Bijlage 1 Reactienota zienswijzen Wvg (geanonimiseerde versie) A21.000839
Tekst van het document
Reactienota Zienswijzen Wvg Middengebied Zuidplaspolder Gemeente Zuidplas
Inhoud 1
2
3
Algemene informatie
3
1.1 1.2 1.3 1.4
Besluit Ontvankelijkheid Privacy Ingediende zienswijzen
3 4 4 4
Beantwoording zienswijzen
6
2.1 Zienswijze Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard 2.2 Zienswijze Dunea N.V. 2.3 Zienswijze de heer D.L. Oudijk 2.4 Zienswijze de heer M. Kreft 2.5 Zienswijze de heer A.J. Duijndam en de heer J.J. Duijndam 2.6 Zienswijze erven van de heer M.J. Bakkeren 2.7 Zienswijze de heer M. Bregman 2.8 Zienswijze De Skim B.V., Chamca B.V. en de heer J.T. Verboom 2.9 Zienswijze Oasen N.V. 2.10 Zienswijze Gebiedsontwikkelingsmaatschappij Zuidplaspolder II C.V. en Gebiedsontwikkelingsmaatschappij Zuidplaspolder II Beheer B.V. 2.11 Zienswijze de heer P. Oudijk 2.12 Zienswijze de heer F. Slegtenhorst 2.13 Zienswijze Oskam Beheer B.V. 2.14 Zienswijze mevrouw H.J. Venema
6 7 7 9 10 12 12 13 16
Conclusie
28
16 20 21 23 26
2
1
Algemene informatie
1.1 Besluit Bij besluit van 24 maart 2021 heeft het college besloten de gemeenteraad voor te stellen het voorkeursrecht, zoals dat in de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: Wvg) wordt geregeld, te vestigen op een gebied in de gemeente Zuidplas. Deze vestiging heeft betrekking op de gronden gelegen in het gebied “Zuidplaspolder”, globaal gelegen nabij de Knibbelweg, Zuidelijke Dwarsweg, Tweede Tochtweg, Derde Tochtweg, Vijfde Tochtweg, Bredeweg, Middelweg in Zevenhuizen en Moordrecht en de gronden bij de Grote Esch, Zuidbaan en de Noord Ringdijk in Moordrecht. Deze gronden zijn nader aangegeven op de bij het besluit behorende kadastrale tekening met de daarbij behorende lijst van eigenaren en zakelijk gerechtigden. Het besluit gaat over de realisatie van Het Vijfde Dorp in de Zuidplaspolder. Binnen het plangebied wordt een dorp gerealiseerd met ongeveer 8.000 woningen en bijbehorende voorzieningen. Op 31 maart 2021 is ook het Masterplan voor Het Vijfde Dorp bekendgemaakt. Het Masterplan is echter niet de grondslag voor het voorkeursrecht. Dit besluit is gebaseerd op artikel 6 Wvg. Op grond van artikel 6 Wvg is het voorkeursrecht gevestigd voor een periode van drie maanden. Om het voorkeursrecht te laten voortduren zal de gemeenteraad binnen de gestelde drie maanden een besluit tot bestendiging van het voorkeursrecht moeten nemen.
Daarom is er een voorstel voor de gemeenteraad opgesteld. Het besluit van ons college is gepubliceerd in de Staatscourant op 25 maart 2021 en dus in werking getreden op 26 maart 2021 (daags na publicatie in de Staatscourant). Op 27 maart zijn de rechthebbenden individueel op de hoogte gebracht van het voorstel door middel van een aangetekend schrijven. Het raadsvoorstel tot verlenging/bestendiging van het voorkeursrecht op grond van artikel 4 Wvg is met ingang van 26 maart 2021 voor een ieder ter inzage gelegd. In de gemeenteraadsvergadering op 18 mei 2021 zal het voorstel tot vestigen/bestendiging van het voorkeursrecht worden voorgelegd aan de gemeenteraad. In verband met een zorgvuldige besluitvormingsprocedure, zijn belanghebbenden in de gelegenheid gesteld vanaf 26 maart tot en met 22 april (vier weken) een zienswijze kenbaar te maken. Het besluit tot vestiging/bestendigen van het voorkeursrecht is een beschikking zoals vastgelegd in de artikelen 4:1 tot en met 4:12 van de Algemene wet bestuursrecht. Om eventuele speculatie voorafgaand aan het besluit te voorkomen is ons besluit van 24 maart 2021 niet van tevoren bekend gemaakt. Deze mogelijkheid biedt artikel 4:11 Awb.
Het bestuursorgaan kan op grond van dit artikel voorafgaande zienswijzen achterwege laten voor zover het met de beschikking beoogde doel slechts kan worden bereikt indien belanghebbende daarvan niet reeds tevoren in kennis is gesteld. Door ons voorstel c.q. besluit is het voorkeursrecht van toepassing vanaf 26 maart 2021 jl. Bij de voorbereiding van het raadsbesluit geldt derhalve artikel 4:11 Awb niet meer. Daarom hebben wij de belanghebbenden in de gelegenheid gesteld hun zienswijze op het voorgenomen raadsbesluit naar voren te brengen.
3
Het voorgestelde besluit tot vestiging/bestendiging is een beschikking. Niet iedereen kan zienswijzen indienen. Ingevolge artikel 4:8 Awb kan een bestuursorgaan een belanghebbende in de gelegenheid stellen zijn zienswijze naar voren te brengen. Met belanghebbende wordt het begrip uit artikel 1:2 Awb bedoeld: degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit betrokken is. Uit de jurisprudentie over de Wvg blijkt dat de eigenaar en de beperkt gerechtigde als belanghebbenden worden aangemerkt. Dit betekent dat gebruikers, huurders en derdengeïnteresseerden niet als belanghebbenden worden aangemerkt. Zienswijzen van deze partijen zijn niet-ontvankelijk. 1.2 Ontvankelijkheid De ontvankelijkheid bestaat uit twee componenten: zijn de zienswijzen op tijd door de gemeente ontvangen en moet degene die een zienswijze heeft ingediend worden gezien als een belanghebbende. De termijn voor het indienen van zienswijzen eindigde op 22 april 2021. Alle zienswijzen waarvan vast is komen te staan dat die door de belanghebbenden uiterlijk op deze dag zijn verzonden (en in goede orde bij de gemeente ontvangen) zijn tijdig ingediend. Zoals reeds in paragraaf 1.1. aangegeven worden eigenaren en beperkt gerechtigden als belanghebbenden aangemerkt.
Wij zullen in het navolgende de voornoemde zienswijzen behandelen en daarbij aandacht besteden aan: De ontvankelijkheid De inhoud van de zienswijze De reactie op de zienswijze Ons advies. 1.3 Privacy In de zienswijzen worden persoonsgegevens, zoals naam, adres, woonplaats en kadastrale gegevens genoemd. In verband met de privacy hebben wij de reactienota zienswijzen geanonimiseerd. Op de griffie ligt de niet-geanonimiseerde versie vertrouwelijk ter inzage. Tevens liggen daar voor de raadsleden de zienswijzen vertrouwelijk ter inzage. 1.4 Ingediende zienswijzen Er zijn in totaal 14 zienswijzen ingediend. Datum ontvangst 16-4-2021
Ontvangen van
Adresgegevens
1
Datum brief 12-4-2021
Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard
2
14-4-2021
19-4-2021
Dunea N.V.
3
15-4-2021
16-4-2021
De heer D.L. Oudijk
4
20-4-2021
22-4-2021
De heer M. Kreft
5
20-4-2021
22-4-2021
De heer A.J. Duijndam en De heer J.J. Duijndam
Maasboulevard 123 Postbus 4059 3006 AB Rotterdam Plein van de Verenigde Naties 11 Postbus 756 2700 AT Zoetermeer Noordringdijk 13 2841 LJ Moordrecht Vijfde Tochtweg 4 2841 LL Moordrecht Provincialeweg Oost 51 2851 AB Haastrecht Derde Tochtweg 7
4
Datum brief
Datum ontvangst
Ontvangen van
6
20-4-2021
21-4-2021
7
21-4-2021
21-4-2021
8
21-4-2021
21-4-2021
9
21-4-2021
21-4-2021
De heer P.J.L.J. Duijsens namens de erven van de heer M.J. Bakkeren De heer A.A.G.C. Huysmans namens de heer M. Bregman De heer D.M. van Winden namens De Skim B.V., Chamca B.V. en de heer J.T. Verboom Oasen N.V.
10
22-4-2021
23-4-2021
11
22-4-2021
22-4-2021
De heer J.F. de Groot namens Gebiedsontwikkelingsmaatschappij Zuidplaspolder II C.V. en Gebiedsontwikkelingsmaatschappij Zuidplaspolder II Beheer B.V. De heer P. Oudijk
12
22-4-2021
26-4-2021
De heer F. Slegtenhorst
13
22-4-2021
23-4-2021
14
22-4-2021
23-4-2021
De heer R. Oudijk namens Oskam Beheer B.V. De heer J.Chr. Rube namens mevrouw H.J. Venema
Adresgegevens 2841 LM Moordrecht Meloenlaan 21 2691 JS Gemeente Westland Kerkstraat 54 3291 AM Strijen Poeldijksepad 5 2675 CL Honselerdijk Nieuwe Gouwe O.Z. 3 Postbus 122 2800 AG Gouda Postbus 75505 1070 AM Amsterdam
Provincialeweg 5 2841 LH Moordrecht Derde Tochtweg 1 2841 LM Moordrecht Postbus 75505 1070 AM Amsterdam Sarphatistraat 370 1018 GW Amsterdam
5
2
Beantwoording zienswijzen
In dit hoofdstuk is per zienswijze de ontvankelijkheid en een korte weergave opgenomen van de inhoud van de zienswijze en de reactie daarop. Ook wordt per zienswijze geadviseerd of de zienswijze aanleiding geeft tot aanpassing van het raadsvoorstel. De zienswijze is samengevat in een aantal punten. In verband met de leesbaarheid volgt de reactie direct na ieder punt. De reactie is in cursief opgenomen. In sommige gevallen worden meerdere punten van één reactie voorzien.
2.1 Zienswijze Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard Ontvankelijkheid Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard is zakelijk gerechtigde van de percelen bekend als de gemeente Moordrecht, sectie D, nummers 1533, 1534, 1555, 4096, 4098 en 4312. De percelen zijn opgenomen in de lijst van eigenaren en zakelijk gerechtigden voor de Wvg Middengebied Zuidplaspolder. Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard is derhalve belanghebbende bij het voorgenomen besluit van de gemeenteraad over het voorkeursrecht. Het besluit van burgemeester en wethouders is op 25 maart 2021 in de Staatscourant gepubliceerd. Zowel in de publicatie in de Staatscourant als in de brief aan de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden is aangegeven dat belanghebbenden tot en met 22 april 2021 een zienswijze konden indienen naar aanleiding van het ontwerpraadsvoorstel. De zienswijze is op 12 april 2021 ingediend, en derhalve tijdig ingediend. Inhoud van de zienswijze en reactie daarop 1. Aan de rand van de percelen met nummers 1533, 1534, 1555 en 4098 ligt een afvalwaterpersleiding die van het Distripark naar het knooppunt met de leidingen uit Westergouwe en Gouwepark, en van daaruit naar AWZI Kortenoord loopt. Indiener moet beheer en onderhoud en mogelijke vervangingswerkzaamheden aan deze leidingen kunnen en blijven uitvoeren.
Aan beide zijden van de afvalwaterpersleiding dient een strook van 5 meter vrijgehouden te worden en de toegangswegen dienen vrij te zijn. Indiener verzoekt de gemeente hier rekening mee te houden bij de voorbereiding van het bestemmingsplan t.b.v. Het Vijfde Dorp. Het voorkeursrecht wordt gevestigd zodat de gemeente de regie houdt bij de ontwikkeling van het Vijfde Dorp. Zolang zakelijk gerechtigden hun recht niet aan de gemeente aanbieden zal er niks veranderen aan hun recht. Het bestaande kabel- en leidingennet en de mogelijkheden voor onderhoud en vervanging wijzigingen niet door vestiging van het voorkeursrecht. Bij de verdere uitwerking van het ruimtelijke plan zal de gemeente ook een inventarisatie maken van de mogelijke inpasbaarheid van de kabels en leidingen. Advies De argumenten in de zienswijze zijn voor ons geen aanleiding tot aanpassing van het voorstel aan de gemeenteraad.
6
2.2 Zienswijze Dunea N.V. Ontvankelijkheid Dunea N.V. is zakelijk gerechtigde van de percelen bekend als de gemeente Moordrecht, sectie D, nummers 1533, 1534, 1555, 4096 en 4098 en gemeente Nieuwerkerk aan den IJssel, sectie D, nummers 2502 en 2579. De percelen zijn opgenomen in de lijst van eigenaren en zakelijk gerechtigden voor de Wvg Middengebied Zuidplaspolder. Dunea N.V. is derhalve belanghebbende bij het voorgenomen besluit van de gemeenteraad over het voorkeursrecht. Het besluit van burgemeester en wethouders is op 25 maart 2021 in de Staatscourant gepubliceerd. Zowel in de publicatie in de Staatscourant als in de brief aan de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden is aangegeven dat belanghebbenden tot en met 22 april 2021 een zienswijze konden indienen naar aanleiding van het ontwerpraadsvoorstel. De zienswijze is op 14 april 2021 ingediend, en derhalve tijdig ingediend. Inhoud van de zienswijze en reactie daarop 1. In de huidige bestemmingsplannen zijn de desbetreffende transportleidingen opgenomen door middel van het bestemmen van de leidingstroken (5 meter aan weerszijde van de drinkwatertransportleidingen en voor de rivierwatertransportleidingen 9 meter aan weerszijde van de leidingen). De genoemde strookbreedte is van groot belang. Op deze strook mogen geen bebouwing of andere belemmeringen aanwezig zijn of komen.
Binnen deze strookbreedte dient bij de uitvoering van werkzaamheden rekening gehouden te worden met de aanwezige transportleidingen. Het voorkeursrecht wordt gevestigd zodat de gemeente de regie houdt bij de ontwikkeling van het Vijfde Dorp. Zolang zakelijk gerechtigden hun recht niet aan de gemeente aanbieden zal er niks veranderen aan hun recht. Het bestaande kabel- en leidingennet en de mogelijkheden voor onderhoud en vervanging wijzigingen niet door vestiging van het voorkeursrecht. Bij de verdere uitwerking van het ruimtelijke plan zal de gemeente ook een inventarisatie maken van de mogelijke inpasbaarheid van de kabels en leidingen. Advies De argumenten in de zienswijze zijn voor ons geen aanleiding tot aanpassing van het voorstel aan de gemeenteraad. 2.3 Zienswijze de heer D.L. Oudijk Ontvankelijkheid De heer D.L. Oudijk is eigenaar van de percelen bekend als de gemeente Moordrecht, sectie D, nummers 3325 en 4907. De percelen zijn opgenomen in de lijst van eigenaren en zakelijk gerechtigden voor de Wvg Middengebied Zuidplaspolder. De heer D.L. Oudijk is derhalve belanghebbende bij het voorgenomen besluit van de gemeenteraad over het voorkeursrecht. Het besluit van burgemeester en wethouders is op 25 maart 2021 in de Staatscourant gepubliceerd.
Zowel in de publicatie in de Staatscourant als in de brief aan de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden is aangegeven dat belanghebbenden tot en met 22 april 2021 een zienswijze konden indienen naar aanleiding van het ontwerpraadsvoorstel. De zienswijze is op 15 april 2021 ingediend, en derhalve tijdig ingediend.
7
Inhoud van de zienswijze en reactie daarop 1. De boerderij is sinds 1892 in eigendom van de familie van indiener. De familie is sterk gehecht aan de boerderij. Wij begrijpen dat deze aanwijzing van het voorkeursrecht ingrijpend is voor de eigenaren in het gebied. Wij gaan na het raadsbesluit, indien gewenst, met iedere afzonderlijke eigenaar in gesprek om zijn of haar situatie te bespreken. 2. Er hebben al vaker overheidsingrepen plaatsgevonden. Uit indieners ervaring willen projectontwikkelaars wel 5 keer zoveel betalen als de gemeente voor de gronden. Het voorkeursrecht heeft geen invloed op de normale prijsontwikkeling. Alleen oneigenlijke speculatie wordt voorkomen. In de wet zijn regels opgenomen hoe de marktwaarde van de percelen wordt bepaald. Daarbij wordt uitgegaan van de marktwaarde. De hoofdreden voor het vestigen van het voorkeursrecht is dat de gemeente regie wil hebben op de ontwikkeling van Het Vijfde Dorp. Verkopen die deze regie van de gemeente ondermijnen, kunnen met het voorkeursrecht worden voorkomen. Partijen die speculatief willen kopen en daardoor de plannen frustreren kunnen worden geweerd. De eigenaren zijn er echter van verzekerd dat zij de marktwaarde voor hun perceel/percelen krijgen, als zij hun percelen aanbieden.
Wanneer de eigenaar en de gemeente geen overeenstemming kunnen bereiken over de prijs kan de eigenaar een onafhankelijk oordeel over de prijs aan de rechter vragen. 3. De stikstofrechten van de boerderij zijn onmisbaar voor de bedrijfsuitoefening. De aanwijzing van de Wvg verplicht de eigenaar niet om het bedrijf aan de gemeente te verkopen dan wel te staken. De aanwijzing van de Wvg heeft niet tot gevolg dat het bedrijf haar stikstofrechten verliest. Het bedrijf blijft de rechten behouden zolang het bedrijf wordt voortgezet. 4. De onzekerheden en risico’s worden voor de indiener te groot. Wij begrijpen dat door de structuurvisie en het Masterplan nog geen exacte duidelijkheid bestaat over de toekomstige bestemming van de gronden van de indiener van de zienswijze. Wij begrijpen dat dit onzekerheid met zich meebrengt. Het Masterplan geeft al een duiding van de plannen. Inherent aan het voorkeursrecht op basis van een structuurvisie is dat er binnen 3 jaar een bestemmingsplan/omgevingsplan moet worden vastgesteld. 5. Indiener had graag gezien dat voorafgaand aan de planvorming de gemeente in overleg was gegaan over de gronden. Vooruitlopend op gesprekken met de eigenaren is een voorkeursrecht gevestigd. Een voorkeursrecht voorkomt dat een eigenaar aan derden verkoopt, zonder het eigendom aan de gemeente aan te bieden.
Om te voorkomen dat er toch nog wordt verkocht, wordt er van tevoren geen contact opgenomen met de eigenaren. Als de eigenaar wenst te verkopen, dan willen wij graag in overleg over de koop. In de afgelopen periode hebben wij de eigenaren uit het gebied waar het voorkeursrecht is gevestigd met een brief uitgenodigd om in gesprek te gaan over de gevolgen van de voorgenomen plannen (Masterplan en vervolg) en het voorkeursrecht.
8
Advies De argumenten in de zienswijze zijn voor ons geen aanleiding tot aanpassing van het voorstel aan de gemeenteraad. 2.4 Zienswijze de heer M. Kreft Ontvankelijkheid De heer M. Kreft is eigenaar van het perceel bekend als de gemeente Moordrecht, sectie D, nummer 2752. Het perceel is opgenomen in de lijst van eigenaren en zakelijk gerechtigden voor de Wvg Middengebied Zuidplaspolder. De heer M. Kreft is derhalve belanghebbende bij het voorgenomen besluit van de gemeenteraad over het voorkeursrecht. Het besluit van burgemeester en wethouders is op 25 maart 2021 in de Staatscourant gepubliceerd. Zowel in de publicatie in de Staatscourant als in de brief aan de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden is aangegeven dat belanghebbenden tot en met 22 april 2021 een zienswijze konden indienen naar aanleiding van het ontwerpraadsvoorstel. De zienswijze is op 20 april 2021 ingediend, en derhalve tijdig ingediend. Inhoud van de zienswijze en reactie daarop 1. De bestemming van de grond van indiener is niet agrarisch, maar woning en tuin. Volgens het bestemmingsplan ‘Gouweknoop” (vastgesteld op 2 november 2010) heeft het perceel gemeente Moordrecht, sectie D, nummer 2752 een woon- en tuinbestemming.
Artikel 4 lid 1 sub a van de Wet voorkeursrecht gemeenten schrijft voor dat de gemeenteraad gronden aan kan wijzen indien aan de gronden een niet-agrarische bestemming is toegedacht en het gebruik afwijkt van de toebedachte bestemming. Bij dit perceel is sprake van een niet-agrarische bestemming. Daarnaast wijkt het gebruik van die toebedachte bestemming af van het huidige gebruik. In de Structuurvisie 2030 wordt het gebied aangewezen voor de gebiedsopgave van de Gouweknoop, zijnde bedrijventerrein. Er wordt dus voldaan aan de criteria voor het vestigen van de Wvg voor dit perceel. 2. Het is niet alleen de aantasting van het woongenot en wooncomfort die een emotionele impact heeft bij indiener, de ervaring leert dat de financiële afhandeling een negatieve bijdrage levert. De vrijheid om aan iedere partij te verkopen, nu het voorkeursrecht is gevestigd, wordt volgens indiener gewijzigd in een gedwongen verkoop aan de gemeente. Het voorkeursrecht tast het woongenot niet aan. Door de nog verder uit te werken plannen zal de omgeving wel wijzigen. In dat kader kunnen wij ons goed voorstellen dat indiener van de zienswijze zich zorgen maakt over zijn woongenot. Deze zorgen kan hij uiten in de ruimtelijke procedure. Het voorkeursrecht verplicht eigenaren niet om hun percelen te verkopen.
Het besluit heeft tot gevolg dat als de eigenaar wil verkopen hij eerst aan de gemeente moet aanbieden. Het voorkeursrecht heeft geen invloed op de normale prijsontwikkeling. Alleen oneigenlijke speculatie wordt voorkomen. In de wet zijn regels opgenomen hoe de marktwaarde van de percelen wordt bepaald. Daarbij wordt uitgegaan van de marktwaarde. De eigenaren zijn er echter van verzekerd dat zij de marktwaarde voor hun perceel/percelen krijgen, als zij hun percelen aanbieden. Wanneer de eigenaar en de gemeente geen overeenstemming kunnen
9
bereiken over de prijs kan de eigenaar een onafhankelijk oordeel over de prijs aan de rechter vragen. Wij begrijpen echter goed dat de eigenaren verder kijken dan dit ene besluit en ook zien dat ze wellicht moeten verhuizen. De gemeente zal na het raadsbesluit gesprekken gaan voeren over eventuele aankoop van het perceel. Advies De argumenten in de zienswijze zijn voor ons geen aanleiding tot aanpassing van het voorstel aan de gemeenteraad. 2.5 Zienswijze de heer A.J. Duijndam en de heer J.J. Duijndam Ontvankelijkheid De heer A.J. Duijndam en de heer J.J. Duijdam zijn beiden eigenaar van het percelen bekend als de gemeente Moordrecht, sectie D, nummers 2982, 3874, 4129, 4130 en gemeente Zevenhuizen, sectie G, nummers 2230 en 2349. De percelen zijn opgenomen in de lijst van eigenaren en zakelijk gerechtigden voor de Wvg Middengebied Zuidplaspolder. De heer A.J. Duijndam en de heer J.J. Duijdam zijn derhalve beiden belanghebbende bij het voorgenomen besluit van de gemeenteraad over het voorkeursrecht. Het besluit van burgemeester en wethouders is op 25 maart 2021 in de Staatscourant gepubliceerd. Zowel in de publicatie in de Staatscourant als in de brief aan de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden is aangegeven dat belanghebbenden tot en met 22 april 2021 een zienswijze konden indienen naar aanleiding van het ontwerpraadsvoorstel.
De zienswijze is op 20 april 2021 ingediend, en derhalve tijdig ingediend. Inhoud van de zienswijze en reactie daarop 1. De gemeente kan de bestemming al wijzigen voor een nader uit te werken woongebied. Ingeval de gemeente dit daadwerkelijk wil doen dan kan dit geheel ingevolge de hiervoor geldende regelgeving. Het vestigen van een Wvg is hiervoor geen vereiste. 2. In het kader van het algemeen belang en voor de bewoners van bedrijven in de gemeente Zuidplas is er geen enkel belang om de Wvg te vestigen. In het kader van de wetgeving kan de gemeente een voorkeursrecht inzetten ter ondersteuning van haar andere ruimtelijke middelen. Het voorkeursrecht is vooral bedoeld om regie te houden op de grondposities. Na het vestigen van de Wvg zullen de vereiste planologische stappen om Het Vijfde Dorp te realiseren genomen worden. Voor het besluit van het voorkeursrecht moet het algemeen belang van de gemeente bij de realisatie bij Het Vijfde Dorp worden afgewogen tegen de individuele belangen van de eigenaren. De gemeente vindt de realisatie van Het Vijfde Dorp erg belangrijk voor de ontwikkeling van de Zuidplaspolder en de gemeente Zuidplas als geheel. De Wet voorkeursrecht gemeenten heeft voor gemeenten een aantal beperkingen opgenomen om de eigenaren en zakelijk gerechtigden te beschermen.
Als beperking geldt dat de toepassing van de wet beperkt blijft tot die gevallen waarbij aan gronden een niet-agrarische bestemming is toegedacht of gegeven. Verder dient de toegedachte of gegeven bestemming af te wijken van het bestaande gebruik. Als bescherming van de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden geldt dat de Wvg eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden niet verplicht om hun gronden te koop aan te bieden. Voorts bevat de Wvg een groot aantal waarborgen ter bescherming van de belangen van de eigenaren en zakelijk gerechtigden, waaronder de mogelijkheid om in onderhandeling te treden met de gemeente of, als partijen geen overeenstemming kunnen 10
bereiken over de prijs, een prijsvaststelling via de rechtbank. Daarnaast voorziet de Wvg in een vergoeding van schade in bepaalde in de wet genoemde gevallen. Daarnaast geeft de wet maximale termijnen om te komen tot ruimtelijke plannen. Indien niet binnen een bepaalde periode een ruimtelijk plan ter inzage wordt gelegd, vervalt het voorkeursrecht van rechtswege. Gelet op het voorstaande zijn wij van mening dat de belangen van de eigenaren en zakelijk gerechtigden minder zwaar wegen dan het algemeen belang dat de gemeente dient. In de jurisprudentie is reeds uitgemaakt dat de gemeenteraad het financiële belang van de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden niet hoeft te wegen in haar besluitvorming, dit is al door de wetgever gedaan in het vaststellen van de Wvg. 3. In de media wordt door de gemeente kenbaar gemaakt dat men het voorkeursrecht wil vestigen om de percelen grond welke in aanmerking komen voor bestemmingswijziging voor een lage en goedkope prijs in eigendom wil verkrijgen. 4. Door het vestigen van de Wvg worden eigenaren min of meer gedwongen om hun eigendom te verkopen. 5. Er is geen enkele reële noodzaak om eigenaren af te dwingen om te verkopen tegen een opgelegde lage prijs aan de gemeente en niet de vrijheid te hebben om aan anderen te verkopen.
De Wet voorkeursrecht gemeenten is een instrument dat de gemeente kan inzetten om haar regiefunctie bij de ontwikkeling te vergroten. Daarbij worden oneigenlijke speculaties voorkomen die een goede ontwikkeling van de door de gemeente voorziene bestemming in de weg kunnen staan. In de wet zijn regels opgenomen hoe de marktwaarde van de percelen wordt bepaald. Daarbij wordt uitgegaan van de marktwaarde. De hoofdreden voor het vestigen van het voorkeursrecht is dat de gemeente regie wil hebben op de ontwikkeling van Het Vijfde Dorp. Verkopen die deze regie van de gemeente ondermijnen, kunnen met het voorkeursrecht worden voorkomen. De eigenaren zijn er echter van verzekerd dat zij de marktwaarde voor hun perceel/percelen krijgen, als zij hun percelen aanbieden. Wanneer de eigenaar en de gemeente geen overeenstemming kunnen bereiken over de prijs kan de eigenaar een onafhankelijk oordeel over de prijs aan de rechter vragen. Het vestigen van het voorkeursrecht verplicht eigenaren niet om hun gronden aan de gemeente te verkopen. De Wvg heeft als gevolg dat de eigenaar zijn gronden eerst aan de gemeente aan moet bieden voordat de gronden aan een derde verkocht mogen worden. 6. Indiener vindt dat de gemeente met de eigenaar in onderhandeling moet gaan om hun eigendom te kopen in plaats van een Wvg te vestigen.
Vooruitlopend op gesprekken met de eigenaren is een voorkeursrecht gevestigd. Als de eigenaar wenst te willen verkopen, dan willen wij graag in overleg over de koop. 7. Nergens blijkt uit dat de gemeente Zuidplas financieel daadkrachtig en sterk genoeg is om het grote beoogde gebied in eigendom te verwerven. Het vestigen van de Wvg heeft geen directe financiële gevolgen voor de gemeente. Pas als eigenaren hun gronden aanbieden aan de gemeente zal de gemeente financiële middelen 11
beschikbaar moeten hebben om de eigenaren te kunnen betalen. Tussen de voorlopige aanwijzing en het opstellen van deze zienswijzennota zijn er nog geen eigenaren geweest die hun gronden hebben aangeboden aan de gemeente. De gemeente bereidt een grondexploitatie voor Het Vijfde Dorp voor waarbij ook financiële middelen beschikbaar komen. 8. Indiener vindt dat de gemeente eerst de beoogde bestemmingsplannen moet voorbereiden en ter visie moet brengen. Er is een structuurvisie waarin Het Vijfde Dorp is opgenomen. In de komende 3 jaar zal een bestemmingsplan/omgevingsplan worden voorbereid. Advies De argumenten in de zienswijze zijn voor ons geen aanleiding tot aanpassing van het voorstel aan de gemeenteraad. 2.6 Zienswijze erven van de heer M.J. Bakkeren Ontvankelijkheid De heer M.J. Bakkeren is eigenaar van het perceel bekend als de gemeente Moordrecht, sectie D, nummer 607. Dit perceel is niet opgenomen in de lijst van eigenaren en zakelijk gerechtigden voor de Wvg Middengebied Zuidplaspolder. De (erven van de) heer M.J. Bakkeren zijn derhalve geen belanghebbende bij het voorgenomen besluit van de gemeenteraad over het voorkeursrecht. Naar aanleiding van de zienswijze is contact opgenomen met de advocaat en gevraagd op welk perceel de zienswijze betrekking heeft. De advocaat meldde dat het betrof het perceel Zuidelijke Dwarsweg 3.
Gezamenlijk werd geconstateerd dat voor dit perceel geen voorkeursrecht gaat gelden. De zienswijzen wordt daarom verder buiten beschouwing gelaten. Advies De zienswijze is niet ingediend door een belanghebbende en moet derhalve niet-ontvankelijk worden verklaard. 2.7 Zienswijze de heer M. Bregman Ontvankelijkheid De heer M. Bregman is eigenaar van de percelen bekend als de gemeente Moordrecht, sectie D, nummers 288, 889, 890, 2393, 2660, 2661, 2662, 2663, 2664 en 2693. De percelen zijn opgenomen in de lijst van eigenaren en zakelijk gerechtigden voor de Wvg Middengebied Zuidplaspolder. De heer M. Bregman is derhalve belanghebbende bij het voorgenomen besluit van de gemeenteraad over het voorkeursrecht. Het besluit van burgemeester en wethouders is op 25 maart 2021 in de Staatscourant gepubliceerd. Zowel in de publicatie in de Staatscourant als in de brief aan de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden is aangegeven dat belanghebbenden tot en met 22 april 2021 een zienswijze konden indienen naar aanleiding van het ontwerpraadsvoorstel. De zienswijze is op 21 april 2021 ingediend, en derhalve tijdig ingediend.
12
Inhoud van de zienswijze en reactie daarop 1. De brief heeft de familie van indiener erg verrast en wordt als zeer beklemmend ervaren. Indiener zou graag in gesprek zijn gegaan over het gevestigde voorkeursrecht. 2. Indiener begrijpt enerzijds het toepassen van het voorkeursrecht, anderzijds voelt hij zich ongevraagd bezwaard. Mogelijk dat de gemeente Zuidplas de bezwaring kan wegnemen zodat de continuïteit van het bedrijf kan worden gewaarborgd. Hij vraagt of er een concrete afspraak kan worden ingepland, waarin de wensen van partijen kan worden benoemd en kan worden gesproken over het tijdspad en de gevolgen voor de bedrijfsvoering. Wij snappen dat de aanwijzing ingrijpend is. Wij hebben inmiddels een afspraak gemaakt voor een overleg. Advies De argumenten in de zienswijze zijn voor ons geen aanleiding tot aanpassing van het voorstel aan de gemeenteraad. 2.8 Zienswijze De Skim B.V., Chamca B.V. en de heer J.T. Verboom Ontvankelijkheid De Skim B.V. is eigenaar van de percelen bekend als de gemeente Zevenhuizen, sectie G, nummers 2185, 2394 en 2395. De percelen zijn opgenomen in de lijst van eigenaren en zakelijk gerechtigden voor de Wvg Middengebied Zuidplaspolder. De Skim B.V. is derhalve belanghebbende bij het voorgenomen besluit van de gemeenteraad over het voorkeursrecht. Chamca B.V.
heeft geen eigendom en/of zakelijke rechten in de lijst van eigenaren en zakelijk gerechtigden voor de Wvg Middengebied Zuidplaspolder. Chamca B.V. is derhalve geen belanghebbende bij het voorgenomen besluit van de gemeenteraad over het voorkeursrecht. De heer J.T. Verboom is eigenaar van het perceel bekend als de gemeente Zevenhuizen, sectie G, nummer 2396. Dit perceel is opgenomen in de lijst van eigenaren en zakelijk gerechtigden voor de Wvg Middengebied Zuidplaspolder. De heer J.T. Verboom is derhalve belanghebbende bij het voorgenomen besluit van de gemeenteraad over het voorkeursrecht. Het besluit van burgemeester en wethouders is op 25 maart 2021 in de Staatscourant gepubliceerd. Zowel in de publicatie in de Staatscourant als in de brief aan de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden is aangegeven dat belanghebbenden tot en met 22 april 2021 een zienswijze konden indienen naar aanleiding van het ontwerpraadsvoorstel. De zienswijze is op 21 april 2021 ingediend, en derhalve tijdig ingediend. De zienswijze van Chamca B.V. wordt niet ontvankelijk verklaard. De zienswijze van De Skim B.V. en de heer J.T. Verboom is hetzelfde, waarbij zij beiden eigenaar zijn van percelen waarop het voorkeursrecht van toepassing wordt, dus zullen de punten wel behandeld worden. Inhoud van de zienswijze en reactie daarop 1.
Indieners zijn door het vestigen van de Wvg niet meer vrij om te handelen met wie zij willen, waardoor hun belangen worden geschaad. 2. Door de vestiging van de Wvg. wordt de marktwerking oneigenlijk verstoord, omdat wanneer indiener zijn of haar eigendom zou willen verkopen, zij deze als eerste aan de gemeente zou moeten aanbieden. Andere potentiële kopers worden hierdoor aan de zijlijn gezet, wat direct een prijsdempend effect heeft op de prijs.
13
Het gebied komt hier mee op slot te staan en zal verpauperen. Door vestiging van de Wvg is er geen sprake van marktwerking en leidt tot oneerlijke concurrentie. Het voorkeursrecht heeft geen invloed op de normale prijsontwikkeling. Alleen oneigenlijke speculatie wordt voorkomen. In de wet zijn regels opgenomen hoe de marktwaarde van de percelen wordt bepaald. Daarbij wordt uitgegaan van de marktwaarde. De hoofdreden voor het vestigen van het voorkeursrecht is dat de gemeente regie wil hebben op de ontwikkeling van Het Vijfde Dorp. Verkopen die deze regie van de gemeente ondermijnen, kunnen met het voorkeursrecht worden voorkomen. Partijen die speculatief willen kopen en daardoor de plannen frustreren kunnen worden geweerd. De eigenaren zijn er echter van verzekerd dat zij de marktwaarde voor hun perceel/percelen krijgen, als zij hun percelen aanbieden. Wanneer de eigenaar en de gemeente geen overeenstemming kunnen bereiken over de prijs kan de eigenaar een onafhankelijk oordeel over de prijs aan de rechter vragen. Het vestigen van het voorkeursrecht verplicht eigenaren niet om hun gronden aan de gemeente te verkopen. De Wvg heeft als gevolg dat de eigenaar zijn gronden eerst aan de gemeente aan moet bieden voordat de gronden aan een derde verkocht mogen worden. 3. De kwekerij van indieners bestaat uit De Skim BV en Chamca BV.
Deze bv’s hebben hoofdzakelijk dezelfde aandeelhouders en een essentiële functionele relatie tot elkaar. Door de vestiging van de Wvg behoort een fiscale herstructurering niet meer tot de mogelijkheden. Indieners zullen hierdoor zeer waarschijnlijk ernstige schade lijden waarvoor de gemeente aansprakelijk gesteld zal worden. Wij snappen dat de aanwijzing ingrijpend is. Het is ons onbekend hoe een eventuele fiscale herstructurering eruit gaat zien. Voor de gemeente is het van belang om de regiefunctie bij de ontwikkeling te behouden. Wij stellen daarom voor dat de eigenaren, indien zij tot fiscale herstructurering willen komen, contact opnemen met de gemeente over hun wensen. In dat geval kan de gemeente beoordelen of er zonder beperking van de regiefunctie van de gemeente kan worden meegewerkt aan een eventuele fiscale herstructurering en overdracht. 4. Indieners wordt de mogelijkheid ontnomen om op de huidige locatie hun bedrijven verder te ontwikkelen en eventueel uit te breiden. 5. De planologische onzekerheid die de vestiging met zich mee brengt leidt bij de eigenaren direct tot een terughoudend investeringspatroon waardoor de verpaupering nog sterker toeneemt en de levensvatbaarheid afneemt. De aanwijzing van de Wvg heeft niet tot gevolg dat het bedrijf beëindigd zal worden.
Indien de eigenaren hun percelen aanbieden aan de gemeente zullen zij verzekerd zijn dat zij de marktwaarde voor hun bedrijfspand zullen krijgen. In de komende ruimtelijke procedure kunnen eigenaren hun zienswijzen inbrengen ten aanzien van de voortzetting van hun bedrijf. 6. De Wvg is gevestigd op verschillende percelen grond waarop een woning is gesitueerd. De gemeente geeft aan dat aan de gronden de bestemming “woongebied” is toegedacht. Gezien het feit dat er op enkele percelen al een woning staat en daarmee invulling geeft aan het toegedachte woongebied komt de grondslag van de Wvg hier te vervallen. Artikel 4 lid 1 sub a van de Wet voorkeursrecht gemeenten schrijft voor dat de gemeenteraad gronden aan kan wijzen indien aan de gronden een niet-agrarische bestemming is toegedacht en het gebruik afwijkt van de toebedachte bestemming. Bij dit perceel is sprake
14
van een niet-agrarische bestemming en wijkt het gebruik van die toebedachte bestemming af van het huidige gebruik. De aanwezige woning heeft een bestemming als bedrijfswoning. Op dit moment is nog niet duidelijk of deze bedrijfswoning kan worden ingepast met een woonbestemming. In de Structuurvisie 2030 wordt het gebied aangewezen voor de gebiedsopgave van Het Vijfde Dorp. Er wordt dus voldaan aan de criteria voor het vestigen van de Wvg voor dit perceel. 7. Indien en voor zover van toepassing en noodzakelijk zijn ook andere (markt)partijen dan de overheid in staat om de door de gemeente gewenste bestemming te realiseren met inachtneming van de regiefunctie van de gemeente. De gemeente behoudt immers, met de voor haar ter beschikking staande instrumenten zoals het bestemmingsplan en exploitatieplan, haar regiefunctie. De gemeente zal uiteindelijk zelf het structuur- / bestemmingsplan en bijbehorende exploitatieplan invullen en opstellen. Toepassing van de Wvg met als motivatie de regiefunctie van de gemeente is onjuist en niet noodzakelijk. 8. De gemeente geeft in de samenvatting van het masterplan zelf aan dat de uitvoering van de plannen met name bij ontwikkelaars, bouwers en grondeigenaren wordt gelegd.
De vestiging van de Wvg lijkt dan ook in dit kader niet logisch, aangezien de gemeente zelf aangeeft dat ook andere (markt)partijen dan de gemeente in staat zijn om de gewenste bestemming te realiseren. De gemeente vestigt het voorkeursrecht om de regie te houden bij de ontwikkeling van het gebied. Dat zal zeker gebeuren met marktpartijen, maar wel die die de gemeentelijke plannen wensen uit te voeren. De wetgever heeft naast de bestuursrechtelijke mogelijkheden van het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning de mogelijkheid geboden om een voorkeursrecht te vestigen. Dit voorkeursrecht ondersteunt de gemeente bij het mogelijk maken van haar plannen. De gemeente acht het nodig om dit instrument in te zetten omdat zij wil voorkomen dat er partijen zijn die andere plannen hebben en grondpositie verwerven en daardoor de ontwikkelingen belemmeren. 9. Een besluit dient te berusten op een deugdelijke motivering die behoort te worden vermeld bij de bekendmaking van dat besluit. De motivering die wordt gegeven is zeer vaag en zeer summier te noemen. Naar onze mening kan er in verhouding tot het genomen besluit en daarmee samenhangende verstrekkende gevolgen voor belanghebbenden niet worden gesproken worden over een deugdelijke motivatie.
Wij betwijfelen ten zeerste of er überhaupt een deugdelijke motivatie aan ten grondslag ligt, hetgeen naar onze mening in strijd is met het motiveringsbeginsel. De motivering voor de aanwijzing van de Wvg is gegeven in het concept-raadsvoorstel. Hier worden de belangenafwegingen van de gemeente voor het vestigen van de Wvg ten grondslag gelegd. Er heeft een deugdelijke belangenafweging plaatsgevonden. De gemeente krijgt met toepassing van het voorkeursrecht betere mogelijkheden om te komen tot een goede inrichting van het Middengebied Zuidplaspolder. Advies De argumenten in de zienswijze zijn voor ons geen aanleiding tot aanpassing van het voorstel aan de gemeenteraad.
15
2.9 Zienswijze Oasen N.V. Ontvankelijkheid Oasen N.V. is zakelijk gerechtigde van het perceel bekend als de gemeente Moordrecht, sectie D, nummer 3089. Het perceel is opgenomen in de lijst van eigenaren en zakelijk gerechtigden voor de Wvg Middengebied Zuidplaspolder. Oasen N.V. is derhalve belanghebbende bij het voorgenomen besluit van de gemeenteraad over het voorkeursrecht. Het besluit van burgemeester en wethouders is op 25 maart 2021 in de Staatscourant gepubliceerd. Zowel in de publicatie in de Staatscourant als in de brief aan de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden is aangegeven dat belanghebbenden tot en met 22 april 2021 een zienswijze konden indienen naar aanleiding van het ontwerpraadsvoorstel. De zienswijze is op 21 april 2021 ingediend, en derhalve tijdig ingediend. Inhoud van de zienswijze en reactie daarop 1. Indiener heeft de wettelijke plicht om de infrastructuur die noodzakelijk is voor de productie en distributie van drinkwater in haar verzorgingsgebied in stand te houden en te brengen. Indiener ziet wij graag dat de veilige ligging van de waterleiding en het zakelijk recht van opstal dat op het perceel rust, blijft behouden. Het zakelijk recht is gevestigd om de rechten en plichten ten aanzien van de aanwezige waterleiding te borgen.
Op die manier kan schade worden voorkomen en is de wetenschap bij de grondeigenaar aanwezig dat hij/zij zich dient te houden aan de verboden. 2. De strookbreedte van 5 meter langs de waterleiding dient bij de uitvoering van werkzaamheden rekening mee gehouden te worden. Er mogen geen andere belemmeringen of bebouwing uit andere hoofde aanwezig te zijn. Het voorkeursrecht wordt gevestigd zodat de gemeente de regie houdt bij de ontwikkeling van het Vijfde Dorp. Zolang zakelijk gerechtigden hun recht niet aan de gemeente aanbieden zal er niks veranderen aan hun recht. Het bestaande kabel- en leidingennet en de mogelijkheden voor onderhoud en vervanging wijzigingen niet door vestiging van het voorkeursrecht. Bij de verdere uitwerking van het ruimtelijke plan zal de gemeente ook een inventarisatie maken van de mogelijke inpasbaarheid van de kabels en leidingen. Advies De argumenten in de zienswijze zijn voor ons geen aanleiding tot aanpassing van het voorstel aan de gemeenteraad. 2.10 Zienswijze Gebiedsontwikkelingsmaatschappij Zuidplaspolder II C.V. en Gebiedsontwikkelingsmaatschappij Zuidplaspolder II Beheer B.V. Ontvankelijkheid Gebiedsontwikkelingsmaatschappij Zuidplaspolder II C.V. heeft geen eigendom en/of zakelijke rechten in de lijst van eigenaren en zakelijk gerechtigden voor de Wvg Middengebied Zuidplaspolder. Gebiedsontwikkelingsmaatschappij Zuidplaspolder II C.V.
is derhalve geen belanghebbende bij het voorgenomen besluit van de gemeenteraad over het voorkeursrecht. Gebiedsontwikkelingsmaatschappij Zuidplaspolder II Beheer B.V. is eigenaar van de percelen bekend als gemeente Moordrecht, sectie D, nummers 1877, 2104, 2105, 2107, 2109, 2111, 2113, 2115, 2117, 2119, 2891, 2892, 3577, 3578, 3861, 3862, 3863, 3864, 4001, 4002, 4003, 4004, 4005, 4006, 4007 en 4008 en gemeente Nieuwerkerk aan den IJssel, sectie D, nummers
16
2100 en 2502. De percelen zijn opgenomen in de lijst van eigenaren en zakelijk gerechtigden voor de Wvg Middengebied Zuidplaspolder. Gebiedsontwikkelingsmaatschappij Zuidplaspolder II Beheer B.V. is derhalve belanghebbende bij het voorgenomen besluit van de gemeenteraad over het voorkeursrecht. Het besluit van burgemeester en wethouders is op 25 maart 2021 in de Staatscourant gepubliceerd. Zowel in de publicatie in de Staatscourant als in de brief aan de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden is aangegeven dat belanghebbenden tot en met 22 april 2021 een zienswijze konden indienen naar aanleiding van het ontwerpraadsvoorstel. De zienswijze is op 22 april 2021 ingediend, en derhalve tijdig ingediend. De zienswijze van Gebiedsontwikkelingsmaatschappij Zuidplaspolder II C.V.. wordt niet ontvankelijk verklaard. De zienswijze van Gebiedsontwikkelingsmaatschappij Zuidplaspolder II Beheer B.V. (hierna: GOM) is hetzelfde, dus zullen de punten wel behandeld worden. Inhoud van de zienswijze en reactie daarop 1. Enkele gronden zijn al opgenomen in het onherroepelijke bestemmingsplan De Rode Waterparel, waarin eveneens niet-agrarische bestemmingen aan de gronden zijn toegekend.
Dat zo zijnde, zou voor de gemeenteraad ook niet de bevoegdheid bestaan om artikel 4 Wvg toe te passen, maar zou de gemeenteraad in zoverre - voor de betreffende gronden - de bevoegdheid uitsluitend kunnen ontlenen aan artikel 3 Wvg. Zie daarover ABRvS 18 november 1999, ECL1:NL;RVS:1999:AA3707. De gemeenteraad kan op basis van 3 artikelen in de Wet voorkeursrecht gemeenten het voorkeursrecht vestigen: - Artikel 3 Wvg: Op basis een niet-agrarische bestemming en afwijkend gebruik toebedacht in het bestemmingsplan/inpassingsplan. - Artikel 4 Wvg: Op basis een niet-agrarische bestemming en afwijkend gebruik toebedacht in de structuurvisie. Hierin vallen ook op grond van lid 1 sub b van artikel 4 gronden die bij een structuurvisie zijn aangewezen tot moderniseringsgebied als bedoeld in artikel 3.5 van de Wet ruimtelijke ordening, ongeacht of het gebruik van de gronden in die gebieden al dan niet afwijkt van die visie. - Artikel 5 Wvg: Gronden die nog niet opgenomen zijn in een bestemmingsplan, inpassingsplan, of structuurvisie, maar waarbij in het besluit tot aanwijzing aan de betrokken gronden een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die bestemming. De grond voor de definitieve aanwijzing van de Wvg Zuidplaspolder ligt in artikel 4 Wvg.
In de structuurvisie 2030 wordt de Zuidplaspolder toegedacht aan de realisatie van Het Vijfde Dorp en de uitbreiding van bedrijvengebied de Gouweknoop. In bestemmingsplan De Rode Waterparel is een deel van de gronden opgenomen die nu in de Wvg zijn opgenomen. indiener van de zienswijze geeft aan dat er een gebied is opgenomen waar de bestemming ‘Woongebied – Uit te werken’ is opgenomen. Hierdoor vindt indiener dat de grondslag voor het Wvg-besluit moet rusten op artikel 3 Wvg in plaats van artikel 4 Wvg. artikel 4 Wvg kan worden toegepast als de gronden inbegrepen in een structuurvisie en waarbij er een niet-agrarische bestemming is toegedacht en het gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming.
17
De uitgangspunten die ten grondslag liggen aan het bestemmingsplan De Rode Waterparel zijn gewijzigd. Op basis van de structuurvisie 2030 wordt een helder beeld geschetst voor een woongebied voor Het Vijfde Dorp. Dat betekent dat de ruimtelijke keuzes die gemaakt waren in het bestemmingsplan De Rode Waterparel worden aangepast. Er zal ook een nieuw bestemmingsplan/omgevingsplan worden voorbereid die in de plaats zal treden van het bestemmingsplan De Rode Waterparel. Daarom zijn wij van mening dat vestiging van een voorkeursrecht moet worden gevestigd op basis van artikel 4 Wvg en niet op basis van artikel 3 Wvg. 2. De gemeente Zuidplas heeft een contractuele relatie met indiener. De gemeente heeft de raamovereenkomst geprobeerd te beëindigen. Indiener heeft aangevoerd dat het beroep op de beëindigingsgrond ondeugdelijk zou zijn. Tezamen met het zonder overleg vestigen van het voorkeursrecht heeft de gemeente volgends indiener gehandeld in strijd met de formele en materiele zorgvuldigheid, in strijd met het vereiste van een zorgvuldige afweging van belangen, in strijd met het vertrouwensbeginsel, in strijd met het beginsel van fair play en in strijd met het verbod van détournement de pouvoir. Deze handelwijze tart daarmee de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, hetgeen het collegebesluit ook om die reden onrechtmatig doet zijn. 3.
De bestaande contractuele relatie vormt derhalve een evidente privaatrechtelijke belemmering voor het nemen van een voorkeursrechtbesluit dat voorsorteert op een actief grondbeleid van de gemeente. Daaraan doet niet af dat de gemeente in september 2020 heeft gemeld dat zij de Raamovereenkomst 2014 per ultimo 2020 beëindigt. Naar het college in de besluitvorming heeft verzuimd te vermelden, is deze eenzijdige opzegging door indiener gemotiveerd bestreden en beschikt de gemeente, tegenover de gemotiveerde betwisting door indiener, niet over een verklaring voor recht dat haar eenzijdige opzegging doel heeft getroffen. Gelet daarop moet van onverkorte gelding van de Raamovereenkomst 2014 worden uitgegaan. In de raamovereenkomst is ten aanzien van het beleid van de grondposities het volgende bepaald: "8. De gemeente wenst zich daarbij primair te beperken tot het stimuleren en faciliteren van ontwikkelingen met waar nodig inbreng van haar gronden en/of vanuit de publieke Grondbank." De gemeente heeft door het vestigen van het voorkeursrecht de handelingsvrijheid van de indiener onrechtmatig beperkt. 4. Indiener zal de gemeente er ook nog separaat op wijzen dat deze handelwijze kwalificeert als een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van op de gemeente jegens indiener rustende contractuele dan wel precontractuele verplichtingen. 5.
De aanwijzing is in strijd met de goede trouw tussen de contractspartners. De Raamovereenkomst 2011, verlengd in 2014, en daarna meerdere malen stilzwijgend verlengd, laatstelijk lopend tot 1 januari 2021, is door de gemeente met aanschrijven op 29 september 2020 per 31 december 2020 beëindigd. Er is door de beëindiging door de gemeente dus geen privaatrechtelijke rechtsverhouding meer tussen indiener en de gemeente. De algemene beginselen van behoorlijk bestuur zijn in de ogen van de gemeente niet geschaad. Al zou er reeds sprake zijn van het nog aanwezig zijn van de contractuele relatie op basis van de raamovereenkomst, dan nog is de gemeente vrij om haar publiekrechtelijke middelen in te zetten. 6. Er heeft een onzorgvuldige afweging van de betrokken belangen plaatsgevonden. Het belang van de indiener kan niet op één lijn met andere onderhavige grondeigenaren worden gesteld. 18
De gemeenteraad dient zich bij het nemen van he onderhavige besluit specifiek de belangen van indiener aan te trekken. In het concept-raadsvoorstel wordt geen enkele verwijzing naar die belangen aangetroffen. Door niettemin de gronden van indiener te belasten met een gemeentelijk voorkeursrecht, wordt ook gehandeld in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Er is door de beëindiging van de overeenkomst door de gemeente geen contractuele relatie meer tussen indiener en de gemeente. Hierdoor zien we indiener als een eigenaar in het plangebied, gelijk als andere eigenaren. 7. Indiener zal de schade die voor haar uit een te nemen casu quo te handhaven voorkeursrecht voortvloeit op de gemeente dienen te verhalen. Artikel 25 Wvg voorziet in een schaderegeling. In deze situatie is geen sprake van toepasbaarheid op basis van artikel 25 Wvg. Daarnaast zijn wij van mening dat de gemeente het besluit rechtmatig neemt. Eventuele schade voorzien wij daarom niet. 8. In strijd met artikel 2, lid 1 sub b Besluit voorkeursrecht gemeenten ("Bvg") is in het besluit tot voorlopige aanwijzing ten aanzien van het aangewezen perceel niet vermeld de grootte van (de gedeelten van) de aangewezen perceel.
Zo is voor indiener niet duidelijk of het in de brief van 25 maart 2021 genoemde perceel geheel of gedeeltelijk voorlopig is aangewezen, en indien sprake is van gedeeltelijke aanwijzing - voor welk gedeelte, en met welke omvang. Bij het besluit zit een lijst met rechthebbenden waarbij, bij de percelen is opgenomen voor welk gedeelte van het perceel de Wvg van toepassing is. Dit staat in de kolom “Grootte in Wvg in m²”. Daarmee voldoet het besluit aan de voorwaarden in artikel 2 lid 1 sub b Bvg. 9. In strijd met artikel 2, lid 2 Bvg is in het besluit tot voorlopige aanwijzing niet vermeld de planologische grondslag op basis waarvan het besluit is genomen, noch de geldingsduur. In de brief staat vermeld dat het voorlopige voorkeursrecht is gevestigd op basis van artikel 6 Wvg. De geldigheidsduur van 3 maanden wordt daarin ook vermeld. In het collegebesluit d.d. 24 maart 2021 wordt verwezen naar artikel 6 Wvg als vestigingsgrond voor het voorlopige voorkeursrecht. Daarnaast is in het concept-raadsvoorstel opgenomen dat het voorkeursrecht voor de duur van 3 jaar zal gelden indien de raad het besluit van vestiging overneemt. Hiermee wordt voldaan aan de vereisten voor de aanwijzing van de Wvg. 10.
De als bijlage bij het besluit gevoegde kaart voldoet met aan de vereisten vermeld in artikel 3, lid 1 sub a (schaal ten minste 1:2.500; in casu is de schaal 1:20.000) en sub b (duidelijke aanwijzing aangewezen gronden met ononderbroken lijn of arcering; de vage paarse inkleuring voldoet daaraan niet). Daarmee wordt evenmin voldaan aan het vereiste van artikel 3, lid 2 Bvg. Volledigheidshalve is bij de brief een overzichtstekening opgenomen. In de ter inzage gelegde stukken, welke waren in te zien op het gemeentehuis, liggen de 4 deelgebiedstekeningen ter inzage die voldoen aan de regels genoemd in artikel 3 lid 1 sub a Bvg. Ook hiermee wordt voldaan aan de vereisten voor de besluitvorming van de Wvg. Advies
19
De argumenten in de zienswijze zijn voor ons geen aanleiding tot aanpassing van het voorstel aan de gemeenteraad. 2.11 Zienswijze de heer P. Oudijk Ontvankelijkheid De heer P. Oudijk is eigenaar van de percelen bekend als de gemeente Moordrecht, sectie D, nummers 3325 en 3329. De percelen zijn opgenomen in de lijst van eigenaren en zakelijk gerechtigden voor de Wvg Middengebied Zuidplaspolder. De heer P. Oudijk is derhalve belanghebbende bij het voorgenomen besluit van de gemeenteraad over het voorkeursrecht. Het besluit van burgemeester en wethouders is op 25 maart 2021 in de Staatscourant gepubliceerd. Zowel in de publicatie in de Staatscourant als in de brief aan de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden is aangegeven dat belanghebbenden tot en met 22 april 2021 een zienswijze konden indienen naar aanleiding van het ontwerpraadsvoorstel. De zienswijze is op 22 april 2021 ingediend, en derhalve tijdig ingediend. Inhoud van de zienswijze en reactie daarop 1. Het perceel 3329 is essentieel voor de bedrijfsvoering van het melkveebedrijf van indiener en het mogelijke verlies van het graslandperceel maakt de economisch verantwoorde uitoefening van het bedrijf nagenoeg onmogelijk. 2. In de directe omgeving zijn vanwege de grote druk op de (agrarische) grondmarkt nauwelijks agrarische percelen beschikbaar. 3. Percelen op grote afstand zijn kostbaar in gebruik en onderhoud. 4.
De onzekerheid of vanwege het voorkeursrecht betekent dat de eigendom van de gronden verloren gaan, staat concrete investerings- en ontwikkelingsbeslissingen door het bedrijf in de weg. De aanwijzing van de Wvg heeft niet tot gevolg dat het bedrijf beëindigd zal worden. Indien de eigenaren hun percelen aanbieden aan de gemeente zullen zij verzekerd zijn dat zij de marktwaarde voor hun bedrijfspand zullen krijgen. Wij snappen dat de aanwijzing ingrijpend is. Wij willen dit zo goed mogelijk doen, daarom denken wij dat indiener inderdaad het best gebaat is bij een persoonlijk gesprek over zijn specifieke situatie. In de afgelopen periode hebben wij de eigenaren uit het gebied waar het voorkeursrecht is gevestigd met een brief uitgenodigd om in gesprek te gaan over de gevolgen van de voorgenomen plannen (Masterplan en vervolg) en het voorkeursrecht. 5. In het besluit tot de voorlopige aanwijzing ziet indiener de afweging van dit belang - het belang van het voortbestaan van zijn bedrijf op de huidige locatie - niet terug. Het klemt temeer dat geen kenbare belangenafweging is gemaakt vanwege het feit dat zolang een voorkeursrecht rust op de gronden, het bedrijf in de onzekerheid verkeert of deze gronden in de nabije toekomst in eigendom behouden blijven. Er heeft een deugdelijke belangenafweging plaatsgevonden.
De motivering voor de aanwijzing van de Wvg is gegeven in het concept-raadsvoorstel. Hier worden de belangenafwegingen van de gemeente voor het vestigen van de Wvg ten grondslag gelegd. De gemeente krijgt met toepassing van het voorkeursrecht betere mogelijkheden om te komen tot een goede inrichting van het Middengebied Zuidplaspolder.
20
6. Ten tijde van de ontwikkeling van het bedrijventerrein Gouwepark heeft vanaf 19 november 1996 ook een voorkeursrecht gerust op de gronden. Op de gronden is uiteindelijk niet ontwikkeld. Wanneer het voorkeursrecht opnieuw voor een langdurige periode wordt gevestigd op de gronden door de gemeenteraad - in theorie kan een voorkeursrecht ruim 16 jaar rusten op gronden - dan betekent dit opnieuw een donkere wolk van mogelijk planologische ontwikkelingen. Graag brengen wij dit onder de aandacht, zodat daar bij de vraag of het voorkeursrecht gevestigd moet worden, rekening mee kan worden gehouden. Het voorlopige voorkeursrecht is nu gevestigd voor de duur van 3 maanden. Na de definitieve vestiging van de raad binnen die 3 maanden zal de Wvg gelden voor de duur van 3 jaar. Als in die 3 jaar een bestemmingsplan/omgevingsplan wordt vastgesteld geldt de Wvg voor nog eens 10 jaar. 7. Indiener is van opvatting dat de gemeente de Wvg niet nodig heeft om de regiefunctie te behouden. De gemeente beschikt al over ruimtelijke instrumenten zoals het wijzigen van een bestemmingsplan. Via die weg wordt reeds gegarandeerd dat de door de gemeente gewenste bestemmingswijziging kan worden gerealiseerd. Daar is geen voorkeursrecht voor nodig. Nu de ontwikkelingen nog onzeker zijn, wil indiener niet dat zijn bedrijf onnodig met de aanwijzing van de Wvg wordt belast.
De gemeente vestigt het voorkeursrecht om de regie te houden bij de ontwikkeling van het gebied. Dat zal zeker gebeuren met marktpartijen, maar wel die die de gemeentelijke plannen wensen uit te voeren. De wetgever heeft naast de bestuursrechtelijke mogelijkheden van het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning de mogelijkheid geboden om een voorkeursrecht te vestigen. Dit voorkeursrecht ondersteunt de gemeente bij het mogelijk maken van haar plannen. De gemeente acht het nodig om dit instrument in te zetten omdat zij wil voorkomen dat er partijen zijn die de andere plannen hebben en grondpositie verwerven en daardoor de ontwikkelingen belemmeren. Advies De argumenten in de zienswijze zijn voor ons geen aanleiding tot aanpassing van het voorstel aan de gemeenteraad. 2.12 Zienswijze de heer F. Slegtenhorst Ontvankelijkheid De heer F. Slegtenhorst is eigenaar van het perceel bekend als de gemeente Moordrecht, sectie D, nummers 2158. Het perceel is opgenomen in de lijst van eigenaren en zakelijk gerechtigden voor de Wvg Middengebied Zuidplaspolder. De heer F. Slegtenhorst is derhalve belanghebbende bij het voorgenomen besluit van de gemeenteraad over het voorkeursrecht. Het besluit van burgemeester en wethouders is op 25 maart 2021 in de Staatscourant gepubliceerd.
Zowel in de publicatie in de Staatscourant als in de brief aan de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden is aangegeven dat belanghebbenden tot en met 22 april 2021 een zienswijze konden indienen naar aanleiding van het ontwerpraadsvoorstel. De zienswijze is op 22 april 2021 ingediend, en derhalve tijdig ingediend.
21
Inhoud van de zienswijze en reactie daarop 1. Indiener heeft tot de datum van 21 april 2021 geen officiële aangetekende stukken ontvangen. De gemeente heeft op vrijdag 25 maart 2021 een aangetekende brief met de officiële stukken verstuurd. Deze brief is aangeboden op het in het kadaster vermelde adres, maar kon niet worden bezorgd. Op basis daarvan werd er bericht achtergelaten dat de brief kon worden opgehaald op het postkantoor. De brief is, zoals wij uit de track and tracehistorie zien, echter nooit opgehaald bij het postkantoor. Op 8 april 2021 is opnieuw opdracht gegeven voor het versturen van de aangetekende brief met de bijbehorende stukken. 2. Indiener vindt dat naar zijn mening zijn perceel de bestemming wonen heeft en deze ook behoudt in de toekomst. Het perceel heeft geen agrarische bestemming. 3. Omdat de bestemming van zijn perceel Wonen blijft, verandert er niets in aard, omvang en gebruik in de ruimste zin des woords. In het raadsvoorstel wordt duidelijk gesteld dat er geen Wvg wordt gevestigd op de nu bebouwde percelen en dat deze zin in te passen in het plan. 4. De Wvg is ten onrechte opgelegd op indieners bestaande bebouwing en dient er om deze reden afgehaald te worden, alsook hiermee gelijktijdig het perceel met bebouwing in zijn geheel in te passen in het toekomstige plan. 5.
Sinds de aankoop van het betreffende onroerend goed in 1990, is bij de gemeente Moordrecht bekend dat mijn onroerend goed een niet agrarisch perceel betreft. Het perceel met het bebouwde gedeelte heeft de bestemming wonen, dit is ook aangeduid met de W van wonen in het bestemmingsplan van toen. De bestaande woning betreft een niet agrarische woning, de bestaande loodsen betreffen niet agrarische loodsen en er bevindt zich een garage achter de woning. Dit blijkt ook uit de diverse gemeentelijke documenten. Het een en ander kunt u ook terugvinden in de bouwvergunning voor het woonhuis, de bouwvergunningen voor de 2 loodsen, welke van rechtswege zijn verleend, de bouwvergunning voor de garage en de daarbij behorende overige documenten. 6. In het besluit valt te lezen dat aan de gronden van Het Vijfde Dorp de bestemming wonen, bedrijvigheid en bijbehorende voorzieningen in de ruimste zin des woords wordt toebedacht, waarbij sprake is van een ander gebruik dan het huidige gebruik. Dit is tegenstrijdig, omdat het huidige gebruik en het toekomstige gebruik hetzelfde blijven op mijn perceel. 7.
Er wordt in het raadsvoorstel met registratienummer R21.000040 op pagina 3 bij 1.3 het repeteerverbod is niet meer van toepassing; Op grond van artikel 9c Wvg kunnen de aangewezen gronden niet binnen twee jaar na het intrekken of het van rechtswege vervallen van zodanige aanwijzing met opnieuw op dezelfde grondslag worden aangewezen. Het laatste voorkeursrecht voor dit gebied is in 2011 ingetrokken. Dat is ruimschoots meer dan 2 jaar geleden. Het repeteerverbod staat een nieuwe vestiging niet meer in de weg. Dit voorgenoemde lijkt indiener toch wel degelijk een tegenstrijdigheid en de Wvg dient ook daarom komen te vervallen. Het voorkeursrecht is voor een deel op het perceel van toepassing. Het gaat daarbij om het achterste deel van het perceel, waarbij de woning niet is opgenomen. Het gedeelte waar de woning staat heeft een woonbestemming. Het achterste deel van de grond heeft een agrarische bestemming. Bij het bepalen van de begrenzing hebben wij de grens tussen het woonperceel en het agrarische perceel aangehouden. Het perceel (op het perceel D 2158) is vermeld op de hieronder opgenomen uitsnede van de Wvg-tekening.