Bijlage 1 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst; actualisatie woonvisie 2025 A25.000955

Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst

Bij de ontwikkeling van de regionale woonzorgvisie in 20242025 is het de bedoeling om de verwachte woningvraag van de doelgroep integraal in kaart te brengen. In combinatie met de ontwikkelingen rond de Wet versterking regie volkshuisvesting (Wvrv) kan vervolgens worden bekeken wat dat betekent voor het uitstroomcontingent.

convenant. Dit wordt gedaan ter bevordering van de uitstroom uit maatschappelijke instellingen en de huisvesting van exgedetineerden. Daarnaast is in de Huisvestingswet bepaald dat mantelzorgers voorrang moeten krijgen bij de toewijzing van sociale huurwoningen. Dat is ook verankerd in onze huisvestingsverordening.

5.3.2 Wat willen we? Het huisvesten van ‘mensen met een rugzakje’ is maatwerk. Gemeenten, zorgkantoor en woningcorporaties in MiddenHolland werken daarbij intensief samen. We willen bereiken dat de betrokkenen een zo normaal mogelijk leven kunnen leiden, goed samenleven met hun buren en zich onderdeel voelen van de maatschappij.

5.4 Arbeidsmigranten Arbeidsmigranten zijn personen afkomstig uit andere landen die tijdelijk in Nederland komen werken. De term ‘arbeidsmigrant’ wordt in de praktijk vooral gebruikt voor mensen die werk doen dat weinig scholing vereist, zoals productiewerk. Kenniswerkers worden meestal aangeduid als ‘expats’. Zij ontvangen een hoger salaris en hebben daardoor een betere aansluiting bij de reguliere woningmarkt dan arbeidsmigranten. Expats hebben bij het vinden van woonruimte over het algemeen geen extra ondersteuning van de gemeente nodig. In ons lokale beleid ligt de focus daarom op arbeidsmigranten die laagbetaald werk doen en voor de korte tot middellange termijn in Zuidplas verblijven.

5.3.3 Wat doen we? Zoals eerder aangegeven participeert Zuidplas in 20242025 in de ontwikkeling van een regionale woonzorgvisie voor Midden-Holland. De lokale doorvertaling daarvan zal vervolgens worden opgenomen in het volkshuisvestelijk programma. In 2020 zijn er al 13 ‘beschut wonen’ plekken gerealiseerd door Woonpartners Midden-Holland en Stichting De Hoop in Essezoom laag in Nieuwerkerk aan den IJssel. In de Huisvestingsverordening gemeente Zuidplas 2023 is opgenomen dat corporaties jaarlijks een -nader met het college af te spreken- aantal woningen beschikbaar stellen voor woningzoekenden die vallen onder het regionaal

30

5.4.1 Wat zien we? In de oorspronkelijke Woonvisie 2025 komt de huisvestingsbehoefte van arbeidsmigranten aan de orde onder het kopje ‘bijzondere doelgroepen’. De gemeente zag destijds een groeiende vraag vanuit de agrarische sector om goede huisvesting te realiseren voor arbeidsmigranten

Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst

die tijdelijk hier verblijven. Op dat moment had Zuidplas daar geen beleid voor, maar door de expliciete vraag die bij de gemeente was neergelegd kon aan dat vraagstuk niet voorbijgegaan worden. De gemeente zag ook een relatie met het permanent wonen in recreatiewoningen, dat niet was toegestaan. Ook ‘spoedzoekers’29 vonden nogal eens een onderkomen in een recreatiewoning. 5.4.2 Wat willen we? In het Coalitieakkoord 2022-2026 is opgenomen dat de gemeente Zuidplas passende huisvesting voor lokale werknemers en arbeidsmigranten wil stimuleren. In het Collegeprogramma is dat voornemen uitgewerkt naar de concrete doelstelling om in 2023 en 2024 met ruimte voor flexwonen een versneld woningaanbod voor starters, spoedzoekers en arbeidsmigranten te creëren. Op het moment van schrijven van deze actualisatie (najaar 2024) doen we onderzoek naar geschikte locaties voor flexwonen. 5.4.3 Wat doen we? Op 10 mei 2023 stelde de gemeenteraad het Beleidskader huisvesting arbeidsmigranten en kamerverhuur vast. De hoofddoelstelling van dit beleidskader is om te zorgen voor goede woon- en leefomstandigheden voor alle (tijdelijke) inwoners, waaronder arbeidsmigranten. De gemeente wil marktpartijen faciliteren in het realiseren van goede en veilige huisvesting voor arbeidsmigranten, door het stellen 29.

Woningzoekenden  die snel woonruimte nodig hebben, maar niet in aanmerking komen voor urgentie.

31

van duidelijke kaders voor nieuwe ontwikkelingen en het sluiten van bestaande locaties die niet aan de eisen voldoen. Er is op voorhand geen kwantitatieve opgave vastgelegd. Met dit beleidskader biedt de gemeente ruimte aan diverse vormen van huisvesting, variërend van kleinschalige kamerverhuur tot geconcentreerde voorzieningen voor 100+ personen. De gemeente faciliteert initieel een beperkt aantal projecten, waarmee voor een belangrijk deel tegemoetgekomen wordt aan de behoefte van ondernemers aan extra bedden in Zuidplas. De vraag in hoeverre de gemeente in de toekomst aanvullende projecten gaat toestaan, wordt beantwoord in de evaluatie van het beleid in 2026. Op voorhand worden er in Zuidplas geen potentiële locaties voor huisvesting van arbeidsmigranten uitgesloten. Per initiatief wordt bekeken in hoeverre het wenselijk is om arbeidsmigranten op de beoogde locatie te huisvesten. Het streven is dat arbeidsmigranten dicht bij hun werkplek kunnen wonen, waarbij tijdelijk wonen op het terrein van de ondernemer een mogelijkheid is. Zeker voor de langdurige of permanent verblijvende arbeidsmigranten (naar schatting ongeveer 18% van de arbeidsmigranten in Zuid-Holland) wil de gemeente ook kansen creëren voor integratie in de lokale samenleving en het vinden van aansluiting bij de reguliere woningmarkt.

Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst

5.5 Woonwagenbewoners Momenteel heeft de gemeente Zuidplas verschillende standplaatsen en woonwagens in bezit en exploitatie. De huisvestingsverordening bevat regels voor de toewijzing van vrijkomende standplaatsen aan woningzoekenden. 5.5.1 Wat zien we? De woonwagencultuur is door Unesco erkend als immaterieel cultureel erfgoed en dient op grond van mensenrechtenverdragen te worden beschermd. Als ondertekenaar (verdragspartner) van deze verdragen is de Rijksoverheid eindverantwoordelijk voor de naleving van deze rechten door medeoverheden. Met het oog daarop heeft het Rijk in 2018 een beleidskader30 gepubliceerd dat gemeenten moet ondersteunen bij het formuleren van woonwagenbeleid dat de rechten van woonwagenbewoners respecteert. Volgens het beleidskader is daar sprake van als: • de gemeente beleid voor woonwagens en standplaatsen vaststelt als onderdeel van het volkshuisvestingsbeleid; • dit beleid voldoende rekening houdt met en ruimte geeft voor het woonwagenleven van woonwagenbewoners; • de behoefte aan standplaatsen in kaart is gebracht; • woningcorporaties voorzien in de huisvesting van woonwagenbewoners voor zover deze tot de doelgroep behoren; 30. Beleidskader  gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid. Ministerie van BZK, juli 2018.

32

• de afbouw van standplaatsen niet is toegestaan (behoudens uitzonderlijke omstandigheden) zolang er behoefte is aan standplaatsen; • een woningzoekende woonwagenbewoner die dit wenst, binnen redelijke termijn kans maakt op een standplaats. Daarbij is het begrip ‘redelijke termijn’ inmiddels uitgewerkt naar: een termijn die vergelijkbaar is met de gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning in de gemeente. 5.5.2 Wat willen we? We willen zoveel mogelijk voldoen aan de uitgangspunten van het Beleidskader gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid, en daarmee een evenredige bijdrage leveren aan de bescherming van de woonwagencultuur. We zien daarbij vooral een faciliterende rol voor de gemeente bij het zodanig uitbreiden van het aantal standplaatsen, dat de wachttijd voor een woonwagenstandplaats vergelijkbaar wordt met de wachttijd voor een sociale huurwoning. We handhaven het in de oorspronkelijke Woonvisie 2025 opgenomen standpunt, dat het bezit en de exploitatie van woonwagens en standplaatsen geen kerntaak van de gemeente is en waar mogelijk aan woningcorporaties en/of bewoners moet worden overgedragen.

Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst

5.5.3 Wat doen we? In de oorspronkelijke Woonvisie 2025 komen woonwagens en standplaatsen nog slechts zijdelings aan de orde. Inmiddels zijn we een stap verder. De behoefte aan woonwagenstandplaatsen in de gemeente is in kaart gebracht, en is groter dan het aantal standplaatsen dat we momenteel in beheer hebben. We onderzoeken daarom de mogelijkheden voor uitbreiding van het aantal standplaatsen in en aan de bestaande dorpen. De uitbreiding van standplaatsen is echter vooral beoogd in Cortelande als onderdeel van het sociale woningbouwprogramma. Het landelijke beleidskader veronderstelt dat de gemeente een prestatieafspraak maakt met woningcorporaties over de exploitatie van woonwagens en standplaatsen. We bespreken met de woningcorporaties of en onder welke voorwaarden zij bereid zijn een dergelijke afspraak te maken. In hoofdstuk 3 is al aangegeven dat prestatieafspraken volgens de Woningwet worden gemaakt tussen gelijkwaardige partijen. Een prestatieafspraak over de exploitatie van sociale woonwagens en standplaatsen komt daarom alleen tot stand als tenminste twee van de drie partijen (gemeente, woningcorporaties en huurdersorganisaties) erachter staan.

33

Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst

DEEL 2

Duurzame kwaliteit

“Duurzaamheid is veel meer dan energiebesparing alleen, want het gaat ook om gebruikswaarde, toekomstwaarde, gezondheid en klimaatadaptatie.”

Oorspronkelijke Woonvisie 2025 (Hoofdstuk 4)

“Een kwaliteitsvolle woning is een woning waarin het prettig wonen is en die klaar is voor de toekomst.” 34

Nationale Woon- en Bouwagenda, maart 2022

Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst

6. Meer dan ‘vier muren en een dak’ De opdracht vanuit de Grondwet die centraal staat in deel I is kwantitatief van aard: samen met andere overheden moet de gemeente bevorderen dat er genoeg woningen worden gebouwd om in de behoefte te voorzien. In de praktijk gaat het echter niet alleen om aantallen: het woningaanbod moet ook passen bij de kwalitatieve woonwensen en de financiële mogelijkheden van woningzoekenden. Een passend aanbod verleidt doorstromers om te verhuizen. De woning die zij achterlaten, kan weer door een andere woningzoekende betrokken worden. Duurzame kwaliteit is de smeerolie voor de woningmarkt. Naast traditionele wensen als voldoende woonoppervlak en een goede buitenruimte, spelen de energiezuinigheid en levensloopgeschiktheid van de woning daarbij een steeds grotere rol. Door de sterk gestegen bouwkosten en de beperkte beschikbaarheid van subsidies, moet er de laatste jaren in de praktijk vaak een optimum worden gezocht tussen kwaliteit en betaalbaarheid, waarbij niet alle woonwensen kunnen worden gerealiseerd. In dit deel staan we stil bij de raakvlakken tussen de kwantitatieve en kwalitatieve woonopgave. Met het oog daarop is in het Collegeprogramma 2022-2026 een aantal

35

koppelkansen opgenomen, waar het woonbeleid en het beleid op andere aandachtsgebieden (zoals het sociaal domein en duurzaamheid) elkaar kunnen versterken. In deze geactualiseerde woonvisie ligt de focus daarbij op de woning zelf. Uiteraard is de woonomgeving eveneens van grote invloed op de woontevredenheid van onze inwoners. De verbindingen tussen de verschillende disciplines die daar een bijdrage aan kunnen leveren, worden in de Omgevingsvisie 2040 gelegd. In hoofdstuk 7 gaan we in op één van grootste opgaven van deze tijd: de beperking van het energieverbruik van woningen, het belang van klimaat adaptieve maatregelen en de transitie naar duurzame energiebronnen. In hoofdstuk 8 staan we stil bij de toenemende behoefte aan nieuwe vormen van samenleven en de realisatie van de ambitie uit de oorspronkelijke Woonvisie 2025 om hiervoor pilots op te zetten. Ook de Woon-Zorgvisie zou prima in dit deel passen, maar in lijn met het Collegeprogramma 2022-2026 en de regionale samenwerking wordt dat vooralsnog een apart document. Op termijn (2026-2027) moet de woonzorgvisie waarschijnlijk worden opgenomen in het nog te ontwikkelen volkshuisvestingsprogramma onder de omgevingsvisie.

Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst

Op basis van het wetsvoorstel verwachten we in het volkshuisvestelijk programma ook uitgebreider te moeten ingaan op het thema leefbaarheid. In bijlage 1 bij dit document wordt weergegeven wat het wetsvoorstel daar over zegt. In de oorspronkelijke Woonvisie 2025 en in deze actualisatie komt het thema leefbaarheid nog niet expliciet aan de orde.

36

Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst

Energielabels De oorspronkelijke Woonvisie 2025 bevat gegevens over het (voorlopige) energielabel van woningen in Zuidplas in 2014. 31. Slager,  L., 2024. Nulmeting meetnet biodiversiteit gemeente Zuidplas 2024_definitief. Ecologisch Adviesbureau Viridis, Culemborg, PRNR-2023-140.

37

40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5%

On

be

ke

nd

G

F

E

0%

D

Klimaatadaptatie Het klimaat verandert en dat merken we aan de toename van extreme hitte, droogte en neerslag. In oktober 2023 zijn de KNMI’23-klimaatscenario’s gepresenteerd. Alle scenario’s laten zien dat we te maken krijgen met zeespiegel- en temperatuurstijging, drogere zomers, problemen met de zoetwaterbeschikbaarheid, nattere winters en een toename van extreme zomerbuien. Klimaatverandering heeft onder andere ook een negatieve invloed op de biodiversiteit. Uit de biodiversiteit nulmeting 2024 van de gemeente Zuidplas blijkt dat er geen sprake is van een hoge biodiversiteit31 (Slager, 2024).

45%

C

7.1 Wat zien we?

Energielabel woningen Zuidplas

B

Het hoofdstuk ‘Duurzaam wonen’ in de oorspronkelijke Woonvisie 2025 is tot stand gekomen kort na het Klimaatakkoord van Parijs en tijdens de onderhandelingen over een landelijk Klimaatakkoord. Sindsdien is er veel veranderd. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de energietransitie en de ambitie van Zuidplas om in 2050 energieneutraal en klimaatbestendig te zijn.

In de onderstaande tabel zijn die gecombineerd met recente gegevens. De tabel laat zien dat het aandeel woningen met een A-label (inclusief A+ en A++) fors is gestegen en dat het aandeel woningen met een laag energielabel (in het bijzonder E, F, en G) fors is gedaald. De woningvoorraad in onze gemeente is nu dus al een stuk energiezuiniger dan tien jaar geleden.

A

7. Duurzaam wonen

2014

2024

Figuur 2: Energielabels in Zuidplas Bron 2014: Oorspronkelijke Woonvisie 2025 Bron 2024: waarstaatjegemeente.nl – dashboard energietransitie

Aardgas Daarnaast staat Zuidplas net als heel Nederland voor de opgave om de komende decennia van het aardgas af te gaan.

Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst

Alle vanaf 1 juli 2018 vergunde woningen moeten gasloos zijn. Voor de bestaande woningvoorraad is er iets meer ruimte om alternatieven voor gas te ontwikkelen. Niettemin is de vraag niet meer óf, maar hoe en wanneer de bestaande woningen van het aardgas af zullen gaan in de aankomende periode t/m 2050. De figuur hieronder laat zien dat de trend in het gemiddelde gasverbruik van woningen in Zuidplas in de periode 20182022 al dalende was. De extreme prijsstijgingen in de periode daarna hebben hier mogelijk nog een extra impuls aan gegeven. Al blijft gas de grootste energiebron in Zuidplas. Gemiddeld aardgasverbruik woningen 25

20

15

10

5

Verbruik (in miljoen m3)

23 20

22 20

21 20

20 20

19 20

20

18

0

Verbruik gecorrigeerd voor temperatuur

Figuur 3: Gemiddeld aargasverbruik van woningen in Zuidplas. Bron: Klimaatmonitor

32. Bron: Klimaatmonitor 33. Volgens de bij voetnoot 29 genoemde bron is het aantal geregistreerde elektrische auto’s in Zuidplas nog lager dan gemiddeld in Nederland, zodat elektrisch rijden geen aannemelijke verklaring is voor het hogere energieverbruik.

38

Elektriciteit In Nederland zet overbelasting van het elektriciteitsnet steeds vaker een rem op ruimtelijke ontwikkelingen, waaronder woningbouw. De druk van de woningvoorraad op het elektriciteitsnet kan worden beperkt door de energie die een woning verbruikt (deels) zelf op te wekken maar ook om te kijken naar collectieve warmtesystemen, die minder druk op het elektriciteitsnet opleveren. In Zuidplas is een relatief groot deel van de bestaande woningen al voorzien van zonnepanelen: 43% versus 33% in Zuid-Holland32. Ondanks de betrekkelijk energiezuinige woningvoorraad en het hoge aandeel zonnepanelen, nemen inwoners van Zuidplas nog relatief veel netstroom af. Ook het gemiddelde elektriciteitsverbruik van woningen in onze gemeente is betrekkelijk hoog. Waarschijnlijk hangt dat deels samen met de bevolkingssamenstelling (relatief veel gezinnen) en/ of de samenstelling van de woningvoorraad (relatief veel grondgebonden en (half) vrijstaande woningen33), maar mogelijk is er door gedragsverandering ook nog winst te behalen. 7.2 Wat willen we? Het duurzaam bouwen en renoveren van woningen levert een belangrijke bijdrage aan het realiseren van de duurzaamheidsambities van de gemeente Zuidplas. In relatie tot de woningvoorraad hebben die vooral betrekking op het

Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst

gebruik van duurzame energie en het beperken van het energieverbruik door goede isolatie en het treffen van klimaat adaptieve maatregelen.

verduurzamen van de woningen met de laagste energielabels (E,F,G). Daarbij willen we extra aandacht voor inwoners met een kleine beurs.

In het Coalitieakkoord 2022-2026 hebben we opgenomen dat Zuidplas in 2050 op het gebied van energie bijna helemaal CO2-neutraal wil zijn. Daarbij hoort dat we zelf in toenemende mate elektriciteit duurzaam opwekken. Ook voor onze warmte willen we minder afhankelijk worden van fossiele brandstoffen. We zien kansen in het gebruik van duurzame warmtebronnen, maar ook in het beperken van onze warmtevraag. Daarnaast willen we klimaat adaptieve maatregelen stimuleren en de biodiversiteit zo veel mogelijk behouden.

7.3 Wat doen we? Gemeente Zuidplas bereidt zich voor op het veranderend klimaat door het nemen van klimaat adaptieve maatregelen, evenals het benutten van kansen om de biodiversiteit te versterken. Dit willen we doen door natuur inclusief te bouwen en te kijken hoe we de buitenruimte zo klimaatbestendig mogelijk kunnen inrichten bij nieuwbouw en herinrichtingen.

Het is essentieel dat we de energietransitie samen met inwoners, ondernemers en maatschappelijke organisaties doen. Daarbij streven we als het gaat om de warmtetransitie naar voorspelbaarheid. Om iedereen in staat te stellen keuzes op logische momenten te maken communiceren we tijdig en duidelijk. Hiermee willen we desinvestering voorkomen. In algemene zin willen we sturen op het isoleren van woningen vooruitlopend op de warmtetransitie. Dat is ook de insteek van het programma Duurzaamheid. In lijn met de Nationale Prestatieafspraken ligt de focus in samenwerking met woningcorporaties in eerste instantie op het 32. Bron: Klimaatmonitor

39

In 2021 heeft de gemeenteraad de Transitievisie warmte vastgesteld. Deze visie is geëvalueerd en in 2024 herijkt. De Transitievisie warmte geeft aan hoe de gemeente Zuidplas -in samenspraak met bewoners, vastgoedeigenaren en andere belanghebbenden- de transitie naar duurzame warmte in de gebouwde omgeving vorm gaat geven. Deze warmtetransitie volgt op afspraken die overheden, bedrijven en maatschappelijke organisaties samen gemaakt hebben in het Klimaatakkoord. De financiering en regelgeving vanuit het Rijk bepaalt het tempo waarin de warmtetransitie kan worden uitgevoerd. In het Coalitieakkoord 2022-2026 is aangegeven, dat zonder nagenoeg volledige Rijkscompensatie geen publieke investeringen doen in de aanleg van een warmtenet. De gemeente werkt aan het verkennen van de warmtesystemen.

Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst

De ambities uit het Coalitieakkoord 2022-2026 zijn in het Collegeprogramma vertaald naar de volgende concrete doelstellingen: • in 2026 is 60% van de inwoners bekend met het duurzaam bouwen loket en financieringsmogelijkheden; • in 2026 voldoen alle nieuwbouwprojecten en ontwikkelingen in de buitenruimte aan het convenant klimaat adaptief bouwen; • in 2030 zijn (in lijn met de Transitievisie Warmte) in de gemeente Zuidplas minimaal 3.600 bestaande woningen van het gas af; • in 2030 is er een versterking van de biodiversiteit te zien. Als onderdeel van de Planning & Control cyclus monitoren we of deze doelstellingen worden behaald. Duurzaamheid is ook een belangrijk thema voor VvE’s. In het programmaplan Duurzaamheid 2022-2026 is opgenomen dat de gemeente VvE’s faciliteert met (extern) advies. Met woningcorporaties en huurdersorganisaties heeft de gemeente prestatieafspraken gemaakt over duurzaamheid. Sinds 2022 worden er nationale prestatieafspraken gemaakt, die kaderstellend zijn voor de lokale afspraken. Op nationaal niveau zijn afspraken gemaakt over de vergaande verduurzaming van meer dan 675.000 corporatiewoningen. Na 2028 zou geen enkele corporatiewoning nog een energielabel E, F of G moeten hebben.

40

In de Raamovereenkomst 2024-2028 gemeente Zuidplas is deambitie opgenomen om 3.600 corporatiewoningen in Zuidplas vóór 2030 aardgasvrij te maken. In lijn met de Nationale Prestatieafspraken worden EFG-labels in de periode tot en met 2028 versneld uitgefaseerd. In 2050 zou het corporatiebezit volledig aardgasvrij moeten zijn. Hierbij is de betaalbaarheid voor huurders het uitgangspunt. Bij renovatie en nieuwbouw van corporatiewoningen worden afspraken gemaakt over maatregelen om de woningen en hun bewoners voor te bereiden op klimaatverandering. De gemeente stelt, in afstemming met de woningcorporaties, een Soorten Management Plan op zodat de woningcorporaties hier gebruik van kunnen maken bij renovatie- en isolatieprojecten. Voor complexen met blokverwarming wordt individuele bemetering mogelijk gemaakt. Op basis van Raamovereenkomst 2024-2028 gemeente Zuidplas worden er jaarlijks nieuwe of herijkte prestatieafspraken gemaakt voor het volgende kalenderjaar. In hoofdstuk 3 is al benoemd dat daarbij een goede balans moet worden gevonden tussen investeringen in (o.a. verduurzaming van) bestaande corporatiewoningen en nieuwbouw van sociale huurwoningen. Ook woningcorporaties kunnen hun geld immers maar één keer uitgeven.

Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst

8. Experimenten wonen en samenleven In de oorspronkelijke Woonvisie 2025 is al aangegeven dat de woningvraag veel diverser is dan een aantal jaren terug, waardoor er steeds meer bijzondere woonvormen ontstaan. Zuidplas wil experimenten voor diverse woonvormen mogelijk maken, vooral in Cortelande. De uitdaging is om -ook binnen de gemeente- buiten de kaders te denken om nieuwe integrale woonconcepten te ontwikkelen.

maatschappelijk vastgoed, in Moerkapelle op grote gezinnen en meergeneratiewonen, in Zevenhuizen op zelfbouw en ecowoningen, en in Nieuwerkerk op jongeren en starters.

8.1 Wat zien we? De standaard eengezinswoning is niet meer het enige woonproduct waar de voorkeur van woningzoekenden naar uitgaat. Vanwege de maatschappelijke en demografische ontwikkelingen wordt de vraag diverser. In 2018 is in een onderzoek onder het digitale inwonerspanel gevraagd naar de wensen en verwachtingen omtrent het wonen in Zuidplas. Uit dit onderzoek bleek onder meer dat inwoners de gemeente als een innovatieve gemeente zouden willen zien, op het gebied van duurzaamheid en met betrekking tot langer zelfstandig wonen. Vanwege de sterke kernbinding van de inwoners (die in dit onderzoek ook bevestigd werd) zou er in elk van de kernen ruimte moeten zijn voor de ontwikkeling van innovatieve woonvormen, op een manier die past bij het karakter van het dorp. In Moordrecht zou de focus kunnen liggen op herbestemming van

41

Overal in Nederland worden initiatieven ontplooid die een andere vorm van wonen en ontwikkelen beogen. Door de maatschappelijke veranderingen zijn ontwikkelingen als Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO), groepswonen voor ouderen, tiny houses, innovatieve projecten in het kader van ecologisch en zelfvoorzienend wonen of flexibel wonen kansrijker geworden. Flexibel

Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst

wonen is daarbij in de breedste zin van het woord te lezen: in de planvorming (bestemmingsplan/omgevingsplan), gebouwen die je kunt verplaatsen, een flexibele inrichting in een gebouw (muurtje erbij of eruit, functiewijzigingen) of flexibiliteit in huurcontracten34. Woningcorporaties, welzijns- en zorgpartijen in de regio Midden-Holland hebben de handen ineengeslagen om gezamenlijk verschillende integrale woonconcepten te realiseren voor kwetsbare senioren. In de regionale woonzorgvisie zal hier een volgende slag mee worden gemaakt. 8.2 Wat willen we? Zuidplas is interessant voor jonge gezinnen en heeft, door de bouw van veel nieuwe eengezinswoningen aan de randen van de dorpen, deze doelgroep volop de ruimte gegeven. De demografische ontwikkelingen laten zien dat er in de toekomst ook een grote groep 75-plussers in Zuidplas woont. Een gemeente met een evenwichtige bevolkingsopbouw heeft echter ook ruimte voor andere doelgroepen; inwoners die meer eigen initiatief kunnen en willen nemen en die experimenteel willen wonen. De gemeente geeft ruimte aan experimenten, waarbij diverse aspecten bij elkaar komen en elkaar versterken. Het gaat dan om projecten waar wonen, ontmoeten, zorgen, ontzorgen, veiligheid, luxe in diverse samenstellingen bij elkaar komen. 34.

D  e mogelijkheden daarvoor worden waarschijnlijk beperkt door de op 1 juli 2024 in werking getreden Wet vaste huurcontracten; zie paragraaf 4.3.

42

De gemeente omarmt nieuwe initiatieven en ondersteunt deze optimaal. Ze zet haar kennis in van (leegstaand) maatschappelijk vastgoed en potentiële locaties, brengt diverse partijen bijeen, zorgt voor een goede informatievoorziening en communicatie, maakt planologisch het een en ander mogelijk en gaat bovenal soepel om met regelgeving en planvorming. Transformatie van leegstaande kantoren, scholen of verzorgingshuizen biedt kansen voor tijdelijke of flexibele huisvesting van bijvoorbeeld jongeren of spoedzoekers. Dit vastgoed leent zich ook goed om laagdrempelige ontmoetingsruimten te creëren, bijvoorbeeld horeca (lunchzaak, kookworkshops), verkoop van streekproducten, ateliers of een speelplek voor kinderen. Het realiseren van een flexibele schil van woningen is belangrijk. Het Sociaal Team van de gemeente krijgt steeds vaker te maken met mensen die zich in crisis bevinden, omdat ze nergens een woon- of verblijfplek kunnen krijgen. Maar ook andere spoedzoekers, zoals mensen die na een echtscheiding een woning nodig hebben of werknemers van ver weg die in de regio een baan krijgen, zijn gebaat bij snelle huisvesting. Die is tijdelijk en kan daarom minder luxe en kleiner zijn dan wat normaalgesproken hun wens zou zijn.

Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst

Een voorbeeld van tijdelijke huisvesting voor een diverse doelgroep dat in de oorspronkelijke Woonvisie 2025 wordt aangehaald, is de Short Stay Facility (SSF) in Dordrecht. Hier is een voormalig verzorgingshuis ingericht voor tijdelijke verhuur aan een diverse, maar evenwichtig samengestelde groep spoedzoekers. Meer informatie over deze voorziening is te vinden op: Short Stay Facility - Woonbron 8.3 Wat doen we? Zuidplas neemt het initiatief als het gaat om het opzetten van experimenten. Ze haalt hiervoor actief de wensen uit de samenleving op, die ze meeneemt in het zoeken naar wat en waar mogelijk is. Ze nodigt (toekomstige) inwoners expliciet uit, is voorwaardenscheppend zodat pilots makkelijk van de grond kunnen komen en ze biedt begeleiding bij de ontwikkeling ervan aan. Pilots voor experimenten vragen dus een andere werkwijze dan traditionele projectontwikkeling. Voor het opzetten en begeleiden van bijzondere woonvormen heeft de gemeente recent een specifieke, ervaren projectleider aangetrokken voor Cortelande. Voor dit nieuwe dorp geldt de opgave dat er vanaf het begin ingezet moet worden op community building. Collectieve woonvormen zouden daartoe moeten bijdragen. Zuidplas calculeert de financiële risico’s in en neemt die ook. Bij elke pilot wordt wel afgesproken hoe en wanneer die geëvalueerd gaat worden, zodat de genomen risico’s achteraf

43

te verantwoorden zijn. Daarna kan weloverwogen gekozen worden of en, zo ja, hoe verder te gaan met soortgelijke initiatieven. Zuidplas wijst een locatie aan voor een CPO-project. Ze gaat dit actief op de markt zetten, omdat eventuele geïnteresseerden ook moeten weten dat die mogelijkheid er is. Als eerste zet ze in op een project voor jonge starters en gaat elders in het land (bijvoorbeeld Bronckhorst) zoeken naar succesvolle voorbeelden om daarvan te leren.

Locatie Djept, Veldhoven

Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst

Zuidplas stelt budget beschikbaar om begeleiding in te huren om een eerste project in de opstartfase van de grond te tillen en dus proactief op zoek naar geïnteresseerde jongeren en naar een locatie. Uiteraard stelt Zuidplas alles in het werk om eventuele juridisch/planologische obstakels weg te werken.

De vraag naar flexibele, tijdelijke woonruimte door spoedzoekers is er ook zeker in Zuidplas. Deze woningzoekenden willen niet per definitie een grote woning met tuin, veelal is hun woonwens ondergeschikt aan de snelheid waarmee ze onderdak zoeken.

Zuidplas zoekt actief naar kavels die in de markt gezet worden voor particulieren die er experimentele duurzame woningen kunnen bouwen. De gemeente stelt nadere randvoorwaarden hiervoor op, maakt een marketingplan en zet een projectleider in. Zuidplas gaat in op de uitnodiging in het pamflet van woningcorporaties, welzijns- en zorgpartijen die in de regio actief zijn dat vlak voor de gemeenteraadsverkiezingen van 2018 aan de gemeenteraad is verzonden. Deze partijen willen gezamenlijk innovatieve woonconcepten voor kwetsbare ouderen ontwikkelen en vragen de gemeente daar een voortrekkersrol in te nemen. Zuidplas gaat in de regio in gesprek om dit gezamenlijk op te pakken.

In andere gemeenten zijn positieve ervaringen opgedaan in het tijdelijk plaatsen van bijvoorbeeld ‘tiny houses’. De woningen zijn snel te plaatsen, omdat ze voorgefabriceerd worden in een fabriek. Ze zijn geplaatst op grote betonplaten, zijn verplaatsbaar en relatief goedkoop in de aanschaf. Daarnaast zijn ze ook energiezuinig. Vanwege hun tijdelijke aard is plaatsing eenvoudig. Het bestemmingsplan hoeft niet te worden aangepast, want een omgevingsvergunning volstaat. Dit kan ook een interessante oplossing zijn voor het tijdelijk bestemmen van bouwlocaties. Een actuele kanttekening hierbij is dat de ruimtelijke mogelijkheden voor het plaatsen van tiny houses in de praktijk zeer beperkt zijn.

Voor het transformeren van (maatschappelijk) vastgoed zet Zuidplas een prijsvraag uit. De gemeente onderzoekt op korte termijn waar vastgoed staat dat in aanmerking komt voor transformatie, definieert de randvoorwaarden en stelt een projectleider aan die dit coördineert.

44

Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst

DEEL 3

Hoe gaan we verder?

“Ruimte voor iedereen. In de dorpen en buurten van Zuidplas is het goed wonen, leren, werken en recreëren. Onze gemeente ligt midden in de randstad en is tegelijkertijd dorps en groen. Dat willen we graag zo houden -en als het even kan- verbeteren. (…) Wetende dat wonen in een omgeving met voorzieningen en mogelijkheden tot samenleven een direct effect heeft op sociale verbinding, vinden wij het belangrijk om hierop in te zetten. Wij willen dat iedereen mee kan doen. (…) We wonen, werken en leven met veel plezier in Zuidplas. We zijn ons er steeds meer van bewust, dat de keuzes die we hierbij maken van invloed zijn op het Zuidplas dat we doorgeven aan onze kinderen en kleinkinderen.”

Coalitieakkoord 2022-2026

45

Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst

9. Samenwerking Met de woonvisie geeft de gemeente haar visitekaartje af aan de lokale samenleving. De visie maakt inzichtelijk hoe de gemeente invulling wil geven aan haar zorgplicht en wat zij daarvoor gaat doen. Maar uiteindelijk bouwt en beheert de gemeente zelf geen woningen. De gemeente heeft alleen een faciliterende rol: zij maakt -naar vermogen- mogelijk dat er voldoende woningen worden gerealiseerd om in de behoefte te voorzien, en dat deze woningen bereikbaar zijn voor de beoogde doelgroepen. Om de doelen van de Woonvisie 2025 ook daadwerkelijk te behalen, is samenwerking met tal van andere partijen nodig. Meestal kunnen die partijen niet worden verplicht om te doen wat de gemeente wil, maar moeten er gelijkwaardige afspraken worden gemaakt die voor beide partijen aantrekkelijk genoeg zijn om de samenwerking voort te zetten. In de praktijk zal de woonvisie daardoor nooit volledig worden gerealiseerd. Onze inzet is uiteraard om de gestelde doelen wel zo dicht mogelijk te benaderen. Hieronder volgt een overzicht van de partners die we daarbij nodig hebben. 9.1 Rijksoverheid Volgens de Grondwet zijn Rijk, provincies en gemeenten gezamenlijk verantwoordelijk voor het woonbeleid, maar in de praktijk is het woonbeleid de afgelopen decennia vooral 35. R  egionale realisatieagenda wonen – Regio Midden-Holland (regionale woondeal), 14 maart 2023.

46

aan de gemeenten overgelaten. Dat veranderde in 2022, toen het kabinet Rutte IV met de Nationale Woon- en Bouwagenda kwam en daarin aangaf de regie op het woonbeleid te willen hernemen. De inzet van het kabinet Rutte IV was dat Rijk, provincies en gemeenten zouden gaan samenwerken als één overheid onder regie van het Rijk, wat concreet betekent dat het beleid van provincies en gemeenten moet aansluiten bij het beleid van het Rijk. Als eerste stap in die richting sloot het Rijk woondeals met provincies en gemeenten35 en maakte het nationale prestatieafspraken met de woningcorporaties, die kaderstellend zijn voor de lokale afspraken.

Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst

Daarnaast werd er nieuwe wetgeving voorbereid, die vooral gericht was op het versterken van de positie van huurders in de particuliere sector en het beperken van de rendementen en vrije prijsontwikkeling in de particuliere huursector. Het overzicht hieronder laat zien dat het grootste deel van deze wetgeving inmiddels van kracht is. Overzicht recente wetswijzigingen Wet

Sinds

Kern

Rol gemeente

Wet goed verhuurderschap

1 juli 2023

Normeert het gedrag van verhuurders, o.a. transparant toewijzen, redelijke prijzen, geen discriminatie of intimidatie van huurders.

meldpunt (verordening36) handhaving

Wet betaalbare huur

1 juli 2024

Het woningwaarderingsstelsel meldpunt (WWS) bepaalt de maximaal redelijke handhaving huur voor sociale en middeldure huurwoningen. Dat leidt in veel gevallen tot huurverlaging en minder rendement voor de verhuurder.

Wet vaste huurcontracten

1 juli 2024

Het vaste huurcontract wordt weer de norm, tijdelijke huurcontracten zijn alleen in specifieke gevallen nog toegestaan.

handhaving

Wijzingen Huisvestingswet

1 januari 2022/2024

geeft de gemeenteraad extra bevoegdheden bij woningtoewijzing: opkoopbescherming, voorrang eigen inwoners en vitale beroepen

onderbouwing verordening vergunning handhaving

36. Optie, geen verplichting

47

Overzicht recente wetswijzigingen Omgevingswet

1 januari 2024

Wettelijk kader voor o.a. doelgroepenverordening en voorkeursrecht.

Het ‘magnum opus’ van dit wetgevingstraject; de Wet versterking regie volkshuisvesting, ligt op het moment van schrijven van deze geactualiseerde woonvisie (najaar 2024) nog ter behandeling bij de Tweede Kamer. Als deze wet van kracht wordt gaat het Rijk (met instructieregels voor een verplicht volkshuisvestingsprogramma onder de omgevingsvisie) direct sturen op het lokale woonbeleid. Het doel daarvan zal zijn dat elke gemeente een evenredig deel op zich neemt van de maatschappelijke opgave voor de bouw van betaalbare woningen en de huisvesting van aandachtsgroepen. Voor Zuidplas zal dat waarschijnlijk geen ingrijpende gevolgen hebben, omdat we uit eigen beweging grotendeels al doen wat het Rijk naar verwachting gaat verlangen.

Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst

Na de val van het kabinet Rutte IV is op 2 juli 2024 het kabinet Schoof aangetreden, met een nieuwe minister voor wonen. Uit het Hoofdlijnenakkoord tussen PVV, VVD, NSC en BBB en het daarop gebaseerde Regeerakkoord valt af te leiden dat (met uitzondering van de voorrang voor statushouders) de nieuwe coalitie verder wil op de weg die het vorige kabinet is ingeslagen. Hoe dat concreet zijn beslag gaat krijgen, is op het moment van schrijven van deze actualisatie (najaar 2024) nog niet bekend. 9.2 Provincie Zuid-Holland Bij de realisatie van de woonopgave in Zuid-Holland wil het provinciebestuur op grond van het Coalitieakkoord 2023-2027 een coördinerende, verbindende en regisserende rol spelen. Dat doet de provincie door: • samenwerking en kennisdeling te bevorderen; • bestuurlijke afspraken te maken en de realisatie daarvan te monitoren; • subsidies te verlenen voor (innovatieve) woningbouw; • toezicht te houden op de uitvoering van wettelijke taken van (o.a.) gemeenten, zoals de huisvesting van statushouders; • waar nodig en wettelijk toegestaan een bestuurlijke aanwijzing te geven. Tussen de minister voor VRO en het college van GS van de Provincie Zuid-Holland zijn in oktober 2022

48

Samenwerkingsafspraken woningbouw Zuid-Holland gemaakt over de provinciale ambitie in de nationale opgave. Op grond van deze afspraken zal de Provincie zowel planologisch mogelijk moeten maken, als er op moeten toezien dat de gemeenten in Zuid-Holland minimaal twee derde betaalbare woningen programmeren, waarvan de helft door corporaties wordt gebouwd. Daarbij zal elke gemeente moeten streven naar 30% sociale huur in de totale woningvoorraad. In de samenwerkingsafspraken is ook een aantal kritische succesfactoren benoemd die randvoorwaardelijk zijn om aan deze ambities te kunnen voldoen. De samenwerkingsafspraken tussen het Rijk en de provincie vormden het vertrekpunt voor de Regionale realisatieagenda wonen-Regio Midden-Holland (regionale woondeal) uit maart 2023, waar ook de gemeenten zich aan hebben gecommitteerd.

Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst

In het voorjaar van 2024 kwamen de Provincie Zuid-Holland en de toenmalige minister van VRO met elkaar in botsing over beleidsvoornemens van de Provincie, die afweken van wat er in de samenwerkingsafspraken is vastgelegd37. De minister dreigde zelfs met een aanwijzing als de provincie haar beleid niet zou aanpassen. Deze kwestie maakte inzichtelijk wat ‘samenwerken als één overheid onder regie van het Rijk’ in de praktijk kan betekenen, namelijk een beperking van de beleidsvrijheid van provincies en gemeenten. 9.3 Regio Midden-Holland Zuidplas maakt deel uit van de bestuurlijke- en woningmarktregio Midden-Holland, waar ook BodegravenReeuwijk, Gouda, Krimpenerwaard en Waddinxveen toe behoren. Deze gemeenten hebben met elkaar geconcludeerd dat regionale samenwerking rond wonen wenselijk is vanwege de sterke samenhang in de woningmarkten van de gemeenten. Binnen het programma Ruimte en Wonen stemmen de gemeenten hun woningbouwprogramma’s op elkaar af. Uitgangspunt is dat elke gemeente een volwaardig aanbod heeft dat past bij het lokale karakter. De kaders van dit programma worden uitgewerkt in de Regionale Agenda Wonen. Daarnaast wordt er in regionaal verband kennis uitgewisseld en wordt er soms gezamenlijk beleid voorbereid. Voorbeelden 37.

Zie voor meer informatie: Als Zuid-Holland woonplannen niet als de wiedeweerga wijzigt, zet De Jonge zwaar geschut in: de aanwijzing - PONT Omgeving (omgevingsweb.nl)

49

daarvan zijn de huisvestingsverordening, het Convenant Uitstroomregeling Midden-Holland en de regionale woonzorgvisie. In de Woningwet (artikel 42, eerste lid) staat dat de gemeente vóór het vaststellen van een woonvisie overleg voert met andere gemeenten, voor zover die gemeenten daarbij een rechtstreeks belang hebben. Met het oog daarop is zowel de oorspronkelijk Woonvisie 2025 als deze actualisatie in concept voorgelegd aan de gemeenten in Midden-Holland. 9.4 Woningcorporaties en huurdersorganisaties In hoofdstuk 3 is al aangegeven dat woningcorporaties een belangrijke partner zijn in het lokale woonbeleid. Ongeveer een op de vier woningen in Zuidplas is eigendom van een woningcorporatie. Corporaties investeren in de verdere uitbreiding van de voorraad sociale huurwoningen in onze gemeente, maar ook in de betaalbaarheid, kwaliteit en leefbaarheid van hun huidige bezit. In hoofdstuk 3 komt ook aan de orde dat corporaties wettelijk verplicht zijn om naar redelijkheid bij te dragen aan de realisatie van de gemeentelijke woonvisie. De woonvisie moet daarom op hoofdlijnen duidelijk maken wat de gemeente van de corporaties verlangt. De corporaties reageren hierop met een ‘bod’ aan de gemeente. Aan de hand van de woonvisie en het bod worden er vervolgens prestatieafspraken gemaakt.

Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst

De huurdersorganisaties worden betrokken bij de formulering van het bod en zijn een gelijkwaardige partner in de prestatieafspraken. Hoewel niet wettelijk verplicht, ligt het daarom voor de hand dat de gemeente zowel de woningcorporaties als de huurdersorganisaties betrekt bij de ontwikkeling en implementatie van het lokale woonbeleid. In Zuidplas gaat het om de volgende organisaties: Woningcorporatie

Huurdersorganisatie

Mozaïek wonen

Huurdersbelang Moordrecht

Woonpartners Midden-Holland

HRHM

Woonbron

Huurdersvertegenwoordiging Woonbron

Stedelink

Huurdersraad Stedelink

Woonzorg Nederland

Woonzorg Nederland neemt niet deel aan het lokale overleg prestatieafspraken. Met deze organisatie maken we aparte afspraken over de complexen die zij ontwikkelen en beheren. 9.5 Marktpartijen Ongeveer driekwart van alle inwoners van de gemeente Zuidplas woont niet in een corporatiewoning. Zij zijn voor hun huisvesting meestal aangewezen op marktpartijen, wat in dit verband een overkoepelende term is voor onder meer particuliere grondeigenaren en verhuurders, investeerders, ontwikkelaars, aannemers, makelaars en hypotheekverstrekkers. Gemeente en marktpartijen ontmoeten elkaar vooral op

50

het niveau van concrete gebiedsontwikkelingen. Sommige marktpartijen zijn langdurig in Zuidplas actief en daardoor onderdeel van de lokale gemeenschap. Anderen staan meer op afstand. Er zijn kleine investeerders in de gemeente actief, maar ook grote ontwikkelaars en verhuurders die substantiële aantallen woningen aanbieden. Die diversiteit maakt het lastig om marktpartijen structureel bij het gemeentelijk beleid te betrekken. Incidenteel worden zij daar wel over geraadpleegd, zoals bij de ontwikkeling van de gebiedspaspoorten en de versnellingstafels voor de woningbouw. 9.6 Inwoners Uiteraard zijn de inwoners degenen waar het allemaal om draait. Zij zijn in elk geval indirect vertegenwoordigd in de gemeenteraad, maar worden vaak ook direct bij de lokale besluitvorming betrokken. Op grond van de Verordening inspraak en participatie gemeente Zuidplas 2023, besluit het bevoegde bestuursorgaan of en in welke vorm er participatie wordt toegepast. Voor de woonvisie is de gemeenteraad het bevoegde bestuursorgaan. Het volkshuisvestelijk programma zal te zijner tijd door het college van Burgemeester en Wethouders worden vastgesteld.

Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst

De oorspronkelijke Woonvisie 2025 is ontwikkeld in 2018. Inwoners zijn hier op meerdere manieren bij betrokken. Zo is er een onderzoek uitgezet onder het Digipanel en zijn huurdersorganisaties, belangenorganisaties en adviesraden uitgenodigd voor de participatiebijeenkomsten. Ook de besluiten aan de hand waarvan deze actualisatie is vormgegeven, zijn deels met directe betrokkenheid van inwoners tot stand gekomen. Tegen sommige besluiten van de gemeente staat bezwaar en beroep open. Woningbouwprojecten kunnen hier flink door worden vertraagd, waardoor het woningtekort verder oploopt. Dat kan deels worden voorkomen door belanghebbenden in een vroeg stadium bij de planvorming te betrekken. Soms kunnen kleine wijzigingen in het plan al voldoende zijn om bezwaren weg te nemen. Overigens kunnen belanghebbenden geen bezwaar of beroep aantekenen tegen de vaststelling van een woonvisie of volkshuisvestelijk programma, maar alleen tegen de direct bindende besluiten waarin deze visie doorwerkt. Voorbeelden daarvan zijn het bestemmingsplan/omgevingsplan, de omgevingsvergunning en de vergunningen die op grond van de huisvestingsverordening worden verleend. De laatste tijd komt er steeds meer aandacht voor een groep belanghebbenden die in participatieprocessen en bij bezwaar

51

en beroep nog minder goed aan bod komt, namelijk de woningzoekenden. En dan in het bijzonder woningzoekenden die nu nog niet in de gemeente wonen, maar zich hier wel zouden willen vestigen. Voor de gemeente Zuidplas is dit aspect van bijzonder belang, omdat we de komende jaren veel meer woningen willen gaan bouwen dan nodig is voor de lokale behoefte. Vooral de ontwikkeling van Cortelande zal nadrukkelijk ook bijdragen aan het inlopen van het bovenlokale woningtekort. Directe participatie van toekomstige bewoners bij de ontwikkeling van dit dorp is vooralsnog lastig te organiseren. Voor de komende jaren -als de plannen concreter worden- blijft dit wel een aandachtspunt. De Tweede Kamer heeft onlangs een motie aangenomen dat gemeenten een raad van woningzoekenden moeten oprichten. In de regio Midden-Holland is afgesproken dat we wachten op de reactie van het kabinet voordat we eventueel met deze motie aan de slag gaan.

Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst

10. Doorontwikkeling In de oorspronkelijke Woonvisie 2025 is aangegeven, dat de realisatie van deze woonvisie gemonitord zou worden via een separaat, tweejaarlijks uitvoeringsprogramma. Alleen in 2019 is er een dergelijk afzonderlijk uitvoeringsprogramma aan de gemeenteraad voorgelegd. Op hoofdlijnen komt het uitvoeringsprogramma wel terug in de jaarlijkse Planningen Control cyclus. Daarnaast heeft de Rekenkamer38 in 2021 het gemeentelijk woonbeleid geëvalueerd. Uit deze evaluatie bleek dat de realisatie van het beleid op koers lag, met uitzondering van het onderdeel experimentele woonvormen. In de inleiding is al aangegeven dat deze geactualiseerde woonvisie primair is bedoeld om het woonbeleid actueel te houden tot het moment dat de woonvisie wordt vervangen door een volkshuisvestelijk programma onder de omgevingsvisie, dat voldoet aan de wettelijke instructieregels. In bijlage 1 bij dit document is weergegeven welke instructieregels op grond van het wetsvoorstel worden verwacht. 10.1 (Nog) geen nieuw beleid Deze actualisatie houdt in dat relevante bestuurlijke ontwikkelingen uit de afgelopen vijf jaar in de woonvisie zijn verwerkt, en dat gedateerde informatie (met name over de woningmarkt en woningbehoefte in 2018) is geschrapt. De 38. E  valuatie woonbeleid Zuidplas, Groene Hart Rekenkameronderzoek, 8 juni 2021

52

uitgangspunten zijn echter niet veranderd: de afgelopen periode heeft de gemeente Zuidplas consistente keuzes gemaakt en in wezen steeds dezelfde doelen en ambities nagestreefd. In het vorige hoofdstuk is al aangegeven dat Zuidplas daarmee ook in de richting beweegt waar het Rijk de komende jaren (waarschijnlijk) heen wil. Hoewel de oorspronkelijke woonvisie bij de actualisatie grotendeels is herschreven, bevat deze actualisatie nadrukkelijk (nog) geen nieuw beleid. 10.2 Van woonvisie naar volkshuisvestelijk programma Hieronder is globaal weergegeven welke stappen we de komende twee tot drie jaar gaan zetten om deze geactualiseerde woonvisie door te ontwikkelen naar een volkshuisvestelijk programma onder de omgevingsvisie. Op het moment van schrijven (najaar 2024) zijn er nog een aantal praktische belemmeringen om hier direct al mee aan de slag te gaan: 1. we willen de (regionale) woonzorgvisie en de gebiedspaspoorten in het volkshuisvestingsprogramma verwerken; 2. het wetsvoorstel Wet versterking regie volkshuisvesting is nog in behandeling. Ad. 1 In Zuidplas zijn er momenteel twee lopende processen die bijzonder relevant zijn voor het woonbeleid, en waarvan we

Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst

de uitkomsten in het volkshuisvestelijk programma willen verwerken. In het voorjaar van 2024 is in regionaal verband opdracht gegeven voor de ontwikkeling van een regionale woonzorgvisie, die in 2025 gereed komt. Daarnaast zijn we al enige tijd bezig om de Omgevingsvisie Zuidplas 2040 uit te werken in gebiedspaspoorten per kern. De gebiedspaspoorten voor Moerkapelle, Zevenhuizen en Moordrecht zijn inmiddels door de gemeenteraad vastgesteld. Eind 2024 of begin 2025 start ook de ontwikkeling van het gebiedspaspoort voor Nieuwerkerk aan den IJssel. De ontwikkeling van gebiedspaspoorten levert waardevolle inzichten op voor de herijking van het woonbeleid, die we mee willen nemen bij de vormgeving van het volkshuisvestingsprogramma. Ad 2. Het wetsvoorstel Wet versterking regie volkshuisvesting is in maart 2024 ingediend bij de Tweede Kamer door het kabinet Rutte IV. Begin juli 2024 is het kabinet Schoof aangetreden. Met het oog daarop heeft de Tweede Kamer besloten om de behandeling van dit wetsvoorstel uit te stellen tot de nieuwe minister een Nota van Wijzigingen heeft ingediend. Daardoor zal waarschijnlijk pas in de loop van 2025 duidelijk worden hoe de ‘regiewet’ er definitief uit komt te zien en welke instructies de gemeente krijgt voor de vormgeving van het volkshuisvestelijk programma.

53

Zo het er nu naar uitziet, zal de gemeente na de inwerkingtreding van de ‘regiewet’ nog twee jaar de tijd krijgen om het volkshuisvestelijk programma vast te stellen. Dat zou dan uiterlijk in 2027 of 2028 moeten gebeuren. Overigens moet er in dit stadium ook nog rekening worden gehouden met de mogelijkheid dat de ‘regiewet’ er uiteindelijk toch niet komt. Als die situatie zich voordoet, zullen we ons beraden op alternatieve mogelijkheden om het woonbeleid actueel te houden en het nieuwe woningbehoefteonderzoek, de woonzorgvisie en de gebiedspaspoorten daarin te verwerken. 10.3 Globaal tijdpad De komende jaren gaan we waarschijnlijk de onderstaande stappen zetten om te komen tot een volwaardig volkshuisvestelijk programma. Op het geëigende moment zullen daarvoor een of meer bestuursopdrachten aan het college van B&W worden voorgelegd. In deze bestuursopdracht(en) wordt ook uitgewerkt hoe er wordt omgegaan met participatie van belanghebbenden en hoe de gemeenteraad bij de beleidsvoorbereiding wordt betrokken. In tegenstelling tot de woonvisie, wordt het volkshuisvestelijk programma niet door de raad maar door het college vastgesteld. Dat is wettelijk zo bepaald. In de Omgevingsvisie en het Omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan) stelt de raad de kaders voor ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving, waaronder woningbouw en het gebruik van de

Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst

bestaande woningvoorraad. In de Omgevingsvisie Zuidplas 2040 staat dat programma’s in samenspraak met de raad tot stand komen. Het hieronder weergegeven tijdpad is onder voorbehoud van de ontwikkeling van- en besluitvorming over de Wet versterking regie volkshuisvesting. Daarnaast kan op voorhand niet worden uitgesloten dat de gemeenteraadsverkiezingen van 2026 tot een bestuurlijke koerswijziging zullen leiden. Indien nodig zal het tijdpad aan deze en andere relevante ontwikkelingen worden aangepast. Vooralsnog gaan we echter uit van de volgende globale planning:

54

Activiteit

Termijn

Oplevering en vaststelling regionale woonzorgvisie

eerste helft 2025

Inwerkingtreding Wet versterking regie volkshuisvesting

medio 2025?

Publicatie instructieregels

tweede helft 2025?

Oplevering en vaststelling gebiedspaspoort Nieuwerkerk

tweede helft 2025?

Bestuursopdracht ontwikkeling lokaal volkshuisvestingsprogramma

tweede helft 2025?

Gemeenteraadsverkiezingen

maart 2026

Presentatie nieuwe coalitieakkoord

medio 2026

Oplevering en besluitvorming volkshuisvestingsprogramma

2027

Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst

Bijlage 1: van woonvisie naar volkshuisvestingsprogramma De informatie in deze bijlage is gebaseerd op de Memorie van Toelichting bij het wetsvoorstel Wet versterking regie volkshuisvesting zoals dat in maart 2024 bij de Tweede Kamer is ingediend. Op het moment van schrijven van deze actualisatie (najaar 2024) geldt hierbij nog een volledig voorbehoud van parlementaire besluitvorming. Met andere woorden: het wetsvoorstel en de daarop gebaseerde instructies kunnen nog veranderen. Het is daarom nog te vroeg om conclusies te trekken over ‘mismatches’ tussen het voorgenomen rijksbeleid en het beleid van de gemeente Zuidplas. Zodoende heeft deze bijlage uitsluitend een signaalfunctie. Aandachtspunten zullen in het vervolgtraject worden opgepakt.

Het vaststellen van een woonvisie is momenteel nog een verplichting op grond van de Woningwet. Met de inwerkingtreding van de Wet versterking regie volkshuisvesting komt die verplichting te vervallen. In plaats daarvan komt de plicht om het woonbeleid op hoofdlijnen te beschrijven in de omgevingsvisie en uit te werken in een volkshuisvestelijk -programma. Die verplichting geldt zowel voor het Rijk, de provincie als de gemeente. Het volkshuisvestelijk programma van de gemeente moet afgestemd zijn op dat van het Rijk en de Provincie. Op de volgende pagina’s wordt een eerste inschatting gemaakt van de verwachtingen die de wetgever (blijkens de Memorie van Toelichting bij het wetsvoorstel) van de gemeente heeft en de mate waarin Zuidplas daar al aan voldoet. Zoals hierboven al is aangegeven, is het nog te vroeg om conclusies te trekken uit deze analyse.

55

Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst Verwachte instructies voor het volkshuisvestelijk programma 1.

2.

3.

4.

5.

56

Zijn we klaar voor

Vraagt nog aandacht

Regionaal twee derde van de nieuwbouwopgave laten bestaan uit betaalbare woningen (betaalbare koop, middenhuur, sociale huur) Daaronder valt ook het realiseren van voldoende flexwoningen en de beschikbaarheid van voldoende herplaatsingslocaties voor flexwoningen.

Op regionaal niveau 40% van de nieuwbouwopgave voor middeninkomens realiseren (tot ca. €1.100 huur en €390.000 koop, prijspeil 2024), in Zuidplas 37% i.v.m. lagere aandeel sociale huur

i.v.m. lagere aandeel sociale huur lokaal 30% van de nieuwbouwproductie realiseren in de sociale huursector

In het volkshuisvestings-programma de woonbehoeften en woonopgaven van mensen uit de aandachtsgroepen en van ouderen in kaart brengen. Op basis daarvan de huisvestingsopgave van deze mensen invullen. Verplichting tot het vaststellen van een huisvestingsverordening met urgentieregeling voor aandachtsgroepen.

X

Het woningbouw­programma voor de bestaande kernen bestaat nu voor ongeveer twee derde uit betaalbare woningen. Daarbij ligt er wel een sterk accent op het middensegment. De bestuurlijke afspraak voor Cortelande is om 50% betaalbaar te bouwen. Deze ambitie is in de regionale woondeal overeind gebleven, maar legt extra druk op de programmering elders in de regio. Zie verder hieronder: om aan te sluiten bij de landelijke ambities zou de verhouding tussen sociaal en middelduur in het woningbouwprogramma voor de bestaande kernen moeten verschuiven ten gunste van de sociale huur. Daarnaast zouden er in het Cortelande meer betaalbare woningen moeten worden geprogrammeerd. We onderzoeken nader (mede aan de hand van het nieuwe woningbehoefteonderzoek en de investeringscapaciteit van de woningcorporaties) in hoeverre dat wenselijk en haalbaar is. De uitkomsten van dit onderzoek verwerken we in het volkshuisvestingsprogramma.

X

Het aandeel middeldure huurwoningen en betaalbare tot middeldure koopwoningen in het woningbouw-programma voor de bestaande kernen is nu 46%. Het aandeel in het woningbouwprogramma voor Cortelande wordt in principe 20% (50% betaalbaar min 30% sociale huur). Gemiddeld komen we dan uit op 22%. Dat is veel minder dan de 37% waar het Rijk op wil sturen.

X

Het aandeel sociale huurwoningen in het woningbouwprogramma voor de bestaande kernen is nu te laag (26%). Het streven is om in Cortelande 30% sociale huur te programmeren. Dat betekent dat er voor het totale grondgebied van de gemeente Zuidplas vooralsnog minder dan 30% sociale huur wordt geprogrammeerd.

X

X

Toelichting

Wordt opgepakt bij de ontwikkeling van de regionale woonzorgvisie. N.B. ook woonwagenbewoners zijn een aandachtsgroep. Hiervoor moet lokaal nog beleid ontwikkeld worden. Beleid voor huisvesting arbeidsmigranten is al vastgesteld. De gemeenten in Midden-Holland hebben al een huisvestingsverordening met urgentieregeling. Mogelijk moet de bestaande verordening nog wat worden aangepast.

Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst Verwachte instructies voor het volkshuisvestelijk programma 6.

7.

8.

9.

57

De beleidsmatige onderbouwing van de huisvestingsverordening moet worden opgenomen in het volkshuisvestingsprogramma.

De maatregelen in het kader van de volkshuisvesting laten aansluiten op de ambities en maatregelen die volgen uit de verduurzamingsopgave en de route die is uitgestippeld in de transitievisie warmte. Een goede leefbaarheid vraagt een bestendige, gezamenlijke en proactieve aanpak van de betrokken gemeente, woningcorporaties, particuliere verhuurders, politie, zorg- en welzijnsorganisaties en andere maatschappelijke organisaties. Van de gemeente wordt verlangd dat zij, gevoed door voornoemde partners, inzicht heeft in de lokale opgave op het gebied van leefbaarheid, die vaak meerdere beleidsterreinen raakt (zoals wonen, onderwijs en zorg). Daarnaast heeft de gemeente een goed beeld van waar de risico’s zitten en welke wijken aandacht behoeven. Het volkshuisvestingsprogramma zal door middel van een integrale aanpak met maatschappelijke organisaties, de maatregelen beschrijven hoe te komen tot verbetering van de leefbaarheid in de kwetsbare wijken, voor zover gekoppeld aan de fysieke leefomgeving. Ook moeten gemeenten in het volkshuisvestingsprogramma onderbouwen hoe zij maatregelen nemen op het gebied van leefbaarheid om onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen van schaarste tegen te gaan. Dit biedt vervolgens een onderbouwing voor de huisvestingsverordening.

Conform instructieregels periodiek gegevens verzamelen en rapporteren over de ontwikkelingen in de plancapaciteit en de realisatie daarvan, de woningvoorraad, de woningmarkt, de raming van de woningbehoefte en ontwikkelingen in de huursector. Hierbij gaat het ook om inzicht in de woonbehoefte voor mensen uit aandachtsgroepen en van ouderen, de opgave voor de verplichte categorieën urgent woningzoekenden die daar deel van uitmaakt, als mede de betaalbaarheid van woningen.

Zijn we klaar voor

Vraagt nog aandacht

Toelichting M.u.v. de urgentieregeling mogen bevoegdheden uit de Huisvestingswet alleen met een goede onderbouwing worden gebruikt. Er is een schaarste-onderbouwing beschikbaar die indien nodig geactualiseerd kan worden aan de hand van het nieuwe woningbehoefte onderzoek.

X

X

Het duurzaamheidsbeleid is sterk in beweging. In het volkshuisvestelijk programma kan t.z.t. de stand van zaken worden geschetst en een realistisch ontwikkelperspectief worden opgenomen. Intern nagaan in hoeverre al aan deze instructie kan worden voldaan en welke extra acties eventueel nodig zijn. Vervolgens het betreffende onderdeel van het programma vormgeven en daarin de verbinding maken met de onderbouwing van de huisvestingsverordening.

X

X

Ook lokaal is er behoefte om systematisch en waar mogelijk ‘real time’ informatie te verzamelen over de ontwikkeling van de woningvoorraad. Bij de verdere uitwerking van dit voornemen kan worden aangesloten bij de landelijke ontwikkelingen.