Bijlage 1 Nota Omgevingskwaliteit Zuidplas A23.000147
Tekst van het document
De Burgemeester Klinkhamerweg is ontstaan in een latere periode. Dit neemt niet weg dat deze weg een zeer belangrijke rol inneemt. Het is immers de huidige hoofdontsluiting voor het centrum en voor het dorp. Zowel de Noordelijke Dwarsweg als de Burgemeester Klinkhamer weg kennen in tegenstelling tot de Dorpsstraat een andere opbouw: hier is de bebouwing niet organisch gegroeid maar in een kortere tijd onder een vorm van regie tot stand gekomen. Dorpslinten Moerkapelle De Julianastraat, Oranjestraat en de Herenweg zijn feitelijk onderdeel en een voortzetting van het oude dorp van Moerkapelle. Grootste verschil is dat in de dorpslinten voornamelijk sprake is van woonbebouwing. De woonbebouwing bestaat vooral uit vrijstaande of twee-onder-een-kap woningen van één bouwlaag met een kap. De kapvorm en architectuur varieert van traditioneel tot eigentijds. Aan de Julianastraat staan nog enkele grotere loodsen. Door de solitaire bomen, kleine plantsoenen en begroeide voortuinen hebben de dorplinten een groene uitstraling. 1.3. Buurtschappen Karakteristieken - Organisch gegroeide stedenbouwkundige structuur met een middelhoge dichtheid.
70
-
Bevat veelal cultuurhistorisch waardevolle objecten.
-
Rooilijn voorzijde parallel aan de weg.
-
Individuele kleinschalige bouw met eigen (historische) karakteristiek van de gevels.
-
Ambacht en functie zijn verbonden in de vormgeving.
-
Hoog detailniveau in de voorgevels met traditioneel kleur- en materiaalgebruik.
-
Voorzijden hebben een sterke relatie met het water.
-
Achterzijden zijn diffuus en hebben een sterke relatie met het achterland.
-
Grootschalige (bedrijfs)bebouwing staat vrij op het kavel.
-
De openbare ruimte is voornamelijk groen en functioneel.
Omschrijving Oud Verlaat De gehele buurtschap bestaat uit een intact gebleven historisch bebouwingslint. Woningen zijn voornamelijk langs de weg gelegen, hebben doorgaans één laag met kap en een eigen vormgeving. Uitzondering is de beeldbepalende boerderij van Biemond op de kruising Vlietkade/Rottekade. Het gebied is sterk verbonden met het water en het achterland. De sfeer van bootjes op en aan het water bepaalt de ruimtelijke beleving vanaf de Rotte. De aanwezige structuur, zowel in verkaveling als in architectuur is van grote waarde voor het ruimtelijk beeld van Oud Verlaat. Deze structuur is echter zeer gevoelig voor veranderingen.
Kortenoord Dit buurtschap is geklemd tussen de Ringvaart en de Hollandsche IJssel en ligt aan het verlengde van de ’s-Gravenweg. Vroeger had Kortenoord veel bewoning, maar de meeste bebouwing is gesloopt en veranderd in industrieterrein. Op de buitendijks gelegen, kunstmatig opgehoogde zellingen langs de Hollandsche IJssel is op verschillende plaatsen veelal grootschalige bedrijvigheid, vroeger watergebonden, bepalend geworden voor het karakter. Uitzonderlijk is de beeldbepalende korenmolen Windlust. De oudere woonbebouwing, benedendijks, ingeklemd tussen de ’s-Gravenweg en De Britten bestaat uit één bouwlaag met zadeldak. Deze bebouwing is sterk verbonden met de nijverheid in dit gebied. Aan de rivieroever wordt het plan Zelling Onderneming ontwikkeld waarbij de verbinding met de rivier wordt versterkt en ruimtelijk wordt benut. Het is een samenhangende woonbuurt met een lintstructuur en krijgt een landsfeer en een watersfeer. Het appartementencomplex wordt beeldbepalend. ’s-Gravenweg De ’s-Gravenweg is het oudste lint in de gemeente Zuidplas. Dit lint was de ontginningsbasis van de Polder Esse, Gansdorp en Blaardorp. Van oudsher lagen de boerderijen voornamelijk langs de westzijde van de weg. Later werd er ook aan de oostzijde van de weg gebouwd en werd het lint steeds verder verdicht met nieuwe (burger)woningen en niet-agrarische bedrijven.
De oude boerderijen en statige herenhuizen, zoals Hoeve Nooit Gedacht (nr.8) en Villa Buitenlust (nr.182), herinneren nog aan het verleden van de weg als belangrijke verbinding tussen Rotterdam en Gouda.
71
Er is vooral sprake van afzonderlijke kavels, maar ook geschakelde woningen komen voor. Het beeld met afzonderlijke kavels wordt versterkt door het slotenpatroon met natuurlijke oevers. Ten zuiden van de Hitlandselaan bestaan tussen de woningen door vergezichten op het omliggende polderlandschap. De relatie met het achterland is kenmerkend voor dit lint. Belangrijk voor de landschappelijke waarden zijn het slotenpatroon met doorzichten, de diepe voortuinen met erfbeplanting en monumentale bomen en de noodzakelijke afstand van bebouwing tot de sloten. Sloten hebben een natuurlijke oever. Langs de ’s-Gravenweg staan wilgen die mede de karakteristiek bepalen net als de ontsluiting van de percelen met bruggen. 1.4. Winkelcentra Karakteristieken - Geplande structuren met een relatief hoge dichtheid. -
Bebouwing volgt de rooilijn.
-
Grote architectonische eenheden met eigen architectuur.
-
Verschillen op winkel- of pui niveau. Vormgeving van entrees en reclames is van bovengemiddeld belang.
-
De openbare ruimte van de winkelstraat of het plein is het verbindend ruimtelijk element en heeft kwaliteit.
-
Beperkt ruimte voor structureel groen zoals hagen en bomen.
-
Overgangen naar randgebieden, parkeervelden en aanlooproutes.
Omschrijving De Smidse (Moordrecht) Het nieuwe winkelcentrum, gerealiseerd in 2008 past feitelijk geheel binnen de oude kern van Moordrecht en moet ook op die manier worden geïnterpreteerd. Bebouwing bestaat uit pandsgewijze hoofdbebouwing met winkels in de plint. Centrum Dorrestein (Nieuwerkerk) In 2010 is het nieuwe koopcentrum Dorrestein in gebruik genomen. Met zijn vijf bouwlagen is het een afwijkend blok in de wijk. Samen met het in 2011 opgeleverde woon-zorgcomplex, ‘De Meander’ van vier bouwlagen vormt dit het nieuwe hart van de wijk. Beide complexen zijn in moderne, hedendaagse, jaren ’10 (2000-2010) architectuur gebouwd en daarmee duidelijk aanwezig in de wijk. Er is sprake van een duidelijk eigen vormgeving en beeldtaal met veel parkeren en weinig groen. De complexen worden begrensd door woonstraten en de hervormde kerk met vijverpartij. Reigerhof (Nieuwerkerk) Aan de zuidkant van de wijk Zuidplas, vlak bij het station, ligt het winkelcentrum Reigerhof, inclusief parkeergarage. Dit winkelcentrum vervult samen met de bibliotheek, het politiebureau en het raadhuis de centrumfunctie van Nieuwerkerk aan den IJssel. De wooncomplexen vormen de begrenzing van het Raadhuisplein. De wooncomplexen aan de achterzijde van het winkelcentrum zijn gericht op de parkeerplaatsen van de Reigerhof.
De bebouwing aan de Zuidplaslaan/ Ringvaartlaan heeft een ronde vorm en is gericht op het enigszins lege Raadhuisplein.
72
Het parkeergebouw langs de Zuidplaslaan is opvallend open en ritmisch en heeft een deels geprogrammeerde plint. Rondom het winkelcentrum met zijn vele parkeerplaatsen staan verschillende wooncomplexen met een hoogte tot vijf woonlagen. Wooncentrum Dianthus maakt hier onderdeel van uit. Ook het gemeentehuis met zijn drie verdiepingen is een, in meer of mindere mate, markant gebouw aan het Raadhuisplein en zoekt relatie met het winkelcentrum. 1.5. Woongebieden De verschillende woongebieden zijn ontstaan in verschillende perioden. In deze perioden werd verschillend gedacht over stedenbouw en architectuur, wat vaak voortkwam uit maatschappelijke ontwikkelingen en gedachten over de inrichting van de samenleving. De uitgangspunten op basis waarvan gebieden zijn gegroeid en opgebouwd vormen een cultuurhistorische waarde op zich. Karakteristieken - Afzonderlijke herkenbaarheid van woongebieden in eigen tijdsbeeld. -
Verschillende woonwijken hebben elk een eigen samenhang en stedenbouwkundige structuur.
-
Samenhang in typologie en architectuur op buurt- en blokniveau.
-
Vormgeving en detailniveau sterk afhankelijk van bouwperiode.
-
Verwevenheid water- en groenstructuren met een verbindende rol.
-
Voortuinen en groenaanleg vaak beeldbepalend.
-
Centrale voorzieningen met passende uitstraling en karakter op wijkniveau.
-
Overgangen naar dorpsranden en andere wijken zijn van groot belang.
Omschrijving per bouwperiode/typologie 1920-1954 Interbellum De ontwikkelingen vanaf begin 20e eeuw bestonden vooral uit organische verdichting van bebouwingslinten. Rond de dorpskernen werd op kleine schaal meer planmatige woningbouw ontwikkeld. Bijvoorbeeld aan de Burgemeester Brandstraat in Moordrecht of de Koningin Emmahof in Nieuwerkerk aan den IJssel. Er was daarbij sprake van een bepaalde seriematigheid waardoor samenhang en buurtjes ontstonden. Gebouwen uit deze periode hebben over het algemeen één of twee bouwlagen met kap. De hoofdvorm is vaak eenvoudig maar gedetailleerd in vormgeving. De architectuur is samenhangend en traditioneel met roodbruin metselwerk en veelal een rood pannendak. Bebouwing met voortuinen met hagen en diepe achtertuinen kenmerken de ruimtelijk inpassing. In de openbare ruimte staan vaak bomen. Parkeren was ondergeschikt, maar vormt nu een druk op de ruimte. Bestrating is vooral met gebakken klinkers. 1955-1974 Wederopbouw Na de oorlog was er behoefte aan een snelle oplossing voor de woningnood. Ook aan de dorpsranden werden woningen toegevoegd. Dit gebeurde voor het eerst grootschaliger in uitlegvelden buiten de dorpskommen. De seriematigheid is groot. Vaak in zogeheten repeterende stempels door herhaling van vergelijkbare woonblokken met identieke woningen in een rij. Soms in combinatie met hogere portiek-etageflats.
Maar altijd gekenmerkt door een sterk rechtlijnige opzet (orthogonaal). Het hoofdthema was licht, lucht en ruimte. De openbare ruimte is ruim opgezet met een functionele en groene inrichting door de aanwezigheid van graszones, voortuinen, laanbeplanting. Achtererven met diversiteit aan schuttingen en bouwwerken sluiten vaak aan op de openbare ruimte.
73
Van oorsprong was deze relatie meer in samenhang ontworpen door veel groen en lagere erfafscheidingen. De architectuur bestaat uit grondgebonden doorzonwoningen van twee bouwlagen en zadelkap in eenzelfde stijl vormgegeven. Veelal opgetrokken uit baksteen en een zwart pannendak. De gevels kennen een grote mate aan herhaling en een sobere detaillering. Portieketageflats hebben een plat dak en onderscheid in bouwlagen (banden). Vaak is er een gevelcompositie van vlechtwerk en gebruik van primaire kleuren. 1975-1994 Groeistructuren Na vooral planmatige uitlegwijken met een rechtlijnige opzet wordt vanaf de periode 1975 de opzet van woonwijken minder strak en experimenteel. Aandacht voor de menselijke schaal, sociaal samenzijn en ontmoeten zijn uitgangspunten voor een wijkstructuur die we als bloemkoolwijken kennen. De woningen zijn geclusterde rondom hoven, pleintjes of meanderende woonerven. Parkeren en bereikbaarheid waren belangrijke thema’s in de wijkopzet, vaak ook onder dekken of woningen. De achterzijden zijn veelal verbonden via tuinen met natuur. Vaak raken ze ook de hoofdontsluitingswegen, waarbij schuttingen en bouwsels vaak het beeld domineren. De groene zoom rondom de ontsluitingswegen is veelal verdwenen. Per buurt is een duidelijke samenhang in stedenbouw en architectuur. Vaak is het dakenlandschap het meest beeldbepalend door overvloeiende en doorgeschoten daken.
Dubbelen van dakkapellen komt daardoor vaker voor. Gevels zijn eenvoudig vormgegeven. Voorerven zijn veelal versteend.
1995- 2015 Thematische Vinex uitbreidingen De afgelopen decennia zijn woonwijken gebouwd met een hang naar meer variatie en eigenheid in architectuur, woontypologieën en steenbouwkundige ordening (bijzondere vormen). Veelal is het plan in samenhang doordacht. Landschap en stedenbouwkundige compositie vullen elkaar aan. Er zijn weer lanen, zichtlijnen en accenten. Parkeren is veelal op eigen erf en op verzamelplekken en groen ingepakt. De bebouwing kenmerkt zich door een afgewogen variatie met samenhang op buurtniveau maar individualiteit op blok of woningniveau. Veelal eenvoudige hoofdvormen van twee of drie lagen, vaak met kap. De architectuur versterkt de plek en kent een divers kleur- en materiaalgebruik. Tuinen worden kleiner en de druk op groen neemt daarbij zichtbaar toe in het straatbeeld. De overgangen naar het buitengebied zijn punt van aandacht. Recentere ontwikkelingen na 2015 Na de afname van de grote ontwikkelprojecten in de kredietcrisis werd de aandacht voor klimaat en verduurzaming vergroot. Dit heeft geleid tot een andere benadering in de aanleg van nieuwe woonwijken buiten de dorpen. De schaal is kleiner en de diversiteit is groter met een rijkere variatie aan woonvormen en bebouwing. Daarnaast zijn steeds meer inbreidingslocaties ontwikkeld. De samenhang tussen landschap, openbare ruimte en bebouwing is groter.
In deze periode is sprake van een meer samengestelde dan planmatige wijkopbouw met meer aandacht voor persoonlijke woonwensen en vrijheden. Daaruit voortkomend is een hang naar een meer traditionele architectuur (jaren ‘20-‘30) kenmerkend gebleken. De buurten zijn klein met een mix van typologieën met een gevarieerd beeld.
74
Tuinen zijn in veel gevallen nauwelijks nog aanwezig. De focus ligt op de openbare ruimtes. Per ontwikkeling wordt een eigen beeldkwaliteit nagestreefd en als zodanig vastgelegd. Bij ontwikkelingen aan de dorpsranden of in landelijke gebied blijven de overgangen naar het buitengebied van groot belang. 1.6. Sport- en recreatievoorzieningen Karakteristieken - Eigen ruimtelijke eenheden met een solitaire ligging. -
Alzijdig ontworpen ensembles met eigen karakteristiek.
-
Sterke relatie van bebouwing met groenaanleg/velden.
-
De openbare ruimte wordt gekenmerkt door groen.
Omschrijving De sportcomplexen zijn aan de rand van de kernen gelegen. Het zijn grote open ruimtes van sportvelden en parkeergelegenheden. De bebouwing speelt meestal een ondergeschikte, maar niet onbelangrijke rol in het ruimtelijke beeld van sportterreinen. Ze zijn als solitaire objecten in de ruimte geplaatst en, afhankelijk van de achterliggende functie, voorzien van gesloten of juist open gevels. De stedenbouwkundige of landschappelijke structuur wordt bepaald door de solitaire ligging van de terreinen in relatie tot de omgeving, de wijze waarop de terreinen aanhechten en ontsloten worden op hun omgeving en het eigen en individuele, soms utilitaire, karakter van de bebouwing. Ook bij recente ontwikkelingen zoals Sportpark ’t Ambacht (Moordrecht) gelden deze uitgangspunten.
De openbare ruimte wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van groen, de benodigde verharde terreinen voor parkeren en dergelijke, de hekwerken en de eventuele naamaanduidingen of reclame-uitingen. De positie van de bebouwing ten opzichte van de openbare weg verschilt. De bebouwing kent een grote mate van diversiteit in massaopzet, schaal, materialisatie, detaillering en kleurgebruik. 1.7. Bedrijventerreinen Karakteristieken - Functioneel ingerichte bouwvelden met infrastructuur. -
Grote eenvoudige volumes met functionele vormgeving.
-
Bebouwing volgt de rooilijn.
-
Eenvoudige materialen, soms specifieke overeenkomsten per locatie.
-
Entrees zijn herkenbaar en reclames zijn vaak beeldbepalend.
-
Water- en groenstructuren hebben een belangrijke kwalitatieve rol.
Omschrijving De bedrijventerreinen in Zuidplas verschillen sterk van elkaar vanwege leeftijd of locatie. Ze worden gekenmerkt door een rationele verkaveling en individuele bedrijfsgebouwen met een wisselende schaal, een functioneel karakter en een sobere uitstraling. Hekwerken, buitenopslag en reclame-uitingen bepalen mede het beeld. De omgevingskwaliteit van bedrijventerreinen verdient aandacht door het utilitaire en soms rommelige karakter, de aanwezigheid van de parkeerplaatsen in het openbare gebied en de vormgeving van de randen van het terrein.
75
De stedenbouwkundige structuur is veelal ontleend aan de bestaande landschappelijke structuur en/of infrastructuur. De bebouwing van de bedrijventerreinen is veelal evenwijdig aan de weg in een rechte rooilijn gesitueerd en bestaat uit één hoge bouwlaag met kap (Moerkapelle) of platte dozen in voornamelijk twee bouwlagen. Gouwe Park kent grote volumes van drie bouwplagen met accenten in vier bouwplagen. Er is over het algemeen sprake van een horizontale gevelopbouw of zijn leesbaar als massa met gaten. Hoekpanden of bebouwing op zichtlocaties hebben regelmatig een hoogte- of architectonisch accent. Het profiel van de wegen is over het algemeen zeer breed met een functionele indeling en vaak ingericht met groenvoorzieningen. In de plannen voor de openbare ruimte in Gouwe Park speelt groen ook een belangrijke rol in de openbare ruimte, evenals de waterstructuren. De verschillende terreinen zijn vaak omkaderd met een groenstructuur en/of water. 1.8. Glastuinbouwgebieden Karakteristieken - De (smalle) strokenverkaveling van het landschap is herkenbaar in de structuur van de glastuinbouwgebieden. -
Grootschalige bedrijfsbebouwing (tweedelijns) ligt achter de kleinschalige, groene zone met bedrijfswoning (eerstelijns) en erfbeplanting.
-
Bedrijfswoning is beeldbepalend en individueel ontworpen.
-
Eenvoudige volumes met uniforme vormgeving in glas en licht (avond), silhouet is bepalend.
1.9. Hollandsche IJsselzone
-
Entrees van grootschalige bedrijven zijn herkenbaar.
-
Het erf is functioneel ingericht, vaak omzoomd door groen.
Karakteristieken - Open landschap met zichtrelatie tot de rivier.
-
De openbare ruimte bestaat uit infrastructuur begeleid door sloten, grasbermen en bomen.
Omschrijving Glastuinbouwgebieden kenmerken zich doordat vrijwel alle aan het bedrijf gebonden functies op één en dezelfde bedrijfskavel zijn verenigd, zoals wonen, kassen, bedrijfsruimten en regenwateropslag. Opvallend daarbij is, dat in oude glastuinbouwgebieden de woningen en bijbehorende beplantingen in belangrijke mate de visuele kwaliteit bepalen, terwijl nu de glastuinbouwbedrijven zo grootschalig zijn geworden dat de woning niet of nauwelijks meer aan de visuele kwaliteit kan bijdragen. De structuur van glastuinbouwgebieden wordt bepaald door de landschappelijke ondergrond, het verkavelingspatroon, het verloop en de dichtheid van wegen, de bebouwingsdichtheid en het bebouwingspatroon. De oriëntatie van de woningen is gericht op de weg. De (bedrijfs)woningen zijn individueel ontworpen en dateren uit verschillende tijdsperioden. De situering van de kassen volgt de landschappelijke structuur en is afgestemd op bestaande bebouwing op de kavel. De openbare ruimte wordt bepaald door een overwegend smal wegprofiel voorzien van begeleidende grasbermen en bomen direct langs de weg of in de voortuinen van de vrijstaande woningen. De kassen vormen een wand achter de woningen, op voldoende afstand tot de weg.
76
-
Oevers zijn natuurlijk en onbebouwd.
-
Sterke relatie met het achterland en veenweidelandschap.
-
De bebouwing is kleinschalig, vrijstaand en heeft een eigen karakteristiek.
-
Bevat diverse cultuurhistorisch waardevolle objecten en structuren.
-
Steigers, dagrecreatie en bedrijvigheid langs de oevers.
Omschrijving Hollandse IJssel / Hitland Buitendijks De Hollandsche IJssel is een zoetwatergetijderivier, waar de natuur in het water en op de grens van land en water onder invloed staat van eb en vloed. Zellingen (van oorsprong ondiepe delen langs de rivier waar zich slib heeft afgezet, nu hooggelegen stukken land tussen dijk en rivier) zijn veelal in gebruik voor aan het water gerelateerde bedrijvigheid. De Hollandsche IJssel is cultuurhistorisch waardevol vanwege de zeer oude structuur die nog steeds herkenbaar is. Hiervoor is dan ook een beeldkwaliteitplan opgesteld op gemeente overschrijdend vlak. De bebouwing aan de rivier kent een grote verscheidenheid: alleenstaande villa’s, twee-onder-één-kappers. Omdat de rivier ook vooral een werkrivier is, staat er van oudsher veel bedrijvigheid aan de oevers.
Zoals de beeldbepalende Vier Steenovens, tot 1964 in gebruik voor de productie van de IJsselsteentjes. Op de buitendijkse zelling langs de Hollandsche IJssel bij Groot Hitland is een aantal woningen gebouwd die het deelgebied Hitland Buitendijks vormen. De bebouwing is geplaatst op dijkhoogte. De achtertuinen grenzen aan de Hollandsche IJssel, terwijl de voortuinen gericht zijn op de Groenendijk. Hoewel iedere woning zijn eigen individuele uitstraling heeft, is er toch een zekere eenheid in Hitland Buitendijks te herkennen, door vorm en massa.
Ook langs de diverse tochten, middelweg, spoorweglaan e.d. is bebouwing en bedrijvigheid, die uiteindelijk doorloopt tot in de Zuidplaspolder. Steenoven De Olifant (Groenendijk bij 311) maakte vroeger deel uit van een aantal steenovens langs de Hollandsche IJssel. De ligging in de polder, verbinding met het water en de historische schepen aan de oever doen herinneren aan de nijverheid langs de rivier.
Polder Esse, Gansdorp, Blaardorp/ Hitland Binnendijks De Polder Esse, Gansdorp en Blaardorp bestaat van oorsprong uit veenweidelandschap. Het oude veenweidelandschap uit zich in het voorkomen van enkele 18e -eeuwse boerderijen, net als de oude bebouwing van Klein Hitland en Groot Hitland aan de voet van de dijk langs de Hollandsche IJssel. Het is een landschap van openheid en structuur. De mienten, weteringen, tochten en sloten verkavelen het landschap in lange lijnen en vlakken. De waterhuishouding domineert de functionaliteit van het landschap. Delen van het veeweidelandschap zijn recreatief benut door ze te laten begroeien of te ontgraven. Hieraan toegevoegd zijn paden en kleinschalige functies. Zodanig worden ze als parklandschap benut (Park Hitland / Hitland Noord). Een deel van het veenweidelandschap is in gebruik als golfterrein (Golfbaan Hitland). Dit vormt op zichzelf weer een nieuw landschap van glooiingen en grasvelden ingezoomd door hoge boomrijen.
Karakteristieken - Mozaïek van landschappen met een hoogwaardige groene en natuurlijke inrichting.
De bebouwing in het veenweidelandschap ligt voornamelijk aan de voet van de Groenendijk of op enige afstand daarvan, vrijstaand of in groepjes van meerdere woningen bij elkaar.
77
1.10. Rottemerengebied
-
Bebouwing is gegroepeerd in ensembles en afgestemd op de landschappelijke structuur.
-
Cultuurhistorisch waardevol ontginningslandschap met beeldbepalende molens.
-
Recreatie en natuurwaarden als kwaliteit.
Omschrijving Rottemeren Tot in de jaren 60 van de vorige eeuw was het stroomlandschap van de rotte behoorlijk gaaf. Steden en dorpen lagen op afstand. Na de Tweede Wereldoorlog is het gebied als recreatiegebied ontwikkeld. Inmiddels raakt het Rottemerengebied ingesloten en opgedeeld tussen verstedelijking, infrastructuur en glastuinbouw. Het is daarmee een gebied van grote contrasten geworden.
Naast de drukbezochte Rotte en de aanpalende recreatiegebieden is op veel plekken de weidsheid van de polder nog ervaarbaar. Ook zijn er veel stukjes oud landschap bewaard gebleven die van grote cultuurhistorische waarde zijn. Het gebied Rottemeren is bij uitstek een recreatiegebied met de meest uiteenlopende vormen van dag- en verblijfsrecreatie. Het gebied loopt in noord-zuid richting aan de oostkant van Oud Verlaat en Zevenhuizen en eindigt min of meer bij Moerkapelle. Dit gebied heeft een bovengemeentelijke, recreatieve functie. De drie direct naast elkaar gelegen polders (Eendragtspolder, Tweemanspolder en de Wilde Veenen) zijn in sterke mate ondersteunend aan deze hoofd(groen)structuur. Het gebied kenmerkt zich met name door de hoogwaardige groene en natuurlijke inrichting en landschappelijk idylle van kronkelende dijken, met molens, oude dorpen met werkplaatsen, sluisjes, sloten en vee op het land. Het vormt met haar omgeving een mozaïek van landschappen. De recreatiedruk op dit landschap zal onverminderd toenemen. Ontwikkelingen moeten gericht zijn op versterking van de recreatieve functie, de groenstructuur en de natuurwaarden die bij elk van die verschillende landschapstypen hoort.
Polder De Wilde Veenen, Tweemanspolder en Eendragtspolder Het noordelijk en westelijk deel van het buitengebied is als waardevol aan te merken: het gaat hier specifiek om de Eendragtspolder, de Tweemanspolder en de Wilde Veenen. Deze drie polders dragen in belangrijke mate bij in het beeld van de Rottemeren en zijn dan ook ondersteunend aan de sterk structurerende werking van de Rottemeren. De samenhang van de drie polders zorgt voor rust in het landschap en perspectief. Molens zijn hierbij in het bijzonder beeldbepalend en herinneren aan dit
78
kenmerkende ontginningslandschap als cultuurhistorisch erfgoed. De situering van bebouwing is vaak afgestemd op de landschappelijke structuur en bepalende elementen zoals hoogteverschillen (dijken en watergangen), beplantingen, wegenbeloop en bebouwing. Bedrijfsgebouwen zijn samenhangend op het erf gegroepeerd. De afzonderlijke gebouwen vormen een harmonisch ensemble voor wat betreft de maat, schaal en vorm van de bouwmassa en de oriëntatie daarvan. Erfbeplanting en omzoming van erven is van historisch gezien verbonden aan een de erven. Ze houden wind tegen en zorgen voor biodiversiteit. De Willem Alexander roeibaan vormt een bijzondere toevoeging aan de Eendragtspolder. Een nieuw waterlandschap, met heldere belijning en een ensemble aan bebouwing als silhouet langs de roeibaan van twee kilometer lengte vormen een beeldbepalende nieuwe landschapsstructuur. Zevenhuizerplas De Zevenhuizerplas is gelegen op het grensvlak van de gemeente Zuidplas en de gemeente Rotterdam. Het is een door zandwinning kunstmatig aangelegd meer. Er zijn wegen, fietspaden en twee stranden aangelegd. De stranden verschillen van grootte. Het kleine strand aan de kant van Zevenkamp bestaat uit een smal zandstrand, een brede strook gras en is vrij van bebouwing. Het grote strand ligt aan de kant van de Rotte, aan de Strandweg. Hier is bebouwing in de vorm van een restaurant.
Dit gebied heeft een bovengemeentelijke, recreatieve functie waarbij het accent ligt op water(dag)recreatie. De waarde van het gebied bevindt zich met name in de groene inrichting en de ligging van de plas direct tussen de bebouwde gebieden van Zevenhuizen, Oud Verlaat en Rotterdam. Ontwikkelingen moeten gericht zijn op versterking van de recreatieve functie, de groenstructuur en de natuurwaarden.
1.11. Moderne droogmakerijen (De Zuidplaspolder)
Meer recent zijn ook tuinderswoningen in gebruik als burgerwoningen.
Karakteristieken - Rationele verkaveling en langgerekte kavels
Het agrarisch gebied van Zuidplas heeft een open karakteristiek en een belangrijke natuurwaarde. Het grondgebruik bestaat voornamelijk uit grasland. De bebouwing in het open agrarisch gebied is grotendeels geconcentreerd langs het oorspronkelijk ontginningslint of als solitaire boerderijen verspreid door het gebied gesitueerd. De gevoeligheden binnen het open agrarisch gebied liggen voornamelijk in de openheid van het landschap en daarmee de zichtbaarheid vanaf grote afstand op bebouwingselementen.
-
Waterstructuur (Tochten) en lintstructuren (Tochtwegen).
-
Vrijstaande bebouwing op erven, individueel vormgegeven.
-
Natuurwaarde en open landschap.
-
Bebouwing als achtergrond zorgt voor silhouetwerking.
Omschrijving De oorspronkelijke ruimtelijke structuur van de Zuidplaspolder is sterk bepaald door vervening en ontwatering. Hieruit is de voor het huidige landschap zo kenmerkende strokenverkaveling ontstaan. De strokenverkaveling bestaat uit lange stroken grasland van ongeveer 780 meter lang en 40 meter breed. De basis voor deze verkaveling is de lijn die de kerktoren van Moerkapelle met die van Moordrecht verbindt. Vanaf dit ontginningslint zijn in twee richtingen slagen gemaakt en op regelmatige afstanden tochten en dwarswegen aangelegd. Deze karakteristieke structuur is ook nu nog te herkennen. Bij de ontwikkeling van de Zuidplaspolder zijn langs de tochtwegen, verspreid in het buitengebied agrarische bedrijven gebouwd. Deze clusters van woonboerderijen met agrarische bedrijfsbebouwing zijn goed zichtbaar in het overwegend open landschap, ondanks de bomenrij waarmee de meeste bedrijven zijn omzoomd. Voor een enkel lint in het gebied geldt dat het wat intensiever in gebruik is met relatief veel bedrijvigheid. Als gevolg van de kassenbouw zijn de lege plekken tussen deze boerderijen opgevuld met bedrijfswoningen en kassencomplexen.
79
2 Uitwerking structuren 2.1. Ringvaart met dijken Karakteristieken - Reliëf door dijkprofiel met binnendijks veelal een flauw talud. -
Diversiteit aan bebouwingsvormen en functies.
-
Van oudsher is er nijverheid verbonden aan de functie als ringvaart.
-
De bebouwing is vrijstaand en ligt dicht tegen de weg.
-
Bebouwing heeft een eigen karakter, materiaal- en kleurgebruik zijn traditioneel en functioneel.
-
Het achtererf heeft een eigen, ontspannen karakter.
-
Vanaf de dijk zijn er doorzichten op het achterland.
-
De openbare ruimte bestaat uit water begeleid door grasbermen en infrastructuur. Bruggen zijn vaak beeldbepalend.
Omschrijving Tot het gebied Ringvaart behoort alle bebouwing die direct aan de Ringvaart of aan de naastgelegen infrastructuur is gelegen. De Ringvaart is één van de dragende structuren van de Zuidplaspolder geweest en zal dat ook in de toekomst zijn. De functie van het kanaal is om het overtollig water uit de polder te transporteren. De Ringvaart werd vroeger ook gebruikt door kleine binnenvaartschepen, tegenwoordig alleen door woonboten en pleziervaart. Landschappelijk wordt het beeld bepaald door het verstilde wateroppervlak, begeleid door dijklichamen met grasbermen en verbindingswegen. Op diverse plekken zijn bruggen aangelegd die vaak beeldbepalend op de horizon zijn. De Ringvaart is hoger gelegen waardoor landschappelijke door- en vergezichten ontstaan. In Nieuwerkerk aan den IJssel, Zevenhuizen en Moerkapelle heeft de Ringvaart zijn invloed gehad op de ontwikkeling van het dorp. De dorpen zijn feitelijk aan de Ringvaart ontstaan en danken een deel van hun uitstraling in de oude kern aan de aanwezigheid van de Ringvaart. Het karakter van de Ringvaart wordt gekenmerkt door een open profiel begeleid door relatief gesloten gevelwanden. Deze zijn opgebouwd uit veelal vrijstaande kleinschalige lintbebouwing, verspringend ten opzichte van de voorgevelrooilijn, al dan niet voorzien van een voortuin. Bedrijvigheid en nijverheid zijn logischerwijs verbonden aan de ringvaart.
De Ringvaart in Moordrecht is vanwege de entreefunctie en het historische karakter beeldbepalend voor de kern Moordrecht. De Ringvaart vertegenwoordigde als historische route een belangrijk element in de stedenbouwkundige structuur van Moordrecht. Het kanaal loopt door de kern van Moordrecht en splitst het dorp in twee delen.
80
Bebouwing langs de Ringvaart aan de noordzijde in Moordrecht heeft tot ongeveer de jaren vijftig een organische groei gekend. Dit gebeurde vooral langs de belangrijke wegen en vaarroutes en heeft geresulteerd in bovendijkse bebouwing achter de weg langs het water. De onderlinge afstand tussen de bebouwing varieert, waardoor er plaatselijk doorzichten zijn. De bebouwing aan de Ringdijk ligt dicht tegen de provinciale weg, waardoor er weinig ruimte over blijft voor voortuinen. Bebouwing langs de zuidzijde is meer planmatig ingevuld en maakt minder onderdeel uit van het ringvaartprofiel. Aan de Narcisstraat staan wel enkel vrijstaande panden gericht op de Ringvaart. Het pand aan de Kerklaan 2a is beeldbepalend als voormalig nijverheidshuis/Maalderij. De Middelweg begraafplaats ligt landschappelijk ingepast in de kom van de Ringvaart. 2.2. Rivier- en polderdijken Karakteristieken - De dijk is de scheiding tussen de rivierwereld en het binnendijkse landschap. -
De bebouwing is kleinschalig, vrijstaand en is verbonden aan de dijk.
-
Bebouwing heeft een eigen karakter met een hoog detailniveau, materiaal- en kleurgebruik zijn traditioneel en functioneel.
-
Bevat diverse cultuurhistorisch waardevolle objecten en structuren.
-
Relatie met de rivier is sterk door lage beplantingen en beperkte aanwezigheid van obstakels.
-
Recreatie en natuurwaarden als kwaliteit.
Omschrijving Hollandsche IJsseldijk De dijken van de Hollandsche IJssel vormen het belangrijkste waarnemingspodium voor het riviergebied en de binnendijkse gebieden. Door de grote hoogte van de dijken is het vaak mogelijk over bebouwing heen te kijken en zijn er prachtige vergezichten. De dijk vormt steeds een sterke scheiding tussen de rivierwereld en het binnendijkse landschap. Door de snel wisselende karakters van uitzicht is het continue karakter van de dijk belangrijk. Onderdeel van de structuur Hollandsche IJsseldijk zijn onder anderen de Groenendijk, Kortenoord en Schielandse Hoge Zeedijk. Het dijkelement moet in die gebieden herkenbaar blijven. Binnen de dorpskernen staan woningen hoog aan de dijk. Buiten de kernen, in het binnendijkse gebied, staat bebouwing altijd laag aan de dijk. In het buitengebied is de relatie met de rivier versterkt door lage beplantingen en beperkte aanwezigheid van bijvoorbeeld verlichting en obstakels aan de waterzijde. Logischerwijs zijn op diverse plekken aan de dijk de nijverheid en scheepvaart nog kenmerkend zichtbaar. Een toenemende recreatieve waarde van de Hollandsche IJssel vraagt bijzondere aandacht voor de vormgeving en aantrekkelijkheid van de oevers. Ook de natuurwaarden zijn van een steeds groter belang in de beleving en aanplant van de rivierzone van een zoetwater getijderivier.
In het Beeldkwaliteitsplan Hollandsche IJssel staan diverse uitgangspunten benoemd.
81
Rottekade De Rottekade en in het verlengde het Korenmolengat en de Rottedijk zijn onderdeel van de oostelijke kade van de Rotte. Het gebied kenmerkt zich met name door de hoogwaardige groene en natuurlijke inrichting en landschappelijk idylle van kronkelende dijken, met molens, oude dorpen met werkplaatsen, sluisjes, sloten en vee op het land. De kade is daarin een functionele verbinding van diverse nijverheid, buurtschappen en de droogmakerijen. Daaraan is later het toerisme toegevoegd. De beleving vanaf de kade op het water, dat vrijwel op gelijke hoogte ligt, is bijzonder. Er zijn vrijwel geen obstakels tussen de kade en het water. Langs de kade ligt de bebouwing aan landzijde en is vrijstaand met een eigen karakter. Vanaf de kruising met de Hennipsloot en naar het noorden vind je vooral open polderlandschap met aan de kade de molens. 2.3. Landelijke bebouwingslinten Karakteristieken - Polderlandschap met diversiteit aan bebouwingsvormen en functies. -
De bebouwing is vrijstaand op enige afstand van de weg, georiënteerd op het lint.
-
Bebouwing heeft een eigen karakter met een hoog detailniveau. Materiaalgebruik en kleur zijn traditioneel en functioneel.
-
Het voorerf is vaak beeldbepalend waaronder ook de bruggen en beplanting.
-
Het achtererf is diep en heeft een eigen, meer ontspannen karakter.
-
Door ruimte om de bebouwing heen zijn er doorzichten op het achterland.
-
Er is ruimte voor natuur en biodiversiteit.
-
De openbare ruimte bestaat uit infrastructuur begeleid door sloten, grasbermen en bomen.
Omschrijving Het profiel van de Bredeweg (en in het verlengde de Middelweg) wordt bepaald door een rechte weg, ingericht met twee rijstroken van asfalt. Deze worden aan de oostzijde begeleid door een fietspad, gedeeltelijk tweezijdig met (monumentale) bomenrijen en ruime voortuinen die van de weg worden gescheiden door de watergangen. Het rechte verloop zorgt voor een zichtlijn tussen de oude dorpskernen van Moerkapelle en Moordrecht. Het is daarmee ruimtelijk het belangrijkste bebouwingslint in de Zuidplaspolder. Het noordwestelijke deel van de Bredeweg heeft een hoge dichtheid door de aanwezige kassenbouw. Het middendeel van de Bredeweg/Middelweg heeft een overwegend agrarisch karakter met een zeer lage bebouwingsdichtheid. De weinige bebouwing is sterk terug liggend gepositioneerd ten opzichte van de straat. Dit deel van de entree heeft een open landelijk en groen karakter, waar het landschap duidelijk herkenbaar is. Een bijzonder element is de begraafplaats Middelweg, die nabij Moordrecht ligt. Het zuidoostelijke deel valt binnen Moordrecht en is aan weerszijden bebouwd met voornamelijk vrijstaande woningen, enkele twee-onder-één-kap woningen en één blok met rijwoningen.
82
Uitgangspunt voor alle bebouwingslinten in de Zuidplaspolder (zoals opgenomen in het beeldkwaliteitplan Linten en Kwaliteitzone Ringvaart) is dat de linten als autonoom structuurdragend element herkenbaar blijven en dat de bebouwing aan deze linten zich duidelijk onderscheidt in individualiteit ten opzichte van de toekomstige achterliggende woongebieden of nieuwe glastuinbouwgebieden. De linten zullen zich enerzijds onderscheiden als landschappelijke elementen in open gebieden (coulissewerking). Anderzijds zullen de linten zich als herkenbare groene en bebouwde linten los maken van de bebouwde gebieden (de velden) waaraan de linten grenzen of waar de linten doorheen gaan. De bebouwing staat over het algemeen op enige afstand van de weg, waardoor een breed profiel ontstaat. Het duidelijkst is dit bij de Westringdijk, waar de bebouwing aan de teen van de dijk rond de ringvaart is gebouwd. Bij de Tweede Tochtweg vormt de Tweede Tocht een duidelijke barrière tussen weg en bebouwing. Opvallend is dat de bebouwing aan Zuidelijke Dwarsweg, Eerste Tochtweg en Tweede Tochtweg voornamelijk aan één zijde van de weg is gebouwd. Hier is sprake van duidelijke lintbebouwing. De Albert van ’t Hartweg, die later is ontstaan ter ontsluiting van een intensief kassengebied, wijkt hiervan af. De bebouwing staat hier aan twee zijden, vrij dicht op de weg.
Historische gebouwen vormen soms waardevol cultuurhistorisch erfgoed. Erfbeplanting en omzoming met bomen of opgaand groen is historisch gezien verbonden aan een de erven. Ze houden wind tegen en zorgen voor biodiversiteit.
2.4. Snelwegen en verbindingswegen Karakteristieken - Snelle beleving van de directe omgeving. -
Vergezichten op de landschapsstructuur als meerwaarde.
-
Bedrijvigheid is gericht op de weg.
-
Woongebieden liggen op afstand afgeschermd met groen.
-
Begeleidende groenstructuren zijn robuust.
Omschrijving Zuidplas wordt doorsneden door de snelwegen A12 en A20 en de provinciale wegen N219 en N457 (De Moordrechtboog). De snelwegen nemen een bijzondere eigen functie en plek in als scheidend element in de structuur van het landschap en hebben vooral een doorgaande functie. Vanaf de A12 is het noordelijk deel van de historische Tweemanspolder zichtbaar. Het zuidelijk deel is door hoge bomenrijen deels aan het zicht ontnomen. Ook het kassenlandschap vormt, vooral in de avond, een opvallend beeld. Vanaf de A20, langs de kom vanaf Gouwepark, is een uitgestrekt zicht op het droogmakerijlandschap en Moordrecht onderdeel van de ruimtelijke beleving. Verderop raakt de A20 Nieuwerkerk. Dit deel is groen ingericht met de woonbebouwing op enige afstand. De bedrijvenzones liggen juist als zichtlocatie langs de snelweg. De andere routes vormen vaak de hoofdontsluiting en verbinden de verschillende dorpen en wijken met elkaar. Al dan niet gelegen op een dijklichaam hebben deze elementen invloed op de omgeving, maar zijn verder erg autonoom met een eigen vaststaande vormtaal.
83
Op diverse plekken doorkruisen ze de landschapsstructuur en geven zicht op de samenhang en ritmiek daarvan die een belevingswaarde heeft. Op locaties bij woonwijken en linten zijn vaak sober vormgegeven geluidsschermen of -wallen aangebracht. Hoewel functioneel nodig ontnemen deze ook het zicht en daarmee de verbinding met de omgeving. De wegen doorkruisen alle facetten van de ruimtelijk beleving. Zicht op de weidse polderstructuur met de silhouetten van dorpen en werklocaties zijn op veel plekken kenmerkend voor het zicht op Zuidplas. Dit heeft een landschappelijke waarde waarmee rekening gehouden mag worden. Het uitzicht vormt op diverse plekken het visitekaartje voor de gemeente. 2.5. Spoorlijn met stations Karakteristieken - Snelle beleving van de directe omgeving. -
Uitzicht op de landschapsstructuur en bebouwing.
-
Stationsgebouwen zijn vormgegeven met een eigen uitstraling.
-
Woongebieden zijn afgeschermd met groen.
-
Begeleidende groenstructuren zijn robuust.
Omschrijving De spoorlijn doorkruist Zuidplas op verschillende locaties tussen Den Haag, Gouda en Rotterdam. Door de hoge ligging van het spoortracé is de ruimtelijke beleving vanuit de trein een belangrijke. Het geeft vaak doorzichten op de omgeving zoals de droogmakerijen en andere infrastructuur.
Al dan niet gelegen op een dijklichaam hebben deze elementen invloed op de omgeving maar zijn verder erg autonoom met een eigen vaststaande vormtaal. Het grootste deel van het tracé is groen ingericht. Op de locaties binnen de bebouwde kom vormt het tracé vaak toch een zichtbelemmering. Technische oplossingen voor geluidsbelasting zijn vaak beeldbepalend, ook voor het zicht op Zuidplas vanuit de trein.
3. Uitwerking objecten
De stationsomgeving ligt centraal in de bebouwde kom van Nieuwerkerk op het (oude) knooppunt van verschillende wegen en het spoor. Het is een open en groen gebied met enkele losse gebouwen. Het station en spoor overkluizen de ringdijk waarbij een mooi doorzicht ontstaat. Het gebied kent weinig ruimtelijke samenhang, mede door de fysieke barrière van de Waterdrager (aquaduct ringvaart) en het spoortracé. Aan de noordzijde heeft het gebied geen directe relatie met het centrumgebied in de dorpskom. De teruggelegen dorpse bebouwing en de verkeerskundige functie is dominant aanwezig.
-
Aansprekend erfgoed zoals de steenovens, de molens en watertorenhebben een grote aantrekkingskracht op recreanten en toeristen en versterken het wandel- en fietsnetwerk.
-
Erfgoed versterkt de identiteit van het landschap en de dorpskernen.
-
In de dorpskernen vormt de openbare ruimte rondom erfgoed vaak een centrale ontmoetingsplek.
Omschrijving
Aan de zuidzijde is een diversiteit aan bedrijfs- en woonbebouwing gesitueerd, soms met de achterzijde aan het spoor. De potentie van de centrale ligging is op dit moment nog niet volledig benut, maar zal geleidelijk kunnen veranderen in een multifunctioneel OV-knooppunt (Omgevingsvisie Zuidplas 2021).
Bakens: molens, kerktorens en watertoren Molens zorgden voor het droogmalen van de polders. Veel molens werden hierna afgebroken en verkocht. Overgebleven molens vormen tegenwoordig bakens in het landschap die herinneren aan het verleden en die bijdragen aan de leesbaarheid van het landschap.
3.1. Monumenten en beeldbepalende panden Karakteristieken - Bakens zoals molens, kerktorens en de watertoren versterken de leesbaarheid van het landschap.
Historische dorpskernen worden visueel gemarkeerd door een kerktoren, vaak al van grote afstand te zien. De kerktoren is een oriëntatiepunt en baken in het landschap. De zichtrelatie tussen de kerktorens van Moerkapelle en Moordrecht is zelfs leidend geweest voor de oriëntatie van het poldergrid van de Zuidplaspolder.
84
Ook de watertoren in Moordrecht vormt met een hoogte van 33 meter een baken in het landschap. De watertoren, in de stijl van de Late Amsterdamse School, is aangewezen als rijksmonument. De toren vormt van oorsprong een onderdeel van een fabrieksgebouw, dat in dezelfde bouwstijl werd opgetrokken. Het fabrieksgebouw is in 1996 gesloopt. De toren is ook in gebruik geweest voor drinkwaterlevering aan de inwoners van Moordrecht en deed dienst als openbaar badhuis. Sinds 1978 is de toren als watertoren buiten gebruik en vervult deze nu de functie van woonhuis. Overige monumenten en beeldbepalende panden Voorbeelden van overige monumenten en beeldbepalende panden zijn de ruïnes van de steenovens bij Klein Hitland, fraaie oude boerderijen, verschillende markante woonhuizen en voormalige bestuursgebouwen.
3.2. Landschappelijk waardevolle elementen Karakteristieken - Landschappelijke elementen versterken de leesbaarheid van het landschap. -
Wielen en het Abraham Kroesgemaal hebben een directe relatie met de aanliggende dijk als landschappelijke structuurdrager.
Omschrijving Wielen Wielen zijn voormalige dijkdoorbraken en zijn in Hitland herkenbaar als kleine meertjes langs de Groenendijk. Ze hebben een directe relatie met de aanliggende structuurdrager; de Hollandsche IJssel. Eendenkooi Eendenkooien zijn ooit ontstaan als middel om wilde eenden te vangen voor consumptie. Tegenwoordig worden er geen eenden meer gevangen, maar zijn eendenkooien vooral belangrijk voor de natuur en onze cultuurhistorie. Kenmerkend is het vele opgaande groen en centraal gelegen vijver. Abraham Kroes gemaal Tussen Moordrecht en Nieuwerkerk aan den IJssel ligt aan de Hollandsche IJssel het gemaal ‘Abraham Kroes’. Dit gemaal verzorgt de bemaling van de Prins Alexanderpolder en de Zuidplaspolder. Uniek is dat polder- en boezembemaling in één complex zijn verenigd.
85
Bijlage 3: overzicht van beeldkwaliteitsplannen
86
-
Overzichtskaart van toepassing zijnde beeldkwaliteitsplannen op januari 2022 (schaal 1:20.000, formaat A1)
-
Lijst met van toepassing zijnde beeldkwaliteitsplannen op januari 2022 inclusief de plannen die in voorbereiding zijn en in 2022 worden vastgesteld. Beeldkwaliteitsplan
Vaststelling
Supervisie / Kwaliteitsteam
Regieniveau
1 2
Hollandsche IJssel Zelling VerHitland
1998 2010
n.v.t. supervisie
maatwerk eigen
3
Moordrecht Stevensstraat
2010
n.v.t.
basis
4
Bedrijventerrein Gouwe Park
2013 (update)
n.v.t.
eigen
5
2011
n.v.t.
ringvaart > maatwerk linten > basis
6
Linten en Kwaliteitszone Ringvaart Voor het plangebied op de overzichtskaart is uitgegaan van de beschrijving zoals opgenomen in paragraaf 1.4 van het beeldkwaliteitplan. Exacte begrenzing van het werkingsgebied volgt uit de bestemmingsplannen. Beeldkwaliteitskader Vijfakkers-Noord / De Brinkhorst
2012
n.v.t.
eigen
7 8
Nijverheidscentrum (strook KWA-laan) Stedenbouwkundig plan en Beeldregie Essezoom Laag
2013 2014
n.v.t. kwaliteitsteam
eigen eigen
9 De Jonge Veenen fase 1 10 De Jonge Veenen fase 2
2014 2015
n.v.t. n.v.t.
eigen eigen
11 Beeldregie bedrijvenpark Kleine Vink
2015
n.v.t.
eigen
12 Ruimte voor ruimte Eendragtspolder 13 Zelling Onderneming
2018 2018
n.v.t. supervisie
eigen eigen
14 Zevenhuizen Zuid fase 1
2014
n.v.t.
eigen
Beeldkwaliteitsplan
Vaststelling
Supervisie / Kwaliteitsteam
Regieniveau
15 Zevenhuizen Zuid fase 1B 16 Zevenhuizen Zuid fase 2A
2021 (in voorbereiding) 2015
n.v.t. n.v.t.
eigen eigen
17 Zevenhuizen Zuid fase 2B 18 Zevenhuizen Zuid fase 3 19 Zevenhuizen Zuid fase 4
2016 2017 2018
n.v.t. n.v.t. n.v.t.
eigen eigen eigen
20 Zevenhuizen Zuid fase 5 21 Zevenhuizen Zuid fase 6
2019 2020
n.v.t. n.v.t.
eigen eigen
22 Zevenhuizen Zuid fase 7 23 Zevenhuizen Zuid fase 8
2020 2021
n.v.t. n.v.t.
eigen eigen
n.v.t.
eigen
24 ’t Lage
2022 en verder (in voorbereiding) 2022 (in voorbereiding)
n.v.t.
eigen
25 Sportpark Ambacht 26 Hoogspanningsstation Zevenhuizen / Zuidplaspolder
2019 2021
n.v.t. n.v.t.
eigen eigen
27 Knibbelweg Oost
2022 (in voorbereiding)
eigen
28 Swanla Driehoek
2022 (in voorbereiding)
nader te bepalen kwaliteitsteam
29 Van ’t Verlaat inclusief Zevenster
2022 (in voorbereiding)
kwaliteitsteam
eigen
30 De Jonge Veenen fase 3
2022 en verder (in voorbereiding) 2022 en verder (in voorbereiding)
kwaliteitsteam
eigen
kwaliteitsteam
eigen
Zevenhuizen Zuid fase 9 t/m 14
31 De Jonge Veenen fase 4 32 Jaren '50 wijk Moordrecht 33 Middengebied
87
eigen
2022 (in voorbereiding) kwaliteitsteam eigen Voor het Middengebied is de verwachting dat - per deelgebied - een beeldkwaliteitsplan wordt opgesteld en tevens een kwaliteitsteam of supervisor voor de kwaliteitsadvisering wordt aangesteld.
88