Bijlage 1 - Meerjarenperspectief Vastgoed 2026 A26.002266

Meerjarenperspectief Vastgoed 2026 Strategische en financiële doorkijk van de vastgoedportefeuille

1

Inhoudsopgave 1. Managementsamenvatting ...................................................................................................3 2. Leeswijzer ...........................................................................................................................4 2. Aanleiding en functie MPV ....................................................................................................5 3. Kaders en afbakening ...........................................................................................................7 3.1 Relatie met de Nota Vastgoed 2026 ................................................................................7 3.2 Beleidsmatige uitgangspunten........................................................................................7 3.3 Afbakening van het MPV .................................................................................................8 4. Portefeuillebeeld .................................................................................................................9 4.1 Afwegingskader..............................................................................................................9 4.2 Segmentering van de vastgoedportefeuille ....................................................................

10 4.3 Ontwikkeling binnen de portefeuille .............................................................................. 12 5. Waardering en strategie per object ..................................................................................... 13 5.1 Kritieke Prestatie-Indicatoren ....................................................................................... 13 5.2 Strategieën .................................................................................................................. 16 5.3 Rapportage .................................................................................................................. 17 6. Financieel beeld ................................................................................................................ 18 6.1 Samenhang exploitatie, voorziening en reserve ............................................................. 18 6.2 Terugkijk financieel beeld 2025 ..................................................................................... 19 6.3 Ontwikkeling financieel beeld ....................................................................................... 20 7. Reserve vastgoed en voorziening groot onderhoud .............................................................. 23 7.1 Reserve vastgoed .........................................................................................................

23 7.2 Voorziening Groot onderhoud ....................................................................................... 25 Overzicht gevraagde besluiten ............................................................................................... 26 Afkortingen............................................................................................................................ 27 Bijlage 1: Analyse & strategie per object.................................................................................. 28 Bijlage 2: Overzicht huidige vastgoedportefeuille .................................................................... 29

2

1. Managementsamenvatting Met de Nota Vastgoed 2026 heeft de gemeenteraad het beleidskader vastgesteld voor het beheer, de exploitatie en de ontwikkeling van het gemeentelijk vastgoed. De nota geeft richting aan de wijze waarop vastgoed wordt ingezet ter ondersteuning van maatschappelijke doelen, hoe kostprijsdekkend en transparant wordt gewerkt en hoe strategische keuzes uniform en rechtmatig worden onderbouwd. Het Meerjarenperspectief Vastgoed 2026 (MPV 2026) geeft uitvoering aan deze nota. Het MPV vertaalt de beleidsuitgangspunten naar een meerjarig beeld van de vastgoedportefeuille, de exploitatie, het onderhoud, de investeringen en de financiële e ecten voor de gemeentelijke begroting. Het MPV is daarmee geen nieuw beleidsdocument, maar een uitvoerings- en sturingsinstrument binnen de planning- en controlcyclus. Met dit MPV wordt de vastgoedportefeuille integraal in beeld gebracht. De portefeuille wordt beoordeeld op financieel resultaat, maatschappelijke waarde, technische staat, toekomstwaarde en duurzaamheid. Daarmee ontstaat een samenhangend beeld van de prestaties, risico’s en ontwikkelopgaven van het gemeentelijk vastgoed. Per object wordt een passende strategie bepaald.

Daarbij wordt beoordeeld of het object nog bijdraagt aan een maatschappelijk of gemeentelijk doel, hoe het financieel presteert, wat de technische staat is, welke toekomstwaarde het object heeft en in hoeverre het object duurzaam en toekomstbestendig is. Op basis hiervan wordt per object een strategie toegekend: 1. 2. 3. 4. 5.

Consolideren Investeren Afstoten Slopen Heroverwegen

In december 2024 is het MJOP vastgesteld. In 2025 is geconstateerd dat de onderhoudskosten significant zijn gestegen. Dit vraagt om een herijking van het MJOP en om een actuele beoordeling van de gevolgen voor de voorziening groot onderhoud en de reserve vastgoed. Daarmee wordt inzichtelijk welke financiële ruimte nodig is om het vastgoed sober, doelmatig en toekomstbestendig in stand te houden. Het MPV maakt daarnaast zichtbaar dat enkele administratieve en financiële correcties nodig zijn om de vastgoedbegroting zuiverder in te richten. Het gaat onder meer om de overplaatsing van strategische objecten, de koppeling van kapitaallasten aan de juiste objecten en de inzet van middelen binnen de reserve vastgoed. Deze correcties dragen bij aan een transparanter beeld van de werkelijke kosten en prestaties van de vastgoedportefeuille. De gevraagde besluiten zijn daarmee vooral gericht op het versterken van de financiële en administratieve basis onder het vastgoedbeleid. Daarmee kan het MPV zich ontwikkelen tot een jaarlijks sturingsinstrument voor de portefeuille, de financiële e ecten van keuzes en de prioriteiten voor onderhoud, verduurzaming en investering.

3

2. Leeswijzer Het Meerjarenperspectief Vastgoed 2026 is opgebouwd van beleidsmatig kader naar portefeuillebeeld, objectstrategie en financiële vertaling. Daarmee volgt het document de lijn uit de Nota Vastgoed 2026: vastgoed is geen doel op zichzelf, maar een middel om maatschappelijke functies mogelijk te maken en gemeentelijke doelen te ondersteunen. Het MPV laat zien wat deze uitgangspunten concreet betekenen voor de bestaande vastgoedportefeuille. In hoofdstuk 3 worden de aanleiding, functie, kaders en afbakening van het MPV beschreven. Daarbij wordt toegelicht hoe het MPV zich verhoudt tot de Nota Vastgoed 2026 en welke beleidsmatige uitgangspunten richtinggevend zijn voor de beoordeling van de portefeuille. Ook wordt afgebakend op welke objecten het MPV betrekking heeft en wordt aangesloten bij de segmentering uit de Nota Vastgoed 2026: concernhuisvesting, maatschappelijk vastgoed en overig vastgoed. In hoofdstuk 4 wordt het portefeuillebeeld geschetst. Dit hoofdstuk geeft inzicht in de samenstelling van de vastgoedportefeuille, de belangrijkste ontwikkelingen binnen de portefeuille en de wijze waarop objecten worden geclassificeerd. Daarbij wordt gekeken naar onder meer maatschappelijk doel, technische staat, duurzaamheid, financieel resultaat en toekomstwaarde. Dit vormt de inhoudelijke basis voor de verdere beoordeling per object.

In hoofdstuk 5 wordt toegelicht hoe de objecten binnen de portefeuille worden gewaardeerd en welke strategieën daaruit volgen. Per object wordt beoordeeld op vijf kritieke prestatieindicatoren: maatschappelijk doel, financieel perspectief, technische staat, toekomstwaarde en duurzaamheid. Op basis van deze beoordeling wordt per object een strategie bepaald: consolideren, investeren, afstoten, slopen of heroverwegen. Hiermee ontstaat een uniform en herleidbaar afwegingskader voor strategische keuzes binnen de portefeuille. In hoofdstuk 6 wordt het financiële beeld van de vastgoedportefeuille uitgewerkt. Dit hoofdstuk brengt de exploitatie, lasten, opbrengsten, investeringen en meerjarige financiële ontwikkeling in beeld. Daarbij wordt aangesloten op het uitgangspunt uit de Nota Vastgoed 2026 dat de vastgoedexploitatie transparant en kostprijsdekkend wordt benaderd, waarbij onder meer kapitaallasten, onderhoudskosten, beheerkosten en risico’s onderdeel zijn van de financiële afweging. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de reserve vastgoed en de voorziening groot onderhoud. Dit hoofdstuk beschrijft hoe de gemeente financiële stabiliteit organiseert voor planmatig onderhoud, exploitatieschommelingen, risico’s en de toepassing van de kostprijsdekkende huursystematiek.

De relatie tussen exploitatie, voorziening en reserve is daarbij van belang om de vastgoedportefeuille meerjarig beheersbaar en transparant te houden. Tot slot bevat het MPV een overzicht van de gevraagde besluiten en een afkortingenlijst. In het besluitenoverzicht worden de financiële en administratieve maatregelen samengebracht die nodig zijn om het vastgoedbeleid verder te verankeren in de begroting. De afkortingenlijst ondersteunt de leesbaarheid van het document.

4

2. Aanleiding en functie MPV Voor u ligt het Meerjarenperspectief Vastgoed 2026 (MPV 2026). Het MPV is het jaarlijkse sturingsdocument waarin de ontwikkeling van de gemeentelijke vastgoedportefeuille in samenhang wordt gepresenteerd. Het document brengt de beschikbare informatie over bezit, gebruik, onderhoud, exploitatie, investeringen en risico’s bijeen en vertaalt deze naar een bestuurlijk beeld van de portefeuille. De gemeente heeft met de Nota Vastgoed 2026 het beleidskader vastgesteld voor het beheer, de exploitatie en de ontwikkeling van het gemeentelijk vastgoed. Daarin is vastgelegd dat vastgoed een middel is om maatschappelijke functies mogelijk te maken en gemeentelijke taken op het gebied van onder meer onderwijs, sport, cultuur en welzijn te ondersteunen. Het MPV geeft uitvoering aan deze beleidslijn. Waar de Nota Vastgoed 2026 de uitgangspunten en spelregels beschrijft, laat het MPV zien wat deze uitgangspunten betekenen voor de bestaande vastgoedportefeuille. Het MPV maakt inzichtelijk hoe de portefeuille zich ontwikkelt, welke financiële e ecten voortvloeien uit het vastgoedbeleid en waar bestuurlijke keuzes nodig zijn.

Figuur 1: Visualisatie processen

5

De gemeentelijke vastgoedportefeuille staat voor meerdere opgaven tegelijk. De gemeente wil maatschappelijke functies blijven faciliteren, gebouwen veilig en functioneel in stand houden, onderhoud en investeringen beheersbaar maken, verduurzaming uitvoeren en tegelijkertijd werken binnen een transparant en kostprijsdekkend financieel kader. Deze opgaven vragen om een integraal beeld. Keuzes over onderhoud, huur, investering, verduurzaming, herontwikkeling of afstoten kunnen niet los van elkaar worden beoordeeld. Het doel van het MPV is drieledig: • • •

Inzicht bieden in de ontwikkeling, samenstelling en prestaties van de vastgoedportefeuille; Transparantie geven over de financiële gevolgen van vastgesteld vastgoedbeleid; Ondersteuning bieden bij bestuurlijke keuzes, prioritering en verantwoording binnen de planning- en controlcyclus.

Het MPV is daarmee geen nieuw beleidsdocument. Het MPV wijzigt de kaders uit de Nota Vastgoed 2026 niet, maar past deze toe op de feitelijke portefeuille. De gemeente treedt niet op als commerciële belegger. Het bezit van vastgoed wordt steeds bezien vanuit publieke waarde, maatschappelijke noodzaak, doelmatig gebruik en financiële beheersbaarheid. Vastgoed dat geen gemeentelijk of maatschappelijk doel meer dient, wordt onder de juiste omstandigheden heroverwogen of afgestoten. Tegelijkertijd kan vastgoed met een duidelijke maatschappelijke functie ook bij een beperkte financiële prestatie van waarde blijven voor de gemeente. Juist daarom worden maatschappelijke en financiële prestaties in dit MPV in samenhang beoordeeld. Het MPV biedt de raad daarmee een jaarlijks terugkerend instrument om te sturen op de vastgoedportefeuille. Het geeft inzicht in de vraag welke objecten bijdragen aan gemeentelijke doelen, welke objecten aandacht vragen, welke financiële e ecten zichtbaar worden en welke besluiten nodig zijn om de portefeuille toekomstbestendig, transparant en beheersbaar te houden. Ambitie vastgoedorganisatie De ambitie is om de vastgoedorganisatie door te ontwikkelen van een primair beherende rol naar een volwassen, strategische partner binnen de gemeentelijke organisatie.

Dat betekent meer vooruitkijkend en proactief werken: tijdig signaleren van opgaven in de portefeuille, meedenken over huisvestingsvraagstukken vanuit beleid en uitvoering, en keuzes in samenhang voorbereiden. Daarbij wordt nadrukkelijk aansluiting gezocht bij de visie op maatschappelijke voorzieningen, zodat vastgoed en het beleid voor onderwijs, sport, cultuur en welzijn elkaar versterken. Het MPV is een belangrijk instrument om deze ontwikkeling vorm te geven; de komende jaren wordt het MPV stap voor stap verder verdiept met meer strategische analyses en scenario's.

6

3. Kaders en afbakening De Nota Vastgoed 2026 vormt het beleidsmatige kader voor dit MPV. In dit hoofdstuk worden die uitgangspunten toegepast op de bestaande vastgoedportefeuille en wordt afgebakend op welke objecten het MPV betrekking heeft.

3.1 Relatie met de Nota Vastgoed 2026 De Nota Vastgoed 2026 beschrijft waarom de gemeente vastgoed bezit, hoe erop gestuurd wordt en welke uitgangspunten gelden voor beheer, onderhoud, exploitatie, verhuur, verduurzaming, aankoop en dispositie. Het MPV is de periodieke vertaling van deze nota naar de praktijk. De nota geeft de beleidslijn; het MPV geeft het actuele portefeuillebeeld. De Nota Vastgoed 2026 benoemt onder meer de volgende uitgangspunten die richtinggevend zijn voor dit MPV: • • • • • • •

Vastgoed is een middel om maatschappelijke doelen te realiseren; De vastgoedportefeuille wordt professioneel, transparant en data-gedreven beheerd; Er wordt gewerkt met een duidelijke scheiding tussen beleidsrol, eigenaarsrol, subsidierol en gebruikersrol; Onderhoud wordt sober en doelmatig georganiseerd, met onderhoudsniveau 3 conform NEN 2767 als uitgangspunt; Maatschappelijke functies worden financieel transparant gemaakt via kostprijsdekkende huur; Commerciële functies worden marktconform benaderd; Verduurzaming wordt betrokken bij renovatie en investeringskeuzes;

Deze uitgangspunten vormen de basis voor de beoordeling van de portefeuille in dit MPV.

3.2 Beleidsmatige uitgangspunten Voor de toepassing van het MPV zijn met name zes beleidsmatige uitgangspunten van belang. Vastgoed als middel Gemeentelijk vastgoed wordt aangehouden voor zover het bijdraagt aan gemeentelijke taken, maatschappelijke functies of publieke belangen. Het bezit van vastgoed is geen doel op zichzelf. Dit betekent dat per object wordt beoordeeld welke functie het vervult, welke beleidsdoelen ermee worden ondersteund en of gemeentelijk eigendom of beheer nog passend is. Maatschappelijke waarde en doelmatig gebruik Bij maatschappelijk vastgoed staat publieke waarde centraal. Tegelijkertijd vraagt het bezit van vastgoed om doelmatig gebruik. Bezetting, multifunctionaliteit, toekomstwaarde en aansluiting op de maatschappelijke vraag zijn daarom belangrijke onderdelen van de beoordeling. Financiële transparantie De gemeente maakt inzichtelijk welke kosten samenhangen met het bezit en gebruik van vastgoed. Hierbij gaat het onder meer om kapitaallasten, onderhoud, belastingen, 7

verzekeringen, energie, beheer en risico’s. Deze kosten vormen de basis voor financiële sturing en voor het zichtbaar maken van de relatie tussen vastgoedkosten, huur en eventuele subsidie. Kostprijsdekkende en marktconforme huur Voor maatschappelijke verhuur geldt het uitgangspunt van kostprijsdekkende huur. Daarmee wordt zichtbaar wat het vastgoed daadwerkelijk kost en wordt voorkomen dat ondersteuning aan maatschappelijke organisaties impliciet via een te lage huurprijs plaatsvindt. Wanneer ondersteuning nodig is, hoort dit via een expliciete subsidierelatie te worden afgewogen. Voor commerciële verhuur geldt het uitgangspunt van marktconformiteit. Sober en doelmatig onderhoud Voor het beheer en onderhoud van gemeentelijke gebouwen wordt onderhoudsniveau 3 conform NEN 2767 als uitgangspunt gehanteerd. Dit niveau staat voor sober en doelmatig onderhoud: gebouwen blijven veilig, functioneel en bruikbaar, zonder dat sprake is van bovenmatige kwaliteit of luxe. Het MJOP vormt hierbij de basis voor planning, voorziening en financiële sturing. Toekomstbestendigheid en verduurzaming Bij onderhoud, renovatie en investeringen wordt beoordeeld hoe gebouwen toekomstbestendig kunnen blijven. Daarbij wordt gekeken naar duurzaamheid, energiegebruik, klimaatadaptatie, flexibiliteit, technische staat en de mogelijkheid om objecten op langere termijn passend te blijven inzetten.

3.3 Afbakening van het MPV Het MPV heeft betrekking op de gemeentelijke vastgoedportefeuille waarvoor de gemeente eigenaar, of huurt voor maatschappelijke functies. Het MPV richt zich op de objecten waarvoor exploitatie, onderhoud, financiële verantwoording en strategische beoordeling relevant zijn. Buiten de scope van dit MPV vallen objecten die volledig onder het grondbedrijf vallen. Ook vastgoed van derden, openbare ruimte en inhoudelijke beleidskeuzes over het gewenste voorzieningenniveau vallen buiten de directe scope van dit MPV. Die keuzes worden gemaakt binnen de betre ende beleidsdomeinen. Het MPV bepaalt dus niet zelfstandig welke maatschappelijke voorzieningen in de kernen gewenst zijn. Het MPV maakt wel zichtbaar welk vastgoed beschikbaar is, hoe dit vastgoed presteert, welke kosten en risico’s eraan verbonden zijn en welke vastgoedstrategieën hieruit volgen.

8

4. Portefeuillebeeld Met de kaders uit hoofdstuk 3 als vertrekpunt brengt dit hoofdstuk de portefeuille in beeld: welke objecten erin zitten, hoe ze worden ingedeeld en hoe ze bijdragen aan gemeentelijke en maatschappelijke doelen. Samen met de objectgerichte beoordeling in hoofdstuk 5 vormt dit de basis voor de strategie per object. De Nota Vastgoed 2026 legt vast dat gemeentelijk vastgoed geen doel op zichzelf is, maar een middel om maatschappelijke functies mogelijk te maken en gemeentelijke taken te ondersteunen. Het portefeuillebeeld in dit MPV sluit daarop aan. Bepalend is welke functie het object vervult, welke publieke waarde ermee wordt gerealiseerd en of gemeentelijk bezit of beheer daarvoor nog passend is.

4.1 Afwegingskader Voor de beoordeling van de portefeuille wordt aangesloten bij het afwegingskader uit de Nota Vastgoed 2026. Dit afwegingskader helpt om op een uniforme manier te bepalen of een object als maatschappelijk vastgoed moet worden aangemerkt. Een object wordt niet uitsluitend als maatschappelijk vastgoed beschouwd omdat het eigendom is van de gemeente. Bepalend is of het object wordt ingezet voor een publieke of maatschappelijke functie en of daarmee publieke waarde wordt gerealiseerd. Daarbij wordt onder meer gekeken naar de toegankelijkheid voor inwoners, de bijdrage aan gemeentelijke of maatschappelijke beleidsdoelen, de mate waarin het object met publieke middelen wordt bekostigd en het structurele karakter van de voorziening. Het afwegingskader wordt in Figuur 2 weergegeven:

Figuur 2: Afwegingskader

9

Wanneer deze vragen (overwegend) bevestigend worden beantwoord, ligt kwalificatie als maatschappelijk vastgoed voor de hand. Wanneer dat niet het geval is, wordt het object aangemerkt als geen maatschappelijk vastgoed of als onderdeel van een ander segment binnen de portefeuille. Dit onderscheid is van belang voor de verdere sturing. Voor maatschappelijk vastgoed staat publieke waarde centraal, maar dit ontslaat de gemeente niet van de verantwoordelijkheid om doelmatig, transparant en financieel beheersbaar te werken. Juist bij maatschappelijk vastgoed is het belangrijk om de relatie tussen kosten van het object, huur, subsidie en maatschappelijk rendement inzichtelijk te maken.

4.2 Segmentering van de vastgoedportefeuille De vastgoedportefeuille wordt in dit MPV ingedeeld conform de segmentering uit de Nota Vastgoed 2026. Deze segmentering maakt het mogelijk om objecten in samenhang met vergelijkbare objecten te beoordelen. Een sporthal, onderhoudsgebouw, woning of onderzoekslocatie heeft immers een andere functie, dynamiek en financiële logica. De portefeuille wordt onderscheiden in drie hoofdsegmenten: 1. 2. 3.

Concernhuisvesting Maatschappelijk vastgoed Overig vastgoed

10

Concernhuisvesting Concernhuisvesting omvat het vastgoed dat de gemeente inzet voor de eigen bedrijfsvoering en de operationele uitvoering van gemeentelijke taken. Het gaat om objecten die nodig zijn om gemeentelijke processen, dienstverlening, beheer en ondersteuning veilig en functioneel te kunnen uitvoeren. Binnen dit segment vallen onder meer:   

Eigen huisvesting Onderhoudsgebouwen Terreinen

Bij concernhuisvesting ligt de nadruk niet primair op maatschappelijke verhuur, maar op doelmatige ondersteuning van de gemeentelijke organisatie. De beoordeling richt zich daarom vooral op functionaliteit, technische staat, toekomstbestendigheid, gebruikskosten en de mate waarin het object past bij de gemeentelijke bedrijfsvoering. Maatschappelijk vastgoed Maatschappelijk vastgoed omvat de gebouwen en voorzieningen die worden ingezet om maatschappelijke functies, publieke voorzieningen en lokale gemeenschapsontwikkeling te ondersteunen. Deze objecten dragen bij aan doelen zoals leefbaarheid, educatie, ontmoeting, gezondheid, cultuur, sport en welzijn. Binnen dit segment vallen onder meer:     

Cultuur en recreatie Dorpshuizen en multifunctionele accommodaties Onderwijs Sport en gymzalen Zorg en welzijn

Voor dit segment staat publieke waarde centraal. Tegelijkertijd vraagt juist dit segment om financiële transparantie. De Nota Vastgoed 2026 gaat uit van kostprijsdekkende huur voor maatschappelijke functies, zodat zichtbaar wordt wat het vastgoed daadwerkelijk kost en eventuele ondersteuning niet impliciet via een te lage huurprijs plaatsvindt. Waar maatschappelijke organisaties de volledige kostprijs niet kunnen dragen, hoort dit via een expliciete subsidierelatie te worden afgewogen. Overig vastgoed Overig vastgoed omvat objecten die niet direct onderdeel zijn van de gemeentelijke bedrijfsvoering en ook niet zonder meer kwalificeren als maatschappelijk vastgoed. Het gaat om objecten die de gemeente om beleidsmatige, historische, ruimtelijke of praktische redenen in bezit kan hebben. Binnen dit segment vallen onder meer:   

Commercieel-maatschappelijk vastgoed Onderzoekslocaties Wonen 11

Voor overig vastgoed geldt dat per object expliciet moet worden onderbouwd waarom gemeentelijk eigendom nog passend is. Wanneer een object geen gemeentelijk of maatschappelijk doel meer dient, ligt heroverweging of afstoting in de rede. Bij commerciële functies geldt het uitgangspunt van marktconforme verhuur, zodat de gemeente geen verstorende rol speelt op de vastgoedmarkt en ongewenste bevoordeling wordt voorkomen.

Verdeling per segment

2

2

Commercieel-Maatschappelijk

4

Cultuur en recreatie

6

8

Dorpshuizen en MFA Eigen huisvesting Onderhoudsgebouwen Onderzoekslocaties

2

6 6

4

Sport en Gymzalen Wonen Zorg en Welzijn

4.3 Ontwikkeling binnen de portefeuille Objecten kunnen worden toegevoegd, afgestoten, overgedragen, herontwikkeld of anders geclassificeerd. Het MPV brengt deze ontwikkelingen jaarlijks in beeld. Voor het MPV 2026 zijn met name de volgende typen ontwikkelingen relevant:     

Objecten die recent zijn aangekocht of aan de portefeuille zijn toegevoegd; Objecten die zijn afgestoten of waarvan afstoting wordt voorbereid; Objecten die vanwege hun aard of functie beter passen binnen een ander gemeentelijk domein, zoals grondzaken; Objecten waarvan de strategie moet worden heroverwogen; Objecten waarbij onderhoud, verduurzaming of investeringen invloed hebben op het toekomstperspectief.

Bij deze ontwikkelingen wordt steeds gekeken naar de samenhang tussen maatschappelijke functie, technische staat, duurzaamheid, financieel resultaat en toekomstwaarde. Daarmee wordt voorkomen dat keuzes uitsluitend vanuit één invalshoek worden gemaakt. Een object met een matige financiële prestatie kan bijvoorbeeld toch relevant blijven vanwege een sterke maatschappelijke functie, terwijl een object zonder duidelijke publieke waarde juist kritisch moet worden beoordeeld, ook wanneer het financieel neutraal lijkt.

12

5. Waardering en strategie per object Dit hoofdstuk beschrijft de systematiek waarmee de gemeente per object tot een strategie komt. Elk object wordt gewaardeerd op vijf Kritieke Prestatie-Indicatoren (5.1). Op basis van deze waardering wordt één van vijf strategieën toegekend: consolideren, investeren, afstoten, slopen of heroverwegen (5.2). Tot slot wordt toegelicht hoe over de portefeuille wordt gerapporteerd (5.3). Vanaf 2026 wordt jaarlijks aan de raad gerapporteerd over de ontwikkelingen en prestaties van de portefeuille.

Figuur 3: Proces van objectstrategie

5.1 Kritieke Prestatie-Indicatoren De vastgoedportefeuille wordt gewaardeerd op vijf verschillende Kritieke Prestatie-Indicatoren: 1. 2. 3. 4. 5.

Maatschappelijk doel Financieel perspectief Technische staat Toekomstwaarde Duurzaamheid

Voor deze indicatoren is gekozen, omdat zij tezamen iets zeggen over de prestatie van het object en uit de waardering hiervan afgeleid kan worden wat de te volgen strategie voor het pand zou moeten zijn. Om de objecten op deze onderdelen te kunnen waarderen is voor iedere indicator een checklist gemaakt met criteria die positief of negatief gewaardeerd kunnen worden. Wanneer de score overwegend positief of negatief uitvalt, zal dit terug te vinden zijn in de score 13

die het object op dat onderdeel ontvangen heeft. Voor de score wordt een vijfpuntschaal gehanteerd, waarbij de punten als volgt geïnterpreteerd moeten worden: 1. 2. 3. 4. 5.

Helemaal oneens Oneens Neutraal Eens Helemaal eens

Maatschappelijk doel Voor de prestatie-indicator ‘Maatschappelijk doel’ worden de volgende criteria gehanteerd: • Het object vervult een functie conform huidige (maatschappelijke) beleidsdoelen; • Het object biedt de mogelijkheid om meerdere beleidsdoelen te realiseren; • Het object kent een maatschappelijke bestemming in het omgevingsplan; • Het object heeft een voldoende (hoge) bezettingsgraad, gemeten als het gebruik ten opzichte van de beschikbare/verhuurbare capaciteit. Als norm geldt: boven 70% positief, 50–70% neutraal, onder 50% negatief. Per objecttype (sporthal, dorpshuis, gymzaal) kan een andere methodiek worden gehanteerd; deze worden in de bijlage opgenomen. Voor concernhuisvesting wordt een andere maat gehanteerd, zoals m² per fte of werkplekbezetting. Zolang uniforme cijfers per object ontbreken, wordt dit kwalitatief beoordeeld op basis van beschikbare informatie van exploitant en gebruikers; het ontwikkelen van een eenduidige meetwijze is een aandachtspunt voor het vervolg; • Het gebruik van het object sluit aan bij de wensen van de eindgebruiker(s). Bij doorverhuur of exploitatie via een derde wordt gekeken naar de onderliggende gebruikers (bijv.

verenigingen, bezoekers), niet uitsluitend naar de contractuele huurder; • Het object sluit aan bij de huidige vraag naar (maatschappelijke) functies in de kern, zowel kwantitatief (omvang) als kwalitatief (geschiktheid voor het beoogde gebruik). Een vraag die de capaciteit of geschiktheid van het object overstijgt geldt eveneens als een negatieve score op dit criterium, aangezien het object dan tekortschiet ten opzichte van de behoefte. Waar mogelijk wordt het oordeel onderbouwd met bestaande beleidsstukken (zoals de visie maatschappelijke voorzieningen en dorpsvisies), bezettings- en wachtlijstgegevens Financieel perspectief Voor de prestatie-indicator ‘Financieel perspectief’ worden de volgende criteria gehanteerd: • In geval van verhuur voldoet dit aan de uitgangspunten van de Nota Vastgoedbeleid (te weten: kostprijsdekkende huur in geval van maatschappelijk doel en marktconforme huur bij commerciële verhuur); • In geval van eigen (concern)huisvesting is de KPI-score in dit MPV niet beoordeeld. In de toekomst kan de score mogelijk worden gekoppeld aan een benchmark, bijvoorbeeld huisvestingskosten per fte of middels een benchmark voor bedrijfsmatig vastgoed. • De KPI ‘Financieel perspectief’ beoordeelt uitsluitend het resultaat van de vastgoedorganisatie en laat de subsidierelatie met de huurder buiten beschouwing.

Een object kan op deze KPI maximaal scoren wanneer aan de huurder een kostprijsdekkende huur in rekening wordt gebracht, terwijl de gemeente diezelfde huur via een subsidie aan de huurder geheel of gedeeltelijk vergoedt. Per saldo is het object in dat geval voor de 14

gemeente als geheel mogelijk niet rendabel, maar dit e ect wordt zichtbaar gemaakt in het beleidsdomein dat de subsidie verstrekt en niet binnen de vastgoedportefeuille. Op deze manier blijven de prestaties van de vastgoedorganisatie en de kosten van het maatschappelijk beleid in de sturing van elkaar gescheiden. Technische staat Voor prestatie-indicator ‘Technische staat’ worden de volgende criteria gehanteerd: • Het object voldoet aan de uitgangspunten uit de Nota Vastgoedbeleid (conditiescore 3 conform NEN 2767); • Er is geen sprake van achterstallig onderhoud; • Er bestaan geen tot zeer beperkte veiligheidsrisico’s met betrekking tot normaal gebruik van het object. Toekomstwaarde Voor prestatie-indicator ‘Toekomstwaarde’ worden de volgende criteria gehanteerd: • Het gebouw is multifunctioneel inzetbaar en ruimten zijn flexibel aan te passen; • Het object kent een brede bestemming; • Het object is gunstig georiënteerd op de kavel; • Indien het huidige gebruik eindigt zijn er voldoende mogelijkheden om het gebouw bruikbaar te maken voor andere activiteiten; • Indien het gebruik van het object eindigt, biedt de locatie voldoende vraag naar (maatschappelijk) vastgoed om behoud van het object te garanderen; • De resterende technische/economische levensduur van het object is voldoende om het beoogde gebruik te dragen zonder ingrijpende vervangingsinvesteringen op korte termijn.

Duurzaamheid Voor prestatie-indicator ‘Duurzaamheid’ worden de volgende criteria gehanteerd: • De energielasten van het object zijn laag; • Het object is geschikt om duurzaam energie op te wekken; • Er is gebruik gemaakt van duurzame materialen (Cradle to Cradle: materialen na gebruik volledig worden hergebruikt als grondstof voor nieuwe producten, zonder kwaliteitsverlies ofwel circulair bouwen); • Het object is klimaatbestendig (Klimaatadaptief bouwen) Samenvatting KPI’s Maatschappelijk doel is de zwaarstwegende KPI. De Nota Vastgoed 2026 is daarin helder: vastgoed is een middel om beleid te ondersteunen en maatschappelijke doelen te realiseren die niet via de markt tot stand komen. Deze KPI bepaalt voor het overgrote deel of een object tot de kern van de portefeuille hoort. Financieel perspectief bepaalt of het object op de huidige wijze in de portefeuille kan blijven. Maatschappelijk vastgoed is over het algemeen (nog) niet kostendekkend; er wordt daarom continu gezocht naar verbetering van de financiële prestatie — bijvoorbeeld via een hogere bezettingsgraad of een betere aansluiting tussen aanbod en maatschappelijke vraag — zonder het maatschappelijk doel in het geding te brengen. Wanneer een object geen maatschappelijk doel dient, wordt een eventuele eenmalige verkoopopbrengst afgewogen tegen de gekapitaliseerde huuropbrengsten. 15

Technische staat is leidend voor investeringsbeslissingen. De Nota Vastgoed 2026 gaat uit van conditiescore 3 (NEN 2767); hiervan kan gemotiveerd worden afgeweken, bijvoorbeeld bij objecten met een beperkt maatschappelijk doel en lage gebruikswaarde. Nieuwbouw en aankoop worden altijd afgewogen tegen renovatie en groot onderhoud. Toekomstwaarde geeft de potentie van locatie en gebouw aan wanneer het huidige gebruik zou eindigen. Flexibel inzetbare objecten kunnen makkelijker worden hergebruikt of afgestoten; bij nieuwbouw en renovatie wordt daarom ingezet op multifunctionaliteit, zowel bouwkundig als planologisch. Objecten met een lage toekomstwaarde komen eerder in aanmerking voor herontwikkeling, vaak met hoge investeringen en extra afschrijvingen en zijn minder interessant om in de portefeuille te houden. Duurzaamheid is medebepalend voor de aard van investeringen: een investering in een reeds duurzaam object is rendabeler dan in een niet-duurzaam object. Duurzaamheidsinvesteringen kunnen daarnaast leiden tot quick wins, doordat lagere energielasten direct de financiële prestatie verbeteren.

5.2 Strategieën Naar aanleiding van de waardering op de diverse KPI’s wordt een strategie bepaald per pand. We onderscheiden 5 strategieën. • • • • •

Consolideren Afstoten Investeren Sloop Heroverwegen

Voor consolideren geldt dat het object onveranderd deel uit zal blijven maken van de vastgoedportefeuille. In deze gevallen zal nog wel gestreefd worden naar een optimalisatie van de prestatie-indicatoren, teneinde een zo gunstig mogelijk maatschappelijk rendement te creëren tegen aanvaardbare lasten. De gemeente is geen belegger. Risico’s in de vastgoedportefeuille worden daarom geminimaliseerd om negatieve ontwikkelingen in de portefeuille te voorkomen zodat deze niet ten laste van de inwoners kunnen komen. Afstoten van objecten die geen maatschappelijk doel kennen (en waarvoor dit binnen afzienbare tijd ook niet wordt overwogen) hoort daarbij. Investeren is een strategie die om meerdere redenen overwogen kan worden. Indien besloten wordt om een object in de portefeuille te houden is er mogelijk aanleiding om het financieel resultaat naar de toekomst toe te optimaliseren. Dit kan een verbetering van de bezettingsgraad betekenen of dat (verder) verval van de technische staat, en daarmee hogere onderhoudskosten, een halt wordt toegeroepen door: • • • •

Achterstallig onderhoud weg te werken Duurzaamheidsinvesteringen te plegen Te renoveren (Ver)nieuwbouw te plegen

16

Al deze investeringen vergen een individuele afweging waarbij het financieel/maatschappelijke rendement van de investering wordt afgezet tegen het verwacht gebruik. De overwegingen om een object eventueel te slopen vormt in een uitzonderlijk geval een op zichzelf een voorgestane strategie. Sloop/nieuwbouw varianten vallen echter onder de strategie ‘investeren’ en sloop/herontwikkeling valt in veel gevallen onder de strategie ‘afstoten’, daar dit een activiteit betreft van het gemeentelijk grondbedrijf. Desalniettemin zijn situaties denkbaar dat uitsluitend overwogen wordt om een object te slopen, in verband met bijvoorbeeld veiligheid of toegevoegde waarde openbare ruimte. Heroverwegen geeft aan dat er een heroriëntatie zal komen op het maatschappelijk rendement en het al dan niet aanhouden van het object binnen de vastgoedportefeuille. Het aanbod zal worden getoetst aan de maatschappelijke vraag en er zal onderzoek plaatsvinden naar de hierboven genoemde strategieën. Het is de bedoeling dat objecten in deze categorie in een opvolgend MPV niet weer in deze categorie belanden. De strategieën zijn gericht op de bestaande aanbodkant van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Er is nog geen analyse vanuit de maatschappelijke beleidsdoelen, waarbij de vraagzijde in kaart is gebracht.

Strategieën om vastgoed aan te scha en (aanhuur, aankoop of nieuwbouw) maken daarom op dit moment ook nog geen deel uit van het meerjarenperspectief en worden bepaald wanneer de vraag zich voordoet.

5.3 Rapportage In het Meerjarenperspectief Vastgoed is gekozen voor een manier van rapporteren die de mogelijkheid biedt om de prestatie van het object te meten tegen de vastgoedportefeuille en het segment waar het object zich in bevindt. Om deze reden is gekozen voor een waardering op een schaal van 5 punten. Zo is voldoende duiding mogelijk tussen de diverse aspecten, maar is het op een hoog genoeg abstractieniveau om de minder objectieve scores toe te kunnen kennen. De waardering van de KPI’s is opgenomen in de bijlage, zodat visueel een beeld ontstaat van de prestatie van het object. Op die manier kan men door patroonherkenning de bijbehorende strategie ontwaren. De KPI’s zijn gewaardeerd op de volledige omvang van de KPI en zijn derhalve geen resultante van een toekenning van subscores op diverse onderdelen. Op sommige aspecten is nog geen goede inschatting te maken hoe objecten scoren. Bij gerede twijfel is dan ook besloten om geen score toe te kennen (weergave: -). Dit biedt overigens direct inzicht in ontbrekende gegevens waar het MPV de komende jaren in kan verbeteren.

17

6. Financieel beeld Waar hoofdstuk 5 de strategie per object beschrijft, vertaalt dit hoofdstuk de portefeuille naar een financieel beeld: de jaarlijkse lasten en baten, de ontwikkeling van het exploitatieresultaat en de instrumenten die de portefeuille meerjarig beheersbaar houden. Het financiële beeld is opgebouwd rondom drie onderdelen: de reguliere vastgoedexploitatie, de voorziening groot onderhoud en de reserve vastgoed. Samen vormen deze onderdelen het financiële stelsel waarmee de gemeente stuurt op kosten, opbrengsten, onderhoud, risico’s en meerjarige stabiliteit.

6.1 Samenhang exploitatie, voorziening en reserve

Figuur 4: Rollen van de drie mechanismen

De exploitatie vormt het jaarlijkse vertrekpunt. Hierin worden de structurele lasten en baten van de vastgoedportefeuille verantwoord. Vanuit de exploitatie vindt jaarlijks een dotatie plaats aan de voorziening groot onderhoud voor planmatig onderhoud. Het saldo van de vastgoedexploitatie wordt vanaf 2026 jaarlijks met de reserve vastgoed verrekend. Een positief saldo wordt toegevoegd aan de reserve; een negatief saldo wordt, voor zover de reserve daarvoor toereikend is, aan de reserve onttrokken. De voorziening groot onderhoud wordt gebruikt voor de uitvoering van planmatig groot onderhoud. Wanneer onderhoudswerkzaamheden conform het MJOP worden uitgevoerd, worden de kosten gedekt uit de voorziening. Daarmee worden onderhoudslasten niet volledig verwerkt in het jaar waarin de werkzaamheden plaatsvinden, maar meerjarig geëgaliseerd op basis van het onderhoudsplan. 18

De reserve vastgoed heeft een bredere egaliserende en risicodragende functie. Deze reserve werkt als financiële bu er voor de vastgoedexploitatie. Wanneer sprake is van leegstand, wanbetaling, hogere exploitatielasten of andere financiële tegenvallers die niet binnen de reguliere exploitatie kunnen worden opgevangen, kan een onttrekking aan de reserve plaatsvinden. Daarmee wordt voorkomen dat incidentele schommelingen direct leiden tot onrust in de begroting. De voorziening en de reserve hebben ieder een eigen financieel karakter. De voorziening is gekoppeld aan de onderhoudsverplichting en wordt ingezet voor groot onderhoud. De reserve is bedoeld voor bredere exploitatierisico’s en financiële schommelingen binnen het vastgoedstelsel. Wanneer voordelen of nadelen ontstaan bij de uitvoering van groot onderhoud, worden deze zichtbaar gemaakt en verwerkt binnen de daarvoor geldende financiële kaders. Het samenspel kan als volgt worden samengevat:     

Vanuit de exploitatie vindt jaarlijks een dotatie plaats aan de voorziening groot onderhoud; De voorziening wordt vervolgens ingezet voor planmatig groot onderhoud; Het jaarlijkse exploitatieresultaat wordt verrekend met de reserve vastgoed: positieve resultaten worden gestort en tekorten worden onttrokken. De reserve wordt ingezet voor exploitatierisico’s, tekorten en financiële schommelingen; Voordelen of nadelen binnen onderhoud en exploitatie worden binnen het vastgoedstelsel zichtbaar gemaakt en waar nodig verrekend.

Met deze inrichting ontstaat een gesloten en transparant financieel systeem voor de vastgoedportefeuille. De gemeente kan hiermee meerjarig sturen op onderhoud, risico’s, investeringen en exploitatieresultaten. Daarmee sluit het financiële beeld aan op de uitgangspunten uit de Nota Vastgoed 2026: professioneel vastgoedbeheer, kostentransparantie, sluitende exploitatie en bestuurlijke grip op de vastgoedportefeuille.

6.2 Terugkijk financieel beeld 2025 In onderstaande tabel is de realisatie 2025 en de begroting 2026 voor de vastgoedportefeuille opgenomen. In deze opsomming zijn de volgende objecten/segmenten buiten beschouwing gelaten: -

Alle eigen huisvesting en onderhoudsgebouwen; Alle aula’s horende bij de begraafplaatsen; De onderzoekslocaties: Crone en Kortenoord

19

Tabel 1: Financieel beeld 2025 en 2026

Uit de tabel is op te maken dat over beide een negatief resultaat is gerealiseerd, dan wel wordt verwacht. Over 2025 is het tekort €0,2 mln. en over 2026 is het verwacht resultaat € 0,3 mln. negatief.

6.3 Ontwikkeling financieel beeld De ontwikkeling van het financiële beeld laat zien hoe de lasten en baten van de vastgoedportefeuille zich in de periode 2027 tot en met 2031 ontwikkelen. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen kapitaallasten, operationele kosten en opbrengsten. Deze ontwikkeling vormt de basis voor het jaarlijkse exploitatiesaldo en de verwerking daarvan via de reserve vastgoed. Vanaf 1 januari 2027 wordt voor de vastgoedportefeuille de nieuwe methodiek voor kostprijsdekkende huur toegepast. Daarmee worden de huurinkomsten gebaseerd op de 20

uitgangspunten uit de Nota Vastgoed 2026 en worden de werkelijke kosten van het vastgoed, waaronder kapitaallasten, onderhoud, beheerkosten, risico-opslagen en overige exploitatielasten, transparanter toegerekend aan de betre ende objecten. De financiële ontwikkeling in dit hoofdstuk moet daarom worden gelezen als de eerste meerjarige doorrekening van de portefeuille op basis van deze nieuwe systematiek. Uit Figuur 5 blijkt dat de totale kosten in de periode 2027 tot en met 2031 geleidelijk toenemen. De kapitaallasten nemen in dezelfde periode juist af. Dit komt doordat de afschrijvingen en rente op bestaande investeringen gedurende de jaren dalen. De operationele kosten nemen daarentegen toe. Dit betreft onder meer onderhoud, energie, belastingen, verzekeringen, beheer- en verhuurkosten, niet-verrekenbare btw en risico-opslagen. De stijging van deze kosten hangt samen met indexatie, prijsontwikkeling en de meerjarige instandhouding van de portefeuille.

Figuur 5: Ontwikkeling Kosten

Uit Figuur 6 blijkt dat ook de opbrengsten toenemen. De belangrijkste opbrengstcategorie bestaat uit huuropbrengsten van gebouwen. Deze opbrengsten stijgen jaarlijks als gevolg van indexatie. De overige opbrengsten zijn beperkt van omvang en hebben daardoor slechts een geringe invloed op het totale opbrengstenbeeld.

Figuur 6: Ontwikkeling opbrengsten

21

Ondanks de toepassing van de nieuwe kostprijsdekkende huursystematiek is in de periode 2027 tot en met 2031 nog sprake van een negatief exploitatiesaldo. Het tekort neemt wel jaarlijks af. Dit betekent dat de ontwikkeling zich in de “goede” richting beweegt, maar dat de vastgoedexploitatie in deze periode nog niet volledig sluitend is. Het negatieve saldo wordt jaarlijks verrekend met de reserve vastgoed. Dat in de eerste jaren nog tekorten ontstaan, past bij de meerjarige systematiek van kostprijsdekkende huur zoals die in de Nota Vastgoed 2026 is vastgelegd. De DCF-methodiek kijkt niet uitsluitend naar één begrotingsjaar, maar naar de exploitatie over de gehele levensduur van het vastgoed. Daardoor kunnen in de eerste jaren negatieve exploitatiesaldi ontstaan, die in latere jaren worden gecompenseerd door positieve saldi. De reserve vastgoed is nodig om deze jaarlijkse schommelingen binnen de vastgoedexploitatie te egaliseren. Deze ontwikkeling onderstreept het belang van een meerjarige benadering van de vastgoedexploitatie. De financiële prestaties van de portefeuille kunnen niet uitsluitend op jaarbasis worden beoordeeld. Vastgoed kent hoge vaste lasten, langlopende investeringen en onderhoudsverplichtingen, terwijl opbrengsten zich geleidelijk ontwikkelen.

De reserve vastgoed is daarom noodzakelijk om tijdelijke tekorten op te vangen en de exploitatie over een langere periode beheersbaar te houden.

22

7. Reserve vastgoed en voorziening groot onderhoud 7.1 Reserve vastgoed De afgelopen jaren was de reserve Vastgoed nog niet ingesteld en werden alle voor- en nadelen met de algemene middelen verrekend. Dit geldt ook over 2025. Vanaf 2026 zal het zo zijn dat de reserve vastgoed zal fungeren als het instrument om kasstromen over de tijd te verevenen. Tekorten in de beginfase worden gedekt en latere overschotten worden hierin gestort, zodat over de gehele levensduur van vastgoedobjecten een sluitende exploitatie ontstaat. Meer informatie hieromtrent is in dit hoofdstuk terug te lezen. Het cumulatief tekort over de volledige exploitatieperiode (het diepste punt in de badkuip) is gelijk aan €2,6 mln. (zie Figuur 7). In deze berekening zijn de volgende objecten/segmenten buiten beschouwing gelaten: -

Alle eigen huisvesting en onderhoudsgebouwen; Alle aula’s horende bij de begraafplaatsen; De onderzoekslocaties: Crone en Kortenoord

Voor alle eigen huisvesting en onderhoudsgebouwen geldt dat hier geen huurinkomsten tegenover staan en dat de kosten landen op de betre ende producten, zoals overhead. Voor de aula’s zijn er op dit moment wel beperkte inkomsten, maar dienen de lasten en baten op het product begraven te landen. De twee onderzoekslocaties worden in deze MPV van Vastgoed naar Grondzaken overgeheveld en maken daarmee geen onderdeel meer uit van de vastgoedportefeuille.

Figuur 7: Ontwikkeling opbrengsten

Mogelijke inzet kapitaallastenreserve vastgoed Binnen de gemeente Zuidplas wordt gebruikgemaakt van een kapitaallastenreserve ter dekking van kapitaallasten die voortkomen uit investeringen in onder andere Vastgoed. Voor de Vastgoed gerelateerde objecten is in de kapitaallastenreserve op dit moment een bedrag van € 2,6 mln.

23

aanwezig. Tegelijkertijd is in de Nota Vastgoed 2026 expliciet opgenomen dat voor een adequate toepassing van de DCF-methodiek een separate reserve Vastgoed noodzakelijk is. De noodzaak hiervoor vloeit direct voort uit de systematiek van de DCF-benadering. Hierbij ontstaat gedurende de exploitatie van vastgoedobjecten een zogenoemde “badkuip”: in de beginjaren is sprake van negatieve kasstromen (met name door kapitaallasten), terwijl in latere jaren overschotten ontstaan die deze tekorten compenseren (zie Figuur 7). Omdat deze negatieve kasstromen in belangrijke mate worden veroorzaakt door kapitaallasten, wordt onderzocht om de bestaande kapitaallastenreserve hiervoor in te zetten. Daarmee wordt aangesloten bij de oorspronkelijke doelstelling van deze reserve en wordt voorkomen dat er onnodig parallelle financiële structuren ontstaan. De overheveling van middelen vanuit de kapitaallastenreserve naar de reserve Vastgoed zou daarmee 1-op-1 kunnen plaatsvinden. Dit betekent dat deze mutatie budgetneutraal is voor de organisatie en geen financieel e ect heeft op de begroting, de exploitatie of de balans. Met de overheveling van de kapitaallastenreserve met betrekking tot de vastgoedobjecten, zou het afdoende mogelijk zijn om de komende jaren de tijdelijke exploitatietekorten als gevolg van de DCF-systematiek op te vangen.

Een dergelijk voorstel zal bij de Programmabegroting 2027 worden meegenomen. Tegelijkertijd met het doorvoeren van de kostprijsdekkende huur en met de presentatie van de e ecten op de subsidies, zodat de financiële systematiek transparant en consistent wordt doorvertaald naar de toekomst. De vulling van de reserve vastgoed vindt verder plaats conform de uitgangspunten uit de nota en het raadsvoorstel, waarbij onder andere geldt dat:   

overschotten uit vastgoedexploitatie worden toegevoegd aan de reserve; resultaten uit commercieel vastgoed bijdragen aan de financiering van maatschappelijke tekorten; risico-opslagen (bijvoorbeeld voor leegstand) structureel worden opgebouwd.

Uitgangspunt: gesloten systeem Het uitgangspunt blijft gehandhaafd dat de vastgoedorganisatie functioneert als een gesloten systeem, waarbij kosten en opbrengsten binnen het vastgoeddomein worden verevend. Dit sluit aan bij het principe uit de nota dat vastgoedexploitatie integraal en bedrijfsmatig wordt benaderd. Het uitgangspunt is daarmee dat de algemene reserve in beginsel niet wordt aangesproken. Borging via aangenomen motie De gemeenteraad heeft unaniem de motie “Structurele aanvulling algemene reserve bij onttrekkingen” aangenomen. Deze motie bepaalt dat indien toch een onttrekking uit de algemene reserve plaatsvindt ten behoeve van de vastgoedreserve, de daarmee samenhangende inkomsten (zoals verkoopopbrengsten of exploitatieresultaten) worden ingezet om de algemene reserve weer aan te vullen. Daarnaast is vastgelegd dat bij een eventuele onttrekking gelijktijdig een concreet voorstel wordt gedaan op welke wijze en in welk tempo de algemene reserve wordt hersteld.

24

7.2 Voorziening Groot onderhoud Zoals ook al eerder in hoofdstuk 6 Financieel beeld is benoemd, wordt de voorziening groot onderhoud (o icieel Voorziening onderhoud gemeentelijke gebouwen geheten) gebruikt voor de uitvoering van planmatig groot onderhoud. Wanneer onderhoudswerkzaamheden conform het MJOP worden uitgevoerd, worden de kosten gedekt uit de voorziening. Daarmee worden onderhoudslasten niet volledig verwerkt in het jaar waarin de werkzaamheden plaatsvinden, maar meerjarig geëgaliseerd op basis van het onderhoudsplan. De omvang van de voorziening Groot onderhoud bedraagt per 1 januari 2026 ongeveer € 2,2 mln. In onderstaande tabel is het verloop van de voorziening in 2025 aangegeven.

Tabel 2: Ontwikkeling voorziening Groot onderhoud 2025

25

Overzicht gevraagde besluiten 1. Het meerjarenperspectief vastgoed 2026 inclusief bijlagen (A26.002266) vast te stellen; 2. Akkoord te gaan met de gekozen strategieën per object, zoals deze in bijlage 1 zijn opgenomen. Voor de volgende objecten worden de onderstaande strategieën voorgesteld: a. Rioolgemaal Bosveen — afstoten; b. Kerktoren Moordrecht — heroverwegen (kans op afstoten is op korte termijn beperkt; nader onderzoek naar overdracht aan derden); c. Aula begraafplaats Essehof — afstoten (kans op afstoten is op korte termijn beperkt; nader onderzoek naar overdracht aan derden); d. Aula begraafplaats Zevenhuizen — afstoten (kans op afstoten is op korte termijn beperkt; nader onderzoek naar overdracht aan derden); e. Aula begraafplaats Moordrecht — afstoten (kans op afstoten is op korte termijn beperkt; nader onderzoek naar overdracht aan derden); f. Woonwagenstandplaatsen — heroverwegen, met als beoogde richting eigendomsoverdracht (de standplaatsen blijven bestaan; alleen het eigendom wisselt). 3. Het administratief overhevelen van de volgende strategische objecten vanuit de vastgoedportefeuille naar Grondzaken: a. Grond en Pand Crone (1e tochtweg 39, Nieuwerkerk aan den IJssel); b. Grond Kortenoord 98(-100); c. Grond AWZI-locatie; d. Loods Loklocatie; e. Grond Nieuwerkerk-Noord; f. Grond Knibbelweg-Oost.

Hiermee worden de kapitaallasten, van programma 5, product 5.3 Vastgoed naar Programma 4, product 4.5 Gebiedsontwikkeling overgeheveld. Normaal gesproken betre en kapitaallasten, zowel afschrijvingskosten als rentelasten. Over gronden wordt in principe niet afgeschreven (behouden in dezelfde omvang hun waarde), daarom betreft het in dit geval enkel de rentelasten. Enkel voor het pand Crone worden ook de afschrijvingslasten (1 jaar resterend) overgeheveld; 4. Het verduurzamingsbudget van € 210.000 voor De Batavier budgetneutraal over te hevelen naar het verduurzamingsbudget voor Swanla. De Batavier heeft een beperkt energieverbruik en een goed energielabel, waardoor een forse aanvullende investering daar minder urgent is. Bij Swanla is sprake van een tekort binnen het verduurzamingsbudget. Het beschikbare budget wordt daarom budgetneutraal ingezet waar de verduurzamingsopgave groter is. 5. Vaststellen van bijbehorende begrotingswijzigingen MPV 2026 (A26.002517).

26

Afkortingen Afkorting Betekenis BBV Besluit Begroting en Verantwoording BVO Bruto vloeroppervlak

DCF

Discounted Cashflow

FCL

Functionele Classificatie

GO

Groot Onderhoud

MFA

Multifunctionele accommodatie Meerjarenonderhoudsplan

MJOP

MPV VEX

Meerjarenperspectief Vastgoed Vastgoed Exploitatiemodel

VRZ

Voorziening

WPO

Wet Primair Onderwijs

Toelichting Wettelijk kader voor financiële regels van gemeenten en provincies. Het bruto vloeroppervlak van een ruimte of een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de betreffende ruimte of groep van ruimten omhullen, conform NEN 2580. Methode om toekomstige kasstromen contant te maken voor huur- en investeringsberekeningen. Grootboeknummering voor financiële administratie. Onderhoud dat volgens het MJOP periodiek wordt uitgevoerd. Een gebouw waarin meerdere voorzieningen en disciplines gezamenlijk zijn gehuisvest. Een meerjarenonderhoudsplan geeft inzicht in de bouwkundige staat van een gebouw, de te verwachten onderhoudswerkzaamheden en de bijbehorende kosten over meerdere jaren. Overzicht van strategische keuzes en verwachte ontwikkelingen in de vastgoedportefeuille. Financieel model voor inzicht in exploitatie en kasstromen. Reservering voor toekomstige verplichtingen, zoals onderhoud. Landelijke wet die verantwoordelijkheden regelt voor huisvesting en bekostiging van basisscholen.

27

Bijlage 1: Analyse & strategie per object

28

Meerjarenperspectief Vastgoed bijlage 1: Analyse & strategie per object 2026

OBJECT

01 / 41

CONSOLIDEREN NIEUWERKERK AAN DEN IJSSEL · CONCERNHUISVESTING · EIGEN HUISVESTING

Gemeentehuis Raadhuisplein 1 · 3.399 m² BVO · NWK03 B 7233

OB J E C TGE GE V E N S

Postcode Dorp

2914KM Nieuwerkerk aan den IJssel

Kadastraal

NWK03 B 7233

BVO

3.399 m² BVO

Categorie

Concernhuisvesting

Eigendom

Ja

Type object

Gebouw

5,0 / 5 gemiddeld

K R ITIE K E P R E S TATIE - IN D IC ATOR E N Duurzaamheid

Toekomstwaarde

5 4 3 2 1 0

Technische staat

Maatschappelijk

Financieel

Maatschappelijk doel

5/5

Financieel perspectief

—/5

Technische Staat

5/5

Toekomstwaarde

5/5

Duurzaamheid

5/5

S TR ATE GIE · C ON S OL ID E R E N

Object draagt bij aan de gemeentelijke kerntaken en blijft in portefeuille. Reguliere exploitatie en onderhoud.

Maatschappelijk doel

5

Het object draagt sterk bij aan maatschappelijke of beleidsmatige doelen. Het gebruik is passend, de publieke waarde is duidelijk en het object vervult een belangrijke rol binnen de lokale voorzieningenstructuur.

Technische Staat

—

Dit object is onderdeel van concernhuisvesting waardoor het niet mogelijk is om een cijfer aan het financieel perspectief te geven.

5

Het object bevindt zich in uitstekende conditie, conform het gestelde onderhoudsniveau. Er is geen sprake van zichtbare veroudering. Functievervulling van bouw- en installatiedelen komt niet in gevaar.

Duurzaamheid

Financieel perspectief

Toekomstwaarde

5

Het object heeft een hoge toekomstwaarde. Het gebouw of de locatie is breed inzetbaar, goed aanpasbaar en biedt sterke mogelijkheden voor voortzetting, ander gebruik of verdere ontwikkeling. De resterende levensduur ondersteunt langdurige inzet zonder ingrijpende vervangingsinvesteringen op korte termijn.

5

Het object scoort zeer goed op duurzaamheid. Het object is energiezuinig, toekomstbestendig en draagt positief bij aan CO₂-reductie, energieopwekking en/of klimaatadaptatie. Verdere verduurzaming vraagt vooral om beheer en optimalisatie.

MPV 2026 · Gemeente Zuidplas

Pagina 1

Meerjarenperspectief Vastgoed bijlage 1: Analyse & strategie per object 2026

OBJECT

02 / 41

CONSOLIDEREN ZEVENHUIZEN · CONCERNHUISVESTING · EIGEN HUISVESTING

Gemeentewerf ZVH Zuidplasweg 14b · 1.220 m² BVO · ZVH02 E 944

OB J E C TGE GE V E N S

Postcode Dorp

Zevenhuizen

Kadastraal

ZVH02 E 944

BVO

1.220 m² BVO

Categorie

Concernhuisvesting

Eigendom

Ja

Type object

Gebouw

3,5 / 5 gemiddeld

K R ITIE K E P R E S TATIE - IN D IC ATOR E N Duurzaamheid

Toekomstwaarde

5 4 3 2 1 0

Technische staat

Maatschappelijk

Financieel

2761JL

Maatschappelijk doel

5/5

Financieel perspectief

—/5

Technische Staat

3/5

Toekomstwaarde

4/5

Duurzaamheid

2/5

S TR ATE GIE · C ON S OL ID E R E N

Object draagt bij aan de gemeentelijke kerntaken en blijft in portefeuille. Reguliere exploitatie en onderhoud.

Maatschappelijk doel

5

Financieel perspectief

—

Het object draagt sterk bij aan maatschappelijke of beleidsmatige doelen. Het gebruik is passend, de publieke waarde is duidelijk en het object vervult een belangrijke rol binnen de lokale voorzieningenstructuur.

Dit object is onderdeel van concernhuisvesting waardoor het niet mogelijk is om een cijfer aan het financieel perspectief te geven.

Technische Staat

Toekomstwaarde

3

Het object bevindt zich in een redelijke conditie. Conform het gestelde onderhoudsniveau. Er is plaatselijk sprake van zichtbare veroudering. Functievervulling van bouw- en installatiedelen komt niet in gevaar.

Duurzaamheid

4

Het object heeft een goede toekomstwaarde. Het gebouw of de locatie biedt voldoende mogelijkheden voor voortzetting, aanpassing of ander gebruik. De resterende technische en economische levensduur is naar verwachting voldoende om het beoogde gebruik te dragen.

2

Het object scoort beperkt op duurzaamheid. Er zijn enkele maatregelen aanwezig, maar verbetering blijft wenselijk op het gebied van energieprestatie, CO₂-reductie, energieopwekking en/of klimaatadaptatie.

MPV 2026 · Gemeente Zuidplas

Pagina 2

Meerjarenperspectief Vastgoed bijlage 1: Analyse & strategie per object 2026

OBJECT

03 / 41

CONSOLIDEREN NIEUWERKERK AAN DEN IJSSEL · CONCERNHUISVESTING · EIGEN HUISVESTING

Gemeentewerf NWK 1e Tochtweg 9b · 1.323 m² BVO · NWK03 B 6593

OB J E C TGE GE V EN S

Postcode Dorp

2913LN Nieuwerkerk aan den IJssel

Kadastraal

NWK03 B 6593

BVO

1.323 m² BVO

Categorie

Concernhuisvesting

Eigendom

Ja

Type object

Gebouw

2,5 / 5 gemiddeld

K R ITIE K E P R E S TATIE- IN D IC ATOR E N Duurzaamheid

Toekomstwaarde

5 4 3 2 1 0

Technische staat

Maatschappelijk doel

3/5

Financieel perspectief

—/5

Technische Staat

2/5

Toekomstwaarde

3/5

Duurzaamheid

2/5

Maatschappelijk

Financieel

S TR ATE GIE · C ON S OL ID ER E N

Object draagt bij aan de gemeentelijke kerntaken en blijft in portefeuille. Reguliere exploitatie en onderhoud.

Maatschappelijk doel

3

Het object vervult een maatschappelijke functie, maar de bijdrage is gemiddeld of niet onderscheidend. De toekomstige inzet vraagt om monitoring van gebruik, behoefte en beleidsmatige relevantie.

Technische Staat

—

Dit object is onderdeel van concernhuisvesting waardoor het niet mogelijk is om een cijfer aan het financieel perspectief te geven.

2

Het object bevindt zich in een matige conditie. Beneden het gestelde onderhoudsniveau. Veroudering van het gebouw is op veel plekken zichtbaar. Incidenteel komt de functievervulling van bouw- en installatiedelen in gevaar.

Duurzaamheid

Financieel perspectief

Toekomstwaarde

3

Het object heeft een gemiddelde toekomstwaarde. Het huidige gebruik kan voorlopig worden voortgezet en ander gebruik is niet uitgesloten. De resterende levensduur, aanpasbaarheid en financiële haalbaarheid vragen bij toekomstige keuzes om nadere beoordeling. Mogelijk wordt de locatie meegenomen in een breder onderzoek waardoor de strategie van dit object wijzigt naar "heroverwegen".

2

Het object scoort beperkt op duurzaamheid. Er zijn enkele maatregelen aanwezig, maar verbetering blijft wenselijk op het gebied van energieprestatie, CO₂-reductie, energieopwekking en/of klimaatadaptatie.

MPV 2026 · Gemeente Zuidplas

Pagina 3

Meerjarenperspectief Vastgoed bijlage 1: Analyse & strategie per object 2026

OBJECT

04 / 41

CONSOLIDEREN NIEUWERKERK AAN DEN IJSSEL · CONCERNHUISVESTING · EIGEN HUISVESTING

Kantoor & KCA ABS NWK 1e Tochtweg 9b · 66 m² BVO · NWK03 B 6593

OB J E C TGE GE V EN S

Postcode Dorp

2913LN Nieuwerkerk aan den IJssel

Kadastraal BVO

Toekomstwaarde

5 4 3 2 1 0

Technische staat

66 m² BVO

Categorie

Concernhuisvesting

Eigendom

Ja

Type object

Gebouw

3,2 / 5 gemiddeld

K R ITIE K E P R E S TATIE- IN D IC ATOR E N Duurzaamheid

NWK03 B 6593

Maatschappelijk doel

5/5

Financieel perspectief

—/5

Technische Staat

3/5

Toekomstwaarde

3/5

Duurzaamheid

2/5

Maatschappelijk

Financieel

S TR ATE GIE · C ON S OL ID ER E N

Object draagt bij aan de gemeentelijke kerntaken en blijft in portefeuille. Reguliere exploitatie en onderhoud.