Bijlage - Rapportage programma's en projecten 1e helft 2024
Tekst van het document
25
5.
Ruimtelijk fysieke projecten (vervolg)
De effecten op de woningmarkt worden ook zichtbaar in de woningbouwmonitor. Dit jaar zullen er minder woningen gerealiseerd worden dan eerder geprognotiseerd. Het college komt dit jaar nog met een “actieplan” met als doel om de komende jaren de beleidsambitie van 700 woningen per jaar te realiseren. Ondanks de gewijzigde marktomstandigheden zijn er het laatste half jaar wederom belangrijke stappen gezet in de projectenportefeuille. En ook in de komende periode volgen belangrijke stappen voor onze projecten en programma’s. De gemeenteraad heeft ingestemd met de gewijzigde kaders van de ontwikkeling van Edisonpark. Parallel daaraan zijn nieuwe afspraken gemaakt met de Ontwikkelcombinatie Edison Park over het gefaseerd bouwen van 550 woningen. In de binnenstad zijn de bouwkranen zichtbaar. Ook de verbouwing van de Passage tot Daily Plaza is gestart. De aanbesteding voor de aanleg van het Centraal Park is afgerond. In de tweede helft van 2024 start de uitvoering. Met het binnenhalen van de Woningbouwimpuls (Wbi) subsidie van €14.900.949,- exclusief BTW wordt het tekort op de publieke businesscase van het Programma Binnenstad verkleind en komt de realisatie van meer woningen in de Binnenstad dichterbij. In de Entree zijn in het afgelopen half jaar belangrijke stappen gezet om tot realisatie te komen.
Het raadsvoorstel Herprogrammering Entree is aangenomen, waardoor er nieuwe uitgangspunten zijn voor het woonprogramma en voorzieningen. Hiermee kunnen hernieuwde afspraken worden gemaakt met grondeigenaren. Daarnaast is op een aantal plots in Entree WvG gevestigd om stevigere regie te voeren. In Meerzicht is een substantieel bedrag vanuit het Volkshuisvestingsfonds toegekend aan het gebiedsprogramma. Hiermee kan een versnelling worden gegeven aan het verduurzamen van de flats in de Bossenbuurt. Daarnaast zijn stappen gezet in de ontwikkeling van het Hart van Meerzicht. De intentieovereenkomst is door de partijen ondertekend. In de komende periode zal het ontwikkelperspectief Meerzicht (een verdere concretisering van de aanpak) worden voorgelegd aan de raad. Uit de woningbouwmonitor blijkt dat we in 2024 een aantal van 422 woningen opleveren. Ook voor 2025 zal de productie achter blijven ten opzichte van de doelstellingen. Er zullen nog flink wat inspanning noodzakelijk zijn om de doelstelling van 3.000 opgeleverde woningen in deze coalitieperiode te behalen. Al met al blijft het college en de ambtelijke organisatie is samenwerking met de raad doorbouwen aan een aantrekkelijker en vitaler Zoetermeer. Met hart voor de stad en het kompas gericht op de doelen van Zoetermeer 2040.
26
5. Ruimtelijk fysieke projecten (vervolg) 5.2 Gewijzigde stoplichten
De volgende projecten hebben hun stoplichten naar beneden bijgesteld: 7.1.2 Entree, Middengebied, Uitwerken SOR: Gewijzigd van geel naar rood. Toelichting: De status van het project verandert van geel naar rood. De oorzaak is een combinatie van de aspecten tijd, geld en risico’s. Het opstellen van het schetsontwerp en de verkeersstudies kost meer tijd dan verwacht. Vanwege de beperkte verkeerskundige capaciteit zijn we genoodzaakt externe adviseurs in te schakelen, wat het risico op suboptimale beslissingen met zich meebrengt. 7.2.4 Binnenstad, Deelgebied 5A, Zuidflank Nederlandlaan: Gewijzigd van groen naar geel. Toelichting: Het stoplicht is van groen naar geel gegaan, omdat de haalbaarheidsfase langer duurt dan gepland, het budget niet meer toereikend is en de capaciteit van sommige vakdisciplines niet toereikend is voor de benodigde werkzaamheden. Het gebrek aan capaciteit heeft gevolgen voor tijd. De haalbaarheidsfase kan niet in het tweede kwartaal worden afgerond. De verwachting is dat de haalbaarheidsfase in 2025 wordt afgerond. 7.2.8 Engelandlaan 270: Gewijzigd van groen naar geel. Toelichting: De stoplicht is op geel gezet vanwege een aanzienlijke vertraging van 2 jaar in de uitvoeringsfase. De ontwikkelaar werkt nog steeds aan het uitwerken en optimaliseren van het bouwplan.
Hierdoor is er een nieuwe aannemer ingeschakeld om de bouwkosten te verlagen en het project te realiseren. 8.2.1 Eerste Stationsstraat 185: Gewijzigd van groen naar geel. Toelichting: Het doel was om gelijktijdig met de vaststelling van de Gebiedsvisie Vernèdepark en Paltelaan ook een planuitwerkingskader (PUK) voor ESS 185 vast te laten stellen. Omdat er nog geen definitief model voor de ESS 185 is, wordt dit proces niet gelijktijdig, maar later in gang gezet. Er wordt een nieuwe planning opgesteld voor dit proces. Dit maakt dat het stoplicht op basis van tijd op geel is gezet. 8.6.1 Aletta Jacobslaan – Hugo de Grootlaan: Gewijzigd van groen naar geel. Toelichting: Door het complexe werk en flink gestegen prijzen is het aanleggen van de rioleringen duurder geworden. Vanwege het doorlopen van een bezwaarprocedure voor de kap van diverse bomen, loopt de planning uit. Dit zijn de redenen dat het stoplicht van groen naar geel is gewijzigd. 8.7.7 Van Doornenplantsoen, realisatie sporthal: Gewijzigd van geel naar rood De financiële gevolgen voor de sporthal zijn in beeld gebracht en zijn aan de raad voorgelegd. Het beschikbaar gestelde krediet is niet voldoende om de vergroting te kunnen realiseren en het project kan pas doorgang vinden nadat de raad een beslissing heeft genomen. 8.8.1 Eleanor Rooseveltlaan 3-29: Gewijzigd van groen naar geel.
Toelichting: De prognose van de uitgaven voor dit project zijn toegenomen door de complexiteit en langere duur. Door de opgelopen vertraging zijn de ambtelijke kosten hoger en is er indexatie toegepast op de kosten voor woonrijp maken. Hoewel het resultaat nog positief is, is er wegens de verslechtering van budget het stoplicht van groen naar geel verzet. 8.10.3 Stadhuis-Forum Zoetermeer verbeterpunten: Gewijzigd van groen naar geel. Toelichting: Tijdens het opstellen van het schetsontwerp is gebleken dat er meer tijd nodig is voor de volledige uitwerking van diverse varianten van de raadzaal. Omdat deze extra tijd tot aan het zomerreces niet beschikbaar is bij verschillende gebruikers, is in overleg met de bestuurlijke en ambtelijke opdrachtgever besloten om de werkzaamheden na de zomer voort te zetten. Hierdoor schuiven de uitvoeringsfase en de oplevering op, waardoor een oplevering in 2025 niet meer haalbaar is. 27
5.
Ruimtelijk fysieke projecten (vervolg)
De volgende projecten hebben hun stoplichten naar boven bijgesteld: 7.1.5 Entree, Middengebied, UP West 1 t/m West 4: Gewijzigd van rood naar geel. Toelichting: Op basis van onderstaande is de status van het stoplicht aangepast van rood naar geel. Voor Bredewater 26 (West 1) heeft de eigenaar een intentieovereenkomst getekend met een belegger die een shared service concept aanbiedt. Door het aflopen van de anterieure overeenkomst voor West 3 (Bredewater 22), is eind juni een voorkeursrecht gevestigd door de gemeenteraad. Voor Bredewater 20 (West 4) is een aanvraag ingediend voor een tijdelijke huisvesting van 57 kamers door Young Housing voor een periode van 3 jaar met een optie tot 5 jaar. De verwachting is dat in Q4 de tijdelijke huisvesting in gebruik genomen kan worden. 7.3.3 Zalkerbos 1: Gewijzigd van geel naar groen. Toelichting: Het project is inmiddels vergund en gaat in juni van start. Ook is er een extra bijdrage van €25.000,- verhaald. Vandaar dat het stoplicht op groen staat. 7.4.1 Bleiswijkseweg herinrichting: Gewijzigd van geel naar groen. Toelichting: Op 27 mei 2024 heeft de gemeenteraad ingestemd met een investering van €2,63 miljoen euro voor de uitwerking en uitvoering van de herinrichting van de Bleiswijkseweg. Binnen dit budget valt ook de subsidie van de MRDH voor de realisatie van de metropolitane fietsroute.
Met dit raadsbesluit komt de status van het project op een groen licht. 8.3.1 Blijdorplaan/ Van Leeuwenhoeklaan: Gewijzigd van geel naar groen. Toelichting: Het project Bijdorplaan (Soeterdael) heeft in de eerste helft van 2024 drie belangrijke mijlpalen behaald, waarmee de status van het stoplicht op groen is komen te staan. 8.4.2 Kwadrant B&F / Edisonpark: Gewijzigd van geel naar groen. Het stoplicht wijzigt van geel naar groen omdat het grootste risico van het project gemitigeerd is door het overeenkomen van de SOK. De overige risico’s zijn in control. 8.7.2 Diederik van Teilingenlaan, Vlek G: gewijzigd van geel naar groen. Ten opzichte van de vorige rapportage is de status van geld verbeterd, waardoor de huidige status van het project op groen staat.
28
5.
Ruimtelijk fysieke projecten (vervolg)
5.3 Overzicht stoplichten per project
29
5.
Ruimtelijk fysieke projecten (vervolg)
30
5.
Ruimtelijk fysieke projecten (vervolg)
31
5.
Ruimtelijk fysieke projecten (vervolg)
5.4 Soorten projecten
Zoals gezegd geeft deze rapportage een overzicht van de stand van zaken van de ruimtelijke fysieke projecten van de gemeente Zoetermeer. Voor het verwezenlijken van haar doelstellingen voor de fysieke leefomgeving, waaronder volkshuisvesting, lokale economie, natuur en groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen, maakt de gemeente gebruik van het middel ‘grondbeleid’. Grondbeleid, en ook de projecten die in dit kader worden gestart, zijn dus geen doel op zich, maar een middel, volgend op deze doelstellingen voor de fysieke leefomgeving. In de Omgevingsvisie Zoetermeer 2040, omgevingsprogramma’s en het omgevingsplan legt de gemeente haar beleid voor de fysieke leefomgeving vast, met vragen als: “Welke verdere verstedelijking staat de gemeente in de komende jaren voor? Welke voorzieningen moeten daartoe worden aangelegd? Welke ruimte krijgt de natuur in de gemeente?” Zie ook de herziene ‘Handreiking grondbeleid voor raadsleden’. Via projecten wordt uitvoering gegeven aan het beleid. De gemeente Zoetermeer kent de volgende soorten projecten. 1. Project Faciliterend grondbeleid Bij faciliterende projecten is de bouwkavel in het bezit van een private partij (ontwikkelaar, particulier, etc.) en wordt deze door die partij ontwikkeld.
De gemeente treedt enkel (vooral) op als overheid die de plannen van private partijen faciliteert als daarvoor een wijziging van het omgevingsplan noodzakelijk is. Voor de wijziging van het omgevingsplan moet de gemeente vaak allerlei kosten maken, zoals onderzoek, de aanleg van (gebiedsoverstijgende)voorzieningen en dergelijke. Deze kosten moeten op grond van de Omgevingswet op de derden, die daarvan profijt hebben, worden verhaald. Achtergrond van het verplichte karakter van dit kostenverhaal (de moet bepaling) is de wetgeving rondom Staatssteun. 2. Project Actief grondbeleid Binnen actief grondbeleid vallen de grondexploitaties, waarbij onderscheid wordt gemaakt in de projecten in voorbereiding naar grondexploitatie en projecten met een lopende grondexploitatie. Projecten in voorbereiding naar grondexploitatie bevinden zich in de haalbaarheidsfase en worden mogelijk in de toekomst projecten met een grondexploitatie. Veelal is voor deze projecten (in voorbereiding) door de gemeenteraad een budget beschikbaar gesteld. Projecten met een lopende grondexploitatie starten pas na vaststelling van die grondexploitatie door de gemeenteraad (inclusief de scope, uitgangspunten, doorlooptijd en financiële consequenties). De gemeente heeft de te ontwikkelen grond in eigen bezit (of verwerft deze) en voert de regie over alle fasen van de grondexploitatie.
Eventuele winst, maar ook het risico, liggen bij een grondexploitatie volledig bij de gemeente. Voor de werkzaamheden binnen de grondexploitatie handelt de gemeente vanuit haar privaatrechtelijke rol en wordt zij fiscaal aangemerkt als onderneming. 3. Investeringsproject Bij de investeringsprojecten is er sprake van investeringen in (her-)ontwikkeling van vastgoed, investeringen in de openbare buitenruimte en/of vervangingsinvesteringen in vastgoed en de openbare ruimte, door de gemeente vanuit haar publieke rol.
5.5 Initiatieven
Tijdens de raadsvergadering op 18 december 2023 heeft wethouder Iedema toegezegd de lijst van initiatieven op te nemen in de rapportage programma’s en projecten. Zoals uitgelegd in paragraaf 2.2 (fasering) maken wij een onderscheid tussen initiatieven en projecten. Onderstaande lijst met initiatieven zijn ontstaan uit interne opgaves (bijvoorbeeld huisvesting scholen of eigen grondgebied) en externe opgaves (een ontwikkelaar die de gemeente benadert). Deze initiatieven staan on hold tot ze geprioriteerd worden door het college. Daarna start de initiatieffase die afgesloten wordt met een vastgestelde projectopdracht door het college. Het initiatief is dan officieel een project. Alle projecten vindt u terug in deze rapportage (zie ook hoofdstuk 9 met alle nieuwe projecten die voor het eerst in deze rapportage zijn opgenomen). Naast de lijst met initiatieven die on hold staan, hebben we ook een lijst met initiatieven toegevoegd die in de initiatieffase zitten.
32
5.
Ruimtelijk fysieke projecten (vervolg)
Lijst met initiatieven die on hold staan Woningbouwinitiatieven - Van Aalstlaan 18 – 20 - Oostweg 2, Miss Etam locatie Niet woningbouwinitiatieven - Urban Skatepark - Fietsklim - Schietsportvereniging Lijst met initiatieven in de initiatieffase Woningbouwinitiatieven - Hart van Meerzicht (Projectopdracht is in juli vastgesteld. De eerste rapportage volgt over de 2e helft van 2024) - Ontwikkeling West 8 (Abdissenbos 1 t/m 15) - Bijdorplaan 12, kantoor Vestia - Sumatra - Binnenstad, deelgebied 2, Ondineschouw - Voorweg Noord Niet woningbouwinitiatieven - Nieuwbouw dubbelstroomsschool Seghwaert (voormalig nieuwbouw IKC Velddreef) (Projectopdracht is eind juni vastgesteld. De eerste rapportage volgt over de 2e helft van 2024) - Modernisering Brandweerkazerne Brusselstraat - Poppodium Boerderij, nieuwbouw locatie Amerikaweg - Nieuwbouw gezamenlijke huisvesting So De Keerkring en Sbo De Horizon
5.6 Leeswijzer projecten
Per gebied wordt de stand van zaken van de projecten, die geografisch binnen dat gebied vallen, weergegeven. Projecten die geografisch vallen in het gebied van een gebiedsontwikkeling/ programma zijn opgenomen in hoofdstuk 7 bij het desbetreffende programma. Dit betekent niet dat alle projecten onderdeel zijn van het programma, maar ze vallen geografisch wel in hetzelfde gebied. Elke rapportage heeft dezelfde opzet: eerst wordt de naam van het project vermeld en in welke projectfase het project zich bevindt. Vervolgens wordt een korte omschrijving van het project gegeven, gevolgd door de stand van zaken tot 30 juni 2024. Daarna wordt aangegeven wat we willen bereiken in het komende half jaar. Ten slotte wordt de financiële stand van zaken tot 30 juni 2024 beschreven en worden de grootste mogelijke risico’s van het project en de daarbij behorende beheersmaatregel benoemd.
33
6.
Woningbouwmonitor
6.1 Rapportage voortgang Woningbouwprogramma
In deze rapportage presenteren wij de halfjaarlijkse analyse van de gegevens uit de woningbouwmonitor. Sinds medio 2020 maken deze gegevens deel uit van de voortgangsrapportage, samen met de Schaalsprongrapportage. De gegevens in deze update zijn gebaseerd op de peildatum van 20 juni 2024, tenzij anders vermeld.
6.2 Opzet woningbouwmonitor
De woningbouwmonitor biedt inzicht in de geplande nieuwbouw en de onttrekkingen aan de woningvoorraad. De monitor toont ook de prijssegmenten waarin de nieuwbouwprojecten zijn ingedeeld en vergelijkt deze met de doelstellingen uit het Woningbouwprogramma en de Versnellingsagenda. De monitor geeft informatie over de verschillende typen woningen (zoals eengezinswoningen en appartementen), de verdeling over prijssegmenten en de fasen waarin de woningbouwprojecten zich bevinden. Voor projecten die onder het beheer van het projectenbureau vallen, zijn de woningtypen en prijssegmenten bekend, evenals de fase van ontwikkeling van de projecten. Dit is niet altijd het geval voor woningbouwontwikkelingen die niet door de gemeente worden geleid.
6.3 Doorkijk naar geplande nieuwbouw
In het Woningbouwprogramma (2017) is de jaarlijkse doelstelling vastgesteld op het bouwen van 700 nieuwe woningen. Hieronder volgt een overzicht van de huidige planning voor de komende jaren, zoals weergegeven in de woningbouwmonitor. 6.3.1 Geplande woningbouw in de woningbouwmonitor De woningbouwmonitor laat de woningbouwplannen zien die onder projectleiding staan van de gemeente. Deze aantallen staan in afbeelding 1. In totaal staan 8.054* te bouwen woningen op de planning voor de jaren 2024-2031. In 2024 staan 422 woningen in de planning om opgeleverd te worden. Nb. Ten opzichte van de vorige monitor wordt nu een staffel gehanteerd. Uit ervaring blijkt dat er frequent sprake is van een zekere mate van planuitval/vertraging. Daarom is het goed om een staffel te hanteren bij de prognose, waarbij we projecten die eerder in het planproces zitten niet volledig meenemen in de voorspelling. Hierdoor wordt ook de zogenaamde boeggolf aan woningopleveringen minder hoog. Afbeelding 1. Aantal woningen gepland van 2024 t/m 2031
* Binnen deze aantallen vallen de deelgebieden uit Entree
Sinds de vaststelling van het Woningbouwprogramma in 2017 zetten we in op een jaarlijkse woningbouwproductie van gemiddeld 700 woningen. In 2023 is dit aantal bijna gehaald. Hoewel de prognoses voor 2024 en 2025 een daling laten zien, verwachten we dat het gemiddelde aantal woningen per jaar in de periode 2024-2028 rond de 923 ligt. Voor de periode 2024-2035 staan er in totaal 10.139 woningen in de planning.
34
6.
Woningbouwmonitor (vervolg)
6.3.2 Geplande woningbouw 2032 tot en met 2035 Voor de periode 2032 tot en met 2035 staan er 2.085 woningen gepland. In totaal worden ongeveer 10.139 woningen gebouwd in de periode 2024 tot en met 2035. Deze aantallen worden niet verder meegenomen in deze monitor, aangezien de opleveringen nog ver in de toekomst liggen.
Afbeelding 2. Aantal woningen gepland van 2024 t/m 2035
6.3.3 Verwachting oplevering woningen De woningbouwmonitor is een dynamisch instrument, niet een statisch document. De woningbouwmonitor levert cijfers die ons helpen om de voortgang te meten en te monitoren. Met zowel het meerjarig Woningbouwprogramma als de monitor kunnen we bijsturen waar nodig. Het programma biedt inzicht in de geplande nieuwbouwprojecten en stelt ons in staat te beoordelen of deze projecten in lijn zijn met onze woonvisie. De woningbouwmonitor is een sturingsinstrument en geeft geen garantie.De geplande cijfers voor definitieve opleveringen kunnen afwijken van de werkelijke uitkomsten en geplande projecten kunnen in tijd verschuiven of komen te vervallen door factoren zoals (wettelijke) procedures, regelgeving, participatietrajecten en andere mogelijke knelpunten. Met name voor plannen die zich in de fasen van initiatief en haalbaarheid bevinden, is het onzeker of deze woningen binnen het geplande jaartal worden gebouwd, of dat ze later worden gerealiseerd of mogelijk helemaal niet worden gebouwd. Om een realistischer beeld te geven van de waarschijnlijkheid van de realisatie, passen we daarom een staffel toe op de geplande woningbouwaantallen. De staffel bestaat uit percentages, gekoppeld aan de fase, waarin een project zich op het moment van deze rapportage bevindt.
Hoe verder een project zich bevindt in het proces richting realisatie, hoe waarschijnlijker het is dat het project wordt gerealiseerd. Zo is een project, dat zich in de haalbaarheidsfase bevindt, minder zeker dan een project dat zich al in de uitvoeringsfase bevindt. Van een project dat zich verder in het proces bevindt, worden daarom de woningbouwaantallen voor een groter deel meegerekend. Dit zijn de percentages van de staffel: Initiatief: 0% Haalbaarheid: 50% Uitwerking: 80% Uitvoering: 100%
Afbeelding 3. Aantal woningen gepland na het toepassen van staffel
In de bovenstaande tabel hebben we de staffel toegepast. We zien dat het aantal woningen met 27% daalt ten opzichte van de geplande woningen in afbeelding 1.
6.4. Projecten 2024
De verwachting is dat er dit jaar 422 woningen worden opgeleverd. Het gaat om woningen in de projecten: Amstelstroom, Dwarstocht, Berkelstroom, Thomas Morelaan, Dirc van de Doortogelaan/Goeswijn van de Poellaan vlek C, Aletta Jacobslaan en Hugo de Grootlaan. 35
6.
Woningbouwmonitor (vervolg)
6.5 Prijssegmenten en woningtypen
Met het vaststellen van de Versnellingsagenda woningbouw heeft de raad in september 2018 besloten om voor de nieuwbouw de volgende doelstellingen te hanteren: - 27% sociale huur (corporatiehuur) + goedkope huur (huurwoningen onder de liberalisatiegrens van particuliere verhuurders); - 25% middenhuurwoningen (in het prijssegment van liberalisatiegrens tot €1.157,95*); - 48% koopwoningen + dure huurwoningen (boven €1.157,95*). *prijspeil 1 juli 2024
Afbeelding 4. Woningen gepland en gerealiseerd versus doelstelling
Voor de periode 2024-2031 is de huidige segmentverdeling van de woningbouw als volgt: goedkope en sociale huur 23%, 20% middenhuur, 36% koop + dure huur en 21% prijsklasse onbekend. Hoewel de percentages voor de bekende segmenten momenteel onder de beoogde doelstellingen liggen, kan de verdeling nog worden gewijzigd zodra er invulling wordt gegeven aan het programma van het project. De woningen met een onbekende prijsklasse bieden ruimte voor correctie, zodat de uiteindelijke percentages in lijn kunnen komen met de doelstellingen uit de Versnellingsagenda. Van de nieuwbouw over 2019-2031 uit de woningbouwmonitor bestaat 89% uit meergezinswoningen (appartementen) en 11% uit eengezinswoningen. In afbeelding 5 is deze verdeling naar woningtypen weergegeven in een taartdiagram. In vergelijking met de vorige rapportage is de nieuwe verdeling veranderd; het aandeel meergezinswoningen is met 5% gestegen, terwijl het aandeel eengezinswoningen met 5% is gedaald. Dit komt deels doordat er meer projecten zijn toegevoegd waarin gestapeld wordt gebouwd.
36
6.
Woningbouwmonitor (vervolg)
Afbeelding 5. Onderverdeling van alle opgeleverde en geplande woningen naar type (eengezins/meergezins)
6.6 Projectfasen
In afbeelding 6 is te zien in welke fasen de bouwprojecten zich bevinden, uitgedrukt in aantallen woningen en verdeeld over de jaren. De fasen lopen van initiatief via haalbaarheid en uitwerking naar uitvoering. Hoe verder een project in de fasering zit, hoe zekerder het is dat de woningen worden gerealiseerd.
37
6.
Woningbouwmonitor (vervolg)
Afbeelding 6. Fasering Projecten (per jaar)
6.7 Conclusie
In 2024 worden volgens planning 422 woningen opgeleverd. Dit aantal betreft alleen de woningbouwontwikkelingen die projectmatig worden begeleid door de gemeente. Volgens de huidige gegevens in de woningbouwmonitor zijn er voor de periode tot en met 2031 nog 8.054 woningen gepland, wat neerkomt op een gemiddelde van 1.006 woningen per jaar. Echter is het belangrijk om rekening te houden met mogelijke vertragingen en uitval van projecten, wat kan leiden tot een lager aantal opgeleverde woningen dan gepland. Het toepassen van een staffel geeft een realistischer beeld van de te verwachte oplevering van de geplande woningen. Na toepassing van de staffel wordt verwacht dat er 5.876 woningen zullen worden opgeleverd, wat neerkomt op gemiddeld 734 woningen per jaar. Hiermee is de verwachting dat we de komende jaren onze doelstelling van gemiddeld 700 woningen per jaar behalen. Voor de periode van 2032 tot en met 2035 staan er momenteel ongeveer 2.085 woningen gepland.
38
7.1 Programma Entree Ambitie en doelstelling
Het doel van de gebiedsontwikkeling Entree is het realiseren van een levendige, duurzame en gezonde stadswijk die kwaliteit en aantrekkelijkheid toevoegt aan Zoetermeer. Entree wordt gerealiseerd met een gevarieerd programma van wonen, voorzieningen en kleinschalige bedrijvigheid. Een goede aansluiting op de OV-knoop rond de A12 en het centrum en goede mobiliteit- en parkeeroplossingen zijn daarbij belangrijke voorwaarden, evenals een kwalitatief goede buitenruimte die gezond leven bevordert. De ontwikkeling van het Entreegebied met 6.250 – 7.250 woningen moet een belangrijke bijdrage leveren aan de gemeentelijke woningbouwambities.
Programma Entree
De gebiedsontwikkeling van Entree is vormgegeven als programma en wordt uitgevoerd door een gebiedsteam. Het gebiedsteam wordt aangestuurd door een programmamanager, die ook de rol van gedelegeerd ambtelijk opdrachtgever invult. Het programma bestaat uit een aantal werkpakketten, waarin de verschillende werkzaamheden op gebiedsniveau zijn ondergebracht en uit meerdere projecten die gericht zijn op de uiteindelijke realisatie van nieuwe woningen en voorzieningen in de verschillende deelgebieden en de aanleg en vernieuwing van de infrastructuur en openbare ruimte. De stand van zaken van deze projecten wordt in afzonderlijke voortgangsrapportages, per project, toegelicht.
Belangrijkste ontwikkelingen in de 1e helft van 2024 en vooruitblik de 2e helft van 2024
De belangrijkste ontwikkelingen in de eerste helft van 2024 en een vooruitblik naar het tweede half jaar van 2024 zijn per werkpakket hieronder weergegeven. Omgevingsprogramma & MER (vanaf 1-1-2024) De doorstart van de planologische procedure voor Entree valt onder de Omgevingswet. In de themabijeenkomst van 24 oktober 2023 is de gemeenteraad geïnformeerd over de aanpak, die in het vierde kwartaal van 2023 is gestart en geheel 2024 ten behoeve van de uitwerking doorloopt. Het scenario waar de gemeente op dit moment vanuit gaat, bestaat uit twee sporen: het opstellen van een omgevingsprogramma voor het plangebied Entree en het vervolgens plotsgewijs verlenen van vergunningen. Het omgevingsprogramma is gericht op de kwaliteiten én aandachtspunten van het gehele plangebied. Hierin worden thema’s zoals geluid, de afwikkeling van verkeer, het programma van functies, maar ook de herinrichting van de openbare ruimte en de gewenste beeldkwaliteit van de nieuwe bebouwing integraal beschouwd. De verschillende plots van de grondeigenaren worden gefaseerd in overeenstemming met het omgevingsprogramma vergund. Hierdoor is de ontwikkeling conform de integrale visie op het gebied ook bij een langere ontwikkeltermijn geborgd.
Deze wezenlijke wijziging in de planprocedure van Entree is aan de betrokken grondeigenaren/ontwikkelaars, belanghebbenden en betrokkenen in het vierde kwartaal van 2023 medegedeeld. De indieners van een zienswijze hebben begin 2024 een brief ontvangen waarin wordt aangegeven dat de planprocedure verder zal gaan onder de Omgevingswet en dat de beantwoording van de zienswijzen onderdeel uitmaakt van dat proces en het vervolg onder de Omgevingswet. Ook in het vervolg van het proces worden de belanghebbenden tijdig en actief geïnformeerd. Deze periode en aankomende periode staan in het teken van het opstellen van de inhoud van het omgevingsprogramma. Hierbij is (her)programmering een belangrijk vertrekpunt dat direct invloed heeft op de verschillende onderdelen van het omgevingsprogramma, zoals de ontwikkelvisie, het beeldkwaliteitplan en de benodigde onderzoeken voor het PlanMER, zoals geluid. Ook wordt, in overleg met de grondeigenaren, gewerkt aan het thema geluid, waarbij onder meer de vereisten van de Omgevingswet worden betrokken, maar ook de uitkomsten daarvan op plotniveau in kaart worden gebracht. Ook krijgt de ontwikkelvisie en de inrichtingsprincipes steeds meer vorm.
Het raadsvoorstel Herprogrammering Entree geeft inzicht in de totstandkoming en onderbouwing van de bandbreedten van programmering en is op 21 mei behandeld in het college en op 18 juni is een technische toelichting aan de gemeenteraad gegeven. Beoogde vaststelling in de gemeenteraad is voorzien op 8 juli. Dit loopt vooruit op de technische bespreking van het gehele 39
7.1 Programma Entree (vervolg) omgevingsprogramma en de daarin opgenomen producten die naar verwachting in Q4 zal plaatsvinden. Tegelijk met de behandeling van het raadsvoorstel Herprogrammering in het college is ook het collegevoorstel participatie Entree vastgesteld, waarbij drie procesvoorstellen voor de invulling van de participatie zijn vastgelegd voor de wezenlijke wijzigingen in uitgangspunten, zijnde de herprogrammering, de uitbreiding van het plangebied met West 8 en de inrichting van de openbare ruimte. Tot slot is ook de Notitie reikwijdte en detailniveau (hierna NRD) in voorbereiding. Dit is de eerste formele stap in de PlanMER-procedure. Deze NRD zal direct na het zomerreces ter inzage worden gelegd, in de NRD worden de uitkomsten van de behandeling van het raadsvoorstel Herprogrammering verwerkt. Communicatie & Gebiedsmarketing Om de veranderingen binnen het Entreegebied, en daarmee nieuwe woonmogelijkheden voor Zoetermeerders en investeringsmogelijkheden voor investeerders, bekend te maken, wordt het Entreegebied gepromoot. Dit gebeurt via communicatie en gebiedsmarketing. Het gemeentelijke gebiedsteam neemt hierin de regie en werkt nauw samen met de grondeigenaren. De afgelopen tijd is gewerkt aan reductie van de kosten voor marketing en communicatie door werkzaamheden van het externe marketingbureau in eigen beheer te nemen.
Dit betreft voornamelijk de website, social media, nieuwsbrief en vormgeving. In de eerste helft van 2024 communiceerde het programma Entree via website, Stadsnieuws, social media, nieuwsbrief Entree en een bijeenkomst met de buurtvertegenwoordigers. Hierin werd vooral toegelicht hoe de ontwikkeling van Entree verder gaat onder de Omgevingswet en geïnformeerd over de vergunningaanvraag voor evenementen op het buitenterrein van Breevast. Ook werden Club Entree activiteiten en de beweegroute Rondje Gezond gepromoot. De volgende maanden van 2024 gaan we door met informeren over het vervolg van de planologische procedure onder de Omgevingswet en voeren we participatie uit over onderdelen die zullen wijzigen in de planvorming. Naast de communicatie via de gebruikelijke Entreekanalen blijven we ook in contact met de omwonenden via de klankbordgroep en organiseren we kort voor de zomervakantie weer een overleg met de buurtvertegenwoordigers. Nu we langer in de planvormingsfase zitten doen we in 2024 (tijdelijk) een stapje terug in de marketing van Entree als toekomstig woongebied.
Exploitatie & eigenaren
De eerste herziening van de gebied business case Entree is in mei 2023 door de gemeenteraad vastgesteld. De indexering van de kosten en de opbrengsten in de tijd is verhoogd en de benodigde plankosten zijn verruimd. In 2024 wordt de gebieds business case als gevolg van de planologische wijziging en herprogrammering herijkt. Ook de raming van de kosten voor de inrichting van de openbare ruimte wordt geactualiseerd. Het gehele team van Entree werkt vanuit de verschillende disciplines tot het zomerreces verder om de uitgangspunten te verfijnen, verder te actualiseren en met name te optimaliseren. In de VGR van begin 2024 is aangegeven dat de business case eind Q2 van dat jaar werd aangeboden aan de raad. Door veranderingen in de sporen die input leveren aan de business case en het voorkomen van vooruitlopen op de processen in deze sporen, is ervoor gekozen om de actualisaties als een geheel aan te bieden en zal de business case gezamenlijk met alle uitgangspunten in Q4 van 2024 worden aangeboden aan de raad ter vaststelling. Als onderdeel van de herziening van de gebied business case en als gevolg van vertraging van de planologische procedure zal inzichtelijk gemaakt worden welke negatieve consequenties dit heeft op de plankosten (extra ambtelijke uren, inhuur derden en nadere onderzoeken). Het proces omtrent deze update is recent gestart.
Middels een eerste addendum (I) is eind 2023 een aantal anterieure overeenkomsten verlengd. Alle eerder gesloten anterieure overeenkomsten liepen van rechtswege af op 31-12-2023. Het addendum I ziet toe op deze verlenging tot 1 juli 2025 om met de grondeigenaren de tijd te nemen om tot aangepaste afspraken te komen. Het addendum I is vóór 31 december 2023 ondertekend door grondeigenaren Breevast, Hillborgh en Van Omme & de Groot. In 2024 worden de nog te maken nieuwe afspraken via addendum II contractueel geborgd. Via diverse werkgroepen en het eigenarenoverleg wordt in goede samenwerking tussen gemeente, Breevast, Hillborgh en Van Omme & de Groot structureel gewerkt aan het invulling geven aan de nieuwe contractuele afspraken, zowel op inhoud, proces en structuur. Met grondeigenaren Veldboom en De Raad Bouw is de AOK van rechtswege verlopen. En daarnaast is op de locatie West 6 en 7 nooit een overeenkomst tot stand gekomen. Als gevolg van het niet overeenkomen van deze addenda loopt het project op verschillende wijzen een risico. Ten eerste is het kostenverhaal hierdoor niet verzekerd en zullen we overgaan op de werkwijzen uit de Omgevingswet. Daarnaast voelen grondeigenaren mogelijk niet meer de noodzaak om over te gaan tot ontwikkeling wanneer er geen financiële consequenties verbonden 40
7.1 Programma Entree (vervolg)
zijn aan een afwachtende houding. Daarom heeft de gemeente op diverse kadastrale percelen Wet Voorkeursrecht Gemeente gevestigd om op die manier meer grip te krijgen en speculatie van grond en panden tegen te gaan. WVG is gevestigd op West 3, 6 en 7 en eerder al op West 8 (autoverhuurbedrijf, KPN en de zendmast). Met De Raad Bouw lopen de gesprekken nog om tot een addendum I te komen. Begin 2022 is het ontwerp exploitatieplan in procedure gebracht en tegen dit plan zijn zienswijzen ingebracht. De definitieve vaststelling was gekoppeld aan het bestemmingsplan. Gelet op het vervolg van de planologische procedure Entree onder de Omgevingswet zal ook het publiekrechtelijke kostenverhaal hiermee geïntegreerd moeten worden.
Waardecreatie
Het doel van waardecreatie is dat er nu al gestart wordt met het zichtbaar en aantrekkelijk maken van de meerwaarde van Entree als nieuw stedelijk gebied voor huidige én toekomstige bewoners. De focus van de placemaking ligt nog steeds op het inzetten van tijdelijke programmering en gebruik van de buitenruimte voor wat betreft bijvoorbeeld evenementen. In de ideale situatie kunnen tijdelijke initiatieven meegroeien in het gebied en een definitieve plek krijgen in Entree. Een voorbeeld van zo’n initiatief is de realisatie in 2023 van de beweegroute met sporthubs in Entree, Driemanspolder en Meerzicht. Club Entree wordt door partners in de stad steeds gemakkelijker gevonden. Er worden regelmatig maatschappelijk relevante bijeenkomsten georganiseerd, bijvoorbeeld door het ILOZ. In 2024 wordt ingezet op doelgroepgerichte promotie van de beweegroute Rondje Gezond. Mei: jongvolwassenen. Juli: senioren. Oktober: rolstoelgebruikers. Op 21 maart 2024 is een omgevingsvergunning verleend voor activiteiten en evenementen op het Breevast-terrein aan de Boerhaavelaan. In juni is een bewonersbrief gestuurd om te informeren én te enthousiasmeren zelf iets te organiseren. Er is een winactie uitgezet voor een goed idee. Twee buurtvertegenwoordigers evalueren samen met de gemeente en Breevast hoe evenementen verlopen.
Risico’s
De belangrijkste risico’s gerelateerd aan de werkpakketten zijn: Risico: Gerealiseerde plankosten binnen de werkpakketten vallen hoger uit dan de geraamde plankosten. Beheersmaatregel: Via het programmabeheersingsoverleg Entree de plankosten in dit werkpakket monitoren en bijsturen bij afwijkingen, binnen het programma gezamenlijk urenramen via de planningssessies, elk kwartaal planning, risico’s en gerealiseerde plan- en onderzoekskosten doornemen. Risico: Er kunnen minder kosten verhaald worden dan begroot. Beheersmaatregel: subsidiemogelijkheden gebruiken, WVG vestigen en in gesprek blijven met stakeholders. Risico: Grondeigenaren zijn terughoudend, ontwikkeltempo woningbouw onder druk. Beheersmaatregel: actievere grondpolitiek overwegen bij betreffende gronden.
Financieel
Gezien het feit dat de planologische procedure voor de Entree voortgezet moet worden onder de Omgevingswet en dit aanvullende onderzoeken en capaciteit vergt die niet waren voorzien in de herziening van 15 mei 2023 heeft dit invloed op de business case. Tot nu toe is er 0,9 miljoen euro aan plankosten uitgegeven naar verwachting wordt in 2024 in totaal voor 1,8 miljoen euro aan plankosten besteed. Van de gerealiseerde kosten wordt een deel (0,250 miljoen) gedekt uit niet begrote subsidie verkregen vanuit de Vliegende Brigade. Voor jaarschijf 2024 staat er 28,5 miljoen aan uitgaven begroot (verdeeld over plankosten, uitvoeringskosten en overige kosten) en 23,1 miljoen aan inkomsten. De begrote uitgaven en inkomsten zijn echter nog gebaseerd op gebied business case die is vastgesteld in mei 2023. De consequenties in tijd en geld door de veranderende planologische procedure zullen verwerkt worden in de volgende herziening van de business case. Bij de herziening van de business case zal ook worden gekeken naar de herfasering van jaarschijf 2024 en kosten die moeten worden afgeschreven. Naar verwachting zal de business case in Q4 2024 aan de raad worden aangeboden. De consequenties voor jaarschijf 2024 zullen in het Tweede Tussenbericht worden verantwoord. 41
7.1.1
ROOD
Entree, Middengebied, Oost 7: Terra Nova
Projectplanning
Projectomschrijving
Startdatum: 01-02-2006 Fase: Uitwerkingsfase
2024
Q3
Q4
Q1
2025
Q2
Start Bouw
Q3
Q4
Project Terra Nova, een transformatie van een voormalig kantoorgebouw naar woningen, ging in 2006 van start. Na diverse haalbaarheidsstudies werd in 2021 overeenkomst bereikt over het transformatieplan. Dit plan bestaat uit de transformatie van het kantorencomplex naar 393 woningen verdeeld in 106 goedkope huur, 98 middeldure huur en 189 vrije sector huur. Het casco van het gebouw blijft staan, de gevel wordt op enkele plaatsen wat opgedikt en wordt in zijn totaliteit vervangen voor een nieuwe gevel.
Stand van zaken
De gemeenteraad is in het afgelopen half jaar tweemaal geïnformeerd over de stand van zaken middels separate raadsmemo’s. De laatste memo is verstuurd in juli. Hieronder zijn deze drie scenario’s benoemd om tot realisatie van Terra Nova te komen. Daarnaast is na het bestuurlijk overleg nog een vierde scenario toegevoegd:
1. Zoetermeerse woningcorporatie(s): Hierover is afgesproken dat op initiatief van de gemeente een bestuurlijk overleg met de woningcorporaties zal plaats vinden om duidelijkheid te krijgen waarom de woningcorporaties niet meedoen. 2. Woningcorporatie buiten Zoetermeer: Breevast en gemeente zullen gezamenlijk verkennende gesprekken voeren met een woningcorporatie buiten Zoetermeer. 3. Belegger: Breevast zal de gesprekken continueren om tot concrete overeenkomst(en) te komen. 4. Particuliere verkoop: Breevast onderzoekt dit scenario als extra afzetmogelijkheid inclusief compensatie voor het niet realiseren van sociale huurwoningen. Scenario 1 en 2 zijn afgevallen en Breevast is nu in afronding van scenario 3 en 4. Voor het project Terra Nova is een SBI-subsidie(Startbouw Impuls) van €4,9 miljoen verleend. Daarbij is een belangrijk uitgangspunt dat uiterlijk in oktober 2024 wordt gestart met de bouw. Heeft een start bouw dan niet plaats gevonden, dan bestaat de mogelijkheid dat de subsidie moet worden terugbetaald aan BZK. De meest eenvoudige manier om de SBI binnen de staatssteun regels in te zetten is door deze in te zetten voor woningen die worden afgenomen door een woningcorporatie. Echter, nu de corporaties zijn afgehaakt, wordt concreter gekeken naar andere mogelijkheden.
Daarbij speelt onder andere ook de lopende vergaderingen die op Europees niveau spelen rond het verruimen van de staatssteunregels rond Middenhuur (zie Rijksoverheid). Met Breevast zullen de afspraken voor de SBI worden geconcretiseerd, waarbij de uitbetaling van eventuele subsidie(s) voor de gemeente altijd risicoloos zal moeten zijn. De status blijft rood, omdat (ook al lijkt een start nabij) er nog geen definitieve start is aangekondigd.
Wat willen we bereiken
In de 2e helft van 2024 verwachten we: - Verkoop van de woningen door de ontwikkelaar aan één of meerdere afnemers/kopers. - Doelmatige inzet van de Start Bouw Impuls om start bouw van Terra Nova te stimuleren. - Afstemmen Voorlopig ontwerp openbare ruimte Entree op ontwerp Terra Nova. - Gezamenlijke voorbereiding voor de start van de bouw/transformatie. We verwachten dat de start van de realisatie daarna kan plaats vinden in de 2e helft van 2024. 42
7.1.1 Entree, Middengebied, Oost 7: Terra Nova (vervolg) Financiële stand van zaken
In de overeenkomst met de ontwikkelaar GROK 2021 zijn afspraken gemaakt over de exploitatiebijdrage van de ontwikkelaar aan de gemeente, waaruit gemaakte en nog te maken plankosten gemeente worden verhaald. Dit is onderdeel van de business case Entree. Gebleken is dat de afgesproken exploitatiebijdrage niet toereikend is om de nu ontstane vertraging te dekken. Hierover is de gemeente in gesprek met Breevast.
Risico’s
Risico: De ontwikkeling van Terra Nova loopt verdere vertraging op, door uitblijven contractering met kopers/afnemers door ontwikkelaar. Gevolg: Vertraging van het project, latere start bouw en daarmee latere oplevering woningen. Beheersmaatregel: Dit risico is opgetreden. Start Bouw Impuls is verkregen en wordt ingezet om het gat in de teruglopende business case (van ontwikkelaar) zo veel mogelijk te beperken en een start bouw te stimuleren. Als gemeente worden wij door de ontwikkelaar geïnformeerd over de lopende verkoop. Ook worden wij door de ontwikkelaar actief op de hoogte gehouden van de verkoopgesprekken die plaatsvinden.
43
7.1.2
ROOD
Entree, Middengebied, uitwerken SOR
Projectplanning
Projectomschrijving
Startdatum: 01-09-2021 Fase: Uitvoeringsfase
2024
Q3
Q4
Q1
2025
Q2
Q3
Oplevering schetsontwerp Participatie Gemeenteraad
Dit project heeft betrekking op de ontwikkeling en realisatie van de Openbare Ruimte en betreft het opstellen van een schetsontwerp en voorlopig ontwerp voor die Openbare Ruimte. Q4
NB: Oorspronkelijk was het de bedoeling om een voorlopig ontwerp te maken, gevolgd door een definitief ontwerp voor de Openbare Ruimte. Vanwege de vele wijzigingen in het plan hebben we besloten een stap terug te doen en werken we nu aan het opstellen van een schetsontwerp voor de Openbare Ruimte.
Stand van zaken
Het toegezegde groen aan de Boerhaavelaan is aangelegd. Het afgelopen half jaar is gewerkt aan het opstellen van een schetsontwerp met daarin zoveel mogelijk de aanpassingen verwerkt naar aanleiding van de zwaarwegende opmerkingen van de commissie MER, de ingediende zienswijzen op het ontwerp bestemmingsplan en opmerkingen vanuit de klankbordgroep. De meest in het oog springende wijziging is het voorgenomen besluit om de ventwegen langs de nieuw in te richten Afrikaweg te laten vervallen. Parallel daaraan zijn onderzoeken opgestart naar de verkeerskundige aspecten van de nieuwe structuur zonder ventwegen o.a. naar de oversteekbaarheid van de Afrikaweg en de verkeersafwikkeling.
De status van het project verandert van geel naar rood. De oorzaak is een combinatie van de aspecten tijd, geld en risico’s. Het opstellen van het schetsontwerp en de verkeersstudies kost meer tijd dan verwacht. Vanwege de beperkte verkeerkundige capaciteit zijn we genoodzaakt externe adviseurs in te schakelen, wat het risico op suboptimale beslissingen met zich meebrengt. De visie van Entree met betrekking tot mobiliteit is te lezen in de Raadsmemo Duurzame Mobiliteit.
Wat willen we bereiken
- Na zomer 2024: oplevering schetsontwerp inclusief de bijbehorende kostenraming samen met de verkeerskundige onderzoeken. - Eind 2024: participatie gevolgd door bestuurlijke besluitvorming over het schetsontwerp als onderdeel van de totale omgevingsprogramma.
Financiële stand van zaken
Het noodzakelijke herontwerp, ingegeven door de opmerkingen van de commissie MER en de zienswijzen van de klankbordgroep, leidt tot hogere VTA-kosten. Wat betreft de uitvoeringskosten is er nog geen definitieve kostenraming voor het schetsontwerp beschikbaar. Echter, op basis van de eerste concepten houden we rekening met een hogere raming dan waarop de huidige business case gebaseerd is. Na de zomer, wanneer de SSK-raming voor de nieuwe inrichting van het schetsontwerp bekend is, zullen we bepalen welke vervolgstappen nodig zijn voor de business case, zoals bezuinigingen, verhoging van de exploitatiebijdragen van de eigenaren of andere maatregelen.
Risico’s
1. Risico : het ontwerp blijft aan wijzigingen onderhevig waardoor aanpassingen noodzakelijk blijven. De openbare ruimte heeft interactie met de invulling van de individuele kavels en moet daar goed op kunnen aansluiten. Gevolg: oplopende plankosten. Beheersmaatregel: een voldoende uitgewerkt integraal schetsontwerp ontwerp opleveren, dat in de verdere uitwerking parallel met de gebiedsontwikkeling meer in detail wordt uitgewerkt. Zo kan het ontwerp van de openbare ruimte worden afgestemd op het type ontwikkelingen dat op de diverse locaties landt. 44
7.1.3
GEEL
Entree, Stationsgebied
Projectplanning
Projectomschrijving
Startdatum: 16-11-2021 Fase: Uitwerkingsfase
2024
Q3
Q4
Q1
2025
Q2
Q3
Variantenstudie OV knoop Vergadering BO-MIRT Vergadering BO-MIRT
Realisatie van een opgewaardeerd station Zoetermeer met goede, aantrekkelijke en logische aansluitingen op de omgeving. Voor het gehele station wordt een structuurontwerp opgesteld. Q4
Nadere toelichting: Het Project Stationsgebied Zoetermeer omvat de realisatie van een toekomstbestendige OV-knoop op de locatie van Station Zoetermeer. De OV-knoop heeft als doel om de verschillende openbaar vervoersmiddelen (bus, tram, trein) aantrekkelijk en toegankelijk te maken, waarbij logische aansluiting op de bestaande en toekomstige omgeving wordt gerealiseerd. Hierbij ligt een zwaartepunt bij het toegankelijk en bereikbaar maken van de OV-knoop voor zowel voetgangers, fietsers en gebruikers van deelmobiliteitsoplossingen. Voor het Stationsgebied wordt een voorkeursvariant ontwikkeld op basis waarvan een integraal structuurontwerp wordt opgesteld.
Stand van zaken
In het eerste half jaar van 2024 is in het kader van de ontwikkeling van het structuurontwerp een variantenstudie uitgevoerd, als verlenging van de eerder uitgevoerde haalbaarheidsstudie en het opgestelde handelingsperspectief. Reden voor de nadere uitwerking van additionele varianten is gelegen in de vraag welke rol en functie de Nelson Mandelabrug heeft als onderdeel van de OV-knoop in verschillende scenario’s voor de OV-knoop. Deze variantenstudie is opgesteld en voorgelegd aan zowel interne en externe stakeholders. Deze rapportage bevindt zich in een afrondend stadium. Met dit nieuwe inzicht kan verder worden afgewogen onder welke fasering realisatie van de OV-knoop haalbaar is in relatie tot de ontwikkeling van het Entreegebied. Dit draagt bij aan besluitvorming om te komen tot een integraal Structuurontwerp voor het stationsgebied. De uitwerking van het ontwerp ten behoeve van het Deelproject Plintgebouw wordt opnieuw bezien naar aanleiding van de onder handen zijnde variantenstudie. Uitkomsten van de variantenstudie zijn mede bepalend voor de integrale ontwikkeling van de deelprojecten. Tevens is geconstateerd dat er beperkt medewerking wordt gegeven door de eigenaar van de benodigde kavels aan het opstellen van een integraal plan. Herziening van de opgave zal in de tweede helft van 2024 aan de orde zijn.
De uitwerking van het ontwerp ten behoeve van het Deelproject Fiets- en voetgangers-verbinding is loopt. Een nadere uitwerking van de fietsroutering aan de zuidzijde is onder handen. Nadere uitwerking van de opgave op zowel ruimtelijk vlak, routering als constructief vlak zal in de tweede helft van dit jaar volgen. Om bovenstaande reden blijft de project status op geel.
Wat willen we bereiken
De focus blijft liggen op het opstellen van een structuurontwerp en voorkeursvariant, waarbij een integraal plan wordt ontwikkeld voor het gehele stationsgebied, zowel aan de noord- als de zuidzijde. Het structuurontwerp wordt gebruikt om een aanvraag voor medefinanciering in het Bestuurlijk Overleg Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport (BO-MIRT) in te dienen. Doel is om te komen tot een gefaseerde ontwikkeling van de nieuwe OV-knoop.
Financiële stand van zaken
Als gevolg van personele wijzigingen binnen het team heeft de gemeenteraad nog geen voorstel ontvangen inzake de cofinanciering van verschillende projectonderdelen. De raad zal in Q42024 worden geïnformeerd over het financieringsplan voor de totaalopgave en daarmee samenhangende subsidiestrategie. De voorbereidingskosten passen vooralsnog binnen budget. 45
7.1.3
Entree, Stationsgebied (vervolg)
Risico’s
De belangrijkste risico’s zijn: Risico: Het groot onderhoud (reconstructie) van de Nelson Mandelabrug is mede bepalend voor zowel de fasering als de mogelijke varianten voor ontwikkeling van de nieuwe OV-knoop. Gevolg: Besluitvorming over de Nelson Mandelabrug geeft vertraging in het tot stand komen van een voorkeursvariant en structuurontwerp. Beheersmaatregel: Integrale besluitvorming over verlenging levensduur Nelson Mandelabrug in relatie tot varianten OV-knoop. Risico: Er is onvoldoende afstemming over raakvlakken tussen de opgaven van het stationsgebied in relatie tot openbare ruimte en directe stakeholders. Gevolg: Verminderde kwaliteit in het structuurontwerp. Beheersmaatregel: Beheersen van de raakvlakken door gericht issuemanagement in te richten en deze vanuit de projectstructuur te koppelen aan de deelopgaven van het stationsgebied. Risico: Als gevolg van onvoldoende draagvlak bij primaire (OV) stakeholders kunnen niet alle benodigde middelen worden binnengehaald om de voorkeursvariant te realiseren. Gevolg: Voorkeursvariant is niet haalbaar en de ambitie ten aanzien van de ontwikkeling van de OV-knoop wordt niet bereikt. Beheersmaatregel: Commitment van stakeholders ten aanzien van het ambitieniveau dient vast te worden gelegd.
46
7.1.4
GEEL
Entree, Middengebied, UP Oost 1 t/m Oost 8: Breevast
Projectplanning
Projectomschrijving
Startdatum: 01-02-2022 Fase: Uitwerkingsfase
2024
Q3
Q4
Q1
2025
Q2
Uitwerken gebiedsoverstijgende themas: programma, mobiliteit, geluid etc. Ondertekening addendum AOK Participatieavond
Q3
Planbegeleiding door de gemeente van de totstandkoming van het Uitwerkingsplan voor Oost 1 t/m 8.
Q4
Het Bestemmingsplan Entree Midden wordt niet meer verder in procedure gebracht en we gaan het plan verder brengen onder de Omgevingswet. Daarnaast wil de grondeigenaar/ontwikkelaar en gemeente kijken of we tot betere afspraken kunnen komen. Eind 2023 is daarom de GROK (overeenkomst tussen gemeente en de ontwikkelaar) verlengd middels een addendum I. Het Uitwerkingsplan is voor rekening en risico van de grondeigenaar. De kaders waarbinnen het Uitwerkingsplan uitgewerkt wordt, zijn naast de vigerende gemeentelijke beleidskaders voor Entree specifiek ook vastgelegd in het Masterplan Entree, het Planuitwerkingskader (PUK), het concept-Beeldkwaliteitsplan (BKP), het Structuurplan Openbare Ruimte (SOR), de Gebied business case (BuCa) en het ontwerp-Bestemmingsplan (BP).
Stand van zaken
Vorig jaar is het proces om tot een Uitwerkingsplan te komen, als gevolg van de vertraging van de bestemmingsplanprocedure, in overleg met Breevast tijdelijk on hold gezet. Inmiddels is begin dit jaar het proces weer opgestart en worden het uitwerkingsplan en de Ontwikkelvisie (die door gemeente wordt opgesteld) gelijk opgewerkt, zodat er een gedragen plan kan worden gemaakt.
De huidige kaders waarbinnen het uitwerkingsplan moet worden gemaakt, zijn vastgelegd in het Masterplan Entree, het Planuitwerkingskader (PUK), het concept-Beeldkwaliteitsplan (BKP), het Structuurplan Openbare Ruimte (SOR), de gebied business case (BuCa) en het ontwerp-Bestemmingsplan (BP). Bij het werken aan nieuwe afspraken met de ontwikkelaar worden ook diverse documenten opnieuw met elkaar herijkt en geactualiseerd en doorvertaald in een Omgevingsprogramma Entree met Ontwikkelvisie, BKP en programmering. Een belangrijk onderdeel daarvan is om met de ontwikkelaar tot meer verfijnde afspraken te komen voor zowel het woningbouwprogramma als het niet-wonen deel. Uiteindelijk moeten de nieuwe afspraken samen komen in een addendum 2 van de GROK. Het raadsvoorstel (Her)Programmering van juli 2024 geeft richting en kader om de gesprekken over het Omgevingsprogramma en overeenkomsten verder te vervolgen en af te ronden. De projectstatus blijft geel, omdat de samenwerking met Breevast goed verloopt. Maar over bovenstaande onderwerpen moet nog wel overeenstemming worden bereikt met de ontwikkelaars en vervolgens gecontracteerd. De gesprekken hierover lopen nog het komende half jaar en de uitkomst daarvan wordt vertaald in het Omgevingsprogramma, Ontwikkelvisie en tot één nieuwe aangepast Anterieure Overeenkomst.
Wat willen we bereiken
In het komende half jaar 2024, willen wij bereiken: - Opstellen van het concept Uitwerkingsplan Oost 1 tot en met Oost 8 - Afstemming van concept Voorlopig Ontwerp Openbare Ruimte op het concept Uitwerkingsplan - Aanbieden het concept Uitwerkingsplan aan Q-team - Overeenstemming over het Omgevingsprogramma - Overeenstemming voor addendum 2 (vervolg van de Anterieure Overeenkomst) 47
7.1.4 Entree, Middengebied, UP Oost 1 t/m Oost 8: Breevast (vervolg) Financiële stand van zaken
Het geraamde budget bestaat uit VTA kosten (uren) en een post onvoorzien. De gerealiseerde kosten lopen vanwege de hierboven genoemde vertraging achter bij de planning van de begrote kosten. Het totaal van de gerealiseerde en nog te maken kosten blijft op basis van het huidige inzicht naar verwachting binnen het budget. In het komende half jaar wordt een nieuwe actualisatie gemaakt die meegenomen wordt in de herziening van de business case.
Risico’s
Risico: De planning van de planologische procedure onder de Omgevingswet loopt vertraging op. Gevolg: Uitwerkingsplan loopt hierdoor vertraging op, om te voorkomen dat er een mismatch ontstaat tussen de twee producten. Dat uiteindelijk weer gerepareerd moet worden met alle gevolgen voor tijd en kosten. Beheersmaatregel: Beide processen zoveel mogelijk gelijktijdig laten oplopen en dit enerzijds intensief afstemmen binnen het gebiedsteam Entree en andetrzijds met de ontwikkelaar. Risico: Het opstellen van het definitieve ontwerp van de openbare ruimte loopt niet synchroon met het opstellen van het uitwerkingsplan. Gevolg: Hierdoor ontstaan er aansluitproblemen waardoor beide ontwerpen achteraf aangepast/geoptimaliseerd moeten worden, met alle gevolgen voor tijd en geld. Beheersmaatregel: Organiseren van regelmatig afstemmingsoverleg tussen beide projectteams waar raakvlakken worden besproken en zo nodig consensus over aan te houden uitgangspunten. Risico: Geen overeenstemming over programma, planopzet en financiële uitgangspunten. Gevolg: Verlopen van de overeenkomst. Hierdoor komt de ontwikkeling en realisatie van het programma niet tot stand. Dit heeft ook gevolgen voor de te ontvangen exploitatiebijdrage. Beheersmaatregel: Goed blijven samenwerken met Breevast. Dilemma’s en (on)mogelijkheden met elkaar blijven adresseren. Voorkomen van impasses.
48
7.1.5
GEEL
Entree, Middengebied, UP West 1 t/m West 4: Hillborgh, Veldboom, van Omme & de Groot
Projectplanning
Projectomschrijving
Startdatum: 24-01-2022 Fase: Uitwerkinngsfase
2024
Q3
Q4
Q1
2025
Q2
Q3
Uitwerken gebiedsoverstijgende themas: programma, mobiliteit,geluid, ecologie en plintenvisie etc. Vervolg geven aan het vestigen van voorkeursrecht op West 3 Ondertekening addendum AOK
In dit project worden de eigenaren van West 1 t/m 4 begeleid bij de totstandkoming van het Uitwerkingsplan voor West 1 t/m 4. Het opstellen van het uitwerkingsplan is voor rekening en risico van de 3 grondeigenaren van West 1 t/m 4 gezamenlijk. Q4
De kaders waarbinnen het Uitwerkingsplan uitgewerkt wordt, zijn naast de vigerende gemeentelijke beleidskaders voor Entree specifiek ook vastgelegd in het Masterplan Entree, het Planuitwerkingskader (PUK), het concept-Beeldkwaliteitsplan (BKP), het Structuurplan Openbare Ruimte (SOR), de gebied business case (BuCa) en het ontwerp-Bestemmingsplan (BP).
Stand van zaken
Het projectteam werkt hard aan het opstellen van het Omgevingsprogramma Entree Midden bestaande uit een herprogrammering, ontwikkelvisie, schetsontwerp openbare ruimte en een beeldkwaliteitsplan. Na het vaststellen van het Omgevingsprogramma Entree Midden zal per kavel een planuitwerking opgestart worden door de eigenaren. Het uitwerkingsplan loopt samen met de uitwerking van de Ontwikkelvisie. Naar aanleiding van het verlopen van de anterieure overeenkomst voor West 3 (Bredewater 22), is eind juni een voorkeursrecht gevestigd door de gemeenteraad. Hiermee probeert de gemeente grip te krijgen op de locatie zonder anterieure overeenkomst. Door het verlopen van de anterieure overeenkomst is vooralsnog een groot deel van de exploitatiebijdrage voor dit kavel komen te vervallen. Voor Bredewater 26 (West 1) heeft de eigenaar een intentieovereenkomst getekend met een belegger die een shared service concept aanbiedt. De komende periode worden verdere gesprekken gevoerd om te komen tot een nadere uitwerking en overeenkomst tussen partijen.
Voor Bredewater 20 (West 4) is een aanvraag ingediend voor een tijdelijke huisvesting van 57 kamers door Young Housing voor een periode van 3 jaar met een optie tot 5 jaar. Dit is afhankelijk van de ontwikkelplanning van de kavels. De verwachting is dat in Q4 de tijdelijke huisvesting in gebruik genomen kan worden. Op het Bredewater 24 is er sinds vorige zomer ook een tijdelijke huisvesting gerealiseerd door Young Housing. Deze is in de zomer van 2023 in gebruik genomen. Mede op basis van het bovenstaande is de status van het stoplicht aangepast van rood naar geel.
Wat willen we bereiken - Overleg voeren met het projectteam, de eigenaren en de CRK om de randvoorwaarden van het uitwerkingsplan af te stemmen op de ontwikkelvisie, het beeldkwaliteitsplan en het master-
plan Entree. - Gesprekken opstarten voor aanvullende inhoudelijke afspraken op de anterieure overeenkomsten met de grondeigenaren. Deze afspraken worden verwerkt in een nieuwe AOK. - In gebruik nemen van de tijdelijke huisvesting van Bredewater 20 (West 4) door Young Housing. - Het (opnieuw) opstarten van de uitwerking van het uitwerkingsplan door de eigenaren op basis van de uitgangspunten vanuit het Omgevingsprogramma Entree. - Vervolg geven aan het vestigen van het voorkeursrecht voor West 3. 49
7.1.5
Entree, Middengebied, UP West 1 t/m West 4: Hillborgh, Veldboom, van Omme & de Groot (vervolg)
Financiële stand van zaken
Het intrekken van het ontwerp bestemmingsplan en daarmee het opstarten van de planologische procedure onder de Omgevingswet zorgt ervoor dat de planning voor het uitwerkingsplan moet worden herzien en de doorlooptijd langer is. Daarnaast ligt er nog geen concept uitwerkingsplan wat voldoet aan de gevraagde kwaliteit. Dit resulteert in extra personele inzet en hierdoor hogere kosten. Deze extra kosten kunnen binnen de business case worden opgevangen. Om bovenstaande reden, naast de redenen onder stand van zaken, staat het stoplicht op geel.
Risico’s
Risico: Exploitatiebijdrage West 3 vervalt door het niet ondertekenen van het addendum 1 door de grondeigenaar waardoor de AOK van rechtswege afloopt voor West 3. Gevolg: Het 2e en 3e deel van de exploitatiebijdrage komt (vooralsnog) te vervallen waardoor er een gat ontstaat in de business case. Beheersmaatregel: Het vestigen van een voorkeursrecht op dit kavel en een mogelijke aankoop van het kavel door de gemeente of ontheffing verlenen bij een overname van de eigendommen door een (ervaren) gebiedsontwikkelaar. Risico: Door de uitkomsten van diverse onderzoeken en de ingediende zienswijzen staat het programma van de Entree onder druk. Gevolg: Het herijken van het programma en wat van invloed kan zijn op de invulling en uitwerking van het UP. Dit kan zorgen voor een verdere vertraging in tijd. Beheersmaatregel: Het programma herijken en continue afstemmen met projectmanagers onderling en de eigenaren. Hierdoor kunnen we op een consequente manier de onderhandelingen voeren voor de hercontractering en de kwaliteitskaders bewaken.
50
7.1.6
ROOD
Entree, Middengebied, UP Station 1 t/m Station 3: Entreepoort
Projectplanning
Projectomschrijving
Startdatum: 05-07-2022 Fase: Uitwerkingsfase
2024
Q3
Q4
Q1
2025
Q2
Q3
Station 2C/3: duidelijkheid over doorstart Station 1: duidelijkheid over opstarten haalbaarheidsonderzoek
Q4
De werkzaamheden betreffen het opstellen van Uitwerkingsplan voor de Entreepoort, bestaande uit de kavels Station1 t/m 3. In dit gebied is de gemeente naast planbegeleider en plantoetser van het Uitwerkingsplan ook grondeigenaar en initiatiefnemer van de ontwikkelingen op de kavels Station 1 en Station 2b2. De gemeente heeft in dit Uitwerkingsplan een dubbelrol en is naast medeopsteller ook planbegeleider. De eigenaar van de kavels 2a en het Poortgebouw gaat ook de kavels van Station 2a en 3 ontwikkelen. Het Uitwerkingsplan is voor rekening en risico van de grondeigenaren. De kaders waarbinnen het Uitwerkingsplan uitgewerkt wordt, zijn vastgelegd in het ontwerp-Bestemmingsplan (BP), het Planuitwerkingskader (PUK), concept Beeldkwaliteitsplan (BKP), het structuurontwerp Openbare Ruimte (SOR) en de gebied business case (BuCa). I.v.m. interne en externe signalen over de ruimtelijke kwaliteit van het plan Entreepoort wordt het Uitwerkingsplan Entreepoort in 2 fasen uitgevoerd. De 1e fase betreft de inventarisatie van randvoorwaarden en uitgangspunten, signalering van mogelijke knelpunten en aandragen van oplossingsrichtingen. Dit resulteert in een uitgangspuntennotitie, deze is inmiddels afgerond. De 2e fase betreft het opstellen van Uitwerkingsplan.