Bijlage 1.15 StecGroep Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop Z20.001798

32

6 Conclusies en advies voor vervolg 6.1 Bedrijventerreinontwikkeling kansrijk Onderzoeksgebied Gouweknoop beschikt over USP’s Het onderzoeksgebied in de Gouweknoop (ruim 60 hectare bruto en ongeveer 35/45 hectare netto) is een aantrekkelijke plek voor de huisvesting van bedrijven. Vanwege ligging en bereikbaarheidsprofiel beschikt de locatie over een aantal potentiële unique selling points (USP’s). Unieke locatiekwaliteiten zijn: • Geschikt voor hogere milieucategorieën • Goede bereikbaarheid voor (vracht)autoverkeer • Gunstige ligging ten opzichte van consumenten en arbeidspotentieel • Kansrijk ‘overloopgebied’ voor de Rechter Maasoever • Zichtlocaties A20 en N457 Goed bereikbare en toekomstbestendige locaties zijn aantrekkelijk alternatief voor bedrijven Nieuwe bedrijventerreinen aan de randen van steden en het directe ommeland zijn naar de toekomst toe aantrekkelijke plekken. Dit omdat de meeste bedrijven zoeken naar goed bereikbare toekomstbestendige locaties in nabijheid van afzetmarkt, consumenten en personeel. Doordat er een tekort ontstaat aan ruimte in De Zuidelijke Randstad (zo kent Metropool Regio Den Haag-Rotterdam een grote woningbouwopgave en de steden in het bijzonder) kan ruimtevraag weglekken naar gebieden waar nog ruimte beschikbaar is. De woningbouwopgave wordt deels voorzien op bestaande bedrijventerreinen.

Voor bedrijven die daar nu gevestigd zijn, moeten alternatieve locaties worden gevonden. Dit kan zorgen voor overloop van bedrijven naar Zuidplas, als nabije plek voor steden als Gouda en Rotterdam. Daarnaast leidt een toename van het aantal woningen ook tot een toename van het arbeidspotentieel en daarmee tot een toename aan de behoefte aan ruimte voor werkgelegenheid, ook voor de meer innovatieve bedrijven. Marktvraag vanuit verschillende doelgroepen De analyses laten zien dat er marktvraag en -behoefte is voor een bedrijventerreininvulling: • De meeste behoefte is zichtbaar vanuit het midden- en kleinbedrijf. Het nog beschikbare aanbod in regio Midden-Holland kan niet voorzien in de ruimtevraag. Het gaat om lokale bedrijven uit Zuidplas die geen groeiruimte hebben (of uitgeplaatst moeten worden i.v.m. woningbouwontwikkeling Het Vijfde Dorp) en bedrijven uit de directe omgeving (met name Waddinxveen en Gouda). Het gaat vooral om bedrijven in de handel en logistiek, maar ook om bedrijven in industrie (en agrifood), bouw en reparatie en dienstverlenende sectoren. • Er is grote behoefte aan nieuw bedrijventerrein geschikt voor hogere milieucategorie bedrijven waaronder in nieuwe circulaire businessmodellen.

In regio Midden-Holland is geen uitgeefbaar HMCaanbod en we verwachten ook enige vraag door ‘overloop’ vanuit deze doelgroep uit de Rotterdamse regio (Rechter Maasoever: A20-corridor). Daarbij komt dat name binnenstedelijke locaties met HMCruimte onder toenemende transformatiedruk staan. Verschillende ontwikkelopties voor Gouweknoop Op basis van de locatiekwaliteiten, trends en ontwikkelingen, marktvraag (kansrijke doelgroepen) en een combinatie van eigenschappen en opgaven die samenkomen zien we de drie ontwikkelopties: 1. Gouwe Park II 2. Regionale HMC-hub 3. Circulair en hoogwaardig

33

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

Een gefaseerde ontwikkeling is gewenste en een combinatie van ontwikkelopties is mogelijk. Het is wel verstandig om bij een combinatie van doelgroepen hiervoor specifieke deelgebied(en) aan te wijzen. Het potentieel afzettempo per ontwikkeloptie is sterk afhankelijk van het moment waarop een nieuw bedrijventerrein in de markt gezet kan worden. Indicatief 29 is het verwachte afzettempo als volgt: Potentieel afzettempo Gouwe Park II

2020 t/m 2030 • 20 - 27,5 ha

2031 t/m 2035 • 23 - 46 ha

2036 t/m 2040 • 12,5 - 28 ha

Totaal (t/m 2040) • 55,5 -101,5 ha

Regionale HMC-hub

• 3,5 - 11 ha

• 2,5 - 6,5 ha

• 2 - 5,5 ha

• 8 - 23 ha

Circulair en hoogwaardig

• a) 5 - 6 ha • b) 10 - 12 ha

• a) 4 - 5,5 ha • b) 8 - 10 ha

• a) 3 - 4 ha • b) 6 - 8 ha

• a) 12 - 15,5 ha • b) 24 - 30 ha

IMPACT CORONACRISIS ONGEWIS; LAGE SCENARIO MEEST VEILIG Marktvraag en afzettempo zijn berekend op basis van de provinciale behoefteraming bedrijventerreinen. Langjarige WLO-scenario’s liggen aan de basis van de vraagraming. Als modelmatig uitgangspunt geldt dat de vraag zich lineair ontwikkelt. In de praktijk zal de vraag zich in altijd over de conjunctuurgolven bewegen: sommige jaren meer dan verwacht, sommige jaren minder. Op dit moment is nog niet goed te voorspellen wat de langjarige impact zal zijn van de huidige coronacrisis. Gezien de huidige onzekerheid van herstel en de getoonde kwetsbaarheid van ons economisch systeem is het lage scenario het meest veilig. Dit scenario gaat uit van een langere economische groei in Nederland.

6.2 Adviezen voor vervolgstappen De uitkomsten uit dit marktonderzoek bieden voldoende houvast vervolgstappen te zetten om te komen tot een bedrijventerreinontwikkeling. Ontwikkeloptie Gouwe Park II kan tot de snelste uitgifte leiden, maar de ontwikkelopties regionale HMC-hub en circulair en hoogwaardig kunnen sterk bijdragen aan regionale opgaven en ambities. Ongeacht de ontwikkelrichting zien we een cruciale randvoorwaarde: regionale afstemming, een overleg met de provincie en een sluitende ladderonderbouwing. Regionale afstemming en overleg provincie (inclusief opstellen ladderonderbouwing) Zorg voor regionale afstemming over een bedrijventerreinontwikkeling in de Gouweknoop. De locatie staat op oranje in de bedrijventerreinenstrategie en een ontwikkeling kan alleen doorgang vinden als het voldoet aan de uitgangspunten en spelregels die zijn opgesteld door de regio. Verder is een (voor)overleg met de provincie over de (on)mogelijkheden van een nieuw bedrijventerrein aan te bevelen. Voor de haalbaarheid van een stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stads en dorpsgebied (BSD) zal eveneens een sluitende ladderonderbouwing opgesteld moeten worden. GS hecht waarde aan het faciliteren van bedrijvigheid, maar ook aan het beschermen van het open landschap. Onderzoeksgebied Gouweknoop staat nog niet op de zogeheten 3 hectarekaart.

Dit is een provinciaal vereiste in Zuid-Holland om een stedelijke (lees: bedrijventerrein) ontwikkeling mogelijk te maken. Het opnemen van de locatie op de 3 hectare kaart loopt via PS en kost daarom tijd. Reden genoeg om hierover in gesprek te gaan.

29

In deze cijfers is bijvoorbeeld niet meegenomen dat er in de tussenliggende periode mogelijk een regionale ‘concurrent’ wordt ontwikkeld, bijvoorbeeld op zachte planlocatie A12 Noord in Waddinxveen.

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

34

NIEUW PROVINCIAAL BEDRIJVENTERREINENBELEID IN DE MAAK Aanvullend adviseren we om de provinciale ontwikkelingen rond bedrijventerreinen te volgen. Provincie Zuid-Holland constateert veel dynamiek en opgaven op het bedrijventerreinendossier. Denk alleen al aan de druk vanuit woningbouw, maar ook de transitie naar een circulaire en duurzame economie en klimaaten mobiliteitsopgaven vragen om actueel provinciaal bedrijventerreinenbeleid. De provincie werkt aan een nieuwe bedrijventerreinenstrategie. Ieder jaar rapporteert de provincie over de voortgang van het bedrijventerreinenbeleid aan Provinciale Staten (PS). Deze rapportages zijn openbaar. Zorg ervoor dat u de voortgang actief volgt via uw individuele contacten en door in regioverband afspraken te maken wat dit betekent voor locatie Gouweknoop.

We adviseren daarnaast aandacht te besteden aan de volgende aspecten, omdat ze belangrijk zijn voor een succesvolle bedrijventerreinontwikkeling: • Verkeerskundig onderzoek naar mogelijkheden ontsluiting • Komst station maakt gebiedsontwikkeling aantrekkelijker • Vaststellen van een duurzaam en circulair uitgifteprotocol • Gemeenschappelijke ontwikkeling en parkmanagement • Slim faseren van de bedrijventerreinontwikkeling • Realiseer een goede landschappelijke inpassing • Kies een passende marketingstrategie Infrastructuur en ontsluiting cruciale randvoorwaarde bij bedrijventerreinontwikkeling Bij een bedrijventerreinontwikkeling is de infrastructuur een belangrijke succesfactor. Bereikbaarheid is immers voor het gros van de bedrijven vestigingscriterium nummer 1. De (vracht)autobereikbaarheid van het gebied is goed, maar de mogelijkheden voor een geschikte ontsluiting zijn niet in beeld gebracht. We raden aan nader verkeerskundig onderzoek te doen naar de toekomstige ontsluiting en de effecten op het onderliggende verkeersnetwerk. Dit hangt mede samen de keuze omtrent het type locatieontwikkeling. Het is belangrijk om de bereikbaarheid en ontsluiting direct mee te nemen in de afweging bij een eventuele ontwikkeling van het gebied als bedrijventerrein.

Een sterke (auto)bereikbaarheid en ontsluiting is voor bedrijven en haar personeel cruciaal en van groot belang voor een goed vestigingsklimaat. Komst van een station ‘Gouweknoop’ geeft gebied een unique selling point Ook de (eventuele) komst van een station biedt extra meerwaarde voor een bedrijventerreinontwikkeling in het deelgebied ten zuiden van Gouwe Park. Concurrerend aanbod beschikt niet over een treinverbinding. Mocht dit realiteit worden, dan is dit een unieke locatiekwaliteit en unique selling point van het gebied. Daardoor wordt het gebied aantrekkelijker voor bedrijven en personeel. Rond een nieuw station ontstaan ook kansen voor een aantrekkelijk verblijfsgebied (mix van functies: wonen, werken en verblijven). Voor alle doelgroepen is een station een pré, maar in het bijzonder voor kennisintensieve bedrijven, zoals dienstverlening en circulaire en/of innovatieve industrie. Hoog ambitieniveau voor duurzaamheid (‘next economy proof’ en duurzaam uitgifteprotocol) Het is zinvol om, los van de doelgroep, een ‘next economy proof’ en duurzaam uitgiftebeleid/-protocol te hanteren. Hierbij stuurt u op een ‘groene’ en toekomstbestendige ontwikkeling. Zo kunt u bedrijven met behulp van het protocol verplichten hun verantwoordelijkheid te nemen bij de klimaatdoelstellingen. Denk hierbij aan zonnepanelen op het dak of het uitwisselen van reststromen zoals warmte en CO2.

Met grote dakoppervlakken kunnen bedrijven(terreinen) in de toekomst energie-opwekkers zijn. Daardoor kan een bedrijventerreinontwikkeling ook bijdragen aan de Regionale Energie Strategie (RES). Het vergroenen van daken en parkeerplaatsen en de private en openbare ruimte helpt om wateroverlast bij piekbuien te verminderen. Dit draagt tevens bij aan de biodiversiteit (voorkomt hittestress) en daardoor ontstaat een aantrekkelijkere werkomgeving. Het is verstandig dat u bij een nieuwe ontwikkeling ook eisen stelt aan duurzaam/energieneutraal/circulair bouwen, et cetera.

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

35

Nadenken over een nieuwe gemeenschappelijke regeling Bespreek met regiopartners en buurgemeenten (Gouda en Waddinxveen) of het wenselijk is om een nieuw bedrijventerrein gemeenschappelijk/gezamenlijk te ontwikkelen, zoals ook is gedaan voor Gouwe Park (op initiatief van Bedrijvenschap Regio Gouda). Dit kan wenselijk zijn, immers een belangrijk deel van de marktvraag komt naar verwachting van Goudse en Waddxinveense bedrijven. Ook ontwikkel je hierdoor naar verwachting meer regionaal draagvlak voor de ontwikkeling. Eerste fase aansluiten op Gouwe Park Een gefaseerde ontwikkeling is van het scenario (marktvraag/afzettempo) en ontwikkelstrategie verstandig. Het deelgebied ten zuiden van bedrijventerrein Gouwe Park lijkt vanuit ruimtelijk-economisch perspectief het meest interessant, gelet op ligging (zichtlocatie aan A20) en verkavelings- en ontsluitingsmogelijkheden (benutten van al bestaande infrastructuur). Voor de opzet zijn aantal aspecten zijn van belang: • Arbeidsintensieve functies (kennisintensieve bedrijven, zoals dienstverlening en circulaire en/of innovatieve industrie) zo dicht mogelijk bij het station (indien deze wordt gerealiseerd); • Hoogwaardigere functies (vaak in de dienstverlening), maar ook moderne maakindustrie lenen zich goed voor zichtkavels en hiervoor kunnen aanvullende beeldkwaliteitseisen gesteld worden.

• HMC-ruimte zoveel mogelijk clusteren in een (deel)gebied. Hierbij hoort een functionele inrichting, welke toekomstbestendig is en geschikt voor hindergevende bedrijvigheid. Door te clusteren in (deel)gebieden voorkom je dat bedrijven onnodig hinder van elkaar ondervinden, bijvoorbeeld door verkeersbewegingen, of milieuhinder (geluid, geur, stof). Landschappelijke inpassing in de omgeving wordt steeds belangrijker Een goede landschappelijke inpassing staat hoog op de agenda sinds publicatie van het rapport ‘(X)XL verdozing’ door het College van Rijksadviseurs. Hierin staat dat de snelle toename van (X)XL vastgoed zorgen baat, omdat er (door vraaggericht te ontwikkelen) te weinig zicht is op de impact die de verdozing heeft op landschap, stad en infrastructuur. Bij een goede landschappelijke inpassing zijn o.a. kleur- en materiaalgebruik, vorm en inpassingsmogelijkheden van belang. Zo kan het voor bedrijven aantrekkelijk en wenselijk zijn om felle kleuren te gebruiken. Vanuit landschappelijk oogpunt is dit vaak onwenselijk. Het levert veel contrast op met het omliggende landschap. Kleurgebruik is dus een aspect om op te sturen. Ook de overgang tussen gebieden - van bedrijventerrein naar het omringende landschap (en woonomgeving) is cruciaal. We adviseren u daarom om stedenbouwkundige en landschappelijke inpassingseisen te stellen.

Hanteer daarbij ook planologische mogelijkheden die vergelijkbaar zijn met de terreinen in de directe omgeving (Gouwe Park en Distripark A12) voor het creëren van eenheid tussen de (deel)gebieden. Goede marketing belangrijk voor verkoop kavels nieuw bedrijventerrein Het is cruciaal om een nieuw bedrijventerrein direct goed in de markt te zetten. Denk bijvoorbeeld goed na over de naam van een bedrijventerrein. Is het bijvoorbeeld wenselijk om te kiezen voor Gouwe Park II of niet. Dit hangt mede af van doelgroep die u wilt aanspreken.