom als toegevoegde waarde steeds belangrijker. Consumenten willen steeds meer weten van eten en drinken. Horecabedrijven zullen meer openheid moeten creëren over onder andere herkomst van producten, bereidingswijze enzovoorts. Het aantal eetmomenten per dag neemt toe. Dit betekent dat de locatie van een horecabedrijf steeds belangrijker wordt; het moet bijvoorbeeld op de route van passanten liggen en ruime openingstijden zijn gewenst. Het Foodservice Instituut Nederland (FSIN) concludeert dat vooral fine dining (hogere segment) en discount dining (concepten met een scherpe/lage prijsstelling) in de lift zitten. Nederlanders zijn wereldburgers geworden. Door de globalisering waaien nieuwe trends steeds sneller over vanuit het buitenland en de interesse voor buitenlandse keukens zit al ruim twee decennia in de lift (zie ook analyse van de aanbodzijde). Knusheid en gezelligheid zijn weer helemaal terug in de Nederlandse samenleving. Dit uit zich in een behoefte aan kleinschaligheid en persoonlijke aandacht. De consument heeft minder tijd en wil deze tijd efficiënt gebruiken. De nadruk wat betreft eten ligt op gezond, minder vet en gemakkelijker eten.

Bestellingen van eten (afhaal en bezorg) worden steeds vaker via internet gedaan en het gebruik van technologie (contactloos afrekenen, bestellen via touchscreen of app) neemt een hoge vlucht aan. Voor de komende jaren wordt een verdere stijging verwacht van de buitenshuis consumptie. De horeca in het algemeen en ook de verschillende bedrijfstypen kunnen hiervan profiteren. Gemak en snelheid staan centraal. De Nederlandse consument heeft vaak weinig tijd en wil op momenten en plaatsen dat het hem uitkomt, kunnen eten en drinken. Dit betekent dat de locatie van een horecabedrijf steeds belangrijker wordt; het moet bijvoorbeeld centraal liggen en makkelijk bereikbaar zijn. De vraag naar horecadiensten aan huis heeft een sterke vlucht genomen in de periode waarin sprake was van de Corona-crisis/pandemie. Alhoewel de vraag naar bezorgen thuis in 2022 afgenomen is ten opzichte van 2021, geldt binnen het langere termijn perspectief dat deze submarkt binnen de horeca duidelijk groeien de is. Langzaamaan vindt een verschuiving plaats van het individualisme naar het collectivisme. De hang naar groepsgevoel, gemeenschapszin, vertrouwdheid en geborgenheid wordt steeds sterker. Horecabedrijven zijn een belangrijke plek voor individuen om elkaar te ontmoeten.

Gasten verwachten een herkenbare en duidelijke identiteit van een bedrijf en zijn niet meer tevreden als het horecabedrijf een grijze, “middle of the road”, benadering heeft. Een vraag-gestuurde markt wordt steeds belangrijker, flexibiliteit en reactiesnelheid zijn belangrijk.

25

•

•

• •

•

Eén op de zeven Nederlanders lijdt aan een vorm van allergie of overgevoeligheid. Er is aangetoond dat vooral meer kinderen allergieën vertonen en de verwachting is dat deze stijging door zal zetten. Ook bij senioren komen steeds meer allergieën voor. De vraag naar biologische producten neemt sterk toe, zelfs in de achterliggende crisisperiode. Bij het aantrekken van de economie mag verwacht worden dat deze trend versterkt door zal zetten. De verwachting is dat de groeivraag voornamelijk buiten de grote steden zal plaatsvinden. De gemiddelde besteding staat binnen de restaurantsector onder druk aangezien er steeds meer restaurants met een buitenlandse keuken bijkomen, waar de gemiddelde besteding per bezoek op een beduidend lager niveau ligt. Voor landenkeukens geldt dat consumenten in toenemende mate bereid zijn om meer uit te geven wanneer hier kwaliteit tegenover staat. De verwachtingen van gasten ten aanzien van de kwaliteit van dienstverlening worden steeds hoger. Opleiding en bijscholing zijn middelen om te waarborgen dat werknemers over de minimale vaardigheden beschikken om als een goede gastheer of gastvrouw te kunnen fungeren.

Toeristische en zakelijke markt Van de toeristische markt zijn geen cijfers beschikbaar op het niveau van de gemeente Zuidplas. Gelet op de ligging en faciliteiten valt niet te verwachten dat sprake is van een substantiële vraag vanuit de toeristische markt. Gelet op de nabijheid van grote steden is het niet verwonderlijk dat de werkgelegenheid in de gemeente Zuidplas en de meeste referentiesteden fors lager is dan het landelijk gemiddelde, laat staan die in de grote steden: het aantal banen per 10.000 inwoners ligt in de gemeente Zuidplas maar liefst 19% lager dan het landelijk gemiddelde. Daarbij is sprake van een ondervertegenwoordiging van de zogeheten contact-intensieve bedrijven (o.a. advies- en financiële sector) die voor de horeca in het bijzonder relevant zijn.

8.3 Aanbodzijde De gemeente Zuidplas telt 63 horecabedrijven, waarvan 29 in de plaats Nieuwerkerk aan den IJssel gelegen zijn. Hiermee komt het aantal horecabedrijven (restaurant-, fastfood-, café-sectoren tezamen, exclusief de logiessector) per 10.000 inwoners neer op respectievelijk 14 in de gemeente en 13 in de plaats. Dat ligt weliswaar duidelijk beneden het landelijk gemiddelde (29 per 10.000), maar volledig in lijn met alle referentiegemeenten: in plaatsen waar grote steden nabij gelegen zijn ligt het aantal horecabedrijven per 10.000 inwoners duidelijk beneden het gemiddelde en in die grote steden geldt het omgekeerde. Een aanzienlijk deel van de potentiële horecabestedingen vloeit af richting de grote steden die op een acceptabele reisafstand (per auto) liggen. Verbijzonderd naar sectoren valt het volgende op: • •

Het aantal restaurantbedrijven per 10.000 inwoners ligt in Nieuwerkerk aan den IJssel iets boven dat van de referentiegemeenten; Het aantal fastfoodbedrijven per 10.000 inwoners ligt in Nieuwerkerk aan den IJssel daarentegen duidelijk lager dan binnen de referentiegemeenten; 26

•

Het aantal cafébedrijven ligt in Nieuwerkerk aan den IJssel duidelijk lager dan binnen de referentiegemeenten, op gemeenteniveau (Zuidplas) ligt het aantal drankverstrekkers juist duidelijk boven dat van de referentiegemeenten.

Geheel in lijn met wat verwacht mag worden van een plaats in de buurt van grote steden (Rotterdam, Gouda, Zoetermeer) is sprake van een relatief bezien weinig gevarieerd aanbod qua restaurants. Dat is ook logisch, de markt is niet groot genoeg voor niche bedrijven zoals bijvoorbeeld een falafelzaak, sappenbar of veganistisch restaurant.

8.4 Corona-crisis Wat eind 2019 begon als een ‘griepachtig’ virus in China, is uiteindelijk uitgemond in een mondiale uitbraak van het Covid-19 (Corona) virus, dat een grote impact op samenlevingen en de economie heeft (gehad). Ter bestrijding van het virus werden wereldwijd maatregelen genomen zoals (tijdelijke) sluiting van winkels, horeca en andere voorzieningen. In Nederland werd de horeca halverwege maart 2020 voor het eerst geconfronteerd met maatregelen vanuit de Rijksoverheid. Alle horecabedrijven moesten dicht behalve voor afhalen en bezorgen van maaltijden. Deze meest strenge vorm van sluiting van horeca heeft in totaal driemaal plaatsgevonden. Echter: in de tussenliggende perioden was vaak ook sprake van beperkingen in de vorm van openingstijden en het vergroten van zitafstanden tussen gasten, waardoor de capaciteit van bedrijven en/of het verdienvermogen sterk afnam.

Gevolgen op de korte termijn Afhankelijk van een aantal kenmerken is de impact van de Coronamaatregelen op de omzet van horecabedrijven zeer divers. Deze kenmerken zijn het type bedrijf, type locatie, mogelijkheden voor een terras en ondernemerschap: •

•

•

Bedrijven die van oudsher vooral gericht zijn op bezorgen en/of afhalen, zoals cafetaria’s en pizzeria’s, hebben hun omzet op peil weten te houden of zelfs flink zien toenemen. Lunchrooms, vaak gevestigd in winkelcentra, hebben daarentegen veel omzet verloren omdat ook het winkelbezoek regelmatig aan beperkingen onderhevig was. De zwaarste klappen zijn gevallen bij congrescentra en in de avond/nachthoreca (cafés en discotheken). De geografische ligging en daaraan gekoppeld de afhankelijkheid van met name buitenlandse toeristen is ook van grote invloed geweest op de omzetontwikkeling van horecabedrijven gedurende de Coronapandemie. Daar waar bijvoorbeeld in delen van Brabant, de Veluwe en Drenthe geprofiteerd werd van het binnen Nederland vakantie vieren van Nederlanders, zagen restaurants en hotels in Amsterdam hun omzet in sommige perioden met 80% of meer wegvallen. In de kust profiteerden zowel in 2020 als 2021 juist weer vele bedrijven van het thuisblijven van Nederlanders gedurende vakantieperioden en strandpaviljoens draaiden bijna zonder uitzondering hogere omzetten dan in het pre-Corona tijdperk. Omdat juist in de zomers van 2020 en 2021 sprake was van relatief weinig beperkende maatregelen, konden bedrijven met een terras weer als vanouds omzet 27

•

draaien. In veel gemeenten werd het bedrijven toegestaan hun terras te vergroten of als men niet over een terras beschikte dat alsnog tijdelijk te plaatsen. Zoals wel vaker in de geschiedenis, worden juist in crisisperioden nieuwe initiatieven bedacht en worden de verschillen in (de kwaliteit van) ondernemerschap uitvergroot. Een mooi voorbeeld is het verkopen van een borrelpakket (drank en hapjes) voor thuis en dit koppelen aan een online pub quiz. Een andere ontwikkeling die voorheen niet voor mogelijk gehouden werd, is het juist door luxe restaurants thuisbezorgen van complete maaltijden en ook van pakketten om zelf te bereiden, waarbij er ondersteuning was in de vorm van filmpjes op YouTube. Ondernemers met creativiteit en lef zijn over het algemeen een stuk beter door de Coronacrisis gekomen dan zij die een minder actieve houding hadden.

Uit cijfers van het CBS blijkt dat de horecasector als totaal in 2020 de omzet met 34% heeft zien dalen. De sterkst getroffen bedrijfstypen waren de cafés/nachthoreca, restaurants en hotels. Tot en met het derde kwartaal van 2021 was sprake van een sterk herstel en werd zelfs al gesproken van het bijna op het niveau van 2019 uitkomen van de omzet van de horeca. Door de laatste gedeeltelijke en later totale lockdown van horecabedrijven is hier echter geen sprake van zijn geweest in 2021. In 2022 is de omzet van de horecasector als totaal flink hoger uitgekomen dan in 2019, het laatste pré Coronajaar, het geval was: deze kwam in 2022 ruim 13% hoger uit dan de omzet in 2019. Echter: deze stijging is volledig het gevolg van prijsontwikkelingen. De volumecomponent van de omzet is juist gedaald, in 2022 lag die een procent onder het niveau van 2019. Als gevolg van de sterke omzetdalingen door de beperkingen, heeft de Rijksoverheid gemeend horecabedrijven (en ook andere sectoren) tegemoet te treden middels regelingen zoals de NOW (Noodmaatregel Overbrugging Werkgelegenheid) en TVL (Tegemoetkoming Vaste Lasten). Met name die eerste maatregel heeft veel bedrijven behoedt voor ernstige financiële problemen op korte termijn.

Echter: veel ondernemingen hebben inmiddels een belastingschuld opgebouwd, extra bankkrediet opgenomen, hebben achterstanden in de betaling van leveranciers of verhuurder en/of hebben vanuit privé financiële middelen in moeten brengen. Ook zijn al veel bedrijven van eigenaar gewisseld, het betreft dan vooral bedrijven die voor enkele tienduizenden euro’s tot een ton verkocht zijn waardoor een verkoper net voldoende had om schuldenvrij of met een beperkte schuld met het bedrijf te stoppen.

28

Gevolgen op de lange termijn Alhoewel de omzetgegevens laten zien dat consumenten hun weg snel terug naar de horeca weten te vinden en bedrijven nog steeds een grote vergaderbehoefte hebben en graag in de vorm van congressen en productpresentaties met hun klanten in contact treden, betekent dit niet dat de gevolgen van de Coronacrisis snel weggepoetst kunnen worden: •

De betalingsachterstanden bij de belastingdienst, verhuurders, leveranciers en banken zijn groot. Zo heeft bijvoorbeeld 44% van alle restaurants een belastingschuld groter dan de “normale” jaarwinst;

•

Het aantal niet gedwongen bedrijfsbeëindigingen is sterk gestegen in 2022 en heeft het hoogste niveau behaald sinds deze statistiek is bijgehouden.

•

Deze jaarwinst is vaak bij kleinere ondernemingen al nauwelijks voldoende om een passend ondernemersinkomen aan het bedrijf te onttrekken;

•

Gekoppeld aan het gegeven dat de belastingdienst vaak niet de enige partij is waar betalingsachterstanden zijn en/of extra geleend is (bij bank of particulier) betekent dit, dat een groot deel van de horecaondernemers al snel 3 tot 5 jaar nodig zal hebben om betalingsachterstanden weg te werken, als ze daarvoor al de tijd gegund krijgen;