Bijlageboek 2b - Projectrapportage MPG 2023 zwart
Tekst van het document
Bijlagen Meerja ren perspectief G rondexploitaties 2023 (M PG'23)
Bij lage 2b: Actualisatie en resultaat grondexploitaties per 1 januari 2023
I
nhoudsopgave
Toelichting overzicht grondexploitaties.........
1. Amerikaweg................. 2. Bladgroen 3. Boerhaavelaan...............
......... 3
'...,,.,.4 ...,,,.,.7 ,....... L0
4.
Cadenza ll
........13
5.
Dwarstocht
........17
6.
Engelandlaan 140..........
........20
7.
Gasfabriekterrein Delftsewallen ........
........23
8.
Katwiikerlaantracé.......
,,.,',',27
9.
Kleurlaan
................1........
........30
10.
Kwadrant B&F Edisonpark..............
........33
1,t.
Lansinghage..
36
t2.
Markt 10.......
40
13.
Oosterheem
44
L3.1
Oosterheem totaal
44
13.2
Deelgebied Woningbouw SOK.........
47
13.3
Deelgebied Woningbouw niet SOK ............
..47
13.4
Deelgebied woningbouw vlek A en C........
..47
13.5
Deelgebied bedrijventerreinen
..48
13.6
Deelgebied Sara Lydiahoeve...
..48
13.7
Deelgebieden Martin Luther Kinglaan en Zwetstroom
..48
1.3.8
Deelgebied Javalaan
...48
t4.
Palenstein - Herstructurering
...51
15.
Palenstein - Tango locatie........
...57
16.
Plataanhout..................
...60
L7.
Van Leeuwenhoeklaan
...63
18.
Voorweg Noord......,..
...66
19.
Zegwaartseweg Noord.
....69
2
Toelichting overzicht grondexploitaties Per project wordt een korte toelichting gegeven over wat het project inhoudt en welke ontwikkelingen hebben plaatsgevonden. De toelichting is bedoeld om de leesbaarheid van de financiële informatie te vergroten. Bij de toelichting is
bij de grondexploitaties de recente besluitvorming opgenomen die relevant is om de financiële informatie te duiden. Daarnaast worden ook de voor het project meest significante verschillen van het project belicht en zijn de eventuele gesignaleerde risico's van het project opgenomen. Voor zover van toepassing is ook de tussentijdse winstneming van het project toegelicht.
Op de eerste pagina van elke projectbeschrijving is een "factsheet" opgenomen met daarin de belangrijkste sturingsinformatie van het project. Deze informatie bestaat uit looptijd, ruimtegebruik, programma en het verwachte financiële resultaat. Afhankelijk van fase van het project is de informatie in de factsheet meer of minder concreet. Van elke project is een verschillenanalyse opgenomen op basis van de niet geïndexeerde ramingen (nominale waarden). Hierbij worden MPG 2022 en MPG 2023 met elkaar vergeleken. ln dit overzicht zijn ook de verschillen in faseringsresultaten (kostenstijging, opbrengststijging en rente), verschillen in boekwaarden (gerealiseerde opbrengsten en kosten) en verschillen in projectresultaten (nominaal, netto contant en op eindwaarde) opgenomen. Tot slot is per project een gestandaardiseerde projectrapportage opgenomen. Hierin is de volledige herziene grondexploitatie per 1 januari 2023 zichtbaar. Dat wil zeggen dat per hoofdkostensoort inzicht wordt gegeven in de boekwaarde van de kosten en opbrengsten, de nog te realiseren kosten en opbrengsten en de daarbij horende fasering en het projectresultaat.
3
1. Amerikaweg Het project Amerikaweg betreft de ontwikkeling van Gymworld (een voorziening gericht op de turnsport) en de ontwikkeling van het naastgelegen perceel met horeca, eventueel gecombineerd met een leisurevoorzieningen. Eind 2016 heeft de gemeenteraad de grondexploitatie Amerikaweg vastgesteld.
STATUS
LOOPTIJD
Verlieslatend
Start:
2016
Planvorming
Eind:
2023
RUIMTEGEBRUIK
plangebled
15,351 m2 78 m2
Te handhaven
t5.273 m2
Nêtto plangebled
Voortgang
Uitgeefbaar
49,6%
7.576 m2
ln de eerste helft van 2020 is de bouw van Gymworld
Verharding
28,9%
4.42I m2
afgerond en opgeleverd. Tevens is in opdracht van de gemeente het openbare gebied (rijbaan en
Groen
2tF%
3.276 m2
Water
o,o%
0m2
pa rkeervoorzieni ngen) woonrijp gemaa kt. Voor de ontwikkeling van het naastgelegen perceel is begin 2020 het bestemmingsplan onherroepelijk vastgesteld (onderdeel van bestemmingplan Voorweg). ln 2021 & 2022 is er gewerkt aan een invulling voor de vrije kavel, met als planning omin2022 te starten met het bouwrijp maken van de kavel. Door gebrek aan capaciteit is dit deel niet tot uitvoering gekomen. Het
advies is om deze grondexploitatie te sluiten en op te
nemen in de MVA positie. Bij ontwikkeling van de resterende kavel kan een nieuwe grondexploitatie geopend worden.
PROGRAMMA
Woningbouw
st st st st
Vrije kavels Duur
Middelduur Sociaal
Totaal
st 1175 m2 bvo
Kantoren Bed
--
4.500 m2 bvo m2 bvo m2 bvo
Tussentijdse winstneming N.v.t.
Verschillenverklaring ln onderstaande verschillenverklaring wordt de grondexploitatie met peildatum 1" januari 2022 vergeleken met de vastgestelde grondexploitatie met peildatum L januari 2021. De inhoudelijke wijzigingen aan de kostenzijde zien op hetvrij vallen van restant kosten voor onderzoeken en slopen (niet meer benodigd). Een deel van de van de restant kosten is voor deze posten zijn vrijgevallen. Het restant van de kosten-verschillen is toe te schrijven aan indexering- en faseringsinvloeden. De overdracht betreft een interne levering waarbij de grond over zal gaan tegen de boekwaarde.
Risico's Bij het overbrengen van de vrije kavel naar een MVA positie is het risico minimaal. De resterende boekwaarde zal worden
meegenomen een bij een nieuwe ontwikkeling in de grondexploitatie. De huidige grondwaarde is hoger dan de boekwaarde dus een voorziening treffen voor het afsluiten van de Amerikaweg is niet nodig.
4
5
6
2. Bladgroen Het project Bladgroen betreft de ontwikkeling van 9 middeldure appartementen voor senioren. De bouw is eind 2021 gestart en is inmiddels gereed.
STATUS
LOOPTIJD
Winstgevend Uitvoering
Start: Eind:
2020 2023
De ontwikkelaar heeft een plan ingediend voor de
bouw van 9 kleinschalige appartementen voor
RUIMÏEGEBRUIK
senioren. Het plan is breed getoetst op haalbaarheid. Met de ontwikkelaar is overeenstemming bereikt over de grondprijs en de koopovereenkomst. Op basis van
Bruto plangebied
1.016 m2
Te handhaven
208 m2 808 m2 570 m2 238 m2
Netto plangebied
deze kaders is door de gemeenteraad de
Uitgeefbaar
70,5%
srondexploitatie vastgesteld.
Verharding
29,5%
Groen
0,0yo
Met deze actualisatie is de looptijd met één jaar verlengd tot eind 2023. ln 2022 zijn de laatste
Water
woningen opgeleverd, hetwoonrijp maken zal in2023 worden afgerond, inclusief het aanhelen van het
PROGRAMMA
openbaar gebied.
Woningbouw
0m2 0m2
Vrije kavels
st
Duur
st
Tussentijdse winstneming
Middelduur
Conform de regels omtrent tussentijdse winstneming is er in 202L € 154.906 aan winst genomen. Dit was de
Sociaal
st
Totaal
9st
eeÍste tussentijdse winstneming voor deze grondexploitatie. Bij de actualisatie per l januari 2023 is gebleken dat dit circa € 11.500 te hoog is geweest.
Met deze actualisatie wordt deze winstneming gecorrigeerd.
9st
Commercieel Sociaal-maatschappeijk Kantoren
m2 bvo
Bed
m2 bvo
m2 bvo m2 bvo
Verschillenverklaring Het verschil op eind- en contante waarde is vooral veroorzaakt door het verlengen van de looptijd van deze grondexploitatie
met één jaar. ln 2023 zal het gebied definitief worden ingericht. De kosten nemen licht toe met een aanpassing van de benodigde plankosten. Het financiële resultaat van deze grondexploitatie blijft nagenoeg gelijk en blijft winstgevend. Het project sluit per l januari 2023 op een netto contante waarde van € 25.384 positief en op eindwaarde per 31 december 2023 op € 25.892 positief.
Risico's Voor dit project zijn geen projectspecifieke risico's
7
8
9
3. Boerhaavelaan ln het kader van deze grondexploitatie dienen nog een 2-tal stukken grond verkocht te maken welke liggen binnen het bestemmingsplan gebied Entree. Volgens overeenkomst worden deze gronden verkocht aan de ontwikkelaar van deelgebied "Oost 5" en "Oost 6". Op basis van
het definitief programma zal middels onafhankelijke taxatie de
5TA1 U 5
LOOPTIJD
Winstgev€nd PlanvoÍming
Start:
20r6
Eind:
2024
RUIMTEGEBRUIK
Bruto plangebied
grondprijs worden bepaald.
ïe handhaven
Voortgang
Netto plangebied ïe verkopen Verharding
Als gevolg van vertraging in de planologische besluitvorming Entree is
de huidige verwachting dat de te verkopen gronden in2O24 worden
verkocht aan de ontwikkelaar. De indicatief bepaalde grondprijs is geïndexeerd.
0 m2
4.360 mZ 100,0%
4.360 m2
mz
Gaoen
mz
Vy'a:er
m2
PRO{]RAMMÁ
ln deelgebied "Oost 5" en deelgebied "Oost 6" van programma Entree wordt naar huidige inzichten respectievelijk 143 m2 en 4.217 m2 grond
Verkoop gÍond
in bouwrijpe staat verkocht aan de ontwikkelaar. De kosten bouwrijp maken en de daarbij horende planontwikkelingskosten maken onderdeel uit van deze grondexploitatie. Als gevolg van de uitnemen van kosten en opbrengsten voor Entree is
4.3@ m2
Ontwikkelkader oost 5
L43 nZ
ontwikkelkadeÍ Oost 6
4.277 mz
Totasl
4.36Q m2
commercieel
m2 bvo
Sociaal-maatschappeijk
m2 bvo
er Kantoren
vorig jaar een tekort ontstaan op de grondexploitatie waarvoor een
mz bvo m2 bvo
verliesvoorziening is getroffen. Door de bijgestelde eindwaarde valt een deel van de voorziening vrij
Tussentijdse winstneming Niet van toepassing
Verschillenverklaring De ontstane beperkte verschillen worden veroorzaakt door indexering van de kosten en de opbrengsten en verlenging van de grondexploitatie met 1jaar.
Risico's Er worden naar huidige inzichten geen risico's voorzien voor deze transacties.
10
1.1.
t2
4. Cadenza ll ln het 'Rapport grondexploitatie Cadenza Il' zijn de kaders en
IOOPT'JD
uitgangspunten van de grondexploitatie Cadenza ll uiteengezet en
Start:
1998
toegelicht. Voorliggende financiële bijlage presenteert de cijfermatige vertaling van deze kaders en uitgangspunten in de
Elndr
2025
grondexploitatiebegroti ng.
4.*'l m2 0m2
TÊ hendhevÊn
Voortgang ln 202L is er onderzoek gedaan naar het oplossen van het geluid
van de trafo en een voorlopig ontwerp voor gemaakt. Er is overeenstemming met Stedin over aanpassingen aan het trafo
huis en de kosten hiervoor. Het plan is na intensieve
samenwerking verder uitgewerkt en bestemmingsplan is
vastgesteld en
UIK
plengcbl€d
onherroepelijk. Aanvraag voor
4.*7 m2
Pbngeblsd Uitge€fbee r Vorhêrdiog Groen
1.963 m2 2.424 nZ 289 n2
WateÍ
m2
44,7% 55,396
de
omgevingsvergunning is ingediend.
uÀt
Tussentijdse winstneming
Vríie kevelr Ouur
3t
Middelduur
161
st
Socierl
60
3t
Niet van toepassing
Verschíllenverklaring
3!
221
m2 bvo cleat-meatsche ppelk
De belangrijkste verklaringen voor de verschillen aan de kostenzijde is de toename van de plankosten in 2022 en het
m2 bvó m2 bvo 350 m2 bvo
opnemen van verhoogde kosten voor aanpassen van het trafo huis. Per saldo is er sprake van een kostenoverschrijding van circa € 0,43 miljoen. De actualisatie leidt tot een negatief resultaat van circa € 0,60 miljoen op netto contante waarde per l januari 2023, een verslechtering van € 0,43 miljoen.
Plonkosten
ln 2022 is er meer overleg met de ontwikkelaar geweest over de uitwerking van het plan. Dit was nodig zodat het bestemmingsplan vastgesteld kon worden. Tevens is er intensief overleg geweest om tot een definitief ontwerp te komen zodat er een omgevingsvergunning aangevraagd is.
De plankosten zijn geïndexeerd en op basis van de gemaakte kosten in 2022 en nieuwe planning verhoogd met circa €200.000,- om een tekort op deze post op te vangen.
Bouwriipmaken Het bouwrijpmaken is in de planning verschoven naar 2023. De kosten voor bouwrijpmaken zijn geïndexeerd
Woonriipmoken Er is door Stedin een raming gemaakt voor het aanpassen van het trafohuisje. Voor het trafo huisje zijn 117.000 euro extra kosten opgenomen. De kosten woonrijpmaken zijn geïndexeerd.
13
1,4
15
16
5. Dwarstocht Het project Dwarstocht betreft de ontwikkeling van 165
STATUS
LOOPTiJD
grondgebonden koopwoningen en 40 sociale huur appartementen. De ontwikkeling vindt in drie fasen
Winstgevend Uitvoering
Start: Eind:
2020 2024
plaats.
ln de actualisatie zijn geen nieuwe uitgangspunten verwerkt. De uitgangspunten van de grondexploitatie, welke de raad op 21 september 2020 heeft vastgesteld, gelden nog steeds als meest recent kader.
RUIMTEGEBRUIK
Bruto plangebied Te handhaven Netto plangebied
14,I%
107.586 m2 1.5.21.1. m2
92.375 m2
U itgeefbaa r
32,40/o
Verhard ing
13,3%
Voortgang
G roen
37,60/o
34.85s m2 14.290 m2 40.450 m2
De opbrengsten van de drie fasen zijn in 2022
Water
2,6%
2.780 m2
gerealiseerd in plaats van in drie jaar. De ontwikkelaar, Era Contour, wil in 2023 starten met de bouw van de derde bouwfase. Het bouwrijp maken is voor die tijd
PROGRAMMA
ingbouw
0st
afge ro nd.
Vrije kavels Duur Middeldu ur
155 st
Tussentijdse \ /instneming
Sociaal
40 st
De tussentijdse winstneming over het boekjaar 2022is op
Totaa I
205 st
basis van de regelgeving van het BBV bepaald aan de hand
van de "percentage of Completion"- methode en bedraagt € 3.691..742. ln 2O2Q en 202I heeft ook winstneming plaatsgevonden van respectievelijk € 5.244
Sociaal-maatschappeijk Bed
n
0st
0 m2 bvo 0 m2 bvo 0 m2 bvo 0 m2 bvo
en € 6.6L4.
Verschillenverklaring De gerealiseerde opbrengst is circa € L,7 miljoen hoger op basis van toepassing van de afspraken uit de koopovereenkomst op basis van hogere VoN-prijzen en indexatie. De kostenramingen zijn geïndexeerd naar prijspeil l januari 2023; dit heeft met name invloed op de kosten van het woonrijpmaken (ca. €650.000,-). De plankosten zijn in 2022 overschreden met € 23.057. Oorzaak hiervan was dat frequenter overleg met en coórdinatie van de ontwikkelaar noodzakelijk bleek. Bovendien was sprake van interne wisselingen in functies, met overdrachtskosten en informatieverlies tot gevolg en gebrek aan capaciteit bij sommige vakdisciplines. De resterende benodigde plankosten zijn bijgesteld met € 106.647 op basis van een nieuwe WA-raming, waarbij ook rekening is gehouden met een hoger percentage overhead per l januari 2023 (van 17,8%
naar 22%). De exploitatielasten zijn toegenomen met € 25.803 door niet geraamde notaris en kadasterkosten. De overige verschillen zijn toe te schrijven aan indexering- en faseringsinvloeden.
De actualisatie leidt tot een positief resultaat van circa € 6,0 miljoen op netto contante waarde per L januari 2023 voot winstuitname, een verbetering van € 0,7 miljoen. Het resultaat na winstuitname bedraagt circa € 2,5 miljoen positief.
I
17
18
19
6. Engelandlaan 140 Het project Engelandlaan 140 betreft de realisatie van 85 appartementen
in de sociale huur door woningcorporatie De Goede Woning". De grondexploitatie is in april 2021 vastgesteld en het bestemmingsplan dit jaar. Met "De goede woning" is een kooprealisatie overeenkomst gesloten. Als gevolg van de hoge bouwkosten is de economische uitvoerbaarheid van
het project onder druk komen te staan. ln overleg tussen gemeente en DGW is besloten het programma te wijzigingen door een gedeelte van de appartementen (28) om te zetten van de aftoppingsgrens naar de liberalisatiegrens. Hetgeen voor de gemeente een hogere grondprijs oplevert en voor DWG een iets gunstigere exploitatie. ln onderhandeling is ook besloten om geen indexering van de grondprijs met de CPI toe te passen. Het afronden van het bouwrijp maken van de
5TAÍUS Wlnstgevend Planvormlng
Het bestemmingsplan is vastgesteld en de omgevingsvergunning is
2021 2025
Eruto plangebled
3.1.80 m2
ïe handhaven
0m2
Netto plangcbled 'J.4,50/o
Uit6eefbaar Verharding
85,50Á
6roen Water
1.180 m2 739 n2 2.441 mz nr2
m2
PROGRAMMA
Wonlngbouw
Vrije kavels Duur
locatie is gepland in het tweede kwartaal 2023, waarna de grondtransactie
Raadsbesluit vaststelling grondexploitatie Engelandlaan 140
Sta.t: Elnd:
RUIMTEGEBRUIK
Middelduur
st
0st 0st 85 st
zal plaatsvinden en gestart met de bouw.
Voortgang
LOOPTIJD
ïotaal Commcrcicel Soclaal-maatschappaljk
K!ntorcn Bedrilven
m2 bvo m2 bvo m2 bvo m2 bvo
verleend.
Tussentijdse winstneming ln het verleden is een winst genomen over de reserveringsvergoeding. De winstneming is gering gecorrigeerd. Verschillenverkla ring De verwachting was dat de grondverkoopin 2022 zou plaatsvinden. Door vertraging als gevolg van de hoge bouwkosten en
hoge onrendabele top is er vertraging ontstaan. De verwachting is nu dat de grond na het tweede kwartaal 2023 bouwrijp wordt geleverd aan DGW tegen de overeengekomen grondprijs. De looptijd van het project is een jaar langer. Door de langere looptijd en extra kosten als gevolg van gespreken met DGW is er een aanvullend budget voor plankosten benodigd ad circa € 53.000,-. De kosten zijn geïndexeerd en door wijziging in het programma wordt er een hogere grondopbrengst gerealiseerd van circa € 137.000,- Het resultaat van de grondexploitatie bedraagt € 510.451,- (NCW per 1 januari 2023) bij de vorige
herziening bedroeg het resultaat € 467.-165,-. Een positief verschil van circa € 43.000,-.
20
21
22
7. Gasfabriekterrein Delftsewallen Het project omvat de sanering en grondverkoop van
het voormalige gasfabriekterrein aan de Delftsewallen. De locatie is in het verleden door de
gemeente in het kader van de Wet bodembescherming verworven. Met de provincie zijn afspraken gemaakt over de sanering van de grond door de gemeente. Voor de sanering heeft de provincie subsidie beschikbaar gesteld.
Voortgang De sanering is volledig afgerond. lnmiddels is de (bouwrijpe) grond verkocht. De levering vindt plaats na het verkrijgen van een omgevingsvergunning. De verstrekking daarvan heeft vertraging opgelopen na bezwaren tegen de vormgeving van het voorlopig ontwerp van het bouwplan dat gelijktijdig, op het eigen terrein van de ontwikkelaar moet worden
STATUS
LOOPTIJD
Verlieslatend Planvorming
Start:
2009
Eind:
2023
RUIMTEGEBRUIK
Bruto plangebied
1.943 m2
0m2
Te handhaven
Netto plangebied Uitgeef baar Verharding
100,0%
L.943 m2 7.943 m2
0'OTo
0m2
Groen
m2
Water
m2
PROGRAMMA
Woningbouw
Vrije kavels
gerealiseerd. Naar verwachting kan de grond in
Middelduur
september 2023 worden afgenomen. De grond is verkocht aan dezelfde ontwikkelaar die
st
5st
Duur
St
Sociaal
st
Totaa
5st
I
eerder eigenaar is geworden van het ernaast gelegen pand van de voormalige beddenzaak. Hiermee is de
Commercieel
m2 bvo
Sociaa l- maatscha p pe'rj k
m2 bvo
totaalontwikkeling in één hand gekomen en is er
Kantoren Bedriiven
m2 bvo
derhalve sprake van een actief deel (de
m2 bvo
gemeentelijke grondverkoop) en een passief deel (het gebouw van de voormalige beddenzaak). De gemeentelijke kosten worden derhalve deels gedekt door opbrengsten uit grondverkoop en vooÍ een deel via de met de ontwikkelaar overeengekomen anterieure (kostenverhaals)overeenkomst. De totale locatie ligt solitair en de inrichting van het private gebied komt voor rekening van de ontwikkelaar. Hiermee is het
niet nodig om binnen de gemeentelijke grondexploitatie rekening te houden met kosten voor de inrichting (woonrijp maken). ln de grondexploitatie wordt nog wel rekening gehouden met kosten voor aanheling van het bestaande openbaar gebied. Hier is een stelpost voor opgenomen.
ln2019-2022 heeft de ontwikkelaar i.s.m. de gemeente een Participatietraject doorlopen. Daarnaast heeft de gemeente een planuitwerkingskader (PUK) opgesteld. Deze is eind 2020 vastgesteld. Gelet op de huidige inzichten kan de grondexploitatie per 31 december 2023 worden afgesloten. Dit is een jaar later dan in de vorige actualisatie (MPG 2022) was voorzien.
Tussentijdse winstneming Niet van toepassing
Verschillenverklaring De vertraging en daarmee de verlenging van de looptijd van de grondexploitatie met één jaar, heeft geen negatief effect op
het financiële resultaat. De plankosten die voor 2022 waren geraamd zijn niet volledig besteed en kunnen worden overgeheveld naar 2023. De uitgestelde levering heeft in dit geval een positief effect. De grondprijs dient tot het moment van levering met de BDB-index inflatoir te worden gecorrigeerd. Na het verwerken van de laatste inzichten is het resultaat van de grondexploitatie op eindwaarde licht verbeterd. Het project sluit per L januari 2023 op een netto contante waarde van circa € 2,L miljoen negatief en op eindwaarde per 3L december 2023 op € 2,2 miljoen negatief.
23
24
25
26
8. Katwijkerlaantracé Het project Katwijkerlaantracé bestaat uit
drie ontwikkellocaties op groenstroken die in het verleden waren bedoeld vooÍ het tracé van een treinverbinding met Rotterdam. De verschillende deetgebieden zijn nu separaat uitgewerkt, binnen de context en randvoorwaarden van het overkoepelende project en het raadsbesluit van mei 2016.
ATUS
Planvorming
LOOPTIJD
Start:
20L3
Eind:
2023
RUIMTEGEBRUIK
plangebied
2L526 m2
0m2
Te handhaven
Aangezien het
Katwijkerlaantracé bij een gezondheidscentrum, een buurtcentrum, een
2I.526 m2
plangebied Uitgeefbaar
38,4%
8.258 m2
winkelcentrum en andere voorzieningen ligt, worden twee van de deelgebieden ontwikkeld tot een woonservicezone.
Verharding
33,5%
Groen
28,L%
7.22L m2 6.047 m2
Het te bouwen programma omvat behalve de zorg-
Water
m2
/verpleeg-woningen ook particuliere woningbouw
via een voÍm van Particulier Opdrachtgeverschap (PO) en levensloopbestendige (eengezinswoningen
appartementen. Het programma bestaat uit:
(A) (B)
PROGRAMMA
Vrije kavels Duur
Middelduur
L4 st
Sociaal
11.2 st
Totaa I
169 st
Agaat: 28 grondgebonden woningen; Zenobiagang: L4 levensloopbestendige Sociaal-maatschappeijk koopappartementen en 64 intramurale zorgeenheden; Milenagang:48 zorgwoningen, gerealiseerde gronduitgifte 2018; en 15 levensloopbestendige koopappartementen waarvoor in 2021, een grondverkoopovereenkomst is gesloten.
(C)
st
43 st
m2 bvo m2 bvo m2 bvo m2 bvo
Voortgang a
a
Deelgebied A: de gronduitgifte is gerealiseerd in 2018 en de realisatie van dit deelgebied is in 2020 afgerond met het woonrijp maken van de openbare ruimte. Deelgebied B: De gronduitgifte heeft plaatsgehad in 2020. Daarna is de bouwvan deelgebied B gestart, de woningen zijn in het L" kwartaal van202I opgeleverd. ln2O2I is het openbaar gebied volledig ingericht. Deelgebied C: Voor deelgebied C is voor de levensloopbestendige woningen in 2O2I een koopovereenkomst gesloten. De kavel is in 2021 bouwrijp geleverd. ln december 2021 is de eerste paal geslagen van dit laatste deelproject. ln2O22 is de grondprijs betaald voor het laatst verkochte appartement. De grondexploitatie blijft in 2023 nog open. ln dit jaar zal, na de oplevering van het laatste deelproject het daaromheen liggende openbaar gebied definitief worden ingericht.
Tussentijdse winstneming Conform de regels omtrent tussentijdse winstneming is er in2022 € 45.507,- aan winst genomen. ln voorgaande jaren is ook tussentijds winst genomen. Per saldo bedraagt de tussentijdse winstuitname nu circa € 2,5 miljoen.
Verschillenverklaring ln bijgevoegde verschillenverklaring is de grondexploitatie met peildatum 1 januari 2023 vergeleken met de vastgestelde grondexploitatie met peildatum L januari 2022. De volgende inhoudelijke wijzigingen zijn van toepassing: r Woonrijp maken: De sterk geste8en inrichtingskosten voor het openbaar gebied hebben geleid tot een bijstelling van de raming voor het laatste deelgebied (Milenagang). De verwachting is dat ook hier de kosten hoger zullen uitvallen dan waar vorig jaar nog in de grondexploitatie rekening mee werd gehouden. r De plankostenraming is voor de resterende exploitatieperiode licht negatief bijgesteld. r De grondwaarde van de verkoop van het laatste appartement aan de Milenagang is met de overeengekomen inflatiecorrectie in positieve zin aangepast. . Winstneming: de tussentijdse winstneming over 2022 is verwerkt in de grondexploitatie De overige verschillen zijn toe te schrijven aan indexerings- en faseringsinvloeden. Het financiële resultaat van deze grondexploitatie blijft nagenoeg gelijk. De tussentijdse winstuitname lijkt per saldo het resultaat te verslechteren, maaÍ het saldo van de overige kosten en opbrengsten geeft nauwelijks een verschil. Het project sluit per l januari 2023 op een netto contante waarde van circa € 0,35 miljoen positief en op eindwaarde per 31 december 2023 op € 0,35 miljoen positief.
27
Risie r.r's
Voor dit project worden geen projectspecifieke risico's verwacht.
28
29
9. Kleurlaan Het project Kleurlaan betreft de ontwikkeling van 62 sociale huur appartementen. De bouw is begin 2022 gestart. De Goede Woning heeft een plan ingediend voor de bouw van
62 sociale huurappartementen aan de Kleurlaan bedoeld voor kleine huishoudens (stelletjes en eenoudergezinnen). Het plan is
STATUS
LOOPTIJD
Winstgevend Uitvoering
Start:
202r
Eind:
2023
MTEGEBRUIK
plangebled
breed getoetst op haalbaarheid. Met de corporatie is overeenstemming bereikt over de grondprijs en de koopovereenkomst. Op basis van deze kaders is een srondexploitatie opgesteld die door de gemeenteraad op 15
Netto plangebied Uitgeefbaar Verharding
maart 2021" is vastgesteld.
Groen
ln de actualisatie zijn geen nieuwe uitgangspunten verwerkt. De basisuitBangspunten van de grondexploitatie gelden nog steeds als meest recent kader.
6.1L4 m2
0m2
Te handhaven 26,4o/o
6.714 m2 1.614 m2
7,OYo
2.974 m2
3,5%
1.526 m2
0m2
Water PROGRAMMA
ingbouw
Voortgang
Vrije kavels
st
Duur
st
Middelduur
ln 202L is volgens planning gestart met het bouwrijpmaken van het te bebouwen terrein. Daarna is de grond verkocht en is de bouw gestart.
62 st
Totaal
62 st
Commercieel
2022 €34.506,- aan winst genomen. ln 2021 is er ook tussentijds
m2 bvo m2 bvo
Tussentijdse winstneming Conform de regels omtrent tussentijdse winstneming is er in
st
Sociaal
m2 bvo n
m2 bvo
winst genomen. De totale tussentijdse winstuitname bedraagt inmiddels € 133.563,-.
Versch il lenverklaring Het verschil op eind- en contante waarde is (per saldo) beperkt gebleven. De tussentijdse winstuitname kan worden gedragen door de nacalculatie van de grondprijs. ln het complex is ruimte voor circa 5 wat duurdere sociale woningen. Met de
corporatie is hiervoor een nabetaling overeengekomen. Het financiële resultaat van deze grondexploitatie is met deze actualisatie verbeterd en blijft derhalve positief. Het project sluit per l januari 2023 op een netto contante waarde (en eindwaarde) van circa € 0,16 miljoen positief.
Risico's
30
31.
32
10.
Kwadrant B&F Ëdisonpark
Het project Kwadrant B&F Edisonpark betreft de ontwikkeling van 536 woningen (L50 grondgebonden
STATUS
LOOPTIJD
Winstgevend
Start:
2021,
woningen en 386 appartementen met
Planvorming
Eind:
2031.
drie
parkeergarages). De ontwikkeling vindt in vier fasen plaats. RUIMTEGEBRUIK
ln de actuallsatie zijn geen nieuwe uitgangspunten
Bruto plangebied
verwerkt. De uitgangspunten van de grondexploitatie
Te handhaven
welke de raad op 6 april202L heeft vastgesteld gelden nog steeds als meest recent kader. ln verband met de verdere
Netto plangebied
90%
93.888 m2 9.008 m2 84.880 m2
Uitgeef baa r
31.,8%
29.883 m2
uitwerking van het plan zal in de loop van 2023 een herziene grondexploitatie voor besluitvorming worden
Verharding
28,70/o
26.948 m2
Groen
35,0%
32.849 m2
aa ngeboden.
Water
4,5%
4.2O8 m2
V0errtgang
PROGRAMMA
Er is in 2022 gewerkt aan de verdere uitwerking van het plan. Onder meer is gewerkt aan de positionering van de verlegging van de Edisonstraat en de woningen.
Tussentijdse winstnemi ng
L0%
Vrije kavels
st
Duur Middelduur
1-86 st
200 st
Sociaal
150 st
Totaa I
536 st
De tussentijdse winstneming over het boekjaar 2022 is op
Commercieel
basis van de regelgeving van het BBV bepaald aan de hand
Sociaal-maatschappeij k
m2 bvo
655 m2 bvo
m2 bvo van de "percentage of Completion"- methode en bedraagt Kantoren m2 bvo €L0.82L,-. Door de huidige marktsituatie worden hogere kosten en lagere opbrengsten verwacht en is de risicoanalyse naar boven bijgesteld. Hierdoor is er in 2021" te veel winst uitgenomen. ln202liserwinstuitgenomenvan €1-7.485,-.Detussentijdseteruggestortewinstisverwerktinhetresultaat.
Versch il lenverklari ng Het verschil nominaal ontstaat door toepassing van de gewijzigde parameters voor de kosten- en opbrengstenstijging gedurende de looptijd van het project in € l miljoen meer kosten en € 2,9 miljoen minderopbrengsten. De actualisatie leidt na de tussentijdse teruggestorte winstneming tot een positief resultaat van € 5,5 miljoen nominaal, een verslechtering van € 3,9 miljoen.
33
34
35
1,1,. Lansinghage Het project Lansinghage betreft de realisatie van een grootschalig bedrijventerrein aan de zuidoostzijde van de stad. Het project is in
1987 gestart en grotendeels afgerond. Verwacht wordt dat de laatste kavels aan de Lus Zilverstraat in2023 worden uitgegeven met de verkoop aan Van der Valk.
STATUS
LOOPTIJD
Winstgevend Planvorming
Start:
L9a7
Eind:
2025
RUIMTEGEBRUIK
het initiatief voor een hotelfunctie mogelijk te maken.
Bruto plangebied Te handhaven Netto plangebled Uitgeefbaar Verharding
Besluitvorming: Raadsbesluit Hotel van de Valk Zoetermeer
Groen
De gemeenteraad heeft in 2019 besloten de inhoudelijke en financiële kaders voor de Lus Zilverstraat te wijzigen en daarmee
(besluit 7 g, 24 juni 2OL9\
Water
voor gezamenlijk initiatiefnemer met de is de locatie Lus zilverstraat getekend in 2019. De beoogde ontwikkeling door Van der Valk past niet binnen het vigerende bestemmingsplan, waardoor een
PROGRAMMA
De grond is getaxeerd en de koop-/ realisatieovereenkomst
gewijzigd bestemmingsplan benodigd is. ln 2021 is een aanvang genomen met het voorontwerp bestemmingsplan. De provincie
Zuid-Holland heeft aangegeven, dat het oppervlak aan bedrijventerrein dat verloren gaat met de ontwikkeling van de hotelfunctie elders in Zoetermeer gecompenseerd zal moeten
20.827 m2
0m2 96,a% 7,Wa 3,3%
20.827 m2 20.767 m2 560 m2 100 m2
m2
Vrije kavels
st
Duur
st
Middelduur
st
st Totaal Commercieel Sociaal-maatschappeijk
m2 bvo m2 bvo m2 bvo m2 bvo
worden. ln de afgelopen jaren is daar veel onderzoek naar gedaan Vanaf 202L wordt al gewerkt aan het verfijnen van de inrichting van het openbaar gebied na realisatie van het hotel. Gebleken is dat, gelet op de te verwachten verkeerstoename die het hotel met zich mee zal brengen, de ontsluiting op de Zilverstraat aangepast zal moeten worden.
Voortgang De start bouw van het hotel heeft vertraging opgelopen. Dit is mede veroorzaakt door de grote economische onzekerheid die Covid 19 met zich meebracht. ln de loop van2022 heeft Van der Valk aangegeven met een kleiner bouwplan verder te
willen gaan. Afgesproken is dat dit kleinere bouwplan geen gevolgen heeft voor de overeengekomen grondwaarde. Een en ander heeft er wel toe geleid dat de looptijd van de grondexploitatie met een jaar moet worden verlengd.
Tussentijdse winstneming De tussentijdse winstneming over het boekjaar 2O22is op basis van de regelgeving van het BBV bepaald aan de hand van de "percentage of Completion"- methode. Door de hogere kosten en verlenging van de looptijd is vastgesteld dat in het verleden een te hoog bedrag als tussentijdse winst genomen is. Een bedrag a d €0,42 miljoen wordt in de grondexploitatie gecorrigeerd
en ten laste van het resultaat grondbeleid gebracht. Door de correctie op het resultaat bedraagt de totaal tussentijds genomen winst op het project Lansinghage per 31 december 2022 € 44,6 miljoen' Verschillenverklaring ln2O22 zijn de kosten voor het bouw- en woonrijpmaken over het algemeen sterker gestegen dan voorzien. Voor het jaar 2022moet rekening worden gehouden met een bovennormatieve hoge kostenstijging van circa t2%.Door de vertraging moet rekening worden gehouden met een extra inflatiecorrectie van circa € 150.000 Het verlengen van de looptijd van de grondexploitatie met een jaar (van december 2025 naar december 2026) heeft tevens een negatieve invloed op de plankostenraming (VTA). De plankosten zullen naar verwachting toenemen met circa € 210.000.
Door de vertraagde levering zal ook de grondwaarde met inflatie worden gecorrigeerd. Hiermee wordt het negatieve f inanciële effect beperkt.
Door het verslechterde resultaat vindt in 2022 bij het project La nsinghage geen tussentijdse winstneming plaats en moet zelfs een deel van de eerder genomen winst gecorrigeerd worden. Deze tussentijdse winstcorrectie ad € 0,42 miljoen is verwerkt
in het nieuwe projectresultaat. Bovenstaande verschillen en faseringsinvloeden leiden tot een gewijzigd (positief) projectresultaat. De toegenomen kosten
hebben een negatief financieel effect, maar door de correctie op de tussentijdse winstneming verbetert het financiële resultaat op eind- en contante waarde. Op eindwaarde bedraagt het resultaat nu circa € 4,0 miljoen. Op contante waarde per l januari 2023 bedraagt het resultaat nu circa € 3,7 miljoen'
36
37
38
39
12.
Markt 10
De grondexploitatie Markt 10 betreft de ontwikkeling van twee woontorens, één toren gelegen aan de Markt en één aan de Frankrijklaan en een gedeelte van de openbare ruimte. Naast de grondexploitatie maakt ook de realisatie van een openbare parkeergarage en de verdere inrichting van de openbare ruimte onderdeel uit van het totale project waarvoor een markttender is
5ïAïU9 winstgevend
Start:
70zo
Planvorming
Eind:
2029
uitgeschreven. De parkeergarage en de inrichting van de Markt vallen
Netto plangebied
buiten de scope van de grondexploitatie Markt 10 (Raadsbesluit
Uitgeefbaar
t4,5%
2.157 mz
vaststelling srondexploitatie Markt 10 e.o.)
Verharding
85,5%
3.165 m2
tT}OPTUD
EBFUIK
plangebied
6.49í),
t2
0 mz
Te handhàven
6.490 m2
Groen
1.168 mZ
Voortgang
Water
m2
Het jaar 2022 heeÍï in het teken gestaan van de evaluatie van het project als gevolg van het niet kunnen gunnen van het project aan een marktpartij. Hierover heeft ook reflectie met de gemeenteraad plaatsgevonden. De kosten betrekking hebbende op de evaluatie zijn afgeboekt (aangekondigd in het tweede tussenbericht).
Woningbouw
PROGRAMMA
Er is een projectopdracht gemaakt voor een hernieuwde
Vrije kàvels
10o st
Middêldure huur Dure huur
50 st
Totaal
192 Et
47 Ft 3200 m2 bvo
haalbaarheidsfase en hiervoor is door de gemeenteraad in november
een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld. De gemaakte kosten in 2022 zij n planontwikkel ingskosten in kader van diverse rapportages
st
Duur koop
l(antoren Bedrijven
----
m2 bvo m2 bvo m2 bvo
en het opstarten van de haalbaarheidsfase. Daarnaast is er een 2021een verkennend onderzoek verricht naar bestaande kabels en leiding waarvan de kosten in2O22 zijn verantwoord. Gezien de onzekerheid over het totale programma zijn de grondopbrengsten niet geïndexeerd. De herziening van de grondexploitatie geschiedt nog op basis van de door de gemeenteraad vastgestelde uitgangspunten
(tenderfase). ln 2023 wordt de hernieuwde haalbaarheidsfase afgerond waarbij de nieuwe uitgangspunten en de geactualiseerde grondexploitatie te besluitvorming worden aangeboden aan de gemeenteraad. Als gevolg van de hernieuwde haalbaarheidsfase verwachten we l jaar vertraging in de realisatie. Naar huidige inzichten verwachten we de grond voor de beide torens in2O26 te kunnen verkopen aan een ontwikkelaar. Uitgangspunt hierbij is een onherroepelijke bouwvergunning. De bouwtijd, mede als gevolg van de aanwezigheid van de slechtvalk is nog bezien op 3 jaar. Hierop is de fasering van de kosten en opbrengsten gebaseerd. Naar huidige inzichten kan de grondexploitatie eind 2029 afgerond worden.
Tussentijdse winstneming Niet van toepassing
Verschillenverklaring De civieltechnische kosten en plankosten zijn als gevolg van kostenstijging geïndexeerd. Als gevolg van de langere looptijd
van het project en indexering worden de plankosten circa € 250.000,- hoger geschat dan in de huidige grondexploitatie. Kosten vooral het gevolg van het opnieuw doorlopen van de haalbaarheidsfase van het project. Het resultaat van de grondexploitatie op basis van de gehanteerde uitgangspunten bedraagt ca. € L,0 miljoen (NCW l januari
2023). Dit is een verslechtering ten opzichte van het resultaat NCW l januari 2022 (€ 1,9 miljoen) van ongeveer € 0,9 miljoen.
40
41,
42
43
13.
Oosterheem
l-3.1 Oosterheem totaal Het project Oosterheem betreft de realisatie van de laatste grootschalige uitbreidingswijk van Zoetermeer. Het overgrote deel van het project is inmiddels afgerond. Een aantal deelgebieden is in uitvoering, andere zijn in voorbereiding en sommige locaties zijn her-ontwikkeld van bedrijfsterrein naar woningbouw.
De "grote" grondexploitatie Oosterheem is administratief verdeeld naar de losse grondexploitaties voor de plannen die nog in ontwikkeling zijn. Het doel van deze onderverdeling is om de (financiële) sturing te verbeteren en om eventuele mutaties eenvoudiger en transparanter te maken. Formeel is
STATUS
LOOPTUD
Winstgevend
Start:
1995
Uitvoering
Eind:
2028
RUIMTEGEBRUIK
plangebied
239.000 m2
Netto plangebied
3.325.0fi) m2
Uitgeefbaar
49,4% L.&2.000 m2
Verharding
25,4o/o 846.000 m2
Groe n
19,6% 653.000 m2
Water
5,5% 184.000 m2
RAMMA
sprake van de grondexploitatie Oosterheem, maar de verantwoording vindt op deelgebiedniveau plaats.
Voortgang Onder de paragrafen 12.2 tot en met 12.8 wordt per deelgebied de voortgang vermeld.
3.56,4.000 m2
Te handhaven
Vrije kavels
0,40/o
40 st
Duur
32,O%
2.934 st
Middelduur
37,t%
3.402 st 2.783 st
Sociaal
9.159 st
Totaal
27.220 m2bvo
Commercieel Sociaal-maatschappe
54.940 m2 bvo
ijk
Kantoren
m2 bvo
n
199.070 m2 bvo
Besluitvorming
Na de vaststelling van de grondexploitatie bij de MPG 2022, zijn door de raad geen besluiten genomen die hebben geleid tot wijzigingen in de grondexploitatie. De grondexploitatie is geactualiseerd naar prijspeildatum l januari 2023. Het project is binnen de huidige kaders en met de
onder de'Verschillenverklaring' benoemde aanpassingen uitvoerbaar.
Tussentijdse winstneming Conform de regels van het BBV omtrent tussentijdse winstneming is er in 2022 € 2,6 miljoen aan winst genomen. Hiernaast is door bijstelling van de risico's na het MPG 2022voor het jaar 2O2I€:- miljoen een extra winstuitname gedaan. Deze winsten zijn als kostenpost opgenomen in de diverse deelgrondexploitaties, naar rato van oppervlakte plangebied. Dit kan ertoe leiden dat sommige deelexploitaties een negatief resultaat laten zien, omdat de winstneming niet gekoppeld is aan het resultaat van de deelexploitatie, maar gebaseerd op oppervlakte plangebied. Overall is de grondexploitatie Oosterheem echter positief, waardoor er geen verliesvoorziening hoeft te worden gevormd voor deze negatieve deelexploitaties. ln voorgaande jaren is ook tussentijds winst genomen. Per saldo bedraagt de tussentijdse winstneming nu circa € 7L,1 miljoen.
Verschillenverklaring Het resultaat op de grondexploitatie voor winstneming is verbeterd. De voortschrijdende realisatie betekent ook dat er weer
winst kan worden genomen. Deze winstneming zorgt ervoor dat het resultaat minder positief wordt. Het nominale resultaat van de grondexploitatie MPG 2023 na de winstneming van € 3,6 miljoen bedraagt € 6,2 miljoen positief
en is € 3,1 miljoen negatiever ten opzichte van de grondexploitatie Oosterheem na vaststelling van de MPG 2022. Op eindwaarde is het positieve resultaat € 6,3 miljoen; een nadelig verschil van € 3,9 miljoen met vorig jaar. Netto contant gemaakt is het saldo per l januari 2023€5,6 miljoen positief daar waar het vorig jaar per 1januari2022€8,9 miljoen bedroeg, een bijstelling naar beneden van € 3,3 miljoen.
Omdat de kosten per saldo zijn toegenomen met € 0,7 miljoen (nominaal) en de opbrengsten met € 1,2 miljoen (nominaal),
isersprakevaneenverbetering vanhetresultaat.Daarentegenis€3,6miljoenwinsttoegevoegdaandereserve. De boekwaarde is per saldo afgenomen; er zijn meer opbrengsten gerealiseerd (€ 18,9 miljoen) dan kosten gemaakt (€ 5,6 miljoen) in2022. Het boekwaardesaldo bedraagt per 31 december 2022€1.,7 miljoen. Grote verschillen worden hieronder toegelicht.
De plankosten zijn door het bijramen van plankosten voor de afwikkeling van de schadevergoedingen bij Parkeiland en indexatie Bestegen met € 0,09 miljoen. De gemaakte plankosten voor 2022 vielen binnen de raming.
44
Over het boekjaar 2022 is met de extra winstuitname over 2021" voor geheel Oosterheem € 3,6 miljoen aan winst genomen. Deze kostenpost heeft het grootste effect op de stijging van de totale kosten. De opbrengsten uit gronduitgifte voor woningbouw (en exploitatiebijdragen) nemen met € 1,1 miljoen toe ondanks een naar
beneden bijgestelde indexatie voor 2022t|m2025. Noordrand heeft in de opbrengstenstijging het grootste aandeel met een stijging van de gerealiseerde opbrengsten van € L,L8 miljoen. Voor Sara Lydiahoeve zijn de opbrengsten getaxeerd en € 0,05 miljoen hoger dan geraamd. Ook de uitgifte voor bedrijven levert een voordeel op voor de grondexploitatie. Diverse reserveringen van kavels worden gedaan voor hogere grondprijzen dan in de grondexploitatie opgenomen. Ook de uiteindelijke verkopen zijn daardoor gunstiger. De raming voor de uitgifte aan bedrijven neemt hierdoor toe met € 0,17 miljoen.
45
46
13.2 Deelgebied Woningbouw SOK Onder dit deelgebied vallen de Noordrand (Amstelstroom, Berkelstroom en Thomas Morelaan) en Sumatra. De Noordrand wordt onder de werking van de samenwerkingsovereenkomst (SOK) met de VOF Oosterheem gerealiseerd. ln 2020 is met de VOF overeengekomen dat wordt toegewerkt naar een afronding van de SOK. Dit betekent dat Sumatra niet per definitie meer
door de VOF wordt ontwikkeld, maar dat de gemeente vrij is in de keuze voor een ontwikkelaar. De Noordrand bestaat uit drie velden die doortwee ontwikkelaars die deel uitmaken van de VOF worden gerealiseerd. Het totaal aantal woningen is 210. De grondopbrengstvan develden isgeheel gerealiseerd. De totale grondopbrengstvan de velden is € 1,18 miljoen hoger dan verwacht door indexatie en stijging van de VON-prijzen.
ln2024 en 2025 kunnen de afrondende werkzaamheden voor het woonrijp maken plaatsvinden. Ten laste van deze deelgrondexploitatie is € 0,7 miljoen wÍnst genomen. Hiermee heeft deze deelgrondexploitatie een eindwaardesaldo van € 7,9 miljoen positief, wat een verbetering is van 0,5 miljoen ten opzichte van de met de MPG 2022 vastgestelde deelgrondexploitatie.
ln een reststrook aan de Sumatra is op basis van het bestemmingsplan de bouw van maximaal 16 woningen mogelijk. Dit gebied is in het kader van de prioritering van projecten on hold gezet. De uitgifte staat gepland in2024.ln2022 zijn geen plankosten gemaakt. De grondwaarde is conform de intern vastgestelde indices geïndexeerd, waardoor rekening wordt
gehouden met een hogere grondopbrengst. Een deel van de winst van Oosterheem is toegerekend aan deze deelgrondexploitatie. Hierdoor verslechtert het saldo ten opzichte met de MPG 2022 met € 0,2 miljoen op eindwaarde. Het verwachte resultaat bedraagt na winstneming € 0,07 miljoen negatief.
13.3 Deelgebied Woningbouw niet SOK De T-strook Noord (Aletta Jacobslaan/Hugo de Grootlaan) en de laatste kavel aan de Willem Dreeslaan vallen onder dit deelgebied. Deze locaties hebben inmiddels een woonbestemming. De woningbouw wordt niet ontwikkeld onder de werking van de SOK met de VOF Oosterheem, maar met een andere marktpartij.
Aan de Willem Dreeslaan worden 49 huurappartementen en 150 m2 commerciële ruimte in de plint en bijbehorende parkeerplaatsen gebouwd. ln2O2I is de omgevingsvergunning onherroepelijkgeworden en is de grond verkocht. ln2O22is er gebouwd. Begin 2023 wordt de beperkte openbare ruimte woonrijp gemaakt. Er zijn binnen de raming kosten gemaakt aan het bouwrijp maken van het perceel. Ook de plankosten blijven binnen de raming. De nog te maken kosten zijn geïndexeerd en er is € 0,1 miljoen winst toegerekend aan deze deelgrondexploitatie. Ten opzichte van de deelgrondexploitatie die met de MPG 2022 is vastgesteld, is er daarom sprake van een verslechtering van het resultaat met € 0,1 miljoen. Het eindwaardesaldo bedraagt dan ook € 0,6 miljoen negatief per 31- december 2028. Voor de Aletta Jacobslaan/Hugo de Grootlaan zijn 50 eengezinswoningen en L1-6 appartementen gepland (44koop en72 huur). De koop- en realisatieovereenkomst met de ontwikkelaar is gesloten. Aan winstneming is ca. € 0,6 miljoen toegekend. De vergunning voor de eerste fase van 69 woningen is verleend en de woningenzijn2O22 in de verkoop gegaan. Er loopt nog
een procedure bij de Raad van State tegen het bestemmingsplan. De grondoverdracht vindt naar verwachting plaats in de periode 2023 tot en met 2025. De eerste woningen zullen waarschijnlijk in 2024 worden opgeleverd. Door winstneming verslechtert de eindwaarde ten opzichte van de laatst vastgestelde grondexploitatie (MPG 20221 naar € 1,5 miljoen positief.
13.4 Deelgebied woningbouw vlek A en C De deelgebieden Parkeiland, Waterzicht en Gooimeer maken hier deel van uit. Deze woningbouwgebieden zijn volledig uitgegeven en hier worden de laatste werkzaamheden voor het woonrijp maken uitgevoerd. Na oplevering van de woningenin2022 zal de gemeente de laatste openbare ruimte in Parkeiland (Cyprus) woonrijp maken.
ln2022 zijn voornamelijk plankosten gemaakt door de gerechtelijke procedure. De gemeente is, in de uitspraak in hoger beroep op de schadeclaim die is ingesteld door een aantal omwonenden, niet in het gelijk gesteld. De gemeente dient de proceskosten te vergoeden. Voor het vervolg worden nog meer juridische kosten verwacht die niet voorzien waren. De verwachte schade-uitkeringen zijn als gevolg van deze uitspraak verhoogd. ln totaal zijn daardoor € 0,2 miljoen meer kosten opgenomen.
Voor de overdracht aan Stadsbeheer dienen er nog herstelwerkzaamheden plaats te vinden. De raming van het woonrijp maken is hiervoor met € 0,1 miljoen opgehoogd. Er is € 0,16 miljoen winst aan deze deelgrondexploitatie toegerekend. Het saldo op deze deelgrondexploitatie verslechtert op eindwaarde met € 0,4 miljoen naar € 1,4 miljoen negatief.
47
ln Waterzicht hebben in 2022 vooral werkzaamheden plaatsgevonden (aanleg van een park en groen) voor het woonrijpmaken. Er zijn in 2023 nog restwerkzaamheden voor overdracht aan Stadsbeheer. De genomen winst bedraagt hier € 0,L miljoen. Het saldo op eindwaarde verslechtert hierdoor met € 0,1, miljoen naar € 0,3 miljoen negatief. Gooimeer betreft een woonwagenlocatie. Deze is volledig uitgeBeven en woonrijp gemaakt. ln2O2L zijn de standplaatsen overgedragen aan Stedelijke Ontwikkeling die ze verder exploiteert. Doordat deze deelgrondexploitatie kan worden afgesloten is er geen winst aan toegekend. Het saldo blijft nagenoeg gelijk op € 0,6 miljoen negatief op eindwaarde.
13.5 Deelgebied bedrijventerreinen Bedrijventerrein Oosterhage maakt deel uit van dit deelgebied, maar ook de uitgifte ten behoeve van de moskee aan de Olof Palmelaan. Ook de bedrijfskavels in Businesspark Oosterheem worden hier verantwoord.
OpbedrijventerreinOosterhagezijnvijf kavelsuitgegevenin2022(totaal 32.788m2),meteentotale verkoopopbrengstvan € 8,1 miljoen. Dit is een kavel minder dan werd verwacht voor 2022. De grondprijs waarvoor is verkocht, is € 0,L6 miljoen meer dan de in de grondexploitatie opgenomen bedragen. ln 2022 zijn nauwelijks werkzaamheden verricht aan het openbaar gebied. Het woonrijp maken gebeurt pas op het moment dat de percelen hieraan grotendeels bebouwd zijn. De plankosten zijn ruim binnen de geraamde kosten voor 2022 gebleven. Oorzaken zijn dat er nauwelijks civieltechnische
werkzaamheden zijn verricht. De toegerekende winst bedraagt € 1,6 miljoen. Het eindwaardesaldo verslechtert voor deze deelgrondexploitatie met € 2,2 miljoen naar € 0,8 miljoen positief, grotendeels
veroorzaakt door indexering van de kosten en de winstneming. Voor de moskee is het bestemmingsplan onherroepelijk en is de grond begin 2022 bouwrijp gemaakt. De grondoverdracht heeft plaatsgevonden in2022. De kosten zijn onderhevig aan inflatie. De winstnemingover 2022 bedraagt voor deze locatie € 0,03 miljoen. De deelgrondexploitatie wordt op eindwaarde € 0,51 miljoen negatief, een verslechtering van € 0,05 miljoen.
13.6 Deelgebied Sara Lydiahoeve Op grond van het bestemmingsplan zijn hier maximaal negen woningen mogelijk. Dit plan heeft vertraging opgelopen door wisselingvan personele inzet. De verkoop door de gemeente van vrije kavels kan starten in 2023. Dit betekent een vertraging
ten opzichte van de vorige MPG. Mogelijk dat in 2024 de eerste leveringen zullen plaatsvinden, gezien de grote vraag naar woningen en het beperkte aanbod van kavels in de gemeente. Na realisatie van de woningen (afhankelijkvan de snelheid van verkoop, naar verwachting uiterlijk 2026) wordt de beperkte openbare ruimte woonrijp gemaakt. Taxatie in 2022 heeft geleid tot een marktconforme prijsstelling voor deze vrije kavels en is verwerkt in de grondexploitatie met een hogere grondopbrengst van circa € 0,05 miljoen. De winstneming bedraagt € 0,1 miljoen. Het verschil met de vorige grondexploitatie bedraagt € 0,6 miljoen negatiever op eindwaarde en bedraagt nu € 1,2 miljoen positief, grotendeels veroorzaakt door indexering van de kosten en de winstneming.
13.7 Deelgebieden Martin Luther Kinglaan en Zwetstroom Er zijn in 2022 voornamelijk plankosten gemaakt. De resterende plankosten zijn waarschijnlijk voldoende als er zich geen
onvoorziene omstandigheden voordoen. Voor dit gebied is de toegerekende winst € 0,4 miljoen. Dit leidt uiteindelijk tot een eindwaardesaldo voor deze deelgrondexploitatie van€I,2 miljoen negatief, ca. € 0,4 miljoen negatiever dan bij de laatste MPG. Op de woonwagenlocatie Zwetstroom worden nog drie standplaatsen uitgegeven, naast de bestaande drie standplaatsen. De plaatsen zullen gerealiseerd worden, wanneer de werkzaamheden aan de woonwagenlocatie aan de Bleiswijkseweg zijn
afgerond. Per saldo blijft deze deelgrondexploitatie op eindwaarde € 0,3 miljoen negatief.
13.8 Deelgebied Javalaan Op deze locatie staat een tijdelijke school. Wanneer bekend is dat de school niet meer benodigd is, kan de planvorming starten voor een alternatieve invulling. Er rust een gemengde bestemming op. Er is voor € 0,06 miljoen aan winst genomen op deze locatie. Het eindwaardesaldo verslechtert hierdoor iets naar € 0,18 miljoen negatief (dit was € 0,13 miljoen negatief).
48
49
50
1,4. Palenstein - Herstructurering De grondexploitatie Herstructurering bestaat uit een
aantal vlekken. Deze vlekken komen grotendeels overeen met de woningbouwprojecten. Aangezien het
gebied ruimtelijk zeer verweven is én de ontwikkelingen per vlek veel gelijkenis hebben, zijn de vlekken samengevoegd in één grondexploitatie.
STATUS
LOOPTIJD
Verlieslatend Planvorming
Start:
200s
Eind:
2025
RUIMTEGEBRUIK
t24.L33 m2
Bruto plangebied
ln 2O2O is er een 2" Allonge overeengekomen met de
Te handhaven
partners (woningbouwcorporaties) die actief zijn in de
Netto plangebied
m2 724.L33 m2
wijk. ln de 2e Allonge zijn afspraken vastgelegd over de
U itgeef baa r
o,o%
een omvangrijker programma
Verharding
o,oyo
0m2 0m2
(optimalisatie woningbouw). Deze aanvullende
G roen
o,o%
Om2
afspraken zien op de vlekken C, D en G. ln 2022 zijn de afspraken over Vlek D in de ondertekende Realisatieovereenkomst vastgelegd tussen gemeente en ontwikkelende woningbouwcorporatie.
Water
0,o%
0m2
realisatie van
De stuurgroep Palenstein (gemeente en woningbouwcorporaties) heeft eind december een geactualiseerde planning vastgesteld.
De herstructurering van Palenstein is een complex project. De laatste onderdelen komen nu bij elkaar met de ontwikkeling van Vlek C & D. Hierbij is op te merken
PROGRAMMA
Woningbouw
Vrije kavels Duur
0st 0st
Middelduur
2L7 sï
Sociaal
255 st
Totaal
472 sï
Commercieel Sociaal-maatschappeijk Kantoren Bedriiven
2995 m2 bvo
400 m2 bvo 300 m2 bvo 0 m2 bvo
dat dit meer inzet, coórdinatie en afstemming vergt. Dit heeft geresulteerd in een fors hogere plankosten dan was geraamd in2022.Voor 2023 is daarom wederom een raming gemaakt van de verwachte plankosten. Dit met de ervaringen uiï.2022levert voor 2023 ook fors hogere plankosten. Hieronder zal per vlek worden ingegaan op de recente ontwikkelingen en voortgang.
Voortgang Vlek C (Goeswiin van der Poellaan) ln de 1u helft van 2022 is vlek C bouwrijp gemaakt en is de bouwrijpe grond overgedragen aan de ontwikkelende woningbouwcorporatie voor de bouw van L20 woningen en parkeerplaatsen. Het bouwprogramma bestaat uit 67 sociale huur appartementen en 53 vrije sector eensgezins-koopwoningen. ln 2022 is gestart met de bouw in opdracht van de woningcorporatie. Eind 2023 worden de eerste woningen opgeleverd De grond is medio 2022bouwrijp opgeleverd waarbij na overdracht nog extra kosten zijn gemaakt aan verwijdering van een
kabel die onbedoeld nog in de grond aanwezig was. De woningbouwcorporatie heeft de gemeente in gebreke gesteld i.v.m. de hierdoor voor de bouw ontstane vertraging. De hieruit volgende claim zal ten laste van de grondexploitatie worden gebracht, wat zorgt voor een groter financieel nadeel op vlek C. Dein2022gemaakteplankostenzijn hogeruitgekomendanindejaarschijf 2022geraamd.Ditisonderandereveroorzaakt door de problemen rond de oplevering van de bouwrijpe grond (kabel), wisselingen van projectmedewerkers en het algemene interne capaciteitstekort. Het woonrijp maken van de om de bebouwing liggende openbare ruimte in vlek C zal naar verwachting eind 2023 starten. Na oplevering zullen mogelijk extra tijdelijke maatregelen nodig zijn in verband met de
bouwwerkzaamheden in vlek D.
Vlek D (Dirc van de Doortoselaan): Ondanks een beperkt gemeentelijk eigendom in vlek D is er veel gemeentelijke coórdinatie nodig. De versnipperde eigendomssituatie (bestaand en nieuw), een complexe Realisatieovereenkomst, intensievere afstemming met het aanpalende verduurzamingsproject van de woontoren (VVE) wat buiten de scope valt en het algemene interne capaciteitstekort zorgen voor een hoger bedrag aan gemaakte plankosten in2022 dan vooraf geraamd. Ook voor 2023 en verder zullen nog plankosten gemaakt worden. Vanwege de voornoemde redenen, maar ook omdat het
binnenterrein gemeentelijk (openbaar) eigendom wordt, zullen de plankosten voor 2023 naar verwachting ook hoger zijn dan
vooraf geraamd. De uitvoeringskosten betreffen enkele kosten bouwrijp maken (uit te voeren begin 2023) en verder met name kosten woonrijp maken (te realiseren na de bouw van de woningen in 2024). Na realisatie van de woningbouw in deelplan D zal het nieuw centrale plein worden uitgevoerd.
51
Het ontwerp van het centrale plein leidt tot een hogere kostenpost dan eerder voorzien en wordt veroorzaakt doordat het plein uit een groter gebied bestaat en een hoger kwaliteitsniveau heeft dan bij de oorspronkelijke raming was meegenomen.
ln vlek D is het nieuwe plein opgenomen als deelproject omdat dit op dit moment een eigen traject doorloopt naast de bouwontwikkeling in vlek D en hierdoor is het mogelijk de kosten voor plein Palenstein specifiek gemonitord kunnen worden. De raming van 2020 is aangepast op oppervlakte en geïndexeerd met 6,L% ( volgens parameter MPG 2021) zodat het gereserveerde bedrag markt comfort is.
Vlek E&l (Jan van Beierenlaan): Afgerond en opgeleverd
Vlek G (Diederik van Teilineenlaan): Vlek G is begin 2022 volledig bouwrijp gemaakt en de bouwrijpe grond is opgeleverd aan de ontwikkelende woningbouwcorporatie. Het woonrijp maken is in december 2022 aanbesteed en kan binnen de raming worden uitgevoerd. Dit vindt plaats in 2023 en hierin zijn ook de maatregelen aan het Sandrinapad opgenomen, zoals besloten in de raadsvergadering van december 202L. Conform de Realisatieovereenkomst worden de kosten aan de parkeerhoven verrekend met de woningbouwcorporatie. Door voornamelijk het algemene interne capaciteitstekort is er sprake van een overschrijding op de plankosten voor 2022. De verwachting is wel dat de afronding van vlek G (2023 laatste woonrijpwerkzaamheden) binnen de raming van de plankosten kan plaatsvinden.
Vlek 8 (Sinsel): ln2O2L is in de centrale as de singel verder uitgegraven ter hoogte van vlek G en C en hierover is een langzaam verkeersbrug gerealiseerd. De woonrijpmaak werkzaamheden worden in2024 uitgevoerd (aanleg groen en vlonder), nadat de bouw van
vlekG&Cisafgerond.
Vlek lnfra (Van Aalstlaan en Du Meelaan): Nadat de bouwwerkzaamheden in de aanliggende vlekken C & D zijn afgerond, zullen er enkele reconstÍucties plaatsvinden aan de Du Meelaan (30 km/h) en herstelwerkzaamheden aan de Van Aalstlaan. Naarverwachting zullen deze werkzaamheden
in 2025 plaatsvinden. Dit is later dan oorspronkelijk gepland. Dit is veroorzaakt doordat de uitvoering van deze werkzaamheden afhankelijk zijn van de ontwikkelingen in de aanliggende vlekken, welke later gestart zijn dan oorspronkelijk gepland.
De oorspronkelijke einddatum van de grondexploitatie was eind 2024. Naar verwachting zal de grondexploitatie herstructurering Palenstein worden afgesloten eind 2025 doorvertragingvanwege de complexe uitvoering en afstemming van vlek D.
Tussentijdse winstneming Niet van toepassing
Verschillenverklaring Hieronder wordt het nominale verschil verklaard: Algemeen: lndexatie van de restant kosten bouw- en woonrijp maken: De prijzen zijn gestegen in2O22 met 6% gestegen . Voor komend
jaar is er in de raamovereenkomst met de civiele aannemer een indexatie van I1,9% vastgelegd. Ten opzichte van de Grex van vorig jaar betekent dit een verslechtering van het resultaat. Hierdoor is wel meer geld beschikbaar voor de uitvoering.
Bouwrijpmaken (ca €155.000,- ): De claim in vlek C van 150.000 euro is verwerkt in de Grex Resterende werkzaamheden zijn geïndexeerd met prijsstijgingvan LL,9%.
-
52
Woonrijpmaken (ca € 240.000): We zijn verder gegaan met de uitwerking van het nieuwe plein. We verwachten in2O23 een Definitief Ontwerp voor het plein. De raming van 2020 is de basis en vervolgens geïndexeerd naat 2023. Dit resulteert op dit moment in een stijging van € 220.000.
lndexering van resterende werkzaamheden ca € 20.000. Pla nkosten
ln2022zijnerextraplankostenvan€458.000
gemaaktenin2023wordtca€400.000aanextraplankostenverwachtals
gevolg van: Extra kosten externe inhuur door onvoldoende capaciteit binnen de gemeente;
Extra en intensievere inzet in vlek C voor het verwijderen van de kabel en de afhandeling met de woningbouwcorporatie; Extra werkzaamheden en intensievere inzet vanwege de complexiteit van de uitvoering van vlek D. Verloop van personeel, meerdere functies zijnin2022 gewisseld van personeel; Als gevolg van bovenstaande is het nominale resultaat (zonder rekening te houden met rente en inflatie) verslechterd met € 1,3 miljoen Op eindwaarde verslechtert het resultaat met circa € 1 miljoen naar € 19,87 miljoen negatief.
53
54
55
56
15.
Palenstein - Tango locatie
De voormalig Tango locatie is in 2016 door
STATUS
LOOPTIJD
de gemeente verworven. ln 2018 is er een
Verlieslatend
Start:
2079
variantenstudie opgesteld waarin is gekeken naar een nieuwe invulling voor de locatie. Op basis van de variantenstudie is ervoor gekozen om het vastgoed voor een periode van twee jaar te verhuren. Deze huurperiode is in 2021afgelopen, maar met een jaar verlengd.
Planvorming
Eind:
2022
Voortgang ln2O2L is besloten het bestaande contract met CIV/MBO een jaar te verlengen tot einde schooljaar 2022. Dit heeft tijd gegeven om met een goed plan te komen voor de toekomst van de Tango. Het gebrek aan ambtelijke capaciteit heeft hierbij parten gespeeld. Hierdoor is het advies om deze
grondexploitatie af te sluiten en deze grond als mva op te nemen.
RUIMÏEGEBRUIK
8ruto plangebied Te handhaven Netto plangebied
2.@O m2 2.090 m2
0m2
Uitgeef baa r
0,0%
Verharding
o,u/o
Groen
o,o%
Water
0,u/o
0m2 0m2 0m2 0m2
PROGRAMMA
Woningbouw
Vrije kavels
0st
Duur
0st 0st 0st 0st
Middelduur Sociaal Totaal
Commercieel Sociaal-maatschappeijk Kantoren Bedriiven
0 m2 bvo 0 m2 bvo 0 m2 bvo 0 m2 bvo
Als de locatie herontwikkeld wordt, waarbij sprake is van transformatie van bestemmen en uitgifte
van gronden, kan er een nieuwe grondexploitatie geopend worden.
Tussentijdse winstneming N.v.t. Versch il lenverklari ng
Omdat er nog geen besluitvorming is geweest over de toekomst van deze locatie, blijft deze als grondexploitatie actief. Er hebben zich geen significante inhoudelijke veranderingen voorgedaan binnen het project. De verschillen zijn toe te schrijven aan indexering- en faseringsinvloeden. Op eindwaarde daalt het resultaat met circa € 3.000 naar een bedrag van € 309.000 negatief. Op contante waarde per L/I/2O22 bedraagt het resultaat circa € 303.000 negatief. Risico's N.v.t.
57
58
59
16.
STATUS
TOOPTIJD
Verlieslatend
Start:
2018
Het project Plataanhout betreft de ontwikkeling van 27 sociale jongeren- én seniorenappartementen door De Goede Woning. De jongerenwoningen zijn een onderdeel van het raadsbesluit van 30 mei 2015 (raadsbesluit, punt 7) voor de ontwikkeling van 200
Uitvoering
Eind:
2023
jongerenwoningen in Zoetermeer. ln oktober 2018 heeft de gemeenteraad de grondexploitatie Plataanhout vastgesteld.
Te handhaven
Plataanhout
RUIMTEGEBRUIK
Bruto plangebied
Om de realisatie van de woningen mogelijk te maken diende het
bestemmingsplan voor deze locatie gewijzigd te worden. Het te wijzigen bestemmingsplan is in de tweede helft van 2019 ter inzage gelegd en begin 2020 onherroepelijk vastgesteld.
0m2 4.O70 m2
Netto plangebied 51,2%
2.329 mZ
Verharding
7,O%
1.400 m2
Groen
3,5%
347 m2
U itgeefbaa
Voortgang
4.O7O m2
r
0m2
Water PROGRAMMA
Vrije kavels
st
Duur
st
Eind 2020 is gestart met de voorbereiding voor het bouwrijp
Middelduur
maken van de uit te geven gronden. Begin 2021 heeft de grondoverdracht plaatsgevonden en is de bouw gestart. De woningen ztjn in 2O22 opgeleverd en aansluitend wordt het openbaar gebied ingericht. Die inrichting is niet in2022 afgerond en loopt dus door in 2O23. De grondexploitatie kan om deze reden niet, zoals voorzien eind2O22 worden afgesloten en loopt