Bijlage 1 Huisvestingsverordening Gemeente Zuidplas 2023 A23.000375

A23.000375

behoeften van woningzoekenden en daarmee schaarste in de woningvoorraad tegen te gaan. Op basis van de Woonvisie wordt ingezet om meer balans te brengen tussen vraag en aanbod en te korten op te lossen middels nieuwbouw. Een overeenkomstige verordening met lokaal maatwerk De regio Midden-Holland bestaat uit de gemeenten Bodegraven-Reeuwijk, Gouda, Krimpenerwaard, Waddinxveen en Zuidplas. Van deze gemeenten heeft de gemeente Krimpenerwaard een afwijkend woonruimteverdeelsysteem. De overige vier gemeenten – Bodegraven-Reeuwijk, Gouda, Waddinxveen en Zuidplas - hebben er voor gekozen een huisvestingsverordening op te stellen, die zoveel mogelijk met elkaar overeenkomt. Bij alle overeenkomsten zijn er ook verschillen die het gevolg zijn van lokaal maatwerk. Afgezien van enkele ondergeschikte punten doen zich verschillen voor bij de volgende onderwerpen:  Artikel 2, tweede lid onder a: In Bodegraven-Reeuwijk heeft de raad ervoor gekozen om het minimumaantal woningen beneden de huurtoeslaggrens dat een verhuurder in de gemeente mag verhuren zonder dat een huisvestingsvergunning is vereist, op drie te leggen. In de andere gemeenten is dit minimumaantal tien woningen.  Artikel 9. Urgentiecategorieën, H Relatiebeëindiging: In geval van co-ouderschap kan in Waddinxveen en Zuidplas slechts aan één van de ouders met minderjarige kinderen de urgentieverklaring worden verleend.

In het geval dat een van beide ouders in de huidige woning kan blijven wonen, wordt bij co-ouderschap de vertrekkende ouder als alleenstaande aangemerkt. Er wordt dan geen urgentieverklaring verleend op grond van dakloosheid met minderjarige kinderen. In Bodegraven-Reeuwijk en Gouda kan in het geval van co-ouderschap, waarbij één van de ouders in de woning blijft wonen, aan de vertrekkende ouder een urgentieverklaring worden verleend. De vertrekkende ouder wordt aangemerkt als meerpersoonshuishouden. Als beide ouders vertrekken, kunnen beiden een urgentieverklaring krijgen. De achtergrond hiervan is dat de gemeente meer waarde hecht aan een goede omgangsregeling voor de kinderen dan aan het beperken van het aantal urgenties.  Artikel 15: de voorrang bij economische of maatschappelijke binding aan de gemeente is in alle gemeenten mogelijk voor 25% van alle sociale huurwoningen en aangewezen nieuwbouw middenhuurwoningen. Bij ingang van de nieuwe Huisvestingswet geldt deze voorrang in Bo-Re en Waddinxveen ook voor betaalbare koopwoningen. Én Bodegraven-Reeuwijk verhoogd op dat moment het percentage voorrang van 25% naar 50% voor middenhuur- en betaalbare koop. In Zuidplas is ervoor gekomen om woningzoekenden uit een dorpskern voorrang te geven op andere woningzoekenden uit de gemeente.

Bij middenhuurwoningen geldt daarnaast ook dat degenen die een sociale huurwoning achterlaten voorgaan. In Bodegraven-Reeuwijk betreft dit artikel geen kanbepaling maar heeft het een verplichtend karakter.  Artikel 16: Gouda heeft in de verordening vastgelegd dat de voorrang voor woningzoekenden met urgentie uit lid 1 geldt voor alle verhuurders (dus zowel woningcorporaties als particuliere verhuurders). De B/L-score geldt alleen voor woningcorporaties. In Bodegraven-Reeuwijk, Waddinxveen en Zuidplas geldt de rangordebepaling alleen voor woningcorporaties. Dit is gedaan om het voor particulier verhuurders aantrekkelijke te maken sociale huurwoningen te exploiteren.  Artikel 17 in combinatie met artikel 9 categorie A: Zuidplas heeft er voor gekozen om vergunninghouders geen urgentie meer toe te kennen op grond van artikel 9 categorie A. In plaats daarvan is in artikel 17 tweede lid vastgelegd dat woningcorporaties jaarlijks met het college afspreken hoeveel woningen zij ter beschikking stellen voor de huisvesting van vergunninghouders. Dit aantal wordt afgestemd op de gemeentelijke taakstelling. Bodegraven-Reeuwijk, Gouda en Waddinxveen handhaven de urgentie voor vergunninghouders op grond van artikel 9 categorie A. Alleen in Bodegraven-Reeuwijk vallen spoedzoekers ook onder Bijzondere Doelgroepen.  Hoofdstuk 5.

Woonwagenstandplaatsen: In Gouda verhuurt de gemeente de woonwagenstandplaatsen. In overleg met de Woonwagenbewonersvereniging Gouda heeft de gemeente Gouda er voor gekozen om de toewijzingsregels met betrekking tot de standplaatsen vast te leggen in beleidsregels en niet in de huisvestingsverordening. In 21 Huisvestingsverordening Gemeente Zuidplas 2023

A23.000375



 

Waddinxveen zijn de standplaatsen in het bezit van de woningcorporatie. Daarom heeft Waddinxveen er voor gekozen de toewijzingsregels voor standplaatsen op te nemen in de huisvestingsverordening. In Zuidplas worden de standplaatsen verhuurd door de gemeente en zijn de toewijzingsregels opgenomen in de huisvestingsverordening. In BodegravenReeuwijk zijn de standplaatsen eigendom van de woningcorporatie. In het kader van het woonwagenbeleid vindt op dit moment nog een discussie plaats over de toewijzingsregels voor de standplaatsen. Hoofdstuk 6. Wijzigingen in de woonruimtevoorraad: Bodegraven-Reeuwijk en Zuidplas hebben wijzigingen in de woonruimtevoorraad vergunningplichtig gemaakt. Wijzigingen in de woonruimte die vergunningplichtig zijn, zijn het onttrekken, samenvoegen of omzetten alsmede woningvorming en het splitsen van een gebouw in appartementsrechten. Via de vergunningsplicht worden opgetreden tegen illegale of ongewenste kamerverhuur. Gouda en Waddinxveen hebben er niet voor gekozen om dergelijke bepalingen op te nemen. Hoofdstuk 7. Een registratieplicht voor toeristische verhuur van woningen is alleen voor Gouda ingevuld. Hoofdstuk 8 Opkoopbescherming zijn alleen in Gouda en Bodegraven-Reeuwijk ingevuld.

Om de vergelijking tussen de verordeningen in de regio zo eenvoudig en helder mogelijk te maken, wordt voor dezelfde artikelen dezelfde nummering aangehouden. Niet opgenomen hoofdstukken en artikelen uit andere gemeenten worden aangeduid als “gereserveerd”. De huisvestingsvergunning Het is verboden de in de verordening aangewezen woonruimte zonder huisvestingsvergunning in gebruik te nemen of te geven. Woonruimteverdeling op basis van de wet gebeurt dus aan de hand van een vergunningensysteem. Het college kan de bevoegdheid om vergunningen te verlenen mandateren aan verhuurders, bijvoorbeeld de (samenwerkende) woningcorporaties. Wijzigingen in de woonruimtevoorraad Sinds 2015 is het in Zuidplas verboden bij de in de verordening aangewezen woonruimte zonder vergunning wijzigingen in de voorraad aan te brengen. Wijzigingen in de woonruimte die vergunningplichtig zijn, zijn het onttrekken, samenvoegen of omzetten alsmede woningvorming en het splitsen van een gebouw in appartementsrechten. Een vergunningplicht moet gericht zijn op het voorkomen van schaarste in het goedkope deel van de voorraad. Dit is niet noodzakelijkerwijs dezelfde woonruimtevoorraad als bij de woonruimteverdeling en kan van toepassing zijn op zowel de goedkope huur- als koopvoorraad.

Een vergunning wordt verleend tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het onttrekken, samenvoegen of omzetten gediende belang en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden voldoende kan worden gediend. Onder het belang van het behoud van de samenstelling van de woonruimtevoorraad kan naast schaarste ook gedacht worden aan andere belangen, zoals wanneer het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en/of leefmilieu in de omgeving van het pand. Hier kunnen leefbaarheidsoverwegingen in tegenstelling tot bij de huisvestingsvergunning mee gewogen worden. Duur van het stelsel en aanpassingen Voor de Huisvestingsverordening zegt artikel 4 van de wet dat die voor maximaal vier jaren kan worden vastgesteld. Verlenging of nieuwe vaststelling is mogelijk. ARTIKELSGEWIJS In deze artikelsgewijze toelichting worden enkel die bepalingen die nadere toelichting behoeven behandeld. HOOFDSTUK 1: ALGEMENE BEPALINGEN Artikel 1. Begripsbepalingen 22 Huisvestingsverordening Gemeente Zuidplas 2023

A23.000375

De definities in artikel 1 van de wet zijn ook bindend voor deze verordening. Voor de duidelijkheid zijn deze wettelijke definities hieronder weergegeven: a. digitaal platform: degene die een dienst van de informatiemaatschappij verleent gericht op het publiceren van aanbiedingen voor toeristische verhuur; b. huishoudinkomen: gezamenlijke verzamelinkomens als bedoeld in artikel 2.3 van de Wet op de inkomstenbelasting 2001 van de aanvragers van een huisvestingsvergunning voor een bij huisvestingsverordening aangewezen woonruimte, met uitzondering van kinderen in de zin van artikel 4 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen, met dien verstande dat in het eerste lid van dat artikel voor «belanghebbende» telkens wordt gelezen «aanvrager»; c. huisvestingsvergunning: vergunning als bedoeld in artikel 8, eerste lid van de wet; d. huisvestingsverordening: verordening als bedoeld in artikel 4 van de wet; e. Onze Minister: Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties; f. taakstelling: aantal in opvangcentra of op gemeentelijke opvangplaatsen verkerende vergunninghouders in wier huisvesting per gemeente per kalenderhalfjaar dient te worden voorzien; g. standplaats: kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen; h. toegelaten instelling: instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet; i.

toeristische verhuur: in een woonruimte tegen betaling bieden van verblijf aan personen die niet als ingezetene zijn ingeschreven met een adres in de gemeente in de basisregistratie personen; j. vergunninghouder: vreemdeling die in Nederland een verblijfsvergunning asiel voor bepaalde tijd heeft aangevraagd en als gevolg daarvan een verblijfsvergunning heeft ontvangen als bedoeld in artikel 8, onderdeel a, b, c, of d, van de Vreemdelingenwet 2000; k. woningmarktregio: gebied dat vanuit het oogpunt van het functioneren van de woningmarkt als een geheel kan worden beschouwd; l. woonruimte: a. besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden. Onder woonruimten vallen in beginsel ook woonschepen en woonwagens. Omdat deze in de regel in eigendom van de bewoners zijn, vallen ze veelal niet onder bereik van de huisvestingsvergunning; b. standplaats Bij de definitie van economisch en maatschappelijk gebonden wordt verwezen naar artikel 14, derde lid, van de wet. Volgens dit artikel is een woningzoekende: a. economisch gebonden aan de woningmarktregio, de gemeente of de kern indien hij met het oog op de voorziening in het bestaan een redelijk belang heeft zich in die woningmarktregio, die gemeente of die kern te vestigen, b.

maatschappelijk gebonden aan de woningmarktregio, de gemeente of de kern indien hij: 1e. een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in die woningmarktregio, die gemeente of die kern te vestigen, of 2e. ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest van die woningmarktregio, die gemeente of die kern. Bij de definitie van mantelzorg is in de verordening aangesloten bij de definitie in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, die luidt: mantelzorg: hulp ten behoeve van zelfredzaamheid, participatie, beschermd wonen opvang, jeugdhulp, het opvoeden en opgroeien van jeugdigen en zorg en overige diensten als bedoeld in de Zorgverzekeringswet, die rechtstreeks voortvloeit uit een tussen personen bestaande sociale relatie en niet wordt verleend in het kader van een hulpverlenend beroep. Onder de definitie van starter vallen ook een woningzoekende die inwoont en niet als medehuurder in het huurcontract staat vermeld. Deze woningzoekenden laat door het verlaten van de huidige woonruimte geen woonruimte leeg achter. 23 Huisvestingsverordening Gemeente Zuidplas 2023

A23.000375

Een woningzoekende komt pas in aanmerking om te reageren als starter op het moment dat de eigen woning is verkocht. Om de kansen om sneller een woning te vinden te vergroten, kan een woningzoekende twee maanden voor de transportdatum van de woning reageren als starter in plaats van als doorstromer. Hiervoor moet worden aangetoond dat de woning is verkocht door middel van een getekend koopcontract of een verklaring van de passeerdatum bij de notaris. Als starter – en dus niet als doorstromer - geldt ook een woningzoekende die een woning bewoont met een tijdelijk huurcontract op grond van de Leegstandwet of de genoemde artikelen van het Burgerlijk Wetboek. De genoemde artikelen uit het Burgerlijk Wetboek luiden: Artikel 271: 1. In afwijking van artikel 228 eerste lid, eindigt een voor bepaalde tijd voor de duur van: a. langer dan twee jaar aangegane huur ingeval van een woonruimte voor zover deze als zelfstandige woning is verhuurd, of b. langer dan vijf jaar aangegane huur ingeval van een woonruimte voor zover deze als niet zelfstandige woning is verhuurd, niet door het enkele verloop van de huurtijd; zij kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd.

Op een voor bepaalde tijd voor de duur van twee onderscheidenlijk vijf jaar of korter aangegane huur is artikel 228, eerste lid, onverkort van toepassing, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert. Indien de verhuurder de verplichting, bedoeld in de tweede volzin, niet nakomt, wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd, bedoeld in die volzin, voor onbepaalde tijd verlengd. De voor bepaalde tijd aangegane huur, bedoeld in de tweede volzin, kan door de huurder voor het verstrijken van de bepaalde tijd worden opgezegd tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Indien na afloop van een voor bepaalde tijd van twee onderscheidenlijk vijf jaar of korter aangegane huur met dezelfde huurder aansluitend opnieuw een huurovereenkomst wordt aangegaan, wordt deze laatste overeenkomst opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van eerstgenoemde huurovereenkomst. Artikel 274c 1. Onder eigen gebruik in de zin van artikel 274, eerste lid 1, onder c wordt mede begrepen het verstrekken van woonruimte aan een jongere indien aan de in de volgende leden vermelde voorwaarden is voldaan. 2.

Onder jongere wordt in dit artikel verstaan een persoon die de leeftijd van 18 jaren, maar nog niet de leeftijd van 28 jaren heeft bereikt. 3. De woonruimte moet krachtens de huurovereenkomst bestemd zijn voor jongeren. 4. Sedert de ingangsdatum van de huurovereenkomst moeten vijf jaren zijn verstreken. Voor het verstrijken van deze termijn kan door partijen worden overeengekomen dat deze termijn wordt verlengd met ten hoogste twee jaren. In dat geval moet tevens de termijn waarmee de verlenging plaatsvond, zijn verstreken. 5. In de huurovereenkomst met de huurder tegen wie de in artikel 274, eerste lid, bedoelde vordering is ingesteld, moet zijn bepaald dat die woonruimte na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een jongere zal worden verhuurd. Voor de toepassing van de eerste volzin wordt met een jongere gelijkgesteld een student als bedoeld in artikel 274d, tweede lid, en een promovendus als bedoeld in artikel 274e, tweede lid. Artikel 274d 1. Onder eigen gebruik in de zin van artikel 274, eerste lid, onder c wordt mede begrepen het verstrekken van woonruimte aan een student, indien aan de in de volgende leden vermelde voorwaarden is voldaan. 2.

Onder student wordt in dit artikel verstaan een deelnemer die is ingeschreven aan een instelling als bedoeld in artikel 1.1.1, onderdeel b, van de Wet educatie en beroepsonderwijs 24 Huisvestingsverordening Gemeente Zuidplas 2023

A23.000375

of een student die is ingeschreven aan een universiteit of hogeschool als bedoeld in artikel 1.2, onderdelen a en b, van de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek. 3. De woonruimte moet krachtens de huurovereenkomst bestemd zijn voor studenten. 4. De huurder, tegen wie de in artikel 274, eerste lid, bedoelde vordering is ingesteld, moet hebben nagelaten te voldoen aan een schriftelijk verzoek van de verhuurder, dat deze jaarlijks kan doen, om binnen drie maanden een kopie van het bewijs van zijn inschrijving aan een instelling, universiteit of hogeschool als bedoeld in lid 2 inzake het lopende studiejaar over te leggen. 5. In de huurovereenkomst met de huurder tegen wie de in artikel 274, eerste lid, bedoelde vordering is ingesteld, moet zijn bepaald dat die woonruimte na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een student zal worden verhuurd. Voor de toepassing van de eerste volzin worden met een student gelijkgesteld een jongere als bedoeld in artikel 274c lid 2 en een promovendus als bedoeld in artikel 274e, tweede lid. Artikel 274e 1. Onder eigen gebruik in de zin van artikel 274, eerste lid, onder c wordt mede begrepen het verstrekken van woonruimte aan een promovendus, indien aan de in de volgende leden vermelde voorwaarden is voldaan. 2.

Onder promovendus wordt in dit artikel verstaan degene die zich voorbereidt op een promotie als bedoeld in artikel 7.18 van de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek. 3. De woonruimte moet krachtens de huurovereenkomst bestemd zijn voor promovendi. 4. De huurder, tegen wie de in artikel 274, eerste lid, bedoelde vordering is ingesteld, moet hebben nagelaten te voldoen aan een schriftelijk verzoek van de verhuurder, dat deze jaarlijks kan doen, om binnen drie maanden een verklaring van de betreffende onderwijsinstelling waaruit de voorbereiding op een promotie als bedoeld in artikel 7.18 van de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek blijkt, over te leggen. 5. In de huurovereenkomst met de huurder tegen wie de in artikel 274, eerste lid, bedoelde vordering is ingesteld, moet zijn bepaald dat die woonruimte na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een promovendus zal worden verhuurd. Voor de toepassing van de eerste volzin worden met een promovendus gelijkgesteld een jongere als bedoeld in artikel 274c, tweede lid, en een student als bedoeld in artikel 274d, tweede lid. Artikel 274f 1. Onder eigen gebruik in de zin van artikel 274, eerste lid, onder c wordt mede begrepen het verstrekken van woonruimte aan een groot gezin, indien aan de in de volgende leden vermelde voorwaarden is voldaan. 2.

Onder een groot gezin wordt in dit artikel verstaan een huishouden van de huurder dat tenminste uit acht personen bestaat. 3. De woonruimte moet krachtens de huurovereenkomst bestemd zijn voor grote gezinnen. 4. De huurder die deel uitmaakt van een groot gezin, tegen wie de in artikel 274, eerste lid, bedoelde vordering is ingesteld, moet hebben nagelaten te voldoen aan een schriftelijk verzoek van de verhuurder, dat deze jaarlijks kan doen, om binnen drie maanden een afschrift van gegevens uit de basisregistratie personen waaruit blijkt dat ten minste vijf personen van dat gezin als zijnde woonachtig op het betreffende adres staan ingeschreven, over te leggen. 5. In de huurovereenkomst met de huurder tegen wie de in artikel 274, eerste lid bedoelde vordering is ingesteld, moet zijn bepaald dat die woonruimte na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een groot gezin zal worden verhuurd. Van zowel starters als doorstromers kan de BL-score worden bepaald, met behulp waarvan een rangorde kan worden bepaald. Indien het huishouden uit meer personen bestaat, is de hoogste BL-score van toepassing, mits de woningzoekende aan de geldende toelatingscriteria voldoet.

25 Huisvestingsverordening Gemeente Zuidplas 2023

A23.000375

Zorgwoningen vallen niet onder de huisvestingsverordening. Dergelijke woningen kunnen worden toegewezen door de zorgorganisatie op basis van een indicatie voor zorg of begeleiding. Zorgwoningen zijn bijvoorbeeld woningen in de onmiddellijke nabijheid van een zorgcomplex, die worden toegewezen op basis van een indicatie door het Centrum Indicatiestelling Zorg. Ook een complex voor begeleid wonen waar de zorg integraal onderdeel uitmaakt van het wonen in het complex, valt onder de definitie van zorgwoning. Een woning waar thuiszorg wordt geleverd valt niet onder de definitie omdat hier geen sprake is van de beschikbaarheid van zorg in de directe nabijheid van de woning. HOOFDSTUK 2. DE HUISVESTINGSVERGUNNING Artikel. 2. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte Deze bepaling is een uitwerking van artikel 7 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening categorieën woonruimte kan aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend. Lid 1 onder a: is aangegeven tot welke huurprijsgrens de huisvestingsvergunning verplicht is. Hiermee wordt de werking van de verordening beperkt tot dat specifieke deel van de woningmarkt waarop de schaarste en verdringing zich voordoet.

Woonruimten met een huur boven de huurprijsgrens kunnen zonder huisvestingsvergunning worden gehuurd of verhuurd met uitzondering van woningen die vallen onder lid 1 onder b. Schaarste en verdringing van sociale huurwoningen in Zuidplas Noodzakelijk Het is van belang dat de toegankelijkheid van sociale huurwoningen - voor doelgroepen die hierop aangewezen zijn - gewaarborgd blijft. Het is daarom noodzakelijk om te blijven sturen op de toewijzing van sociale huurwoningen om de slaagkansen voor de doelgroepen in evenwicht te houden zodat wordt voorzien in het recht op huisvesting van de (meest) kwetsbaren. Het rapport “Schaarste in Zuidplas” (RIGO Research en Advies, 2022) laat zien dat in de sociale huursector balans lijkt zijn in de vraag en aanbod, maar een groot deel van het potentiële aanbod in de huursector komt alleen vrij als de huidige bewoners kunnendoorstromen. In de praktijk komt deze doorstroming vaak niet voldoende op gang, omdat middeninkomens geen alternatieven hebben door een gebrek aan doorstromingsheden naar de vrije sectorhuur of koop. Er zijn te weinig middenhuurwoningen om naar door te stromen en koopwoningen zijn de afgelopen jaren steeds minder bereikbaar geworden. Het aantal actief woningzoekenden is in de afgelopen jaar flink gestegen en het aantal verhuringen is gedaald.

De meeste frictie is te zien tussen vraag en aanbod in het prijssegment tussen de hoge aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens. Uit de cijfers van WoningNet Midden- Holland zien we dat de slaagkansen van doelgroepen dalen en dat de wachttijd op een woning langer wordt, hetgeen een signaal is van toenemende schaarste. Geschikt Het stellen van regels voor de verdeling van sociale huurwoningen in de huisvestingsverordening blijft noodzakelijk omdat anders niet kan worden gegarandeerd dat de verdeling van deze huurwoningen transparant, rechtvaardig en evenwichtig is. Alleen in een huisvestingsverordening kunnen regels opgenomen worden over de toewijzing van woningen, die naast woningcorporaties ook gelden voor particuliere verhuurders. Aangezien kwetsbare doelgroepen geen keuze opties hebben en zijn aangewezen op sociale huurwoningen maakt het stellen van regels noodzakelijk. Proportioneel Alleen sturen op toewijzing via de huisvestingsverordening lost het probleem van schaarste niet op. Daarvoor is het noodzakelijk dat er voldoende betaalbare nieuwe sociale 26 Huisvestingsverordening Gemeente Zuidplas 2023

A23.000375

huurwoningen worden toegevoegd zoals omschreven in de Woonvisie. Met woningcorporaties worden prestatieafspraken gemaakt over het realiseren van 30% sociale huur in de nieuwbouw. Maar dat kost tijd. En daarnaast het beschikbaar en betaalbaar houden van nieuwe én bestaande sociale huurwoningen. Met deze verordening wordt beoogd schaarste zo eerlijk en rechtvaardig mogelijk te verdelen. Lid 1 onder b: betreft de zogenoemde middenhuurwoningen als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onder j van het Besluit ruimtelijke ordening (zie onder begrippen in artikel 1). Dit zijn woningen die zijn gebouwd op grond van bestemmingsplannen waarin op basis van het Besluit ruimtelijke ordening een minimum percentage middenhuurwoningen is bepaald en waarop de gemeentelijke doelgroepenverordening/ Verordening Middenhuur betrekking heeft. In Zuidplas betreft dit de Verordening Middenhuurwoningen Gemeente Zuidplas 2021. In een doelgroepen of middenhuurverordening kunnen gemeenten vastleggen dat bepaalde categorieën nieuwbouwwoningen bedoeld zijn voor bewoning door bepaalde groepen woningzoekenden. Het is echter niet mogelijk om in de doelgroepen of middenhuurverordening ook regels vast te leggen over de daadwerkelijke toewijzing van deze woningen aan de specifieke doelgroepen. Dit kan alleen op basis van de Huisvestingswet 2014 via de Huisvestingsverordening.

Het gaat om geliberaliseerde huurwoningen met een aanvangshuurprijs van ten minste het bedrag, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, en ten hoogste een in de gemeentelijke (middenhuur)verordening bepaalde, jaarlijks te indexeren aanvangshuurprijs, waarbij de instandhouding in de gemeentelijke (middenhuur)verordening voor ten minste vijftien jaar na ingebruikname is verzekerd. Gedurende deze termijn is een huisvestingsvergunning vereist. (Onder de Omgevingswet zal er geen doelgroepenverordening meer zijn, maar worden de mogelijkheden van gemeenten in dit kader (niet) als zodanig benoemd. De regels die eerst in de zogenaamde doelgroepen- of middenhuurverordening konden worden opgenomen, zullen straks in het omgevingsplan kunnen worden opgenomen.) Schaarste en verdringing middenhuurwoningen in Zuidplas Noodzakelijk Het rapport “Schaarste in Zuidplas” (RIGO Research en Advies, 2022) laat zien dat vraag en aanbod in balans lijkt te zijn. Echter zien we een contrast met de praktijk; waar de koopmarkt krap is – zoals in Zuidplas – zijn huishoudens aangewezen op de middenhuursector. Dit leidt tot sterk gestegen gemiddelde huurprijzen. Dit is een indicatie dat er ook in dit segment sprake is van toenemende schaarste. Wie meer dan de liberalisatiegrens kan betalen, gaat liever kopen.

Vanwege de aangescherpte financieringseisen kan niet elk middeninkomen een hypotheek krijgen. Vanwege de (wettelijke) toewijzingsnormen en inkomenseisen (passend toewijzen) van corporaties kan een deel van de woningzoekenden niet terecht in de sociale huurmarkt. Zij zijn aangewezen op particuliere huur of koop. De toegankelijkheid voor betaalbare koop voor middeninkomens is zeer beperkt, waardoor zij zijn aangewezen op de vrije sector. Vooral voor degenen die snel een woning zoeken. De vrije huursector vult met andere woorden een gat in de markt. In dit segment blijft het lastig om een woning te vinden. Geschikt Zonder regels in de huisvestingsverordening kan niet worden gewaarborgd dat nieuwgebouwde middeldure huurwoningen - die gerealiseerd zijn als gevolg van gemeentelijk beleid via een bestemmingsplan of anterieure overeenkomst - terecht komen bij de door de gemeente beoogde doelgroep. In de Verordeningen middenhuurwoningen van de gemeente is de doelgroep en de instandhoudingstermijn van middeldure huurwoningen vastgelegd, maar niet de daadwerkelijk toewijzing ervan. Wettelijk gezien is de huisvestingsverordening het enige instrument dat voor toewijzing gebruikt kan worden. 27 Huisvestingsverordening Gemeente Zuidplas 2023

A23.000375

Proportioneel De reikwijdte van de toewijzingsregels blijft beperkt tot nieuwbouwwoningen die door de gemeente via een bestemmingsplan of anterieure overeenkomst uitdrukkelijk zijn aangewezen als middeldure huurwoning. Op ander aanbod in de middeldure huursector zijn de toewijzingsregels uit de huisvestingsverordening niet van toepassing en staat het verhuurders vrij om deze woningen te verhuren aan andere doelgroepen. Lid 2: De toewijzing van deze middenhuurwoningen aan de inkomensdoelgroep is in artikel 13 lid 3 geborgd. Naast artikel 15 (voorrang bij lokale binding) zijn er geen verdere toewijzingsregels wenselijk bij deze categorie woningen. Lid 3: Hierin is een aantal categorieën woonruimte genoemd waarop de huisvestingsverordening niet van toepassing is. Dit zijn woonruimten waarvoor het woonruimteverdeelsysteem van de huisvestingsverordening minder passend is. Voor een omschrijving van de tijdelijke huurcontracten genoemd in lid i wordt verwezen naar de toelichting op de begripsbepaling. Lid 4: De bijzondere doelgroepen zijn in een apart lid toegevoegd. De vergunningplicht geldt wel voor deze doelgroepen, maar niet de artikelen 5, 7 tot en met 16. De toewijzing vindt via directe bemiddeling plaats. Corporaties moeten over de toewijzingen van deze doelgroepen wel verantwoording afleggen. Artikel 3.

Criteria voor verlening huisvestingsvergunning Deze bepaling is in de eerste plaats een uitwerking van artikel 9 van de wet waarin dwingend is bepaald dat als de gemeenteraad toepassing heeft gegeven aan artikel 7 van de wet, hij in de huisvestingsverordening de criteria vastlegt voor de verlening van huisvestingsvergunningen. De gemeenteraad is vrij in het vaststellen van die criteria. Deze bepaling is in de tweede plaats een uitwerking van artikel 10, eerste lid, van de wet waarin in het belang van de transparantie van het huisvestingsvergunningstelsel is bepaald, dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening vastlegt welke categorieën woningzoekenden in aanmerking komen voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning. In het tweede lid van artikel 10 van de wet is bepaald dat voor een huisvestingsvergunning slechts in aanmerking komen woningzoekenden die de Nederlandse nationaliteit bezitten of op grond van een wettelijke bepaling als Nederlander worden behandeld, of vreemdeling zijn en rechtmatig verblijf in Nederland hebben als bedoeld in artikel 8, onderdelen a tot en met e en l, van de Vreemdelingenwet 2000. Woningzoekenden die niet aan de criteria voldoen komen in geen geval in aanmerking voor een huisvestingsvergunning. Voor het aanvragen van een huisvestingsvergunning geeft de wet geen termijn. De Algemene wet bestuursrecht (Awb) is van toepassing.

Uit artikel 4:13 Awb volgt dat het college (uiterlijk) binnen acht weken na ontvangst van een aanvraag behoren te beslissen. Artikel 4. Aanvraag en verlening huisvestingsvergunning Deze bepaling is een uitwerking van artikel 5 van de wet. Daarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening regels stelt over de wijze van aanvragen van vergunningen en de gegevens die door de woningzoekende worden verstrekt bij de aanvraag van een vergunning. In artikel 18 van de wet zijn intrekkingsgronden voor de huisvestingvergunning opgenomen. Zo kan de vergunning worden ingetrokken als de vergunninghouder de in die vergunning vermelde woonruimte niet binnen de door het college bij de verlening gestelde termijn in gebruik heeft genomen (zie het derde lid, onder d) of als de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens (zie het tweede lid) waarvan deze wist of moest 28 Huisvestingsverordening Gemeente Zuidplas 2023

A23.000375

vermoeden dat deze onjuist of onvolledig waren. Deze intrekkingsgronden gelden rechtstreeks op grond van de wet en zijn in de verordening niet herhaald.

Artikel 5. Bekendmaking van en reacties op het aanbod van woonruimte Deze bepaling is een uitwerking van artikel 20 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad regels kan stellen over de wijze van bekendmaking van de beschikbaarheid van vergunningplichtige woonruimte. Transparantie in het woningaanbod draagt voor woningzoekenden bij aan het gericht vinden van voor hen beschikbare woonruimte. In dit artikel wordt geregeld hoe gepubliceerd moet worden welke vergunningplichtige woonruimte vrijgekomen is of vrijkomt. De begrippen ‘openbare publicatie’ en ‘medium’ zijn niet nader gedefinieerd. Artikel 6. Verantwoording toegewezen woonruimte De ‘verantwoording achteraf’ van toegewezen woningen is een belangrijk element binnen het woonruimteverdeelsysteem. Woningcorporaties verantwoorden alle toewijzingen van vergunningplichtige huurwoningen achteraf in hetzelfde medium als waarin zij de woonruimte hebben aangeboden, uiterlijk binnen een maand na de ingangsdatum van de huurovereenkomst van de woonruimte. Het hoofddoel van de publicatie is openheid naar de woningzoekenden. Woningzoekenden kunnen zo hun kansen op woningtoewijzing beter inschatten. Particuliere verhuurders (niet zijnde woningcorporaties) zijn verplicht op verzoek openheid te verschaffen inzake de toewijzing. HOOFDSTUK 3 URGENTIE Artikel 7.

Voorrang bij urgentie Overeenkomstig artikel 12 van de wet is in de huisvestingsverordening bepaald dat bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden waarvoor de voorziening in de behoefte aan woonruimte dringend noodzakelijk is. In dit artikel is vastgelegd hoe een woningzoekende een urgentieverklaring kan aanvragen. Lid 3: Op grond van dit lid wordt de aanvraag voor urgentieverklaring in behandeling genomen zodra de leges conform de Legesverordening zijn voldaan. Lid 4: In het vierde lid is aangegeven dat de urgentieverklaring alleen geldig is in de gemeente waarin deze is afgegeven. De achtergrond hiervan is de sterk verschillende woningvoorraad per gemeente. Het standaard zoekprofiel van urgent woningzoekenden (zie artikel 11) verschilt als gevolg hiervan per gemeente. Bij een regionale geldigheid van een urgentietoekenning ontstaan daardoor ongerijmdheden: waar een urgent woningzoekende in de ene gemeente een standaard zoekprofiel heeft met de nodige beperkingen, is dat in de andere gemeente minder het geval (zie ook de toelichting bij artikel 11). In vierde lid is wel aangegeven dat in individuele gevallen waar daar een directe aanleiding is, het college een urgentieverklaring van een andere gemeente kan overnemen.

Het verzoek tot het overnemen van een urgentieverklaring kan op verschillende manieren aangevraagd worden:  vanuit de ambtelijke organisatie van een van de gemeenten;  vanuit de urgent woningzoekende zelf;  vanuit de hulpverlening betrokken bij de urgent woningzoekende. De bevoegdheid tot overnemen van de urgentieverklaring kan desgewenst door het college worden gemandateerd binnen de gemeente. 29 Huisvestingsverordening Gemeente Zuidplas 2023

A23.000375

Lid 5: Een urgentieverklaring is bedoeld om een huishouden in een noodsituatie zo snel mogelijk te helpen. Aangezien elke urgentieverklaring de kansen voor de overige woningzoekenden vermindert, wordt een urgentieverklaring niet afgegeven voor elk woningtype, maar voor een woningtype dat het woonprobleem oplost. Dit woningtype wordt vastgelegd in het zoekprofiel. Zie verder de toelichting op artikel 11. Lid 6: Voor een advies als bedoeld in dit lid, kan het college bijvoorbeeld bij een verzoek om een medische indicatie advies inwinnen bij een onafhankelijk medisch adviseur. Artikel 8. Randvoorwaarden voor urgentie Een urgentieverklaring wordt alleen toegekend in zeer uitzonderlijke gevallen. In artikel 8 is een aantal randvoorwaarden opgenomen. Een woningzoekende komt alleen voor een urgentieverklaring in aanmerking als hij aan de in dit artikel genoemde voorwaarden voldoet. Lid c, d en e: Er moet sprake zijn van een bijzondere (persoonlijke) noodsituatie waarin het noodzakelijk is binnen zes maanden te verhuizen, en die niet (binnen zes maanden) op eigen kracht is op te lossen. De woningcorporaties kunnen beoordelen of iemand een grote kans heeft om ook zonder urgentie binnen zes maanden passende en geschikte huisvesting te vinden (slagingskans). Aanvrager moet actief proberen op andere wijze in woonruimte te voorzien.

Hij/zij moet actief reageren op vrijkomende woningen en actief proberen de oorzaak van het urgente woonprobleem op andere wijze op te lossen. De noodsituatie is ontstaan buiten verwijtbare schuld van de woningzoekende. Met de term “verwijtbare schuld” wordt bedoeld dat de noodsituatie buiten de schuld (of nalatigheid) van de betrokkene is ontstaan. Het gaat erom dat de betrokkene niet verwijtbaar verantwoordelijk is te stellen voor het ontstaan of voortbestaan van de problemen. In dat geval is voorrang niet te verantwoorden tegenover andere woningzoekenden die er alles aan doen om problemen te voorkomen of zelf op te lossen. De urgentieverklaring moet verdedigbaar zijn ten opzichte van andere woningzoekenden. De individuele situatie van de woningzoekende is uitgangspunt voor de beoordeling van de urgentieaanvraag. Er is geen sprake van een noodsituatie als er alleen een mogelijkheid is dat een noodsituatie zal ontstaan. Lid g: Voor het kunnen aanvragen van een urgentieverklaring geldt een maximum inkomen grens. Uitgangspunt is dat een huishouden met een hoger inkomen niet is aangewezen op de sociale huursector en om die reden geen voorrangspositie nodig heeft.

Als maximuminkomen is gekozen voor een belastbaar huishoudinkomen van maximaal 1,25 keer de inkomensgrens be doeld in artikel 16, eerste lid 1, onder a van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (BTIV). De in artikel 16 BTIV genoemde inkomensgrens voor eenpersoonshuishoudens is € 44.035 en voor meerpersoonshuishoudens (bestaande uit twee of meer personen) € 48.625 (prijspeil 2023). Om voor urgentie in aanmerking te komen mag een huishouden dus niet meer verdienen dan 1,25 keer deze grens ofwel € 55.043,75 (alleenstaande) of € 60.781,25 (meer persoonshuishouden). Overigens zijn de woningcorporaties wel gebonden aan de regels voor passend toewijzen (art 48 Woningwet, en de artikelen 16 en 59 Besluit toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015). De differentiatie van inkomensgrenzen tussen een alleenstaande of een meerpersoonshuishouden is voor een periode van drie jaar vastgesteld (tot 2025). Na drie jaar wordt de maatregel geëvalueerd. De inkomensgrenzen zelf worden jaarlijks geïndexeerd. Woningcorporaties kunnen een woningaanbieding weigeren bij het ontbreken van een verhuurdersverklaring, ook als er urgentie is verleend. Artikel 9.

Urgentiecategorieën Deze bepaling is een uitwerking van artikel 12 tweede lid van de wet, waarin is bepaald dat criteria worden vastgelegd volgens welke woningzoekenden worden ingedeeld in 30 Huisvestingsverordening Gemeente Zuidplas 2023

A23.000375

urgentiecategorieën. Per categorie dient aan alle genoemde en van toepassing zijnde voorwaarden voldaan te worden. Alleen met behulp van de hardheidsclausule kan hiervan afgeweken worden. Personen die in blijf-van-mijn-lijfhuizen verblijven, en woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen behoren in ieder geval tot de urgente woningzoekenden volgens artikel 12, derde lid, van de wet. Dit geldt voor alle gemeenten, dat wil zeggen dat een woningzoekende die valt onder deze verplichte urgentiecategorieën in elke gemeente met urgentie moet worden behandeld. Daartoe zijn de urgentiecategorieën B (tijdelijke opvang huiselijk geweld) en C (mantelzorg) opgenomen in de verordening. Voor categorie C (mantelzorg) geldt dat factoren die bij de advisering worden betrokken, kunnen omvatten: de aard van de persoonlijke problematiek, de relatie van deze problematiek met de huidige woonsituatie en de argumentatie op grond waarvan verhuizing op korte termijn absoluut noodzakelijk is. Bij categorie D (medische problematiek) kan de beoordeling door een onafhankelijke medische instantie bijvoorbeeld plaatsvinden door de GGD-Midden-Holland. Dit kan echter ook een andere specialistische arts zijn. Een briefje van een huisarts is in het algemeen niet voldoende.

Indien op grond van medische gegevens een Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 verhuiskostenvergoeding is toegewezen, is geen nader medisch advies nodig. Bij categorie G (woonkosten) vindt de beoordeling of een huishouden in aanmerking komt voor de woonkostentoeslag plaats aan de hand van de voor de gemeente geldende richtlijnen voor ‘bijzondere bijstand’. Een huishouden kan niet door verwijtbaar handelen voor een urgentieverklaring in aanmerking komen. Bij categorie H (relatiebeëindiging) moet het gaan om verbreking van een duurzame relatie, die tenminste twee jaar heeft geduurd en waarbij sprake is van de zorg voor minderjarige kinderen. Binnen één jaar na verbreking kan urgentie aangevraagd worden. Als datum van verbreking geldt het schriftelijke verzoek om echtscheiding of opheffing geregistreerd partnerschap of verbreking van een notarieel vastgelegd samenlevingscontract of de verbreking van de feitelijke samenwoning. De woningzoekende moet de volledige zorg over de kinderen hebben of co-ouderschap. Van coouderschap is sprake als beide ouders 50% van de tijd de feitelijke zorg voor de minderjarige kinderen hebben.

Hiervan is in ieder geval in de volgende gevallen (de begripsomschrijving in artikel 1):  Het kind/de kinderen wonen ten minste 3 dagen per week bij de woningzoekende én ten minste 3 dagen per week bij de andere ouder, of  Het kind/de kinderen wonen om en om 1 week bij de ene en 1 week bij andere ouder. Bij een co-ouderschap verdelen de ouders de zorg voor de kinderen, praktisch en financieel. De kinderen zijn afwisselend bij de ene en de andere ouder en de kosten worden door beide ouders betaald. Co-ouderschap wordt aangetoond met officiële documenten, zoals een door de rechter vastgesteld ouderschapsplan of een vonnis. In het geval van co-ouderschap, waarbij één van de ouders in de woning blijft wonen, kan aan de vertrekkende ouder een urgentieverklaring worden verleend. De vertrekkende ouder wordt aangemerkt als meerpersoonshuishouden. Als beide ouders vertrekken, kunnen beiden een urgentieverklaring krijgen. De achtergrond hiervan is dat de gemeente meer waarde hecht aan een goede omgangsregeling voor de kinderen dan aan het beperken van het aantal urgenties. Bij de aanvraag voor urgentieverklaring moeten de volgende documenten ingeleverd worden: a. bij echtscheiding: 31 Huisvestingsverordening Gemeente Zuidplas 2023

A23.000375

-

b.

c.

d.

de definitieve echtscheidingsbeschikking van de rechtbank met het door de rechter bekrachtigde ouderschapsplan; Of het bij de rechter ingediende echtscheidingsverzoek met het daarbij behorende ouderschapsplan en de voorlopige voorziening die door de rechter is uitgesproken; bij verbreking van een geregistreerd partnerschap met minderjarige kinderen: de definitieve ontbindingsbeschikking van de rechtbank met het door de rechter bekrachtigde ouderschapsplan; Of het bij de rechter ingediende ontbindingsverzoek met het daarbij behorende ouderschapsplan en de voorlopige voorziening die door de rechter is uitgesproken; bij verbreking van een notarieel vastgelegd samenlevingscontract (indien van toepassing) een uittreksel uit het gezagsregister waaruit blijkt dat de woningzoekende het gezag heeft over de minderjarige kind(eren); En de schriftelijke verbreking van het samenlevingscontract en het daarbij behorende ouderschapsplan, dat voldoet aan de wettelijke eisen; bij verbreking van de samenwoning zonder formele overeenkomst: een uittreksel van de gemeentelijke basisadministratie waaruit blijkt dat de woningzoekende minimaal 2 jaar heeft samengewoond; En (indien van toepassing) een uittreksel uit het gezagsregister waaruit blijkt dat de woningzoekende het (gedeeld)gezag heeft over de minderjarige kind(eren) of een bewijs dat er een aantekening is in het gezagregister; En het

ouderschapsplan, dat voldoet aan de wettelijke vereisten.

Nadere toelichting op de benodigde documenten bij een beroep op urgentiecategorie H (verbreking relatie met minderjarige kinderen). Zijn er minderjarige kinderen dan is een ouderschapsplan wettelijk verplicht voor: Ouders die getrouwd zijn of een geregistreerd partnerschap hebben; Samenwonende ouders met gezamenlijk gezag. Ouders die beiden het ouderlijk gezag hebben over hun kind(eren) moeten in het ouderschaps plan o.a. afspraken maken over de omgang met de kinderen. Bij huwelijk of geregistreerd partnerschap hebben beide ouders automatisch het gezag over de kinderen. In andere relatievormen heeft alleen de moeder automatisch het gezag, en kan de rechter dit ook aan de vader toekennen als hij het kind erkend heeft. Dit wordt vastgelegd met een aantekening in het gezagsregister. In individuele gevallen kan bij zwaarwegende redenen worden afgeweken van het overleggen van officiële documenten van de rechtbank. Een huwelijk of geregistreerd partnerschap met minderjarige kinderen moet altijd via de rechter beëindigd worden. Het ouderschapsplan moet samen met het echtscheidingsconvenant/ de beëindigingsovereenkomst ingediend worden bij de rechtbank. Zodra het ouderschapsplan plan door beide partners is ondertekend en door de rechter is bekrachtigd (bij scheiding en ontbinden van een geregistreerd partnerschap), dan is de opgestelde overeenkomst/ouderschapsplan bindend.

Het is wel mogelijk om gezamenlijk afspraken te wijzigen bij veranderde omstandigheden. Bij een onderlinge wijziging naar coouderschap kan gevraagd worden om de gewijzigde ouderschapsafspraken (opnieuw) te laten 32 Huisvestingsverordening Gemeente Zuidplas 2023

A23.000375

bekrachtigen door de rechter. Dit om te voorkomen dat ouderschapsafspraken worden gewijzigd uitsluitend met als doel een urgentie te verkrijgen. Is er geen sprake van huwelijk of geregistreerd partnerschap, dan is ondertekening door beide partners voldoende, mits er minimaal de wettelijke vereiste afspraken zijn opgenomen. In het ouderschapsplan moeten afspraken staan tussen ouders over de kinderen in het belang van het kind. Volgens de wet moeten er tenminste afspraken komen over: 1. De zorgregeling: hoe de zorg- en opvoedingstaken verdeeld en vormgegeven worden bij co-ouderschap; 2. De omgangsregeling: hoe de verplichting tot omgang is verdeeld en vormgegeven (bij eenhoofdig gezag). 3. Hoe de ouders elkaar informeren en raadplegen over belangrijke omstandigheden die betrekking hebben op de kinderen; 4. Afspraken over kinderalimentatie. De woningzoekende moet het recht om in de huidige woning te blijven wonen opgeëist hebben. Urgentieverklaring is alleen mogelijk als het niet mogelijk is daar te blijven wonen of als de rechter de woning niet heeft toegewezen. Ook bij een koophuis geldt dat altijd de woning opgeëist moet zijn.

In geval van echtscheiding en ontbinding van een geregistreerd partnerschap is een echtscheidingsvonnis of vergelijkbaar bewijs vereist waaruit blijkt dat de rechter heeft afgeweken van het verzoek tot toewijzing van de woning aan de partij die de zorg voor de kinderen op zich neemt. In geval van ontbinding van het notarieel vastgelegde samenlevingscontract en verbreking van de samenwoning is een vonnis of vergelijkbaar bewijs vereist waaruit blijkt dat het niet gelukt is om de woning op grond van het huurrecht op naam te krijgen van de partij die de zorg voor de kinderen op zich neemt. Deze eis wordt niet gesteld als redelijkerwijs niet gevergd kan worden dat de woonruimte wordt opgeëist. Zwaarwegende argumenten om dit niet te doen zijn te hoge woonlasten in verhouding tot het inkomen of levensbedreigingdoor de (ex) partner. Categorie I (gedwongen verkoop woning) is van toepassing als er sprake is van een executieverkoop van een woning en de woningzoekende minderjarige kinderen heeft. Bij categorie J (geweld of bedreiging) geldt dat het onderscheid met categorie B is dat woningzoekenden in categorie B reeds in een opvangvoorziening, zoals een blijf-van-mijn-lijf huis wonen. Bij categorie J gaat het om woningzoekenden die nog zelfstandig wonen en met geweld of bedreiging te maken krijgen.

Categorie K (bijzondere problematiek) is een uitbreiding van een soortgelijke bepaling in de Huisvestingsverordening 2015. In die verordening beperkte de urgentieverklaring zich tot starters. In deze verordening kunnen ook anderen dan starters in aanmerking komen voor een urgentieverklaring op grond van deze bepaling. Voorwaarde is dat hulpverleningsinstanties of de sociaal werkers van de gemeente menen dat zonder betere huisvesting er geen adequate hulpverlening aan het huishouden mogelijk is. De bij categorie M (economisch binding en reisafstand) opgenomen postcodes houden in dat de afstand tussen de woonplaats van de woningzoekende en de regiogemeenten meer dan 70 km bedraagt. De postcode is bepalend voor de urgentievaststelling. Artikel 10. Woningzoekenden met urgentie en woningaanbieding Lid 1: Als hoofdregel is aangegeven dat woningzoekenden met een urgentieverklaring zelf reageren op het gepubliceerde woningaanbod. Lid 2: Voor een drietal categorieën woningzoekenden kan op grond van het tweede lid een uitzondering worden gemaakt. Deze woningzoekenden worden actief bemiddeld en krijgen maximaal tweemaal een binnen het zoekprofiel passende woning aangeboden. Onder categorie 33 Huisvestingsverordening Gemeente Zuidplas 2023

A23.000375

b vallen - onder meer - woningzoekenden die zijn aangewezen op een aangepaste woning en woningzoekenden die na zes maanden voldoende reageren op het gepubliceerde woningaanbod nog steeds niet zijn geslaagd in het vinden van passende zelfstandige woonruimte. De woningcorporatie en/of de gemeente bepaald of een woningzoekenden in deze categorie valt. Lid 3: Volgens artikel 12, tweede lid is de geldigheidsduur van een urgentieverklaring 52 weken. Voor de categorieën woningzoekenden die op grond van artikel 10 lid 2 voor bemiddeling in aanmerking komen, bepaalt artikel 10, derde lid, dat, indien binnen deze periode niet tweemaal een passende aanbieding gedaan kan worden, de urgentieverklaring automatisch wordt verlengd tot er een tweede aanbieding is gedaan. Als de woningzoekende deze tweede aanbieding niet accepteert, vervalt de urgentieverklaring op grond van artikel 12, tweede lid, onder b. Lid 4: Urgenten moeten soms snel verhuizen en voelen zich daardoor soms genoodzaakt om een woning te accepteren die weliswaar hun woonprobleem oplost, maar niet geheel naar hun wens is. Opnieuw verhuizen naar een betere woning is daarna moeilijk omdat de in het verleden opgebouwde Bewoningsduurscore vervalt bij verhuizing. Dit kan onredelijk zijn.

Behoud van de Bewoningsduurscore bij verhuizing met urgentie kan ervoor zorgen dat urgenten sneller bereid zijn een (andere) woning te accepteren, omdat de mogelijkheden om door te stromen groter worden. Op grond van deze overwegingen is in artikel 10, vierde lid, bepaald dat bij verhuizing met urgentie een huishouden maximaal vijf jaar de opgebouwde bewoningsduurscore behoudt. Voorwaarde voor behoud woonduur bij doorstroming met een urgentieverklaring is dat de woningzoekende als (een) hoofdbewoner in een zelfstandige woning gewoond heeft. Dit is niet het geval bij inwonende kinderen (of andere inwonende personen). Behoud woonduur geldt ook bij een urgentieverklaring na echtscheiding/verbreken relatie. Een tijdelijk noodgedwongen verblijf elders na het verbreken van een relatie (in opvanginstelling of inwoning bij familie) wordt niet gezien als inwoning. Artikel 11. Beperking keuzemogelijkheden urgent woningzoekenden De urgentieverklaring vermeldt voor welke woningtypen de urgentie geldt, het zogenoemde zoekprofiel. Het zoekprofiel is zodanig dat met het geïndiceerde woningtype het urgentieprobleem wordt opgelost, maar dat het niet leidt tot een stap in de wooncarrière van de woningzoekende.

De voorrang voor de urgent woningzoekende boven een niet-urgent woningzoekende (zie rangorde bepaling in artikel 16 ) is alleen van toepassing indien de urgent woningzoekende reageert op woningen die past bij zijn/haar zoekprofiel. Als een urgent woningzoekende reageert op een woning die buiten het zoekprofiel valt, geldt de urgentieverklaring niet. Omdat de woningvoorraad sterk verschilt per gemeente en daarmee de veel voorkomende woningtypen, verschilt ook het zoekprofiel per gemeente. Voor Zuidplas wordt hieronder het zoekprofiel in schema weergegeven. Er wordt onderscheid gemaakt tussen:  Profiel 1, niet-medische urgentie: urgentieverklaring verleend op grond van alle urgentiecategorieën uit artikel 9 met uitzondering van categorie D en N;  Profiel 2, medische urgentie: urgentieverklaring verleend op grond van categorie D uit artikel 9; Zuidplas, indeling woningtypen per profiel: Nieuwerkerk aan den IJssel Profiel 1 (niet-medische Profiel 2 (medische urgentie) urgentie) Etagewoning zonder lift Benedenwoning Etagewoning met lift Etagewoning met lift Galerijwoning zonder lift Galerijwoning met lift Galerijwoning met lift Maisonnettewoning 34 Huisvestingsverordening Gemeente Zuidplas 2023

Profiel 3 (op basis van een gemotiveerd advies) Eengezinswoning Benedenwoning

A23.000375

Overige dorpen. Hieronder wordt verstaan Moerkapelle, Moordrecht, Zevenhuizen en indien van toepassing het nieuwe dorp (naam nog onbekend). Profiel 1 (niet-medische urgentie) Etagewoning zonder lift Etagewoning met lift Galerijwoning zonder lift Galerijwoning met lift Eengezinswoning Maisonnettewoning

Profiel 2 (medische urgentie) Benedenwoning Etagewoning met lift Galerijwoning met lift

Profiel 3 (op basis van een gemotiveerd advies) Benedenwoning

Uitzonderingen op de standaard zoekprofielen 1 en 2 (dus een indeling in profiel 3) moeten door de adviserende instantie gemotiveerd worden. Voor de urgentieverklaring op grond van volkshuisvestelijke indicatie als genoemd in artikel 9 onder N geldt het Sociaal Statuut. Hierin staat dat er vergelijkbare woonruimte aangeboden moet worden. Artikel 12. Intrekken, verval van rechtswege of wijzigen indeling in een urgentiecategorie In dit artikel wordt aangegeven wanneer de urgentieverklaring ingetrokken wordt of vervalt. Een urgent woningzoekenden moet zelf reageren op het woningaanbod. Als de woningzoekende niet binnen een jaar een woning accepteert, is er geen sprake van een noodsituatie. In dat geval vervalt de urgentieverklaring van rechtswege. HOOFDSTUK 4: VOORRANG EN SLAAGKANSEN Artikel 13. Voorrang bij woonruimte van een bepaalde aard, grootte of prijs Deze bepaling is een uitwerking van artikel 11 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening kan bepalen dat voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte in verband met de aard, grootte of prijs van die woonruimte bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan een daarbij aangewezen gedeelte van de overeenkomstig artikel 10, eerste lid, van de wet (artikel 3 van de verordening) aangewezen categorieën woningzoekenden.

Hierbij gaat het in het algemeen om de vraag welke woning qua aard, grootte en prijs geschikt is voor welk huishouden. Lid 1: Dit lid geldt voor alle verhuurders (niet alleen woningcorporaties) en is opgenomen om te voorkomen dat huishoudens met een hoger inkomen in goedkopere woningen terechtkomen. Het passend toewijzen van woningen is in het belang van de huurder zelf, als het gaat om de betaalbaarheid van het wonen. Hierbij wordt de inkomensgrens aangehouden waar corporaties voor de toewijzing van sociale huurwoningen in het kader van de staatssteunregeling rekening mee moeten houden: de DAEB-inkomensgrens (artikel 48 eerste lid Woningwet, het bedrag is vastgelegd in artikel 16 Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV). De voorrangregel betekent dat goedkopere woningen vooral worden toegewezen aan de huishoudens die hier in het bijzonder op zijn aangewezen. Voor woningcorporaties is dit lid van beperkt belang omdat zij zijn gebonden aan de regels voor ‘passend toewijzen’, vastgelegd in artikel 48 van de Woningwet. Lid 2: Dit lid bevat een voorrangsregeling voor de toewijzing van nieuwbouw middenhuurwoningen. Dit is nodig om de toewijzing aan de doelgroep, zoals is vastgelegd in de Verordening middenhuurwoningen en in anterieure overeenkomsten, te formaliseren.

Uitsluitend via de huisvestingsverordening kan de toewijzing van middenhuurwoningen aan specifieke 35 Huisvestingsverordening Gemeente Zuidplas 2023

A23.000375

doelgroepen worden vastgelegd. Als doelgroep voor een middenhuurwoningen worden aangemerkt huishoudens met een inkomen van 1,0 tot 1,8 keer de inkomensgrens als bedoeld in artikel 1 van de Woningwet (DAEB-norm; zie artikel 48 eerste lid Woningwet, en artikel 16 Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV)). Onder inkomen zoals bedoeld in dit lid wordt verstaan het rekeninkomen als bedoeld in artikel 1, aanhef en onder i van de Wet op de huurtoeslag. De voorrang voor een middenhuurwoning geldt voor huishoudens met een inkomen tussen 1 en 1,8 keer de DAEB inkomensgrens genoemd in artikel 16 BTIV. De doelgroep voor middenhuurwoningen heeft dus een inkomen tussen € 44.035 -€ 79.263 voor eenpersoonshuishoudens, en € 48.625 -€ 87.525 voor meerpersoonshuishoudens (prijspeil 2023). Behalve voorrang voor de inkomensdoelgroep en de toepassing van artikel 15 voorrang met lokale binding wordt verder geen rangordecriteria vastgelegd voor middenhuurwoningen. Lid 3: Hier is een voorrangsregel opgenomen voor woningen die in het bijzonder geschikt zijn voor mensen met beperkingen. Dit geldt specifiek voor woningen waar de gemeente op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning investeringen heeft gepleegd om die woning geschikt te maken voor iemand met een beperking.

Lid 4: Sommige woningen zijn vanuit hun aard of specifieke kenmerken zeer geschikt voor bepaalde groepen woningzoekenden. Gedacht kan worden aan kleine woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens of grote woningen die juist zeer geschikt zijn voor grote gezinnen. Op grond van dit lid kunnen verhuurders dergelijke woningen labelen voor de bijpassende groep woningzoekenden, los van de slaagkansen van deze groepen woningzoekenden. Lid 5: Sommige complexen zijn gezien hun aard bestemd voor een specifieke doelgroep. Gedacht kan worden aan bepaalde concepten voor ouderenhuisvesting waar bewoners met verschillende zorgbehoeften wonen. Bij dergelijke complexen kan het nodig zijn om aanvullende voorrangsregels te stellen om de juiste mix van bewoners te houden. Het college kan op grond van dit lid woningcorporaties toestemming geven bij dergelijke complexen voorrang te geven aan een specifieke doelgroep. Uit oogpunt van transparantie is het van belang dat bij de toestemming duidelijk wordt vastgelegd op welke complexen en welke doelgroepen het gaat. Artikel 14. Voorrang in verband met slaagkansen Lid 1: Dit geeft de woningcorporaties de mogelijkheid om indien blijkt dat bepaalde groepen woningzoekenden in onvoldoende mate voor woningtoewijzing in aanmerking komen, woningen voor die doelgroep te labelen. Het voordeel hiervan is dat corporaties woningen flexibeler kunnen toewijzen.

Ander voordeel is dat er afspraken worden gemaakt over de uitkomst van het proces van woningtoewijzing in plaats van het aanbod aan woningen. Lid 2: In dit lid is vastgelegd welke groepen worden onderscheiden en wanneer een groep in onvoldoende mate voor toewijzing in aanmerking komt. Een procentpunt is een punt op een procentschaal en is daarmee een absolute grootheid. Bijvoorbeeld: een stijging van vier naar vijf is een stijging van één, of een stijging van 25 procent; een stijging van vier naar vijf procent is een stijging van 25 procent of van één procentpunt Artikel 15. Voorrang bij economische of maatschappelijke binding Deze bepaling is een uitwerking van artikel 14 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening kan bepalen dat bij de verlening van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de woningmarktregio, de gemeente of een tot de gemeente behorende kern voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte. Een woningzoekende is economisch gebonden aan het in de verordening aangewezen gebied als hij 36 Huisvestingsverordening Gemeente Zuidplas 2023

A23.000375

met het oog op de voorziening in het bestaan een redelijk belang heeft zich in dit gebied te vestigen; en hij is maatschappelijk gebonden als hij een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in dat gebied te vestigen, of ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest (artikel 14, derde lid, van de wet). Deze voorrang kan niet onbeperkt worden verleend, maar tot het maximum van het in de wet en de verordening genoemde percentage van het aanbod (artikel 14, eerste en tweede lid, van de wet). Lid 1 en 2: Onder dorpskern wordt verstaan Nieuwerkerk aan den IJssel, Moordrecht, Moerkapelle en Zevenhuizen. Lid 2: Het doel is om de doorstroming vanuit de sociale huur (in de dorpskernen) te bevorderen. Tegelijkertijd moet het mogelijk blijven voor starters uit een dorpskern om in aanmerking te komen voor een middenhuurwoning. Binnen het maximum geldt de voorrang in eerste instantie voor woningzoekenden uit een dorpskern en daarna voor andere woningzoekenden uit de gemeente waarbij degenen die een sociale huurwoning achterlaten weer voorgaan. Lid 3: De huisvestingsverordening biedt woningcorporaties en verhuurders de mogelijkheid om woningzoekenden met economische of maatschappelijke binding voorrang te geven bij de toewijzing van woningen.