Bijlage 1 GEANONIMISEERD Nota van Uitgangspunten Julianadriehoek A25.002255

*A25. 002255*

Nota van Uitgangspunten Herontwikkeling Julianadriehoek in Moerkapelle

Pagina 1 van 26

ne Zuidplas

Colofon

Titel:

Nota

Documentnummer:

A25.002255

Projectnaam:

Julianadriehoek

Bestuurlijk opdrachtgever: Ambtelijk opdrachtgever: Projectleider:

Jan Willem

Uitgangspunten Herontwikkeling Julianadriehoek

Moerkapelle

Schuurman

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)

Ambtelijke projectgroep: Beleidsadviseur verkeer: Beleidsadviseur ruimtelijke

van

ordening:

Stedenbouwkundige: Beleidsadviseur Wonen: Planeconoom Grondbedrijf: Projectleider Openbare Werken:

Klimaatadaptatie/natuurinclusief

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)

bouwen:

Energie en circulariteit: Jurist grondzaken: Communicatie:

(geanonimiseerd) J (geanonimiseerd) J (geanonimiseerd) J

Projectondersteuner: Projectleider:

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)

Datum:

1 december 2025 Versie 1.0

Status:

Pagina

2

van

26

Inhoud 1. INLEIDING

.. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

2. ONTWIKKELGEBIED

.. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

3. VIGEREND OMGEVINGSPLAN/ BESTEMMINGSPLAN 4. BELEIDSKADER

4 5

.. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

6

. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

8

4. 1

OMGEVINGSVISIE ZUIDPLAS 2040

4. 2

WOONVISIE

4. 3

NOTA OMGEVINGSKWALITEIT

. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

8

10 11

4. 4 MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN 2025-2040

. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

12

4. 5

. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

13

DUURZAME INRICHTING OPENBARE RUIMTE

4. 6 ROUTEKAART VOOR RUIMTELIJKE OPGAVEN GRONDBELEID 2021

-

NOTA GRONDBELEID EN ADDENDUM NOTA

.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

4. 7

NOTA KOSTENVERHAAL 2024

4. 8

WATERSCHAP

5. UITGANGSPUNTEN

.. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

13

. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

13

. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

14

5. 1

RUIMTELIJKE RANDVOORWAARDEN

5. 2

MOBILITEIT

BEREIKBAARHEID

. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

14

.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

17

. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

17

TOEGANKELIJKHEID PARKEREN

13

. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

18

.. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

18

5. 3

GROEN

5. 4

INRICHTING OPENBAAR GEBIED

5. 5

DUURZAAMHEID/ KLIMAATADAPTATIE

.. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

5. 5. 1 NATUURINCLUSIEF BOUWEN EN INRICHTEN 5. 5. 2 KLIMAATADAPTIEF BOUWEN

19 20 20

. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

20

. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

21

6. PARTICIPATIE EN COMMUNICATIE

.. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

7. PROCES NA VASTSTELLING NOTA VAN UITGANGSPUNTEN

. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

25 26

Bijlagen Bijlage 1 : Schetsontwerp Julianadriehoek d. d. 30-09-2025 Bijlage 2 : Ecologische QuickScan d. d. 06-06-2025 Bijlage 3 : QuickScan ODMH d. d. 18-12-2024 Bijlage 4: Quickscan bedrijven Rho Adviseurs d. d. 20-06 2025 Bijlage 5a : Participatieverslag bewonersavond 13-01-2025 Bijlage 5b : Participatieverslag bewonersavond 13-03-2025 Bijlage 5c : Participatieverslag bewonersavond 19-03-2025 Bijlage 5d: Participatieverslag bewonersavond 30-09-2025 Bijlage 6: Parkeeronderzoek Spark d. d. 07-07-2025 Bijlage 7 Concept verkeersonderzoek Sweco d. d. 10-11-2025 Bijlage 8: Civieltechnische gebiedsanalyse Waalpartners d. d. 10-02-2025 ,

,

Pagina 3 van 26

1. Inleiding Al medio 2022 meldden de drie ontwikkelende partijen Novaform Wonen à la Carte en Batenburg zich bij de gemeente Zuidplas met het initiatief tot ontwikkeling van de Julianadriehoek in Moerkapelle. Na een aantal ambtelijke gesprekken volgden de ontwikkelende partijen het ambtelijke advies vanuit de gemeente Zuidplas om aan te sluiten bij het co-creatietraject van het Gebiedspaspoort Moerkapelle. Enerzijds voor de kwaliteit van het initiatief anderzijds om gevoel te krijgen bij het draagvlak voor het initiatief in de lokale samenleving. Tijdens bijeenkomsten met Smaakmakers en stakeholders die volgden waren de ontwikkelende partijen dan ook meerdere keren aanwezig. ,

,

,

Op 25 oktober 2023 stelde de gemeenteraad het Gebiedspaspoort Moerkapelle vast. In deze toekomstvisie voor Moerkapelle staan meerdere ambities en oplossingsrichtingen benoemd die (ook) van toepassing zijn op de zuidkant van het dorp. Denk hierbij bijvoorbeeld aan meer betaalbare woningen voor starters en senioren een betere (recreatieve) verbinding met het Rottemerengebied het creëren van ruimte voor kinderopvang en het versterken van het lokale fiets- en wandelnetwerk. Stuk voor stuk ambities die in de context van het Gebiedspaspoort Moerkapelle naar voren zijn gekomen mede naar aanleiding van de inbreng van inwoners en ondernemers van Moerkapelle ,

,

,

,

Het realiseren van deze ambities brengt een uitdagende ruimtelijke puzzel met zich mee. Een belangrijke schakel in deze puzzel is de zogeheten Julianadriehoek. Een gebied dat wordt begrensd door de Ringvaart aan de westkant de Bredeweg aan de noord- en oostkant en het begin van het glastuinbouwgebied aan de zuidkant. De Julianadriehoek maakt onderdeel uit van het grotere gebied Moerkapelle-Zuid waar meerdere initiatieven spelen. Daar komt bij dat de gemeenteraad bij de vaststelling van de Omgevingsvisie Zuidplas 2040 in juli 2021 een brede motie heeft aangenomen die het college oproept om te komen tot een integrale visie op het gebied Moerkapelle-Zuid. De gemeente heeft met initiatiefnemers begin 2025 een intentieovereenkomst getekend om de haalbaarheid te onderzoeken van de (her)ontwikkeling van de Julianadriehoek naar woningbouw. ,

,

,

,

De initiatiefnemers zijn nadat de intentieovereenkomst was getekend gestart met de participatie met de omgeving. De afgelopen periode heeft een breed participatietraject samen met de omgeving en belanghebbenden plaatsgevonden voor de Julianadriehoek. (zie hoofdstuk 7) ,

Voorliggend document geeft de uitgangspunten weer voor de ontwikkeling van de Julianadriehoek naar woningbouw. Het document beschrijft de relevante beleidskaders en uitgangspunten. De Nota van Uitgangspunten is het vertrekpunt voor het opstellen van het ontwerp wijziging omgevingsplan en de ontwikkelstrategie met de ontwikkelende partijen. Voor de Julianadriehoek is voor het sociale woningbouwprogramma woningbouwcorporatie Stedelink betrokken.

Pagina 4 van 26

2. Ontwikkelgebied Het ontwikkelgebied is gelegen in Moerkapelle en wordt begrensd door de Ringvaart aan de westkant de Bredeweg aan de noord- en oostkant en het begin van het glastuinbouwgebied aan de zuidkant.

,

,

Figuur 2. 1: Projectlocatie uitgezoomd (Google Maps) ,

Pagina 5 van 26

3. Vigerend omgevingsplan/ bestemmingsplan Ter plaatse geldt voor het grootste gedeelte het tijdelijk omgevingsplan (Bestemmingsplan Zuidplas Noord vastgesteld op 16 juni 2009). De locatie heeft voornamelijk de bestemming “wonen uit te werken -2”. Daarnaast heeft een noordelijk deel de bestemming Bedrijf met een milieuzone. In de lintzone aan de Bredeweg en de Julianaweg zijn er bestemmingen ‘Wonen’ en ‘Lintzone’. Een klein noordelijk deel van de locatie en de Ringvaartzone en heeft eveneens de dubbelbestemming “Waarde – Archeologie 2” op basis van bestemmingsplan “Parapluherziening Archeologie” vastgesteld op 6 maart 2018.1 Ook gelden de regels uit het bestemmingsplan " Parapluherziening Parkeren " en het bestemmingsplan " Parapluherziening Flitsbezorging. ,

,

Figuur 3. 1: Uitsnede bestemmingsplan Moerkapelle Noord

1 De

regels voor archeologie zijn ook ongewijzigd opgenomen in de eerste wijziging omgevingsplan waarvoor in 2025 de procedure tot vaststelling doorlopen wordt.

– beleidsneutrale

regels

Pagina 6 van 26

Figuur 3. 2 Uitsnede bestemmingsplan Parapluherziening Archeologie Voor gebied met de aanduiding ‘Waarde – Archeologie 2’ zal een archeologisch (bureau) onderzoek uitgevoerd gaan worden om te bepalen welke mogelijke archeologische waarden er te vinden kunnen zijn in het gebied. Voor een tweetal percelen omsloten door de ontwikkellocatie geldt het tijdelijk omgevingsplan (bestemmingsplan Herziening Zuidplaspolder 2 zoals vastgesteld op 24 november 2020). ,

Pagina 7 van 26

Figuur 3. 3: Uitsnede Herziening Zuidplaspolder 2

Op basis van het vigerende planologisch kader zal woningbouw nader uitgewerkt moeten worden. Er moet een ruimtelijke procedure voor een wijziging omgevingsplan doorlopen worden om de ontwikkeling mogelijk te maken.

4. Beleidskader Voor de beoordeling van het initiatief zijn de volgende beleidskaders relevant.

4. 1

Omgevingsvisie Zuidplas 2040

In de omgevingsvisie omschrijven we het unieke karakter van gemeente Zuidplas en staan de ambities voor de lange termijn tot 2040. Met de omgevingsvisie geven we richting aan toekomstige ontwikkelingen die plaatsvinden in een veilige en gezonde fysieke leefomgeving met een goede omgevingskwaliteit voor inwoners. De fysieke leefomgeving gaat over bijna alles buiten dus: gebouwen bodem water natuur lucht maar ook wegen en duurzame opwek van energie. ,

,

,

,

,

,

,

We willen aan de (boven)regionale verstedelijkingopgave bijdragen met name via het Vijfde Dorp (Cortelande) door tegelijkertijd ons landschap te verstevigen en toegankelijk te maken. Bij de noodzakelijke veranderingen houden wij rekening met de duurzaamheidsopgave om op die manier bij te dragen aan een gezonde en veilige fysieke leefomgeving. Dat staat centraal in de omgevingsvisie. Onze visie is gebaseerd op ambities die we samen hebben. Op basis van onze kenmerken en kwaliteiten streven we naar een: ,

,

,

Aantrekkelijk Zuidplas We zetten vooral in op het bouwen van inbreidingslocaties binnen de dorpen wanneer de geplande uitbreidingen aan de dorpen zijn gerealiseerd. Daarnaast zetten we in op aanpassingen van de

Pagina 8 van 26

bestaande woningvoorraad. Als we dorpen in Zuidplas uit willen breiden kan dat maar alleen als een bijdrage wordt geleverd aan hogere doelen. Het erfgoed willen we beter zichtbaar en beleefbaar maken. Het cultureel leven houden we in stand en versterken we waar mogelijk. We zetten in op een beter en aantrekkelijk openbaar vervoer een goede bereikbaarheid met de auto en een aantrekkelijk wandel- en fietsnetwerk binnen de gemeente en regio. ,

,

Ondernemend Zuidplas

We zorgen ervoor dat er voldoende eigen werkgelegenheid is. Een gemeente met een aantrekkelijk vestigingsklimaat in de regio. We kijken waar bedrijven het beste gevestigd kunnen worden. Voor bedrijven met een hogere milieubelasting kijken we vooral naar de brede meerwaarde van het bedrijf. Lichte vormen van bedrijvigheid die gecombineerd kunnen worden met wonen dragen juist bij aan levendigheid en diversiteit. We zien mogelijkheden voor versteviging van de landbouw gecombineerd met lichte recreatie. We kiezen daarbij voor concentratie waarbij ruimte is voor innovatieve en toekomstbestendige glastuinbouw. De dorpen beschikken over diverse winkelgebieden met dagelijkse voorzieningen. ,

,

,

Duurzaam Zuidplas Nieuwe ontwikkelingen stimuleren wij zoveel als mogelijk energieneutraal te zijn. Dit geldt ook voor bestaande gebouwen voor zover dat haalbaar is. We zetten bij duurzame opwek zoveel mogelijk in op zon op dak. Naast de energiedoelstellingen werken we aan een klimaatbestendige omgeving. Klimaatadaptatie onder andere het tegengaan van hittestress verdroging en wateroverlast heeft daarbij nadrukkelijk aandacht. ,

,

,

,

Gezond Zuidplas We willen in 2040 een sociale en vitale gemeente zijn. Een gemeente met een gezonde en veilige leefomgeving én met aandacht voor de gezondheid van onze inwoners. Dit in de brede zin van het begrip positieve gezondheid waarbij zowel lichaamsfuncties mentaal welbevinden zingeving kwaliteit van leven meedoen en dagelijks functioneren meetellen. Ontmoeten is daarbij één van de essentiële behoeften. De inrichting en toegankelijkheid van de openbare ruimte maar ook die van gebouwen vinden we daarbij van belang. Daarbij zetten we in op het verbeteren en uitbreiden van het fietswandel- en vaarnetwerk in de dorpen en het buitengebied. Gezond en verantwoord voedsel draagt ook bij aan die gezondheid. ,

,

,

,

,

,

,

Gebiedspaspoort Moerkapelle Op 25 oktober 2023 stelde de gemeenteraad het Gebiedspaspoort Moerkapelle vast. In deze

toekomstvisie voor Moerkapelle staan meerdere ambities en oplossingsrichtingen benoemd die (ook) van toepassing zijn op de zuidkant van het dorp. Denk hierbij bijvoorbeeld aan meer betaalbare woningen voor starters en senioren een betere (recreatieve) verbinding met het Rottemerengebied het creëren van ruimte voor kinderopvang en het versterken van het lokale fiets- en wandelnetwerk. Stuk voor stuk ambities die in de context van het Gebiedspaspoort Moerkapelle naar voren zijn gekomen mede naar aanleiding van de inbreng van inwoners en ondernemers van Moerkapelle. ,

,

,

,

Het realiseren van deze ambities brengt een uitdagende ruimtelijke puzzel met zich mee. Een belangrijke schakel in deze puzzel is de Julianadriehoek. Dit gebied maakt onderdeel uit van het grotere gebied Moerkapelle-Zuid waar meerdere initiatieven spelen. In juli 2021 nam de gemeenteraad bij de vaststelling van de Omgevingsvisie Zuidplas 2040 in juli 2021 een brede motie aan die het college oproept om te komen tot een integrale visie op het gebied Moerkapelle-Zuid. ,

,

Om een integrale afweging te kunnen maken

, is het voor het deelgebied Julianadriehoek wenselijk om een haalbaarheidsonderzoek uit te voeren. Hierin dient een aantal ontwikkelingsscenario’s voor het gebied te worden bestudeerd , rekening houdend met een verscheidenheid aan maatschappelijke ambities. Denk hierbij aan de gewenste programmatische invulling vanuit de gemeentelijke woonvisie , maar ook aan: een maatschappelijke voorziening , goede bereikbaarheid , natuur-inclusief wonen , voldoende parkeergelegenheid , klimaatadaptatie , enzovoort. Hiermee ontstaat een integraal afwegingskader voor de gemeente Zuidplas voor huidige en nieuwe ontwikkelvoorstellen. Het haalbaarheidsonderzoek wordt zo opgesteld , dat het kan worden gebruikt voor een ruimtelijk kader.

Pagina 9 van 26

4. 2 Woonvisie Op 3 juni 2025 heeft de raad de Woonvisie 2025 dorps wonen in Zuidplas nu en in de toekomst ,

,

vastgesteld. Relevante uitgangspunten vanuit de Woonvisie voor dit project zijn: Zuidplas houdt haar sociale huursector op peil. Het percentage sociale huur in de woningvoorraad • staat onder druk om de zoals in de woningvisie genoemde 28% in de voorraad te bewerkstelligen zijn extra sociale huurwoningen nodig. Hierbij kan het wenselijk zijn dat er binnen dit project ‘extra’ sociale huurwoningen worden gerealiseerd. Vernieuwing van de sociale sector blijft ook van belang om enerzijds een sociale voorraad te • hebben die energetisch bij de tijd is en om anderzijds geen grote ouderdoms- en daardoor kwaliteitsverschillen te zien tussen de sociale en particuliere sector. De behoefte aan middenhuur woningen is groter dan het aanbod wat op dit moment in de • woningvoorraad bestaat. Concreet houdt dat in dat er in elke kern óók middenhuur woningen toegevoegd dienen te worden. Zuidplas zet in op langer thuis wonen. Dat hoeft niet altijd letterlijk de huidige woning te zijn. Als • ondanks inzet van (WMO) middelen de huidige woning niet aan te passen is zal verhuizen naar een beter passende woning noodzakelijk zijn. Doorstroming. Er ligt een flinke opgave als het gaat om het toevoegen van nieuwe • nultredenwoningen zodat de gewenste doorstroming op gang komt en er elders (betaalbare eengezins) woningen vrijkomen. • Innovatief.

Nieuwe voor ouderen geschikte woningen moeten bij de tijd zijn en innovatief: voldoende afmetingen met een volwaardige buitenruimte efficiënt ingedeeld technologisch anticiperend op eventuele zorgvraag en privacy en veiligheid biedend. De nultredenwoning is voor mensen met een lichte zorgvraag afdoende. Gelijkvloerse nieuwbouw • wordt zoveel mogelijk ontworpen volgens die eisen. ,

,

,

,

,

,

,

Met de onderstaande verdeling in het nieuwbouwprogramma van Zuidplas is het doel om zo bij te dragen aan een evenwichtige woningmarkt. Door het toevoegen van woningen volgens de onderstaande verdeling bouwt Zuidplas voor elke doelgroep nieuwe woningen. ,

Aantal

Toevoegen in

woningen

nieuwbouw naar verhuiswens

Sociale huur tot de 2 e aftoppingsgrens

580

18%

380

12%

Middenhuur tot de liberalisatiegrens

320

10%

Betaalbare koop tot € 280. 352 (prijspeil 2025)

100

3%

Middeldure koop laag van € 280. 352 tot € 405. 000 (prijspeil

740

23%

740

23%

Dure koop boven de € 542. 596

360

11%

Totaal

3. 230

Sociale huur van de

2e

aftoppingsgrens tot sociale huurgrens

2025) Middeldure koop hoog van € 405. 000 tot € 542. 596 (prijspeil

2025)

Pagina 10 van 26

Woningbouwprogramma Julianadriehoek Het voorlopige woningbouwprogramma voor de ontwikkeling omvat ca. 325 woningen. Deze woningbouwopgave komt overeen met de woonvisie. Het uitgangspunt is 1/3 e Sociale woningbouw (333%) 1/3e Betaalbare woningbouw (333%) 1/3 e Vrije sector woningbouw (333%). Het exacte programma is afhankelijk van nadere uitwerking en de uiteindelijk te hanteren parkeernormering. (zie par. 5. 2) ,

,

,

Uitgangspunt is de motie die de gemeenteraad heeft (2025M51 d. d. 3 juni 2025) aangenomen waar de ‘uitwisseling’ van middenhuur woningen naar betaalbare koopwoningen sowieso volledig zonder tussenkomst van raad en college mag plaatsvinden. Voor de betaalbare woningen wordt de zelfbewoningsplicht toegepast. Waar dit bijdraagt aan een evenwichtige en duurzame ontwikkeling en/of om te zorgen dat de woningen primair beschikbaar komen voor de daarvoor beoogde doelgroepen en/of om eventuele speculatie tegen te gaan kan de gemeente (en/of de ontwikkelaar) instrumenten inzetten zoals het opleggen van antispeculatie/meerwaardeclausule. Uitgangspunt is echter een marktconforme prijs bij start verkoop van de woningen. ,

,

Als uitgangspunt wordt bandbreedte gehanteerd van 1% - 2% voor afrondingsverschillen en om flexibiliteit te behouden in het stedenbouwkundige opzet. Woningbouwoptimalisatie Vanaf Bredeweg 32b is Moerkapelle Zuid ruimtelijk bestemd als ‘glastuinbouw’. Aan de noord- west en oostzijde van Moerkapelle is thans geen woningbouw mogelijk vanwege provinciaal beleid waardoor Moerkapelle ‘op slot’ zit. Alleen op de plek van de Julianadriehoek is nog enigszins grootschalige woningbouw mogelijk. ,

,

Vanwege de woningnood en de beperkte mogelijkheden in Moerkapelle wordt daarom gezocht naar mogelijke optimalisatie van het programma om in het gebied waar bedrijvigheid langs de Bredeweg is gesitueerd tussen Bredeweg 24-32 mede gelet op de bestaande milieucontouren extra woningen planologisch mogelijk te maken. Hierover zijn partijen in constructief gesprek met eigenaren. Uiteraard wordt voor de zittende ondernemers die eventueel niet weg willen gezorgd dat zij niet in hun bedrijfsvoering worden geschaad. ,

,

,

,

,

4. 3 Nota Omgevingskwaliteit Op 1 januari 2024 is de Nota Omgevingskwaliteit Zuidplas in werking getreden. Deze nota besteedt aandacht op verschillende niveaus voor de omgevingskwaliteit. Zuidplas streeft naar een balans tussen herkomstwaarde (onze geschiedenis) belevingswaarde (een mooie en aangename omgeving) gebruikswaarde (een bruikbare en functionele omgeving) en toekomstwaarde (duurzaamheid) van onze fysieke leefomgeving zodat de gemeente Zuidplas aantrekkelijk blijft. ,

,

De locatie Julianadriehoek valt voor een groot deel binnen regieniveau 2 ‘basis’ en een bescheiden gedeelte binnen regioniveau 3 ‘maatwerk’. Bij de verdere uitwerking van het plan houdt de gemeente samen met de ontwikkelende partij rekening met het behouden en versterken van de omgevingskwaliteit conform de geldende nota Omgevingskwaliteit en de uitgangspunten die behoren bij de bestemde regieniveaus. Voor elke ontwikkeling kan er om de kwaliteit te borgen gekozen worden om een beeldkwaliteitplan te maken waarmee het gebied in het niveau ‘eigen regie’ gaat vallen. ,

Pagina 11 van 26

4. 4 Maatschappelijke voorzieningen 2025-2040 Op 16 september 2025 is de Visie maatschappelijke voorzieningen 2025-2040 door de raad vastgesteld. Daarin zijn beleidsuitgangspunten opgenomen voor vijf sub-domeinen binnen het sociaalmaatschappelijk domein (1. sportaccommodaties 2. sport en bewegen in de openbare ruimte 3. cultuur en welzijn 4. onderwijs en kinderopvang en 5. gezondheidszorg) en de bijbehorende maatschappelijke voorzieningen. Ook is per dorpskern in Zuidplas een analyse gemaakt waar qua maatschappelijke voorzieningen de komende jaren behoefte aan is. Relevante punten uit de ,

,

,

voorzieningenvisie voor dit project zijn: •

Bij (grootschalige) gebiedsontwikkelingen nemen we maatschappelijke voorzieningen vanaf de start integraal mee in de planvorming. Voorzieningen zoals scholen kinderopvang sportlocaties of dorpshuizen zijn geen sluitpost maar randvoorwaardelijk voor een gezonde sociale en leefbare omgeving. Ze vormen de fysieke basis van de sociale infrastructuur. Uit de analyse van het voorzieningenniveau in Moerkapelle komt naar voren dat er behoefte is aan het realiseren van ruimte voor kinderopvang. De huidige situatie laat zien dat in Moerkapelle twee opvangorganisaties actief zijn maar dat alleen de vormen ‘peuteropvang’ en ‘buitenschoolse opvang’ worden aangeboden. Specifiek de vorm ‘kinderopvang (dagopvang)’ wordt in Moerkapelle niet aangeboden. Bij het opstellen van de visie is naar voren gekomen dat daar veel behoefte aan is in Moerkapelle. Eerder is dat bij het opstellen van het gebiedspaspoort Moerkapelle (2023) ook geconstateerd. Verschillende maatschappelijke voorzieningen beschouwen we als gemeente vanuit de visie als onmisbaar in elke dorpskern. Deze voorzieningen zijn in de visie aangeduid als ‘basisvoorzieningen per dorpkern’. Specifiek relevant voor dit project is het gegeven dat in de visie kinderopvang is aangeduid als een basisvoorziening voor elke dorpskern.

Bij het sub-domein ‘onderwijs en kinderopvang’ is specifiek het volgende beleidsuitgangspunt geformuleerd: “we zetten in op het faciliteren van voldoende kinderopvang in onze kernen” (p. 22). Kinderopvang is namelijk een belangrijke voorziening die bijdraagt aan de ontwikkeling van kinderen en het ondersteunen van gezinnen bij het combineren van werk en zorg. Hoewel gemeenten hierin geen wettelijke taak hebben erkent de gemeente het maatschappelijk belang van toegankelijke kwalitatief goede en goed gespreide kinderopvang in de dorpen van Zuidplas. ,

,

•

,

,

,

•

•

,

,

Pagina 12 van 26

4. 5

Duurzame Inrichting Openbare Ruimte

Een goed ingerichte en beheerbare openbare ruimte is belangrijk voor de leefbaarheid en vitaliteit in onze woonkernen en werklocaties. De openbare ruimte is ons visitekaartje en een belangrijke plek waar mensen elkaar ontmoeten recreëren sporten spelen of passeren op weg naar een andere bestemming. De inrichting van de openbare ruimte kan dit gebruik stimuleren en draagt daarmee bij aan de gezondheid en het welzijn van mensen. Voor de inrichting van openbare ruimte is een technische basis nodig want openbare ruimte moet niet alleen mooi zijn maar ook lang meegaan en goed te onderhouden zijn. ,

,

,

,

,

De DIOR is geïntegreerd en in een digitaal platform en te raadplegen via www. duurzaamzuidplas. hior. nl. Dit betekent dat initiatiefnemers de richtlijnen specifiek bedoeld voor een bepaald gebied en projectfasering gebruiksvriendelijk kunnen raadplegen. Hiernaast wordt het platform als een communicatie-instrument gebruikt. Dit betekent dat bijvoorbeeld ontwerpen en bestekken via het platform geüpload worden en ter toetsing worden voorgelegd aan de assetbeheerders. Hiermee behoudt de projectleider overzicht en wordt de status van een project in beeld gehouden. De gemeente toetst de verdere uitwerking van de plannen aan de Dior.

4. 6 Routekaart voor ruimtelijke opgaven - Nota Grondbeleid en addendum Nota Grondbeleid 2021 Op de ontwikkeling is het gemeentelijk grondbeleid van toepassing. Dit betekent dat de gemeente deze ontwikkeling faciliteert om de maatschappelijke doelstellingen zoals vastgesteld door de gemeenteraad van Zuidplas te realiseren. Ter borging daarvan heeft de gemeente binnen het plangebied een ,

,

beperkte grondpositie verworven. In de gezamenlijk met partijen op te stellen ontwikkelstrategie wordt vervolgens de meest voor de hand liggende ontwikkelwijze gekozen.

4. 7

Nota Kostenverhaal 2024

Voor de ontwikkeling van de Julianadriehoek geldt de Nota Kostenverhaal 2024. Dit houdt in dat partijen via een anterieure overeenkomst inclusief financiële bijdrage bijdragen aan de door de gemeente gemaakte kosten. Hiermee wordt geborgd dat de ontwikkeling voor de gemeente Zuidplas kostenneutraal verloopt. Hiervoor hebben partijen in november 2024 een intentieovereenkomst gesloten waar het kostenverhaal is geregeld. Ook zal er met de ontwikkelaars een anterieure overeenkomst opgesteld worden. ,

4. 8

,

Waterschap

Wateroverlast: Het watersysteem langs de Bredeweg is op dit moment erg onoverzichtelijk. Er liggen lange duikers in het watersysteem en de ontwikkeling biedt een kans om het watersysteem te optimaliseren. Op de plaatsen die binnen de scope van het project vallen adviseert het waterschap HHSK dat deze kans wordt benut en het aantal duikers te verminderen. ,

Voor de ontwikkeling geldt dat er voldoende waterberging moet worden gerealiseerd om wateroverlast te voorkomen. Voor wonen geldt een minimale drooglegging van 130m ten opzichte van het polderpeil. Voor wegen is dit 100 meter. ,

,

Waterveiligheid: Op de overstromingskaarten van op LIWO staat dat bij een zeer kleine kans de waterdiepte toe kan nemen tot 252m. Dit houdt in dat de begane grond volledig onder water komt te staan bij het huidige klimaat. Het advies van het hoogheemraadschap is om de huizen minstens één droge verdieping te geven om het overstromingsrisico niet extreem te vergroten. ,

Waterkwaliteit: Het gebied kent een kwelsituatie van ca. 03 – 07 mm/dag. Het kwelwater is van slechte kwaliteit en veroorzaakt roodbruine sloten wanneer dit mengt met het oppervlaktewater. Wat betreft waterkwaliteit ,

,

Pagina 13 van 26

bespreken gemeente en HHSK samen van tevoren welke waterkwaliteit het gebied potentieel kan halen.

Concreter over de inrichting er dienen minimaal 50% aan natuurvriendelijke oevers te worden gerealiseerd. Het hemelwater dient via een zuiverende stap af te stromen richting het oppervlaktewater. ,

Beheer en onderhoud: De onderhoudsstroken langs het hoofdwatersysteem zijn 5 meter. Langs de overige watergangen is dit 3 meter. De onderhoudsstroken dienen vrij te zijn van obstakels en goed bereikbaar voor materieel.

5. Uitgangspunten 5. 1

Ruimtelijke randvoorwaarden

Stedenbouwkundige uitgangspunten Julianadriehoek Omgevingsvisie en gebiedspaspoort In het toekomstbeeld voor Zuidplas wordt een aantal zaken van belang geacht voor de kwaliteit van de dorpen van Zuidplas zo ook voor Moerkapelle. De entree van het dorp van je wijk je buurt geeft een gevoel van thuiskomen. Het markeren van de entree door bijvoorbeeld een iconisch/opvallend gebouw ligt voor de hand. Naast hoe je thuiskomt zijn de randen van het dorp en de ligging in een agrarische en recreatieve omgeving met o. a. de Ringvaart en de Rottemeren belangrijk. Dit wordt ook in het de Omgevingsvisie en het Gebiedspaspoort aangehaald. ,

,

,

Ligging en context De Julianadriehoek ligt ten zuiden van het centrum van Moerkapelle herkenbaar door de Hervormde kerk. Het gebied wordt aan de westzijde begrensd door achtereenvolgens de Julianaweg de Ringvaart en het Noordeinde. Verderop naar het westen liggen de Rottemeren. Ten oosten van het plangebied ligt de Bredeweg en het bedrijventerrein. De zuidzijde vindt zijn grens tegen de daar gelegen kassen. ,

,

Meest opvallend in het gebied is de zaagtang aan de Julianaweg die is ontstaan als gevolg van de samenkomst van de ontginningsrichting van de Zuidplaspolder en de ringvaart. Deze zaagtand is al in het beeldkwaliteitplan Lanen en Kwaliteitszone Ringvaart benoemd. Het vormt een belangrijk ruimtelijk element en uitgangspunt voor de ontwikkeling van dit gebied. -

Versterk de aanwezige structuren: Lint van de Bredeweg; Gebruik de uitkomsten van de Visie Ringvaart; Integreer de ringvaart in een samenhangend groenontwerp op verschillende schaalniveaus; Maak de rand aan de zuidzijde een prettige beleving die meer te bieden heeft dan afschermen. ,

Het plangebied omvat ook een deel van de Ringvaartzone. Het doel is ook om in afstemming met eigenaren te onderzoeken of deze zone recreatief en beleefbaar gemaakt kan worden.

Pagina 14 van 26

Historie en ondergrond Het reliëf van de veenrestdijk is van lichte klei en de lagergelegen polder zijn vaaggronden met zware zavel. De zone van de Ringvaart heeft een hoge archeologische waarde. In de polder is de archeologische waarde laag en de kans van bijzondere vondsten dus ook. De structuur van de ondergrond geeft geen aanleiding om de wijk een bepaalde opzet te geven. De ontginning vormt wel een aanleiding. Het smalle slagenpatroon van de Zuidplaspolder is getransformeerd naar grote percelen maar de richting is gebleven. De Bredeweg en het daartussen liggende patroon bepalen daarom mede hoe een toekomstige wijk vorm krijgt. De al eerdergenoemde ‘zaagtand’ aan de zijde van de ringvaart is ontstaan uit de ontginning en daarmee ook karakteristiek. Vanuit de Bredeweg Noordeinde Ringvaart en Julianaweg zijn nu duidelijke zichtlijnen/assen op de kerktoren van Moerkapelle. Deze dienen te worden behouden en versterkt. Versterk de zichtlijnen; Versterk de ontginningsrichting; Versterk de zaagtand. ,

,

Groen & water Op het hogere schaalniveau wordt de groenblauwe structuur gevormd door de Rottemeren. Aansluitend daarop zijn de Ringvaart het talud en de boezemsloot van de Ringvaart van belang. De Ringvaart (en daarachter de Rottemeren) zijn het groenblauwe zicht waarop de wijk uitkijkt en waarmee de wijk de ,

verbinding zoekt door middel van vensters. Water en groen in het plangebied maken deel uit van een samenhangend watersysteem dat dit ondersteunt.

In de openbare ruimte zullen groen en water een zeer belangrijke drager van de omgevingskwaliteit zijn. Ze dienen zichtbaar beleefbaar en bruikbaar te zijn. Het geeft ruimte voor klimaat adaptieve doelen en men kan elkaar er ontmoeten. De vorm kan divers zijn (moes)tuin park vijver of speelplek. De koppeling tussen ontmoeten moestuin en park is van belang om het contact tussen het dorp en de omgeving te versterken. ,

,

,

,

,

Private tuinen aan het water liggen niet voor de hand. De praktijk laat zien dat een te beperkte aantal mensen dan van de groenblauwe kwaliteit kan genieten en klimaatdoelen lastiger worden gehaald. Er vindt te gemakkelijk ongewenste verharding plaats van een beoogd groen beeld (damwand i. p. v. groen

talud). -

Zichtbare

,

beleefbare en bruikbare groenblauwe structuur

Pagina 15 van 26

Buurtschap en voorzieningen Laten we met het idee van de vensters op het landschap een centrale groene plek maken die naar buiten toe een stapsteen kan vormen naar de Ringvaart het dorp en de Rottemeren en binnenin de verschillende buurtjes van de Julianadriehoek een plek biedt voor samenkomst tuinieren sport spel en voorzieningen. Als de Julianadriehoek een voorziening krijgt die voor het hele dorp interessant is dan moeten de langzaam verkeerroutes naar de wijk ook de nodige aandacht krijgen. ,

,

,

,

,

De ontwikkeling dient bij voorkeur het vormen van gemeenschappen te ondersteunen. Dat kan door samen met toekomstige bewoners het ontwikkelen en bouwen ter hand te nemen. Daarbij kan ook nagedacht worden over geclusterd wonen voor ouderen zelfvoorzienend en/onafhankelijk leven en wonen energiecollectieven en vergelijkbare zaken die de gemeenschapszin in de brede zin van het woord voeden. ,

,

-

Sociaalmaatschappelijke hart in combinatie met groen.

Naast het woningbouwprogramma wordt in de Julianadriehoek ruimte gemaakt voor een maatschappelijk cluster waaronder minimaal één kinderopvang. ,

Energie , klimaat adaptief en natuur inclusief bouwen Duurzame energievoorziening is het uitgangspunt. Zonnepanelen zijn ondertussen normaal geworden net als koude-warmte opslag. Er komen steeds meer andere mogelijkheden te denken valt aan een ,

Pagina 16 van 26

buurt/individuele batterij of eigen kleine windmolens (zoals windwokkels). Het is een verkenning waard om nieuwe vormen in te zetten.

In het convenant klimaat adaptief bouwen heeft Zuidplas zich geconformeerd aan een aantal zaken die van belang zijn zoals regenwater vasthouden op het eigen perceel. Daarbij is een minimaal percentage groen en schaduw belangrijk bestaat er een bomennorm en kan de 3-30-300 regel worden toegepast. Met natuur inclusief ontwikkelen kan het hoofd geboden worden aan klimaatadaptatie en biodiversiteit. Er is een palet aan mogelijkheden om hier een goede invulling aan te geven welke verder uitgewerkt is in de beleidsregel en toetsingskader voor natuurinclusief bouwen en inrichten gemeente Zuidplas 2025. ,

Bouwvolumes De Julianadriehoek zal op een logische wijze passen bij het dorp. Er zal een mix van bouwvolumes komen waarbij er naast grondgebonden woningen al dan niet met een kap waar ook ruimte is voor gestapelde bouw en het aantal bouwlagen afgestemd is op de omliggende omgeving en de positie in de Julianadriehoek. Een hoogteaccent kan plaatsvinden op daarvoor logische plekken zoals bijvoorbeeld de entree de uiterste hoek van de ontwikkeling of een uitzichtpunt. In bijlage 1 zijn de eerste inzichten in een schetsontwerp weergegeven n. a. v. de participatieavonden. ,

,

,

Beeldkwaliteit Om de samenhang en herkenbaarheid te borgen zal er een beeldkwaliteitplan worden opgesteld waarin aandacht wordt geschonken aan de samenhang tussen alle ruimtelijke zaken.

5. 2

Mobiliteit

Bereikbaarheid Naar aanleiding van de vragen van bewoners en ondernemers over de gepresenteerde verkeersonderzoeken over onder meer verkeersintensiteiten ontsluiting veiligheid voet- en fietsstructuren hebben initiatiefnemers aanvullend onderzoek ingesteld naar extra actuele verkeersontwikkelingen rondom de planlocatie in Moerkapelle. Daarnaast is ook aanvullend onderzoek gedaan naar de herkomst van verkeer dat gebruikmaakt van de ontsluitingswegen Bredeweg Julianastraat Moerkapelse Zijde en Noordeinde. Uit deze onderzoeken blijkt dat met de huidige groei van verkeer in- en rondom Moerkapelle in 2040 leidt tot overschrijdingen van de wegcapaciteit van de Moerkapelse Zijde in relatie tot de verkeersintensiteit; toename van de verkeersbelasting (op specifieke momenten op de dag) ,

,

,

,

,

,

Daarnaast zijn toekomstige ontwikkelingen nader beschouwd in een verkeersmodel. Uit de gehele verkeerskundige actualisatie blijkt dat de ontsluitingsweg de Moerkapelse Zijde de huidige en toekomstige verkeersintensiteit bij de doorgaande groei niet aan kan qua capaciteit. Belangrijk aandachtspunt hierbij is dat deze situatie zich ook zal voordoen zónder de herontwikkeling van de Julianadriehoek. De conclusie uit het verkeersonderzoek is dat: ‘…Moerkapelle nieuwe (woningbouw-/bedrijfs-) ontwikkelingen qua mobiliteit niet aan kan en over de huidige en toekomstige ontsluitingsstructuur keuzes gemaakt moeten worden. ’ ,

Het college is de ontsluiting van Moerkapelle breder aan het onderzoeken. Een goede ontsluiting van Moerkapelle is noodzakelijk om de Julianadriehoek te kunnen ontwikkelen. Het verkeerskundige onderzoek is voor het college aanleiding geweest om met urgentie om tot oplossingen te komen.

Ontsluiting van de Julianadriehoek naar Bredeweg Het plangebied wordt voor auto’s ontsloten via de Bredeweg. Een aansluiting op een bestaand

kruispunt is het meest wenselijk maar is niet mogelijk vanwege grondeigendommen van derden niet mogelijk. Sweco heeft onderzocht welk alternatief het meest wenselijk is. Het onderzoek laat zien dat dit de ‘midden’ aansluiting is. De noordelijke aansluiting heeft een korte afstand tot andere kruispunten en de ,

Pagina 17 van 26

zuidelijke aansluiting ligt te dicht op de fietsoversteek. Hierdoor komt de verkeersveiligheid in het gedrang. Daarnaast moet bij beide aansluitingen het verkeer zich door de hele wijk verplaatsen. De ‘midden’ aansluiting heeft langere afstanden tot bestaande kruispunten en bovendien hoeft het verkeer zich minder te verplaatsen door de wijk. Het plaatsen van een plateau op het kruispunt heeft een snelheidsremmende werking. De middenaansluiting heeft daarnaast de meest efficiënte situering in het kader van de stedenbouwkundige verkaveling omdat de ontsluiting binnen de milieucontouren van bedrijven kan gerealiseerd worden. De nieuwe woningen blijven zo buiten deze contouren. ,

Voor langzaam verkeer zijn er aan de Julianaweg en Bredeweg ook (calamiteiten-) ontsluitingen voorzien. Ook binnen de wijk zijn verschillende fiets- en voetpaden voorzien om de bereikbaarheid voor langzaam (hulpdiensten-)verkeer te waarborgen. Toegankelijkheid Mobiliteit dient kwalitatief bij te dragen aan de openbare ruimte zowel in positionering als uitstraling. Met STOMP wordt in het ontwerpproces prioriteit gegeven aan duurzame mobiliteitsvormen en minder prioriteit aan minder duurzame vormen. Hierdoor komen de duurzame mobiliteitsvormen meer centraal in het ontwerpproces te staan en worden vaker keuzes gemaakt in het belang van deze duurzame vormen. In de CROW-handreiking duurzame gebiedsontwikkeling is meer informatie opgenomen over duurzame gebiedsontwikkeling en het toepassen van STOMP.

(https://www. crow. nl/downloads/pdf/mobiliteit/toepassen-stomp. aspx) In de Julianadriehoek kan alle ruimte komen voor langzaam verkeer en is de auto te gast. De auto hoeft niet overal te komen toegankelijkheid i. p. v. doorgankelijkheid. Dit biedt een kans voor extra kwaliteiten in de woonwijk. Mooi voorbeeld daarvan is de wijk Zuidplaspolder in Nieuwerkerk aan den IJssel. Deze laat zien welke kwaliteiten het op kan leveren: een park nabij het wonen veilige verbindingen voor voeten fietsverkeer en de nodige verblijfskwaliteit. ,

,

Voor de route naar sport en school aan de andere kant van het dorp is het van belang dat deze ruimtelijk logisch is en verkeersveilig en sociaal veilig is. Deelmobiliteit gaat ook buiten de stad een steeds grotere rol spelen in het mobiliteitsvraagstuk. Een buurtauto kan bijvoorbeeld de tweede auto overbodig maken. De fiets (elektrische) maakt dat het NSstation in Lansingerland gelegen op 5 km dichterbij komt als alternatief. Parkeren In de Nota Parkeernormen 2019 beschrijft de gemeente Zuidplas het kader ten aanzien van o. a. het aantal te realiseren parkeerplaatsen voor auto en fiets bij nieuwbouw of transformatieprojecten. De nota is relevant voor iedereen (projectontwikkelaars woningcorporaties privé-initiatieven bedrijven inwoners) die een omgevingsvergunning ‘bouwen’ of ‘functieveranderingen’ aanvraagt waar een parkeercomponent onderdeel van is. Bij de start van de ruimtelijke procedure (ontwerp-wijziging van het omgevingsplan) dient voldaan te worden aan het parkeerbeleid en de parkeernormen die op dat moment gelden op basis van gemeentelijk en provinciaal beleid. Hierbij attenderen wij er alvast op dat de gemeentelijke Nota Parkeernormen naar alle waarschijnlijkheid in Q1 2026 herzien wordt. ,

,

,

,

In principe is de Nota Parkeernormen 2019 van toepassing op een nieuwe ontwikkeling. Echter de Julianadriehoek behoort volgens de Provincie Zuid-Holland tot een zogenoemde grote buitenstedelijke bouwlocatie. Hiervoor heeft de Provincie haar eigen parkeernorm opgenomen in de Zuid-Hollandse ,

Omgevingsverordening (ZHOV). Het volgende is opgenomen in de ZHOV over parkeernormen:

Pagina 18 van 26

In artikel 7. 45e en 7. 45f van de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening is opgenomen dat voor stationsomgevingen en sociale huurwoningen een maximale parkeernorm van 07 wordt gehanteerd. Dit is gebaseerd op het werkelijk autobezit. De gemeente mag afwijken van deze norm als zij op de lokale situatie afgestemde regels of beleid voor parkeren heeft vastgesteld die zijn gebaseerd op het autobezit per woningtype of woonoppervlak. Dit laatste deel is nieuw toegevoegd in de herziening. ,

,

Artikel 7. 45fa wordt toegevoegd. Dit artikel gaat over de parkeernorm voor grote buitenstedelijke bouwlocaties voor woningbouw. Voor deze locaties wordt een maximale gemiddelde parkeernorm van 13 autoparkeerplaats per woning gehanteerd (waarvan 03 voor bezoekers) tenzij artikel 7. 45e of 7. 45f van toepassing is. Er kan hiervan afgeweken worden als deze parkeernorm leidt tot een onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat of als de locatie niet ontsloten is of kan worden door openbaar ,

,

,

,

vervoer.

Volgens de ZHOV moet in de Julianadriehoek dus een parkeernorm van 13 parkeerplaats per woning en voor een sociale huurwoning 07 parkeerplaats gehanteerd worden. De Nota Parkeernormen 2019 bevat geen normen gebaseerd op autobezit en voldoet dus niet aan de afwijkingsmogelijkheden van de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening. Tegelijk wordt het woon- en leefklimaat van de Julianadriehoek onevenredig aangetast bij de norm zoals bepaald door de Provincie. Er zijn weinig alternatieven vervoerswijzen in de omgeving en de auto-afhankelijkheid is groot. Een tekort aan parkeerplaatsen en dus een parkeerprobleem in de openbare ruimte is onwenselijk. Er moet dus maatwerk worden toegepast om te komen tot een parkeernorm welke voorziet in voldoende maar tegelijk geen overmaat aan parkeerplaatsen. ,

,

,

,

Spark heeft een onderzoek uitgevoerd om te komen tot een parkeernorm gebaseerd op autobezit (bijlage 6). Hiervoor hebben zij data gebruikt welke is verstrekt door de Provincie. Het rapport is voorgelegd aan de Provincie en deze heeft ambtelijk beoordeeld dat de normen voldoende onderbouwd en data gedreven zijn. De normen uit dit rapport vormen dus de basis voor de parkeerberekening van de Julianadriehoek. Spark heeft daarnaast aanbevolen om binnen het projectgebied reserveruimte te reserveren om flexibiliteit in de toekomst in te bouwen. Normen gebaseerd op autobezit zijn altijd een prognose. Mocht in de toekomst blijken dat het bezit afwijkt van de verwachting kan de reserveruimte ingezet worden om parkeerproblematieken binnen de wijk te voorkomen.

Belevingswaarde gebruikswaarde en toekomstwaarde zijn belangrijke uitgangspunten bij het nadenken over de omgevingskwaliteit van de nieuwe leefomgeving. Parkeren dient kwalitatief bij te dragen aan de openbare ruimte zowel in positionering als uitstraling. Parkeren buiten het straatbeeld is de inzet voor de wijk. Door bijvoorbeeld verschillende parkeerhubs te realiseren worden grote delen van de woonwijk autovrije zones of op zijn mist autoluw. Dit bevordert de omgevingskwaliteit. Daarbij moet er wel aandacht zijn voor de plaatsing inrichting en grootte van de collectieve parkeervoorzieningen. ,

,

Door te kiezen voor een parkeernorm passend bij de ontwikkeling komt er ruimte voor belevingswaarde gebruikswaarde en toekomstwaarde van de wijk. Daarbij kan duurzame deelmobiliteit een rol spelen. ,

,

5. 3

Groen

Het uitgangspunt is om het bestaande groen zoveel mogelijk te behouden en te versterken. Bij het aanbrengen van groen wordt mede gekeken naar de uitgevoerde Kansenscan. Voor nadere uitgangspunten zie H6. 6 (Duurzaamheid/klimaatadaptatie). In het voorkeursmodel is ruimte voor groen opgenomen.

Pagina 19 van 26

5. 4

Inrichting openbaar gebied

De aangrenzende openbare ruimte wordt ook aangepast om optimaal aan te sluiten bij de ontwikkeling. In het voorkeursmodel weergegeven in H6. 1 (Ruimtelijke voorwaarden) is aandacht besteed aan het behouden en versterken van de ruimtelijke en ecologisch kwaliteit bereikbaarheid en de veiligheid. ,

,

,

Bij de verdere uitwerking van het ontwerp naar besteks-/uitvoeringsstukken dient de initiatiefnemer te voldoen aan het vigerende beleid en de eisen/uitgangspunten zoals beschreven in de gemeentelijke

DIOR. Van belang is dat de herinrichting op openbaar terrein in lijn is met de bestaande omgeving denk aan de materialisering afmetingen e. d. ,

,

5. 5 Duurzaamheid/ klimaatadaptatie Gemeente Zuidplas zet zich in voor een veilige en gezonde leefomgeving. Klimaatadaptieve en natuurinclusieve maatregelen helpen om deze ambitie van de gemeente waar te maken groenstructuren en de biodiversiteit in de dorpen wordt versterkt.

,

zodat de

5. 5. 1 Natuurinclusief bouwen en inrichten Vanuit de Omgevingswet dient er voldoende zorg in acht te worden genomen voor alle in het wild levende dieren en planten en hun directe leefomgeving. Op grond van de Omgevingswet moet de initiatiefnemer onderzoek doen naar de effecten van het initiatief op beschermde dier- en plantensoorten. Het is aan te raden dat bij voorhand in voldoende mate duidelijk is dat de Omgevingswet niet in de weg staat voor de uitvoering van het initiatief. Natuurinclusief ontwikkelen draagt bij aan de verplichtingen voor een ontheffing vanuit de Omgevingswet door in de nieuwe situatie ecologische functies terug te brengen en ook aan de ambitie van de gemeente Zuidplas. Als gemeente hebben we de ambitie om de biodiversiteit in de dorpen te versterken. Door natuurinclusief te bouwen wordt groen gecreëerd en verblijfplekken voor diersoorten in ‘stedelijk’ gebied. Dit resulteert in een verrijking van de biodiversiteit en de leefbaarheid voor inwoners. De Julianadriehoek is een her ontwikkelgebied waardoor kansen ontstaan om biodiversiteit te stimuleren en klimaatadaptieve maatregelen te nemen in de bebouwde omgeving. ,

a)

QuickScan Flora en Fauna Om te bepalen of de voorgenomen plannen leiden tot een overtreding van de natuurwetgeving is een oriënterend veldonderzoek (dd. 8 mei 2025) en bronnenonderzoek gedaan en zijn de effecten van deze geplande ingreep beoordeeld. Deze QuickScan (bijlage 2) is 3 jaar geldig tenzij in of rond het plangebied in de tussentijd een ander biotoop is ontstaan. ,

Conclusie uit deze QuickScan: •

Het plangebied is in potentie geschikt voor beschermde soorten amfibieën vogels grondgebonden zoogdieren vleermuizen en overige fauna. Gedurende het globale broedseizoen (1 maart – 1 september) moet rekening worden gehouden met algemene broedvogels door het nemen van voorzorgsmaatregelen. Negatieve effecten van de plannen op beschermde soorten (indien aanwezig) zijn niet uit te sluiten. Het gaat om Rugstreeppad Steenmarter Ringslang Platte schijfhoren en gebouwbewonende vleermuissoorten: Gewone dwergvleermuis Ruige dwergvleermuis Meervleermuis Gewone grootoorvleermuis en Laatvlieger. Afhankelijk van de uitkomsten van de nestenscan gaat het mogelijk ook om jaarrond beschermde roofvogels en uilen. Het uitvoeren van nader onderzoek wordt nodig geacht. ,

,

,

• •

,

,

,

,

,

•

b)

,

Doelstellingen Natuurinclusief bouwen en inrichten Het toetsingsformulier voor Natuurinclusief bouwen maakt onderdeel uit van de plantoetsing voor het verkrijgen van de omgevingsvergunning. Voorwaarde van een goed ingevuld toetsingsformulier is om concrete doelen voor natuur op het gebied van behoud en bescherming van de aanwezige natuur groenblauwe structuren en voor andere opgaven waar ,

Pagina 20 van 26

natuur een oplossing kan zijn te bepalen. De volgende principes uit het toetsingskader dienen onderdeel te zijn dit initiatief en opgenomen te worden in het toetsingsformulier: 1. 2. 3. 4. 5.

Bepaal de kwalitatieve doelstellingen voor natuur; Kies de ambassadeursoorten; Zorg voor de nest- en verblijfplaatsen voor gebouwbewonende diersoorten; Behaal voldoende punten voor natuurinclusieve maatregelen; Een volledig ingevuld toetsingsformulier voor plantoetsing.

Hiermee worden de grote lijnen vroegtijdig in het proces van het ontwerp betrokken en inzichtelijk gemaakt. Het projectoverzicht uit het toetsingsformulier natuurinclusief bouwen en inrichten kan hiermee helpen. Hiermee kan in het verdere proces de juiste maatregelen gekozen worden om de biodiversiteit te versterken en te voldoen aan het beleidskader natuurinclusief bouwen en inrichten. Uitgangspunten • Voor dit initiatief wordt voldaan aan de verplichtingen zoals zijn opgenomen in het toetsingskader voor natuurinclusief bouwen en inrichten van gemeente Zuidplas waarbij gebruik wordt gemaakt van het toetsingsformulier. • Geadviseerd wordt om de Gewone dwergvleermuis aan te wijzen als één van de gekozen ambassadeursoorten en de aanwezige lijnstructuren in het plangebied als vliegroute voor de vleermuis te behouden. ,

5. 5. 2 Klimaatadaptief bouwen In 2021 heeft de gemeente Zuidplas het Convenant Klimaatadatief Bouwen ondertekend. In 2023 is de landelijke maatlat voor een groene klimaatadaptieve gebouwde omgeving gepresenteerd door het rijk. Ondanks dat er (nog) geen juridische verplichting is om te voldoen aan de uitgangspunten van het convenant of de landelijke maatlat heeft de gemeente Zuidplas de wens om bij iedere herontwikkeling of nieuwbouwproject klimaatadaptieve maatregelen te nemen. Op deze wijze bereiden we ons als gemeente voor op het veranderende klimaat en kunnen we in de toekomst voldoen aan de landelijke maatlat welke naar verwachting juridisch geborgd zal worden. ,

Vanuit de omgevingsverordening van de provincie Zuid-Holland is het voor iedere herontwikkeling of nieuwbouwproject verplicht om actief te onderbouwen hoe klimaatadaptieve maatregelen zijn meegenomen in het bouwproject. Onderstaande uitgangspunten zijn de minimale wensen van de gemeente om het plangebied klimaatbestendig in te richten. Wij verwachten een onderbouwing hoe aan onderstaande uitgangspunten wordt voldaan of waarom hier niet aan kan worden voldaan. Aanvullende andere creatieve oplossingen om het plangebied klimaatbestendig in te richten worden toegejuicht. ,

a)

Wateroverlast (zie ook paragraaf 4. 8 Waterschap) Door de toename van extreme buien in de zomer en langdurige regenval in de winterperiode is het belangrijk voldoende maatregelen te nemen om wateroverlast te voorkomen. Uit de klimaatstresstesten 2025 blijkt dat er voor de Julianadriehoek geen grote risico’s zijn voor wateroverlast. Wel blijft het noodzakelijk om voldoende inrichtingsmaatregelen te nemen zodat ook in de toekomst en bij het veranderende klimaat de gevolgen van wateroverlast worden beperkt. Hierbij is het uitgangspunt om regenwater op te vangen en waar mogelijk te integreren in de bodem waar dit bij een kleibodem mogelijk is. Als dit niet mogelijk is dan bergen en hergebruiken van het regenwater en pas als laatste optie afvoeren. Voorkomen moet worden dat bij de herontwikkeling van de locatie het risico op wateroverlast nu en in de toekomst toeneemt. ,

,

,

Uitgangspunten • Bij extreme neerslag van 70mm per uur is er geen wateroverlast en ontstaat geen schade aan de gebouwen of de infrastructuur;

Pagina 21 van 26

• •

Op eigen terrein zijn waterberging en infiltratie maatregelen genomen om hemelwater op te

verwerken met een capaciteit van 50mm per uur; Hierbinnen (≤50mm) dient hemelwater van bebouwing en verharde ruimtes te allen tijde hergebruikt te worden in of om het gebouw en/of geïnfiltreerd te worden in de bodem (bijv. halfverharding/groene parkeerplaatsen) waar dit mogelijk is om verdroging en bodemdaling te voorkomen. Afvoeren gebeurt via het oppervlaktewater; Het watersysteem is integraal ontworpen waarbij een samenhang is tussen gebouw en buitenruimte. Concreet betekent dit: o Opvang van hemelwater en beschikbaar stellen voor aanwezig groen (bevloeien van beplanting) en tegengaan van droogte. o Ontwerpen van een gescheiden rioolwaterstelsel. ,

•

b)

Overstroming risico (zie ook paragraaf 4. 8 Waterschap) De stijging van de zeespiegel geeft een toenemend risico op overstromingen vanuit de rivieren. De Klimaatstresstesten gemeente Zuidplas 2025 geeft de maximale overstromingsdiepte weer bij een doorbraak van een primaire en regionale kering. Voor de Julianadriehoek is de overstromingsdiepte 2. 0 tot 5. 0 meter met een extreem kleine kans (1/30.000 < jaar) dat dit voorkomt. De uitgangspunten die worden gekozen zijn erop gericht om de kans op schade te verkleinen en het aantal slachtoffers in geval van overstroming te minimaliseren. ,

Uitgangspunten • < Schade voorkomen (02 meter): bij overstromingen mag er geen schade optreden aan gebouwen en elektrische installaties (meterkast stopcontacten) in de openbare ruimte. Evacuatiemogelijkheden bieden naar buiten of naar boven waarbij het dak van binnenuit • toegankelijk is bijvoorbeeld via een dakluik/dakraam. • Geadviseerd wordt om na te denken over het nemen van ruimtelijke maatregelen om schade bij overstroming te voorkomen. Gedacht kan worden aan: waterdichte deuren drempels en verhoogde stopcontacten. ,

,

,

,

,

c)

Hittestress Klimaatverandering leidt tot warmere zomers. Met name in bebouwd gebied is hitte een probleem wat ook wel het hitte-eilandeffect wordt genoemd. Bebouwing houdt namelijk meer warmte vast ten opzichte van de omliggende (vaak groene of blauwe) gebieden. Voornamelijk ouderen kinderen en baby’s kunnen hier negatieve gezondheidseffecten van ondervinden. Het hitte-eilandeffect willen wij binnen de gemeente zoveel mogelijk beperken. ,

,

Door een toename van bebouwing en verharding bij de ontwikkeling van de Julianadriehoek ontstaat het risico op een versterking van het hitte-eiland effect. Om het risico op hittestress te voorkomen dienen hiervoor maatregelen te worden genomen. ,

Uitgangspunten Locatie gebonden maatregelen • Streven naar minimaal 30% beschaduwde omgeving bij de hoogste zonnestand te koppelen aan de omvang van de boomkronen van bestaande en toekomstige (nieuwe) bomen en hagen en te bereiken in een tijdsspanne van 5 jaar na oplevering van de gebouwen. • Een groen openbaar toegankelijk gebied wordt gecreëerd van minimaal 200m2 en dient als een koele ontmoetingsplek voor bewoners tot maximaal 300m van iedere woning. Hitte absorberende (bouw)materialen worden zoveel mogelijk beperkt waarbij maximaal • 50% van het perceel buiten de footprint is verhard. ,

,

Gebouw gebonden maatregelen • Streven naar minimaal 40% schaduw op verblijfplekken door middel van bijvoorbeeld bomen of overstek/veranda bij gebouwen.

Pagina 22 van 26

•

Streven naar gebouwgebonden maatregelen die dienen om absorptie van zonnestraling zoveel mogelijk te beperken waaronder: o Minimaal 40% horizontale en verticale oppervlakte dient warmte werend of verkoelend te zijn. Een groen dak of groene gevel is hiervan een voorbeeld. o De koeling van het gebouw leidt niet tot opwarming van de omgeving. ,

d)

Droogte en bodemdaling Door klimaatverandering veranderd ook de hoeveelheid neerslag. Dit betekent dat in de warmere zomers rekening gehouden moet worden met minder neerslag en dus meer kans op droogte. Bij iedere ontwikkeling is het noodzaak om periodes van droogte op te kunnen vangen en de bodemdaling inclusief de gevolgen zoveel als mogelijk te beperken. Zo kan droogte leiden tot negatieve gevolgen voor het aanwezige groen. De gemeente Zuidplas ondervindt bij droge periodes namelijk problemen met het aanplanten van bomen of jonge bomen sterven vroegtijdig af. ,

,

De Julianadriehoek ligt op een locatie waarbij een te kort aan oppervlaktewater in droge periodes aanwezig is. Onder de uitgangspunten van ‘wateroverlast’ wordt rekening gehouden om water zoveel als mogelijk vast te houden op locatie. Door in te zetten op het verstandig benutten van regenwater en op drinkwaterbesparing kunnen de gevolgen van droogte beperkt worden. Moerkapelle is grotendeels gesitueerd op een kleiige ondergrond. Uit de Klimaatstresstesten 2025 blijkt dat bodemdaling hier minimaal aanwezig is. Bij ophoging van de Julianadriehoek ontstaat wel de kans op bodemdaling van 025m tot aan 2050. De Julianaweg ten westen van deze ontwikkeling is hierbij een uitzondering. Deze strook is gelegen op veenrijke gronden waarbij de kans op bodemdaling zeer sterk aanwezig is tot 60cm tussen 2020 en 2050. ,

,

,

,

Uitgangspunten Bij het ontwerp en de inrichting wordt ingezet op drinkwaterbesparing regenwaterbenutting • en verbetering van de waterkwaliteit; Bij het ontwerp en de inrichting wordt ingezet op regenwaterbenutting waarbij wordt • uitgegaan van regenwater vasthouden en infiltreren bergen en gebruiken en als laatste ,

,

,

afvoeren; • • •

Vitale en kwetsbare functies en beplanting moeten bestand zijn tegen langdurige droogte. Extra aandacht voor de bouwmethode; voorkeur voor lichte constructies tegen bodemdaling. Zetting van 020 m in 30 jaar (exclusief autonome bodemdaling) voor uitgeefbare terreinen. ,

Circulair bouwen Grondstoffen worden schaarser en raken op den duur uitgeput. Door circulair te bouwen wordt de inzet van grondstoffen geminimaliseerd kunnen producten en materialen worden hergebruikt en leidt dit tot ,

een langere levensduur. Waardebehoud is het sleutelwoord.

In Nederland is de ambitie uitgesproken om primaire grondstoffen in 2030 met 50% te reduceren om in 2050 volledig circulair te zijn. Dit betekent dat het gebruik van in natuur voorkomende producten met 50% dient te worden verminderd in 2030. De gemeente Zuidplas volgt de landelijke ambitie om in 2050 een circulaire gemeente te zijn. Hiertoe dienen de eerste stappen te worden genomen. De genoemde uitgangspunten dragen hieraan bij en volgen ook de landelijke regelgeving. Duurzame energie Het energieverbruik van woningen is voor een groot deel afkomstig van fossiele brandstoffen waaronder aardgas. De verbranding van fossiele brandstoffen draagt naast vervuiling ook bij aan de opwarming van de aarde door de uitstoot van CO2 en andere broeikasgassen. Het is daarom noodzakelijk om de overstap te maken naar schonere duurzame warmte- energiebronnen. Deze ,