GEWIJZIGD Bijlage 2 - Ontwikkelvisie Entree

6.750 100% Bovenstaande tabel geeft een indicatie van een mogelijke verhouding in woningprogramma, groottes, prijzen en doelgroepen De prijzen in bovenstaande tabel zijn gebasseerd op prijsindicaties in 2024 De woningen in segment Goedkoop/Sociale Huur en Goedkope koop zijn bedoeld voor de doelgroep tot de inkomensgrens "Sociale huurwoning" * Deze woningen kunnen afgenomen worden door Toegelaten Instellingen (woningcorporaties) **De oppervlakte en prijs kunnnen verruimd worden met inzet van bijvoorbeeld een regeling van Koopgarant of Koopstart

eer er rj een ONTWIKKELVISIE ENTREE bij de 94 emie heeft eerder

Aandeel

War for talent

Aantal

Hybride werken

historische daling van 38% ten oropname daarmee onderDaarmee de 1 op 967.000 m² v.v.o. ligt de • Het kantoorwerk • Na d terughoudendheid om grote e van 2021 maar in lijn met (post-)COVID fysieke locatie: h nieu erzijds van een zeer krappe sentiment toe zeer positieve post-COVID • In het hoofdkant • Door 2021) kenmerkte zich door een es vanwege de huidige kostenstijgingen en sociale, klantger stijge v.o., stijging nog van altijd 13% wel ten aanzienlijk naareen toplocaties • Hybride •werken Trends & ontwikkelingen rd onder aanhoudend krappe Rent rste invloeden van aling van 38% ten kantorenmarkt wordt verwacht wanneer er 00 m² onder v.v.o. de Daarmee ligt locaties de armee 1 de beste e kantoorruimte op bij een • Het kantoorwerk • Na wordt de onzekerh •creatie Het maar in met (post-)COVID dheid omlijn grote eelt hierbij een belangrijke rol, waarbij defysieke locatie:nieuwe het traditionele uitdaging van positieve post-COVID sentiment Woonbibliotheek Entree, ter indicatie een krappe trendzeer anderzijds sterk is: • In het hoofdkantoor komt de n • Door de onzeke • Om ekte de zich huidige kostenstijgingen en door een sociale, klantgerichte en creat stijgen o.a.

bouw catiesvan nog13% altijdtenwel aanzienlijk ande ging • Hybride werken leidt tot ander • Renteverhoging Trends & ontwikkelingen nhoudend krappe med n van arkt % tenwordt verwacht wanneer er • Bew mte Daarmee ligt delocaties bij• een de 1op de beste Het kantoorwerk wordt creatiever van aard • Het aanbieden v • Na de onzekerheid omtrent CO een belangrijke rol, waarbij de orga met grote(post-)COVID fysieke locatie: het traditionele w vanwerkmodel groot nieuwe uitdagingen met belang zich m rzijds sterk is: COVID sentiment • Het eappe COVID-crisis. De pandemie heeft eerder • In het hoofdkantoor nadruk te ligge • deOm de race voo • Door dekomt onzekerheid rondom en hebben gekregen. rostenstijgingen een structureel karakter • Post sociale, klantgerichte en creatieve activiteite andere vestiging stijgen o.a.

bouwkosten wel aanzienlijk %ijdten werk • Hybride werken leidt tot andere vestigingsp medewerkers m • Renteverhogingen door inflatie appe oppe Hybride werken Marktonzerkerheden War for talent Toekomstbestendig wacht wanneer er • d.d.Beweging naar h Bron: Overzicht trends en ontwikkelingen op de kantorenmarkt uit Markonderzoek Kantoren Zoetermeer – Cushman & Wakefield, 20-6-2023 ste locaties bij een gt de e Zoetermeer • Na de onzekerheid omtrentorganisaties COVID d • Het aanbieden van eenbrengt inspire ver ke rol, waarbij de OVID nieuwe uitdagingen metbelang mee van groot voor het aan •zich Het kantoor hee isis. mentDe pandemie heeft eerder • Door de onzekerheid rondom de en • Om de race delevering ‘war forwo ta arakter • voor Post-COVID en en hebben gekregen. stijgen o.a. bouwkosten andere vestigingseisen: meer enlijk werkplekken en • Renteverhogingen door inflatie leiden tot sti medewerkers makkelijker maa oppervlakte

Bij alle bijeenkomsten tijdens de participatie is het creëren van sociale cohesie en het zorgen voor ontmoeting een veel genoemd thema geweest. Woonprogramma (aanbodzijde) De totale woningopgave binnen de totale gebiedsontwikkeling is verdeeld in 3 hoofdsegmenten met voor elk een bandbreedte: 1. Goedkoop/sociale huur en goedkope koop: 27% - 30% 2. Middenhuur en Bereikbare koop: 25% - 35% 3. Vrij voor overig woonprogramma: 35% - 48% Goedkope huur zijn huurwoningen met een huurprijs tot maximaal de landelijk vastgestelde liberalisatiegrens, waarbij een instandhoudingstermijn van 15 jaar geldt. Sociale huur zijn huurwoningen met een huurprijs tot maximaal de landelijk vastgestelde liberalisatiegrens, waarbij een sociale huur woningen alleen als dusdanig wordt aangemerkt als deze in eigendom is van een woningcorporatie (Toegelaten Instelling). De instandhoudingstermijn is minimaal 25 jaar. “Middeldurehuur woonruimten” heeft betrekking op woningen zoals omschreven in de Wet betaalbare huur die op 1 juli 2024 in werking is getreden. Voor dit segment geldt een instandhoudingstermijn van 15 jaar. Betaalbare Koop heeft betrekking op woning die onder de betaalbaarheidsgrens vallen zoals door de rijksoverheid wordt vastgesteld. In 2023 is deze vastgesteld op €355.000,- en wordt ieder jaar geïndexeerd conform consumentenprijsindex (CPI).

Dit alles heeft geleid tot een woonbibliotheek (keuze uit verschillende woningtypes) die een overzicht geeft van de diverse product-marktcombinaties, d.w.z. woningtypen onderverdeeld naar koop en (sociale) huur en grootte die meer onderverdelingen geven binnen de segmenten. Op basis van de reacties tijdens de participatiebijeenkomsten (zie het participatieverslag als bijlage van het Omgevingsprogramma) is de woonbibliotheek uit de Visie op wonen (van Companen) op onderdelen aangepast in naastgelegen tabel. De tabel geeft inzicht en richting van de woonverdeling, groottes en indicatie van prijzen op dit moment. In de toekomst kunnen hier echter ander marktomstandigheden wijzigingen in ontstaan. Bij de realisatie van gebiedsontwikkeling zal gestuurd worden op de 3 hoofdsegmenten. De sociale huurwoningen binnen segment 1 zullen in beheer komen van woningbouwcorporaties.

Luchtfoto van Driemanspolder met huidige Boerhaavelaan op de voorgrond 95

Het plintprogramma in Entree weergegeven in de voorbeelduitwerking van de stedelijke blokken (invulling is indicatief)

Themakaart inpassing groot voorzieningenprogramma 96

ONTWIKKELVISIE ENTREE

7.6 NIET-WONEN Om een levendige stadstraat en een goede leefbare stadswijk te maken is een goede basis van voorzieningen nodig voor de woningen. Entree creëert plekken waar verschillende voorzieningen en doelgroepen elkaar kunnen ontmoeten, kunnen delen en elkaar kunnen helpen. Niet alleen in de buitenruimte maar ook door de positionering van woningen ten opzichte van de andere functies. Om een levendige stadsstraat te realiseren, is een mix van verschillende functies nodig die op verschillende tijden (’s ochtends tot ’s avonds) activiteit laten zien. Kantoren Het Marktonderzoek Kantoren Zoetermeer (Cushman & Wakefield 2023) heeft geleid tot nieuwe inzichten over de behoefte naar de hoeveelheid kantoren. In dit onderzoek zijn diverse Trends en Ontwikkelingen opgenomen die worden meegenomen in de planontwikkeling om de kwalitatieve vraag ook beter te duiden. Bij het opstellen van de (her)programmering van kantoren is een nieuwe prognose gemaakt. De twee gebieden waar toevoeging van nieuwe kantoren tot aan 2032 (grotendeels vervangingsvraag) zal worden gerealiseerd is in de Binnenstad en Entree. Daarnaast wordt vanuit de Ruimtelijke Strategie tot 2040 nog een extra vervangingsvraag verwacht. De verdeling van de kantoorbehoefte ziet er als volgt uit: • Binnenstad tot 2032: 3.100 m2 b.v.o. • Entree tot 2032: 43.500 m2 b.v.o. • Stadsbrede behoefte van 2032 tot 2040: 6.500 m2 b.v.o.

Nieuwe kantoren hebben het meeste kans van slagen bij goede OV-knooppunten en zal bij de ontwikkeling leefbaarheid, verbinding/ontmoeten, innovatie, duurzaamheid centraal staan. De stadsbrede behoefte voor 6.500 m2 b.v.o. aanvullend kantoorprogramma na 2032 wordt opgenomen in Entree. Zodoende wordt voor Entree een bandbreedte voor kantoren aangehouden van 40.000 tot 50.000 m2 b.v.o. Bedrijven De categorie bedrijven gaat over een grote verscheidenheid aan functies. Detailhandel, horeca, kleine kantoorruimtes, bedrijven gericht op maakindustrie etc. Op basis van verschillende behoefteonderzoeken, beleidsnota’s en specifiek het Behoefte-onderzoek van Stec voor Entree (zie als bijlage van het Omgevingsprogramma) is een bandbreedte van 20.000 m2 tot 40.000 m2 b.v.o. opgenomen voor de categorie bedrijven. Onderstaand wordt per subcategorie een nadere toelichting gegeven. Detailhandel Gezien de aanzienlijke verdichting in Entree is toevoeging van een passend boodschappenaanbod wenselijk, om zo een eigen ankerpunt te hebben in de wijk. In 2018 bij het opstellen van het Detailhandelsbeleid Zoetermeer 2019-2023 werd voor Entree al gemeld dat gezien de aanzienlijke verdichting in het Entreegebied een

toevoeging van een passend boodschappenaanbod tot het niveau van een buurtwinkelcentrum wenselijk zou zijn. Inmiddels is er gekozen voor een programmering met meer woningen en dus ruimte voor meer toekomstige inwoners. Ook is er meer inzicht in de behoeften van de doelgroepen senioren en jongeren. Zeker voor de doelgroep senioren is het belangrijk dat de dagelijkse boodschappen op korte loopafstand van de woningen gedaan kunnen worden. Dat is ook noodzakelijk om de seniorendoelgroep te verleiden om te verhuizen naar Entree Als we kijken naar de verwachte toename van het aantal inwoners met ruim 11.000, is het toevoegen van (minimaal) een extra buurtsupermarkt (tot maximaal 1.500 m2 W.v.o. (winkelvloeroppervlak) centraal in Entree noodzakelijk aangevuld met winkels zoals bakker, slager, drogist en gemakswinkel. Daarbij kunnen de mogelijkheden voor vestiging van een specialistische supermarkt meer gericht op duurzaamheid worden verkend. Ook vernieuwende concepten met een mix van functies bieden hier kansen om nieuwe ontmoetingsruimten te creëren, passend bij de doelgroep van het hoogstedelijke woonmilieu. Horeca Om een levendige stadsstraat te maken moeten ontmoetingsplekken worden gecreëerd. Horeca is daarbij een belangrijk onderdeel van het samenspel van functies.

Horeca-functies worden dan ook ingezet bij andere functies, waarbij er een wisselwerking ontstaat en ze elkaar versterken. Vanuit het behoefteonderzoek (Laddertoets door Stec) komt naar voren dat er behoefte is aan circa 2.000 m2 b.v.o. horeca. De volgende aandachtspunten worden in ieder geval aangehouden: • Aanbod van horeca moet passend zijn bij omvang en bij het aantal inwoners • Het ontwikkelpotentieel ook zoeken in onderscheidende, innovatieve concepten. • Horeca werkt ondersteunend aan andere functies, zoals bijvoorbeeld maatschappelijke functies, kantoren of gemeenschappelijk ruimtes. • Gelet op huidige aanbod aan hotels en geplande uitbreiding geldt terughoudendheid in de toevoeging van deze functie. Mocht in de toekomst meer, andere of nieuwe behoefte voor hotels worden aangetoond, dan zal deze functie rond het station worden ontwikkeld. Bedrijven In 2024 is een nieuw behoeftenonderzoek “Lokale Ruimtevraag Bedrijven gemeente Zoetermeer” opgesteld in het kader van de Ruimtelijke Strategie Zoetermeer 2040. Een aantal relevante conclusies voor Entree zijn: • De totale uitbreidingsvraag voor bedrijven t/m 2040 is 178.000 m² en er is nog 140.000 m² harde plan capaciteit in te vullen. Een deel van deze vraag (ca.

71.200 m² kan – vanwege aard en omvang van de activiteiten – ook op plekken elders buiten de formele bedrijventerreinen landen • Programmeer een deel in nieuwe woon-werkmilieus • Creëer schuifruimte in andere gebieden als het gaat om milieucategorie 1 en 2 bedrijven 97

Gezondheidszorg

Functie

Eenheid

Huisarts

Huisartsen

Metrages (bandbreedte)

785 tot 905m²

Apotheek

Apotheken

370 tot 555m²

Fysiotherapeut

Fysiotherapeuten

570 tot 625m²

Tandarts

Tandartsenpraktijken

Ca. 630 m²

Verloskundige

Verloskundige praktijken

Ca. 85 m²

Functie

Eenheid

Intramurale ouderenzorg (Verpleeghuizen)

Verpleeghuizen

Jeugdzorg

Maatschappelijk werkers

Functie

Eenheid

Kinderdagverblijf

Kinderdagverblijven

2130 tot 3190m²

BSO

Buitenschoolse opvanglocaties

2900 tot 4340m²

Basisschool

Klassen basisonderwijs

5200 tot 7800m²

Voortgezet onderwijs

Klassen voortgezet onderwijs

7960 tot 11940m²

Functie

Eenheid

Muziek- en creativiteitscentra

Muziek- en creativiteitscentra

Ca. 140 m²

Bibliotheek (aanname: er is al een centrale bibliotheek)

Bibliotheken

640 tot 825m²

Metrages (bandbreedte)

2130 tot 2840m²

Welzijnszorg

Onderwijs & opvang

Kunst en Cultuur

Sport en recreatie

Ca. 265 m² Metrages (bandbreedte)

Metrages (bandbreedte)

110 tot 165m²

Jongerencentrum/poppodium

Jongerencentra/poppodia

Functie

Eenheid

Indoor

Gymzalen

Indoor

Sporthal, sportzaal

3540 tot 4190m²

Outdoor

Speelplekken en speelvelden

21010 tot 31520m²

Outdoor

Buitensport accomodaties

Ca. 72000 m²

Outdoor

Buurt wijkpark/ volkstuin

Ca. 48000 m²

Metrages (bandbreedte)

Ca. 1720 m²

Het Rekenmodel Maatschappelijke Voorzieningen voor Entree, uitgaande van 7000 woningen, geeft een indicatie voor het te realiseren maatschappelijke programma in het gebied

98

ONTWIKKELVISIE ENTREE

Entree kan een deel van de behoefte invullen. Voor Entree zorgt dit voor een welkome aanvulling van de plintenprogrammering om een levendige stadsstraat te maken en er zal dan ook extra aandacht zijn om tot een goede functiemix te komen. Ook is er ruimte voor kleinschalige kantoorruimtes. Deze kan gekoppeld zijn aan een woning of aansluiten bij andere voorzieningen in de vorm van flexibele werkplekken. In het omgevingsprogramma wordt aangegeven welk type bedrijven binnen de milieucategorie 1 en 2 er mogelijk zijn. Maatschappelijk De gemeente heeft in het kader van maatschappelijke functies een eigen rekenmodule ontwikkeld op basis waarvan een inschatting kan worden gemaakt van de ruimtebehoefte in de toekomst. Deze inschatting uit het rekenmodel ontstaat door de volgende kenmerken van een gebiedsontwikkeling in te voeren: • Omvang van het aantal woningen/huishoudens • Aantal beoogde inwoners voor de wijk • Doelgroepen: Het aandeel gezinnen, het aantal 65-plussers, het aantal jongeren • Het voorzieningenniveau in de omliggende wijken op de vijf categorieën: Onderwijs, Gezondheidszorg, Welzijnszorg, Kunst & Cultuur, Sport & Recreatie Op basis van deze invoer ontstaat een bandbreedte voor de toekomstige vraag naar diverse functies.

Daarbij is het belangrijk om op te merken dat gedurende de komende vijftien jaar die nodig is om gebiedsontwikkeling Entree te voltooien en accentverschuivingen kunnen plaatsvinden, bijvoorbeeld omdat de verhoudingen tussen de doelgroepen wijzigen of omdat er andere behoeften op stadniveau ontstaan. Door afspraken met grondeigenaren wordt geborgd dat er vereveningsmogelijkheden zijn tussen commerciële en niet-commerciële prijzen. Dit vanuit het gezamenlijke belang en overtuiging dat om een goede stadsstraat en gebiedsontwikkeling te maken dat niet-commerciële functies een belangrijke waarde leveren voor het wonen en andere functies in het gebied.

• • •

Ruimte voor commerciële sportaanbieders in de plint, zoals fitness, indoor-padel en andere/nieuwe commerciële initiatieven. Openbare sportvoorzieningen die aansluiten bij of aanvullend zijn op indoor-sportaanbieders De grote sportvoorzieningen worden op stadsniveau voorzien.

Gezondheidszorg en Welzijnszorg • Welzijns/Gezondheidscentrum: op initiatief van Huisartenpraktijk Entree en Eerstelijns Zorg Zoetermeer wordt gewerkt aan een integraal welzijns -en gezondheidscentrum. Dit centrum moet zorgen dat welzijn en gezondheidszorg beter toegankelijk zijn en diverse specialisten en organisaties onder één dak samenwerken voor de bewoners. Functies die hierin zullen worden ondergebracht zijn onder andere: • Eerstelijns zorg: (jeugd)arts, apotheek, fysio, tandarts. • Informatie- en adviesfunctie van welzijns- en gemeentelijke dienstverlening. • Gekoppeld met horeca, kinderdagverblijf, eventueel bibliotheek. • Ontmoetingsplekken • Sportaanleiding • Aantrekkelijk voor de in dat gebied te vestigen doelgroepen. • Jeugdzorg gecombineerd met juiste woonconcept • Ouderenzorg gecombineerd met het juiste zorgconcept voor seniorenwoningen. Onderwijs & opvang • Kinderopvang en buitenschoolse opvang: De doelgroepontwikkeling in de komende jaren zal gevolgd moeten worden om de juiste invulling te kunnen geven aan de werkelijke vraag. Belangrijk is

In Entree kan bijvoorbeeld gedacht worden aan de volgende functies: Kunst en Cultuur • Het toevoegen van een bibliotheekvestiging (inclusief informatiefunctie en ruimte voor studie- en/of vergaderplekken) • Het verplaatsen van een culturele voorziening vanuit andere bedrijventerreinen. • Het ontwikkelen van een culturele voorziening zoals een filmhuis en/of een kunstzinnige broedplaats (ateliers, ambachten, creatieve sector). Sport en recreatie • 2 sporthallen binnen afzienbare afstand van de te bouwen scholen. Er wordt rekening gehouden met ruimtereservering zowel aan de west- als de oostkant.

Fietsherstelpunt in Nieuwegein als referentie voor plintprogrammering in een stedelijk woon-werkgebied. 99

Actief plintprogramma

Overzichtkaart plintenstrategie

100

ONTWIKKELVISIE ENTREE

Semi-actief plintprogramma

Inactief* plintprogramma