Bijlage 1 Nota Vastgoed 2026 A25.004426

Nota Vastgoed 2026 Gemeente Zuidplas A25.004426

Raadsvergadering 3 februari 2026

Status: Versie: Datum:

Concept 1.0 16-12-2025

Nota Vastgoed 2026

Inhoudsopgave Samenvatting ........................................................................................................................................... 4 1. Inleiding ............................................................................................................................................... 5 1.1 Scope van de nota......................................................................................................................... 5 1.2 Leeswijzer ...................................................................................................................................... 5 1.3 ‘Golden circle’ van gemeentelijk vastgoed .................................................................................... 7 2. Visie op vastgoed ................................................................................................................................ 9 2.1 Afbakening van de portefeuille ...................................................................................................... 9 2.1.1 Wanneer spreken we van maatschappelijk vastgoed? .......................................................... 9 2.1.2 Criteria voor maatschappelijk vastgoed .................................................................................

9 2.2 Portefeuille op maat ..................................................................................................................... 11 2.3 Duidelijke rollenscheiding ............................................................................................................ 12 2.4 Professioneel beheer en data-gedreven sturing ......................................................................... 14 2.5 Verduurzaming ............................................................................................................................ 15 2.6 Sluitende exploitatie .................................................................................................................... 15 3. Positionering van het vastgoedbeleid ................................................................................................ 16 3.1 Beleid ten behoeve van de eigenaarsrol ..................................................................................... 16 3.2 Relatie met flankerend beleid ...................................................................................................... 17 4. Sturen op vastgoed ...........................................................................................................................

19 4.1 Rol van de Raad .......................................................................................................................... 19 4.2 Rol van het college ...................................................................................................................... 20 5. Uitvoeringsrichtlijnen ......................................................................................................................... 22 5.1 Beheer en onderhoud .................................................................................................................. 22 5.2 Exploitatie .................................................................................................................................... 22 5.3 Leegstand en leegstandbeheer ................................................................................................... 22 5.4 Aankoop & Dispositie .................................................................................................................. 23 5.4.1 Aankoop ............................................................................................................................... 23 5.4.2 Dispositie ..............................................................................................................................

23 5.5 Huur & Verhuur ............................................................................................................................ 24 5.5.1 Beleid bij verhuren en aanhuren .......................................................................................... 24 5.5.2 Huur- en bruikleenovereenkomsten ..................................................................................... 25 5.5.3 Huurprijsindexatie ................................................................................................................. 27 5.6 Strategisch & Commercieel Vastgoed ......................................................................................... 27 5.7 Concernhuisvesting ..................................................................................................................... 27 5.8 Onderwijs & Kinderopvang .......................................................................................................... 28 2

Nota Vastgoed 2026

5.8.1 Unieke positie van onderwijs binnen de gemeente .............................................................. 28 5.8.2 Oplevering en juridische overdracht bij nieuwbouw ............................................................. 28 5.8.3 Afbakening eigendom en verantwoordelijkheden ................................................................ 28 5.8.4 Terugname van schoolgebouwen ........................................................................................ 28 5.8.5 Compensatie en onderhoudskwaliteit .................................................................................. 29 5.8.6 Tijdelijke huisvesting ............................................................................................................. 29 5.8.7 Kinderopvang en nevenfuncties ........................................................................................... 29 6. Duurzaamheid ................................................................................................................................... 31 6.1 Referentiejaar .............................................................................................................................. 31 6.2 Scope van monitoring ..................................................................................................................

31 6.3 Monitoringmethode en portefeuille-effecten ................................................................................ 31 6.4 Routekaart en DMJOP ................................................................................................................ 32 6.5 Uitvoering en borging .................................................................................................................. 32 6.6 Klimaatadaptatie .......................................................................................................................... 32 6.7 Energieopwekking ....................................................................................................................... 32 6.8 Warmtelevering ........................................................................................................................... 33 6.9 Biodiversiteit ................................................................................................................................ 33 7. Financiële uitgangspunten en verantwoording .................................................................................. 34 7.1 Kostprijsdekkende huur ..............................................................................................................

34 7.2 Voorziening Groot onderhoud ..................................................................................................... 35 7.3 Risicoreservering voor leegstand en wanbetaling ....................................................................... 36 7.4 Reserve vastgoed ........................................................................................................................ 37 7.5 Administratieve verankering ........................................................................................................ 38 7.6 Begroten en verantwoorden ........................................................................................................ 39 Bijlage 1 - Overzicht gevraagde besluiten ............................................................................................. 41 Bijlage 2 – Afkortingen........................................................................................................................... 42

3

Nota Vastgoed 2026

Samenvatting De Nota Vastgoed 2026 legt het fundament voor een professionele, transparante en toekomstgerichte manier van omgaan met gemeentelijk vastgoed binnen de gemeente Zuidplas. Vastgoed is geen doel op zichzelf, maar een middel om maatschappelijke functies zoals onderwijs, sport, cultuur, welzijn en veiligheid te faciliteren. De nota beschrijft hoe de gemeente haar vastgoedportefeuille doelmatig wil inzetten, duurzaam wil beheren en financieel solide wil organiseren. Centraal staat de inrichting van de vastgoedorganisatie, waarin expertise over eigendom, beheer, ontwikkeling en verhuur is gebundeld. Er wordt gewerkt met een heldere rollenscheiding tussen beleid, eigenaar en gebruiker. Vastgoed wordt gestuurd op basis van objectieve informatie, datagestuurde keuzes, onderhoudsniveaus, verduurzamingsopgaven en kostendekkendheid. De Discounted Cashflow-methodiek (DCF) vormt het financiële kader om huurprijzen transparant en realistisch te bepalen over de hele levensduur van een gebouw. De vastgoedportefeuille wordt onderverdeeld in drie segmenten: concernhuisvesting, maatschappelijk vastgoed en overig/commercieel vastgoed, elk met eigen uitgangspunten en sturingsmechanismen. Daarnaast bevat de nota uitvoeringsrichtlijnen voor beheer & onderhoud, verhuur, leegstand, aankoop & dispositie en onderwijshuisvesting.

De raad stelt met deze nota de kaders vast en heeft het budgetrecht bij investeringsbesluiten. Financiële stabiliteit wordt geborgd door het instellen van een egalisatiereserve, waarin aanlooptekorten en latere overschotten worden vereffend.

4

Nota Vastgoed 2026

1. Inleiding In deze nota wordt ingegaan op het gemeentelijk vastgoedbeleid. Doel van dit beleid is om het vastgoedbeleid binnen de gemeente eenduidig vast te leggen. De gemeente wil daarbij op een eenduidige wijze inzicht krijgen in de samenstelling van de vastgoedportefeuille, op de kwalitatieve staat van de verschillende gebouwen, op het daadwerkelijk gebruik en de afspraken die hieraan ten grondslag liggen. Doel van de gemeente is om de vastgoedportefeuille beter te gaan inzetten, met een focus op efficiënt gebruik, een goede bezetting van de gebouwen (voorkomen van leegstand) en om te komen tot een portefeuillestrategie op basis waarvan toekomstige vraag en aanbod optimaal op elkaar afgestemd, met het gemeentelijk beleid als toetsingskader. Deze Nota Vastgoed vormt het fundament voor het vastgoedbeleid en de ontwikkelingen binnen de vastgoedportefeuille en de organisatie rondom het vastgoed. De Nota biedt een kader voor de professionalisering van het vastgoedmanagement binnen de gemeente Zuidplas.

1.1 Scope van de nota Deze nota richt zich uitsluitend op het gemeentelijk vastgoed waarvan de gemeente Zuidplas eigenaar is, economisch eigenaar is of waarvoor zij beheer- en sturingsverantwoordelijkheid draagt. De nota beschrijft de kaders voor het strategisch, tactisch en operationeel beheer van deze vastgoedportefeuille en gaat in op het eigenaarschap, de exploitatie, het onderhoud, de financiële systematiek en de beleidsmatige positionering. De nota heeft geen betrekking op: • Vastgoed dat niet in eigendom of beheer is bij de gemeente. • Vastgoed dat binnen het grondbedrijf valt (in exploitatie of strategisch), met uitzondering van de beheerstaken die vanuit het team Vastgoed in opdracht van het grondbedrijf worden uitgevoerd. • Subsidiebeleid van maatschappelijke instellingen (de nota stelt alleen de relatie tussen vastgoedkosten en subsidie vast). • Inhoudelijke beleidskaders van onderwijs, sport, cultuur of sociale ontwikkeling zelf: deze worden in andere beleidsdocumenten vastgesteld (zoals de Visie op Maatschappelijke Voorzieningen).

De nota vormt daarmee het kader voor alle vastgoedgerelateerde keuzes, maar bepaalt niet welke specifieke functies of voorzieningen in de kernen gewenst zijn. Dat gebeurt in de beleidsdomeinen; het vastgoedbeleid is faciliterend aan die keuzes. De nota is dus afgebakend tot het hoe van vastgoedsturing, niet het wat van beleidsinhoud.

1.2 Leeswijzer Om de Nota Vastgoedbeleid 2026 gestructureerd te kunnen doorlopen, is het document opgebouwd in een volgorde van strategisch naar operationeel, van visie naar uitvoering: Hoofdstuk 1 – Inleiding Geeft achtergrond en doel van de nota en beschrijft de ‘Golden Circle’: waarom de gemeente vastgoed bezit, hoe er wordt gestuurd en wat dit concreet betekent voor de portefeuille.

5

Nota Vastgoed 2026

Hoofdstuk 2 – Visie op vastgoed Hier wordt de basis gelegd voor het handelen: criteria voor maatschappelijk vastgoed, de segmentatie van de portefeuille en het belang van professioneel beheer, verduurzaming en kostendekkendheid. Hoofdstuk 3 – Positionering van het vastgoedbeleid In dit hoofdstuk staat de rolverdeling centraal: het onderscheid tussen beleid, eigenaar en gebruiker, en de relatie met flankerend beleid zoals de Visie op Maatschappelijke Voorzieningen. Hoofdstuk 4 – Sturen op vastgoed Beschrijft de rol van de gemeenteraad als kadersteller, controlerend orgaan en budgethouder, inclusief de wettelijke kaders zoals het BBV en de rol bij investeringsbesluiten. Hoofdstuk 5 – Uitvoeringsrichtlijnen Dit hoofdstuk vertaalt het beleid naar de dagelijkse praktijk. Het bevat spelregels voor onderhoud, exploitatie, huur & verhuur, leegstand, aankoop, dispositie, strategisch en commercieel vastgoed, concernhuisvesting en onderwijshuisvesting. Hoofdstuk 6 – Duurzaamheid Hier worden de verduurzamingsopgaven uitgewerkt, inclusief monitoring, routekaarten, energieopwekking, warmtetransitie en klimaatadaptatie. Hoofdstuk 7 – Financiële uitgangspunten Dit hoofdstuk beschrijft de financiële basis van de vastgoedorganisatie, waaronder de DCF-methode, kostprijsdekkende huur, onderhoudsvoorzieningen, risicoreserveringen en de egalisatiereserve.

Bijlagen De bijlagen bevatten een overzicht van de raadsbesluiten die worden gevraagd en een tabel met afkortingen.

6

Nota Vastgoed 2026

1.3 ‘Golden circle’ van gemeentelijk vastgoed Figuur 1: "Golden Circle" - Simon Sinek

Waarom Hoe Wat

Waarom – Waarom hebben wij gemeentelijk vastgoed? Gemeentelijk vastgoed is geen doel op zichzelf, maar een middel om maatschappelijke waarde te realiseren. Maatschappelijk vastgoed ondersteunt de kerntaken van de gemeente: het bieden van onderwijs, sport, ontmoeting, welzijn, veiligheid en cultuur voor onze inwoners. Door vastgoed doelmatig in te zetten, versterken we leefbaarheid, kansen voor kinderen, inclusie, gezondheid en lokale gemeenschapsvorming. Het eigendom van vastgoed stelt de gemeente in staat publieke belangen te borgen, continuïteit te garanderen en tijdig in te spelen op demografische en maatschappelijke ontwikkelingen.

Hoe – Hoe sturen wij op gemeentelijk vastgoed? Wij sturen professioneel, integraal en transparant. Dat betekent dat we: • • • • • •

Vastgoed beheren vanuit een bedrijfsmatige en sluitende exploitatie; Keuzes baseren op data, objectinformatie en meerjarige planningen; Een heldere scheiding hanteren tussen de eigenaarsrol, de beleidsrol en de subsidierol; Vastgoed koppelen aan beleidsdoelen uit o.a. de Visie op Maatschappelijke Voorzieningen; Anticiperen op toekomstige opgaven zoals klimaatadaptatie, verduurzaming en vergrijzing; Werken vanuit één gemeentelijk vastgoedorganisatie die expertise bundelt en regie voert op de totale portefeuille.

Hiermee ontstaat één overkoepelend systeem van sturen, monitoren en verantwoorden dat leidt tot een toekomstbestendige en financieel gezonde vastgoedportefeuille.

Wat – Wat doen wij concreet? Het leveren een vastgoedportefeuille die: • • 7

Veilig, functioneel en duurzaam is; Doelmatig wordt ingezet op basis van bezettingsgraad, behoefte en beleidsprioriteiten;

Nota Vastgoed 2026

• • •

Voldoet aan onderhoudsniveau 3 (NEN 2767) als sober en doelmatig uitgangspunt, zoals vastgesteld in het “Raadsvoorstel Meerjaren Onderhoudsplan 2024”.; Bestaat uit vastgoed dat passend, flexibel en kwalitatief inzetbaar is; Wordt beheerd binnen duidelijke financiële kaders, waaronder een kostprijsdekkende huur;

De Golden Circle vormt de grondslag voor deze Nota Vastgoed en geeft richting aan alle beleidskeuzes, uitvoeringsrichtlijnen en financiële kaders die in de volgende hoofdstukken nader worden uitgewerkt.

8

Nota Vastgoed 2026

2. Visie op vastgoed Als gemeente zorgen wij voor veilige, functionele en financieel gezonde gebouwen die bijdragen aan gemeentelijke kerntaken. Wij faciliteren beleidsdoelen door vastgoed tijdig, flexibel en verantwoord in te zetten, waarbij een sluitende exploitatie, duurzaam gebruik en een integrale samenwerking met andere afdelingen en partners centraal staan.

2.1 Afbakening van de portefeuille 2.1.1 Wanneer spreken we van maatschappelijk vastgoed? De gemeente Zuidplas beschikt over een diverse vastgoedportefeuille met gebouwen en voorzieningen die elk een eigen doel, functie en gebruik kennen. Niet ieder object draagt direct bij aan maatschappelijke opgaven. Daarom is het noodzakelijk om duidelijk vast te leggen wat binnen deze nota wordt verstaan onder maatschappelijk vastgoed. Deze afbakening vormt de basis voor het sturen op kwaliteit, financiering, onderhoud, sluitende exploitatie en strategische keuzes binnen de portefeuille. Maatschappelijk vastgoed is het vastgoed dat primair wordt ingezet om publieke waarde te realiseren en maatschappelijke functies voor inwoners mogelijk te maken. Het ondersteunt gemeentelijke kerntaken en draagt bij aan leefbaarheid, gezondheid, educatie, veiligheid, sport, cultuur en sociale cohesie binnen de kernen.

2.1.2 Criteria voor maatschappelijk vastgoed Publieke of maatschappelijke functie Een object behoort tot het maatschappelijk vastgoed wanneer het wordt gebruikt om te voorzien in een maatschappelijke behoefte. Dit betreft voorzieningen op het gebied van onderwijs, sport, zorg, welzijn, cultuur, veiligheid, religie en rouw & herdenking. Het is vastgoed dat een rol vervult in de publieke infrastructuur van de gemeente en daarmee maatschappelijke ontwikkeling ondersteunt.

Publieke waarde staat centraal Bij maatschappelijk vastgoed is het realiseren van publieke waarde het uitgangspunt. Het object moet bijdragen aan doelen zoals gezondheid, cohesie, leefbaarheid, toegankelijkheid, educatie of duurzaamheid. Financieel rendement is hierbij niet leidend. De inzet van het gebouw is gericht op maatschappelijke opgaven, niet op winstmaximalisatie.

Rol van de gemeente of maatschappelijke organisaties Een gebouw wordt gezien als maatschappelijk vastgoed wanneer de gemeente of een maatschappelijke organisatie (zoals een stichting, vereniging of woningcorporatie) eigenaar is of verantwoordelijk is voor de exploitatie. Kenmerkend is dat het object geheel of grotendeels wordt bekostigd of ondersteund met publieke middelen. Dit kan bestaan uit investeringen, subsidies, exploitatiebijdragen of andere vormen van publieke ondersteuning.

Toegankelijkheid en gebruik Maatschappelijk vastgoed is (geheel of gedeeltelijk) toegankelijk voor inwoners of specifieke doelgroepen binnen de samenleving. Denk aan scholen, sporthallen, bibliotheken, buurthuizen, jeugden zorgvoorzieningen. Vastgoed dat uitsluitend wordt gebruikt voor interne gemeentelijke bedrijfsvoering, zoals de gemeentewerf of het afvalbrengstation, wordt niet als maatschappelijk vastgoed beschouwd, omdat dit verbonden is aan een directe dienst van de gemeente aan burgers.

9

Nota Vastgoed 2026

Substitueerbaarheid: maatschappelijke functie die de markt niet vanzelf oppakt Sommige voorzieningen zijn maatschappelijk gewenst, maar niet rendabel voor commerciële partijen. In dergelijke situaties vervult de gemeente een aanvullende rol door vastgoed beschikbaar te stellen of te ondersteunen. Wanneer een object een voorziening huisvest die zonder publieke betrokkenheid onvoldoende tot stand zou komen, wordt het beschouwd als maatschappelijk vastgoed.

Structureel en duurzaam karakter Maatschappelijk vastgoed betreft voorzieningen met een blijvende maatschappelijke betekenis. Het gaat om objecten die langdurig worden ingezet voor maatschappelijke functies. Tijdelijke grondaankopen, ontwikkellocaties of objecten die louter een strategisch of grondexploitatiegericht doel dienen, vallen niet onder maatschappelijk vastgoed. Pas wanneer een functie structureel is belegd en daadwerkelijk wordt uitgevoerd, wordt een object tot deze categorie gerekend.

Afwegingskader Deze criteria vormen samen het afwegingskader voor de gemeentelijke portefeuille. Zij bieden duidelijkheid en uniformiteit in de beoordeling van functies, gebruik en financiering van gebouwen. Daarmee ontstaat een transparante basis voor het maken van keuzes over beheer, kostprijsdekkende huur, inzet van middelen en strategische positionering van de vastgoedportefeuille. Het afwegingskader sluit aan op de visualisatie in Figuur 1 van deze nota. Figuur 2: Afwegingskader maatschappelijk vastgoed

10

Nota Vastgoed 2026

2.2 Portefeuille op maat De vastgoedportefeuille van de gemeente Zuidplas bestaat uit een diverse verzameling gebouwen en terreinen die ieder een eigen functie, dynamiek en maatschappelijke waarde hebben. Om effectief te sturen op kwaliteit, kosten en inzetbaarheid, wordt de portefeuille onderverdeeld in drie hoofdsegmenten: • • •

Concernhuisvesting Maatschappelijk Vastgoed Overig Vastgoed

Deze indeling maakt het mogelijk om per segment heldere beleidskaders, financiële uitgangspunten en beheersafspraken te formuleren, passend bij het doel van de objecten.

Concernhuisvesting Concernhuisvesting omvat het vastgoed dat de gemeente inzet voor zowel de interne bedrijfsvoering als de operationele uitvoering van gemeentelijke taken en dienstverlening aan inwoners. Het gaat hierbij om dienstgebouwen en voorzieningen die nodig zijn om gemeentelijke processen, beheer, ondersteuning en publieke dienstverlening veilig, functioneel en efficiënt te kunnen uitvoeren.

Maatschappelijk Vastgoed Maatschappelijk vastgoed omvat de gebouwen en voorzieningen die door de gemeente worden ingezet om maatschappelijke functies, publieke voorzieningen en lokale gemeenschapsontwikkeling te ondersteunen. Deze objecten dragen bij aan brede maatschappelijke doelstellingen zoals leefbaarheid, gezondheid, educatie, ontmoeting en participatie. Binnen dit segment staat de publieke waarde centraal: het vastgoed wordt beheerd en ingezet om maatschappelijke opgaven te faciliteren, niet om financieel rendement te maximaliseren. De sturing richt zich daarom op passend gebruik, toegankelijkheid, doelmatigheid en toekomstbestendigheid, in samenhang met de beleidsambities van de gemeente.

Overig Vastgoed Overig vastgoed omvat de objecten binnen de gemeentelijke portefeuille die niet persé voortkomen uit gemeentelijke kerntaken of wettelijke voorzieningen, maar die de gemeente om beleidsmatige, maatschappelijke of historische redenen toch in eigendom houdt. Het gaat om vastgoed dat geen onderdeel vormt van de interne bedrijfsvoering en evenmin behoort tot het maatschappelijk vastgoed in strikte zin. Voor dit segment geldt dat de gemeente per object expliciet moet kunnen onderbouwen waarom het in de portefeuille wordt aangehouden, bijvoorbeeld vanwege lokale behoefte, ruimtelijke samenhang, continuïteit van voorzieningen of maatschappelijke meerwaarde die niet vanzelf door de markt wordt geborgd. Binnen deze categorie valt ook het zogenoemde commercieel-maatschappelijke vastgoed: objecten die formeel een commerciële activiteit huisvesten, maar in praktijk sterk samenhangen met maatschappelijke functies of lokale behoefte. Dit betreft voorzieningen die niet tot de wettelijke taken van de gemeente behoren, maar waarvan het aanbod of behoud wel van grote betekenis kan zijn voor inwoners, gemeenschapsvoorzieningen of de lokale leefkwaliteit. Denk aan functies die door de markt niet altijd vanzelf worden opgepakt, maar die voor kernen of wijken wél essentieel zijn, zoals opvang-, zorg- of ceremonieel gerelateerde functies.

Deze objecten worden bedrijfsmatig beheerd, met een marktconform tarief. Daarnaast kunnen binnen dit segment ook woningen vallen, bijvoorbeeld wanneer deze vanuit beleid, historische eigendomssituatie of gebiedsontwikkeling in de portefeuille zijn achtergebleven. Ook hierbij

11

Nota Vastgoed 2026

geldt dat de gemeente helder motiveert welke rol het bezit vervult, of het doelmatig is om aan te houden en op welke wijze het eigendom past binnen de bredere portefeuillestrategie. Overig vastgoed vereist daarmee een zorgvuldig afwegingskader: het wordt niet automatisch behouden, maar alleen wanneer het eigendom daadwerkelijk waarde toevoegt voor de gemeente, de omgeving of toekomstige ontwikkelingen. Transparantie over de reden van eigendom en een periodieke heroverweging zijn daarbij essentieel.

Figuur 3: Vastgoedportefeuille

2.3 Duidelijke rollenscheiding Er zijn binnen de gemeentelijke organisatie meerdere organisatie-onderdelen die een verantwoordelijkheid hebben wanneer het gaat om vastgoed. Naast het cluster Grond & Vastgoed, gaat het om de organisatieonderdelen: Facilitaire Zaken, Maatschappelijk Domein, Sociaal Domein, Beheer openbare ruimte en Buitendienst. Om een verbetering te maken in de sturing op het (maatschappelijk) vastgoed is besloten de eigenaarsrol van het vastgoed onder te brengen bij het cluster Grond & Vastgoed. Daarmee vallen de 12

Nota Vastgoed 2026

eigenaarsrol van vastgoed alsmede alle overige grondzaken nu onder één cluster. Beide disciplines behouden wel hun eigen systeem van reserves en voorzieningen, maar zijn door sterk gelieerde werkprocessen nu wel samengebracht in één cluster. Hierdoor is alle expertise ten aanzien van het vastgoedmanagement gebundeld in een organisatieonderdeel. De expertise op het gebied van de programma’s en het beleid (bijvoorbeeld de planning van de onderwijshuisvesting) wordt geleverd door de verantwoordelijke beleidsdiensten, waaronder ook de eventuele subsidierelatie. Uitgangspunten bij de uitvoering van vastgoedmanagementactiviteiten zijn: • • • • • • •

uitvoeren van een samenhangend vastgoedbeleid; een bundeling van (expertise van) vastgoedfuncties; een zakelijke en heldere relatie met in- en externe partners; een bedrijfseconomische benadering, gericht op langdurende sluitende exploitatie efficiënte processen; financiële en juridische transparantie; beheersing risico’s

De vastgoedorganisatie vervuld op verschillende momenten, verschillende rollen. Het gaat hierbij om de rollen van: 1) vastgoedeigenaar; 2) ontwikkelaar en als 3) makelaar

2.3.1 Vastgoedorganisatie als eigenaar

De vastgoedorganisatie treedt binnen de gemeente Zuidplas op als vastgoedeigenaar en is verantwoordelijk voor het strategisch portefeuillemanagement binnen de gemeentelijke doelstellingen. Het (strategisch) portefeuillemanagement richt zich op het sturen op een efficiënte en effectieve vastgoedvoorraad binnen de gestelde gemeentelijke doelstellingen. De vastgoedorganisatie doet dit door: • • • • • •

efficiënt invullen van de vastgoedvraag vanuit de diensten; te sturen op bezettingsgraad en het voorkomen van leegstand en overaanbod; zoeken naar dwarsverbanden tussen de diverse gebruikers; te zoeken naar optimalisaties, het op het juiste moment aankopen en afstoten van gebouwen, afwegen van koop, bouw of huur. te sturen op realisatie van flexibele, courante en multifunctionele gebouwen; te sturen op restwaarde en verhouding kosten en kwaliteit;

Het portefeuillemanagement vormt een belangrijke pijler voor het vastgoedbeleid van de gemeente Zuidplas.

2.3.2 Vastgoedorganisatie als ontwikkelaar Bij de ontwikkeling van nieuwe vastgoedobjecten treedt de vastgoedorganisatie op als ontwikkelaar in opdracht van de betrokken beleidsdiensten.

13

Nota Vastgoed 2026

In verschillende situaties is het mogelijk dat er nieuw vastgoed ontwikkeld moet worden. De vastgoedorganisatie zorgt in deze gevallen voor de ontwikkeling van deze vastgoedobjecten. Dit doet zij vrijwel uitsluitend in opdracht van beleidsdiensten. De vastgoedorganisatie adviseert en ondersteunt de beleidsdiensten direct vanaf de initiatieffase. Uitgangspunten bij de ontwikkeling van nieuw vastgoed zijn: • • • • • • • • •

De vastgoedorganisatie is verantwoordelijk voor het opstellen van de documenten benodigd voor de uitvraag aan de markt en de ontwikkeling en realisatie van nieuw vastgoed. De betrokken beleidsdienst zorgt hierbij voor de ruimtelijke en functionele eisen aan het nieuw te bouwen object; De vastgoedorganisatie adviseert over de locatiekeuze; De vastgoedorganisatie berekent op basis van het eisenpakket, de stichtingskosten en de kostprijsdekkende huur en sluit dit kort met de beleidsdienst; De vastgoedorganisatie beoordeelt de totale eigendomskosten (investeringskosten en exploitatiekosten over de gehele levensduur bij elkaar opgeteld) en adviseert hierover aan de beleidsdiensten;

De vastgoedorganisatie informeert de beleidsdiensten over de besteding van ter beschikking gestelde nieuwbouwkredieten. Het is bij nieuwbouwopgave van belang dat De vastgoedorganisatie al vanaf een pril stadium haar eigenaarsbelang en exploitatiedeskundigheid inbrengt. Dit kan zijn dat vanuit de bestaande portefeuille oplossingen worden aangedragen voor de huisvestingsvraag, maar het kan ook zijn dat de vastgoedorganisatie al in een vroeg stadium aangeeft wat de consequenties zijn van ontwerpbeslissingen voor de exploitatie en de restwaarde van het gebouw. De vastgoedorganisatie kan transparant maken welke consequenties dit heeft voor de huurvoorwaarden. Op basis hiervan kan de gemeente een bewuste keuze maken of de maatschappelijke doelen deze consequentie rechtvaardigen. Dit betekent niet dat altijd moet worden gekozen voor de goedkoopste optie, maar de vastgoedorganisatie maakt de overweging in ieder geval transparant.

2.3.3 Vastgoedorganisatie als makelaar Binnen de gemeente treedt de vastgoedorganisatie op als makelaar bij vastgoedtransacties en voorziet ze in de huisvesting van de gemeentelijke onderdelen. De vastgoedorganisatie is binnen de gemeente de interne makelaar en ondersteunt de gemeentelijke organisatie bij vastgoedtransacties. Zij voorziet in de huisvestingsbehoefte van de gemeentelijke onderdelen door de volgende alternatieven te beoordelen en aan te bieden: • • •

het verhuren van beschikbare ruimte binnen de eigen vastgoedportefeuille; ruimte huren bij derden; bouwen of kopen van vastgoed.

De vastgoedorganisatie zorgt ervoor dat in samenspraak met alle belanghebbenden te allen tijde de voor de gemeente meest profijtelijke oplossing wordt gevonden.

2.4 Professioneel beheer en data-gedreven sturing Professioneel vastgoedbeheer vraagt om actuele informatie, voorspelbare processen en een integrale blik op techniek, financiën en gebruik. Daarom wordt steeds meer gewerkt met digitale systemen die objectgegevens, onderhoudsplanning, energieprestaties en exploitatie-informatie samenbrengen. Door deze gegevens centraal te vertalen naar sturingsinformatie kan tijdig worden ingegrepen, worden onderhoud en investeringen efficiënter gepland en ontstaat inzicht in risico’s en 14

Nota Vastgoed 2026

optimalisatiemogelijkheden. Data-gedreven sturing maakt het mogelijk om niet alleen reactief te beheren, maar proactief te anticiperen op toekomstige ontwikkelingen in de portefeuille, waardoor beslissingen beter onderbouwd en effectiever worden.

2.5 Verduurzaming Verduurzaming is een belangrijke opgave binnen het beheer van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Bij onderhoud, renovatie en investeringen wordt steeds gekeken hoe gebouwen energiezuiniger, comfortabeler en toekomstbestendiger kunnen worden gemaakt. Dit gaat verder dan alleen energiegebruik: het omvat ook maatregelen tegen oververhitting, wateroverlast, slijtage van gebouwschil en de gevolgen van verouderde technische installaties. Door verduurzaming te koppelen aan de onderhoudsplanning, routekaarten en DMJOP’s (Duurzaam Meerjarenonderhoudsplan) ontstaat inzicht in welke maatregelen op welk moment doelmatig zijn, welke investeringen nodig zijn en welke effecten dit heeft op de portefeuilledoelen voor 2030 en 2050. Zo kunnen keuzes worden gemaakt, die zowel financieel verantwoord zijn als bijdragen aan gezonde, veilige en klimaatrobuuste gemeentelijke gebouwen.

2.6 Sluitende exploitatie De gemeente hanteert een sluitende exploitatie als uitgangspunt voor al het maatschappelijk vastgoed. Dit waarborgt financiële transparantie, voorkomt ongewenste bevoordeling en maakt het mogelijk om vastgoed zorgvuldig en duurzaam te beheren. Met behulp van de DCF-methodiek worden alle toekomstige kosten en opbrengsten van een gebouw inzichtelijk gemaakt, zodat de huurprijs overeenkomstig is met de werkelijke lasten. Deze benadering zorgt ervoor dat gebruikers een eerlijke huurprijs betalen, biedt een solide basis voor beleidskeuzes en zorgt ervoor dat de vastgoedexploitatie over de gehele levensduur sluitend is. Een sluitende exploitatie is daarmee een essentieel principe om maatschappelijke functies betaalbaar, toekomstbestendig en doelmatig te ondersteunen.

15

Nota Vastgoed 2026

3. Positionering van het vastgoedbeleid Het vastgoedbeleid verbindt de gemeentelijke visie met de praktische inzet van gebouwen en locaties. Omdat vastgoed geen doel op zichzelf is, maar een middel om maatschappelijke functies mogelijk te maken, vraagt dit om een duidelijke rolverdeling tussen het beleidsdomein, de vastgoedorganisatie en de gebruikers. Figuur 4: Het "Rollenspel" laat zien hoe deze drie partijen samen werken: beleid bepaalt wat er nodig is, de vastgoedorganisatie zorgt voor professioneel eigenaarschap en uitvoering, en gebruikers geven invulling aan de maatschappelijke functie. In de volgende paragrafen wordt deze positionering verder uitgewerkt. Paragraaf 3.1 beschrijft hoe de gemeente haar eigenaarsrol professioneel en kostentransparant vervult. Paragraaf 3.2 gaat in op de relatie met flankerend beleid, in het bijzonder de Visie op Maatschappelijke Voorzieningen, waar het vastgoedbeleid ondersteunend en faciliterend aan is. Hierdoor ontstaat een samenhangend systeem waarin ambities, gebouwen en gebruik naadloos op elkaar aansluiten.

3.1 Beleid ten behoeve van de eigenaarsrol De gemeente treedt op als vastgoedeigenaar vanuit een zakelijke, professionele en transparante benadering. Dit betekent dat de vastgoedorganisatie verantwoordelijk is voor de instandhouding, kwaliteit, financiële continuïteit en doelmatige inzet van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Eigenaarschap wordt benaderd vanuit een langetermijnperspectief: gebouwen moeten veilig, functioneel en toekomstbestendig blijven, tegen voorspelbare kosten en met duidelijke afspraken over financiering en gebruik. Een professionele eigenaarsrol vraagt om heldere uitgangspunten. Deze uitgangspunten worden hieronder verder beschreven.

Een zakelijke en objectieve benadering van kosten De vastgoedorganisatie maakt inzichtelijk welke kosten gemoeid zijn met het bezit en gebruik van een gebouw. Dit betreft onder andere onderhoud, energie, belastingen, verzekeringen, risico-opslagen en kapitaallasten. Deze werkelijke kosten vormen de basis voor de huurprijs en voor de financiële planning gedurende de levensduur van het vastgoed. Door deze kosten transparant te maken wordt duidelijk wat het de gemeente daadwerkelijk kost om een maatschappelijke functie binnen vastgoed mogelijk te maken.

Sluitende exploitatie als uitgangspunt Het uitgangspunt is dat maatschappelijke gebruikers de kostprijsdekkende huur betalen die hoort bij het object. Dit voorkomt verkapte subsidies via de huurprijs, hetgeen in het kader van de wet Markt en overheid ook niet is toegestaan en maakt het mogelijk om vastgoed doelmatig en duurzaam te beheren. In situaties waarin een maatschappelijke organisatie niet in staat is de volledige kostprijs te dragen, kan dit aanleiding zijn voor een subsidieaanvraag. In dat geval ontstaat een expliciete subsidierelatie, waarbij de gemeente bewust kiest om een deel van de lasten over te nemen omdat de maatschappelijke functie van waarde wordt geacht.

Rolvastheid en scheiding van verantwoordelijkheden De eigenaarsrol is duidelijk gescheiden van de beleidsrol en de gebruikersrol. De vastgoedorganisatie beoordeelt objectief de staat, kosten en mogelijkheden van gebouwen, terwijl beleidsafdelingen bepalen welke functies noodzakelijk zijn voor de gemeente. Gebruikers zijn verantwoordelijk voor het uitvoeren van hun maatschappelijke opdracht. Deze rolzuiverheid voorkomt belangenverstrengeling en zorgt ervoor dat besluiten over subsidies of functies niet via huurprijzen of vastgoedprocessen worden beïnvloed.

16

Nota Vastgoed 2026

Sturen op kwaliteit, veiligheid en toekomstbestendigheid Als eigenaar borgt de vastgoedorganisatie dat gebouwen voldoen aan wettelijke eisen, aan de afgesproken onderhoudsniveaus (zoals NEN 2767) en aan criteria voor duurzaamheid en klimaatadaptatie. Dit gebeurt via meerjarenonderhoudsplannen, inspecties, investeringsbeslissingen en risicobeheersing. De focus ligt op een stabiele vastgoedexploitatie waarin onderhoud, verduurzaming en gebruik in samenhang worden gepland.

Efficiënt gebruik en optimalisatie van de portefeuille De eigenaarsrol omvat ook het sturen op bezetting, het voorkomen van leegstand en het zoeken naar mogelijkheden om functies beter te huisvesten of gebouwen multifunctioneler in te zetten. De vastgoedorganisatie kijkt portefeuillebreed naar optimalisatie: niet alleen naar afzonderlijke gebouwen, maar naar de samenhang tussen functies, kwaliteit en kosten. Door deze principes te hanteren ontstaat een transparante en professionele invulling van de eigenaarsrol. Dit zorgt voor voorspelbaarheid van kosten, gelijke behandeling van maatschappelijke organisaties en een duurzame, toekomstgerichte aanpak van de vastgoedportefeuille.

3.2 Relatie met flankerend beleid De gemeente heeft een Visie op Maatschappelijke Voorzieningen (VMV), waarin op hoofdlijnen wordt bepaald welke (toekomstige) voorzieningen in de kernen van de gemeente nodig zijn en hoe deze kwalitatief en ruimtelijk ontwikkeld moeten worden. Het vastgoedbeleid is hier nauw mee verweven: vastgoed is immers het fysieke jasje van die voorzieningen. Het vastgoedbeleid is ondersteunend voor de visie op maatschappelijke voorzieningen. Concreet betekent dit dat de vastgoedorganisatie de realisatie van de maatschappelijke voorzieningenvisie faciliteert door tijdig de juiste gebouwen en locaties beschikbaar te stellen. Voorzieningenniveaus en locatiekeuzes: De VMV bepaalt onder andere welk voorzieningenniveau per dorp geldt (hoeveel m² sport, aantal zalen, etc.). Vastgoedbeleid helpt dit concreet te maken door te kijken waar dat ruimte kan krijgen: misschien in bestaande gebouwen door andere invulling, door aanbouw of nieuwbouw.Concluderend is het vastgoedbeleid faciliterend aan de Visie op Maatschappelijke Voorzieningen. Zonder een goed vastgoedbeleid blijft een maatschappelijke visie, een papieren werkelijkheid. Andersom geldt dat zonder een heldere maatschappelijke visie, het vastgoedbeleid stuurloos zou zijn.

Deze nota schept de kaders waarbinnen de visie uitgevoerd kan worden: het zorgt dat wanneer maatschappelijke ambities tot gebouwen leiden, dit op verantwoorde en efficiënte wijze gebeurt. Naast de Visie Maatschappelijke Voorzieningen vormt ook de Sport- en accommodatievisie 2020– 2030 een essentieel kader voor het vastgoedbeleid. Deze sportvisie bevat concrete richtlijnen voor de benodigde capaciteit, kwaliteit en spreiding van sportaccommodaties, alsmede de strategische opgaven voor binnen- en buitensport richting 2030.

17

Nota Vastgoed 2026

Figuur 4: Het "Rollenspel"

Beleidsrelatie

Subsidierelatie

Vastgoedrelatie

De gemeente treedt als vastgoedeigenaar op vanuit een zakelijke, transparante en rolvaste positie. Dit betekent dat de gemeente inzichtelijk maakt welke werkelijke kosten gemoeid zijn met het in stand houden van een gebouw: onderhoud, energie, belastingen, kapitaal- en risicolasten. Deze kosten vormen de objectieve basis van het eigenaarschap en maken duidelijk wat het de gemeente daadwerkelijk kost om een maatschappelijke functie binnen vastgoed mogelijk te maken. Niet iedere maatschappelijke gebruiker kan de volledige kostprijsdekkende huur betalen. Het is daarom van belang te erkennen dat de kostprijsdekkende huur slechts één onderdeel vormt van de totale kostenstructuur van een maatschappelijke organisatie. Wanneer een organisatie haar totale lasten, inclusief de huur niet volledig kan dragen, kan dit aanleiding zijn voor een subsidieaanvraag. In dat geval ontstaat een subsidierelatie: de gemeente kiest er bewust voor om een deel van de financiële druk over te nemen, omdat de betreffende maatschappelijke functie van waarde wordt geacht voor de gemeente.

18

Nota Vastgoed 2026

4. Sturen op vastgoed 4.1 Rol van de Raad Maatschappelijk vastgoed vormt een belangrijke basis voor de uitvoering van gemeentelijke taken. Scholen, sportaccommodaties, buurthuizen en culturele voorzieningen ondersteunen het sociale en fysieke domein en dragen direct bij aan leefbaarheid, toegankelijkheid en maatschappelijke ontwikkeling. De gemeenteraad heeft hierin een duidelijke en onmisbare rol: de raad bepaalt de koers, stelt de kaders waarbinnen het college werkt, en bewaakt dat maatschappelijke doelen daadwerkelijk worden gerealiseerd met het vastgoed dat de gemeente in bezit heeft. Figuur 5: Rollen van de raad

Kaderstellen

Volksvertegenwoordiger

Budgetrecht

Controleren

Kaderstellende rol De primaire verantwoordelijkheid van de gemeenteraad ligt in het kaderstellend optreden. De raad bepaalt welke maatschappelijke functies de gemeente met haar vastgoedportefeuille wil ondersteunen en welk kwaliteitsniveau daarbij passend is. Dit gebeurt onder andere door het vaststellen van de visie en strategie. Hierin worden de gewenste omvang en samenstelling van de portefeuille beschreven, inclusief de inzet van vastgoed voor onderwijs, sport, welzijn en cultuur. Ook formuleert de raad de financiële en beleidsmatige randvoorwaarden, zoals normen voor onderhoudsniveaus, duurzaamheidsambities, gebruiksvoorwaarden en het gewenste niveau van kostendekkendheid in huur- en exploitatietarieven. Deze kaders geven richting aan het handelen van het college en vormen de basis voor een doelmatig en toekomstbestendig vastgoedbeheer

Controlerende rol Naast het stellen van kaders heeft de gemeenteraad een belangrijke controlerende rol. Door middel van de planning- en controlcyclus (waaronder jaarstukken, voortgangsrapportages, onderhoudsplanningen en raadsinformatiebrieven) ziet de raad toe op de uitvoering van het vastgestelde beleid. Daarbij kijkt de raad niet alleen naar financiële indicatoren, maar ook naar de feitelijke staat van het vastgoed, risico’s op achterstallig onderhoud en de mate waarin 19

Nota Vastgoed 2026

maatschappelijke doelen worden behaald. De raad kan het college ter verantwoording roepen wanneer de prestaties achterblijven, wanneer risico’s oplopen of wanneer beleidskaders niet worden nageleefd. Zo houdt de raad grip op de kwaliteit, veiligheid en toekomstbestendigheid van de voorzieningen die voor de gemeenschap van belang zijn.

Budgetrecht van de raad Een derde pijler van de raadsrol is de uitoefening van het budgetrecht. Grote onderhoudsprojecten, renovaties, verduurzamingsingrepen, nieuwbouw, verkoop of aankoop van vastgoed: het zijn beslissingen die vrijwel altijd een raadsbesluit vereisen. Door kredietvoorstellen, investeringsplannen en afstootstrategieën vast te stellen, bepaalt de raad welke investeringen worden gedaan en binnen welke financiële kaders dit gebeurt. De raad weegt daarbij verschillende belangen af: financiële haalbaarheid, maatschappelijke meerwaarde, toegankelijkheid van voorzieningen, duurzaamheid en de bredere ruimtelijke of sociale ambities van de gemeente. Hiermee vervult de raad een rol als maatschappelijke weger en bewaker van het algemeen belang.

Rol als vertegenwoordiger van de samenleving Tot slot vertegenwoordigt de gemeenteraad als gekozen orgaan de inwoners van de gemeente. Vastgoed raakt direct aan het voorzieningenniveau in wijken en dorpen; het bepaalt waar mensen kunnen sporten, leren, samenkomen of ondersteuning krijgen. Daarom is het van belang dat de raad, naast haar formele bevoegdheden, ook signalen uit de samenleving vertaalt naar beleidskeuzes op het gebied van vastgoed. Dit vraagt om een zorgvuldige balans tussen financiële efficiëntie en maatschappelijke waarde. Soms betekent dit dat een voorziening met een negatieve exploitatie toch behouden moet blijven vanwege haar sociale functie, of dat investeringen in verduurzaming worden versneld om lokale klimaatdoelen te behalen. In samenhang vormen deze verantwoordelijkheden de kern van de raadsrol bij vastgoedbeleid: kaders stellen, controleren, besluiten nemen en maatschappelijke belangen wegen. Daarmee zorgt de gemeenteraad ervoor dat het gemeentelijk vastgoed niet alleen financieel verantwoord wordt beheerd, maar vooral effectief wordt ingezet om maatschappelijke doelen te realiseren en de kwaliteit van de leefomgeving te versterken.

4.2 Rol van het college Het college speelt een centrale rol in de uitvoering en doorontwikkeling van het gemeentelijk vastgoedbeleid. Op basis van de kaders die door de gemeenteraad worden vastgesteld, zorgt het college voor de vertaling naar een effectieve en doelmatige uitvoering binnen de organisatie. Het college is verantwoordelijk voor het beheer van de vastgoedportefeuille, het realiseren van de maatschappelijke opgaven die met vastgoed samenhangen en het bewaken van de financiële beheersbaarheid van het geheel. In dat kader legt het college jaarlijks het Meerjaren Perspectief Vastgoed (MPV) als integraal stuurdocument voor de planning, exploitatie en ontwikkeling van gemeentelijk vastgoed, ter vaststelling voor aan de raad. Daarnaast zorgt het college voor transparante verantwoording richting de gemeenteraad over de prestaties, risico’s en meerjarige ontwikkelingen binnen de vastgoedportefeuille. Het college legt investeringsvoorstellen, afwijkingen op de begroting en strategische keuzes ter besluitvorming aan de raad voor. Hiermee vormt het college de schakel tussen de beleidskaders van de raad en de operationele uitvoering door de vastgoedorganisatie, en draagt het bij aan een professionele, toekomstbestendige en maatschappelijk verantwoorde inzet van gemeentelijk vastgoed.

20

Nota Vastgoed 2026

(Wettelijk) kader De gemeenteraad stelt op grond van het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) en de Gemeentewet de regels vast voor waardering en afschrijving van gemeentelijke activa. Daarnaast heeft de raad diverse beleidsdocumenten vastgesteld die richting geven aan het beheer en de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed, waaronder: • • •

de Nota reserves en voorzieningen, de Routekaart Maatschappelijk Vastgoed (R21.000082), het Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP) 2025–2034 (A24.002269).

Met deze Nota Vastgoed vult de gemeenteraad het bestaande beleidskader verder aan. Gezamenlijk bepalen deze documenten de kaders waarbinnen de gemeente werkt aan een transparante, rechtmatige en toekomstbestendige aanpak van maatschappelijk vastgoed. Een goed onderbouwde, kostprijsdekkende huur – bijvoorbeeld bepaald via de DCF‑methode – draagt daarbij bij aan een doelmatige én maatschappelijk verantwoorde inzet van gemeentelijk vastgoed.

21

Nota Vastgoed 2026

5. Uitvoeringsrichtlijnen Hoofdstuk 5 bevat de uitvoeringsrichtlijnen voor het gemeentelijk vastgoed. Waar in voorgaande hoofdstukken de visie en beleidskaders zijn geschetst, wordt hier uiteengezet op welke wijze de gemeente met haar vastgoed omgaat in de praktijk. Het betreft richtlijnen voor de uitvoering met betrekking tot de gemeentelijke vastgoedportefeuille, zoals beheer en onderhoud (paragraaf 1), de exploitatie (paragraaf 2, aankoop en dispositie (paragraaf 5.4), huur en verhuur (paragraaf 5,5), strategisch en commercieel vastgoed (paragraaf 5.6), concernhuisvesting (paragraaf 5.7) en onderwijshuisvesting (paragraaf 5.8). Deze richtlijnen zijn bedoeld om te zorgen voor een uniforme en transparante werkwijze, zodat keuzes rondom vastgoed altijd zorgvuldig, objectief en in lijn met de beleidskaders worden gemaakt. De raad behoudt daarbij zijn rol in de besluitvorming waar het gaat om inzet van middelen of strategische keuzes.

5.1 Beheer en onderhoud Voor het beheer en onderhoud van de gemeentelijke gebouwen wordt het kwaliteitsniveau conform NEN 2767 als uitgangspunt gehanteerd. Hierbij wordt onderhoudsniveau 3 aangehouden als basisonderhoudskwaliteit. Dit niveau wordt ook wel aangeduid als sober en doelmatig: het voorziet in een veilige, functionele en doelmatige instandhouding van het vastgoed, zonder bovenmatige luxe of esthetische verfraaiingen. Ook alle toekomstige meerjarenonderhoudsplannen (MJOP’s) zullen hierop worden afgestemd, zodat het onderhoudsbeleid aansluit bij de gewenste balans tussen kwaliteit, duurzaamheid en kostenefficiëntie. Waar specifieke functies of wettelijke eisen dit noodzakelijk maken, kan gemotiveerd worden afgeweken van het basisonderhoudsniveau.

5.2 Exploitatie Voor de exploitatie van gemeentelijk vastgoed hanteert de gemeente het uitgangspunt dat kostprijsdekkende huur wordt toegepast bij maatschappelijke functies. Hiermee wordt geborgd dat er geen verkapte subsidie ontstaat, doordat huurders te lage huren betalen, hetgeen in lijn is met de Wet Markt en Overheid. Door de vastgoed- en subsidierelatie met huurders te scheiden, wordt inzichtelijk welke lasten door de huurder wordt gedragen en welk bedrag, indien van toepassing, door de gemeente als subsidie wordt verstrekt. Dit bevordert transparantie richting zowel huurders als raad over de feitelijke subsidierelatie. Bij commerciële huurders wordt altijd een marktconform tarief gehanteerd. Hiermee wordt staatssteun voorkomen en wordt aangesloten bij het algemene uitgangspunt dat de gemeente geen verstorende rol speelt op de commerciële vastgoedmarkt. Indien het gaat om gemengd gebruik (bijvoorbeeld een gebouw waar zowel maatschappelijke als commerciële functies worden gehuisvest), worden de exploitatielasten en huurtarieven naar rato toegerekend, zodat per functie de juiste systematiek wordt toegepast.

5.3 Leegstand en leegstandbeheer Langdurige leegstand is onwenselijk wegens kwaliteitsverlies, beveiligingsrisico’s en het verlies van inkomsten. Toch kan het voorkomen dat een pand (tijdelijk) geen gebruiker heeft, bijvoorbeeld omdat een functie is weggevallen en er nog geen nieuwe bestemming is, of omdat het pand op termijn gesloopt/verkocht zal worden. Als uitgangspunt geldt dat leegstand van gemeentelijk vastgoed zoveel mogelijk moet worden voorkomen en ieder object een nuttige aanwending moet hebben. Bij (dreigende) leegstand onderzoekt de gemeente actief naar tijdelijke invullingen. 22

Nota Vastgoed 2026

Hiervoor zijn een aantal opties is beschikbaar: •

Tijdelijke maatschappelijke invulling: de gemeente bekijkt of er tijdelijke maatschappelijke initiatieven een plek kunnen krijgen. Dergelijke initiatieven kunnen soms tegen geringe vergoeding gebruikmaken van een leegstaand pand, met als tegenprestatie dat ze het pand exploiteren. Dit sluit aan bij de gedachte dat vastgoed de samenleving faciliteert, ook als het tussen twee functies in zit. Uiteraard worden hierbij afspraken gemaakt over aansprakelijkheid en duur van gebruik.

•

Tijdelijke verhuur of anti-kraak: Via leegstandbeheerders kan het pand bewoond of gebruikt worden op basis van bruikleen/antikraak. Dit voorkomt kraak, houdt het gebouw in gebruik en kan eventuele (geringe) huurinkomsten opleveren. Er wordt dan een professioneel leegstandbeheerbedrijf ingeschakeld dat passende gebruikers zoekt, bijvoorbeeld startende ondernemers voor een kantoorruimte, kunstenaars voor een atelier, of anti-kraak bewoners voor woonruimte. Deze gebruikers krijgen geen huurrechten zoals reguliere huurders (om flexibiliteit te behouden), maar dragen bij aan toezicht en onderhoud. De gemeente sluit hiervoor een leegstandbeheercontract af waarin verantwoordelijkheden (verzekering, onderhoud, opzegtermijn) zijn vastgelegd.

•

Minimale instandhouding: Als een pand echt kort leegstaat of niet geschikt is voor tijdelijke ingebruikname (bijvoorbeeld wegens veiligheid), zorgt de gemeente voor maatregelen zoals goede afsluiting om vandalisme te voorkomen, Eventueel worden installaties tijdelijk uitgezet of afgetapt om kosten te drukken en risico’s (lekkages e.d.) te verminderen.

5.4 Aankoop & Dispositie 5.4.1 Aankoop De gemeente verwerft alleen vastgoed indien dit noodzakelijk is om maatschappelijke functies te huisvesten of strategische belangen te borgen. Het gaat hierbij veelal om voorzieningen zoals een sporthal, dorpshuis, onderwijs- of zorglocatie. Bij een verzoek of een geconstateerde behoefte wordt eerst beoordeeld of de functie kan worden ondergebracht in de bestaande gemeentelijke vastgoedportefeuille. Pas indien er geen passend object beschikbaar is, wordt overgegaan tot externe verwerving. Dit kan bestaan uit: • •

de aankoop van grond en de realisatie van een nieuw gebouw; of de aankoop van een reeds bestaand object dat geschikt is of geschikt gemaakt kan worden.

Een aankooptraject vindt altijd plaats na zorgvuldige interne afstemming. Daarbij wordt beoordeeld of de maatschappelijke noodzaak aanwezig is, of hergebruik van bestaand vastgoed mogelijk is, en welke financiële en ruimtelijke consequenties een aankoop heeft. Het College legt dit vervolgens met een voorstel voor aan de gemeenteraad, die besluit over de inzet van de benodigde middelen. Met dit proces wordt geborgd dat aankopen uitsluitend plaatsvinden op basis van een maatschappelijke behoefte, met transparante afwegingen en in lijn met de financiële kaders die de raad heeft gesteld.

5.4.2 Dispositie Het afstoten (verkopen of overdragen) van gemeentelijk vastgoed vereist zorgvuldige interne afstemming. Hiervoor is een stappenplan opgesteld. Wanneer een object potentieel voor afstoten in

23

Nota Vastgoed 2026

aanmerking komt (bijvoorbeeld omdat een functie stopt of omdat het niet meer rendabel te exploiteren is), doorloopt de vastgoedafdeling de volgende beslis- en uitvoerstappen: Initiatie en interne consultatie: De aanleiding voor mogelijke afstoot wordt genoteerd (bijvoorbeeld gebruikersorganisatie vertrekt uit een pand). De vastgoedorganisatie inventariseert eerst intern of er nog een gemeentelijke behoefte voor het object bestaat. Dit gebeurt via een ronde langs relevante beleidsafdelingen: heeft het sociaal domein, onderwijs, sport, cultuur, het grondbedrijf of bedrijfsvoering plannen waarvoor dit pand van nut kan zijn? Is er een wettelijke taak die extra ruimte nodig heeft? Kan er mogelijk sprake zijn van een herontwikkelingslocatie? Ook wordt gekeken naar eventuele historische of culturele waarde die een andere invulling vraagt. Beslissing tot afstoten: Als uit de interne consultatie blijkt dat er geen eigen gebruik meer is en behoud geen strategisch belang dient, bereidt de vastgoedorganisatie een voorstel voor om het object af te stoten. Hierin staat de motivering (waarom niet nodig / waarom verkopen verstandig is), de financiële onderbouwing (boekwaarde, verwachte opbrengst, besparing onderhoud), en de voorgestelde wijze van verkoop.

Afhankelijk van de waarde en belang gaat dit naar het College van B&W voor akkoord en vaak ter informatie of besluitvorming naar de gemeenteraad (conform de financiële verordening/grenzen die de raad heeft gesteld). Pas na bestuurlijk groen licht wordt daadwerkelijk met verkoop gestart. Voorbereiding verkoop: de vastgoedorganisatie laat een actuele taxatie uitvoeren om de marktwaarde te bepalen. Ook worden alle eigendomszaken op orde gebracht: controle op bestemmingsplan (is de beoogde koper vrij in gebruik of zijn er beperkingen?), eventueel splitsen van percelen als slechts een deel verkocht wordt, en het verzamelen van relevante documenten (energielabel, asbestinventarisatie, bodemrapport, monumentenstatus, etc.). Er wordt gekozen voor een verkoopstrategie die voldoet aan de wet- en regelgeving rondom het bieden van gelijke kansen aan de markt, waaronder het Didamarrest. Afronding en evaluatie: Na verkoop draagt de vastgoedorganisatie zorg voor de administratieve afhandeling: uitschrijving uit de gemeentelijke balans, afrekening van eventuele kosten. Door deze stappen te volgen is geborgd dat afstoten consistent en objectief gebeurt, en dat geen pand wordt afgestoten zonder toetsing aan publieke belangen. Tegelijk wordt voorkomen dat vastgoed “blijft liggen” door onduidelijkheid: er is een helder pad van interne check tot en met verkoop.

5.5 Huur & Verhuur 5.5.1 Beleid bij verhuren en aanhuren De gemeente gaat zorgvuldig om met het verhuren en aanhuren van vastgoed. De verantwoordelijkheid voor het afstemmen, contracteren en vastleggen van afspraken is binnen de gemeente centraal belegd bij de vastgoedorganisatie (cluster Grond & Vastgoed), zodat transacties op een uniforme en duidelijke manier worden uitgevoerd en bijdragen aan een doelmatige inzet van vastgoed voor gemeentelijke taken en beleidsdoelen.

Verhuur van gemeentelijk vastgoed Bij verhuur van gemeentelijk vastgoed wordt altijd gestart met de vraag of het object nodig is voor de eigen gemeentelijke taakuitvoering. Alleen wanneer dit niet het geval is, of wanneer verhuur aantoonbaar bijdraagt aan gemeentelijke beleidsdoelen, kan het object beschikbaar worden gesteld aan derden.

24

Nota Vastgoed 2026

De organisatie beschikt over de inhoudelijke expertise op het gebied van huurrecht, contractbeheer en huurtarieven. Op basis hiervan worden de afspraken met huurders vastgelegd in een schriftelijke overeenkomst, doorgaans gebaseerd op het ROZ-model. In deze overeenkomst worden onder meer de omvang van de ruimte, de huurtermijn, het huurtarief, onderhoudsverantwoordelijkheden, gebruiksvoorwaarden en overige relevante bepalingen opgenomen. Wanneer verhuur plaatsvindt aan een maatschappelijke organisatie die door een beleidsafdeling wordt gesubsidieerd of daarvoor in aanmerking komt, worden vooraf de onderhandelingskaders afgestemd met de betreffende beleidsafdeling. Hiermee wordt geborgd dat verhuur aansluit bij beleid en dat financiële afspraken helder en transparant zijn. Voor commerciële verhuur hanteert de gemeente een strikt kader. Onderverhuur wordt in deze categorie in beginsel niet toegestaan. Het toestaan van onderhuur beperkt het zicht op de feitelijke gebruiker en kan leiden tot ongewenste situaties bij toezicht, handhaving of Bibob-toetsing. Door uitsluitend rechtstreeks met de feitelijke exploitant te contracteren, blijft de gemeente in staat om haar publieke verantwoordelijkheid zorgvuldig uit te voeren.

Aanhuren van vastgoed van derden Aanhuren van vastgoed is geen standaardinstrument, maar wordt uitsluitend overwogen wanneer binnen de gemeentelijke portefeuille geen passende ruimte beschikbaar is om gemeentelijke taken uit te voeren. Wanneer een beleidsafdeling een ruimtevraag heeft, onderzoekt de organisatie eerst mogelijkheden binnen de bestaande portefeuille, waaronder herinrichting, medegebruik of tijdelijke oplossingen. Indien aanhuur noodzakelijk blijkt, wordt een zorgvuldig traject doorlopen. Hierbij wordt gekeken naar geschiktheid van potentiële objecten, hun ruimtelijke en technische kwaliteit, veiligheid, gebruiksfunctionaliteit, financiële consequenties en risico’s. De organisatie stemt hierbij vooraf het financiële en inhoudelijke onderhandelingskader af met de betrokken beleidsafdeling. De onderhandelingen met de externe verhuurder worden gevoerd door de organisatie, waarna de uiteindelijke huurovereenkomst wordt afgesloten tussen de gemeente en de verhuurder onder voorbehoud van bestuurlijke instemming. De afspraken worden vastgelegd in een juridisch correcte overeenkomst waarin verantwoordelijkheden, opleverafspraken, onderhoudsverdeling en gebruiksvoorwaarden duidelijk zijn gedefinieerd.