Bijlage 1.15 StecGroep Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop Z20.001798

2

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2 1.3 1.4

2

3

5

6

28

Gouwe Park II ......................................................................................... 28 Regionale HMC-hub ............................................................................... 29 Circulair en hoogwaardig ...................................................................... 30 Aanvullende opmerkingen .................................................................... 31

Conclusies en advies voor vervolg 6.1 6.2

19

Methodiek en afbakening van doelgroepen ........................................ 19 Lokale marktvraag (beleidsarm) ........................................................... 21 Marktvraag uit Midden-Holland ............................................................ 24 Marktvraag uit de Rechter Maasoever ................................................. 26

Ontwikkelopties 5.1 5.2 5.3 5.4

11

Transitie naar de ‘next economy’ ......................................................... 11 Toenemende aandacht voor het klimaat ............................................. 13 Bevolkingsgroei en verstedelijkingsdruk ............................................. 13 Anders nadenken over ‘bedrijventerreinen’ ........................................ 15 Impact coronacrisis op bedrijventerreinen .......................................... 16 Economische groei en uitgifte Zuidplas............................................... 17

Marktvraag 4.1 4.2 4.3 4.4

6

Locatieprofiel ............................................................................................ 6 Aanbod in de regio .................................................................................. 8 Potentiële USP’s onderzoeksgebied ..................................................... 10

Marktontwikkelingen en trends 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

4

Aanleiding en context .............................................................................. 3 Onderzoeksvragen ................................................................................... 3 Uitgangspunten........................................................................................ 5 Leeswijzer ................................................................................................. 5

Locatiekwaliteiten 2.1 2.2 2.3

3

32

Bedrijventerreinontwikkeling kansrijk .................................................. 32 Adviezen voor vervolgstappen ............................................................. 33

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

3

1 Inleiding 1.1 Aanleiding en context De gemeente Zuidplas is bezig met een nieuwe gebiedsontwikkeling in het Middengebied, de ontwikkeling van Het Vijfde Dorp. Naast de realisatie van ca. 4.000 woningen tot 2030 op deze locatie overweegt de gemeente om in deze gebiedsontwikkeling ook de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein op te nemen. Om die overweging voor het al dan niet ontwikkelen van een nieuw bedrijventerrein goed te kunnen maken, maar ook om te bepalen wát potentieel een kansrijke invulling van een nieuw bedrijventerrein zou zijn, wil de gemeente graag meer inzicht in de marktbehoefte voor een dergelijke ontwikkeling. Tabel 1: Ontwikkelingen die aanleiding gaven voor de onderzoeksvraag Ontwikkeling

Behoefte aan ruimte voor bedrijven in de regio MiddenHolland

Bestaande bedrijventerrein Gouwe Park is bijna uitverkocht

Ondernemers geven aan behoefte te hebben aan uitbreidingsruimte Woningbouwopgave leidt tot mogelijke uitplaatsing van bedrijven

Beknopte toelichting Uit regionaal behoefteonderzoek – door ons uitgevoerd – blijkt dat er regionaal, maar ook lokaal in Zuidplas, behoefte bestaat aan nieuwe ruimte voor bedrijven. Op termijn is er in de regio op termijn niet voldoende kavelaanbod voorhanden en acuut is er in de regio al vrijwel geen geschikte locatie meer beschikbaar voor middelgrote bedrijven, met een kavelomvang tussen de 5.000 en 20.000 m2.

De uitgifte van het bestaande bedrijventerrein Gouwe Park loopt voorspoedig; de laatste jaren is er veel verkocht. Op dit moment zijn er nog twee kavels vrij. Deze nog beschikbare kavels zullen in de loop van 2020 in reservering komen en worden verkocht, is de verwachting. Dat betekent dat Gouwe Park medio 2021 is uitverkocht. Het Dagelijks Bestuur van Gouwe Park oriënteert zich daarom op eventuele vervolgstappen om in gezamenlijkheid een nieuw bedrijventerrein te ontwikkelen. Er is afgesproken dat elke gemeente zelf onderzoekt of een eventuele ontwikkeling hiervan wenselijk is Ondernemers hebben in het regionale Triple Helix-overleg van december jl. onderschreven dat er behoefte bestaat aan nieuwe ruimte voor bedrijven in Zuidplas en elders in de regio. De Zuidplaspolder is aangewezen als één van de weinige ontwikkellocaties waar in de provincie nog in een grote woningbehoefte kan worden voorzien en heeft dan ook een aanzienlijke woningbouwopgave toegewezen gekregen. Deze moet vorm gaan krijgen in en aan de dorpen en in het Middengebied. Daarvoor moeten mogelijk bedrijven worden uitgeplaatst, waardoor een ‘vervangingsvraag’ ontstaat.

Het onderzoek moet zich geografisch toespitsen op de Gouweknoop: het gebied ten noordoosten van het Middengebied, in de oksel van de A12 en A20, nabij de bestaande bedrijventerreinen Distripark A12 én het gebied ten zuiden van Gouwe Park (en ten oosten van de A20). Woningbouw is op deze locaties geen reële optie, terwijl de bereikbaarheid en ontsluiting van dit gebied voor bedrijven wel voldoende mogelijkheden lijken te bieden. Het betreft bovendien volledig het grondgebied van de gemeente Zuidplas, waarbij ook de grondpositie niet ongunstig is. Het resultaat van dit onderzoek moet de gemeente helpen om intern het goede gesprek te kunnen voeren over het al dan niet ontwikkelen van een nieuw bedrijventerrein in de Gouweknoop. Daarnaast moet het hiervoor ook als onderbouwing kunnen dienen, alsmede als onderbouwing gebruikt kunnen worden voor de verdere ontwikkeling van Het Vijfde Dorp.

1.2 Onderzoeksvragen In dit onderzoek worden de volgende zes vragen beantwoord: 1. Wat is de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte (ruimtevraag, concurrerend aanbod) aan een nieuw bedrijventerrein in de Gouweknoop op korte (t/m 2030), middellange (t/m 2035) en lange termijn (t/m 2040), en wat is een haalbaar afzettempo?

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

5

1.3 Uitgangspunten Voor dit onderzoek hanteren we de provinciale behoefteraming bedrijventerreinen, de regionale verdieping/strategie bedrijventerreinen Midden-Holland en Metropoolregio Rotterdam-Den Haag en afspraken over de A12-corridor (en Knibbelweg Oost) als uitgangspunten. Dit de basis voor het marktonderzoek naar een eventuele bedrijventerreinontwikkeling in de Gouweknoop. Provinciale behoefteraming bedrijventerreinen We baseren onze onderzoeksresultaten primair op de provinciale behoefteraming bedrijventerreinen. Aan de basis van de provinciale raming liggen toekomstscenario’s voor ontwikkeling van de werkgelegenheid: WLO-groeiscenario’s 1. Samen met aanvullende analyses zijn de WLO-scenario’s een belangrijke parameter in het vraagramingsmodel van de provincie. De raming is beleidsneutraal. Regionale verdieping bedrijventerreinen Midden-Holland en Metropoolregio Rotterdam Den-Haag We maken gebruik van de analyses die ten grondslag liggen aan de regionale bedrijventerreinenstrategie van regio Midden-Holland én Metropoolregio Rotterdam-Den Haag (Rechter Maasoever). Deze analyses zijn gebaseerd op de provinciale behoefteraming en geven een breed inzicht in de actuele situatie op de bedrijventerreinenmarkt op regionaal niveau.

De analyses uit de bedrijventerreinenstrategie zijn voorzien van een extra verdiepingsslag om interessante doelgroepen en ontwikkelingsopties in beeld te brengen. Gouweknoop op kleur oranje in bedrijventerreinenstrategie Midden-Holland Onderzoeksgebied Gouweknoop staat in de bedrijventerreinenstrategie/programmering van regio MiddenHolland op de kleur oranje. Dit wil zeggen: regionaal akkoord onder voorwaarden. In het opmerkingenveld is opgenomen dat ontwikkeling afhankelijk is van wens en lokale onderbouwing van de (markt)behoefte. Het regionaal programma geeft gemeenten de ruimte om nieuwe plannen tot ontwikkeling te brengen. Dit marktonderzoek moet eraan bijdragen om de ontwikkeling te laten voldoen aan de uitgangspunten en spelregels die in de regio zijn opgesteld. Het onderzoek geeft inzicht in de marktbehoefte voor de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein in de Gouweknoop. Afspraken A12-corridor, waaronder de ontwikkeling van Knibbelweg Oost Op korte termijn is de aanleg van nieuwe grote regionaal georiënteerde logistiek (> 3 hectare) uitsloten in de A12-corridor. Dit conform afspraken uit het Provinciaal Programma Bedrijventerreinen (PPB) A12. Hierin is vastgelegd XXL-ruimtevragers te faciliteren op dedicated en regionaal afgestemde locaties.

Kanttekening hierbij is dat gemeente Zuidplas met de ontwikkeling van Knibbelweg Oost wil inspelen op de vraag vanuit de grote logistiek. Gemeente Zuidplas heeft een bestuurlijk akkoord ontvangen van provincie Zuid-Holland om circa 15 hectare grootschalige logistiek mogelijk maken op locatie Knibbelweg-Oost. Naast 15 hectare voor grote logistiek (kavel > 3 hectare) komt op deze locatie in de toekomst circa 4 hectare beschikbaar voor uit te plaatsen regulier midden- en kleinbedrijf gevestigd in de gemeente Zuidplas.

1.4 Leeswijzer In hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van het profiel van het onderzoeksgebied (en de omgeving). Uitkomst is een overzicht van USP’s (unique selling points) van een bedrijventerreinontwikkeling in Gouweknoop. In hoofdstuk 3 schetsen we de belangrijke marktontwikkelingen en trends die effect (kunnen) hebben op een nieuwe bedrijventerreinontwikkeling. In hoofdstuk 4 geven we inzicht in de marktvraag en marktruimte die beschikbaar is voor een potentiële ontwikkeling. De USP’s liggen samen met de marktvraag en trends en ontwikkelingen aan de basis van de drie ontwikkelrichtingen die staan uitgewerkt in hoofdstuk 5. Hoofdstuk 6 maakt de belangrijkste conclusies inzichtelijk en geeft adviezen voor vervolgstappen.

1

De WLO-scenario’s (2015) van het PBL en het CPB omvatten de toekomstscenario’s voor Nederland en zijn opgesteld als basis voor nieuw beleid en beleidsvoorstellen. De macro-economische scenario’s van het CPB vormen de generieke basis voor de regionale toekomstscenario’s. We verwijzen hiervoor naar het basisrapport ‘Nederland in 2030 en 2050: twee referentiescenario’s’.

9

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

• • • •

Het aanbod in de regio lijkt voor de (middel)lange termijn gering. Met name voor bedrijven van middelgrote omvang en/of een hoge milieucategorie droogt het beschikbare aanbod snel op. Het aanbod in de regio is over het algemeen goed bereikbaar voor vrachtverkeer, dus het is moeilijk hier onderscheidend op te zijn. Het aanbod in de regio is in geheel matig tot slecht bereikbaar met het openbaar vervoer. Het aanbod in de directe regio (< 10 autominuten) is voor een belangrijk deel primair gereserveerd voor logistiek en grootschalige logistiek (> 3 hectare). Binnen 10 autominuten gaat het om ongeveer 50% van het beschikbare aanbod.

Tabel 2: Beschikbaar aanbod binnen 10 autominuten van het onderzoeksgebied Gemeente

Lansingerland Rotterdam

Waddinxveen Zoetermeer

Zuidplas

Locatie

Aanbod

Greenparc Prisma Veilingterrein Nesselande Coenecoop III Distripark Logistiek Park Lansinghage Gouwe Park Kleine Vink 7 Nijverheidsc. 8 Knibbelweg-O. 9

8,0 ha 4,0 ha 8,0 ha 4,2 ha 1,0 ha 4,4 ha 2,6 ha 1,9 ha 1,5 ha 2,2 ha 0,7 ha 19,0 ha

Totaal

Grootste kavel 7,0 ha 1,2 ha 8,0 ha 1,0 ha 0,1 ha 1,3 ha 2,6 ha 1,0 ha 0,3 ha 0,6 ha 0,4 ha 15,0 ha

Bereikb. auto A-weg A-weg A-weg A-weg N-weg A-weg A-weg A-weg A-weg A-weg Lokaal A-weg

Bereikb. OV Bus Bus Bus Bus Bus Bus Bus Bus Bus Bus Bus Niet

Max. milieucat. 4.1 3.1 3.2 3.2 3.2 4.1 3.2 4.2 4.1 3.2 2 4.1

Max. hoogte 17 m 20 m 10 m 7m 10 m 12 m 10 m 25 m 12 m 10 m 10 m 15 m

Doelgroep Regulier Regulier Logistiek Regulier Regulier Logistiek Logistiek Regulier Regulier Regulier Regulier Log. (15,0) / reg. (4,0)

57,5 ha

Bron: IBIS (2019); Monitor PZH (2019); Noot: *Aanbod op locatie aangepast a.d.h.v. website bedrijventerrein, april 2020.

Tabel 3: Beschikbaar aanbod tussen 10 en 20 autominuten van het onderzoeksgebied Gemeente

Locatie

Alphen a/d Rijn Den Haag

Steekterpoort I Forepark

6,9 ha 1,6 ha

Lansingerland Pijnacker-N. Ridderkerk Rijswijk

Leeuwenhoekw. Boezem Oost Nieuw Reijerw. ’t Haantje Hoog Zestienh. Rotterdam Airp. Spaanse Polder Oosterheem Hoornerhage Oosterhage

1,9 ha 8,5 ha 25,0 ha 2,0 ha 3,5 ha 9,5 ha 1,4 ha 2,8 ha 1,4 ha 10,5 ha 75,0 ha

Rotterdam

Zoetermeer Totaal

Aanbod

Grootste kavel 2,7 ha 1,6 ha

Bereikb. auto N-weg A-weg

1,9 ha 4,0 ha 3,9 ha 1,0 ha 2,6 ha 1,7 ha 1,1 ha 2,8 ha 0,8 ha 3,0 ha

N-weg N-weg A-weg A-weg N-weg N-weg A-weg Lokaal A-weg A-weg

Bereikb. OV Bus Bus / metro Bus Bus Bus Bus Bus Bus Bus Bus Bus Bus

Max. milieucat. 3.2 4.1

Max. hoogte 15 m 11 m

Doelgroep Logistiek Regulier

4.1 4.2 4.1 3.2 3.2 3.2 5.1 2 2 3.1

14 m 14 m 30 m 12 m 12 m 20 m 15 m 15 m 15 m 20 m

Regulier Regulier Agrofood Regulier Regulier Hoogw. Regulier Regulier Regulier Regulier

Bron: IBIS (2019); Monitor PZH (2019); Noot: *Aanbod op locatie aangepast a.d.h.v. website bedrijventerrein, april 2020.

7

Uit informatie van gemeente Zuidplas blijkt op Kleine Vink geen kavels meer vrij beschikbaar zijn. Wel moeten nog enkele kavels notarieel geleverd worden (en daarmee vooralsnog in reservering). In de praktijk wordt over deze kavels niet meer onderhandeld met bedrijven. De uitbreiding van het bedrijventerrein is daarmee volledig uitverkocht. 8 Kavels op Nijverheidscentrum zijn niet meer vrij beschikbaar. Enkele kavels moeten nog notarieel geleverd worden (en zijn daarmee voorlopig nog in optie/reservering). Eén kavel is in gebruik voor een tijdelijke school tot waarschijnlijk 2026. Deze kavel komt op termijn beschikbaar voor bedrijven. 9 Het bestemmings-/omgevingsplan voor Knibbelweg-Oost moet nog opgesteld en vastgesteld worden. Gemeente Zuidplas heeft een bestuurlijk akkoord ontvangen van provincie Zuid-Holland om op de locatie circa 15 hectare grootschalige logistiek (kavel > 3 hectare) mogelijk te maken en aanvullend circa 4 hectare voor uit te plaatsen regulier midden- en kleinbedrijf uit gemeente Zuidplas.

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

10

2.3 Potentiële USP’s onderzoeksgebied Tot slot concluderen we waar het onderzoeksgebied sterk en/of uniek in is: de potentiële unique selling points (USP’s) van het gebied. Daarbij baseren we ons op voorgaande analyses. Deze USP’s liggen aan de basis van de drie ontwikkelrichtingen die we verderop in het rapport voorstellen. USP Geschikt voor hogere milieucategorieën

Goede bereikbaarheid voor (vracht)autoverkeer

Gunstige ligging ten opzichte van consumenten en arbeidspotentieel

Kansrijk ‘overloopgebied’ voor de Rechter Maasoever

Zichtlocaties A20 en N457

Toelichting • De afstand tot (nieuwe) woonfuncties is op de meeste plekken ruim genoeg om bedrijven uit milieucategorie 4.2 in het gebied te faciliteren. Daarmee is het gebied potentieel geschikt voor een ruim spectrum aan bedrijfsfuncties: van hoogwaardige kantoren tot zwaardere (circulaire) industrie. • Binnen de regio is het beschikbare aanbod voor hogere milieucategorieën (vanaf milieucat.. 4.2) beperkt. Op 20 autominuten van het onderzoeksgebied wordt alleen op Lansinghage (1,9 ha), Boezem Oost (8,5 ha) en Spaanse Polder (1,4 ha) de mogelijkheid nog geboden, maar op relatief kleinere kavels. • Het gebied kan vrijwel direct ontsloten worden op de A12 en ligt daarmee centraal op een belangrijke oost-west-vervoersas in Nederland en de Randstad. • Binnen de regio geldt dat de meeste bedrijventerreinen een goede ontsluiting hebben op de A12 of A20. Wat dat betreft kan het gebied zich dus moeilijk onderscheiden. Niettemin biedt het wel de noodzakelijke randvoorwaarden voor functies met een grote vrachtvervoerscomponent. • Het gebied ligt centraal ten opzichte van de Nederlandse consumentenmarkt en heeft daarmee een groot afzetpotentieel binnen handbereik. Daarmee is het gebied aantrekkelijk voor functies als e-commerce en bouw. Voor Het Vijfde Dorp kan het gebied straks ook een functie hebben voor meer lokale bedrijvigheid (bouw en reparatie).

• Het gebied ligt ook centraal ten opzichte van het Randstedelijk arbeidspotentieel en is gedeeltelijk ook redelijk tot goed met het openbaar vervoer te bereiken (mits station Gouweknoop doorgang vindt). Daarmee is het aantrekkelijk voor alle functies, maar in het bijzonder ook meer kennisintensieve bedrijven, zoals dienstverlening en circulaire en/of innovatieve industrie. • Het gebied ligt op korte afstand van Rotterdam op een aantrekkelijke vervoersknoop (A12/A20) en is daarmee een uitstekend ‘overloopgebied’ voor bedrijven die geen plek kunnen vinden op de Rechter Maasoever en georiënteerd zijn op de Randstad, de Nederlandse oost-west verbinding en/of de vervoerslijnen richting Duitsland en Oost-Europa. • Binnen de regio bieden de verschillende bedrijventerreinen aan de A12 dezelfde kwaliteiten, maar deze liggen weer niet aan de A20. In dat opzicht is de knooppuntfunctie een unieke kwaliteit. Op de Rechter Maasoever zijn veel van de bestaande bedrijventerreinen meer georiënteerd op de verbinding tussen Rotterdam en Den Haag. • Het gebied biedt de ruimte om nieuwe zichtlocaties aan te bieden in de regio. Zichtlocaties zijn aantrekkelijk voor bedrijven voor gevelreclame, leveren over het algemeen iets meer aan grondopbrengsten op, en hebben voor institutionele beleggers en internationale partijen vaak een streepje voor bij de locatiekeuze.

• Binnen de regio zijn vrijwel geen zichtlocaties meer beschikbaar. Dergelijke kavels zijn voor het gebied dan ook een unieke locatiekwaliteit.

11

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

3 Marktontwikkelingen en trends In dit hoofdstuk schetsen we de belangrijkste marktontwikkelingen en trends die van invloed zijn of impact hebben op de ruimtevraag en/of de locatiekeuze van bedrijven. Daarbij gaan we ook in op de positie van bedrijventerreinen in de Zuid-Hollandse verstedelijkingsopgave en de wijze waarop gemeenten grenzend aan de G4-steden hiermee omgaan.

3.1 Transitie naar de ‘next economy’ De economie en bedrijventerreinenmarkt vernieuwt en verduurzaamt Ontwikkelingen en innovaties volgen elkaar in markt voor bedrijventerreinen in hoog tempo op. Door technologische vernieuwing (digitalisering, automatisering, robotisering, nieuwe productietechnieken) veranderen bedrijven hun (productie)processen. Daarnaast zorgen ook maatschappelijke opgaven (klimaat, energie, circulaire economie) dat bedrijven hun interne processen veranderen en andere vormen van samenwerking (open innovatie) relevant worden. De economische structuur verandert steeds meer in een netwerkeconomie. Samenwerking, diversiteit en kennisuitwisseling zijn daarbij steeds belangrijker om innovatie te creëren. Bedrijventerreinen zijn hiervoor de belangrijkste geografische hotspots 10. Economische en maatschappelijke megatrends binnen de next economy De transitie naar de next economy is het gevolg van meerdere op elkaar passende ontwikkelingen, die op in de huidige markt worden waargenomen. Sectoren die sterk onder invloed staan van de next economy trends zijn bijvoorbeeld de logistiek en industrie. Het overzicht hieronder omvat diverse economische en maatschappelijke megatrends die naar verwachting de grootste invloed/effect hebben de locatiekeuze en het toekomstig ruimtegebruik van bedrijven (in Zuidplas).

Tabel 4: ‘Next economy’-trends die effect hebben op locatiekeuze en ruimtegebruik bedrijven

Circulaire economie

Trend

10

Essentie Het hergebruiken van producten en grondstoffen, het winnen van bouwmaterialen, afvalstoffen en schaarse metalen uit de stad (‘urban mining’), en het benutten van restwarmte of CO2 als energiebron. Doel: zo hoogwaardig mogelijk hergebruiken van producten, onderdelen en grondstoffen. Voor bedrijven en (kennis) instellingen loont het bijvoorbeeld steeds meer om dicht bij elkaar te zitten en/of dicht bij de herkomst van grote reststromen en afnemers. De regio wordt het relevante schaalniveau voor circulaire businesscases, omdat reststromen zelden op lokaal schaalniveau in voldoende mate beschikbaar zijn voor een haalbare businesscase.

Effect ruimtevraag en locatiekeuze Er is meer ruimtevraag vanuit industrie (recycling, nieuwe grootschalige productie/fabricage) en logistiek (transport reststromen). We zien het aandeel van industrie in de grote locatiedynamiek in Nederland flink stijgen van 15% (2010) naar 20% (2017). Dit aandeel groeit door naar zo’n 25% in de komende tien jaar. Investeringen vinden plaats op grootschalige productieen logistieke locaties, bij voorkeur bij (open) water, met ruime kavels, flinke milieuruimte (categorie 4 en hoger) en met optimale mogelijkheden voor uitwisseling tussen bedrijven en utilities, zoals elektriciteit.

In Midden-Holland is meer dan een derde van de werkgelegenheid bijvoorbeeld op bedrijventerreinen gewerkt en wordt op bedrijventerreinen meer dan een derde van het bruto regionaal product gerealiseerd (Stec Groep, 2019). Deze locaties vormen dan ook een belangrijke geografische pijler in het economische beleid.

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

Smart logistics

Open innovatie

Automatisering en robotisering

Smart industry

Trend

Essentie Smart industry is de koppeling van automatisering en gegevensuitwisseling aan industriële productie via slimme sensoren, big data en the internet of things. Bestaande producten en processen worden hierdoor slimmer en efficiënter. Er ontstaan bovendien nieuwe producten, diensten en processen. Samenwerking tussen bedrijven in de (hightech) waardeketen wordt belangrijker om innovatief en concurrerend te blijven. Op locatieniveau leidt dit onder andere tot het delen van bedrijfsgebouwen, voorzieningen en faciliteiten.

In de productiesector en de logistiek zien we robots steeds meer (routine)werkzaamheden overnemen. Dit is nodig om de productie en toegevoegde waarde te kunnen blijven verhogen en om (internationaal) concurrerend te blijven. Inmiddels zijn er in Nederland 155 robots per 10.000 werknemers in de industrie, fors meer dan wereldwijd (74, bron: International Federation of Robotics). De jaarlijkse groei is zo’n 10%. Na de elektronische- en auto-industrie, gaat de robotisering nu vooral hard in de voedingsmiddelenindustrie. Juist die is groot in Nederland en ook in Midden-Holland, dus de grootste impact komt nog.

Open innovatie is een kernelement in de versnelling van innovatie in Nederland. Het is een cruciale vestigingsvoorwaarde en overlevingsstrategie voor kennisintensieve bedrijfssectoren, zoals de high tech maakindustrie. In deze sectoren verschuift de bedrijfsvoering van een primair gesloten innovatieaanpak – waarbij de ontwikkeling plaatsvindt binnen de muren van een bedrijf – naar zogenaamde open innovatie. Hierbij werken bedrijven in een cluster samen, inclusief onderwijs- en onderzoeksinstellingen, om te blijven innoveren en concurreren. De logistiek groeit door trends als de groeiende (smart) industrie en e-commerce. De logistiek wordt steeds slimmer, bijvoorbeeld door big data aan logistiek te koppelen. Maar ook door goed in te spelen op veranderingen in de supply chain door bijvoorbeeld 3D-printing. En door logistieke processen verder te robotiseren/automatiseren. Smart logistics is de overkoepelende term voor de veelheid aan ontwikkelingen die de logistiek beïnvloeden. Doel: slimmere, efficiëntere logistiek én koploper blijven.

12

Effect ruimtevraag en locatiekeuze Smart industry draagt de opleving en reshoring van de industrie naar Nederland. Hier is de kennis én infrastructuur voor innovatieve high tech maakindustrie van veel toegevoegde waarde. Smart industry zorgt voor meer ruimtevraag en investeringsbeslissingen vanuit de industrie, nu en in de komende 10 à 15 jaar. In het kielzog daarvan ontstaat een impuls aan de vraag vanuit logistiek, dienstverleners, onderzoeks- en kennisinstellingen. Er zit meerwaarde in fysieke clustering van partijen in de keten, om zo faciliteiten en kennis te delen. Er ontstaan ook andere typen ruimtevraag zoals naar fieldlabs, test- en experimenteeromgevingen en proeffabrieken. Robotisering en automatisering betekenen veelal meer ruimtevraag, vooral vanuit industrie en logistiek. Een meting van ons onder vele tientallen bedrijven uit deze sectoren, laat zien dat 75% van deze bedrijven in de komende drie jaar verwacht te investeren in vernieuwing en uitbreiding van productielijnen en warehousing met robots. 30% van de bedrijven verwacht hierdoor meer ruimte nodig te hebben; slechts 9% verwacht een afname. 40% van de bedrijven verwacht bovendien dat robotisering leidt tot meer werkgelegenheid, vooral voor hoogopgeleiden.

Door de behoefte aan hoger opgeleid personeel worden industriële en logistieke locaties bij hoogstedelijke gebieden en in sterke economische clusters nog aantrekkelijker. Tegelijkertijd worden sommige bedrijven ook ‘honkvaster’ door hoge investeringen in productielijnen. Deze trend zorgt voor toenemende behoefte aan fysieke clustering van bedrijven in campusomgevingen, vooral rondom anchor tenants. Denk daarbij aan bedrijven als Philips, Sabic, Akzo Nobel en ASML. Fysieke nabijheid zorgt voor een snellere uitwisseling van ideeën en stimuleert ontmoeting en samenwerking. Bijvoorbeeld via gedeelde voorzieningen. Hierdoor ontstaat een goede voedingsbodem voor product- en procesinnovaties en nieuwe bedrijvigheid. Bovendien zorgt het voor meer flexibiliteit, efficiency en kostenbesparing in de bedrijfsvoering. Logistiek is nu goed voor tot wel 60% van de ruimtevraag in veel regio’s, zeker in de hotspots. De vraag wordt daarbij enerzijds steeds groter (XXL-dc’s van soms tientallen hectares), anderzijds komen kleinere (stads)distributieconcepten steeds meer op. Smart logistics stuwt de verdere groei van de logistiek op in de komende jaren en zorgt voor nieuwere vormen van logistieke services, kennisintensieve logistiek, lastmile logistiek en retourlogistiek.

Maar bijvoorbeeld ook het ontstaan van digitale warehouses, van waaruit vele producten aangeboden kunnen worden, maar waarvoor slechts een klein (print)oppervlak nodig is. De logistieke hotspots, mainports en stedelijke gebieden blijven het brandpunt van de dynamiek. Steeds meer kansen zijn er ook voor de gebieden in de eerste schil daaromheen.

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

13

3.2 Toenemende aandacht voor het klimaat Toenemende maatschappelijke urgentie voor verduurzaming Klimaatverandering is realiteit geworden. We ervaren steeds vaker de effecten van extreme droogte, hittestress en wateroverlast door extreme regenval. Daarnaast zijn verzilting van de bodem en waterveiligheid steeds belangrijkere vraagstukken. Steeds meer mensen raken zich de laatste jaren bewust van de urgentie om op een duurzamere manier met onze omgeving en onze grondstoffen om te gaan. Steeds meer mensen gaan daarom ook op een meer bewuste manier leven en letten bij de producten die ze gebruiken op de global footprint. Ook bij bestuurders van bedrijven wordt het thema op die manier steeds belangrijker. Afwegingen voor investeringen in duurzaamheid worden niet meer alleen vanuit verplichting of kostenoverweging gemaakt, maar ook steeds vaker vanuit een duurzame visie en de missie van een organisatie. Voor duurzaamheidsbeleid zijn bedrijventerreinen bovendien belangrijke geografische speerpunten. Landelijk vindt ongeveer 25% van het energieverbruik op bedrijventerreinen plaats, terwijl bedrijventerreinen maar ongeveer 2% van de ruimte benutten. De energiedichtheid is dus hoog en maatregelen hebben hier snel effect. Toenemende urgentie vanuit wet- en regelgeving Daarnaast moeten bedrijven aan steeds meer verplichtingen voldoen.

Sinds dit jaar verplicht het Activiteitenbesluit milieubeheer bijvoorbeeld bedrijven en instellingen die meer 50.000 kWh elektriciteit of 25.000 m³ aardgas per jaar verbruiken om alle energiebesparende maatregelen te treffen met een terugverdientijd van 5 jaar of minder. Het gaat om maatregelen met als doel het voorkomen of verminderen van energieverbruik. Het gaat bijvoorbeeld om het toepassen van energiebesparende technieken, zoals isoleren van het pand of het toepassen van ledverlichting. Bedrijven zijn zelf verantwoordelijk voor de melding van de maatregelen bij het bevoegd gezag. Circulaire economie is een nationaal belang Om onze economie toekomstbestendig te houden en te verduurzamen, is het van nationaal belang dat de transitie naar een circulaire economie plaatsvindt. Een circulaire economie is gericht op het langer in de productieketen houden van grondstoffen. Het doel is optimaal gebruik en hergebruik van grondstoffen, met de hoogste waarde voor de economie en de minste schade voor het milieu. Naast het tegengaan van bedreigingen biedt een circulaire economie ook mogelijkheden voor economische vernieuwing. Zo zijn er kansen voor bedrijven: nieuwe (internationale) markten, meer samenwerking in productketens en minder grondstoffengebruik en dus kostenbesparing. De transitie naar een circulaire economie krijgt landelijk en regionaal steeds meer urgentie.

In het concept van de Nationale Omgevingsvisie is de transitie naar een circulaire economie als ‘nationaal belang en opgave’ aangeduid. Daarmee krijgt de transitie naar de circulaire economie steeds meer urgentie.

3.3 Bevolkingsgroei en verstedelijkingsdruk Sterke bevolkingsgroei in grote steden en randgemeenten De bevolking van Nederland groeit de aankomende drie decennia nog door. Deze groei slaat vooral neer in de Randstad, zo blijkt uit de regionale bevolkings- en huishoudensprognose van PBL/CBS (2019). Met name het inwonertal van de G4-steden (Amsterdam, Rotterdam, Den-Haag en Utrecht) neemt in ieder geval tot 2035 fors toe, is de verwachting. Het PBL/CBS voorspelt een toename van 20% en 19% voor respectievelijk Rotterdam en Den Haag tussen 2018 en 2050. In de praktijk zien we dat ook de meer suburbane gemeenten, zoals Zuidplas, hiervan kunnen profiteren. Hier is veelal meer ruimte beschikbaar voor grootschalige woningbouwplannen en in regionale woningbouwprogrammeringen komen dergelijke plekken snel aan bod om in de behoefte te voorzien. Zowel kwantitatief (aantal woningen), als kwalitatief voor specifieke doelgroepen (vnl. gezinnen). In het nieuws is het meest actuele voorbeeld de woningbouwontwikkeling (5.000 woningen) in Valkenburg, nabij Leiden, maar ook de aanleiding en plannen voor Het Vijfde Dorp zijn exemplarisch voor een dergelijke

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

14

ontwikkeling. In de bevolkings- en huishoudensprognose van PBL/CBS wordt niet voor niets een inwonergroei van 36% voor Zuidplas verwacht tussen 2018 en 2050. Figuur 2: Bevolkingsontwikkeling per gemeente

Bron: PBL/CBS regionale bevolkings- en huishoudensprognose (2019)

Druk op binnenstedelijke bedrijventerreinen leidt tot ‘overloop’ In het Integraal Verstedelijkingsakkoord Zuidelijke Randstad wordt voor de periode 2019 t/m 2040 een woningbouwbehoefte geschat van ongeveer 260.000 woningen. Een groot deel van deze opgave moet binnenstedelijk of op OV-knooppunten gerealiseerd worden, is de ambitie. Daarvoor is vorig jaar door de MRDH, provincie, het Rijk en een achttal gemeenten het Verstedelijkingsakkoord ondertekend, met als doel om investeringen in verstedelijking en openbaar vervoer simultaan te laten verlopen. Het Verstedelijkingsakkoord maakt aanvullende afspraken ten opzichte van eerdere afspraken tussen Rijk en regio in het kader van de Woondeal Zuidelijke Randstad. In de Woondeal is onder meer vastgelegd dat verstedelijking in de zuidelijke Randstad met voorkeur plaatsvindt binnen bestaand stedelijk gebied in nabijheid van hoogwaardig openbaar vervoer. Door de nadruk op binnenstedelijke woningbouwontwikkeling ontstaat er met name in en om de grote steden druk op bedrijventerreinen. Veel oudere bedrijventerreinen worden op dit moment niet intensief gebruikt en staan op de nominatie op getransformeerd te worden. Bekende dossiers zijn bijvoorbeeld de Binckhorst (Den Haag) en de Schieoevers (Delft). Ondertussen groeit met de bevolking ook de behoefte aan ruimte voor bedrijven.

Waar mensen wonen, moeten immers ook mensen werken en op dit moment gebeurt dat in ruim een derde van de gevallen op een bedrijventerrein. ‘Overloop’ van grote steden richting omliggende gemeenten We maken voor Zuidplas inzichtelijk wat de ontwikkelingen zijn op de bedrijfsruimtemarkt rondom steden/dorpen nabij de G4-steden. We constateren dat door stedelijke druk en schaarse ruimte er veelal een ‘overloop’ ontstaat van de grote steden richting omliggende gemeenten, met name door functies met een hogere mate van hinder, zoals bedrijven met een grote logistieke component (in verband met verkeersbewegingen) of industrie (geluid, veiligheid, etc.). De voorkeur gaat uit naar goed ontsloten plekken, vanwaar de agglomeratie goed bereikbaar is. We zien een dergelijke beweging bijvoorbeeld in Amsterdamse regio, waar bedrijven uit de havengebieden eerst naar Zaanstad en inmiddels verder in de

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

16

Veel bedrijven passen qua activiteiten namelijk niet op een gemengde locatie, terwijl ze wel belangrijk zijn voor de regionale (productiestructuur) en economie, een belangrijke werkgelegenheidsfunctie vervullen en/of bijvoorbeeld centraal staan in de transitie naar de circulaire economie. Locaties die hier een aantrekkelijke propositie voor kunnen bieden kunnen op die manier een belangrijke regionale economische rol gaan vervullen, complementair aan de centrumstad. Figuur 4: Toenemende tweedeling in werkmilieus

Bron: MensenWerk (Spontaneous City International, 2019)

3.5 Impact coronacrisis op bedrijventerreinen Economie uit het lood door coronauitbraak Corona heeft impact op bedrijventerreinen. De economie staat fors uit het lood door de uitbraak van het coronavirus. De precieze impact op lange termijn is ongewis, maar de economische neergang die we nu meemaken is ongekend groot. Belangrijke factor is tijd. Als alle maatregelen na de zomer voorbij zijn, dan kan de economie zich misschien snel herpakken. Duren de maatregelen veel langer of wordt versoepeling van maatregelen teruggedraaid, dan is forse economische schade en een recessie onvermijdelijk. Het CPB presenteerde vier scenario’s waarin de economie krimpt tussen 1,2 en 7,7% in 2020. Hierin speelt ook de lokaal en regionaal economische structuur mee: enkele sectoren worden zwaarder getroffen dan andere. Bedrijventerreinen vormen het brandpunt van sectoren die hard worden geraakt door de coronacrisis, zoals de industrie, groothandel en de bouw. Veel bedrijven zijn de komende tijd bezig met overleven. Positief is dat bedrijven elkaar nu meer opzoeken en samenwerken Traditionele bedrijventerreinsectoren worden hard geraakt Belangrijke bedrijventerreingebruikers als de bouw, industrie en groothandel krijgen te maken met een forse krimp. In de eerste plaats in productie/orders, maar niet lang daarna ook in werkgelegenheid. Toch zijn er zeker groeiers binnen deze sectoren.

Denk aan bouwmarkten (doe-het-zelf zaken), handels- en vervoersbedrijven gericht op voedingsmiddelen en e-commerce, bedrijven die gespecialiseerd zijn in – of snel de omslag maken naar – de productie/distributie van medische producten. Niet-essentiële productie of sectoren met een sterke beperking (bijvoorbeeld wegvallen van een groot deel van de bedrijfsvoering) hebben tijd nodig om te herstellen. Dit kan doorwerken op de investeringsbereidheid van bedrijven in de tijdsperiode tot en met 2025 (en in het uiterste geval tot 2030). Op korte termijn: uitstel van investeringen, dalende uitgiftes Bedrijven zitten in onzekerheid. Niet alleen over de vraag naar en de afzet van hun eigen producten, maar ook doordat ze zelf in de problemen komen (door ziekte personeel of leveringsproblemen). Onzekerheid en vervlogen vertrouwen remmen nieuwe investeringen. Bedrijven zetten uitbreiding of verplaatsing in de ijskast en maken een pas op de plaats als het gaat om investeringen in pand en productieproces. We

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

19

4 Marktvraag In dit hoofdstuk beschrijven we de marktvraag voor een bedrijventerreinontwikkeling in Zuidplas (en regio) en onderzoeksgebied Gouweknoop in het bijzonder. We geven inzicht in de marktvraag en marktruimte die beschikbaar is voor de potentiële bedrijventerreinontwikkeling in de Gouweknoop.

4.1 Methodiek en afbakening van doelgroepen Onderverdeling naar verschillende vraagtypen We maken een taxatie van de behoefte aan de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein. We doen dat voor drie tijdshorizons: korte (t/m 2030), middellange (t/m 2035) en lange termijn (t/m 2040). Daarbij maken we onderscheid in drie vraagtypen, die u één-op-één kunt vergelijken met de definities die de regio en de provincie hanteren: 1. Uitbreidingsvraag, ofwel de ruimte (in netto hectares) die ontstaat door groei van bedrijven en nieuwvestiging van bedrijven. Hiervoor baseren we ons primair op de bandbreedte in de provinciale behoefteraming bedrijventerreinen en analyses die ten grondslag liggen aan de regionale bedrijventerreinenstrategie Midden-Holland en Metropoolregio Rotterdam-Den Haag. 2. Vervangingsvraag, ofwel vraag die ontstaat door transformatie van bedrijventerreinen. We kijken specifiek naar bedrijventerreinen die mogelijk getransformeerd worden, op welke termijn dit gaat spelen en analyseren welke type bedrijven hier gevestigd zijn (omvang, type bedrijven, etc.): wat levert bijvoorbeeld (gedeeltelijke) transformatie van het Nijverheidscentrum voor u aan kwantitatieve en kwalitatieve vraag op, maar wat komt er bijvoorbeeld potentieel ook uit de regio? 3.

Verplaatsingsvraag, ofwel vraag door uitplaatsing van zittende bedrijven om een andere reden dan transformatie, bijvoorbeeld ten behoeve van gebiedsontwikkeling. Hiervoor analyseren we eveneens om wat voor bedrijven dit gaat en wat dit potentieel aan kwantitatieve en kwalitatieve vraag oplevert. We baseren ons hier primair op een overzicht van bedrijven dat u ons hebt aangeleverd. ACHTERGROND: BANDBREEDTE UITBREIDINGSVRAAG OP BASIS VAN WLO-SCENARIO’S In dit marktonderzoek is de uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen in beeld gebracht aan de hand van de provinciale behoefteraming bedrijventerreinen. Aan de basis van de provinciale vraagraming liggen toekomstscenario’s voor ontwikkeling van de werkgelegenheid: WLO-scenario’s. Samen met aanvullende analyses zijn deze WLO-scenario’s een belangrijke parameter in het vraagramingsmodel van de provincie. Het WLO-rapport, opgesteld door het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en het Centraal Planbureau (CBP) verkend waar het aantal inwoners, huishoudens en banen zal groeien. In de verkenning schetsen het PBL en het CPB twee mogelijke scenario’s: hoog en laag 14. De WLO-scenario’s zijn brede scenario’s voor de leefomgeving en hebben zowel betrekking op werken als op wonen. In de scenario’s wordt bijvoorbeeld rekening gehouden met een inwonersgroei als gevolg van nieuwe woningbouwontwikkelingen (zoals Het Vijfde Dorp).

Woningbouw levert dus kwantitatief geen extra ruimtevraag op (tenzij ‘beleidsrijk’, als gevolg van uitplaatsing van de woningbouwopgave elders). Kwalitatief kunnen woningen in de nabijheid natuurlijk wel een aantrekkingskracht hebben voor specifieke sectoren. In die zin kan de ontwikkeling van Het Vijfde Dorp wél potentieel bedrijven aantrekken. We maken daarnaast onderscheid naar de herkomst van de ruimtevraag. We ramen de vraag in netto hectares voor: • Lokale ruimtevraag, met een herkomst uit de gemeente Zuidplas; • Regionale vraag, met een herkomst uit één van de andere gemeenten in regio Midden-Holland; • Potentiële bovenregionale vraag. Het gaat om ruimtevraag van bedrijven uit omliggende regio’s, in het bijzonder Rechter Maasoever, zie ook de regioafbakening eerder in deze rapportage. 14

O.b.v. verwachte bevolkingsgroei en economische groei.

20

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

Afbakening van doelgroepen We maken in dit onderscheid een onderscheid naar vijf primaire doelgroepen, die ieder hun eigen specifieke ruimtelijke kenmerken hebben, zie hieronder. We laten in dit onderzoek vooralsnog het segment ‘grootschalige logistiek’ buiten beschouwing, omdat hierover reeds aanvullende onderzoeken en afspraken voor zijn opgesteld in regionaal verband. Bovendien ligt het, gezien de landschapsstructuur van het onderzoeksgebied, niet in de verwachting dat het gebied zich voor deze doelgroep leent. Dwars door deze vijf primaire doelgroepen onderscheiden we nog twee aanvullende doelgroepen, die uit diverse sectoren bestaan: ‘hogere milieucategorieën’ (definitie: milieucategorie 4.2 en hoger) en ‘circulair’, waarvoor de we de definitie en afbakening van het PBL volgen 15. Qua ruimtelijke kenmerken onderscheiden hogere milieucategorieën zich van onderstaande tabel door een sterke voorkeur voor een perifere ligging, om voldoende hinderruimte voor hun bedrijfsactiviteiten te waarborgen. Circulaire bedrijven onderscheiden zich door een voorkeur voor kennisintensieve milieus, experimenteerzones met goedkoper en modulair vastgoed, een perifere ligging voor zwaardere verwerkings- en recyclingactiviteiten en/of een ligging aan het water voor aanvoer van bulkgrondstoffen, zoals afval en beton. Industrie

Agrifood

Beschrijving

Uiteenlopend van kleinschalige, ambachtelijke maakindustrie tot zware productie

Ligging (voorkeur)

Aan de rand van de stad of, voor grote bedrijven, perifeer en aan de belangrijkste vervoersassen Veelal uitbreiding van bestaande bedrijven

Specifiek segment binnen industrie, logistiek en diensten gericht op het Greenportcluster in Oostland Centraal t.o.v. verlaadcapaciteit (productie) en aan de belangrijkste vervoersassen

Locatiedynamiek

Bereikbaarheid (vracht)auto

Ontsluiting aan Aweg of N-weg

Clustering van logistieke activiteiten aan (inter)nationale vervoersassen Ontsluiting aan Aweg

Bereikbaarheid multimodaal

Nabijheid terminal is pré, soms water noodzakelijk voor bulkgrondstoffen Pré, niet noodzakelijk

Nabijheid terminal is pré, soms water noodzakelijk voor bulkgrondstoffen Pré, niet noodzakelijk

Nabijheid terminal is een pré voor sommige handelsondernemingen Pré, niet noodzakelijk

> 1 ha 3.1 - 4.1 12 - 20 m Metaalwarenfabriek Metacon

> 1 ha 3.1 - 4.1 12 - 20 m De Producent

> 1 ha 2 - 3.2 12 - 20 m TTS Texo Trade Services

Bereikbaarheid OV

Kavelomvang Milieucategorie Bouwhoogte Voorbeeld uit Zuidplas Impressie

15

Logistiek en handel Kleinschalige (< 3 hectare) logistiek gericht op regulier transport, kleinere dienstverlening en parcelbezorging. Centraal t.o.v. de regionale consumentenmarkt en aan de belangrijkste vervoersassen Clustering aan vervoersassen centraal in de stedelijke agglomeratie Ontsluiting aan Aweg of N-weg

PM – Definitie PBL

Bouw en reparatie Uiteenlopend van aannemer en schilder tot kleinschalige prefab bouwproductie In of nabij stedelijk gebied of de stedelijke agglomeratie

Transacties voornamelijk op toekomstbestendige bedrijventerreinen Ontsluiting aan Nweg of lokaal, bij binnenstedelijke ligging. Niet relevant

Pré, niet noodzakelijk 2.500 m2 tot 1 ha 2 - 3.2 8 - 14 m Stam Bouw

Diensten en onderzoek Uiteenlopend van bedrijfsverzamelgebouwen en ICTbedrijven tot grote kantoren en onderzoekscentra. In of dichtbij stedelijke centra en OV-knooppunten in een multifunctionele omgeving Transacties voornamelijk nabij OV-knooppunten en op campuslocaties Ontsluiting aan Nweg of lokaal, bij binnenstedelijke ligging Niet relevant

Vrijwel essentieel om arbeidspotentieel te bereiken 500 m2 tot 5.000 m2 1-2 8 - 12 m Centric Moordrecht

23

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

beschikbare technieken’ heeft het de voorkeur om deze groep in- en nabij woongebied te huisvesten, maar in de praktijk zal het gros van deze partijen de voorkeur hebben voor een monofunctioneel bedrijventerrein. We verwachten dat dat de groep ‘mengbaar’ voorkeur blijft houden voor vestiging in en rond Zevenhuizen. Wanneer u daadwerkelijk tot transformatie over gaat, loont het om met dergelijke partijen in gesprek te gaan over hun wensen. Wellicht kunt u hen in het nieuwe gebied uitstekend faciliteren en op die manier een multifunctioneel milieu creëren en economie in Zevenhuizen houden. Vraag Vervangingsvraag

2020 t/m 2030 -

2031 t/m 2035 6 - 10 ha

2036 t/m 2040 -

Totaal 6 - 10 ha

Verplaatsingsvraag In het voor woningbouw (4.000 woningen) te ontwikkelen Middengebied zijn op dit moment nog verschillende bedrijven gevestigd. De woningbouwontwikkeling zorgt ervoor dat deze bedrijven een andere plek moeten vinden. Het gaat daarbij gedeeltelijk om agrarische bedrijven, die niet snel een alternatieve locatie op een bedrijventerrein vinden, maar voor een deel ook om overig midden- en kleinbedrijf. Het gros van deze bedrijven kan op de huidige vestigingslocatie blijven ondernemen. Deze inschatting maken we op basis van de concept ontwikkelvisie, waarin bestaande linten (en bebouwing) gehandhaafd zullen blijven. We gaan ervan uit dat zich geen concrete ‘verplaatsingsvraag’ zal voordoen voor deze bedrijven. Voor een handvol bedrijven is strategische uitplaatsing wel een reëel scenario, omdat op deze plekken in de toekomstige situatie woningbouw is beoogd. Dit overzicht geven we weer in onderstaande tabel. Sector Industrie Agrifood Handel Bouw Dienstverlening

Omschrijving (SBI) Algemene metaalbewerking Vervaardiging en handel in veevoeders Handel in verwarmingsapparaten Algemene burgerlijke en utiliteitsbouw Reparatie en onderhoud van agrarische machines Overig technisch ontwerp; ontwikkelen van software Particuliere beveiliging

Totaal

Milieucat. 2 4.1 2 2 n.b. 2 2

Omvang 4.955 m2 36.597 m2 11.326 m2 3.780 m2 11.385 m² 4.073 m2 8.617 m2 80.733 m2

Banen 2 tot 5 5 tot 10 0 tot 1 2 tot 5 10 tot 15 2 tot 5 2 tot 5 25 tot 40

We gaan ervan uit dat deze bedrijven tot de doelgroep kunnen behoren van een potentieel bedrijventerrein in het onderzoeksgebied. Daarbij gaan we er niet van uit dat het huidige ruimtegebruik één-op-één terugkomt in de marktvraag, maar dat bedrijven de bestaande ruimte ook efficiënter kunnen en willen benutten bij nieuwbouw. Daarbij gaan we uit van 20%, overeenkomstig met het uitgangspunt dat in de regionale bedrijventerreinenstrategie is opgenomen. Aangezien deze bedrijven een alternatieve plek moeten hebben voordat zij daadwerkelijk worden uitgeplaatst – anders liggen bedrijfsactiviteiten immers stil – gaan we ervan uit dat deze vraag zich concreet voordoet vóór 2030 18. Het is daarentegen echter niet zeker dat deze bedrijven ook daadwerkelijk vestiging op een nieuw bedrijventerrein overwegen, of dat zij elders een plek zoeken dan wel stoppen met hun huidige activiteiten. Op die onzekerheid baseren we ook onze bandbreedte. Vraag Verplaatsingsvraag

2020 t/m 2030 0 - 6,5 ha

2031 t/m 2035 -

2036 t/m 2040 -

Totaal 0 - 6,5 ha

Aanbod Het aanbod dat op dit moment in Zuidplas tegenover deze ruimtevraag staat is beperkt. Het betreft circa 1,5 hectare op Gouwe Park – vrijwel allemaal in reservering en naar verwachting op korte termijn verkocht – en circa 4,0 hectare op Knibbelweg-Oost, waarvoor het bestemmingsplan op dit moment nog in ontwikkeling is. Daarnaast wordt op Knibbelweg-Oost nog 15,0 hectare aanvullend bestemd, maar deze ruimte wordt

18

In de periode na 2030 kan zich ook nog een verplaatsingsvraag voordoen, afhankelijk van een vervolgontwikkeling in het Middengebied – zie de ontwikkelvisie. Deze verplaatsingsvraag als gevolg van een vervolgontwikkeling laten we in dit onderzoek nog buiten beschouwing.

26

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

Aanbod Het aanbod dat op dit moment in Midden-Holland tegenover deze ruimtevraag staat is beperkt. In de regionale bedrijventerreinenstrategie werd natuurlijk ook al geconstateerd dat er een forse behoefte bestaat. Het aanbod betreft 1,0 hectare op Coenecoop III, 4,4 hectare op Distripark en 2,6 hectare op Logistiek Park A12. Daarvan zijn de hectares op Distripark en Logistiek Park A12 primair bedoeld voor grootschalige logistiek op de A12-corridor, maar is het voorstelbaar dat er restkavels overblijven voor de kleinschalige marktsegmenten. Niettemin is de behoefte fors. Effectief staat er in Gouda en Waddinxveen dus 1 à 8 hectare aanbod tegenover 53 à 94 hectare ruimtevraag voor de periode t/m 2040. Daarbij weten we dat Gouda inmiddels de randen van de gemeentegrens heeft bereikt en geen nieuwe plannen in het vat heeft zitten. Voor Waddinxveen geldt dat er nog wel ontwikkellocaties in de structuurvisie zijn opgenomen, zoals A12 Noord (bruto ca. 40 hectare), vlakbij het onderzoeksgebied in Zuidplas.

4.4 Marktvraag uit de Rechter Maasoever In deze paragraaf focussen we ons op de ‘overloop’ die we van de Rechter Maasoever (A20-corridor 20) verwachten. Het gaat dan primair om bedrijven die door schaarse ruimte geen plek kunnen vinden in de Rotterdamse regio en daardoor uitwijken naar goed ontsloten locaties in omliggende gemeenten. Vraag Industrieel werkmilieu Reële ‘overloop’

2020 t/m 2030 10 ha 21 0-5 ha

2031 t/m 2035 7 ha 0 - 3,5 ha

2036 t/m 2040 7 ha 0 - 3,5 ha

Totaal 24 ha 0 - 12 ha

Mismatch vraag en aanbod Voor de overloop vanuit de Rechter Maasoever kiezen we een andere benadering dan de andere regionale afbakeningen. We baseren ons hierbij op de kwalitatieve verdieping bedrijventerreinen van de MRDH (2018), die op haar beurt weer gebaseerd is op de provinciale behoefteraming bedrijventerreinen. Dit onderzoek heeft betrekking op de periode t/m 2035. In lijn met de provinciale behoefteraming bedrijventerreinen – specifiek het regiorapport voor de MRDH – gaan we er voor dit onderzoek van uit dat de vraag tussen 2035 en 2040 ongeveer gelijk blijft. Voor de Rechter Maasoever kijken we primair naar sectoren waarvoor een ‘mismatch’ tussen vraag en aanbod wordt verwacht: meer vraag dan waarin de regio in aanbod kan faciliteren 22. Het rapport kijkt naar zowel uitbreidingsvraag als vervangingsvraag. Na een confrontatie met het beschikbare aanbod wordt geconstateerd dat er in de Rechter Maasoever een tekort bestaat aan bedrijven in een ‘industrieel werkmilieu’: een werkmilieu met een industrieel karakter, waarbinnen bedrijven op zowel kleine als grote kavels, veelal met hogere milieucategorieën, produceren en werken. Het rapport definieert geen sectorafbakening, maar op basis van de beschrijving gaan we ervan uit dat het voornamelijk industrie betreft. De totale ruimtevraag in het industrieel werkmilieu bedraagt zo’n 24 hectare.

De ruimtevraag die mogelijk ‘overloopt’ bedraagt ongeveer 12 hectare tot 2040. Een belangrijk aandeel van vraag uit industrieel werkmilieu betreft de vraag naar HMC-ruimte, zo taxeren we 23. Of en in hoeverre de ruimtevraag zal landen in omliggende gemeenten buiten subregio Rechter Maasoever is de vraag. We verwachten dat de vraag zich voornamelijk voordoet door uitbreiding of verandering van (circulair) businessmodel van al bestaande bedrijven in de regio. Eerder constateerden we al dat bedrijven een zeer beperkte verplaatsingsdrift en verhuisgeneigdheid hebben door de grote kapitaalintensiteit (apparatuur, vastgoed, etc.) op de huidige vestigingslocatie. De potentiële marktvraag voor een nieuw

20

De gemeenten langs de A20 corridor: Rotterdam (Rechter Maasoever), Maassluis, Vlaardingen, Schiedam, Lansingerland (Zuid), Capelle aan den IJssel, Krimpen aan den IJssel. 21 Ruimtevraag 2016-2030 minus 6 hectare aanbod medio 2018: locaties Spaanse Polder (Rotterdam) en ’s-Graveland (Schiedam). 22 Additioneel kan er ook nog een ruimtevraag ontstaan op het moment dat er in Zuidplas simpelweg een aantrekkelijkere propositie wordt geboden dan elders op de Rechter Maasoever. Bijvoorbeeld omdat een locatie op het knooppunt van de A12 en A20 aantrekkelijk ontsloten is of omdat een nieuwe ontwikkeling toekomstbestendiger is dan een bestaand terrein. Marktvraag door dergelijke concurrentiewinst laten we in dit onderzoek vooralsnog buiten beschouwing. 23 Op basis van de provinciale prognose en de kwalitatieve quickscan MRDH (Ecorys, 2018) is ramen we ruim 12 hectare potentiële (bovenregionale) HMC-vraag in Rechter Maasoever t/m 2040. Ongeveer de helft hiervan is waterge- of verbonden.

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

28

5 Ontwikkelopties In dit hoofdstuk schetsen op basis van onze bevindingen drie potentiële ontwikkelrichtingen voor het nieuwe bedrijventerrein, ter illustratie van hoe een potentiële ontwikkeling er uit kan gaan zien. Iedere ontwikkelrichting beoordelen we op enkele uniforme criteria. Los van deze ontwikkelopties staat u bijvoorbeeld ook nog de keuze voor om op het terrein zelf strengere eisen te stellen aan bijvoorbeeld energieneutraal bouwen of klimaatadaptatie. Het effect op de marktvraag is, door gebrek aan alternatieven in de regio, waarschijnlijk beperkt. Wel is het aan te bevelen om kritisch naar de businesscase te kijken voor wat betreft grondprijzen (en aanpalende regelingen). Mogelijk dat u hier bij strengere eisen in moet binden.

5.1 Gouwe Park II In het onderzoeksgebied wordt ingezet op een regulier-gemengd bedrijventerrein, waarin een uiteenlopende doelgroep van bedrijven uit Zuidplas en omliggende gemeenten zich kan vestigen. Het gaat om kleine en middelgrote bedrijven in de industrie, agrifood, handel en logistiek, bouw en reparatie, en dienstverlening. Alleen hogere milieucategorieën en grootschalige logistiek worden uitgesloten van vestiging op het terrein. Het wordt op die manier een bedrijventerrein met vooral een lokale en regionale functie, vergelijkbaar met het huidige Gouwe Park – waar ongeveer 75% van de hiernaar verhuisde bedrijven haar herkomst vindt in Gouda, Waddinxveen of Zuidplas. Qua uitstraling en typologie lijkt het bedrijventerrein op het bestaande Gouwe Park, maar dan in een modernere jas en mogelijk toekomstbestendiger ingericht. Criterium Doelgroepen Herkomst doelgroepen

Marktvraag Potentieel afzettempo

Kavelomvang

Milieucategorie Bouwhoogte Werkgelegenheid Opleidingsniveau

Grondprijsniveau

24

Scenario • Alle, met uitzondering van grootschalige logistiek (< 3 ha) en hogere milieucategorieën • Voornamelijk Gouda, Waddinxveen en Zuidplas • Herkomst regionaal verplaatsende partijen – dus geen nieuwvestiging van buiten de regio – ongeveer 65 - 80% (Gouda, Waddinxveen) tegen 20 - 35% (Zuidplas). • 55,5 – 101,5 ha (t/m 2040) 24 2020 t/m 2030 • 20 - 27,5 ha 2031 t/m 2035 • 23 - 46 ha 25 2036 t/m 2040 • 12,5 - 28 ha • Flexibel, maar met in beginsel voldoende mogelijkheden voor de middelgrote categorie (0,5 - 3 ha) • In de nabijheid van een (eventueel) station en op zichtlocaties mogelijk ruimte voor dienstverlening met hoogwaardiger uitstraling en verblijfsklimaat. • 3.1 - 4.1 • 12 - 20 m • 45 – 50 arbeidsplaatsen per hectare Mbo • 70% Hbo • 13% Universitair • 17% • € 250 - 300 per m2

Hiervan is het lage scenario het meest veilige uitgangspunt, omdat daar geen rekening wordt gehouden met onzekere transformaties en wel rekening wordt gehouden met economische tegenslag. Bovendien is in deze cijfers niet meegenomen dat er in de tussenliggende periode mogelijk een regionale ‘concurrent’ wordt ontwikkeld, bijvoorbeeld op A12-Noord in Waddinxveen. 25 Hierbij is een vervangingsvraag vanuit transformatie van het Nijverheidscentrum meegerekend. Als ervoor wordt gekozen om deze locatie niet te transformeren, is het verwachte afzettempo in deze periode lager, namelijk: 17 - 36 ha.

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

30

Referentiebeelden

5.3 Circulair en hoogwaardig In het onderzoeksgebied wordt ruimte geboden voor bedrijvigheid die voornamelijk circulaire activiteiten ontplooien – conform de R-strategieën van het PBL – aangevuld met bedrijven die een hoogwaardiger uitstralingsniveau nastreven, voornamelijk in de dienstensector. En in een breder scenario wordt dit aangevuld met industriële bedrijvigheid (deels in hogere milieucategorieën) als belangrijke motoren voor het creëren van circulaire innovatiekracht 27. Met name maakindustrie is tegenwoordig hoogst modern, zeer competitief en innovatief en dit wordt des te meer richting de circulaire economie. In beide scenario’s betreft het kleine en middelgrote bedrijven. Qua uitstraling gaat het voornamelijk om modern-gemengd (circulair) én hoogwaardig voor een deel van de bedrijven uit de dienstverlenende segmenten. Het terrein krijgt een lokale en regionale functie, maar wel een duidelijk profiel. Daarvoor boet u in vergelijking met de brede ontwikkeloptie Gouwepark II wel aanzienlijk in op marktvraag en afzettempo. Criterium Doelgroepen

Herkomst doelgroepen

Marktvraag Potentieel afzettempo

Marktvraag Potentieel afzettempo

Kavelomvang Milieucategorie Bouwhoogte Werkgelegenheid Opleidingsniveau (a + b)

Grondprijsniveau 27

Twee scenario’s in ontwikkeloptie: • a) Bedrijven binnen de circulaire R-strategieën van het PBL en overige bedrijven in de dienstensector. • b) Scenario [a] aangevuld met ruimtevraag uit sector industrie. Deze bedrijven gaan in de komende jaren grote stappen zetten in (nieuwe) circulaire businessmodellen. • Voornamelijk Gouda, Waddinxveen en Zuidplas • Herkomst regionaal verplaatsende partijen – dus geen nieuwvestiging van buiten de regio – ongeveer 80 - 90% (Gouda, Waddinxveen) tegen 10 - 20% (Zuidplas). Scenario a) • 12 - 15,5 ha (t/m 2040) 28 2020 t/m 2030 • 5 - 6 ha 2031 t/m 2035 • 4 - 5,5 ha 2036 t/m 2040 • 3 - 4 ha Scenario b) • 24 - 30 ha (t/m 2040)27 2020 t/m 2030 • 10 - 12 ha 2031 t/m 2035 • 8 - 10 ha 2036 t/m 2040 • 6 - 8 ha • Voornamelijk middelgroot (0,5 - 3 ha), incidenteel groter • 2 - 4.2 • 8 - 20 m • 50-55 arbeidsplaatsen per hectare Mbo • 58% Hbo • 15% Universitair • 27% • € 225 - 300 per m2

Zie onder andere: https://www.gebiedsontwikkeling.nu/artikelen/stad-en-haven-conflict-een-dutch-disease-wording/. Hiervan is het lage scenario het meest veilige uitgangspunt, omdat daar geen rekening wordt gehouden met onzekere transformaties en wel rekening wordt gehouden met economische tegenslag. Bovendien is in deze cijfers niet meegenomen dat er in de tussenliggende periode mogelijk een regionale ‘concurrent’ wordt ontwikkeld, bijvoorbeeld op A12-Noord in Waddinxveen.

28

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

31

Referentiebeelden

5.4 Aanvullende opmerkingen Oriëntatie en ambitieniveau Per ontwikkeloptie bedien je in meerdere of mindere mate Zuidplas en/of de regio. Ook verschilt het afzettempo en -risico en ambitieniveau. Een bedrijventerrein voor ‘traditionele’ bedrijventerreinsectoren heeft een bredere afzetmarkt (en een hoger afzettempo), maar de locatie is ook minder onderscheidend en gevoeliger voor concurrentie. Bij specialisatie is het afzettempo naar verwachting lager, maar hier staat tegenover een sterke profilering en minder concurrentie. De belangrijkste voor- en nadelen van de keuze voor diversificatie of specialisatie als ontwikkelstrategie staan in de tabel weergegeven. Ontwikkelstrategie Diversificatie

Specialisatie

Voordelen • Niet afhankelijk van één of enkele (specifieke) doelgroepen. Dit leidt tot risicoreductie (door spreiding). • Grotere en bredere afzetmarkt en een snellere ontwikkeling (afzettempo). Het bereiken van een volwassen stadium gaat sneller. • Specialisatie kan USP voor een bedrijf zijn om voor een plek te kiezen. Unieke propositie en bijbehorende vestigingsvoorwaarden maken de plek aantrekkelijk voor een specifieke doelgroep in de markt. • Sterke profilering, minder concurrentie en meer focus bij aantrekken van bedrijven uit de doelgroep.

Nadelen • Minder focus, omdat de locatie zich richt op meerdere doelgroepen. Ook minder sterke profilering en daardoor minder onderscheidend in de markt (meer kans op concurrentie). • Minder aantrekkelijk voor bedrijven die op zoek zijn naar een locatie met een ‘eigen’ propositie. • De ontwikkeling (afzettempo) gaat langzamer en het bereiken van een volwassen stadium duurt doorgaans langer. Dit is inherent aan een locatie zich op een kleinere (niche)markt richt. • Regulier midden- en kleinbedrijf wordt uitgesloten (ook wel marktvernauwing). Afzetrisico neemt toe, vanwege kleiner marktpotentieel.

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059