Bijlage 17 Planschaderisicoanalyse A24.001935

met de daarbij behorende aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tuinen / (open) erven, brandgangen, in- en uitritten; 2. in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of aan-huis-verbonden beroepsmatige activiteiten door de hoofdbewoner(s) van het hoofdgebouw tot maximaal 70 m²; b. maatschappelijke voorzieningen; c. kleinschalige bedrijfsactiviteiten zoals genoemd in milieucategorie 1 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten als opgenomen in bijlage 2; d. horecabedrijven, zijnde: horeca-categorie 2 en horeca-categorie-3; e. detailhandelsvoorzieningen; f. sportvoorzieningen in de vorm van binnen en buitensport accommodaties met de daarbij behorende additionele voorzieningen, waaronder in elk geval begrepen een kantine, was- en kleedruimten en ruimten ten dienste van onderhoud en beheer; g. leisure voorzieningen; h. toegangs- en ontsluitingswegen, fiets- en voetpaden, in- en uitritten; i. (boven – en ondergrondse) parkeervoorzieningen; j. watergangen met natuurlijke oevers of oeverbeschoeiingen en waterpartijen; k. waterhuishoudkundige voorzieningen; l. groenvoorzieningen; m. voorzieningen van algemeen nut; n. voorzieningen voor waterzuivering en infiltratie; o. parkeervoorzieningen; p. leidingenzone(s) met de daarbij behorende vrijwaringszone(s); alsmede ook voor

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

34 van 58

q.

de aanleg en instandhouding van een langzaamverkeersverbinding (het Kreekrugpad) binnen het vlak met de functieaanduiding 'specifieke vorm van verkeer – kreekrugzone'; r. de aanleg en ontwikkeling van een kwaliteitszone binnen het vlak met de gebiedsaanduiding 'specifieke vorm van wonen - kwaliteitszone', bestaande uit: 1. vrijstaande en halfvrijstaande woningen: • met de daarbij behorende aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tuinen / (open) erven, brandgangen, in- en uitritten; • in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of aan-huisverbonden beroepsmatige activiteiten door de hoofdbewoner(s) van het hoofdgebouw tot maximaal 70 m²; 2. woon-werk combinaties, met dien verstande dat de bedrijfsactiviteiten behoren tot milieucategorie 1 en 2 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten als opgenomen in bijlage 3; 3. toegangs- en ontsluitingswegen, fiets- en voetpaden, in- en uitritten; 4. oppervlakte water, in de vorm van watergangen met natuurlijke oevers of oeverbeschoeiingen en waterpartijen; met de daarbij behorende: s. gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde; t. erven en terreinen; u. verhardingen; v. bermen, bermsloten en greppels; w. beplanting, oeverbeschoeiingen en overige groen; x. (ondergrondse) afvalinzamelingpunten; y. speelvoorzieningen en (beeldende) kunstobjecten; z. straatmeubilair; aa.

werken en werkzaamheden alsmede bruggen, duikers, overige kunstwerken, infiltratievoorzieningen en overige voorzieningen, waaronder begrepen ecovoorzieningen, ten dienste van de bestemming en wat betreft aard en afmetingen passend bij de bestemming; met uitzondering van: bb. risicovolle inrichtingen, die niet zijn toegestaan; cc. verkooppunten voor motorbrandstoffen, die niet zijn toegestaan.

5.2.7 Herziening Zuidplaspolder 1 De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft met uitspraken van 10 augustus 2011 delen van vijf bestemmingsplannen voor de ontwikkeling van de Zuidplaspolder vernietigd. Op 16 oktober 2018 heeft de raad van de gemeente Zuidplas het bestemmingsplan ‘Herziening Zuidplaspolder 1’ vastgesteld. Dit bestemmingsplan is op 28 oktober 2020 (gedeeltelijk) onherroepelijk geworden na uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De gronden van het plangebied die vallen onder het bestemmingsplan ‘Herziening Zuidplaspolder 1’ hebben de enkelbestemmingen ‘Agrarisch’, ‘Agrarisch – Glastuinbouw’, ‘Bedrijf’, ‘Tuin, ‘Verkeer, ‘Water’ en ‘Wonen’, diverse dubbelbestemmingen en diverse functieaanduidingen, evenals diverse bouwvlakken. De bestemmingsplanregels die gelden in het plangebied zijn als volgt: 5.2.7.1 Agrarisch De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. grondgebonden agrarische bedrijven c.q. -bedrijfsactiviteiten;

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

35 van 58

b. tevens voor één bedrijfswoning, ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning'; c. tevens voor een intensieve veehouderij, ter plaatse van de aanduiding 'intensieve veehouderij'; d. tevens voor een paardenhouderij, ter plaatse van de aanduiding 'paardenhouderij'; e. tevens voor een paardenrijbak ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - paardenrijbak'; f. tevens voor agrarische opslag ter plaatse van de aanduiding 'opslag'; g. in elk geval niet voor een bedrijfswoning, ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning uitgesloten'; met de daarbij behorende: h. tuinen; i. parkeervoorzieningen; j. fiets- en voetpaden; k. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; l. kunstwerken. 5.2.7.2 Agrarisch – Glastuinbouw De voor 'Agrarisch - Glastuinbouw' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. glastuinbouwbedrijven; b. grondgebonden agrarische bedrijven c.q. -bedrijfsactiviteiten; c. ondergeschikte verkoop van bedrijfsgebonden producten; met dien verstande dat maximaal 200 m2 van bebouwing ten behoeve van deze activiteit gebruikt wordt; d. tevens één bedrijfswoning, ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning'; met de daarbij behorende: e. tuinen; f. parkeervoorzieningen; g. fiets- en voetpaden; h. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; i. kunstwerken. 5.2.7.3 Bedrijf De voor 'Bedrijf" aangewezen gronden zijn bestemd voor: a.

het uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten die vermeld staan in categorie 1 en/of 2 van de als bijlage 2 opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten; indien deze activiteiten niet specifiek in die staat genoemd zijn maar naar aard en invloed wel gelijk te stellen zijn aan de hiervoor genoemde categorieen, zijn deze ook toegestaan; b. tevens voor een aannemersbedrijf uit ten hoogste categorie 3.1 van de als bijlage 2 opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten; ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - aannemersbedrijf 3.1.'; c. tevens voor een goederenwegvervoerbedrijf, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf goederenwegvervoerbedrijf'; d. tevens een luchtballonbedrijf, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf luchtballonbedrijf'; e. tevens voor een slachterij uit ten hoogste milieucategorie 4 en vleeswaren- en vleesconservenfabrieken uit ten hoogste milieucategorie 3.2 uit de als bijlage 2 opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - slachterij categorie 4 en vleeswaren- en vleesconservenfabrieken categorie 3.2'; f. tevens voor een goederenwegvervoerbedrijf uit ten hoogste categorie 3.1 van de als bijlage 2 opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf goederenwegvervoerbedrijf 3.1';

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

36 van 58

g.

tevens voor een vleesverwerkingsbedrijf, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf vleesverwerkingsbedrijf'; h. tevens voor een paardenhouderij, ter plaatse van de aanduiding 'paardenhouderij'; i. tevens voor een groothandel, ter plaatse van de aanduiding 'groothandel'; j. tevens voor één bedrijfswoning, ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning'; k. uitsluitend voor opslag ten hoogste in categorie 1 en 2 van de als bijlage 2 opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten, ter plaatse van de aanduiding 'opslag'; l. uitsluitend voor parkeren, ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein'; m. niet-zelfstandige kantoren als onderdeel van de bedrijven als genoemd in sub a t/m sub l, met een oppervlak van maximaal 50% van het totale bedrijfsvloeroppervlak met een maximum van 2.000 m²; n. uitsluitend voor opslag ten hoogste in categorie 1 en 2 van de als bijlage 2 opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten dan wel voor opslagactiviteiten die niet specifiek in die Staat zijn genoemd maar naar aard en invloed wel gelijk te stellen zijn aan de hiervoor genoemde categorieën, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - opslag zonder niet-zelfstandige kantoren', met dien verstande dat de vestiging van niet-zelfstandige kantoren als bedoeld onder m. niet is toegestaan; met de daarbij behorende: o. tuinen; p. parkeervoorzieningen; q. fiets- en voetpaden; r.

water en waterhuishoudkundige voorzieningen; s. kunstwerken. 5.2.7.4 Tuin De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. tuinen; b. toegangspaden en in- en uitritten; c. parkeervoorzieningen; d. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; e. kunstwerken. 5.2.7.5 Verkeer De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wegen, straten en paden met hoofdzakelijk een verkeersfunctie; b. ten hoogste 2x1 doorgaande rijbanen, voor zover het betreft de Provincialeweg N219; c. (ondergrondse) afvalinzamelpunten; met de daarbij behorende: d. geluidwerende voorzieningen; e. ongebouwde parkeervoorzieningen; f. voet- en fietspaden; g. groenvoorzieningen, waaronder bermen en beplanting; h. voorzieningen van openbaar nut; i. straatmeubiliair; j. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; k. kunstwerken.

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

37 van 58

5.2.7.6 Water De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. watergangen met natuurlijke oevers of oeverbeschoeiingen en waterpartijen; b. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, waterafvoer en waterberging; c. bermen en groenvoorzieningen; d. extensief recreatief medegebruik; e. kunstwerken. 5.2.7.7 Wonen De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen, al dan niet in combinatie met het uitoefenen van een aan-huis-verbonden beroep tot maximaal 70 m2; b. uitsluitend voor een erf behorende bij een woning, ter plaatse van de aanduiding 'erf'; c. tevens voor een dierenkliniek, ter plaatse van de aanduiding 'dierenkliniek'; d. tevens voor een kantoor en bedrijf en/of het uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten die staan vermeld in categorie 1 van de als bijlage 2 op genomen Staat van Bedrijfsactiviteiten, ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf'; e. tevens voor een kantoor en bedrijf en/of het uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten die staan vermeld in categorie 1 en 2 van de als bijlage 2 op genomen Staat van Bedrijfsactiviteiten, ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 2'; f. uitsluitend voor een woonschepenligplaats, ter plaatse van de aanduiding 'woonschepenligplaats'; met de daarbij behorende: g. tuinen; h. parkeervoorzieningen; i. wegen, fiets- en voetpaden; j. speelvoorzieningen; k.

water en waterhuishoudkundige voorzieningen; l. kunstwerken. 5.2.8 Reparatieplan Herziening Zuidplaspolder 1 Op 25 januari 2022 heeft de raad van de gemeente Zuidplas het bestemmingsplan ‘Reparatieplan Herziening Zuidplaspolder 1’ vastgesteld. Dit bestemmingsplan is na afloop van de beroepstermijn onherroepelijk geworden. De gronden van het plangebied die vallen onder het bestemmingplan ‘Reparatieplan Herziening Zuidplaspolder 1’ hebben de enkelbestemming ‘Agrarisch’, ‘Agrarisch – Glastuinbouw’ en ‘Bedrijf’, diverse dubbelbestemmingen en diverse aanduidingen. De bestemmingsplanregels die gelden in het plangebied zijn als volgt: 5.2.8.1 Agrarisch De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. grondgebonden agrarische bedrijven c.q. -bedrijfsactiviteiten; met de daarbij behorende: b. tuinen; c. parkeervoorzieningen; d. fiets- en voetpaden;

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

38 van 58

e. f.

water en waterhuishoudkundige voorzieningen; kunstwerken.

5.2.8.2 Agrarisch – Glastuinbouw De voor ‘Agrarisch – Glastuinbouw’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. glastuinbouwbedrijven; b. grondgebonden agrarische bedrijven c.q. -bedrijfsactiviteiten; c. ondergeschikte verkoop van bedrijfsgebonden producten; met dien verstande dat maximaal 200 m² van bebouwing ten behoeve van deze activiteit gebruikt wordt; d. tevens één bedrijfswoning, ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning'; met de daarbij behorende: e. tuinen; f. parkeervoorzieningen; g. fiets- en voetpaden; h. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; i. kunstwerken.

5.2.8.3 Bedrijf De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 1': bedrijven in categorie 1 van de als bijlage 1 opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten; b. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 2': bedrijven in categorie 1 en 2 van de als bijlage 1 opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten, alsmede een aannemersbedrijf uit ten hoogste categorie 3.1 van de als bijlage 1 opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten; c. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3. 1': bedrijven in categorie 1, 2 en 3.1 van de als bijlage 1 opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten; d. niet-zelfstandige kantoren als onderdeel van de bedrijven als genoemd in sub a t/m sub b, met een oppervlak van maximaal 50% van het totale bedrijfsvloeroppervlak met een maximum van 2.000 m²; met de daarbij behorende: e. tuinen; f. parkeervoorzieningen; g. fiets- en voetpaden; h. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; i. kunstwerken. 5.2.9 Landelijk gebied 1990, 3e herziening Op 18 september 2007 heeft de raad van de gemeente Zevenhuize-Moerkapelle (thans de gemeente Zuidplas) het bestemmingsplan ‘Landelijk gebied 1990, 3 e herziening’ vastgesteld. Dit bestemmingsplan is op 13 mei 2009 onherroepelijk geworden na de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

De gronden van het plangebied die vallen onder het bestemmingplan ‘Landelijk gebied 1990, 3 e herziening’ hebben de enkelbestemmingen ‘Bedrijfsdoeleinden’ en ‘Tuin’, een dubbelbestemming, nadere aanwijzing en overige aanduidingen, evenals diverse bouwvlakken.

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

39 van 58

De bestemmingsplanregels die gelden in het plangebied zijn als volgt: 5.2.9.1 Bedrijfsdoeleinden

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

40 van 58

5.2.9.2 Tuinen

5.2.10 Restveen en Groene Waterparel Op 16 december 2008 heeft de raad van de gemeente Moordrecht (thans de gemeente Zuidplas) het bestemmingsplan ‘Restveen en Groene Waterparel’ vastgesteld. Dit bestemmingsplan is op 11 augustus 2010 onherroepelijk geworden na de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De gronden van het plangebied die vallen onder het bestemmingplan ‘Restveen en Groene Waterparel’ hebben de enkelbestemmingen ‘Agrarisch’, ‘Bedrijf’, ‘Groen’, ‘Horeca’, ‘Natuur’, ‘Verkeer’, ‘Water’, en ‘Wonen’, diverse dubbelbestemmingen en diverse functie- en gebiedsaanduidingen, evenals diverse bouwvlakken. De bestemmingsplanregels die gelden in het plangebied zijn als volgt:

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

41 van 58

5.2.10.1 Agrarisch

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

42 van 58

5.2.10.2 Bedrijf

5.2.10.3 Groen

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

43 van 58

5.2.10.4 Horeca

5.2.10.5 Natuur

5.2.10.6 Verkeer

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

44 van 58

5.2.10.7 Water

5.2.10.8 Wonen

5.3

Chw Bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2

Als gevolg van de beoogde ontwikkeling zullen de bestemmingen in het plangebied aangepast worden. Deskundigen nemen hierbij als uitgangspunt dat op het plangebied de regels en toelichting van toepassing zijn, zoals deze door opdrachtgever op 5 februari 2024 zijn aangeleverd. De verbeelding die bij deze stukken hoort, inclusief de bestemmingen en aanduidingen, is hieronder opgenomen.

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

45 van 58

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

46 van 58

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

47 van 58

5.4

Planvergelijking

Bij de planvergelijking zal voor het plangebied de planologische wijziging inzichtelijk gemaakt worden. Zoals reeds aangegeven wordt bij een planvergelijking de maximale en meest nadelige invulling van de oude (thans vigerende) planologie vergeleken met de beoogde planologische situatie. Hierbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar de maximale invulling volgens de planologie. Flexibiliteitsbepalingen die in het bestemmingsplan zijn opgenomen vallen in beginsel buiten de planologische vergelijking. Om dit te bepalen wordt aansluiting gezocht bij objectieve aspecten zoals de bestemming, de wijziging van de bouwhoogten, situering bebouwing, bebouwingspercentages en wijziging van de aard van het gebruik. Hierna is beschreven wat de maximale invulling is volgens het bestemmingsplan (inclusief eventuele ontheffingen en verleende vergunningen) en de beoogde planologische situatie, verbeeld met diverse luchtfoto’s van de bestaande situatie.

5.4.1 Wijziging van de bouwmogelijkheden Als gevolg van de beoogde bestemmingswijziging zullen de bouwmogelijkheden in het plangebied, met uitzondering van het hierna vermeldde, niet aanzienlijk wijzigen. In de bestemmingsplannen die in paragraaf 4.2 uiteen zijn gezet, is sprake van plangebieden die een grote variatie aan bestemmingen toestaan. Hoofdzakelijk betreft dit een combinatie van wonen, bedrijfsmatig gebruik en agrarisch, al dan niet met de toevoeging dat glastuinbouw is toegestaan. Als gevolg van deze bestemmingen bevinden de bouwmogelijkheden zich in grote mate in de direct nabijheid van de wegen die het plangebied doorkruisen, met uitzondering van de percelen die voor glastuinbouw zijn aangewezen, die zich ook op grotere afstand van deze wegen kunnen bevinden. Er is sprake (geweest) van een uit te werken bestemming in twee bestemmingsplannen. In het bestemmingsplan ‘Rode Waterparel’ zijn de uit te werken bestemmingen vernietigd met de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 10 augustus 2011. In het bestemmingsplan ‘Zuidplas West’ is een bestemming ‘Woongebied – Uit te werken 2’ opgenomen. In het Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2 is deze uit te werken bestemming komen te vervallen en rust op dit gebied een agrarische bestemming. De bouwmogelijkheden voor dit gebied zijn substantieel verminderd.

Deskundigen verwijzen echter naar de relevante jurisprudentie aangaande planschade en uit te werken bestemmingen,2 waaruit blijkt dat aan rechthebbenden passieve risicoaanvaarding tegengeworpen kan worden. Dit aspect zal verder in paragraaf 8.1 behandeld worden. Deskundigen stellen vast dat de overige bouwmogelijkheden grotendeels overgenomen zijn in het Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2, met dien verstande dat er een landschappelijke buffer mogelijk wordt gemaakt die het plangebied van het noordwesten tot het zuidoosten doorkruist. Deze (in de toelichting op het bestemmingsplan zo genoemde) Groene Schakel is bedoeld om het Vijfde Dorp, die in het Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 mogelijk wordt gemaakt, vrij liggend in het landschap te situeren. Voor de overige eisen die aan bouwwerken gesteld worden, wordt verwezen naar de relevante bouwregels.

2

ECLI:NL:RVS:2019:2799, r.o. 8.4.

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

48 van 58

5.4.2 Wijziging van de gebruiksmogelijkheden In de vigerende bestemmingsplannen zijn de gebruiksmogelijkheden van het plangebied hoofdzakelijk gericht op gebruik van het plangebied als agrarische grond, afgewisseld met diverse andere functies, waaronder wonen en bedrijfsmatig. Voor de agrarische grond geldt dat ook glastuinbouw op locaties toegestaan is. Vaststelling van het Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2 leidt niet tot een (toegestaan) gebruik dat bijzonder afwijkt van hetgeen nu ook toegestaan is. Zoals hiervoor reeds opgemerkt, is er wel sprake van een ander gebruik voor zover dit de Groene Schakel betreft, maar afgezet tegen het vigerend toegestane gebruik is geen sprake van een intensivering van het gebruik. Deskundigen zijn zich ervan bewust dat inwerkingtreding van het aangrenzend gelegen Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 tot gevolg zal hebben dat de gronden in het plangebied van het onderhavige bestemmingsplan aanzienlijk intensiever gebruikt zullen worden, maar deze effecten kunnen niet toegeschreven worden aan het Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2. Voor deze effecten verwijzen deskundigen naar het advies inzake het Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1.

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

49 van 58

6.

Afweging schadefactoren

6.1

Schadefactoren

Bij de beoordeling van een verzoek om tegemoetkoming in planschade als gevolg van planologische ontwikkelingen op grond van derden, moet worden uitgegaan van de voor aanvrager meest ongunstige invulling van de planologische mogelijkheden van die gronden. Dat kan voor de ene schadefactor, bijvoorbeeld voor de aantasting van privacy, een andere invulling zijn dan voor een andere schadefactor, bijvoorbeeld aantasting van uitzicht. 3 Uit vaste jurisprudentie blijkt dat toekomstige ontwikkelingen die ten tijde van het onherroepelijk worden van de planologische verandering nog geen aanvang hebben genomen, kunnen worden beschouwd als een onzekere toekomstige gebeurtenis en moet dus buiten beschouwing worden gelaten. Dit betekent dat eventueel nadeel uit een niet aangevangen exploitatie niet voor vergoeding in aanmerking komt. Van belang is om op te merken dat enkel ruimtelijke gevolgen worden beoordeeld in het kader van planschade. Daarbij wordt opgemerkt dat alleen de objectief te verwachten gevolgen van de nieuwe planologie van belang zijn. Het kan zo zijn dat specifieke bestemmingen de indruk wekken dat de nieuwe planologie overlast zal veroorzaken. De Afdeling heeft overwogen dat voor de beantwoording van de vraag of het nieuwe planologische regime overlast tot gevolg heeft, slechts de overlast inherent aan het planologisch gebruik van de bestemming van belang is.

Uitgegaan moet worden van het gebruik van het gebouw of de gronden door de doelgroep waarop het nieuwe planologische regime betrekking heeft. Expliciet wordt opgemerkt dat artikel 6.1 van de Wro geen grondslag biedt voor tegemoetkoming in schade die het gevolg is van het mogelijk niet naleven van gebruikers van geldende wettelijke voorschriften of mogelijke uitwassen van hun gedrag. Voor de direct geraakte objecten geldt dat de volgende schadefactoren aanwezig kunnen zijn, vanwege de wijziging van het planologisch regime: - Vermindering privacy/inkijk woning - Vermindering van uitzicht - Toename van verkeer en inschijnen van licht - Toename geluidsoverlast - Intensivering leefomgeving/aantasting van het woongenot Voornoemde schadefactoren worden onderstaand nader uitgewerkt. Hierbij wordt opgemerkt dat deze factoren met name zien op woningen en andersoortige verblijfsobjecten. Onbebouwde percelen die van een minder lucratieve bestemming worden voorzien, ondergaan een waardevermindering die vrijwel uitsluitend terug te lijden is tot een beperking van het opbrengend vermogen van de grond. Dit komt verder in hoofdstuk 6 ten sprake. 6.1.1 Vermindering privacy/inkijk woning Gelet op de opzet van het bestemmingsplan alsmede de afstand tussen het plangebied en de direct geraakte objecten wordt geen aantasting in de privacy voorzien.

Er is geen sprake van een wijziging in de bestemming, waardoor schadegevoelige objecten op kortere afstand van elkaar komen te liggen. 3

ABRvS, 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582.

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

50 van 58

Door de wijziging van de agrarische bestemming van een aantal percelen naar een natuurbestemming (hoofdzakelijk inzake de Groene Schakel) zal juist een toename aan privacy/vermindering van de inkijk van de woningen kunnen ontstaan. Dit effect wordt verder uiteengezet in paragraaf 5.2. 6.1.2 Vermindering van uitzicht Na realisatie van de voorgenomen ontwikkeling hebben de eigenaren van een aantal van de direct geraakte objecten een vermindering van het vrije uitzicht, als gevolg van de wijziging van de agrarische bestemming van een aantal percelen naar een natuurbestemming (hoofdzakelijk inzake de Groene Schakel). Deskundigen nemen als uitgangspunt dat de maximale invulling van de natuurbestemming met zich meebrengt dat de natuur zich tot enkele meters hoog zal oprichten (hoger is zeer onwaarschijnlijk, gelet op het polderlandschap en het gebrek aan opgaand hout in de huidige situatie) en dat het niet mogelijk is om uitzicht te krijgen tot achter de natuurbestemming. Dit moet worden vergeleken met hetgeen (maximaal) mogelijk was onder het voorgaande planologische regime. In grote mate betrof dat een weids polderlandschap, met weinig mogelijkheden om aanzienlijke bebouwing op te richten.

6.1.3 Toename van verkeer en inschijnen van licht De planologische wijziging zal in beginsel niet tot gevolg hebben dat er sprake is van een toename aan verkeer of het inschijnen van licht. Zoals onder 4.3 aangegeven, moet het onderhavige bestemmingsplan uitdrukkelijk worden gescheiden van het aangrenzende Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1, op grond waarvan een groot aantal woningen mogelijk gemaakt wordt. Voor zover in het onderhavige bestemmingsplan sprake is van wijzigingen in de bestemmingen, brengen deze niet met zich mee dat er meer of zwaardere verkeersbewegingen te verwachten zijn. Een toename van het inschijnen van licht is daarmee ook niet te verwachten.

6.1.4 Toename geluidsoverlast Gelet op het gestelde onder 5.1.3, kan niet worden gesteld dat er geluidsoverlast als gevolg van verkeer moet worden verwacht. Ook is er geen sprake van andere wijzigingen in de bestemmingen, op grond waarvan een toename van de geluidsoverlast aannemelijk is. Zoals gesteld in 5.1.1 is er sprake van een wijziging van de agrarische bestemming van een aantal percelen naar een natuurbestemming (hoofdzakelijk inzake de Groene Schakel). Deze bestemmingswijziging zal juist een vermindering van de geluidsbelasting met zich meebrengen. Dit wordt nader uiteengezet in paragraaf 5.2.

6.1.5 Intensivering leefomgeving/aantasting van het woongenot Gelet op hetgeen in de vorige paragrafen is gesteld, zien deskundigen geen aanleiding om aan te nemen dat er sprake is van een intensivering van de leefomgeving dan wel een aantasting van het woongenot. Weliswaar biedt de wijziging van de agrarische bestemming van een aantal percelen naar een natuurbestemming (hoofdzakelijk inzake de Groene Schakel) de mogelijkheid om fiets- en voetpaden te realiseren, maar deze mogelijkheid was ook onder de voorgaande agrarische bestemming reeds toegestaan.

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

51 van 58

6.2

Planologische voordelen

Op grond van de jurisprudentie mogen planologische voor‐ en nadelen die een gevolg zijn van eenzelfde planologische wijziging met elkaar worden verevenend. In onderhavig geval zal de realisatie van een natuurbestemming, vergeleken met de voorgaande agrarische bestemming, met zich meebrengen dat bewoners een grotere mate van privacy/minder inkijk in de woning ervaren. Ook zal het inschijnen van licht en de geluidsbelasting hierdoor verlaagd worden. Deskundigen merken wel op dat de afstand tussen de betreffende woningen en de natuurbestemming (die hoofdzakelijk verband houdt met de Groene Schakel) zodanig groot is dat deze schadefactoren in de vigerende planologie niet als ernstig kunnen worden aangemerkt. Het voordeel is daarmee eveneens beperkt.

6.3

Conclusie

Op basis van het bovenstaande, zijn deskundigen van oordeel dat de in paragraaf 5.1 genoemde schadefactoren zich slechts beperkt zullen voordoen. Uitsluitend ten aanzien van een vermindering van uitzicht kan beargumenteerd worden dat dit effect noemenswaardig is. De mate waarin deze schadefactor een effect heeft op de waarde van de direct geraakte objecten, is onder meer afhankelijk van de locatie, de omvang en de bestemming van de direct geraakte objecten. Tegenover deze nadelen staan de planologische voordelen, zoals in paragraaf 5.2 benoemd. Deze zijn beperkt van aard en karakter, maar dit geldt ook voor de schadefactoren. De voordelen zijn daarom relevant voor de vergelijking van de effecten van het onderhavige bestemmingsplan. Deskundigen zijn concluderend van oordeel dat de schadefactoren bij de meeste direct geraakte objecten niet zwaarder zullen wegen dan de planologische voordelen en dat er daarom geen sprake is van een planologisch nadeligere situatie.

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

52 van 58

7.

Schade

In hoofdstuk 6 is geconcludeerd dat er voor een aantal objecten diverse schadefactoren voor zullen komen. Echter, deze schadefactoren zijn afhankelijk van de realisatie van de bestemming tot woongebied. Voor het realiseren van deze bestemming is een omgevingsvergunning vereist. Zoals aangegeven in paragraaf 5.1.2, is het onderhavige bestemmingsplan een plan op grond van de Crisis- en herstelwet. Dit brengt met zich mee dat, dat als voor een activiteit een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of een omgevingsvergunning voor een bestemmingsplanactiviteit als bedoeld in artikel 7c, veertiende lid, van dit besluit, is vereist, alleen deze omgevingsvergunningen als oorzaak als bedoeld in die bepaling gelden. Het bovenstaande is niet van toepassing is op schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak als de schade het rechtstreekse gevolg is van de wijziging van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond of van de op onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening. Dit houdt in dat in onderhavig advies niet mogelijk is om objecten die indirecte schade kunnen lijden, mee te nemen.

De waardedaling is namelijk afhankelijk van onder meer de fasering van het bestemmingsplan, het moment van inwerkingtreding van de betreffende omgevingsvergunning en de voorschriften die daarin gesteld worden. In dit hoofdstuk zullen daarom alleen percelen aan de orde komen, die direct geraakt worden en van een minder rendabele bestemming voorzien worden. Daarnaast is door opdrachtgever bevestigd dat alle direct geraakte objecten met een eigen adres, die wegbestemd worden in het onderhavige bestemmingsplan, verworven dan wel onteigend zullen worden door de gemeente. De schade die deze objecten ondervinden als gevolg van de inwerkingtreding van het Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2, is daarmee anderszins verzekerd en komt op grond van artikel 6.1 eerste lid Wro niet voor vergoeding in aanmerking (zie ook paragraaf 7.2).

7.1

Waardevermindering

7.1.1 Natuurstrook Door het plangebied loopt een strook die voorzien wordt van een dubbelbestemming ‘Natuur’, als toevoeging op de huidige, agrarische bestemming. Aan weerszijden van de dubbelbestemming loopt een strook, waarop een wijzigingsbevoegdheid wordt bestemd. Op grond van de wijzigingsbevoegdheid kan het college van burgemeester en wethouders besluiten de bestemming van de gronden te wijzigen naar een natuurbestemming. Ten aanzien van de gronden met de dubbelbestemming ‘Natuur’ blijkt uit de bouwregels dat bebouwing van deze gronden nagenoeg uitgesloten is. Onder het voorgaande planologische regime waren de bouwmogelijkheden buiten het bouwvlak echter uiterst beperkt. Op de gronden met de dubbelbestemming ‘Natuur’ is onder het voorgaande planologische regime geen bouwvlak ingetekend, waardoor de beperking van de bouwmogelijkheden feitelijk minimaal is. Deskundigen zijn derhalve van oordeel dat de gronden geen waardevermindering ondergaan door het opnemen van de dubbelbestemming ‘Natuur’.

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

53 van 58

Ten aanzien van de gronden waarop de wijzigingsbevoegdheid komt te rusten, merken deskundigen op dat een dergelijk bepaling is uitgesloten onder artikel 6.1 tweede lid onder a Wro. Een wijzigingsplan, dat voortvloeit uit een dergelijke wijzigingsbevoegdheid, is een zelfstandige grondslag voor planschade, zoals blijkt uit artikel 6.1 tweede lid onder b Wro. Dit brengt met zich mee dat de inwerkingtreding van het onderhavige bestemmingsplan niet kan leiden tot planschade op deze gronden, die voor vergoeding in aanmerking komt. In de jurisprudentie is tevens uitgemaakt dat zogenaamde ‘schaduwschade’, zijnde een eventuele waardevermindering omdat een redelijk denkend en handelend koper al rekening houdt met de mogelijkheid dat de wijzigingsbevoegdheid ingezet wordt, niet voor vergoeding in aanmerking komt. 4

7.2

Schade anderszins verzekerd

Artikel 6.1 eerste lid Wro schrijft voor dat alléén schade wordt vergoed voor zover: ‘(…) de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd’. Aangezien in paragraaf 7.1 is vastgesteld dat er geen sprake is van schade die voor vergoeding in aanmerking dient te komen, kan de beoordeling van dit aspect in beginsel achterwege blijven. Ten overvloede merken deskundigen op dat hen niet is gebleken dat de aanspraak op schadevergoeding reeds op andere wijze is vergoed.

4

ECLI:NL:RBNHO:2015:3286, r.o. 4.1.

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

54 van 58

8.

Schade geheel of gedeeltelijk ten laste van aanvrager

8.1

Voorzienbaarheid en risicoaanvaarding

De vraag of er sprake is van voorzienbaarheid moet worden beoordeeld aan de hand van het criterium of op het moment van aankoop van de desbetreffende onroerende zaak de mogelijkheid van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel zodanig kenbaar was, dat een redelijk denkend en handelend koper bij een beslissing tot investering daarmee rekening moest houden. Is dat het geval, dan is de schade voorzienbaar en blijft deze voor rekening van koper, omdat hij/zij in dat geval wordt geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling te hebben aanvaard. Om voorzienbaarheid te kunnen aannemen dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Een dergelijk beleidsvoornemen hoeft geen formele status te hebben. In paragraaf 5.4.1 is verwezen naar een aantal uit te werken bestemmingen. Deskundigen verwijzen in dat verband naar vaste jurisprudentie, waaruit blijkt dat er onder voorwaarden passieve risicoaanvaarding kan worden tegengeworpen aan de verzoeker van planschade.

Deze voorwaarden zien onder meer op de aanwezigheid van een uitwerkingsplicht, de aanvaardbaarheid van de uit te werken bestemming en strijd met een provinciale verordening of andere hogere regelgeving.5 In onderhavig geval was er sprake van een uitwerkingsplicht 6 en is deskundigen niet bekend dat de uit te werken bestemming ruimtelijk onaanvaardbaar was of in strijd een provinciale verordening of andere hogere regelgeving. Het is deskundigen echter niet gebleken dat er concrete pogingen zijn ondernomen om de bebouwingsmogelijkheden te realiseren, ondanks de mogelijkheden die het bestemmingsplan (onder andere) onder artikel 16.4 onder b. mogelijk maakte. Het risico op verwezenlijking van planologisch nadeel wordt geacht passief te zijn aanvaard als er voorzienbaarheid is en indien geen concrete pogingen zijn gedaan tot realisering van de bouw- en gebruiksmogelijkheden die onder het nieuwe planologische regime zijn komen te vervallen, terwijl dit van een redelijk denkende en handelende eigenaar, vanaf de peildatum voor voorzienbaarheid, kon worden verlangd.7 Voor het onderhavige plangebied is op 19 mei 2021 het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder vastgesteld. De structuur en de beoogde fasering van de ontwikkeling zijn hierin vastgelegd. Het masterplan vormt de basis voor het opstellen van het bestemmingsplan.

Deskundigen nemen als gevolg van het bovenstaande als uitgangspunt dat op het moment van inwerkingtreding van het onderhavige bestemmingsplan aan de eigenaren van gronden met een uit te werken woonbestemming passieve risicoaanvaarding tegengeworpen kan worden.

8.2

Normaal maatschappelijk risico

Op grond van artikel 6.2, eerste en tweede lid Wro blijft de schade voor rekening van de aanvrager, voor zover deze binnen het normaal maatschappelijk risico valt. Dit normaal maatschappelijk risico bedraagt

ECLI:NL:RVS:2019:2799, r.o. 8.4. Aldus de toelichting op het bestemmingsplan, p. 73 en 74. 7 Overzichtsuitspraak planschade. ECLI:NL:RVS:2016:2582, r.o. 5.34. 5 6

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

55 van 58

ten minste twee procent van de waarde van een onroerende zaak, indien het gaat om de waardevermindering van de onroerende zaak. Deze drempel geldt echter niet indien de waardevermindering het gevolg is van de bestemming van de betreffende onroerende zaak. Dit is in onderstaande situatie het geval, waardoor de gemeente moet beoordelen of de schade binnen het normaal maatschappelijk risico valt. De gemeente heeft hierbij beoordelingsvrijheid, maar aan deskundigen zijn geen omstandigheden bekend op grond waarvan de waardevermindering geheel of gedeeltelijk voor rekening van de aanvrager dient te vallen. Het normaal maatschappelijk risico dient volgens deskundigen daarom op nul procent te worden bepaald.

8.3

Conclusie

Gelet op de overwegingen in dit advies, komen deskundigen tot de conclusie dat, als gevolg van de (voorgenomen) inwerkingtreding van het Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2, er naar verwachting geen sprake zal zijn van een objectieve waardedaling van kadastrale percelen, die het normaal maatschappelijk risico overschrijdt.

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

56 van 58

9.

Conceptadvies

Op 19 maart 2024 is aan opdrachtgever een conceptadvies ter beschikking gesteld. Opdrachtgever heeft op 28 mei 2024 en 11 juli 2024 gereageerd op het conceptadvies. Ten opzichte van het conceptadvies is geen sprake van min of meer substantiële afwijkingen (> 5% van de waarde). Deskundigen zijn niet bekend met gebeurtenissen of wezenlijke veranderingen die zich tussen de waardepeildatum en de datum advies hebben voorgedaan die van invloed (kunnen) zijn op de waarde van het gewaardeerde object.

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

57 van 58

10.

Datering en ondertekening

Aldus gedaan te goeder trouw naar kennis en wetenschap, overeenkomstig de strekking van de opdracht en in de overtuiging de ten dienste staande gegevens op een juiste wijze te hebben verwerkt.

Veenendaal, september 2024 Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

ing. W. Haaksema

mr. J. Sachtleven

Rentmeester NVR / Registertaxateur

Jurist / Aspirant-Rentmeester NVR

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

58 van 58