Bijlage 4 Bestemmingsplan ’t Verlaat en Leliestraat bijlagen bij de toelichting GEWIJZIGD A23.001612
Tekst van het document
bestemmingsplan
Van 't Verlaat en Leliestraat, Zevenhuizen Gemeente Zuidplas
Planstatus:
vastgesteld
Plan identificatie:
NL.IMRO.1892.BpLeliestraatZhn-Va02
Datum:
4 december 2023
Kenmerk Buro SRO:
SR210130
Opdrachtgever:
Gemeente Zuidplas
Buro SRO 't Goylaan 11 3525 AA Utrecht 030-2679198 www.buro-sro.nl
2
Bijlage(n) Toelichting
Inhoudsopgave Bijlage bij toelichting 1. SP+BKP Van 't Verlaat 11-08-2022 Bijlage bij toelichting 2a. Milieuhygiënisch vooronderzoek 15-06-2021 Bijlage bij toelichting 2b. Verkennend bodemonderzoek Leliestraat 16-09-2021 Bijlage bij toelichting 2c. Aanvullend bodemonderzoek Sportvelden Zevenhuizen 19-11-2021 Bijlage bij toelichting 3. Notitie geur gevaar stof concept 06-09-2023 Bijlage bij toelichting 4. Akoestisch onderzoek wegverkeerlawaai 11-11-2021 Bijlage bij toelichting 5. Quickscan externe veiligheid 09-09-2021 Bijlage bij toelichting 6a. Quickscan Wet nb Van 't Verlaat & De Zevenster te Zevenhuizen 28-04-2021 Bijlage bij toelichting 6b. Aanvullend vleermuisonderzoek 08-12-2021 Bijlage bij toelichting 7. AERIUS-berekening Van ’t Verlaat, Zevenhuizen 10-2023 Bijlage bij toelichting 8. Archeologisch bureauonderzoek Van 't Verlaat-Leliestraat 29-12-2021 Bijlage bij toelichting 9. Memo Verkeersgeneratie Vant Verlaat en Leliestraat 15-04-2021 Bijlage bij toelichting 10. Parkeerbehoefte De Zevenster 09-03-2022 Bijlage bij toelichting 11. Inventariserend Veldonderzoek 05-05-2022 Bijlage bij toelichting 12. Bezonningsstudie Van 't Verlaat-Leliestraat 22-06-14 Bijlage bij toelichting 13. Nota van beantwoording zienswijzen (en wijzigingen)
Bijlage bij toelichting 1. SP+BKP Van 't Verlaat 11-08-2022
Van ‘ t Verlaat - Lelie s t raat Stedenb ouwkundig plan + Beel dk wali tei t splan
Zevenhuizen
PROJECT Stedenbouwkundig plan + Beeldkwaliteitsplan Van ‘t Verlaat - Leliestraat Zevenhuizen Projectnummer: SR210130
INITIATIEFNEMERS Gemeente Zuidplas Woonpartners Midden-Holland Synchroon De Zevenster - WelThuis
OPSTELLER Buro SRO ‘t Goylaan 11 3525 AA Utrecht Contactpersoon: John van de Zand T
030 - 267 91 98
E
utrecht@buro-sro.nl
DATUM & STATUS 11 augustus 2022 | Definitief
Inhoud 1.
Inleiding
5
1.1
Inleiding
5
1.2
Aanleiding
5
1.3
Opzet SP + BKP
5
1.4
Doel beeldkwaliteitsplan
7
1.5
Plangebied
7
2.
Analyse
9
2.1
Bestaande situatie
9
2.2
Uitgangspunten
11
3.
Stedenbouwkundig plan
12
3.1
Algemeen
13
3.2
Water en groen
15
3.3
Programma, bouwhoogten en accenten
17
3.4
Ontsluiting en parkeren
19
3.5
Duurzame inrichting
21
3.6
Deelgebieden en beeldkwaliteit
21
4.
Beeldkwaliteit
23
4.1
Ambitie
23
4.2
Woonsferen
23
4.3
Algemene richtlijnen
25
4.4
Deelgebied de Stroken
29
4.5
Deelgebied het Groene veld
31
4.6
Deelgebied het Bloemenhof
33
4.7
Erafscheidingen
35
4.8
Nutsgebouwen
35
4.9
Inrichting (openbare) ruimte
37
4.10
Duurzaamheid
39
4
He re ns
tra at
1. Inleiding 1.1
Inleiding
De gemeente Zuidplas heeft samen met Woonpartners Mid-
vergrijzing een groeiende vraag naar geschikte intensieve ver-
den- Holland, Synchroon en De Zevenster - WelThuis de handen
pleeghuiszorg voor ouderen; zowel voor ouderen met somati-
ineengeslagen om de locatie van het sportpark Van ‘t Verlaat
sche aandoeningen als voor ouderen met (beginnende) demen-
(hierna Van ‘t Verlaat) en de huidige locatie van verzorgingshuis
tie.
De Zevenster (hierna Leliestraat) te herontwikkelen naar woningbouw en zorg. Hier moet een nieuw, aantrekkelijk en toe-
In en om Zevenhuizen ligt er een verstedelijkingsopgave, on-
komstgericht dorpsgebied ontstaan waar wonen, zorg en recre-
der andere om het voorzieningenniveau op peil te houden. Met
ëren in één hand samengaan. Om dit te bereiken is er op 14 juli
deze opgaven ontwikkelen de gemeente Zuidplas, De Zevenster
2019 een intentieovereenkomst gesloten tussen de gemeente
- WelThuis, Synchroon en Woonpartners Midden-Holland plan-
Zuidplas, Woonpartners Midden-Holland en De Zevenster -
nen in de gebieden ‘Van ’t Verlaat - Leliestraat’ en ‘Swanladrie-
WelThuis. Na de eerder uitgevoerde onderzoeksfase is deze
hoek’. Door de verplaatsing van de sportvoorzieningen naar de
intentieovereenkomst omgezet in een samenwerkingsovereen-
Swanladriehoek komt er op de locatie Van ‘t Verlaat in Zeven-
komst tussen gemeente en Woonpartners respectievelijk De
huizen ruimte vrij om nieuwe woningen te bouwen. Daar waar
Zevenster. Met Synchroon is er een integrale overeenkomst ge-
nu nog sportvelden en een verouderd verzorgingshuis zijn, ko-
sloten voor de ontwikkeling van de koopwoningen.
men straks voor het merendeel levensloopbestendige nieuwe woningen in alle categorieën en een nieuw woonzorgcentrum
Onderdeel van de intentieovereenkomst is een stedenbouwkun-
met voorzieningen.
dig plan op hoofdlijnen voor de locatie Van ‘t Verlaat - Leliestraat, dat door middel van diverse onderzoeken en consultatie met
1.3
Opzet SP + BKP
stakeholders en belanghebbenden tot stand is gekomen. Dit
Het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan zijn als één
plan is nu uitgewerkt tot een gedetailleerd stedenbouwkundig
document vormgegeven. Zo is direct de relatie duidelijk. Eerder
plan (SP) en beeldkwaliteitsplan (BKP). Dat ligt nu voor u en
is er een stedenbouwkundig plan op hoofdlijnen opgesteld. Een
moet leiden tot een fraaie en aantrekkelijke uitbreiding van Ze-
uitgebreide inventarisatie en analyse van het plangebied ligt
venhuizen.
daaraan ten grondslag. Daarbij is er op beleidsmatig, milieuplanologisch en ruimtelijk vlak naar de locatie en zijn omgeving
1.2
Aanleiding
gekeken. Tevens zijn, op basis van een locatiebezoek en het
De vraag naar woningen is zeer groot. Dat geldt niet alleen voor
bestuderen van onder andere (historisch) kaartmateriaal, de
starters op de woningmarkt, maar ook voor gezinnen en oude-
belangrijkste stedenbouwkundige, landschappelijke, cultuurhis-
ren. Bewoners van Zevenhuizen willen in alle verschillende fa-
torische en functionele context in beeld gebracht.
ses van hun leven in hun dorp kunnen blijven wonen, met het
< Luchtfoto Zevenhuizen (Bron: google.com)
behoud van sociale (vang)netten in deze kern. Voor huurders
Dit alles heeft geleid tot een Nota van Uitgangspunten vastge-
die woningen zoeken in de sociale sector en in de middenhuur
steld door de gemeenteraad. Aan de hand van deze uitgangs-
is er te weinig aanbod in de gemeente Zuidplas. Ook is er door
punten en het stedenbouwkundig plan op hoofdlijnen is dit 5
ion r i T
t aa r t s
eg lw be ib Kn
S Schools
n oe i p m ta
at ra t s
traat
t traa lias Dah aat
s lie Le at tr a
6
e lijk e d or o N
g we s ar Dw
an rla je An
e s tr Leli
1.5
Plangebied
SP en BKP gedetailleerd uitgewerkt. Daarbij is ingezoomd op
Het plangebied bestaat onder andere uit het sportpark Van ‘t
onder andere de verkavelingsopzet, woon(zorg)programma, ont-
Verlaat, inclusief het noordelijke gelegen parkeerterrein, het
sluitingsstructuur en de milieu-planologische inpassing. Hiervoor
buurtparkje dat is gelegen op de hoek van de Leliestraat en
is het proces gehanteerd waarbij rekenen en tekenen gelijk op-
de Noordelijke Dwarsweg en de locatie van het verzorgings-
gaan.
huis De Zevenster gelegen tussen de Leliestraat en de Schoolstraat.
Zowel ruimtelijk, milieu-planologisch als planeconomisch is zo een aantrekkelijk, haalbaar en maakbaar plan ontstaan. Op ba-
Het plangebied wordt aan de noordwestzijde begrensd door
sis van het stedenbouwkundig plan zijn vervolgens richtlijnen ten
de Schoolstraat en de watergang gelegen langs de Stampi-
aanzien van de gewenste beeldkwaliteit opgesteld. Daarmee
oenstraat en Tirionstraat. Aan de noordoostzijde wordt het
wordt een duidelijk streefbeeld gegeven van de inrichting, de
plangebied begrensd door het lint van de Knibbelweg en de
voor ogen staande (beeld)kwaliteit en het te realiseren woon- en
zuidoostzijde door de Noordelijke Dwarsweg. Het bedrijven-
zorgprogramma in het gebied.
terreintje op de hoek van de Knibbelweg en de Noordelijke Dwarsweg maakt geen onderdeel uit van het plangebied.
1.4
Doel beeldkwaliteitsplan
De zuidwestzijde van het plangebied wordt begrensd door de
Dit beeldkwaliteitsplan wordt door de gemeenteraad vastge-
Leliestraat. Dezelfde Leliestraat en de achtertuinen van de
steld en wordt daarmee opgenomen in de Welstandsnota en
woningen aan de Dahliastraat vormen de plangrens aan de
zijn opvolger de Nota Omgevingskwaliteit Zuidplas. Daarmee
zuidwestzijde ter plaatse.
vormt dit het toetsingskader voor Welstand of Q-team voor de verdere planuitwerkingen met een beschrijving van het plan op
Het totale plangebied heeft een omvang van circa 7,7 hectare.
hoofdlijnen, eventuele uitwerkingsscenario’s voor deelgebieden, referentiebeelden, uitgangspunten voor de beoordeling en criteria die richting geven aan de uitwerking. Dit op zowel stedenbouwkundig niveau, architectuur als de openbare ruimte. De inrichting van de openbare ruimte wordt in een nog op te stellen inrichtingsplan vastgelegd. Dit beeldkwaliteitsplan is richtinggevend. Het geeft de beoogde sfeer en kwaliteit aan, maar is dermate flexibel dat ontwerpers een eigen invulling aan de richtlijnen kunnen geven. Ze vormen geen blauwdruk, maar tippen principes (niet uitputtend) aan om tot de beoogde sfeer en ruimtelijke kwaliteit te komen. Indien met andere principes hetzelfde wordt bereikt dan is dit ‘in de geest van het plan’ en wordt aan de richtlijnen < Luchtfoto Plangebied Van ‘t Verlaat - Leliestraat (Bron: google.com)
voldaan. 7
8
2. Analyse 2.1
Bestaande situatie
Sportpark Van ‘t Verlaat en omgeving
ster voorzien, wat ook planologisch mogelijk is gemaakt
Sportpark Van ‘t Verlaat is gelegen aan de oostzijde van het dorp
in het bestemmingsplan ‘De Zevenster’ uit 2012. Door de
Zevenhuizen, op de hoek van de Knibbelweg en de Noordelijke
ontwikkelingen in de zorg en door gewijzigde (financiële)
Dwarsweg. Het sportpark bevat drie (kunstgras-)voetbalvelden
omstandigheden van de initiatiefnemer is nadien afgezien
en een clubaccommodatie met 12 kleedkamers voor V.V. Groe-
van de ontwikkeling van dat plan. Vervolgens is voor deze
neweg. Daarnaast zijn zes all-weathertennisbanen en een club-
locatie het ontwerpbestemmingsplan ‘Leliestraat Zeven-
accommodatie voor Tennisclub Zevenhuizen aanwezig. Aan de
huizen’ (2017) opgesteld dat voorziet in woningbouw in de
noordzijde van het sportpark ligt een parkeerterrein ten behoeve
vorm van twee woontorens van vijf bouwlagen in een park-
van beide sportclubs. Dit parkeerterrein wordt tevens gebruikt
achtige omgeving. Het betreft een initiatief van woningcor-
door bewoners van de naastgelegen woonwijk Swanla. Het sport-
poratie Woonpartners Midden-Holland, met in totaal circa
park wordt aan nagenoeg alle zijden begrensd door watergangen
60 appartementen. Het gaat hierbij thans om levensloop-
en/of groen.
bestendige (senioren-) woningen in de sociale en middenhuur sector. Dit initiatief is niet meer actueel gezien de totale
Op de hoek van de Knibbelweg en de Noordelijke Dwars-
ontwikkeling van Van ‘t Verlaat en Leliestraat.
weg is een bedrijvenlocatie aanwezig. Deze locatie maakt geen onderdeel uit van de planontwikkeling. Het betreft
De Zevenster is een centrum voor ouderenzorg, met klein-
bedrijven en een bedrijfswoning op de locatie Knibbelweg
schalig wonen en verpleeghuiszorg, aan de noordzijde van
18a en Noordelijke Dwarsweg 49b. Deze gronden hebben
de Leliestraat. Het gaat om een gebouw in 2-4 bouwla-
de bestemming ‘Bedrijf’, waarbij ten hoogste milieu-cate-
gen, met een groene binnentuin, voor circa 80 bewoners.
gorie 3.1-bedrijven en deels specifieke milieu-categorie
Aan de zijde van de Leliestraat staan gestapelde zelfstan-
3.2-bedrijven zijn toegestaan. Het categorie 3.2-bedrijf
dige woningen van Woonpartners die met een loopbrug
(Visser techniek) is inmiddels vertrokken. Het gebouw
zijn gekoppeld aan De Zevenster. Het is de bedoeling dat
staat leeg en is te huur.
deze gestapelde woningen bij de herontwikkeling van het gebied blijven staan. De Zevenster wordt ontsloten van-
De Zevenster - Leliestraat en omgeving
af de Leliestraat, hier ligt ook het grootste deel van de
Nabij de hoek van de Noordelijke Dwarsweg en de Le-
parkeerruimte, en grenst met een groene ruime aan de
liestraat ligt een buurtpark. Hier bevinden zich een ska-
Schoolstraat. Aan deze zijde is ook nog een kleine speel-
tepark, trapveldje en diverse speeltoestellen. De randen
plek gelegen. De betreffende gronden hebben in het gel-
van dit buurtpark aan de Leliestraat en Noordelijke Dwars-
dende bestemmingsplan ‘Zevenhuizen Dorp’ de bestem-
weg worden gevormd door water en boombeplanting. Aan
ming ‘Maatschappelijk’.
de noordoostzijde van het buurtpark ligt een onverhard terrein wat bij grote drukte wordt benut voor onder an< Foto-impressie plangebied en directe omgeving bestaande situatie (Bron: Buro SRO)
dere parkeren. Hier was ooit nieuwbouw van De Zeven9
Uitgangspunten
10
2.2
Uitgangspunten
Voor de locatie Van ’t Verlaat - Leliestraat heeft de gemeente een Nota van Uitgangspunten opgesteld, die is
• De aanwezige groen- en waterstructuur vormt het uitgangspunt voor de inrichting van het gebied;
vastgesteld door de gemeenteraad op 10 februari 2021.
• De randen dienen bij te dragen aan de landschappelijk
Deze nota maakt onderdeel uit van de samenwerkingsover-
en functionele inpassing en de noodzakelijk waterop-
eenkomsten die zijn gesloten met respectievelijk Stichting
gave.
De Zevenster, Woonpartners Midden-Holland en Synchroon. De volgende uitgangspunten zijn meegegeven, naast die op
Voor de locatie Van ‘t Verlaat - Leliestraat geldt de Woonvisie
basis van de uitgevoerde analyse zijn geformuleerd, voor
(2019). Deze gaat uit van minimaal 28% sociale huur. Op de
de verdere planontwikkeling:
locatie gaat de Nota van Uitgangspunten uit van het volgende
• Uitgegaan wordt van woningbouw;
woonprogramma:
• De nieuwe Zevenster krijgt een plek op Van ’t Verlaat-
Aantal Percentage
Leliestraat, bij voorkeur in combinatie met zorggere-
app sociale huur 53 21%
lateerde woningen;
egw sociale huur
31
12%
app middenhuur
44
17%
app betaalbare koop
21
8%
egw middenhuur
5
2%
egw 4,8 middelduur laag
31
12%
• Rekening houden met wegverkeerslawaai;
egw middelduur
20
8%
• Maximaal 1 extra verkeersaansluiting op de Noorde-
app duur
32
13%
lijke Dwarsweg. Bij voorkeur tegenover de aansluiting
egw duur
17
7%
van de Anjerlaan;
Totaal excl. zorgwoningen
254
Zorgwoningen Zevenster
80
• Er is een ontsluiting voor de hulpdiensten;
Zorgapp sociale huur
20
• In verband met snelheid moeten lange rechtstanden
Zorgapp middenhuur
20
Totaal incl. zorgwoningen
374
• Er wordt rekening gehouden met de milieucontour van de bestaande bedrijvigheid; • Ontsluiting voor het autoverkeer vanaf de Noordelijke Dwarsweg en de Knibbelweg;
100%
• Doodlopende straten dienen te voldoen aan de eisen van de brandweer;
in wegen worden voorkomen; • De Nota Parkeernormen 2019 is uitgangspunt voor het aantal te realiseren parkeerplaatsen. Hierboven
Onder andere vanwege de parkeernormen bleek het genoem-
op moeten nog circa 25 parkeerplaatsen worden ge-
de woonprogramma niet realiseerbaar. Op bladzijde 17 wordt
compenseerd, omdat de aansluitende wijk gebruik
het nieuwe woonprogramma toegelicht.
maakt van het parkeerterrein van de tennis/voetbal. • Contouren speelterrein aan de Leliestraat blijven gehandhaafd. De inrichting van het speelgebied vindt in overleg plaats met de buurtbewoners; < Uitgangspuntenkaart
• Inrichting vindt plaats conform DIOR; 11
Stedenbouwkundig plan
12
3. Stedenbouwkundig plan 3.1
^ Deelgebieden
tementencomplexen, variërend van 4 tot maximaal 6 bouwlagen.
Het stedenbouwkundig plan bouwt voort op het eerder opgestel-
De stroken en complexen zijn zodanig ruimtelijk gesitueerd dat
de stedenbouwkundig plan op hoofdlijnen van januari 2021. Het
royale doorzichten, over het water en groen, vanuit de bestaande
plan laat een bijzondere ‘dorpse’ invulling zien in aansluiting op
woonomgeving, mogelijk zijn. Daarbij is rekening gehouden met
de omliggende buurten en voegt daarmee een duurzaam en aan-
onder andere uitzicht, bezonning en privacy.
ve ld
trekkelijke woon- en verblijfskwaliteit toe, rekening houdend met
He tG ro en e
De
St ro ke n
Het Bloemenhof
Algemeen
meer groen, minder verharding en meer biodiversiteit.
Het Groene veld In de zuidoosthoek van het plangebied ligt het Groene veld, in
Binnen het plan wordt ruimtelijk onderscheid gemaakt tussen de
aansluiting op het bestaande buurtparkje. Hier is het nieuwe
oude locatie van De Zevenster en het sportpark Van ‘t Verlaat.
woonzorgcentrum voor De Zevenster voorzien in combinatie met
Deze laatste is te verdelen in twee gebieden: De Stroken en het
andere appartementencomplexen en een woongroep. De bouw-
Groene veld. Ze wijken weliswaar van elkaar af, maar stedenbouw-
blokken in dit plandeel wijken in typologie en massa af van de
kundig bestaat er samenhang. De oude locatie van De Zevenster,
Stroken, maar sluiten door hun positie en lichte verdraaiingen
het Bloemenhof, wijkt stedenbouwkundig af van de rest van het
aan bij de stedenbouwkundige hoofdopzet. De blokken staan
plan. Daarvoor wordt de relatie met de Bloemenbuurt gelegd.
overwegend in een groene ruimte, welke wordt ontsloten door één centraal gelegen straat waar tevens wordt geparkeerd.
Hoofdopzet Voor de locatie Van ‘t Verlaat gaat het stedenbouwkundig plan uit
Binnen de hoofdopzet van het stedenbouwkundig plan wordt na-
van een hoofdstructuur die gebaseerd is op de aanwezige land-
drukkelijk rekening gehouden met de aanwezige geurcontour van
schapsstructuur van de (polder)sloten, groene randen en omlig-
de naastgelegen bedrijven. Binnen een afstand van 50 meter kun-
gende bebouwing. De centrale ontsluitingsweg, door het plange-
nen geen woningen worden gerealiseerd. Een groot deel van de
bied, vormt de verbinding voor auto’s met de Noordelijke Dwarsweg
parkeeropgave, in combinatie met groen en water, is hier voorzien.
en voor langzaamverkeer met de Tirionstraat. Vanuit deze centrale entree ontsluiten vier woonstraten, waar tevens een deel van het
Het Bloemenhof
parkeren is geclusterd, de Stroken en het Groene veld. Binnen de
De huidige locatie van De Zevenster sluit stedenbouwkundig aan
Stroken zijn de woningen vanaf de woonstraten via woonpaden be-
bij de Bloemenbuurt. Hier wordt dan ook voor een andere ste-
reikbaar. Hierop zijn de woningen ook georiënteerd.
denbouwkundige opzet gekozen, die passend is bij deze buurt. Woningen zijn allen georiënteerd op de openbare ruimte. Aan de
De Stroken
binnenzijde is een parkeerhof waar het overgrote deel van de par-
De randen Van ’t Verlaat worden gevormd door de bestaande
keeropgave is voorzien en grotendeels is onttrokken aan het zicht.
groen- en waterstructuur. Deze structuur wordt in het plan door-
< Stedenbouwkundig plan
gezet tussen de woonblokken met een gevarieerd woonprogram-
Binnen de ontwikkeling blijft het bestaande appartementencom-
ma. De woonblokken bestaan uit bouwstroken (grondgebonden
plex van Woonpartners gehandhaafd en kan op termijn vervan-
woningen) en een aantal hogere objecten in de vorm van appar-
gen worden door een nieuw appartementencomplex. 13
Groen en water
14
3.2
Groen en water
Het water en groen vormt de drager van het stedenbouwkundig
worden afgewisseld met stroken groen en bomen. Langs de zuid-
plan. Bestaande watergangen, aan de randen en in het midden
zijde van de entreeweg ligt een groenstrook met boombeplan-
van het plangebied, zijn opgewaardeerd in breedte en op diverse
ting. Deze begeleidt de weg.
plekken het plan in ‘getrokken’ en met elkaar verbonden. De taluds zijn waar mogelijk flauw en voorzien van natuurvriendelijk
Het bestaande buurtparkje aan de Leliestraat en een deel van
oevers. Zo wordt de noodzakelijke watercompensatie opgelost,
de bestaande bomen worden ingepast binnen de groenstructuur
bijgedragen aan onder andere klimaatadaptatie en biodiversiteit
van het plan. De inrichting van het buurtparkje wordt afgestemd
en wordt gestreefd om een zo groen mogelijk plan te realiseren,
met omwonenden.
zonder al te veel verharding . De randen van het Groene veld bestaat voor een deel uit (beDe Stroken
staande) watergangen. Deze worden waar mogelijk verbreed en
De bestaande water- en groenstructuur langs de Leliestraat,
voorzien van natuurvriendelijke oevers met flauwe taluds. De
Stampioen- en Tirionstraat blijft gehandhaafd en wordt waar mo-
groene ruimte tussen de blokken vormt een samenhangend ge-
gelijk opgewaardeerd. De watergangen worden aan de zijde van
heel wat betreft beeld en sfeer. Gras met bomen vormt de basis
het plan verbreed en waar mogelijk voorzien van flauwe taluds
van deze inrichting.
van 1:3 met natuurvriendelijke oevers. Daar waar achtertuinen direct aan het water grenzen kan een talud, vlonder of verlaagd
Het Bloemenhof
terras de overgang vormen.
De bestaande water- en groenstructuur blijft ook hier groten-
In de watergang aan de noordwestzijde van het bedrijventerrein
deels gehandhaafd. Ten noorden van het te behouden ap-
is een schiereilandje voorzien. Deze wordt ingeplant met bomen
partementencomplex van Woonpartners wordt de watergang
en onderbeplanting. Zo wordt het zicht op het bedrijventerrein
plaatselijke verbreed en voorzien van natuurvriendelijke oe-
vanuit de woonomgeving ontnomen en wordt extra biodiversiteit
vers. Een deel van de nieuwe woningen kijkt hier op uit. Het
gecreëerd.
groen wordt ingericht met gras en een enkele boom.
Tussen en langs de woonblokken ligt een aantal groenstroken.
De openbare ruimte nabij de Schoolstraat wordt eveneens
Een aantal woningen ligt hier direct aan. Aanwonenden kun-
heringericht en afgestemd op het plan in een combinatie van
nen deze ruimte gebruiken voor onder andere spelen, pick-
groen en parkeren. Het aanwezige speelplekje ten zuiden van
nick, bewegen of ontmoeting. De stroken krijgen een inrichting
de Schoolstraat kan worden verplaatst naar het plantsoen
van gras met een enkele boom. Ook is hier ruimte voor een
aan de noordzijde van deze straat.
moes- of pluktuin. Het Groene veld Nabij de entree van de buurt, aan de Noordelijke Dwarsweg, is de ruimte binnen de aanwezige geurcontour ingevuld met een < Groen en water
‘groen’ parkeerveld. Groene parkeerplaatsen (grasbetonstenen) 15
Bouwhoogten
16
3.3
Programma, bouwhoogten en accenten
Programma
De appartementencomplexen in het plangebied zijn dusdanig
In het stedenbouwkundig plan is ruimte voorzien voor 359
in het plangebied gepositioneerd, rekening houdend met de
woningen. Binnen de Stroken zijn in totaal 133 woningen
bestaande woonomgeving, dat de hoogste complexen (5 tot 6
voorzien. Hiervan zijn 54 appartementen, waarvan 22 soci-
bouwlagen + evt. parkeerlaag) zoveel als mogelijk aan de bin-
ale huur en 32 appartementen dure koop. Het overige aan-
nenzijde liggen en de lagere complexen (3 tot 4 bouwlagen +
deel van de woningen, 79 in totaal in dit plandeel, wordt
evt. parkeerlaag) meer aan de randen. Daarnaast spelen de
als grondgebonden gerealiseerd in zowel de sociale en
complexen een rol bij de ‘leesbaarheid’ van het plan. De ori-
middenhuur, goedkope en middeldure koop en dure koop.
ëntatie van de buitenruimte van de appartementen dient af-
Daarvan zijn 8 woningen tweekappers en 71 rijenwoningen.
gestemd te worden op de aanliggende woningen en openbare ruimte.
In het plandeel het Groene veld zijn in totaal 197 woningen voorzien. 84 daarvan zijn zorgwoningen (incl. 4 plaat-
Oriëntatie en accenten
sen palliatieve zorg), 40 aanleunwoningen in de sociale- en
Het plan is dusdanig opgezet dat er een goede oriëntatie voor
middenhuur en 20 groepswoningen. Daarnaast zijn er twee
alle (zorg)woningen mogelijk is. Oriëntatie en zichtbaarheid dra-
appartementencomplexen voorzien met 33 sociale huurwo-
gen bij aan de herkenbaarheid van het plan en de sociale con-
ningen en 20 middenhuur woningen.
trole in het openbaar gebied. Alle woningen zijn met hun voorzijde op de straat georiënteerd en staan met hun voorgevel in
In het plandeel het Bloemenhof worden in totaal 29 wonin-
een rooilijn. Daarmee ontstaat samenhang binnen het plan.
gen gerealiseerd, waarvan 4 tweekappers in de dure koop en de rest, 25 woningen, als rijenwoningen in de middel-
De grondgebonden woningen bestaan veelal uit rijenwoningen.
dure koop.
De ‘koppen’ van deze bouwstroken dienen extra aandacht te krijgen. Dit kan bijvoorbeeld door middel van entrees, gevelde-
Bouwhoogten
tails, etc. en dienen zo het plan en de betreffende woonstraat
Alle grondgebonden woningen in het plan worden twee la-
aantrekkelijker te maken. Deze accenten dienen in de architec-
gen met een kap, met een maximale goot- en bouwhoog-
tonische uitwerking extra aandacht te krijgen. Dit geldt tevens
te van respectievelijk 7 en 12 meter, of 3 lagen plat. De
voor het visueel verkleinen van de langere bouwstroken. Dit kan
appartementencomplexen variëren van 3 tot maximaal 6
worden bereikt door het toepassen van een lichte sprong in de
bouwlagen met een bijbehorende bouwhoogte van circa 10
gevel, kapverdraaiing, kleurstelling, het verlagen van de goot,
tot respectievelijk circa 20 meter (excl. installaties). Onder
etc.
een tweetal complexen wordt een parkeerlaag gerealiseerd. De appartementengebouwen in het plangebied worden alzijdig ontworpen. De entrees zijn duidelijk en aantrekkelijk vormgegeven. Entrees bevinden zich op een logische plek aan de straat. < Bouwhoogten 17
Ontsluiting en parkeren
18
3.4
Ontsluiting en parkeren
Ontsluiting
Voor het plandeel het Bloemenhof vindt de ontsluiting plaats
De auto-ontsluiting vindt plaats via een centraal gelegen en-
via de Schoolstraat. Hier dient de bestaande inrichting afge-
treeweg die aansluit op de Noordelijke Dwarsweg ter hoogte
stemd te worden op de nieuwe situatie. Het parkeerhof wordt
van de Anjerlaan. Het plan inrijdend ligt er een drietal woon-
via de Schoolstraat ontsloten. Een woonpad verbindt het plan-
straten die de verschillende woonvelden ontsluit voor auto-
gebied vanaf de Leliestraat met de Schoolstraat. Hier zijn de
verkeer. Deze woonstraten lopen dood voor het autoverkeer.
nieuwe woningen aan gelegen.
Wel is rekening gehouden met eventuele calamiteiten. Hiervoor zijn verbindingen mogelijk met de Knibbelweg, Noorde-
Parkeren
lijke Dwarsweg en de Leliestraat.
Voor het plandeel de Stroken en het Groene veld vindt het parkeren voor het overgrote deel plaats in grote clusters nabij
De entreeweg loopt aan de zijde van de Tirionstraat voor au-
en langs de entreeweg (binnen de milieucontour) en de noor-
toverkeer dood. Langzaamverkeer, fietsers en voetgangers,
delijke en zuidelijk gelegen woonstraten. Al deze parkeerplaat-
kunnen wel doorsteken naar de wijk Swanla, waar verbinding
sen bevinden zich in openbaar gebied.
wordt gemaakt met de bestaande structuren. Aan de zijde van de Leliestraat, langs het water, liggen bestaande wan-
Voor een deel wordt er op eigen terrein geparkeerd. Dit geldt
delpaden die aangepast worden op de inrichting van dit plan.
zowel voor de twee-onder-één-kap woningen, op de oprit, als
De bestaande brug naar de Leliestraat dient daarbij vervan-
voor een deel van de rijenwoningen in de voortuin. Onder een
gen te worden in verband met de calamiteitenroute. Vanaf
tweetal appartementencomplexen zijn parkeerkelders voor-
de zuidelijke woonstraat heeft deze calamiteitenontsluiting
zien. Ook wordt er in het plan rekening gehouden met invali-
voldoende breedte door een wandelpad met aan weerszijden
denparkeerplaatsen en oplaadplaatsen.
een strook van bijvoorbeeld grasbetonstenen. De noordelijke woonstraat ontsluit tevens op de Knibbelweg en is als lang-
Voor het plandeel het Bloemenhof wordt het overgrote deel
zaamverkeersontsluiting bedoeld, maar kan tevens als cala-
van het parkeren opgelost aan de binnenzijde van het plan
miteitenontsluiting worden gebruikt.
door een parkeerhof. Daarnaast is er een tweetal kleinere parkeerclusters, die direct aan de Leliestraat en de School-
De woningen in het plangebied zijn nagenoeg allen aan een
straat zijn gelegen. Bij de twee-onder-één-kapwoningen wordt
woonpad gelegen. Om verharding in het plan te beperken
er op eigen terrein geparkeerd. Met het vertrek van De Zeven-
hebben de woonpaden een breedte van 3,5 meter met daar-
ster op deze locatie en de komst van nieuwe woningen blijft
naast een strook van grasbetonstenen van 2 meter breed.
er eenzelfde aantal parkeerplaatsen over voor de bestaande
Zo ontstaat voldoende ruimte om met een auto te kunnen
woningen.
manoeuvreren.
< Ontsluiting en parkeren 19
20
3.5
Duurzame inrichting
Het stedenbouwkundig plan voor Van ‘t Verlaat - Leliestraat is gebaseerd op een zorgvuldige en duurzame ruimtelijke inpassing. Dit komt onder andere tot uitdrukking in de hoeveelheid water en groen in het plangebied. Daarnaast is de ambitie om zo min mogelijk verharding toe te passen, NOM (nul op de meter)-woningen te realiseren, aandacht te hebben voor een duurzaam watersysteem, het mogelijk maken van bewegen in de openbare ruimte, het bijdragen aan klimaatadaptatie en extra biodiversiteit door aandacht voor groen.
3.6
Deelgebieden en beeldkwaliteit
Voor Van ‘t Verlaat - Leliestraat wordt binnen het stedenbouwkundig plan onderscheid gemaakt in de eerder aangegeven deelgebieden. Dit komt voort uit het stedenbouwkundig plan en de aansluiting op de bestaande omgeving. Daarnaast is er behoefte om onderscheid te maken in situering, programma en beeldkwaliteit binnen deze verschillende gebieden. De te onderscheiden gebieden zijn: • De Stroken; • Het Groene veld; • Het Bloemenhof. In het volgende hoofdstuk wordt de beeldkwaliteit voor deze deelgebieden nader beschreven en gespecificeerd.
< Foto-impressie directe omgeving van bestaande situatie (Bron: Buro SRO)
21
22
4. Beeldkwaliteit
Referentiebeelden
In dit beeldkwaliteitsplan wordt gebruik gemaakt van referentiebeelden. Met deze beelden wordt een mogelijke uitwerking/
4.1
Ambitie
4.2
Woonsferen
sfeer weergegeven zonder dat dit een letterlijke uitwerking dient
De nieuwe buurt wordt een gevarieerde buurt waar wonen, zorg
De Stroken
te zijn.
en recreëren samengaan. Een dorpse schaal, passend bij de
De Stroken is het woongebied tegen de wijk Swanla. Alle wo-
schaal en structuur van Zevenhuizen en afgestemd op de lig-
ningen zijn gelegen aan het groen en/of water en krijgen gro-
ging aan onder andere de wijk Swanla en Bloemenbuurt, de
te open gevels. Korte rijenstroken, met specifieke aandacht
Knibbelweg, Noordelijke Dwarsweg en Leliestraat. Een afwisse-
voor de koppen, en tweekappers zorgen voor een wisselend
ling in traditionele en moderne sfeervolle architectuur binnen
straatbeeld. Lange rijenblokken worden visueel opgedeeld.
een groen en waterrijke omgeving is het uitgangspunt. Daarbij
Soms wordt er in de voortuin geparkeerd. Samen met de ber-
wordt gerefereerd aan de architectuur van onder andere de wijk
ging in de voortuin vraagt dit om een zorgvuldige architectuur
Swanla en Bloemenbuurt, maar dan met een eigentijdse twist
uitwerking.
en oog voor detail in samenhang met de aanliggende openbare
De appartementengebouwen vormen de entree van de nieu-
ruimte.
we wijk aan de noordwestzijde, markeren deze en staan met hun voeten in het groen. Buitenruimtes hier aan worden mee-
Voor de deelgebieden liggen de ambities wat betreft beeldkwa-
ontworpen.
liteit gelijk. Hiervoor gelden de algemene richtlijnen (paragraaf 4.3). Echter wordt er wel onderscheid in woonsferen op basis
Het Groene veld
van stedenbouwkundige situering en programma binnen de
Dit woon- en zorgveld onderscheidt zich door zijn bouwvolu-
deelgebieden de Stroken, het Groene veld en het Bloemenhof.
mes. De verschillende massa’s staan letterlijk in het groen en
Dit vraagt, in aansluiting op onder andere de omgeving en het
hebben meeontworpen buitenruimtes. De meeste woningen
representatieve en functionele karakter, om specifieke richtlij-
kijken op het groen en/of water uit. Enkele van de woonblok-
nen per deelgebied. In paragraaf 4.4 van dit hoofdstuk wordt
ken vormen en begeleiden de entree vanaf de Noordelijke
ingegaan op deze specifieke richtlijnen.
Dwarsweg. Aantrekkelijke gevels en goede hoekoplossingen dragen hier aan bij.
Het Groene veld
Het Bloemenhof
Het Bloemenhof Het Bloemenhof sluit aan bij het beeld van de Bloemenbuurt. Tweekappers afgewisseld met rijwoningen. Voortuinen met groene erfafscheidingen, lopen over in de aanliggende groene ruimten. Goede hoekwoningen met aantrekkelijke gevels. Lange rijen worden visueel opgedeeld.
De Stroken
23
Toolbox
24
Woningen krijgen kappen
Subtiele kleurvlakken in de gevel
Lange rijblokken visueel opdelen
Bergingen en garages meeontwerpen
(Optionele) dakkapellen meeontwerpen
Appartementen met plat dak
Verbijzonderingen metselwerk
Lange rijenblokken visueel opdelen
Groene of meeontworpen erfafscheidingen
Zonnepanelen evenwichtig inpassen
Appartementen met kap
Hoogwaardig vormgegeven balkons
Goed vormgegeven en duidelijke entree
Afvoeren zoveel als mogelijk clusteren
Naamgeving met losse letters
Zwarte of ......
oranje dakpannen
4.3
Algemene richtlijnen
Toolbox Om een samenhangend architectuurbeeld te krijgen is een ‘toolbox’ samengesteld van verschillende algemene ontwerpmiddelen. Door deze ontwerpmiddelen op verschillende wijzen en samenstellingen toe te passen wordt het gewenste samenhangende beeld verkregen zonder dat er een specifieke architectuur wordt voorgeschreven. Daarnaast is er een aantal richtlijnen die algemeen van aard zijn en voor alle deelgebieden gelden. Daarbij gaat het onder andere om technische installaties, esthetische zaken, etc. De algemene ontwerpmiddelen uit de toolbox zijn: ■
Grondgebonden woningen krijgen een kap;
■
Appartementengebouwen voorzien van een plat dak, (sugges-
Lange rijblokken visueel opdelen
(Bron: Clavis, project Herstructureringsproject, Lievenspolder)
tieve) kap of bijzondere laag (set back); ■
■
Gevels uitgevoerd in baksteen/hout of gelijkwaardig; ■
toepassen van subtiele kleurvlakken;
■
subtiele verbijzonderingen in metselwerk;
■
hoogwaardige vormgeving uitkragende balkons;
Lange rijblokken visueel opdelen; ■
Kappen afdekken met pannen (zwart of oranje) of groendaken;
■
Entrees van appartementen goed en duidelijk vormgegeven;
■
(Optionele) dakkapellen mee-ontwerpen;
■
Bergingen of garages aan openbaar gebied mee-ontwerpen;
■
Erfafscheidingen welke grenzen aan openbaar gebied of ach-
Bergingen en garages mee-ontwerpen
(Bron: SACON architecten, project Krakeel, Hoogeveen)
terpaden mee-ontwerpen; ■
aan de voorzijde lage erfafscheidingen;
■
aan de zijkant (vanaf 1 meter achter de voorgevel) en achterzijde hoge erfafscheidingen;
■
Technische installaties zoveel als mogelijk aan het zicht onttrokken;
■
Afvoeren op daken zoveel mogelijk clusteren;
■
Zonnepanelen op evenwichtige wijze inpassen binnen het dakvlak;
■
Eventuele naamgeving van gebouwen alleen door middel van losse letters op de gevel.
Verbijzonderingen metselwerk
(Bron: van der Heijden, project Cuijk)
25
Kopgevels en accenten
26
Kopgevels en accenten Kopgevels - accenten - verbijzonderingen In het plangebied bevinden zich op diverse locaties kopgevels van grondgebonden woningen die grenzen aan, dan wel goed zichtbaar zijn vanaf openbaar gebied. Blinde gevels zijn daarbij niet toegestaan. Hier dient speciale aandacht naar uit te gaan, waarvoor een aantal ontwerpmiddelen ingezet kan Verhoogde kap b.v. met entree op de kop
worden. De ontwerpmiddelen voor kopgevels zijn:
Drie lagen plat b.v. met entree op de kop
■
Entree op de kopgevel;
■
Erker of risaliet;
■
Overhoeks raam;
■
Raampartijen;
■
Variatie in kleur- en materiaalgebruik.
Voor een drietal locaties wordt een stedenbouwkundig accent gevraagd om de entree van de wijk te markeren of een goede ruimtelijke overgang te maken tussen verschillende bouwblokken. Voor deze accenten geldt de inzet van specifieke ontwerpmiddelen: ■
Verhoogde goot en kap van maximaal 1 meter;
■
Kop van drie lagen met een plat dak.
Erker of risaliet (met entree)
Verhoogde kap b.v. met entree op de kop (Bron: Van Wonen, Breezicht Noord, Zwolle)
Op een tweetal locaties komen zogenaamde verbijzonderingen voor. Het gaat dan om bouwkundige zaken als bijvoorbeeld entree, lift, trappenhuis, galerijen en scootmobielruimte, die gecombineerd worden uitgevoerd. Daarbij gaat het specifiek om de aanleunwoningen en groepswoningen. Dergelijke verbijzonderingen dienen nadrukkelijk onderdeel te vormen van de architectonische Raampartijen en/of overhoekse venster
uitwerking van het gebouw of de gebouwen.
Gecombineerde entree, lift, trappenhuis en galerij < Kopgevels - accenten - verbijzonderingen
(Bron: Venster Architekten, Woning Stichting Langedijk, Noord-Scharwoude) 27
Bergingen aan voorzijde mee-ontwerpen (Bron: Funda, Grachtmuur 8, Houten)
Woningen georiënteerd op de openbare ruimte (Bron: Huislijn, Baarsweg, Hoogvliet)
Appartementen alzijdig ontwerpen
(Bron: LEVS architecten, project Juvenaatlaan, Etten-Leur)
Hoofdvorm twee lagen met een kap
(Bron: SACON architecten, project Krakeel, Hoogeveen)
28
Nadrukkelijk aandacht voor kopgevels
(Bron: buro Kade, project Landgoed Driessen)
Duidelijke vormgegeven en aantrekkelijke entree
(Bron: HET Architectenbureau, project Hazehorst, Nijkerk)
Hoogwaardig vormgegeven balkons
(Bron: Brookland, project De Nachtegaal, Spijkenisse)
De Stroken
4.4
Deelgebied de Stroken
Richtlijnen Dit deelgebied sluit aan op de wijk Swanla, het polderlint van de Knibbelweg en de Leliestraat. Voor de grondgebonden woningen en appartementengebouwen gelden de volgende richtlijnen:
Grondgebonden woningen ■
Woningen begeleiden de woonstraat of het woonpad. Lichte verspringingen zijn toegestaan;
■
De oriëntatie van de woningen is gericht op de aanliggende openbare ruimte;
■
De woonblokken krijgen een duidelijke samenhang;
■
Hoofdvorm is twee lagen met een kap;
■
Voorkanten van woningen aan het groen spelen hier
Verlaagd terras aan het water met natuurvriendelijke oever (Bron: Wilgenrijk, Rietkraag 9)
met hun architectuur op in; ■
Nadrukkelijk aandacht voor de kopgevels;
■
Geen blinde gevels;
■
Bergingen aan voorzijde worden mee-ontworpen;
■
Tuinen aan het water met een natuurvriendelijke overgang;
■
(Optioneel) terras of vlonder max. 1/2 breedte van de kavel en aan één zijde aaneengebouwd met aanlig-
Tuin aan het water met natuurvriendelijke oever
gende vlonder. De vlonder mag max. 1 meter binnen
Bergingen niet direct aan het water (Bron: Heijboer Tuinhout)
de bestemming ‘water’ vallen; ■
Geen bergingen direct aan het water;
■
Geen gebouwde erfafscheidingen aan het water.
Appartementengebouwen
Natuurvriendelijke oever met (optioneel) terras of vlonder
■
Appartementengebouwen worden alzijdig ontworpen;
■
Parkeerkelders worden (half)verdiept aangelegd;
■
Toegang parkeerkelder onderdeel van gevelarchitectuur;
■
Hoogwaardige vormgeving uitkragende balkons;
■
Duidelijk vormgegeven en aantrekkelijke entree;
■
Buitenruimtes worden mee-ontworpen;
■
Bergingen liggen zoveel als mogelijk uit het zicht vanaf openbaar gebied.
Buitenruimte bij appartementen mee-ontwerpen
(Bron: Winhov Architecten, Urban villas Willemspoort, Den Bosch)
29
Plasticiteit in de gevel
(Bron: Architectura.BE, gezondheidscentrum Duizendblad)
Aandacht voor (gebouwde) erfafscheiding
(Bron: Beeldkwaliteitplan, Gemeente Heerenveen, Tellegebied Herontwikkeling scholenlocatie)
Hoogwaardig vormgegeven uitkragende balkons
Hoofdvorm appartementen tot maximaal 6 bouwlagen
Woonzorggebouw alzijdig ontwerpen
Toegang parkeerkelder onderdeel van gevelarchitectuur en/of inrichting
(Bron: RAU architecten)
30
(Bron: RAU architecten)
(Bron: Botbouw, project Eik en linden, Heerhugowaard)
(Bron: Parking Zwartzustervest, David Legreve, Mechelen)
Ruimtelijk inspelen op de entree van de wijk
(Bron: Arien CS, starterswoningen, Midden Delfland)
Het Groene veld
4.5
Deelgebied het Groene veld
Richtlijnen Dit deelgebied sluit aan op het polderlint van de Noordelijke Dwarsweg, het bedrijventerreintje en de Leliestraat. Hierbinnen wordt het nieuwe woonzorgcentrum De Zevenster gerealiseerd met een drietal appartementengebouwen en een complex voor groepswonen. Hiervoor gelden de volgende richtlijnen:
De Zevenster ■
Het woonzorgcomplex wordt alzijdig ontworpen, zowel de buiten- als de binnenzijde;
■
Hoofdvorm is drie lagen met een plat dak;
■
Massa opdelen om gebouw visueel te verkleinen/verzachten;
■
Gevels krijgen plasticiteit (dieptewerking, reliëf);
■
Duidelijk vormgegeven en aantrekkelijke hoofdentree;
■
Entree bevoorrading zoveel als mogelijk uit het zicht;
■
Hoogwaardige vormgeving uitkragende balkons;
■
Buitenruimtes worden mee-ontworpen;
■
Aandacht voor erfafscheidingen van de binnentuin die grenzen aan openbaar gebied of hiervandaan zichtbaar zijn.
Appartementengebouwen ■
Appartementengebouwen worden alzijdig ontworpen;
■
Hoofdvorm is 3-6 bouwlagen;
■
Gebouwd parkeren wordt (half)verdiept aangelegd;
■
Toegang parkeerkelder onderdeel van gevelarchitectuur;
■
Hoogwaardige vormgeving uitkragende balkons;
■
Duidelijk vormgegeven en aantrekkelijke entree;
■
Buitenruimtes worden mee-ontworpen;
■
Bergingen liggen zoveel mogelijk uit het zicht vanaf open-
Buitenruimtes worden mee-ontworpen
(Bron: Weustenliedenbaum architecten, Het Slot te Krimpen aan de Lek)
baar gebied.
Woongroep ■
Speelt ruimtelijk in op de ligging aan de entree en het naastgelegen appartementengebouw en De Zevenster;
■
Samenhang in de woonblokken en centrale entree;
■
Hoofdvorm twee lagen met een kap;
■
Aandacht voor de erfafscheiding van de binnentuin;
■
Bergingen inpandig of geclusterd buiten en mee-ontworpen.
Hoofdvorm woongroep twee lagen met kap
(Bron: Bouwbedrijf Vermeulen, Achter de Hoven Gilze
31
Woonblokken krijgen een duidelijke samenhang met de bestaande wijk (Bron: Funda, Leliestraat, Zevenhuizen)
Hoofdvorm twee lagen met een kap
Evenwichtige inpassing zonnepanelen
Nadrukkelijk aandacht voor zij- en kopgevels
Garages worden mee-ontworpen
(Bron: Kalliste, project ‘Wonen aan de Meander’, Fahrenheitpad, Rotterdam)
32
(Bron: De Vree en Sliepen,Grote Boel, Nijmegen)
Groene en duurzame erfafscheiding binnenzijde parkeerhof (Bron: Toba, project De jonge veenen, Moerkapelle)
(Bron: TAUW, Energietransitie)
(Bron: Klokholding, Lageheide, Eindhoven)
Groene en duurzame erfafscheiding binnenzijde parkeerhof (Bron: Ooms Makelaar, Buurttuin Schiedam)
Het Bloemenhof
4.6
Deelgebied het Bloemenhof
Richtlijnen Dit deelgebied sluit aan op de Schoolstraat en de Leliestraat. De nieuwe woningen sluiten aan bij de bestaande bebouwing van de Bloemenbuurt. Het bestaande pand van Woonpartners blijft staan.
Grondgebonden woningen ■
Woonblokken worden in de verplichte voorgevelrooilijn geplaatst. Licht verspringingen zijn toegestaan;
■
De oriëntatie van de voorzijde van de woningen is gericht op de aanliggende openbare ruimte;
■
Hoofdvorm is twee lagen met een kap;
■
Lang blok met rijwoningen visueel breken;
■
De woonblokken krijgen een duidelijke samenhang met
Lang bouwblok visueel breken (Bron: Eilandvanleede.nl)
de bestaande wijk; ■
Nadrukkelijk aandacht voor de zij- en kopgevels;
■
Geen blinde gevels zichtbaar vanaf openbaar gebied;
■
Garages worden mee-ontworpen;
■
Duurzame en groene erfafscheiding aan binnenzijde van het parkeerhof, grenzend aan openbaar gebied.
Lichte sprongen in de voorgevelrooilijn
(Bron: Bouwbedrijf Roosdom Tijhuis b.v., project Kernhem, Ede)
Duurzame en groene erfafscheiding aan binnenzijde parkeerhof (Bron: Beebop)
33
Erfafscheidingen
34
Erfafscheidingen
4.7
Erfafscheidingen
Tuinen van grondgebonden woningen die grenzen aan openbaar gebied dienen te worden voorzien van zorgvuldig (meeontworpen) erfafscheidingen. Dit om een eenduidige en verzorgde uitstraling te krijgen. Voortuinen en zijgevels tot 1 meter achter de voorgevel worden met een lage erfafscheiding van maximaal 1 meter hoog afgeschermd. Groene of meeontworpen erfafscheidingen
Een haag of begroeid hekwerk geeft een groen beeld en draagt bij aan de biodiversiteit en het voorkomen van hittestress. Op een enkele plek grenzen zijtuinen van grondgebonden woningen direct aan het openbaar gebied. Hier is direct zicht op
Lage (groene) erfafscheidingen aan de voorzijde (Bron: Synchroon, project Kop van Waal,Tiel)
deze zijtuinen en heeft het de voorkeur om deze af te schermen met kwalitatief hoogwaardige gebouwde erfafscheiding. Gecombineerd met groen geeft dit een fraai straatbeeld. Tuinen die grenzen aan een achterpad worden afgeschermd met een staafmathekwerk begroeid met groen. Ter plaatse van achtertuinen, welke direct aan het water grenzen, zijn geen erfafscheidingen toegestaan.
4.8
Nutsgebouwen
Nutsvoorzieningen in het plangebied dienen op een eenduidige wijze en zo min mogelijk opvallend, bij voorkeur inpandig,
Hoogwaardige gebouwde erfafscheidingen gecombineerd met groen (Bron: KHV Architecten, project Stadshagen, Zwolle)
te worden ingepast. Nutsgebouwen, die in het openbaar gebied worden geplaatst, worden in materialisatie afgestemd op de directe omgeving of van een donkere eenduidige kleurstelling voorzien.
< Erfafscheidingen
Bij voorkeur inpandige nutsvoorzieningen
(Bron: Kenter, Inpandig Transformatorstation)
35
Inrichting openbare ruimte
36
4.9
Inrichting (openbare) buitenruimte
Ambitie en sfeer Voor de inrichting van de openbare ruimte en de herinrich-
Het deelgebied ‘Het Groene veld’ kent een meer parkachtige
ting van het bestaande park wordt separaat een inrichtings-
setting, in aansluiting op het bestaande buurtpark. De groe-
plan opgesteld. Hierin wordt de beeldambitie voor de nieu-
ne ruimtes tussen de bouwvolumes krijgen eveneens een
we woonbuurt Van ‘t Verlaat en Leliestraat vastgelegd als
informele sfeer en bestaan uit gazon met solitaire bomen.
groene en waterrijke buurt. Daarmee wordt, in aansluiting op de aanwezige kwaliteiten van onder andere de bestaande
Het deelgebied ‘Het Bloemenhof’ sluit met de inrichting en
watergangen en het buurtparkje, een aantrekkelijke woon-
beeldsfeer aan bij de Bloemenbuurt. Hier worden materialen
en leefomgeving gerealiseerd. Met de voorgestelde inrichting
en beplanting afgestemd op deze buurt.
Beeldambitie aansluiten bij de bestaande parkachtige setting
worden tevens bijdragen geleverd aan onder andere klimaat-
(Bron: Buro SRO)
adaptatie, biodiversiteit en ruimte voor ontmoeting.
De Stroken en het Groene veld Verharding
Het streven is een rustig, neutraal en eigentijds beeld, waar-
■
bij inrichtingselementen zich onopvallend schikken in hun groene en bebouwde context. Inrichtingselementen als verlichtingsmasten, afvalbakken, nutsvoorzieningen en hekwerken krijgen over het gehele gebied een uniforme vormgeving conform de DIOR van de gemeente. De deelgebieden ‘De Stroken’ en ‘Het Groene veld’ krijgen Natuurvriendelijke oevers (Bron: Buro SRO)
min mogelijk verharding te krijgen; ■
Materialen die worden toegepast dienen zo duurzaammogelijk te zijn;
■
Voor de materialisering van rijbanen en trottoirs is het streven naar een rustig en eenduidig beeld;
■
Entreeweg, woonstraten en woonpaden wordt uitgevoerd in elementenverharding;
een samenhangend beeld wat betreft de entreeweg en de woonstraten. Hiermee worden deze twee plandelen visueel
De inrichting van de (openbare) buitenruimte dient zo
■
Langs de woonpaden is aan de buitenzijde een strook
met elkaar verbonden. Onderscheid wordt juist gemaakt op
voorzien met versterkt gras of grasbetontegels t.b.v. de
het niveau van de woonpaden en groene en waterrijke ruim-
overrijdbaarheid met een auto;
ten.
■
ling en zijn voorzien in halfverharding. Daar waar sprake
Het deelgebied ‘De Stroken’ bestaat grotendeels uit stroken
is van een calamiteitenontsluiting liggen (deels) stroken
met grondgebonden woningen die allemaal worden ontsloten door woonpaden. Deze paden grenzen aan het groen en/ of water. Direct langs het water worden natuurvriendelijke oevers aangelegd, welke extensief worden beheerd. De rest
Wandelpaden krijgen een informele parkachtige uitstra-
met versterkt gras of grasbetontegels; ■
Parkeervakken worden zoveel als mogelijk ‘groen’ uitgevoerd.
van het groen bestaat uit gazon met solitaire bomen en een Referentiebeeld woonpad met overrijdbare groenstrook
(Bron: Kalliste, project ‘Wonen aan de Meander’, Fahrenheitpad Rotterdam)
< Inrichting (openbare) ruimte
enkele speelplek en straalt een informele sfeer uit. 37
Groen ■
Inrichting van de (openbare) buitenruimte dient zo groen
den aangeplant om deze parkachtige sfeer te nadruk-
mogelijk te zijn om maximaal bij te dragen aan klimaat-
ken en de biodiversiteit te vergroten;
omlijst met een groene haag om het beeld van geparkeerde
Buitenruimtes van appartementencomplexen, die in
auto’s te verzachten.
adaptatie en biodiversiteit; ■ ■
De entreeweg wordt aan de zuidzijde begeleid door een
het groen staan, worden meeontworpen in aansluiting
groenstrook met grote bomen;
op het openbaar gebied.
Het parkeerveld nabij de entree, dient zo groen mogelijk te worden uitgevoerd met grasbetonstenen, bomen en onderbeplanting;. Daarmee wordt het zicht op de auto’s
■
■
Het Bloemenhof Verharding ■
groend en bijgedragen aan klimaatadaptatie;
buurt; ■
mogelijk omlijst met een groene haag om het beeld van ■
Woonstraten, woonpaden en parkeerhof worden uitgevoerd in elementenverharding;
■
Bestaande watergangen worden zo veel als mogelijk verbreed;
■
De inrichting van de (openbare) buitenruimte dient aan te sluiten bij de bestaande beeldsfeer van de Bloemen-
geparkeerde auto’s te verzachten;
Langs de woonpaden is aan de buitenzijde een strook voorzien met versterkt gras of grasbetonstenen;
■
Bestaande en nieuwe watergangen worden, waar moge-
Parkeervakken worden zoveel als mogelijk ‘groen’ uitgevoerd (grasbetonstenen).
lijk, voorzien van taluds met natuurvriendelijke oevers; ■
■
Groenstroken tussen de woonblokken krijgen een infor-
Groen
mele inrichting van gras met een enkele boom. Daarbij
■
mogelijk te zijn om maximaal bij te dragen aan klimaat-
wegen en/of ontmoeting;
adaptatie en biodiversiteit; ■
is een schiereiland voorzien. Deze wordt ingeplant met bomen en onderbeplanting, waarmee het zicht op het
■
38
Inrichting van de (openbare) buitenruimte dient zo groen
zal eveneens ruimte zijn voor onder andere spelen, beTen noordwesten van het bestaande bedrijventerrein
Watergangen worden, waar mogelijk, voorzien van taluds met natuurvriendelijke oevers;
■
Het openbaar groen tussen de nieuwbouw en het be-
bedrijventerrein wordt ontnomen en wordt extra biodi-
staand appartementencomplex (Woonpartners) wordt
versiteit gecreëerd. Het beheer is extensief;
ingericht met gras en een enkele boom;
Boombeplanting in het Groene veld dient in beeldsfeer
Parkeerplaatsen langs de woonstraten worden waar mogelijk
Beplanting De groeninrichting van de openbare ruimte draagt in belangrijke
ontnomen, het straatbeeld en de entree van de wijk verParkeerplaatsen langs de woonstraten worden waar
■
■
Het groen en parkeren wordt zorgvuldig op elkaar afge-
en soort aan te sluiten bij het bestaande buurtpark. Op
stemd. Tussen parkeervakken worden bomen en onder-
enkele plekken dienen bijzondere boomsoorten te wor-
beplanting ingepast;
mate bij aan de sfeer en leefbaarheid van de buurt. De keuze voor beplanting is dat het enerzijds een robuuste (groene) sfeer uitstraalt en anderzijds zoveel als mogelijk aansluit bij het bestaande groen van de omgeving. De openbare ruimte wordt voorzien van bomen, hagen en natuurvriendelijke oevers zoals aangeduid op de themakaart ‘groen’. De locatie van de hagen is gekoppeld aan het parkeren. De boomspiegels worden beplant met robuuste vaste planten of lage heesters. Uitgangspunten voor de beplantingskeuze zijn: ■
ecologische waarden;
■
voorkeur voor inheems;
■
streekeigen en bij dragen aan de biodiversiteit;
■
onderhoudsvriendelijk;
■
ziekteresistent;
■
geen overlast met luis ‘drup’;
■
jaarrond aantrekkelijk.
Bij de aanplant van de bomen moet rekening gehouden worden met voldoende bewortelbare ruimte en het plantvak verbeterd met bomengrond.
4.10 Duurzaamheid Vanuit het stedenbouwkundig plan en het beeldkwali-
Gebouwniveau ■
teitsplan wordt ingezet op een duurzame ontwikkeling
maakt. Daarbij wordt onder andere gekeken
van Van ‘t Verlaat en de Leliestraat. Dit moet ook bij-
naar mogelijkheden van nieuwe energievormen
dragen aan een gezonde leefomgeving. Daarbij gaat het om diverse maatregelen waarop ingezet kan worden. Te denken valt aan onder andere maatregelen op gebouwniveau en maatregelen die toegepast kunnen Ruimte voor spelen en bewegen in openbaar gebied (Bron: Wikipedia, Natuurlijk spelen, Pijnacker)
Gebouwen worden zo duurzaam mogelijk ge-
en het toepassen van ‘groene’ daken en gevels; ■
Gebouwen worden zo mogelijk voorzien van maatregelen om zo de biodiversiteit te stimule-
worden bij de inrichting van de (openbare) buitenruim-
ren en nestgelegenheid/onderkomen te bieden.
te. Dit om in te zetten op minder en andere vormen
Daarbij kan worden gedacht aan onder andere
van energiegebruik, het tegengaan van hittestress,
nestkastjes, vegetatiedaken, etc.
het voorkomen van wateroverlast, het bevorderen van de biodiversiteit, het stimuleren van bewegen en ontmoeten. Hierna worden deze voor de inrichting van de (openbare) buitenruimte en op gebouwniveau beknopt aangegeven.
Inrichting (openbare) buitenruimte ■
Inrichting van de (openbare) buitenruimte dient zo groen mogelijk te zijn om hittestress tegen te gaan, bij te dragen aan het zo lang mogelijk
Nestgelegenheid in gevels
(Bron: Stelis Vastgoedontwikkeling, duurzaam bouwen)
vasthouden van water en de biodiversiteit (o.a. door middel van beplanting en het plaatsen van insectenhotels) te vergroten; ■
(Binnen)tuinen en tussenruimten dienen een zo groen mogelijk inrichting te krijgen, waar tevens ruimte is voor activiteiten en ontmoeten;
■
De openbare ruimte nodigt uit om te bewegen, waarbij ingezet wordt om een ‘ommetje’ te kunnen maken.
Referentiebeeld groen parkeervak
(Bron: Marseillebuiten, square-grasbetonsteen)
39
40
Themakaarten en profielen
< Foto-impressie directe omgeving en bestaande situatie (Bron: Buro SRO)
41
Kabels en leidingen
42
Rijcurves
43
Huisvuilroute en loopafstanden
44
Milieu- en geluidcontouren
45
Kaveloppervlakten
46
Bouwblokken en eigendom
47
Woningprogramma en parkeren Programma SP Van 't Verlaat - Leliestraat 22-03-2022 Bloknr.
Eigenaar
Type woning
Categorie woning
Beukmaat
Dieptemaat
opp. BVO
aantal woningen
p-norm excl bezoek
benodigd
p-norm bezoek
benodigd
1a 1b Het Bloemenhof 1c 1d 1e
SYN SYN SYN SYN SYN
Rijwoning Tweekapper Rijwoning Rijwoning Tweekapper
EGW middelduur koop 2^1 kapper groot (6m) EGW middelduur koop EGW middelduur koop 2^1 kapper groot (6m)
4,80 6,00 5,10 4,80 6,00
8,8 11,4 10,2 8,8 11,4
106 234 165 106 234
4 2 12 9 2
2,0 2,3 2,3 2,0 2,3
8 4,6 27,6 18 4,6
0,3 0,3 0,3 0,3 0,3
1,2 0,6 3,6 2,7 0,6
2 3 4 5 6
WP SYN SYN SYN SYN
7 8 9 10 11 12
WP WP SYN SYN SYN SYN
Rijwoning Tweekapper Rijwoning Tweekapper Rijwoning Rijwoning Appartementen Rijwoning Appartementen Rijwoning Rijwoning
EGW middenhuur 2^1 kapper groot (6m) EGW dure koop 2^1 kapper groot (6m) EGW betaalbare koop EGW soc. huur app soc huur EGW middeldure koop app dure koop EGW betaalbare koop EGW middeldure koop
5,10 6,00 5,70 6,00 3,60 4.8
9,2 11,4 10,2 11,4 9,2 9,2
5,40
10,2
3,60 5,40
9,2 10,2
140 96 174 80 80 132 96 165 111 80 165
10 4 7 4 10 8 22 8 32 17 11
2,2 2,3 2,3 2,3 1,5 1,7 1,7 2,3 2 1,5 2,3
22 9,2 16,1 9,2 15 13,6 37,4 18,4 64 25,5 25,3
0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3
3 1,2 2,1 1,2 3 2,4 6,6 2,4 9,6 5,1 3,3
13 14 15 16
WP WP WP ZS
Groepswoning Appartementen Appartementen Zevenster
soc. huur app. middenhuur app. soc. huur Zorgwoningen 4 plaatsen palliatieve zorg Kapsalon Huisarts -1 behandelkamer Aanleunwoningen soc. huur Aanleunwoningen middenhuur
77 96 96
20 20 33 80 4
1,7 2,0 1,7
34 40 56,1
0,3 0,3 0,3
20 20
1,0 1,0
6 6 9,9 26,9 5,4 0,8 3,2 6 6
De Stroken
Het Groene veld
WP WP
25 7,60 7,60
9,6 11,1
96 96
Compenseren parkeerplaatsen woningen Tirionstraat
359
Wonen
80 Zorgwoningen Palliatieve zorg Kapsalon Huisarts
aantal pp
235 235 40 40
448,6 70,5 40,0 12,0 25,0 9,3 10,6 1,2 4,2 4,2 0,8 3,2 2,7 632,3
Totaal
ochtend
50% 10% 50% 10% 50% 100% 70% 100% 75% 100% 100% 100% 100%
Aanwezig in SP openbaar Aanwezig SP privé + parkeergarage Benodigd conform aanwezigheid
Verschil:
48
4
p-openbaar
middag
224 7 20 1 13 9,3 7,4 1,2 3,2 4,2 0,8 3,2 2,7 297
50% 20% 50% 20% 50% 100% 50% 100% 75% 100% 75% 75% 100%
87 4
2
10 8 7 8
10 4 7 4
32
32
11
11
20
20
5x MIVA 10x elektrisch
5x MIVA 12x elektrisch 199
455 92 547
0
90% 80% 100% 80% 90% 80% 35% 100% 15% 25% 10% 10% 25%
403,7 56,4 40,0 9,6 22,5 7,4 3,7 1,2 0,6 1,1 0,1 0,3 0,7 547,3
100% 0% 25% 0% 100% 10% 0% 100% 0% 0% 0% 0% 0%
104
92,0
zaterdag
nacht
middag
449 0 10 0 25 0,9 0,0 1,2 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 486
80% 70% 100% 70% 80% 10% 20% 100% 15% 25% 10% 10% 25%
359 49 40 8 20 0,9 2,1 1,2 0,6 1,1 0,1 0,3 0,7 484
60% 60% 100% 60% 60% 100% 70% 100% 90% 25% 100% 10% 25%
zondag avond
269 42 40 7 15 9,3 7,4 1,2 3,8 1,1 0,8 0,3 0,7 398
3x MIVA 2x elektrisch
169
119
koopavond avond
224 14 20 2 13 9,3 5,3 1,2 3,2 4,2 0,6 2,4 2,7 302
514
bijzonder
2
632
werkdagen
aantal
15,0 20,0 2,0 8,0 7,0 1,0 1,0 5,0
1,74
Totaal aantal benodigd parkeerplaatsen:
Aanwezigheid percentages SP Van 't Verlaat en De Zevenster 22-03-2022
Woningen bewoners totaal Woningen bezoekers Aanleunwoning/verzorgingsflat Aanleunwoning bezoekers Extra parkeerplaatsen Tirionstraat Medewerkers groepswoningen Bezoekers groepswoningen Medewerkers palliatieve zorg Bezoekers palliatieve zorg Ondersteunende diensten Kapper Huisarts Vrijwilligers
0,3 0,3
eigen terr. conform norm
25
Totaal
Type
20 20
p-eigen terrein
80% 100% 100% 100% 80% 80% 35% 100% 40% 25% 0% 10% 25%
middag
359 71 40 12 20 7,4 3,7 1,2 1,7 1,1 0,0 0,3 0,7 517
70% 70% 100% 70% 70% 100% 100% 100% 100% 25% 0% 10% 25%
314 49 40 8 18 9,3 10,6 1,2 4,2 1,1 0,0 0,3 0,7 457
455
Profielen
49
1. Leliestraat - Buurtpark - Appartementengebouw
2. Leliestraat
50
3. Schoolstraat
4. Stampioenstraat - Schoolstraat
5. Woonveld groene tussenruimte
51
6. Noordelijke woonstraat
7. Stampioenstraat - appartementengebouw
52
8. Noordelijke entreeweg - appartementengebouw
9. Knibbelweg
53
10. Parkeercluster - bedrijventerrein
11. Centrale watergang - appartementengebouw
54
12. Zuidelijke entreeweg - parkeercluster
13. De Zevenster - Noordelijke Dwarsweg
55
14. Centrale watergang - De Zevenster
56
57
burosro.nl
stedenbouw
+
ruimtelijke ordening
+
ontwikkelingsmanagement
Bijlage bij toelichting 2a. Milieuhygiënisch vooronderzoek 15-06-2021
Milieuhygiënisch vooronderzoek NEN 5725 Noordelijke Dwarsweg, Knibbelweg en Leliestraat Zevenhuizen 21-2111-R01AvH
COLOFON
Opdrachtgever
Buro SRO ’t Goylaan 11 3525 AA Utrecht
Locatie
Noordelijke Dwarsweg, Knibbelweg en Leliestraat te Zevenhuizen
Type onderzoek
Milieuhygiënisch vooronderzoek NEN 5725
Rapportnummer
21-2111-R01AvH
Datum rapport
15 juni 2021
Auteur
Dhr. A.J. van Houwelingen Projectleider Bodem
Kwaliteitscontrole
Mevr. M. Penders Projectleider Bodem
Inventerra Nijverheidsweg 34 3341 LJ Hendrik-Ido-Ambacht (078) 682 24 55 info@inventerra.nl
Vooronderzoek NEN 5725 Sportvelden Vierde Tochtweg te Zevenhuizen 21-2111-R01AvH
INHOUDSOPGAVE
1.
INLEIDING .......................................................................................................................... 1
2.
MILIEUHYGIËNISCH VOORONDERZOEK NEN 5725 .............................................................. 2
3.
HYPOTHESE ........................................................................................................................ 5
4.
CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN ...................................................................................... 7
BIJLAGEN 1. 2. 3.
Weergave onderzoekslocatie Resultaten vooronderzoek Kwaliteitsaspecten van het onderzoek
Vooronderzoek NEN 5725 Sportvelden Vierde Tochtweg te Zevenhuizen 21-2111-R01AvH
1. INLEIDING
In opdracht van Buro SRO heeft Inventerra een milieuhygiënisch vooronderzoek conform de NEN 5725 (hierna: vooronderzoek) verricht voor een locatie aan de Noordelijke Dwarsweg, Knibbelweg en Leliestraat te Zevenhuizen. De aanleiding voor het vooronderzoek is de voorgenomen wijziging van de bestemming. Het doel voor het vooronderzoek is het opstellen van een hypothese over de bodemkwaliteit ten behoeve van een eventueel uit te voeren bodemonderzoek (aanleiding A uit de NEN 5725:2017). Onderhavig vooronderzoek is uitgevoerd conform de NEN 5725:2017 (Strategie voor het uitvoeren van milieuhygiënisch vooronderzoek). Die norm beschrijft de werkwijze voor het uitvoeren van het vooronderzoek naar de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem. Het doel van het vooronderzoek is inzicht krijgen in de mogelijke aanwezigheid van verontreinigingen op de locatie. Hierbij wordt een inschatting gemaakt van de aard, mate, oorzaak en ligging van mogelijke verontreinigingen. Kwaliteit Inventerra is door TÜV Nederland gecertificeerd voor de algemene kwaliteitsnorm NEN-EN-ISO 9001. Inventerra verklaart hierbij geen organisatorische, financiële of juridische binding te hebben met de opdrachtgever en/of de onderhavige onderzoekslocatie en verklaart daarmee te voldoen aan de vereisten zoals gesteld in Kwalibo (Besluit uitvoeringskwaliteit bodembeheer).
In onderhavig rapport wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de uitvoering en resultaten van het vooronderzoek. In hoofdstuk 3 worden de verschillende onderzoeksvragen beantwoord, waarna één of meer hypotheses worden geformuleerd, gebaseerd op de verzamelde informatie. In hoofdstuk 4 worden ten slotte conclusies getrokken uit het vooronderzoek.
Vooronderzoek NEN 5725 Noordelijke Dwarsweg, Knibbelweg en Leliestraat te Zevenhuizen 21-2111-R01AvH
pag. 1 van 7
2. MILIEUHYGIËNISCH VOORONDERZOEK NEN 5725