Bijlage 1 - Rapportage MPG 2026 A26.002264

Het voorstel voor een krediet voor de aankoop van de gronden uit de grondbank die niet direct in de grondexploitatie worden ingebracht, zal op een later moment aan de raad worden voorgelegd. Tot slot wordt voorgesteld de volgende objecten toe te voegen aan de voorraad strategisch grondbezit: • • • •

Grond AWZI-locatie; Loods Loklocatie; Locatie Pand Crone (wordt overgenomen van Vastgoed); Kortenoord 98-100 (wordt overgenomen van Vastgoed).

Deze locaties waren allemaal al in het bezit van de gemeente, maar werden tot op heden nog niet meegenomen in het overzicht van de strategische gronden van het grondbedrijf. In 2026 zal gekeken worden in welke vorm deze gronden ingezet kunnen worden voor gebiedsontwikkelingen.

29

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

4.2 Voorbereidingskredieten (IVA’s) De gemeente Zuidplas heeft per 31 december 2025 een totaal van 6 voorbereidingskredieten binnen het grondbedrijf. Van vijf van die voorbereidingskredieten worden via dit MPG verantwoord. De verantwoording voor het voorbereidingskrediet Middengebied vindt via de rapportages van het Middengebied plaats. Met de vaststelling van de grondexploitatie Cortelande Fase 1A zal in 2026 een groot deel van dit voorbereidingskrediet worden ingebracht in deze grondexploitatie.

•

Voorbereidingskrediet Flexwonen (€ 90.000). In april 2024 heeft de gemeente en het COA de bestuursovereenkomst ‘Flexwoningen voor Statushouders’ ondertekend. Hierin zijn afspraken vastgelegd over het realiseren van circa 48 flexwoningen, bestemd voor inwoners van Zuidplas en voor statushouders. Het beschikbaar stellen van een voorbereidingskrediet is verwerkt in de Najaarsnota 2024 en maakt het mogelijk om een verkennende studie op te starten naar de haalbaarheid hiervan. Per ultimo 2025 is in totaal € 130.000 van dit krediet besteed. De verwachting is dat op korte termijn het resultaat van de verkennende studie met de raad gedeeld kan worden. Voorgesteld wordt om het voorbereidingskrediet met € 45.000 op te hogen om de ontstane overschrijding in 2025 te dekken.

Voorgesteld besluit (9a); Het verhogen van het voorbereidingskrediet Flexwonen € 45.000.

•

Momenteel wordt, in samenwerking met een aantal initiatiefnemers in Nieuwerkerk-Noord, toegewerkt naar het sluiten van een haalbaarheidsovereenkomst. In deze overeenkomst worden, naast diverse inhoudelijke aspecten, zoals onderzoeken naar de mogelijke invulling van het gebied, ook financiële afspraken vastgelegd. Deze hebben onder meer betrekking op de (gedeeltelijke) vergoeding van de kosten die de gemeente in het voortraject heeft gemaakt. Het huidige voorbereidingskrediet is op basis van besluitvorming bij het MPG 2025 en Najaarsnota 2025 in totaal € 280.000. Voorgesteld wordt om dit krediet te verhogen naar € 480.000. Door het beschikbaar stellen en ophogen van het voorbereidingskrediet wordt geborgd dat de haalbaarheidsovereenkomst zorgvuldig kan worden afgerond.

Voorgesteld besluit (9b); Het verhogen van het voorbereidingskrediet Nieuwerkerk-Noord € 200.000.

30

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

•

Verder heeft de raad in het verleden al een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld voor de planvorming van de ’s Gravenweg 16 (IVA). In het PRO 2022 (light) is hiervoor een budget aangevraagd ter hoogte van € 175.000 en bij het MPG 2025 is daar € 56.000 aan toegevoegd. Momenteel wordt toegewerkt naar het sluiten van een koopovereenkomst. In deze overeenkomst worden, naast diverse inhoudelijke aspecten, zoals onderzoeken naar het herstel van de monumentale boerderij, ook de door de initiatiefnemer gewenste functie vastgelegd. Voor deze functie wordt een separaat omgevingsplan opgesteld. De verwachting is dat de overeenkomst in de zomer wordt ondertekend en dat vervolgens de stukken voor de ruimtelijke procedure worden voorbereid. Om deze fase van het project succesvol af te ronden is verhoging van het voorbereidingsbudget met € 75.000 noodzakelijk.

Voorgesteld besluit (9c); Het verhogen van het voorbereidingskrediet ’s Gravenweg 16 met € 75.000.

•

Voorbereidingskrediet Kruising N219-VRI (€ 95.000). Medio 2023 is het bestemmingsplan ‘Knibbelweg-Oost’ vastgesteld. Deze ontwikkeling voorziet in een bedrijventerrein met glastuinbouw, grootschalige logistiek en kleinschalige bedrijvigheid. Om dit terrein goed te ontsluiten, is met de Provincie overeengekomen om een kruising met een verkeersregelinstallatie (VRI) te realiseren op de N219. Bij besluitvorming over de grondexploitatie Cortelande Fase 1A is tevens een investeringskrediet vastgesteld voor aanleg van de VRI. De gerealiseerde voorbereidingskosten kunnen ingebracht worden in dit nieuwe krediet waardoor het voorbereidingskrediet per 31 december 2026 kan worden afgesloten.

Voorgesteld besluit (9d); Het afsluiten voorbereidingskrediet Kruising N219-VRI na inbrengen voorbereidingskosten in investeringskrediet N219-VRI dat is vastgesteld bij besluitvorming bijbehorend bij grondexploitatie Cortelande Fase 1a.

•

31

Voorbereidingskrediet Julianaweg 10 grondexploitatie (€ 125.000). In november 2024 heeft de raad ingestemd met een voorbereidingskrediet voor het voorbereiden van de grondexploitatie Julianaweg 10. Uitgangspunt is dat deze kosten worden ingebracht bij de toekomstige grondexploitatie. Per ultimo 2025 is er voor € 21.000 aan kosten gemaakt, het restant zal in 2026 benodigd zijn.

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

4.3 Grondexploitaties Jaarrekening 2025 In onderstaande tabel staan alle vastgestelde actieve grondexploitaties. Bij de jaarrekening 2025 wordt voorgesteld om de volgende vier grondexploitaties af te sluiten en om nakomende kosten te voorzien in een Voorziening Restplan (zie 4.3.9): • • •

Esse Zoom Laag (voordelig) Zevenhuizen-Zuid (grondbank zonder transitie) (voordelig) Zevenhuizen-Zuid (facilitair deel) (nadelig)

Voorgesteld besluit (2a); Afsluiten van de volgende grondexploitaties bij de jaarrekening 2025: Esse Zoom Laag, ZevenhuizenZuid (grondbank zonder transitie) en Zevenhuizen-Zuid (facilitair project verbonden aan grondexploitatie)

De exploitatieberekeningen van de lopende actieve plannen zijn ten behoeve van de jaarrekening 2025 geactualiseerd. De exploitatieresultaten en de mutaties ten opzichte van het MPG 2025 worden weergeven op de volgende pagina’s. Voorgesteld besluit (1); Vaststellen van het Meerjarenperspectief Grondbedrijf (MPG) 2026 (A26.002264), als nadere toelichting op de jaarstukken 2025 (A26.002285), en daarmee de geactualiseerde begrotingen van de Grondexploitaties per 1 januari 2026.

Vooruitblik naar 2026 – 2029 Begin 2026 heeft de raad de grondexploitatie Cortelande 1a vastgesteld. Voor de peildatum van dit MPG en verantwoording over de activiteiten van het Grondbedrijf voor de jaarrekening 2025 heeft dit geen effect. Daarom is in bovenstaande tabel deze Grondexploitatie ook nog niet opgenomen. Wel is deze grondexploitatie in dit MPG meegenomen in de doorkijk van de verschillende reserves. Ook is ten behoeve van dit MPG de vastgestelde grondexploitatie van Cortelande met prijspeil 1 januari 2025 geactualiseerd naar het prijspeil 1 januari 2026. Deze actualisatie wordt verder toegelicht in 4.3.7.

32

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

4.3.1 Grondexploitatie Jonge Veenen fase 3 & 4

Het project Jonge Veenen fase 3 & 4 bestaat uit twee onderdelen: een actieve grondexploitatie en een facilitaire ontwikkeling waarbij de gemeente haar kosten verhaalt op de ontwikkelaar. Beide onderdelen worden hieronder in samenhang toegelicht.

Het verwachte saldo op eindwaarde van de grondexploitatie Jonge Veenen fase 3 & 4 is vóór winstneming gestegen met € 29.000. Die verbetering wordt gedragen door een hogere verkoopopbrengst en een bijdrage in de kosten bij verkoop (samen € 71.000). Daar staat een verslechtering tegenover: een jaar vertraging in de planvorming leidt tot additionele plankosten van € 40.000. Ten behoeve van de jaarrekening 2025 is bij deze actualisatie op basis van de Percentage-ofCompletion-methode een extra winstneming gedaan van € 53.000. In totaal is er voor deze grondexploitatie daarmee € 846.000 aan winst genomen. De resterende verwachte netto contante waarde komt daarmee € 25.000 lager uit dan bij het MPG 2025. Voor het facilitaire plandeel, waarbij de gemeente kostenverhaal toepast op de ontwikkelaar, is het verwachte resultaat op eindwaarde verbeterd met € 84.000. Die verbetering is enerzijds het gevolg van een aanpassing in de verwachte kosten voor de hoofdplanstructuur. Anderzijds vallen ook hier de plankosten door een jaar vertraging hoger uit. Per saldo verbetert de netto contante waarde, waardoor een lagere voorziening noodzakelijk is. Bij de jaarrekening 2025 is een deel van de eerder getroffen voorziening vrijgevallen. De verwachte eindwaarde bij afsluiting van dit plan bedraagt € 162.000 nadelig.

33

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

4.3.2 Grondexploitatie Kamerlingh Onnes

Het project grondexploitatie Kamerlingh Onnes bevindt zich momenteel in de realisatiefase. Er wordt op dit moment druk gebouwd aan het complex. De verwachting is dat de werkzaamheden eind 2026/begin 2027 zullen worden afgerond.

De netto contante waarde van Kamerlingh Onnes is met € 23.000 verslechterd, voornamelijk door de doorwerking van indexaties in de kosten. Het risicoprofiel bedraagt op dit moment € 10.000, omdat de resterende plankosten en de kosten voor bouw- en woonrijp maken naar inschatting toereikend zijn om het project af te ronden. Daarmee blijft het financiële risico beperkt en is het project beheersbaar in de verdere uitvoering.

34

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

4.3.3 Grondexploitatie Swanla-Verlaat

De grondexploitatie Swanla-Verlaat is in 2020 geopend als één project over twee locaties. Die keuze was logisch: de twee gebieden zijn ruimtelijk en financieel nauw met elkaar verbonden. De verplaatsing van het sportcomplex van de ene naar de andere locatie vormt daar een duidelijk voorbeeld van, en daarnaast hebben beide deelprojecten dezelfde samenwerkingspartners. Met hen zijn in een overeenkomst afspraken vastgelegd die voor beide locaties gelden. Om de verschillenverklaring beheersbaar te houden, wordt de verantwoording al enige jaren in twee delen gepresenteerd. Per saldo is het resultaat van de totale grondexploitatie Swanla-Verlaat in 2025 verslechterd met € 595.000 op eindwaarde.

4.3.3.a Grondexploitatie Swanla-Verlaat – deel Swanladriehoek

Voor deelplan Sportpark is het resultaat verbeterd met € 402.000 op eindwaarde, wat neerkomt op een verbetering van € 387.000 op netto contante waarde. Deze positieve ontwikkeling is vooral te danken aan een bijgestelde raming en een aanbestedingsvoordeel, waardoor de kosten voor bouwen woonrijpmaken lager uitvallen dan vorig jaar geraamd.

35

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

Voor deelplan Swanla Wonen laat het beeld een andere kant zien: het resultaat verslechterde met € 151.000 op eindwaarde (€ 142.000 op netto contante waarde). Die verslechtering is deels het gevolg van extra kosten door vertragingen in de NUTS-werkzaamheden, en deels van tegenvallers bij het bouwrijp maken en de raming van de reconstructie van de Swanlaweg. Naar saldo, inclusief een verslechtering van € 56.000 op het algemene deelplan, sluit het deel Swanladriehoek naar verwachting af met positief eindsaldo van € 341.000. 4.3.3.b Grondexploitatie Swanla-Verlaat – deel Verlaat-Zevenster

Voor deelplan Verlaat verslechterde het resultaat met € 444.000 op eindwaarde (€ 421.000 op netto contante waarde). De belangrijkste oorzaak ligt in de gestegen kosten voor woon- en bouwrijpmaken. De prijzen voor zand- en betonproducten zijn harder gestegen dan verwacht, en een aantal kostenposten dat niet eerder was voorzien is aan de raming toegevoegd — waaronder de aanleg van een bouwweg (€ 85.000). Voor deelplan Zevenster verslechterde het resultaat met € 348.000 op eindwaarde (€ 327.000 op netto contante waarde). De grootste tegenvaller is de aankoopprijs van de oude locatie Zevenster, die circa € 600.000 hoger uitvalt dan geraamd. Daar komen hogere sloopkosten bij van circa € 200.000, als gevolg van de onvoorziene complexiteit van het bestaande gebouw. Daar staat tegenover dat nieuwe afspraken met de ontwikkelaar hebben geleid tot een opbrengstenstijging van circa € 550.000, waardoor het uiteindelijke resultaat minder negatief uitpakt. Naar saldo sluit het deel Verlaat-Zevenster naar verwachting af met negatief eindsaldo van € 1.625.000.

36

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

4.3.4 Grondexploitatie Dorpsstraat 38

De gemeenteraad is eind april 2025 via een informatienota (Z25.000906) geïnformeerd over de ontwikkelingen binnen de grondexploitatie Dorpsstraat 38. Ondanks de geleverde inspanningen is het binnen de gestelde kaders niet mogelijk gebleken een financieel haalbaar scenario te realiseren. De grondexploitatie uit 2023 ging uit van de realisatie van 26 seniorenappartementen en 800 m² aan maatschappelijke voorzieningen. In de verdere uitwerking is gebleken dat parkeren op eigen terrein onvoldoende mogelijk is en dat er op basis van de huidige parkeernormen geen haalbare alternatieven in de omgeving beschikbaar zijn. Als gevolg hiervan moet het programma worden aangepast, wat leidt tot minder woningen en minder maatschappelijke ruimte. Dat heeft direct effect op de financiële positie: de opbrengsten dalen, terwijl de kosten zijn gestegen.

Ten opzichte van de actualisatie voor de jaarrekening 2024 is het verwachte saldo op eindwaarde van Dorpsstraat 38 verslechterd met € 139.000. Die verslechtering wordt voornamelijk veroorzaakt door lagere grondopbrengsten als gevolg van een minder gunstige vormfactor, en door hogere plankosten vanwege aanvullende onderzoeken naar alternatieve scenario’s. Daarnaast is ook het risicoprofiel met € 430.000 toegenomen. In de verdere planuitwerking kunnen nog bijstellingen in het programma ontstaan die invloed hebben op het aantal woningen, parkeerplaatsen en de opbrengstenverdeling. Daarnaast vormt netcongestie een risico: mogelijke vertraging in de aansluiting op het elektriciteitsnet kan leiden tot hogere plankosten en rentelasten. Het verwachte saldo op eindwaarde van de grondexploitatie Dorpsstraat 38 bedraagt momenteel € 1,4 mln. nadelig, waarvoor een verliesvoorziening is getroffen. Er wordt actief gewerkt aan mitigerende maatregelen en alternatieve scenario’s om dit verlies terug te dringen.

37

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

4.3.5 Grondexploitatie Keijzerschool

In 2024 heeft de gemeenteraad de Nota van Uitgangspunten voor de herontwikkeling van de Keijzerschool vastgesteld en is een grondexploitatie opgesteld. Het plan voorziet in de realisatie van 12 koopwoningen: 6 voor starters en 6 voor senioren. Bij de actualisatie voor het MPG 2026 heeft het verwachte resultaat zich ten opzichte van het vorige jaar negatief ontwikkeld.

Het verwachte saldo op eindwaarde is in 2026 verslechterd met € 79.000 ten opzichte van het voorgaande jaar. De verslechtering op netto contante waarde bedraagt € 87.000. Die verslechtering is grotendeels het gevolg van een daling in de verwachte opbrengsten: een nieuwe grondwaardeberekening laat zien dat de verwachte opbrengsten lager uitvallen dan vorig jaar geraamd. Daarnaast zijn door een extern bureau nieuwe ramingen opgesteld voor het bouw- en woonrijp maken van het plangebied. De raming voor het bouwrijp maken valt € 113.000 nadelig uit, de raming voor het woonrijp maken levert een voordeel op van € 107.000. Per saldo heffen deze twee effecten elkaar grotendeels op.

38

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

4.3.6 Grondexploitatie Rehobothschool

De locatie van de voormalige Rehobothschool in Moerkapelle is in 2019 beschikbaar gekomen voor herontwikkeling. Na een participatietraject met omgeving en belanghebbenden heeft de gemeenteraad de Nota van Uitgangspunten vastgesteld als basis voor de verdere uitwerking. De locatie is in eigendom van de gemeente en wordt verkocht aan een woningbouwcorporatie, die 12 sociale huurwoningen en 6 middeldure huurwoningen realiseert.

Het resultaat (saldo op eindwaarde) in 2026 is verslechterd met € 75.000 ten opzichte van het vorige jaar. De verslechtering op de netto contante waarde is € 85.000. De grootste kostenpost die hierop invloed heeft is bodemsanering (€ 118.000), die vorig jaar nog niet was voorzien. Daarnaast is de civiele kostenraming geactualiseerd, waardoor de kosten voor woonrijp maken met € 51.000 zijn toegenomen. Daartegenover staan opbrengsten die volgens de afspraak € 53.000 hoger zijn dan verwacht.

39

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

4.3.7 Grondexploitatie Cortelande Fase 1A

Begin 2026 heeft de gemeenteraad van Zuidplas ingestemd met de herijkte Nota van Uitgangspunten Middengebied, het Financieel Kader Cortelande 2025 en de bijbehorende grondexploitatie voor fase 1A. Daarmee is een belangrijke mijlpaal bereikt in de ontwikkeling van het nieuwe dorp Cortelande, dat uiteindelijk ruimte biedt aan circa 8.000 woningen. Het besluit is de uitkomst van een intensief traject dat zijn oorsprong vindt in de eerste Nota van Uitgangspunten uit oktober 2023. De vastgestelde grondexploitatie omvat de deelgebieden Kreekrugdorp, Energielandschap, de noordelijke hoofdontsluiting, Bos/buitenplaats en bedrijventerrein Doelwijk II, met een looptijd tot en met 2040. Fase 1A voorziet in de bouw van circa 2.550 woningen, met een gedifferentieerd programma: 30% sociale huur, 7% betaalbare koop en middeldure huur, en 23% koopwoningen onder de NHG-grens. Bij vaststelling sloot de grondexploitatie met een verwacht tekort van circa € 13,1 mln. op netto contante waarde. Om dit tekort gedeeltelijk af te dekken, is afgesproken om een deel van de subsidie Gebiedsbudget in te zetten (€ 10,1 mln.); het resterende tekort van € 2,9 mln. is bij vaststelling als verliesvoorziening getroffen.

De informatievoorziening over Cortelande volgt veelal een eigen rapportageroute. Voor het MPG 2026 is echter wel een actualisatie van de grondexploitatie opgenomen. De voornaamste wijzigingen betreffen een aanpassing van de woningbouwfasering en een indexatie naar prijspeil 1 januari 2026. Op basis hiervan blijkt de benodigde verliesvoorziening € 129.000 lager uit te vallen. Voor de jaarrekening 2026 wordt een volledige actualisatie van de grondexploitatie opgesteld; vanaf het MPG 2027 is Cortelande Fase 1A opgenomen als reguliere grondexploitatie.

40

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

4.3.8 Afgesloten Grondexploitaties bij jaarstukken 2025

Bij de jaarrekening 2025 worden in totaal drie projecten afgesloten: één grondexploitatie, één grondbank zonder transitie en één facilitair project. Twee van de drie projecten sluiten winstgevend af: •

Grondexploitatie Esse Zoom Laag De grondexploitatie Esse Zoom Laag sluit € 1,4 mln. voordeliger af dan bij het MPG 2025 verwacht. De voornaamste oorzaak is de goedkopere realisatie van de calamiteitenroute, die al in de najaarsnota 2025 was aangekondigd en ook in het risicoprofiel van het MPG 2025 was meegenomen. In totaal is bij deze grondexploitatie € 14,0 mln. aan winst gerealiseerd. Van dit bedrag is € 1,1 mln. bij afsluiting gedoteerd aan de bestemmingsreserve bovenwijkse voorzieningen, overeenkomstig de eerder gemaakte afspraken dat ook gemeentelijke grondexploitaties bij een positief resultaat bijdragen aan bovenwijkse voorzieningen.

•

Zevenhuizen-Zuid (Grondbank zonder transitie en facilitair project verbonden aan Grondexploitatie) In 2025 zijn de twee projecten van Zevenhuizen-Zuid afgesloten: de grondbank zonder transitie en het facilitaire project. Voor beide geldt dat de eindstanden licht afwijken van de verwachting bij het MPG 2025; gecombineerd verslechterde het saldo met € 55.000. De facilitaire ontwikkeling sluit af met een negatief saldo van € 151.000, terwijl de grondbank zonder transitie een winst van € 1,5 mln. oplevert. De BV/CV van Zevenhuizen-Zuid blijft na 31 december 2025 nog actief; partijen zijn voornemens de samenwerking in 2026 af te ronden.

Voor zowel Esse Zoom Laag als Zevenhuizen-Zuid is bij de jaarrekening 2025 een Voorziening Restplannen getroffen (zie § 3.3.2) om verwachte nagekomen lasten te dekken. Bij de jaarrekening 2026 en het MPG 2027 wordt beoordeeld of de voorziening inderdaad noodzakelijk was en of een deel kan vrijvallen.

41

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

4.4 Facilitair Grondbeleid De gemeente kent ook projecten waarbij facilitair grondbeleid wordt toegepast. Bij deze projecten wordt de gemeente geen eigenaar van de gronden. De grondverwerving en gronduitgifte worden overgelaten aan de initiatiefnemer (particulieren, ontwikkelaars, bouwers, beleggers en dergelijke). De initiatiefnemer ontwikkelt het gebied voor eigen rekening en risico. De gemeente begeleidt het plan en blijft verantwoordelijk voor de ruimtelijke procedure en een goede ruimtelijke ordening. Haar invloed op de toekomstige bestemming en inrichting van de grond loopt dus niet via het grondeigendom, maar via de besluitvorming over een bestemmingswijziging en/of een anterieure overeenkomst. Uitgangspunt is dat de gemeente haar kosten verhaalt op de initiatiefnemer. Jaarrekening 2025 In 2023 heeft de raad (R23.000104) besloten budget beschikbaar te stellen voor de voorfinanciering van het kostenverhaal op de Altanova-locatie in Moerkapelle. Momenteel voert de gemeente overleggen over deze locatie maar zal een toekomstig initiatief via de intaketafel worden behandeld. Voorgesteld wordt om daarom de voorfinanciering niet opnieuw toe te voegen aan de begroting 2026 en het project in de huidige vorm af te voeren van de lijst met actieve projecten.

Voorgesteld besluit (2b); Afsluiten van het voorbereidingskrediet voor de Altanova locatie bij de jaarrekening 2025 en dit initiatief via de reguliere weg van de initiatieftafel op te pakken.

Voor het project Beth-San is bij het MPG 2025 een aanvullend budget vastgesteld van € 15.000. Hiervan is in 2025 een deel benut. De overige middelen zijn nodig om het plan de komende jaren af te ronden. Tot slot wordt voorgesteld om in 2025 nagekomen lasten voor projecten die bij het MPG 2025 of eerder zijn afgesloten, alsmede overschrijdingen op facilitaire projecten waarvoor geen budget was aangevraagd, ten laste te brengen van de Reserve Grondexploitaties (totaal € 22.460). De verwachting is dat deze kosten niet meer verhaald kunnen worden. Voorgesteld besluit (3); Instemmen met de overschrijding van de projectbudgetten waarbij de gemeente een faciliterende rol neemt en nagekomen lasten van reeds afgesloten plannen bij het MPG 2025 (€ 22.460) bij de jaarrekening 2025 en deze ten laste te brengen van de reserve Grondexploitaties

42

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

Vooruitblik naar 2026 – 2029 Naast de hiervoor genoemde projecten lopen er nog diverse ontwikkelingen waarbij de gemeente een faciliterende rol vervult: • • • • • • •

Beth-San; Knibbelweg-Oost; Tulpstraat; Van Wijk; Energieopslagcentrale Knibbelweg-Oost; Gebiedsontwikkeling Julianadriehoek; De Zevenloft.

In 2025 is daarnaast een doorstart gemaakt van het project De Twee Gebroeders, onder de naam De Twee Gebroeders 2.0. Het college heeft in aanloop naar het MPG 2026 voor dit project een voorbereidingsbudget vastgesteld via het revolving-fund (zie §3.4.2). Hetzelfde geldt voor de ontwikkeling ‘Het Kroonstuk’ in Zevenhuizen. Voor beide projecten wordt op korte termijn een overeenkomst met de ontwikkelaar verwacht, waarin het kostenverhaal wordt verzekerd. Vanaf dat moment vervalt de voorfinanciering van de kosten en vallen de middelen weer vrij binnen het revolving-fund. Voorgesteld wordt de verwachte lasten voor projecten waarbij de gemeente een faciliterende rol vervult en de te verwachten baten op basis van de overeenkomsten (beide € 614.000) toe te voegen aan de begroting 2026. Het effect hiervan op de begroting is saldoneutraal. Voor het project Knibbelweg-Oost heeft de raad bij het PRO 2023 (€ 50.000) en het PRO 2024 (€ 100.000) middelen beschikbaar gesteld om de kosten te dekken die niet binnen de overeenkomst kunnen worden verhaald. De kosten voor de Woo-verzoeken maken hier onderdeel van uit. De verwachting is dat deze middelen toereikend zijn. In 2026 zal naar verwachting een deel van deze kosten worden afgeboekt ten laste van de reeds beschikbaar gestelde middelen.

Voorgesteld besluit (7a); De verwachten lasten voor projecten waarbij de gemeente een faciliterende rol neemt en de te verwachten baten op basis van de overeenkomsten (beide € 613,920) toe te voegen aan de begroting van 2026 en darnaast de restantbudgetten en bijbehorende onttrekkingen van de reserve Grondbedrijf conform eerdere besluitvorming toe te voegen aan de begroting voor de projecten Beth San en Knibbelweg-Oost (€ 156.000);

Voor het project Tulpstraat (Gebiedspaspoort Moordrecht, R24.00098 – € 50.000) heeft de raad in 2024 een voorbereidingsbudget beschikbaar gesteld. Uitgangspunt is dat de kosten volledig worden verhaald op de initiatiefnemers. Het project is in 2025 gestart. Op korte termijn wordt een overeenkomst met de ontwikkelaar verwacht waarin het kostenverhaal wordt verzekerd. In 2025 hebben de gemeente en de ontwikkelaar van het project Boerderij Voorzorg een overeenkomst gesloten voor de realisatie van maximaal 57 woningen en bijbehorende voorzieningen, waaronder parkeerplaatsen. Daarmee vervallen de eerder beschikbaar gestelde middelen binnen het revolving-fund en is het kostenverhaal op de ontwikkelaar van toepassing. Voor de overige projecten (Van Wijk, Energieopslagcentrale Knibbelweg-Oost, Gebiedsontwikkeling Julianadriehoek en De Zevenloft) heeft de gemeente met de ontwikkelende partij een overeenkomst gesloten waarin is vastgelegd dat de gemeente haar kosten verhaalt op de ontwikkelaar.

43

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

4.5 Exploitatiebudgetten Naast actief en facilitair grondbeleid vallen ook diverse exploitatiebudgetten onder het financiële systeem van het grondbedrijf. De voorgestelde projectbudgetten worden niet gedekt door een grondverkoop en worden evenmin verhaald op een ontwikkelende partij. Deze projecten dragen bij aan één van de ruimtelijke opgaven van de gemeente en komen in de meeste gevallen volledig ten laste van de gemeente. Dekking voor deze projecten kwam voorheen uit een onttrekking aan de BIP (Investeringsfonds of Bovenwijkse Voorzieningen). Met de omzetting van deze middelen uit de BIP naar respectievelijk de Reserve Grondbedrijf en de bestemmingsreserve Bovenwijkse Voorzieningen is de dekking in onderstaand overzicht vanaf 2026 aangepast naar de nieuwe dekkingsbron, uitputtingen in 2025 zijn nog ten laste gegaan van de oude systematiek. Bij dit MPG 2026 wordt voorgesteld om de volgende projecten per 31 december 2025 af te sluiten: Mobiliteitsvisie, Motie Groene Zoom, Ambitiedoorfietsroute en Recreatieparken Toekomstverkenning. Een toelichting op deze projecten is te vinden onder de verantwoording van de jaarrekening 2025.

Voorgesteld besluit (2c); Afsluiten van de volgende exploitatiebudgetten en/of voorbereidende werkzaamheden voor diverse projecten bij de jaarrekening 2025: Mobiliteitsvisie, Motie Groene zoom, Ambitiedoorfietsroute en Recreatieparken Toekomstverkenning.

Jaarrekening 2025 In 2025 is in totaal € 803.000 aan kosten gemaakt op projecten die voor rekening van de gemeente komen en onder het grondbedrijf vallen. In bovenstaande tabel is per project te zien welke kosten zijn gemaakt, welke budgetten reeds gevoteerd zijn en hoeveel restantbudget er is (afgerond op duizendtallen). Van deze € 803.000 aan in 2025 gerealiseerde lasten moet € 41.000 als overschrijding worden aangemerkt. Voorgesteld wordt om deze overschrijdingen in de jaarrekening 2025 te verantwoorden, omdat de BIP zelf geen vrije ruimte bevat om dit op te vangen. De overschrijdingen doen zich voor bij de projecten Posthuis, Mobiliteitsvisie en GroenBlauwe Zone.

44

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

In 2025 zijn diverse projecten afgerond of afgesloten; •

Mobiliteitsvisie – De mobiliteitsvisie is in november 2025 door de raad vastgesteld en daarmee is het project afgerond. In totaal is € 156.000 besteed aan de mobiliteitsvisie, de overschrijding van € 6.000 wordt verantwoord in de jaarrekening 2025.

•

Motie Groene Zoom – Voorgesteld wordt om de resterende middelen voor de afwikkeling van de Motie Groene Zoom toe te voegen aan het budget voor het Gebiedspaspoort Nieuwerkerk. De Groene Zoom wordt namelijk integraal meegenomen in dat product.

•

Ambitiedoorfietsroute – Het onderzoek naar de ambitieroute als onderdeel van de doorfietsroute is in 2025 afgerond. Het resterende budget van € 15.000 is in 2025 vrijgevallen in de BIP.

•

Recreatieparken Toekomstverkenning – Bij de Zomernota 2025 is het programma Recreatieparken gestart. Daarin is opgenomen dat de resterende middelen van de Toekomstverkenning in 2025 worden overgeheveld naar dit programma. Daarmee kan het project Toekomstverkenning per 31-12-2025 worden afgesloten.

Daarnaast werkt de gemeente al enkele jaren aan het project Posthuis. Het afgelopen jaar is onder meer een verkenner ingezet en de kaders waarbinnen ontwikkeling mogelijk is, zijn nu duidelijk. Zodra de initiatiefnemer een plan indient dat binnen deze kaders past, pakt de gemeente dat initiatief via de reguliere weg op. Daarmee kan het project Posthuis per 31 december 2025 als exploitatiebudget worden afgesloten. De overschrijding van het budget over 2025 (€ 30.426) wordt verantwoord in de jaarrekening 2025. Voorgesteld besluit (2d); Afronden van de voorbereidende werkzaamheden en het exploitatiebudget voor het project Posthuis, waarbij de initiatiefnemer met kennis van alle voorbereide werkzaamheden van de gemeente, de reguliere weg van de initiatieftafel van de gemeente dient te bewandelen.

Vooruitblik naar 2026 – 2029 Uit bovenstaande tabel blijkt dat er ultimo 2025 binnen de exploitatiebudgetten nog ruim € 0,6 mln. aan bestedingsruimte beschikbaar is voor toegewezen projecten (zie kolom “Restant 2026”). De raad wordt voorgesteld deze middelen over te hevelen naar jaarschijf 2026.

Voorgesteld besluit (7b); De reeds beschikbaar gestelde exploitatiebudgetten, indien nog niet benut, opnieuw beschikbaar te stellen in 2026 (€643.475), waarbij de dekking de reserve Grondbedrijf of bestemmingsreserve Kostenverhaal Ruimtelijke Investeringen.

45

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

Verder wordt voorgesteld om voor twee projecten aanvullend budget beschikbaar te stellen, ten laste van de Reserve Grondbedrijf. •

Studie Transformatiegebieden In 2025 is noodzakelijk geacht om een deel van de incidenteel beschikbaar gestelde middelen in 2025 voor de opgave Versterken Vitaliteit Dorpen in te zetten voor dit project om het project en de bijbehorende visie af te kunnen ronden. Bij de resultaatbestemming van de jaarrekening 2025 wordt voorgesteld deze middelen over te hevelen naar 2026.

Voorgesteld besluit (10a); Instemmen met een aanvullend budget, voor het project Transformatiegebieden (€ 85.000), waarbij als dekking wordt voorgesteld de incidenteel beschikbaar gestelde middelen voor de Opgave Vitaliteit Dorpen uit 2025 te gebruiken en deze via resultaatbestemming over te hevelen naar 2026 voor dit doel, en dit te verwerken in de concept jaarstukken 2025.

•

Gebiedspaspoort Nieuwerkerk Voorstel is om de nog niet gebruikte middelen voor afwikkelen van de Motie Groene zoom in te zetten voor het Gebiedspaspoort Nieuwerkerk (€ 14.000). Binnen het proces van het gebiedspaspoort zal ook de groene Zoom verder uitgewerkt worden en daarom is het verstandig beide budgetten samen te voegen.

Voorgesteld besluit (10b); Instemmen met het overplaatsen van het resterende budget voor de Motie Groene Zoom naar het budget voor het Gebiedspaspoort Nieuwerkerk (€ 13.804).

46

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

5. Risicoanalyse en weerstandsvermogen grondbedrijf Een risico is een kans op een voorzienbare gebeurtenis, die zowel positief als negatief kan afwijken van de oorspronkelijke projectscope. Onvoorziene gebeurtenissen vallen hier niet onder; risico’s zijn immers per definitie te identificeren en tot op zekere hoogte beheersbaar. De focus ligt daarom op risico’s die op basis van ervaring, analyse en context voorspelbaar zijn. Binnen het grondbedrijf geeft een projectraming in financiële zin het meest realistische scenario van een project weer. Deze raming is de basis voor de risicoanalyse en het bepalen van de benodigde financiële buffers (weerstandsvermogen). De risicoanalyse vindt plaats op strategisch, financieel en uitvoerend niveau. Via het reguliere proces van projectbewaking, kwartaalgesprekken en projectcontrol wordt op deze risico’s gestuurd. De aanpak is gebaseerd op drie samenhangende stappen: de drie V’s van risicobeheersing. Vaststellen - Per project worden risico’s systematisch geïnventariseerd. Daarbij wordt gekeken naar de kans van optreden en de verwachte impact. Deze risicoanalyse gebeurt minimaal jaarlijks, en bij grote projecten vaker, bijvoorbeeld per kwartaal. Verzekeren - Op basis van de risicoanalyse wordt per risicotype een kwantitatieve inschatting gemaakt van de benodigde reservering.

Daarbij wordt rekening gehouden met specifieke rekenregels per type risico. Deze reserveringen vormen het weerstandsvermogen binnen het grondbedrijf.

Voorkomen - Door mitigerende maatregelen te treffen, wordt actief gestuurd op risicobeheersing. Dit is een verantwoordelijkheid van projectleiders, ondersteund door het projectteam. De voortgang komt terug in kwartaalgesprekken en projectrapportages. Hoewel risicomanagement breed wordt toegepast, verschilt de intensiteit en vergelijkbaarheid tussen projecten. Dit wordt erkend en is onderdeel van de ontwikkelagenda. In het traject Projectmatig Werken (PMW) wordt risicomanagement verder verankerd via standaardrapportages, evaluatiecycli en heldere werkprocessen.

47

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

Hieronder worden de verschillende risicoreserveringen kort toegelicht. Risicoreservering Strategische Gronden (MVA’s) - De ingeschatte risico’s voor de op de balans opgenomen strategische gronden (MVA’s) zijn nagenoeg nihil. Doordat de boekwaarde nimmer hoger mag zijn dan de getaxeerde marktwaarde van deze gronden (taxatie van niet ouder dan 2 jaar), kan worden gesteld dat verkoop van deze gronden niet tot een verlies zal leiden. Indien de boekwaarde wel hoger is dan de getaxeerde marktwaarde, dan dient te worden afgewaardeerd. In 2025 is dat voor de gronden aan de Knibbelweg-Oost gebeurd en is de boekwaarde afgewaardeerd naar de actuele marktwaarde conform de externe taxatie. Risicoreservering voorbereidingskredieten (IVA’s) - Uitgangspunt is dat voor de volledige omvang van het revolving-fund (1,5 mln.) een risicoreservering van 20% wordt getroffen. Dit percentage is een educated guess van het aandeel kosten dat uiteindelijk niet kan worden ingebracht in een nog te openen grondexploitatie en/of niet kan worden verhaald op een ontwikkelaar. De reservering van € 0,30 mln. blijft ongewijzigd ten opzichte het PRO, aangezien de uitgangspunten niet zijn veranderd. Risicoreservering Portefeuille Grondexploitaties - Binnen de portefeuille Grondexploitaties worden uitvoeringsrisico’s (planeconomisch en conjunctureel) geanalyseerd.

De risicoanalyse is gebaseerd op het meest realistische financiële scenario, met gebruik van statistische waarschijnlijkheden (NARISmethode, 90% zekerheid). Dit resulteert in een risicoreservering voor de van € 2,0 mln. voor de gehele portefeuille Grondexploitaties. Het financieringsrisico (een afwijkend rentepercentage) is in lijn met totaalfinanciering geen onderdeel van deze analyse. Dit risico zal worden meegenomen worden op concernniveau.

Risicoreservering Facilitair Grondbeleid Het facilitair grondbeleid kent risico’s ten aanzien van onvolledig kostenverhaal bij uitvoering. De geraamde risicoreservering bedraagt hiervoor € 0,30 mln. De beheersing van deze risico’s vraagt om versterking van het kostenverhaal (bijv. door overeenkomsten met nacalculatie op de kosten) en beleidsmatige afstemming. Dit risico is ten opzichte van het PRO 2024 nieuw, maar op basis van ervaringen relevant om te kwantificeren. Risicoreservering Exploitatiebudgetten De uitvoeringsbudgetten brengen risico’s met zich mee, die voortkomen uit afwijkingen in uitvoering en prijsontwikkelingen. De ingeschatte risicoreservering voor deze categorie bedraagt € 0,20 mln.

48

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

Bijlage 1 - Overzicht gevraagde besluiten Hieronder zijn de voorstellen uit dit MPG samengevat. Deze voorstellen zijn opgenomen in het bijbehorende raadsvoorstel R26.000038.

49

1.

Vaststellen van het Meerjarenperspectief Grondbedrijf (MPG) 2026 (A26.002264), als nadere toelichting op de jaarstukken 2025 (A26.002285), en daarmee de geactualiseerde begrotingen van de Grondexploitaties per 1 januari 2026.

2.

Instemmen met het afsluiten van de volgende projecten per 31/12/2025; a. Afsluiten van de volgende grondexploitaties bij de jaarrekening 2025: Esse Zoom Laag, Zevenhuizen-Zuid (grondbank zonder transitie) en Zevenhuizen-Zuid (facilitair project verbonden aan Grondexploitatie) b. Afsluiten van het voorbereidingskrediet voor de Altanova locatie bij de jaarrekening 2025 en dit initiatief via de reguliere weg van de initiatieftafel op te pakken. c. Afsluiten van de volgende exploitatiebudgetten de jaarrekening 2025: Mobiliteitsvisie, Motie Groene zoom, Ambitiedoorfietsroute en Recreatieparken Toekomstverkenning. d. Afronden van de voorbereidende werkzaamheden en het exploitatiebudget voor het project Posthuis, waarbij de initiatiefnemer met kennis van alle voorbereide werkzaamheden van de gemeente, de reguliere weg van de initiatieftafel van de gemeente dient te bewandelen.

3.

Instemmen met de overschrijding van de projectbudgetten waarbij de gemeente een faciliterende rol neemt en nagekomen lasten van reeds afgesloten plannen bij het MPG 2025 (totaal € 22.460) bij de jaarrekening 2025 en deze ten laste te brengen van de reserve Grondexploitaties (zie §4.4 in MPG 2026).

4.

Instemmen met de wijzigingen van het stelsel van reserves en voorzieningen van het Grondbedrijf – onderdeel opheffen bestemmingsreserve Investeringsfonds PRO: a. het creëren van een bestemmingsreserve Sociaal Bouwen; en het overhevelen van middelen (€ 238.738) van de bestemmingsreserve investeringsfonds PRO - onderdeel sociaal bouwen met bijbehorende begrotingsregels van reeds gevoteerde middelen zoals opgenomen in het MPG 2026; b. het creëren van een bestemmingsreserve Kostenverhaal Ruimtelijke Investeringen; en het overhevelen van middelen (€ 3.428.049) van de bestemmingsreserve investeringsfonds PRO – onderdeel Bovenwijkse voorzieningen met bijbehorende begrotingsregels van reeds gevoteerde middelen zoals opgenomen in het MPG 2026; c. het overhevelen van middelen (€ 2.381.117) van de bestemmingsreserve investeringsfonds PRO – onderdeel investeringsfonds naar de reserve Grondexploitaties met bijbehorende begrotingsregels van reeds gevoteerde middelen zoals opgenomen in het MPG 2026; d. het hernoemen van de reserve Grondexploitaties naar reserve Grondbedrijf; e. het afsluiten van de bestemmingsreserve Investeringsfonds PRO per 31-12-2026.

5.

Instemmen met de wijzigingen van het stelsel van reserves en voorzieningen van het Grondbedrijf – onderdeel creëren bestemmingsreserve Cortelande, en daarmee; - het creëren van een bestemmingsreserve Cortelande; - het overhevelen van € 14.213.000 vanuit de reserve Grondbedrijf naar deze nieuwe bestemmingsreserve; - de reeds vastgestelde begrotingsregels bij de besluitvorming over de Grondexploitatie Cortelande Fase 1A (R25.000080) in lijn brengen met deze stelselwijziging.

6.

Instemmen om de nog niet gedoteerde winst (€ 511.457) van de grondexploitatie ‘t Lage toe te voegen aan de kapitaallastenreserve sportpark Het Ambacht ten laste van de reserve Grondbedrijf, in lijn met eerdere besluitvorming (R19.000068).

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

7.

Instemmen met het overhevelen van restant budgetten (totaal € 1.413.399) van 2025 naar 2026, de effecten hiervan op de begroting zijn saldo neutraal; a. De verwachten lasten voor projecten waarbij de gemeente een faciliterende rol neemt en de te verwachten baten op basis van de overeenkomsten (beide € 613.921) toe te voegen aan de begroting van 2026 en daarnaast de restantbudgetten en bijbehorende onttrekkingen van de reserve Grondbedrijf conform eerdere besluitvorming toe te voegen aan de begroting voor de projecten Beth San en Knibbelweg-Oost (€ 156.000); b. De reeds beschikbaar gestelde exploitatiebudgetten, indien nog niet benut, opnieuw beschikbaar te stellen in 2026 (€ 643.478), waarbij de dekking de reserve Grondbedrijf of bestemmingsreserve Kostenverhaal Ruimtelijke Investeringen.

8.

Instemmen met de voorgestelde werkwijze rondom verwerking van de SPUK Realisatiestimulans, waarbij de verantwoorde baten worden gedoteerd aan de reserve Grondbedrijf als reservering SPUK Realisatiestimulans, en dat op basis van de definitieve beschikking en uitkering van de middelen het college bij de programmabegroting van het opvolgende jaar een voorstel doet, voor de gerichte inzet van deze middelen ten behoeve van de woningbouwopgave, in lijn met het doel van de regeling.

9.

Instemmen met het wijzigen van de volgende voorbereidingsbudgetten onder het revolving-fund; a. Het verhogen van het voorbereidingskrediet Flexwonen € 45.000. b. Het verhogen van het voorbereidingskrediet Nieuwerkerk-Noord € 200.000. c. Het verhogen van het voorbereidingskrediet ’s Gravenweg 16 met € 75.000. d. Het afsluiten van het voorbereidingskrediet Kruising N219-VRI na inbrengen voorbereidingskosten in investeringskrediet N219-VRI dat is vastgesteld bij besluitvorming bijbehorend bij grondexploitatie Cortelande Fase 1A (R25.000080).

10. Instemmen met het beschikbaar stellen van aanvullende projectbudgetten; a. Instemmen met een aanvullend budget, voor het project Transformatiegebieden (€ 85.000), waarbij als dekking wordt voorgesteld de incidenteel beschikbaar gestelde middelen voor de Opgave Vitaliteit Dorpen uit 2025 te gebruiken en deze via resultaatbestemming over te hevelen naar 2026 voor dit doel, en dit te verwerken in de concept jaarstukken 2025. b. Instemmen met het overplaatsen van het resterende budget voor de Motie Groene Zoom naar het budget voor het Gebiedspaspoort Nieuwerkerk (€ 13.804). 11. Vaststellen van bijbehorende begrotingswijzigingen (A26.002512).

50

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

Bijlage 2 – Afkortingen In het MPG staat een aantal afkortingen. Verklaring van deze afkortingen vindt u in de tekst, maar voor de duidelijkheid zijn deze ook hieronder in een tabel weergegeven.

51

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

52