Bijlage 1 Routekaart voor Ruimtelijke opgaven (vastgesteld 15 juni 2021) A21.000836

Routekaart voor Ruimtelijke Opgaven Het nieuwe grondbeleid Vastgesteld op 15 juni 2021

INLEIDING Voor u ligt de nieuwe Routekaart voor Ruimtelijke Opgaven. Deze vervangt de Nota Grondbeleid uit 2015. In dit document routekaart wordt het nieuwe grondbeleid vormgegeven, waarmee de route voor de komende jaren wordt vastgelegd.

De opgaven realiseren we natuurlijk niet alleen. Ook het thema samenwerking is een belangrijke bij de marsroute om tot realisatie van onze doelen te komen. Met de routekaart geven we daarom ook richting op de wijze waarop wij samenwerken, hoe we onze partners selecteren en welke rol we vervullen bij opgaven. We bekijken de vorm van ons grondbeleid per opgave. In dit opgavegericht grondbeleid maken we afwegingen waarbij de maatschappelijke en ruimtelijke opgave centraal staat.

Gemeente Zuidplas kent veel opgaven en doelstellingen in het ruimtelijk domein. Met de Routekaart voor Ruimtelijke Opgaven neem ik u graag mee op de weg die we volgen bij het vertalen van deze opgaven naar concrete ruimtelijke projecten.

Als laatste staan we ook stil bij de wijze waarop we de koers en kaders waarbinnen we opereren borgen in onze financiële huishouding en binnen de organisatie.

Wat is de plek van dit document tussen de het beleid en de visies van de gemeente en de verwezenlijking van de opgaven? De opgaven leggen we vast in onze Omgevingsvisie, Woonvisie, het Masterplan Middengebied en andere beleidsdocumenten. De routekaart biedt dan ook geen beleidsdoelstellingen, maar wijst de weg in de manier waarop de beleidsdoelstellingen en opgaven gerealiseerd kunnen worden, welk instrumentarium daarvoor ingezet wordt en op welke wijze de rol die de gemeente vervult wordt gekozen. Het is de sleutel tussen beleid en uitvoering. Over deze uitvoering wordt met het Perspectief Ruimtelijke Opgaven gerapporteerd.

Met deze Routekaart voor Ruimtelijke Opgaven zetten we een lijn van innovatie en durf voort en blijven we koersen op mooie resultaten voor de gemeente! Met hartelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders

Het is dan ook van belang om eerst een blik achteruit te werpen, om te zien welke zaken bereikt zijn en van welke elementen we kunnen leren. We kunnen trots zijn op de achterliggende jaren, waarin we ons hebben onderscheiden en bewezen als een ambitieuze gemeente die een grote opgave aankan. Relatief ten opzichte van de regionale en landelijke cijfers heeft Zuidplas uitzonderlijke stappen gezet op het gebied van onze gebiedsontwikkelingen en het bouwen van woningen. Maar we hebben ook geleerd van dit proces, wat we vertalen naar een nog robuustere toekomst.

Jan Willem Schuurman Wethouder grondbedrijf

We beschouwen ook het speelveld waarbinnen we opereren. Hierbij kenmerken we een aantal wetten die de koers voor een deel voorschrijven en de belangrijkste visies. We zetten divers gereedschap in om onze doelen te realiseren. Het gereedschap dat we inzetten is met name gericht op hoe we opereren bij het uitgeven van onze gronden. Door op een slimme wijze de aan ons ter beschikking staande middelen in te zetten dragen we bij aan een inclusieve samenleving.

3

FOCUS OP DE OPGAVEN DUURZAAM ZUIDPLAS

De ruimtelijke opgaven waar de gemeente Zuidplas de komende jaren aan werkt zijn gericht op het bereiken van doelstellingen voor de ontwikkeling van de gemeente op vele fronten. Deze doelstellingen zijn onder andere vastgelegd in de Omgevingsvisie Zuidplas 2040. Onder anderen zal het ruimtelijk instrumentarium worden ingezet om deze doelen te kunnen bereiken. Deze routekaart schetst het te hanteren grondbeleid om de ruimtelijke doelen te kunnen bereiken. Het is daarmee dienend aan de beleidsdoelstellingen.

Zuidplas werkt aan diverse opgaven die op het gebied van klimaat en energie bijdragen aan een toekomstbestendige gemeente. We zetten in op zoveel mogelijk energieneutraliteit in onze nieuwbouwprojecten en verduurzamen de bestaande dorpen. Zuidplas heeft de ambitie een energie-neutrale gemeente te zijn in 2050. Hierbij speelt energie-opwekking een belangrijke rol. Daarnaast zetten we in op het tegengaan van hittestress, verdroging en wateroverlast. Hiervoor bekijken we bij ontwikkelingen de inrichting van de bovengrond en ondergrond integraal.

AANTREKKELIJK ZUIDPLAS

Zuidplas is een gemeente met diverse dorpen met hun eigen identiteit. We bouwen flink door aan dorpsuitbreidingen voor alle dorpen. Nadat deze uitbreidingen zijn gerealiseerd verschuift de focus naar inbreidingslocaties, waarbij we het dorp aantrekkelijk houden naar de toekomst. We zetten in op een divers, betaalbaar en flexibel woningaanbod.

ONDERNEMEND ZUIDPLAS

Zuidplas is een aantrekkelijke gemeente voor ondernemers. Dit zorgt voor voldoende werkgelegenheid. We zetten in op een goed vestigingsklimaat in de regio. De focus ligt hierbij op lichte vormen van bedrijvigheid die gecombineerd kunnen worden met wonen. Binnen de dorpen zullen ondernemingen de voorzieningen bieden voor onze inwoners. We streven naar een levendige mix van functies om de aantrekkingskracht van de dorps- en winkelcentra te behouden.

De vitaliteit van deze dorpen is ook van groot belang. Dit houdt in dat het niveau van voorzieningen op peil blijft, er voor diverse doelgroepen wordt gebouwd. Zo beogen we in woningbouwprojecten een divers aanbod in woningtype en prijsklasse te kunnen bieden en zorgen we dat deze woningen toekomstbestendig zijn. Hierbij staan we ook open voor bijzondere woonvormen. Tegelijk werken we aan het toekomstgericht maken van de huidige woningvoorraad. Door aantrekkelijke dorpen te hebben met een groeiend aantal inwoners wordt sociale cohesie en gemeenschapszin versterkt en blijft er draagvlak voor de lokale voorzieningen.

We kijken ook naar de toekomstbestendig maken van bedrijventerreinen en bieden ruimte voor nieuwe ondernemingen. Deze ondernemingen zullen duurzame gebouwen en duurzame bedrijfsvoering hebben. Er is binnen Zuidplas ook ruimte voor agrarisch grondgebruik, evenals geconcentreerde glastuinbouw in het gebied Zevenhuizen en Moerkapelle. Een belangrijke vereiste voor het goede vestigingsklimaat is ook de bereikbaarheid van de gemeente.

Ook buiten de dorpen houden we Zuidplas aantrekkelijk. Dit doen we onder andere door te investeren in groen, water en recreatie. We maken Zuidplas aantrekkelijker voor wandelaars en fietsers, door het creëren van aantrekkelijke verbindingen.

GEZOND ZUIDPLAS

Zuidplas wil in 2040 ook een gezonde en vitale gemeente zijn. Dit doen we door in te zetten op mogelijkheden voor sport, cultuur, onderwijs en werkgelegenheid. In Zuidplas geldt de slogan: iedereen doet mee’. Ontmoeten is een essentiële behoefte in de brede zin van het begrip gezondheid. Bij de inrichting van de openbare ruimte zorgen we dat er voldoende ruimte is voor ontmoeting. De openbare ruimte maken we dan ook

4

aantrekkelijk en creëren hierbij verbindingen voor langzaam verkeer. We bieden een gemeentebreed aanbod van sportvoorzieningen en sportevenementen en zorgen dat deze veilig, aantrekkelijk en bereikbaar zijn voor onze inwoners.

MIDDENGEBIED

Nieuwe grootschalige woningbouw binnen de gemeente wordt gerealiseerd in het Middengebied van de Zuidplaspolder. In het Middengebied komen alle vier de thema’s uit de Omgevingsvisie samen. Het is een belangrijke ontwikkellocatie in de Zuidelijke Randstad. Hier liggen actuele opgaven rondom landschap, natuur, water, recreatie, wonen en werken. Dit is ook erkend door het toekennen van middelen uit het rijksfonds voor woningbouwimpuls. Gemeente Zuidplas zet in op een ontwikkeling van een dorp van 8.000 woningen. Deze ambitie is vertaald naar een masterplan, waarin de opgaven zijn ingevuld, vertaald naar een visie en onderbouwd met een ontwikkelstrategie. De besluitvorming over het masterplan is voorzien medio 2021.

5

INHOUDSOPGAVE Inleiding p. 3 Focus op de opgaven

p. 4 en 5

Inhoudsopave p. 7 1. Een blik achteruit p. 9 1.1. Wat hebben we bereikt? p. 9 1.2 Wat hebben we geleerd? p. 10 2. Het speelveld: beleid, lokale context en wetgeving p. 11 2.1 Omgevingsvisie Zuidplas 2040 p. 11 2.2 Woonvisie 2025 - Dorps wonen in Zuidplas p. 11 2.3 Ontwikkeling Middengebied Zuidplaspolder p. 11 2.4 BBV regels p. 11 2.5 Vennootschapsbelasting p. 11 2.6 Omgevingswet p. 12 3. Het gereedschap (extern gericht beleid) p. 14 3.1 Strategische verwervingen p. 14 3.2 Verwervingsinstrumenten p. 14 3.3 Tijdelijk beheer p. 16 3.4 Uitgifte van gronden p. 16 3.5 Grondprijzen p. 20 3.6 Instrumentatrium bij faciliterende rol p. 21 4. Bepaal de route: rolkeuze in ontwikkeling en samenwerking p. 24 4.1 Rol gemeente bij ontwikkelingen in afgelopen jaren p. 24 4.2 Afwegingen bij keuze voor de rol van de gemeente p. 24 4.3 Selectie van marktpartijen p. 25 4.4 Integriteit en zekerheid p. 27 5. Plan voor onderwerg (intern gericht beleid) p. 29 5.1 Reserves p. 29 5.2 Voorbereidingskrediet p. 30 5.3 Verantwoording p. 30 5.4 Grondexploitaties p. 30 5.5 Waarderingsgrondslagen p. 32 6. Beide handen aan het stuur: organisatie 6.1 Bevoegdheden bij gebiedsontwikkeling 6.2 Grondbedrijfsfunctie in de organisatie

p. 34 p. 34 p. 34

7

1. EEN BLIK ACHTERUIT Gemeente Zuidplas heeft in de afgelopen jaren ruimtelijke ontwikkelingen in en aan alle dorpen op gang gebracht en uitgevoerd. Hierbij is zowel gewerkt aan het toevoegen van woningen, bedrijven en maatschappelijke functies als aan het herontwikkelen van bestaande gebieden. Het merendeel van de projecten voegt woningen toe aan de dorpen. Ook worden bedrijfsterreinen ontwikkeld en is er geïnvesteerd in sportvoorzieningen.

de grootste productie aan nieuwbouwwoningen ooit. Zuidplas heeft deze aantallen onder andere bereikt door vernieuwende vormen van samenwerking vorm te geven met de markt.

Maatschappelijk rendement

Naast de hoeveelheid woningen die is gerealiseerd zijn er ook mooie maatschappelijke doelstellingen bereikt. Zo heeft het centrum van Zevenhuizen een opknapbeurt gekregen met de realisatie van het project Roos, is er een brede school in gebruik genomen in Moordrecht en Moerkapelle, zijn er nieuwe sociale woningen gerealiseerd op diverse locaties en zijn er mooie middenhuurwoningen gerealiseerd in Nieuwerkerk aan den IJssel.

1.1 WAT HEBBEN WE BEREIKT?

In de jaren 2015 – 2020 is in en aan alle dorpen in de gemeente gebouwd. Hiermee is in de ruimtelijke kwaliteit van de dorpen geïnvesteerd en hebben de dorpen de mogelijkheid gekregen om te groeien.

Financieel

In 2014 werd het kantelpunt bereikt van de financiële crisis die begon in 2008. Begin 2014 stond de gemeente klaar met projecten om van start te gaan. Daardoor kon aan meerdere projecten direct gewerkt worden en zijn de eerste huizen in aanbouw gegaan. De jaren voor 2014 stonden in het teken van het aanpassen van plannen en in sommige gevallen het nemen van verliezen daarbij. In de jaren sinds 2015 zijn de financiële resultaten van de ruimtelijke ontwikkelingen gestaag omhoog gegaan. De resultaten komen tot uitdrukking in projectresultaten, winstnemingen en verliesnemingen. In Zuidplas worden deze allen afgewikkeld in de Reserve Grondexploitaties. Dit is een specifieke reserve die bedoeld is voor het verwerken van de financiële resultaten van de gebiedsontwikkelingen en om als buffer te gelden voor de risico’s in de projecten. Een aantal belangrijke indicatoren in de reserve zijn de totale omvang van de reserve, de hoogte van de verliesvoorzieningen die ermee wordt afgedekt, de beschikbare weerstandscapaciteit en het risicoprofiel dat daar tegenover staat.

Woningaantallen

In de jaren sinds 2015 is te zien dat de reserve in omvang is toegenomen door projectresultaten. De hoogte van verliesvoorzieningen is langzaam maar gestaag aan het teruglopen. De aanwezige weerstandscapaciteit neemt toe en het risicoprofiel verschilt per jaar, maar blijft redelijk stabiel.

Ook cijfermatig zijn de achterliggende jaren een succes te noemen. Ten opzichte van begin 2015 is de woningvoorraad in Zuidplas per eind 2020 met 1859 woningen gegroeid, circa 11%. Ongekend, ten opzichte van benchmarks in de regio, de provincie of landelijk. Het jaar 2020 was tevens het jaar met

9

Houd tijdig rekening met de realisatie van voorzieningen het bouwen van nieuwe woonwijken

Al met al kan worden gezegd dat in de jaren sinds 2015 de reserve een teken is geweest van een financieel gezond grondbedrijf, die de vruchten begon te plukken van goed lopende projecten en het economisch tij en dat contracten voor projecten die zijn afgesloten tot goede resultaten hebben geleid.

Bij de aanleg van nieuwe woonwijken is het van belang de bereikbaarheid en beschikbaarheid van (maatschappelijke) voorzieningen te borgen. In het verleden is de vraag naar bijvoorbeeld scholen sneller ontstaan dan dat er een (permanente) school beschikbaar was. Daarom is met name de tijdigheid van de realisatie, die vaak nog enige tijd van voorbereiding nodig heeft, belangrijk om goed te borgen.

Borg bereikbaarheid bij het bouwen van nieuwe woonwijken

Naast het belang van beschikbare (maatschappelijke) voorzieningen is het van belang tijdig te borgen dat de bereikbaarheid geborgd is. Dit is zowel van belang voor de nieuw ontwikkelde gebieden als voor de bestaande gebieden, die ook beïnvloed worden door het verkeer dat door de nieuwe ontwikkeling wordt aangetrokken.

Houd voldoende flexibiliteit in de planvorming

Het lijkt lang geleden, maar in de financiële crisis van 2008 tot 2014 hebben we geleerd dat het belangrijk is om ruimtelijke plannen zodanig vorm te geven dat ingespeeld kan worden op veranderende behoeftes. We zetten dan ook in onze plannen in op flexibiliteit en aanpasbaarheid aan nieuwe en onvoorziene omstandigheden. Dit heeft ook effect op de wijze waarop wij onze contracten sluiten.

1.2 WAT HEBBEN WE GELEERD?

De jaren 2008 – 2014 hebben in het teken gestaan van de financiële crisis met een nagenoeg stilgevalle bouwproductie. De gemeente heeft in die tijd niet stil gezeten, maar het voorwerk getroffen voor de jaren daarna, waarin de bouwproductie flink is opgeschroefd. In deze jaren van crisis, voorbereiding en uitvoering is veel bereikt, maar er zijn ook lessen geleerd waar we onze productiviteit en weerbaarheid blijvend mee kunnen vergroten. Enkelen zijn hieronder toegelicht.

Prioriteer ambities en doelstellingen

Gemeente Zuidplas is ambitieus in het formuleren van de doelstellingen. De middelen die nodig zijn om deze doelstellingen te bereiken zijn beperkt. Hierbij kan het gaan om financiën of organisatorische capaciteit. Bij het afwegen van de inzet van middelen voor maatschappelijke doelstellingen is het daarom van belang prioriteiten te stellen en focus aan te brengen op de elementen die een grote bijdrage leveren.

Zet kostenverhaal in als middel om ruimtelijke en maatschappelijke doelstellingen te realiseren

In de afgelopen jaren is het gemeentelijk instrumentarium voor kostenverhaal in ontwikkeling geweest. Een basis is hiervoor vastgelegd in de in 2019 vastgestelde Nota Kostenverhaal. Deze wordt verder verfijnd in de nieuwe Nota Kostenverhaal. In de achterliggende jaren is in mindere mate ingezet op het middel kostenverhaal bij het bekostigen van ruimtelijke en maatschappelijke doelstellingen. Er is wel sprake geweest van kostenverhaal voor rechtstreeks aan plannen toe te rekenen investeringen, maar minder op hogere schaalniveaus. Dit is wel de inzet in de Nota Kostenverhaal.

Pak kansen wanneer deze er zijn

De haalbaarheid van het realiseren van ambities en opgaven wordt beïnvloed door de tijd. Economische schommelingen, wijzigingen van behoeftes en omstandigheden en veranderende wetgeving. Om veel te kunnen bereiken is het van belang om op het juiste moment kansen te pakken. Dat houdt in middelen genereren in tijden dat het economisch goed gaat en investeren in tijden dat het economisch minder gaat.

10

2. HET SPEELVELD – BELEID, LOKALE CONTEXT EN WETGEVING 2.3 ONTWIKKELING MIDDENGEBIED ZUIDPLASPOLDER

Opgaven in het ruimtelijk domein bevinden zich altijd in een speelveld van beleid en omstandigheden die de lokale context bepalen. De gemeente kent diverse visies en beleidsstukken die betrekking hebben op opgaven in het ruimtelijk domein. Het grondbeleid vormt een sleutel tussen alle ruimtelijk en maatschappelijk beleid en de uitvoering in het ruimtelijk domein. Een aantal belangrijke visies, ontwikkelingen en wetgeving staan hier genoemd.

Het Middengebied vormt de grootste ontwikkeling die de gemeente ooit heeft gerealiseerd. Voor de komende jaren blijft het de grootste gebiedsontwikkeling voor de gemeente. De instrumenten en spelregels in de Routekaart hebben effect op de ontwikkeling van het Middengebied. Het grondbeleid schetst traditioneel de kaders waarbinnen ontwikkelingen plaats kunnen vinden. Gezien de omvang en impact van de ontwikkeling van het Middengebied is ervoor gekozen het Middengebied in een eigenstandig besluitvormingsproces vorm te geven.

2.1 OMGEVINGSVISIE ZUIDPLAS 2040

Begin 2021 is de ontwerp-omgevingsvisie Zuidplas 2040 ter inzage gelegd. De omgevingsvisie geeft een vooruitblik naar hoe de gemeente zich de komende decennia ontwikkelt. Hierin zijn ook concrete thema’s benoemd waar de gemeente op inzet in de fysieke leefomgeving. Deze thema’s zijn in het hoofdstuk Focus op de opgaven nader toegelicht.

Het Middengebied is daarom met het Masterplan en een ontwikkelstrategie, inclusief robuust financieel kader aangeboden ter besluitvorming. De in deze Routekaart opgenomen instrumenten zullen wel in het Middengebied ingezet kunnen worden.

2.4 BBV REGELS

De omgevingsvisie geeft naast de thema’s ook per dorp een visie voor de ontwikkelingen richting 2040. Hieruit zullen initiatieven ontstaan die kunnen leiden tot projecten en concrete opgaven in de fysieke leefomgeving. Het grondbeleid zal worden ingezet om de ambities uit de omgevingsvisie te verwezenlijken.

Het financiële reilen en zeilen van de gemeente en specifiek het grondbedrijf is gebonden aan de regels van het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten. Dit is een set verslagleggingsregels waaraan moet worden voldaan. Zaken als de wijze waarop gronden gewaardeerd worden, met welke parameters gerekend mag worden in grondexploitaties en hoe moet worden omgegaan met kostenverhaal worden hier voorgeschreven. Periodiek vindt een (gedeeltelijke) herziening of verduidelijk plaats van de regelgeving, die vervolgens zal moeten worden verwerkt in de financiële verslaglegging van de gemeente. De meest recente wijziging op het gebied van grondexploitaties is vastgelegd in de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken uit juli 2019. De financiële spelregels opgenomen in het hoofdstuk Beide handen aan het stuur - organisatie zijn hierop gebaseerd.

2.2 WOONVISIE 2025 – DORPS WONEN IN ZUIDPLAS

In 2019 is de Woonvisie 2025 vastgesteld door de gemeenteraad. De woonvisie schetst de ambities en richting voor het woonbeleid in de komende jaren. Hierbij zet de gemeente in op een divers, betaalbaar en flexibel woningaanbod, duurzaam wonen en experimenteren met woningen en samenleven.

2.5 VENNOOTSCHAPSBELASTING

Het grondbeleid speelt een rol in het bereiken van een deel van deze doelstellingen. Met instrumenten die worden ingezet bij gronduitgifte, bijvoorbeeld het opleggen van voorwaarden voor behoud van woningen in bepaalde categorieën wordt bijgedragen aan de ambities uit de woonvisie.

Sinds 2016 geldt een vernieuwde wetgeving omtrent vennootschapsbelasting voor overheidsondernemingen. Voor de gemeente betekent het dat haar ondernemersactiviteiten, zoals het voeren van grondexploitaties, dienen te worden bezien in het licht van een eventuele vennootschapsbelastingplicht. De gemeente hoeft pas aangifte van vennootschapsbelasting te doen indien cumulatief aan drie voorwaarden wordt voldaan, namelijk:

11

•

•

•

Er dient sprake te zijn van een duurzame organisatie van arbeid en kapitaal; Met de inrichting van een gemeentelijke organisatie gericht op gebiedsontwikkeling, bijvoorbeeld met een grondbedrijf, projectmanagers en diverse beleidsafdelingen die hier aan werken, voldoet de gemeente aan deze voorwaarde. Er dient te worden deelgenomen aan het economisch verkeer; Met de grondexploitatieactiviteiten begeeft de gemeente zich in het economisch verkeer, immers er zijn ook commerciële partijen die grondposities aanbieden en exploiteren. Er dient winst behaald te worden; dit wordt als zodanig gezien als er sprake is van structurele overschotten of voordelen; Tot 2020 heeft de gemeente niet aan dit criterium voldaan.

De Aanvullingswet Grondeigendom biedt in hoofdlijnen hetzelfde instrumentarium als de Wet ruimtelijke ordening, met hier en daar een procedurele wijziging of inhoudelijke wijziging. De belangrijkste wijzigingen zijn:

Voorkeursrecht • • • • •

Tot op heden is er geen plicht geweest voor de gemeente om aangifte te doen van vennootschapsbelasting. Dit kan echter naar de toekomst toe veranderen. Daarmee is de vennootschapsbelasting wel een gegeven om rekening mee te houden.

•

2.6 OMGEVINGSWET

Grondslagen voor besluitvorming zijn gewijzigd naar de Omgevingswet instrumenten; Bekendmakingsregels zijn gewijzigd; Verplichte inschrijving van voorkeursrecht in gemeentelijke beperkingenregister is vervallen ten faveure van inschrijving in de kadastrale registers; Inwerkingtreding is gekoppeld aan inschrijving in de kadastrale registers; Het voorkeursrecht vervalt als het recht al 5 jaar is gevestigd op basis van een omgevingsplan en de gemeente afziet van aankoop; De geldingsduur is gewijzigd. Op basis van het bestemmingsplan was de geldingsduur 10 jaar. Op basis van het omgevingsplan is de geldingsduur 5 jaar met een mogelijkheid tot eenmalige verlenging van 5 jaar.

Onteigening

Met de Omgevingswet wordt wetgeving met betrekking tot de fysieke leefomgeving samengevoegd tot één nieuw wettelijk stelsel. Het vervangt onder andere de Wet ruimtelijke ordening, de Onteigeningswet en de Wet voorkeursrecht gemeenten. In deze bestaande wetten ligt voor een groot deel de grondslag voor het grondbeleidsinstrumentarium vast.

•

De Omgevingswet geeft invulling aan een balans tussen het benutten en beschermen van de fysieke leefomgeving. Hierbij verandert het stelsel van ruimtelijke besluitvorming. De Omgevingswet is in vanaf 2011 in ontwikkeling en is in 2016 aangenomen door de Eerste Kamer en gepubliceerd.

• •

Er is geen sprake meer van verschillende procedures voor verschillende onteigeningsgrondslagen (onteigening o.b.v. infrastructuur of onteigening o.b.v. bestemmingsplan). Het onteigeningsbelang moet onderbouwd worden aan de hand van de aan de locatie toebedeelde functies in het omgevingsplan. Hierna volgt een uniforme procedure; De Kroon hoeft niet meer verzocht te worden een Koninklijk besluit te nemen. De gemeenteraad neemt nu de onteigeningsbeschikking. Deze moet worden bekrachtigd door een bestuursrechter; De schadeloosstellingsprocedure wordt separaat doorlopen onder begeleiding van een burgerlijk rechter.

Kostenverhaal •

Voor zaken met betrekking tot grondbeleid en grondeigendom is een separaat wetgevingstraject doorlopen door middel van een aanvullingswet. De Aanvullingswet Grondeigendom is eind 2019 aangenomen in de Tweede Kamer.

•

12

Het exploitatieplan vervalt. Kostenverhaal wordt geïntegreerd in het omgevingsplan. Hiervoor kunnen exploitatieregels worden opgenomen; Er kan nu publiekrechtelijk kostenverhaal worden ingezet voor ontwikkelingen zonder tijdvak (organische ontwikkelingen). Hierbij kunnen in een omgevingsplan globale en flexibele functies worden toebedeeld. Concretisering van kostenverhaal vindt pas plaats bij de aanvraag;

• •

•

Er is meer contractsvrijheid bij het verhalen van kosten via anterieure overeenkomsten. Hierbij worden de kostensoortenlijst en de criteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid losgelaten; Er ontstaat meer ruimte voor het vragen van een financiële bijdrage aan ter verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en realisatie van maatschappelijke functies. De categorieën waarvoor deze mogelijkheid bestaat worden nog via een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) aangewezen. Wel is duidelijk dat er een functionele samenhang tussen de activiteit uit het omgevingsplan en de ontwikkeling waar de bijdrage op verhaald wordt; Publiekrechtelijk kostenverhaal vindt niet meer plaats door afrekening bij de vergunningverlening maar door middel van vaststelling van een beschikking bestuurlijke geldschuld.

Kavelruil in het stedelijk gebied •

•

Kavelruil in het stedelijk gebied is een nieuw instrument binnen de Omgevingswet. Het wordt vooralsnog enkel ingezet als vrijwillig middel, waarbij situaties kunnen worden opgelost waar eigendomsgrenzen niet passend zijn binnen een beoogde ontwikkeling of wanneer ontwikkelingsclusters gevormd moeten worden om transformatie of herstructurering mogelijk te maken; De kavelruilovereenkomst biedt enkele voordelen ten opzichte van een koop- of ruilovereenkomst. Het heeft bij inschrijving in het kadaster een zakelijke werking, dat wil zeggen dat dit een beschermende werking heeft voor de deelnemers aan de overeenkomst. Overdragen aan derden is na inschrijving van de overeenkomst niet meer mogelijk. Ook kunnen er kosten bespaard worden door bundeling van transacties in één overeenkomst.

De Omgevingswet treedt naar verwachting op 1 januari 2022 in werking.

13

3. HET GEREEDSCHAP (EXTERN GERICHT BELEID) Bij het inzetten van het grondbeleid houdt de gemeente zich aan een aantal beleids- en spelregels. Hieruit ontstaan diverse soorten gereedschap die ingezet kunnen worden om de ruimtelijke en maatschappelijke doelstellingen te realiseren. In dit hoofdstuk staan deze nader uitgewerkt.

aangeboden voor een strategische locatie waarbij de gemeente in korte tijd moet besluiten om het aan te kopen.

3.1.2 Afwegingskader strategische verwervingen

Het volgende afwegingskader wordt gehanteerd bij het bepalen of er overgegaan moet worden tot strategische verwervingen: • Is er sprake van een ruimtelijk belang waarbij het noodzakelijk is dat de gemeente de gronden en/of panden in een vroegtijdig stadium verwerft? • Wat is de verwachte termijn waarop de te verwerven gronden en/of panden in ontwikkeling worden genomen? • Wat is voor de gemeente het financiële resultaat van de beoogde ontwikkeling? • Hoe groot is het risico dat de beoogde ontwikkeling wijzigt, vertraagt of in het slechtste geval niet doorgaat? • Welke alternatieven zijn voorhanden indien de beoogde ontwikkeling geen doorgang vindt?

3.1 STRATEGISCHE VERWERVINGEN 3.1.1 Krediet voor strategische verwervingen

Om slagvaardig te kunnen handelen bij strategische verwervingen, heeft de gemeenteraad bij de Nota Grondbeleid in 2015 een verwervingskrediet beschikbaar gesteld van € 1,5 miljoen. Met het oog op de sindsdien gewijzigde marktomstandigheden, de opgave in het middengebied en de verschuiving van focus binnen de dorpen naar herstructurering (waarbij eerder vastgoedobjecten bij een verwerving horen) wordt met deze Nota voorgesteld dit bedrag te verhogen naar € 2,5 miljoen. De verhoging van het bedrag is van belang om in de huidige economische tijd nog slagvaardig te kunnen handelen bij verwervingen.

3.2 VERWERVINGSINSTRUMENTEN

Het college heeft de beslissingsbevoegdheid om binnen dit krediet gronden strategisch te verwerven. Nadat een grondexploitatie is geopend, zullen de hiervoor gemaakte verwervingskosten ten laste van de grondexploitatie worden gebracht en wordt het verwervingskrediet weer aangevuld. Hetzelfde geldt als de gronden worden verkocht. Het verwervingskrediet fungeert hierdoor als zogenaamd revolving fund. Als blijkt dat het krediet niet toereikend is, zal het college aan de raad voorstellen om een additioneel krediet beschikbaar te stellen. De kaders rondom het inzetten van dit krediet zijn gelijk aan de reeds bestaande beleidsregels. In het geval van een strategische aankoop heeft het college een verantwoordingsplicht naar de gemeenteraad. Deze verantwoording zal zo spoedig mogelijk na de verwerving plaatsvinden en dient conform onderstaand afwegingskader te zijn onderbouwd. Hierbij zal de gemeenteraad worden voorgesteld om de verwerving conform het waarderingsbeleid te activeren op de balans, waarna het strategisch verwervingskrediet weer ter beschikking komt van eventuele nieuwe noodzakelijke verwervingen die aan het criterium voldoen.

De gemeente kan onderstaande verwervingsinstrumenten inzetten om de beschikking te krijgen over de benodigde gronden en panden.

3.2.1 Minnelijke verwerving

Bij minnelijke verwerving worden gronden op een niet-gedwongen wijze in eigendom verkregen. Hierbij wordt in overleg met de eigenaar op vrijwillige basis overeenstemming bereikt over de grondverwerving en bijbehorende voorwaarden. Minnelijke verwerving kan zowel strategisch als planmatig van aard zijn. Aangezien op voorhand niet altijd duidelijk is of minnelijke verwerving ertoe zal leiden dat (tijdig) over de gronden kan worden beschikt, kan de gemeente gelijktijdig de twee navolgende instrumenten inzetten.

3.2.2 Ruilen van eigendommen op verschillende locaties

Naast het feitelijk aankoop van eigendommen kan er in sommige situaties gekozen worden voor het ruilen van eigendommen. Ruilen is feitelijk een gelijktijdige koop en verkoop. Dit kan bijvoorbeeld leiden tot een betere financiële of inhoudelijke uitwerking voor beide partijen. Dit kan bijvoorbeeld worden ingezet wanneer een minder interessante grondpositie van de

Het krediet voor strategische verwervingen wordt niet ingezet bij gebieden waar de gemeenteraad reeds financiële kaders heeft vastgesteld, zoals een grondexploitatie. Het is enkel bedoeld voor situaties waarbij een positie wordt

14

3.2.5 Kavelruil

gemeente kan worden ingezet om een locatie in een beoogd te ontwikkelen gebied te verwerven. Dit middel zal voornamelijk worden ingezet wanneer het de risico’s van de verwerving beperkt en er tegelijk een goede invulling gevonden kan worden voor de te ruilen grondpositie van de gemeente.

Kavelruil is een middel dat kan worden ingezet wanneer binnen een projectgebied diverse eigenaren eigendommen in bezit hebben waarmee niet direct een logisch plan te ontwikkelen is. Het kent zijn oorsprong in de Wet Inrichting Landeliijk Gebied (WILG), waarmee in het landelijk gebied (verplichte) herinrichting van eigendommen mogelijk is. Hierdoor kan versnipperd agrarisch eigendom heringericht worden tot een logisch en beheersbaar geheel voor de betrokken agrariërs. Kavelruil in de gebiedsontwikkeling kent eenzelfde dynamiek. Door middel van het ruilen van percelen kan een logisch ontwikkelbaar gebied (bijvoorbeeld met ruimte voor infrastructuur en logische bouwvlakken) worden gecreëerd. De gemeente was met de Raamovereenkomst Zevenhuizen-Zuid één van de eerste overheden die in het kader van een stedelijke ontwikkeling een vorm van vrijwillige kavelruil heeft toegepast. Hierbij hebben diverse partijen (waaronder de gemeente) afgesproken hun percelen in het gebied zodanig te ruilen over en weer dat er een logisch ontwikkelbaar plan ontstaat, die vervolgens in een joint venture samenwerking tot ontwikkeling is gebracht. In de omgevingswet is de basis gelegd voor vrijwillige kavelruil in een stedelijke ontwikkeling. De minister heeft middels een Kamerbrief in april 2021 aangekondigd nog onderzoek te doen naar de wenselijkheid van een vorm van verplichte kavelruil.

In de loop van 2021 wordt hierover meer informatie verwacht.

3.2.3 Voorkeursrecht gemeenten

De gemeente kan via de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) of het voorkeursrecht onder de Omgevingswet een voorkeursrecht vestigen op gronden en panden. In dat geval zal de eigenaar bij een voorgenomen verkoop de onroerende zaak eerst aan de gemeente te koop moeten aanbieden. Op deze wijze biedt het voorkeursrecht de gemeente gedurende het planvormingsproces bescherming tegen ongewenste verkopen aan derden en wordt prijsopdrijving voorkomen. Het vestigen van een voorkeursrecht biedt de gemeente echter geen garanties, aangezien met de eigenaar op vrijwillige basis overeenstemming moet worden bereikt over de verwervingsprijs en bijbehorende voorwaarden. Om het voorkeursrecht in stand te houden, moet de gemeente de planvorming actief aanpakken en de wettelijke termijnen in acht nemen. Het college kan voor drie maanden een voorlopig voorkeursrecht aanwijzen. De gemeenteraad dient dit binnen deze drie maanden te bekrachtigen, waarna deze tot maximaal tien jaar kan blijven gelden op basis van een vastgesteld omgevingsplan.

3.2.6 Inzetten van verwervingsinstrumenten

Met name bij ontwikkelingen in de Zuidplaspolder en voor de ontwikkeling van Esse Zoom Laag en Kleine Vink heeft de gemeente in het verleden gebruikgemaakt van de Wvg en de Onteigeningswet. Aangezien de vastgoedmarkt ingrijpend is gewijzigd en momenteel kleinere locaties en beperkte hoeveelheden worden ontwikkeld, is de toepassing van deze twee instrumenten op grote schaal sindsdien niet meer voorgekomen. De gemeente hanteert het beleid dat het voorkeursrecht wordt ingezet waar dit nodig is om speculatie in grondposities voor een toekomstige ontwikkelingen tegen te gaan en waar het nodig is dat de gemeente grip heeft op eigendomsposities. Dit is recent gebeurd door het vestigen van voorkeursrecht op te ontwikkelen locaties in het Middengebied van de Zuidplaspolder.

3.2.4 Onteigening

Onteigenen is een manier van gedwongen eigendomsontneming door de gemeente in het algemeen belang. Onteigening biedt de gemeente de mogelijkheid tot verwerving van grond die niet op minnelijke wijze of met behulp van het gemeentelijk voorkeursrecht kan worden verworven en vindt plaats op grond van de Onteigeningswet of onteigening onder de Omgevingswet. Iedere onteigeningsprocedure bestaat uit twee fasen, een zogenaamde administratieve fase en een gerechtelijke fase. In de administratieve fase staat de vraag centraal of op grond van één van de in de Onteigeningswet opgenomen titels tot onteigening kan worden besloten. De in dit verband meest gebruikte titels zijn titel IIA (de infrastructuuronteigening) en titel IV (de bestemmingsplanonteigening). De gemeente zet onteigening enkel in als laatste middel, indien minnelijk niet tot overeenstemming is gekomen.

De procedure voor voorkeursrecht brengt een bepaalde tijdsdruk met zich mee rond de besluitvorming. Na een eerste aanbieding door een eigenaar dient de gemeente een principebesluit tot aankoop binnen vier weken te

15

nemen (te verdagen tot acht weken). Hierna wordt een proces ingezet van minnelijke onderhandeling. Dit kan uiteindelijk leiden tot overeenstemming met de grondeigenaar of bij gebrek aan overeenstemming kan dit leiden tot prijsvaststelling door een deskundigencommissie (aangewezen door een rechter). Gezien de tijdsdruk op het principebesluit zal de gemeenteraad in het kader van de ontwikkeling van het Middengebied worden voorgesteld om die aanbiedingen waarvoor nog geen krediet of budget is vastgesteld door middel van een versnelde raadsprocedure te behandelen.

• • • •

Onteigening wordt ingezet indien niet binnen redelijke minnelijke kaders tot overeenstemming gekomen kan worden met een eigenaar die noodzakelijk is voor de realisatie van ruimtelijke en maatschappelijke doelen.

betaald; Bij maatschappelijke functies wordt een kostprijsdekkend tarief in rekening gebracht; Bij bepaling van de vergoeding wordt rekening gehouden met het tijdelijke karakter van de overeenkomst; De functie is overeenkomstig bestemmingsplan en overige wet- en regelgeving; De functie veroorzaakt geen hinder voor ruimtelijke ontwikkelingen.

Voor tijdelijke beheersituaties kunnen verschillende contractsoorten gekozen worden. Bij de keuze voor een contractvorm wordt gekeken naar de verwachte duur van het gebruik, de gewenste mate van juridische gebondenheid en financiële effecten.

Kavelruil wordt ingezet in projecten waar meerdere eigenaren positie hebben en hiermee een logisch ontwikkelbaar plan lastig te realiseren is. Door kavelruil zal worden gezocht naar een logische indeling van het plangebied zodat partijen hun aandeel kunnen ontwikkelen.

Op hoofdlijnen gebruikt de gemeente hiervoor 3 vormen: • Bruikleen / Voortgezet gebruik • Pacht • Verhuur

3.3 TIJDELIJK BEHEER

3.4 UITGIFTE VAN GRONDEN

Nadat de gemeente gronden (eventueel inclusief opstallen) heeft aangekocht kan het enige tijd duren voordat deze gronden in exploitatie worden genomen. Het is onwenselijk dat gronden en opstallen gedurende langere tijd niet gebruikt worden en verloederen. In de tussenliggende periode kan daarom een tijdelijke invulling achteruitgang van de eigendommen tegengaan.

De gemeente geeft gronden uit ten behoeve van realisatie van ruimtelijke doelstellingen.

3.4.1 Vormen van uitgifte

Uitgifte kan in verschillende vormen plaatsvinden. De hoofdvormen hiervoor zijn: • Verkoop van vol eigendom • Erfpacht (eventueel aangevuld met opstalrecht) • Verhuur (eventueel aangevuld met opstalrecht De gemeente werkt ten principale met verkoop van vol eigendom ten behoeve van uitgifte van gronden voor functies als wonen en commerciële functies. Voor maatschappelijke functies zoals sport en cultuur wordt de vorm van een huurafhankelijk recht van opstal toegepast. De gemeente past in nieuwe uitgiftes het middel erfpacht niet toe.

Bij het inzetten van strategisch aangekochte eigendommen voor tijdelijke functies onderzoekt de gemeente allereerst of de onroerende zaken een bijdrage kunnen leveren aan een maatschappelijk doel, zoals het kunnen huisvesten van een tijdelijke maatschappelijke functie waar elders niet direct plaats voor te vinden is. Indien er geen maatschappelijk doel mee gediend kan worden, worden de strategische eigendommen aangewend voor overig tijdelijk gebruik. Voor inzet van strategisch verworven posities geldt een aantal voorwaarden: • De eigendommen zijn gegarandeerd beschikbaar wanneer dat nodig is voor de ruimtelijke ontwikkeling; • De contractvorm sluit aan bij het beoogd gebruik en de garanties die dit vereist; • Bij (semi)-commerciële functies wordt een marktconforme vergoeding

3.4.2 Proces van uitgifte

Voor gronduitgifte wordt een vastgesteld proces doorlopen. De gemeente selecteert allereerst de marktpartij als beoogd koper van de grond. De wijze waarop dit plaatsvindt verschilt per geval, dit staat uitgewerkt in hoofdstuk

16

3.4.2.2 Aanbieding

4. Het uitgifteproces verschilt wanneer een initiatief van een marktpartij komt of na een selectieprocedure plaatsvindt.

Nadat de kopende partij het bouwplan heeft uitgewerkt binnen de reserveringsperiode zal de gemeente na beoordeling van het bouwplan een formele aanbieding aan de kopende partij doen voor de uitgifte van de grond. Hierbij houdt de gemeente haar vastgestelde grondprijsmethodiek aan. Eventuele bijzondere voorwaarden gekoppeld aan de aanbieding zullen hierbij worden medegedeeld.

In sommige gevallen is het een marktpartij die een initiatief indient voor een grondpositie van de gemeente. Het initiatief van de partij wordt allereerst beoordeeld op passendheid binnen de ruimtelijke kaders en visie van de gemeente. Indien dit in overeenstemming is met elkaar gaat de gemeente met de koper een periode van uitwerking in. Indien dit niet passend is, maar wel wenselijk, kan de gemeente ervoor kiezen de ruimtelijke kaders aan te passen.

Selectie

Initiatief marktpartij

Initiatief

Beoordeling initiatief op ruimtelijke kaders

Selectie

Selectieproces gemeente (prijsvraag of uitvraag)

Beoordeling indieningen Initiatief

Gedurende de periode van uitwerking reserveert de gemeente de grond, op basis van een reserveringsovereenkomst. In de periode van reservering werkt de marktpartij (al dan niet samen met de gemeente) het plan verder uit. De gemeente beoordeelt het bouwplan en, indien dit passend is binnen de ruimtelijke (en overige overeengekomen) uitgangspunten, verzorgt een aanbieding van de grond aan de partij. Indien hierover overeenstemming wordt bereikt vertaalt de gemeente dit in een uitgifteovereenkomst.

Reservering

(optioneel) Reserveringsovereenkomst Gunning

Uitwerking

3.4.2.1 Reserveringsovereenkomst

Voor het aangaan van een definitieve koopovereenkomst dient veelal één en ander uitgewerkt te worden door de kopende (markt)partij. Hierbij gaat het om een ontwerp bouwplan en voorbereiding van stukken voor de vergunningaanvragen. Afhankelijk van de benodigde termijn voor uitwerking zal de gemeente op basis van een reserveringsovereenkomst in die periode de grond reserveren voor de kopende partij. In de reserveringsovereenkomst staat opgenomen dat de koper een vergoeding van 5% op jaarbasis betaalt voor de reservering van de grond. De vergoeding wordt verrekend met de uiteindelijke koopprijs. Indien na aangaan van een reservering er geen transactie tot stand komt (binnen de termijn van de reserveringsovereenkomst), vervalt de reserveringsvergoeding aan de gemeente. Indien de marktpartij via een selectieprocedure is geselecteerd kan gekozen worden de reserveringsovereenkomst over te slaan en direct een gronduitgifteovereenkomst aan te gaan.

Uitwerking bouwplan en beoordeling

Aanbieding

Gemeente doet aan de kopende een aanbieding voor de grond

Uitgifte

Gemeente sluit een uitgifte overeenkomst met de kopende partij

Uitgifteproces bij initiatief marktpartij

17

Gunning aan winnaar

Aanbieding

Gemeente doet aan de kopende partij een aanbieding voor de grond

Uitgifte

Gemeente sluit een uitgifte overeenkomst met de kopende partij

Uitgifteproces bij selectie door gemeente

3.4.2.3 Uitgifteovereenkomst

zijn dan de verkoopprijs. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren wanneer de gemeente een maximumverkoopprijs heeft voorgeschreven voor een deel van het programma, maar er toch een grotere woning voor wordt aangeboden. Door de residuele grondwaardemethode zal de gemeente dit met name merken in de grondprijs van de woningen.

Bij acceptatie van de aanbieding door de kopende partij zal de gemeente een uitgifteovereenkomst opstellen en aanbieden. Hierin worden alle bijzondere voorwaarden behorende bij de uitgifte vastgelegd. De vorm van uitgifte wordt op basis van het type initiatief gekozen. De definitieve koopprijs wordt vastgelegd inclusief afspraken over prijspeil en indexatie.

Daarom neemt de gemeente een antispeculatiebeding op in de overeenkomst voor gronduitgifte voor betaalbare koopwoningen in situaties waarbij deze lager dan de reguliere marktwaarde worden aangeboden. Dit antispeculatiebeding schrijft voor dat wanneer binnen een periode van tien jaar de woning wordt doorverkocht met winst, de gemeente een deel van de waardestijging ontvangt. In tien jaar bouwt dit percentage van 100% af naar 0% in gelijke stappen van 10%. De middelen die de gemeente hierdoor ontvangt worden weer ingezet om woningen in dezelfde categorie te realiseren, bijvoorbeeld door een mindere grondopbrengst voor dit type woning in een grondexploitatie te compenseren. De middelen zullen in de Bestemmingsreserve Investeringsfonds PRO worden gestort en zijn daarmee revolverend in te zetten voor deze doelgroep.

3.4.3 Algemene Voorwaarden

Om eenduidige doorwerking van voorwaarden te borgen heeft de gemeente Algemene Voorwaarden voor grondverkoop opgesteld. Deze zijn van toepassing op alle gronduitgiftes van de gemeente. In deze algemene voorwaarden wordt onder anderen ingegaan op specifieke vereisten rondom aansluiting op het openbaar gebied, onderhoud van publieke voorzieningen zoals leidingen en overige voorwaarden omtrent het gebruik van de gronden. De gemeente heeft haar algemene voorwaarden gedeponeerd bij de notaris. De laatste vastgestelde versie van de algemene voorwaarden geldt bij gronduitgifte.

3.4.4 Privaatrechtelijke middelen voor maatschappelijke doelen

De gemeente zet privaatrechtelijke middelen in om maatschappelijke doelen te bereiken en op langere termijn zeker te stellen. Dit richt zich met name op het behoud van woningen in bepaalde prijscategorieën.

3.4.4.1 Anti-speculatiebeding

De gemeente geeft gronden uit voor betaalbare koopwoningen in de projecten. In de woonvisie is gesteld dat dit woningen zijn met een waarde tot € 225.000. Dit creëert een eenmalig aanbod van dit type woning, de eerste keer dat deze verkocht wordt. Het is tevens van belang dat op lange termijn geborgd wordt dat er aanbod in dit prijssegment blijft. Hoewel het opleggen van een maximumprijs bij verkoop tot de mogelijkheden behoort, is dit een te grote inbreuk op het eigendomsrecht van kopers.

3.4.4.2 Zelfbewoningsplicht

Op veel plekken in het land is te zien dat de beoogde doelgroep voor bepaalde woningen niet in aanmerking komt doordat woningen worden opgekocht door beleggers. Beleggers kopen niet voor eigen bewoning maar enkel voor financieel rendement uit de verhuur van woningen. Hoewel de gemeente het van belang vindt dat er voldoende huurwoningen zijn, is het onwenselijk dat nieuwe woningen, bedoeld als koopwoningen in een bepaald segment, worden weggekocht door beleggers. Hiermee maakt de doelgroep, huidige en toekomstige inwoners van Zuidplas, geen kans om een koopwoning te bemachtigen.

Wel kan verkoop voor een bepaalde periode ontmoedigd worden en kunnen de middelen die de gemeente heeft geïnvesteerd (door in plaats van een programma met hogere opbrengst te kiezen voor betaalbare koopwoningen) weer teruggehaald worden.

De gemeente is daarom bezig met het formuleren van beleid rondom een zelfbewoningsplicht. Hierbij gaat het om woningen tot de NHG-grens (huidig: € 325.000 vrij op naam). De zelfbewoningsplicht is bedoeld om zeker te stellen

Een anti-speculatiebeding is met name zinvol bij woningen die op het moment dat ze voor het eerst worden aangeboden eigenlijk meer waard zou moeten

18

dat de koper van een woning de woning koopt met het oog op bewoning. Het beleid omtrent een zelfbewoningsplicht wordt nog geformuleerd. Indien dit beleid wordt vastgesteld zullen vanuit het grondbeleid de aanwezige privaatrechtelijke instrumenten die er zijn (kettingbeding/algemene voorwaarden bij verkoop) worden ingezet om dit beleid zeker te stellen.

Verder stelt de verordening dat gerealiseerde middenhuurwoningen minimaal vijftien jaar in de middenhuurcategorie behouden dienen te worden. Pas daarna mogen de woningen worden uitgepond of verhuurd in een hogere categorie. De gemeente zal de spelregels die in de definitieve verordening worden vastgesteld vertalen naar voorwaarden bij de gronduitgifte en anterieure overeenkomsten. Hiermee wordt op lange termijn geborgd dat woningen in deze categorie beschikbaar blijven. Bij verkoop of verhoging van de huur boven het middenhuursegment brengt de gemeente een suppletie op de grondprijs in rekening.

3.4.4.3 Sociale woningbouw

Gronden bestemd voor sociale woningbouw geeft de gemeente uit in eigendom tegen een genormeerde grondprijs. Deze grondprijs is in de meeste projecten onder de kostprijs en wordt gecompenseerd door overig (commercieel) programma in het project.

Bij berekening van de suppletie wordt de betaalde grondprijs afgezet tegen een reële grondprijs in de nieuwe situatie afgezet. De betaalde grondprijs wordt opgehoogd met een indexatie. Deze wordt berekend door de landelijk vastgestelde liberalisatiegrens in het dan geldende jaar tegen de liberalisatiegrens in het jaar van eerste uitgifte om tot berekening van het prijspeil te komen.

Om te zorgen dat deze investering ervoor zorgt dat op de lange termijn aanbod van sociale woningen geborgd is neemt de gemeente in de uitgiftevoorwaarden een kettingbeding op dat de woningen minimaal dertig jaar in de sociale huursector dient te blijven. Indien daarna een woning wordt verkocht of naar de vrije huursector wordt omgezet, dient een suppletie te worden betaald die het verschil in grondwaarde compenseert. De suppletie wordt vastgelegd en jaarlijks geactualiseerd in de grondprijzenbrief.

Ontwikkeling van woningen in de categorie middenhuur kan plaatsvinden door marktpartijen en woningcorporaties. De woningen vallen buiten de sociale categorie, en worden in de wet geschaard onder niet-DAEB (dienst van algemeen economisch belang). Voordat niet-DAEB woningen door een woningcorporatie gerealiseerd mogen worden, moet de gemeente op grond van artikel 44 c van de Woningwet eerst een markttoets uitvoeren om te bezien of andere partijen dan toegelaten instellingen deze woningen willen realiseren tegen dezelfde voorwaarden.

Deze suppletie zal gestort worden in het Fonds sociaal bouwen, waarmee de middelen wederom ingezet worden om sociale woningbouw te stimuleren. Sociale woningen worden primair gerealiseerd door woningcorporaties (toegelaten instellingen). Dat neemt niet weg dat ook marktpartijen sociale woningbouw kunnen realiseren. Hierbij geldt dat de gemeente middels de woningwet meer rechtsmiddelen heeft om te borgen dat sociale woningen in de sociale portefeuille blijven door te sturen met het volkshuisvestelijk beleid op de maatschappelijke doelstellingen van de woningcorporatie. Bij realisatie van sociale woningen door marktpartijen moet de gemeente terugvallen op regels in het omgevingsplan en privaatrechtelijke afspraken, met kettingbeding. De gemeente zet beide middelen in om sociale woningen op langere termijn te borgen.

In verband met de beknelde positie van huishoudens met een middeninkomen op de woningmarkt, in combinatie met de economische onzekerheden als gevolg van de coronacrisis, heeft het kabinet het wenselijk geacht om de procedurele drempels voor woningcorporaties om in de niet-DAEB woningen te investeren zo spoedig mogelijk weg te nemen. Het daartoe strekkende wetsvoorstel Wijziging van de Woningwet is in maart 2021 aangenomen door de Tweede Kamer, ligt op dit moment ter beoordeling bij de Eerste Kamer en zal naar verwachting in 2021 worden aangenomen. In het wetsvoorstel is opgenomen dat het huidige artikel 44C vervalt en dat pas op 1 januari 2024 een aangepast artikel 44C in werking zal treden, waarbij ook het uitvoeren van een markttoets weer aan de orde zal zijn.

3.4.4.4 Verordening middenhuur

De gemeente heeft een verordening middenhuur opgesteld. Deze verordening ligt tijdens het opstellen van deze nota grondbeleid ter inzage. De strekking van deze verordening is dat bij ontwikkelingen een aandeel middenhuur gerealiseerd dient te worden. Dit betreft woningen met een huurprijs tussen de liberalisatiegrens en € 1050 euro per maand.

19

De minister van BZK heeft vooruitlopend op de invoering van het wetsvoorstel Wijziging van de Woningwet voornoemd wetsvoorstel een aanwijzing gegeven dat tot de invoering van het wetsvoorstel niet gehandhaafd wordt op artikel 44c uit de Woningwet. Hiermee kunnen woningcorporaties hun rol pakken in de realisatie van deze voor de doelgroep belangrijke woningen. De gemeente zet in op realisatie van deze woningen door woningcorporaties.

marktconform zijn bepaald. De gemeente kan een aantal methodieken gebruiken ten behoeve van het bepalen van grondprijzen.

3.5.1 Grondprijsmethodiek

Er zijn op hoofdlijnen vier verschillende grondprijsmethodieken te onderscheiden: • Comparatieve methode Bij deze methodiek wordt de waarde van de grond afgeleid uit een aantal vergelijkbare objecten waarvan de grondprijs bekend is. De grondprijs wordt gebaseerd op een vergelijking met prijzen op andere locaties in de gemeente of met de grondprijzen van gemeenten in de regio. • Grondquotemethodiek Deze methode stelt de grondprijs op grond van ervaringsregels gelijk aan een percentage van de marktprijs van het desbetreffende vastgoed. Dit percentage wordt vaak berekend op basis van een (normatieve) residuele waardeberekening. • Residuele grondwaardemethode De residuele waarde is het verschil tussen de marktwaarde van het vastgoed en de bouw- en bijkomende kosten om dit vastgoed daadwerkelijk te realiseren. De marktwaarde van het vastgoed kan overigens weer door middel van verschillende methodieken worden bepaald. • Normatieve grondprijs De normatieve grondprijs wordt gehanteerd als prijs voor woningen die gerealiseerd worden voor de sociale woningbouwsector en voor voorzieningen met een algemeen belang, zoals buurthuizen, zorginstellingen, scholen ect. In sommige gevallen wordt de grond via normatieve prijsbepaling voor een lagere prijs uitgegeven dan de kostprijs, omdat het maatschappelijk belang belangrijker is dan de grondopbrengsten.

Daarnaast geldt de normatieve grondprijs voor sociale woningbouw ook als bodemprijs voor de vrije marktwoningen. • Openbare biedingsprocedure Bij een openbare biedingsprocedure worden marktpartijen uitgenodigd om in concurrentie een bod te doen op de bouwgrond. De gemeente hanteert hierbij een van tevoren vastgestelde minimumprijs/bodemprijs die onder voorwaarden openbaar kan zijn. Dit is als de biedings-/ tenderprocedure wordt gecombineerd met een ontwerpprijsvraag op basis van een Programma van Eisen. In dat geval neemt de gemeente het grondbod van de inschrijvers met een vooraf bepaalde wegingsfactor

De wetswijziging wordt naar verwachting in 2021 aangenomen. In het huidige wetsvoorstel staat opgenomen dat de verplichting tot uitvoeren van een markttoets op 1 januari 2024 pas weer in werking treedt.

3.4.4.5 Overige middelen om betaalbare woningbouw te borgen

Naast de hiervoor genoemde middelen blijft de gemeente onderzoek doen naar mogelijke andere middelen om betaalbare woningbouw te borgen. Hierbij worden ook regionale en landelijke ontwikkelingen bijgehouden. Zuidplas zal scherp blijven kijken naar welke instrumenten ingezet kunnen worden om alle doelgroepen voor woningbouw te kunnen bedienen. Zeker in situaties als de huidige, waar door marktomstandigheden bepaalde doelgroepen volledig buiten de boot vallen.

3.4.4.6 Vastleggen kwalitatieve aspecten aan bebouwing

De gemeente heeft doelstellingen op het gebied van (onder andere) duurzaamheid die verder gaan dan de huidige wetgeving voorschrijft. Het ligt voor de hand bij uitgifte van gronden deze doelstellingen ook vast te leggen in de overeenkomst. De wetgeving is hier echter niet op ingericht. De wetgever heeft voorzien dat met het vaststellen van het Bouwbesluit de daarin opgenomen regels uitputtend zijn. Gemeenten kunnen niet verder gaan met het vastleggen van afspraken over deze elementen dan reeds in het Bouwbesluit is geregeld. Indien dat toch wordt gedaan zijn de afspraken nietig en niet handhaafbaar.

3.5 GRONDPRIJZEN

Het grondprijsbeleid van de gemeente geeft de richtlijnen op welke wijze de uitgifteprijs van gronden wordt bepaald en de hoogte van de grondprijzen zelf. Het uitgangspunt van het grondprijsbeleid is dat voor de verschillende vastgoedsegmenten wordt uitgegaan van de marktwaarde van de grond. In verband met Europese en landelijke regelgeving dient de gemeente ook te kunnen onderbouwen dat prijzen voor transacties in onroerend goed

20

•

mee in de einduitslag. Kostprijsmethode Bij deze methodiek wordt de grondprijs direct afgeleid uit alle kosten die de gemeente moet maken om de grond te verkopen als bouwrijpe grond. De kosten voor de verwervingen, sloop, sanering, bouw- en woonrijp maken en planontwikkeling bepalen uiteindelijk de hoogte van de grondprijs. De kostprijsmethodiek dient in feite als minimumprijs voor de tot stand te brengen koopsom.

het gebouw of bijzonder materiaalgebruik) uitgesloten van bepaling van de grondprijs; • Er worden bij residuele waardeberekeningen normatieve kengetallen gebruikt op basis van beschikbare betrouwbare bronnen; • Voor maatschappelijke grondprijzen wordt comparatief met name gekeken naar wat andere gemeenten in de regio voor grondprijzen rekenen; • Voor woningbouw geldt te aller tijden de grondprijs voor sociale woningbouw als ondergrens; • Voor overige functies geldt de maatschappelijke grondprijs als ondergrens.

3.5.1.1 Methodiek per type bouwprogramma

3.5.1.2 Marktconforme waarde

SEGMENT

METHODE Sociale woningbouw Normatieve grondprijs Vrije sectorwoningbouw Residuele grondprijs Particuliere Bouwkavels Residuele grondprijs / Comparatieve grondprijs Detailhandel Residuele grondprijs Kantoren Residuele grondprijs Woonwagen standplaats Comparatieve methode Bedrijventerreinen Comparatieve methode Glastuinbouw Comparatieve methode Snippergroen Normatieve grondprijs Maatschappelijke voorzieningen Normatieve grondprijs Overige Comparatieve /residuele grondprijs

Voor diverse functies verkoopt de gemeente Zuidplas grond tegen marktconforme waarde. Dit doet de gemeente om een gelijk speelveld te creëren en om te voldoen aan de Europese Staatsteun regels. De grondprijs kan op diverse manieren bepaald worden, maar dient onafhankelijk tot stand te komen. Concreet betekent dit dat de gemeente een grondwaarde advies kan vragen aan een erkend taxateur voor de onafhankelijke bepaling. In de meeste gevallen echter zal er een marktadvies van de verkoopwaarde worden opgevraagd bij een taxateur en zal vanuit een onafhankelijke bron de bouwkosten worden berekend. Op die manier is het mogelijk om een residuele grondwaarde te berekenen.

3.5.2 Grondprijzenbrief

Elk jaar stelt de gemeente een grondprijzenbrief op. In deze grondprijzenbrief wordt vastgesteld binnen welke bandbreedte grondprijzen worden bepaald per type bouwprogramma. Er wordt tevens onderscheid gemaakt naar locatie, aangezien deze verschillende marktprijsniveaus kennen. De grondprijzenbrief wordt gehanteerd als uitgangspunt voor een aanbieding van grond bij verkoop.

Het verschilt per type bouwprogramma wat de juiste methode is om een grondprijs te bepalen. Dit hangt samen met hoe dat segment van de markt werkt, welke informatie er beschikbaar is en op wat gebruikelijke methodes zijn in het land. Een aantal uitgangspunten geldt naast de gekozen methode per type bouwprogramma: • Bij uitvoeren van residuele berekeningen wordt altijd ook de comparatieve methode toegepast om de marktconformiteit te verifiëren; • Voor het uitvoeren van een residuele berekening is niet per definitie het uitgewerkte bouwplan dat een marktpartij voor ogen heeft de basis voor de berekening. Er wordt berekend wat een redelijk handelend ondernemer zou kunnen realiseren met het programma. Hierdoor worden specifieke keuzes van marktpartijen (bijvoorbeeld in bouwsystematiek, inefficiëntie in

In de grondprijzenbrief wordt jaarlijks ook de categorisering van woningbouw geactualiseerd. Dat geldt dan ook voor de in deze nota genoemde prijsgrenzen. Over de jaren heen evolueren prijsniveaus, waardoor de prijsgrenzen per categorie veranderen. In de grondprijzenbrief wordt op basis van de actuele marktontwikkelingen een nieuwe categorisering vastgesteld.

3.6 INSTRUMENTARIUM BIJ FACILITERENDE ROL

Naast de instrumenten om als gemeente een actieve rol te vervullen bij

21

gebiedsontwikkelingen is er sprake van een wettelijk instrumentarium om in een faciliterende rol een ruimtelijke ontwikkeling vorm te geven.

gemaakt dat de gestelde norm van sociaal bouwen gerealiseerd wordt.

3.6.3 Wijze van verhalen van kosten

De gemeente heeft drie hoofdmogelijkheden om kosten te verhalen. De eerste is middels gronduitgifte (de kosten zitten dan in de grondprijs. Dit is niet van toepassing bij het inzetten van het faciliterend instrumentarium. De gemeente geeft immers geen gronden uit. De andere twee mogelijkheden zijn kosten verhalen door middel van het aangaan van een overeenkomst of door middel van het opnemen van exploitatieregels in het omgevingsplan (dit vervangt het Exploitatieplan uit de Wro).

3.6.1 Faciliterende rol bij ruimtelijke opgave

De gemeente heeft een aanvullend instrumentarium om in te zetten bij ontwikkelingen die door derde partijen worden uitgevoerd. De gemeente voert hierbij een faciliterende rol die met name speelt op het vlak van het voeren van de ruimtelijke procedure en het begeleiden van het plan. Het volledig ruimtelijk instrumentarium, waaronder de bevoegdheid voor het vaststellen van omgevingsvisies en omgevingsplannen, behoort aan de gemeente toe. Daarnaast biedt de wet verplichtingen en mogelijkheden om financiële en juridische randvoorwaarden te stellen.

3.6.3.1 Anterieure overeenkomst

Door middel van een overeenkomst die de gemeente met een initiatiefnemer aangaat voorafgaand aan vaststelling van het ruimtelijk besluit (het omgevingsplan) kan de gemeente haar kostenverhaal verzekeren. Dit type overeenkomst heet een anterieure overeenkomst. Bij het maken van afspraken in een anterieure overeenkomst is een bepaalde mate van vrijheid om te komen tot maatwerkafspraken. De gemeente zet daarom primair in op het verhalen van kosten via een anterieure overeenkomst. De overeenkomst wordt gesloten met de grondeigenaar. De gemeente volgt hierbij het vastgestelde kostenverhaalbeleid.

3.6.2 Kostenverhaal