Bijlage 1 Nota Vastgoed 2026 A25.004426

Registratie en borging Alle afgesloten verhuur- en aanhuurcontracten worden centraal geregistreerd binnen de gemeentelijke systemen, zodat toezicht, contractbeheer en juridische borging op een gestructureerde wijze kunnen plaatsvinden. Met deze werkwijze borgt de gemeente dat verhuur en aanhuur van vastgoed doelmatig, rechtmatig en professioneel worden uitgevoerd, passend bij de publieke verantwoordelijkheid en in lijn met gemeentelijke beleidsdoelen.

5.5.2 Huur- en bruikleenovereenkomsten Huur- en bruikleenovereenkomsten vormen een belangrijk instrument voor het gebruik van gemeentelijk vastgoed. De gemeente hanteert hierbij een uniforme, transparante en zakelijke werkwijze, zodat voor iedere gebruiker duidelijk is onder welke voorwaarden een ruimte of gebouw in gebruik wordt gegeven. De keuze tussen huur of bruikleen wordt altijd bewust en gemotiveerd gemaakt.

25

Nota Vastgoed 2026

Uitgangspunt: altijd een schriftelijke overeenkomst Voor ieder gebruik van gemeentelijk vastgoed, ongeacht of dit huur of bruikleen betreft, wordt altijd een schriftelijke overeenkomst gesloten. Hiermee worden risico’s, verantwoordelijkheden en rechten vastgelegd en wordt ongewenste huurbescherming voorkomen.

Huur Een huurovereenkomst wordt toegepast wanneer sprake is van structureel of bedrijfsmatig gebruik van gemeentelijk vastgoed, waarbij: • • •

De gebruiker exclusief gebruiksrecht verkrijgt over een afgebakende ruimte; Er economische activiteiten plaatsvinden (commercieel of maatschappelijk); Er een duurzame rechtsverhouding gewenst is, inclusief heldere afspraken over kosten, verantwoordelijkheden en risico’s.

Een huurovereenkomst worden in beginsel vastgelegd via een ROZ-modelovereenkomst. Deze overeenkomst bevat bepalingen over onder andere: • • • • • •

Looptijd en opzegtermijnen; Onderhoudsverplichtingen van huurder en verhuurder; Betaling en indexering van de huurprijs; Aansprakelijkheden en verzekeringen; Medegebruik en onderverhuur; Gebruiksvoorwaarden passend bij de aard van het object en de functie.

Bij huur wordt altijd het bijbehorende kostprijsdekkende of marktconforme huurtarief gehanteerd, afhankelijk van de functie van de huurder en de wettelijke kaders (zie 5.5.3).

Bruikleen Bruikleen wordt uitsluitend toegepast wanneer sprake is van: •

Situaties waarin het maatschappelijk belang of leegstandsbeheer vraagt om een laagdrempelige, flexibele vorm van tijdelijk gebruik.

Bruikleen is per definitie een overeenkomst zonder huurprijs (geen tegenprestatie), en wordt daarom nooit toegepast wanneer er commerciële activiteiten plaatsvinden of wanneer het gebruik leidt tot economische bevoordeling.

Keuze tussen huur of bruikleen De gemeente hanteert de volgende uitgangspunten bij de keuze tussen huur of bruikleen: • • • •

Huur, tenzij: huur is de standaardvorm voor gebruik van gemeentelijk vastgoed. Bruikleen is alleen toegestaan indien geen sprake is van economische activiteiten, commerciële waarde of structureel gebruik. Bruikleen kan worden toegepast in het kader van leegstandsbeheer (zie 5.3), op voorwaarde dat het gebouw later vrij beschikbaar moet zijn. Indien gebruik langer duurt dan voorzien, wordt de bruikleenovereenkomst opgezegd waarna een huurovereenkomst wordt aangegaan.

Toezicht en naleving De organisatie is verantwoordelijk voor een zorgvuldige uitvoering en naleving van alle huur- en bruikleenovereenkomsten. Dit omvat het periodiek actualiseren van contracten, het toetsen of het gebruik van ruimten overeenkomt met de gemaakte afspraken en het bewaken van de juridische en 26

Nota Vastgoed 2026

financiële randvoorwaarden. Ook wordt toegezien op het correct toepassen van indexatie en eventuele herziening van huurprijzen. Daarnaast grijpt de organisatie in wanneer sprake is van ongeoorloofd gebruik, onderverhuur of afwijking van contractuele afspraken. Door deze professionele en consistente aanpak blijft het gebruik van gemeentelijk vastgoed rechtmatig, transparant en in lijn met de beleidskaders van de gemeente.

5.5.3 Huurprijsindexatie Deze paragraaf beschrijft op welke wijze de gemeente huurprijzen jaarlijks actualiseert. In deze paragraaf wordt uitsluitend ingegaan op indexatie en herijking.

Jaarlijkse indexatie De gemeente past een uniforme jaarlijkse indexatie toe voor alle huurovereenkomsten, tenzij contractueel anders is overeengekomen. De volgende uitgangspunten gelden: De indexatie vindt jaarlijks per 1 januari plaats. Hiervoor wordt gebruikgemaakt van de meest recente publicatie van het CPI zoals gepubliceerd in de CBS-reeks Consumentenprijsindex; inflatie (dataset 83131NED) zoals vastgesteld door het CBS. Indien het CBS de systematiek wijzigt of een afgeleid CPI-cijfer aanwijst als landelijke standaard, sluit de gemeente daarop aan. De indexatie wordt automatisch toegepast op zowel kostprijsdekkende als marktconforme huurtarieven, tenzij afwijkende afspraken contractueel zijn vastgelegd.

Herijking van huurprijzen Naast de jaarlijkse indexatie kunnen huurprijzen worden herijkt wanneer sprake is van wezenlijke wijzigingen in de exploitatie of het gebruik. Dit gebeurt bijvoorbeeld bij aanpassing van oppervlakten, wijzigingen in gebruiksfuncties, ingrijpende renovaties of bij het sluiten van een nieuwe overeenkomst.

5.6 Strategisch & Commercieel Vastgoed Strategisch vastgoed betreft objecten die de gemeente aanhoudt met het oog op toekomstige gebiedsontwikkeling of transformatie. Dit vastgoed valt onder de verantwoordelijkheid van het team grondzaken van de gemeente. De vastgoedorganisatie voert in opdracht van het team grondzaken het tijdelijke beheer uit, bijvoorbeeld door objecten te verhuren om leegstand en kapitaalvernietiging te voorkomen. Kosten en opbrengsten die samenhangen met dit beheer worden toegerekend aan het grondbedrijf en niet aan de begroting van de vastgoedorganisatie. Het doel van dit beheer is tijdelijk en functioneel behoud, in afwachting van een toekomstige ruimtelijke of economische herbestemming. Commercieel vastgoed betreft objecten die geen directe maatschappelijke taak vervullen, maar in bezit van de gemeente zijn gebleven. Voorbeelden hiervan zijn winkelpanden, horecaruimten of bedrijfsobjecten. Het uitgangspunt is dat deze objecten marktconform worden verhuurd en minimaal kostendekkend worden geëxploiteerd. Bij strategisch vastgoed is marktconformiteit het doel; behoud van waarde en beperking van risico’s staan centraal. Indien het vastgoed geen beleidsmatige of strategische meerwaarde heeft wordt heroverwogen of het kan worden afgestoten.

5.7 Concernhuisvesting De gemeente Zuidplas wil integraal en professioneel omgaan met haar gebouwen en terreinen. Daarom is het van belang te definiëren hoe de vastgoedorganisatie zich verhoudt tot andere gemeentelijke onderdelen die vastgoed gebruiken of beheren. Belanghebbenden daarbij zijn de organisatieonderdelen Facilitaire Zaken (FaZa) die onder andere het gemeentehuis en de gemeentewerf exploiteert, en de Buitendienst/Beheer Openbare Ruimte (BOR) die gebruik maakt van objecten in het afvalbrengstation (ABS).

27

Nota Vastgoed 2026

5.8 Onderwijs & Kinderopvang 5.8.1 Unieke positie van onderwijs binnen de gemeente Onderwijshuisvesting neemt een bijzondere positie in binnen het gemeentelijk vastgoed. De wettelijke zorgplicht van gemeenten voor adequate huisvesting van het primair en voortgezet onderwijs maakt dat de gemeente in deze sector een andere rol vervult dan bij overige maatschappelijke functies. Het onderwijs heeft daarnaast een grote maatschappelijke impact: de kwaliteit en beschikbaarheid van schoolgebouwen raakt direct leerlingen, ouders, schoolbesturen en de gemeenschap als geheel. De initiële investering voor nieuwbouw of uitbreiding behoort tot de gemeentelijke zorgplicht. Zodra een gebouw in gebruik wordt genomen door een schoolbestuur, ligt de verantwoordelijkheid voor het beheer, onderhoud en de exploitatie bij het schoolbestuur. Hiervoor ontvangen schoolbesturen middelen van het rijk, gebaseerd op het aantal leerlingen. Een uitzondering vormt het betalen van de onroerendezaakbelasting (OZB) en de eventuele verzekeringspremies voor het gebouw. Deze kosten vallen onder de gemeentelijke zorgplicht. In de onderwijswetgeving is vastgelegd dat scholen in beginsel eigenaar zijn van hun gebouwen, tenzij het schoolbestuur en de gemeente hierover andere afspraken maken.

In situaties waarin een gebouw meerdere functies en gebruikers heeft, bijvoorbeeld een combinatie van woningen en onderwijs, wordt een Vereniging van Eigenaren (VvE) opgericht. In deze gevallen komt het voor dat de gemeente eigenaar blijft van de onderwijsfunctie en ook het beheer daarvan uitvoert. Een andere situatie betreft een losstaand schoolgebouw dat wordt gesplitst in een onderwijsdeel en overige ruimten, zoals sportvoorzieningen of kinderopvang. Ook hier wordt een VvE opgericht om de eigendom en het beheer tussen de betrokken partijen te regelen. De verschillende onderwerpen vragen om specifieke spelregels en goede afspraken die afwijken van de reguliere kaders die gelden voor het gemeentelijk vastgoed.

5.8.2 Oplevering en juridische overdracht bij nieuwbouw Bij de realisatie van nieuwe onderwijslocaties is het van belang dat de juridische overdracht en eventuele VvE-constructies al tijdens de bouwfase worden voorbereid. Dit voorkomt knelpunten bij oplevering en draagt bij aan een soepele overgang van bouw naar beheer en gebruik. Hiermee wordt tevens geborgd dat de afspraken over eigendom, verantwoordelijkheden en gebruiksrechten helder en uitvoerbaar zijn vanaf de eerste dag dat het gebouw in gebruik wordt genomen.

5.8.3 Afbakening eigendom en verantwoordelijkheden De afspraken over beheer en onderhoud gelden uitsluitend voor gebouwen waarvan de gemeente eigenaar is en die dus niet in eigendom zijn overgedragen aan schoolbesturen. Voor de financiële taakverdeling geldt het volgende uitgangspunt: de kapitaallasten (rente en afschrijving van het gebouw) blijven altijd volledig voor rekening van de gemeente. De exploitatie- en onderhoudslasten zijn voor rekening van het schoolbestuur. Dit vloeit rechtstreeks voort uit de gemeentelijke zorgplicht voor onderwijshuisvesting. Voor exploitatie- en onderhoudskosten kunnen met schoolbesturen afspraken worden gemaakt over het doorbelasten van de kosten. Deze afspraken worden vastgelegd in een gebruiksovereenkomst, veelal gebaseerd op het ROZ-model voor huurovereenkomsten.

5.8.4 Terugname van schoolgebouwen Wanneer een schoolfunctie ophoudt te bestaan, komt het gebouw om niet terug in de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Dit is geregeld in de onderwijswetgeving en staat bekend als het economisch claimrecht, of economisch eigendom. De gemeente heeft immers de bouw gefinancierd. Indien het 28

Nota Vastgoed 2026

object vooraf is aangemerkt als strategisch vastgoed, wordt het namens het grondbedrijf tijdelijk beheerd door de vastgoedorganisatie, in afwachting van herontwikkeling of andere strategische inzet. Indien er nog geen strategische bestemming is bepaald, valt het gebouw in de reguliere portefeuille van het gemeentelijk vastgoed. Dit waarborgt dat leegkomende schoolgebouwen zorgvuldig worden beheerd en passend een nieuwe rol krijgen.

5.8.5 Compensatie en onderhoudskwaliteit Schoolgebouwen die door de gemeente zijn gerealiseerd, worden bij oplevering juridisch overgedragen aan het schoolbestuur. Bij beëindiging van de schoolfunctie keert het juridisch eigendom echter terug naar de gemeente, conform het economisch claimrecht van de gemeente. Het schoolgebouw maakt dan opnieuw deel uit van de gemeentelijke vastgoedportefeuille, tenzij vooraf is bepaald dat het gebouw een strategische bestemming heeft (bijvoorbeeld ten behoeve van herontwikkeling). Bij de terugname van een schoolgebouw geldt als norm dat het pand minimaal voldoet aan onderhoudsniveau 3 conform NEN 2767 (sober en doelmatig). Indien wordt vastgesteld dat dit niveau niet is gehaald, wordt het verschil aangemerkt als achterstallig onderhoud. De gemeente verhaalt deze tekortkomingen in beginsel op het schoolbestuur via compensatie of verrekening. Zo wordt geborgd dat de gemeentelijke vastgoedportefeuille niet wordt belast met verborgen gebreken of extra kosten die het gevolg zijn van onvoldoende onderhoud.

5.8.6 Tijdelijke huisvesting De vastgoedorganisatie speelt een centrale rol bij het realiseren en beheren van tijdelijke voorzieningen voor onderwijs. Hierbij wordt een duidelijke definitie van “tijdelijk” gehanteerd. Indien de duur van het gebruik langer is dan tien jaar, wordt het gebouw overgedragen aan het schoolbestuur. Bij kortere termijnen blijft het object in eigendom van de gemeente, waarbij het schoolbestuur een vergoeding betaalt conform de uitgangspunten bij hoofdstuk 5.7.3.

5.8.7 Kinderopvang en nevenfuncties Toekomstbestendig onderwijs levert een bijdrage aan de ontwikkeling van alle kinderen in de gemeente zodat zij zich gezond, kansrijk en veilig kunnen ontwikkelen. Om een sterke basis te creëren stimuleert de gemeente samenwerking met andere maatschappelijke partners, zoals de kinderopvang. Leerlingen ervaren doorlopende ontwikkellijnen. Dit houdt voor het primair onderwijs in dat er wordt ingezet op de vorming van Integrale Kindcentra (IKC’s). Dit sluit aan op landelijke ontwikkelingen. De huidige wettelijke kaders leveren knelpunten op in de realisatie van kindcentra. Kinderopvangorganisaties worden wettelijk gezien als financieel zelfstandige organisaties die de gemeente niet mag bevoordelen ten opzichte van andere financieel zelfstandige commerciële organisaties. De gemeente heeft zich als economisch eigenaar in relatie tot medegebruik en verhuur te verhouden tot de Wet Markt en Overheid. Kinderopvang valt niet onder de kaders van medegebruik. Bij het realiseren van nieuwe gezamenlijke huisvesting zijn meerdere scenario’s te onderscheiden. De meest voorkomende scenario’s zijn dat de gemeente investeert of de kinderopvangorganisaties zelf. Als de gemeente investeert kan het juridisch eigendom bij de school komen te liggen of er wordt een kadastrale splitsing doorgevoerd.

De ruimten voor kinderopvang blijven in eigendom bij de gemeente die deze verhuurt aan de kinderopvangorganisatie. Waar de gemeente kinderopvang toch faciliteert, worden hier marktconforme huurtarieven voor gehanteerd. Indien uit een taxatie blijkt dat de kostprijsdekkende huur hoger ligt dan de marktconforme huur, wordt de kostprijsdekkende huur toegepast. Hiermee wordt voorkomen dat de

29

Nota Vastgoed 2026

gemeentelijke middelen indirect ten gunste komen van een niet-wettelijke taak. Dit is verplicht op grond van de Wet Markt en Overheid en het Europese mededingingsrecht.

30

Nota Vastgoed 2026

6. Duurzaamheid De verduurzaming van de gemeentelijke vastgoedportefeuille is een essentiële opgave binnen professioneel eigenaarschap. In het Klimaatakkoord en de Klimaatwet is vastgelegd dat de gebouwde omgeving in 2030 ten minste 49% minder CO₂ uitstoot dan in 1990 en in 2050 vrijwel klimaatneutraal is, met een reductie van 95%. Gemeentelijk vastgoed biedt een directe mogelijkheid om aan deze nationale doelstellingen bij te dragen en tegelijkertijd te investeren in toekomstbestendige, gezonde en betaalbare voorzieningen. Dit hoofdstuk beschrijft hoe de gemeente Zuidplas deze opgave integraal uitvoert: via monitoring van uitstoot, routekaarten en DMJOP’s, en door verduurzamingsmaatregelen structureel te verankeren in beheer, onderhoud en investeringsbeslissingen. Ook aanvullende thema’s zoals klimaatadaptatie, duurzame energieopwekking, warmtetransitie en biodiversiteit worden meegenomen, zodat één samenhangend sturingskader ontstaat voor een duurzame en toekomstbestendige vastgoedportefeuille.

6.1 Referentiejaar De landelijke reductiedoelstellingen zijn gebaseerd op emissiegegevens uit 1990. Voor het gemeentelijk vastgoed zijn geen energiegegevens uit dat jaar beschikbaar. De eerste complete dataset dateert uit 2022. Daarom wordt 2022 als referentiejaar gehanteerd. De landelijke reductiedoelen worden vertaald naar ambities vanaf dit peiljaar, zodat de voortgang op een consistente en controleerbare wijze kan worden gevolgd.

6.2 Scope van monitoring De monitoring van CO₂-uitstoot richt zich op het energiegebruik tijdens de gebruiksfase van gebouwen: gas, elektriciteit, warmte en koeling. Emissies uit materiaalgebruik vallen buiten de gemeentelijke monitoringsplicht; deze worden gereguleerd via bouwregelgeving, MPG-normen en aanbestedingseisen voor aannemers en ontwikkelaars.

6.3 Monitoringmethode en portefeuille-effecten De gemeente volgt zowel de absolute uitstoot (ton CO₂ totaal) als de relatieve uitstoot (CO₂ per m² bruto vloeroppervlak). Deze dubbele benadering is noodzakelijk omdat de omvang van de vastgoedportefeuille kan veranderen door nieuwbouw, uitbreiding of afstoot. • •

Absolute uitstoot laat zien in welke mate de gemeentelijke portefeuille als geheel bijdraagt aan de reductieopgave. Relatieve uitstoot maakt inzichtelijk of de portefeuille gemiddeld genomen duurzamer wordt geëxploiteerd.

Mutaties in de portefeuille beïnvloeden de cijfers: de bouw van nieuwe, energiezuinige voorzieningen kan de absolute uitstoot verhogen, terwijl de relatieve uitstoot daalt. Omgekeerd kan afstoten of slopen de absolute uitstoot verlagen zonder dat dit verduurzaming betekent. Daarom wordt bij rapportages altijd onderscheid gemaakt tussen: • •

effecten van portefeuillewijzigingen (nieuwbouw, afstoten, sloop); effecten van verduurzamingsmaatregelen binnen de bestaande portefeuille.

Het onderscheid tussen portefeuillewijzigingen en daadwerkelijke verduurzamingsmaatregelen is relevant omdat beide categorieën de uitstootcijfers op een verschillende manier beïnvloeden. Ter illustratie: wanneer de gemeente een nieuw, energiezuinig gebouw toevoegt aan de vastgoedportefeuille, kan de absolute uitstoot (totale ton CO₂) toenemen doordat er additioneel vastgoed wordt geëxploiteerd. Tegelijkertijd kan de relatieve uitstoot (CO₂ per m²) afnemen, omdat het 31

Nota Vastgoed 2026

nieuwe gebouw efficiënt presteert ten opzichte van het bestaande gemiddelde. Beide bewegingen zijn logisch vanuit hun eigen perspectief. Een tegenovergestelde situatie ontstaat bij de sloop of afstoot van een verouderd gebouw. In dat geval kan de absolute uitstoot dalen doordat er minder vastgoed wordt verwarmd en gebruikt, terwijl de relatieve uitstoot beperkt verandert. Dit impliceert geen daadwerkelijke verduurzaming, maar is een gevolg van een kleinere portefeuille. Dergelijke casussen laten zien waarom het noodzakelijk is om in de rapportage onderscheid te maken tussen effecten van portefeuillewijzigingen en effecten van verduurzamingsmaatregelen binnen de bestaande gebouwenvoorraad. Wanneer het Rijk een nieuwe of aangepaste monitoringssystematiek vaststelt, wordt deze systematiek overgenomen voor de gemeentelijke vastgoedportefeuille, zodat aansluiting blijft bestaan bij landelijke kaders en vergelijkbaarheid gewaarborgd is.

6.4 Routekaart en DMJOP Conform de landelijke afspraken stelt de gemeente iedere vier jaar een portefeuilleroutekaart of duurzaam meerjarenonderhoudsplan (DMJOP) op. Hierin wordt vastgelegd hoe de vastgoedportefeuille bijdraagt aan de doelstellingen van 2030 en 2050, welke maatregelen nodig zijn en welke investeringen dit vergt. De routekaart wordt opgesteld volgens de door de RVO beschikbaar gestelde leidraad en sjabloon, zodat aansluiting bij landelijke monitoring en rapportage is geborgd.

6.5 Uitvoering en borging De verduurzaming wordt geborgd door verduurzamingsmaatregelen integraal onderdeel te maken van de meerjarenonderhoudsplanning (MJOP). Daarbij worden waar mogelijk subsidies (zoals DUMAVA) benut en wordt gestreefd naar kostenefficiëntie. De raad wordt via de periodieke actualisatie van de routekaart geïnformeerd over de voortgang.

6.6 Klimaatadaptatie De gemeente heeft naast de verplichting tot CO₂-reductie ook de verantwoordelijkheid om haar vastgoedportefeuille aan te passen aan een veranderend klimaat. Klimaatadaptatie richt zich op het beperken van risico’s zoals wateroverlast, droogte, hittestress en overstroming. Deze opgaven worden de komende jaren steeds relevanter door toenemende klimaatverandering. Bij gemeentelijk vastgoed wordt bij renovaties, groot onderhoud en nieuwbouw rekening gehouden met maatregelen die bijdragen aan een toekomstbestendige gebouwde omgeving. Dit betreft onder meer aandacht voor het beperken van oververhitting in en rond gebouwen en het versterken van de weerbaarheid van de gebouwschil tegen weersinvloeden. Daarnaast wordt, waar passend, ook gekeken naar bredere aspecten van klimaatadaptatie, zoals waterbesparing en het opvangen en vasthouden van hemelwater, bijvoorbeeld via groene daken of andere groenvoorzieningen. Dergelijke oplossingen kunnen meerdere functies combineren, zoals waterberging, temperatuurdemping en een langere levensduur van dak- en gevelmaterialen. Waar mogelijk worden klimaatadaptieve keuzes geïntegreerd in de MJOP-systematiek, zodat deze opgaven onderdeel vormen van het reguliere onderhoud. Indien dit binnen regulier onderhoud niet doelmatig is, worden zij betrokken bij de voorbereiding van grootschalige renovaties.

6.7 Energieopwekking Gemeentelijk vastgoed speelt ook een rol bij de energietransitie. Waar mogelijk wordt gebruik gemaakt van lokale, duurzame energieopwekking, zoals zonnepanelen op daken of andere vormen van decentrale opwekking. 32

Nota Vastgoed 2026

Waar dit technisch en financieel passend is, wordt bij de toepassing van zonnepanelen gestreefd naar het combineren van energieopwekking met groen(dak)voorzieningen. Deze combinatie kan zowel de biodiversiteit als het energetisch rendement ondersteunen en wordt daarom meegenomen in de afweging binnen ontwerp, onderhoud en renovatie. De gemeente hanteert hierbij de volgende uitgangspunten: • •

• • •

Dakpotentieel optimaal benutten voor energieopwekking, tenzij technische, esthetische of veiligheidsbeperkingen aanwezig zijn. Afstemmen van energieopwekking op het eigen maximale dagverbruik. Er worden niet meer zonnepanelen geplaatst dan benodigd om overbelasting van het elektriciteitsnet, terugleverbeperkingen en negatieve energietarieven te voorkomen. Gebruik van eigen opwek voor het eigen verbruik (salderend of via directe aansluiting), om energielasten en CO₂-uitstoot te verlagen. Gebruik van energieopslag, wanneer dit financieel haalbaar en technisch verantwoord is. Beoordeling van constructieve geschiktheid, brandveiligheid en onderhoudsintegratie, waarbij het MJOP leidend is in planning en vervanging.

6.8 Warmtelevering In lijn met de nationale opgave om stapsgewijs van aardgas af te gaan, vervult de gemeente een voorbeeldrol in de transitie naar duurzame warmte. Waar mogelijk worden gemeentelijke gebouwen aangesloten op warmtenetten, indien deze in de omgeving beschikbaar komen en de aansluiting technisch en financieel haalbaar is. Uitgangspunten voor warmtelevering zijn: • • • •

Aardgasvrij als wettelijke norm bij nieuwbouw Gefaseerde afbouw van gasverbruik: bij vervanging van installaties wordt altijd de meest duurzame en toekomstbestendige optie gekozen. Mogelijk aansluiten op toekomstige warmtenetten waar deze in de gemeente zijn voorzien. Alternatieve duurzame verwarmingssystemen toepassen waar geen warmtenet beschikbaar is.

Door deze uitgangspunten te hanteren wordt de warmtetransitie niet afzonderlijk benaderd, maar geïntegreerd in het reguliere onderhoud, investeringsbeslissingen en de routekaart die elke vier jaar wordt opgesteld.

6.9 Biodiversiteit Bij gemeentelijk vastgoed wordt bij nieuwbouw, renovaties en relevante onderhoudsmomenten gestreefd naar het borgen van biodiversiteit, in lijn met de Beleidsregel Natuurinclusief Bouwen en Inrichten 2025. Hierbij wordt, waar passend en haalbaar, rekening gehouden met maatregelen die de ecologische kwaliteit kunnen versterken. Daarnaast wordt biodiversiteit waar mogelijk in samenhang bekeken met andere duurzaamheidsopgaven, zodat een integrale en doelmatige benadering wordt bevorderd.

33

Nota Vastgoed 2026

7. Financiële uitgangspunten en verantwoording De vastgoedorganisatie draagt de verantwoordelijkheid voor het eigendom en de exploitatie van het gemeentelijk vastgoed. Op deze manier is direct het financiële resultaat van een onderhoudsgevoelig gebouw op één centrale plek inzichtelijk, maar is bijvoorbeeld ook het risico dat een specifiek gebouw na de contractperiode nog niet is afgeschreven en leeg komt te staan op een centrale plek belegd. Dit zorgt ervoor dat hier eenduidig op gestuurd kan worden.

Bij het financieel beheer van het vastgoed worden de volgende financiële uitgangspunten gehanteerd: • • • • • • • • •

•

Afschrijving op de boekwaarde van de opstallen vindt lineair plaats over een periode van 40 jaar. Voor gebouwen die duurzaam zijn gebouwd, geldt een afschrijvingstermijn van 50 jaar. Voor installaties geldt een afschrijvingstermijn van 20 jaar. Eventuele versnelde afschrijving op de boekwaarde van het object vindt alleen plaats bij afstoting van het betreffende object of na besluitvorming door de raad. Vervangingsinvesteringen die de levensduur of de waarde van het object verlengen of vermeerderen worden geactiveerd op de balans. Verkoopopbrengsten vloeien administratief terug naar het product Vastgoed. Uit oogpunt van transparantie worden onderhoudskosten en verkoopopbrengsten van verkoop van vastgoed ten minste in de begroting en jaarrekening opgenomen. Met betrekking tot jaarlijkse huurverhogingen zijn in de huurcontracten opgenomen welke landelijke indexcijfer wordt toegepast. Per object wordt een administratie bijgehouden waar de begroting en realisatie van de inkomsten en uitgaven, staat van onderhoud en waardebepaling wordt bijgehouden (per object één projectnummer). Huur- en andere inkomsten die voortkomen uit het ter beschikking stellen van vastgoed komen ten gunste van de vastgoedorganisatie. De huuropbrengsten en andere inkomsten dienen mede ter dekking van onderhoud en andere beheerskosten, waarbij er sprake is van een gesloten systeem.

7.1 Kostprijsdekkende huur Gemeenten zijn volgens de Wet Markt en Overheid verplicht om bij economische activiteiten, zoals het verhuren van vastgoed, minimaal een kostprijsdekkende huur te vragen. Dat betekent dat alle kosten die met het vastgoed te maken hebben, moeten worden meegenomen in de huurprijs. Daarnaast moeten gemeenten ook rekening houden met de Europese regels voor staatssteun: een te lage huur kan gezien worden als verboden bevoordeling. Kostprijsdekkende huur zorgt er dus voor dat gemeenten geen oneerlijke concurrentie veroorzaken én dat vastgoed op een gezonde manier wordt beheerd. De huur mag hoger zijn dan kostprijs, maar niet lager. De gemeente hanteert kostprijsdekkende huren als financiële norm. Om dit te realiseren wordt de Discounted Cash Flow (DCF)-methodiek gebruikt voor de berekening. De DCF-methode kijkt naar alle kasstromen (kosten en inkomsten) over de gehele exploitatieperiode van een pand, verdisconteerd naar het heden. Hiermee wordt een huurprijs bepaald die ervoor zorgt dat aan het einde van de levensduur van het vastgoed alle kosten precies zijn terugverdiend. Vaak betekent dit dat in de eerste jaren de lasten hoger zijn dan de baten en later omgekeerd. Over de gehele exploitatieperiode zijn de lasten en baten dus (verdisconteerd) gelijk aan elkaar en is er door de gemeente geen winst of verlies

34

Nota Vastgoed 2026

gemaakt. Er is halverwege de looptijd een break-evenpunt waarna de exploitatie overschotten geeft die eerdere tekorten compenseren. Bovenstaand mechanisme is goed terug te zien in onderstaand figuur, waarbij er in het begin sprake is van negatieve cash flows, de cumulatieve cash flows halverwege de periode de laagste waarde laat zien om vervolgens aan het einde van de looptijd op nul uit te komen. Voordelen van de DCF-methode zijn: • indexering volgens de CPI-inflatie sluit goed aan bij de ontwikkeling van huurprijzen; • lagere aanvangshuur dan bij de traditionele kapitaallastenmethode; • resterende waarde van het gebouw wordt meegenomen, wat resulteert in een realistischere huur; • marktconformiteit: sluit beter aan op hoe huurprijzen in de markt worden bepaald; • renterisico's worden deels ondervangen door indexering. De berekening is volledig transparant en omvat alle relevante kosten en opbrengsten toe te rekenen aan een object. Concreet gaat het om: • • •

• •

Werkelijke exploitatiekosten: energie, huur van derden, VvE-bijdragen, belastingen, verzekeringen en overige directe lasten; Onderhoudskosten: Groot onderhoud (MJOP) en klein onderhoud; Kapitaallasten: afschrijvingen en rente op investeringen van het gebouw; o Boekwaarde van de grond: deze wordt meegenomen in de berekening; o Restwaarde: aan het einde van de exploitatieperiode wordt een restwaarde bepaald en verdisconteerd; Beheerkosten; Risicoreservering voor leegstand en wanbetaling.

De parameters die hiervoor gehanteerd worden zijn: • •

Disconteringsvoet Omslagrente

(Bron: Werkgroep Disconteringsvoet Rijksoverheid) (Bron: Begroting gemeente Zuidplas)

Door al deze posten mee te nemen in de vastgoedexploitatie, wordt verzekerd dat de huurprijs een reëel en objectief beeld geeft van de werkelijke kosten van het object. In onderstaand figuur is de relatie tussen de kosten, opbrengsten en de ontwikkeling van de cashflow (contant gemaakt) opgenomen.

7.2 Voorziening Groot onderhoud De kosten voor planmatig onderhoud worden betaald vanuit de onderhoudsvoorziening. De onderhoudsvoorziening wordt jaarlijks aangevuld door middel van een dotatie uit de exploitatie. Deze dotatie wordt bepaald aan de hand van het meerjarenonderhoudsplan (MJOP), dit MJOP wordt elke 4 jaar opnieuw opgesteld conform wetgeving BBV en ter vaststelling aan de raad gepresenteerd in het beheerplan.

35

Nota Vastgoed 2026

Figuur 6: Proces Voorziening Groot Onderhoud

Ondanks een structurele meerjarenonderhoudsplanning kunnen zich situaties voordoen waarin onderhoudswerkzaamheden noodzakelijk zijn die niet eerder waren voorzien. Dit kan het gevolg zijn van plotselinge technische gebreken, veiligheidseisen, calamiteiten of onvoorziene slijtage. De gemeente onderscheidt hierbij tussen planmatig onderhoud (zoals opgenomen in het MJOP) en onvoorzien onderhoud dat niet in de planning was opgenomen, maar noodzakelijk is om het gebouw veilig, functioneel en in stand te houden. De kosten van dergelijke onvoorziene onderhoudswerkzaamheden worden, voor zover ze direct verband houden met de instandhouding van het vastgoed, ook gedekt uit de onderhoudsvoorziening. Dit is in lijn met de bepalingen van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV), waarin is bepaald dat de voorziening mag worden aangewend voor lasten die voortkomen uit de onderhoudsverplichting waarvoor de voorziening is gevormd. Daarom wordt, naast de vier-jaarlijkse cyclus waarin het MJOP wordt herijkt, jaarlijks gereflecteerd op de daadwerkelijke uitvoering van de onderhoudsactiviteiten en daarmee ook eventueel onvoorziene onderhoudsactiviteiten en de bijbehorende kosten. Op basis van deze jaarlijkse evaluatie wordt bij de presentatie van de jaarstukken eventueel een actualisatie van de voorziening opgenomen.

Door deze werkwijze blijft de onderhoudsvoorziening toekomstbestendig, terwijl de gemeente tegelijk flexibel kan inspelen op noodzakelijke ingrepen.

7.3 Risicoreservering voor leegstand en wanbetaling Bij het opstellen van een huurprijsberekening dient rekening gehouden te worden met opslagen voor risico’s die de gemeente loopt. Er zal worden gerekend met een gangbaar percentage van de huursom. De belangrijkste overwegingen voor het doorberekenen van risico’s zijn: • Bewustwording van vastgoedrisico’s: Het maakt inzichtelijk dat vastgoedexploitatie onlosmakelijk verbonden is met risico’s, zoals onvoorziene leegstand, kostenoverschrijdingen bij onderhoud of investeringen, en betalingsproblemen met huurders. Door deze risico’s expliciet onderdeel te maken van de huurprijs ontstaat een realistischer beeld van de werkelijke kosten van vastgoedbeheer.

36

Nota Vastgoed 2026

•

Vorming van een financiële buffer: De opslag creëert een reserve die kan worden aangewend wanneer zich onverwachte kosten voordoen. Dit biedt stabiliteit en voorkomt dat tegenvallers direct drukken op de reguliere exploitatie. Voorwaarde hierbij is dat de vastgoedorganisatie deze middelen daadwerkelijk mag reserveren en dat zij niet automatisch worden afgeroomd ten gunste van de Algemene Reserve. De reservering moet kunnen meegroeien met het risicoprofiel van het vastgoed.

Wanneer het risico zich daadwerkelijk voordoet Indien zich leegstand, betalingsachterstanden of andere financiële tegenvallers voordoen, kan de risicoreservering worden ingezet om de financiële gevolgen op te vangen. Dit werkt als volgt: • Bij leegstand: De reserve kan worden gebruikt om de misgelopen huurinkomsten gedurende een bepaalde periode te compenseren. Hierdoor blijft de exploitatie sluitend zonder dat aanvullende middelen nodig zijn. •

Bij wanbetaling: Overeenkomstig met de situatie als bij leegstand, kan de risicoreservering worden ingezet wanneer er sprake is van wanbetaling. In gevallen waarin vorderingen geheel oninbaar blijken, kan de reserve worden gebruikt als afdekking van het definitieve verlies.

•

Bij onvoorziene kostenoverschrijdingen: Indien tijdens onderhoud of exploitatie hogere kosten ontstaan dan begroot, kan de reserve geheel of gedeeltelijk worden ingezet om het tekort te dekken. Dit voorkomt dat andere budgetten onder druk komen te staan of tussentijdse bijstellingen noodzakelijk zijn.

Het gebruik van de risicoreservering wordt zorgvuldig afgewogen en gedocumenteerd, zodat inzichtelijk blijft hoe het risico zich heeft gemanifesteerd en in welke mate de reserve is aangesproken. Na inzet van de reserve kan het nodig zijn deze opnieuw aan te vullen om het risiconiveau weer adequaat af te dekken.

7.4 Reserve vastgoed De kernactiviteit van een gemeente als vastgoedorganisatie draait om het investeren in, ontwikkelen van en exploiteren van kapitaalintensieve en vaak langlopende projecten. De dynamiek die daarbij hoort, brengt structurele onzekerheden met zich mee. Inkomsten uit huur fluctueren, marktomstandigheden veranderen soms abrupt en operationele lasten lopen door, ook op momenten dat vastgoed tijdelijk geen rendement oplevert. Daarnaast is een reserve benodigd voor een adequate toepassing van de DCF systematiek om te komen tot een sluitende exploitatie. In deze context is een reserve geen luxe, maar een essentiële voorwaarde voor gezonde bedrijfsvoering.

Het belang van een reserve voor leegstand Leegstand is in de vastgoedsector een bekend en terugkerend fenomeen. Het kan ontstaan door economische tegenwind, het vertrek van huurders, of doordat panden tijdelijk niet voldoen aan actuele markt- of duurzaamheidseisen. Tijdens leegstand dalen de exploitatie-inkomsten, maar blijven vaste kosten zoals onderhoud, beheer, belastingen, rente en beveiliging doorlopen. Een reserve biedt de gemeentelijke organisatie de mogelijkheid om deze periode financieel te overbruggen zonder dat dit leidt tot financiële problemen of verlies van grip op strategische keuzes. Daarnaast maakt een reserve het mogelijk om actief te sturen op transformatie of herpositionering van leegstaand vastgoed. Dit voorkomt dat leegstand leidt tot verdere waardedaling of gedwongen beleidskeuzes of ongewenste bezuinigingen, en zorgt ervoor dat panden tijdig toekomstbestendig kunnen worden gemaakt.

37

Nota Vastgoed 2026

Negatieve saldi in de beginfase van gemeentelijk vastgoedbeheer De financiële dynamiek binnen de gemeentelijke vastgoedorganisatie sluit nauw aan bij de Discounted Cashflow (DCF)-methode, die veel gebruikt wordt om vastgoedwaarde en investeringsrendement te bepalen. Binnen de DCF-benadering worden alle toekomstige kasstromen – zowel uitgaven als inkomsten – contant gemaakt naar hun waarde van vandaag. Een kenmerk van vastgoedprojecten is dat de contante waarden in de eerste jaren structureel negatief zijn. De initiële investeringen, renovaties, voorbereidingskosten en instandhouding drukken zwaar op de kasstromen, terwijl de positieve kasstromen (bijvoorbeeld huuropbrengsten) pas later volgen. Deze vroege negatieve contante waarden zijn een normaal en logisch onderdeel van de financiële levenscyclus van vastgoed. Juist omdat deze negatieve waarden zich vroeg in het proces manifesteren, moet de gemeente deze kunnen opvangen. Een reserve is hiervoor onmisbaar: zij fungeert als financieringsbuffer om de negatieve contante waarden in de startfase te dekken, totdat de latere positieve kasstromen het evenwicht herstellen. Door deze koppeling met de DCF-methode wordt duidelijk dat de reserve niet alleen een vangnet is voor risico’s, maar ook een noodzakelijke voorwaarde om de financiële logica van vastgoedexploitaties überhaupt uit te kunnen voeren.

Werking reserve vastgoed De vastgoedorganisatie werkt met een reserve om een financieel transparante en stabiele exploitatie over de gehele levensduur van ieder vastgoedobject te borgen. Binnen de DCF-benadering ontstaan in de beginfase van de exploitatie negatieve kasstromen, terwijl in latere jaren positieve kasstromen worden gerealiseerd. De egalisatiereserve wordt gebruikt om deze tekorten in de beginjaren op te vangen en latere overschotten te reserveren. Hierdoor blijft de exploitatie per object, en daarmee de totale vastgoedportefeuille, sluitend over de volledige cyclus. Jaarlijks vindt ook een dotatie voor leegstandsrisico’s plaats, zodat de vastgoedorganisatie financiële ruimte heeft om perioden zonder huurinkomsten beheersbaar op te vangen. Daarnaast worden winsten uit commercieel vastgoed aan de reserve toegevoegd, zodat deze middelen kunnen bijdragen aan het dekken van exploitatieschommelingen bij maatschappelijk vastgoed. Een onttrekking aan de reserve vindt uitsluitend plaats wanneer er exploitatie-tekorten optreden die niet binnen het reguliere exploitatiebudget kunnen worden opgevangen of wanneer een object volgens de DCF-systematiek tijdelijk negatief rendeert. Op deze manier fungeert de reserve als een robuust instrument om financiële stabiliteit en transparantie te waarborgen in het vastgoedbeleid.

7.5 Administratieve verankering Maatschappelijk vastgoed is belangrijk voor de gemeente. Gebouwen zoals sporthallen, buurthuizen of scholen helpen mee om doelen te bereiken, zoals een gezonde leefstijl, goed onderwijs of een fijne buurt. Tegelijkertijd vraagt vastgoed ook om professioneel beheer, strategisch portefeuillemanagement en investeringsafwegingen. Om die reden wordt voor Zuidplas voorgesteld om met betrekking tot de positionering van maatschappelijk vastgoed te kiezen voor een hybride model, waarin het maatschappelijk domein en het ruimtelijk domein ieder vanuit hun eigen kracht kan bijdragen aan effectief en doelgericht vastgoedbeheer.

38

Nota Vastgoed 2026

Het maatschappelijk domein kijkt daarbij naar hoe het gebouw wordt gebruikt en of dat past binnen de doelen van de gemeente. Het gaat dan bijvoorbeeld om wie er in het gebouw zit en of dat helpt om de buurt sterker te maken. Het ruimtelijk domein zorgt voor het beheer van het gebouw. Zij letten op onderhoud, kosten, energiegebruik en investeringen. Door deze rollen te scheiden maar goed op elkaar af te stemmen, wordt het vastgoed zowel zakelijk verantwoord beheerd als doelgericht ingezet voor maatschappelijke opgaven. Door de verantwoordelijkheid op deze manier in te richten, ontstaat een sluitende cyclus van toetsing en bijstelling, hetgeen sturing en verantwoording stimuleert. Figuur 7: Programmastructuur

7.6 Begroten en verantwoorden De gemeentelijk vastgoedorganisatie werkt volgens een transparante en gestructureerde financiële procesflow, waarin het VEX‑model, de jaarlijkse begrotingsactualisatie en de uitvoering van activiteiten centraal staan. Gedurende het jaar worden de verschillende activiteiten uitgevoerd, waaronder de reguliere exploitatie en activiteiten in het kader van groot onderhoud. De resultaten hiervan worden verwerkt in de financiële administratie, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen de reguliere exploitatie en de voorziening Groot onderhoud. Deze werkwijze zorgt voor inzicht in kosten, prestaties en de financiële positie van elk object binnen de vastgoedportefeuille. In het kader van het voeren van een transparant en robuust vastgoedorganisatie zal er, na goedkeuring van de gemeenteraad, gewerkt worden met een reserve Vastgoed. Deze reserve speelt een cruciale rol bij het opvangen van tekorten in de beginfase en het storten van overschotten in latere jaren. Hierdoor wordt over de volledige exploitatiecyclus een sluitende exploitatie gerealiseerd. Aan het einde van het boekjaar worden verschillen tussen begrote en werkelijke exploitatie verwerkt, waarna het exploitatieresultaat definitief wordt verrekend met de egalisatiereserve.

Dit draagt bij aan stabiele financiële sturing, voorspelbaarheid en het vermijden van ongewenste schommelingen in de begroting. 39

Nota Vastgoed 2026

Figuur 8: Stelsel van Reserves en Voorzieningen

Het Meerjaren Perspectief Vastgoed Het Meerjaren Perspectief Vastgoed (MPV) vormt binnen het gemeentelijk vastgoedbeleid een essentieel strategisch sturingsinstrument. Het MPV wordt als bijlage bij de Jaarstukken aangeboden en is daarmee onderdeel van de reguliere P&C cyclus. In het MPV wordt een meerjarige doorkijk gegeven van de financiële consequenties van het vastgoedbezit, waaronder onderhoudskosten, investeringen en exploitatieopbrengsten. Hiermee wordt vroegtijdig inzicht geboden in toekomstige tekorten en overschotten, en ontstaat een solide basis voor het financieel beheersen van de vastgoedportefeuille. Het MPV vervult hiermee een belangrijke rol in de koppeling tussen de meerjarige onderhoudsplanning (MJOP), eventuele investeringsbesluiten en het functioneren van de reserve, waarin begintekorten en latere overschotten worden verwerkt. Naast het financiële perspectief biedt het MPV ook een inhoudelijk en strategisch overzicht van de vastgoedportefeuille. Het document beschrijft welke objecten noodzakelijk zijn voor het realiseren van maatschappelijke opgaven en welke vastgoedposities behouden, getransformeerd of afgestoten kunnen worden. Hierdoor fungeert het MPV als een instrument dat richting geeft aan de ontwikkeling en optimalisatie van het gemeentelijk vastgoed. Tot slot vormt het MPV een belangrijk kaderstellend document voor de gemeenteraad.

Het biedt de raad inzicht in de financiële en maatschappelijke effecten van beheer- en investeringskeuzes en ondersteunt hen bij het uitoefenen van het budgetrecht. Door inzicht te geven in risico’s, prestaties en meerjarige ontwikkelingen zorgt het MPV voor transparantie en vormt het de basis voor weloverwogen besluitvorming over het vastgoedbezit.

40

Nota Vastgoed 2026

Bijlage 1 - Overzicht gevraagde besluiten Hieronder zijn de voorstellen uit deze nota samengevat in een overzichtelijke tabel. Deze voorstellen zijn opgenomen in het bijbehorende raadsvoorstel R25.000130.

Nr.

Besluit dat aan de raad wordt gevraagd

Inhoud van het besluit

1

Vaststellen van de Nota Vastgoedbeleid 2026

De raad stelt het volledige beleidskader vast als leidraad voor vastgoedsturing, exploitatie en investeringen.

2

Instellen van een reserve voor de vastgoedorganisatie

Tekorten in de beginfase en overschotten in latere jaren worden hierin verrekend. Dit zorgt voor een sluitende exploitatie over de levensduur van elk object. De feitelijke financiële impact zal bij de Zomernota 2026 gepresenteerd worden.

Toelichting 1. Vaststellen van de Nota Vastgoedbeleid 2026 De gemeenteraad wordt gevraagd de volledige nota als beleidskader voor de komende jaren vast te stellen. Dit omvat alle beleidsmatige, organisatorische en financiële uitgangspunten in de nota. 2. Instellen van een egalisatiereserve voor de vastgoedorganisatie De nota introduceert een egalisatiereserve die nodig is om: • aanloopverliezen en negatieve DCF-kasstromen in de beginjaren op te vangen en • latere overschotten te reserveren, zodat de totale exploitatie over de levensduur sluitend wordt gehouden. De raad wordt daarom gevraagd in te stemmen met: • het instellen van deze reserve; • de wijze van voeden en onttrekken; • de wijze van jaarlijkse verrekening van het exploitatieresultaat met deze reserve.

41

Nota Vastgoed 2026

Bijlage 2 – Afkortingen In deze nota staat een aantal afkortingen. Verklaring van deze afkortingen vindt u in de tekst, maar voor de duidelijkheid zijn deze ook hieronder in een tabel weergegeven.

Afkorting

Betekenis

DCF

Discounted Cashflow – methode om toekomstige kasstromen contant te maken voor huur- en investeringsberekeningen.

MPV

Meerjarenperspectief Vastgoed – overzicht van strategische keuzes en verwachte ontwikkelingen in de vastgoedportefeuille.

BBV

Besluit Begroting en Verantwoording – wettelijk kader voor financiële regels van gemeenten en provincies.

FCL

Functionele Classificatie – grootboeknummering voor financiële administratie.

GO

Groot Onderhoud – onderhoud dat volgens het MJOP periodiek wordt uitgevoerd.

VEX

Vastgoed Exploitatiemodel – financieel model voor inzicht in exploitatie en kasstromen.

VRZ

Voorziening – reservering voor toekomstige verplichtingen, zoals onderhoud.

WPO

Wet Primair Onderwijs – landelijke wet die verantwoordelijkheden regelt voor huisvesting en bekostiging van basisscholen.

42

Nota Vastgoed 2026

43