Document · PDF

Bijlage 1 Meerjarenperspectief Grondbedrijf A25.001542

Gemeenteraad 24 juni 2025, gemeente ZuidplasBij agendapunt: Rv Meerjarenperspectief Grondbedrijf (MPG) 202516.434 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025 Gemeente Zuidplas A25.001542

Raadsvergadering 24 juni 2025

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

Inhoud

1. Inleiding ...............................................................................................................................................3 1.1 Doorontwikkeling van het PRO ......................................................................................................3 1.2 Doel en functie van het MPG/PRO .................................................................................................4 1.3 Besluitvorming ................................................................................................................................4 1.4 Leeswijzer .......................................................................................................................................5 2. Hoe werkt het grondbedrijf ................................................................................................................6 2.1 De taak van het grondbedrijf ..........................................................................................................6 2.2 Stelsel van reserves en voorzieningen binnen het grondbedrijf ....................................................7 2.3 Het budgetrecht van de raad ....................................................................................................... 11 3. Financiële toelichting op de reserves en voorzieningen ............................................................

12 3.1 Reserve Grondexploitaties .......................................................................................................... 12 3.2 Bestemmingsreserve Investeringsfonds PRO (BIP) ................................................................... 15 3.3 Voorzieningen .............................................................................................................................. 20 3.4 Financiële instrumenten .............................................................................................................. 21 4. Financiële toelichten op projecten en activiteiten ....................................................................... 23 4.1 Strategische verwervingen (MVA’s) ............................................................................................ 23 4.2 Voorbereidingskredieten (IVA’s) .................................................................................................. 24 4.3 Grondexploitaties......................................................................................................................... 27 4.4 Facilitair Grondbeleid................................................................................................................... 35 4.5 Exploitatiebudgetten .................................................................................................................... 37 5.

Risicoanalyse en weerstandsvermogen grondbedrijf ................................................................. 40 Bijlage 1 - Overzicht gevraagde besluiten ........................................................................................ 43 Bijlage 2 - Afkortingen ........................................................................................................................ 44

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

1. Inleiding 1.1 Doorontwikkeling van het PRO Tijdens de raadsbehandeling van het Perspectief Ruimtelijke Opgaven (PRO) op 9 juli 2024 complimenteerde de raad het college en gaven enkele fracties suggesties voor doorontwikkeling. De raad merkte op dat het document omvangrijk is en veel tijd vraagt, zeker in combinatie met andere grote stukken zoals de Jaarrekening en de Zomernota. Het presidium vroeg eerder of het mogelijk was om een ander behandelmoment te kiezen, maar dit bleek moeilijk vanwege de wettelijk verplichte actualisatie van de grondexploitaties in combinatie met de jaarstukken van een gemeente. Het college beloofde het PRO te evalueren en te kijken naar verbetering, rekening houdend met de opmerkingen van de gemeenteraad. Begin maart 2025 presenteerde het college een informatienota aan de raad (Z25.000600) over hoe de drie hoofdonderdelen van het PRO vanaf 2025 aantrekkelijker aangeboden kunnen worden: 1) Voortgangsrapportages Vanaf zomer 2025 wordt projectinformatie en voortgang digitaal beschikbaar via ArcGIS. Voorheen ontving u deze informatie bij het PRO in juli, nu krijgt u en de lokale samenleving gedurende het hele jaar toegang. We gebruiken een herkenbaar format voor projecten binnen gebiedsontwikkeling en openbare ruimte. Projectinformatie wordt elk halfjaar bijgewerkt: in het tweede en vierde kwartaal.

Daarnaast organiseren we tweemaal per jaar een PRO-markt: vóór de Jaarrekening en Zomernota, en vóór de Programmabegroting en Najaarsnota. 2) Financiële verantwoording Vanaf de zomer van 2025 biedt het college financiële verantwoording in een Meerjarenperspectief Grondbedrijf (MPG) aan, vergelijkbaar met eerdere rapportages. Dit document is openbaar en verschijnt jaarlijks als bijlage bij de Jaarrekening. In dit MPG verantwoorden we de financiële status van de activiteiten (waaronder grondexploitaties), de voorbereidingskredieten, de strategische verwervingen, de voorzieningen en de reserves voor gebiedsontwikkeling. Voor een meer uitgebreide inhoudelijke stand van zaken verwijzen we naar de voortgangsrapportages. De verantwoording van investeringsprojecten in de openbare ruimte vindt plaats in programma 5 van de Jaarrekening. Ook in het PRO was dat al het geval. 3) Strategisch kader en opmaat naar bestuurlijke prioritering Vanaf 2026 wordt er gestreefd naar een jaarlijks zelfstandig strategisch document waarin bestuurlijke ambities worden afgezet tegen de handelingsruimte (beleidsmatig, financieel en qua capaciteit). Hierbij is het belangrijk om verbanden tussen ambities te leggen, concrete keuze-opties te benoemen en deze zorgvuldig voor te bereiden.

In 2025 koppelt het college de strategische keuzes en bestuurlijke prioritering aan de Zomernota 2025 en het traject ‘Inzicht in wendbaarheid’. De nieuwe opzet ondersteunt zowel de behoeften van de gemeenteraad als de doelstellingen van het college en de ambtelijke organisatie. Na de raadsvergadering over de Programmabegroting 20262029 (november 2025) organiseert het college een gelegenheid om uw ervaringen met de nieuwe werkwijze te delen.

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

1.2 Doel en functie van het MPG/PRO Het MPG wordt vanaf dit jaar in samenhang met de jaarrekening aan de raad voor vaststelling aangeboden. Het dient als toelichting op de jaarrekening en biedt inzicht in de financiële voortgang van projecten en activiteiten. Dit inzicht is gebaseerd op de meest actuele stand van zaken op de peildatum van het MPG. Deze peildatum is 1 januari van het lopende jaar, indien nodig aangevuld met verwachte ontwikkelingen (voor zover relevant). In het MPG zijn per project de risico’s op hoofdlijnen geduid. Door het openbare karakter is de informatie wel deels geaggregeerd. Gedetailleerde financiële informatie en risicoanalyses zijn voor raadsleden vanzelfsprekend beschikbaar om in te zien. De raad heeft met het MPG een actueel financieel beeld van het grondbedrijf, waarmee nieuwe investeringsbeslissingen of nieuw beleid op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling kunnen worden afgewogen. Het MPG kan daarmee als kader dienen bij besluitvorming waarbij financiële en programmatische consequenties betrokken zijn. Relatie met de jaarrekening en begroting Op basis van geactualiseerde berekeningen worden de financiële consequenties van alle grondbedrijfs-activiteiten vertaald in een meerjarige staat van reserves en voorzieningen grondbedrijf. Deze informatie is in de jaarrekening verwerkt.

Het MPG dient als uitgebreide financiële toelichting op deze informatie in de jaarrekening, de cijfers sluiten volledig aan. De accountant maakt bij de beoordeling van de jaarrekening gebruik van het MPG. De individuele exploitatieberekeningen geven meerjarig inzicht in de verwachte kosten en opbrengsten van een activiteit. Vaststelling van het MPG door de raad leidt tot een begrotingswijziging voor het onderdeel grondbedrijf. Het MPG en alle onderliggende berekeningen bieden hiervoor het meest actuele kader.

1.3 Besluitvorming Bij het vaststellen van het MPG neemt de raad de volgende besluiten: - De huidige financiële stand van zaken van de activiteiten en projecten worden vastgesteld, gebaseerd op geactualiseerde (grond)exploitatieberekeningen. - Het gepresenteerde meerjarige overzicht van reserves en voorzieningen en de daarin benoemde mutaties worden vastgesteld. - Het MPG wordt vastgesteld als onderbouwing van de jaarrekening.

Daarnaast kunnen er bij het MPG specifieke voorstellen worden gedaan. Deze zijn voor het overzicht bijeengebracht in de bijlage en zijn expliciet vermeld in het raadsvoorstel. Na vaststelling dient het MPG als uitgangspunt voor verdere beheersrapportages waarin significante afwijkingen ten opzichte van het MPG worden gerapporteerd.

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

1.4 Leeswijzer Zoals vermeld is het MPG, als onderdeel van het doorontwikkelde PRO, vanaf dit jaar een openbaar stuk en wordt ook in de openbaarheid behandeld. Daarmee wordt tegenmoet gekomen aan de wens van de raad om meer publieke transparantie. Tegelijkertijd betekent dit dat hier niet alle informatie op detailniveau vermeld kan worden, met name daar waar het de onderhandelingspositie van de gemeente zou kunnen schaden of waar het inbreuk zou kunnen doen op de privacy van partijen (herleidbare gegevens). De detailonderbouwingen van grondexploitaties (geheim) zijn voor de raad vanzelfsprekend wel beschikbaar. Daarvoor liggen per grondexploitatie boekjes ter inzage bij de griffie. Daarnaast is er op 10 juni de PRO-markt met aansluitend de tafeltjesavond. Ook daar is gelegenheid tot het stellen van technische en inhoudelijke vragen over de voortgang van projecten en over de financiële stand van zaken binnen het grondbedrijf. Dit MPG is hierna als volgt opgebouwd: Hoofdstuk 2 is een algemeen hoofdstuk, dat de werking van het grondbedrijf toelicht. Hierin wordt geschetst wat de taak is van het grondbedrijf en hoe het grondbedrijf in financiële zin is georganiseerd binnen de gemeente Zuidplas. Ten slotte is de laatste paragraaf beschreven wat de belangrijkste (financiële) stuurmomenten van de raad zijn, langs de lijn van het budgetrecht.

In hoofdstuk 3 wordt de financiële stand van zaken toegelicht van de reserves en voorzieningen binnen het grondbedrijf. Daarnaast wordt ook verantwoording afgelegd over de toepassing van twee financiële instrumenten door het college, te weten ‘strategische verwervingen’ en de systematiek van ‘voorbereidingskredieten’. De mutaties in deze reserves en voorzieningen vinden hun oorsprong veelal in de projecten en activiteiten. De toelichting daarop vindt u in hoofdstuk 4. Hoofdstuk 4 bevat de financiële toelichting op de projecten en activiteiten binnen het grondbedrijf. Per 1-1-2025 zijn onderliggende exploitatieberekeningen en verwachtingen geactualiseerd. In de verschillende paragrafen worden per soort project/activiteit actuele de stand van zaken en de belangrijkste oorzaken van veranderingen toegelicht. In hoofdstuk 5 is weergegeven hoeveel weerstandsvermogen benodigd is om de risico’s binnen het grondbedrijf te kunnen opvangen. In bovenstaande hoofdstukken worden op relevante plekken voorstellen voor de raad geformuleerd. Voor het overzicht zijn deze voorstellen bijeengebracht in de bijlage 1, met verwijzingen naar de betreffende paragrafen in dit MPG. In bijlage 2 treft u een verklaring van gebruikte afkortingen aan. De bedragen in de tekst en in de tabellen zijn voor de leesbaarheid hiervan afgerond op duizendtallen.

Dit kan ervoor zorgen dat er in de tabellen soms een afrondingsverschil lijkt te ontstaan. De verwerking in de jaarstukken 2024 en begrotingswijziging bijbehorend bij dit MPG zullen echter de niet afgeronde bedragen bevatten.

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

2. Hoe werkt het grondbedrijf 2.1 De taak van het grondbedrijf De ruimtelijke uitdagingen voor Zuidplas zijn aanzienlijk, terwijl tegelijkertijd de beschikbare grond en middelen beperkt zijn om die uitdagingen te realiseren. Dit vereist heldere planprocessen, goed onderbouwde businesscases, effectieve checks & balances, en duidelijke bestuurlijke keuzes. Het is van belang om voldoende waarborgen in het proces te organiseren, zodat met respect voor elkaars verantwoordelijkheden de zakelijke scherpte wordt verzekerd. Het taakveld grondbedrijf vervult deze rol in gebiedsontwikkeling. De integrale verantwoordelijkheid voor ruimtelijke plannen ligt bij de ambtelijke opdrachtgever (vaak de opgavemanager) en opdrachtnemer (vaak de projectleider). Wanneer ruimtelijke plannen leiden tot functieverandering van gronden, oftewel gebiedsontwikkeling, heeft het taakveld grondbedrijf een reeks aanvullende verantwoordelijkheden: 

 



Uitgangspunten en beleid  Het zorgen voor eenduidige financiële uitgangspunten en relevante beleidskaders, en het toetsen daarop; Voorraad grondposities  Het hebben en beheersen van adequate grondvoorraad voor ontwikkelingen; Faciliteren van gebiedsontwikkelingen  Het onder verantwoordelijkheid van de projectleider opstellen van exploitatieberekeningen en gevraagde en ongevraagde financiële advisering aan de projectleider;  Het borgen van de gemeentelijke belangen in stevige overeenkomsten met derden;  Mandaat om grondtransacties te doen;  Het waar mogelijk verhalen van kosten aan derden; Financieel portefeuillemanagement  Het bewaken en verantwoorden van het geheel aan middelen, die binnen de reserves en voorzieningen van het grondbedrijf beschikbaar zijn.  Het gevraagd en ongevraagd adviseren van (en zonodig escaleren naar) ambtelijk opdrachtgever, de directie en het college over individuele projecten en over de beschikbare reserves en voorzieningen.  Strategische gesprekspartner op dossiers en portefeuille, ook in de prioriteringsdiscussie.

Cluster Grond & Vastgoed De ambtelijke verantwoordelijkheid voor het taakveld grondbedrijf is gemandateerd aan het hoofd Grondzaken, tevens clustermanager Grond & Vastgoed. Binnen dit cluster is het team Planeconomie belast met de exploitatieberekening en de financiële advisering bij activiteiten. Het team Contractvorming zorgt voor deugdelijke overeenkomsten met derden om de gemeentelijke belangen veiligstellen.

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

2.2 Stelsel van reserves en voorzieningen binnen het grondbedrijf Het financiële stelsel van reserves en voorzieningen binnen het grondbedrijf is complex en heeft zijn werking binnen gemeentelijke beleidskaders (zoals de financiële verordening, beleid op het gebied van Bovenwijkse Voorzieningen en sociaal bouwen) en hogere regelgeving (zoals het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV)). In dit stelsel komen de financiële gevolgen van activiteiten in gebiedsontwikkeling en de dekkingsbronnen bij elkaar. In onderstaand schema is dit stelsel van reserves en voorzieningen weergegeven, samen met de belangrijkste geldstromen. De werking hiervan wordt in deze paragraaf nader toegelicht. De financiële stand van zaken wordt in de hoofdstukken 3 en 4 verantwoord.

2.2.1 Reserve Grondexploitaties

De reserve Grondexploitaties is het hart van het hele stelsel. Met deze reserve scharnieren –direct of indirect- alle activiteiten binnen het grondbedrijf. In deze reserve zijn globaal drie onderdelen te herkennen:

Risicoreservering. Jaarlijks wordt op basis van risicoanalyse berekend hoeveel middelen statistisch beschikbaar moeten zijn om risico’s financieel het hoofd te kunnen bieden. Deze middelen worden geoormerkt in deze reserve.

Reservering Middengebied. De raad heeft bij de raadsbesluiten van het Krediet Masterplan Middengebied en het krediet Omgevingsplan Middengebied een weerbaarheidsreservering op laten nemen in de reserve Grondexploitaties. Later is dat bedrag vooruitlopend op de ontvlechting van het financiële kader van het Middengebied en door de vrijval van de verliesvoorziening van de grondbank Middengebied verhoogd. Tot slot is in 2023 besloten deze risicoreservering verder op te hogen naar in totaal € 15,00 mln. ter dekking van alle de activiteiten en risico’s van het Middengebied.

Vrije ruimte. De resterende middelen zijn te zien als vrije ruimte in de reserve. Deze vrije ruimte wordt vergroot door het toevoegen van positieve exploitatieresultaten, bijvoorbeeld door winstgevende grondexploitaties of de verkoop van gronden. De ruimte wordt verkleind

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

door investeringsbeslissingen, zoals het openen van een nadelige grondexploitatie of het beschikbaar stellen van een exploitatiebudget. o Indien de raad besluit tot het beschikbaar stellen van een exploitatiebudget, wordt het bedrag overgebracht naar de Bestemmingsreserve Investeringsfonds PRO (zie volgende paragraaf) en staat daar ‘geparkeerd’ voor feitelijke besteding. o Indien de raad een nadelige grondexploitatie opent (of de grondexploitatie onderweg nadelig wordt), dan is het een wettelijke verplichting om het nadelige resultaat al direct apart te zetten in een verliesvoorziening voor dat project. In het schema zijn deze voorzieningen samengevat als Verliesvoorzieningen Nadelige Plannen. o Indien de vrije ruimte in de Reserve Grondexploitatie nadelig zou worden, dan gaat dat ten koste van de middelen om risico’s te dekken. De raad kan dan besluiten om middelen toe te voegen vanuit de algemene dienst. Omgekeerd geldt ook dat een overmaat aan vrije ruimte kan worden onttrokken aan de reserve en worden toegevoegd aan de algemene dienst. Hiervoor zijn spelregels opgenomen in de nota Risicomanagement grondbedrijf.

2.2.2 Bestemmingsreserve Investeringsfonds PRO

De Bestemmingsreserve Investeringsfonds PRO (hierna: BIP) is de tweede nnen het grondbedrijf. Deze reserve is ingevoerd in 2021 met als doel om een integraal beeld te geven van de beschikbare middelen voor gebiedsopgave uit het voormalige PRO. De BIP bestaat uit drie onderdelen die, ondanks dat ze in één reserve zijn ondergebracht, geen communicerende vaten zijn. Deze onderdelen betreffen:

Investeringsfonds PRO. In dit deel van de reserve worden middelen ondergebracht die de raad heeft gevoteerd voor specifieke bestedingsdoelen. Deze besluitvorming is via het PRO van de afgelopen jaren aan de raad voorgelegd. De voeding van dit investeringsfonds is de reserve Grondexploitaties (vanuit de vrije ruimte, zie 2.2.1).

Bovenwijkse Voorzieningen. Aan initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen wordt een bijdrage gevraagd voor het aanleggen van Bovenwijkse Voorzieningen, mits daar in de businesscase financiële ruimte voor is. Ook de gemeente draagt in geval van actieve grondexploitaties bij in dat fonds, onder dezelfde voorwaarden als die voor externe partijen gelden. Van deze middelen worden bijvoorbeeld bruggen en kruispunten aangelegd of worden wegen aangepast op toenemend gebruik. Dit deel van de BIP is een gesloten systeem en correspondeert niet met de andere delen van de reserve.

Sociaal Bouwen. In Zuidplas is het beleid om in woningbouwplannen ten minste 30% sociale woningen te realiseren. Voor plannen met meer dat 12 woningen is dat een harde eis, echter voor plannen met minder dan 12 woningen geeft de gemeente de mogelijkheid om deze verplichting af te kopen. In die gevallen wordt een bijdrage aan de initiatiefnemer gevraagd om dat met een bijdrage per niet gerealiseerde sociale woning te compenseren. Deze bijdragen worden in dit deel van de reserve gestort. Vanuit deze reserve kan dan weer in andere ruimtelijke plannen het bouwen van sociale woningen haalbaar gemaakt worden. Dit deel van de BIP is een gesloten systeem en correspondeert niet met de andere delen van de reserve.

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

2.2.3 Kapitaallasten reserve PRO

Bij de vaststelling van het PRO 2024 heeft de raad tevens besloten in te stemmen met het openen van de kapitaallasten reserve PRO. Voor diverse projecten die in het PRO 2024 (of eerder vastgestelde PRO’s) geldt dat deze conform de BBV-richtlijnen geactiveerd moeten worden op de balans. Dit betreft fysieke investeringen waarbij afschrijven dus verplicht is, deze investeringen mogen niet in één keer volledig ten laste van de exploitatie worden gebracht. Om deze afschrijvingslasten te kunnen dekken uit een bijdrage van de BIP, is het noodzakelijk om dit via een kapitaallasten reserve te laten lopen. Elk jaar dienst het geïnvesteerde bedrag in deze activa, met dekking BIP, te worden onttrokken aan de BIP en te worden gedoteerd aan de kapitaallastenreserve investeringen PRO. Na oplevering van het betreffende project, dienst te worden gestart met het afschrijven van de activa. Deze lasten worden dan gedekt uit de ingestelde reserve, waardoor deze afschrijvingslasten – tot einde looptijd – niet zullen leiden tot een exploitatiesaldo. Over de stand van deze reserve wordt verder via de jaarstukken gerapporteerd.

2.2.4 Voorzieningen

Voor verwachte verliezen is de gemeente binnen het BBV verplicht een voorziening te treffen. Het stelsel van reserve en voorzieningen grondbedrijf bevat twee verschillende types voorzieningen:

Verliesvoorziening bij nadelige plannen: De gemeenteraad kan besluiten om een grondexploitatie vast te stellen met een nadelig saldo. Ook kan het voorkomen dat een grondexploitatie in beginsel voordelig of neutraal is, maar tijdens de uitvoering door omstandigheden nadelig wordt. Bij een nadelige grondexploitatie vereist het BBV dat het berekende verlies direct apart wordt gezet in een voorziening. Voor het treffen of muteren van deze voorziening is daarom geen raadsbesluit nodig. De BBV geeft de keuze om deze verliesvoorziening op eindwaarde te treffen of op contante waarde. In Zuidplas is gekozen voor het treffen van de voorziening op contante waarde. Dat betekent dat de voorziening in beginsel lager is dan het benodigde bedrag, maar ieder jaar met een rentetoevoeging groeit naar de benodigde eindwaarde. Elke grondexploitatie heeft, indien de NCW negatief is, een separate verliesvoorziening.

Voorziening Restplannen: Als een gebiedsontwikkeling zo goed als gereed is, zijn er vaak nog wel een paar werkzaamheden die moeten worden uitgevoerd, bijvoorbeeld nazorg in het openbare gebied. Als die nakomende kosten (en soms ook opbrengsten, niet zijnde gronduitgifte) relatief beperkt in omvang en goed voorzienbaar zijn, dan kan het verstandig zijn om de grondexploitatie toch alvast af te sluiten. Zo loopt dan bijvoorbeeld de renteteller niet door en wordt er geen projectgroep onnodig in stand gehouden. Het treffen van een voorziening voor het restplan wordt ten laste van de grondexploitatie gebracht en worden toegevoegd aan de Voorziening Restplannen. De grondexploitatie kan vervolgens, binnen de kaders, worden afgesloten via de jaarrekening. Vanuit die voorziening worden de nakomende lasten dan gedekt. Op het moment dat ook alle voorziene afrondende werkzaamheden zijn afgerond valt, indien aanwezig, de resterende voorziening vrij ten gunste van de reserve Grondexploitaties. Anderzijds, indien de getroffen voorziening ten behoeve van nakomende kosten niet voldoende is gebleken zal bij jaarrekening het tekort worden gedekt door een onttrekking van de reserve Grondexploitaties.

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

2.2.5 Financiële instrumenten -

Strategische aankopen (materiele vaste activa - MVA): De raad heeft aan het college een verwervingskrediet beschikbaar gesteld. Het college kan binnen deze kredietruimte strategisch gronden verwerven, om ze later bijvoorbeeld in een grondexploitatie op te nemen. Dit verwervingskrediet is nodig om slagvaardig te kunnen handelen als de situatie daarom vraagt. Met het vaststellen van de 'Routekaart voor Ruimtelijke Opgaven' is deze verwervingsruimte bepaald op € 2,5 miljoen voor strategische aankopen. Een strategische verwerving wordt volgens regelgeving geactiveerd op de balans en verlaagt in beginsel de door de raad beschikbaar gestelde verwervingsruimte. Het college verantwoord de verwerving achteraf aan de raad. Daarbij wordt de raad voorgesteld om de verwervingsruimte weer naar het vastgestelde plafond van € 2,5 miljoen te brengen. De verwervingsruimte voor strategische aankopen is niet bedoeld voor gebieden met bestaande financiële kaders, zoals reeds geopende grondexploitaties. Het is alleen voor situaties waarin snel een besluit moet worden genomen over de aankoop van een strategische locatie, vooruitlopend op een ontwikkeling.

Voorbereidingskredieten (immateriële vaste activa - IVA): De gemeente neemt regelmatig nieuwe ontwikkelingen en initiatieven in behandeling. Dit gebeurt vaak ruim voordat er sprake is van een grondexploitatie of voordat er contractueel kostenverhaal is vastgelegd. Toch is er in deze fase inzet van de gemeente nodig om een plan of initiatief van de grond te krijgen. Deze inzet moet wel financieel worden verantwoord. Het college heeft daarom het mandaat gekregen van de raad om voorbereidingskredieten beschikbaar te stellen voor de nadere uitwerking van plannen, totdat er een grondexploitatie kan worden vastgesteld, een investeringskrediet kan worden geopend of een (anterieure) overeenkomst voor kostenverhaal gesloten kan worden. Het college heeft deze ruimte gekregen tot een maximum van € 1,5 miljoen aan lopende voorbereidingskredieten, gemaximeerd op € 100.000 per project. Als een voorbereidingskrediet voor een project niet toereikend is, kan het college aan de raad voorstellen om een additioneel krediet beschikbaar te stellen. Op het moment dat een project leidt tot een gevoteerd investeringskrediet, grondexploitatie of een anterieure overeenkomst, zullen de gemaakte voorbereidingskosten daar worden ingebracht. Daarmee ontstaat er weer ruimte binnen het plafond van € 1,5 miljoen, die het college bij behoefte weer kan gebruiken voor nieuwe voorbereidingskredieten.

Deze systematiek lijkt daarmee in zijn aard op de werking van een revolving fund. Het komt ook af en toe voor dat een voorbereidingskrediet niet leidt tot een grondexploitatie of anterieure overeenkomst. In dat geval moeten de kosten worden afgeboekt. Hiervoor is in de risicoreservering binnen de reserve Grondexploitaties een bedrag opgenomen.

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

2.3 Het budgetrecht van de raad De raad heeft met haar budgetrecht een belangrijk stuurinstrument in gebiedsontwikkeling ter beschikking. Voor elke activiteit, van grondexploitatie tot facilitair- of investeringsproject, is goedkeuring van de raad nodig om middelen te besteden. Deze financiële goedkeuring geeft de raad altijd tegen de achtergrond wat ervoor wordt gerealiseerd. De raad kan goedkeuring op casusniveau geven, vooraf in beleid vervatten of zelfs (onder voorwaarden) doorleggen naar het college. Uitzondering is als hogere regelgeving dwingt tot handelen, een raadsbesluit is dan niet opportuun. Belangrijke stuurmomenten langs de lijn van het budgetrecht zijn: Financiële instrumenten:  Het wel of niet instemmen met een eventueel verzoek van het college, om een voorbereidingskrediet te verruimen buiten de kaders van het afgegeven mandaat (zie 2.2.5.1)  De keuze om, na een gedane strategische verwerving door het college, de verwervingsruimte voor het college weer naar het plafond van 2,5 miljoen te brengen (zie 2.2.5.2). Dit is in de geest van het vastgestelde beleid, maar vraagt ieder keer om een expliciet besluit. Grondexploitaties:  Het op verzoek van het college wel of niet openen van een grondexploitatie (GrEx) als financieel kader en het beschikbaar stellen van krediet voor de uitvoering van de GrEx.

Indien een GrEx nadelig is, dan betekent dit besluit automatisch het dekken van het verlies (op contante waarde) ten laste van de Reserve Grondexploitaties.  Het op verzoek wel of niet bijstellen van het financiële kader en uitvoeringskredieten bij significante scopewijzigingen binnen de grondexploitatie.  Het jaarlijks vaststellen van verplichte actualisaties van de grondexploitaties.  Het sluiten van een grondexploitatie en daarbij: o Het bestemmen van het resultaat van de GrEx o Het eventueel overbrengen van middelen ten laste van de GrEx naar de voorziening Restplannen, voor nakomende kosten. Bestemmingsreserve Investeringsfonds PRO (BIP):  Het besluiten tot het beschikbaar stellen van een exploitatiebudgetten. Deze budgetten worden ten laste gebracht van de BIP. Omdat de BIP zelf geen vrije ruimte bevat betekent dit tegelijkertijd een mutatie ten laste van de Reserve Grondexploitatie naar de BIP.  Het besteden van middelen uit het onderdeel Bovenwijkse Voorzieningen van de BIP.  Het besteden van middelen uit het onderdeel Sociaal Bouwen van de BIP Reserve Grondexploitaties:  Het maken of muteren van reserveringen binnen de reserve, zoals dat ook voor het Middengebied is geschied.  Het al dan niet bestemmen van de vrije ruimte binnen de reserve, op voorstel van het college  Het al dan niet toevoegen van algemene middelen aan de reserve

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

3. Financiële toelichting op de reserves en voorzieningen In dit hoofdstuk worden de mutaties binnen de reserves en voorzieningen en de financiële stand per ultimo 2024 toegelicht. Omdat de activiteiten binnen het grondbedrijf meerjarig invloed hebben op deze stand, wordt ook vooruitgeblikt naar de jaren 2025 t/m 2028. Een beknopte financiële toelichting van de activiteiten zelf is weergegeven in hoofdstuk 4 van dit document.

3.1 Reserve Grondexploitaties In deze paragraaf wordt verantwoording afgelegd over de mutaties binnen de reserve Grondexploitaties in het boekjaar 2024. Daarnaast leiden de geactualiseerde exploitatieberekeningen en projectramingen ook tot een nieuwe verwachte meerjarenbegroting van deze reserve. Het verloop van deze reserve wordt in beeld gebracht. In lijn met de toelichting in paragraaf 2.1, wordt de resterende ‘vrije ruimte’, de benodigde risicoreserveringen en daarmee ook het weerstandsvermogen toegelicht.

Stand reserve Grondexploitatie per 1-1

2024

2025

2026

2027

2028

20.363.000

20.451.000

18.889.000

18.818.000

18.761.000

-71.000

-57.000

-58.000

18.818.000

18.761.000

18.703.000

4.1 Strategisch vastgoed / strategische gronden (MVA's)

997.000

4.2 Voorbereidingskredieten (IVA's)

-929.000

-10.000

Voordelige grondexploitaites

3.600.000

787.000

Nadelige grondexploitaites (Verliesvoorzieningen)

-2.143.000

-73.000

Grondbank zonder transitie

107.000

59.000

Verliesvoorziening Restplannen

-190.000

4.3 Grondexploitaties (actief grondbeleid)

4.4 Facilitair Grondbeleid

-83.000

-165.000

4.5 Exploitatiebudgetten

-461.000

-828.000

Ontrekkingen t.g.v. BIP

Stand reserve Grondexploitatie per 31-12

-809.000

-1.332.000

20.451.000

18.889.000

Stand reserve Grondexploitatie per 01-01-2025

20.451.000

Verw achte dotaties en ontrekingen huidige kaders 2025 - 2028

-1.747.000

MPG 2025; Beschikbaarstellen budgetten (via BIP)

-95.000

MPG 2025; Ontrekking BIP Social Bouwen t.b.v. tekort Rehebothschool

112.000 150.000

MPG 2025; Ontrekking BIP Investeringsfonds (zie 3.2)

Stand reserve Grondexploitatie per 31-12-2028 (weerstandscapaciteit)

18.703.000 PRO 2024

MPG 2025

m utatie

'Vrije Ruimte'

2.920.000

2.333.000

-587.000

Reservering Middengebied

15.000.000

14.213.000

-787.000

Overige risicoreserveringen

2.202.000

2.157.000

-45.000

1,2

1,1

Weerstandscapaciteit / Weerbaarheidsreserveringen (Weerstandsvermogen)

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

Verantwoording 2024 In 2024 is er € 4.616.000 aan de reserve Grondexploitaties onttrokken en € 4.704.000 toegevoegd. Per saldo is dat een beperkte toevoeging van € 88.000. De stand van de reserve Grondexploitatie stijgt daarmee per ultimo 2024 naar € 20,45 mln. Uit bovenstaande tabel kan worden opgemaakt welke mutaties tot dit saldo hebben geleid. De mutaties worden per type project inhoudelijk toegelicht in hoofdstuk 4. De grootste mutaties in deze reserve betreffen: -

Strategische vastgoed / MVA’s Dit betreft met name de voordelige gevolgen van de verkoop van strategische gronden Knibbelweg Oost (hierna KNO). Met de verkoop wordt er een kleine boekwinst behaald, maar kan ook een groot deel (+ € 0,8 mln.) van de eerder getroffen voorzieningen vrijvallen ten gunste van de reserve. Zie 4.1 voor een verdere toelichting op de strategische gronden en MVA’s.

Voorbereidingskredieten (IVA’s) De raad is intensief geïnformeerd over de ontwikkelingen rond het Middengebied. In dit MPG wordt daarom alleen de besluitvorming met financiële effecten op de reserve toegelicht. De raad heeft bij de vaststelling van de Najaarsnota 2024 besloten om de gerealiseerde plankosten van jaarschijf 2019 af te boeken ten laste van de reserve Grondexploitaties. Dit is in lijn met de BBV-richtlijn om voorbereidingskosten niet langer dan 5 jaar op de balans te mogen parkeren. Deze lasten (- € 0,8 mln.) zijn verrekend met de risicoreservering die binnen de reserve Grondexploitatie is getroffen voor het Middengebied (zie 5.6). Deze mutatie heeft dus geen effect op de vrije ruimte.

Grondexploitaties Twee voordelige grondexploitaties zijn per ultimo 2024 afgesloten, te weten Nijverheidscentrum en Sportpark ‘t Lage. Daarnaast lopen nog een aantal voordelige grondexploitaties, waarbij jaarlijks verplicht tussentijds winst genomen moet worden op basis van de POC-methode (percentage-of-completion). Dat betreft Esse zoom Laag, Jonge Veenen fase 3 en Zevenhuizen-Zuid. De totale toevoeging aan de reserve van deze (tussentijdse) winst bedroeg + € 3,6 mln. In paragraaf 4.3a en 4.3c worden deze projecten en de financiële verschillen ten opzichte van vorig jaar toegelicht. Voor de verlieslatende grondexploitaties moeten er voorzieningen worden getroffen ter hoogte van de netto contante waarde (NCW). Ieder jaar worden deze voorzieningen bijgesteld op basis van de geactualiseerde grondexploitatie-berekeningen. In 2024 resulteerde dat in totale ophoging van deze voorzieningen van - € 2,1 mln, ten laste van de reserve Grondexploitaties (zie 4.3 voor nadere financiële toelichting over deze projecten).



BIP – Investeringsfonds PRO Tot slot is er in 2024 nog een onttrekking (€ -0,8 mln.) van de reserve Grondexploitaties geweest ten gunste van de BIP (onderdeel investeringsfonds). Met deze mutatie worden middelen voor exploitatiebudgetten en reserveringen (zie 3.2.1), waartoe de raad in eerdere jaren al heeft besloten, geparkeerd in de BIP.

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

Vooruitblik naar 2025 - 2028 Kijkend naar de komende vier jaar zal naar verwachting in totaal € 1,75 mln. worden onttrokken van de reserve ten behoeve van het uitvoeren van projecten, zoals de raad die heeft vastgesteld. Dit betreft dus uitvoering van vastgesteld beleid. Stand reserve Grondexploitatie per 01-01-2025

20.451.000

Verw achte dotaties en ontrekingen huidige kaders 2025 - 2028

-1.747.000

MPG 2025; Beschikbaarstellen budgetten (via BIP)

-95.000

MPG 2025; Ontrekking BIP Social Bouwen t.b.v. tekort Rehebothschool

112.000 150.000

MPG 2025; Ontrekking BIP Investeringsfonds (zie 3.2)

Stand reserve Grondexploitatie per 31-12-2028 (weerstandscapaciteit)

18.703.000

Daarnaast worden er bij dit MPG/PRO aanvullende voorstellen gedaan:  Beschikbaar stellen van in totaal € 95.000 aan nieuwe budgetten voor een drietal projecten. Voorgesteld wordt om deze middelen te onttrekken aan de reserve Grondexploitaties en over te brengen naar de BIP (zie 4.4 en 4.5).  Onttrekken van € 112.292 van de BIP (onderdeel sociaal bouwen) ten gunste van de reserve grondexploitatie. Dit ter dekking van een deel van het voorzienbare tekort bij de grondexploitatie Rehobothschool door het bouwen van sociale woningbouw (zie 4.3.7)  Onttrekken van € 54.734 van de BIP ten guste van de reserve Grondexploitaties om volledige aansluiting met het investeringsfonds PRO en de gemaakt projectbesluiten te krijgen (zie 3.2). Rekening houdend met de genoemde voorstellen en de dotaties en onttrekkingen door eerdere besluiten, is de verwachting dat er € 1,68 mln. wordt onttrokken aan de reserve. De verwachte stand van de reserve Grondexploitaties per 31/12/2028 is dan € 18,70 mln. Vrije ruimte, reserveringen en weerstandsratio PRO 2024

MPG 2025

m utatie

'Vrije Ruimte'

2.920.000

2.333.000

-587.000

Reservering Middengebied

15.000.000

14.213.000

-787.000

Overige risicoreserveringen

2.202.000

2.157.000

-45.000

1,2

1,1

Weerstandscapaciteit / Weerbaarheidsreserveringen (Weerstandsvermogen)

De vrije ruimte van de reserve Grondexploitaties is op basis van de huidige stand en de te verwachten mutaties in de komende jaren gedaald naar € 2,33 miljoen. Dit is een daling van € 0,58 mln. ten opzichte van de vastgestelde standen uit het PRO 2024. De voornaamste oorzaak hiervan is de bijstellen van de verwachte resultaten van de grondexploitaties. Deze worden verder in paragraaf 4.3 toegelicht. De reservering voor het Middengebied is, zoals hierboven al toegelicht, bijgesteld naar € 14,21 mln. omdat een deel van de gemaakte plankosten (jaarschijf 2019) reeds ten laste van de reserve zijn gebracht. Daarmee kan ook de reservering dalen omdat deze kosten straks ook niet worden ingebracht in de grondexploitatie. De risicoreservering voor de overige projecten blijft nagenoeg gelijk, voor een toelichting wordt verwezen naar hoofdstuk 5.

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

De weerstandsratio geeft de verhouding weer tussen de beschikbare weerstandcapaciteit en de benodigde weerbaarheidsreserveringen:  De weerstandscapaciteit is de hoogte van reserve grondexploitatie aan het eind van de lopende begrotingsperiode, de verwachte stand op 31/12/2028 (€ 18,70 mln.)  De benodigde weerstandsreservering betreft de reservering Middengebied (€ 14,21 mln.) plus de berekende risicoreservering voor de overige activiteiten (€ 2,16 mln.) Op basis van de geactualiseerde risicoreserveringen en de verwachte stand van de reserve grondbedrijf per 31/12/2028 komt het weerstandvermogen op dit moment op 1,1 uit. De gemeente Zuidplas hanteert, zoals vastgesteld in de Nota Risicomanagement 2023, onderstaande tabel voor de beoordeling van de ratio weerstandsvermogen. Waardering Ratio

Betekenis

>2,0

1,4 – 2,0

Ruim voldoende

1,0 - 1,4

Voldoende

0,8 – 1,0

Matig

0,6 – 0,8

Onvoldoende

<0,6

Ruim onvoldoende

Uitstekend

De huidige weerstandratio van het grondbedrijf is daarmee ‘Voldoende’, maar lager dan de streefwaarde ‘Ruim voldoende’.

3.2 Bestemmingsreserve Investeringsfonds PRO (BIP) Zoals toegelicht in paragraaf 2.2 bestaat de BIP uit een drietal onderdelen. In deze paragraaf worden die onderdelen nader toegelicht. Belangrijk om te duiden is dat de afzonderlijke delen van deze reserve nooit een negatief saldo kunnen hebben. Door de specifieke kenmerken van deze middelen is verrekening tussen de delen ook niet toegestaan. Per 31/12/2024 zit er € 4,30 mln. in de BIP als geheel. Daarvan is € 1,81 mln. gereserveerd voor projecten uit het investeringsfonds PRO (indirect gefinancierd door een onttrekking van de reserve Grondexploitaties) en € 2,22 mln. voor Bovenwijkse Voorzieningen. Het ‘fonds’ sociaal bouwen bevat ultimo 2024 € 0,27 mln. Bestemmingsreserve Investeringsfonds PRO BIP: Investeringsfonds PRO BIP : Bovenwijkse voorzieningen BIP: Sociaal bouwen Totaal per 31/12/2024

€ € € €

2024 1.812.000 2.220.000 265.000 4.298.000

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

3.2.1 Investeringsfonds PRO In onderstaande tabel staan de mutaties van de BIP -onderdeel investeringsfonds PRO- en de te verwachten dotaties en onttrekkingen van de komende jaren weergegeven. BIP: Investeringsfonds PRO Beginstand per 1/1 Dotatie vanuit de Reserve Grex PRO 2023 Dotatie vanuit de Reserve Grex PRO 2024 Dotatie vanuit de Reserve Grex voorstellen MPG 2025 Correctie aansluiting gevoteerde budgetten Investeringsfonds PRO Correctie jaarschijf 2022 Boekwinst kavels ZHZ t.g.v. Sociaal Bouwen Correctie jaarschijf 2023 Mobiliteitsvisie & Visie Ringvaart t.l.v. BoVo Opgave Versterken Vitale Dorpen Opgave Landschappelijk Zuidplas Reservering NPLG - Transformatie Restveengebied Reservering Duurzaamheidsbijdrage Knibbelweg-Oost Eindstand per 31/12

Realisatie 2024 € € €

€ € € €

€

2025

2026

2027

2028

969.000 € 400.000 € 890.000 € € € -31.000 66.000

1.812.000 € 1.120.000 € 125.000 € 95.000 -150.000

€ € €

-438.000 € -42.000 € € € 1.812.000 €

-700.000 € -303.000 € -1.500.000 -500.000 €

€ €

€

De posten ‘Versterken Vitale Dorpen’ en ‘Landschappelijk Zuidplas’ zijn een samenbundeling van meerdere exploitatiebudgetten. Deze zijn hieronder in detail weergegeven. BIP: Investeringsfonds - Opgave Versterken Vitale Dorpen

2024

2025

2026

2027

2028

4.2 Voorbe reidingskredieten (IVA's)

Voorbereidingskrediet Nieuwerkerk Noord

€

-70.000 €

-10.000

€ €

-10.000 € -20.000 €

-15.000

4.4 Facilitair Grondbeleid

Beth San Zevenloft Knibbelweg Oost (niet verhaalbaar)

-150.000

4.5 Exploitatiebudgetten

Gebiedsuitwerking Moerkapelle Zuid Breed Nijverheidcentrum Studie Transformatiegebieden Gebiedspaspoort Nieuwerkerk Gebiedspaspoort Moordrecht UitgavenTwee Gebroeders Posthuis Totaal

€ € € € € €

BIP: Investeringsfonds - Landschappelijk Zuidplas

€ € -77.000 € -75.000 € -165.000 -20.000 € -438.000 € 2024

-25.000 -50.000 -30.000 -370.000

-50.000 -700.000 € 2025

€

2026

€

2027

2028

4.5 Exploitatiebudgetten

Ambitiedoorfietsroute Bestuursopdracht Groenstructuurplan Groene Schakel Totaal

€ € €

€ -5.000 € -7.000 € -42.000 €

-95.000 -111.000 -43.000 -303.000 €

€

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

Verantwoording 2024 In 2024 is er een dotaties geweest uit de reserve Grondexploitatie aan de BIP. Dit ter dekking van investeringen voor projecten onder de opgaves Versterken Vitaliteit Dorpen en Landschappelijk Zuidplas, waartoe de raad al in het PRO 2023 en 2024 heeft besloten. Daarnaast zijn er twee administratieve correcties uitgevoerd binnen de BIP:  Een bedrag van € 31.000 is ten onrechte zichtbaar gemaakt in het onderdeel Investeringsfonds PRO, terwijl dit toegevoegd had moeten worden aan het onderdeel Sociaal bouwen. Dat is nu hersteld.  De kosten voor de mobiliteitsvisie en Visie Ringvaart zijn in 2023 afgeboekt van de BIP onderdeel Investeringsfonds PRO. Deze hadden echter gedekt moeten worden uit het onderdeel Bovenwijkse Voorzieningen. Met deze correctie is een bedrag gemoeid van € 66.000. Met deze correctie is dit hersteld. Vooruitblik naar 2025 – 2028 In hoofdstuk 4 van dit MPG worden de specifieke projecten toegelicht, die binnen de opgaven Versterken Vitale Dorpen en Landschappelijk Zuidplas vanuit de BIP worden bekostigd. De raad heeft eerder besloten om binnen het Investeringsfonds PRO een tweetal reserveringen op te nemen. Het college kan pas over deze middelen beschikken wanneer er een expliciet uitvoeringsbesluit wordt genomen.

Het betreft de volgende reserveringen:  De reservering voor de cofinanciering van het NPLG (Transitie Restveengebied) is op basis van een besluit bij het PRO 2023 gevormd. Voorgesteld bij dit MPG wordt om de dekking van deze cofinanciering te corrigeren van het onderdeel Bovenwijkse Voorzieningen naar het onderdeel Investeringsfonds PRO in de BIP. Voorgesteld besluit; Aanpassen van de dekkingsbron van de reservering voor de cofinanciering van het NPLG (€ 1,5 mln.) naar BIP - onderdeel investeringsfonds PRO. 

De reservering voor de duurzaamheidsbijdrage (Gietwatersysteem, Knibbelweg-Oost) is conform het besluit bij het PRO 2021 gevormd.

Daarnaast worden bij dit MPG voorstellen gedaan voor in totaal € 95.000 aan nieuwe budgetten voor een drietal projecten;   

Project Beth San (€ 15.000, zie 4.4) Studie Transformatiegebieden (€ 30.000, zie 4.5) Posthuis (€ 50.000, zie 4.5)

Voor deze projecten wordt voorgesteld om een budget binnen de BIP ter beschikking te stellen. Hiervoor dient een even groot bedrag vanuit de reserve Grondexploitatie te worden toegevoegd aan de BIP.

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

Tot slot wordt bij dit MPG voorgesteld om een onttrekking van de BIP ten gunste van de reserve Grondexploitaties te doen (€ 150.000), om het onderdeel Investeringsfonds PRO sluitend te laten zijn. In de afgelopen jaren is gekozen voor het muteren van afgeronde bedragen en werden onbenutte middelen niet altijd teruggeboekt naar de reserve Grondexploitaties, waardoor de aansluiting met de onderliggende raadsbesluiten niet volledig is. Dat wordt nu gerepareerd. Voorgesteld besluit; Onttrekking van de BIP ten gunste van de reserve Grondexploitaties (€ 149.734) in 2025, om volledige aansluiting met het investeringsfonds PRO en de gemaakt projectbesluiten te krijgen. Deze verschuiving tussen de reserves is voor grondbedrijf als geheel budgettair neutraal.

3.2.2 Bovenwijkse Voorzieningen BIP : Bovenwijkse voorzieningen

Realisatie 2024

2025

2026

2027

2028

Beginstand per 1/1 Dotaties

€ €

2.794.000 € 389.000 €

2.220.000 € 6.170.000 €

2.683.000 € 10.000 €

2.693.000 € 10.000 €

2.703.000 10.000

Onttrekkingen Eindstand per 31/12

€ €

-962.000 € 2.220.000 €

-5.707.000 € 2.683.000 €

€ 2.693.000 €

€ 2.703.000 €

2.713.000

Verantwoording 2024 In 2024 is er vanuit vier projecten op basis van de gesloten overeenkomsten een bijdrage gedaan aan de Bovenwijkse Voorzieningen, samen goed voor € 389.000 aan dotaties. De onttrekkingen in 2024 bedroegen in totaal € 962.000 en bestonden uit:  € 785.000 voor fysieke investeringen, deze zijn gedoteerd aan de Kapitaallasten reserve PRO (zie 3.3).  € 177.000 ten behoeve van reeds beschikbaar gestelde budgetten (zie 4.5) Vooruitblik naar 2025 – 2028 Voor wat betreft de komende jaren wordt voorgesteld om alle niet benutte budgetten in 2024 door te schuiven naar 2025. Dat betekent dat er de komende jaren nog € 6,20 mln. aan dotaties en € 5,70 mln. aan investeringen en onttrekkingen begroot staat. Onderdeel van deze investeringen is ook een voorstel bij dit MPG om een onttrekking van € 150.000 te doen ten behoeve van de aanleg van een duiker bij de Knibbelweg-Oost. Voorgesteld besluit; Instemmen met een investeringskrediet ten behoeve van een duiker onder de KnibbelwegOost ter hoogte van Zevenhuizen-Zuid (€ 150.000). Hiervoor een onttrekking de doen van de BIP, onderdeel Bovenwijkse Voorzieningen, ten gunste van de kapitaallastenreserve.

Het bovenstaande resulteert in verwacht saldo van € 2,71 mln. per 31/12/2028 voor dit onderdeel van de BIP. Later dit jaar zal een raadsvoorstel volgen voor een investeringskrediet van de kruising/VRI van de N219 ter hoogte van de Knibbelweg-Oost (KNO), die ook voor Cortelande essentieel is. Binnen het Middengebied is een bijdrage gereserveerd en ook met de ontwikkelaar van KNO is een bijdrage 18

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

overeengekomen. Om de investering volledig te dekken zal er naar verwachting echter ook een bijdrage nodig zijn vanuit het onderdeel Bovenwijkse Voorzieningen. Dit is nog niet verwerkt in bovenstaande tabel. Voorgesteld besluit; Instemmen met een reservering (€ 615.000) in de BIP, onderdeel Bovenwijkse Voorzieningen voor de ontsluiting van de Kibbelweg-Oost (VRI N219). Hier staat een gecontracteerd bijdrage van de ontwikkelaar tegen over.

3.2.3 Fonds Sociaal Bouwen BIP: Sociaal bouwen

Realisatie 2024

2025

2026

2027

2028

Beginstand per 1/1 Dotatie

€ €

197.000 € 68.000 €

265.000 € 485.000 €

638.000 € €

638.000 -

Onttrekkingen Eindstand per 31/12

€ €

€ 265.000 €

-112.000 € 638.000 €

€ 638.000 €

638.000

Verantwoording 2024 De dotatie van € 68.000 aan dit onderdeel van de BIP bestond uit de volgende mutaties:  Een bedrag van € 31.000 (boekwinst - vrije kavels ZHZ) is ten onrechte zichtbaar gemaakt in het onderdeel Investeringsfonds PRO, terwijl toegevoegd had moeten worden aan het onderdeel Sociaal bouwen. Dat is nu hersteld.  Een bijdrage vanuit één project van € 36.000. Per 31/12/2024 is het saldo van dit onderdeel van de reserve € 265.000. Vooruitblik naar 2025 – 2028 Op basis van de huidige gesloten contracten wordt voor een aantal projecten nog een dotatie aan dit onderdeel verwacht. Daar tegenover staat het voorstel bij dit MPG om € 112.000 te onttrekken uit het onderdeel Sociaal Bouwen om het voorzienbare tekort in de Grondexploitatie van de Rehobothschool deels te dekken (zie 4.3.7).

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

3.3 Voorzieningen 3.3.1 Verliesvoorzieningen nadelige plannen Verantwoording 2024 De verliesvoorzieningen voor nadelige planning bevat per ultimo 2024 totaal € 3,8 mln. aan middelen. Dit is ter afdekking van de netto contante waarde van de 5 actieve grondexploitaties en 2 facilitaire projecten verbonden aan de grondexploitaties (zie 4.3). Dit is ruim € 0,6 mln. meer dan dat noodzakelijk was op basis van de cijfers in het PRO 2024 met peildatum ultimo 2023. Belangrijkste oorzaak is het bijstellen van de verliesvoorziening voor de projecten Dorpsstraat 38 (+ € 0,9 mln.), Swanla-Verlaat (+ € 0,6 mln.) en Rehobothschool (+ € 0,3 mln.). Het aanvullen van de verliesvoorzieningen gebeurt middels een onttrekking uit de reserve Grondexploitaties. In paragraaf 4.3 worden de grondexploitaties en bijbehorende cijfers na actualisatie verder toegelicht. JR 2023 Voorziening

JR 2024 Voorziening

Kamerlingh Onnes Sw anla-Verlaat Dorpsstraat 38 Keijzerschool Rehobothschool

483.000 41.000 177.000 213.000 530.000

543.000 625.000 1.113.000 288.000 865.000

60.000 584.000 936.000 76.000 335.000

Facilitaire projecten verbonden aan Grondexploitaites Jonge Veenen facilitair Zevenhuizen-Zuid f acilitair

127.000 61.000

237.000 134.000

110.000 73.000

1.526.000 3.158.000

3.805.000

-1.526.000 648.000

Project

Afgesloten Plannen JR 2024

Mutatie

Vooruitblik naar 2025 – 2028 Omdat de getroffen verliesvoorzieningen op basis van netto contante waarde zijn getroffen, zijn alle toekomstige baten en lasten hierin verdisconteerd. Wel moet de voorziening tot en met afsluiten van de grondexploitatie jaarlijks worden vermeerderd met rente.

3.3.2 Voorziening Restplannen Verantwoording 2024 Met het afsluiten van de grondexploitaties Nijverheidscentrum, Sportpark ’t Lage, Zelling Onderneming en Stevenstraat zorgen we ervoor dat grondexploitaties in onze portefeuille niet langer dan noodzakelijk doorlopen. Voor nakomende kosten (die anders binnen de kaders van de grondexploitaties waren gemaakt) verwachten wij in 2025 totaal nog € 200.000 aan lasten te moeten maken. Hiervoor is de voorziening Restplannen gevormd. Deze nakomende kosten komen via de reserve Grondexploitaties indirect ten laste van het exploitatiesaldo van de gesloten grondexploitaties. Vooruitblik naar 2025 – 2028 Bij de verantwoording van de jaarrekening 2025 zal blijken of alle geplande nakomende kosten inmiddels zijn gemaakt en of de voorziening Restplannen definitief gesloten kan worden.

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

3.4 Financiële instrumenten 3.4.1 Strategische verwervingen (MVA’s)

Onder het krediet voor strategische verwervingen zijn momenteel geen nieuwe aankopen verantwoord. De laatste aankopen middels dit financiële instrument dateren uit 2023 (Dorpstraat, Julianaweg 10 en Spoorzone Nieuwerkerk) en zijn allen reeds ondergebracht in een vastgestelde grondexploitatie of maken deel uit van een project in voorbereiding. Conform beleid is daarmee het plafond van € 2,5 mln. voor strategische verwervingen in zijn geheel beschikbaar.

3.4.2 Voorbereidingskredieten (IVA’s)

Zoals beschreven in 2.2.5.1 heeft het college mandaat gekregen van de raad om binnen gestelde kaders voorbereidingskredieten beschikbaar te stellen. Doel is om initiatieven voor te bereiden voor uitvoering. De raad besluit dan wel of niet om de uitvoering daadwerkelijk ter hand te nemen (bijvoorbeeld door het openen van een grondexploitatie). Binnen het mandaat van het college mag het totaal van de lopende voorbereidingskredieten de drempel van € 1,5 mln. niet overschrijden en is elk krediet gemaximeerd tot € 100.000. Als meer middelen noodzakelijk zijn, is een aanvullend raadsbesluit noodzakelijk. De lopende voorbereidingskredieten betreffen per 31/12/2024: Voorbereidingskredieten - IVA's 4.2 Flexwonen Statushouders (IVA)

Lasten €

4.2 Kruising N219 - VRI VRI (IVA)

€

95.000

4.2 Julianaweg 10 GrEx (IVA) *

€

125.000

4.2 's Gravenweg 16 (IVA) *

€

231.000

4.2 Nieuwerkerk-Noord (IVA) **

€

100.000 Lasten

Voorbeiredingsbudgetten - Facilitair Grondbeleid

Baten

90.000

Baten

4.4 Altenova

€

50.000 €

50.000

4.4 Boederij Voorzorg

€

40.000 €

40.000

4.4 Tulpstraat

€

Afgesloten IVA's

50.000 € 50.000 Lasten Baten

4.2 Afvalbrengstation (IVA)

€

4.4 Gebiedsontwikkeling Julianadriehoek

€

4.4 Energieopslagcentrale Knibbelweg-Oost

€

4.4 De Twee Gebroeders

€

TOTAAL

€

781.000 €

Revolving Fund (PRO 2022)

€ 1.500.000

Beschikbaar mandaat college

€

140.000

719.000

Het totaal aan lopende voorbereidingskredieten bedraagt € 781.000 voor acht projecten. Daarmee is ongeveer de helft van het beschikbare plafond onder dit instrument gebruikt. In paragraaf 4.2 en 4.4 worden deze projecten verder specifiek toegelicht. Voor de projecten Julianaweg 10 voorbereidingskrediet Grondexploitatie en ’s Gravenweg 16 (IVA) is op eerdere momenten door de raad expliciet besloten tot een hoger bedrag aan voorbereidingskredieten dan de aan het college gemandateerde ruimte van € 100.000 per project.

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

Voor het project ’s Gravenweg 16 wordt middels dit MPG voorgesteld het voorbereidingskrediet te verhogen met € 56.000 (zie 4.2). Voor het project Nieuwerkerk-Noord zijn eerder budgetten toegekend door de raad en beschikbaar gesteld binnen de BIP (onderdeel investeringsfond PRO). Onderdeel van de vastgestelde bestedingsruimte is bovendien een ingeschat bedrag van € 100.000, dat op een later moment terug zou moeten vloeien naar de BIP: hetzij via kostenverhaal op de ontwikkelaars, hetzij via subsidies of hetzij via inbreng in een actieve grondexploitatie. Voorgesteld wordt om deze bestedingsruimte, incl. de nog resteerde € 10.000 aan beschikbaar budget, per 1-1-2025 om te zetten naar een regulier voorbereidingskrediet (IVA) en om het project ook als zodanig te verantwoorden. Daarmee brengen we het project weer binnen de kaders van het bestaande financiële instrumentarium ‘revolving fund’ (zie 2.2.5), hetgeen meer recht doet aan de aard van de werkzaamheden. Deze voorgestelde wijziging heeft geen effect op het exploitatiesaldo, omdat het uitgangspunt blijft dat deze kosten op termijn worden gedekt. Bij het PRO 2021 is voorbereidingskrediet vrijgegeven voor het mogelijk verplaatsen van het Afvalbrengstation De onderzoeken hebben echter niet geleidt tot een haalbaar plan. De gemaakte kosten zijn derhalve afgeboekt en ten laste gebracht van de reserve Grondexploitaties.

Het voorbereidingskrediet is per ultimo 2024 gesloten. Voor de projecten Gebiedsontwikkeling Julianadriehoek, Energieopslagcentrale KnibbelwegOost en De Twee Gebroeders zijn in het verleden voorbereidingsbudgetten beschikbaar gesteld. Voor deze projecten zijn intentieovereenkomsten gesloten met de ontwikkelaar en zijn daarmee de gemaakte kosten verzekerd. In het geval van de Twee Gebroeders zijn de gemaakte kosten zijn ten laste gebracht van het beschikbaar gestelde budget met dekking BIP (zie 4.4). Voor deze projecten is er ultimo 2024 dus geen voorbereidingskrediet meer noodzakelijk.

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

4. Financiële toelichten op projecten en activiteiten

In dit hoofdstuk worden de individuele activiteiten en projecten binnen het grondbedrijf, per categorie, in financiële zin nader toegelicht. Vanwege het openbare karakter van dit MPG is deze financiële toelichting in enige mate op hoofdlijnen. Bij behoefte is voor de raad een uitgebreide toelichting per grondexploitaties (vertrouwelijk) ter inzage beschikbaar. Inhoudelijke toelichting op de voortgang van de projecten is beschikbaar via een webapplicatie.

4.1 Strategische verwervingen (MVA’s)

In deze paragraaf worden de strategische gronden toegelicht, die momenteel binnen het grondbedrijf op de balans staan. Dit betreft gronden, die vooruitlopend ruimtelijke ontwikkelingen zijn aangekocht en die bedoeld zijn om op enig moment ingebracht te worden in een grondexploitatie. In de administratie zijn deze objecten gecategoriseerd als materiele vaste activa (MVA). Deze gronden worden gewaardeerd tegen de huidige bestemming, omdat nog niet aan alle voorwaarden is voldaan om te waarderen tegen te verwachten bestemmingswaarde. De waarde op de balans (lees: boekwaarde incl. eventuele voorziening) van deze MVA’s is op basis van verkrijgings-/vervaardigingsprijs en mag nooit hoger dan de actuele marktwaarde. Indien de balanswaarde toch de marktwaarde overstijgt, dan moeten de gronden tot het niveau van de marktwaarde worden afgewaardeerd. Dat is per ultimo 2024 niet nodig geweest. Binnen het grondbedrijf vallen de volgende gronden onder deze definitie: Omschrijving MVA Strategische gronden Knibbelweg-Oost Strategische gronden Nieuwerkerk-Noord Grond 's- Gravenweg 16 Perceel Julianaweg 10 Moerkapelle-Zuid Nijverheidscentrum twee kavels Strategische verwerving Spoorzone Verwervingen Middengebied

€ € € € € €

Boekwaarde Voorziening Balanswaarde 31/12/2024 31/12/2024 31/12/2024 1.739.000,00 € -205.000,00 € 1.534.000,00 9.910.000,00 € -7.057.000,00 € 2.853.000,00 87.000,00 € 87.000,00 797.000,00 € 797.000,00 606.000,00 € 606.000,00 581.000,00 € 581.000,00

m2 43.400 101.800 9.000 8.500 5.700 73.000

€ €

3.851.000,00 € 3.851.000,00 17.569.000,00 € -7.261.000,00 € 10.308.000,00

onb. 241.400

In 2024 zijn een groot deel van de Strategische gronden van de Knibbelweg-Oost (KNO) verkocht aan de ontwikkelaar. Op basis van een taxatie zijn deze gronden in 2021 afgewaardeerd. Inmiddels is gebleken dat de uiteindelijke verkoopprijs toch hoger blijkt te zijn. Daarmee is er in 2024 een resultaat ontstaan van ruim € 0,9 mln. (voordelig). De restant balanspositie is € 1,5 mln., verkoop van deze gronden is in fase 2 gepland. De strategische gronden in Nieuwerkerk-Noord zijn in 2024 ongewijzigd gebleven. Deze gronden zijn in het verleden afgewaardeerd naar een huidige balanswaarde van € 2,85 mln. (incl. getroffen voorziening). De gronden zijn in per 1 januari 2024 voor € 3,4 mln. getaxeerd. Momenteel voert de gemeente een onderzoek uit naar de ontwikkelmogelijkheden van deze gronden (zie NieuwerkerkNoord, 4.2). Het perceel en de opstallen aan de ’s Gravenweg 16 zijn in het verleden aangekocht onder de subsidieregeling ‘uitkoop woningen onder hoogspanningen’, met de verplichting om de bestemming wonen weg te nemen. Bij het raadsbesluit (Najaarsnota 2021) om de middelen beschikbaar te stellen 23

Meerjarenperspectief Grondbedrijf 2025

voor de aankoop, werd al rekening gehouden met een nadelige boekwaarde van € 75.000, na verrekening van de subsidie. De huidige boekwaarde is per 31/12/2024 bijna € 90.000 en zal vermoedelijk de komende jaren vanwege de onderhoudsverplichtingen verder oplopen. Bij verkoop zal deze boekwaarde, samen met de plankosten (zie ’s Gravenweg 16, 4.2), worden verrekend met de verkoopprijs. Het perceel aan de Julianaweg 10 is, conform het raadsbesluit bij het PRO 2023, door de gemeente aangekocht. Vervolgens heeft de raad in het najaar van 2024 ook een voorbereidingskrediet voor een te openen grondexploitatie beschikbaar gesteld (zie Julianaweg 10 GrEx – IVA, 4.2). Dit zal naar verwachting leiden tot een vaststelling van grondexploitatie, waar deze strategische gronden worden ingebracht. De grondexploitatie Nijverheidscentrum is per 31-12-2024 afgesloten (zie 4.3.9). Binnen deze grondexploitaties zijn nog twee kavels waarvan het eigendom in handen van de gemeente is. In afwachting van de verkoop/ontwikkeling zijn deze twee kavels op de balans verantwoord als MVA. De planvorming loopt. De strategische gronden van de Spoorzone zijn in 2023 aangekocht door gemeente en zullen in tijdelijkheid gebruikt worden voor de Regionale Opvang Locatie (ROL).

Tot slot zijn er in 2024 drie verwervingen geweest voor het Middengebied, de raad is in kwartaalrapportages en informatienota’s daarover steeds meegenomen. De verantwoording van deze verwervingen heeft daarmee al plaatsgevonden.

4.2 Voorbereidingskredieten (IVA’s) Omschrijving IVA Flexwonen Statushouders (IVA) Kruising N219 - VRI (IVA) Julianaweg 10 GrEx (IVA) s Gravenweg 16 (IVA) Nieuwerkerk-Noord (IVA) (nieuw)

Reeds gevoteerd € 90.000 € 95.000 € 125.000 € 175.000 € -

Besluit Stand per 31-12-2024 Voorstel MPG 2025 Restant 2025 Revolving Fund R24.000106 € 28.000 € € 62.000 € 90.000 B24.000615 € € € 95.000 € 95.000 R24.000101 € 15.000 € € 110.000 € 125.000 R22.000046 € 131.000 € 56.000 € 100.000 € 231.000 R25.000052 € € 100.000 € 100.000 € 100.000

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15592214/1