Document · PDF

Bijlage 1 Meerjarenperspectief Grondbedrijf A25.001542

Gemeenteraad 24 juni 2025, gemeente ZuidplasBij agendapunt: Rv Meerjarenperspectief Grondbedrijf (MPG) 202516.434 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

Afvalbrengstation (IVA) (afgesloten)

€

90.000

R22.00xxxx

€

Middengebied planfase 3 (IVA)

€

13.706.000

diverse

€

11.618.000 €

€

2.088.000 €

Facilitair Grondbeleid (zie 4.4) TOTALEN

€ €

14.281.000

€

11.792.000

€

156.000

€

467.000

De gemeente Zuidplas heeft per 31/12/2024 een totaal van 6 voorbereidingskredieten binnen het grondbedrijf. Van vijf van die voorbereidingskredieten worden via dit MPG verantwoord. De verantwoording voor het voorbereidingskrediet Middengebied vindt via de rapportages van het Middengebied plaats.

140.000 €

781.000

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

Het college heeft in 2024 een drietal voorbereidingskredieten geopend: 

Voorbereidingskrediet Flexwonen Statushouders (€ 90.000). In april 2024 heeft de gemeente en het COA de bestuursovereenkomst ‘Flexwoningen voor Statushouders’ ondertekend. Hierin zijn afspraken vastgelegd over het realiseren van ca. 48 flexwoningen, bestemd voor inwoners van Zuidplas en voor statushouders. Het beschikbaar stellen van een voorbereidingskrediet is verwerkt in de Najaarsnota 2024 en maakt het mogelijk om een verkennende studie op te starten naar de haalbaarheid hiervan. Per ultimo 2024 is in totaal € 28.000 van dit krediet besteedt.



Voorbereidingskrediet Kruising N219-VRI (€ 95.000). Medio 2023 is het bestemmingsplan ‘Knibbelweg-Oost’ vastgesteld. Deze ontwikkeling voorziet in een bedrijventerrein met glastuinbouw, grootschalige logistiek en kleinschalige bedrijvigheid. Om dit terrein goed te ontsluiten, is met de Provincie overeengekomen om een kruising met een verkeersregelinstallatie (VRI) te realiseren op de N219. Daarbij wordt eveneens rekening gehouden met de beoogde aansluiting ten behoeve van het Middengebied. Dit voorbereidingskrediet zal worden meegenomen in het totale investeringsvoorstel voor de VRI-kruising N219. Naar verwachting zal dit investeringsvoorstel in 2025 ter besluitvorming aan de Raad worden voorgelegd. Er zijn in 2024 nog geen uitgave op dit voorbereidingskrediet geweest.



Voorbereidingskrediet Julianaweg 10 grondexploitatie (€ 125.000). In november 2024 heeft de raad ingestemd met een voorbereidingskrediet voor het voorbereiden van de grondexploitatie Julianaweg 10. Uitgangspunt is dat deze kosten worden ingebracht bij de toekomstige grondexploitatie. Per ultimo 2024 is er voor € 15.000 aan kosten gemaakt, het restant zal in 2025 benodigd zijn.

Verder heeft de raad in het verleden al een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld voor de planvorming van de ’s Gravenweg 16 (IVA). In het PRO 2022 (light) is hiervoor een budget aangevraagd ter hoogte van € 175.000 waarvan per ultimo 2024 totaal € 131.000 is uitgegeven. Door gebrek aan marktinteresse moest de gemeente heroriënteren op een alternatieve invulling. Dit proces duurde langer dan verwacht, waardoor nu een aanvullend voorbereidingskrediet van € 56.000 nodig is. Na een positief besluit van de Raad is er daarmee voor 2025 in totaal € 100.000 beschikbaar. Het uitgangspunt is dat de hiervoor genoemde voorbereidingskosten, net als de boekwaarde van ’s Gravenweg 16 (zie 4.1) worden terugverdiend door verkoop van het object. Voorgesteld besluit; Instemmen met het verhogen van het voorbereidingskrediet 's Gravenweg 16 (IVA) (€ 56.000) en deze onder het ‘revolving-fund’ te brengen.

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

Voor het project Nieuwerkerk-Noord zijn eerder budgetten toegekend door de raad en beschikbaar gesteld binnen de BIP (onderdeel investeringsfond PRO). Onderdeel van de vastgestelde bestedingsruimte is bovendien een ingeschat bedrag van € 100.000, dat op een later moment terug zou moeten vloeien naar de BIP: hetzij via kostenverhaal op de ontwikkelaars, hetzij via subsidies of hetzij via inbreng in een actieve grondexploitatie. Voorgesteld wordt om deze bestedingsruimte per 11-2025 om te zetten naar een regulier voorbereidingskrediet (IVA) en om het project ook als zodanig te verantwoorden. Daarmee brengen we het project weer binnen de kaders van het bestaande financiële instrumentarium ‘revolving fund’ (zie 2.2.5), hetgeen meer recht doet aan de aard van de werkzaamheden. Deze voorgestelde wijziging heeft geen effect op het exploitatiesaldo, omdat het uitgangspunt blijft dat deze kosten op termijn worden gedekt. Voorgesteld besluit; Omzetten van de reeds gevoteerde restant budgetten (baten en lasten) van het project Nieuwerkerk-Noord naar een IVA Nieuwerkerk-Noord (€ 100.000) en deze onder het revolving-fund te laten vallen. Bij het PRO 2021 is ten slotte een voorbereidingskrediet vrijgegeven voor het mogelijk verplaatsen van het Afvalbrengstation (€ 90.000). Hiervan is per ultimo 2024 € 72.000 besteed. De onderzoeken hebben echter niet geleidt tot een haalbaar plan.

De gemaakte kosten zijn conform beleid derhalve afgeboekt en ten laste van de reserve Grondexploitaties. Het voorbereidingskrediet is per ultimo 2024 gesloten.

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

4.3 Grondexploitaties Jaarrekening 2024 In onderstaande tabel staan alle vastgestelde actieve grondexploitaties. Bij de jaarrekening 2024 wordt voorgesteld om de volgende vier grondexploitaties af te sluiten en om nakomende kosten te voorzien in een Voorziening Restplan (zie 4.3.9):    

Nijverheidscentrum (voordelig) Sportpark ’t Lage (voordelig) Zelling Onderneming (nadelig) Stevenstraat (nadelig)

Voorgesteld besluit; Afsluiten van de volgende grondexploitaties bij de jaarrekening 2024: Nijverheidscentrum, Sportpark ’t Lage, Zelling Onderneming en Stevenstraat

Project

Voordelige Grondexploitaites Esse Zoom Laag actief Nijverheidscentrum Sportpark 't Lage Jonge Veenen fase 3 actief Nadelige Grondexploitaites (verliesvoorzieningen) Kamerlingh Onnes (Tw eemaster) Zelling Onderneming Sw anla-Verlaat Grondexploitatie Stevenstraat Dorpsstraat 38 Keijzerschool Rehobothschool Facilitaire projecten verbonden aan Grondexploitaites Jonge Veenen facilitair Zevenhuizen-Zuid facilitair Grondbank zonder transitie Zevenhuizen-Zuid

JR 2023 JR 2024 Eindw aarde Eindw aarde excl. Winstneming excl. Winstneming

Verschi l JR' 24 JR '23 Eindw aarde excl. Winstneming

JR 2024 Winstnem ing Totaal

JR 2024 Winstnem ing 2024

JR 2024 Eindw aarde incl. Winstnemeing

JR 2024 NCW

11.728.000 1.544.000 2.737.000 521.000

12.674.000 1.115.000 3.005.000 963.000

946.000 -428.000 267.000 443.000

1.364.000 57.000 1.423.000 756.000

12.094.000 1.115.000 3.005.000 756.000

580.000 568.000 Afgesloten per 31/12/2024 Afgesloten per 31/12/2024 207.000 188.000

-512.000 -970.000 10.000 -585.000 190.000 -230.000 -563.000

-565.000 -981.000 -689.000 -585.000 -1.278.000 -319.000 -955.000

-53.000 -12.000 -699.000 0 -1.468.000 -88.000 -392.000

0 0 0 0 0 0 0

-565.000 -543.000 Afgesloten per 31/12/2024 -689.000 -625.000 Afgesloten per 31/12/2024 -1.278.000 -1.113.000 -319.000 -288.000 -955.000 -865.000

-132.000 -63.000

-246.000 -137.000

-114.000 -74.000

0 0

-246.000 -137.000

-237.000 -134.000

516.000

166.000

-350.000

107.000

59.000

57.000

14.190.000

12.168.000

-2.023.000

3.707.000

17.077.000

-3.343.000

-2.992.000

-3.805.000

De exploitatieberekeningen van de lopende actieve plannen zijn ten behoeve van de jaarrekening 2024 geactualiseerd. De exploitatieresultaten en de mutaties ten opzichte van het PRO 2024 worden weergeven op de volgende pagina’s. Voorgesteld besluit; Vaststellen van de geactualiseerde begrotingen van de Grondexploitaties per 1 januari 2025 en instemmen met de verwerking hiervan in de meerjarenbegroting.

JR 2024 Voorziening

-543.000 -625.000 -1.113.000 -288.000 -865.000

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

4.3.1 Grondexploitatie Esse Zoom Laag Grondexploitatie Esse Zoom Laag

JR 2023

JR 2024

Verschil

Kosten (Eindwaarde)

€

46.607.000 €

45.797.000 €

Opbrengsten (Eindwaarde)

€

58.335.000 €

58.471.000 €

136.000

Saldo op Eindwaarde (excl. winstnemingen)

€

11.728.000 €

12.674.000 €

946.000

Tussentijdse Winstnemingen

€

10.730.000 €

12.094.000 €

1.364.000

Saldo op Eindwaarde (excl. winstnemingen)

€

998.000 €

580.000 €

-418.000

Saldo op Netto Contante Waarde

€

978.000 €

568.000 €

-410.000

-810.000

Het resultaat van de grondexploitatie Esse Zoom Laag is met € 0,95 mln. verbeterd (saldo op eindwaarde voor winstneming). Op basis van de POC-methode is in 2024 een bedrag van € 1,36 mln. aan tussentijdse winst genomen. Diverse kostenramingen zijn geactualiseerd en bijgesteld, waaronder het vervallen van enkele posten binnen de civiele raming. Dat levert in totaliteit een positief effect van circa € 415.000 op. De bijstelling van de plankosten tot het einde van de looptijd resulteerde bovendien in een voordeel van € 175.000. Daarnaast werd € 135.000 meer aan nabetaling op de grondopbrengsten ontvangen dan oorspronkelijk begroot. Een belangrijke kans vormt de mogelijke kostenbesparing bij de aanleg van de calamiteitenroute. De aanbesteding vindt later dit jaar plaats, pas dan zal duidelijk worden of een mogelijke besparing kan worden gerealiseerd.

4.3.2 Grondexploitatie Jonge Veenen fase 3

Het project Jonge Veenen fase 3 bestaat uit een actieve grondexploitatie en een facilitaire ontwikkeling, waar de gemeente haar kosten verhaald op de ontwikkelaar. Hieronder worden deze in samenhang met elkaar toegelicht. Grondexploitatie Jonge Veenen Fase 3 (actief)

JR 2023

JR 2024

Verschil

Kosten (Eindwaarde)

€

3.267.000 €

3.459.000 €

Opbrengsten (Eindwaarde)

€

3.826.000 €

4.443.000 €

617.000

Saldo op Eindwaarde (excl. winstnemingen)

€

559.000 €

984.000 €

425.000

Tussentijdse Winstnemingen

€

38.000 €

793.000 €

755.000

Saldo op Eindwaarde (excl. winstnemingen)

€

521.000 €

191.000 €

-330.000

Saldo op Netto Contante Waarde

€

500.000 €

188.000 €

-312.000

Grondexploitatie Jonge Veenen Fase 3 (facilitair)

JR 2023

JR 2024

192.000

Verschil

Kosten (Eindwaarde)

€

1.699.000 €

1.557.000 €

-142.000

Opbrengsten (Eindwaarde)

€

1.567.000 €

1.311.000 €

-256.000

Saldo op Eindwaarde

€

-132.000 €

-246.000 €

-114.000

Saldo op Netto Contante Waarde

€

-127.000 €

-237.000 €

-110.000

Het resultaat van het actieve deel (excl. winstnemingen) is met € 425.000 verbeterd, terwijl het facilitaire deel een verslechtering van € 114.000 op eindwaarde laat zien. De verbetering komt onder andere voort uit een bijstelling van de raming voor de verkoop van een vrije kavel en tuingrond, op basis van recente taxaties. Met de ontwikkelaar is een anterieure overeenkomst gesloten waarin onder andere het kostenverhaal is vastgelegd. De ontvangsten voor de verhaalde kosten in het actieve deel (de school, en de daarop ontwikkelde woningen) waren niet geraamd, zodat het verhalen van de kosten in 2024 tot een meevaller leidde. De overige te verhalen kosten in het facilitaire deel waren wel correct begroot. Daarnaast bleek dat de grondwaarde van de school nog ten laste van het krediet van de school gebracht moest worden. Deze kosten waren wel voorzien in het krediet voor de school, maar niet geraamd in de grondexploitatie, waardoor er sprake was van een meevaller. 28

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

Een belangrijk risico binnen het actieve deel blijft dat de uiteindelijke opbrengsten uit de verkopen mogelijk lager uitvallen dan geraamd. De verslechtering in het facilitaire deel betreft een verhoging van de plankosten, omdat voor de komende twee jaar nog voorbereiding en toezicht nodig is.

4.3.3 Grondexploitatie Kamerlingh Onnes Grondexploitatie Kamerling Onnes

JR 2023

JR 2024

Verschil

Kosten (Eindwaarde)

€

1.366.000 €

1.448.000 €

82.000

Opbrengsten (Eindwaarde)

€

853.000 €

883.000 €

30.000

Saldo op Eindwaarde (excl. winstnemingen)

€

-512.000 €

-565.000 €

-53.000

Tussentijdse Winstnemingen

€

Saldo op Eindwaarde (excl. winstnemingen)

€

-512.000 €

-565.000 €

-53.000

Saldo op Netto Contante Waarde

€

-483.000 €

-543.000 €

-60.000

€

Het verwachte resultaat op eindwaarde is met € 53.000 verslechterd, grootste oorzaken hiervan is dat in 2024 de plankosten met € 50.000 zijn overschreden. Daarnaast wordt ook een voordelig effect van € 30.000 verwacht op de grondverkoop, als gevolg van indexering volgens de gesloten verkoopovereenkomst. Voor de inrichting van de openbare ruimte wordt gewerkt aan een integraal uitvoeringsplan waarbij werkzaamheden rond het plangebied worden gecombineerd. Dit biedt mogelijk kansen voor kostenbesparing door efficiënter werk-met-werk maken, maar brengt ook risico’s met zich mee. Bij een onjuiste kostendeling of onvoldoende afstemming kan dit juist leiden tot hogere kosten. Het effect hiervan op het resultaat van de grondexploitatie zal pas duidelijk worden na afronding van de nieuwe raming en kostentoedeling.

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

4.3.4 Grondexploitatie Swanla-Verlaat

In 2020 is deze grondexploitatie geopend voor één project, verdeeld over twee locaties. Deze keuze is gemaakt omdat deze twee gebieden ruimtelijk en financieel aan elkaar verbonden zijn. Enerzijds door de verplaatsing van het sportcomplex van de ene naar de andere locatie, en anderzijds door het feit dat in beide deelprojecten sprake is van dezelfde samenwerkingspartners. Met deze partners zijn in een overkomst afspraken gemaakt voor beide locaties. Om de verschillenverklaring niet te complex te maken is de verantwoording sinds een aantal jaar in 2 delen gesplitst. Grondexploitatie Swanla-Verlaat

JR 2023

JR 2024

Verschil

Kosten (Eindwaarde)

€

37.063.000 €

38.621.000 €

Opbrengsten (Eindwaarde)

€

37.073.000 €

37.932.000 €

859.000

Saldo op Eindwaarde (excl. winstnemingen)

€

10.000 €

-689.000 €

-699.000

Tussentijdse Winstnemingen

€

Saldo op Eindwaarde (excl. winstnemingen)

€

10.000 €

-689.000 €

-699.000

Saldo op Netto Contante Waarde

€

-41.000 €

-625.000 €

-584.000

€

1.558.000

€

Het resultaat van de totale grondexploitatie Swanla-Verlaat is verslechterd met € 699.000 op eindwaarde.

4.3.4.a Grondexploitatie Swanla-Verlaat – deel Swanladriehoek Grondexploitatie Swanla-Verlaat – Sw anladriehoek

JR 2023

JR 2024

Verschil

Kosten (Eindwaarde)

€

22.903.000 €

23.922.000 €

Opbrengsten (Eindwaarde)

€

23.649.000 €

24.067.000 €

418.000

Saldo op Eindwaarde (excl. winstnemingen)

€

746.000 €

145.000 €

-601.000

Tussentijdse Winstnemingen

€

Saldo op Eindwaarde (excl. winstnemingen)

€

746.000 €

145.000 €

-601.000

Saldo op Netto Contante Waarde

€

635.000 €

137.000 €

-498.000

€

1.019.000

€

Het resultaat van de deelexploitatie Swanladriehoek is verslechterd met € 601.000 op eindwaarde. In 2024 vielen aanbestedingen voor het bouw- en woonrijp maken hoger uit dan verwacht en bleek meer grondwerk nodig dan eerder geraamd. Daarnaast moet voor de aanleg van het park teelaarde worden toegepast, wat duurder is dan hergebruik van lokale grond. Positief is dat voor het overtollige zand nu een bestemming is gevonden en dat dit ook de kosten drukt. Belangrijke risico’s zijn mogelijke vertragingen en extra kosten als gevolg van netcongestie.

4.3.4.b Grondexploitatie Swanla-Verlaat – deel Verlaat-Zevenster Grondexploitatie Swanla-Verlaat – Verlaat-Zevenster

JR 2023

JR 2024

Verschil

Kosten (Eindwaarde)

€

14.160.000 €

14.699.000 €

539.000

Opbrengsten (Eindwaarde)

€

13.424.000 €

13.865.000 €

441.000

Saldo op Eindwaarde (excl. winstnemingen)

€

-736.000 €

-834.000 €

-98.000

Tussentijdse Winstnemingen

€

Saldo op Eindwaarde (excl. winstnemingen)

€

-736.000 €

-834.000 €

-98.000

Saldo op Netto Contante Waarde

€

-676.000 €

-762.000 €

-86.000

€

Het resultaat van de deelexploitatie Verlaat-Zevenster is verslechterd met € 98.000 op eindwaarde. Deze verslechtering wordt voornamelijk veroorzaakt door meerkosten in 2024, onder andere doordat bouw- en woonverkeer gescheiden moeten worden (gevolg van vertraging door een rechtszaak). Daarnaast zijn in recente gemeentelijke aanbestedingen de eenheidsprijzen van materialen zoals betonbuizen en inspectieputten gestegen. Positief is dat een nieuwe taxatie van de grondprijzen hoger uitvalt dan eerder geraamd. De BOSA-subsidie, die sportverenigingen kunnen aanvragen om hun btwlasten te dekken, is toegekend aan de tennisvereniging, maar voor de voetbalclub is dit onzeker door

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

overschrijding van het subsidieplafond. Ook blijft er kans op vertraging door onder andere netcongestie, vergunningsbezwaar en planuitwerking.

4.3.5 Grondexploitatie Dorpsstraat 38 Grondexploitatie Dorpsstraat 38

JR 2023

JR 2024

Verschil

Kosten (Eindwaarde)

€

2.597.000 €

3.263.000 €

666.000

Opbrengsten (Eindwaarde)

€

2.409.000 €

1.984.000 €

-425.000

Saldo op Eindwaarde (excl. winstnemingen)

€

-188.000 €

-1.278.000 €

-1.090.000

Tussentijdse Winstnemingen

€

Saldo op Eindwaarde (excl. winstnemingen)

€

-188.000 €

-1.278.000 €

-1.090.000

Saldo op Netto Contante Waarde

€

-177.000 €

-1.113.000 €

-936.000

€

De gemeenteraad is eind april 2025 middels een informatienota (registratienummer Z25.000906) over de ontwikkelingen binnen de grondexploitatie Dorpsstraat 38 geïnformeerd. Binnen de gestelde kaders en ondanks de inspanningen is het niet mogelijk gebleken een financieel wenselijk scenario op te leveren. De grondexploitatie uit 2023 ging uit van de realisatie van 26 seniorenappartementen en 800 m² maatschappelijke voorziening. In de verdere uitwerking blijkt dat parkeren op eigen terrein onvoldoende mogelijk is en op basis van de huidige parkeernormen er geen haalbare alternatieven in de omgeving zijn. Door deze beperking moet het programma worden aangepast, wat leidt tot minder woningen en minder maatschappelijke ruimte. Dit zorgt voor lagere opbrengsten, terwijl de kosten zijn gestegen. Het resultaat van de exploitatie verslechtert daardoor aanzienlijk, in jaarrekening 2024 wordt het tekort van € -1.278.000, - op eindwaarde opgenomen. Er wordt actief gewerkt aan mitigerende maatregelen en alternatieve scenario’s om deze voorziening te beperken. Een uitgewerkt voorkeursscenario wordt naar verwachting met de zomernota in juli 2025 aan de gemeenteraad voorgelegd.

4.3.6 Grondexploitatie Keijzerschool Grondexploitatie Keijzerschool

JR 2023

JR 2024

Verschil

Kosten (Eindwaarde)

€

994.000 €

1.477.000 €

483.000

Opbrengsten (Eindwaarde)

€

764.000 €

1.159.000 €

395.000

Saldo op Eindwaarde (excl. winstnemingen)

€

-230.000 €

-319.000 €

-89.000

Tussentijdse Winstnemingen

€

Saldo op Eindwaarde (excl. winstnemingen)

€

-230.000 €

-319.000 €

-89.000

Saldo op Netto Contante Waarde

€

-213.000 €

-288.000 €

-75.000

€

Het verwachte resultaat van de grondexploitatie Keijzerschool is licht verslechterd (- € 89.000 op eindwaarde). De projectlooptijd is bijgesteld op basis van nieuwe inzichten, wat resulteert in een toename van de algemene kosten. Daarnaast zijn de kosten voor voorbereidende werkzaamheden iets hoger uitgevallen. Positief is dat de verwachte opbrengsten zijn gestegen door marktontwikkelingen in de woningverkoop. Er zijn nog wel aandachtspunten, zoals onzekerheden rondom vergunningprocedures en de marktvraag, die van invloed kunnen zijn op het verdere verloop van het project.

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

4.3.7 Grondexploitatie Rehobothschool Grondexploitatie Rehobothschool

JR 2023

JR 2024

Verschil

Kosten (Eindwaarde)

€

952.000 €

1.383.000 €

Opbrengsten (Eindwaarde)

€

389.000 €

429.000 €

40.000

Saldo op Eindwaarde (excl. winstnemingen)

€

-563.000 €

-955.000 €

-392.000

Tussentijdse Winstnemingen

€

Saldo op Eindwaarde (excl. winstnemingen)

€

-563.000 €

-955.000 €

-392.000

Saldo op Netto Contante Waarde

€

-530.000 €

-865.000 €

-335.000

€

431.000

De financiële prognose voor de grondexploitatie Rehobothschool is naar beneden bijgesteld (- € 392.000 op eindwaarde). De bijstelling volgt uit een herziening van de planning, waardoor de looptijd van het project is verlengd en de kosten toenemen. Ook zijn de kosten voor het tijdelijk gebruik van het gebouw hoger dan verwacht. Tegelijkertijd wordt verkend hoe een deel van het nadelige resultaat opgevangen kan worden binnen bestaande gemeentelijke kaders uit de reserve sociale woningbouw, aangezien het project voor een belangrijk deel uit sociale huur bestaat. Voorgesteld wordt om een deel van het voorzienbare tekort te dekken door een onttrekking uit de BIP – onderdeel sociaal bouwen. In de verdere voortgang wordt rekening gehouden met een vertraging en onzekerheden in het ontwikkeltraject. Voorgesteld besluit; In te stemmen met de onttrekking van de BIP onderdeel sociaal Bouwen ten gunste van de reserve Grondexploitatie (€ 112.292) voor het voorziene tekort van de grondexploitatie Rehobothschool.

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

4.3.8 Grondbank zonder transitie Zevenhuizen-Zuid

Het project Zevenhuizen Zuid (Koningskwartier) wordt ontwikkeld door het samenwerkingsverband Zevenhuizen Zuid CV, waar de gemeente voor ca. 31% gronden heeft ingebracht. De CV maakt de gronden bouw- en woonrijp. Daarom is er voor dit project geen sprake van een “echte” grondexploitatie, maar een grondbank zonder transitie (zonder bouw- en/of woonrijp maken). In de grondbank zonder transitie zijn de afspraken met de CV met financiële gevolgen opgenomen, zoals de inbreng van de gemeentelijke gronden in de CV, de plankosten die de gemeente maakt, en de kosten die de gemeente verhaald voor haar publiekrechtelijke taken. Omdat 31% van de totale gronden zijn ingebracht door de gemeente, schrijven de begrotingsregels voor dat de grondbank zonder transitie een actief deel moet hebben van 31%, en een facilitair deel van 69%. Grondbank zonder transitie ZHZ (actief)

JR 2023

JR 2024

Verschil

Kosten (Eindwaarde)

€

12.384.000 €

12.611.000 €

227.000

Opbrengsten (Eindwaarde)

€

14.313.000 €

14.196.000 €

-117.000

Saldo op Eindwaarde (excl. winstnemingen)

€

1.929.000 €

1.585.000 €

-344.000

Tussentijdse Winstnemingen

€

1.422.000 €

1.528.000 €

106.000

Saldo op Eindwaarde (excl. winstnemingen)

€

506.000 €

57.000 €

-449.000

Saldo op Netto Contante Waarde

€

487.000 €

56.000 €

-431.000

Grondbank zonder transitie ZHZ (facilitair)

JR 2023

JR 2024

Verschil

Kosten (Eindwaarde)

€

4.410.000 €

4.419.000 €

9.000

Opbrengsten (Eindwaarde)

€

4.346.000 €

4.282.000 €

-64.000

Saldo op Eindwaarde (excl. winstnemingen)

€

-63.000 €

-137.000 €

-74.000

Tussentijdse Winstnemingen

€

Saldo op Eindwaarde (excl. winstnemingen)

€

-63.000 €

-137.000 €

-74.000

Saldo op Netto Contante Waarde

€

-61.000 €

-134.000 €

-73.000

€

Het resultaat van de grondexploitatie Zevenhuizen-Zuid is verslechterd met € 344.000 in het actieve deel en € 74.000 in het facilitaire deel. De belangrijkste oorzaak is een uitbetaling van € 219.000 aan planschade na een rechterlijke uitspraak. Omdat onze advocaat inschatte dat de rechter in ons voordeel zou oordelen was er geen budget voor planschade opgenomen, alleen een risicoreservering in het weerstandsvermogen (orde grootte hetzelfde bedrag). In 2025 zal de CV gaan ontmantelen. In de samenwerkingsovereenkomst (ROK) is ook deelplan 3X opgenomen. De AVA heeft echter besloten deze niet meer binnen de CV te gaan ontwikkelen, omdat dit op korte termijn niet haalbaar lijkt. Deelplan 3X is daarom zowel aan de kosten- als opbrengstenzijde geschrapt. Dit is vrijwel budgetneutraal. Voor fase 7 is een bijgestelde nabetaling op grond overeengekomen, ten nadele van de gemeente. De reden is dat de ontwikkelaars voor de verwerving van deze gronden een hogere prijs hebben moeten betalen dan voor de overige gronden, en dat zij hiervoor gecompenseerd worden. Verder zal ontmanteling van de CV/BV meer inzet van de projectgroep vragen dan vorig jaar werd ingeschat. Er moeten diverse losse eindjes worden afgehandeld (zoals bijvoorbeeld afspraken over 3X, mocht deze in de toekomst ontwikkeld worden).

Het is daarnaast van belang om goed te onderzoeken welke (mogelijke) gevolgen ontmanteling heeft voor de gemeente.

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

Wat betreft risico’s is de situatie stabiel: alle civieltechnische werkzaamheden zijn nagenoeg afgerond en de financiële ruimte in de Mastergrex is toereikend om de eventuele laatste risico's op te vangen.

4.3.9 Afgesloten Grondexploitaties bij jaarstukken 2024 Project

Nijverheidscentrum Sportpark 't Lage Zelling Onderneming Stevenstraat

JR 2024 JR 2023 Eindw aarde Eindw aarde excl. excl. Winstnem ing Winstneming 1.544.000 2.737.000 -970.000 -585.000

1.115.000 3.005.000 -981.000 -585.000

Verschil Eindw aarde excl. Winstneming -429.000 268.000 -11.000 0

JR 2024 JR 2024 Winstnem ing Winstnem ing 2024 Totaal 57.000 1.423.000 0 0

1.115.000 3.005.000 0 0

In totaal worden er bij de jaarrekening 2024 vier grondexploitaties afgesloten. Van deze grondexploitaties zijn er twee winstgevend geweest: 

Grondexploitatie Nijverheidscentrum In totaal heeft deze grondexploitatie een resultaat van € 1,12 mln. (voordelig). Door eerdere tussentijdse winstnemingen was deze winst al bijna volledig genomen in eerdere jaren. In 2024 is de grondexploitatie afgesloten en is de resterende boekwaarde ten gunste van de reserve grondexploitaties geboekt. Het resultaat is ten opzichte van de actualisatie voor de jaarrekening 2023 wel € 429.000 minder voordelig. Oorzaak hiervan is het niet verkopen van twee kavel binnen deze grondexploitatie. Deze kavels zijn uitgelicht en ondergebracht onder de strategische gronden als MVA (zie 4.1). Bij verkoop van deze gronden zal mogelijk alsnog de verwachte winst, zoals bij de jaarrekening 2023 verwacht, gerealiseerd worden. Dit zal dan ten gunste van de reserve Grondexploitaties geboekt worden.



Grondexploitatie Sportpark ’t Lage In totaal heeft deze grondexploitatie een resultaat van € 3,01 mln. (voordelig). In 2024 is de grondexploitatie afgesloten en is de resterende boekwaarde ten gunste van de reserve Grondexploitaties geboekt. Het resultaat is ten opzichte van de actualisatie voor de jaarrekening 2023 wel € 268.000 voordeliger. De voornaamste oorzaak hiervan is het lager uitvallen van de civiele kosten in de laatste fase van het project en lagere plankosten.

De andere twee grondexploitaties zijn afgesloten met een verlies:



Grondexploitatie Zelling Onderneming In totaal heeft deze grondexploitatie een resultaat van € 0,98 mln. (nadelig). Bij de jaarrekening 2024 is dit resultaat verrekend met de reeds getroffen voorziening. Ten opzichte van de jaarrekening 2023 is het saldo nagenoeg onveranderd. Redenen waren voor grotendeels bij vaststelling van de grondexploitatie al bekend. Het voornaamste tekort ontstond dor de cofinanciering van de gemeente voor de sanering van de oever van de Hollandse IJssel, waarvoor de provincie Zuid-Holland ook € 2,9 mln. heeft gesubsidieerd.



Grondexploitatie Stevensstraat In totaal heeft deze grondexploitatie een resultaat van € 0,59 mln. (nadelig). Bij de jaarrekening 2024 is dit resultaat verrekend met de reeds getroffen voorziening. Met name de stijgende kosten voor bouw- en woonrijpmaken in combinatie met vastgestelde VON-prijzen (door stijgende bouwkosten daalt impliciet de grondwaarde) zijn debet aan dit negatieve resultaat.

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

Voor alle vier de afgesloten grondexploitaties is een voorziening (Voorziening Restplannen, zie 3.3.2) bij de jaarrekening 2024 getroffen om de te verwachten nagekomen lasten te dekken. In de jaarrekening 2025 en het MPG 2026 zal verantwoord worden of deze voorziening inderdaad noodzakelijk was en/of er een deel van de voorziening kan vrijvallen.

4.4 Facilitair Grondbeleid De gemeente heeft ook projecten waar facilitair grondbeleid wordt toegepast. Bij deze projecten wordt gedurende de ontwikkeling de gemeente geen eigenaar van de gronden. De gemeente laat de grondverwerving en gronduitgifte over aan andere partijen / de initiatiefnemer (particulieren, ontwikkelaars, bouwers, beleggers en dergelijke). De initiatiefnemer ontwikkelt het gebied voor eigen rekening en risico. De gemeente begeleidt het plan en blijft wel verantwoordelijk voor de ruimtelijke procedure en goede ruimtelijke ordening. De invloed van de gemeente op de toekomstige bestemming en de inrichting van de grond loopt dan niet via het grondeigendom, maar via de besluitvorming van een bestemmingswijziging en/of een anterieure overeenkomst. Uitgangspunt is dat de gemeente haar kosten verhaald op de initiatiefnemer. Jaarrekening 2024 Bij dit MPG wordt voorgesteld om per 31-12-2024 het volgende facilitaire project af te sluiten: 

Hoogspanningsstation Zuidplaspolder

Voorgesteld besluit; Afsluiten van de volgende projecten bij de jaarrekening 2024, waarbij de gemeente een faciliterende rol neemt: Hoogspanningsstation Zuidplaspolder

Voor de projecten Beth San (resterend per 1/1/2024 - € 10.000), De Twee Gebroeders (€ 20.000) en Zevenloft (€ 20.000) zijn bij eerdere besluitvorming budgetten beschikbaar gesteld om lasten die niet verhaald kunnen worden op de ontwikkelaar te dekken. In 2024 zijn hiervoor € 50.000 aan middelen overgeboekt van de Reserve Grondexploitaties naar de BIP. De middelen voor het project Beth San zijn volledig gebruikt. Voor de overig beschikbaar gestelde budgetten vallen bij de jaarrekening een deel van de beschikbaar gestelde middelen vrij omdat deze niet nodig bleken te zijn. Dit zorgt voor een dotatie aan de reserve Grondexploitaties van € 17.000. Tot slot wordt voorgesteld om in 2024 nagekomen lasten voor projecten die reeds bij het PRO 2024 zijn afgesloten alsmede de overschrijdingen van projecten met facilitair grondbeleid waar geen budget voor was aangevraagd ten laste van reserve Grondexploitaties (totaal € 50.000) te brengen omdat de verwachting is dat deze kosten niet meer verhaald zullen worden. Voorgesteld besluit; Ten laste brengen van de Reserve Grondexploitaties bij de jaarrekening 2024: Overschrijding van de projectbudgetten gemeente een faciliterende rol neemt en nagekomen lasten van reeds afgesloten plannen bij het PRO 2024 (€ 50.305) bij de jaarrekening 2024

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

Facilitair Grondbeleid - Exploitatie Budget Beth San (BIP) Budget Zevenloft (BIP) Budget De Twee Gebroeders (BIP) Vrijval budgetten (BIP) Overschrijdingen en nagekomen lasten 2024 Voorgestelde budgetten Beth San (NIEUW) Vastgestelde budgetten KNO

Dekking

2024 € € € € €

t.l.v. reserve Grondexploitaites (via BIP) t.g.v. reserve Grondexploitaites (via BIP) t.l.v. reserve Grondexploitaites TOTAAL t.l.v. reserve Grondexploitaites (via BIP) t.l.v. reserve Grondexploitaites (via BIP) TOTAAL

€

2025 -10.000 -20.000 -20.000 17.000 -50.000 -83.000 € € €

-15.000 -150.000 -165.000

Vooruitblik naar 2025 – 2028 Na afsluiting van de eerdergenoemde projecten lopen er nog 9 ontwikkelingen, waarbij de gemeente een faciliterende rol neemt:         

Beth-San De Twee Gebroeders Knibbelweg-Oost Tulpstraat Altanova Van Wijk Energieopslagcentrale Knibbelweg-Oost Gebiedsontwikkeling Julianadriehoek De Zevenloft

De verwachten lasten voor projecten waarbij de gemeente een faciliterende rol neemt en de te verwachten baten op basis van de overeenkomsten (beide € 553.000) toe te voegen aan de begroting van 2025. Het effect hiervan op de begroting is saldo neutraal. Voorgesteld besluit; De verwachten lasten voor projecten waarbij de gemeente een faciliterende rol neemt en de te verwachten baten op basis van de overeenkomsten (beide € 553.176) toe te voegen aan de begroting van 2025. Het effect hiervan op de begroting is saldo neutraal.

Voorgesteld wordt om voor 2025 aanvullende middelen (€ 15.000) beschikbaar te stellen voor het project Beth-San. De reeds beschikbaar gestelde middelen uit het PRO 2022 en PRO 2023 (€ 50.000) zijn volledig benut. Onder andere voor het opstellen van diverse informatienota’s richting de Raad is er meer ambtelijke inzet noodzakelijk geweest dan vooraf ingeschat. Aanvullende middelen zijn noodzakelijk om het project af te ronden in 2025. Voorgesteld besluit; Beschikbaar stellen van een aanvullend budget voor het project Beth San (€ 15.000), ten laste van de BIP, onderdeel Investeringsfonds PRO. Hiervoor dient een even groot bedrag vanuit de reserve Grondexploitatie te worden toegevoegd aan de BIP.

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

Voor het project Knibbelweg-Oost zijn bij het PRO 2023 (€ 50.000) en PRO 2024 (€ 100.000) door de raad middelen beschikbaar gesteld om de kosten te dekken, die binnen de overeenkomst niet kunnen worden verhaald. De kosten voor de WOO-verzoeken maken daar onderdeel van uit. Deze verwachting is dat deze middelen toereikend zijn. Voor de projecten Tulpstraat (Gebiedspaspoort Moordrecht, R24.00098 - € 50.000) en Altanova (gebiedspaspoort Moerkapelle, R23.000104 - € 50.000) zijn voorbereidingsbudgetten beschikbaar gesteld door de raad. Het uitgangspunt is dat de kosten volledig verhaald zullen worden op initiatiefnemers. De projecten worden beiden in 2025 opgestart. Daarnaast heeft het college in december 2024 ook een aanvullend voorbereidingsbudget voor het project Boerderij Voorzorg (€ 40.000) beschikbaar gesteld om tot een passende anterieure overeenkomst te komen. Zoals aangegeven in hoofdstuk 2 en 3 is het uitgangspunt dat alle gemaakte voorbereidingskosten worden ingebracht in een grondexploitatie of verhaald op de ontwikkelaar. Voor de overige projecten (van Wijk, Energieopslagcentrale Knibbelweg-Oost, Gebiedsontwikkeling Julianadriehoek, de Zevenloft) heeft de gemeente een overeenkomst gesloten met de ontwikkelende partij waarbij is vastgelegd dat de gemeente haar kosten verhaald op de ontwikkelaar.

4.5 Exploitatiebudgetten Naast actief en facilitair grondbeleid vallen er ook diverse exploitatiebudgetten onder het financiële systeem van grondbedrijf. De voorstelde projectbudgetten worden niet gedekt door een grondverkoop en/of worden niet verhaald op een ontwikkelde partij. Deze projecten dragen bij aan een van de ruimtelijke opgaves van de gemeente en komen in de meeste gevallen volledig ten laste van de gemeente. Deze projecten worden gedekt door een onttrekking uit de BIP. Per voorstel wordt aangegeven of dit het onderdeel Investeringsfonds PRO of Bovenwijkse Voorzieningen is. Bij dit MPG 2025 voorgesteld om per 31-12-2024 het project Gebiedspaspoort Moordrecht af te sluiten, het product is in 2024 vastgesteld. Voorgesteld besluit; Afsluiten van de volgende exploitatiebudgetten bij de jaarrekening 2024: Gebiedspaspoort Moordrecht

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

Exploitatiebudgetten Opgave Versterken Vitaliteit Dorpen GP Zevenhuizen: Studie Transformatiegebieden

Gevoteerd

Gerealiseerd

Overschrijding

Dekking BIP: Investeringsfonds PRO

€

Totaal 150.000

€

t/m 2023 73.000

€

2024 113.000

€

Totaal 186.000

GP Moerkappelle: Ontwikkeperspectief OpMoer

BIP: Bovenwijkse Voorzieningen

€

50.000

€

GP Moerkappelle: Ontwikkeperspectief dorpsstraat

BIP: Bovenwijkse Voorzieningen

€

50.000

€

GP Moerkappelle: Rondje Moerkapelle

BIP: Bovenwijkse Voorzieningen

€

50.000

€

2024

Restant 2025

MPG 2025 + € 30.000

36.000

€

50.000

€

50.000

€

50.000

€

Gebiedspaspoort Moordrecht (afsluiten per 31/12/2024)

BIP: Investeringsfonds PRO

€

368.000

€

203.000

€

179.000

€

382.000

€

14.000

€

88.000

€

GP Moordrecht: Opstellen toekomstperspectief Dorpshart

BIP: Bovenwijkse Voorzieningen

€

50.000

€

50.000

€

GP Moordrecht: Actieplan duurzaamheid Dorpshart

BIP: Bovenwijkse Voorzieningen

€

50.000

€

50.000

€

GP Moordrecht: Opstellen ontwikkelperspectief Moerdregt

BIP: Bovenwijkse Voorzieningen

€

50.000

€

50.000

€

GP Moordrecht: Verbeteren Tijdelijk Dorpshuisfunctie

BIP: Bovenwijkse Voorzieningen

€

30.000

€

30.000

€

GP Moordrecht: Onderzoek 'Straatje er bij'Moordrecht

BIP: Bovenwijkse Voorzieningen

€

25.000

€

25.000

€

Gebiedspaspoort Nieuwerkerk

BIP: Investeringsfonds PRO

€

465.000

€

19.000

€

75.000

€

94.000

€

371.000

€

Posthuis

BIP: Investeringsfonds PRO

€

76.000

€

76.000

€

33.000

€

109.000

€

33.000

€

4.000

+ € 50.000

Kabeltracé

BIP: Bovenwijkse Voorzieningen

€

135.000

€

61.000

€

6.000

€

67.000

€

68.000

€

Ontwikkelperspectief Moerkapelle-Zuid breed

BIP: Investeringsfonds PRO

€

25.000

€

25.000

€

Nijverheidcentrum

BIP: Investeringsfonds PRO

€

50.000

€

50.000

€

Opgave Landschappelijk Zuidplas Motie Groene Zoom

BIP: Investeringsfonds PRO

€

50.000

€

32.000

€

32.000

€

18.000

€

Groen Blauwe Zone

BIP: Investeringsfonds PRO

€

45.000

€

4.000

€

30.000

€

34.000

€

11.000

€

Ambitieroute

BIP: Investeringsfonds PRO

€

95.000

€

95.000

€

Groenstructuurplan

BIP: Investeringsfonds PRO

€

116.000

€

5.000

€

5.000

€

111.000

€

Groene Schakel

BIP: Investeringsfonds PRO

€

50.000

€

7.000

€

7.000

€

43.000

€

Toekomstverkenning Recratieparken Mobiliteitsvisie

BIP: Investeringsfonds PRO

€

40.000

€

25.000

€

150.000

29.000

15.000

€

15.000 € 34.000 €

€

BIP: Bovenwijkse Voorzieningen

€ €

€

63.000

€

87.000

€

Visie Ringvaart

BIP: Bovenwijkse Voorzieningen

€

150.000

€

32.000 €

31.000

€

62.000

€

88.000

+ € 40.000

€

Nagekomen lasten afgesloten projecten PRO 2024

Reserve Grondexploitaites

€

18.000

€

18.000

€

527.000

€

100.000 €

Jaarrekening 2024 In 2024 is in totaal € 527.000 aan kosten gemaakt op projecten die voor rekening van de gemeente zijn en onder het grondbedrijf vallen. In bovenstaande tabel is te zien voor welke projecten deze kosten zijn gemaakt, welke budgetten reeds gevoteerd zijn en hoeveel het restant budget is (afgrond op duizendtallen). Geconcludeerd moet worden van deze € 527.000 aan lasten gerealiseerd in 2024 er € 100.000 als overschrijding aangemerkt worden. Voorgesteld wordt om deze overschrijdingen van 2024 ten laste van de Reserve Grondexploitaties te brengen. De BIP zelf bevat immers geen vrije ruimte die dat op zou kunnen vangen. Dit heeft zich voltrokken in de projecten Gebiedspaspoort Moordrecht, Posthuis, Studie Transformatiegebieden en betreft nakomende kosten voor reeds afgesloten plannen per 31/12/2023. Voorgesteld besluit; Ten laste brengen van de Reserve Grondexploitaties bij de jaarrekening 2024: de volgende projectbudget overschrijdingen; Gebiedspaspoort Moordrecht, Posthuis, Studie Transformatiegebieden en nagekomen lasten in jaarschijf 2024 van reeds afgesloten projecten (€ 100.470).

Vooruitblik naar 2025 – 2028 Uit bovenstaande tabel blijkt dat er ultimo 2024 binnen de exploitatiebudgetten nog ruim € 1,35 mln. aan bestedingsruimte aan toegewezen projecten is (zie kolom “Restant 2025”). De raad wordt voorgesteld om deze middelen over te hevelen naar jaarschijf 2025. Voorgesteld besluit; De reeds beschikbaar gestelde budgetten, indien nog niet benut, opnieuw beschikbaar te stellen in 2025. Daarbij ook, in lijn met eerdere besluitvorming, de onttrekking van de dekkingsbron (BIP) toevoegen aan de begroting.

1.439.000 €

120.000

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

Verder wordt voorgesteld om voor drie projecten aanvullend budget beschikbaar te stellen binnen de BIP, ten laste van de reserve Grondexploitaties. 

Posthuis Zoals toegezegd is een verkenner ingezet voor het onderzoeken van de voorwaarden waaronder het Posthuis zo snel mogelijk tot ontwikkeling kan worden gebracht. Het is de intentie dat de uitkomst van deze verkenning voor zowel de gemeente als de eigenaar leidt tot een realistische oplossingsrichting. Hiervoor is een aanvullend budget noodzakelijk van € 50.000.

Voorgesteld besluit; Instemmen met een aanvullend budget voor het project Posthuis (€ 50.000), ten laste van de BIP, onderdeel Investeringsfonds PRO. Hiervoor dient een even groot bedrag vanuit de reserve Grondexploitatie te worden toegevoegd aan de BIP.



Studie Transformatiegebieden Het onderzoek naar ontwikkelmogelijkheden in het dorpshart Zevenhuizen locatie Hubo t/m Voorbrood, heeft in 2024 verschillende ontwikkelscenario’s opgeleverd. Dit als uitwerking van het gebiedspaspoort Zevenhuizen. Eind december 2024 zijn de ontwikkelmogelijkheden met directe stakeholders van het centrum Zevenhuizen besproken. Op basis van dit constructieve overleg zijn de ambities en doelen geformuleerd. In 2025 wordt gewerkt aan het formaliseren van deze samenwerking en zal de raad worden geïnformeerd over voortgang en vervolgstappen. Hiervoor is een additioneel budget van € 30.000 nodig.

Voorgesteld besluit; Instemmen met een aanvullend budget, voor het project Transformatiegebieden (€ 30.000), ten laste van de BIP, onderdeel Investeringsfonds PRO. Hiervoor dient een even groot bedrag vanuit de reserve Grondexploitatie te worden toegevoegd aan de BIP. 

Visie Ringvaart In 2023 zijn kosten ten laste van het beschikbare budget Visie Ringvaart geboekt, die niet bij dit project horen. Omdat deze middelen wel noodzakelijk zijn om de visie volledig op te stellen, wordt voorgesteld om de bestedingsruimte te corrigeren door een aanvullend budget van € 40.000 beschikbaar te stellen ten laste van de BIP (onderdeel Bovenwijkse Voorzieningen).

Voorgesteld besluit; Instemmen met een aanvullend budget voor de Visie Ringvaart (€ 40.000), ten laste van de BIP, onderdeel Bovenwijkse Voorzieningen.

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

5. Risicoanalyse en weerstandsvermogen grondbedrijf

Een risico is een kans op een voorzienbare gebeurtenis, die zowel positief als negatief kan afwijken van de oorspronkelijke projectscope. Onvoorziene gebeurtenissen vallen hier niet onder; risico’s zijn immers per definitie te identificeren en tot op zekere hoogte beheersbaar. De focus ligt daarom op risico’s die op basis van ervaring, analyse en context voorspelbaar zijn. Binnen het grondbedrijf geeft een projectraming in financiële zin het meest realistische scenario van een project weer. Deze raming is de basis voor de risicoanalyse en het bepalen van de benodigde financiële buffers (weerstandsvermogen). De risicoanalyse vindt plaats op strategisch, financieel en uitvoerend niveau. Via het reguliere proces van projectbewaking, kwartaalgesprekken en projectcontrol wordt op deze risico’s gestuurd. De aanpak is gebaseerd op drie samenhangende stappen: de drie V’s van risicobeheersing: Vaststellen - Per project worden risico’s systematisch geïnventariseerd. Daarbij wordt gekeken naar de kans van optreden en de verwachte impact. Deze risicoanalyse gebeurt minimaal jaarlijks, en bij grote projecten vaker, bijvoorbeeld per kwartaal. Verzekeren - Op basis van de risicoanalyse wordt per risicotype een kwantitatieve inschatting gemaakt van de benodigde reservering. Daarbij wordt rekening gehouden met specifieke rekenregels per type risico.

Deze reserveringen vormen het weerstandsvermogen binnen het grondbedrijf. Typer project

Effect

Risicoreservering Strategische Gronden

€

Risicoreservering Voorbereidingskredieten

€

-300.000

Risicoreservering Portefuille Grondexploitaties

€ -1.407.000

Risicoreservering Facilitair Grondbeleid / Kostenverhaal

€

-250.000

Risicoreservering Exploitatiebudgettten / Investeringskredieten

€

-200.000

Risicoreservering Middengebied

€ -14.213.000

Weerbaarheidsreserveringen

€

-16.370.000

Voorkomen - Door mitigerende maatregelen te treffen, wordt actief gestuurd op risicobeheersing. Dit is een verantwoordelijkheid van projectleiders, ondersteund door het projectteam. De voortgang komt terug in kwartaalgesprekken en projectrapportages. Hoewel risicomanagement breed wordt toegepast, verschilt de intensiteit en vergelijkbaarheid tussen projecten. Dit wordt erkend en is onderdeel van de ontwikkelagenda. In het traject Projectmatig Werken (PMW) wordt risicomanagement verder verankerd via standaardrapportages, evaluatiecycli en heldere werkprocessen. De implementatie daarvan vindt plaats in de loop van 2025.

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

Hieronder worden de verschillende risicoreserveringen kort toegelicht. Risicoreservering Strategische Gronden (MVA’s) De ingeschatte risico’s voor de op de balans opgenomen strategische gronden (MVA’s) zijn nagenoeg nihil. Doordat de boekwaarde nimmer hoger mag zijn dan de getaxeerde marktwaarde van deze gronden (taxatie van niet ouder dan 2 jaar), kan worden gesteld dat verkoop van deze gronden niet tot een verlies zal leiden. Indien de boekwaarde wel hoger is dan de getaxeerde marktwaarde, dan dient te worden afgewaardeerd. Dat was in 2024 niet het geval. Risicoreservering voorbereidingskredieten (IVA’s) Uitgangspunt is, zoals vastgesteld bij het PRO 2021, dat voor de volledige hoogte van het revolving fund (€ 1,5 mln.) een risicoreservering getroffen moet worden van 20%. Dit percentage is een educated guess van het percentage kosten wat uit eindelijk niet ingebracht kan worden in een te openen grondexploitatie en/of kan worden verhaald op een ontwikkelaar. Dee reservering van € 0,30 mln. is gelijk als bij het PRO, de uitgangspunten zijn niet veranderd. Risicoreservering Portefeuille Grondexploitaties Binnen de portefeuille grondexploitaties worden uitvoeringsrisico’s (planeconomisch en conjunctureel) geanalyseerd. De risicoanalyse is gebaseerd op het meest realistische financiële scenario, met gebruik van statistische waarschijnlijkheden (NARIS-methode, 90% zekerheid).

Dit resulteert in een risicoreservering voor de van € 1,41 mln. voor de gehele portefeuille grondexploitaties. Het financieringsrisico (een afwijkend rentepercentage) is in lijn met totaalfinanciering geen onderdeel van deze analyse. Dit risico zal worden meegenomen worden op concernniveau. Risicoreservering Facilitair Grondbeleid Het facilitair grondbeleid kent risico’s ten aanzien van onvolledig kostenverhaal bij uitvoering. De geraamde risicoreservering bedraagt hiervoor € 0,30 mln. De beheersing van deze risico’s vraagt om versterking van het kostenverhaal (bijv. door overeenkomsten met nacalculatie op de kosten) en beleidsmatige afstemming. Dit risico is ten opzichte van het PRO 2024 nieuw, maar op basis van ervaringen relevant om te kwantificeren. Risicoreservering Exploitatiebudgetten De uitvoeringsbudgetten brengen risico’s met zich mee, die voortkomen uit afwijkingen in uitvoering en prijsontwikkelingen. De ingeschatte risicoreservering voor deze categorie bedraagt € 0,20 mln. Risicoreservering Middengebied Voor het Middengebied geldt een aparte structuur van projectcontrol met versterkte checks & balances. De raad heeft bij de raadsbesluiten van het Krediet Masterplan Middengebied en het krediet Omgevingsplan Middengebied een weerbaarheidsreservering op laten nemen in de reserve Grondexploitaties van € 4,99 mln.

Later is daar vooruitlopend op de ontvlechting van het financiële kader van het Middengebied € 7,51 mln. aan toegevoegd. Vervolgens is in 2022 door de vrijval van de verliesvoorziening van de grondbank Middengebied opnieuw € 1,5 mln. aan toegevoegd. Tot slot is in 2023 besloten deze risicoreservering ultimo 2023 verder op te hogen naar in totaal € 15,00 mln. ter dekking van alle de activiteiten en het risico van het Middengebied.

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

De raad heeft bij de vaststelling van de Najaarsnota 2024 besloten om de gerealiseerde plankosten van jaarschijf 2019 af te boeken ten laste van de reserve grondexploitaties. Dit is in lijn met de BBVrichtlijn om voorbereidingskosten niet langer dan 5 jaar op de balans te mogen parkeren. Deze lasten (- € 0,8 mln.) zijn verrekend met de reserve Grondexploitatie. Daarmee is ook het bijbehorende risico vervallen, en is de risicoreservering Middengebied met hetzelfde bedrag verlaagd naar € 14,21 mln. Netcongestie Naast bovengenoemde risico’s bestaat er een onzekerheid, waar grote delen van Nederland mee te maken hebben of mee te maken krijgen. Het toenemende stroomverbruik en de onbalans op het stroomnet maakt dat de leveringszekerheid, met name voor nieuwe aansluitingen, niet altijd gegarandeerd is. Dat geldt met name voor grootverbruikers. In Zuidplas is dit in december 2024 door Tennet ook aangekondigd. Momenteel zijn Tennet, Stedin en Liander een congestiemanagementonderzoek aan het uitvoeren, waarvan de resultaten uiterlijk 5 december 2025 bekend worden gemaakt. In de tussentijd wordt er door de gemeente Zuidplas ook gewerkt aan een impactanalyse om de gevolgen van de netcongestie in kaart te brengen. De resultaten daarvan zullen volgens afspraak eind 2025 met de raad worden gedeeld.

Ondertussen is verder geïnvesteerd in de communicatie met de netbeheerders, op operationeel, tactisch, en directieniveau. Een gemeentelijke projectleider Netcongestie coördineert alle verschillende lijnen en overleggen en borgt daarin zo goed mogelijk het belang van de gemeente. In de lopende projecten zijn de risico’s verbonden aan netcongestie voor zover mogelijk betrokken in de risicoanalyse.

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

Bijlage 1 - Overzicht gevraagde besluiten Hieronder zijn de voorstellen uit dit MPG samengevat in een overzichtelijke tabel. Deze voorstellen zijn opgenomen in het bijbehorende raadsvoorstel R25.000052. Raadsvoorstel (R25.000052)

Paragraaf in MPG

1. Vaststellen van het Meerjarenperspectief Grondbedrijf (MPG) 2025 (A25.001542), als nadere toelichting op de jaarstukken 2024. Voorstellen uit het MPG aangaande jaarschijf 2024, zoals deze in de concept jaarrekening en jaarstukken 2024 zijn verwerkt. 2. Instemmen met het afsluiten van de volgende projecten per 2.a Afsluiten van de volgende grondexploitaties bij de jaarrekening 2024: Nijverheidscentrum, Sportpark 31/12/2024; ’t Lage, Zelling Onderneming en Stevenstraat. 2.b Afsluiten van de volgende projecten bij de jaarrekening 2024, waarbij de gemeente een faciliterende rol neemt: Hoogspanningsstation Zuidplaspolder. 2.c Afsluiten van de volgende exploitatiebudgetten bij de jaarrekening 2024: Gebiedspaspoort Moordrecht. 3. Vaststellen van de geactualiseerde begrotingen van de Grondexploitaties per 1 januari 2025. 4. Overschrijdingen van jaarschijf 2024 binnen projecten ten lasten brengen van de reserve Grondexploitaties;

4.a

4.3 4.4 4.5 4.3

Ten laste brengen van de Reserve Grondexploitaties bij de jaarrekening 2024: Overschrijding van de projectbudgetten gemeente een faciliterende rol neemt en nagekomen lasten van reeds afgesloten plannen bij het PRO 2024 (€ 50.305) bij de jaarrekening 2024.

4.4

Ten laste brengen van de Reserve Grondexploitaties bij de jaarrekening 2024: de volgende projectbudget overschrijdingen; Gebiedspaspoort Moordrecht, Posthuis, Studie Transformatiegebieden en nagekomen lasten in jaarschijf 2024 van reeds afgesloten projecten (€ 100.470). Voorstellen uit het MPG aangaande jaarschijf 2025-2028 en vaststellen van bijbehorende begrotingswijziging (A25.001679). 5. Instemmen met het overhevelen van restant budgetten van 2024 naar 5.a De verwachten lasten voor projecten waarbij de gemeente een faciliterende rol neemt en de te 2025; verwachten baten op basis van de overeenkomsten (beide € 553.176) toe te voegen aan de begroting van 2025. Het effect hiervan op de begroting is saldo neutraal. 5.b De reeds beschikbaar gestelde budgetten, indien nog niet benut, opnieuw beschikbaar te stellen in 2025. Daarbij ook, in lijn met eerdere besluitvorming, de onttrekking van de dekkingsbron (BIP) toevoegen aan de begroting. 6.a Aanpassen van de dekkingsbron van de reservering voor de cofinanciering van het NPLG ( € 1,5 mln.) 6. Instemmen met (administratieve) correcties n.a.v. eerdere besluiten; naar BIP - onderdeel investeringsfonds PRO. 6.b Onttrekking van de reserve BIP ten gunste van de reserve Grondexploitaties (€ 149.734) in 2025, om volledige aansluiting met het investeringsfonds PRO en de gemaakt projectbesluiten te krijgen.

Deze verschuiving tussen de reserves is voor Grondbedrijf als geheel budgettair neutraal.

4.5

4.b

7. Instemmen met het beschikbaar stellen van aanvullende projectbudgetten:

4.5

3.2.1 3.2.1

7.a

Instemmen met een investeringskrediet ten behoeve van een duiker onder de Knibbelweg-Oost ter hoogte van Zevenhuizen-Zuid (€ 150.000). Hiervoor een onttrekking de doen van de BIP, onderdeel bovenwijkse voorzieningen, ten gunste van de kapitaallastenreserve.

3.2.2

7.b

Instemmen met een reservering (€ 615.000) in de BIP, onderdeel bovenwijkse voorzieningen voor de ontsluiting van de Kibbelweg-Oost (VRI N219). Hier staat een gecontracteerd bijdrage van de ontwikkelaar tegen over. Instemmen met het verhogen van het voorbereidingskrediet 's Gravenweg 16 (IVA) (€ 56.000) en deze onder het ‘revolving-fund’ te brengen. Omzetten van de reeds gevoteerde restant budgetten (baten en lasten) van het project NieuwerkerkNoord naar een IVA Nieuwerkerk-Noord (€ 100.000) en deze onder het revolving-fund te laten vallen.

3.2.2

7.e

In te stemmen met de onttrekking van de BIP onderdeel sociaal Bouwen ten gunste van de reserve Grondexploitatie (€ 112.292) voor het voorziene tekort van de grondexploitatie Rehobothschool.

4.3.7

7.f

Beschikbaar stellen van een aanvullend budget voor het project Beth San (€ 15.000), ten laste van de BIP, onderdeel Investeringsfonds PRO. Hiervoor dient een even groot bedrag vanuit de reserve Grondexploitatie te worden toegevoegd aan de BIP. Instemmen met een aanvullend budget voor het project Posthuis (€ 50.000), ten laste van de BIP, onderdeel Investeringsfonds PRO. Hiervoor dient een even groot bedrag vanuit de reserve Grondexploitatie te worden toegevoegd aan de BIP. Instemmen met een aanvullend budget, voor het project Transformatiegebieden (€ 30.000), ten laste van de BIP, onderdeel Investeringsfonds PRO. Hiervoor dient een even groot bedrag vanuit de reserve Grondexploitatie te worden toegevoegd aan de BIP.

4.4

Instemmen met een aanvullend budget voor de Visie Ringvaart (€ 40.000), ten laste van de BIP, onderdeel Bovenwijkse voorzieningen.

4.5

7.c 7.d

7.g

7.h

7.i

4.4

4.2 4.2

4.5

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

Bijlage 2 – Afkortingen In het MPG staat een aantal afkortingen. Verklaring van deze afkortingen vindt u in de tekst, maar voor de duidelijkheid zijn deze ook hieronder in een tabel weergegeven.

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15592214/1