Document · PDF

Bijlage - Rapportage ruimtelijk fysiek 2e helft 2020

Commissie Stad 19 april 2021, gemeente ZoetermeerBij agendapunt: Memo Rapportage ruimtelijk fysiek 2e helft 202033.117 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 4

Rapportage Ruimtelijk Fysiek 2e half jaar 2020

Februari 2021

Inhoudsopgave rapportage Ruimtelijk Fysiek 1.

Inleiding en algemene beschouwing

Leeswijzer

Woningbouwmonitor

Programma’s

1.1 1.2 1.3

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

4.1

4.2 4.2.1 4.2.2

4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.3.4 4.3.5 4.3.6 4.3.7 4.3.8 4.3.9 4.3.10

Doelstellingen Algemene beschouwing 2e helft 2020 Toezeggingen

Rapportage voortgang Woningbouwprogramma Opzet Woningbouwmonitor Doorkijk naar geplande nieuwbouw Prijssegmenten en woningtypen Projectfasen Conclusie

6 6 12

17 17 17 18 19 19

Woningbouwprogramma (incl. initiatieven en woningbouwprojecten)

Projecten: gebied Entree Boerhaavelaan 1-7, Terra Nova Abdissenbos-Nieuwbouw Brandweerkazerne

Entree

22 25 26 27

Binnenstad

Projecten: gebied Binnenstad Cadenza 2 Centraal park Delftsewallen Dorpsstraat, horecaplein Engelandlaan 140 Engelandlaan 270 Europaweg 81 Luxemburglaan 2-10 Markt 10 Upgrade Stadshart

31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 2

Inhoudsopgave rapportage Ruimtelijk Fysiek 4.4 4.5 4.5.1 4.5.2 4.5.3 4.5.4

4.6

Dutch Innovation Park Wijkverkenning Meerzicht

Projecten: gebied Meerzicht Overwater 1-3, IKC Panamapad brug Toverberg Zalkerbos 1

Bereikbaarheid en Openbaar Vervoer

4.6 4.6.1

Projecten: Bereikbaarheid en OV Station Lansingerland-Zoetermeer

4.7

Investeringsagenda

4.8

Schaalsprong en financiën

4.8.1 4.8.2.

Team Regie, Voorbereiding en Samenhang Overzicht financiën Schaalsprong

Projecten

5.1 5.2 5.3

5.4

5.4.1 5.4.2 5.4.3 5.4.4 5.4.5

44 45 46 47 48 51 52

54 55

Overzicht projecten Overzicht stoplichten per project Algemene stand van zaken per project

57 58 62

Gebied Buytenwegh – de Leyens

76 77 78 79 80 81

Amerikaweg 135 Gymworld Amerikaweg, Gebiedsontwikkeling Buytenparklaan 6, Noord-Westerhal WC De Leyens / Sartrezijde Hildebrandhove - Pierre Kemphove

Inhoudsopgave rapportage Ruimtelijk Fysiek 5.5

5.5.1 5.5.2 5.5.3 5.5.4 5.5.5 5.5.6

5.6

5.6.1

5.7

Gebied Dorp

82 83 84 85 86 87 88

Gebied Driemanspolder

89 90

Eerste Stationsstraat / Vernèdepark Molenstraat / Jan Hoornstraat / Cornelis van Eerdenstraat / 5 Mei - straat Ontsluitingsweg Nutricia Rokkeveenseweg / Nutrihage Vlamingstraat 1-3, Franx Wilhelminapark Van Leeuwenhoeklaan / Bijdorplaan (Oostelijk plan fase 2)

5.7.1 5.7.2

Kwadrant B + F / Edisonpark Van Tuyllpark, Zwembad

Gebied Kwadrant

91 92 93

5.8

Gebied Oosterheem

94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 105

Gebied Palenstein

106 107 108 109 110 111 112 113 114

5.8.1 Aletta Jacobslaan - Hugo de Grootlaan 5.8.2 Amstelstroom, Berkelstroom en Thomas Morelaan (Noordrand) 5.8.3 Cyprus Parkeiland Oosterheem kavels gemeente en BPD 5.8.4 Dwarstocht 5.8.5 Maasdamstraat en Hofwegenstraat Zegwaartseweg Noord 5.8.6 Martin Luther Kinglaan 5.8.7 Naardermeer Oosterheem Waterzicht 5.8.8 Olof Palmelaan Moskee 5.8.9 Oosterhage / Businesspark Oosterheem incl. 2 kavels Willem Dreeslaan 5.8.10 Willem Dreeslaan / Stephensonstraat Oosterheem

5.9

5.9.1 5.9.2 5.9.3 5.9.4 5.9.5 5.9.6 5.9.7 5.9.8

Croesinckplein, Vlek D Diederik van Teilingenlaan, Vlek G Van Duvenvoordepad, Vlek 13 Florens van Brederodelaan, Vlek B Jan van Beierenlaan, Vlek E-I Goeswijn vd Poellaan / Dirc vd Doortogelaan, Vlek C Van Aalstlaan 24 Du Meelaan 578 – 582, 588

Inhoudsopgave rapportage Ruimtelijk Fysiek 5.10

5.10.1 5.10.2 5.10.3 5.10.4 5.10.5 5.10.6 5.10.7 5.10.8 5.10.9 5.10.10 5.10.11

5.11

5.11.1 5.11.2 5.11.3

5.12

Gebied Rokkeveen

115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126

Gebied Seghwaert

127 128 129 130

Berkelseweg 13-15 Bladgroen Eleanor Rooseveltlaan 3 – 29 Katwijkerlaantracé Kleurlaan Kurkhout 100 / Balijhoeve (ver)bouw Plataanhout Reigersblauw Woningbouw Saturnusgeel Scheglaan 11, FC Zoetermeer Zilverstraat Van der Valk Akkerdreef Moerbeigaarde 58, IKC Velddreef 322-328, IKC

5.12.1 5.12.2

Vervangen 20 houten bruggen Realisatie zonnepanelen

Overige gebieden

131 132 133

5.13

Lijst met projecten die zijn vervallen / on hold / afgerond

134

Colofon

135

Inleiding en algemene beschouwing

Voor u ligt de Rapportage Ruimtelijk Fysiek over de tweede helft van 2020 met daarin de rapportage over de Schaalsprong, de Woningbouwmonitor en de voortgangsrapportages van de ruimtelijke projecten.

1.1

Doelstellingen

De volgende doelstellingen worden nagestreefd met de Rapportage Ruimtelijk Fysiek: • Rapporteren over behaalde resultaten in het complete ruimtelijk fysieke domein, op zowel programma- als projectniveau. • Rapporteren over de financiële situatie van programma’s en projecten, inclusief de besteding van de middelen uit het RIF. • Het laten zien van de samenhang tussen de programma’s en onderdelen van de Schaalsprong, de projecten in het ruimtelijk fysieke domein en de voortgang van de woningbouw(ambities).

1.2

Algemene beschouwing 2e helft 2020

Voortgang woningbouw In het Woningbouwprogramma en de Versnellingsagenda is de ambitie gesteld om in de komende jaren tenminste 10.000 woningen toe te voegen bij een bouwproductie van 700 woningen per jaar. Dit is een zeer ambitieuze opgave. In de afgelopen jaren is de productie tussen de 300 en 500 woningen per jaar geweest. In 2020 zijn 329 woningen opgeleverd. Na een aantal jaren van opstarten staan we aan de vooravond van deze grote bouwgolf. Voor dit jaar is de verwachting dat veel projecten in onderhavige rapportage in start bouw gaan. In 2021 wordt voor ruim 1.000 woningen start bouw voorzien. Voorbeelden hiervan zijn de projecten Nutrihage, Martin Luther Kinglaan en Willem Dreeslaan.

Hoewel dit gunstige ontwikkelingen zijn, biedt dit nog geen uitkomst voor woningzoekenden op de hele korte termijn. Voor dit jaar en volgend jaar is de prognose voor het aantal te realiseren woningen flink naar beneden bijgesteld. Voor deze jaren is in de vorige prognose rekening gehouden met een flink aantal woningen uit faciliterende projecten. Bij deze projecten is het grondeigendom gelegen in particuliere handen en heeft de gemeente een faciliterende rol in de begeleiding van het plan. Van dit soort projecten is het de uitdaging om accurate prognoses te maken, omdat de gemeente hierbij sterk afhankelijk is van de inspanningen van de grondeigenaar. Na decennia te hebben gebouwd op uitleglocaties in eigendom van de gemeente, vindt nu een verschuiving plaats naar het realiseren van de woningbouwopgave op versnipperd/particulier grondeigendom. Dit vraagt om een andere aanpak vanuit de gemeente en om andere manieren van samenwerken met grondeigenaren en professionele vastgoedpartijen. Het Stadsbouwakkoord zal als stimulans werken om verder vorm te geven aan samenwerking met marktpartijen bij (complexe) gebiedsontwikkelingen. Daarnaast leert de praktijk van de afgelopen jaren dat het snel groeien van de projectenportefeuille gepaard is gegaan met enkele groeipijnen. Om in 2018 vanuit stilstand op te starten is een intensief traject geweest.

Bijvoorbeeld als het gaat om het opschalen van de ambtelijke capaciteit om tegemoet te kunnen komen aan het groeiende aantal projecten, evenals het verder professionaliseren van het projectmatig werken. Het college is ervan overtuigd dat het projectmatig werken ervoor zorgt dat we beter ‘in control’ zijn, en door meer structuur aan te brengen in de werkzaamheden de organisatie effectiever kan werken waardoor resultaten eerder in zicht komen. Ook is er een effect van de coronacrisis te zien op de voortgang van de woningbouw. Hoewel er nog geen signalen zijn dat investeerders zich terugtrekken uit de Zoetermeerse projecten (er zijn geen projecten afgevallen), is er wel een effect ten aanzien van de gevolgen van de coronacrisis op de werkdruk. Dit geldt in het bijzonder voor collega’s die het werk tijdelijk combineren met thuisonderwijs.

Daarnaast wordt voor dit jaar nog eens voor 900 woningen verleende vergunningen/vastgestelde bestemmingsplannen verwacht, waarvan de verwachting is dat deze projecten volgend jaar start bouw aanvangen. Voorbeelden hiervan zijn de projecten Dwarstocht, T-Strook en Luxemburglaan 2-10. Bovenstaande ontwikkelingen leidt tot een piek in het aantal te realiseren woningen in 2023.

Voor 2021 hebben de gewijzigde prognoses vooral te maken met twee grote bouwprojecten (Terra Nova en studentenwoningen Bleiswijkseweg). Bij Terra Nova (Entree, Boerhaavelaan 1-7) heeft het verschuiven van de aanvang van de bouw te maken met de wens om de transformatie een integraal onderdeel te laten zijn van de rest van de plannen voor De Entree. Het bereiken van deze integraliteit heeft extra tijd gevraagd. Voor Dutch Innovation Park is de reden dat de initiatiefnemer van het plan om woningen te realiseren te maken heeft met het al dan niet verlengen van de huurovereenkomst met De Haagse Hogeschool. Hier is tot op heden nog geen duidelijkheid over met als gevolg dat de initiatiefnemer haar investeringsbesluit naar achteren heeft geschoven. Ook voor 2022 zien we een forse bijstelling naar beneden in het aantal geprognotiseerde woningen. De reden voor het wijzigen van deze prognose is voor een groot gedeelte gelegen in de wijziging van de verwachte oplevering voor een aantal locaties, waaronder een aantal locaties uit de Versnellingsagenda. Om diverse redenen schuift de planning naar achter (langere onderhandelingsprocessen met projectontwikkelaar, geluidsissues, discussie over de kwaliteit van het plan etc.). Ten aanzien van deze zaken is de gemeente mede afhankelijk van de bereidheid van de projectontwikkelaar om dit op te lossen.

In de praktijk blijkt dit vaak langer te duren dan waar van tevoren rekening mee is gehouden.

Voortgang ruimtelijk fysieke projecten Momenteel zijn er 65 ruimtelijk fysieke projecten actief verdeeld over 13 gebieden. In onderstaand overzicht is te zien in welk gebied elk project valt, in welke fase de projecten zich bevinden en is er door middel van een ‘stoplicht’ aangegeven wat de algemene stand van zaken van een project is. Er staan 60 stoplichten op ‘groen’ en 5 op ‘geel’. Een groen stoplicht betekent dat een project ‘op koers’ loopt binnen de informatie zoals de raad die heeft. Er is geen afwijking te melden. Indien de raad bijvoorbeeld eerder is geïnformeerd dat de planning van een project is aangepast en het project loopt nu in de nieuwe planning op schema dan is het stoplicht ‘groen’. Met andere woorden, voor de projecten die groen zijn geldt dat er geen afwijking te melden is richting de raad ten opzichte van de informatie die de raad al heeft. Dit wil niet zeggen dat het project ‘perfect’ loopt. Het kan zijn dat een project vertraging heeft of er een risico is opgetreden, maar de raad daarvan al op de hoogte is gesteld. In die gevallen is het stoplicht groen.

Voortgang Schaalsprongprogramma’s en financiën In voorliggende rapportage hebben de Schaalsprongprogramma’s de voortgang van het tweede halfjaar van 2020 inzichtelijk gemaakt, inclusief een doorkijk voor (de eerste helft van) 2021. In grote lijnen laat deze rapportage zien dat er bij de programma’s hard wordt doorgewerkt om de ambities van de Schaalsprong waar te maken. In het afgelopen halfjaar is daarnaast steeds meer de verbinding gezocht tussen de Schaalsprong(programma’s) en Zoetermeer 2040. Dit heeft ertoe geleid dat de werkzaamheden die overkoepelend voor de Schaalsprong gedaan werden, nu worden opgepakt vanuit Zoetermeer 2040. Hiermee wordt geborgd dat de ambities van de Schaalsprong en Schaalsprongprogramma’s steeds meer vanuit de strategie en opgaven van Zoetermeer 2040 worden bekeken. Hoofdstuk 4.8.2 maakt via een tabel de financiële stand van zaken van de Schaalsprongprogramma’s zichtbaar over het jaar 2020. De vorige rapportage gaf de prognose van een onderbesteding van ongeveer € 1 miljoen. Uit de gegevens over 2020 blijkt dat de onderbesteding nog iets groter was dan verwacht, namelijk ongeveer € 1,7 miljoen. Deze onderbesteding zit vooral in het woningbouwprogramma en de wijkverkenningen.

Stand vorige periode fase

4.2 Gebied: Entree 4.2.1 4.2.2

Boerhaavelaan 1-7, Terrra Nova Abdissenbos Nieuwbouw Brandweerkazerne

4.3 Gebied: Binnenstad 4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.3.4 4.3.5 4.3.6 4.3.7 4.3.8 4.3.9 4.3.10

Cadenza 2 Centraal park Delftsewallen Dorpsstraat, horecaplein Engelandlaan 140 Engelandlaan 270 Europaweg 81 Luxemburglaan 2-10 Markt 10 Upgrade Stadshart

4.5 Gebied: Meerzicht 4.5.1 4.5.2 4.5.3 4.5.4

Overwater 1-3, IKC Panamapad brug Toverberg Zalkerbos 1

stoplicht

Stand huidige periode fase

HB UW

UW UW HB UV HB HB UV HB HB UW

UW UW UW UV HB HB UV HB UW UW

UV UV UV UW

stoplicht

Stand vorige periode fase

4.6 Gebied: Bereikbaarheid en OV 4.6.1

Station Lansingerland-Zoetermeer

5.4 Gebied: Buytenwegh – de Leyens 5.4.1 5.4.2 5.4.3 5.4.4 5.4.5

Amerikaweg 135 Gymworld Amerikaweg, Gebiedsontwikkeling Buytenparklaan 6, Noord - Westerhal WC-De Leyens/Sartrezijde Hildebrandhove - Pierre Kemphove

5.5 Gebied: Dorp 5.5.1 5.5.2 5.5.3 5.5.4 5.5.5 5.5.6

Eerste stationstraat / Vernèdepark Molenstraat-Jan Hoornstraat-Cornelis van Eerdenstraat-5 mei straat Ontsluitingsweg Nutricia Rokkeveenseweg / Nutrihage Vlamingstraat 1-3, Franx Wilhelminapark

5.6 Gebied: Driemanspolder 5.6.1

Van Leeuwenhoeklaan /Bijdorplaan (Oostelijk plan fase 2)

5.7 Gebied: Kwadrant 5.7.1 5.7.2

Kwadrant B + F / Edisonpark Van Tuyllpark, Zwembad

stoplicht

Stand huidige periode fase

UV UV UV UW nvt

UV UV UV UW HB

HB HB UW UW UV HB

HB HB UV UV UV HB

UW UW

stoplicht

Stand vorige periode fase

5.8 Gebied: Oosterheem 5.8.1 5.8.2 5.8.3 5.8.4 5.8.5 5.8.6 5.8.7 5.8.8 5.8.9 5.8.10

Aletta Jacobslaan - Hugo de Grootlaan Amstelstroom, Berkelstroom en Thomas Morelaan (Noordrand) Cyprus Parkeiland Oosterheem kavels gemeente en bpd Dwarstocht Maasdamstraat en Hofwegenstraat Zegwaartseweg Noord Martin Luther Kinglaan Naardermeer Oosterheem Waterzicht Olof Palmelaan Moskee Oosterhage / Businesspark Oosterheem incl 2 kavels Willem Dreeslaan Willem Dreeslaan/Stephensonstraat Oosterheem

5.9 Gebied: Palenstein 5.9.1 5.9.2 5.9.3 5.9.4 5.9.5 5.9.6 5.9.7 5.9.8

stoplicht

Stand huidige periode fase

HB UW UW HB UV HB UV UW UW HB

HB UW UV UW UV UV UV UW UW UW

UW UW UV UV UV UW HB UW

stoplicht

Stand vorige periode fase

5.10 Gebied: Rokkeveen 5.10.1 5.10.2 5.10.3 5.10.4 5.10.5 5.10.6 5.10.7 5.10.8 5.10.9 5.10.10 5.10.11

Berkelseweg 13-15 Bladgroen Eleanor Rooseveltlaan 3-29 Katwijkerlaantracé Kleurlaan Kurkhout / Balijhoeve Plataanhout Reigersblauw Woningbouw Saturnusgeel Jongerenwoningen Scheglaan 11, FC Zoetermeer Zilverstraat Van der Valk

5.11 Gebied: Seghwaert 5.11.1 5.11.2 5.11.3

Akkerdreef Moerbeigaarde 58, IKC Velddreef, IKC

5.12 Gebied: Overige gebieden 5.12.1 5.12.2

Vervangen 20 houten bruggen Realisatie zonnepanelen

stoplicht

Stand huidige periode fase

UW HB HB UV HB UW UV UV UV UW UW

UV HB HB UV HB UW UV UV UV UW UW

UV UW nvt

UV UV UW

UV UW

UV UV

stoplicht

1.3

Toezeggingen

Tijdens de behandeling van de Rapportage Ruimtelijk Fysiek 1e helft 2020 op 23 november 2020 zijn twee toezeggingen gedaan.

Toezegging 375:

Wethouder Paalvast zegt toe in de volgende rapportage ruimtelijk fysiek een tijdlijn op te nemen met beslismomenten en samenspraakmomenten. In voorliggende rapportage is per project een tijdlijn opgenomen met beslismomenten en samenspraakmoment voor het komende half jaar. Voorgesteld wordt om toezegging 375 als afgedaan te beschouwen.

Toezegging 376:

Wethouder Paalvast zegt toe de volgende rapportage ruimtelijk fysiek volledig digitaal aan te bieden. De deadline voor deze toezegging is 1 juli 2021. Momenteel wordt er een projectmanagementtool aangeschaft waar ook de voortgang van projecten vastgelegd kan worden. Deze tool wordt naar verwachting in juli 2021 in gebruik genomen. Het is niet mogelijk om de rapportage over de 1e helft 2021 al te laten genereren door de projectmanagementtool. Pas als de rapportage over de 2e helft 2021 gemaakt gaat worden kan dit volledig digitaal via de projectmanagementtool gegenereerd worden. Dit betekent dat de rapportage die verschijnt in april 2021, die gaat over de 2e helft 2021, volledig digitaal aangeboden kan worden. Voorgesteld wordt toezegging 376 te verdagen naar 1 mei 2021. Met betrekking tot de versnellingsagenda zijn er twee toezeggingen gedaan.

Toezegging 34 (was 788)

Naar aanleiding van de versnellingsagenda woningbouw worden bij ieder concreet bouwplan de consequenties voor de bewoners die in de hoogbouwvisie staan (windhinder, bezonning, uitzicht, privacy, zichtlijnen, e.d.) teruggekoppeld aan de raad. Bij de start van een planologische procedure waarbij de raad uiteindelijk de wijziging van een bestemmingsplan vaststelt, wordt de raad vooraf, bij het voorontwerp bestemmingsplan, door middel van een memo geïnformeerd. In dit memo wordt de raad gevraagd om aandachtspunten voor het voorontwerpbestemmingsplan.

In de praktijk zien we dat door ontwikkelaars vaak wordt gekozen voor een planologische procedure, waarbij zowel het bestemmingsplan wordt gewijzigd, als de aanvraag voor een omgevingsvergunning wordt ingediend (de zogeheten coördinatie procedure). Dat betekent dat de procedure van de omgevingsvergunning én het bestemmingsplan tegelijkertijd worden doorlopen. Alle tekeningen en onderzoeken van het bouwplan zijn beschikbaar ten tijde van het voorontwerpbestemmingsplan en hierover kunnen dan ook technische vragen worden gesteld. In de afgelopen maanden zijn zo de gecoördineerde procedures voor enkele versnellingslocaties ingediend (Engelandlaan 270, Luxemburglaan 2-10 en Zalkerbos 1) en hierover zijn memo’s voorgelegd aan de raad. Er zijn ook technische vragen gesteld over de tekeningen en onderzoeken behorend bij de omgevingsvergunning. Dus de consequenties voor de bewoners van ieder bouwplan zijn beschikbaar ten tijde van het voorontwerp bestemmingsplan dat kenbaar wordt gemaakt aan de raad. Wij verzoeken u toezegging 34 (was 788) als afgedaan te beschouwen.

Toezegging 150

Wethouder Paalvast zegt toe dat, zoals afgesproken is in de versnellingsagenda, er voor alle locaties een bestemmingsplanwijziging en een bouwplan naar de raad komt. In het verlengde van de vorige toezegging wordt voor elke locatie binnen de Versnellingsagenda een wijziging van het bestemmingsplan opgesteld. Ten tijde van het voorontwerpbestemmingsplan wordt de raad hierover via een memo geïnformeerd en kan ze op het bouwplan reageren via het meegeven van aandachtspunten. Een bestemmingsplanwijziging van alle versnellingslocaties komt dan ook naar de raad en de raad neemt hierover een besluit. In het geval geen bestemmingsplan wordt aangepast zal de uitgebreide WABO-procedure gevolgd worden. In dat geval kan het college alleen medewerking verlenen als de gemeenteraad een ‘verklaring van geen bedenkingen’ heeft afgegeven. Zodoende is de gemeenteraad ook in dat geval betrokken bij de vergunningverlening. Wij verzoeken u toezegging 150 als afgedaan te beschouwen.

Leeswijzer

Rapportageperiode

De voorliggende rapportage geeft de stand van zaken weer over de periode 1 juli tot en met 31 december 2020.

Scope rapportage

Deze rapportage bevat de woningbouwmonitor, de voortgang van de Schaalsprongprogramma’s en de voortgang van de projecten uit de voormalige VGR.

Schaalsprong

Eind november 2017 heeft de raad “Samen de toekomst van Zoetermeer vormgeven” vastgesteld. Het college heeft vervolgens veel aandacht geschonken aan de urgentie om Zoetermeer verder te laten groeien in kwantiteit én in kwaliteit: een groei met 10.000 woningen, met een zoektocht naar 16.000 woningen en een kwaliteitsimpuls voor de bestaande wijken. Deze groeistrategie staat bekend onder de naam ‘ de Schaalsprong’. De Schaalsprong bestaat uit zowel gebiedsgerichte als stadsbrede programma’s, die in samenhang met elkaar worden opgepakt. De gebiedsgerichte programma’s omvatten de Entree, de Binnenstad, de Kwaliteitsimpuls: wijkverkenning Meerzicht en het Dutch Innovation Park. De stadsbrede programma’s zijn de Woningbouw- en Versnellingsagenda en Bereikbaarheid en OV. Daarnaast is voor de realisatie en borging van de financiering van investeringen ook een programma voor een investeringsagenda opgezet. Al deze programma’s worden ondersteund door een integraal team van beleidsadviseurs.

Rapportage programma’s Schaalsprong

De rapportage van elk programma van de Schaalsprong gebeurt volgens de onderstaande opzet: • Ambitie / Doelstelling • Belangrijkste Resultaten / Mijlpalen • Stand van zaken en vooruitblik • Financieel overzicht • Risicoanalyse • Tijdlijn

Ruimtelijk fysieke projecten (voormalig VGR)

Deze rapportage geeft naast de voortgang van de Schaalsprongprogramma’s ook een overzicht van de stand van zaken van de ruimtelijke fysieke projecten van de gemeente Zoetermeer. Het gaat om projecten met een ruimtelijk en fysiek karakter, waarbij vaak sprake is van de ontwikkeling van onroerend goed en/of veranderingen in de openbare ruimte. Een deel van de ruimtelijk fysieke projecten zorgt voor de realisatie van woningbouw. De raad heeft op 13 februari 2017 de Zoetermeerse Bouwagenda vastgesteld waarbij de belangrijkste ambitie is om in de komende 10-15 jaar circa 10.000 woningen toe te voegen aan de woningvoorraad. Vervolgens is de woningbouwprogrammering vastgesteld op 11 september 2017 waarin deze opgave verder is geconcretiseerd en de opdracht is gegeven om te onderzoeken of het mogelijk is om het nieuwbouwprogramma uit te breiden tot 16.000 woningen. Ter uitwerking van het raadsbesluit over het Woningbouwprogramma en ter versnelling van de woningbouwproductie in Zoetermeer is de versnellingsagenda woningbouw vastgesteld op 8 oktober 2018. Via voorliggende rapportage wordt de raad geïnformeerd over de voortgang van de woningbouwmonitor en de stand van zaken van onder meer de woningbouwprojecten.

Soorten projecten

Zoals gezegd geeft deze rapportage een overzicht van de stand van zaken van de ruimtelijke fysieke projecten van de gemeente Zoetermeer. Voor het verwezenlijken van haar ruimtelijke doelstellingen op het gebied van de volkshuisvesting, lokale economie, natuur en groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen maakt de gemeente gebruik van het middel ‘grondbeleid’. Grondbeleid, en ook de projecten die in dit kader worden gestart, zijn dus geen doel op zich, maar een middel, volgend op deze ruimtelijke doelstellingen. In structuurvisies, beleidsnota’s, en bestemmingsplannen legt de gemeente haar ruimtelijk beleid vast, met vragen als: “Welke verdere verstedelijking staat de gemeente in de komende jaren voor? Welke voorzieningen moeten daartoe worden aangelegd? Welke ruimte krijgt de natuur in de gemeente?” Zie ook de herziene ‘Handreiking grondbeleid voor raadsleden’ (november 2018). Via projecten wordt uitvoering gegeven aan het beleid. De gemeente Zoetermeer kent de volgende soorten projecten. In elke rapportage over projecten staat aangegeven wat voor soort project het is.

1. Project Faciliterend grondbeleid

Bij faciliterende projecten is de bouwkavel in het bezit van een private partij (ontwikkelaar, particulier, etc.) en wordt deze door die partij ontwikkeld. De gemeente treedt enkel (vooral) op als overheid die de plannen van private partijen faciliteert als daarvoor een bestemmingswijziging noodzakelijk is. In het kader van zo’n bestemmingswijziging moet de gemeente vaak allerlei kosten maken, zoals onderzoek, de aanleg van voorzieningen en dergelijke. Deze kosten moeten op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluitruimtelijke ordening (Bro) op de derden, die daarvan profijt hebben, worden verhaald. Achtergrond van het verplichte karakter van dit kostenverhaal (de moet bepaling) is de wetgeving rondom Staatssteun.

2. Project Actief grondbeleid

Binnen actief grondbeleid vallen de grondexploitaties, waarbij onderscheid wordt gemaakt in de projecten in voorbereiding naar grondexploitatie en projecten met een lopende grondexploitatie. Projecten in voorbereiding naar grondexploitatie bevinden zich in de haalbaarheidsfase en worden mogelijk in de toekomst projecten met een grondexploitatie. Veelal is voor deze projecten (in voorbereiding) door de gemeenteraad een budget beschikbaar gesteld. Projecten met een lopende grondexploitatie starten pas na vaststelling van die grondexploitatie door de gemeenteraad (inclusief de scope, uitgangspunten, doorlooptijd en financiële consequentie). De gemeente heeft de te ontwikkelen grond in eigen bezit (of verwerft deze) en voert de regie over alle fasen van de grondexploitatie. Eventuele winst, maar ook het risico liggen bij een grondexploitatie volledig bij de gemeente. Voor de werkzaamheden binnen de grondexploitatie handelt de gemeente vanuit haar privaatrechtelijke rol en wordt zij fiscaal aangemerkt als onderneming.

3. Investeringsproject

Bij de investeringsprojecten is er sprake van investeringen in (her-)ontwikkeling van vastgoed, investeringen in de openbare buitenruimte en/of vervangingsinvesteringen in vastgoed en de openbare ruimte, door de gemeente vanuit haar publieke rol.

Fasering projecten

De Zoetermeerse werkwijze projectmatig werken kent 3 fases van projecten en een fase waarin het project wordt opgestart. Er wordt gerapporteerd over projecten die in fase 1 t/m 3 zitten. In elke rapportage over projecten is aangegeven in welke fase het project zich bevindt.

Fase 0: Initiatieffase (willen)

Voordat een project een project is, wordt bepaald of de gemeente Zoetermeer daadwerkelijk een project wil opstarten. Dit is een fase die voorafgaat aan het project. Het is een verkenning van de kansen en risico’s van het project. Er is nog geen projectmanager en projectopdracht in deze voorfase.

Fase 1: Haalbaarheidsfase (kunnen)

Het project begint met fase 1: de haalbaarheidsfase. In deze fase onderzoekt de projectmanager samen met zijn projectmedewerkers de haalbaarheid van het project.

Fase 2: Uitwerkingsfase (hoe)

Indien het project nog steeds wenselijk is (fase 0) en na het onderzoek van fase 1 haalbaar lijkt, beslist Ambtelijk Opdrachtgever samen met de Bestuurlijk Opdrachtgever door te gaan naar fase 2: de uitwerkingsfase. De vraag die in deze fase centraal staat is: ‘Hoe komt het project tot uitvoering? In deze fase worden alle voorbereidingen getroffen om in de volgende fase het project daadwerkelijk te gaan uitvoeren.

Fase 3: Uitvoeringsfase (doen)

Nadat het project is uitgewerkt en bepaald is hoe het zal worden uitgevoerd kan het project daadwerkelijk worden uitgevoerd. Dit is fase 3: de uitvoeringsfase (doen).

Fases op de kaart

Om per gebied inzichtelijk te maken in welke fase de projecten zich bevinden, zijn de projectfases in kleur aangegeven: = Haalbaarheidsfase = Uitwerkingsfase = Uitvoeringsfase

Leeswijzer projecten

Per gebied wordt de stand van zaken van de projecten, die geografisch binnen dat gebied vallen, weergegeven. Zoals ook al aangegeven in de inleiding, is het zo dat deze rapportage zo is ingericht dat projecten uit de voormalige VGR gekoppeld zijn aan de programma’s van de Schaalsprong. Projecten die geografisch vallen in het gebied van een gebiedsontwikkeling/ programma zijn opgenomen in hoofdstuk 4 bij dat programma. Dit betekent niet dat alle project onderdeel zijn van het programma maar ze vallen geografisch wel in hetzelfde gebied. Elke rapportage heeft dezelfde opzet: eerst wordt de naam van het project genoemd, in welke projectfase het project zich bevindt en wat voor soort project het is. Vervolgens wordt een korte omschrijving van het project gegeven, gevolgd door de stand van zaken per 31 december 2020. Daarna wordt aangegeven wat we willen bereiken in het komende halfjaar. Ten slotte wordt de financiële stand van zaken per 31 december 2020 beschreven en wordt het grootste risico van het project en de daarbij behorende beheersmaatregel benoemd.

Verkeerslichten

Om de voortgang ten aanzien van de projectopdracht inzichtelijk te maken, is per project een projectverkeerslicht toegevoegd. Het verkeerslicht geeft beheersing van het project ten aanzien van de projectopdracht en de afspraken met de raad aan. Het verkeerslicht is een indicatie om de stand van zaken van het project weer te geven. Onderstaande maatstaf is toegepast voor invulling van het verkeerslicht.

Goed Op koers/ binnen scope van de projectopdracht

Aandacht nodig. Bij te sturen binnen krediet en projectopdracht

Directe bijsturing noodzakelijk Bijsturing noodzakelijk

Overzichtskaart van de projecten

Haalbaarheidsfase Uitwerkingsfase Uitvoeringsfase

Woningbouwmonitor

3.1

Rapportage voortgang Woningbouwprogramma

nu uitgewerkt in een anterieure overeenkomst. Het Ruimtelijk Kader van de ontwikkeling zal worden voorgelegd aan de raad. Als de uitgangspunten zijn vastgelegd, kan de ontwerpuitwerking van Terra Nova plaatsvinden en kan de omgevingsvergunning voor de transformatie worden aangevraagd. De verwachting is dat de transformatie in 2021 kan starten en dat in 2023 de woningen worden opgeleverd.

3.2

Opzet Woningbouwmonitor

Voor Dutch Innovation Park is de reden dat de initiatiefnemer van het plan om woningen te realiseren te maken heeft met het al dan niet verlengen van de huurovereenkomst met De Haagse Hogeschool. Hier is tot op heden nog geen duidelijkheid over met als gevolg dat de initiatiefnemer haar investeringsbesluit naar achteren heeft geschoven

Ter rapportage over de voortgang van de woningbouw, treft u hier de halfjaarlijkse analyse aan van de gegevens uit de Woningbouwmonitor. De rapportage is sinds medio 2020 samen met de Schaalsprongrapportage onderdeel van de Voortgangsrapportage. De peildatum van de data in deze update is 24 februari 2021. De Woningbouwmonitor geeft een doorkijk in de geplande nieuwbouw en onttrekkingen aan de woningvoorraad. Ook laat het zien in welke segmenten de nieuwbouw is gepland, afgezet tegen de doelstellingen uit het Woningbouwprogramma en de Versnellingsagenda. In de monitor worden de geplande type woningen (eengezinswoningen/ appartementen) weergegeven, evenals de verdeling over prijssegmenten en de fasen waarin de woningbouwprojecten zich bevinden. De input betreft projecten waarvoor een projectopdracht is vastgesteld. De plannen waarvoor geen projectopdracht is vastgesteld (bijvoorbeeld gedeeltes van Entree) zijn niet meegenomen in de planning. De woningbouwmonitor wordt gevoed met gegevens van het projectenbureau en met gegevens van het team omgevingsvergunningen. Van de projecten van het projectenbureau is bekend om welke woningtypen en prijssegmenten het gaat en in welke fase van ontwikkeling de projecten zich bevinden. Voor de projecten uit de omgevingsvergunningen is dat niet altijd het geval.

Daarom staat in de analyse van de woningbouwmonitor ook een klein aandeel van de woningen als ‘onbekend’ aangemerkt. Hierdoor kan het ook zijn dat de totalen van de categorieën niet op elkaar aansluiten. Er wordt doorlopend gewerkt aan verbetering van de woningbouwmonitor en de verfijning van de input en output.

3.3

Doorkijk naar geplande nieuwbouw

In het Woningbouwprogramma is de doelstelling geformuleerd om jaarlijks 700 nieuwe woningen te bouwen. Op afbeelding 1 is te zien hoe de geplande woningbouwproductie de komende jaren eruit zal zien.

Ook voor 2022 zien we een forse bijstelling naar beneden in het aantal geprognotiseerde woningen. Voor dit jaar voorzagen we in de vorige rapportage 899 woningen. De reden voor het wijzigen van deze prognose is voor een groot gedeelte gelegen in de wijziging van de verwachte oplevering voor een aantal locaties van de Versnellingsagenda. Om diverse redenen schuift de prognose naar achter (langere onderhandelingsprocessen met projectontwikkelaar, geluidsissues, kwaliteit van het plan etc.) Verder is er nog een aantal andere projecten, dat om diverse redenen zijn vertraagd. Het kan zijn dat het aantal woningen in de woningbouwmonitor voor 2022 nog iets zal groeien, doordat nu nog onbekende initiatieven zich aandienen. Daarnaast is er sprake van een aantal projecten die op de grens 2022 en 2023 worden gerealiseerd. In de volgende rapportage wordt expliciet of er eventuele meevallers zijn in de planning. Voor 2023 wordt een grote piek qua opleveringen verwacht. Dit is o.a. te zien aan het aantal woningen waarvan dit jaar start bouw is voorzien. In 2021 wordt voor ruim 1.000 woningen start bouw voorzien. Daarnaast wordt voor dit jaar nog eens voor 900 woningen verleende vergunningen/vastgestelde bestemmingsplannen verwacht, waarvan de verwachting is dat deze volgend jaar start bouw aanvangen.

In 2020 zijn 329 woningen gerealiseerd. Er zijn in 2020 meer woningen opgeleverd dan gepland. In totaal staan 5.534 te bouwen woningen op de planning in de jaren 2021-2027. Voor 2021 staan nu 212 woningen in de planning. Dat is fors lager dan in de planningen stond ten tijde van de vorige rapportage. Het verwachte aantal voor 2021 was toen 1.216. Deze verandering heeft grotendeels zijn oorzaak in het verschuiven van de aanvang van de bouw bij twee relatief grote bouwprojecten: transformatie van Terra Nova en de woningbouw op het Dutch Innovation Park. Bij Terra Nova (Entree, Boerhaavelaan 1-7) heeft het verschuiven van de aanvang van de bouw te maken met de wens om de transformatie een integraal onderdeel te laten zijn van de rest van de plannen voor Entree. Het bereiken van deze integraliteit heeft extra tijd gevraagd. Inmiddels hebben gemeenten en 5 van de 6 grondeigenaren eind 2020 op hoofdlijnen afspraken gemaakt over de kader en contractuele afspraken. Deze worden

Afbeelding 1. Opgeleverde versus geplande woningen (per jaar)

3.4

Prijssegmenten en woningtypen

In de Versnellingsagenda is besloten de nieuwbouw te verdelen over de volgende segmenten: 27% goedkope huur (corporaties en marktpartijen), 25% middenhuur en 48% koop. In 2019 en 2020 zijn samen 842 woningen opgeleverd. Dit is af te lezen uit de tabel. Van deze woningen is een inschatting gemaakt van de prijsklassen. Daarover zijn geen directe gegevens beschikbaar in de BAG of via de vergunningen, maar op basis van kennis van de projecten in de organisatie is een inschatting gemaakt. Daaruit komt het volgende beeld naar voren: 38% van deze woningen bestond uit sociale en goedkope huurwoningen, 15% uit middenhuurwoningen en 41% uit koop- en dure huurwoningen.

Afbeelding 2. Categorie woning: doelstelling versus gepland (alle jaren). Deze verdeling betreft de woningen waarvan de prijssegmenten bekend zijn (5.450 van de in totaal 5.534 geplande woningen).

De realisatie van koop en dure huurwoningen loopt tot nu toe redelijk goed in lijn met de doelstelling. Procentueel loopt de realisatie van middenhuurwoningen wat achter bij de doelstelling en loopt de realisatie van goedkope en sociale huurwoningen wat op de doelstelling voor.

In afbeelding 3 is te zien hoe het woningbouwprogramma de komende jaren cijfermatig over de verschillende segmenten is verdeeld. De verdeling geldt voor de bouwprojecten, waarvan het woningbouwprogramma bekend is (5.450 woningen).

Als we kijken naar alle nog te bouwen woningen in de woningbouwmonitor, waarvan de prijssegmenten bekend zijn, dan komt naar voren dat voor de periode 2021-2027 het aandeel goedkope huur (23%) wat aan de lage kant is en het aandeel middenhuur ook (23%). Dit is in staafdiagrammen weergegeven in afbeelding 2. In de vorige rapportage stonden deze percentages (voor de periode 2020-2027) op 30% respectievelijk 22%. Doordat in 2029 en 2020 relatief veel sociale woningen zijn opgeleverd, valt de planning voor de te bouwen woningen in vergelijking met de streefpercentages uit de woonvisie wat ongunstig uit. Maar als we de gerealiseerde aantallen van 2019 en 2020 ook bij de vergelijking betrekken, dan zien we dat het totaal beeld gunstiger is: 23% voor sociale en goedkope huur; 21% voor middenhuur, 53% voor dure huur plus koop en 3% nog onbekend.

Afbeelding 3. Categorie woning: gepland (per jaar in cijfers). Deze verdeling betreft de woningen waarvan de prijssegmenten bekend zijn (5.450 van de in totaal 5.534 geplande woningen).

Van de geplande nieuwbouw bestaat 79% uit meergezinswoningen (appartementen) en 21% uit eengezinswoningen. Deze verdeling is ongeveer gelijk aan de verdeling in de tweede rapportage uit 2020. De verdeling was toen 76% meergezinswoningen, 18% eengezinswoningen en 5% onbekend. In afbeelding 4 is de nieuwe verdeling naar woningtypen weergegeven in een taartdiagram.

Afbeelding 5. Fasering Projecten (per jaar)

3.6 Afbeelding 4. Onderverdeling alle geplande woningen naar type (eengezins/meergezins)

3.5

Projectfasen

In afbeelding 5 is te zien in welke fasen de bouwprojecten zich bevinden, uitgedrukt in aantallen woningen. Het grootste gedeelte van de woningen bevindt zich nog in de initiatief- en haalbaarheidsfasen. Hoe verder een project in de fasering zit, hoe zekerder het is dat de woningen worden gerealiseerd.

Conclusie

Rond 2018 is de ambitie gesteld om de komende jaren naar een forse bouwproductie te gaan. Na een aantal jaren van opstarten staan we aan de vooravond van deze grote bouwgolf. Voor dit jaar is de verwachting dat veel projecten in start bouw gaan. In 2021 wordt voor ruim 1.000 woningen start bouw voorzien. Daarnaast wordt voor dit jaar nog eens voor 900 woningen verleende vergunningen/vastgestelde bestemmingsplannen verwacht, waarvan de verwachting is dat deze volgend jaar start bouw aanvangen. Hoewel dit gunstige signalen zijn biedt dit nog geen soelaas voor dit jaar en 2022. Voor deze jaren is de verwachting qua aantallen woningen fors naar beneden bijgesteld. De reden daarvoor is grotendeels gelegen in de gewijzigde prognoses van oplevering van een aantal grote bouwprojecten gelegen in Entree, Dutch Innovation Park en Versnellingsagenda. De verdeling qua prijssegmenten over 2019-2027 sluit redelijk aan bij de doelstellingen uit de Versnellingsagenda. De geplande woningen bestaan voor 4/5 uit appartementen en voor ongeveer 1/5 uit eengezinswoningen.

4. 4.1

Programma’s

Woningbouwprogramma (incl. initiatieven en woningbouwprojecten)

Ambitie/doelstelling

Het Woningbouwprogramma (vastgesteld op 11 september 2017) heeft tot doel in de periode tot 2030 in Zoetermeer 10.000 nieuwe woningen te realiseren met een zoekopdracht naar 16.000 woningen. Deze nieuwe woningen worden met name gebouwd voor jongeren, empty nesters en middeninkomens. Om het ambitieuze woningbouwprogramma van de Schaalsprong te realiseren is vanuit het Schaalsprongbudget een woningbouwregisseur aangesteld, die tot taak heeft de besluitvorming over nieuwe woningbouwlocaties te versnellen en daarbij de juiste differentiatie naar woningtypes te bewaken. Als hulpmiddel is hiervoor een woningbouwmonitor ontwikkeld. Speciale aandacht is nodig voor het tekort aan zorgwoningen. Het is de ambitie om dit samen met de corporaties en marktpartijen op te lossen. Een belangrijke doelstelling uit de programmabegroting is immers het bevorderen van passende woonruimte voor iedere Zoetermeerder. In oktober 2018 is de Versnellingsagenda Woningbouw vastgesteld. Daarmee zijn 14 extra woningbouwlocaties aangeduid, met de daarbij behorende uitgangspunten voor de ontwikkeling zoals parkeernormen, bebouwingshoogte, doelgroepen en samenspraak.

Belangrijkste resultaten

In deze rapportage wordt ook de Woningbouwmonitor aan de raad aangeboden. De Woningbouwmonitor geeft een doorkijk in de geplande nieuwbouw en onttrekkingen aan de woningvoorraad. Daarnaast geeft het inzicht in welke segmenten de nieuwbouw wordt verwacht, afgezet tegen de doelstellingen uit het Woningbouwprogramma en de Versnellingsagenda. Onderhavige woningbouwmonitor heeft de peildata 3 juli jl. Uit de monitor komt naar voren dat voor 2021 en 2022 de doelstelling van 700 nieuwe woningen per jaar naar verwachting wordt behaald (zie het hoofdstuk woningbouwmonitor). De piek voor 2023 is iets hoger dan in de vorige prognose. Dit heeft te maken met een aangepaste planning van de oplevermomenten van enkele woningbouwprojecten. Vanwege de coronacrisis treedt er meer onzekerheid op bij het prognosticeren van de woningbouw dan normaal. Op dit moment is nog niet goed in te schatten wat de exacte gevolgen zijn voor de woningmarkt. Bij de volgende versie van de Woningbouwmonitor wordt meegenomen wat de eventuele impact van corona op de woningbouwprojecten is.

Zoekopgave 6.000 woningen

Bij de behandeling van de vorige rapportage Schaalsprong is de zoekopgave naar extra 6.000 woningen aan de orde gekomen. Het college is van mening dat om meerdere redenen het opportuun is om de zoekopgave op te starten. Deze zoekopgave wordt bezien vanuit lopende ambities en projecten, als ook vanuit de achtergrond van Zoetermeer 2040.

Versnellingsagenda

Een multidisciplinair team pakt de realisatie van deze locaties op. In de afgelopen periode zijn voor de versnellingslocaties de volgende resultaten behaald. In de desbetreffende gebiedsparagrafen wordt dieper ingegaan op de voortgang van de locaties. Locatie

Fase project

Zalkerbos 1

Uitwerkingsfase

Engelandlaan 270

Uitwerkingsfase

Planuitwerkingskader vastgesteld

Luxemburglaan 2

Uitwerkingsfase

Engelandlaan (grasveld)

Haalbaarheidsfase

Reserveringsovereenkomst vastgesteld

Eleanor Rooseveltlaan 3-25

Haalbaarheidsfase

Frankrijklaan

Haalbaarheidsfase Initiatieffase

Planuitwerkingskader vastgesteld Intentieovereenkomst vastgesteld Samenspraakvoorstel vastgesteld -

Van Aalstlaan

Luxemburglaan 1 Belgiëlaan Denemarkenlaan Nederlandlaan Kop Bredewater Brusselstraat Kwadrant A

Belangrijkste resultaten Jan. t/m juni 2020 -

Belangrijkste resultaten Juli t/m dec. 2020 Vaststellen anterieure overeenkomst Consultering raad Vaststellen anterieure overeenkomst Consultering raad Vaststellen anterieure overeenkomst Consultering raad Indiening gecoördineerde aanvraag Consultering raad Vaststellen anterieure overeenkomst

Risicoanalyse

De gemeentelijke organisatie mist de capaciteit om de benodigde begeleiding, advisering en toetsing te leveren om de woningbouwproductie te kunnen realiseren. Het toenemende aantal woningbouwinitiatieven zorgt ervoor dat meer van de gemeentelijke organisatie wordt gevraagd. Daarnaast staat de beschikbaarheid van mensen en de benodigde competenties onder druk. Beheersmaatregel: Prioriteren op nieuwe initiatieven. Versterken organisatie met behulp van opleiding binnenstedelijke ontwikkeling.

Selectie ontwikkelaar

Initiatieffase

Initiatieffase Initiatieffase

Vaststellen planuitwerkingskader Vaststellen aanbestedingsstukken Vaststellen planuitwerkingskader Vaststellen projectopdracht Vaststellen projectopdracht

Initiatieffase

Vaststellen projectopdracht

Risicoanalyse 1. De gemeentelijke organisatie mist de capaciteit om de benodigde begeleiding, advisering en toetsing te leveren om de woningbouwproductie te kunnen realiseren. Het toenemende aantal woningbouwinitiatieven zorgt ervoor dat meer van de gemeentelijke organisatie wordt gevraagd. Daarnaast staat de beschikbaarheid van mensen en de benodigde competenties onder druk. Beheersmaatregel: Prioriteren op nieuwe initiatieven. Versterken organisatie met behulp van opleiding binnenstedelijke ontwikkeling.

4.2

Entree

Ambitie/doelstelling

Het doel van de gebiedsontwikkeling Entree is het realiseren van een levendige, duurzame en gezonde stadswijk die kwaliteit en aantrekkelijkheid toevoegt aan Zoetermeer. Entree wordt gerealiseerd met een gevarieerd programma van wonen, voorzieningen en kleinschalige bedrijvigheid. Een goede aansluiting op de OV-knoop rond de A12 en het centrum en goede mobiliteit- en parkeeroplossingen zijn daarbij belangrijke voorwaarden. De ontwikkeling van het Entreegebied met een zoekopgave voor 4.500 woningen moet een belangrijke bijdrage leveren aan de gemeentelijke woningbouwambitie.

Belangrijkste resultaten Middengebied Opgave Planuitwerking • •

•

In de tweede helft van 2020 zijn diverse plannen verder uitgewerkt. Bij de planuitwerking zijn experts van de gemeente en gespecialiseerde bureaus betrokken. Plan voor duurzame gebiedsontwikkeling (in samenwerking met APPM): bevat een uitwerking van het Masterplan De Entree op de opgaven en maatregelen voor een duurzame gebiedsontwikkeling: de vlakken mobiliteit, klimaat en energie. De studie naar duurzame gebiedsontwikkeling is gedeeld met de grondeigenaren in het gebied. Een samenvatting van de studie is gepresenteerd aan de gemeenteraad en zijn er breed aandachtspunten opgehaald. Deze studie is een belangrijke basis geweest voor het Beeldkwaliteitsplan, het Structuurontwerp en het Planuitwerkingskader. Beeldkwaliteitsplan middengebied Entree (in samenwerking met BURA): bevat een stedenbouwkundige analyse van het Masterplan, de principes die voor Entree gelden en de richtlijnen voor de beeldkwaliteit gebouwde omgeving. In dit plan worden de spelregels voor de grondeigenaren uiteengezet. De grondeigenaren zijn betrokken bij het opstellen van het plan. Structuurontwerp Openbare Ruimte middengebied Entree (in samenwerking met LOLA): bevat het ruimtelijke ontwerp van de buitenruimte waarmee van Entree een gezonde wijk, gebaseerd op het klimaat, biodiversiteit en gezondheid wordt gemaakt. De spelregels voor de inrichting van het openbaar gebied worden hierin uiteengezet.

Door middel van intensieve samenwerking tussen gemeente en de drie bureaus zijn is er naast het Beeldkwaliteitsplan en het Structuurontwerp Openbare Ruimte ook het Planuitwerkingskader (PUK) opgesteld. Het PUK Entree beschrijft de doelen en de maatregelen die gebruikt worden voor de kavelontwikkeling van het middengebied Entree. Tijdens het proces zijn de eigenaren in het gebied meegenomen en hebben hun feedback kunnen geven om zorg te dragen dat er een realistisch en haalbaar plan gerealiseerd wordt. Het PUK zal, net als het Structuurontwerp, gebiedsbusinesscase en het Beeldkwaliteitsplan, worden voorgelegd aan de gemeenteraad ter vaststelling en de basis zijn voor het ontwerpbestemmingsplan en exploitatieplan.

Het Beeldkwaliteitsplan,het Structuurontwerp en het Planuitwerkinskader zijn samen het Ruimtelijk kader Entree. Het Concept Ruimtelijk kader is begin 2020 aan diverse stakeholders, zoals een bewonersvertegenwoordiging van Driemanspolder en Meerzicht, de gemeenteraad, de stadsbouwmeester, de Commissie ruimtelijke kwaliteit en de toegankelijkheidsraad gepresenteerd. Er zijn aandachtspunten opgehaald. In het tweede helft van 2020 is de haalbaarheid getoetst bij de grondeigenaren.

Opgave MER en bestemmingsplan

In de tweede helft van 2020 zijn de zienswijzen uit de terinzagelegging Startdocument verwerkt. Het concept startdocument is hiermee aangepast en gevormd tot een eindconcept startdocument. Na het startdocument heeft het team gewerkt aan de verschillende onderzoeken voor de milieueffectenrapportage en is er gestart met het opstellen van het bestemmingsplan. De eerste basis hiervoor, de plankaart, is opgesteld. Het concept MERonderzoeken is eind 2020 naar de Omgevingsdienst Haaglanden (ODH) gegaan voor toetsing. Naar aanleiding van de reacties het startdocument is er besloten extra onderzoek uit te voeren naar de beide kopgebieden (Centrum West en Rokkeveen). In eerste instantie is aangegeven dat de stukken in oktober 2020 de besluitvorming in zouden gaan, echter is dit uitgesteld vanwege de uitbreiding van de scope in de onderzoeken.

Opgave Gebiedsmarketing

Om de veranderingen binnen het Entreegebied, en daarmee nieuwe woonmogelijkheden voor Zoetermeerders bekend te maken, maar ook voor de investeerders, wordt het Entreegebied gepromoot. Dit gebeurt vanuit de opgave Gebiedsmarketing. Gemeente Zoetermeer neemt hierbij de leiding in samenwerking met de grondeigenaren. In de tweede helft van 2020 is een website gelanceerd speciaal om alle ontwikkelingen van Entree te publiceren www.entreezoetermeer.nl. Er is tevens een animatiefilm gemaakt om de omgeving mee te nemen in wat men ongeveer kan verwachten als eindbeeld van de gebiedsontwikkeling. Er zijn in het afgelopen half jaar verschillende nieuwsbrieven verstuurd met informatie over de ontwikkeling van Entree. Ook op social media is het team actief geweest. Zo is er op linkedin een reeks aan verhalen gepubliceerd over de samenwerking met verschillende partners en zijn er op facebook en twitter allerlei weetjes over Entree gepost. Tevens is er een klankbordgroep opgericht waarin buurtvertegenwoordigers minimaal 1x in de drie maanden worden bijgepraat over de ontwikkelingen en waar vragen vanuit de omliggende wijken worden beantwoord.

Opgave Exploitatie en overeenkomsten

Om Entree mogelijk te maken, is het van belang om de financiering goed te regelen. Om de financiering goed in kaart te brengen, zijn er een aantal producten opgesteld. In 2020 is bureau Fakton gevraagd om een gebiedsbusinesscase op te stellen. De gebiedsbusinesscase wordt gebruikt voor het bepalen van de bijdrage van de grondeigenaren binnen het middengebied die willen ontwikkelen. Dit wordt uiteindelijk vastgelegd in de anterieure overeenkomsten. Met 5 van 6 grondeigenaren is in 2020 gekomen tot een afspraak op hoofdlijnen van de financiële bijdrage en akkoord op het ruimtelijk kader. Waar het niet tot een anterieure overeenkomst komt zal een exploitatieplan worden ingezet om het kostenverhaal van de gebiedsontwikkeling te borgen. Het exploitatieplan is een onderdeel van het publieke wettelijke traject en volgt het proces van het bestemmingsplan. Daarnaast heeft het bureau Fakton dit jaar een aanvraag voor subsidie in het kader van de Woningbouwimpuls (Wbi) begeleid bij Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO). In de tweede helft van 2020 bleek dat de aanvraag in de eerste tranche niet succesvol is geweest. In reactie hierop is ingeschreven op de tweede tranche. In het eerste kwartaal 2021 wordt duidelijk of deze subsidie wordt toegekend.

Ook is onderzoek gedaan naar de kosten in de businesscase, die niet toerekenbaar zijn aan het middengebied en is naar dekking gezocht in de gemeentelijke reservepositie, resultaat structurele middelen, dekking grex van de gemeentelijke gronden in het middengebied en eventuele activering van investering met maatschappelijk nut (met daarbij behorende afschrijvingslasten/ kapitaallasten). In het eerste kwartaal 2021 wordt deze gebiedsbusinesscase aangeboden aan de gemeenteraad.

Stationsgebied

In de tweede helft van 2020 is op basis van de haalbaarheidsstudie een visie voor het stationsgebied opgesteld. Met deze visie is er een subsidie aangevraagd om de noordelijke entree (incl. fietsenstalling en fietsroute) op te waarderen. Deze subsidie hebben het Rijk en MRDH aan dit project toegewezen. Daarnaast is het project aangemeld bij het programma Mobiliteit en verstedelijking (MoVe) van de regio Rotterdam Den Haag. Dit programma monitort de verschillende projecten op het gebied van mobiliteit en verstedelijking. Zij zorgen voor de integraliteit tussen de projecten in verschillende steden in de regio.

Stand van zaken/ vooruitblik Vorig jaar zijn de opgaveteams geïntroduceerd. Elke team was verantwoordelijk voor een onderdeel binnen Entree. Deze waren zo opgesteld om te werken aan specifieke producten. Dit jaar zal er gewerkt worden aan nieuwe producten. Daarom zijn de teams opnieuw ingedeeld. De volgende teams zullen dit jaar met Entree aan de slag gaan: team programmabeheersing, team communicatie en gebiedsmarketing, ontwikkelteam civiel, ontwikkelteam grondeigenaren, ontwikkelteam station en daarnaast zullen diverse projecten worden opgestart. Verder zal er een overkoepelend gebiedsteam zijn. Hierin bevindt zich van elk team één persoon en de programmamanager Entree. Eind 2020 zijn de concept MER en onderzoeken naar de Omgevingsdienst Den Haag (ODH) gegaan ter beoordeling. In 2021 gaat het proces voor deze stukken verder. Na het verwerken van de reacties van de ODH zullen de Ontwerp stukken ter vaststelling worden aangeboden aan het college van B&W, waarna naar verwachting deze in het tweede kwartaal ter inzage liggen. Naast het ontwerp bestemmingsplan zal ook het publiekrechtelijke exploitatieplan ter vaststelling worden aangeboden, als niet met iedere partij een anterieure overeenkomst wordt gesloten. Daarnaast wordt in 2021 ook meer duidelijkheid gekregen over toewijzing tranche 2 van de Wbi.

In het tweede kwartaal zal de gebiedsbusinesscase ter vaststelling worden aangeboden aan de gemeenteraad van Zoetermeer. Uit de gebiedsbusinesscase Entree komt de begrotingswijziging Entree. Met het Beeldkwaliteitsplan, Structuurontwerp Openbare Ruimte en PUK heeft de gemeente kaders opgesteld voor Entree. Om deze kaders te bewaken, zal er worden voorgesteld om een Q-Team aan te stellen. In 2021 zal de afronding van de anterieure overeenkomsten met de eigenaren plaatsvinden. Naar verwachting zal dit plaatsvinden in het tweede kwartaal. Om alle geïnteresseerden ook dit jaar weer goed op de hoogte te houden, zal Entree verschillende communicatiekanalen benutten. Zo zal de website het hele jaar door up-to-date blijven, zullen er elke maand leuke posts worden geplaatst op social media en zullen er circa acht nieuwsbrieven verschijnen met de laatste informatie. De website van Entree zal verder bijgehouden worden met verschillend beeldmateriaal. In overleg met de grondeigenaren en de situatie rond COVID-19 zal het informatiepunt in gebruik worden genomen. Het informatiepunt zal informatie geven over de gebiedsontwikkeling Entree. Verder zal het team weer fysieke bewonersbijeenkomsten kunnen organiseren. Tot die tijd worden bijeenkomsten met buurtvertegenwoordigers in een digitale online omgeving georganiseerd.

Na vaststelling Ruimtelijk kader door de gemeenteraad wordt er een voorlopig ontwerp van de buitenruimte gemaakt. Dit betreft een uitwerking van het Structuurontwerp, en zal in goed overleg met de grondeigenaren en omgeving tot stand komen. Tevens wordt hier gekeken naar de fasering van de buitenruimte en de infra binnen Entree, dit heeft een directe relatie met de bouwplannen van de grondeigenaren.

gen in contracten uitvoerder. Risicoreservering en weerstandscapaciteit meegenomen in gebiedsbusinesscase (post onvoorzien). 4.

Raad stelt het Ruimtelijk kader (Structuurontwerp openbare ruimte, Planuitwerkingskader) niet vast conform voorstel. Gemeenteraad heeft gewijzigd inzicht in uitgangspunten Masterplan De Entree. Hierdoor kunnen de anterieure overeenkomst niet gesloten worden en is de gebiedsontwikkeling Entree niet haalbaar. Beheersmaatregel: Vastgestelde ambities uit Masterplan De Entree overnemen in PUK en bij gemeenteraad goed de relatie uitleggen tussen ruimtelijk kader en financiële haalbaarheid gebiedsontwikkeling.

Na het vaststellen van de PUK door de gemeenteraad worden de beleidskaders in de loop der jaren alsnog gewijzigd. Hierdoor kunnen afspraken richting grondeigenaren niet nagekomen worden. Beheersmaatregel: binnen de omgevingsvisie moet het programma Entree geborgd worden.

Ter voorbereiding op de bouw van de eerste woningen (verwacht in 2022) wordt een start gemaakt met bouwrijpmaken. Naast de Afrikaweg zal voorbelasting worden aangebracht waar later de bouwwegen voor de ontsluiting van de kavels op worden aangelegd. Na het ondertekenen van de anterieure overeenkomsten, zullen de eigenaren in overleg met team Entree hun bouwplannen verder uitwerken. Ook wordt gewerkt aan een mobiliteitsstrategie waarmee de mogelijkheden van duurzame mobiliteit binnen Entree verder worden uitwerkt in concrete afspraken met de grondeigenaren en de gemeente. In het tweede kwartaal van 2021 wordt de visie Station Zoetermeer ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad. Wanneer de raad akkoord is met de visie, zal het ontwikkelteam verder gaan met de uitwerking van de plannen. In het begin van het 2021 wordt er een structuurontwerp opgesteld voor het gehele station.

Risico’s 1.

Lagere exploitatiebijdrage eigenaren: er worden minder vierkante meters programma gerealiseerd dan waar de Gebiedsbusinesscase vanuit gaat. In de contracten met de grondeigenaren is geen bouwplicht af te dwingen. Hierdoor worden minder kosten verhaald en dit heeft een negatief effect op de gebiedsbusinesscase. Beheersmaatregel: In de contracten met de eigenaren is er een bodem gelegd in het minimumaantal vierkante meters t.b.v. de berekening van het kostenverhaal. Dit is geen bouwplicht. Daarnaast wordt hiervoor een risicoreservering en weerstandscapaciteit in de gebiedsbusinesscase opgenomen.

Door vertragingen van bijvoorbeeld de bestemmingsplanprocedure of de bouwplannen van de grondeigenaren kunnen de gemeentelijke plankosten binnen de gebiedsbusinesscase te laag blijken te zijn. Hierdoor wordt de doorlooptijd langer, terwijl de plankosten van gemeente doorlopen. Beheersmaatregel: Management op bestemmingsplan en fasering bouwplannen. Risicoreservering meenemen in plankosten in de gebiedsbusinesscase.

Hogere kosten openbare ruimte; kostenraming definitieve inrichtingsplan is hoger dan raming bij Structuurontwerp. In het Structuurontwerp is nog geen materialisering aangegeven. Hierdoor is er gerekend met kengetallen. Andere uitkomst dan verwacht. Beheersmaatregel: Uitgangspunten kostenraming volledig omschrijven en vastleg-

Financieel Entree Zoetermeer: Begroting 2020: € 2.082.000 Werkelijke kosten 2020: € 1.899.000 Entree stationsomgeving: Begroting: € 270.000 Werkelijke kosten 2020: € 185.000

Projecten: gebied Entree

4.2.1

Boerhaavelaan 1-7, Terra Nova

4.2.2

Abdissenbos-Nieuwbouw Brandweerkazerne

(geen onderdeel van programma Entree maar valt wel in gebied Entree)

Haalbaarheidsfase Uitwerkingsfase Uitvoeringsfase

4.2.1

Boerhaavelaan 1-7, Terra Nova 1. Naam project, fase, projecttype, startdatum project

jan

Boerhavelaan / Terra Nova (fase 1), Haalbaarheidsfase, Faciliterend grondbeleid, 2006

2. Omschrijving project

Het project is op initiatief van ontwikkelaar Breevast gestart om een niet ontwikkeld, grotendeels braakliggend gebied met (200.000 m2) kantoorprogramma en fysiek leegstaande kantoren te transformeren tot een aangenaam stedelijk milieu met verschillende functies waaronder wonen, werken en voorzieningen om te recreëren. feb

Fase 1 heeft betrekking op: A. de transformatie van een bestaand kantoorgebouw (Terra Nova) en B. het gedeeltelijk ontwikkelen van Boerhaavepark.

3. Stand van zaken per 31 december 2020 • •

mrt Q1 Ondertekening AOK

apr

mei

Q1 Aanvraag omgevingsvergunning wijziging bestemming (kruimel)

Breevast heeft een schetsontwerp afgerond Onderzoeken ten behoeve van planologische procedure zijn uitgevoerd

4. Wat willen we bereiken in de 1e helft van 2021? • • • •

Aanvulling op bestaande anterieure overeenkomst (GROK 2013) in de vorm van een Allonge en ondertekening door Breevast en gemeente. Indiening aanvraag Omgevingsvergunning wijziging bestemming door Breevast en behandeling door VVH Indiening aanvraag Omgevingsvergunning activiteit bouwen door Breevast Participatie tijdens procedures omgevingsvergunningen verzorgd. Participatie tijdens ontwerpuitwerking (niveau’s informeren en meedenken) ondersteund.

Financiële stand van zaken (peildatum 31 december 2020)

De kosten betreffen de planbegeleiding van het initiatief (faciliterend grondbeleid). Door middel van een aanvulling op de anterieure overeenkomst (Allonge) worden de plankosten verhaald.

6. Risico’s Risico:

Gevolg: Beheersmaatregel:

jun

Risico: Gevolg: Beheersmaatregel:

De ontwikkeling van Terra Nova loopt vertraging op door uitblijven overeenkomst (allonge) Breevast – gemeente. Vertraging. De onderhandelingen m.b.t. de overeenkomsten vinden al plaats en zijn strak ingepland. Voor nu is voorzien in maar/april een allonge te hebben, op dat moment zijn de kaders voor Terra Nova vastgelegd. Ten aanzien van geluid is mogelijk de procedure hogere grenswaarde aan de orde. Indien deze procedure nodig is, zal deze openstaan voor zienswijze en beroep. Vertraging. Breevast stelt een onderbouwing op die goed afgestemd is met onze geluidsadviseurs.

jul

4.2.2

Abdissenbos-Nieuwbouw Brandweerkazerne 1. Naam project, fase, projecttype, startdatum project

Abdissenbos-Nieuwbouw Brandweerkazerne investeringsproject Vastgoedbedrijf, Raadsbesluit 0637553532, d.d.18 mei 2020.

jan

2. Omschrijving project

In opdracht van Veiligheidsregio Haaglanden (VRH) ontwikkelen en realiseren van een nieuwe Brandweerkazerne, inclusief de aanleg van een ontsluitingsweg op de locatie Abdissenbos binnen budget en conform planning op basis van een kostprijs dekkende verkoop.

feb

3. Stand van zaken per 31 december 2020 Q1 Afronding

mrt

definitieve selectie architect

• • • •

4. Wat willen we bereiken in de 1e helft van 2021? • • •

apr

Architect en adviseurs aanbesteed Ontwerp verkeerssituatie uitgewerkt Programma van Eisen uitgewerkt Plannen en voorbereiden van de 1e Participatiebijeenkomst

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Zoetermeer&id=6d9dec59-412d-44f0-81b8-b4c5d02603c5