Bijlage 1 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst; actualisatie woonvisie 2025 A25.000955
Tekst van het document
Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst
Actualisatie van de Woonvisie 2025 Vastgesteld door de gemeenteraad op 3 juni 2025
Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst
Voorwoord Dorps wonen midden in de Randstad kan in de gemeente Zuidplas. Zuidplas is daar trots op en koestert dat. Tegelijk heeft de gemeente een grote bouwopgave met de ontwikkeling van een nieuw dorp. Daarmee biedt de gemeente kansen om zowel kwantitatief als kwalitatief bij te dragen aan de woningbouwopgave van de randstad. Ook blijven we werken aan de ontwikkelingen in ieder dorp. Zuidplas wil inclusief zijn en huisvesting voor iedereen realiseren. Daarbij richt de gemeente zich de komende periode vooral op het vergroten van het aanbod waar de vraag het grootst is, namelijk betaalbare woningen voor (koop)starters en huisvesting voor ouderen. We bevorderen de doorstroming in de bestaande voorraad, zodat er weer passende woningen voor doelgroepen vrijkomen. Om binnen afzienbare tijd bij te dragen aan het probleem op de woningmarkt kijken we naar flexibele woonconcepten en dragen we bij aan de huisvesting van aandachtsgroepen, zoals arbeidsmigranten en woonwagenbewoners.
Deze visie betreft een beperkte noodzakelijke actualisatie op de woonvisie vastgesteld in 2019. Deze visie heeft naar verwachting een tijdelijk karakter met oog op het wetsvoorstel Wet Versterking Regie Volkshuisvesting, waarna we overgaan op een volkshuisvestelijk programma. De inhoud kan gebruikt worden als toetsingskader voor de programmatische invulling van nieuwbouw en de te maken prestatieafspraken met woningcorporaties.
Jan Willem Schuurman Wethouder Wonen, 2025
De gemeente faciliteert de energietransitie en het isoleren van woningen. Naast duurzaamheid heeft wonen ook raakvlakken met leefbaarheid, ruimtelijke kwaliteit, wonen en zorg. Deze onderwerpen komen kort aanbod in deze actualisatie en worden straks verder uitgewerkt in een gemeentelijk volkshuisvestelijk programma.
Dorps wonen midden in de Randstad 2
Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst
Inhoudsopgave 1. Inleiding
05
Deel 1 De volkshuisvestelijke opgave
09
2. Een divers, betaalbaar en flexibel woningaanbod 2.1 bevolkingsontwikkeling 2.2 huishoudensontwikkeling 2.3 doelgroepen
10 10 11 11
5. Aandachtsgroepen 5.1 Starters 5.1.1
Wat zien we?
5.1.2
Wat willen we?
5.1.3
Wat doen we?
5.2 Ouderen 5.2.1
Wat zien we?
5.2.2
Wat willen we?
5.2.3
Wat doen we?
24 24
26
5.3 Begeleid, beschut of beschermd zelfstandig wonen29 3. Sociale doelgroep 3.1 Wat zien we? 3.2 Wat willen we? 3.3 Wat doen we?
13 13 13 15
5.3.1
Wat zien we?
5.3.2
Wat willen we?
5.3.3
Wat doen we?
5.4 Arbeidsmigranten
3.3.1
Raamovereenkomst prestatieafspraken
5.4.1
Wat zien we?
3.3.2
Doelgroepen- en huisvestingsverordening
5.4.2
Wat willen we?
3.3.3
Grondexploitatie en achtervang
5.4.3
Wat doen we?
5.5 Woonwagenbewoners 4. Middeninkomens 4.1 Wat zien we? 4.2 Wat willen we? 4.2.1
Middenhuur
4.2.2
Betaalbare koop
4.2.3
Actuele ontwikkelingen
4.3 Wat doen we?
3
18 18 18
21
5.5.1
Wat zien we?
5.5.2
Wat willen we?
5.5.3
Wat doen we?
30
32
Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst
Inhoudsopgave
4
Deel 2 Duurzame kwaliteit
34
6. Meer dan ‘vier muren en een dak’
35
7. Duurzaam wonen 7.1 Wat zien we? 7.2 Wat willen we? 7.3 Wat doen we?
37 37 38 39
8. Experimenten wonen en samenleven 8.1 Wat zien we? 8.2 Wat willen we? 8.3 Wat doen we?
41 41 42 43
Deel 3 Hoe gaan we verder?
45
9. Samenwerking 9.1 rijksoverheid 9.2 provincie Zuid-Holland 9.3 regio Midden-Holland 9.4 woningcorporaties en huurdersorganisaties 9.5 marktpartijen 9.6 inwoners
46 46 48 49 49 50 50
10. Doorontwikkeling 52 10.1 (nog) geen nieuw beleid 52 10.2 Van woonvisie naar volkshuisvestelijk programma 52 10.3 Globaal tijdpad 53 Bijlage 1 Van woonvisie naar volkshuisvestelijk programma
55
Bijlage 2 Addendum Woonvisie 2025
59
Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst
1. Inleiding Op 23 januari 2019 stelde de gemeenteraad van Zuidplas de Woonvisie 2025 ‘Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst’ vast. Het jaar 2025 is in deze woonvisie geen harde einddatum, maar een stip op de horizon. De Woonvisie 2025 zou richtinggevend zijn en aangescherpt kunnen worden op het moment dat het nodig is. Destijds was dat een legitieme keuze. Door een wetswijziging is die keuze echter niet langer houdbaar.
5
van 2022 geleid tot een nieuw coalitieakkoord en collegeprogramma.
1.1 Aanleiding en doel actualisatie Het wettelijk kader voor de gemeentelijke woonvisie is de Woningwet. Op grond van deze wet is de gemeenteraad verplicht om het woonbeleid actueel te houden en te verankeren in een woonvisie. Sinds 1 januari 2022 staat in de Woningwet (artikel 42, eerste lid) dat het beleid in deze woonvisie voor maximaal vijf jaar mag worden vastgelegd. Voor de Woonvisie 2025 is die termijn in januari 2024 verstreken.
Deze ontwikkelingen hebben niet voor fundamentele koerswijzigingen gezorgd: in grote lijnen volgen we nog steeds het pad dat in de Woonvisie 2025 is uitgestippeld. De functie van deze actualisatie is daarom vooral om de woonvisie weer ‘bij de tijd’ te brengen: de geactualiseerde woonvisie 2025 geeft een overzicht van recente ontwikkelingen en data, maar bevat geen nieuw beleid. Deze actualisatie is ter vervanging van de huidige Woonvisie 2025 (2019) waarbij het addendum op de Woonvisie (vastgesteld in 2023) onderdeel is en blijft van deze actualisatie. De regionaal op te stellen woonzorgvisie is geen integraal onderdeel van deze actualisatie, en moet gezien worden als een adviesstuk voor de lokale uitwerking in het volkshuisvestelijke programma straks. De vaststelling van deze geactualiseerde woonvisie door de gemeenteraad zorgt ervoor dat Zuidplas weer voldoet aan de wettelijke verplichting om het woonbeleid actueel te houden.
De Woonvisie 2025 is dus wettelijk gezien verouderd. Dat is de primaire aanleiding voor deze actualisatie. Daarnaast zijn er in de afgelopen vijf jaar belangrijke bestuurlijke stappen gezet, die nog niet in de woonvisie zijn verankerd. Zo hebben we een omgevingsvisie en een warmte-transitievisie vastgesteld, en hebben de gemeenteraadsverkiezingen
1.2 Perspectief In principe kan deze geactualiseerde woonvisie weer vijf jaar mee, waardoor het jaar 2030 de nieuwe stip op de horizon zou kunnen zijn. Het wetsvoorstel Wet versterking regie volkshuisvesting maakt het echter aannemelijk, dat de geactualiseerde woonvisie al eerder komt te vervallen in een
Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst
volkshuisvestelijk programma. Met deze wet is een woonvisie namelijk niet meer nodig. De bedoeling van de Wet versterking regie volkshuisvesting is dat Rijk, provincies en gemeenten als één overheid, onder regie van het Rijk gaan samenwerken aan de bestrijding van het woningtekort en de huisvesting van aandachtsgroepen. Als het wetsvoorstel wordt aangenomen, moet de gemeente de woonvisie gaan vervangen door een volkshuisvestingsprogramma onder de omgevingsvisie. Het Rijk en mogelijk ook de Provincie zullen instructies geven voor de inhoud van dat programma, en daarmee voor het te voeren beleid. Op het moment van schrijven van deze actualisatie (najaar 2024) is het wetsvoorstel nog in behandeling en verwachten we het volkshuisvestingsprogramma in 2026-2027 te gaan vormgeven. Vooruitlopend daarop hebben we in 2024 de actuele en verwachte toekomstige woningbehoefte opnieuw in kaart laten brengen1. Daarnaast zijn we bezig met de uitwerking van de omgevingsvisie in gebiedspaspoorten voor de vier bestaande dorpen, en werken we in regionaal verband aan een visie op wonen en zorg. De uitkomsten van deze parallelle processen zullen te zijner tijd ook in het volkshuisvestelijk programma worden verwerkt. Deze geactualiseerde Woonvisie 2025 overbrugt de periode
1. Woningbehoefteonderzoek gemeente Zuidplas, RIGO research en advies, oktober 2024.
6
tot de vaststelling van het volkshuisvestelijk programma, en sluit inhoudelijk aan op het Coalitieakkoord en Collegeprogramma 2022-2026. Het is een keuze om deze actualisatie voor een korte periode te laten gelden. 1.3 Leeswijzer Bij deze actualisatie is zoveel mogelijk aangesloten op de structuur van de oorspronkelijke Woonvisie 2025, maar wordt ook al geanticipeerd op de Wet versterking regie volkshuisvesting, bijvoorbeeld door een apart hoofdstuk ‘Aandachtsgroepen’ op te nemen. Evenals de oorspronkelijke Woonvisie 2025, is elk hoofdstuk in deel I en deel II van deze actualisatie opgebouwd rondom drie centrale vragen: 1. Wat zien we? 2. Wat willen we? 3. Wat doen we? Deel III bestaat uit een omgevingsanalyse (met wie werken we samen bij de realisatie van de woonvisie) en een doorkijk naar het proces dat in 2025 of 2026 zal starten. Dat vervolgproces zal ongeveer twee jaar later resulteren in de vaststelling van een volkshuisvestelijk programma. Bijlage 1 maakt inzichtelijk in hoeverre ons lokale woonbeleid nu al voldoet aan de eisen die de ‘regiewet’ daar mogelijk
Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst
aan gaat stellen. In bijlage 2 is tot slot het Addendum 2023 opgenomen, waarmee tabel 4 op pagina 28 van de oorspronkelijke Woonvisie 2025 eerder al is geactualiseerd. Opbouw van de woonvisie Oorspronkelijke Woonvisie 2025
Geactualiseerde Woonvisie 2025
H1
Waarom een woonvisie?
Inleiding
H2
Wonen in Zuidplas
H3
Een divers, flexibel en betaalbaar woningaanbod
H4
7
Duurzaam wonen
H5
Experimenten wonen en samenleven
H6
Hoe gaan we verder?
Deel I De volkshuisvestelijke opgave
Deel II Duurzame kwaliteit
Deel III Hoe gaan we verder?
H2
Een divers, betaalbaar en flexibel woningaanbod
H3
Sociale doelgroep
H4
Middeninkomens
H5
Aandachtsgroepen
H6
Meer dan ‘vier muren en een dak’
H7
Duurzaam wonen
H8
Experimenten wonen en samenleven
H9
Samenwerking
H10
Doorontwikkeling
Bijlage 1
Lijst genodigden participatiebijeenkomsten
Bijlage 1
Van woonvisie naar volkshuisvestingsprogramma
Bijlage 2
Cijfers uit tabellenboek onderzoek ‘Inzicht in bouwopgaven voor Zuidplas’
Bijlage 2
Addendum Woonvisie 2025 uit oktober 2023
Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst
De belangrijkste inhoudelijke verschillen tussen de oorspronkelijke Woonvisie 2025 en deze actualisatie zijn dat er: a. Meestal niet meer verwezen wordt naar het woningbehoefteonderzoek van Atrivé, en andere onderzoeken die in 2018 en daarvoor zijn uitgevoerd. Het volkshuisvestelijk programma zal mede worden gebaseerd op het woningbehoefteonderzoek van RIGO uit 2024. In deze actualisatie wordt daar al beperkt naar verwezen. Het onderzoek van RIGO geeft geen aanleiding tot fundamentele wijzigingen in de woningbouwprogrammering en het woonbeleid. b. In de actualisatie niet meer expliciet wordt stilgestaan bij de identiteit en specifieke kwaliteiten van Zuidplas. Het streven naar behoud en versterking van het groene en dorpse woonmilieu is inmiddels stevig verankerd in de omgevingsvisie en het coalitieakkoord, en wordt voor deze geactualiseerde woonvisie als een vanzelfsprekend kader beschouwd. c. In lijn met recente ontwikkelingen bij de actualisatie er meer aandacht is voor starters, woningzoekenden met een middeninkomen en aandachtsgroepen (voorheen bijzondere doelgroepen).
8
Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst
DEEL 1
De volkshuisvestelijke opgave
“Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid.” 9
Artikel 22, tweede lid van de Grondwet
Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst
2. E en divers, betaalbaar en flexibel woningaanbod Een belangrijke ambitie uit ons Coalitieakkoord en Collegeprogramma 2022-2026 is dat we streven naar een passend en betaalbaar woningaanbod voor alle doelgroepen binnen Zuidplas. De ontwikkeling van een vijfde dorp (Cortelande) in het middengebied biedt daar extra ruimte voor, zodat we ook een bijdrage kunnen leveren aan het inlopen van het (boven)regionale woningtekort. Kleine woningen, wonen met zorg, eengezinswoningen, patiowoningen, eco-woningen, sociale huurwoningen, tijdelijke huisvesting, vrijstaande woningen et cetera, een flexibel en gedifferentieerd woningaanbod in diverse prijsklassen is beschikbaar, zodat Zuidplas interessant is voor een brede groep woonconsumenten die in een dorps woonmilieu wil wonen. 2.1 Bevolkingsontwikkeling Op 1 januari 2018 had Zuidplas 41.570 inwoners. Uitgaande van de toen bekende plancapaciteit, werd ervan uitgegaan dat het aantal inwoners tot het jaar 2040 sterk zou toenemen. Aangenomen werd dat Zuidplas in 2030 ongeveer 45.000 tot 48.000 inwoners zou hebben.
10
Op 1 januari 2024 had Zuidplas volgens het CBS 47.843 inwoners. Daarmee zitten we nu al aan de bovenkant van de bandbreedte van de prognose uit 2018. In de periode tot 2040 worden er volgens het woningbouwprogramma nog ongeveer 10.000 woningen bijgebouwd, waardoor de bevolking verder zal toenemen.
Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst
De komende decennia wordt voor de gemeente Zuidplas een voortgaande groei van het aantal huishoudens verwacht. De meest recente Primos prognose (uit 2024) voorspelt tussen 2024 en 2035 een toename met 2.880 huishoudens, oftewel een gemiddelde jaarlijkse groei van 262. Dit is nagenoeg hetzelfde groeitempo als de afgelopen twaalf jaar. Na 2035 zal deze groei naar verwachting aanhouden. De onderstaande figuur uit het rapport van RIGO laat zien dat de komende 10 jaar ook een verdere groei van het aantal gezinnen wordt verwacht, zij het dat dit vooral ‘gevorderde’ gezinnen zullen zijn in de leeftijdsgroep 45-54 jaar. De thuiswonende kinderen in deze gezinnen zullen overwegend ouder zijn dan 12 jaar.
11
paar
hh. met kind(eren)
3.000
2.000
1.000
2024
2035
t2 25 5 -3 35 4 -4 45 4 -5 44 4 -6 65 4 75 74 -p lu s
to
t2 25 5 -3 35 4 -4 45 4 -5 44 4 -6 65 4 75 74 -p lu s
0
to
Per 1 januari 2024 telde Zuidplas volgens het CBS 19.433 huishoudens. Daarvan is 42% een gezin met kinderen. Het aandeel gezinnen in het totaal aantal huishoudens is de afgelopen jaren dus nog licht gegroeid.
alleenstaand
to t2 25 5 -3 35 4 -4 45 4 -5 44 4 -6 65 4 75 74 -p lu s
2.2 Huishoudensontwikkeling Per 1 januari 2018 woonden er iets meer dan 17.000 huishoudens in Zuidplas, waarvan ruim 40% een gezin met kinderen was.
Bron: Primos 2024, bewerking RIGO
Figuur 1: Ontwikkeling van de huishoudens in Zuidplas volgens Primos.
2.3 Doelgroepen Zuidplas wil een thuis bieden aan iedereen die graag in een centraal gelegen, dorps en groen woonmilieu wil wonen. Niet alle woningzoekenden kunnen die wens op eigen kracht realiseren. In ons lokale woonbeleid krijgen een aantal doelgroepen daarom extra aandacht. In algemene zin zijn dat de woningzoekenden met een lageren middeninkomen, die samen goed zijn voor ongeveer de helft van de totale woningvraag.
Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst
Binnen deze groep kan een aantal subgroepen worden onderscheiden. Door de Rijksoverheid worden deze subgroepen aangeduid als ‘aandachtsgroepen’. Het gaat om mensen die nóg minder kansen hebben op de woningmarkt dan anderen, omdat ze zich in een kwetsbare positie bevinden. Op deze aandachtsgroepen gaan we vanaf hoofdstuk 5 verder in. In hoofdstuk 3 en 4 staan allereerst de hoofdgroepen ‘sociale doelgroep’ en ‘middeninkomens’ centraal.
12
Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst
3. De sociale doelgroep Woningzoekenden met een (gezamenlijk) jaarinkomen tot € 52.6712 behoren tot de doelgroep van de sociale huursector. Dat is door de rijksoverheid -mede op basis van EU regels- zo bepaald. 3.1 Wat zien we? In 2018 behoorde ongeveer 36% van de bevolking van Zuidplas tot de sociale doelgroep, tegen 45% gemiddeld in Nederland3. Van de sociale doelgroep in Zuidplas woonde meer dan de helft in een corporatiewoning. Bijna 30% woonde in een koopwoning en 6% huurde een woning op de particuliere markt. Van 9% van de sociale doelgroep was onbekend waar ze woonden. Op grond van de prognose uit 2018 zou het percentage huishoudens in Zuidplas dat tot de sociale doelgroep behoort, ongeveer gelijk moeten zijn gebleven. Dat wordt bevestigd in het onderzoek van RIGO; in 2024 behoort 37% van de huishoudens in Zuidplas tot de doelgroep sociale huur. In de praktijk zien de lokale corporaties dat ongeveer 60% van de actief woningzoekenden in 2024 is aangewezen op het aanbod van woningen met een huur tot aan de aftoppingsgrenzen (ca. € 650-€ 700, prijspeil 2024). Woningen met een huur tussen de aftoppingsgrenzen4 en 2. P rijspeil 2024. De inkomensgrenzen worden jaarlijks per 1 januari aangepast. Afhankelijk van leeftijd en huishoudenssamenstelling kan een lagere inkomensgrens gelden.
Actuele informatie is te vinden op: Infographic toewijzen van woningen | Publicatie | Home | Volkshuisvesting Nederland 3. Staat van de volkshuisvesting 2017, ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties.
13
4. V oor huishoudens van 3 of meer personen geldt een hogere aftoppingsgrens dan voor kleine huishoudens. Ook de leeftijd en andere persoonlijke omstandigheden van de woningzoekende kunnen van invloed zijn op wat wettelijk als een (financieel) ‘passende’ woning wordt gezien.
de liberalisatiegrens (€ 879,66 in 2024)5 zijn wettelijk gezien passend voor ongeveer 40% van de actief woningzoekenden. 3.2 Wat willen we? Anno 2024 spelen de woningcorporaties nog steeds een grote rol bij de huisvesting van de sociale doelgroep in Zuidplas. Corporaties zijn wettelijk verplicht om hun woningen ‘passend’ toe te wijzen. Vrij vertaald gaat het er dan om dat de huishoudens met de laagste inkomens in de goedkoopste woningen kunnen wonen. Slechts in een beperkt aantal gevallen kan daarvan worden afgeweken. Het is daarom essentieel dat woningcorporaties voldoende betaalbare woningen aanbieden om in de behoefte van de doelgroep te voorzien. Als gemeente willen we daar letterlijk en figuurlijk ruimte voor bieden. In het Coalitieakkoord 2022-2026 hebben we vastgelegd dat we -conform de oorspronkelijke Woonvisie 2025- op lange termijn streven naar een aandeel van 28% sociale huur in de totale woningvoorraad. In Nieuwerkerk aan den IJssel willen we niet onder de ‘ijzeren voorraad’ van 2.000 sociale huurwoningen zakken. In 2021 bedroeg het aandeel gereguleerde (sociale) huur in de totale woningvoorraad van Zuidplas volgens het CBS 27%6. In 2024 kwamen we op basis van eigen gegevens uit op een aandeel van 24%. Hierin zijn de kleine particuliere 5.
D oor de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 markeert de liberalisatiegrens niet langer de bovenkant van de sociale huursector maar de bovengrens van het betaalbare huursegment (sociaal+middelduur). De liberalisatiegrens zoals hier bedoeld (bovengrens sociale huursegment) zal in het vervolg waarschijnlijk worden aangeduid met de term ‘maximale lage huurgrens’. 6. C BS, Gereguleerde huurwoningen, 2021. In dit onderzoek zijn alle zelfstandige woningen met een huur tot aan de liberalisatiegrens meegenomen, zowel corporatiewoningen als particuliere huurwoningen.
Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst
verhuurders echter niet meegenomen7. Het onderzoek van RIGO komt inclusief deze particuliere sociale huurwoningen uit op een aandeel van 28% in 2024. In het Collegeprogramma 2022-2026 hebben we opgenomen dat de gemeente blijft streven naar het realiseren van 30% sociale huur in de nieuwbouw. Die ambitie is ook verankerd in de Regionale realisatieagenda wonen-Regio Midden-Holland (regionale woondeal) van 14 maart 2023, en in het addendum bij de Woonvisie 2025 dat de gemeenteraad op 24 oktober 2023 heeft vastgesteld. In het woningbouwprogramma 2023 t/m 2032 is bruto 30% sociale huur geprogrammeerd. Doordat nieuwbouw soms vooraf wordt gegaan door sloop, is het aandeel sociale huur in het woningbouwprogramma netto 27%, ofwel 1.310 woningen. De Notitie sociale woningbouw uit april 2024 rekent voor, dat de doelstelling van 28% sociale huur in de voorraad in de periode tot en met 2032 -met name om financiële redenen- nog niet haalbaar is. Daarvoor zou het woningbouwprogramma in deze periode voor circa 50% uit sociale huurwoningen moeten bestaan. Zowel de gemeentelijke grondexploitatie als de investeringscapaciteit van corporaties laten dat niet toe. Daarnaast is het voor een evenwichtige bevolkingssamenstelling in de nieuwe buurten en wijken beter om gevarieerder te bouwen. 7. Notitie sociale woningbouw Zuidplas, 8 april 2024.
14
Door deze omstandigheden zal het aandeel van 28% sociale huur van corporaties in de totale woningvoorraad waarschijnlijk pas ruim na 2032 worden gerealiseerd. De bestuurlijke afspraken bieden daar ruimte voor: in de regionale woondeal staat dat het streven naar 30% sociale huur in de woningvoorraad een ingroeimodel is en niet persé per 2030 bereikt hoeft te zijn.
Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst
Dat neemt niet weg dat er een grote maatschappelijke behoefte is aan (meer) sociale huurwoningen, niet in de laatste plaats vanwege de extramuralisering van de langdurige zorg8. Die kan in de knel komen als er onvoldoende sociale huurwoningen worden toegevoegd. Het onderzoek van RIGO uit 2024 wijst uit dat er tot 2045 in Zuidplas nog ruim 1.000 extra sociale huurwoningen nodig zijn. In de Raamovereenkomst prestatieafspraken 2024-2028 gemeente Zuidplas hebben we al afspraken gemaakt over de toevoeging van ca. 700 sociale huurwoningen. 3.3 Wat doen we? In lijn met de regionale woondeal hebben we in ons woningbouwprogramma meer sociale huurwoningen opgenomen dan we nu in voorraad hebben. Het woningbouwprogramma borgen we in de bestemmingsplannen c.q. het omgevingsplan. De in 3.2 beschreven ambities werken we uit in prestatieafspraken met de in onze gemeente werkzame woningcorporaties en huurdersorganisaties. Corporaties zijn wettelijk verplicht om naar redelijkheid bij te dragen aan de realisatie van de gemeentelijke woonvisie. ‘Naar redelijkheid’ heeft daarbij vooral betrekking op de investeringscapaciteit van de corporaties. Daarnaast moet er voldaan zijn aan randvoorwaarden, zoals de beschikbaarheid van voldoende woningbouwlocaties. 8.
Hiermee wordt bedoeld dat het aantal ‘bedden’ in zorg- en opvangvoorzieningen wordt afgebouwd of niet meer meegroeit met de behoefte, waardoor kwetsbare mensen langer zelfstandig moeten blijven wonen of sneller weer uitstromen naar een eigen woning.
15
Overigens investeren corporaties niet alleen in nieuwbouw, maar ook in de betaalbaarheid en verduurzaming van hun bestaande woningen, en in de leefbaarheid van (de directe omgeving van) hun complexen. Daarbij moeten keuzes worden gemaakt: maximaal inzetten op verduurzaming betekent bijvoorbeeld dat er minder geld is voor nieuwbouw. Corporaties, huurdersorganisaties en gemeente maken deze keuzes in samenspraak, waarbij alle partijen volgens de wet gelijkwaardig zijn. Prestatieafspraken kunnen dus niet eenzijdig worden afgedwongen, maar vereisen instemming van tenminste twee van de drie betrokken partijen. 3.3.1 Raamovereenkomst prestatieafspraken 2024-2028 Op 2 juli 2024 ondertekende de gemeente de Raamovereenkomst prestatieafspraken 2024-2028 met de woningcorporaties en huurdersorganisaties. In deze overeenkomst zijn de afspraken over de volkshuisvestelijke inzet van Mozaïek wonen, Woonpartners Midden-Holland, Woonbron en Stedelink voor de komende vier jaar op hoofdlijnen vastgelegd. In de jaarlijkse prestatieafsprakencyclus worden deze afspraken per corporatie verder uitgewerkt.
Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst
De raamovereenkomst is gebaseerd op de oorspronkelijke Woonvisie 2025, en sluit aan bij andere relevante bestuurlijke kaders en aangenomen moties over het evenredig verdelen van schaarse woningen (motie MO24, 2023) en het stimuleren van doorstroming op de woningmarkt (motie MO41, 2023). De focus van de raamovereenkomst ligt op het beheer (incl. verduurzaming) van de bestaande woningvoorraad en uitbreiding van sociale huurwoningen in Zuidplas. Middenhuur 9 en flexwoningen zijn hier secundair in opgenomen, namelijk op het moment dat daar investeringsmogelijkheden voor zijn. Verder is in de raamovereenkomst vastgelegd dat verkoop van corporatiewoningen (gezien het vrij lage aandeel sociale huur in Zuidplas) in principe onwenselijk, maar onder voorwaarden wel mogelijk is. In 3.1 gaven we al aan dat momenteel ongeveer 60% van de actief woningzoekenden aangewezen is op een woning met een huur tot aan de aftoppingsgrenzen en 40% in aanmerking komt voor een duurdere sociale huurwoning. In de Raamovereenkomst 2024-2028 is hierop ingespeeld door de betaalbaarheidsdoelstelling uit de Woonvisie 2025 bij te stellen, zodat het aanbod van corporatiewoningen beter aansluit op de mogelijkheden van actief woningzoekenden met een ‘hoger sociaal’ of lager middeninkomen10.
9. Bij de vaststelling van de Woonvisie 2025 (in januari 2019) was het -door een eerdere wijziging van de Woningwet- voor corporaties vrijwel onmogelijk om te investeren in middenhuur. Inmiddels zijn de regels weer versoepeld: op grond van de Nationale Prestatieafspraken uit 2022 zou ruim 15% van de nieuwbouwproductie van corporaties uit middeldure huurwoningen mogen bestaan. Ook hier noopt de beperkte investeringscapaciteit van corporaties echter tot het maken van keuzes.
16
3.3.2 Doelgroepenverordening en huisvestingsverordening Bij de gewenste groei van de voorraad sociale huurwoningen spelen ook particuliere grondeigenaren en ontwikkelaars een rol. Waar de wet- en regelgeving (onder andere in de vorm van een landelijke geschillenregeling) de gemeente ruggensteun biedt bij het maken van prestatieafspraken met woningcorporaties en huurdersorganisaties, is dat voor particuliere ontwikkelaars niet het geval. De samenwerking met particuliere ontwikkelaars berust op private overeenkomsten, die in beginsel alleen tot stand komen als alle partijen erachter staan. De gemeente heeft daarbij wel een stok achter de deur in de vorm van een doelgroepenverordening. Die bevat regels voor de aanvangshuur van (particuliere) sociale huurwoningen en de indexatie daarvan, regels voor de inkomensdoelgroepen aan wie deze woningen kunnen worden toegewezen en een termijn waarbinnen de woning als sociale huurwoning in stand moet worden gehouden. De toewijzingsregels zijn ook opgenomen in de huisvestingsverordening. Waar de doelgroepenverordening alleen van toepassing is (en mag zijn) op nieuwbouw, kan via de huisvestingsverordening ook worden gestuurd op de toewijzing van bestaande (particuliere) sociale huurwoningen.
10. In de oorspronkelijke Woonvisie 2025 staat het streven dat 75% van de sociale huurvoorraad in Zuidplas onder de aftoppingsgrenzen beschikbaar moet zijn. In de raamovereenkomst is hiervan afgeweken. Dit streven is aangepast naar 70% van de netto-huren van de sociale woningvoorraad in Zuidplas. Het college van B&W heeft deze raamovereenkomst op 24 juni 2024 vastgesteld. Het maken van prestatieafspraken is een bevoegdheid van het college.
Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst
Op grond van de doelgroepenverordening kan de gemeente woningbouwcategorieën in het bestemmingsplan opnemen11. Zo kan de gemeente bijvoorbeeld regelen dat er in een plangebied minimaal 30% sociale huur wordt gebouwd. De bepaling in het bestemmingsplan dwingt de ontwikkelaar op zich niet om woningen te bouwen, maar regelt dat als er woningen worden gebouwd, dat dan minimaal 30% in de sociale huursector moet worden gerealiseerd. De ontwikkelaar hoeft deze sociale huurwoningen niet persé zelf te gaan exploiteren, maar kan ze ook overdragen aan een woningcorporatie. Het opnemen van woningbouwcategorieën in het bestemmingsplan of omgevingsplan dient een duidelijk volkshuisvestelijk doel, maar kan ook een averechts effect hebben op de haalbaarheid van projecten. Bijvoorbeeld omdat het project dan ‘niet rond te rekenen is’, of omdat de ontwikkelaar de sociale huurwoningen niet zelf wil exploiteren en ook niet weggezet krijgt bij een andere partij12. De toepassing van de doelgroepenverordening is daarom maatwerk per project.
De gemeente heeft ook een reserve Sociaal Bouwen ingesteld. Via verplichte afdrachten aan deze reserve vanuit projecten waar te weinig sociale huur wordt gerealiseerd, wordt het financieel haalbaar gemaakt om op andere locaties meer dan 30% sociale huur te realiseren. Daarnaast houden we de mogelijkheden voor het aanvragen van subsidie voor sociale huurwoningen of daaraan gerelateerde voorzieningen (bijvoorbeeld een ontmoetingsruimte) in de gaten. In anterieure overeenkomsten maken we afspraken over de exploitatie van (nieuwbouw) sociale huurwoningen door particuliere verhuurders. Tot slot staat de gemeente via een achtervangovereenkomst met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) garant voor leningen aan woningcorporaties. Daarmee draagt de gemeente eraan bij dat corporaties tegen gunstiger voorwaarden kunnen lenen.
3.3.3 Grondexploitatie, contracten en achtervang Verder bevordert de gemeente de realisatie van sociale huurwoningen door het hanteren van een sociale grondprijs bij de uitgifte van gronden die bestemd zijn voor sociale huur.
11. S inds de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 kunnen woningbouwcategorieën ook rechtstreeks in het omgevingsplan (als opvolger van het bestemmingsplan) worden opgenomen. De bestaande doelgroepenverordening mag echter van kracht blijven tot het omgevingsplan het volledige grondgebied van de gemeente dekt. De huidige doelgroepenverordening gemeente Zuidplas 2023 is op 24 oktober 2023 vastgesteld door de gemeenteraad en gepubliceerd op: https://lokaleregelgeving.overheid. nl.
17
12. Onder andere te weinig investeringscapaciteit of onvoldoende aansluiting bij de portefeuillestrategie kunnen voor corporaties redenen zijn om geen woningen van particuliere ontwikkelaars over te nemen.
Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst
4. Middeninkomens In de oorspronkelijke Woonvisie 2025 zijn de middeninkomens nog niet zo nadrukkelijk in beeld als een doelgroep die specifieke aandacht verdient. Dat komt mogelijk doordat de Rijksoverheid bij de herziening van de Woningwet in 2015 nog dacht dat de huisvesting van deze doelgroep wel aan ‘de markt’ kon worden overgelaten. Door een complex stelsel van factoren (waarop we hier niet verder ingaan) is die verwachting niet uitgekomen. Sinds 2022 profileert de Rijksoverheid zich weer nadrukkelijk als regisseur van het woonbeleid, en verwacht in dat verband een specifieke bijdrage van de gemeente aan de huisvesting van woningzoekenden met een middeninkomen. Daar gaan we in paragraaf 4.2 verder op in. Eerst kijken we hoe de doelgroep zich de afgelopen jaren heeft ontwikkeld en wat er tot nu toe terecht is gekomen van de voornemens uit de Woonvisie 2025. 4.1 Wat zien we? In bijlage 2 van de oorspronkelijke woonvisie 2025, worden huishoudens met een inkomen tussen € 36.798 en ongeveer € 50.000 tot de doelgroep middeninkomens gerekend. Binnen deze categorie wordt een nader onderscheid gemaakt tussen lage en hoge middeninkomens, en tussen eenpersoonshuishoudens en meerpersoonshuishoudens. 13. V oor eenpersoonshuishoudens loopt het middensegment van €47.699 tot €62.191 (prijspeil 2024).
18
In de oorspronkelijke woonvisie 2025 is niet aangegeven welk deel van de huishoudens in Zuidplas destijds tot deze categorie behoorde. De inkomens zijn de afgelopen jaren gegroeid. Dit is in lijn met de stijgende kosten voor levensonderhoud. Daarmee liggen de middeninkomens in 2024 een stuk hoger dan in 2018, dit zijn anno nu huishoudens met een inkomen van € 52.671 tot € 82.921 (prijspeil 202413). Deze inkomensgrens volgt uit de Wet betaalbare huur, die op 1 juli 2024 in werking is getreden. Uit het onderzoek van RIGO blijkt dat 20% van alle huishoudens in Zuidplas tot deze doelgroep behoort. 4.2 Wat willen we? In de oorspronkelijke Woonvisie 2025 wordt samengevat het volgende beeld geschetst van de woningbehoefte en woningmarktpositie van huishoudens met een middeninkomen. 4.2.1 Middenhuur Ten tijde van de vormgeving van de oorspronkelijke Woonvisie 2025 in 2018, was er landelijk veel aandacht voor woningzoekenden met een middeninkomen, die te veel verdienden voor een sociale huurwoning maar (nog) niet konden of wilden kopen. Die groep kon in principe aanspraak maken op een middenhuurwoning, maar daarvan werden er nog onvoldoende aangeboden. Op grond van
Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst
het woningbehoefte-onderzoek van Atrivé uit 2018, werd verwacht dat de extra vraag naar middenhuurwoningen in Zuidplas tot 2030 om en nabij de 200 woningen zou bedragen. Als doelstelling is in de oorspronkelijke Woonvisie 2025 opgenomen, dat de middeninkomens ook in de toekomst voldoende woningen binnen de gemeente kunnen vinden. Met name na 2030 zouden dat vooral nultreden(huur)woningen moeten zijn, zodat ouderen uit koopwoningen kunnen doorstromen. In 2030 zou ongeveer 3% procent van de totale woningvoorraad in Zuidplas uit middenhuurwoningen moeten bestaan, tegen 2% in 2018. Dat zou er mede voor moeten zorgen dat ‘goedkope scheefwoners14’ de mogelijkheid krijgen om door te stromen.
In het in oktober 2023 vastgestelde Addendum bij de Woonvisie 2025 hebben we opgenomen, dat we streven naar 10% middenhuur en 3% betaalbare koop in de nieuwbouw. Via de Jaarbrief Wonen monitoren we of deze doelstelling wordt gerealiseerd.
Volgens het onderzoek van RIGO valt in 2024 in totaal 4% van de woningvoorraad in de categorie ‘huur midden en hoog’. De doelstelling van de oorspronkelijke Woonvisie 2025 lijkt daarmee te zijn behaald. In het onderzoek van RIGO wordt de aanvullende behoefte aan middenhuurwoningen geraamd op slechts 50 woningen tot 2035, en nog eens 80 woningen in de periode 2035-2045. Mogelijk is dat een onderschatting van de werkelijke vraag, omdat niet alle woningzoekenden die een woning willen kopen die wens ook kunnen realiseren. Huren in het middenof hogere segment is dan het alternatief. 14. Goedkope scheefwoners zijn huishoudens met een middeninkomen die in een sociale huurwoning wonen.
19
4.2.2 Betaalbare koop Met betrekking tot betaalbare koop wordt in de oorspronkelijke Woonvisie 2025 gezegd dat de gemeente een anti-speculatiebeding, of iets soortgelijks, zou invoeren. Hiermee kan worden gegarandeerd dat nieuwbouwwoningen
Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst
die als betaalbare koop in de markt zijn gezet, de eerste tien jaar bereikbaar blijven voor lage middeninkomens. In 2022 hebben we een zelfbewoningsplicht met antispeculatiebeding ingevoerd, voor een periode van drie jaar en voor woningen tot de dure koopgrens (€ 525.000 in 2024). Sinds de vaststelling van de oorspronkelijke Woonvisie 2025 is de woningmarkt flink veranderd. In 2019 was voor € 225.000 nog een redelijke eengezinswoning te realiseren. Anno nu is dat niet meer mogelijk. Om ervoor te zorgen dat de juiste woningbouwprogramma’s van de grond komen, was gaandeweg een kleine correctie van de prijsgrenzen en aandelen toe te voegen nieuwbouw in de woonvisie nodig. Deze wijziging is vastgelegd in het Addendum Woonvisie 2025 ‘Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst’, dat op 24 oktober 2023 is vastgesteld door de gemeenteraad en als bijlage 2 in dit document is opgenomen. De onderstaande tabel laat zien hoe de prijsgrenzen zijn aangepast. In volgende jaren zijn/worden de aangepaste prijsgrenzen geïndexeerd.
15. B ron (zowel 2018 als 2023): NHG-sneltoets
20
Segment
2018 (woonvisie)
2023 (addendum)
Betaalbare koop
tot €225.000
tot €252.000
Middeldure koop
van €225.000 tot €400.000
van €252.000 tot €475.000
€155.000
€230.000
Indicatie leencapaciteit lage middeninkomens (net boven sociale huurgrens)15
Tabel 1: Prijsgrenzen woningcategorieën middeninkomens’
De indicatie van de leencapaciteit in deze tabel, laat zien dat voor de lagere middeninkomens ook het betaalbare koopsegment maar (zeer) beperkt toegankelijk is. Voor een naadloze aansluiting van de vrije sector (koop) op de sociale huursector, zou een deel van de betaalbare nieuwbouw koopwoningen dan ook ruim onder de maximum prijsgrens van het betaalbare segment moeten worden ontwikkeld. Dat is in de oorspronkelijke Woonvisie 2025 ook zo benoemd. Tot slot is in de oorspronkelijke Woonvisie 2025 opgenomen dat Zuidplas de mogelijkheden die er waren om Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) projecten te ontwikkelen proactief onder de aandacht zou gaan brengen. CPO beperkt de bouwkosten en biedt veel keuzevrijheid. Dit werd als een uitkomst gezien voor starters met een beperkt budget. Het thema CPO komt terug in hoofdstuk 8.
Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst
4.2.3 Actuele ontwikkelingen Door diverse ontwikkelingen op de woningmarkt16 slagen ook huishoudens met een middeninkomen er de laatste jaren steeds minder goed in om op eigen kracht in hun woningbehoefte te voorzien. Dat geldt vooral voor huurders in de vrije sector en koop(door)starters17. Huishoudens die al langer in een koopwoning wonen, kunnen door de waardeontwikkeling van die woning de markt meestal wel bijhouden.
betaalbaarheidsgrens van het Rijk (€ 390.000 in 2024), en niet op de grens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHGgrens, € 435.000 in 2024). Over het woningbouwprogramma in Cortelande zijn specifieke bestuurlijke afspraken gemaakt met de Provincie en het Rijk. In het onderzoek van RIGO uit 2024 wordt de aanvullende woningbehoefte in het middensegment geraamd op ongeveer 30% van de totale behoefte. Aanvullende woningbehoefte middensegment (WBO 2024)
De rijksoverheid wil dit probleem primair oplossen door het woningaanbod in het middensegment fors uit te breiden. Naast 30% sociale huur zouden gemeenten daarom 37% tot 40% van hun totale nieuwbouwproductie in het middensegment moeten programmeren. Dat is al een belangrijke doelstelling van de Regionale realisatieagenda wonen (woondeal) uit maart 2023, en wordt naar verwachting verder verankerd in de Wet versterking regie volkshuisvesting en de daarop te baseren volkshuisvestelijke programma’s. In het Collegeprogramma 2022-2026 hebben we opgenomen dat we de nieuwbouw van middenhuurwoningen stimuleren. Daarnaast blijven we streven naar de toevoeging van betaalbare koopwoningen tot aan de NHG-grens18. In het Addendum uit 2023 sturen we voor de bestaande kernen vooral op de bouw van koopwoningen tot de prijsgrens middelduur-hoog (€ 525.000 in 2024) en de 16. D enk hierbij aan prijsstijgingen, hogere hypotheekrente en (fiscale) maatregelen die het rendement op verhuur beperken. 17. Met doorstarters wordt bedoeld: mensen die na een relatiebreuk of andere grote verandering in hun leven opnieuw de woningmarkt op moeten, meestal met minder inkomen en/of vermogen dan voorheen. 18. NHG = Nationale Hypotheek Garantie; €435.000 in 2024, €450.000 in 2025.
21
Aantal huur midden en hoog
Aantal betaalbare koop*
2024-2035
50
850
2035-2045
80
770
*tot de landelijke betaalbaarheidsgrens van € 390.000 in 2024 Tabel 2: Aanvullende woningbehoefte middensegment, bron RIGO, WBO 2024.
4.3 Wat doen we? Op grond van het addendum bij de woonvisie uit oktober 2023, streeft Zuidplas ernaar om 36% van de toe te voegen nieuwbouw tot 2030 in het middeldure huursegment (10%), of het koopsegment tot aan de landelijke betaalbaarheidsgrens (26%) te programmeren. In combinatie met 30% sociale huur, sluiten deze streefpercentages goed aan bij de ambitie van het Rijk om twee derde van de totale woningbouwproductie in het betaalbare segment te realiseren. Daarnaast kan de gemeente via nieuwe bevoegdheden en wettelijke taken bevorderen dat middeldure woningen
Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst
ook daadwerkelijk beschikbaar komen en blijven voor woningzoekenden met een middeninkomen, en dat verhuurders zich fatsoenlijk gedragen tegenover hun huurders. Hiermee kan worden voorkomen (en tegengegaan) dat de schaarste aan betaalbare woningen tot ongewenste situaties leidt. Met het oog daarop heeft de Rijksoverheid de afgelopen jaren de volgende bevoegdheden en verplichtingen in de wetgeving opgenomen: Opkoopbescherming Sinds 1 januari 2022 is het mogelijk om een verhuurverbod voor bestaande19 betaalbare koopwoningen op te nemen in de huisvestingsverordening. Hiermee worden investeerders ontmoedigd om woningen op te kopen voor de verhuur en blijven er meer betaalbare koopwoningen beschikbaar voor mensen die er zelf willen gaan wonen. Tot op heden heeft Zuidplas geen gebruik gemaakt van deze bevoegdheid. In het Coalitieakkoord 2022-2026 is opgenomen dat we blijven volgen of het opkopen van woningen door investeerders problematisch wordt en zullen de regels indien nodig aanpassen. Wet goed verhuurderschap Deze wet is in werking getreden op 1 juli 2023 en normeert meerdere aspecten van het gedrag van particuliere 19. B ij nieuwbouw kan er een zelfbewoningsplicht in de koop-aanneemovereenkomst worden opgenomen. Die mogelijkheid bestond ook al vóór 1 januari 2022. 20. W oningcorporaties vallen niet onder deze wet omdat zij onder landelijk toezicht staan.
In Zuidplas kunnen klachten over woningcorporaties wel worden gemeld bij het meldpunt ongewenst verhuurgedrag, maar de gemeente kan hier niet op handhaven.
22
21. Wat ‘goedkoop’ is moet de gemeente zelf definiëren, aan de hand van een geloofwaardige onderbouwing.
verhuurders20. Zo moeten zij hun woning(en) goed onderhouden, mogen zij huurders niet onder druk zetten en niet discrimineren bij de woningtoewijzing. Op grond van deze wet moet de gemeente een meldpunt goed verhuurderschap instellen. Voor inwoners van Zuidplas is dit meldpunt bereikbaar via de pagina ‘melding ongewenst verhuurgedrag’ op de website van de gemeente. De gemeente kan handhaven als de verhuurder zijn gedrag niet aanpast. Daarnaast mag de gemeenteraad een verhuurverordening vaststellen, waarmee de verhuur van woningen vergunningplichtig wordt gemaakt en de gemeente in het uiterste geval de verhuur van woningen kan overnemen. De meeste gemeenten maken (nog) geen gebruik van deze bevoegdheid. In Zuidplas wordt nog bezien of een algemene verhuurverordening specifiek voor arbeidsmigranten noodzakelijk is. Voorrang eigen inwoners en vitale beroepen Sinds 1 januari 2024 laat de Huisvestingswet meer ruimte om bij de toewijzing van ‘goedkope’21 huurwoningen en nieuwbouw-koopwoningen voorrang te geven aan woningzoekenden met een economische en/of maatschappelijke binding aan de gemeente of de regio. Binnen deze categorie kan ook nog voorrang worden gegeven aan woningzoekenden met een vitaal beroep, zoals zorgmedewerkers, leraren en politieagenten. Het gaat
Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst
hier om een bevoegdheid waarvan alleen met een goede onderbouwing gebruik mag worden gemaakt. Op het moment van schrijven van deze actualisatie (najaar 2024) maakt Zuidplas nog geen gebruik van deze extra bevoegdheden. In navolging van het Coalitieakkoord 2022-2026 wordt deze mogelijkheid wel onderzocht. In de huisvestingsverordening is nu opgenomen dat verhuurders maximaal 25%22 van het beschikbare aanbod met voorrang kunnen toewijzen aan lokaal (kern)gebonden woningzoekenden. Hierbij gaan woningzoekenden die een sociale huurwoning achterlaten voor. Het voornemen is om bij de actualisatie van de huisvestingsverordening wél gebruik te gaan maken van de verruimde voorrangsmogelijkheden voor eigen inwoners. Wet betaalbare huur en Wet vaste huurcontracten Op 1 juli 2024 zijn de Wet betaalbare huur en de Wet vaste huurcontracten in werking getreden. Ook deze wetten richten zich primair op de bescherming van huurders in de particuliere sector. Zo worden vaste huurcontracten weer de regel en bepaalt het woningwaarderingsstelsel (WWS) nu ook in het middensegment welk huurbedrag maximaal redelijk is. Voor de implementatie van deze wetten hoeft (mag) de gemeente geen beleid of verordening vast te stellen. De gemeente is echter wel medeverantwoordelijk voor de handhaving van deze nieuwe regelgeving. Op de pagina 22.
Tot 1 januari 2024 was 25% wettelijk gezien het maximaal toegestane percentage.
23
‘melding ongewenst verhuurgedrag’ op de website van de gemeente is meer informatie te vinden over de betekenis van deze nieuwe wetten voor huurders en verhuurders.
Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst
5. Aandachtsgroepen Vrijwel overal in Nederland blijft de groei van de woningvoorraad achter bij de groei van het aantal huishoudens. Daardoor is er landelijk inmiddels een tekort van ruim 900.000 woningen ontstaan. In Zuidplas dragen we ons steentje bij aan het inlopen van dit tekort, niet alleen voor onze huidige inwoners maar ook voor (boven)regionale woningzoekenden. In hoofdstuk 2 hebben we al aangegeven dat een aantal doelgroepen daarbij onze bijzondere aandacht verdient, omdat het voor hen momenteel extra lastig is om een passende woning te vinden. In navolging van het wetsvoorstel Wet versterking regie volkshuisvesting noemen we deze groepen ‘aandachtsgroepen’23. In dit hoofdstuk werken we uit hoe we de aandachtsgroepen extra willen ondersteunen. 5.1 Starters Zuidplas wil dat jongeren die hier zijn opgegroeid ook in de gemeente kunnen blijven wonen. 5.1.1 Wat zien we? Door het woningtekort en de daarmee samenhangende prijsstijgingen in de vrije sector, wordt het voor starters steeds lastiger om een woning te vinden. Uit cijfers van Woningnet en het verhuisdashboard blijkt dat Zuidplas aantrekkingskracht 23. D e selectie van aandachtsgroepen in dit hoofdstuk komt grotendeels, maar nog niet volledig overeen met de aandachtgroepen die in het wetsvoorstel worden genoemd.
Op het moment van schrijven van deze actualisatie (najaar 2024) moet het wetsvoorstel nog behandeld worden. We lopen daarom nog niet vooruit op toekomstig beleid en zullen de nog ontbrekende aandachtsgroepen te zijner tijd in het volkshuisvestingsprogramma opnemen. Het gaat dan o.a. om studenten.
24
24. Dit is de bovengrens voor een- en tweepersoonshuishoudens. Voor gezinnen geldt een hogere grens, nl. €52.671
uitoefent op studenten en andere starters uit Rotterdam en andere gemeenten buiten de regio Midden-Holland. Jongeren vanaf 18 jaar kunnen zich inschrijven voor een sociale huurwoning. De wachttijd daarvoor is in onze regio betrekkelijk kort, maar het aanbod is zeer beperkt, vooral voor jongeren tot 23 jaar die gebruik willen maken van huurtoeslag. In principe mogen zij namelijk niet boven de kwaliteitskortingsgrens (€ 454,47 in 2024) huren. Voor jongeren vanaf 23 jaar en/of met een wat hoger inkomen zijn er in sociale huursector meer mogelijkheden, maar is er ook een wachttijd te overbruggen. Met een (gezamenlijk) inkomen van meer dan € 47.699 in 202424 wordt de sociale huursector voor starters onbereikbaar en zijn zij daardoor aangewezen op het middensegment. In het middensegment zijn betaalbare huuren koopwoningen echter schaars en daardoor vaak duur. Dat zorgt voor een groeiende tweedeling tussen ‘haves’ en ‘have nots’ op de woningmarkt. De ‘haves’ kunnen (dankzij een partnerinkomen en/of financiële ondersteuning van familieleden) de markt meestal nog wel bijhouden. Voor de ‘have nots’ (vooral alleenstaanden) is het daarentegen buitengewoon lastig om een eigen (zelfstandige) woning te vinden. In recente onderzoeken en participatieprocessen is ‘meer woningen voor starters’ dan ook een van de meeste genoemde behoeftes van onze inwoners.
Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst
5.1.2 Wat willen we? Op grond van het Collegeprogramma 2022-2026 blijven we inzetten op het toevoegen van passend en betaalbaar woningaanbod voor alle doelgroepen, voor een betere doorstroming in de bestaande woningvoorraad en het toevoegen van nieuw betaalbaar woningaanbod voor jongeren en starters, bijvoorbeeld door flexibele woonconcepten. Daarnaast willen we starters en jongeren uit de eigen gemeente meer kans geven op de woningmarkt, door betaalbare woningen met voorrang toe te wijzen aan eigen inwoners. 5.1.3 Wat doen we? In paragraaf 4.3 gaven we al aan dat een substantieel deel van ons woningbouwprogramma uit betaalbare woningen bestaat. Hierbij past de kanttekening dat de bovenkant van het betaalbare segment lang niet voor alle woningzoekenden met een lager tot middeninkomen bereikbaar is. Er zullen dus ook woningen met een huur- of koopprijs ruim onder deze betaalbaarheidsgrens moeten worden gerealiseerd. Daar sturen we op door lokaal een lagere betaalbaarheidsgrens voor koopwoningen te hanteren (€ 265.000 in 2024). Voor starters kan het betaalbare woningaanbod deels uit flexwoningen bestaan.
25
In de huisvestingsverordening uit 2023 hebben we opgenomen dat verhuurders maximaal 25% van de aangewezen woonruimten met voorrang kunnen toewijzen aan woningzoekenden, die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de gemeente. Hierbij krijgen woningzoekenden uit de betreffende dorpskern voorrang op andere woningzoekenden uit de gemeente, waarbij woningzoekenden die een sociale huurwoning achterlaten voorgaan. We beogen hiermee de doorstroming binnen de kernen en de gemeente te bevorderen en bestaande betaalbare woningen beschikbaar te krijgen voor o.a. starters. Bij de actualisatie van de huisvestingsverordening willen we de mogelijkheden om voorrang te geven aan lokaal gebonden woningzoekenden verruimen, nu dat sinds 1 januari 2024 wettelijk mogelijk is. We onderzoeken de mogelijkheden om koopstarters extra te ondersteunen. Hiervoor bestaan diverse instrumenten, die elk specifieke voor- en nadelen hebben. Ook het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen, dat in 2025 van start gaat, wordt in dit onderzoek betrokken. Een aandachtspunt is het prijsopdrijvende effect dat bij grootschalige toepassing van deze maatregelen uit kan gaan. Vooruitlopend op dit onderzoek nam de gemeenteraad op 10 december 2024 al een motie aan om de Starterslening van Svn opnieuw in te voeren. In het eerste kwartaal van 2025 heeft de raad hiervoor een verordening vastgesteld.
Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst
Landelijk wordt het splitsen van woningen in meerdere appartementen en het delen van woningen door bewoners die geen gezamenlijk huishouden vormen, steeds meer als een oplossing gezien voor het tekort aan starterswoningen. In Zuidplas hebben we nog geen integraal beleid voor het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. Op grond van het regeerakkoord zullen we in het volkshuisvestelijk programma waarschijnlijk een plan moeten opnemen voor hoe we het beter benutten van de bestaande woningvoorraad faciliteren, hoe we leegstand bestrijden en welke acties we daarvoor ondernemen. Op grond van de Huisvestingsverordening is het splitsen, samenvoegen of anderszins wijzigen van het gebruik van bestaande woningen in Zuidplas nu vergunningplichtig. De woningcorporaties zijn uitgesloten van de vergunningplicht. In de Raamovereenkomst prestatieafspraken 20242028 gemeente Zuidplas zijn afspraken gemaakt om te inventariseren onder welke voorwaarden splitsen, woningdelen en optoppen in het corporatiebezit mogelijk zijn. Hoewel de gemeente onder voorwaarden dus bereid is om mee te werken aan wijzigingen van de bestaande woningvoorraad, zijn hiervoor in 2022 en 2023 geen vergunningen aangevraagd. De recent in werking getreden Wet betaalbare huur maakt het voor particuliere verhuurders minder aantrekkelijk om aan woningdelers te verhuren25. 25.
Volgens deze wet geldt bij woningdelen de puntentelling voor onzelfstandige woonruimte en hebben alle bewoners recht op een eigen huurovereenkomst. Daardoor levert de verhuur minder op dan bij verhuur aan één huishouden en wordt het lastiger om de woning helemaal vrij te krijgen van huur en gebruik, bijvoorbeeld om deze te kunnen verkopen of zelf te gaan bewonen.
26
Daarnaast is de verwachting dat er (mede) als gevolg van deze wet veel huurwoningen zullen worden verkocht, met name door kleinere verhuurders. Inzetten op woningsplitsing en woningdelen lijkt daarmee niet de meest kansrijke oplossing voor het tekort aan starterswoningen in Zuidplas. Het plaatsen van een extra woonunit in de achtertuin kan mogelijk wel soelaas bieden. In het volkshuisvestelijk programma zullen we daar een nadere uitspraak over doen. Op de landelijke Woontop 2024 is afgesproken dat mantelzorgwoningen op het erf, binnen uit te werken voorwaarden, vergunningsvrij worden. Deze regeling wordt ook uitgebreid naar de eigen (pleeg)kinderen. De uitwerking vindt met betrokken ministeries en andere stakeholders plaats in het kader van het Besluit versterking regie volkshuisvesting (Q1 2025). In de oorspronkelijke Woonvisie 2025 is ook het voornemen opgenomen om een CPO-project voor starters te ontwikkelen. Dat nemen we mee in de planvorming voor Cortelande. 5.2 Ouderen Zuidplas wil dat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen, in een passende woning en vertrouwde omgeving.
Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst
groei van bijna 70% verwacht, tot ongeveer 3.360 huishoudens in 2030. Gemiddeld is dat een groei van ongeveer 100 huishoudens per jaar. Volgens het onderzoek van RIGO is het aandeel huishoudens van 75 jaar en ouder inmiddels gestegen naar 14%. Dat zijn ongeveer 2.729 huishoudens, een groei van 572 huishoudens in zes jaar. De prognose uit 2018 lijkt daarmee werkelijkheid te worden. Voor de periode 2024-2035 verwacht RIGO een verdere groei van het aantal 75-plus huishoudens met ongeveer 1.200 huishoudens.
5.2.1.2 Ontwikkeling van de woningbehoefte In tegenstelling tot veel andere woningzoekenden uit de aandachtsgroepen, hebben ouderen meestal al een huis. Dat is echter niet altijd de juiste woning op de juiste plek. 5.2.1 Wat zien we? Het aantal oudere huishoudens zal de komende jaren sterk toenemen. De meeste ouderen willen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Het beleid van de Rijksoverheid voor de extramuralisering26 van de langdurige zorg maakt dat, dat vaak ook niet anders kan.
5.2.1.1 Ontwikkeling van de doelgroep In 2018 was ongeveer 12% van alle huishoudens in Zuidplas een één- of tweepersoonshuishouden van 75 jaar en ouder. In absolute aantallen ging het om 2.157 huishoudens. Er werd een 26. E xtramuralisering houdt in dat zorg en ondersteuning vaker thuis of in de buurt worden geleverd en zorgbehoevenden minder vaak en/of korter in een zorginstelling verblijven.
27
Er is sprake van een ‘dubbele vergrijzing’. Er komen méér oudere huishoudens, maar de mensen worden ook steeds ouder. Naar verwachting zal het beroep op langdurige zorg door deze dubbele vergrijzing ook toenemen. De Rijksoverheid heeft ervoor gekozen om het aantal ‘bedden’ in zorginstellingen niet mee te laten groeien met de vraag. Ouderen en mensen met beperkingen moeten langer zelfstandig blijven wonen en ontvangen zorg en ondersteuning thuis of in de buurt. Voor de meest kwetsbare inwoners moeten er geclusterde woonvormen komen waar 24-uurs zorg en begeleiding mogelijk is.
Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst
In 2018 is aan de leden van het Digipanel van de gemeente Zuidplas de vraag voorgelegd wat zij zouden doen als hun gezondheid achteruit zou gaan. De helft van de respondenten gaf er de voorkeur aan om in hun eigen woning te blijven wonen en in aanpassingen te investeren. Iets meer dan een derde verhuisde liever naar een passende woning. Uit enkele andere inventarisaties bleek dat het aanbod aan geschikte ouderenwoningen in 2018 niet toereikend was. Zo gaven twee ouderenadviseurs van Welzijn Ouderen destijds aan dat ouderen geen geschikt aanbod konden vinden. Een belangrijke voorwaarde bij de keuze om te verhuizen was dat men dicht in de buurt van een winkelcentrum en/of busverbinding zou willen wonen. Voor ouderen is het erg belangrijk om zelf de eigen boodschappen te kunnen blijven doen, om zo onder de mensen te komen. Nog een wens van ouderen is om tussen jongere bewoners te blijven wonen. Op die manier voelen ze zich minder geïsoleerd en is het gevoel van ‘meedoen’ sterker. Uit het onderzoek Langer zelfstandig thuis in de gemeente Zuidplas27 kwamen vergelijkbare resultaten. Sinds 2018 zijn er diverse projecten met voor ouderen geschikte woningen gerealiseerd, bijvoorbeeld in het Verlaat (zelfstandige woningen naast zorgwoningen met een gemeenschappelijke ruimte) en het project Kamerlingh Onnes. Dat is echter nog 27.
In het voorjaar van 2018 hebben drie studenten van de Hogeschool Rotterdam interviews uitgevoerd onder 39 inwoners van Zuidplas in de categorie 55+. Zij hebben hen onder andere vragen gesteld over wat hun wensen, ideeën en zorgen zijn over het langer thuis wonen.
28
niet voldoende om in de behoefte te voorzien. Zo ziet RIGO een relatief sterke groei van de behoefte aan koopappartementen, die voor een groot deel het gevolg is van de vergrijzing. 5.2.2 Wat willen we? In het Collegeprogramma 2022-2040 zetten we vanuit het thema wonen in hoofdlijn in op het vlottrekken van de regionale woningmarkt en het zoveel mogelijk wegwerken van ‘verstoppingen’. Aan de voorkant blijven we inzetten op toevoegen van passend en betaalbaar woningaanbod voor alle doelgroepen voor een betere doorstroming in de bestaande woningvoorraad. De woningbouwprogrammering voor nieuwe ontwikkellocaties richt zich maximaal op de lokale doorstroming, zodat er meer woningen vrijkomen voor woningzoekenden. Het realiseren van een passend woningaanbod voor ouderen is een integraal onderdeel van deze inzet. Daarnaast willen we vrijkomende inbreilocaties in de dorpen primair verkennen voor mogelijkheden voor huisvesting van senioren. 5.2.3 Wat doen we? We blijven inzetten op het realiseren van meer aanbod van levensloopgeschikte woningen in de nieuwbouw. In de oorspronkelijke Woonvisie 2025 staat dat we toewerken naar een kwart nultredenwoningen in de woningvoorraad. Bij nieuwbouw streven we ernaar uitsluitend appartementen met lift te bouwen, tenzij het specifiek starterswoningen betreft.
Actualisatie van de Woonvisie 2025 Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst
Verder hebben we in het Collegeprogramma 2022-2026 opgenomen dat er in deze bestuurlijke periode, naast de bestaande woonvisie, een (regionale) woonzorgvisie wordt opgesteld. In het voorjaar van 2024 is een bestuursopdracht vastgesteld voor de gezamenlijke ontwikkeling van een regionale woonzorgvisie voor Midden-Holland, die uiterlijk in 2025 gereed is. De regionale woonzorgvisie richt zich op aandachtsgroepen met een zorgvraag, daarbij gaat het om (1) ouderen 65+ (2) mensen met een psychische beperking en (3) mensen met een verstandelijke beperking. In de Omgevingsvisie 2040 hebben we vastgelegd dat we de inrichting van de leefomgeving willen afstemmen op vier beoogde maatschappelijke aspecten: ‘meedoen’, ‘omzien naar elkaar’, ‘zo lang mogelijk thuis wonen’ en ‘gezond en weerbaar’. Dat is in lijn met de inclusieve samenleving die we voorstaan, waarin iedereen naar zijn/haar vermogen meedoet, zo nodig met ondersteuning. 5.3 Begeleid, beschut of beschermd zelfstandig wonen Niet alleen ouderen moeten langer thuis blijven wonen als ze zorgbehoevend worden. Dat geldt ook voor jongere inwoners met bijvoorbeeld een verslaving, psychische problemen, een verstandelijke beperking of een lichamelijke beperking. Ook zij komen minder vaak in aanmerking voor verblijf in een instelling dan voorheen, of moeten na opname sneller weer uitstromen.
28. Zie pagina 62 van de Memorie van Toelichting bij het wetsvoorstel Wet versterking regie volkshuisvesting uit maart 2024 (kamerstuk 36 512) op: www.tweedekamer.nl
29
In veel gevallen vraagt het (weer) zelfstandig wonen van inwoners uit deze doelgroepen om extra begeleiding. Soms is die kortdurend, soms structureel. Soms is beperkt contact met een hulpverlener voldoende, soms vraagt de situatie om intensievere begeleiding. Meestal kunnen de mensen om wie het gaat uit de voeten met een reguliere woning in een passende omgeving, bijvoorbeeld een rustige buurt voor iemand met autisme. Soms is -net als bij ouderen met een langdurige zorgbehoefte- een geclusterde woonvorm nodig, waar meer ondersteuning geboden kan worden en waarvan de vormgeving optimaal kan worden afgestemd op de behoeften van de bewoners. 5.3.1 Wat zien we? Het blijkt niet eenvoudig om inzichtelijk te maken hoeveel inwoners en woningzoekenden behoefte hebben aan (en in aanmerking komen voor) begeleid, beschut of beschermd wonen. Ook de Rijksoverheid worstelt daar nog mee28. De oorspronkelijke Woonvisie 2025 geeft nog geen compleet beeld van de omvang en woningbehoefte van deze doelgroep. De in die visie genoemde regionale aantallen (204 bewoners van instellingen voor beschermd wonen en minimaal 120 bewoners van de maatschappelijke opvang) zijn waarschijnlijk gedateerd.