Bijlage 1 Nota Vastgoed 2015 A15.001351

7.1.2 Invloed bouwstijl en indeling Wanneer vanuit de vastgoedbehoefte een sterke sturing op de bouwstijl en/of de indeling (functionaliteit) van het object is vereist, is het meestal gemakkelijker om een eigen ontwikkelingstraject of koop te overwegen. Huurpanden kunnen mogelijk via een (ingrijpende) verbouwing worden aangepast, maar kennen meer technische beperkingen. De investering en de opbrengsten komen niet terecht bij dezelfde partij, wat investeren in de kwaliteit en indeling minder interessant maakt.

7.1.3 Fi a iële risi o s Koop- of ontwikkelingstrajecten kennen vaak eer fi a iële risi o s da huur o tra te . Bij oor eeld de hoogte van bouw- en ontwikkelingskosten, waardebepaling bij aankoop en toekomstige waardeontwikkeling. Bij koop- of ontwikkelingstrajecten liggen deze bij de eigenaar.

7.2 Huur van nieuw benodigd vastgoed Voor huisvestingsvragen die vooral een korte termijn behoefte hebben is huur van een vastgoedobject vaak een goede oplossing. In dit soort gevallen is voor de gemeentelijke portefeuille de locatie en het object minder van belang om in eigen portefeuille te hebben. De gemeente Zuidplas heeft als doel om haar portefeuille zo klein mogelijk te houden. Huur geldt daarom als voorkeursoptie binnen de verschillende opties voor nieuw benodigd vastgoed.  Mogelijke toekomstige ruimtebehoefte die niet in het huidige eigen bezit kan worden opgevangen, zal zoveel mogelijk door middel van (tijdelijke) aanhuur worden gefaciliteerd.

27

7.3 Aankoop van nieuw benodigd vastgoed Indien er bij de huisvestingsbehoefte sprake is van een behoefte voor lange termijn kan overwogen worden om hiervoor vastgoed aan te kopen. Panden die kunnen worden aangekocht betreffen in de regel courant vastgoed, niet specifiek ontwikkeld voor één specifieke functie.

 Vastgoedobjecten worden enkel aangekocht indien het object een lange termijn doelstelling vervult binnen de vastgoedportefeuille van de gemeente Zuidplas.  Bij aankoop van vastgoed wordt te allen tijde een taxatie verricht om de marktwaarde van het object te bepalen. De gemeenteraad zal worden gevraagd om een verwervingskrediet beschikbaar te stellen voor de aankoop van een pand en akkoord te gaan met de bijbehorende structurele exploitatielasten.

7.4 (Her)Ontwikkeling van nieuw vastgoed Indien er een lange huisvestingsbehoefte bestaat en de vraag is minder makkelijk op te lossen binnen beschikbaar vastgoed is eigen ontwikkeling een optie. Het betreft hier vaak vastgoedobjecten die dusdanig specifiek zijn qua functie dat dit minder makkelijk in te koop staand vastgoed is op te lossen. Het gaat hier om specifieke maatschappelijke objecten, zoals basisscholen. Indien wordt gekozen voor nieuwe ontwikkeling van vastgoedobjecten is het streven, om zoveel mogelijk toe te werken naar combinatie va fu ties i Multifu tio ele A o odaties MFA s . (Her)Ontwikkeling van nieuw vastgoed geschiedt in alle gevallen door het Grond- en Vastgoedbedrijf in opdracht van de betrokken afdeling. Hierbij wordt vooraf bedrijfseconomisch een duidelijke afweging gemaakt of ontwikkeling van het vastgoedobject in relatie tot de verwachte inkomstenstroom opportuu is. Ook ordt ee i s hatti g ge aakt a de risi o s die de ge ee te loopt ij ontwikkeling van het nieuwe vastgoedobject. Belangrijk in de afweging is om hierbij te bekijken wat de gemeente aan totale kosten kwijt is aan het object over de gehele levensduur (Total Cost of Ownership).  De keuze voor ontwikkeling van nieuw benodigd vastgoed wordt gebaseerd op bedrijfseconomische gronden en een duidelijke risico-inschatting.

 Bij de ontwikkeling van vastgoed zal de gemeenteraad worden gevraagd een investeringskrediet beschikbaar te stellen voor de ontwikkeling en bouw van een pand en akkoord te gaan met de bijbehorende structurele exploitatielasten.  Bij de ontwikkeling van nieuw benodigd vastgoed wordt niet meer enkel gekeken naar de initiële investeringskosten van vastgoedobjecten, maar naar de totale levensduurkosten.

7.4.1 Duurzame invulling vastgoedportefeuille Ten tijde van de ontwikkeling van nieuw vastgoed streeft de gemeente naar een duurzaam gebruik van het object. Teneinde de levensduur van het object te vergroten wordt ingezet op een flexibele inrichting van het nieuwe vastgoed, zodanig dat in het geval het object zijn functie in de toekomst 28

(deels) verliest het door transformatie makkelijk ingezet kan worden voor een nieuwe functie. Dit is mogelijk door bij de inrichting van nieuw vastgoed uit te gaan van multifunctionele inzetbaarheid van de diverse ruimten. Het object is daarmee ook interessanter voor een eventuele toekomstige verkoop. Tevens zal er bij de ontwikkeling van nieuw vastgoed specifieke aandacht zijn voor de oriëntatie van het object en de klimaatbestendigheid. Conform de Nota Duurzaamheid (2015) heeft de gemeente een voorbeeldfunctie als het gaat om duurzaam bouwen. Met name nieuw op te richten objecten behorend tot de vastgoedportefeuille van de gemeente dienen derhalve goed te scoren op aspecten als energieverbruik, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Investeringen in duurzaamheidsaspecten bedragen gemiddeld de helft van de kosten bij nieuwbouw ten opzichte van het doorvoeren van diezelfde uitgangspunten in bestaande bouw.  Bij ontwikkeling van gemeentelijk vastgoed wordt zoveel mogelijk duurzame energie toegepast.  Teneinde de toekomstwaarde van objecten te vergroten wordt bij ontwikkeling van nieuw vastgoed ingezet op een flexibele, multifunctionele inrichting van ruimten.

29

8

Vastgoedbeleid: verhuur Als gevolg van afspraken uit het verleden betalen gebruikers van vastgoed binnen een gemeente vaak maar een klein deel van de daadwerkelijke kosten van het vastgoed. Ook komt het veel voor dat vergoedingen zijn gebaseerd op een boekwaarde, die geen relatie heeft met de marktwaarde of herontwikkelpotentie van het vastgoed. Dit verschil tussen kostprijsdekkende huur en gerealiseerde huuropbrengsten is een vorm van impliciete subsidie. Gevolg hiervan is dat men beperkt weet heeft van de kosten van vastgoed en de mate van subsidiëring. Op het moment dat de gebruiker de werkelijke kosten krijgt doorbelast, ontstaat een financiële prikkel voor de gebruiker om gehuurde ruimten efficiënt te gebruiken. Dit is de manier om afdelingen te dwingen een bewuste afweging tussen de maatschappelijke en financiële belangen te laten maken.

 Door iederee o der gelijke oor aarde te late hure e de e e tuele impliciete su sidie tusse de des etreffe de era t oordelijke die st e de ge ruiker te late verrekenen, ontstaat een transparanter en eenduidiger overzicht in het gemeentelijke vastgoed. Het is belangrijk dat consequente en financieel transparante afspraken gemaakt worden met gebruikers.

Een gezonde vastgoedportefeuille behoort voor de exploitatie als geheel minimaal kostprijsdekkend te zijn. De exploitatie van vastgoed is geen doel op zich. Het vastgoed is volgend op en faciliterend aan wat de gemeente als beleid wenst (in de vorm van passende voorzieningen). Deze huisvesting heeft ee prijs i de vorm van een minimaal kostprijsdekkende huur.

8.1 Kostprijsdekkende huren  Bij de verhuur van het vastgoed dat bestemd is voor functies die passen binnen de beleidsdoelstellingen, wordt gestreefd naar een tenminste kostprijsdekkende huur. Door de toepassing van kostprijsdekkende huren worden de totale kosten van het beleid zichtbaar. Immers, de kosten van het vastgoed worden door de toepassing van kostprijsdekkende huren meegewogen in de afweging van het beleidsproduct (huisvesting welzijn, sport, cultuur, etc.) waarvan activiteiten worden gefaciliteerd. Belangrijke uitgangspunten voor dit beleid zijn: • scheiding tussen huur en subsidie (transparantie);  een kostprijsdekkende huur voor maatschappelijk vastgoed en vastgoed voor huisvesting van de gemeentelijke organisatie;  een marktconforme huur voor overige (commerciële) huurders.

30

8.1.1 Bepalen huurprijsniveau Bij de bepaling van de kostprijsdekkende huur worden alle exploitatiekosten doorberekend. De kostprijsdekkende huur voor nieuw vastgoed is de minimaal benodigde huurprijs ter dekking van de eigenaarslasten van het vastgoed. De eigenaarslasten bestaan onder andere uit:  kapitaallasten;  kosten voor planmatig onderhoud;  heffingen en belastingen;  opstalverzekering;  dagelijks onderhoud;  beheer en administratie. Er orde gee opslage oor risi o s zoals leegsta d e o i are de iteure eege o e . De keuze voor een kostprijsdekkende huur voor maatschappelijk vastgoed is gebaseerd op de veronderstelling dat een kostprijsdekkende huur lager is dan een marktconforme huur. Bij de kostprijsdekkende huur geldt dus dat deze niet hoger mag zijn dan de marktconforme huur.

Als de kostprijsdekkende huur hoger is dan de marktconforme huur dan worden - in overleg met de verantwoordelijke afdeling – de volgende mogelijkheden onderzocht: • verlagen van de stichtingskosten (met dien verstande dat altijd gekeken wordt naar de kosten van de totale levenscyclus: stichtingskosten én exploitatiekosten worden altijd in samenhang beoordeeld); • de kostprijsdekkende huur wordt verlaagd door een éénmalige bijdrage vanuit de verantwoordelijke afdeling (afdekken onrendabele top); • de kostprijsdekkende huur wordt verlaagd door een structurele bijdrage vanuit de verantwoordelijke afdeling in de kostprijsdekkende huur.

8.1.2 Onrendabele top Belangrijk is dat de exploitatie over de gehele exploitatieperiode op voorhand minimaal sluitend is (dus alle kosten zijn gelijk aan alle opbrengsten). Wanneer blijkt dat de marktconforme huur de kosten niet kan dekken, is sprake van een onrendabele top. De onrendabele top is dus dat deel van de stichtings- of verwervingskosten dat niet kan worden gedekt uit de huuropbrengsten.

 De onrendabele top dient bij aanvang van nieuw- of verbouw direct te worden afgedekt. De dekking kan op twee wijzen plaatsvinden, namelijk:  in één keer met incidenteel beschikbaar gestelde middelen;  of door een structurele bijdrage aan de exploitatie van het Grond- en Vastgoedbedrijf.

31

8.1.3 Marktconforme huur Het hanteren van een systeem van kostprijsdekkende huren bij (commercieel) vastgoed dat niet tot de kern van de vastgoedportefeuille behoort is niet reëel: als de kostprijsdekkende huur hoger is dan de marktconforme huur kan dat leiden tot het niet verhuurd krijgen van het vastgoed. Als de kostprijsdekkende huur lager is dan marktconforme huur kan de gemeente beticht worden van concurrentievervalsing. Daarom zal voor deze vastgoedobjecten een marktconforme huur worden gehanteerd.  Bij verhuur van gemeentelijk vastgoed dat geen directe bijdrage levert aan maatschappelijke doelen, zal een marktconforme huur in rekening worden gebracht. De marktconforme huur is die huur die in de markt behaald kan worden gelet op de aard en ligging van het gebouw, lengte huurcontract etc. Het Grond- en Vastgoedbedrijf laat zich bij het bepalen van de marktconforme huur, indien noodzakelijk, bijstaan door een externe makelaar/taxateur. In de marktconforme huur zitte el opslage oor risi o s zoals leegsta d.

8.2 Overgangsperiode Bij herziening van huurprijzen dient de gemeente rekening te houden met afspraken uit bestaande huurovereenkomsten. Wanneer er een vaste huurprijs met indexering is vastgelegd, kan er een aanpassing van de huurprijs naar nieuwe marktconforme of kostprijsdekkende omstandigheden plaatsvinden. Dit mag alleen wanneer de gemeente gebruik maakt van een overgangsperiode van 3 tot 5 jaar (afhankelijk van de omstandigheden van het geval). Dat geldt overigens ook bij het verlagen van subsidies voor accommodaties. Wanneer de gemeente op haar accommodatiesubsidiebeleid wil bezuinigen en er dus minder subsidie aan een maatschappelijke organisatie wordt verstrekt, kan dat alleen met gebruikmaking van een redelijke overgangsperiode. (ook 3 tot 5 jaar) 2. Wanneer de gemeente bijvoorbeeld stelt dat een korting op de huur wordt afgebouwd, kan dit worden aangemerkt als een subsidiebeschikking waartegen de betrokken huurder bezwaar kan inroepen. Een huurder heeft subsidiair de mogelijkheid om naar de kantonrechter te stappen om te ageren tegen het besluit om de huurkorting niet langer toe te kennen.  Bij de herziening van huurvoorwaarden naar kostprijsdekkende huren wordt een overgangsperiode gehanteerd van 5 jaar.

2 De kantonrechter oordeelt dat de gemeente Aalten zich moet houden aan de afspraken die zij had gemaakt met de sportvereniging Dinxperlo en de Stichting Algemeen Sportcentrum Dinxperlo over het onderhoud van de terreinen en accommodaties, zoals die sinds 1979 tot en met 2008 waren afgesproken. Aalten is niet gebonden aan de tot 2008 gemaakte afspraken over de huurprijs. Maar de rechter oordeelt ook dat de gemeente Aalten niet de nieuwe en veel hogere huurtarieven in rekening mag brengen en stelt daarom een passende huurprijs en overgangsregeling vast.

32

9

Vastgoedbeleid: beheer en onderhoud Het op een goede manier beheren en onderhouden is van grote invloed op de levensduur, kwaliteit en waarde van een object. Gemeentelijk vastgoed dient aantrekkelijk en courant te blijven voor gebruikers om de verhuurbaarheid op peil te houden en daarmee de kans op verhuren in geval van mogelijke leegstand zo groot mogelijk te maken. Daarbij wordt ook de waarde van het vastgoed in stand gehouden door goed en regelmatig onderhoud uit te voeren op basis van een meerjaren onderhoudsplanning (MJOP). Beide invalshoeken vereisen dat het vastgoed in goede conditie blijft. Om die goede conditie te waarborgen dient (periodiek) onderhoud te worden uitgevoerd.

 De vastgoedportefeuille wordt zo professioneel mogelijk beheerd en onderhouden. De exacte uitwerking van het beleid met betrekking tot beheer en onderhoud per object vindt plaats op basis van een analyse per object, waarbij wordt getoetst aan de portefeuillestrategie.  Het onderhoud van de objecten moet daarbij voldoen aan het sober- en doelmatigheidscriterium. Dit betekent dat het doel is de staat van onderhoud van de o je te op i ieder ge al ee redelijk k aliteits i eau te houde of te krijge .  Indien dit, ook op langere termijn niet mogelijk blijkt, zal waar nodig de huur beëindigd worden, de functie worden aangepast of tot sloop dan wel verkoop worden overgegaan.

9.1 Onderhoudsniveau Binnen de gemeente Zuidplas is de afdeling Ruimte verantwoordelijk voor de coördinatie van het meerjarig onderhoud van het gemeentelijk areaal. Momenteel werkt de afdeling Ruimte met een systematiek om het gewenste kwaliteitsniveau vast te leggen. Hierin wordt gewerkt met een drietal onderhoudsniveaus, zoals in onderstaande tabel is weergegeven.

Onderhoudsniveau

Omschrijving

Indicatie kwaliteit

A

Goed

Mooi, veilig en comfortabel

B C

Voldoende Matig

Functioneel en veilig Enig vorm van discomfort en veilig

Deze kwaliteitsniveaus bepalen het tijdstip van onderhoud. Door dit onderhoud goed in te plannen zorgt de gemeente ervoor dat het gebouw op het gewenste onderhoudsniveau blijft of komt. Gebouwen worden momenteel periodiek geïnspecteerd door het cluster Beleid en Beheer, waarna door een gespecialiseerd bedrijf een meerjaren onderhoudsplanning wordt opgesteld. Het uitgangspunt bij het in kaart brengen van de kwalitatieve staat van het bezit is op dit moment de huidige methodiek. In 2015/2016 zal, om het onderhoudsniveau objectief vast te leggen, worden overgegaan op de NEN 2767-methodiek.

33

Bij deze methodiek wordt het onderhoud van een gebouw vastgelegd op basis van de theoretische levensduur van de bouwonderdelen. Vanuit het MJOP wordt per jaar bekeken wat de onderhoudsvraag zou kunnen zijn. Op basis van uitgevoerde inspecties wordt bekeken wat de werkelijke onderhoudsvraag is (conditiegestuurd onderhoud). Het vastgoed wordt door een gecertificeerd inspecteur – gebruikmakend van een vastgelegde meet- en registreermethode – geïnspecteerd. Van elk gebouwelement wordt vastgesteld wat de conditie is en wat de eventuele gebreken zijn, wat de omvang daarvan is en de intensiteit. Samenvoeging van deze objectief vastgestelde kenmerken leidt tot een conditiescore. Het uit te voeren onderhoud wordt dus bepaald door het verschil tussen de geconstateerde conditiescore en de gewenste conditie. Op basis van de uitgevoerde inspecties wordt het MJOP bijgewerkt. Na deze inspecties wordt het onderhoud uitgevoerd. Wederom (vaak steekproefsgewijs) wordt gecontroleerd of de werkzaamheden naar behoren zijn uitgevoerd en of de werkzaamheden ook het beoogde onderhoudsresultaat hebben. In de NEN 2767 zijn de volgende onderhoudsniveaus benoemd: Conditiescore

Omschrijving

Toelichting

1

Uitstekende conditie

Incidenteel geringe gebreken

2

Goede conditie

Incidenteel beginnende veroudering

3

Redelijke conditie

Plaatselijk zichtbare veroudering Functievervulling van bouw- en installatiedelen niet in gevaar

4

Matige conditie

Functievervulling van bouw- en installatiedelen incidenteel in gevaar

5

Slechte conditie

De veroudering is onomkeerbaar

6

Zeer slechte conditie

Technisch rijp voor sloop

 De onderhoudskundige staat van het gemeentelijk vastgoed wordt in kaart gebracht volgens de NEN 2767. Na het inventariseren van de portefeuille zal een conditiescore als doelstelling worden bepaald. Beoogd wordt conditieniveau 3. Dit komt overeen met de huidige norm so er e doel atig . I ide teel ka er oor gekoze orde ee hoger of lager conditieniveau toe te passen, wanneer dit de doelstellingen van het beleid ondersteunt.

Toelichting Conditiescore 3 – Verouderingsproces is plaatselijk op gang gekomen Bouw- en installatiedelen vertonen plaatselijk gebreken aan afwerklagen, materialen, onderdelen en constructies. Een enkel probleem met vocht en tocht kan het gevolg zijn. Het functioneren van de installaties kan een enkele keer worden verstoord. De gebreken hebben geen invloed op het functioneren van het bouw- of installatiedeel. Het bedrijfsproces wordt niet geschaad. Gebreken, in de vorm van verwering enz., kunnen plaatselijk tot regelmatig voorkomen. Regelmatig kunnen goed uitgevoerde en duurzame reparaties worden vastgesteld. Ook kunnen plaatselijk reparaties met minder geschikte middelen zijn uitgevoerd. Een bouw- of installatiedeel kan in zijn geheel een zichtbare vuilaanslag (milieu) vertonen. Ten aanzien van het totale gebrekenbeeld wordt de technische staat als redelijk gekwalificeerd. De kwaliteit van de toegepaste materialen en/of gebreken in ontwerp, detaillering en uitvoering speelt hierin een rol van betekenis. 34

9.1.1 Duurzaam onderhoud Naast de conditiescore wordt tevens de score op het aspect duurzaamheid in kaart gebracht (conform de gemeentelijke praktijkrichtlijn voor duurzaamheid in de bestaande bouw). Verbeterpunten worden per object, behorend tot de kern van de gemeentelijke vastgoedportefeuille, in kaart gebracht en er wordt een ambitie per object geformuleerd. Bij het onderhoud van de vastgoedobjecten, conform het MJOP, wordt voor de verschillende onderhoudsaspecten een duurzame afweging gemaakt, teneinde de gestelde ambitie te bereiken. Hierbij valt te denken aan een afweging in de materialisering (bijvoorbeeld de keuze voor verf met een isolatiewaarde), of een aanpassing van de energiebron of isolatie ten tijde van het conform MJOP geplande onderhoud. De score en ambitie op het aspect duurzaamheid wordt per object na inventarisatie meegenomen in het Meerjarenperspectief Vastgoed.

9.2 Onderhoudscategorieën Bij het onderhoud van gebouwen zijn in essentie twee typen onderhoud te onderscheiden:

9.2.1 Instandhoudingsonderhoud Het instandhoudingsonderhoud is gericht op de instandhouding van het gebouw door de eigenaar voor de huidige functie en bestaat uit: 



Planmatig onderhoud: meerjarige planmatig en terugkerend onderhoud, waarin het preventief onderhoud om het vastgoedobject op het gewenste kwaliteitsniveau te houden inbegrepen zit. Dagelijks ( niet planmatig) onderhoud: dit betreft meer het klachtenonderhoud (onderhoudsactiviteiten naar aanleiding van klachten van de gebruikers) en correctief onderhoud (onderhoudswerkzaamheden gericht op het herstel van onvoorziene, opgetreden gebreken, storingen en/of schade aan het object).

Het instandhoudingsonderhoud is dus gericht op het bereiken of op niveau houden van de gewenste conditiescore conform NEN 2767.

9.2.2 Mutatieonderhoud Naast het instandhoudingsonderhoud kan er bij een vastgoedobject ook sprake zijn van mutatieonderhoud. Dit zijn onderhoudsactiviteiten om een object op het gewenste kwaliteitsniveau te brengen ten behoeve van nieuwe verhuring. Hierbij kun je bijvoorbeeld denken aan een gebouw dat geschikt gemaakt moet worden om een peuterspeelzaal in te huisvesten.

9.3 Demarcatie onderhoud door huurder – verhuurder De verdeling van de verantwoordelijkheid voor onderhoudswerkzaamheden tussen huurder en verhuurder is geregeld via het standaardhuurcontract gebaseerd op de standaardmodellen van de Raad voor Onroerende Zaken. Hier wordt aangesloten bij de wettelijk vastgestelde verplichtingen van huurder en verhuurder (7:203 ev. BW). 35

Het is mogelijk dat onderhoudsverantwoordelijkheden zijn/worden verlegd van de eigenaar naar de huurder en vice versa. Dit is vastgelegd in het huurcontract. Bij herziening van het huurcontract zullen tevens de onderhoudsverantwoordelijkheden tegen het licht gehouden worden.

36

10 Financiën Het Grond- en Vastgoedbedrijf draagt de verantwoordelijkheid voor het eigendom en de exploitatie van het gemeentelijk vastgoed. Op deze manier is direct het financiële resultaat van een onderhoudsgevoelig gebouw op één centrale plek inzichtelijk, maar is bijvoorbeeld ook het risico dat een specifiek gebouw na de contractperiode nog niet is afgeschreven en leeg komt te staan op een centrale plek belegd. Dit zorgt ervoor dat hier eenduidig op gestuurd wordt.

10.1 Financiële uitgangspunten Bij het financieel beheer van het vastgoed worden de volgende financiële uitgangspunten gehanteerd:  Afschrijving op de boekwaarde van de opstallen vindt plaats conform de Nota Waardering en Afschrijving.  Eventuele versnelde afschrijving op de boekwaarde van het object vindt alleen plaats bij afstoting van het betreffende object of na besluitvorming door de gemeenteraad.  Vervangingsinvesteringen die de levensduur of de waarde van het object verlengen of vermeerderen worden geactiveerd op de balans.  Verkoopopbrengsten vloeien administratief terug naar het Grond- en Vastgoedbedrijf.  Met betrekking tot jaarlijkse huurverhogingen wordt aangesloten bij landelijke richtlijnen en regelgeving.  Per object wordt een administratie bijgehouden waar inkomsten en uitgaven, staat van onderhoud en waardebepaling wordt bijgehouden.  Huur- en andere inkomsten die voortkomen uit het ter beschikking stellen van vastgoed komen ten gunste van het Grond- en Vastgoedbedrijf. De huuropbrengsten en andere inkomsten dienen mede ter dekking van onderhoud en andere beheerskosten.

10.2 ‘isi o s In de risicoparagraaf (artikel 186 lid 2 sub a van het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten) wordt de financiële verplichting van de gemeente geregeld: bepaal de waarde van gemeentelijke eigendommen ten behoeve van risicobeheer. Naast dit risico zijn er in de huidige markt aa ulle de risi o s te o derke e :  ‘isi o s i de or a ogelijke terugloop i huuri ko ste als ge olg a leegstand of lagere markthuren;  ‘isi o s die sa e ha ge et deze ersle htere de arkto sta dighede e die leiden tot noodzakelijke, onvoorziene investeringen ten behoeve van (tijdelijke) functiewijzigingen of verbeteringsmaatregelen om kansen op verhuur of verkoop te vergroten;  ‘isi o s i de zi a o oorzie a hterstallig groot o derhoud, ij oor eeld asbestsaneringen. Deze kosten mogen, vanuit de BBV, niet meegenomen worden in de voorziening groot onderhoud en komen direct ten laste van de jaarrekening / gemeentelijke exploitatie;  ‘isi o s sa e ha ge d et afstote a astgoed tege ee arkt aarde / opbrengst die lager is dan de boekwaarde wat leidt tot een verlies bij verkoop; 37

10.3 Reserve Vastgoedbedrijf Teneinde de financiële huishouding van het Vastgoedbedrijf op transparante wijze te scheiden van de overige gemeentelijke taken, wordt een Reserve Vastgoedbedrijf ingesteld. Het doel van de Reserve Vastgoedbedrijf is meervoudig:  het opvangen van schommelingen in kosten en baten over meerdere jaren (egalisatiereserve), zodat de jaarlijkse bijdrage vanuit de Programmabegroting zo constant mogelijk is;  het afdekken van verliesgevende vastgoedexploitaties;  het afdekken van boekwaardeverliezen bij de verkoop van vastgoed;  het voorzien in (aanvullende) dotaties aan de Voorziening onderhoud gemeentelijke gebouwen. De Reserve Vastgoedbedrijf wordt gevoed door:  netto opbrengsten uit de verkoop van vastgoed;  winstgevende vastgoedexploitaties;  jaarlijkse bijdrage vanuit de Programmabegroting;  eventuele bijdragen vanuit de Algemene Reserve. Door de vastgoedexploitaties buiten de Programmabegroting te plaatsen, heeft de exploitatie en verkoop van vastgoed geen invloed op het jaarrekeningresultaat van de gemeente. In plaats daarvan zal jaarlijks een vaste bijdrage plaatsvinden vanuit de Programmabegroting aan de Reserve Vastgoedbedrijf. Deze fungeert derhalve primair als egalisatiereserve. Schommelingen in exploitatieresultaat of opbrengsten/boekwaardeverliezen uit de verkoop van vastgoed worden in de Reserve Vastgoedbedrijf opgevangen.

De vaste bijdrage vanuit de Programmabegroting zal in eerste instantie worden bepaald aan de hand van het Meerjarenperspectief Vastgoed 2016 en zal vervolgens periodiek worden geëvalueerd. Het is de verwachting dat op termijn sprake is van een evenwichtige bijdrage aan de Reserve Vastgoedbedrijf en deze haar functie van egalisatiereserve verliest. In dat geval kan worden voorgesteld om de Reserve Vastgoedbedrijf op te heffen. Bijdrage vanuit Algemene Reserve De beginstand van de Reserve Vastgoedbedrijf zal op basis van het Meerjarenperspectief Vastgoed 2016 worden bepaald. Hierbij wordt voorgesteld om het beginsaldo vanuit de Algemene Reserve te dekken. In het geval dat het saldo van de Reserve Vastgoedbedrijf op termijn onder druk komt te staan, zal de Reserve Vastgoedbedrijf primair door middel van een hogere bijdrage uit de Programmabegroting worden aangevuld. In bijzondere gevallen kan de gemeenteraad gemotiveerd worden voorgesteld om te besluiten tot een additionele bijdrage vanuit de Algemene Reserve. Storting in Algemene Reserve Indien het saldo van de Reserve Vastgoedbedrijf van voldoende omvang is, kan vanuit de Reserve Vastgoedbedrijf worden (terug)gestort in de Algemene Reserve. De hoogte van het (terug)stortingssaldo zal op basis van het Meerjarenperspectief Vastgoed 2016 worden bepaald en aan de gemeenteraad worden voorgelegd.

38

Voorziening onderhoud gemeentelijke gebouwen Voor de kosten van groot onderhoud aan gemeentelijke gebouwen is een voorziening ingesteld. Deze wordt periodiek vanuit de Programmabegroting aangevuld. Met het vormen van de Reserve Vastgoedbedrijf zal de voorziening voortaan vanuit de reserve worden aangevuld. Dit betekent dat de bijdrage vanuit de Programmabegroting in het vervolg zal worden verdisconteerd in de bijdrage aan de reserve. Normaliter worden de kosten van groot onderhoud ten laste gebracht van de voorziening. Het gevolg hiervan is dat de vastgoedexploitaties geen zuiver resultaat laten zien. De kosten van groot onderhoud worden dan immers niet in de vastgoedexploitaties verantwoord, maar in de voorziening. Aangezien het wenselijk is om per vastgoedobject eenduidig inzicht te hebben in het resultaat, worden de kosten van groot onderhoud in het vervolg wel ten laste gebracht van de vastgoedexploitaties. Jaarlijks zal voor hetzelfde bedrag aan groot onderhoud een dotatie plaatsvinden van de Voorziening onderhoud gemeentelijke gebouwen aan de Reserve Vastgoedbedrijf. Teneinde de Reserve Vastgoedbedrijf en de samenhang met de vastgoedexploitaties, Algemene Reserve, Programmabegroting en Voorziening onderhoud gemeentelijke gebouwen te verduidelijken, is in onderstaande figuur een schematisch overzicht opgenomen.

Algemene Reserve

Programmabegroting

jaarlijkse bijdrage o.b.v. MPV

(terug)storting bij bereiken plafond Reserve Vastgoedbedrijf

Reserve Vastgoedbedrijf

jaarlijkse bijdrage o.b.v. daadwerkelijke kosten groot onderhoud

Vastgoedexploitaties (zuiver resultaat)

jaarlijkse bijdrage o.b.v. meerjarenraming groot onderhoud

Voorziening onderhoud gemeentelijke gebouwen

 Het instellen van een Reserve Vastgoedbedrijf, waarbij de minimale en maximale stand jaarlijks worden bepaald aan de hand van het Meerjarenperspectief Vastgoed.  De nut en noodzaak van de Reserve Vastgoedbedrijf om de twee jaar herzien in de Nota Reserves en Voorzieningen. 39

10.4 Inzicht in resultaten 10.4.1 Indicatoren en benchmarking Als de gegevens van de vastgoedportefeuille op orde zijn, kunnen op termijn ook indicatoren worden gedefinieerd o de prestatie a de astgoedportefeuille te ete . Bij deze i di atore ka orde gedacht aan bijvoorbeeld leegstand, gebruikerstevredenheid, onderhoudskosten of de verhouding tussen boek- en marktwaarde. Een goed gevuld managementinformatiesysteem geeft het Grond- en Vastgoedbedrijf de mogelijkheid om daadwerkelijk te sturen. Inzicht in de financiën van de gehele vastgoedvoorraad maakt vergelijkingen mogelijk tussen gebouwen onderling en ook ten opzichte van de markt (benchmarking). Op basis van deze vergelijkingen kunnen optimalisaties plaatsvinden in bijvoorbeeld onderhoudskosten.

40

Bijlage 1: Vastgoedlijst augustus 2015 Nr

Naam/Functie

Adres

Dorp

1

Gemeentehuis

Raadhuisplein 1

Nieuwerkerk aan den IJssel

2

Gemeentekantoor

Dorpsstraat 89

Zevenhuizen

e

3

Gemeente werkplaats

1 Tochtweg 9b

Nieuwerkerk aan den IJssel

4

Gemeente werkplaats

Zuidplasweg 14b

Zevenhuizen

5

Rouwcentrum

Akkerweg 82

Moerkapelle

6

Onderhoudsgebouw

Akkerweg 84

Moerkapelle

7

Rouwcentrum + onderhoud

Middelweg 45

Moordrecht

8

Rouwcentrum

Zuidplasweg 3

Zevenhuizen

9

Rouwcentrum

Kerkhofpad 1

Nieuwerkerk aan den IJssel

10

Onderhoudsgebouw

Kerkhofpad 1

Nieuwerkerk aan den IJssel

11

Onderhoudsgebouw

Prinses Beatrixstraat 1a

Nieuwerkerk aan den IJssel

12

Onderhoudsgebouw

Beatrixlaan 2

Moerkapelle

13

Onderhoudsgebouw

Koningin Julianastraat 6

Moordrecht

14

Rode Kruis gebouw

Moerveen 1,3

Moerkapelle

15

Leontienhuis

Zuidplasweg 13

Zevenhuizen

16

Gymzaal Comenius college

Fresiaveld 19

Nieuwerkerk aan den IJssel

17

Basiss hool De Gideo

Kroonkruid 107b

Nieuwerkerk aan den IJssel

18

Gymzaal Kroonkruid

Kroonkruid 107c

Nieuwerkerk aan den IJssel

19

Gymzaal Donge

Donge 5

Nieuwerkerk aan den IJssel

20

Gymzaal Van Beethovenlaan

Van Beethovenlaan 33

Nieuwerkerk aan den IJssel

21

Kinderdagverblijf Kakelbont

Wolga 2

Nieuwerkerk aan den IJssel

22

Peuterspeelzaal Wollewietje

Wolga 4

Nieuwerkerk aan den IJssel

23

-

Wolga 6

Nieuwerkerk aan den IJssel

24

De Kraal

Prinses Beatrixstraat 15a

Moordrecht

25

Dorpshuis Op Moer

Raadhuisstraat 40

Moerkapelle

26

Dorpshuis Swanla

Burg. Klinkhamerweg 84/86

Zevenhuizen

27

Dorpshuis De Vierkap

Vlietkade 37

Zevenhuizen

28

De Batavier

Batavierlaan 4

Nieuwerkerk aan den IJssel

29

Het Turfhuis

Oudersvrucht 5

Moordrecht

30

Kantine en Kleedkamers VV Groeneweg

Knibbelweg 16

Zevenhuizen

31

Voormalig verenigingsgebouw CKV

Sportpark Dorresteijn 1

Nieuwerkerk aan den IJssel

32

Sporthal Kleine Vink

Sportlaan 2

Nieuwerkerk aan den IJssel

33

Parkzoomhal/Polderbad

Iersestraat 15

Nieuwerkerk aan den IJssel

34

Onderhoudsgebouw Sportpark Dorrestein

Sportpark Dorrestein

Nieuwerkerk aan den IJssel

35

JWF-gebouw

Prinses Wilhelminastraat 13

Moordrecht

36

Het Blok

IJsermanpad 1

Nieuwerkerk aan den IJssel

41

37

Muziekschool Moz-Art

Schubertstraat 50

Nieuwerkerk aan den IJssel

38

Hertenkamp

Bospolderstraat 8

Nieuwerkerk aan den IJssel

39

Opslagloods St. Evenement

Van Gennepweg 5

Nieuwerkerk aan den IJssel

40

Rioolgemaal

Bosveen 40a

Nieuwerkerk aan den IJssel

41

Poldergemaal

Schielandweg 98a

Nieuwerkerk aan den IJssel

42

Kerktoren

Kerkplein 12

Moordrecht

43

Kerktoren

Dorpsstraat 170

Zevenhuizen

44

Steenovens

Hitlandselaan 4-7

Nieuwerkerk aan den IJssel

45

Woonwagenstandplaats

Hoofdweg Noord 1a-1p

Nieuwerkerk aan den IJssel

46

Woonwagenstandplaats

Zwaluwhof

Moordrecht

47

Woning

Dorpsstraat 85

Zevenhuizen

48

Woning

Kerklaan 26

Nieuwerkerk aan den IJssel

49

Woning

Kortenoord 98

Nieuwerkerk aan den IJssel

50

Woning

Kortenoord 100

Nieuwerkerk aan den IJssel

51

Ambtswoning

Rijskade 15

Nieuwerkerk aan den IJssel

52

Bedrijf

Raadhuisplein 26

Nieuwerkerk aan den IJssel

53

e

Bedrijf

1 Tochtweg 39

Nieuwerkerk aan den IJssel

Scholen* Nr

Naam

Adres

Dorp

54

De Wingerd

Kroonkruid 107a

Nieuwerkerk aan den IJssel

55

Comenius college

Fresiaveld 20

Nieuwerkerk aan den IJssel

56

De Reigerbos

Zaagmolenpad 1

Zevenhuizen

57

De Eendragt

De Lente 1

Zevenhuizen

58

Keijzerschool

Beatrixlaan 3

Moerkapelle

59

Rehoboth

Raadhuisstraat 38

Moerkapelle

60

De Nessevliet

Wollefoppenweg 38-40

Zevenhuizen

61

Elim School

Van Beethovenlaan 31

Nieuwerkerk aan den IJssel

62

De Wingerd

Van Beethovenlaan 35

Nieuwerkerk aan den IJssel

63

PWA

Donge 1

Nieuwerkerk aan den IJssel

64

De Gideon

Donge 3

Nieuwerkerk aan den IJssel

65

Montesorischool

Schoolstraat 2-4

Nieuwerkerk aan den IJssel

66

PWA

Goudmos 67

Nieuwerkerk aan den IJssel

67

Rehoboth

Schoolstraat 32

Nieuwerkerk aan den IJssel

68

Thorbecke

Kamerlingh Onnesstraat 4

Nieuwerkerk aan den IJssel

69

De Terp

Dorpsstraat 6

Nieuwerkerk aan den IJssel

70

Meester Lalleman (Het Turfhuis)

Oudersvrucht 7

Moordrecht

71

Sint Jozefschool (Het Turfhuis)

Oudersvrucht 3

Moordrecht

72

De Achtbaan (Het Turfhuis)

Oudersvrucht 1/ Weidezoom 5a

Moordrecht

73

De Rank

Middelweg 62

Moordrecht

42

74

Sjaloomschool

Vierde Tochtweg 14

Moordrecht

75

Sint Jozefschool

Leliestraat 88

Moordrecht

*Scholen worden apart weergegeven, omdat deze niet in juridisch eigendom maar enkel in economisch eigendom zijn van de gemeente (behoude s De Gideo ). De gemeente heeft hier niet direct exploitatielasten van. Komt een schoolgebouw in de toekomst echter leeg te staan, dan valt het object wel terug in het gemeentelijk eigendom. Voor de vrijkomende schoollocaties De Rank, Sjaloomschool en Sint Jozefschool is reeds besloten dat deze als NIEGG in de portefeuille van het grondbedrijf worden opgenomen wanneer deze leeg komen te staan per 1 oktober 2015. Aanhuur Nr

Naam

Adres

Dorp

1

De Saffier

Kleinpolderlaan 4

Nieuwerkerk aan den IJssel

2

Gymzaal Burg. Nederveenlaan

Burg. Nederveenlaan 53

Zevenhuizen

3

ZieZoZuidplas

De Meidoorn 1a

Nieuwerkerk aan den IJssel

43