Bijlage 3 Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas, Rigo, 10 oktober 2024 A24.002215
Tekst van het document
Rapport
Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas Gemeente Zuidplas
Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas Gemeente Zuidplas
Datum
10 oktober 2024
Opdrachtgever:
Gemeente Zuidplas
Contactpersoon:
Pascale van der Wekken
Nadere inlichtingen:
Tobias Meppelink; tobias.meppelink@rigo.nl; [06 26641420]
Projectnummer:
P48590
RIGO is lid van de Vereniging voor Beleidsonderzoek (VBO) en gecertificeerd volgens ISO 9001:2015 WWW.RIGO.NL INFO@RIGO.NL
DE RUIJTERKADE 112-C AMSTERDAM POSTBUS 2805 1000 CV AMSTERDAM
IBAN NL 14 INGB 0002903851 BTW NR NL 0092.84.461.B.01
T 020 522 11 11 KVK 33227618
Inhoud Inleiding
1
1
Huidige situatie
2
1.1
Huishoudens
2
1.2
Woningvoorraad
5
1.3
Woonsituatie en woonbezetting
12
2
3
4
Het huidige woningtekort als opgave
17
2.1
De kwantitatieve woningbehoefte
17
2.2
Het opgelopen woningtekort
19
Toekomstige groei en woningbehoefte
23
3.1
Eigen behoefte
23
3.2
Trendmatige ontwikkeling
24
Inzetten op doorstroming
30
4.1
Doorstroompotentie
30
4.2
Wat komt vrij?
34
Samenvattende conclusie
37
Bijlage(n)
39
Inleiding De gemeente Zuidplas heeft behoefte aan up-to-date inzichten in de woningmarkt en de woningbehoefte van de gemeente als geheel en de dorpen Moerkapelle, Moordrecht, Nieuwerkerk aan den IJssel en Zevenhuizen afzonderlijk. Dit woningbehoefteonderzoek biedt deze inzichten, aan de hand van een analyse van de woningmarkt in de gemeente Zuidplas en de vier dorpen. Het onderzoek focust zich op de behoefteontwikkeling van de bestaande vier dorpen; we laten de woningbouwplannen voor het Vijfde dorp buiten beschouwing in de behoefteraming. Het Vijfde dorp zal voor een deel voorzien in de lokale woningbehoefte, maar zal ook fungeren als bestemming voor de (boven)regionale woningbehoefte. Het onderzoek is als volgt opgebouwd: de analyse in hoofdstuk 1 biedt inzichten in de huidige woningvoorraad en woonsituatie van de huishoudens in Zuidplas. In hoofdstuk 2 analyseren we het huidige opgelopen woningtekort, waar we de focus leggen op thuiswonende jongeren die willen starten maar dat niet kunnen. Als we de huidige situatie inzichtelijk hebben gemaakt, maken we de stap naar de toekomst in hoofdstuk 3. Dat doen we aanvankelijk aan de hand van twee scenario’s. Ook bespreken we in dit hoofdstuk de trendmatige ontwikkeling van de woningbehoefte – en spiegelen we dit aan de bestaande woningbouwplannen. In hoofdstuk 4 bespreken we een derde scenario: inzetten op doorstroming.
Daarin laten we zien wat de doorstroompotentie is in Zuidplas, en wat voor doorstroming er dan op gang komt. Dit onderzoek is geen blauwdruk voor beleid – en de uitkomsten zijn niet bedoeld als kant-en-klaar woningbouwprogramma. Het is vrijwel onmogelijk om in de analyses rekening te houden met alle complexiteiten van woningbouw, zoals veranderende bouwkosten, woningbouwlocaties, etc. Het doel van dit onderzoek is om inzichtelijk te maken hoe de behoefte ontwikkelt, en dat er meerdere manieren zijn om te voorzien in de toekomstige woningbehoefte. Het biedt handvatten en perspectieven om invulling te geven aan het gemeentelijk woningbouwprogramma. De analyses in dit onderzoek zijn gedaan op basis van het meest recente WoON-onderzoek uit 2021. Op basis van dit onderzoek en actuele gegevens van de gemeente Zuidplas, de woningcorporaties en het CBS, ontwikkelen we een woningmarktsimulatie van de huidige situatie in gemeente Zuidplas. Weergave en duiding van de uitkomsten in deze rapportage vindt plaats op het schaalniveau van de gemeente als geheel, als mede de vier dorpen. Om schijnzekerheid te voorkomen zijn de meeste getallen in tabellen en figuren afgerond op tien- of honderdtallen. Door deze afronding kan het voorkomen dat de randtotalen van tabellen niet exact gelijk zijn aan de optelsom van de (afgeronde) aantallen.
Ook kunnen hierdoor kleine verschillen tussen tabellen optreden.
Rapport Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas 1
1
Huidige situatie 1.1 Huishoudens De gemeente Zuidplas telt anno 2024 in totaal circa 19.490 huishoudens. In tabel 1 is te zien hoe dit aantal verdeeld is over de vier dorpen gemeenten. Ongeveer de helft van alle huishoudens is woonachtig in Nieuwerkerk aan de IJssel, gevolgd door Zevenhuizen, Moordrecht en Moerkapelle. tabel 1
Huishoudens per dorp in 2024. Bron: CBS; bewerking RIGO.
Moerkapelle Moordrecht Nieuwerkerk a/d IJssel Zevenhuizen Gemeente Zuidplas
aantal huishoudens 1.890 3.730 9.850 4.020 19.490
Bron: RIGO op basis van gegevens van CBS en Gemeente Zuidplas.
Huishoudensamenstelling en leeftijd In figuur 1 is te zien hoe de verschillende huishoudenstypen zich per dorp tot elkaar verhouden. Hoewel de cijfers per dorp verschillen, is een kwart van alle huishoudens in de gemeente alleenstaande. Nog eens een derde is stel zonder kinderen. De grootste groep bestaat uit gezinnen. In Moerkapelle en Zevenhuizen is dit bijna de helft. figuur 1
Huishoudens naar samenstelling.
Bron: RIGO op basis van gegevens van CBS en Gemeente Zuidplas.
In figuur 2 is de verdeling naar leeftijd weergegeven. Bijna de helft van alle huishoudens behoort tot de middenleeftijdsklasse – de 40 tot 65-jarigen. Dit geldt voor alle dorpen, en daarmee ook de hele gemeente Zuidplas. We zien dat 3 op de 10 huishoudens in de gemeente 65-plus is – waarvan grofweg de helft 75-plus. In Moordrecht en Nieuwerkerk zien we een relatief verder vergrijsde bevolking dan in Moerkapelle en Zevenhuizen. Rapport Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas 2
figuur 2
Huishoudens naar leeftijd.
Bron: RIGO op basis van gegevens van CBS en Gemeente Zuidplas.
In figuur 3 is te zien hoe de typen huishoudens verschillen in leeftijdsopbouw. Gezinnen bestaat voor het overgrote deel uit de middenleeftijdsklasse. De vergrijzing zit vooral in de groepen alleenstaand en paren zonder kinderen: grofweg de helft van beide groepen is ouder dan 65 jaar. figuur 3
Huishoudens naar leeftijd en samenstelling, gemeente Zuidplas.
Bron: RIGO op basis van gegevens van CBS en Gemeente Zuidplas.
Rapport Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas 3
Inkomen Wat betreft inkomen, zien we dat 37 procent van de huishoudens in de gemeente Zuidplas een inkomen heeft tot de DAEB-inkomensgrens.1 Zij behoren daarmee tot de doelgroep sociale huur. Twee op de tien huishoudens hebben een inkomen vanaf de DAEB-grens tot 2x modaal (€84.470, prijspeil 2024). Ruim 40 procent heeft een inkomen vanaf 2x modaal. Wel zien we verschillen tussen dorpen. Zo is de doelgroep sociale huur in Moordrecht en Nieuwerkerk relatief groter dan in Moerkapelle en Zevenhuizen. In die dorpen zien we juist dat een groot deel van de huishoudens een inkomen vanaf 2x modaal heeft. figuur 4
Huishoudens naar inkomensgroep.
Bron: RIGO op basis van gegevens van CBS en Gemeente Zuidplas.
Ook zien we dat de inkomensverdeling verschilt naar leeftijdsgroep. Circa 34 procent van de huishoudens jonger dan 40 jaar behoort tot de doelgroep sociale huur. Van de huishoudens vanaf 40 tot 65 jaar is dit slechts 26 procent. Dat is sterk contrast met de groep 65-plus. Deze bestaat voor meer dan de helft uit doelgroep sociale huur. Dat valt voor een deel te verklaren doordat deze groep grotendeels de AOW-leeftijd heeft bereikt, en de enige vorm van inkomen hun AOW (en aanvullend pensioen) is.
DAEB-inkomensgrens is € 47.699 voor eenpersoonshuishoudens en € 52.671 voor meerpersoonshuishoudens. 1
Rapport Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas 4
figuur 5
Huishoudens naar inkomensgroep en leeftijd, gemeente Zuidplas
Bron: RIGO op basis van gegevens van CBS en Gemeente Zuidplas.
In tabel 2 is weergegeven hoe groot het aantal huishoudens is per uitgesplitste groep en dorp. Dit zijn de (afgeronde) absolute aantallen die in eerdere figuren naar voren zijn gekomen. tabel 2
Aantal huishoudens naar samenstelling, leeftijdsgroep en inkomensgroep.
alleenstaand paar hh. met kind(eren) totaal
Nieuwerkerk Moerkapelle Moordrecht a/d IJssel Zevenhuizen 440 1.050 2.970 950 580 1.220 2.900 1.220 870 1.460 3.980 1.850 1.890 3.730 9.850 4.020
Gemeente Zuidplas 5.410 5.920 8.160 19.490
tot 27 jaar 28 - 39 jaar 40 - 65 jaar 65 - 75 jaar 75 jaar en ouder totaal
80 400 900 250 260 1.890
160 650 1.740 650 530 3.730
410 1.790 4.560 1.680 1.410 9.850
130 850 1.930 540 570 4.020
780 3.690 9.130 3.120 2.770 19.490
dlgrp. passend toew. tot DAEB-grens tot 2x modaal vanaf 2x modaal totaal
330 300 370 890 1.890
760 700 800 1.460 3.730
1.960 1.770 1.920 4.200 9.850
760 640 720 1.900 4.020
3.810 3.410 3.810 8.450 19.490
Bron: RIGO op basis van gegevens van CBS en Gemeente Zuidplas.
1.2 Woningvoorraad De 19.490 huishoudens woonachtig in de gemeente Zuidplas zijn gehuisvest in circa 18.850 woningen. De overige 640 huishoudens wonen onzelfstandig – zij beschikken niet over een zelfstandige woning. Zij wonen in bij een ander huishouden (woningdelers) of zijn op een andere manier gehuisvest (bijvoorbeeld in een woonboot of woonwagen). Bewoners van
Rapport Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas 5
instellingen (institutionele huishoudens) – in totaal circa 550 personen – zitten hier overigens niet bij. Zij tellen niet als particulier huishouden en zijn niet onderzocht. De bewoonde woningvoorraad2 in de gemeente Zuidplas bestaat voor 26 procent uit corporatie huurwoningen, 6 procent uit particuliere huurwoningen, en 68 procent uit koopwoningen (tabel 3). Tussen de dorpen zien we voornamelijk variatie in het aandeel corporatiewoningen. Zo is dit in Moerkapelle 21 procent en in Moordrecht 28 procent. tabel 3
Bewoonde woningen naar eigendom en onzelfstandig wonende huishoudens.
Moerkapelle Moordrecht Nieuwerkerk a/d IJssel Zevenhuizen Gemeente Zuidplas
bewoonde woningen corporatie part. huur 21% 8% 28% 7% 27% 5% 24% 7% 26% 6%
koop 71% 66% 69% 69% 68%
totaal 1.820 3.610 9.530 3.890 18.850
onzelfstandig totaal wonenden huishoudens 60 1.880 130 3.740 320 9.850 130 4.020 640 19.490
Bron: RIGO op basis van gegevens van CBS en Gemeente Zuidplas.
Eigendom en woningtype In figuur 6 zien we dat ruim 6 op de 10 woningen in de gemeente Zuidplas een eengezinswoning in de koopsector is. In Moerkapelle is dit circa 7 op de 10 woningen. De huursector, in de gemeente een derde van de voorraad, bestaat voor de helft uit appartementen en de andere helft uit eengezinswoningen. Ook zien we dat er relatief weinig koopappartementen in de voorraad staan: 5 procent in de hele gemeente. figuur 6
Bewoonde woningen naar eigendom en woningtype.
Bron: RIGO op basis van gegevens van CBS en Gemeente Zuidplas.
Tenzij anders vermeld hebben alle gegevens in dit onderzoek betrekking op bewoonde woningen. Dit vanwege het feit dat het Woononderzoek Nederland een bewonersonderzoek is en vanzelfsprekend niet is afgenomen in niet-bewoonde woningen. Ongeveer 2,1% van de woningvoorraad in de gemeente Zuidplas wordt (tijdelijk) niet bewoond (bron: CBS). Dit is een normaal percentage en heeft heel diverse achtergronden (wordt gerenoveerd, staat te koop of te huur, is een pied à terre of tweede woning, etc.). 2
Rapport Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas 6
Oppervlakte Zoals beschreven in de vorige paragraaf, bestaat het grootste deel van de voorraad uit eengezinswoningen. Het gaat voornamelijk om woningen groter dan 100 vierkante meter. 30 procent van de gehele gemeentelijke voorraad heeft zelfs een oppervlak van 140 vierkante meter of meer. Het aandeel appartementen in de voorraad verschilt fors tussen de dorpen. In Moerkapelle en Zevenhuizen betreft het 12 procent, in Moordrecht en Nieuwerkerk a/d IJssel om respectievelijk 22 en 25 procent. Wel zien we bij alle dorpen dat appartementen voornamelijk minder dan 80 vierkante meter oppervlak hebben. figuur 7
Bewoonde woningen naar gebruiksoppervlak.
Bron: RIGO op basis van gegevens van CBS en Gemeente Zuidplas.
Prijssegment Van de gehele voorraad in de gemeente bestaat ruim 30 procent uit huurwoningen. Het overgrote deel hiervan is sociale huur (figuur 8). Het overige deel is koopvoorraad: 19 procent heeft een (geschatte) verkoopprijs van €390.000 of lager. Dat betekent dat de helft van de voorraad uit koopwoningen boven de €390.000 bestaat. Hier zien we duidelijk verschil tussen de dorpen. Moordrecht kent een relatief groot aandeel sociale huurwoningen in de voorraad. Tegelijkertijd is te zien dat de koopsector over het algemeen goedkoper is dan de andere dorpen: een groter deel heeft een verkoopprijs onder de €390.000. Slechts 4 op de 10 woningen is duurder dan €390.000. Tegelijkertijd zien we dat voorraad van Moerkapelle en Zevenhuizen uit duurdere koopwoningen bestaat.
Rapport Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas 7
figuur 8
Bewoonde woningen naar prijssegment.
Bron: RIGO op basis van gegevens van CBS en Gemeente Zuidplas.
Van de koopvoorraad zien we dat een klein deel onder de betaalbaarheidsgrens van €265.860 (prijspeil 2024) ligt (figuur 9). Voor de gemeente als geheel gaat het om 6 procent. In Moordrecht ligt dit aandeel het hoogst met 10 procent, en in Zevenhuizen het laagst met 3 procent. Over het algemeen zien we dat Moordrecht de goedkoopste koopvoorraad heeft, gevolgd door Nieuwerkerk a/d IJssel, Moerkapelle, en Zevenhuizen. De huurvoorraad is uitgesplitst naar prijsklasse in figuur 10. Ook daar zien we bij Moordrecht over het algemeen een groter deel van de voorraad in het lagere huursegment. 70 procent van de huurwoningen valt onder de 2e aftoppingsgrens. In Zevenhuizen betreft het slechts 60 procent. In Moerkapelle zien we het grootste aandeel huurwoningen met een huurprijs boven de sociale huurgrens: 16 procent. In tabel 4 is de huurvoorraad uitgesplitst naar prijsklasse en type verhuurder figuur 9
Bewoonde koopwoningen naar koopprijsklasse.
Bron: RIGO op basis van gegevens van CBS en Gemeente Zuidplas.
Rapport Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas 8
figuur 10 Bewoonde huurwoningen naar huurprijsklasse.
Bron: RIGO op basis van gegevens van CBS en Gemeente Zuidplas.
Rapport Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas 9
tabel 4
Huurvoorraad naar prijssegment en type verhuurder.
Moerkapelle
tot kwal.k.grens tot 1e aft.grens tot 2e aft.grens tot social huurgr. vanaf sociale huurgr. totaal
corporatie particulier 30 20 160 40 30 10 120 30 20 60 360 160
Moordrecht
tot kwal.k.grens tot 1e aft.grens tot 2e aft.grens tot social huurgr. vanaf sociale huurgr. totaal
corporatie particulier 190 30 460 60 100 20 240 40 0 100 990 250
Nieuwerkerk a/d IJssel
tot kwal.k.grens tot 1e aft.grens tot 2e aft.grens tot social huurgr. vanaf sociale huurgr. totaal
corporatie particulier 130 70 1.420 100 190 30 630 80 150 190 2.520 470
Zevenhuizen
tot kwal.k.grens tot 1e aft.grens tot 2e aft.grens tot social huurgr. vanaf sociale huurgr. totaal
corporatie particulier 20 40 480 60 110 20 290 50 40 120 940 290
Gemeente Zuidplas tot kwal.k.grens (totaal) tot 1e aft.grens tot 2e aft.grens tot social huurgr. vanaf sociale huurgr. totaal
corporatie particulier 380 160 2.510 260 430 80 1.280 200 210 470 4.810 1.170
Bron: RIGO op basis van gegevens van CBS en Gemeente Zuidplas, Mozaïek Wonen, Stedelink, Woonbron, Woonpartners.
Rapport Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas 10
tabel 5
Bewoonde voorraad in aantallen, per dorp en voor Zuidplas.
woningtype huur, app. en eigendom huur, egw. koop, app. koop, egw. totaal oppervlakte
app. tot 80 m2 app. vanaf 80 m2 egw. tot 100 m2 egw. 100-140 m2 egw. vanaf 140 m2 totaal
Nieuwerkerk Moerkapelle Moordrecht a/d IJssel Zevenhuizen 180 600 1.860 360 350 650 1.130 860 40 220 610 110 1.260 2.150 5.920 2.580 1.830 3.620 9.520 3.910
Gemeente Zuidplas 3.000 2.990 980 11.910 18.860
150 70 310 680 610 1.830
570 240 680 1.270 850 3.620
1.620 850 1.260 3.060 2.730 9.520
310 160 700 1.430 1.300 3.910
2.650 1.320 2.950 6.440 5.490 18.860
prijssegment sociale huur huur midden en duur koop <390.000 koop >390.000 totaal
440 80 310 990 1.830
1.140 110 910 1.450 3.620
2.650 340 1.860 4.670 9.520
1.060 150 580 2.110 3.910
5.290 680 3.660 9.220 18.860
koopprijs
betaalbare koop middeldure koop laag middeldure koop hoog dure koop totaal
60 250 410 580 1.830
240 680 730 730 3.620
360 1.510 2.080 2.590 9.520
90 490 820 1.290 3.910
750 2.930 4.040 5.190 18.860
huurprijs
tot kwal.k. grens tot 1e aft. grens tot 2e aft. grens tot socialhuurgr. middenhuur dure huur totaal
50 190 40 150 60 30 1.830
230 510 120 280 60 40 3.620
200 1.520 220 710 240 100 9.520
60 540 130 340 100 50 3.910
540 2.760 510 1.480 460 220 18.860
60
120
320
130
630
onzelfstandig wonenden
Bron: RIGO op basis van gegevens van CBS en Gemeente Zuidplas.
Rapport Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas 11
1.3 Woonsituatie en woonbezetting In de vorige paragrafen zijn we gedoken in de huishoudens en de woningvoorraad, afzonderlijk van elkaar. Hier gaan we de diepte in, en kijken we hoe de bewoning er in de gemeente uitziet. We onderzoeken wie waar woont, en duiden in welke mate dit passend is: zowel in termen van betaalbaarheid als woninggrootte. Eigendomsvorm en woningtype naar leeftijd De huidige woonsituatie weerspiegelt grotendeels de keuzes en mogelijkheden die mensen in het verleden hebben gehad. Veel huishoudens vestigen zich als dertigers in woningen die op dat moment beschikbaar en betaalbaar zijn en blijven daar vaak langdurig wonen. Dit patroon zien we terug bij de grote groep huishoudens van middelbare leeftijd (de groepen 40 tot 65 jaar). Zij wonen voornamelijk in eengezinskoopwoningen (figuur 11) – woningen die in de afgelopen decennia in grote aantallen gebouwd zijn. Het woningbezit in de andere groepen is lager. De groepen 28 tot 39-jarigen en 65 tot 75-jarigen wonen ook veelal in eengezinskoopwoningen, maar minder vaak dan de huishoudens van middelbare leeftijd. Het woningbezit onder de groepen jongeren tot 27 jaar en ouderen vanaf 75 is nog lager. Zij wonen vaker in huurwoningen, met name in een huurappartement. Ook bij de ouderen (75 jaar en ouder) zien we meer huur dan koop.
We zien dus dat woningbezit over de leeftijden geconcentreerd is bij de middelbare leeftijdsklassen.
figuur 11 Woonsituatie van verschillende leeftijdsgroepen naar woningtype en eigendom, Zuidplas.
Bron: RIGO op basis van gegevens van CBS en Gemeente Zuidplas.
Rapport Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas 12
Prijssegment naar inkomen We bespraken al kort hoe bewoning kan afhangen van de beschikbaarheid van woningen op het moment dat men wil verhuizen. De middelbare leeftijdsklasse woont voornamelijk in koopwoningen mede doordat die woningen veelal werden gebouwd en beschikbaar kwamen op het moment dat zij op zoek waren. Maar inkomen bepaalt evengoed de mogelijkheden die een huishouden heeft. Zo moet het overgrote deel van corporatiewoningen worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot de DAEB-inkomensgrens. Zit je boven de inkomensgrens, dan wordt je kans op een sociale huurwoning een flink stuk kleiner. Aan de andere kant: hoe hoger je inkomen, hoe meer je in theorie aan huur kan betalen of aan hypotheek kan krijgen. In figuur 12 is te zien hoe inkomensgroepen verschillende prijssegmenten bewonen, weergegeven voor de gemeente Zuidplas. In de sociale huursector 3 wonen grotendeels huishoudens met een inkomen tot de DAEB-inkomensgrens. Zo’n 22 procent wordt bewoond door inkomens boven de sociale inkomensgrens. Dit zijn zogenaamde scheefwoners. Dit is hoger dan het landelijke gemiddelde, wat rond de 17 procent ligt. In Zuid-Holland ligt het percentage iets hoger met ongeveer 18 procent. Voor een deel komt scheefwonen voor in de particuliere sociale huur waar geen inkomenseisen worden gehanteerd bij toewijzing.
Maar het gaat ook om huishoudens in een corporatiewoning die op moment van toewijzing een inkomen hadden onder de DAEB-grens, en later een inkomensstijging hebben meegemaakt. Het middenhuursegment en dure huursector is in de gemeente klein, zoals al eerder op te maken was uit figuur 8. Van de huishoudens in dit segment heeft circa 40 procent een inkomen tussen de DAEB-grens en 2x modaal. Dit is niet onverwacht: een deel van deze huishoudens valt tussen wal en schip. Zij verdienen te veel voor de sociale huur, maar te weinig voor een koopwoning. Ook zal een deel van deze groep nog niet willen kopen, en (vooralsnog) tevreden zijn met een huurwoning in een middenhuurwoning of dure huurwoning.
figuur 12 Huisvesting van inkomensgroepen, Zuidplas.
Bron: RIGO op basis van gegevens van CBS en Gemeente Zuidplas.
3
In dit onderzoek beslaat de sociale huursector zowel de sociale huurwoningen van corporaties alsmede dat van particulieren (zogenaamde particuliere sociale huur).
Rapport Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas 13
Verder zien we dat het gros van bewoners van de koop met een (geschatte) verkoopprijs vanaf €390.000 een inkomen heeft van minstens 2x modaal. Toch zien we ook in dit dure segment nog een niet te verwaarlozen aantal huishoudens met een laag inkomen. Uit nadere analyse blijkt dat het hier voornamelijk gaat om 65-plussers. Waarschijnlijk hadden deze huishoudens voor hun pensioen een hoger inkomen om een eigen woning te kopen. Vervolgens bereiken zij de AOW-leeftijd, en gaat het inkomen omlaag. Zij verhuizen niet, en wonen daarmee met een laag inkomen in een inmiddels dure koopwoning, met weinig of geen hypotheeklasten. Het koopsegment tot €390.000 wordt gemêleerder bewoond. De grootste groep bestaat uit huishoudens met een inkomen vanaf 2x modaal (40 procent). Huishoudens met een inkomen tot 2x modaal zijn goed voor 30 procent van de bewoning van dit segment. De laatste 30 procent van deze groep behoort tot de doelgroep sociale huur. Woninggrootte naar samenstelling en levensfase Passendheid van wonen gaat verder dan de combinatie inkomen en prijssegment. We onderzoeken ook hoe passend huishoudens van verschillende levensfasen wonen qua woonruimte. We maken daarin onderscheid tussen vier groepen. Ten eerste de huishoudens met kinderen.
Dit zijn vaak grotere huishoudens, en is het de norm om in een passende eengezinswoning te wonen – dit zal ook het geval zijn in de gemeente Zuidplas. Vervolgens zijn er de huishoudens zonder kinderen tot 40 jaar. Onderdeel van deze groep zijn jongere alleenstaanden en stellen die (uiteindelijk) een gezin willen starten – en dan in een passende woning willen wonen. Dan zijn er ook nog de huishoudens zonder kinderen van 40 tot 65 jaar. Hieronder vallen alleenstaanden en stellen die geen gezin hebben gevormd, maar ook gescheiden ouders. Tot slot de 65-plus huishoudens zonder kinderen. Een fors deel van deze groep zal lege-nester zijn. Ooit hadden ze thuiswonende kinderen, maar die zijn het huis uit. In figuur 13 is de bewoning van deze groepen weergegeven naar woningtype/-grootte. Grote eengezinswoningen (met 5 kamers of meer) worden voornamelijk bewoond door gezinnen, namelijk voor 60 procent. Ook zien we dat 20 procent van de bewoners 65-plusser is zonder kinderen. Zij wonen nu redelijk ruim voor hun huishoudengrootte. In theorie zouden ze passender wonen in een kleinere woning – eengezins of appartement. In de kleinere eengezinswoningen is het aandeel lege-nesters nog groter. Daar is het aandeel gezinnen 37 procent tegenover 30 procent 65-plussers zonder kinderen.
Rapport Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas 14
figuur 13 Huisvesting van de voorraad naar gezinsfase, Zuidplas.
Bron: RIGO op basis van gegevens van CBS en Gemeente Zuidplas.
Dezelfde analyse hebben we gemaakt voor uitsluitend de koopsector (figuur 14). We zien dat de koopsector voornamelijk bestaat uit grote eengezinswoningen – veelal bewoond door gezinnen, maar ook een deel lege-nesters. Tegelijkertijd zien we dat de voorraad kleine eengezinswoningen redelijk beperkt is – en ook hier zien we weer al dat koopappartementen er amper zijn in de gemeente. In figuur 15 hebben we de sociale huursector geanalyseerd. Het grootste deel van eengezinswoningen in de sociale huur heeft 4 kamers of minder. Deze worden veelal bewoond door gezinnen, maar bijna even vaak door lege-nesters. In de middelgrote appartementen (met 3 kamers) en grote appartementen (met 4 kamers of meer) zien we voornamelijk lege-nesters. Ook zien we dat kleine appartementen (studio’s of tweekamerappartementen) nu voornamelijk worden bewoond door jonge huishoudens zonder kinderen. Het deel dat hiervan een gezin wil vormen, heeft waarschijnlijk behoefte aan een grotere woningen. Dat kan een groter appartement zijn, maar vaker gaat de voorkeur uit naar een eengezinswoning.
Rapport Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas 15
figuur 14 Huisvesting van de koopvoorraad naar gezinsfase, Zuidplas.
Bron: RIGO op basis van gegevens van CBS en Gemeente Zuidplas.
figuur 15 Huisvesting van de sociale huurvoorraad naar gezinsfase, Zuidplas.
Bron: RIGO op basis van gegevens van CBS en Gemeente Zuidplas.
Rapport Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas 16
2
Het huidige woningtekort als opgave 2.1 De kwantitatieve woningbehoefte De aantrekkingskracht van Zuidplas Alvorens te kijken naar de toekomstige woningbehoefte is het zinvol om een korte analyse te maken van de groei en bloei van de gemeente in de afgelopen jaren. Die groei van de afgelopen tien, twaalf jaar werkt namelijk ook door in de huidige situatie en in (de verwachtingen voor) de toekomst. Tussen 2012 en 2024 is het aantal huishoudens in Zuidplas toegenomen met in totaal ruim 3.200 huishoudens. In figuur 16 is te zien dat in deze periode sprake was van een gestage groei. Gemiddeld bedroeg deze 268 huishoudens per jaar. Zoals we nog zullen zien is het niet ondenkbaar dat deze groei zich de komende jaren in hetzelfde tempo voortzet. In de figuur is tevens te zien dat de woningvoorraad lange tijd min of meer gelijk is meegegroeid met het aantal huishoudens. Dat lijkt logisch, maar toch is die relatie niet één op één. Niet alle woningen worden namelijk bewoond – er zijn altijd woningen die tijdelijk leeg staan - en er zijn ook huishoudens die een woning delen of op een andere manier zijn gehuisvest dan in een woning. Een oplopend verschil tussen het aantal bewoonde woningen en het aantal (particuliere) huishoudens kan wijzen op verborgen woningnood; huishoudens die noodgedwongen bij anderen inwonen. De laatste jaren zien we dit verschil inderdaad oplopen.
Cijfers over de bewoning in 2024 zijn nog niet bekend.
figuur 16 Ontwikkeling van de woningvoorraad en het aantal huishouden in Zuidplas (2012-2024)
Bron: CBS, bewerking RIGO
Groei door migratie De gestage groei van de gemeente is voor een belangrijk deel terug te voeren op instroom van buiten. Het is zinvol om ook hier iets dieper in te duiken. Zuidplas blijkt zeer in trek bij vestigers. De afgelopen vijf jaar (2019 tot en met 2023) vestigden zich 12.676 personen (en vertrokken er 9.071). Een uitsplitsing naar leeftijd geeft aan dat vooral mensen tussen de 25 en de 50 de gemeente weten te vinden, met in hun kielzog ook jonge kinderen. In de leeftijden tussen de 18 en de 25 is per saldo sprake van vertrek. Hoewel dit uit deze cijfers niet direct is af te leiden, ligt Rapport Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas 17
het voor de hand dat dit vertrek vooral is ingegeven door studie. De vestiging heeft veel meer te maken met het woningaanbod en de aantrekkingskracht van de woonomgeving.
figuur 17 Binnenlandse migratie (in aantallen personen) naar leeftijd in Zuidplas in de jaren 2019-2023
Bron: CBS, bewerking RIGO
figuur 18 Top-tien herkomstgemeenten bij migratie naar Zuidplas (personen, 2020-2023)
Bron: CBS, bewerking RIGO
Instroom uit de omgeving Het beeld van de migratie kan nog verder worden ingekleurd met de herkomst van de vestigers en de bestemmingen van de vertrekkers. Dit is weergegeven in figuur 18 respectievelijk figuur 19. De meeste uitwisseling is met gemeenten in de nabije omgeving. Verreweg de belangrijkste herkomstgemeente is Rotterdam, op geruime afstand gevolgd Capelle aan den IJssel. Het is aannemelijk dat wooncarrière hierin een belangrijke rol speelt. Rotterdam trekt ook vertrekkers uit Zuidplas, maar die stroom vertrekkers is kleiner dan de stroom vestigers.
Rapport Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas 18
figuur 19 Top-tien bestemminsgemeenten bij migratie uit Zuidplas (personen, 2020-2023)
Bron: CBS, bewerking RIGO
2.2 Het opgelopen woningtekort We zagen al (in figuur 16) dat het aantal huishoudens in de gemeente de afgelopen jaren gestaag is toegenomen. Wat hierin echter niet zichtbaar is, zijn inwonende kinderen die eigenlijk ook wel een eigen huishoudens zouden willen vormen, maar dit vanwege een tekort aan woningen niet kunnen. Dit wordt wel zichtbaar als we kijken naar de verhouding tussen uiten thuiswonende jongeren in de loop der tijd. Meer thuiswonende jongeren In figuur 20 is dit te zien voor de leeftijdsklasse 25 tot 29 jaar. De bovenste lijn is het totaal aantal inwoners van die leeftijd, de onderste lijn het aantal dat “uit” woont, dat wil zeggen hoofd of partner is in een eigen huishouden. Sinds 2014 is dit aantal “uitwonenden” steeds verder achtergebleven bij het totaal. Bij een evenredige ontwikkeling zouden er in 2024 1.670 uitwonende jongeren in deze leeftijd zijn geweest (de middelste lijn in de figuur), feitelijk waren het er maar 1.465. De rest woont nog (of weer) thuis. Hoewel dit laatste niet altijd problematisch zal zijn, mogen we wel stellen dat als er voldoende woningen zouden zijn, er minder jongeren thuis zouden wonen. Uit de figuur is af te leiden dat het in de leeftijd 25 tot 29 gaat om 225 personen. Vertaald naar huishoudens gaat het in die leeftijd om 135 huishoudens en dus ook 135 woningen.
Rapport Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas 19
figuur 20 Ontwikkeling van het aantal inwoners in de leeftijd 25-29 jaar in Zuidplas
Bron: CBS, bewerking RIGO
Tekort aan starterswoningen De berekening als in figuur 20 is ook te maken voor andere leeftijdsklassen. Op grond van achtergebleven huishoudensvorming kan dan worden geschat dat er in de gemeente als geheel een acuut woningtekort bestaat van circa 355 woningen voor starters. Die woningen zouden bij wijze van spreken morgen gevuld kunnen worden met woningzoekende thuiswonenden. In tabel 6 is een onderverdeling gemaakt naar leeftijd en ook naar dorp, rekening houdend met de leeftijdsverdeling per dorp. Het gaat vooral om jongeren: boven de 35 jaar zijn er niet meer zo veel thuiswonenden. Ook zien we in de tabel het tekort uitgesplitst naar woningtype en prijssegment. Dat is de behoefte van de achtergebleven starters, mits we aannemen dat de zij dezelfde woningbehoefte hebben als hun leeftijdsgenoten die het wel is gelukt om een eerste stap te maken. We zien dat het voor ruim de helft gaat om huurwoningen, veelal sociale huurappartementen. 1 op de 5 zal behoefte hebben aan een koopwoning tot €390.000; nog eens 1 op de 5 aan een duurdere koopwoning. Voor alle duidelijkheid: we hebben het hier over het kwantitatieve tekort aan woningen. Dit treft vooral jongeren. Er zijn ook huishoudens die een andere woning willen, maar die tellen daarin niet mee, want ze hebben al een woning. Ook zal de behoefte aan woningen verder toenemen door voortgaande demografische groei.
Die potentiële doorstromers en voortgaande groei komen nog ter sprake.
Rapport Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas 20
tabel 6
Actueel en acuut tekort aan woningen voor starters in Zuidplas
leeftijd < 25 jaar 25-29 jaar 30-35 jaar 35 plus totaal
145 41% 135 38% 45 13% 30 8% 355 100%
type en eigendom huur, app. 160 huur, egw. 55 koop, app. 25 koop, egw. 115 totaal 355
45% 16% 7% 32% 100%
per dorp Moerkapelle Zevenhuizen Moordrecht Nieuwerkerk aan den IJssel totaal
40 11% 75 21% 70 20% 170 48% 355 100%
prijssegment huur sociaal huur midden en hoog koop tot € 390.000 koop vanaf € 390.000 totaal
195 55% 20 6% 70 20% 70 20% 355 100%
Bron: RIGO op basis van CBS bevolkingsstatistiek
Woonwens van de starter Uit de vorige paragraaf blijkt de huidige behoefte onder ‘achtergebleven starters’. Echter is het ook inzichtelijk om te zien wat de woonwens is van de starter. In deze analyse onderzoeken we hoe dit eruitziet. In figuur 21 is dit te zien voor woningtype en eigendom; in figuur 22 analyseren we het naar prijssegment. In deze figuren is de wens gevisualiseerd met blauwe balken. De wens naar de verschillende categorieën telt op tot 100 procent: de vraag van alle (semi-)starters in Zuidplas. Ook analyseren we hoe de werkelijkheid zich tot de wens verhoudt. Dit doen we door in beeld te brengen waar recent verhuisde starters naartoe zijn verhuisd. Zo bekijken we in welke mate recente starters hun wens hebben kunnen waarmaken. In de figuren is de werkelijkheid gevisualiseerd met de oranje kaders. Is er meer wens naar een type woning dan verhuizingen van starters? Dan zal het oranje kader onder de blauwe vraagbalk blijven. De starter in Zuidplas wenst voornamelijk te verhuizen naar een eengezinskoopwoning (40%), gevolgd door een huurappartement (35%). We zien dat het in het geval van huurwoningen grotendeels de sociale huursector betreft. In de koopsector gaat het voornamelijk om betaalbare koopwoningen (max vraagprijs van € 265.860). Het lukt de starter echter niet altijd om de woonwens te vervullen.
Over de linie zien we dat grofweg de helft van de potentiële starter zijn verhuiswens niet kan waarmaken. Wel is er tussen categorieën een verschillende mate van frictie tussen wens en werkelijkheid. De grootste frictie zit bij de betaalbare koop. Hoewel 3 op de 10 potentiële starters een betaalbare koopwoning zoekt, lukt het slechts een fractie te verhuizen naar zo een woning. Dat is niet verrassend: het segment beslaat het kleinste deel van de koopvoorraad (figuur 9). Bovendien zien we ook een forse frictie bij de eengezinskoopwoningen. Terwijl bijna 40 procent van potentiële starters dit zoekt, lukt het minder dan 15 procent om te starten in een eengezinskoopwoning. Wat betreft de sociale huur lijkt de frictie op het eerste gezicht mee te vallen. Hier moeten we echter een kanttekening bij plaatsen. De frictie in het sociale segment is naar verwachting alsnog groter dan uit deze analyse komt. De wens naar sociale huurwoningen wordt in het WoON namelijk onderschat. Het WoON is een enquête: daarin houdt men geen rekening met Rapport Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas 21
onvoorziene gebeurtenissen, zoals scheidingen, dakloosheid, verblijfsvergunningen, etc. Door dit soort gebeurtenissen moeten mensen (opnieuw) starten op de woningmarkt. Echter, onvoorziene omstandigheden zijn precies dat: onvoorzien. Dat betekent dat de ‘wens’ naar het sociale segment in werkelijkheid een stuk hoger ligt, en dat de druk op het sociale segment groter is dan deze analyse doet blijken
figuur 21 Woonwens en werkelijke verhuizingen van starters naar woningtype en eigendom, Zuidplas.
Bron: RIGO op basis van gegevens van CBS en Gemeente Zuidplas.
figuur 22 Woonwens en werkelijke verhuizingen van starters naar prijssegment, Zuidplas.
Bron: RIGO op basis van gegevens van CBS en Gemeente Zuidplas.
Rapport Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas 22
3
Toekomstige groei en woningbehoefte We focussen ons in dit hoofdstuk op de toekomstige ontwikkeling van huishoudens en woningbehoefte in de periode tot 2035. Eerst beschrijven we hoe de “eigen behoefte” van de gemeente Zuidplas eruit ziet. Vervolgens gaan we dieper in op de trendmatige ontwikkeling en wat dit betekent voor de woningbehoefte.
3.1 Eigen behoefte Vanwege de grote invloed van de migratie op de lokale demografie wordt vaak de vraag gesteld wat nu de “eigen behoefte” in een gemeente is. Dit is een lastig begrip, want wat is “eigen?” De eigen starters van nu zijn misschien wel de kinderen van vestigers uit het verleden. In de huishoudensprognose voor 2035 kunnen we niet zien wie van de toekomstige huishoudens ooit van buiten is gekomen en wie altijd al in de gemeente heeft gewoond. Om een indruk te krijgen van de eigen behoefte is hebben we een demografische prognose gemaakt waar de migratie geheel is uitgeschakeld. We doen dan net alsof de gemeente een eiland is, waar vanaf nu niemand op kan en ook niemand af. De bevolkingsontwikkeling wordt dan nog uitsluitend bepaald door veroudering, geboorten en sterfgevallen van inwoners die er nu al wonen.
figuur 23 Ontwikkeling van de huishoudens in Zuidplas volgens het “eiland-scenario”
Bron: RIGO op basis van CBS bevolkingsstatistiek
Dit zogenaamde ‘eilandscenario’ komt voor de periode 2024-2035 uit op een huishoudensgroei van 1.225. Dat is fors lager dan de voorspelde huishoudensgroei volgens de Primosprognose, van 2.870. Dat is niet zo vreemd, want de instroom van buiten, die in het verleden ook voor groei zorgde, ontbreekt en de zittende bevolking zorgt slechts voor een geringe aanwas van huishoudens. De uitkomst van het eiland-scenario is weergegeven in figuur 23 gespecificeerd naar type en leeftijd. Waarom bouwen “voor de regio”? Zou de gemeente echt een eiland zijn, dan zou van 2024 tot 2035 kunnen worden volstaan met het toevoegen van 1.225 woningen (circa 110 per jaar), plus eventueel de aantallen die nodig zijn om het reeds bestaande tekort terug te dringen. Dat is heel wat minder dan de 261 Rapport Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas 23
huishoudensgroei per jaar volgens Primos. Toch is er veel voor te zeggen om wel rekening te houden met een aanhoudende migratiestroom. Er zijn minsterns twee belangrijke argumenten om toch ook “voor de regio” te bouwen. Ten eerste: de druk van buiten zal niet verdwijnen als er in Zuidplas niet of weinig wordt gebouwd. Integendeel, de bestaande voorraad wordt er alleen maar schaarser door. De dorpen van Zuidplas blijven aantrekkelijk voor woningzoekenden van buiten. Een verdere prijsopdrijving van bestaande koopwoningen is dan niet denkbeeldig. Daar hebben ook de ”eigen” woningzoekenden last van. Omgekeerd zullen ook de eigen woningzoekenden profiteren van woningbouw voor de regionale behoefte, zelfs al vindt die plaats in het vijfde dorp. Bouwen “voor de regio” is dus ook een beetje bouwen voor de eigen bevolking. Het verlicht de druk op de woningmarkt als geheel. Tweede argument om toch ook voor de instroom te bouwen heeft te maken met het draagvlak voor voorzieningen. Zoals te zien in figuur 23 zal in het eilandscenario het aantal jonge huishoudens niet toenemen en het aantal gezinnen van rond de veertig zal dalen. De huidige bevolking is niet groot genoeg om deze groep op peil te houden, zelfs al kunnen jongeren in dit scenario niet weg.
Ook het aantal jonge alleenstaanden en paren komt in het eilandscenario lager uit dan in de verwachte huishoudensontwikkeling volgens Primos. Dat is te zien als we het eilandscenario in figuur 23 vergelijken met de Primosprognose in figuur 24. De vergrijzing gaat echter gewoon door; iets sterker nog omdat ook senioren niet (kunnen) vertrekken. Dit zal gevolgen hebben voor tal van leeftijdsgebonden voorzieningen, zoals scholen en sportclubs. Anders gezegd: instroom van buiten is van belang om voorzieningen en verenigingsleven van nieuw bloed te voorzien. Zonder instroom verschraalt het draagvlak.
3.2 Trendmatige ontwikkeling Nu we hebben vastgesteld dat bouwen voor enkel de “eigen behoefte” niet ten goede komt voor de lokale bevolking, verleggen we de focus op de trendmatige ontwikkeling van huishoudens. Daarbij analyseren we de ontwikkeling van de lokale bevolking – maar dit keer zijn instroom en uitstroom meegerekend. Huishoudensontwikkeling De komende decennia wordt voor de gemeente Zuidplas een voortgaande groei van het aantal huishoudens verwacht. De meest recente Primosprognose (uit 2024) voorspelt tussen 2024 en 2035 een toename met 2.880 huishoudens, oftewel een gemiddelde jaarlijkse groei van 262. Dit is nagenoeg hetzelfde groeitempo als de afgelopen twaalf jaar. Na 2035 zal deze groei naar verwachting aanhouden. Dit betekent dat de woningvoorraad ook ongeveer met dit aantal zal moeten toenemen; eigenlijk nog iets meer om het reeds bestaande tekort in te lopen.
Rapport Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas 24
figuur 24 Ontwikkeling van de huishoudens in Zuidplas volgens Primos.
Bron: Primos2024, bewerking RIGO
De Primosprognose voor Zuidplas komt dermate hoog uit, omdat daarin trends ten aanzien van de migratie worden doorgetrokken naar de toekomst en omdat Zuidplas onderdeel uitmaakt van de regio Rotterdam, die als geheel naar verwachting fors zal groeien, namelijk met bijna 70.000 huishoudens. In de prognose wordt verondersteld dat een deel van die regionale groei net als in het verleden in Zuidplas zal plaatsvinden. Uiteraard zal de groei in Zuidplas moeten worden gefaciliteerd door woningbouw, zowel in de vier bestaande dorpen als het Vijfde dorp. Een demografische prognose is nooit keihard en hoe gedetailleerder het schaalniveau, hoe onzekerder de uitkomst is. Als de woningvoorraad in Zuidplas niet toeneemt, zal de regionale bevolking zich anders verdelen, afhankelijk van waar dan wel wordt gebouwd. De prognose voor Zuidplas zal dan niet uitkomen, terwijl die elders in de regio wellicht wordt overtroffen. Ergens in de regio moeten die toekomstige huishoudens echter wel kunnen wonen. Aanvullende woningbehoefte De ontwikkeling van de huishoudens vertaalt zich ook in een woningbehoefte. Naar verwachting zal de woningbehoefte tot 2045 toenemen met 5.530 woningen. Tot 2035 gaat het om 2.880 woningen, en in de periode 2035 tot 2045 om 2.650.
Dat betekent dat de woningvoorraad van Zuidplas naar verwachting met 28 procent moet worden uitgebreid om te voorzien in de woningbehoefte tot 2045. Die behoefte ontwikkeling is niet evenredig verdeeld over de verschillende dorpen, zoals te zien in figuur 25. Zo zien we dat Moordrecht relatief het hardst groeit: daar zal de woningvoorraad moeten uitbreiden met 41 procent, in totaal 760 woningen tot 2035 en 710 in de periode daarna. In Moerkapelle is de groei het kleinst met 13 procent. Let wel: het gaat hier om de aanvullende woningbehoefte op basis van de ontwikkeling van huishoudens in de toekomst. De huidige tekorten, zoals uitgelicht in hoofdstuk 0, zijn hier nog niet in verrekend.
Rapport Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas 25
Hoe komen we tot een woningbehoefte? We richten ons op de zogeheten trendmatige ontwikkeling van de woningbehoefte. Dit is de behoefte die gaat ontstaan indien de bevolking zich demografisch ontwikkelt zoals eerder beschreven. In de berekening van de trendmatige woningbehoefte veronderstellen we dat huishoudens in de toekomst volgens dezelfde patronen zullen wonen als soortgelijke huishoudens nu. In andere woorden: we gaan ervanuit dat huisvesting van een type huishouden (samenstelling, leeftijd, inkomen) in de toekomst niet anders is dan nu. Als er meer van één type huishoudens komt, zal de behoefte aan woningen waar dit type huishouden nu woont, in de toekomst ook toenemen. Aan deze manier van woningbehoefte ramen zitten ook kanttekeningen. Eventuele mismatches in de huidige woningvoorraad worden ook ‘geprojecteerd’ op de toekomst en zullen dus in de toekomst blijven bestaan. Huishoudens die “te krap” of “te ruim” wonen, zullen dat volgens deze benadering ook in de toekomst doen. Bovendien, segmenten die nauwelijks in de bestaande woningvoorraad voorkomen, zullen ook niet in de toekomstige behoefte naar voren komen. Daarnaast houdt deze methode geen rekening met veranderingen in woonwensen, in het woonbeleid of met maatschappelijke of economische ontwikkelingen.
figuur 25 Ontwikkeling van de woningbehoefte in Zuidplas per dorp.
Moerkapelle Moordrecht Nieuwerkerk Zevenhuizen Zuidplas
voorraad 2024 1.830 3.610 9.520 3.900 18.860
woningbehoefte 2035 2045 1.960 2.070 4.370 5.080 10.800 12.130 4.590 5.080 21.710
24.360
aanvullende behoefte tot 2035 2035-2045 + 130 + 120 + 770 + 710 + 1.280 + 1.330 + 700 + 490 + 2.850
+ 2.620
Bron: RIGO op basis van gegevens van CBS en Gemeente Zuidplas.
Het is natuurlijk mogelijk om minder te bouwen dan de behoefte. De woningmarkt van Zuidplas staat niet op zichzelf, maar is onderdeel van een bredere woningmarktregio. Lukt het een huishouden niet om de gewenste woning te vinden in Zuidplas, dan zal het (moeten) wachten, of uitwijken naar elders. Zo zal de woningbehoefte zich verplaatsen naar de nabije gemeenten of regio’s. Aanvullende behoefte uitgesplitst De aanvullende woningbehoefte is in tabel 7 uitgesplitst naar prijssegment. Het gaat om de woningbehoefteontwikkeling voor de periode t/m 2035 en 2035 tot 2045. We zien forse aantallen in de behoefteontwikkelingen. In totaal bestaat de helft van de totale behoefteontwikkeling in de gemeente uit koopwoningen vanaf €390.000. De behoefte aan koopwoningen onder de €390.000 stijgt tot 2035 met 850. Ook neemt de behoefte aan sociale huurwoningen gestaag toe: bijna 500 tot 2035, en ruim 500 daarna. Procentueel gaat het slechts om een extra 9 procent t.o.v. de bestaande voorraad. Dat komt doordat de ouderen van de toekomst naar verwachting minder in de sociale huur zullen wonen, en meer in de koopsector. De middenhuur- en vrije huursector blijven in het trendscenario een relatief klein deel uitmaken van de toekomstige woningvoorraad.
Rapport Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas 26
tabel 7
Ontwikkeling van de woningbehoefte naar prijssegment, gemeente Zuidplas.
segment sociale huur huur midden en hoog koop betaalbaar koop tot 390.000 koop vanaf 390.000 totaal
voorraad 2024 5.290 680 1.020 3.470 8.380 18.860
woningbehoefte 2035 2045 5.780 6.310 730 810 1.230 1.410 4.110 4.700 9.860 11.110 21.710 24.360
aanvullende behoefte tot 2035 2035-2045 + 490 + 530 + 50 + 80 + 210 + 180 + 640 + 590 + 1.480 + 1.250 + 2.850 + 2.620
Bron: RIGO op basis van gegevens van CBS en Gemeente Zuidplas
In tabel 8 is de behoefte weergegeven naar woningtype en eigendom. We zien dat de behoefte aan eengezinswoningen in de huursector het minst hard toeneemt, zowel in aantallen als procentuele ontwikkeling. De behoefte aan huurappartementen is tot 2035 ongeveer dubbel zo groot. Ook zien we een relatief harde stijging in de behoefte aan koopappartementen – een extra 34 procent tot 2035. Voor een groot deel komt dit door de vergrijzing. We zien dat oudere huishoudens relatief vaker in een koopappartement wonen dan huishoudens van middelbare leeftijd (figuur 11). Met de vergrijzing wordt de groep senioren groter, waardoor er meer behoefte aan koopappartementen zal ontstaan. In aantallen bestaat het grootste gedeelte van de behoefte uit eengezinswoningen in de koop. Voor heel Zuidplas gaat het in het trendscenario om bijna 3.800 eengezinskoopwoningen: 1.980 tot 2035 en 1.800 daarna. Tot 2035 gaat het om een uitbreiding van 17 procent bovenop de bestaande voorraad.
tabel 8
Ontwikkeling van de woningbehoefte naar woningtype en eigendom, gemeente Zuidplas.
woningtype huur, app. huur, egw. koop, app. koop, egw. totaal
voorraad 2024 3.000 2.970 980 11.910 18.860
woningbehoefte 2035 2045 3.360 3.740 3.150 3.380 1.310 1.560 13.890 15.690 21.710 24.360
aanvullende behoefte tot 2035 2035-2045 + 360 + 380 + 180 + 230 + 330 + 250 + 1.980 + 1. 800 + 2.850 + 2.620
% ontw. tot 2035 + 12% + 6% + 34% + 17% + 15%
Bron: RIGO op basis van gegevens van CBS en Gemeente Zuidplas.
De forse toename aan eengezinskoopwoningen wordt voornamelijk gedreven door twee ontwikkelingen. Ten eerste weten we dat het aantal gezinnen naar verwachting zal toenemen in de toekomst. Een groot deel van deze huishoudens zal een traditionele woonwens hebben: een eigen eengezinswoning. Dat betekent dat de behoefte aan dit type woning ook zal toenemen. Ten tweede houden we er in deze analyse rekening mee dat de huishoudens die nu in een (eengezins)koopwoning zitten, voor een groot deel blijven wonen in hun huidige woning of soortgelijke woning. Hoewel een klein deel de stap maakt naar een koopappartement, zal het grootste deel naar verwachting blijven wonen in een eengezinswoning. Denk daarbij aan de lege-nester: de huishoudens waar de kinderen inmiddels het huis uit zijn, maar waar de ouders blijven wonen in hun huidige woning. Maar het betreft ook de lege-nesters van de toekomst: de gezinnen van nu. Bij gebrek aan een goed alternatief, zal er voor hun weinig reden zijn om te verhuizen. En als ze dit wel doen, zoeken ze waarschijnlijk een soortgelijke eengezinskoopwoning uit. Rapport Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas 27
Hoewel een groot deel zal blijven wonen in hun huidige eengezinskoopwoning, zal een deel van deze vergrijzende groep een stap maken naar een (koop)appartement – bijvoorbeeld om kleiner en/of levensloopbestendiger te wonen. Dat is geen wensdenken: in figuur 11 zagen we al dat senioren relatief vaker in appartementen wonen dan de middenleeftijdsklasse. Hoewel de aanvullende behoefte aan koopappartementen in aantallen slechts 580 woningen bedraagt, gaat het om een extra 60 procent bovenop de bestaande voorraad. Dat is voor het grootste deel het resultaat van de vergrijzing. Totale bouwopgave en woningbouwplanning In onderstaande tabel 9 is een aantal zaken te zien. Ten eerste is weergegeven hoe de trendmatige behoefte en het huidige tekort optellen tot een totale bouwopgave. Dit aantal woningen moet dus worden gebouwd om te voorzien in de voorspelde bevolkingsgroei tot 2035 en om het huidige tekort in te lopen. Vervolgens spiegelen we dat aan de plancapaciteit, uitgesplitst naar dorp. Daaruit kunnen we opmaken dat er nu een totale bouwopgave van circa 3.200 woningen bestaat. De huidige plancapaciteit beslaat 2.510 woningen – en komt daarin 700 woningen tekort om de toekomstige woningbehoefte op te vangen in de vier bestaande dorpen. Hier laten we het vijfde dorp buiten beschouwing.
In de plancapaciteit is ontwikkeling van het vijfde dorp goed voor 1.970 extra woningen tot 2032, en nog eens 6.030 daarna. Dat is ruimschoots genoeg om de 700 tekort woningen op te vangen. Echter, kijkende naar tabel 9 verschilt de overloop naar het vijfde dorp wel per bestaand dorp. De plannen voor het vijfde dorp zullen voornamelijk de woningbehoefte in Moordrecht en Nieuwerkerk a/d IJssel op moeten vangen – daar zien we een negatief verschil tussen bouwopgave en plancapaciteit. In Moerkapelle en Zevenhuizen wordt er ‘genoeg’ gebouwd om de woningbehoefte op dorpsniveau op te vangen.
tabel 9
Totale opgave vergeleken met de plancapaciteit.
aanvullende behoefte tot 2035 Moerkapelle 130 Moordrecht 760 Nieuwerkerk a/d IJssel 1.280 Zevenhuizen 680 Zuidplas 2.850
huidig tekort 45 65 165 75 355
totale opgave 175 825 1.445 755 3.205
plancapaciteit 510 130 920 950 2.510
saldo 335 -695 -525 195 -695
Bron: RIGO op basis van gegevens van CBS en Gemeente Zuidplas.
In tabel 10 is de plancapaciteit gespiegeld aan de bouwopgave, dit maal uitgesplitst naar woningtype (boven) en naar prijssegment (onder). Daarbij moet de kanttekening worden geplaatst dat 890 woningen niet in deze tabel zijn opgenomen omdat de invulling nog nader te bepalen is.
Rapport Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas 28
tabel 10 Totale opgave vergeleken met de plancapaciteit, uitgesplitst naar woningtype en prijssegment. (Exclusief plannen voor het Vijfde dorp).
woningtype / eigendom huur, app. huur, egw. koop, app. koop, egw. totaal
aanvullende behoefte tot 2035 360 180 330 1.980 2.850
prijssegment sociale huur huur midden en hoog koop tot 390.000 koop vanaf 390.000 totaal
490 50 850 1.480 2.850
huidig tekort 160 55 25 115 355
totale opgave 520 235 355 2.095 3.205
plancapaciteit* 595 70 210 755 1.630
saldo 75 -165 -145 -1.340 -1.575
195 20 70 70 355
685 70 920 1.550 3.205
425 240 650 320 1.630
-260 170 -270 -1.230 -1.575
*In de plancapaciteit staan 890 woningen waarvan het woningtype en prijssegment nader te bepalen is. Dat zijn voornamelijk reserve plannen voor Nieuwerkerk Noord en Zevenhuizen Zuid. Deze zijn niet meegenomen in de tabel. **Ook zijn de woningbouwplannen voor het Vijfde dorp niet meegenomen in deze tabel. Bron: RIGO op basis van gegevens van CBS en Gemeente Zuidplas.
Rapport Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas 29
4
Inzetten op doorstroming In het vorige hoofdstuk beschreven we hoe behoefte aan eengezinskoopwoningen in het trendscenario fors toenam. Dat komt door twee ontwikkelingen: 1) de nieuwe aanwas van gezinnen die in zo een woning willen wonen, en 2) toekomstige senioren (op dit moment huishoudens van middelbare leeftijd) die blijven wonen waar ze nu wonen, veelal in een (eengezins)koopwoning. In dit hoofdstuk beschouwen we dit tweede punt niet als een vast gegeven, en analyseren we wat het zou betekenen als de senioren van de toekomst anders zouden wonen.
4.1 Doorstroompotentie Woonsituatie van senioren Door de vergrijzing neemt het aantal huishoudens van 65-plus tot 2035 toe met bijna 500 – een toename van 42 procent. De woonsituatie van deze groep volgens het trendscenario is weergegeven in tabel 11. Daar zien we steeds meer senioren zullen aantreffen in eengezinskoopwoningen: 370 extra gevallen. Echter, relatief gezien stijgt hun aantal in appartementen in de koop het hardst. Op dit moment wonen er 120 65-plus huishoudens in een koopappartement; in 2035 zal dit stijgen naar 190. Verder zien we dat het aantal senioren in sociale huurwoningen toeneemt met grofweg 36 procent. Dat zijn vaker appartementen dan eengezinswoningen – zeker in de periode na 2035. In absolute aantallen is de aanvullende behoefte naar dure koopwoningen het hoogst. tabel 11 Ontwikkeling van de woonsituatie van 65-plus huishoudens.
huur, app. huur, egw. koop, app. koop, egw. totaal
situatie 2024 230 230 120 550 1.130
huur sociaal huur midden en hoog koop tot 390.000 koop vanaf 390.000 totaal
430 30 260 400 1.130
toekomstige situatie 2035 2045 300 330 280 280 190 230 840 920 1.610 1.760 540 40 420 620 1.610
570 50 470 680 1.760
ontwikkeling tot 2035 2035-2045 70 30 50 0 70 40 290 80 480 150 110 10 160 220 480
30 10 50 60 150
% ontw. tot 2035 + 30% + 22% + 58% + 53% + 42% + 36% + 33% + 62% + 55% + 42%
Bron: RIGO op basis van gegevens van CBS en Gemeente Zuidplas.
We kunnen vaststellen dat “de behoefte” aan eengezinskoopwoningen van senioren in het trendscenario nog niet gestild lijkt. Echter, het gaat hier in veel gevallen om huishoudens die in 2035 nog zullen wonen in de woning waar ze nu al wonen. Als dit type woning niet op één of andere manier beschikbaar komen, dan zal de senior er weinig last van hebben. Zij wonen er immers al. Het gaat juist knellen bij degenen die nu nog niet in een eengezinswoning wonen: de gezinnen van de toekomst. Dus, en masse eengezinskoopwoningen bijbouwen om in de trendmatige behoefte te voorzien? Dat hoeft niet per se. We zien dat het aantal senioren in koopappartementen toeneemt. Wat als we veronderstellen dat dit in de toekomst nog harder toeneemt? Wanneer senioren verhuizen van een eengezinswoning naar een appartement, komt hun woning beschikbaar zonder deze bij
Rapport Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas 30
te bouwen. Inzetten op doorstroming kan een antwoord zijn op de toenemende behoefte aan eengezinskoopwoningen. Doorstroming van de lege-nester Zoals we beschrijven zal zowel de toename van gezinnen als het ‘blijven wonen’ van de (toekomstig) senior resulteren in een forse toename in de behoefte aan grote eengezinskoopwoningen. Dat is te zien in figuur 26. Tussen 2024 en 2035 schatten we de toename van het aantal gezinnen in een ruime eengezinswoning op 610: een procentuele stijging van 12 procent. Tegelijkertijd zien we een groei van 660 65-plus huishoudens zonder kinderen dat in grote eengezinswoningen woont. Dat is een relatieve toename van circa 40 procent – en die groep bestaat veelal uit lege-nesters. Voor een groot deel zijn de lege-nesters van 2035 de gezinnen van nu. Hoewel een deel zal verhuizen naar een kleinere eengezinswoning of appartement, blijft het gros wonen in hun huidige woning – of een soortgelijke grote eengezinswoning. figuur 26 Bewoning van grote eengezinswoningen nu en in de toekomst.
Bron: RIGO op basis van gegevens van CBS en Gemeente Zuidplas.
Er ontstaat hiermee een forse behoefte aan grote eengezinskoopwoningen. In theorie kunnen deze woningen gebouwd worden om daarmee te voorzien in de woningbehoefte. De praktijk is echter anders. Is het realistisch en/of wenselijk om dit aantal grote eengezinskoopwoningen bij te bouwen, terwijl de voorraad er al voor een groot deel uit bestaat? Een mogelijke oplossing is om doorstroming uit (grote) eengezinskoopwoningen op gang te krijgen. De logica is simpel: verleid de lege-nester van nu en in de toekomst om te verhuizen uit hun grote eengezinswoning naar een kleinere, passendere woning. Hun achtergelaten woning kan dan betrokken worden door een (toekomstig) gezin en daarmee zet je een verhuisketen in gang. In plaats van het klassieke beeld van een verhuiscarrière die eindigt bij de grootste woning, ligt de focus op “iedereen een passende woning”. Niet alleen maar opstromen, maar ook de mogelijkheid tot downsizen creëren en faciliteren (figuur 27).
Rapport Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas 31
figuur 27 Doorstroming in twee varianten: ‘opstromen’ en ‘downsizen’.
Bron: RIGO.
Zo voorzie je in de behoefte van gezinnen aan een ruime en passende eengezinswoning, zonder dat je die massaal hoeft bij te bouwen. Dat is makkelijker gezegd dan gedaan. Lege-nesters wonen vaak ruim, en de ervaring leert dat ze hun mogelijkheden om naartoe te verhuizen niet voldoen. Tegelijkertijd biedt dit een kans: bouwen voor deze groep is bouwen voor de doorstroming. Dan resteert de vraag: waar wil deze groep wonen? Doorstroming door nieuwbouw Bij elke vrijkomende woning begint een verhuisketen, ongeacht of het een klein appartement is of een vrijstaande villa. Hoe lang de verhuisketen is en wat voor woningen vrijkomen door doorstroming, verschilt wél per woningtype. We hebben het voornamelijk de doorstroming door het downsizen van lege-nesters belicht. Echter, ook de bouw van grote eengezinswoningen zal doorstroming op gang brengen. Daarbij gaat het om het “opstromen” zoals te zien in figuur 27. Dat roept de vraag op hoe doorstroming door opstromen verschilt met dat van downsizen. In tabel 12 is te zien hoe de doorstroming verschilt tussen drie indicatieve scenario’s. In elk van de scenario’s worden 100 woningen van één type gebouwd in de gemeente Zuidplas. In de tabel is te zien wat er vrij komt door doorstroming, hoeveel lokale starters worden geholpen en hoeveel vestigers er van buiten de gemeente komen.
We zien dat de bouw van grote eengezinswoningen en middelgrote appartementen grofweg hetzelfde aantal verhuizingen op gang brengt. Met de bouw van 100 woningen worden 150 verhuizingen gerealiseerd, waarvan 50 doorstromers. Van deze doorstromers laten 30 een (andere) eengezinswoning achter, beschikbaar voor een ander huishouden om naartoe te verhuizen. Bij de bouw van kleine eengezinswoningen worden er minder doorstromers aangetrokken, en zien we slechts 140 verhuizingen. Hoewel er in dit scenario alsnog 20 downsizers zijn, zien we toch dat er meer vestigers van buiten de gemeente op deze woningen afkomen. Eventueel laten deze vestigers ook weer een grote woning achter, maar niet in de gemeente Zuidplas. Hoewel de doorstroming bij de bouw van grote eengezinswoningen en middelgrote appartementen vrijwel gelijk is, zijn er wel twee belangrijke verschillen te benoemen. Ten eerste, het aanbod dat je realiseert. In het ene scenario bouw je 100 grote eengezinswoningen. De 30 eengezinswoningen die doorstromers achterlaten, zijn geen huishoudens die downsizen. Ze verhuizen simpelweg naar een soortgelijke woning, of gaan zelfs groter wonen. Bij het tweede scenario is er wel sprake van 30 downsizers. Zij laten een grote eengezinswoning achter, in ruil voor een passendere appartement. Daarmee komt er een “kostbare” ruime eengezinswoning vrij, zonder dat die hoeft worden bijgebouwd.
Rapport Woningbehoefteonderzoek Gemeente Zuidplas 32
Ten tweede, het bouwen van grote eengezinswoningen trekt meer vestigers van buiten de gemeente aan; bij de bouw van middelgrote appartementen help je (indirect) juist meer lokale starters. Een mogelijke verklaring hiervoor is dat een middelgroot appartement aantrekkelijker is voor lokale downsizers dan voor huishoudens van buiten de gemeente. Uit ervaring weten we dat downsizers vaak een woning in de eigen gemeente (en het liefst de eigen buurt) zoeken. Appartementen zullen dan ook aantrekkelijker zijn voor lokale downsizers dan die van buiten de gemeente.
tabel 12 Drie fictieve bouwprogramma’s en de doorstroming die op gang komt.
wat wordt er gebouwd? 100 grote 100 kleine 100 middelegw. egw. grote app. totale aantal verhuizingen door nieuwbouw
150
140
150
waarvan lokale doorstromers ...die een eengezinswoning achterlaten waarvan lokale starters vestigers van buiten de gemeente
50 30 10 90
40 20 10 90
50 30 20 80
De woonwens van de lege-nester De woonwens de lege-nester brengen we in beeld in figuur 28. Daarin is te zien hoe de verhuisgeneigde 65-plussers zonder kinderen nu wonen, zowel koop als huur. Let wel: het betreft hier alleen de huishoudens die aangeven te willen doorstromen.