Bijlage 1 - Rapportage MPG 2026 A26.002264

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026 Gemeente Zuidplas A26.002264

Raadsvergadering 30 juni 2026

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

Inhoud

1. Inleiding ................................................................................................................................................. 3 1.1 Versterken van het Grondbedrijf ........................................................................................................ 3 1.2 Doel en functie van het MPG ......................................................................................................... 3 1.3 Besluitvorming ................................................................................................................................. 4 1.4 Leeswijzer ........................................................................................................................................ 4 2. Hoe werkt het grondbedrijf? ................................................................................................................... 6 2.1 De taak van het grondbedrijf ............................................................................................................. 6 2.2 Stelsel van reserves en voorzieningen binnen het grondbedrijf ............................................................ 7 2.3 Het budgetrecht van de raad ........................................................................................................... 15 3.

Financiële toelichting op de reserves en voorzieningen ........................................................................... 16 3.1 Reserve Grondbedrijf ...................................................................................................................... 16 3.2 Bestemmingsreserve Cortelande ...................................................................................................... 20 3.3 Bestemmingsreserve Kostenverhaal Ruimtelijke Investeringen ........................................................... 21 3.4 Bestemmingsreserve Sociaal Bouwen ............................................................................................... 22 3.5 Bestemmingsreserve Investeringsfonds PRO (BIP) ............................................................................. 23 3.6 Voorzieningen ................................................................................................................................ 25 3.7 Financiële instrumenten .................................................................................................................. 27 4. Financiële toelichten op projecten en activiteiten ................................................................................... 28 4.1 Strategische verwervingen (MVA’s) ..................................................................................................

28 4.2 Voorbereidingskredieten (IVA’s) ...................................................................................................... 30 4.3 Grondexploitaties ........................................................................................................................... 32 4.4 Facilitair Grondbeleid ...................................................................................................................... 42 4.5 Exploitatiebudgetten ....................................................................................................................... 44 5. Risicoanalyse en weerstandsvermogen grondbedrijf ............................................................................... 47 Bijlage 1 - Overzicht gevraagde besluiten ................................................................................................... 49 Bijlage 2 – Afkortingen .............................................................................................................................. 51

2

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

1. Inleiding 1.1 Versterken van het Grondbedrijf Vorig jaar is het college gestart met de doorontwikkeling van het Perspectief Ruimtelijke Opgaven (PRO) naar het Meerjarenperspectief Grondbedrijf (MPG). Met deze doorontwikkeling wordt de financiële verantwoording van het grondbedrijf gebundeld in één herkenbaar document, dat jaarlijks als bijlage bij de jaarrekening aan de raad wordt aangeboden. Met het MPG versterkt het college de financiële transparantie van het grondbedrijf. De financiële stand van de grondexploitaties, voorbereidingskredieten, strategische verwervingen, voorzieningen en reserves voor gebiedsontwikkeling wordt overzichtelijk en in samenhang gepresenteerd. In dit MPG worden daarnaast enkele voorstellen gedaan met betrekking tot het stelsel van reserves en voorzieningen binnen het grondbedrijf. Deze worden in §2.2 nader toegelicht. Het MPG vormt daarmee een goed vertrekpunt voor de nieuwe raad en het nieuwe college om in de komende bestuursperiode keuzes te maken over de ruimtelijke opgaven en de daarmee samenhangende financiële inzet van de gemeente. Tegelijkertijd zien wij dat het absolute bedrag van de vrije ruimte binnen de reserve Grondbedrijf al enkele jaren op rij afneemt: ondanks de verbeterde ratio neemt de feitelijke financiële armslag om nieuwe ambities en risico’s op te vangen af.

In lijn met de bredere financiële uitdagingen waarvoor de gemeente staat, betekent dit dat ook binnen het grondbedrijf scherpere keuzes nodig zijn over de inzet van schaarse middelen. Om disbalans tussen ambities en realisatiekracht te voorkomen, is prioritering noodzakelijk; deze prioritering moet zich verhouden tot het nieuwe coalitieprogramma. De organisatie bereidt het gesprek en de systematiek hiervoor op dit moment voor.

1.2 Doel en functie van het MPG Het MPG wordt sinds vorig jaar in samenhang met de jaarrekening aan de raad ter vaststelling aangeboden. Het dient als toelichting op de jaarrekening en biedt inzicht in de financiële voortgang van projecten en activiteiten. Het MPG hanteert als peildatum 1 januari van het lopende jaar, waar nodig aangevuld met relevante verwachte ontwikkelingen. In het MPG zijn per project de risico’s op hoofdlijnen geduid. Gedetailleerde financiële informatie en risicoanalyses zijn voor raadsleden beschikbaar om in te zien. Met het MPG heeft de raad een actueel financieel beeld van het grondbedrijf en een kader om nieuwe investeringsbeslissingen en beleid op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling af te wegen. Op basis van geactualiseerde berekeningen worden de financiële consequenties van alle grondbedrijfsactiviteiten vertaald in een meerjarige staat van reserves en voorzieningen van het grondbedrijf. Deze informatie is in de jaarrekening verwerkt. Het MPG dient als uitgebreide financiële toelichting op deze informatie in de jaarrekening, de cijfers sluiten volledig aan. De accountant maakt bij de beoordeling van de jaarrekening gebruik van het MPG. De individuele exploitatieberekeningen geven meerjarig inzicht in de verwachte kosten en opbrengsten van een activiteit. Vaststelling van het MPG door de raad leidt tot een begrotingswijziging voor het 3

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

onderdeel grondbedrijf. Het MPG en alle onderliggende berekeningen bieden hiervoor het meest actuele kader.

1.3 Besluitvorming Bij het vaststellen van het MPG neemt de raad de volgende besluiten: - de huidige financiële stand van zaken van de activiteiten en projecten worden vastgesteld, gebaseerd op geactualiseerde (grond)exploitatieberekeningen; - het gepresenteerde meerjarige overzicht van reserves en voorzieningen en de daarin benoemde mutaties worden vastgesteld; - het MPG wordt vastgesteld, als onderbouwing van de jaarrekening. Daarnaast kunnen er in het MPG specifieke voorstellen worden gedaan. Deze zijn voor het overzicht bijeengebracht in bijlage 1 en zijn expliciet vermeld in het raadsvoorstel. Na vaststelling dient het MPG als uitgangspunt voor verdere beheersrapportages waarin significante afwijkingen ten opzichte van het MPG worden gerapporteerd.

1.4 Leeswijzer Het MPG is sinds 2025 een openbaar stuk en wordt ook in de openbaarheid behandeld. Daarmee wordt tegemoetgekomen aan de vraag van de raad om naar publieke transparantie. Tegelijkertijd betekent dit dat hier niet alle informatie op detailniveau vermeld kan worden, met name daar waar het de onderhandelingspositie van de gemeente zou kunnen schaden of waar het inbreuk zou kunnen doen op de privacy van partijen (herleidbare gegevens). De detailonderbouwingen van grondexploitaties (geheim) zijn voor de raad vanzelfsprekend wel beschikbaar. Daarvoor liggen per grondexploitatie boekjes ter inzage bij de griffie. Daarnaast is er op 9 juni de PRO-markt met aansluitend de tafeltjesavond. Ook daar is gelegenheid tot het stellen van technische en inhoudelijke vragen over de voortgang van projecten en over de financiële stand van zaken binnen het grondbedrijf. Dit MPG is hierna als volgt opgebouwd. Hoofdstuk 2 is een algemeen hoofdstuk, dat de werking van het grondbedrijf toelicht. Hierin wordt geschetst wat de taak van het grondbedrijf is en hoe het grondbedrijf in financiële zin is georganiseerd binnen gemeente Zuidplas. Ten slotte is in de laatste paragraaf beschreven wat de belangrijkste (financiële) stuurmomenten van de raad zijn, langs de lijn van het budgetrecht.

In hoofdstuk 3 wordt de financiële stand van zaken toegelicht van de reserves en voorzieningen binnen het grondbedrijf. Daarnaast wordt ook verantwoording afgelegd over de toepassing van twee financiële instrumenten door het college, te weten ‘strategische verwervingen’ en de systematiek van ‘voorbereidingskredieten’. De mutaties in deze reserves en voorzieningen vinden hun oorsprong veelal in de projecten en activiteiten. De toelichting daarop vindt u in hoofdstuk 4. Hoofdstuk 4 bevat de financiële toelichting op de projecten en activiteiten binnen het grondbedrijf. Per 1 januari 2026 zijn onderliggende exploitatieberekeningen en verwachtingen geactualiseerd. In de verschillende paragrafen worden per soort project/activiteit de actuele stand van zaken en de belangrijkste oorzaken van veranderingen toegelicht. 4

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

In hoofdstuk 5 is weergegeven hoe hoog het weerstandsvermogen dient te zijn om de risico’s binnen het grondbedrijf op te kunnen opvangen. In bovenstaande hoofdstukken worden bijbehorende raadsvoorstellen geformuleerd. Voor het overzicht zijn deze voorstellen bijeengebracht in de bijlage 1, met verwijzingen naar de betreffende paragrafen in dit MPG. In bijlage 2 treft u een verklaring van gebruikte afkortingen aan. De bedragen die in de tekst en in de tabellen terugkomen, zijn voor de leesbaarheid hiervan afgerond op duizendtallen. Dit kan ervoor zorgen dat er in de tabellen soms een afrondingsverschil lijkt te ontstaan. De verwerking in de jaarstukken 2025 en begrotingswijziging bijbehorend bij dit MPG zullen echter de niet-afgeronde bedragen bevatten.

5

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

2. Hoe werkt het grondbedrijf? 2.1 De taak van het grondbedrijf De ruimtelijke uitdagingen voor Zuidplas zijn aanzienlijk, terwijl de beschikbare grond en middelen beperkt zijn om die uitdagingen te realiseren. Dit vereist heldere planprocessen, goed onderbouwde businesscases, effectieve checks & balances en duidelijke bestuurlijke keuzes. Het is van belang om voldoende waarborgen in het proces te organiseren, zodat, met respect voor elkaars verantwoordelijkheden, de zakelijke scherpte wordt verzekerd. De integrale verantwoordelijkheid voor ruimtelijke plannen ligt bij de ambtelijke opdrachtgever (vaak de opgavemanager) en opdrachtnemer (vaak de projectleider). Wanneer ruimtelijke plannen leiden tot functieverandering van gronden, oftewel gebiedsontwikkeling, heeft het taakveld grondbedrijf de volgende verantwoordelijkheden: •

• •

•

Uitgangspunten en beleid − het zorgen voor eenduidige financiële uitgangspunten en relevante beleidskaders en het toetsen daarop; Voorraad grondposities − het hebben en beheersen van adequate grondvoorraad voor ontwikkelingen; Faciliteren van gebiedsontwikkelingen − het onder verantwoordelijkheid van de projectleider opstellen van exploitatieberekeningen en gevraagde en ongevraagde financiële advisering aan de projectleider; − het borgen van de gemeentelijke belangen in stevige overeenkomsten met derden; − mandaat om grondtransacties te doen; − het waar mogelijk verhalen van kosten aan derden; Financieel portefeuillemanagement − het bewaken en verantwoorden van het geheel aan middelen die binnen de reserves en voorzieningen van het grondbedrijf beschikbaar zijn. − het gevraagd en ongevraagd adviseren van (en zo nodig escaleren naar) ambtelijk opdrachtgever, de directie en het college over individuele projecten en over de beschikbare reserves en voorzieningen. − strategische gesprekspartner op dossiers en portefeuille, ook in de prioriteringsdiscussie.

Cluster Grond & Vastgoed De ambtelijke verantwoordelijkheid voor het taakveld Grondbedrijf is gemandateerd aan het hoofd Grondzaken, tevens clustermanager Grond & Vastgoed. Binnen dit cluster is het team Planeconomie belast met de exploitatieberekening en de financiële advisering bij activiteiten. Het team Contractvorming zorgt voor deugdelijke overeenkomsten met derden om de gemeentelijke belangen veiligstellen.

6

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

2.2 Stelsel van reserves en voorzieningen binnen het grondbedrijf Voor het MPG 2026 stellen wij voor de ingezette lijn naar een transparant en helder grondbedrijf verder door te zetten. Met twee wijzigingen in het stelsel van reserves en voorzieningen verwachten wij de raad meer duidelijkheid te bieden en betere sturingsinformatie te geven. Beide wijzigingen zijn budgetneutraal en hebben geen effect op het resultaat van de jaarrekening. Het MPG 2025 was het eerste losstaande financiële verantwoordingsproduct van het grondbedrijf sinds 2019. In de periode 2020–2024 was dit onderdeel van een gecombineerd product: het Perspectief Ruimtelijke Opgave (PRO), waarin strategie en beleid, voortgang op lopende projecten en financiële informatie samenkwamen. Begin 2025 is het PRO ontvlochten; daarmee is een eerste stap gezet naar meer financiële grip op het grondbedrijf. Bij het MPG 2025 zijn nog geen voorstellen gedaan voor wijzigingen in de structuur van het financiële stelsel. Het doel was de bestaande systematiek helder te beschrijven en alle projecten en geldstromen op de juiste manier te verwerken. Met het MPG 2026 zetten wij de volgende stap.

Bij het vormgeven en onderhouden van het stelsel van reserves en voorzieningen moet rekening worden gehouden met gemeentelijke beleidskaders — zoals de financiële verordening, het beleid op het gebied van bovenwijkse voorzieningen en het beleid met betrekking tot sociaal bouwen — én met landelijke regelgeving, in het bijzonder het Besluit Begroting en Verantwoording. In dit stelsel komen de financiële gevolgen van activiteiten in gebiedsontwikkeling en de bijbehorende dekkingsbronnen bij elkaar. In de schema’s op de volgende pagina zijn het oude en het nieuwe stelsel van reserves en voorzieningen weergegeven, samen met de belangrijkste geldstromen. De voorstellen tot wijziging en de werking van het nieuwe stelsel worden in deze paragraaf nader toegelicht. De financiële stand van zaken wordt verantwoord in de hoofdstukken 3 en 4.

7

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

Figuur 1. Stelsel MPG 2025

Figuur 2. Voorgestelde stelsel MPG 2026

8

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

2.2.1.a Voorstel stap 1 – Opheffen bestemmingsreserve Investeringsfonds PRO De bestemmingsreserve Investeringsfonds PRO (BIP) is ingevoerd in 2021 met als doel om een integraal beeld te geven van de beschikbare middelen voor gebiedsopgave uit het voormalige PRO. De BIP bestaat uit drie onderdelen die, ondanks dat ze in één reserve zijn ondergebracht, geen communicerende vaten zijn. Deze onderdelen betreffen: 1.

2. 3.

het beheren en – na goedkeuring door de raad – inzetten van de vrije ruimte uit de reserve Grondexploitaties voor projecten in het ruimtelijk domein – Investeringsfonds PRO; het parkeren van bijdragen voor bovenwijkse voorzieningen tot deze voor datzelfde doel worden uitgenomen; het parkeren van bijdragen voor het fonds Sociaal bouwen tot deze voor datzelfde doel worden uitgenomen.

Dit zijn drie afzonderlijke, gesloten systemen binnen één reserve. In het PRO en het MPG is altijd gerapporteerd met inachtneming van deze drie doelen en drie losse 'mandjes'. Geen van de drie onderdelen mocht een negatieve stand kennen. Met de overgang van de Wro naar de Omgevingswet zijn de regels rondom kostenverhaal gewijzigd. Bredere financiële bijdragen, bijvoorbeeld voor sociaal bouwen of ruimtelijke investeringen, worden onder de Omgevingswet publiekrechtelijk afdwingbaar, mits correct opgenomen in de kostenverhaalsregels. Voorwaarde is wel dat er een duidelijke verantwoording en afrekening over deze middelen plaatsvindt. Om dit op een juiste en transparante manier te doen, stellen wij voor de twee onderdelen (kostenverhaal ruimtelijke investeringen en sociaal bouwen) elk een eigen bestemmingsreserve te geven. Later dit jaar wordt het programma Kostenverhaal aan de raad voorgelegd. Hierin wordt voorgesteld om kostenverhaalsregels te laten opnemen in het omgevingsplan. Na afsplitsing van deze twee onderdelen resteert het investeringsfonds PRO als enig onderdeel binnen de BIP. Op dit moment wordt dit fonds uitsluitend gebruikt als 'parkeerplaats' voor reeds door de raad gevoteerde middelen ter dekking van investeringsprojecten of exploitatiebudgetten. Dat 'parkeren' kan ook plaatsvinden binnen de reserve Grondexploitaties.

Opheffing van het investeringsfonds PRO en overheveling van de middelen naar de reserve Grondexploitaties heeft geen financieel effect: dezelfde projecten blijven gevoteerd door de raad. Ook heeft het geen effect op de weerstandscapaciteit. De voorgestelde wijzigingen zijn budgetneutraal. In praktijk wordt de reserve Grondexploitaties ingezet voor meer dan alleen de grondexploitaties. Daarom stellen we tot slot voor de reserve Grondexploitaties te hernoemen naar ‘reserve Grondbedrijf’. Voorgesteld besluit (4); Instemmen met de wijzigingen van het stelsel van reserves en voorzieningen van het Grondbedrijf – onderdeel opheffen bestemmingsreserve Investeringsfonds PRO: a. het creëren van een bestemmingsreserve Sociaal Bouwen; en het overhevelen van middelen (€ 238.738) van de bestemmingsreserve investeringsfonds PRO - onderdeel sociaal bouwen met bijbehorende begrotingsregels van reeds gevoteerde middelen zoals opgenomen in het MPG 2026; b. het creëren van een bestemmingsreserve Kostenverhaal Ruimtelijke Investeringen; en het overhevelen van middelen (€ 3.428.049) van de bestemmingsreserve investeringsfonds PRO – onderdeel Bovenwijkse voorzieningen met bijbehorende begrotingsregels van reeds gevoteerde middelen zoals opgenomen in het MPG 2026; c.

het overhevelen van middelen (€ 2.381.117) van de bestemmingsreserve investeringsfonds PRO – onderdeel investeringsfonds naar de reserve Grondexploitaties met bijbehorende begrotingsregels van reeds gevoteerde middelen zoals opgenomen in het MPG 2026; d. het hernoemen van de reserve Grondexploitaties naar reserve Grondbedrijf; e. het afsluiten van de bestemmingsreserve Investeringsfonds PRO per 31-12-2026.

9

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

2.2.1.b Voorstel stap 2 - Creëren bestemmingsreserve Cortelande De raad heeft in het verleden een reservering van € 15,0 mln. binnen de reserve Grondexploitaties gemaakt voor de ontwikkeling van Cortelande. De plankosten uit 2019 zijn in 2024 afgeboekt ten laste van de reserve en verrekend met deze risicoreservering. De resterende middelen (€ 14,2 mln.) zijn bedoeld om het tekort op het financieel kader en de bijbehorende risico's af te dekken. Omdat deze reservering nu binnen de reserve Grondbedrijf is ondergebracht, werken ontwikkelingen in Cortelande rechtstreeks door op het weerstandsvermogen en de vrije ruimte van die reserve. Een verslechtering van het financieel kader, een verhoging van de risico's of een bijstelling van een vastgestelde grondexploitatie binnen Cortelande raakt daarmee direct de rest van de portefeuille en omgekeerd. Een eigen bestemmingsreserve voor Cortelande maakt het mogelijk om zowel op de ontwikkeling zelf als op de rest van de portefeuille gericht te sturen, zonder dat ratio's en vrije ruimte over en weer worden beïnvloed. Het voorstel is daarom om de risicoreservering Middengebied over te hevelen naar een nieuw te creëren bestemmingsreserve Cortelande. Het doel van deze reserve is gelijk aan dat van de huidige risicoreservering, maar geeft de ontwikkeling een eigen systeem om binnen te verrekenen.

Na vaststelling van de grondexploitatie wordt vanuit deze reserve de voorziening gevormd en worden de bijbehorende risico's afgedekt. De voorgestelde wijziging is budgetneutraal. De bestemmingsreserve Cortelande scharniert in dit voorstel niet automatisch met de reserve Grondbedrijf. Daarmee is de raad aan zet om keuzes te maken over eventuele aanvullende tekorten binnen Cortelande en de wijze van dekking. De optie om tekorten te dekken vanuit de vrije ruimte in de reserve Grondbedrijf blijft uiteraard mogelijk, mits voldoende middelen beschikbaar zijn.

Voorgesteld besluit (5); Instemmen met de wijzigingen van het stelsel van reserves en voorzieningen van het Grondbedrijf – onderdeel creëren bestemmingsreserve Cortelande, en daarmee; - het creëren van een bestemmingsreserve Cortelande; - het overhevelen van € 14.213.000 vanuit de reserve Grondbedrijf naar deze nieuwe bestemmingsreserve; - de reeds vastgestelde begrotingsregels bij de besluitvorming over de Grondexploitatie Cortelande Fase 1A (R25.000080) in lijn brengen met deze stelselwijziging.

10

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

2.2.2 Reserve Grondbedrijf De reserve Grondbedrijf (voorheen reserve Grondexploitaties) is het hart van het hele stelsel. Met deze reserve scharnieren - direct of indirect - alle activiteiten binnen het grondbedrijf. In deze reserve zijn globaal drie onderdelen te herkennen: de risicoreservering, het investeringsfonds en de vrije ruimte. Risicoreservering - Jaarlijks wordt op basis van risicoanalyse berekend hoeveel middelen beschikbaar moeten zijn om risico’s financieel het hoofd te kunnen bieden. Deze middelen worden geoormerkt in deze reserve. Investeringsfonds - Het beheren en na goedkeuring door de raad inzetten van de vrije ruimte uit de reserve Grondexploitaties voor projecten in het ruimtelijk domein. Vrije ruimte - De resterende middelen zijn te zien als vrije ruimte in de reserve. Deze vrije ruimte wordt vergroot door het toevoegen van positieve exploitatieresultaten, bijvoorbeeld door winstgevende grondexploitaties of de verkoop van gronden. De ruimte wordt verkleind door investeringsbeslissingen, zoals het openen van een nadelige grondexploitatie of het beschikbaar stellen van een exploitatiebudget. Binnen gebiedsontwikkeling is de Reserve Grondbedrijf dus niet te beschouwen als een verzameling gescheiden geldpotjes, maar als één samenhangend financieel stelsel waarin middelen wanneer nodig van functie kunnen veranderen.

De Reserve Grondbedrijf dient in zijn geheel als weerstandsvermogen: het totale saldo vertegenwoordigt de financiële draagkracht van het grondbedrijf om risico’s op te vangen en schommelingen in projectresultaten te ondervangen. Indien de vrije ruimte in de Reserve Grondbedrijf nadelig zou worden, dan gaat dat ten koste van de middelen om risico’s te dekken. De raad kan dan besluiten om middelen toe te voegen vanuit de algemene dienst. Omgekeerd geldt ook dat een overmaat aan vrije ruimte kan worden onttrokken aan de reserve en worden toegevoegd aan de algemene dienst. Hiervoor zijn spelregels opgenomen in de nota Risicomanagement grondbedrijf.

2.2.3 Bestemmingsreserve Cortelande (nieuw) De bestemmingsreserve Cortelande geeft de ontwikkeling Cortelande een eigen systeem om risico's en eventuele tekorten in te verrekenen, los van de reserve Grondbedrijf. Na vaststelling van de grondexploitatie wordt vanuit deze reserve de voorziening gevormd en worden de bijbehorende risico's afgedekt. Eventueel overblijvende vrije ruimte dient als dekking voor nog te openen grondexploitaties binnen Cortelande. Omdat deze reserve niet automatisch scharniert met de reserve Grondbedrijf, is de raad aan zet om keuzes te maken over aanvullende tekorten en de wijze van dekking; dekking vanuit de vrije ruimte in de reserve Grondbedrijf blijft mogelijk, mits voldoende middelen beschikbaar zijn. De achtergrond van het voorstel is toegelicht in §2.2.1.b.

11

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

2.2.4 Bestemmingsreserve Kostenverhaal Ruimtelijke Investeringen (nieuw) Aan initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen wordt een bijdrage gevraagd voor het aanleggen van bovenwijkse voorzieningen, mits daar in de businesscase financiële ruimte voor is. Ook de gemeente draagt in geval van actieve grondexploitaties bij in dat fonds, onder dezelfde voorwaarden als die voor externe partijen gelden. Van deze middelen worden bijvoorbeeld bruggen en kruispunten aangelegd of worden wegen aangepast op toenemend gebruik. De achtergrond van deze afzonderlijke bestemmingsreserve — de overgang van de Wro naar de Omgevingswet en de daaruit volgende eis van een transparante verantwoording — is toegelicht in §2.2.1.a. Later dit jaar wordt het programma Kostenverhaal aan de raad voorgelegd, waarin wordt voorgesteld om de kostenverhaalsregels op te nemen in het omgevingsplan. 2.2.5 Bestemmingsreserve Sociaal Bouwen (nieuw) In Zuidplas is het beleid om in woningbouwplannen ten minste 30% sociale woningen te realiseren. Voor plannen met meer dan 12 woningen is dit een harde eis; voor plannen met minder dan 12 woningen biedt de gemeente de mogelijkheid om deze verplichting af te kopen. In die gevallen wordt een bijdrage aan de initiatiefnemer gevraagd om dat met een bijdrage per niet gerealiseerde sociale woning te compenseren. Deze bijdragen worden in dit deel van de reserve gestort.

Vanuit deze reserve kan dan weer in andere ruimtelijke plannen het bouwen van sociale woningen haalbaar gemaakt worden. Ook hier gelden dezelfde opmerking over de overgang van de Wro naar de Omgevingswet zoals benoemd in §2.2.4. 2.2.6 Kapitaallasten reserve PRO Bij de vaststelling van het PRO 2024 heeft de raad tevens besloten in te stemmen met het openen van de kapitaallasten reserve PRO. Voor diverse projecten uit PRO 2024 (of eerder vastgestelde PRO’s) geldt dat deze conform de BBV-richtlijnen geactiveerd moeten worden op de balans. Dit betreft fysieke investeringen waarbij afschrijven dus verplicht is, deze investeringen mogen niet in één keer volledig ten laste van de exploitatie worden gebracht. Om deze afschrijvingslasten te kunnen dekken uit een bijdrage van de reserve Grondbedrijf, is het noodzakelijk om dit via een kapitaallastenreserve te laten lopen. Na oplevering van het betreffende project, dient te worden gestart met het afschrijven van de activa. Deze lasten worden dan gedekt uit de ingestelde reserve, waardoor deze afschrijvingslasten tot einde looptijd niet zullen leiden tot een exploitatiesaldo. Over de stand van deze reserve wordt verder via de jaarstukken gerapporteerd.

12

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

2.2.7 Voorzieningen Voor verwachte verliezen is de gemeente binnen het BBV verplicht een voorziening te treffen. Het stelsel van reserve en voorzieningen grondbedrijf bevat twee verschillende types voorzieningen: de Verliesvoorziening bij nadelige plannen en de voorziening Restplannen. Verliesvoorziening bij nadelige plannen - De gemeenteraad kan besluiten om een grondexploitatie vast te stellen met een nadelig saldo. Ook kan het voorkomen dat een grondexploitatie in beginsel voordelig of neutraal is, maar tijdens de uitvoering door omstandigheden nadelig wordt. Bij een nadelige grondexploitatie vereist het BBV dat het berekende verlies direct apart wordt gezet in een voorziening. Voor het treffen of muteren van deze voorziening is daarom geen raadsbesluit nodig. De BBV geeft de keuze om deze verliesvoorziening op eindwaarde te treffen of op contante waarde. In Zuidplas is gekozen voor het treffen van de voorziening op contante waarde. Dat betekent dat de voorziening in beginsel lager is dan het benodigde bedrag, maar ieder jaar met een rentetoevoeging groeit naar de benodigde eindwaarde. Elke grondexploitatie heeft, indien de NCW negatief is, een separate verliesvoorziening. De verliesvoorziening van de Grondexploitatie Cortelande Fase 1a scharniert met de bestemmingsreserve Cortelande, de overige voorzieningen scharnieren met de reserve Grondbedrijf.

Voorziening Restplannen - Als een Grondexploitatie zo goed als gereed is, zijn er vaak nog wel een paar werkzaamheden die moeten worden uitgevoerd, bijvoorbeeld nazorg in het openbare gebied. Als die nakomende kosten (en soms ook opbrengsten, niet zijnde gronduitgifte) relatief beperkt in omvang en goed voorzienbaar zijn, dan kan het verstandig zijn om de grondexploitatie toch alvast af te sluiten. Zo loopt dan bijvoorbeeld de renteteller niet door en wordt er geen projectgroep onnodig in stand gehouden. Het treffen van een voorziening voor het restplan wordt ten laste van de grondexploitatie gebracht en worden toegevoegd aan de Voorziening Restplannen. De grondexploitatie kan vervolgens, binnen de kaders, worden afgesloten via de jaarrekening. Vanuit die voorziening worden de nakomende lasten dan gedekt. Op het moment dat ook alle voorziene afrondende werkzaamheden zijn afgerond valt, indien aanwezig, de resterende voorziening vrij ten gunste van de reserve Grondbedrijf. Anderzijds, indien de getroffen voorziening ten behoeve van nakomende kosten niet voldoende is gebleken zal bij jaarrekening het tekort worden gedekt door een onttrekking van de reserve Grondbedrijf.

13

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

2.2.8 Financiële instrumenten Het grondbedrijf beschikt over twee financiële instrumenten waarmee het college, binnen het door de raad verleende mandaat, gebiedsontwikkelingen in gang kan zetten: strategische aankopen (MVA) en voorbereidingskredieten (IVA). Beide instrumenten vloeien voort uit de huidige Nota Grondbeleid ‘Routekaart voor Ruimtelijke Opgaven’ en stellen het college in staat slagvaardig te handelen in de fase waarin nog geen grondexploitatie of anterieure overeenkomst is vastgesteld. Hieronder worden beide instrumenten toegelicht. Strategische aankopen (materiele vaste activa - MVA) - De raad heeft aan het college een verwervingskrediet beschikbaar gesteld. Het college kan binnen deze kredietruimte strategisch gronden verwerven, om ze later bijvoorbeeld in een grondexploitatie op te nemen. Dit verwervingskrediet is nodig om slagvaardig te kunnen handelen als de situatie daarom vraagt. Met het vaststellen van de 'Routekaart voor Ruimtelijke Opgaven' is deze verwervingsruimte bepaald op € 2,5 miljoen voor strategische aankopen. Een strategische verwerving wordt volgens regelgeving geactiveerd op de balans en verlaagt in beginsel de door de raad beschikbaar gestelde verwervingsruimte. Het college verantwoord de verwerving achteraf aan de raad. Daarbij wordt de raad voorgesteld om de verwervingsruimte weer naar het vastgestelde plafond van € 2,5 miljoen te brengen.

De verwervingsruimte voor strategische aankopen is niet bedoeld voor gebieden met bestaande financiële kaders, zoals reeds geopende grondexploitaties. Het is alleen voor situaties waarin snel een besluit moet worden genomen over de aankoop van een strategische locatie, vooruitlopend op een ontwikkeling. Voorbereidingskredieten (immateriële vaste activa - IVA) - De gemeente neemt regelmatig nieuwe ontwikkelingen en initiatieven in behandeling. Dit gebeurt vaak ruim voordat er sprake is van een grondexploitatie of voordat er contractueel kostenverhaal is vastgelegd. Toch is er in deze fase inzet van de gemeente nodig om een plan of initiatief van de grond te krijgen. Deze inzet moet wel financieel worden verantwoord. Het college heeft daarom het mandaat gekregen van de raad om voorbereidingskredieten beschikbaar te stellen voor de nadere uitwerking van plannen, totdat er een grondexploitatie kan worden vastgesteld, een investeringskrediet kan worden geopend of een (anterieure) overeenkomst voor kostenverhaal gesloten kan worden. Het college heeft deze ruimte gekregen tot een maximum van € 1,5 miljoen aan lopende voorbereidingskredieten, gemaximeerd op € 100.000 per project. Als een voorbereidingskrediet voor een project niet toereikend is, kan het college aan de raad voorstellen om een additioneel krediet beschikbaar te stellen.

Op het moment dat een project leidt tot een gevoteerd investeringskrediet, grondexploitatie of een anterieure overeenkomst, zullen de gemaakte voorbereidingskosten daar worden ingebracht. Daarmee ontstaat er weer ruimte binnen het plafond van € 1,5 miljoen, die het college bij behoefte weer kan gebruiken voor nieuwe voorbereidingskredieten. Deze systematiek lijkt daarmee in zijn aard op de werking van een revolving-fund. Het komt ook af en toe voor dat een voorbereidingskrediet niet leidt tot een grondexploitatie of anterieure overeenkomst. In dat geval moeten de kosten worden afgeboekt. Hiervoor is in de risicoreservering binnen de reserve Grondexploitaties een bedrag opgenomen.

14

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

2.3 Het budgetrecht van de raad De raad heeft met haar budgetrecht een belangrijk sturingsinstrument in gebiedsontwikkeling ter beschikking. Voor elke activiteit, van grondexploitatie tot facilitair- of investeringsproject, is goedkeuring van de raad nodig om middelen te besteden. Deze financiële goedkeuring geeft de raad altijd tegen de achtergrond van wat ervoor wordt gerealiseerd. De raad kan goedkeuring op casusniveau geven, vooraf in beleid vervatten of zelfs (onder voorwaarden) doorleggen naar het college. Een uitzondering ontstaat wanneer hogere regelgeving dwingt tot handelen, een raadsbesluit is dan niet opportuun. Langs de lijn van het budgetrecht zijn er verschillende belangrijke stuurmomenten voor de raad. Financiële instrumenten: • Het wel of niet instemmen met een eventueel verzoek van het college om een voorbereidingskrediet te verruimen buiten de kaders van het afgegeven mandaat (zie §2.2.8). • De keuze om, na een gedane strategische verwerving door het college, de verwervingsruimte voor het college weer naar het plafond van € 2,5 miljoen te brengen (zie §2.2.8). Dit is in de geest van het vastgestelde beleid, maar vraagt ieder keer om een expliciet besluit. Grondexploitaties: • Het op verzoek van het college wel of niet openen van een grondexploitatie (GrEx) als financieel kader en het beschikbaar stellen van krediet voor de uitvoering van de GrEx.

Indien een GrEx nadelig is, dan betekent dit besluit automatisch het dekken van het verlies (op contante waarde) ten laste van de Reserve Grondbedrijf. • Het op verzoek wel of niet bijstellen van het financiële kader en uitvoeringskredieten bij significante scopewijzigingen binnen de grondexploitatie. • Het jaarlijks vaststellen van verplichte actualisaties van de grondexploitaties. • Het sluiten van een grondexploitatie en daarbij: o Het bestemmen van het resultaat van de GrEx o Het eventueel overbrengen van middelen ten laste van de GrEx naar de voorziening Restplannen, voor nakomende kosten. Reserve Grondbedrijf en bestemmingsreserve Cortelande: • Het maken of muteren van reserveringen binnen de reserve • Het al dan niet bestemmen van de vrije ruimte binnen de reserve, op voorstel van het college • Het al dan niet toevoegen van algemene middelen aan de reserve Bestemmingsreserve Sociaal Bouwen en Kostenverhaal Ruimtelijke Investeringen: • Het besteden van middelen uit de bestemmingsreserve Sociaal Bouwen • Het besteden van middelen uit de bestemmingsreserve Kostenverhaal Ruimtelijke Investeringen

15

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

3. Financiële toelichting op de reserves en voorzieningen In dit hoofdstuk worden de mutaties binnen de reserves en voorzieningen en de financiële stand per ultimo 2025 toegelicht. Omdat de activiteiten binnen het grondbedrijf meerjarig invloed hebben op deze stand, wordt ook vooruitgeblikt naar de jaren 2026 t/m 2029. Een beknopte financiële toelichting van de activiteiten zelf is weergegeven in hoofdstuk 4 van dit document.

3.1 Reserve Grondbedrijf In deze paragraaf wordt verantwoording afgelegd over de mutaties binnen de reserve Grondbedrijf in het boekjaar 2025. Daarnaast leiden de geactualiseerde exploitatieberekeningen en projectramingen ook tot een nieuwe verwachte meerjarenbegroting van deze reserve. Het verloop van deze reserve wordt in beeld gebracht. In lijn met de toelichting in §2.1, wordt de resterende ‘vrije ruimte’, de benodigde risicoreserveringen en daarmee ook het weerstandsvermogen toegelicht.

16

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

Verantwoording 2025 In 2025 is er € 3,2 mln. aan de reserve Grondbedrijf onttrokken en € 2,3 mln. toegevoegd. Per saldo is dat een onttrekking van € 0,9 mln. Bij de jaarrekening 2025 wordt echter ook voorgesteld om via resultaatbestemming de ontvangen SPUK Realisatiestimulans middelen (€ 0,6 mln.) toe te voegen aan de reserve Grondbedrijf. De stand van de reserve Grondbedrijf (incl. resultaatbestemming) daalt daarmee per ultimo 2025 naar € 20,2 mln. Uit bovenstaande tabel kan worden opgemaakt welke mutaties tot dit saldo hebben geleid. De mutaties worden per type project inhoudelijk toegelicht in hoofdstuk 4. De grootste mutaties in deze reserve betreffen: • • • • •

(§4.3.8) Winstneming Grondexploitatie Esse Zoom Laag (+ € 1,9 mln.); (§4.3.3) Bijstelling voorziening Grondexploitatie Swanla (€ 0,5 mln.); (§4.3.8) Onttrekking ten gunste van bovenwijkse voorziening – GrEx EZL (– € 1,1 mln.); (§3.1) Dotatie SPUK Realisatiestimulans (+ € 0,6 mln.); (§3.5) Reeds begrote investeringen via het Investeringsfonds PRO in 2025 (– € 1,2 mln.).

Vooruitblik naar 2026 – 2029

Binnen de huidige kaders wordt er per saldo € 7.000 gedoteerd aan de reserve Grondbedrijf. Daarnaast worden er bij dit MPG aanvullende voorstellen gedaan: •

Dotatie van middelen uit de BIP, met bijbehorende besluiten over project- en risicoreserveringen (+ € 1,8 mln. - zie §2.2.1.a);

•

Onttrekking bestemmingsreserve Cortelande (– € 14,2 mln. - zie §2.2.1.b);

•

Onttrekking ten gunste van de kapitaallastenreserve Sportpark ‘t Lage, in lijn met eerdere besluitvorming. (Bij vaststelling van de grondexploitatie Sportpark ’t Lage heeft de raad besloten de volledige winst van deze grondexploitatie in te zetten voor het verlagen van de kapitaallasten van het nieuwe sportpark Het Ambacht. Met dit besluit wordt het definitieve resultaat ten gunste van de kapitaallastenreserve geboekt).

Voorgesteld besluit (6); Instemmen om de nog niet gedoteerde winst (€ 511.457) van de grondexploitatie ‘t Lage toe te voegen aan de kapitaallastenreserve sportpark Het Ambacht ten laste van de reserve Grondbedrijf, in lijn met eerdere besluitvorming (R19.000068)

Rekening houdend met bovengenoemde voorstellen en met de dotaties en onttrekkingen uit eerdere besluitvorming, wordt naar verwachting € 12,9 mln. onttrokken aan de reserve. De verwachte stand van de reserve Grondbedrijf per 31 december 2029 komt daarmee uit op € 7,3 mln. Vrije ruimte, reserveringen en weerstandsratio 17

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

De vrije ruimte van de reserve Grondbedrijf zal, op basis van de huidige stand en de te verwachten mutaties in de komende jaren, dalen naar € 2,1 miljoen. Dit is een daling van € 0,2 mln. ten opzichte van de vastgestelde standen uit het MPG 2025.

Oorzaken hiervan zijn: • • • •

Verhoging van de risicoreserveringen voor de portefeuille van het grondbedrijf op basis van de uitgangspunten van de Nota Risicomanagement; Storting van de historische winst van ’t Lage naar de kapitaallastenreserve sportpark Ambacht, in lijn met eerdere besluitvorming; Meevallende resultaten op de grondexploitatie Esse Zoom Laag; Tegenvallende resultaten op de overige grondexploitatiecomplexen, met name de SwanlaDriehoek.

De mutaties van de reservering Middengebied, reservering SPUK Realisatiestimulans en reservering ‘overig’ hebben geen effect op de vrije ruimte, omdat met deze mutatie ook daadwerkelijk middelen zijn toegevoegd of onttrokken aan de reserve. Er zijn in de reserve Grondbedrijf drie categorieën reservering opgenomen: Reservering Middengebied - Met het instellen van de bestemmingsreserve Cortelande (§2.2.1.b) is de reservering Middengebied die bij het MPG 2025 nog getroffen was voor € 14,2 mln. overgeheveld naar deze reserve. De reservering Middengebied komt in het MPG 2026 dus te vervallen. Reservering SPUK Realisatiestimulans - De gemeente ontvangt vanaf 2025 (tot uiterlijk 2029) een jaarlijkse bijdrage vanuit de Realisatiestimulans van het Rijk, ter hoogte van € 7.000 (exclusief btw) per betaalbare woning waarvan de bouw is gestart. Deze specifieke uitkering (SPUK) is door het Rijk geïntroduceerd om gemeenten financieel te ondersteunen bij de realisatie van de woningbouwopgave. Het Rijk erkent daarmee dat gemeenten bij betaalbare woningbouw structureel worden geconfronteerd met publieke onrendabele toppen die niet volledig verhaald of gedekt kunnen worden uit projectopbrengsten. Het doel van de regeling is helder: de middelen dienen de woningbouwopgave te bevorderen.

In de Handreiking Realisatiestimulans (oktober 2025) beveelt het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening gemeenten expliciet aan om de middelen toe te voegen aan een bestemmingsreserve, zodat deze opgespaard en gericht ingezet kunnen worden voor de haalbaarheid van woningbouwprojecten. Het college stelt de raad bij de Jaarstukken 2025 voor om de in 2025 ontvangen middelen uit de Realisatiestimulans bij de resultaatbestemming te storten in de Reserve Grondbedrijf. De aard van de Realisatiestimulans, het ondersteunen van de publieke opgave bij gebiedsontwikkeling en het dekken van tekorten bij betaalbare woningbouw, sluit direct aan bij het doel van deze reserve. Storting in de reserve waarborgt dat de middelen herkenbaar beschikbaar blijven voor het doel waarvoor zij zijn verstrekt. Voorgesteld wordt om deze werkwijze als standaard te hanteren voor de jaarlijkse SPUKbijdragen tot en met 2029:

18

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

• • •

de baten worden in het jaar van verantwoording op de SiSa opgenomen; de baten worden vervolgens gestort in de Reserve Grondbedrijf en opgenomen als ‘reservering SPUK Realisatiestimulans’; op basis van de definitieve beschikking en uitkering van de middelen doet het college bij de programmabegroting van het opvolgende jaar een voorstel voor de gerichte inzet van deze middelen ten behoeve van de woningbouwopgave in lijn met het doel van de regeling.

Voorgesteld besluit (8); Instemmen met de voorgestelde werkwijze rondom verwerking van de SPUK Realisatiestimulans, waarbij de verantwoorde baten worden gedoteerd aan de reserve Grondbedrijf als reservering SPUK Realisatiestimulans, en dat op basis van de definitieve beschikking en uitkering van de middelen het college bij de programmabegroting van het opvolgende jaar een voorstel doet, voor de gerichte inzet van deze middelen ten behoeve van de woningbouwopgave, in lijn met het doel van de regeling.

Overige reserveringen - De overige reserveringen bestaan uit twee onderdelen die met de opheffing van de BIP zijn overgekomen. Het betreft enerzijds de reservering voor de cofinanciering van subsidies ten behoeve van het Transformatiegebied Restveen. Hiervoor heeft de raad € 1,5 mln. beschikbaar gesteld. Bij de najaarsnota 2025 is daarvan € 0,2 mln. omgezet naar definitieve cofinanciering op basis van een beschikking van de provincie. Anderzijds betreft het een reservering duurzaamheidsbijdrage Knibbelweg-Oost van € 0,5 mln. In totaal dus € 1,8 mln. aan overige reserveringen.

De weerstandsratio geeft de verhouding weer tussen de beschikbare weerstandscapaciteit en de benodigde weerbaarheidsreserveringen. De weerstandsratio geeft inzicht in de mate waarin de beschikbare weerstandscapaciteit toereikend is om de geïnventariseerde financiële risico’s (benodigde weerstandscapaciteit) op te vangen. • •

De weerstandscapaciteit is de hoogte van de reserve grondbedrijf aan het eind van de lopende begrotingsperiode, de verwachte stand op 31 december 2029 (€ 7,3 mln.). De weerbaarheidsreserveringen zijn alle risico reserveringen (§5.1 t/m §5.5) en specifieke reservereringen bij elkaar opgeteld berekend op € 5,2 mln.

Op basis van bovenstaande cijfers komt het weerstandsvermogen op dit moment op 1,4 uit. De gemeente Zuidplas hanteert, zoals vastgesteld in de Nota Risicomanagement 2023, onderstaande tabel voor de beoordeling van de ratio weerstandsvermogen. De huidige weerstandsratio van het grondbedrijf is daarmee gestegen en ‘Ruim Voldoende’. Oorzaak hiervan is o.a. de overheveling van de risicoreservering Cortelande naar de bestemmingsreserve Cortelande. Doordat deze reservering niet langer meetelt in de benodigde weerstandsreservering, verbetert de verhouding tussen beschikbare capaciteit en benodigde dekking. Tegelijkertijd zien wij dat het absolute bedrag van de vrije ruimte binnen de reserve Grondbedrijf al enkele jaren op rij afneemt: ondanks de verbeterde ratio neemt de feitelijke financiële armslag om nieuwe ambities en risico’s op te vangen af. In lijn met de bredere financiële uitdagingen waarvoor de gemeente staat, betekent dit dat ook binnen het grondbedrijf scherpere keuzes nodig zijn over de inzet van schaarse middelen. Om disbalans tussen ambities en realisatiekracht te voorkomen, is prioritering noodzakelijk; deze prioritering moet zich verhouden tot het nieuwe coalitieprogramma. De organisatie bereidt het gesprek en de systematiek hiervoor op dit moment voor.

19

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

3.2 Bestemmingsreserve Cortelande

Vooruitblik naar 2026 - 2029 Bij het creëren van de bestemmingsreserve Cortelande wordt, zoals eerder voorgesteld, de risicoreservering Middengebied volledig overgeheveld. Vervolgens wordt de voorziening die voortvloeit uit de vaststelling van de Grondexploitatie Cortelande fase 1a ten laste gebracht van deze nieuwe bestemmingsreserve. Een actualisatie van deze grondexploitatie is opgenomen in dit MPG (zie §4.3.7). Deze actualisatie laat een voordelige bijstelling van de voorziening zien van € 0,1 mln. Tot slot wordt bij de Zomernota 2026 een eenmalige storting van € 0,8 mln. in de bestemmingsreserve Cortelande verwacht. Deze storting vloeit voort uit het rentevoorstel van treasury. Aanleiding zijn de afspraken over de toedeling van de rentebaten (c.q. rentebesparing) op de twee grote vooruit ontvangen subsidies die betrekking hebben op Cortelande. Vrije ruimte, reserveringen en weerstandsratio

Na bijstelling van de voorziening op basis de actualisatie van de grondexploitatie ten behoeven van dit MPG en de verwachte dotatie vanuit treasury bij de Zomernota 2026 wordt er een vrije ruimte verwacht van € 3,8 mln. Ten opzichte van de gecalculeerde risicovoorziening bij vaststelling van de grondexploitatie (€ 8,4 mln.) levert dat een weerstandsvermogen op van 1,45. Deze vrije ruimte zal in de toekomst ingezet kunnen worden bij vaststelling van nieuwe grondexploitaties binnen Cortelande. Daarnaast laat het complete financieel kader zien dat een kleine aanpassingen in de parameters een groot financieel effect heeft.

20

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

3.3 Bestemmingsreserve Kostenverhaal Ruimtelijke Investeringen

* De uitgave in 2025 zijn gedaan t.l.v. de bestemmingsreserve Investeringsfonds PRO – Bovenwijkse voorzieningen. Voor een goed overzicht van lopende projecten zijn deze uitgave wel in bovenstaande overzicht toegevoegd. Zie voor toelichting de specifieke projecten in §4.5

Vooruitblik naar 2026 - 2029 Met het creëren van deze nieuwe bestemmingsreserve kostenverhaal Ruimtelijke Investeringen wordt voorgesteld om in 2026 de reeds gelabelde middelen in de bestemmingsreserve Investeringsfonds PRO – Bovenwijkse voorzieningen over te hevelen. De besluitvorming over besteding van deze middelen en de nog te verwachten dotaties aan deze reserve in het MPG 2025 worden ook overgenomen. Bij de besluitvorming over de Grondexploitatie Cortelande fase 1a (R25.000080) is tevens een investeringsvoorstel opgenomen voor een bijdrage (€ 1,95 mln.) aan de kruising van de VRI aan de N219 (beslispunt 5h) ten laste van deze reserve. Tot slot is er bij eerdere besluitvorming nog een reservering van € 1,0 mln. opgenomen voor investeringen die volgen uit het Gebiedspaspoort Nieuwerkerk aan den IJssel wat naar verwachting in 2026 door de raad vastgesteld zal worden. Bij besluitvorming over het gebiedspaspoort zal deze reservering worden omgezet naar concrete investeringsbesluiten.

21

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

3.4 Bestemmingsreserve Sociaal Bouwen

Vooruitblik naar 2026 - 2029 Met het creëren van deze nieuwe bestemmingsreserve Sociaal Bouwen wordt voorgesteld om in 2026 de reeds gelabelde middelen in de bestemmingsreserve Investeringsfonds PRO – Sociaal Bouwen over te hevelen. De besluitvorming over besteding van deze middelen en de nog te verwachten dotaties aan deze reserve in het MPG 2025 worden ook overgenomen. Er zijn (nog) geen onttrekkingen voorgesteld voor de komende jaren. In totaal zit er voor € 0,7 mln. aan middelen in de bestemmingsreserve Sociaal Bouwen welke kan worden ingezet volgens de spelregels opgenomen in de Nota Kostenverhaal 2024.

22

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

3.5 Bestemmingsreserve Investeringsfonds PRO (BIP)

Verantwoording 2025 Binnen de vastgestelde kaders bij het MPG 2025 zijn verschillende projecten in 2025 tot uitvoering gebracht. In totaal is er voor € 1,0 mln. onttrokken van de bestemmingsreserve Investeringsfonds PRO en voor € 2,7 mln. aan middelen gedoteerd. Onderstaande bestedingen zijn vanuit het investeringsfonds deel gedaan, verdere informatie over deze projecten is de te vinden is respectievelijk paragrafen 4.4 en 4.5.

23

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

De onttrekkingen van het onderdeel Bovenwijkse voorzieningen zijn terug te lezen in §3.3 en zijn opgenomen in de tabel van de bestemmingsreserve Kostenverhaal Ruimtelijke Investeringen in jaarschijf 2025, voor een totaal van € 252.000. De onttrekking van het onderdeel Sociaal Bouwen is het uitvoeren van het besluit om € 112.00 in te zetten voor dekking van het financieel tekort van de grondexploitatie Rehobothschool zoals voorgesteld bij het MPG 2025. Vooruitblik naar 2026 - 2029 Zoals reeds uitgelegd wordt voorgesteld de resterende middelen van de verschillende onderdelen van deze reserve over te heven naar de nieuwe reserves. De resterende begrotingen en reserveringen op basis van eerdere besluitvorming worden ook overgezet. Investeringsfonds PRO Bovenwijkse voorzieningen Sociaal Bouwen

-> Reserve Grondbedrijf -> Best. reserve Kostenverhaal Ruimtelijke Investeringen -> Best. reserve Sociaal Bouwen

Dit resulteert in een stand van €0,- per 31 december 2026 op alle drie de onderdelen van deze reserve waarna de reserve bij de jaarrekening 2026 kan worden afgesloten.

24

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

3.6 Voorzieningen 3.6.1 Verliesvoorzieningen nadelige plannen Verantwoording 2025 De verliesvoorzieningen voor nadelige planning bevat per ultimo 2025 totaal € 4,4 mln. aan middelen. Dit is ter afdekking van de netto contante waarde van de 5 actieve grondexploitaties en 1 facilitair project verbonden aan de grondexploitaties (zie §4.3). Dit is ruim € 0,6 mln. meer dan dat noodzakelijk was op basis van de cijfers in het MPG 2025 met peildatum ultimo 2024. Belangrijkste oorzaak is het bijstellen van de verliesvoorziening voor de Grondexploitatie Swanla-Verlaat. Het aanvullen van de verliesvoorzieningen gebeurt middels een onttrekking uit de reserve Grondbedrijf. In §4.3 worden de grondexploitaties en bijbehorende cijfers na actualisatie verder toegelicht.

Vooruitblik naar 2026 – 2029 Omdat de getroffen verliesvoorzieningen op basis van netto contante waarde zijn getroffen, zijn alle toekomstige baten en lasten hierin verdisconteerd. Wel moet de voorziening tot en met afsluiten van de grondexploitatie jaarlijks worden vermeerderd met rente.

25

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

3.6.2 Voorziening Restplannen

Verantwoording 2025 Bij het MPG 2025 is voor de vier afgesloten grondexploitaties per 31 december 2024 in totaal een verliesvoorziening van € 200.000 getroffen. De totale kosten voor deze plannen betrof in 2025 € 223.000. Deze kosten zijn ten laste van de voorziening gebracht en het verschil is verrekend met de reserve Grondexploitaties in 2025. Dit leidde tot een onttrekking van € 23.000. Daarnaast is voor de grondexploitaties die per 31 december 2025 afgesloten worden een nieuwe voorziening getroffen voor nog te verwachten lasten in 2026. Deze voorziening is op basis van opgestelde ramingen berekend op € 415.000. Het treffen van de voorziening is meegenomen in de eindwaarde berekeningen van de grondexploitaties zodat een eerlijk verschil is gemaakt ten opzichte van de actualisaties van het MPG 2025.

Vooruitblik naar 2026 – 2029 Met het afsluiten van de grondexploitaties Esse Zoom Laag en grondbank zonder transitie Zevenhuizen-Zuid zorgen we ervoor dat grondexploitaties in onze portefeuille niet langer dan noodzakelijk doorlopen. Bij de jaarrekening 2026 moet bekeken worden of deze voorziening volledig gebruikt moet worden. In het MPG 2027 zal hierover worden gerapporteerd.

26

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

3.7 Financiële instrumenten 3.7.1 Strategische verwervingen (MVA’s) Onder het krediet voor strategische verwervingen zijn momenteel geen nieuwe aankopen verantwoord. De laatste aankopen middels dit financiële instrument dateren uit 2023 (Dorpstraat, Julianaweg 10 en Spoorzone Nieuwerkerk) en zijn allen reeds ondergebracht in een vastgestelde grondexploitatie of maken deel uit van een project in voorbereiding. Conform beleid is daarmee het plafond van € 2,5 mln. voor strategische verwervingen in zijn geheel beschikbaar. 3.7.2 Voorbereidingskredieten (IVA’s) Zoals beschreven in 2.2.8 heeft het college mandaat gekregen van de raad om binnen gestelde kaders voorbereidingskredieten beschikbaar te stellen. Doel is om initiatieven voor te bereiden voor uitvoering. De raad besluit dan wel of niet om de uitvoering daadwerkelijk ter hand te nemen (bijvoorbeeld door het openen van een grondexploitatie). Binnen het mandaat van het college mag het totaal van de lopende voorbereidingskredieten de drempel van € 1,5 mln. niet overschrijden en is elk krediet gemaximeerd tot € 100.000. Als meer middelen noodzakelijk zijn, is een aanvullend raadsbesluit noodzakelijk.

Het totaal aan lopende voorbereidingskredieten bedraagt € 1.396.000 voor zeven projecten. Daarmee is ongeveer 80% van het beschikbare plafond onder dit instrument gebruikt. In §4.2 en §4.4 worden deze projecten verder specifiek toegelicht. In dit overzicht zitten de voorstellen voor het verhogen van de voorbereidingskredieten zoals opgenomen in §4.2 meegenomen. Voor het project Altanova locatie komt de dekking onder het revolving-fund te vervallen, zie hiervoor §4.4. Ook voor het project Boerderij Voorzorg is dekking onder het revolving-fund niet meer noodzakelijk. Bij deze ontwikkeling is reeds een overeenkomst gesloten. Zoals beschreven in §4.2 wordt tevens voorgesteld het voorbereidingskrediet van de N219 – VRI definitief te sluiten na het inbrengen van deze middelen in het vastgestelde krediet voor de aanleg van deze investering. 27

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

4. Financiële toelichten op projecten en activiteiten In dit hoofdstuk worden de individuele activiteiten en projecten binnen het grondbedrijf, per categorie, in financiële zin nader toegelicht. Vanwege het openbare karakter van dit MPG is deze financiële toelichting in enige mate op hoofdlijnen. Bij behoefte is voor de raad een uitgebreide toelichting per grondexploitaties (vertrouwelijk) ter inzage beschikbaar. Inhoudelijke toelichting op de voortgang van de projecten is beschikbaar via een webapplicatie en vragen hierover zijn te stellen tijdens de PROmarkt (9 juni) die ook dit jaar vooruitlopend op de behandeling van de stukken wordt georganiseerd.

4.1 Strategische verwervingen (MVA’s) In deze paragraaf worden de strategische gronden toegelicht die momenteel binnen het grondbedrijf op de balans staan. Het betreft gronden die vooruitlopend op ruimtelijke ontwikkelingen zijn aangekocht en die bedoeld zijn om op enig moment in een grondexploitatie te worden ingebracht. In de administratie zijn deze objecten gecategoriseerd als materiele vaste activa (MVA). Deze gronden worden gewaardeerd tegen de huidige bestemming, omdat nog niet aan alle voorwaarden is voldaan om te waarderen tegen de verwachte bestemmingswaarde. De waarde op de balans van deze MVA’s is gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en mag nooit hoger zijn dan de actuele marktwaarde. Indien de balanswaarde de marktwaarde toch overstijgt, moeten de gronden tot het niveau van de marktwaarde worden afgewaardeerd. Dat is per ultimo 2025 voor de strategische gronden van de Knibbelweg-Oost noodzakelijk geweest. In 2025 zijn, conform het advies van de accountant, de getroffen voorzieningen verrekend met de boekwaarde, waardoor er geen separate voorzieningen meer zijn opgenomen. De volgende gronden worden in dit MPG 2026 aangemerkt als strategische gronden.

De strategische gronden van de Knibbelweg-Oost (KNO) zijn grotendeels in 2024 verkocht. De resterende gronden zijn in 2025 getaxeerd en op basis van deze externe taxatie zijn de gronden in 2025 afgewaardeerd met € 14.000. Deze lasten zijn ten laste van de reserve Grondexploitaties geboekt. Verkoop van de resterende gronden is in fase 2 van de Knibbelweg-Oost gepland.

28

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2026

De strategische gronden in Nieuwerkerk-Noord zijn in 2025 ongewijzigd gebleven. Deze gronden zijn in het verleden afgewaardeerd naar een huidige boekwaarde van € 2,85 mln. De gronden zijn per 1 januari 2026 hoger getaxeerd. Momenteel voert de gemeente een onderzoek uit naar de ontwikkelmogelijkheden van deze gronden (zie Nieuwerkerk-Noord §4.2). Het perceel en de opstallen aan de ’s Gravenweg 16 zijn in het verleden aangekocht onder de SPUKregeling ‘Uitkoop woningen onder hoogspanningen’, met de verplichting om de bestemming wonen te wijzigen. Bij het raadsbesluit (Najaarsnota 2021) om de middelen beschikbaar te stellen voor de aankoop, werd al rekening gehouden met een nadelige boekwaarde van € 75.000, na verrekening van de SPUK. De huidige boekwaarde is per 31 december 2025 bijna € 80.000 en zal vermoedelijk de komende jaren vanwege de onderhoudsverplichtingen verder oplopen. In 2025 is echter nog een klein deel van de kosten in rekening gebracht bij de SPUK, waardoor de boekwaarde is gedaald. Bij verkoop zal deze boekwaarde, samen met de plankosten (zie ’s Gravenweg 16, §4.2), worden verrekend met de verkoopprijs. Het perceel aan de Julianaweg 10 is, conform het raadsbesluit bij het PRO 2023, door de gemeente aangekocht.

Vervolgens heeft de raad in het najaar van 2024 ook een voorbereidingskrediet voor een te openen grondexploitatie beschikbaar gesteld (zie Julianaweg 10 GrEx – IVA, §4.2). Dit zal naar verwachting leiden tot een vaststelling van grondexploitatie, waar deze strategische gronden worden ingebracht. In 2025 zijn er nog diverse kosten gemaakt ten behoeve van de aangekochte grond. De grondexploitatie Nijverheidscentrum is per 31 december 2024 afgesloten (zie §4.3.9). Binnen deze grondexploitaties zijn nog twee kavels waarvan het eigendom in handen van de gemeente is. In afwachting van de verkoop/ontwikkeling zijn deze twee kavels op de balans verantwoord als MVA. De planvorming loopt; naar verwachting wordt hier in 2026 een vervolg aan gegeven. De strategische gronden van de Spoorzone zijn in 2023 door de gemeente aangekocht en worden tijdelijk gebruikt voor de Regionale Opvanglocatie (ROL). In 2025 hebben verschillende verwervingen plaatsgevonden voor het Middengebied; de raad is daarover steeds via kwartaalrapportages en informatienota's geïnformeerd. De verantwoording van deze verwervingen heeft daarmee al plaatsgevonden. Daarnaast is in januari 2026 de Grondexploitatie Cortelande Fase 1A vastgesteld. Een deel van de strategische gronden zal dus in 2026 worden ingebracht in de actieve grondexploitatie.