Bijlage 1 Stedenbouwkundig casco Cortelande Fase 1A Z25.002851

CO R T E L A N D E C AS CO FAS E 1 A

BIJLAGE I: PROFIELENBOEK

CENTRUM-CARRÉ NAAST ZUIDELIJKE DWARSWEG, OPTIE 2 Met kademuur

67

CO R T E L A N D E C AS CO FAS E 1 A

BIJLAGE I: PROFIELENBOEK

PROFIELEN EXACTE POSITIE NADER TE BEPALEN

CENTRUM-CARRÉ

68

PROFIELEN EXACTE POSITIE NADER TE BEPALEN

CO R T E L A N D E C AS CO FAS E 1 A

BIJLAGE I: PROFIELENBOEK

CENTRUM-CARRÉ NAAST SINGEL

69

CO R T E L A N D E C AS CO FAS E 1 A

BIJLAGE I: PROFIELENBOEK

PROFIELEN EXACTE POSITIE NADER TE BEPALEN

SINGELS, OPTIE 1

70

PROFIELEN EXACTE POSITIE NADER TE BEPALEN

CO R T E L A N D E C AS CO FAS E 1 A

BIJLAGE I: PROFIELENBOEK

SINGELS, OPTIE 2 Indien kabels en leidingen aan de achterzijde kunnen worden opgelost

71

PROFIELEN EXACTE POSITIE NADER TE BEPALEN

CO R T E L A N D E C AS CO FAS E 1 A

BIJLAGE I: PROFIELENBOEK

GROEN PARELSNOER, OPTIE 1

72

PROFIELEN EXACTE POSITIE NADER TE BEPALEN

CO R T E L A N D E C AS CO FAS E 1 A

BIJLAGE I: PROFIELENBOEK

GROEN PARELSNOER, OPTIE 2 Groen geclusterd aan één zijde

73

CO R T E L A N D E C AS CO FAS E 1 A

BIJLAGE I: PROFIELENBOEK

PROFIELEN EXACTE POSITIE NADER TE BEPALEN

BUURTPARKJE

74

75 CO R T E L A N D E C AS CO FAS E 1 A B I J L A G E I I : P R O E F V E R K AV E L I N G e n

BIJL AGE II

PROEFVERK AVELINGEN

CO R T E L A N D E C AS CO FAS E 1 A

B I J L A G E I I : P R O E F V E R K AV E L I N G e n

BIJLAGE 2: PROEFVERKAVELINGEN

76

Binnen het ruimtelijk raamwerk van het casco liggen buurten waar woningen en voorzieningen ontwikkeld kunnen worden. Om te toetsen of dit ruimtelijk, programmatisch en financieel haalbaar is, zijn voor verschillende deelgebieden proefverkavelingen opgesteld voor het dorpshart en enkele representatieve buurten in fase 1a. Een proefverkaveling is een schetsmatige verkenning, géén plan. Ze laat zien hoe een gemiddeld woonprogramma, gebaseerd op het gemeentelijk woonbeleid, ruimtelijk zou kunnen landen. Ook is gekeken naar de inpassing van voorzieningen op buurt-, wijk- en dorpsniveau en naar kaders zoals de Nota van Uitgangspunten. Voor Cortelande als geheel is bestuurlijk afgesproken om voor het woonprogramma een verdeling aan te houden van 30% sociale huur, 20% betaalbaar (huur en koop) en 50% vrije sector. Volgend uit de gewijzigde WBIbeschikking uit 2024 geldt voor de eerste fase een programmatische verdeling van 30% sociale huur, 30% betaalbaar (huur en koop) en 40% vrije sector. Deze verkavelingen zijn getoetst op meerdere aspecten: ruimtelijke kwaliteit, woningtypologieën, parkeren, mobiliteit en grondopbrengst. Ze geven een realistisch beeld van wat mogelijk is, maar vormen zoals gezegd geen blauwdruk voor de uiteindelijke invulling.

BUURT 2

BUURT 4

BUURT 3

CENTRUM 1

BUURT 6

BUURT 8

BUURT 5

BUURT 7

B I J L A G E I I : P R O E F V E R K AV E L I N G e n CO R T E L A N D E C AS CO FAS E 1 A

77

Zoals in hoofdstuk 2 beschreven, is een belangrijke ambitie om ruimte te maken voor ontmoeten, spelen en wandelen. Op basis daarvan is gekozen voor een ontsluitingsstructuur voor de auto, waarbij de harten van de buurtjes autovrij kunnen blijven in de vorm van leefstraatjes. Dat betekent dat in het groene buurthart en de omliggende leefstraten geen auto’s hoeven te komen, waardoor deze ruimte volledig beschikbaar is voor wandelen, ontmoeten en spelen, en functioneert als rustig woon- en leefgebied. Om dit mogelijk te maken en toch voldoende parkeerplekken nabij de woningen te realiseren, wordt als principe gekozen voor groene parkeerhoven achter de woningen. Bewoners parkeren daar, waardoor de maat van de bouwvelden en de opzet van de buurtjes direct voortkomt uit deze ambitie. De parkeereisen (uit de Nota van Uitgangspunten) zijn per buurtje berekend en indicatief ingetekend. Daarbij is getoetst op de maatvoering van de parkeerhoven, de loopafstand tot de woningen en de afwikkeling van het autoverkeer, in combinatie met de ambitie om autoluwe plekken te realiseren. Bezoekersparkeren en, waar mogelijk, dubbelgebruik is langs de straat ingericht om onnodig zoekverkeer te voorkomen. De parkeerbalans past in de proefverkaveling, ook bij eventuele verschuivingen in het woningbouwprogramma per buurtje.

De daadwerkelijke planvorming volgt in een latere fase, in samenwerking met ontwikkelaars, architecten, vakspecialisten en omwonenden.

CO R T E L A N D E C AS CO FAS E 1 A B I J L A G E I I : P R O E F V E R K AV E L I N G e n

RAAMWERK OPENBARE RUIMTE

78

CO R T E L A N D E C AS CO FAS E 1 A B I J L A G E I I : P R O E F V E R K AV E L I N G e n

PROEFVERKAVELING FASE 1A

79

CO R T E L A N D E C AS CO FAS E 1 A B I J L A G E I I : P R O E F V E R K AV E L I N G e n

PROEFVERKAVELING

VOGELVLUCHTSCHETS

80

81 CO R T E L A N D E C AS CO FAS E 1 A B I J L A G E I I : P R O E F V E R K AV E L I N G e n

PROEF VERK AVELING CENTRUM 1

CO R T E L A N D E C AS CO FAS E 1 A

B I J L A G E I I : P R O E F V E R K AV E L I N G e n

PROEFVERKAVELING CENTRUM

82

7

Deze kaart laat een eerste verkenning zien van de verkaveling van het dorpshart van Cortelande. Centraal ligt het dorpsplein aan de gracht: een levendige plek met ruimte voor een weekmarkt, kleinschalige activiteiten en ontmoeting. Langs de gracht komt een luie trap om op te zitten, waardoor het water écht onderdeel wordt van het plein. Rondom het dorpsplein liggen belangrijke voorzieningen, zoals twee supermarkten, een Kulturhus, een gezondheidscentrum en twee IKC’s met hun buitenruimtes.

2

6 2

7

De supermarkten hebben een entree aan het plein en zijn voorzien van een eigen expeditiehof aan de achterkant, ontsloten via de Centrum-Carré. Achter de supermarkten liggen twee mobiliteitshubs met ieder ruimte voor auto’s, fietsenstallingen en deelmobiliteit, slim ingepast met opgaand groen. De doorgaande boomstructuur van de Centrum-Carré verbindt het geheel en zorgt voor een groene overgang naar de omliggende buurten. De bebouwing is bewust gevarieerd en oogt als een schakering van kleinere en grotere panden. Tussen de gebouwen zijn intieme openbare plekken opgenomen, zoals een rozenhof, die bijdragen aan de verblijfskwaliteit.

1 6

1

4

3

4

5

5 3

CO R T E L A N D E C AS CO FAS E 1 A B I J L A G E I I : P R O E F V E R K AV E L I N G e n

PROEFVERKAVELING CENTRUM

83

PROEFVERKAVELING CENTRUM

CO R T E L A N D E C AS CO FAS E 1 A

B I J L A G E I I : P R O E F V E R K AV E L I N G e n

PROGRAMMA

84

De proefverkaveling maakt duidelijk dat in het dorpshart ruimte is voor de commerciële en culturele voorzieningen van Cortelande en een deel van de maatschappelijke voorzieningen van fase 1a. In deze verkenning is ruimte gemaakt voor twee IKC’s met buitenruimte (6.400 m² kavelvlak) en circa 16.000 m² aan commerciële, maatschappelijke en culturele functies, zoals supermarkten, horeca, zorg en een Kulturhus. Deze mix zorgt voor een levendig en compleet dorpshart, gebaseerd op een volledig gerealiseerd dorp van 8.000 woningen. Op en rondom deze voorzieningen is nog ruimte voor circa 750 woningen, waarvan 595 appartementen en 155 grondgebonden woningen. Het woningaanbod is gevarieerd: van sociale huur en betaalbare koop tot midden- en hogere segmenten. Zo ontstaat een gemengd centrum voor diverse doelgroepen.

App sociaal

200

App < 266k

102

App < 390k

128

App < 1123k

76

App < 522k

51

App + 522k

38

Totaal app

595

Egw < NHG

100

Egw < 522k

30

Egw + 522k

25

Totaal egw

155

TOTAAL

750

2x IKC, inclusief buitenruimtes

6.400 m2 kavelvlak

Commercieel, cultuur en maatschappelijk

16.000 m2 bvo

PROEFVERKAVELING CENTRUM

CO R T E L A N D E C AS CO FAS E 1 A

B I J L A G E I I : P R O E F V E R K AV E L I N G e n

PARKEREN

85

In het dorpshart is ruimte voor de benodigde parkeerplaatsen die bij dit programma horen. De parkeerplaatsen zijn zorgvuldig verspreid over drie typen voorzieningen. De meeste plekken zijn ondergebracht in twee parkeerhuizen, slim ingepast achter de supermarkten en voorzien van fietsenstalling en deelmobiliteit. Langs de Centrum-Carré komen parkeerplekken, opgenomen in het groen met hagen en bomen. Daarnaast bieden parkeerhoven in de buurtblokken parkeerplekken primair voor bewoners. Deze opzet houdt de leefstraten autovrij en het centrum overzichtelijk en bereikbaar.

Parkeerhuizen Carré Parkeerhoven

PROEFVERKAVELING CENTRUM

CO R T E L A N D E C AS CO FAS E 1 A

B I J L A G E I I : P R O E F V E R K AV E L I N G e n

SPEEL- EN ONTMOETINGSPLEKKEN

86

Verspreid door het dorpscentrum liggen verschillende plekken om te spelen en elkaar te ontmoeten. Zo komt er een intieme plek in een hofje, fungeert de trap aan de gracht als levendige ontmoetingsplek en is er ruimte op het schoolplein van het IKC, dat ook buiten schooltijd toegankelijk is. Langs de groene Hartlijnen bij de scholen is plek voor spel en verblijf, en binnen een woonblok ontstaat een beschut hofje als rustige ontmoetingsplek voor omwonenden.

PROEFVERKAVELING CENTRUM

CO R T E L A N D E C AS CO FAS E 1 A

B I J L A G E I I : P R O E F V E R K AV E L I N G e n

BELEEFBAAR WATER

87

De gracht loopt als een herkenbare waterstructuur dwars door het dorpscentrum en vormt het decor voor verblijf en ontmoeting. Langs het water komt een trap om te zitten, met ruimte voor kleinschalige activiteiten aan het plein. Ook op andere plekken is het water zichtbaar en toegankelijk gemaakt, zodat het niet alleen functioneel is, maar ook bijdraagt aan de sfeer, beleving en identiteit van het dorpshart. Zo wordt het water een vanzelfsprekend onderdeel van het dagelijks leven in Cortelande.

PROEFVERKAVELING CENTRUM

CO R T E L A N D E C AS CO FAS E 1 A

B I J L A G E I I : P R O E F V E R K AV E L I N G e n

RIOOL, K&L EN TRAFO’S

88

De hoofdstructuur voor riolering, kabels en leidingen loopt onder de openbare ruimte, maar onderzocht wordt nog of dit eventueel ook (gedeeltelijk) via de parkeerhoven aan de achterzijde kan worden geregeld. Trafo’s worden zoveel mogelijk ingepast in de plinten van appartementengebouwen, zodat ze geen losse objecten in het straatbeeld vormen. Door deze opzet is het ondergrondse netwerk toekomstbestendig, zonder afbreuk te doen aan de ruimtelijke kwaliteit van de openbare ruimte in het dorpshart.

Trafo’s

PROEFVERKAVELING CENTRUM

CO R T E L A N D E C AS CO FAS E 1 A

B I J L A G E I I : P R O E F V E R K AV E L I N G e n

ONDERGRONDSE AFVALCONTAINERS

89

De ondergrondse afvalcontainers zijn in deze proefverkaveling op strategische plekken binnen het centrum geplaatst, vooral op locaties langs de CentrumCarré waar inzamelwagens mogen komen en incidenteel langs de Hartlijn. Ze zijn zo geplaatst dat de inzameling efficiënt kan verlopen via een logische route door het gebied. Tegelijk liggen ze dicht bij de woningen, zonder het straatbeeld of de verblijfskwaliteit te verstoren.

Trafo’s Afvalcontainers

PROEFVERKAVELING CENTRUM

CO R T E L A N D E C AS CO FAS E 1 A

B I J L A G E I I : P R O E F V E R K AV E L I N G e n

PRIVÉ, MANDELIG EN OPENBAAR

90

In deze proefverkaveling is onderzocht op welke manier de eigendomssituatie van de buitenruimtes zou kunnen worden vormgegeven. Zo is bijvoorbeeld bekeken of de parkeerhoven mandelig zouden kunnen zijn, wat betekent dat deze gezamenlijk eigendom en beheer zouden zijn van de bewoners van de omliggende kavels. Dit is een mogelijke invulling; definitief is dit nog niet vastgesteld, mede vanwege de complexiteit in combinatie met de parkeerhuizen. De parkeerhoven tonen zich in deze verkenning niet als onderdeel van de openbare ruimte en zijn vooral bedoeld voor bewoners. De bouwkavels en privétuinen zijn privébezit en worden individueel beheerd door de eigenaren. Het openbaar gebied valt onder het beheer van de gemeente. Daarnaast zijn er twee parkeerhuizen aanwezig die openbaar toegankelijk zijn en zorgen voor voldoende parkeergelegenheid nabij de voorzieningen. Tevens is er een gebied bestemd voor het Integraal Kindcentrum (IKC) en de bijbehorende schoolpleinen, die als semi-openbare ruimte worden gebruikt door de school en de buurt.

Privé Mandelig Openbaar IKC’s en schoolpleinen Parkeerhuizen centrum

PROEFVERKAVELING CENTRUM

CO R T E L A N D E C AS CO FAS E 1 A

B I J L A G E I I : P R O E F V E R K AV E L I N G e n

FASERING - SCHOT VOOR DE BOEG

91

0. Voorzieningen in en rondom informatiecentrum en IKC 1 in lint Middenweg. 1. Openbare ruimte centrum, of in ieder geval groenstructuur en dorpsplein. 2a. Supermarkt, enkele commerciële ruimtes en cultureel centrum / multifunctioneel centrum (a la Kerckebosch). Met wonen boven en parkeerplaats erachter. 2b. Optie; tijdelijk wonen met parkeren erachter, op toekomstige locatie tweede supermarkt? 3. IKC 2, gezondheidscentrum en enkele commerciële ruimtes, met wonen boven en parkeren erachter. 4. Tweede supermarkt, IKC 3, parkeervoorzieningen en woningen.

CO R T E L A N D E C AS CO FAS E 1 A B I J L A G E I I : P R O E F V E R K AV E L I N G e n

PROEFVERKAVELING CENTRUM

92

93 CO R T E L A N D E C AS CO FAS E 1 A B I J L A G E I I : P R O E F V E R K AV E L I N G e n

PROEF VERK AVELING BUURT 6

CO R T E L A N D E C AS CO FAS E 1 A

B I J L A G E I I : P R O E F V E R K AV E L I N G e n

PROEFVERKAVELING BUURT 6

94

Wonen in Cortelande betekent wonen in het groen, met alles dichtbij. Je stapt je voordeur uit en staat meteen in een groene leefstraat waar kinderen spelen en buren elkaar groeten. Deze leefstraatjes zijn autovrij en bestaan uit een voetpad en een brede groene berm met lage heesters en af en toe een boom. De buurten zijn opgebouwd rond dit soort rustige straatjes, met in het hart van elke buurt een klein buurtparkje. Zo’n parkje biedt ruimte voor spel, ontmoeting én regenwateropvang. Langs deze parkjes slingert een bijzondere route: het parelsnoer. Deze verbindt de verschillende buurthartjes met elkaar én met het dorpshart en de watertuinen. Het parelsnoer is daarmee de zachte ruggengraat van de buurtjes. Parkeren gebeurt in hofjes aan de achterzijde van de woningen, waardoor een aanzienlijk deel van de straten vrij blijven voor voetgangers, spelende kinderen en groen.

PROEFVERKAVELING BUURT 6

CO R T E L A N D E C AS CO FAS E 1 A

B I J L A G E I I : P R O E F V E R K AV E L I N G e n

PROGRAMMA WONEN

95

Buurt 6 biedt in deze proefverkaveling ruimte aan een gevarieerd woonprogramma met in totaal 280 woningen, waarvan 59 sociale appartementen en 221 grondgebonden woningen in verschillende prijsklassen. Er komen sociale huur- en koopwoningen, betaalbare koopwoningen binnen de NHG-grens, woningen in het midden- en hogere segment, waaronder twee-onder-eenkapwoningen, vrijstaande woningen en vrije kavels.

App sociaal

59

Totaal app

59

Egw sociaal

30

Egw < NHG

57

Egw < 522k

36

Egw 522k +

33

2^1 kap

43

Vrijstaand

15

Vrije kavel

7

Totaal egw

221

TOTAAL

280

PROEFVERKAVELING BUURT 6

CO R T E L A N D E C AS CO FAS E 1 A

B I J L A G E I I : P R O E F V E R K AV E L I N G e n

PARKEREN

96

In deze proefverkaveling voor buurt 6 wordt het parkeren opgelost via een mix van parkeerhoven en openbare parkeerplaatsen. Casco Parkeerhoven

PROEFVERKAVELING BUURT 6

CO R T E L A N D E C AS CO FAS E 1 A

B I J L A G E I I : P R O E F V E R K AV E L I N G e n

RIOOL, K&L EN TRAFO’S

97

In buurt 6 kunnen de kabels, leidingen en riolering een plek krijgen onder de leefstraatjes en langs de cascostructuren, zoals de Halverwege, het pad langs de singels en de rijbaan langs het Vierde Tochtpark. Ook volgen ze de lijn van het ‘parelsnoer’, waarmee alle woningen worden ontsloten en aangesloten. In deze verkenning zijn vier transformatorstations opgenomen: één inpandig in het appartementengebouw en drie op zorgvuldige wijze gekoppeld aan bergingen, zodat ze uit het zicht blijven en goed opgaan in de inrichting van de buurt.

PROEFVERKAVELING BUURT 6

CO R T E L A N D E C AS CO FAS E 1 A

B I J L A G E I I : P R O E F V E R K AV E L I N G e n

OPTIE: RIOOL, K&L EN TRAFO’S, OPTIE IN DE PARKEERHOVEN

98

In buurt 6 is ook onderzocht of de kabels en leidingen gedeeltelijk via de parkeerhoven kunnen worden geleid. Qua ruimtegebruik zijn beide opties mogelijk, waarbij de optie in de parkeerhoven meer ruimte biedt voor bomen in de leefstraatjes. Bij de verdere uitwerking moet hiervoor met alle betrokkenen een definitieve keuze worden gemaakt.

CO R T E L A N D E C AS CO FAS E 1 A B I J L A G E I I : P R O E F V E R K AV E L I N G E N

PRINCIPEPROFIELEN BUITEN CASCO

LEEFSTRAATJE, OPTIE 1

99

CO R T E L A N D E C AS CO FAS E 1 A B I J L A G E I I : P R O E F V E R K AV E L I N G E N

PRINCIPEPROFIELEN BUITEN CASCO

PARKEERHOF ACHTER WONINGEN, OPTIE 1

100