Bijlage 3 Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas, Rigo, 10 oktober 2024 A24.002215

figuur 28 Huidige en gewenste woning van de verhuisgeneigde lege-nester.

Bron: RIGO op basis van gegevens van CBS en Gemeente Zuidplas.

Rapport Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas 33

Links in de figuur zien we hoe deze groep nu woont. Het grootste deel (45 procent) woont in ruimte eengezinswoningen, gevolgd door kleine eengezinswoningen (30 procent). Daarvan woont het grootste deel in een koopwoning. In totaal woont een kwart in een appartement, waarvan de meerderheid in een huurappartement. Dat is niet onverwacht: in de Zuidplas zien we relatief weinig koopappartementen (figuur 6). Het rechterdeel van de figuur geeft weer naar wat voor woning deze groep wil verhuizen. Het grootste deel wil een driekamerappartement, zowel koop als huur. Nadere analyse laat zien dat er weinig doorstromers overstappen van segment. Huidige huurders zoeken veelal een huurwoning; huidige kopers willen verhuizen naar een andere koopwoning. Ook zien we dat de gewenste woning in weinig gevallen een ruime eengezinswoning is. De voorkeur gaat uit naar (middel)grote appartementen en kleine eengezinswoningen – ook in de koopsector. Al met al betekent dat: bouwen van kleinere maar passende woningen (zowel eengezins als appartementen) voorziet in de woonwens van lege-nesters. Wanneer zij verhuizen, laten ze hun grote eengezins(koop)woningen achter. Vervolgens kan een gezin de woning betrekken, en voorzie je in hun woningbehoefte zonder allemaal grote eengezinswoningen te bouwen.

4.2 Wat komt vrij? We weten al wat senioren met een doorstroomwens potentieel vrijmaken uit de voorraad, namelijk de woningen waar ze nu in wonen. Dit zijn in Zuidplas vooral (grote) eengezinskoopwoningen. Daarmee is de doorstroming nog niet ten einde. De woningen die door senioren worden achtergelaten maken het andere woningzoekenden mogelijk een stap te maken. Daaronder bevinden zich ook weer doorstromers. Dit kunnen opnieuw downsizers zijn, maar ook “opstromers”, van een kleinere naar een grotere eengezinswoning of van een huurwoning naar een koopwoning of van een appartement naar een eengezinswoning. En deze doorstromers laten op hun beurt ook weer een woning achter. Met behulp van het RIGO verhuisketenmodel hebben we kunnen schatten wat de extra opbrengst aan vrijkomende woningen in Zuidplas zijn in eventuele volgende schakels van de verhuisketens, gesteld dat de lege-nesters met een doorstroomwens allemaal zouden verhuizen. De uitkomst is weergegeven in figuur 29. De eerste schakel bestaat dan uit de huidige woningen van de lege-nesters. Deze zijn links in de figuur weergegeven. Daaraan vooraf gaan nog de nieuwe woningen die nodig zijn om die huidige senioren te laten verhuizen. Die voorafgaande stap is hier niet in beeld. We gaan ervan uit dat het lukt om deze senioren te laten doorstromen. Rechts in de figuur staan de vrijkomende woningen in de volgende schakels.

Dit zijn er minder. Veel lokale ketens worden namelijk verbroken doordat woningen worden betrokken door ofwel starters ofwel vestigers van buiten de gemeente.

Rapport Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas 34

figuur 29 Uit voorraad vrijkomende woningen in Zuidplas indien alle lege-nesters met een doorstroomwens ook daadwerkelijk verhuizen.

Bron: RIGO verhuisketenmodel.

Kwalitatief zien we dat ook in de volgende schakels opnieuw veel eengezinswoningen vrijkomen. Hierin weerspiegelt zich de voorraad, die nu eenmaal veel eengezinswoningen bevat. Het gaat in die volgende stappen niet meer om “downsizers”, maar ook bijvoorbeeld om doorstromers van een kleine naar een grotere eengezinswoning binnen de gemeente. De vrijkomende woningen zijn niet alleen aantrekkelijk voor woningzoekenden uit Zuidplas zelf, maar ook voor woningzoekenden van buiten de gemeente. Zo kan het gebeuren dat de meerderheid van de verhuisketens wordt verbroken door vestigers. Kleinere eengezinswoningen zijn bijvoorbeeld ook heel aantrekkelijk voor koopstarters / doorstromers uit (regio) Rotterdam. In het rekenvoorbeeld worden in de eerste schakel 600 woningen vrijgemaakt. Van de daaruit ontstane ketens worden er uiteindelijk naar schatting 100 beëindigd door starters uit de gemeente Zuidplas. Dat is één op de zes. De rest (500) van de ketens wordt beëindigd door vestigers, die eventueel ook weer een woning achterlaten buiten de gemeente. Daar tussenin zitten nog 230 doorstromers binnen de gemeente. In tabel 13 wordt de totale potentiële opbrengst getoond. tabel 13 Potentiële verhuizingen als alle verhuisgeneigde lege-nesters daadwerkelijk verhuizen.

lokale doorstromers, eerste schakel lokale doorstromers, volgende schakels lokale starters vestigers totaal verhuisd

aantal 600 230 100 500 1.430

Bron: RIGO verhuisketenmodel

Uiteindelijk zorgen 595 doorstromende lege-nesters er dus voor dat er in totaal 1.430 huishoudens aan een andere woning worden geholpen, een verhuisketen van gemiddeld 2,4. Anders gezegd, met de bouw van 100 woningen voor doorstromende lege-nesters, die ook daadwerkelijk worden betrokken door doorstromende lege-nesters, worden behalve die 100 doorstromers nog eens 140 andere woningzoekenden aan een woning geholpen, zowel lokale starters als vestigers.

Rapport Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas 35

Implicaties voor het bouwprogramma Potentieel is er veel te bereiken met doorstroming van lege-nesters. Zelfs als er maar een klein deel van de huidige vijfhonderd woningzoekende lege-nesters verhuist, komen er eengezinswoningen uit voorraad vrij die dan niet nieuw gebouwd hoeven worden en die ook moeilijk meer gebouwd kunnen worden. Daar kunnen dan jonge (aanstaande) gezinnen van profiteren. En zoals we al lieten zien, wordt de vijver potentiële downsizers er met de vergrijzing alleen maar groter op. De opbrengst van downsizen zit hem behalve in het vrijspelen van grote woningen ook in het “verlengen” van de verhuisketens. Bouwen voor starters levert per nieuwe woning slechts één verhuizing op. Met elke tien doorstromende lege-nester daarentegen worden nog eens veertien andere woningzoekenden geholpen. Ongeveer één op de zes door lege-nesters achtergelaten woningen helpt via-via ook een starter uit Zuidplas aan een woning in de gemeente. De doorstroming helpt daarnaast vooral nog meer lokale doorstromers (voormalige starters) en vestigers van buiten. Als we aannemen dat sommige vestigers ook weer een woning achterlaten is het aantal verhuizingen zelfs nog groter. Uiteindelijk eindigen alle ketens ergens in Nederland bij een starter.

Om doorstroming van de lege-nester mogelijk te maken is het wel nodig om aantrekkelijke producten voor deze groep te bouwen, anders blijven ze zitten. Appartementen zijn een optie, maar dan op zijn minst met drie kamers. Ook kan men denken aan kleine eengezinswoningen, eventueel geclusterd en levensloopbestendig. Aantrekkelijk aanbod voor downsizers is een noodzakelijke voorwaarde, maar geen garantie dat de doelgroep ook echt de stap zet. Flankerend beleid in de vorm van verhuiscoaches en gerichte marketing zal de slaagkans vergroten. Maar het begint bij een aantrekkelijk product. Daarbij geldt dat driekamerappartementen voor meerdere doelgroepen aantrekkelijk zijn.

Rapport Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas 36

Samenvattende conclusie Bouwopgave groter dan de bouwplannen In de huidig bekende plancapaciteit voor de vier bestaande dorpen staan ruim 2.500 woningen gepland. Dat zal niet voldoende zijn om te voorzien in de aanvullende woningbehoefte (+2.850 woningen tot het jaar 2035). De totale bouwopgave in de periode 2024-2035, inclusief inlopen van het reeds bestaande tekort bedraagt zelfs +3.200 woningen. Dit geldt voor de gemeente als geheel; we zien wel verschillen tussen de dorpen. In Moerkapelle en Zevenhuizen staan meer woningen in de planning dan de totale bouwopgave behoeft. In Moordrecht en Nieuwerkerk a/d IJssel zien we dat er minder woningen in de planning staan dan de woningbehoefte. Voor een deel zal deze lokale bouwopgave worden opgevangen in het Vijfde dorp, waar zo’n 8.000 woningen in de woningbouwplanning staan. Er ontstaat daarmee overloop van de woningbehoefte in de vier bestaande dorpen naar het Vijfde dorp. Dat gaat echter niet zonder consequenties. Bouw je in een dorp minder woningen dan de behoefte, dan heeft niet elke groep daar even veel last van. De bewoner die al “goed” woont en geen reden ziet om te verhuizen, blijft wonen waar die woont. Het is een ander verhaal voor de groepen met een verhuiswens. Denk daarbij aan de (lokale) starters / jongeren en gezinnen die groter willen wonen.

Als er weinig (geschikte) woningen beschikbaar komen omdat die niet worden bijgebouwd is er steeds minder aanbod voor deze groepen. Dat zal onder meer resulteren in minder beschikbaar aanbod, en prijsopdrijving van het geringe aanbod dat wél vrijkomt. Gevolg hiervan is dat deze huishoudens op plaatsen / locaties zijn aangewezen waar wel wordt gebouwd, zoals het Vijfde dorp of andere gemeenten in de regio. Dat gaat niet zonder consequenties. Het zal resulteren in een afname van “jonge” huishoudens in de vier bestaande dorpen en daarmee verdere vergrijzing met alle consequenties van dien. Totale kwantitatieve opgave vergeleken met de plancapaciteit.

aanvullende behoefte tot 2035 Moerkapelle 130 Moordrecht 760 Nieuwerkerk a/d IJssel 1.280 Zevenhuizen 680 Zuidplas 2.850

huidig tekort 45 65 165 75 355

totale opgave 175 825 1.445 755 3.205

plancapaciteit 510 130 920 950 2.510

saldo 335 -695 -525 195 -695

Bron: RIGO op basis van gegevens van CBS en Gemeente Zuidplas.

De behoefte aan sociale huurwoningen en eengezinskoopwoningen We zien dat er in kwalitatief opzicht ook discrepanties bestaan tussen de bouwopgave en plancapaciteit. Zo staan er te weinig woningen in het sociale segment in de planning ten opzicht van de behoefte. De sociale huursector is een segment waar veel jongeren een eerste stap maken. Als je de “achtergebleven starter” wilt helpen aan een woning, dan zullen er meer woningen in het sociale segment moeten bijkomen. Daarnaast is duidelijk dat er verschil zit in de behoefte en de geplande bouw van eengezinskoopwoningen. Als we uitgaan van een trendmatige behoefteontwikkeling, zien we dat de totale opgave in dit segment bijna dubbel zo groot is als de planning. De (aanstaande) gezinnen hebben de traditionele woonwens van een eengezinswoning. Echter, de vergrijzing in Zuidplas betekent dat een steeds groter deel van de (grote) eengezinswoningen in de toekomst bewoond wordt door oudere huishoudens, vaak lege-nesters. Bij gebrek aan een goed alternatief aanbod, zal deze groep niet snel verhuizen. Hun woningen komen dan niet vrij uit de Rapport Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas 37

voorraad. Als je in de verhuiswens van (aanstaande) gezinnen wilt voorzien, betekent dit dat dat je veelal eengezinswoningen moet bijbouwen. Doe je dat niet, dan blijven deze woningen bewoond door de lege-nesters en zullen gezinnen hun woonwens moeten bijstellen. Zij zullen dan genoegen moeten nemen met een kleinere eengezinswoning / appartement, of op zoek naar de gewenste woning elders. Inzetten op doorstroming Om aantrekkelijk aanbod te houden voor (aanstaande) gezinnen, zullen er (ruime) eengezinskoopwoningen beschikbaar moeten komen. Dat hoeft echter niet alleen met nieuwbouw: het is mogelijk om eengezinskoopwoningen vrij te krijgen zonder ze bij te bouwen. De sleutel zit in doorstroming van de groepen die nu ruim wonen in dergelijke woningen: de lege-nester. Realiseer middels nieuwbouw een gedegen alternatief dat aantrekkelijk is voor hen om naartoe te verhuizen en hun ruime woning komt beschikbaar, bijvoorbeeld voor een gezin. Het klopt dat niet alle lege-nesters (op dit moment) willen verhuizen. Echter, zij die dat wel willen hebben duidelijk een voorkeur voor downsizen: de stap van een grote woning naar een kleinere, passende woning. Maar pas op: een kleinere woning moet niet te klein zijn. In de huur gaat het voornamelijk om de stap naar een driekamerappartement – in de koop zien we daarnaast ook de voorkeur aan kleinere eengezinswoningen.

Als zij verhuizen, komt hun woning beschikbaar voor (aanstaande) gezinnen die een grote eengezinswoning wensen. Wanneer zij een woning achterlaten, bijvoorbeeld het appartement waar ze wonen, komt er ook aanbod vrij voor jongeren / starters die nu geen geschikte woning kunnen krijg. Met doorstroming breng je dus een verhuisketen op gang die meerdere groepen aan een woning help. Dilemma’s De werkelijkheid lijkt toch minder eenvoudig dan “alles bouwen voor de doorstroming”. Dilemma bij de nieuwbouwprogrammering is dat starters / jongeren om te beginnen al moeite hebben om een start te maken op de woningmarkt. Het actuele woningtekort is een urgent probleem en raakt vooral starters. Zij zijn al blij met een betaalbaar appartement en die mag desnoods klein zijn als dit de betaalbaarheid ten goede komt. Het “probleem” van “te ruim wonende” lege-nesters is minder urgent; deze mensen hebben immers al een woning. Er is dan veel voor te zeggen om bij nieuwbouw prioriteit te leggen bij starterswoningen. Een kenmerk van kleine startersappartementen is wel dat de meeste (veelal jonge) bewoners daarvan op een gegeven moment toch weer willen doorverhuizen. Jongeren blijven niet jong en meestal ook niet alleenstaand. Op een gegeven moment zullen ze hun starterswoning zijn ontgroeid en willen ze een volgende stap maken. Zo komt het belang van “downsizers” toch weer om de hoek kijken.

Ruime gezinswoningen zijn er wel, alleen ze zijn al bewoond. Lukt het niet om ruimere gezinswoningen uit de voorraad vrij te krijgen, dan krijgt je de situatie dat jonge (aanstaande) gezinnen krap komen te wonen in hun starterswoning, terwijl hun ouders twee slaapkamers leeg hebben staan. Tenzij alsnog eengezinswoningen worden bijgebouwd, zoals in het Vijfde dorp. En om over jongeren die willen starten nog maar te zwijgen – voor hen komt in die situatie geen woning beschikbaar. Echter, bouwen voor de lege-nester komt indirect ook ten goede van de gezinnen, en de jongeren / starters. Het is niet zo tastbaar als de bouw van starterswoningen, maar levert een betere dynamiek op de woningmarkt op lange termijn. Een bijkomend dilemma bij bouwen voor lege-nesters is dat dit weliswaar grote woningen oplevert (nieuw dan wel uit de voorraad), maar dat deze opbrengst deels “weglekt” naar woningzoekenden van buiten de gemeente. Daardoor komen er uiteindelijk ook starterswoningen vrij, maar die liggen dan elders in de regio, bijvoorbeeld in Rotterdam. Rapport Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas 38

Bijlage(n) Bijlage A Woningbehoefteontwikkeling per dorp, uitgesplitst naar woningtype en eigendom

segment Moerkapelle huur, app. huur, egw. koop, app. koop, egw. totaal Moordrecht

voorraad 2024 180 350 40 1.260 1.830

woningbehoefte 2035 2045 160 160 340 340 60 70 1.400 1.510 1.960 2.080

aanvullende behoefte tot 2035 2035-2045 -20 0 -10 0 + 20 + 10 + 140 + 110 + 130 + 120

huur, app. huur, egw. koop, app. koop, egw. totaal

600 640 220 2.150 3.610

710 710 310 2.640 4.370

810 800 370 3.100 5.080

+ 110 + 70 + 90 + 490 + 760

+ 100 + 90 + 60 + 460 + 710

Nieuwerkerk huur, app. a/d IJssel huur, egw. koop, app. koop, egw. totaal

1.860 1.130 610 5.920 9.520

2.120 1.180 790 6.710 10.800

2.380 1.280 930 7.540 12.130

+ 260 + 50 + 180 + 790 + 1.280

+ 260 + 100 + 140 + 830 + 1.330

Zevenhuizen huur, app. huur, egw. koop, app. koop, egw. totaal

360 850 110 2.580 3.900

370 920 150 3.140 4.580

390 960 190 3.540 5.080

+ 10 + 70 + 40 560 + 680

+ 20 + 40 + 40 + 400 + 500

Zuidplas

3.000 2.970 980 11.910 18.860

3.360 3.150 1.310 13.890 21.710

3.740 3.380 1.560 15.690 24.370

+ 360 + 180 + 330 + 1.980 + 2.850

+ 380 + 230 + 250 + 1. 800 + 2.660

huur, app. huur, egw. koop, app. koop, egw. totaal

Bron: RIGO op basis van gegevens van CBS en Gemeente Zuidplas.

Rapport Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas 39

Bijlage B Woningbehoefteontwikkeling per dorp, uitgesplitst naar prijssegment

segment Moerkapelle sociale huur huur midden en hoog koop betaalbaar koop tot 390.000 koop vanaf 390.000 totaal Moordrecht

voorraad 2024 440 80 80 310 910 1.830

woningbehoefte 2035 2045 420 420 80 80 90 90 340 370 1.030 1.110 1.960 2.080

aanvullende behoefte tot 2035 2035-2045 -20 0 0 0 +10 0 + 30 + 30 + 120 + 80 + 130 + 120

sociale huur huur midden en hoog koop betaalbaar koop tot 390.000 koop vanaf 390.000 totaal

1.140 110 320 750 1.290 3.610

1.300 120 400 930 1.620 4.370

1.470 140 470 1.100 1.890 5.080

+ 160 + 10 + 80 + 180 + 330 + 760

+ 170 + 20 + 70 + 170 + 270 + 710

Nieuwerkerk sociale huur a/d IJssel huur midden en hoog koop betaalbaar koop tot 390.000 koop vanaf 390.000 totaal

2.650 340 490 1.810 4.230 9.520

2.920 3.240 370 420 580 670 2.110 2.400 4.810 5.390 10.800 12.130

+ 270 + 30 + 90 + 300 + 580 + 1.280

+ 320 + 50 + 90 + 290 + 580 + 1.330

Zevenhuizen sociale huur huur midden en hoog koop betaalbaar koop tot 390.000 koop vanaf 390.000 totaal

1.060 150 130 600 1.950 3.900

1.140 160 160 730 2.400 4.580

1.180 170 180 830 2.720 5.080

+ 80 + 10 + 30 + 130 + 450 + 680

+ 40 + 10 + 20 + 100 + 320 + 500

Zuidplas

5.290 680 1.020 3.470 8.380 18.860

5.780 6.310 730 810 1.230 1.410 4.110 4.700 9.860 11.110 21.710 24.370

+ 490 + 50 + 210 + 640 + 1.480 + 2.850

+ 530 + 80 + 180 + 590 + 1.250 + 2.660

sociale huur huur midden en hoog koop betaalbaar koop tot 390.000 koop vanaf 390.000 totaal

Bron: RIGO op basis van gegevens van CBS en Gemeente Zuidplas.

Rapport Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas 40

Rapport Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas 41